Agendabundel

Bij uitgifte en verkopen van grond stelt de gemeente als voorwaarde dat alle woningen rolstoelbezoekbaar zijn, en –indien van toepassing- dat alle nultreden woningen rolstoelbewoonbaar zijn, of dat gemakkelijk te maken zijn. Bij private ontwikkelingen waar de planologie de ontwikkeling al mogelijk maakt, geven we advies. We geven daarbij aan dat de gemeente graag ziet dat alle woningen rolstoelbezoekbaar zijn, en alle nultreden woningen rolstoelbewoonbaar zijn of dat gemakkelijk te maken zijn, een en ander onder verwijzing naar de Agenda Utrecht voor iedereen toegankelijk.

5 Zie Document Utrecht - Visie Klimaatadaptatie Utrecht.pdf - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl)

14

Grondprijzen 2022

2 Gronduitgifte van gemeentegrond Bij uitgifte van gemeentegrond worden de grondprijzen veelal residueel bepaald. De bandbreedtes die in dit document “Grondprijzen 2022” staan vermeld bieden normaliter voldoende flexibiliteit om grondprijzen residueel op maat te kunnen bepalen, afhankelijk van de specifieke marktpotentie en de situatie ter plekke. Uitgangspunt is dat uitgifte van gemeentegrond plaatsvindt op basis van een openbare tender. In principe zal elke situatie getaxeerd worden door een onafhankelijke deskundige, tenzij er voldoende referenties zijn. Tenzij nadrukkelijk anders is vermeld zijn alle vermelde prijzen de per 1 januari 2022 vastgestelde prijzen, exclusief omzetbelasting (btw), voor de uitgifte van bouwrijpe grond.

Voor enkele bestemmingen, bijvoorbeeld sommige sociaal-maatschappelijke voorzieningen, wordt de grondwaarde niet residueel bepaald, maar gelden in beginsel vaste (normatieve) grondwaarden. In het onderhavige beleid staat in welke gevallen een vaste grondwaarde van toepassing is. Voor alle vastgoedsegmenten wordt een minimale grondwaarde bepaald. Het gebruik van de grond is niet gratis. De gemeente hanteert per definitie geen negatieve grondwaarde.

In 2021 zijn de bouwkosten en de inflatie sterk gestegen. Alleen de verkoopprijzen in de woningmarkt stegen harder, waardoor hogere grondprijzen konden worden gerealiseerd. De stijging van de bouwkosten (circa 7,7 % in 2021) heeft verschillende oorzaken, onder andere: prijsstijging en beschikbaarheid van grondstoffen op de wereldmarkt, de loonontwikkeling, de schaarste aan geschoolde bouwvakkers, en een tekort aan productiecapaciteit bouwproducten (vloeren, heipalen, en dergelijke). De inflatie is het afgelopen jaar gestegen met 5,2% gestegen (vooral als gevolg van stijgende brandstof- en energieprijzen). Wat het effect van de huidige inflatie is op de grondprijzen per 1 januari 2022 is nu nog niet in te schatten. Dit is erg afhankelijk van de specifieke situatie van bijvoorbeeld het type vastgoed en de fase van de ontwikkeling. Met uitzondering van de woningmarkt is in het afgelopen jaar het aantal transacties in de andere vastgoedsegmenten door de corona-crisis beperkt gebleven. Er is dan ook geen aanleiding om de bandbreedten in deze vastgoedsegmenten aan te passen t.o.v. het niveau van 2021.

Economische ontwikkelingen hebben invloed op de vastgoedmarkt en als afgeleide daarvan op de grondmarkt (een na-ijlend patroon ten opzichte van de economische ontwikkelingen). Om deze reden wordt er eerst een korte samenvatting gegeven van de economische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt per functie, waarbij beleidsmatige uitspraken zijn gebaseerd op de Ruimtelijke Strategie Utrecht, met een tijdshorizon tot 2040. Daarna worden de grondprijzen voor de verschillende typen vastgoed behandeld.

2.1 Ontwikkelingen in de economie 2.1.1

Kantorenmarkt

De Corona-crisis heeft er voor gezorgd dat er nog steeds vraag is naar kantoren, maar wel naar andersoortige kantoren. Kantoorgebruikers willen nu gebouwen van zeer hoge kwaliteit, duurzaam en

15

Grondprijzen 2022

gericht op gezondheid en welzijn op toplocaties, bij voorkeur in binnensteden. Zij willen gehuisvest zijn op plekken met een goede bereikbaarheid, waar hoogwaardige faciliteiten dichtbij zijn en waar je werk kunt combineren met ontmoeten. In 2021 is het opnameniveau van kantoren beperkt geweest. Er is nog steeds een afwachtende houding van beleggers te constateren en bedrijven stellen hun huisvestingsvraagstukken uit. De focus ligt nog steeds op kantoren met een laag risicoprofiel zoals onder andere in het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. De hoogste huurprijzen per vierkante meter per jaar worden in Utrecht dan ook daar gerealiseerd.

2.1.2

Bedrijven

Voor heel Utrecht geldt dat het aanbod van kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte zeer schaars is. Ook in 2021 valt een afwachtende houding van beleggers/ eigenaar-gebruikers te constateren. Enkel voor logistiek vastgoed (distributiecentra, last mile-logistic) is nog wel sprake van transacties in 2021 (met name op Lage Weide). Door de aanhoudend grote vraag naar hoogwaardig logistiek vastgoed is bruto aanvangsrendement en de bandbreedte in huurprijzen gestegen. In de vraag naar grotere bedrijfskavels (>1,5 ha) kunnen we als stad op dit moment niet voorzien en ook in de regio worden deze bedrijfskavels schaars.

2.1.3

Detailhandel

De winkelleegstand in heel Utrecht nam het afgelopen jaar verder af van 6,7% naar 3,96% (door invulling met nieuwe en andersoortige winkels alsmede door transformatie van meters naar andere functies). In het centrum van Utrecht gaat het echter minder hard. Daar bedraagt het leegstandspercentage 5,65. Ook in 2021 is het internetwinkelen verder toegenomen. Experts verwachten dat grote steden niet meer op het oude drukteniveau zullen terugkeren, maar zij zijn zeker niet de grote verliezers. Zij hebben met hun aantrekkingskracht en gevarieerd aanbod voldoende veerkracht om weer op te bloeien. Grote steden zullen compacter en leefbaarder worden. De compactheid ontstaat doordat het aantal winkels afneemt, maar ook doordat het aantal verdiepingen van winkels zal verminderen. Grote winkelpanden met veel verdiepingen zullen niet meer of in zeer beperkte mate terug te zien zijn in de steden.

De huurprijzen in het centrum van Utrecht zijn in 2021 licht gedaald. Deze daling is vooral bij de tophuren aan de Oudegracht, Vredenburg en Lange Elisabethstraat te zien.

Beleggers richtten zich in hoge mate op de verwerving van supermarkten en wijkwinkelcentra/ boodschappencentra met een relatief groot dagelijks productassortiment. Ander winkelvastgoed is lastig tot niet te financieren voor beleggers, hierdoor komen alleen vermogende particulieren in aanmerking voor eventuele aankoop.

2.1.4

Hotels en Tijdelijk verblijf (short stay)

De Hotelmarkt in Utrecht ligt momenteel stil door de corona-crisis. Eventuele plannen worden door de gemeente gemonitord en op elkaar afgestemd. De gemeente Utrecht staat in principe geen nieuwe

16

Grondprijzen 2022

hotels in bestemmingsplanwijzigingen toe tot 1 januari 2023, in afwachting van uitvoering van de voorraad tot 2022 6. Om bij een eventuele groei aan tijdelijk verblijf van internationale werknemers en internationale studenten alle belangen op een goede manier te kunnen afwegen (beschermen van de woningmarkt, level playing field, veiligheid en dergelijke) heeft de gemeente Utrecht hiervoor beleid (beleid tijdelijk verblijf) opgesteld. De tijdelijk verblijfaccommodaties vormen voor wat betreft de grondprijzen een aparte categorie. In verband met het ontbreken van voldoende ervaringscijfers worden geen richtprijzen gegeven, maar zal elke situatie getaxeerd worden door een onafhankelijk, gecertificeerd taxateur.

2.1.5

Wonen

Utrecht groeit hard. Hoewel er flink wat nieuwe woningen bijkomen (zo’n 3.000 woningen per jaar; in 2021 ging het om circa 3.200 woningen), kampt de woningmarkt met toenemende schaarste, met name in het goedkope en middensegment. De stijging van de huizenprijzen is daarnaast verder doorgezet. Doordat de stijging van de inkomens al enige tijd achterblijft bij de stijging van de huizenprijzen (zeker in de Utrechtse regio), staat de betaalbaarheid onder druk. Er is een urgente inhaalslag nodig in het middensegment. En hoewel het aandeel reguliere sociale huurwoningen in de plancapaciteit is toegenomen, blijft het een forse opgave om de sociale voorraad in de stad op peil te houden en de sociale voorraad te laten meegroeien met de groei van de stad. In het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR) staan de ontwikkelingen op de woningmarkt uitvoerig beschreven. Op 1 januari 2022 telde Utrecht ruim 162.000 woningen. In Utrecht-stad is de druk op woningen (grondgebonden en appartementen) tot een bedrag van € 319.500,- groot waardoor het voor starters op de woningmarkt moeilijk is om een woning te vinden. Ten opzichte van 2021 is een lichte toename van het aandeel sociale huur te constateren maar een afname van het aandeel woningen in het middensegment.

Dit laatste wordt voornamelijk veroorzaakt door de stijgende markt- en WOZ-waarde waardoor het aandeel betaalbare koopwoningen in de voorraad daalt. In een gespannen markt als die van Utrecht vergt het op peil houden van het aandeel betaalbare woningen een blijvende grote inspanning. Hiervoor zijn onder andere de actieplannen Middenhuur en Betaalbare Koop in het leven geroepen.

2.2 Wonen De woningmarkt is op te delen in vrije sector koop- en huurwoningen en sociale huurwoningen. Binnen de vrije sector maken we onderscheid tussen middenhuur en dure huur. Ook onder de woningmarkt vallen studentenwoningen, woonwagens en woonboten. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de grondprijzen. Deze wordt vervolgens per categorie daarna toegelicht. Tabel: Grondprijzen woningbouw, prijspeil 1 januari 2022 CATEGORIE

Op basis van

GRONDPRIJS, ex btw

6 Bron: Beleid tijdelijk verblijf (short stay) en bijstelling hotels, 19 december 2019

17

Grondprijzen 2022

1) Vrije sector Koopwoningen

Per woning

Eengezinswoningen

V.O.N.- prijs

Meergezinswoningen

V.O.N.- prijs

2) Particulier opdrachtgeverschap

Residueel, quote 25% - 45% (> € 95.000,--) Residueel, quote 12% - 35% (> € 40.000,--) Kavelprijs

Rijwoning

Kavelprijs vanaf

€ 90.000,--

Twee onder één kapwoning

Kavelprijs vanaf

€ 137.500,--

Vrijstaande woning

Kavelprijs vanaf

€ 192.500,--

3) Huurwoningen Eengezinswoningen – middenhuur Eengezinswoningen - dure huur Meergezinswoningen – middenhuur Meergezinswoningen - dure huur

Per woning Huur pm € 763,47 – € 1.027,26 Huur pm > € 1.027,26 Huur pm € 763,47 – € 1.027,26 Huur > € 1.027,26

4) Sociale huurwoningen Eengezinswoning (SH2 – categorie) Eengezinswoning (SH3 – categorie)

Residueel, ≥ € 90.000,-Residueel, ≥ € 95.000,-Residueel, ≥ € 35.500,-Residueel, ≥ € 40.000,-Per woning

Huur pm < € 678,66 Huur pm € 678,66 € 763,47

Vast, € 23.086,-Vast, € 34.021,-Zie tabel onder kopje

Meergezinswoning (SH2 – categorie)

“Sociale huur” Zie tabel onder kopje

Meergezinswoning (SH3 – categorie)

“Sociale huur”

5) Studentenwoningen

Per eenheid

Onzelfstandig eenheid

Huur cf puntenstelsel

Residueel, ≥ € 6.000,--

Zelfstandige eenheid

Huur cf puntenstelsel

Residueel, ≥ € 7.500,--

6) Woonwagenstandplaatsen Huurstandplaats

€ / standplaats Huurwoning EGW SH2 * 1,35

7) Woonboten ligplaatsen

€ 31.166,-€ / ligplaats

Afhankelijk van locatie en Waterkavel

voorzieningen. Momenteel zijn er geen waterkavels

Residueel, ≥ € 40.000,--

beschikbaar.

2.2.1

Vrije sector koopwoningen

Gronden voor vrije sector koopwoningen worden sinds februari 2015 in volle eigendom geleverd. Bij projecten waarbij minder dan 70% van de bebouwing is bestemd voor (vrije sector) koopwoningen blijft erfpacht van toepassing.

18

Grondprijzen 2022

Betaalbare koopwoningen (woningen met een VON-prijs tot € 355.000,- 7) maken deel uit van de categorie “vrije sector koopwoningen”. De gemeente wil graag dat de betaalbare koopwoningen langdurig beschikbaar blijven voor de doelgroep middeninkomens en legt daarom bij nieuwbouwprojecten een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding op. Voor de projectmatige woningbouw wordt de grondprijs residueel bepaald. Voor de residuele grondwaardeberekening worden van de VON-prijs (of beleggingswaarde) de bouw- en bijkomende kosten (inclusief algemene kosten, winst en risico) afgetrokken, waarna het bedrag resteert dat aan de grond kan worden toegerekend. Voor de bouw- en bijkomende kosten worden per type woning specifieke kengetallen c.q. ervaringscijfers gehanteerd. Door een residuele grondwaardeberekening te hanteren houdt de gemeente in haar grondprijsbeleid rekening met bijvoorbeeld investeringen in duurzaamheid en circulariteit. Per locatie wordt bekeken welke typen woningen zijn voorzien, welke VON-prijzen (en/of beleggingswaarden) haalbaar zijn en wat de residueel bepaalde, bijbehorende grondwaardes zouden moeten zijn. Voor de eengezinswoningen geldt een minimale grondprijs van € 95.000,-- per woning en voor de meergezinswoningen is de minimale grondprijs € 40.000,-- per woning.

De grondprijs voor woningbouwkavels die in de marktsector projectmatig ontwikkeld worden ten behoeve van particulieren, dan wel beleggers, kan worden uitgedrukt in een percentage van de Vrij Op Naam (VON)-prijs, de zogenaamde grondquote. Aan de grondquote ligt een genormeerde residuele grondwaardeberekening ten grondslag. De grondquotes liggen tussen de 25% en 45% voor eengezinswoningen en tussen 12% tot 35% voor de meergezinswoningen.

2.2.2

Vrije sector: (collectief) particulier opdrachtgeverschap

Gronden voor vrije sector koopwoningen worden in volle eigendom geleverd. Voor vrije kavels wordt een kavelprijs bepaald. De m² prijs wordt doorgaans residueel bepaald aan de hand van de kavelgrootte, de locatie, ligging, bebouwingsmogelijkheden en stedenbouwkundige randvoorwaarden. Voor de bepaling van de kavelprijzen is niet van belang of er sprake is van particulier opdrachtgeverschap dan wel collectief particulier opdrachtgeverschap. De berekeningswijze en m² prijs zijn in beide gevallen gelijk. De verkoopprijzen van de vrije kavels worden bij de start van elk project vastgesteld en daarna jaarlijks bijgesteld met een index van 2% per jaar, behoudens exceptionele prijsstijgingen.

2.2.3

Middenhuurwoningen

Bij de uitgifte van percelen grond bestemd voor middenhuurwoningen blijft het erfpachtsysteem van toepassing.

De vraag naar middenhuurwoningen, met kale huurprijzen tussen de € 763,47 en € 1.027,26 per maand (prijspeil 1-1-2022), is groot en ook in dit marktsegment groter dan het aanbod. Het Woononderzoek Nederland (2018) laat zien dat het verschil tussen vraag en aanbod in het middenhuursegment ruim 40% is. Op dit moment bedraagt het aandeel middenhuurwoningen in Utrecht circa 12% van de totale woningvoorraad. Dit betreft voornamelijk appartementen. Er is dus een 7 Zie Bijlage B in dit document.

19

Grondprijzen 2022

urgente inhaalslag nodig. Om het tekort aan middenhuurwoningen in te lopen zet de gemeente zich via het Actieplan Middenhuur in om de bouw van middenhuurwoningen te stimuleren. Sinds de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, in werking getreden op 1 mei 2021 en in beginsel geldend voor 3 jaar, geldt voor de huur van een geliberaliseerde huurovereenkomst (huurwoning in de vrije sector) dat deze maximaal verhoogd mag worden met inflatie plus 1 procent. Bij de aan de gemeenteraad voorgelegde wijziging voorwaarden Middenhuur heeft de gemeenteraad d.d. 10 maart 2022 ingestemd om uit te gaan van de door het Rijk gekozen indexeringsmethode. Voor de berekening van de inflatie hanteert het Rijk (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-2 tot en met november t-1) / (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-3 tot en met november t2. De inflatie voor 2022 is op basis van voormelde index vastgesteld op 2,3%, hiermee mogen de huren niet verder stijgen dan (2,3% +1% =) 3,3% per 1 januari 2022. Om naast het aanbod aan middenhuur ook een goede prijs-kwaliteitverhouding te borgen bij deze woningen is sinds d.d. 7 december 2017 het door de gemeenteraad vastgestelde beleidskader “Actieplan Middenhuur” van kracht. De voorwaarden voor middenhuurwoningen staan in bijlage II van de Woonvisie 2019.

Op 10 maart 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met een wijziging van deze voorwaarden voor middenhuurwoningen. De (aangepaste) voorwaarden voor middenhuurwoningen – voor zover relevant voor het grondbeleid - worden hierna kort omschreven: •

Een bovengrens van de (kale) huurbandbreedte van € 1.027,26 per maand (prijspeil 1-12022), en een ondergrens ter hoogte van de liberalisatiegrens (thans een huur van € 763,47 per maand);

•

Een jaarlijkse maximale huurverhoging bij lopende huurovereenkomsten gelijk aan inflatie + 1% (is dus CPI + 1%);

•

Een wijziging van de toe te passen indexering van de jaar-op-jaar-methode naar de door het Rijk gekozen indexeringsmethode;

•

Het is niet toegestaan gedurende de exploitatietermijn een middenhuurwoning voor een hogere prijs dan de in een betreffend jaar geldende bovengrens te verhuren. Er kan dan ook geen sprake zijn van huurverhogingen tot boven de bovengrens gedurende een verhuurperiode of bij een verandering van huurder;

•

In het middenhuursegment is de maximale huurprijs gekoppeld aan het gebruikersoppervlak (GBO) conform bijlagen8;

•

Voor de toepassing van de koppeling tussen huurprijs en gebruikersoppervlak van de woning is een drietal geografische zones van toepassing: o

Zone A: Bestaand Hoogstedelijk (40-60 m² GBO), bestaande uit gebieden ‘binnenstad’ en ‘Stationsgebied’;

o

Zone B: Nieuw Hoogstedelijk (40-80 m² GBO) met een gemiddelde van 60 m², bestaande uit ‘Merwedekanaalzone 4 en 5;

o

Zone C: Stedelijk (50-80 m² GBO) met een gemiddelde van 65 m², bestaande uit de gehele gemeente Utrecht met uitzondering van de gebieden die behoren tot Zone A of B.

8 Zie bijlage @ in dit document.

20

Grondprijzen 2022

Bij grootschalige gebiedsontwikkelingen kan de Raad een (deel) van het gebied aanwijzen als Zone B. Het gaat dan in beginsel om nieuwe stedelijke knooppunten uit de RSU. •

Een exploitatietermijn als middenhuurwoning van minimaal 20 jaar. Na het expireren van de exploitatieperiode van 20 jaar, kan de erfpachter verzoeken om wijziging van de privaatrechtelijke bestemming, waarbij hij gehouden is de daarmee samenhangende economische meerwaarde af te rekenen met de gemeente. Indien de erfpachter kiest voor een vijf jaar langere exploitatieperiode, dan is erfpachter niet gehouden de economische meerwaarde als gevolg van de wijziging van de privaatrechtelijke bestemming van het erfpachtrecht met de gemeente af te rekenen.

•

De minimale inkomsteneis voor een huurwoning in dit segment mag niet hoger zijn dan 42x de maandhuur.

•

In het huurcontract en/of de algemene voorwaarden wordt vastgelegd dat bij klachten en meningsverschillen deze worden voorgelegd aan de huurcommissie. Dit geldt ook voor klachten over te hoge servicekosten;

De essentie is, dat waar met de gemeente afspraken worden gemaakt over middenhuur, deze woningen moeten voldoen aan de uitgangspunten van het Actieplan en de aanpassingen daarvan op basis van het raadsbesluit van 10 maart 2022. In tenders en anterieure overeenkomst leggen we een aandeel middenhuur vast waarvoor het Actieplan Middenhuur en de daarbij van toepassing zijnde voorwaarden gelden.

De bevoegdheid om af te wijken van het (aangepaste) Actieplan Middenhuur ligt bij de gemeenteraad. Voor de verhuur van middenhuurwoningen zijn de voorrangsregels uit de Regionale Huisvestingsverordening 2019 van kracht 9. Deze regels zijn opgesteld om de doorstroming vanuit sociale huurwoningen te bevorderen en te zorgen dat middenhuurwoningen terecht komen bij de inkomensgroep die het meest op deze woningen is aangewezen.

De grondprijzen voor middenhuurwoningen worden residueel bepaald, waarbij voor eengezinswoningen een minimum grondwaarde geldt van € 90.000,- en voor appartementen een minimum grondwaarde van € 35.500,- geldt. De residueel te bepalen grondprijs is onder andere afhankelijk van grootte en huurprijsniveau van de betreffende woning.

2.2.4

Dure huurwoningen

Bij de uitgifte van percelen grond bestemd voor dure huurwoningen blijft in beginsel het erfpachtsysteem van toepassing. In de Dure Huur-categorie (DH) is de residueel berekende grondprijs het uitgangspunt, waarbij voor grondgebonden woning een minimum geldt van € 95.000,- en voor meergezinswoningen een minimum van € 40.000,-.

2.2.5

Sociale huurwoningen

Bij de uitgifte van percelen grond bestemd voor sociale huurwoningen blijft het erfpachtsysteem van toepassing.

9 Bron: Artikel 2.4a.1 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht.

21

Grondprijzen 2022

Voor de grondprijsberekening bij sociale woningbouw wordt voor grondgebonden sociale huurwoningen een vaste grondprijs per kavel (behoudens indexering) gehanteerd, afhankelijk van de huurcategorie waarin de woning wordt geplaatst. De grondprijzen voor sociale woningbouw zijn dit jaar niet aangepast met het gebruikelijke gemiddelde van de CBS/ BdB-index (5,09%), maar met het percentage waarmee de bandbreedte in huurprijzen voor sociale woningbouw in toegenomen (1,48%), een en ander om de betaalbaarheid van de sociale woningen niet (verder) onder druk te zetten.

De indexering wordt gerekend vanaf het prijspeilmoment van de overeenkomst tot het moment van betaling van de grondprijs (aktepassering bij notaris) en deze datum wordt vastgelegd in de reserverings-/ intentieovereenkomst. Voor meergezins sociale huurwoningen (appartementen) wordt, naast de huurcategorie, ook gekeken naar het woningoppervlak (GBO) in relatie tot de gevraagde (kale) huurprijs en het aantal woonlagen van een appartementengebouw.

Het idee hierachter is dat naarmate de woning bij een zelfde huur kleiner wordt en dus een hogere huurprijs per m² kent, ook de grondprijs meestijgt. De (absolute) bouwkosten van een kleine woning zijn lager dan die van een grotere woning. Wordt een woning betaalbaarder (d.w.z. met een lagere huurprijs per m² GBO), dan daalt ook de grondprijs. De betaalbaarheid van een sociale huurwoning staat ook centraal in de Woonvisie. De gemeente wil verdichting stimuleren onder andere via de hoogtefactor. De hoogtefactor zorgt er namelijk voor dat de grondprijs per eenheid lager wordt naarmate er meer bouwlagen op een locatie worden gerealiseerd, zie tabel grondprijzen sociale huur 2022. Voor een verdere uiteenzetting over erfpacht zie paragraaf 3.4 en 3.4.1 “Verdichten op eigen locaties sociale woningbouw”. Eengezinswoningen: Met ingang van 1 januari 2022 is de grondprijs voor de categorie eengezinswoningen SH2 vastgesteld op € 23.086,-. De grondprijs voor de categorie SH3 is vastgesteld op € 34.021,-. Meergezinswoningen: Ook de grondprijzen van meergezinswoningen voor de sociale woningbouw zijn naast de twee categorieën (SH2 en SH3) onderverdeeld in huurprijs per m² gbo per maand. Op deze wijze volgt de grondprijs de trend voor locaties waar hogere huren (hogere opbrengsten) worden berekend met minder woonoppervlakte.

In het algemeen kan worden gesteld dat een groter woonoppervlak zorgt voor een “socialer product” en derhalve een lagere grondprijs kent dan een woning met een gering woonoppervlak. Bij de meergezinswoningen zijn de grondprijzen voor elke categorie vastgesteld, zoals opgenomen in onderstaande tabel. Een woning in de sociale huurcategorie SH2 komt in de Woonvisie overeen met de kernvoorraad (huur per maand tot € 633,25 voor één- en tweepersoonshuishoudens (1e aftoppingsgrens) respectievelijk een huur per maand van € 633,25 tot € 678,66 voor 3 of meerpersoonshuishoudens (2e aftoppingsgrens). Een woning in de sociale huurcategorie SH3 komt in de Woonvisie overeen met secundair sociaal (huur per maand van € 678,66 tot € 763,47). Zowel voor de categorie SH2 als de categorie SH3 zijn in de Woonvisie specifieke voorwaarden opgenomen (zie bijlage 2 in de Woonvisie 2019 op pagina 46).

22

Grondprijzen 2022

Wanneer een woning in een bepaalde sociale huurcategorie is uitgegeven, dient deze minimaal twintig (20) jaar als zodanig te worden geëxploiteerd, een en ander om de langdurige beschikbaarheid te borgen. Dit laatste zal ook als zodanig worden vastgelegd in de te sluiten erfpachtovereenkomst dan wel anterieure exploitatieovereenkomst. De overeenkomsten waarbij eerder gronden in erfpacht zijn uitgegeven aan corporaties kennen in het algemeen een bestemmingsbepaling waarbij de privaatrechtelijke bestemming “sociale huurwoning” is opgelegd. Deze bestemming blijft in stand totdat de gemeente toestemming geeft voor een bestemmingswijziging (bijvoorbeeld van sociale huur naar koop).

23

Grondprijzen 2022

Grondprijzen sociale huur 2022

24

Grondprijzen 2022

2.2.6

Studentenwoningen

Voor studentenhuisvesting wordt de grondprijs residueel berekend, met een minimum van € 6.000,-voor onzelfstandige eenheden en een minimum van € 7.500,-- voor zelfstandige eenheden. De locatie en het type studentenwoning (zelfstandig, onzelfstandig of semi-zelfstandig) bepalen mede de residuele grondwaarde. De hier genoemde minimale grondprijzen zijn ook verhoogd t.o.v. 2021, omdat uit taxaties van studentencomplexen bleek dat daarvoor ruimte was.

2.2.7

Wonen met zorg

Er komt vanuit de markt steeds meer vraag naar complexen met een combinatie van wonen met zorg. De gemeente Utrecht vindt het van groot belang dat in een dergelijk geval sprake moet zijn van enige mate van zorg of ondersteuning om een woning te kunnen kwalificeren als zorgwoning (nagenoeg zelfstandige bewoning). Het betreft gevarieerde woonvormen zoals seniorenwoningen, zorgwoningen, aanleunwoningen, kleinschalig groepswonen, beschut wonen, verzorgd wonen en begeleid wonen en innovatieve woonconcepten waarin vragende en dragende bewoners samenleven. Voor zover deze initiatieven plaatsvinden in de sociale huursector geldt de grondprijs “bijzondere doeleinden” en deze wordt in beginsel berekend over het aantal uit te geven vierkante meters grond (perceelsoppervlakte). In het geval het aantal m² bruto vloeroppervlak (bvo) van de te realiseren opstal(len) groter is dan de perceelsoppervlakte, zal de grondprijs worden berekend over het aantal m² bvo, met dien verstande dat de grondprijs bij deze laatste berekening nooit hoger zal zijn dan de grondprijs voor sociale huurwoningen in de SH2-categorie maal het aantal te realiseren eenheden. Eventuele gemeenschappelijke ruimten die noodzakelijk zijn voor het functioneren van een “wonen met zorg complex” (denk bijvoorbeeld aan gemeenschappelijke huiskamers) zijn al meegenomen in de grondprijsberekening.

Voor initiatieven die niet plaatsvinden in de sociale huursector is maatwerk nodig en zal de grondprijs worden bepaald op basis van een onafhankelijk taxatie. Marktconformiteit is daarbij het kernwoord.

2.2.8

Woonwagenstandplaatsen

De gemeente geeft gronden uit voor huurstandplaatsen. De grondprijs is gerelateerd aan de grondprijs voor een kavel t.b.v. een sociale eengezinshuurwoning (SH2), met een opslag (1,35) vanwege het grotere (norm)kaveloppervlak. In verband met de brandveiligheidseisen voor naast elkaar gelegen woonwagens is het (norm)kaveloppervlak vergroot van 190 m² naar 231 m². Indien een standplaats groter is dan de normoppervlakte van 231 m² (11 meter bij 21 meter), dan dienen de extra vierkante meters naar rato te worden afgerekend op basis van de m²-prijs van de huurstandplaats. Bij uitponding van een huurstandplaats (ondererfpacht), waarbij de bestemming van het erfpachtrecht wordt gewijzigd van huur naar koop, zal de grond moeten worden afgerekend tegen de alsdan geldende marktwaarde van de grond, die nader moet worden vastgesteld door een taxateur. Er wordt geen vaste grondprijs voor koopstandplaatsen meer gehanteerd.

2.2.9

Woonboten

Voor een ligplaats voor een woonboot is op grond van de Havenverordening altijd een ligplaatsvergunning nodig. Het streven is om wonen op water voor de vaststelling van de grondwaarde

25

Grondprijzen 2022

gelijk te trekken met wonen op land. De waarde van een waterkavel wordt bepaald op basis van referentieprijzen, gedifferentieerd naar locatie, omvang ligplaats en type boot. Prijzen van een “waterkavel” liggen op een niveau vanaf circa € 40.000,--, maar kunnen, afhankelijk van locatie en aangeboden voorzieningen, twee tot drie keer zo hoog zijn. Momenteel beschikt de gemeente niet over vrij uit te geven waterkavels.

2.3 Kantoren Als gevolg van stijgende bouwkosten, (licht) oplopende bruto aanvangsrendementen en nauwelijks stijgende huurprijzen is de bandbreedte in grondprijzen voor kantoren op hetzelfde niveau gehouden als vorig jaar.

De grondprijzen voor kantoorruimten variëren tussen de € 540 en € 1.400 (exclusief btw) per vierkante meter bvo waarbij de locatie Stationsgebied aan de bovenkant van de bandbreedte zit. Incidenteel kan er in een specifieke situatie voor het Stationsgebied worden afgeweken van de bovenkant van de bandbreedte. Dit vereist maatwerk en wordt mede bepaald door de locatie en de aard van de ontwikkeling, waarbij de grondwaarde vooraf wordt getaxeerd door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur. De grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van het aantal m² bvo kantoorruimte (conform NEN 2580) dat wordt gerealiseerd, op een passende kavel. De prijs per m² kavel ligt dus in beginsel hoger naarmate er een hoger gebouw wordt gerealiseerd.

De grondprijs voor een nieuwe kantoorontwikkeling wordt vastgesteld binnen de hierboven aangegeven bandbreedte. De grondprijs is afhankelijk van de locatie, het te verwachten huurprijsniveau, de hoogte van de bouwkosten en het te realiseren volume. Ook wordt rekening gehouden met de benodigde parkeeroplossing. Bijvoorbeeld op Papendorp wordt in de grondprijs uitgegaan van (grotendeels) verdiept parkeren. Ook voor een 30/70-kavel (kantoor in combinatie met bedrijfsruimte) geldt een afwijkende grondprijs. Voor kleinschalige kantoorontwikkelingen (kantoren tot maximaal 1.500 m² bvo) zal de grondprijs van geval tot geval moeten worden bezien; de marktwaarde van de grond en het huurprijsniveau zijn sterk afhankelijk van de locatie.

2.4 Bedrijven en Logistiek vastgoed 2.4.1

Bedrijven

De onderkant van de bandbreedte voor bedrijfsruimte is bepaald op een bedrag van € 225 per m² (exclusief omzetbelasting), afhankelijk van grootte en ligging ten opzichte van uitvalswegen. De marktconforme grondprijs zal door een onafhankelijke, gecertificeerd taxateur worden bepaald tenzij er voldoende marktgegevens voor handen zijn. Naar verwachting zullen de kavels van strijkviertal in 2023 worden uitgegeven.

26

Grondprijzen 2022

Tabel: Beschikbare kavels op bedrijventerreinen Locatie

Toelichting

De Wetering-Zuid - kavels G10 t/m G20

Maximaal 50% kantoor

- kavels H1

Maximaal 50% kantoor

- kavels K

Maximaal 50% kantoor

- kavels M

Zorg-medisch gerelateerde bedrijvigheid. Maximaal 50% kantoor

Oudenrijn

Maximaal 50% van de totale bedrijfsoppervlakte mag kantoorruimte zijn, tot een maximum van 2.000 m² bvo

Haarrijn

Maximaal 30% kantoor

Hooggelegen

Afhankelijk van functie

2.4.2

Logistiek vastgoed

De laatste jaren staat Utrecht sterk in de belangstelling als vestigingsplaats voor logistieke dienstverleners. Met name op Lage weide is de vraag naar ruimte voor logistiek groot. Het betreft hier geen uitgifte van nieuwe bedrijfskavels maar sloop/nieuwbouw op bestaande bedrijfskavels. De vraag naar kavels t.b.v. logistiek vastgoed is nog steeds stijgende. Onder logistiek vastgoed vallen onder anders kavels voor (grootschalige) distributiecentra en last mile-logistic. De onderkant van de bandbreedte voor deze categorie is bepaald op een bedrag van € 275 (exclusief btw) per vierkante meter bvo. De marktconforme grondprijs zal door een onafhankelijk, gecertificeerd taxateur worden bepaald.

2.5 Detailhandel, horeca en leisure 2.5.1

Detailhandel

De grondprijs voor detailhandel wordt doorgaans residueel bepaald, waarbij rekening wordt gehouden met de huurprijzen. De onderkant van de bandbreedte voor stadsdeelcentra is bepaald op bedrag van € 700,-- per m² en de onderkant van de bandbreedte voor een stadcentrum is bepaald op een bedrag van € 1.100,-- per m².

De marktprijs wordt door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur bepaald en daarop worden de bouw- en bijkomende kosten voor de ontwikkeling in mindering gebracht. Voor al deze markten geldt immers dat de locatie zeer bepalend is voor de opbrengstpotentie. Daarnaast kan ook rekening worden gehouden met specifieke parkeeroplossingen. Er is dus per geval sprake van maatwerk. De onderkant wordt echter bepaald door de onderkant van de bandbreedte van de prijs per m² (bvo) voor commercieel vastgoed. In 2022 is dat een minimum bedrag van € 225 per m² bvo.

27

Grondprijzen 2022

Ter referentie zijn in onderstaande tabel enkele minimumprijzen opgenomen, gespecificeerd naar type locatie. Tabel: Grondprijzen detailhandel in 2022 per m² bvo, exclusief omzetbelasting Prijs in € Stadscentrum

Vanaf ≥ € 1.100

Stadsdeelcentrum

Vanaf ≥ € 700

Buurt/wijkwinkelcentrum

Vanaf ≥ € 225

Perifere locatie/ GDV / PDV

Vanaf ≥ € 225

2.5.2

Horeca (exclusief Hotels)

In Utrecht wordt op dit moment sporadisch grond uitgegeven voor horecagelegenheden die niet met winkels zijn gecombineerd. Als een grondverkoop voor horeca aan de orde is, wordt door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur, de residuele grondprijsberekening opgesteld die vergelijkbaar is met de methode van grondprijsbepaling voor detailhandel. Een marktconforme benadering betekent ook hier dat inzicht in de lokale markt voor juist dat type horeca essentieel is en dat dit inzicht reken technisch vertaald wordt. In verband met het ontbreken van voldoende ervaringscijfers worden geen richtprijzen gegeven, maar zal elke situatie getaxeerd worden door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur. De onderkant wordt bepaald door de onderkant van de bandbreedte voor commercieel vastgoed. In 2022 is dat een minimum bedrag van € 225,-- per m² bvo.

2.5.3

Leisure

Het betreft hier vrijetijdsbesteding in ruimste zin van het woord, uitgezonderd detailhandel en horeca. Ter bepaling van de grondprijs zal in dat geval sprake zijn van maatwerk en waar nodig wordt een taxatie uitgevoerd door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur. Ook hier geldt als minimale grondprijs de onderkant van de bandbreedte voor commercieel vastgoed ad € 225,-- per m² bvo. Voor leisurevoorzieningen met een groot grondbeslag zal het aantal m² groter zijn dan het aantal m² bvo. In dat geval is zeker maatwerk nodig en zal de grondprijs worden bepaald op basis van een taxatie uitgevoerd door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur. Marktconformiteit is daarbij het kernwoord.

2.6 Hotels en Tijdelijk verblijf (short stay) 2.6.1

Hotels

Wanneer zich plannen voordoen voor een hotel zal de gemeente Utrecht, op basis van een taxatie, uitgevoerd door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur, maatwerk leveren voor het bepalen van een marktconforme grondprijs. Daarbij wordt rekening gehouden met het kwaliteitsniveau, doelgroep, concept, voorzieningen, locatie, opbrengstpotentie en stichtingskosten.

28

Grondprijzen 2022

Het bepalen van de uitgifteprijs voor een hotel is maatwerk. De onderkant wordt bepaald door de onderkant van de bandbreedte voor commercieel vastgoed. In 2022 is dat een minimum bedrag van € 225,-- per m² bvo.

2.6.2

Tijdelijk verblijf (short stay)

Onder tijdelijk verblijf of short stay wordt verstaan het bedrijfsmatig (met het oogmerk om winst te behalen) verstrekken van logies met een minimumperiode van twee weken tot 6 maanden met uitloop tot maximaal 12 maanden. Tijdelijk verblijf is niet bedoeld voor toeristisch verblijf. De doelgroep voor tijdelijk verblijf bestaat voornamelijk uit internationale kenniswerkers en internationale studenten of andere personen die om zakelijke redenen voor enkele weken of maanden in onze stad willen verblijven 10.

De accommodatie voor tijdelijk verblijf heeft een minimale oppervlakte van 18 m² gbo per persoon die in de accommodatie verblijft 11. Als een grondverkoop voor tijdelijk verblijf aan de orde is, wordt een marktconforme, residuele grondprijsberekening opgesteld, door een, onafhankelijke, gecertificeerd taxateur die vergelijkbaar is met de methode van grondprijsbepaling voor hotels. Een marktconforme benadering betekent ook hier dat inzicht in de lokale markt voor juist dat type tijdelijk verblijf essentieel is en dat dit inzicht reken technisch vertaald wordt. In verband met het ontbreken van voldoende ervaringscijfers worden geen richtprijzen gegeven, maar zal elke situatie getaxeerd worden door een onafhankelijke deskundige. De onderkant wordt bepaald door de onderkant van de bandbreedte voor hotels. In 2022 is dat een minimum bedrag van € 225,-- per m² bvo.

2.7 Parkeren In beginsel is de prijs voor het inrichten van parkeerplaatsen op eigen terrein conform het vigerende parkeerbeleid van de gemeente inbegrepen in de grondprijs voor de betreffende functie. Dit wil zeggen dat bij het vaststellen van de grondprijs (op basis van een residuele waardemethode) rekening wordt gehouden met kosten en opbrengsten voor aan te brengen parkeervoorzieningen, in relatie tot de van toepassing zijnde parkeernorm en de mogelijkheden op de kavel. Indien de residuele waardeberekening van het parkeerdeel negatief is wordt de grondprijs voor dit deel op nul vastgesteld.

2.7.1

Parkeren in transferia

Voor de grondwaarde voor transferia wordt in beginsel uitgegaan van de grondprijs voor bijzondere doeleinden (gebouwd) per m² bvo, ook wanneer de residueel berekende marktwaarde voor deze voorzieningen hoger zou kunnen liggen omdat het doel van deze voorzieningen is om Utrecht beter bereikbaar te maken. De parkeertarieven zijn in dat geval geënt op een sluitende exploitatie zonder winstoogmerk.

10 Bron: Beleidsregels tijdelijk verblijf (short stay) gemeente Utrecht, 1 april 2020 (datum van inwerkingtreding) Zie link

naar regels: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2020-47808.pdf 11 Bron: Beleidsregels tijdelijk verblijf (short stay) gemeente Utrecht, 1 april 2020

29

Grondprijzen 2022

2.7.2

Additionele parkeerplaatsen

Regelmatig worden in Rijnsweerd, Papendorp en De Wetering-Zuid verzoeken gedaan om extra parkeerplaatsen toe te voegen. De gemeente heeft een strikt beleid om het autogebruik terug te brengen en verleent in beginsel geen medewerking aan het toevoegen van parkeerplaatsen. In enkele situaties is het wel denkbaar dat medewerking aan het toevoegen van parkeerplaatsen kan worden verleend. Medewerking kan bijvoorbeeld worden verleend indien op basis van de huidige beleidsmatige parkeernormen meer parkeerplaatsen mogen worden gerealiseerd dan dat in de erfpachtovereenkomst is opgenomen. Per situatie wordt door de verantwoordelijke mobiliteitsadviseur het maximaal aantal te realiseren parkeerplaatsen bepaald. Om meer eenheid te verkrijgen in de gehanteerde grondprijzen per parkeerplaats en om sneller en efficiënter tot een waardering te komen, zijn in deze Grondprijzenbrief grondwaarden opgenomen per autoparkeerplaats. Deze grondwaarden zijn gebaseerd op taxaties van parkeerplaatsen in de directe omgeving. Bij een aanvraag voor het toevoegen van parkeerplaatsen dienen deze grondwaarden als uitgangspunt voor de economische meerwaarde. Zowel gemeente als erfpachter hebben echter het recht van de grondwaarden af te wijken. Afwijken kan alleen onderbouwd aan de hand van een taxatie. De gemeente stelt de economische meerwaarde per parkeerplaats vast.

Voor die situaties is de richtwaarde per parkeerplaats bepaald. Hierbij is onderscheid gemaakt naar maaiveld parkeren en half verdiept (uit het zicht) parkeren. Indien het parkeren in een parkeergarage wordt gerealiseerd zal de grondwaarde of economische meerwaarde op basis van een taxatie worden bepaald. Onderbouwing economische meerwaarde additionele parkeerplaatsen Onderbouwing EM

Maaiveld parkeren

Gebouwd parkeren

(evt. uit het zicht/ verdiept Economische meerwaarde

€ 15.200

Via taxatie

2.8 Maatschappelijke functies (bijzondere doeleinden) De categorie “bijzondere doeleinden” omvat gronduitgiften die maatschappelijke functies zonder winstoogmerk dienen en welke commercieel geen bestaansrecht hebben. Het gaat daarbij om gronduitgiften ten behoeve van onderwijs, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes, sociaalculturele voorzieningen, sportaccommodaties, rioolgemalen, transformatorruimtes en dergelijke. De grondprijs voor bijzondere doeleinden wordt jaarlijks geïndexeerd met het gemiddelde van de consumentenprijsindex, reeks alle huishoudens (basis 1995=100) van het CBS en de BdB-index woningbouw eengezinswoningen nieuwbouw aanneemsom (incl. BTW, basis januari 2003=100), waarbij eveneens de percentages van november (indexcijfers twee maanden voorafgaande aan indexeringstijdvak) worden aangehouden. De grondprijs bijzondere doeleinden is op basis hiervan ten opzichte van 2021 gestegen met 5,090% en bedraagt voor 2022 € 220,31 per m² exclusief BTW.

30

Grondprijzen 2022

Het minimumbedrag voor een uitgifte van een functie bijzondere doeleinden, snippergroen en nutsvoorzieningen bedraagt € 3.594, zijn de voor 2022 gelden normkosten. De normkosten worden ieder jaar opnieuw bekeken. De normkosten voor 2022 zijn gecorrigeerd voor inflatie.

Voor niet-commercieel geëxploiteerde (grootschalige) buitensportaccommodaties zonder winstoogmerk (bijvoorbeeld voetbalvelden en tennisvelden), scoutinggroepen, maar ook speeltuinen en kinderboerderijen wordt bij de hoogte van de grondprijs “bijzondere doeleinden” een onderscheid gemaakt tussen bebouwd terrein en onbebouwd terrein. Bij bebouwd terrein betreft het grond met daarop een bouwwerk. Voor wat een bouwwerk is, is aansluiting gezocht bij (jurisprudentie inzake) de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Voor het begrip bouwwerk als bedoeld in de Wabo moet worden voldaan aan de volgende vier criteria: 1.

elke constructie;

2.

van enige omvang;

3.

direct of indirect met de grond verbonden, hetzij direct of indirect steunend in of op de grond;

4.

bedoeld om ter plaatse te functioneren.

Wordt hieraan voldaan, dan is het niet toegestaan om zonder omgevingsvergunning te bouwen, waarbij artikel 1.1 lid 1 Wabo bepaalt dat onder bouwen wordt verstaan het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten. Indien hiervan sprake is, dan geldt in beginsel de bijzondere doeleindenprijs bebouwd, voor 2022 per m² € 220,31 exclusief BTW. Hieronder worden dus o.a. kantines en kleedkamers verstaan en andere bouwwerken van enige omvang, zoals opblaashallen met een ander dan tijdelijk karakter. Uitzonderingen, bijvoorbeeld voor hekwerken of lichtmasten, zijn mogelijk; deze kunnen als onbebouwd terrein worden aangemerkt. Voor alle vergunningsvrije bouwwerken op het sportpark, scoutingterrein, speeltuin en kinderboerderij wordt een bijzondere doeleindenprijs “onbebouwd” gerekend, voor 2022 bedraagt deze per m² € 53,26 exclusief BTW. Hierbij wordt opgemerkt dat bij uitbreiding van een bestaand aantal vierkante meters van opstallen alleen de toegevoegde vierkante meters in rekening worden gebracht. We hanteren deze prijzen uitsluitend als er geen sprake is van staatssteun en er geen strijd is met de Wet markt en overheid. In de volgende tabel worden de prijzen voor bijzondere doeleinden aangegeven. Tabel: Grondprijzen bijzondere doeleinden in 2022 per m² grond, exclusief omzetbelasting

Categorie

Prijs

Toelichting Als een perceel op grond van de vestigingsakte per saldo meer dan 100% bebouwd kan worden

Bijzondere doeleinden (maatschappelijke functies zonder winstoogmerk)

€ 220,31

(Floor Space Index > 1), doordat er meerdere bouwlagen mogelijk zijn, dan wordt de vermelde prijs per m² bvo doorberekend. Deze prijs geldt ook voor scholen, inclusief schoolpleinen.

Sportaccommodaties, scoutingterrein, speeltuinen en kinderboerderijen

€ 220,31

Voor bouwwerken conform Wabo.

€ 53,26

Overige, onbebouwde gronden.

31

Grondprijzen 2022

In het geval er op een gemeentelijk sportpark, scoutingterrein, speeltuin of kinderboerderij een opstal wordt gerealiseerd of geëxploiteerd door een stichting, vereniging of een rechtspersoon is het ook mogelijk om de grond te verhuren eventueel met daaraan gekoppeld een huurafhankelijk recht van opstal (HARVO). Retributie is niet verschuldigd voor huurafhankelijke opstalrechten.

2.9 Overige functies De gemeente Utrecht brengt in principe voor eerstelijnszorg en kinderopvang de marktwaarde van de grond in rekening. Deze functie (of onderdelen daarvan) wordt commercieel geëxploiteerd, zoals kinderdagverblijven, praktijken voor huisartsen, tandartsen, fysiotherapie en apotheken. In geval van een commerciële exploitatie vallen deze voorzieningen buiten het prijsregime van de “bijzondere doeleinden” en geldt doorgaans de residuele grondwaarde methode. De marktwaarde is een afgeleide van de waarde van de functie die op de grond wordt gerealiseerd. Uitgangspunt in het gronduitgiftebeleid is dat geen subsidiëring plaatsvindt via de grondprijs.

2.9.1

Grondprijzen eerstelijnszorg

Het gaat bij eerstelijnszorg om (praktijk)ruimten voor wijkzorgcentra, huisartsenpraktijken, fysiotherapiepraktijken, tandartsenpraktijken, apotheken, zorgstations en dergelijke. Zorgaanbieders zijn zelf verantwoordelijk voor het regelen van huisvesting voor hun dienstverlening. Met inachtneming van het voorgaande wordt voor zogenaamde wijkzorgcentra de grondprijs voor bijzondere doeleinden gerekend. Onder een wijkzorgcentrum wordt in dit verband verstaan: •

een samenwerkingsverband van eerstelijns zorg met diverse specialismen;

•

waaronder in ieder geval huisartsenzorg, met minimaal 3 fte huisartsen in dienst;

•

georganiseerd in een stichtingsvorm;

•

en werkend zonder winstoogmerk.

Commerciële aanbieders van eerstelijnszorg die zich in hetzelfde gebouw vestigen maar juridisch geen onderdeel uitmaken van het wijkzorgcentrum, komen niet in aanmerking voor de grondprijs voor bijzondere doeleinden. Bij bepaling welke groepen vallen onder ‘commerciële aanbieders’ sluit de gemeente Utrecht aan bij door de NZa 12 genoemde groepen waarvoor de NZa geen tarieven vaststelt. Het gaat hier om: -

eerstelijnspsychologie;

-

farmacie;

-

fysiotherapie, oefentherapie of diëtiek in (of door) instellingen;

-

tandartsen, orthodontisten, mondhygiënisten en tandprothetici.

Ook aanbieders van eerstelijnszorg (al dan niet met een commercieel karakter) die zich buiten het wijkzorgcentrum vestigen komen niet in aanmerking voor de grondprijs voor bijzondere doeleinden. Hiervoor gelden marktconforme, residueel bepaalde grondprijzen, waarbij in onderstaande tabel per categorie de bandbreedtes worden aangegeven.

12

NZa: Nederlandse Zorgautoriteit

32

Grondprijzen 2022

2.9.2

Grondprijzen kinderdagopvang en buitenschoolse opvang

Buitenschoolse opvang wordt nu vaak georganiseerd via sportverenigingen, scholen en welzijnsinstellingen, gedurende een beperkt deel van de dag. Bij bestaande situaties (bestaande bebouwing) zal hiervoor geen economische meerwaarde in rekening worden gebracht. Bij nieuwe situaties zal de grondprijs worden bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie. Indien sprake is van commerciële kinderopvang (bijvoorbeeld kinderdagverblijf) zal bij nieuwe gronduitgiftes in erfpacht de marktconforme grondprijs worden toegepast (eventueel rekening houdend met de verdeling van het daadwerkelijk gebruik). Overeenkomstig dit standpunt zal bij bestaande situaties dan ook een onderzoek worden ingesteld naar economische meerwaarde. De gemeente heeft de bandbreedte van de grondprijs voor kinderdagverblijf, fysiotherapie en tandarts/apotheek in 2021 aangepast. Tabel: Grondprijzen (commerciële) zorg en kinderdagverblijven in 2022 per m² grond /bvo, exclusief BTW 13 Categorie

Prijs

Kinderdagverblijf

€ 225 – € 500

Fysiotherapie

€ 225 – € 350

Tandarts/apotheek

Vanaf ≥ € 450

2.10 Snippergroen Voor de uitgifte in erfpacht of verkoop van snippergroen wordt voor 2022 een minimale grondprijs gehanteerd van € 158 per m² grond, met als minimum een bedrag van de normkosten, zijnde € 3.594 k.k.

Voor het snippergroen is per 1 januari 2003 een minimale grondprijs vastgesteld die jaarlijks wordt geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS.

Het minimumbedrag is gerelateerd aan de genormeerde kosten die de gemeente maakt voor een dergelijke uitgifte/ verkoop. Snippergroen mag in beginsel niet onder de voor de uitgifte of verkoop van snippergroen vastgestelde normkosten worden verkocht of uitgegeven.

Met betrekking tot de hoogte van de grondprijs wordt een uitzondering gemaakt als naar het oordeel van de gemeente de grond een duidelijk hogere waarde heeft dan gemelde grondprijs. Dit zou zich onder andere kunnen voordoen bij uitgifte van snippergroen in gebieden met een relatief hoge grondprijs (zoals de binnenstad en aan de binnenstad grenzende wijken) of wanneer de toevoeging van het perceel snippergroen zal leiden tot een forse waardeverhoging van de woning. In dat geval zal de grondprijs worden bepaald door middel van een taxatie. Deze wordt uitgevoerd door een door de gemeente aangewezen onafhankelijk taxateur.

13

de vermelde prijs geldt als prijs per m² grond tenzij het aantal m² bvo groter is dan het aantal m² grond; in

laatstgenoemde situatie geldt de vermelde prijs als prijs per m² bvo

33

Grondprijzen 2022

2.11 Energie- en nutsvoorzieningen De energietransitie vraagt om aanpassingen in het energiesysteem met ruimtelijke consequenties. De elektriciteitsinfrastructuur moet in de periode tot 2050 minimaal verdubbeld worden en de aardgasinfrastructuur wordt deels vervangen door warmtenetten. Ook is er ruimte nodig voor systemen voor warmte-koude-opslag en energieproductie. Voor deze functies wordt steeds vaker grond van de gemeente gebruikt.

2.11.1 Energie-infrastructuur en overige nutsvoorzieningen Voor energie-infrastructuur en overige nutsvoorzieningen geldt dat zowel voor de verwerving van een perceel grond als voor de uitgifte van het perceel grond de prijs/m² voor bijzondere doeleinden (bebouwd) wordt gehanteerd. Ook hier geldt als minimum € 3.594,-- voor de in 2022 geldende normkosten. Het gaat vaak om nieuwe locaties voor transformatorstations, warmteoverdrachtstations en warmtebuffers. Deze voorzieningen zijn eigendom van overheidsbedrijven en (semi)-commerciele bedrijven. Soms worden nutsvoorzieningen verplaatst waarbij de oude locatie geen waarde meer heeft voor het nutsbedrijf. Gewoonte is dat de gemeente dan door middel van een ruilovereenkomst de nieuwe locatie uitgeeft en de oude locatie weer verwerft. Dit is overigens uit coulance en geen plicht voor de gemeente.

2.11.2 Warmte-Koude-Opslag systemen (WKO) De bodem kan op duurzame wijze bijdragen aan onze energievoorziening. Een effectieve vorm van bodemenergie in de stad Utrecht is Warmte-Koude-Opslag (WKO). Hierbij kunnen ‘open’ en ‘gesloten’ WKO-systemen worden onderscheiden. Bij een open systeem wordt grondwater onttrokken aan de bodem ten behoeve van de verwarming of koeling van een gebouw en vervolgens in de bodem teruggebracht. WKO-systemen kunnen worden gecombineerd met aquathermiesystemen die ervoor zorgen dat vraag en aanbod van warmte en kouden met elkaar in balans zijn. Open WKO-systemen worden toegepast in appartementencomplexen, (grotere) kantoren en bedrijfspanden. Bij een gesloten systeem wordt er geen grondwater onttrokken maar wordt vloeistof gecirculeerd met behulp van buizen in de ondergrond. Gesloten systemen worden vooral toegepast voor woningen, en in toenemende mate ook bij de kleine kantoren. De gemeente streeft ernaar goede afspraken te maken over het doelmatig gebruik van de ondergrond en oppervlaktewater in het begin van het planproces. Daarom wil de gemeente alle activiteiten die gevolgen hebben voor de bodem en oppervlaktewater in onderlinge samenhang en in samenhang met het gebruik of met de kwaliteit van grond- en oppervlaktewater bekijken. Dit staat in het “Gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer en visie op duurzaam gebruik van de ondergrond 2016”.

Een initiatiefnemer van een open WKO-installatie dient rekening te houden met dat een saneringsplan moet worden opgesteld indien met een open WKO-systeem grondwaterverontreinigingen worden verplaatst. Als alternatief kan een initiatiefnemer deelnemen aan het gemeentelijk gebiedsplan. Voor deelname aan het gebiedsplan brengt de gemeente een vergoeding in rekening bij de initiatiefnemer. De berekening van de vergoeding is maatwerk. In een anterieure overeenkomst en uitgifteovereenkomst kan de gemeente voor WKO-systemen aanvullende eisen stellen teneinde het doelmatig gebruik van de ondergrond.

34

Grondprijzen 2022

WKO-installaties maken geen onderdeel uit van de nutsvoorzieningen. Ze staan slechts ten dienste aan één of meer gebouwen. Voor het plaatsen van WKO-systemen op gemeentelijke grond wordt een opstalrecht op de grond uitgegeven, nadat met gemeente overeenstemming is bereikt over de inpassing van het WKO-systeem in de gemeentelijke grond. De waardebepaling hiervan is maatwerk. Bij de bepaling van de jaarlijkse retributie of afkoop daarvan zal gekeken worden naar het ruimtegebruik van o.a. de volgende onderdelen van de WKO: •

Leidingen;

•

Warmte/koude bronputten;

•

Technische ruimte(s).

De functie van de grond en de beperkingen die deze onderdelen hiervoor opleveren zullen in de waardebepaling worden betrokken.

2.11.3 Energieproductie Voor een duurzame energievoorziening is het nodig om binnen de gemeente duurzame energie te produceren. Voor energieproductie zal door energiebedrijven ook een beroep gedaan worden op grondposities van de gemeente. De gemeente stelt grondposities voor energieproductie bij voorkeur tijdelijk beschikbaar op basis van een recht van opstal en een daarvoor te betalen retributie. Ook hier geldt als minimum € 3.594,-- voor de in 2022 geldende normkosten. Conform het tenderbeleid worden grondposities voor windmolens en zonnevelden getenderd als dat mogelijk is. In verband met het ontbreken van voldoende ervaringscijfers worden geen richtprijzen gegeven, maar zal elke situatie getaxeerd worden door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur.

2.11.4 Zendmasten en zendapparatuur Voor het door providers plaatsen van een zendmast of zendapparatuur op gemeentegrond wordt in beginsel een recht van opstal gevestigd. Voor het plaatsen van een separate zendmast wordt in 2022 een retributie/ canon gerekend tussen de € 8.500,-- per mast per jaar. De hoogte van de retributie/canon is locatie afhankelijk. De kosten voor het vestigen van het opstalrecht komen voor rekening van de aanvrager. De retributie/canon wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. Bij elke extra provider die medegebruik maakt van de zendmast, is door de opstaller aan de gemeente een extra retributie/canon verschuldigd van 50% van de in de eerste alinea genoemde retributie/ canon per jaar, per toegevoegde provider en per mast (kosten voor opstaller). De duur van het opstalrecht is in beginsel vijftien jaar, tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken.

35

Grondprijzen 2022

3 Particuliere initiatieven (op private of erfpachtgrond) Onder “particuliere initiatieven” wordt het volgende verstaan: initiatieven die (grotendeels) plaatsvinden op grond in eigendom van derden of grond die in erfpacht aan derden is uitgegeven. Een particuliere initiatiefnemer dient bij zijn planontwikkeling rekening te houden met een vergoeding van gemeentelijke (plan)kosten (3.1). In het geval van grond die in erfpacht is uitgegeven kan er tevens sprake zijn van conversie van het erfpachtrecht (3.2.2) naar bijvoorbeeld eigendom en/of economische meerwaarde (3.2.3).

3.1 Gemeentelijk kostenverhaal en Utrechts Plan Proces (UPP) 3.1.1

Wat houdt kostenverhaal precies in?

Bij het beoordelen van “particuliere initiatieven” (ruimtelijke plannen) vanuit de markt worden door de gemeentelijke organisatie diverse (plan)kosten gemaakt. Het verhalen van de kosten ((plan)kosten) bestaan (niet limitatief) onder andere uit ambtelijke uren, onderzoeks- en uitvoeringskosten, planschadekosten, en soms kosten met betrekking tot openbare voorzieningen (afdeling 6.4 van de Wro).

Het deel van de plankosten dat is gemoeid met de voor het initiatief benodigde publiekrechtelijke maatregelen (bijvoorbeeld het maken van een nieuw bestemmingsplan) en de omgevingsvergunningprocedure vormen geen onderdeel van de exploitatiebijdrage en vallen dan ook niet onder de afspraken in de (plankosten)intentieovereenkomst en/of anterieure overeenkomst. Deze kosten worden op de reguliere wijze middels leges in rekening gebracht.

Uitgangspunt bij particuliere initiatieven is, dat de initiatiefnemer de werkelijk gemaakte (plan)kosten van de gemeente betaalt. De kosteninschatting wordt voorafgaand aan het sluiten van de anterieure overeenkomst gemaakt en worden door de initiatiefnemer middels een voorschotbedrag voldaan en afhankelijk van het proces gevolgd door eventuele aanvullende voorschotbedragen. Nadat het plan is gerealiseerd door de initiatiefnemer en de openbare ruimte is aangelegd en opgeleverd wordt er een eindafrekening gemaakt van de werkelijk gemaakte kosten.

3.1.2

Wanneer vindt kostenverhaal plaats?

Vanaf 1 juli 2008 is de gemeente verplicht op grond van afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) (ook wel de “Grondexploitatiewet” genoemd) de volgende zaken te regelen met de initiatiefnemers (art. 6.12 Wro): a.

het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden (de zgn. exploitatiebijdrage, bijv. voor plankosten en uitvoeringskosten);

b.

indien nodig, het bepalen van een tijdvak of fasering, en

c.

indien nodig, het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels (bijv. eisen aan woningbouwcategorieën).

De wet biedt de gemeente hiervoor de mogelijkheid te kiezen uit twee sporen, het privaatrechtelijke spoor (de anterieure overeenkomst) of het publiekrechtelijke spoor (het exploitatieplan). De keuze tussen deze twee sporen geldt voor initiatieven die voldoen aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 6.2.1 van de Bro én waarvoor één van de volgende planologische maatregelen nodig is:

36

Grondprijzen 2022

-

bestemmingsplan, wijzigingsplan en beheerverordening;

-

inpassingsplan;

-

projectuitvoeringsbesluit;

-

projectafwijkingsbesluit;

-

tijdelijk afwijken van het bestemmingplan.

Bij kleinere plannen dan genoemd in artikel 6.2.1 Bro is het niet verplicht, maar wel toegestaan om kostenverhaal, fasering en locatie-eisen te regelen. De gemeente Utrecht geeft er de voorkeur aan om via het privaatrechtelijke spoor tot het verhaal van gemeentelijke (plan)kosten te komen. Het opstellen van een anterieure overeenkomst kost doorgaans minder tijd, en dus geld, dan het opstellen van een exploitatieplan. Met deze tijdwinst en kostenbesparing zijn zowel de gemeente als de initiatiefnemer gebaat. Uitsluitend indien de privaatrechtelijke route niet leidt tot (voldoende) resultaat, wenst de gemeente een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan vormt een ‘stok achter de deur’, precies zoals de wetgever het heeft bedoeld.

In Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU 2040) staan de ambities die de gemeente Utrecht heeft op de grote vraagstukken voor de stad, nu en in de toekomst. Om de RSU 2040 haalbaar en betaalbaar te maken is het gewenst om een Nota en Fonds Bovenwijkse Voorzieningen (N&FBV) in te stellen, als manier om (bovenwijks) kostenverhaal te optimaliseren door voorzieningen toe te rekenen aan gebiedsontwikkelingen.

Een van de kostensoorten binnen het geheel aan kosten waarvoor kostenverhaal wordt gepleegd is de kostensoort “bovenwijkse voorzieningen”. Dit zijn investeringen in openbare voorzieningen waarvan meerdere gebiedsontwikkelingen profiteren. De kosten hiervan worden dan ook naar rato van dit profijt verdeeld over en toegerekend aan over deze verschillende gebiedsontwikkelingen. Om het kostenverhaal voor deze kostensoort nader te professionaliseren heeft het college in juni 2021 het besluit genomen een zogeheten Nota Bovenwijkse Voorzieningen in te richten. Aan de hand van deze nota worden de kosten voor de in de nota opgenomen bovenwijkse voorzieningen op eenduidige en transparante wijze aan de verschillende gebiedsontwikkelingen toegerekend. Zodra de nota is vastgesteld verloopt het kostenverhaal voor deze voorzieningen via deze nota. De nota is niet van toepassing bij gemeentelijke gronduitgiften omdat het kostenverhaal in dat geval via de grondprijs verloopt.

3.1.3

Nieuwe Omgevingswet

De inwerkingtreding van de Omgevingswet (Ow), gepland op 1 januari 2023, heeft enkele wijzigingen in het gemeentelijk kostenverhaal tot gevolg. Het publiekrechtelijke kostenverhaal wordt geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In plaats van een exploitatieplan komen kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften in de omgevingsvergunning of het projectbesluit. Daardoor is geen separaat document in de vorm van een