Agendabundel

Bundel - Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken van 9 februari 2023

1 2 3

Opening Vaststellen van de agenda van 9 februari 2023 Vaststellen van ingekomen agenderingen (Procedure) Deze punten worden alleen procedureel behandeld. De leden van de commissie bespreken of, op welke wijze en voor hoe lang zij deze raadsvoorstellen en onderwerpen willen bespreken. Na vaststelling van dit behandeladvies, wordt het stuk voor een volgende vergadering geagendeerd. Agenderingen Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 9 februari 2023.doc Behandelvoorraad Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 9 februari 2023 PROCEDUREEL.docx

3.1

Raadsbrief Grondprijzen 2022 en Beantwoording SV 2022, nr. 164 Dossier 3207 voorblad Raadsbrief Grondprijzen 2022.pdf Grondprijzenbrief 2022.pdf Beantwoording SV 2022 nr 164 over Grondprijzenbrief 2022.pdf

3.2

Agenderingen ter plaatse op basis van de lijst ingekomen raadsbrieven 17 december 2022 tot en met 2 februari 2023 Raadsbrieven.docx

4

Verslagen Ter vaststelling: Conceptverslag commissie ROG 8 december 2022 Conceptverslag commissie ROG 12 januari 2023 Conceptverslag commissie ROG 26 januari 2023 20221208 Conceptverslag Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken ochtend middag avond.docx Conceptverslag Commissie_Ruimtelijke_ordening_en_Grondzaken 12 januari 2023.docx Conceptverslag Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 26-1-2023.doc

5

Toezeggingen/moties Ter vaststelling. Lijst toezeggingen-moties-brieven ROG dd1 februari 2023(inclusief voortgangsinformatie).pdf

6

Ingekomen stukken Geen. Raadsvoorstel Aanvraag voorbereidingskrediet Mobiliteitshub XL Papendorp-Noord Wethouder: Eerenberg, Beleidsterrein: Ruimtelijke Ordening Indicatieve behandeltijd: 45 minuten. De gemeente is voornemens in Papendorp-Noord een mobiliteitshub XL te creëren. Het betreft een voorziening waarbij ruimte is voor 2.000 autoparkeerplekken, 1.700 fietsparkeerplekken, deelauto’s, OVaansluiting, fietsreparatie, een pakketpunt en een sportschool. De mobiliteitshub moet zorgen voor een soepele overstap tussen eigen vervoer, gedeeld vervoer en openbaar vervoer en wordt van groot belang geachte voor diverse gebiedsontwikkelingen in de directe omgeving. Om voortgang in de voorbereiding van de mobiliteitshub XL te houden, wordt door het college aan de raad voorgesteld een voorbereidingskrediet te verstrekken van 1,65 miljoen euro om een Voorlopig Ontwerp op te stellen. Dossier 3101 voorblad

7

Raadsvoorstel Aanvraag voorbereidingskrediet Mobiliteitshub XL Papendorp-Noord.docx 8

Kwaliteitstoets RSU2040

8.1

Wethouder: Eerenberg, Beleidsterrein: Ruimtelijke Ordening Indicatieve behandeltijd: 30 minuten Geagendeerd door: Gert Dijkstra (EenUtrecht) De fractie van EenUtrecht wil graag met de commissie ROG en met de wethouder in gesprek over hoe we de RSU2040 plannen wél concreet kunnen toetsen op leefbaarheid. In de raadsbrief d.d. 14 oktober en in de beantwoording van schriftelijke vragen d.d. 18 oktober geeft het college aan dat de huidige barcode nog onvoldoende is uitgewerkt en om die reden nog niet geschikt als sturingsinstrument. Volgens het college ontbreekt het ook nog aan een concrete vertaalslag naar wijken en buurten, als ook aan een nulmeting voor bestaande buurten/wijken in de stad. Begin 2023 wordt door het college een plan van aanpak gepresenteerd voor de doorontwikkeling van deze barcode. Kortom, we kunnen nu nog steeds niet toetsen terwijl het merendeel van de plannen al is gestart.

Daarom heeft EenUtrecht de barcode zelf gescand (bijgevoegd) en stelt zij de volgende vragen: (1) Is de huidige barcode inderdaad onleesbaar en hoe wordt er dan nu getoetst? (2) Is de concept aanzet van EenUtrecht voor een leesbare leefbaarheidstoets werkbaar? (3) Wat is het gewenste eindresultaat van de doorontwikkeling van de barcode? (4) Hoe urgent is de barcode, dus wanneer uiterlijk dient deze vastgesteld in de raad? Raadsvoorstel Vaststelling Utrecht Dichtbij: de tienminutenstad; Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 Dossier 1787 voorblad Raadsvoorstel Vaststelling Utrecht Dichtbij de tienminutenstad (juli 2021).docx Utrecht Dichtbij de tienminutenstad; Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (na verwerking amendementen).pdf Reactienota Utrecht Dichtbij, de tien-minutenstad RSU 2040.pdf Utrecht Dichtbij de tienminutenstad; Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (juli 2021).pdf 1 antwoordbrief Provincie Utrecht.docx 1 Inspraakreactie Provincie Utrecht RSU2040.pdf 1a Bijlage 1 Vragen & opmerkingen inspraakreactie Provincie Utrecht RSU2040.pdf 2 antwoordbrief gemeente IJsselstein.docx 2 inspraakreactie gemeente IJsselstein RSU 2040.pdf 3 antwoordbrief gemeente Zeist.docx 3 Inspraakreactie Zeist RSU 2040.pdf 4 antwoordbrief gemeente Nieuwegein.docx 4 inspraakreactie gemeente Nieuwegein RSU 2040.pdf 5 antwoordbrief gemeente Stichtse Vecht.docx 5 inspraakreactie Stichtse Vecht RSU

2040.pdf 6 antwoordbrief hoogheemraadschap de Stichtse Rijnlanden.docx 6 inspraakreactie Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden.pdf 7 antwoordbrief Waternet.docx 7 Inspraakreactie Waternet op RSU 2040.pdf 8 antwoordbrief STUW.docx 8 inspraakreactie STUW RSU 2040.pdf 9 Brief aan DNU nav inbreng bijeenkomst 16 februari.docx 10 antwooordbrief Eneco.docx 10 inspraakreactie Eneco RSU 2040.pdf STREKT TER VERVANGING Raadsvoorstel Vaststelling Utrecht Dichtbij de tienminutenstad (na S&R).pdf STREKT TER VERVANGING Utrecht Dichtbij de tienminutenstad; Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (na S&R).pdf Raadsbesluit Vaststelling Utrecht Dichtbij de tienminutenstad RSU 2040 (NIET IN WERKING) (20210818) Raadsbesluit Vaststelling Utrecht Dichtbij de tienminutenstad RSU 2040 (IN WERKING PER 30 SEPTEMBER 2021).pdf

8.2

Raadsbrief Stedelijk Sturing op groei in balans Raadsbrief Stedelijke sturing op groei in balans.docx

8.3

SV 2022 nr. 160 Controle onderbouwing RSU2040 (met antwoord) Beantwoording SV 2022 nr 160 over Controle Onderbouwing RSU2040.docx

8.4

Gescande barcode door EenUtrecht

De gescande barcode.docx 8.5

Eerste aanzet EenUtrecht CHECK: Woon jij leefbaar? EenUtrecht CHECK Woon ik wel leefbaar.docx

9

Raadsvoorstel Aanvullende afspraken RSU2040 (oplegger RSU2040) Wethouder: Eerenberg, Beleidsterrein: Ruimtelijke Ordening Indicatieve behandeltijd: 180 minuten. Dit Raadsvoorstel zal in samenhang met de Raadsbrief Invulling coalitieakkoord gebiedsontwikkeling Rijnenburg en mobiliteitsonderzoek ontsluiting Rijnenburg De coalitiepartijen hebben in het coalitieakkoord afgesproken dat aanvullende en richtinggevende afspraken met betrekking tot de RSU 2040 samengebracht worden in een oplegger RSU 2040, welke ter besluitvorming wordt aangeboden aan de gemeenteraad. De aanvullende en richtinggevende afspraken richten zich op Rijnenburg om aldaar overeenkomstig een scenario Klein Rijnenbrug een compacte stedelijke wijk te realiseren in de toekomst. Voorgesteld wordt daarom aan de RSU2040 toe te voegen dat Rijnenburg wordt uitgewerkt conform scenario ‘Klein Rijnenburg’ tot een compacte gemengde stedelijke wijk in combinatie met permanente energieopwekking, met als voorwaarden dat de woningbouw niet start voor 2035 en de ontwikkeling de projecten Merwedekanaalzone, Papendorp, A12 zone en Lunetten-Koningsweg niet schaden. Dossier 3103 voorblad Raadsvoorstel Aanvullende afspraken RSU2040 (oplegger RSU2040).docx Oplegger RSU2040.pdf

9.1

Raadsbrief Invulling coalitieakkoord gebiedsontwikkeling Rijnenburg en mobiliteitsonderzoek ontsluiting Rijnenburg. Wethouder: Eerenberg. Beleidsterrein: Ruimtelijke Ordening Deze brief zal in samenhang met het Raadsvoorstel Aanvullende afspraken RSU2040 (oplegger RSU2040) worden behandeld. Geagendeerd door: Gertjan te Hoonte, VVD, Hessel Stellinga, CDA, Maarten Koning, D66, Linda Bode VOLT, Hessel Stellinga, CDA, Gert Dijkstra, EenUtrecht, Rob van den Enk, S&S, Fred Claasen, GL, Yvonne Hessel, Utrecht Solidair, Rik van der Graaf, CU De raad heeft de raadsbrief ontvangen over hoe het college invulling wil geven aan het proces om te komen tot woningbouw in Rijnenburg. Aan deze brief zijn tevens mobiliteitsonderzoeken naar de mogelijke ontsluiting van Rijnenburg gekoppeld. De agenderende fracties willen graag met elkaar in gesprek over de inhoud van de brief en de rapporten. Zij willen eerste richting, ideeën, dilemma’s en suggesties kunnen meegeven voor de vervolgstappen en kunnen aangeven waar zij aanvullende onderzoek en/of verduidelijking op de onderzoeken willen. Ook willen de agenderende partijen onderling in debat over mogelijke consequenties van voorliggende keuzes en de relatie met andere processen zoals het BO-Mirt. Het debat zal richten op de bouw van de nieuwe stadswijk, de voortgang van het energielandschap wordt elders besproken.

De vraagstukken over wederzijdse invloed tussen beide processen en of onderlinge samenhang kunnen wel onderdeel uitmaken van het debat. Voorafgaand aan het debat zullen de partijen een technische briefing over de rapporten plannen waarin zij technische en verduidelijkende vragen stellen. Dossier 3137 voorblad Raadsbrief Invulling coalitieakkoord gebiedsontwikkeling Rijnenburg en mobiliteitsonderzoek ontsluiting Rijnenburg.docx (1).pdf Rapportage mobiliteit Rijnenburg (1).pdf Notitie Aanlegkosten van OV van en naar Rijnenburg - M105.pdf

Agenderingen Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken (Ter vaststelling op 9 februari 2023)

Stukken afkomstig van commissieleden Datum: 2 februari 2023 Soort stuk: Actualisatie van de nota grondbeleid en de Grondprijzenbrief 2022 (incl. SV 2022/164) Wethouder: Linda Voortman Beleidsterrein: Grondzaken Commissiegriffier: Frank de Kok

Geagendeerd door: Rick van der Zweth (PvdA), Gertjan te Hoonte (VVD), Fred Claasen (GroenLinks), Cees Bos (SBU), Has Bakker (D66), Annemarijn Oudejans (Student en Starter) en Rik van der Graaf (CU) Graag willen de fracties van PvdA, VVD, GL, SBU, D66, CDA, S&S en CU de komende actualisatie van de nota grondbeleid en de Grondprijzenbrief 2022 (incl. SV 2022/164) agenderen voor de commissie ROG. De fracties willen richting en aandachtspunten meegeven aan het college voor de actualisatie van de nota grondbeleid die staat gepland voor 2023-Q1/Q2. Specifiek willen de fracties ook ingaan op de grondprijzen met daarbij aandacht voor o.a. de methodiek en de ontwikkeling rondom onzelfstandige studenten eenheden.

Voorstel: 1. Agenderen voor de commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 2. Tijd: 90 minuten

1 Behandelvoorraad Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 9 februari 2023 PROCEDUREEL.docx

#RAAD030#

Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken (ROG) 9 februari 2023 - PROCEDUREEL Ruimtelijke Ordening en Ruimtelijke Projecten (Groot Merwede, MWKZ, Stationsgebied),

Westraven, A12-zone, Rijnenburg, Lunetten-Koningsweg, Overvecht en Utrecht Science Park, Grondzaken

Behandelvoorraad: Wethouder Eerenberg of wethouder Van Hooijdonk of wethouder Voortman of wethouder Schilderman Grondzaken

Cie 90 min.

Actualisatie van de nota grondbeleid en de Grondprijzenbrief 2022 (incl. SV 2022/164) Te verwachten raadsvoorstellen (op basis van de lange termijnagenda najaar 2022) Grondzaken

Verwacht

1.

Einde erfpachttijdvak (noot griffie: in raadsbrief van 18-11-2022 wordt geen gewag gemaakt van een raadsvoorstel dat aan de raad wordt voorgelegd, maar enkel over een te organiseren expertmeeting voor de raad)

Q4 2022

2.

Nota en Fonds Bovenwijkse voorzieningen (noot griffie: op 8-11-2022 heeft de commissie een agenderingsverzoek ontvangen (zie agenderingen) waaruit blijkt dat het raadsvoorstel in januari 2023 aan de raad wordt verstuurd)

Q4 2022

3.

Actualisatie Nota Grondbeleid (noot griffie: tijdens de RIB Grondprijzenbrief op 31-01-2023 heeft de wethouder aangegeven dat de Nota in Q2 van 2023 naar de raad komt) Ruimtelijk project Groot Merwede

Q1 2023

Stedenbouwkundig Plan Beurskwartier (noot griffie: in raadsbrief van 25-11-2022 is aangekondigd dat het SP pas medio 2023 naar de raad komt) SPvE De Foreest (noot griffie: in raadsbrief van 25-11-2022 wordt gesproken over een naamswijziging project (Ondaatje) en over een bouwenvelop en geen SPvE en is aangekondigd dat de bouwenvelop volgens planning in mei 2023 word vastgesteld door het college) Herzien SP De Knoop (noot griffie: in raadsbrief van 1-11-2022 wordt niet meer gesproken van het voorleggen van een SP aan de raad, maar van een bestemmingsplan dat medio 2023 aan de raad wordt voorgelegd) Fietsenstallingen Klépierre/ HC Herinrichting Park Paardenveld

Q4 2022

4. 5.

6.

7. 8.

Verwacht

Q4 2022

Q4 2022

Q1 2023 Q1 2023

#RAAD030# 9. 10.

Trappen Moreelsebrug Nota van Uitgangspunten MWKZ deelgebied 6 Ruimtelijk Project Lunetten - Koningsweg

Q1 2023 Q1 2023 Verwacht

Geen voorstellen Ruimtelijke Project Overvecht

Verwacht

Omgevingsprogramma Overvecht (noot griffie: in raadsbrief van 12-01-2023 wordt melding gemaakt dat een Omgevingsprogramma niet compleet en onvoldoende richtinggevend kan zijn en dat derhalve gewerkt wordt aan het opstellen van een Omgevingsvisie in de plaats daarvan. Daartoe ontvangt de raad volgens planning een RV Uitgangspuntennotitie in Q2 van 2023, waarna de Omgevingsvisie in Q1 van 2024 aan de raad wordt voorgelegd) Ruimtelijk Project Utrecht Science Park

Q3 2023

12. 13.

Bestemmingsplan Internationale School Utrecht SPvE Archimedeskwartier Ruimtelijke ordening

Q1 2023 Q2 2023 Verwacht

14.

SPvE Isotopenweg (noot griffie: de raad heeft nog niets ontvangen) Bestemmingsplan Lauwerecht, Nieuw Buurland (noot griffie: de raad heeft nog niets ontvangen) Voorbereidingskrediet Verlengde Hoogravenseweg 223 – 225 (noot griffie: de raad heeft nog niets ontvangen) Omgevingswet: Verordening Nadeelcompensatie (noot griffie: de raad heeft nog niets ontvangen) Omgevingswet: Participatie door initiatiefnemers Omgevingswet: Bindend adviesrol raad buitenplanse activiteiten Omgevingswet: Delegatie aan college voor voorbereidingsregels Omgevingswet: Wijzigen Coördinatieverordening Omgevingswet: Eerste wijziging omgevingsplan: o.a.

bruidschat Bestemmingsplan MARK, Hoogbouwkavel LRCN Bestemmingsplan Bedrijventerrein Strijkviertel (noot griffie: in raadsbrief van 25-11-2022 is aangekondigd dat het bestemmingsplan pas medio 2023 naar de raad komt) Bestemmingsplan Jutfaseweg 178 SPvE Van Galenstraat/ Van Ginnekenlaan/ Huizingalaan (noot griffie: informeel zijn commissieleden en commissiegriffier op 24 -11-2022 ervan op de hoogte gesteld dat het SPvE medio 2023 naar de raad komt, waarna uit commissiebehandeling van het onderwerp op 12-01-2023 is gebleken dat aan de raad uiterlijk eind februari enkele scenario’s worden voorgelegd alvorens te gaan werken aan een SPvE) Bestemmingsplan Museumhotel Herstel bestemmingsplan Lage Weide (zie raadsbrief 22-11-2023) Bestemmingsplan Zuilense Vecht Bestemmingsplan Groenewoud Bestemmingsplan Papendorp Noord e.o.

Q4 2022

11.

15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26.

27. 28. 29. 30. 31.

Verwacht

Q4 2022 Q4 2022 Q4 2022 Q1 2023 Q1 2023 Q1 2023 Q1 2023 PM Q1 2023 Q1 2023 Q1 2023 Q1 2023

Q1 2023 Q1 2023 Q2 2023 Q2 2023 Q2 2023

#RAAD030# 32.

33. 34. 35. 36. 37. 38. 39. 40 41. 42. 43. 44. 45. 46. 47. 48. 49.

Bestemmingsplan Tuindorp (omzetting Beheersverordening, Crisis- en Herstelwet) (noot griffie: tijdens de vergadering van ROG van 12-01-2022 heeft wethouder melding gemaakt dat in 2023 de raad nog 5 andere omzettingen beheersverordeningen naar bestemmingsplannen krijgt voorgelegd. Het betreffen Zuilen, Witte Vrouwen, Pijlsweerd/Vogelenbuurt/ Griftpark, Maxima Park/ De Meern-Noord en Kanaleneiland Noord/ Lombok/ Dichterswijk-West) Bestemmingsplan Reitdiepstraat Bestemmingsplan Marco Pololaan 111- 117 Bestemmingsplan ZO kwadrant De Meern SPvE Brennerbaan 106 SPvE Galgenwaard Bestemmingsplan Veilingstraat 10 Bestemmingsplan Livingstonelaan 609 Definitieve kredietaanvraag Mobiliteitshub XL Papendorp-Noord (noot griffie: zie raadsvoorstel aanvraag voorbereidingskrediet Mobiliteitshub XL Papendorp-Noord december 2022) SPvE Aartbisschop Romerostraat Bestemmingsplan Europlaan 33 -45 Visie omgeving station Zuilen Visie Lage Weide Visie 4e Kwadrant Bestemmingsplan Thomas a Kempisplantsoen (zie raadsbrief 2212-2022) SPvE Kogllaan en Voorveldse Polder Bestemmingsplan Pieter Baan Centrum SPvE Gebiedsontwikkeling Ravellaan Noord

Q2 2023

Q2 2023 Q2 2023 Q2 2023 Q3 2023 Q3 2023 Q3 2023 Q3 2023 Q4 2023 Q4 2023 Q4 2023 Q4 2023 Q4 2023 Q4 2023 Q4 2023 Q1 2024 Q1 2024 PM

3.1 Raadsbrief Grondprijzen 2022 en Beantwoording SV 2022, nr. 164 1 Dossier 3207 voorblad.pdf

Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken Dossiernummer

3207

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

9 februari 2023

Agendapunt

3.1

Titel

Raadsbrief Grondprijzen 2022 en Beantwoording SV 2022, nr. 164

ID

3401

Behandelend ambtenaar

P. Bieshaar

Telefoon

14030

E-mail

p.bieshaar@utrecht.nl

Datum collegebesluit Geocodering Thema Portefeuillehouder

Wethouder Voortman

Beleidsveld

Grondzaken

Referendabel Reden niet referendabel Raadsadviseur (lijst)

Frank de Kok/Cie Ruimtelijke ordening en Grondzaken/06-20011476

Behandelvoorstel Resultaat commissiebehandeling Resultaat raadsbehandeling Geagendeerd

Vergaderdatum

Commissie Ruimtelijke Ordening

9 februari 2023

en Grondzaken Voorgesteld besluit

1 Raadsbrief Grondprijzen 2022.pdf

Burgemeester en wethouders Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht Telefoon 14 030 www.utrecht.nl/

Aan de gemeenteraad

Behandeld door

P. Bieshaar

Datum

9 november 2022

Doorkiesnummer

14030

Kenmerk

9848595/PB

E-mail

p.bieshaar@utrecht.nl

Onderwerp

Grondprijzen 2022

Bijlage(n)

1

Beleidsveld

Grondzaken

Geachte leden van de raad, Hierbij bieden wij u ter informatie de Grondprijzenbrief 2022 aan. De grondprijzen die de gemeente hanteert bij de uitgifte c.q. verkoop van gronden worden jaarlijks geactualiseerd aan de hand van de economische ontwikkelingen en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt (zowel landelijk als regionaal) en biedt particulieren en bedrijven per functie inzicht in de door de gemeente Utrecht gehanteerde (bandbreedtes in) grondprijzen. De grondprijzenbrief is pas laat in dit lopende jaar vastgesteld. Het oude college heeft de beslissing over de grondprijzenbrief 2022 overgelaten aan het nieuwe college. Relatie met coalitieakkoord “Investeren in Utrecht: kiezen voor gelijke kansen, betaalbaar wonen en klimaat” Utrecht groeit snel. We willen zorgen dat we een leefbare, betaalbare, duurzame en gezonde stad zijn en blijven met oog voor de bestaande inwoners en nieuwe Utrechters. We pakken een stevigere rol om onze maatschappelijke doelen, waaronder die op de woningmarkt, te halen. En passen daar onder andere actief grondbeleid en strategische inzet van grondposities toe waar die toegevoegde waarde heeft. We hebben daarom een actualisatie van het Utrechtse grondbeleid in voorbereiding, waar de grondprijzen aan gekoppeld zijn. De actualisatie van de nota Grondbeleid zal plaatsvinden in 2023.

Zoals u al toegezegd gaan we over de actualisatie graag met u in overleg, waarbij we aandacht zullen besteden aan beleidsmatige keuzes die voortvloeien uit het coalitieakkoord. In de nu voorliggende Grondprijzenbrief 2022 worden geen beleidsmatige keuzen ten aanzien van het te voeren grondbeleid gemaakt. Prijsbeleid met betrekking tot sociale woningbouw De betaalbaarheid van sociale huurwoningen staat – mede door de sterk gestegen bouwkosten – onder druk. Normaal gesproken stijgen de grondprijzen voor sociale woningbouw met de gecombineerde CPI/BdB-index, die uitkomt op 5,09%. De bovenkant van de bandbreedte voor sociale huur, zijnde de liberalisatiegrens, is maar gestegen met 1,48% (tot EUR 763,46 per maand). Omdat de betaalbaarheid onder druk staat, vinden we die stijging niet wenselijk en daarom besloten we om voor 2022 niet aan te sluiten bij de reguliere CPI/BdB-index, maar bij de huurprijsstijging. Zo

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

9 november 2022 9848595/PB

matigen we de stijging van de grondprijzen voor sociale huurwoningen en sturen we op betaalbaarheid van sociale huurwoningen Dit heeft echter wel consequenties voor de door ons gevoerde grondexploitaties. Het verschil in grondwaarde tussen beide indexen is voor de gemeentelijke grondexploitaties becijferd op een bedrag van € 1,8 miljoen (€ 1 miljoen voor de binnenstedelijke grondexploitatie en € 770.000,-- voor de grondexploitatie van Leidsche Rijn). Bij het actualiseren van de grondexploitaties per 1 januari 2022 is al rekening gehouden met de lagere index van 1,48% in plaats van een index van 5,09%. De STUW corporaties hebben in mei 2022 de concept eindversie van de Grondprijzenbrief 2022 ontvangen ter afstemming en zij hebben daar positief op gereageerd, met name ten aanzien van de gematigde stijging van de grondprijzen voor sociale woningbouw. Ondanks deze aanvankelijke positieve reactie, heeft SSH in de vakantieperiode alsnog schriftelijk gereageerd op de concept eindversie, in die zin dat men de grondprijzen voor zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen op het niveau van 2021 wilde houden.

Wij hebben besloten daaraan geen gevolg te geven vanwege onder andere (a) het feit dat in de periode tussen 1 januari 2016 en 1 januari 2022 de minimale grondprijzen voor studentenwoningen niet zijn gestegen terwijl in diezelfde periode wel de grondprijzen voor (reguliere) sociale huur zijn gestegen en daarnaast ook de huurprijzen voor studentenhuisvesting zijn gestegen, en (b) diverse taxaties van in Utrecht te realiseren projecten met studentenhuisvesting aangeven dat het redelijk is om uit te gaan van een hogere grondprijs. De grondprijzen voor zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen gelden niet alleen voor corporaties, maar ook voor marktpartijen. De grondprijzenbrief heeft betrekking op het kalenderjaar 2022 en kijkt dus inmiddels voor een groot deel terug. We willen ook vooruitkijken. Er is een groot tekort aan studentenhuisvesting. In het coalitieakkoord hebben we aangegeven dat we werk willen maken van het toevoegen van woonruimte voor studenten. De nadruk zal liggen op onzelfstandige studenteneenheden. Om huisvesting van studenten te stimuleren komen we in Q1 van 2023 met een Utrechts Actieplan studentenhuisvesting. Daar betrekken we ook het instrumentarium dat we vanuit het grondbeleid hebben bij.

Het bevorderen van meer onzelfstandige studenteneenheden maakt ook deel uit van het nu in voorbereiding zijnde actualisatie van het Utrechtse grondbeleid, waar uw raad in 2023 een voorstel van ons voor ontvangt. Hierover gaan we ook in gesprek met partijen, waaronder SSH. We verwijzen u voor de inhoud en het proces rondom studentenhuisvesting ook graag naar onze recente brief ‘Planning uitvoering maatregelen wonen 2022 - 2024’. Uitgangspunten Grondprijzenbrief Als hoofdregel worden op basis van het Utrechtse grondbeleid in de Grondprijzenbrief 2022 marktconforme prijzen gehanteerd. Deze prijzen worden veelal residueel (als restwaarde van het verschil tussen beleggingswaarde enerzijds en bouwkosten en bijkomende kosten anderzijds) bepaald. Vanwege de stijging in VON-prijzen zijn de grondprijzen voor vrije sector koop- en huurwoningen licht gestegen. De bandbreedtes van de grondprijzen van het commercieel vastgoed zijn grotendeels gehandhaafd op de niveaus van 2021. De vaste grondprijzen voor bijzondere doeleinden en snippergroen zijn geïndexeerd met de CPI-index (Alle Huishoudens) en/of de BdB-index (aangepast voor inflatie).

2/3

Burgemeester en wethouders Datum Ons kenmerk

9 november 2022 9848595/PB

Wat het effect van de huidige inflatie is op de grondprijzen per 1 januari 2023 is nu nog niet in te schatten. Dit is erg afhankelijk van de specifieke situatie van bijvoorbeeld het type vastgoed en de fase van de ontwikkeling. Onder het kopje risicomanagement in het hoofdstuk Financieel beeld gebiedsopgaven van de MPR wordt verder ingegaan op de verschillende scenario’s en mogelijke beheersmaatregelen als gevolg van de huidige maatschappelijke ontwikkelingen op de toekomstige effecten. In het proces voor de grondprijzenbrief 2023 zullen wij hierop terugkomen. Voor meer informatie over grondprijzen die in 2022 worden gehanteerd verwijzen wij u graag naar de Grondprijzenbrief 2022. Om de transparantie van het gemeentelijk handelen te bevorderen en om meer duidelijkheid te bieden aan de afnemers van de grond, particulieren en bedrijven, publiceren wij de Grondprijzenbrief 2022 op de gemeentelijke website.

Met vriendelijke groet, Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester

3/3

1 Grondprijzenbrief 2022.pdf

Ontwikkelorganisatie Ruimte

www.utrecht.nl

Grondprijzen 2022

Vastgesteld B&W 1 november 2022

Grondprijzen 2022

Samenvatting Doel en beleidskader grondprijzenbrief 2022 De gemeente Utrecht heeft de verantwoordelijkheid voor de regie op gebiedsontwikkelingen in de stad. Voor veel lokale activiteiten is grond nodig. Plannen op het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben gevolgen voor het grondgebruik in de gemeente. Bij verandering van het grondgebruik moet het toegestane grondgebruik worden gewijzigd binnen de geldende regels en maatregelen van de gemeente. Het grondbeleid is een middel om doelstellingen op het gebied van gezonde duurzame verstedelijking, volkshuisvesting, economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te kunnen realiseren. De nota “Het Utrechts Grondbeleid” legt de hoofdlijnen van het door de gemeente Utrecht gevoerde grondbeleid vast en hierin worden onder meer het uitgiftebeleid en de methoden om tot een grondprijsbepaling te komen nader toegelicht. Daarbij wordt ook de rolverdeling tussen gemeenteraad, het college en de ambtelijke organisatie bij de keuze toegelicht. De nota “Het Utrechts Grondbeleid” schept voorwaarden voor de jaarlijks vast te stellen Grondprijzenbrief. De vastgoedmarkt is voortdurend in beweging en als gevolg van de marktwerking ook de waarde van de grond. De Grondprijzenbrief gaat in op deze marktontwikkelingen en geeft op basis daarvan de voor 2022 geldende grondprijzen weer.

Op het moment dat de gemeente zelf grond uitgeeft en/of verkoopt vormt de onderhavige Grondprijzenbrief 2022 en de keuzes hierin het kader voor het bepalen van grondprijzen en de grondslag voor het actualiseren van de grondexploitaties. De grondprijzen zijn geactualiseerd ten opzichte van 2021 als gevolg van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, bouwprijzenmarkt en keuzes in indexeringen. In 2021 zijn de bouwkosten en de inflatie sterk gestegen. Alleen de verkoopprijzen in de woningmarkt stegen harder, waardoor hogere grondprijzen konden worden gerealiseerd. De stijging van de bouwkosten (circa 7,7 % in 2021) heeft verschillende oorzaken, onder andere: prijsstijging en beschikbaarheid van grondstoffen op de wereldmarkt, de loonontwikkeling, de schaarste aan geschoolde bouwvakkers, en een tekort aan productiecapaciteit bouwproducten (vloeren, heipalen, en dergelijke). De inflatie is het afgelopen jaar gestegen met 5,2% gestegen (vooral als gevolg van stijgende brandstof- en energieprijzen). Wat het effect van de huidige inflatie is op de grondprijzen per 1 januari 2022 is nu nog niet in te schatten. Dit is erg afhankelijk van de specifieke situatie van bijvoorbeeld het type vastgoed en de fase van de ontwikkeling.

Hoofdregel is dat marktconforme prijzen worden gehanteerd die residueel tot stand komen. Kort gezegd wordt voor alle functies, behoudens een aantal specifieke functies, uitgegaan van een marktconforme grondprijs. Dat wil zeggen dat bij de betreffende functie en voor de betreffende locatie onder de gegeven marktomstandigheden wordt uitgegaan van de maximaal haalbare, veelal residueel bepaalde, grondprijs. Voor “sociale huurwoningen” en “bijzondere doeleinden” gelden in beginsel vaste, jaarlijks te indexeren, grondprijzen. Daarnaast wordt voor alle vastgoedsegmenten een minimale grondwaarde bepaald. Het gebruik van de grond is niet gratis. De gemeente hanteert per definitie geen negatieve grondwaarde. Tenzij nadrukkelijk anders is vermeld zijn alle vermelde prijzen

2

Grondprijzen 2022

de per 1 januari 2022 vastgestelde prijzen, exclusief omzetbelasting (btw), voor de uitgifte van bouwrijpe grond. Beschrijving ontwikkelingen per vastgoedsegment Woningen Utrecht groeit hard. Hoewel er veel nieuwe woningen bijkomen (zo’n 3.000 woningen per jaar; in 2021 ging het om circa 3.200 woningen), kampt de woningmarkt met toenemende schaarste, met name in het goedkope en middensegment. De stijging van de huizenprijzen is daarnaast verder doorgezet. Doordat al enige tijd de stijging van de inkomens achterblijft bij de stijging van de huizenprijzen (zeker in de Utrechtse regio), staat de betaalbaarheid onder druk. Er is een urgente inhaalslag nodig in het middensegment.

En hoewel het aandeel reguliere sociale huurwoningen in de plancapaciteit is toegenomen, blijft het een forse opgave om de sociale voorraad in de stad op peil te houden en de sociale voorraad te laten meegroeien met de groei van de stad. In het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR) staan de ontwikkelingen op de woningmarkt uitvoerig beschreven. Met betrekking tot woningbouw (vrije sector) kan worden geconstateerd dat de verkoopprijzen in 2021 met 15 tot 19% zijn gestegen, afhankelijk van welk deel van Utrecht je bekijkt. Daarnaast blijft de druk op de woningmarkt in Utrecht onverminderd hoog. Aangezien de bouwkosten minder hard zijn gestegen (circa 7,7% in 2021) dan de verkoopprijzen, stijgt de residuele grondwaarde voor vrije sector woningen (huur en koop) met circa 10%. De grondprijzen voor sociale woningbouw zijn dit jaar niet aangepast met het gebruikelijke gemiddelde van de CBS/ BdB-index (5,09%), maar met het percentage waarmee de bandbreedte in huurprijzen voor sociale woningbouw in toegenomen (1,48%), een en ander om de betaalbaarheid van de sociale woningen niet (verder) onder druk te zetten.

Kantoren De Corona-crisis heeft er voor gezorgd dat er nog steeds vraag is naar kantoren, maar wel naar andersoortige kantoren. Kantoorgebruikers willen nu gebouwen van zeer hoge kwaliteit, duurzaam en gericht op gezondheid en welzijn op toplocaties, bij voorkeur in binnensteden. Zij willen gehuisvest zijn op plekken met een goede bereikbaarheid, waar hoogwaardige faciliteiten dichtbij zijn en waar je werk kunt combineren met ontmoeten. Het is geen kwestie van minder meters, maar anders gebruik van meters op andere plekken. In 2021 is het opnameniveau van kantoren beperkt geweest. Er is nog steeds een afwachtende houding van beleggers te constateren. De focus ligt nog steeds op kantoren met een laag risicoprofiel zoals onder andere in het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. In genoemde gebieden worden de hoogste huurprijzen per vierkante meter per jaar in Utrecht gerealiseerd. Vanwege het feit dat het opnameniveau van kantoren in 2021 erg beperkt is geweest, zijn er ook maar weinig transactiegegevens. De bandbreedte in grondprijzen voor kantoren in de Grondprijzenbrief wordt daarom gelijk gehouden aan die van 2021.

3

Grondprijzen 2022

Bedrijfsruimte Voor heel Utrecht geldt dat het aanbod van kwalitatief hoogwaardige bedrijfsruimte zeer schaars is. Ook in de markt voor bedrijfsruimte valt in 2021 een afwachtende houding van beleggers/ eigenaren te constateren. Enkel voor logistiek vastgoed (distributiecentra, last mile-logistic) is nog wel sprake van transacties in 2021. De bandbreedte van grondprijzen voor (normale) bedrijfsruimte is daarom gelijk gehouden met die in 2021, met dien verstande dat nu enkel een minimum grondprijs is opgenomen. Zodra er via taxatie en/of verkoop weer transactiegegevens beschikbaar komen, kan ook de bovenkant van de band opnieuw worden bepaald. Dat is anders m.b.t. de bandbreedte van grondprijzen voor logistieke bedrijfsruimte. Aan de hand van transactiegegevens kan daar wel een bandbreedte worden bepaald. De onderkant van de band is t.o.v. 2021 licht gestegen van EUR 225,-- naar EUR 275,--, hetgeen ondersteund wordt met recente taxatierapporten en overige marktgegevens. De bovenkant van de band is gelijk gebleven.

Detailhandel De winkelleegstand in heel Utrecht nam het afgelopen jaar verder af van 6,7% naar 3,96% (door invulling met nieuwe en andersoortige winkels alsmede door transformatie van meters naar andere functies). In het centrum van Utrecht gaat het echter minder hard. Daar bedraagt het leegstandspercentage 5,65. Ook in 2021 is het internetwinkelen verder toegenomen. Vanwege het geringe aantal transactiegegevens in 2021 en de invloed van de steunmaatregelen die door de rijksoverheid zijn ingevoerd in verband met de Corona-pandemie wordt de bandbreedte van grondprijzen voor detailhandel daarom op hetzelfde niveau gehouden als dat van 2021. Horeca, leisure, hotels en tijdelijk verblijf Ten aanzien van het aanbod aan horeca, leisure, hotels en tijdelijk verblijf (short stay) in Utrecht kan worden gesteld dat dit het afgelopen jaar gelijk is gebleven ten opzichte van 2020. Ook voor dit type vastgoed is er daarom voor gekozen om de minimale grondprijs op eenzelfde niveau te houden als vorig jaar. Vaste grondprijzen: aanpassingen door indexeringen Voor de bestemmingen “sociale huurwoningen” en “bijzondere doeleinden” wordt de grondwaarde niet residueel bepaald, maar gelden in beginsel vaste (normatieve) grondwaarden. In het onderhavige beleid staat in welke gevallen een vaste grondwaarde van toepassing is.

Bij de aanpassing van de grondprijzen met de bestemming “bijzondere doeleinden” wordt ook dit jaar aangesloten bij de ontwikkeling van de gecombineerde consumenten-prijs-index (CPI) van het CBS en/of de BDB-index woningbouw.

Als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen ziet de tabel van met grondprijzen voor 2022 er als volgt uit:

4

Grondprijzen 2022

Leeswijzer Hoofdstuk 1 schetst het beleidskader van de grondprijzenbrief. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de marktontwikkelingen en worden de grondprijzen voor de verschillende typen vastgoed bij gemeentelijke gronduitgifte behandeld. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de particuliere ontwikkelingen, waarbij initiatiefnemer en gemeente (privaatrechtelijke) afspraken dienen te maken over bijvoorbeeld kostenverhaal, conversie van erfpachtvoorwaarden of economische meerwaarde. Ten slotte beschrijft hoofdstuk 4 de uitgangspunten met betrekking tot vergoedingen en indexeringen.

5

Grondprijzen 2022

Inhoudsopgave Samenvatting ................................................................................................................................ 2 Inhoudsopgave ............................................................................................................................. 6 1

Beleidskader ...................................................................................................................... 9

1.1

Gemeentelijk beleid: eigendom en erfpacht ............................................................................. 9

1.2

Uitgangspunten grondprijzen ............................................................................................... 10

1.3

Staatssteunregels ................................................................................................................. 11

1.4

(Aanvullende) kwaliteitseisen en duurzaamheidsmaatregelen ................................................ 12

1.4.1

Circulair bouwen ............................................................................................................... 12

1.4.2

MPG-score ........................................................................................................................ 13

1.4.3

Energiezuinig bouwen ....................................................................................................... 13

1.4.4

Diervriendelijk (ver)bouwen............................................................................................... 13

1.4.5

Klimaatadaptatie ............................................................................................................... 14

1.4.6

Toegankelijkheid .............................................................................................................. 14

2

Gronduitgifte van gemeentegrond ..................................................................................... 15

2.1

Ontwikkelingen in de economie ............................................................................................ 15

2.1.1

Kantorenmarkt.................................................................................................................. 15

2.1.2

Bedrijven .......................................................................................................................... 16

2.1.3

Detailhandel ..................................................................................................................... 16

2.1.4

Hotels en Tijdelijk verblijf (short stay) ............................................................................... 16

2.1.5

Wonen .............................................................................................................................. 17

2.2

Wonen .................................................................................................................................. 17

2.2.1

Vrije sector koopwoningen ................................................................................................ 18

2.2.2

Vrije sector: (collectief) particulier opdrachtgeverschap ..................................................... 19

2.2.3

Middenhuurwoningen ....................................................................................................... 19

2.2.4

Dure huurwoningen .......................................................................................................... 21

2.2.5

Sociale huurwoningen ....................................................................................................... 21

2.2.6

Studentenwoningen .......................................................................................................... 25

2.2.7

Wonen met zorg ............................................................................................................... 25

2.2.8

Woonwagenstandplaatsen ................................................................................................. 25

2.2.9

Woonboten ....................................................................................................................... 25

2.3

Kantoren .............................................................................................................................. 26

2.4

Bedrijven en Logistiek vastgoed ............................................................................................ 26

2.4.1

Bedrijven .......................................................................................................................... 26

2.4.2

Logistiek vastgoed ............................................................................................................ 27

2.5

Detailhandel, horeca en leisure ............................................................................................. 27

2.5.1

Detailhandel ..................................................................................................................... 27

2.5.2

Horeca (exclusief Hotels)................................................................................................... 28

2.5.3

Leisure ............................................................................................................................. 28

2.6

Hotels en Tijdelijk verblijf (short stay) ................................................................................... 28

2.6.1

Hotels............................................................................................................................... 28

6

Grondprijzen 2022

2.6.2

Tijdelijk verblijf (short stay)............................................................................................... 29

2.7

Parkeren ............................................................................................................................... 29

2.7.1

Parkeren in transferia........................................................................................................ 29

2.7.2

Additionele parkeerplaatsen.............................................................................................. 30

2.8

Maatschappelijke functies (bijzondere doeleinden) ................................................................ 30

2.9

Overige functies ................................................................................................................... 32

2.9.1

Grondprijzen eerstelijnszorg ............................................................................................. 32

2.9.2

Grondprijzen kinderdagopvang en buitenschoolse opvang ................................................ 33

2.10

Snippergroen ........................................................................................................................ 33

2.11

Energie- en nutsvoorzieningen ............................................................................................. 34

2.11.1

Energie-infrastructuur en overige nutsvoorzieningen ........................................................ 34

2.11.2

Warmte-Koude-Opslag systemen (WKO) ........................................................................... 34

2.11.3

Energieproductie .............................................................................................................. 35

2.11.4

Zendmasten en zendapparatuur ........................................................................................ 35

3

Particuliere initiatieven (op private of erfpachtgrond) .......................................................... 36

3.1

Gemeentelijk kostenverhaal en Utrechts Plan Proces (UPP) ..................................................... 36

3.1.1

Wat houdt kostenverhaal precies in? .................................................................................. 36

3.1.2

Wanneer vindt kostenverhaal plaats? ................................................................................. 36

3.1.3

Nieuwe Omgevingswet ...................................................................................................... 37

3.1.4

Utrechts Plan Proces (UPP). ................................................................................................ 38

3.2

Erfpacht................................................................................................................................ 39

3.2.1

Wat is erfpacht? ................................................................................................................ 39

3.2.2

Conversie van erfpachtrechten .......................................................................................... 40

3.2.3

Economische meerwaarde ................................................................................................. 41

3.2.4

Omzetten van erfpachtrechten naar vol eigendom ............................................................. 42

3.3

Functiewijziging sociale woningbouw .................................................................................... 43

3.3.1

Functiewijziging sociale huur naar koop. ........................................................................... 43

3.3.2

Functiewijziging sociale huur naar (midden)huur. .............................................................. 43

3.4

Verdichten op eigen locaties sociale woningbouw ................................................................. 43

3.4.1

De Meerwaardeafdracht voor woningcorporaties ............................................................... 44

4

Vergoedingen en indexeringen .......................................................................................... 45

4.1

Reserverings- of optievergoeding voor exclusiviteit .............................................................. 45

4.2

Waarborgsom van 10% .......................................................................................................... 45

4.3

Boeterente bij vertraging ...................................................................................................... 45

4.4

Indexering grondprijs ........................................................................................................... 46

4.5

Disconteringsvoet ................................................................................................................. 46

4.6

Aktetekening ........................................................................................................................ 46

5

Financiële gevolgen gemeente Utrecht ............................................................................... 47

Bijlage A: Bronnen ....................................................................................................................... 48 Bijlage B: Toelichting op de bestemmingen en gebruiksvormen/functies ......................................... 49 Bijlage C: Kaarten middenhuur gebieden. ...................................................................................... 52 Bijlage C: Huurprijzen middenhuur 2022. ..................................................................................... 54

7

Grondprijzen 2022

Bijlage D: Begrippen .................................................................................................................... 56

8

Grondprijzen 2022

1 Beleidskader 1.1 Gemeentelijk beleid: eigendom en erfpacht De gemeente Utrecht heeft de verantwoordelijkheid voor de regie op gebiedsontwikkelingen in de stad. Voor veel lokale activiteiten is grond nodig. Plannen op het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben gevolgen voor het grondgebruik in de gemeente. Bij verandering van het grondgebruik moet het toegestane grondgebruik worden veranderd binnen de geldende regels en maatregelen van de gemeente. Het grondbeleid is een middel om doelstellingen op het gebied van gezonde duurzame verstedelijking, volkshuisvesting, economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te kunnen realiseren.

De nota “Het Utrechts Grondbeleid” 1 legt de hoofdlijnen van het door de gemeente Utrecht gevoerde grondbeleid vast en hierin worden onder meer het uitgiftebeleid en de methoden om tot een grondprijsbepaling te komen nader toegelicht. Daarbij wordt ook de rolverdeling tussen gemeenteraad, het college en de ambtelijke organisatie bij de keuze toegelicht. De nota “Het Utrechts Grondbeleid” schept voorwaarden voor de jaarlijks vast te stellen Grondprijzenbrief. De vastgoedmarkt is voortdurend in beweging en als gevolg van de marktwerking ook de waarde van de grond. De Grondprijzenbrief gaat in op deze marktontwikkelingen en geeft op basis daarvan de voor 2021 geldende grondprijzen weer. Op het moment dat de gemeente zelf grond uitgeeft en/of verkoopt vormt de onderhavige Grondprijzenbrief 2022 en de keuzes hierin het kader voor het bepalen van grondprijzen en de grondslag voor het actualiseren van de grondexploitaties.

Conform het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778) zal de gemeente, in geval van grondverkoop, gelegenheid geven aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen als er meerdere gegadigden zijn of dat redelijkerwijs te verwachten valt. In dat geval zal de gemeente, met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte, criteria opstellen aan de hand waarvan de koper wordt geselecteerd. Deze criteria zullen objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De gemeente zal een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van een onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. De gemeente zal hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Van voorgaand uitgangspunt kan de gemeente afwijken als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de koop in aanmerking komt. In dat geval zal de gemeente haar voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op een zodanige wijze bekend maken dat iedereen daarvan kennis kan nemen. Verder zal de gemeente goed motiveren waarom er maar één serieuze gegadigde is.

1

In 2017 geactualiseerd en in 2018 vastgesteld.

9

Grondprijzen 2022

De gemeente geeft invulling aan haar regierol via meervoudige sturing. Het gaat kortom om het op maat inzetten van een breed publiekrechtelijk en privaatrechtelijk instrumentarium, waarbij op voorhand geen instrumenten worden uitgesloten. Per gebied en locatie wordt de rol van de gemeente vastgesteld. Soms is de gemeente partner in ontwikkeling, soms vervult zij een regierol, en op andere momenten is het loslaten en beperkt de taak van de gemeente zich tot het toetsen aan bestemmingsplannen en het verhalen van gemeentelijke (plan)kosten en planschade. Gronden die in eigendom zijn van de gemeente Utrecht worden voor een marktconforme grondprijs verkocht of in erfpacht uitgegeven.

Eind januari 2015 heeft de Utrechtse gemeenteraad besloten om gronden bestemd voor (vrije sector) koopwoningen niet meer in erfpacht uit te geven, maar in volle eigendom te leveren 2. Ten behoeve van de levering in volle eigendom heeft de gemeenteraad daarbij tevens algemene voorwaarden vastgesteld: de Algemene verkoopvoorwaarden voor de levering in eigendom van gronden van de gemeente Utrecht 2014. Daarnaast biedt de gemeente sinds 2016 aan bestaande erfpachters van koopwoningen de mogelijkheid aan om hun erfpachtrecht om te zetten naar een volledig eigendomsrecht (zie paragraaf 3.2.4).

Gronden bestemd voor sociale woningbouw, (midden) huurwoningen en overige (zoals grond voor kantoren, bedrijven en degelijke) functies worden nog wel in erfpacht uitgegeven (met inachtneming van de Algemene Voorwaarden 1989, waarbij de canon eeuwigdurend wordt afgekocht). De afkoopsom voor de canon is gelijk aan de marktconforme grondwaarde. Bij het vaststellen van deze grondwaarde wordt uitgegaan van het gebruik dat volgens de erfpachtvoorwaarden op de grond is toegestaan. Voor een wijziging van het gebruik (uitbreiding van de opstallen daaronder begrepen) is op grond van de erfpachtvoorwaarden toestemming van de gemeente benodigd. Indien uit deze wijziging van het gebruik economische meerwaarde voortvloeit, dient deze meerwaarde aan de gemeente te worden afgedragen. Er is sprake van economische meerwaarde in het geval de grondwaarde bij het gewijzigde gebruik hoger is dan de grondwaarde bij het privaatrechtelijk toegestane gebruik (de economische meerwaarde is gelijk aan het verschil tussen de grondwaarde bij het gewijzigde gebruik en de grondwaarde bij het toegestane gebruik).

1.2 Uitgangspunten grondprijzen De grondprijzen en normen zijn gebaseerd op trends, ervaringen en ontwikkelingen in de betreffende vastgoedmarkten. De “Grondprijzen 2022” zijn tot stand gekomen in afstemming met diverse deskundigen binnen de gemeente Utrecht en er is gebruik gemaakt van extern verkregen informatie van makelaars, taxateurs, adviseurs en diverse platforms. Tenzij nadrukkelijk anders is vermeld zijn alle vermelde prijzen de per 1 januari 2021 vastgestelde prijzen, exclusief omzetbelasting (btw), voor de uitgifte van bouwrijpe grond.

2

Zie raadsbesluit 14.059297 d.d. 29 januari 2015

http://ibabsonline.eu/Agenda.aspx?site=utrecht&agendaid=38ae1aa1-0105-4963-a90b0e969e54f9bd&FoundIDs=&afdelingid=00000000-0000-0000-0000-000000000000

10

Grondprijzen 2022

Kort gezegd wordt voor alle functies, behoudens een aantal specifieke functies (zie hieronder), uitgegaan van een marktconforme grondprijs. Dat wil zeggen dat bij de betreffende functie en voor de betreffende locatie onder de gegeven marktomstandigheden wordt uitgegaan van de maximaal haalbare, veelal residueel bepaalde, grondprijs. Voor een aantal specifieke functies, zoals “sociale

woningbouw” en "bijzondere doeleinden" gelden in beginsel genormeerde grondprijzen. Door de residuele grondwaardemethodiek toe te passen worden ontwikkelingen in de vastgoedmarkt verdisconteerd in de grondprijs. De gemeente laat de grondwaarde taxeren door een, onafhankelijke, gecertificeerd taxateur. Deze maakt doorgaans gebruik van een comparatieve en/of residuele grondwaarde methode, waarbij onder andere de volgende uitgangspunten gelden: •

De locatie en marktsituatie bepalen de opbrengst.

•

De vormfactor en bouwkosten worden gebaseerd op een ‘genormeerde’ situatie. Wél kan er sprake zijn van locatie specifieke factoren.

•

In de stichtingskosten wordt ook rekening gehouden met inrichtingskosten van de kavel (aanleg verharding, groen, ect).

•

Als de vereiste parkeernorm en de kavelgrootte een gebouwde parkeervoorziening noodzakelijk maken wordt hiermee rekening gehouden bij de opbrengsten en de stichtingskosten (zie ook paragraaf 2.7).

Grondprijzen worden mede bepaald door de locatie en de aard van de ontwikkeling. Dit vereist maatwerk. Dit document vormt daarvoor het kader. Afwijkingen van dit kader zullen moeten worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders voor zover passend binnen de door de raad vastgestelde financiële kaders. Afwijkingen die financiële gevolgen hebben voor deze financiële kaders moeten worden voorgelegd aan de raad.

Voor de “Grondprijzen 2022” geldt in beginsel als uitgangspunt dat bouwrijpe grond wordt geleverd, dat wil in elk geval zeggen dat: -

de grond geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit;

-

er geen bijzondere belemmeringen zijn die het gebruiksrecht beperken;

-

bebouwing tegen normale bouwkosten mogelijk is.

Grond voor tijdelijke functies wordt doorgaans verhuurd op basis van een eventueel huurafhankelijk recht van opstal (HARVO). De huurprijs wordt bepaald op basis van een percentage van de grondwaarde voor een betreffende functie.

1.3 Staatssteunregels Staatssteun is een belangrijk onderdeel van het Europese mededingingsbeleid. De Europese Commissie, die namens de EU toezicht houdt op de naleving van de staatssteunregels, heeft in 2016 een Mededeling over het begrip staatssteun gepubliceerd, die dient als een leidraad voor het staatssteunrecht 3.

3

Mededeling van de Europese Commissie betreffende het begrip Staatssteun van 19 juli 2016, 2016 C 262-01

11

Grondprijzen 2022

Voor het bepalen van een staatssteunrisico is van belang om te bepalen of vastgoedtransacties onder marktconforme condities worden uitgevoerd. In de Mededeling uit 2016 worden meerdere methoden aangegeven om te bepalen of sprake is van de verkoop van gronden op marktconforme condities. Die methoden zijn: •

Pari passu-beginsel (transactie op voet van gelijkheid); of

•

een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of;

•

benchmarking; of

•

op basis van een algemeen aanvaarde waarderingsmethode (hieronder valt de taxatie door een onafhankelijke deskundige).

De meest gehanteerde methoden zijn het waarderen van de grondprijs op basis van een algemeen aanvaarde waarderingsmethode (hieronder valt de taxatie door een onafhankelijke deskundige) dan wel een open en onvoorwaardelijke biedprocedure. Voor uitgiften van grond met een commerciële grondslag zal, voorafgaand aan de uitgifte, in opdracht van de gemeente een taxatie worden uitgevoerd door een onafhankelijk deskundige, tenzij de waarde op voorhand kan worden bepaald, bijvoorbeeld omdat er voldoende referenties zijn. De publicaties en ontwikkelingen in de besluitenpraktijk van de Europese Commissie en de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie over dit onderwerp worden nauwgezet gevolgd.

1.4 (Aanvullende) kwaliteitseisen en duurzaamheidsmaatregelen Gezien de maatschappelijke opgave om tot een duurzame samenleving te komen is de noodzaak van duurzaam bouwen groot. Om ervoor te zorgen dat de bebouwde omgeving geen nadelige invloed veroorzaakt op de leefbaarheid van de stad is duurzaamheid een thema dat binnen de gemeente Utrecht een prominente plaats inneemt en zo ook bij gronduitgifte. Duurzaamheid is een van de selectiecriteria bij een (openbare) selectieprocedure (tender). Er zijn op de hoofdcategorie “duurzaamheid” meerdere onderdelen waarop een plan getoetst wordt zoals energie, circulair en diervriendelijk (ver)bouwen, duurzame exploitatie en toegankelijkheid en gezonde leefomgeving. Deze (aanvullende) kwaliteitseisen en duurzaamheidsmaatregelen maken bij de residuele berekening onderdeel uit van de bouwkosten. Ook de opbrengsten van deze eisen en maatregelen worden meegenomen in de residuele berekening van de grondwaarde.

1.4.1

Circulair bouwen

Onder “circulair bouwen” wordt het volgende verstaan: het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen, gebieden en infrastructuur, zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen of ecosystemen aan te tasten. Bouwen op een wijze die economisch verantwoord is en bijdraagt aan het welzijn van mens en dier. Hier en daar, nu en later.

Op 5 november 2020 heeft de raad de aanpak Utrecht Circulair 2020-2023 vastgesteld, waarin de raad aangeeft dat circulair bouwen de norm is. Gezien de grote bouw en renovatieopgave voor de stad

12

Grondprijzen 2022

is circulaire gebiedsontwikkeling en circulair bouwen één van de vijf prioriteiten. Sindsdien heeft circulair bouwen een prominentere rol binnen (openbare) selectieprocedures gekregen.

1.4.2

MPG-score

Bij nieuwe gronduitgiften via (openbare) tenders stimuleert de gemeente marktpartijen tot circulair bouwen. Dit gebeurt onder ander door gebruik te maken van een MPG-score. Hoe lager de MPG-score hoe hoger de waardering op dit onderdeel. De MPG-score (Milieu Prestatie Gebouw) geeft aan hoeveel milieuschade ontstaat vanuit de toegepaste materialen in een gebouw. Hierbij geldt: Hoe lager de MPG-score, hoe kleiner de milieuschade vanuit materiaalgebruik. De MPG-score wordt uitgedrukt in een schaduwprijs per m² bvo per jaar (€/m²bvo.jr). De schaduwprijs is een fictief bedrag dat aangeeft hoeveel economische activiteit het zou kosten om de toegebrachte milieuschade ongedaan te maken. Wanneer men hoogwaardig circulair bouwt daalt de MPG-score, bijvoorbeeld omdat materialen toegepast worden die reeds geproduceerd zijn en dus bijna geen extra milieuschade veroorzaken bij de toepassing ervan in de nieuwe bebouwing. De MPG is echter een cijfermatige indicator en kan daardoor nooit de volledige complexiteit van circulair bouwen vangen. De gemeente vraagt daarom ook altijd aandacht voor de kwalitatieve aspecten van circulair bouwen zoals herbruikbaarheid, demontabiliteit, aanpasbaarheid en hernieuwbare grondstoffen.

1.4.3

Energiezuinig bouwen

Energiezuinig bouwen beperkt de CO₂ uitstoot van de gebouwen en zorgt ervoor dat het binnenklimaat comfortabel is. Hiervoor gebruikt de gemeente Utrecht het Utrechts Energie Protocol4. Kernpunten hieruit zijn: •

Ontwerpen van gebouwen die weinig energievraag hebben, zowel in warmte, koude als elektriciteit;

•

Gebruik van lokale hernieuwbare warmte- en koudebronnen;

•

Plaatsing van PV panelen om zover mogelijk tot klimaatneutraal te komen.

Het energieverbruik wordt per 1-1-2021 berekend met een BENG berekening waarbij het doel is een zo hoog mogelijke BENG 3 waarde te krijgen, binnen de context van de opgave. Er wordt zoveel mogelijk elektrische bouwmaterieel toegepast.

1.4.4

Diervriendelijk (ver)bouwen

Onderdeel van een (openbare) tender is de uitwerking van maatregelen voor diervriendelijk bouwen. Deze maatregelen moeten zo concreet mogelijk worden uitgewerkt, waarbij moet worden uitgelegd waarom de gekozen voorziening op de bepaalde locatie het meest passend is. De gemeente vindt het belangrijk dat wordt ingezet op het bevorderen van inheemse flora en fauna. Daarentegen dient het bevorderen van exoten vermeden te worden. Het verdient de voorkeur om gebruik te maken van de

4 Zie https://ris2.ibabs.eu/Reports/ViewListEntry/Utrecht/3a0b4511-3377-4f8c-9c1d-224559a7934b

13

Grondprijzen 2022

Utrechtse Soortenlijst. Een goede aansluiting met omliggend groen is voor de ecologie relevant en leidt tot hogere waardering bij de tender op dit onderdeel.

1.4.5

Klimaatadaptatie

Door hoogwaardig klimaatadaptief te bouwen wordt het klimaateffect van een onbebouwde kavel benaderd. Dit betekent dat de ondergrond een goede sponswerking heeft en hittestress sterk wordt beperkt. Dit wordt bereikt met voldoende waterberging, groen en open water. Zie voor meer informatie de visie klimaatadaptatie Utrecht5.

1.4.6

Toegankelijkheid

Een ander onderdeel van een (openbare) tender is de uitwerking van maatregelen voor toegankelijkheid. Deze maatregelen zijn een uitvoering van het coalitieakkoord waarin de gemeente een stad wil zijn die toegankelijk is voor iedereen.