Agendabundel

37

Grondprijzen 2022

exploitatieplan meer nodig. Verder is de lijst van aangewezen bouwactiviteiten verruimd evenals een aantal kostensoorten op de kostensoortenlijst. Daarnaast is er een regeling voor organische gebiedsontwikkeling toegevoegd. Bij organische gebiedsontwikkeling kunnen de kosten en bijdragen per activiteit op hoofdlijnen worden vastgelegd in het omgevingsplan en hoeft dit pas bij de aanvraag van de activiteit geconcretiseerd te worden. Net als in de Wro, blijft in de Ow de mogelijkheid om kostenverhaal privaatrechtelijk te regelen via een anterieure overeenkomst (artikel 13.13 Ow). De Gemeente Utrecht en initiatiefnemers zullen de voorkeur houden om via de privaatrechtelijke weg afspraken te maken door de voordelen in tijd en dus kosten. Ook blijven in de Ow regels bestaan over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen (artikelen 13.22 t/m 13.24 Ow). Deze regeling is ruimer dan in de Wro. De bijdragen zijn niet meer alleen vrijwillig, er kan ook een afdwingbare bijdrage worden opgelegd. Bij deze bijdragen is het wel van belang dat in bijv. een Omgevingsvisie of programma de relatie tussen de activiteit en de te verhalen bijdrage(n) / de ontwikkeling wordt onderbouwd.

3.1.4

Utrechts Plan Proces (UPP).

De gemeente Utrecht hanteert ten aanzien van het kostenverhaal bij particulieren initiatieven het Utrechts Plan Proces (UPP). Het UPP inclusief schema, is online te vinden via: https://www.utrecht.nl/ondernemen/vergunningen-en-regels/utrechts-planproces/

Het UPP begint met het vaststellen van een intentiedocument (IDOC). Dit intentiedocument wordt alleen bestuurlijk vastgesteld als daarvóór door de initiatiefnemer een (plankosten)intentieovereenkomst (IPOK) is getekend. In deze overeenkomst verplicht de initiatiefnemer zich onder meer om een eerste (voorschot)bedrag ten behoeve van de gemeentelijke plankosten bij vooruitbetaling aan de gemeente te voldoen.

Het eerste (voorschot)bedrag aan plankosten is verschuldigd vanaf het moment dat het intentiedocument bestuurlijk is vastgesteld en bedraagt: •

€ 10.000 voor het opstellen van een intentiedocument (kleine plannen, UPP 0).

•

€ 50.000 voor een Bouwenvelop (middelgrote plannen, UPP 2)

•

€ 70.000 voor een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) (grote plannen, UPP 1)

Uitganspunt is dat de initiatiefnemer en de gemeente een anterieure overeenkomst aangaan voorafgaand aan het ter inzage leggen van de planologische maatregel voor het initiatief. In de anterieure overeenkomst worden nadere afspraken gemaakt over de plankosten en de (eventuele) kosten voor (nuts-)voorzieningen, ingrepen in het openbaar gebied en bovenwijkse voorzieningen, waarbij rekening wordt gehouden met de criteria van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit (de zgn. PTP criteria) en de reeds door de initiatiefnemer betaalde (voorschot)bedragen op basis van de (plankosten)intentieovereenkomst. Het UPP kent de volgende varianten: UPP 0: Plotontwikkeling = ontwikkeling van 1 gebouw of gebouwencombinatie op 1 bouwvlek, met 1 eigenaar, waarvan doorgaans alleen de bestemming verandert; UPP 1: Gebiedsontwikkeling = ontwikkeling in een buurt, of gehele buurt, gehele wijk, stadsdeel.

38

Grondprijzen 2022

UPP 2: Bouwvlekontwikkeling = ontwikkeling van een plan van 1 gebouw of gebouwencombinatie op 1 bouwvlek, met 1 eigenaar, van beperkte omvang/verandering, met geen/beperkt openbaar gebied, geringe maatschappelijke gevoeligheid;

In het kader van de invoering van de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) worden de werk- en planprocessen (waaronder het UPP) op dit moment aangepast zodat ze voldoen aan de eisen en doelen van beide wetten. Dit zou kunnen leiden tot een aanpassing van het UPP.

3.2 Erfpacht 3.2.1

Wat is erfpacht?

De gemeente Utrecht is eigenaar van meerdere percelen grond en de zich daarop bevindende gebouwen. Verschillende van deze percelen grond zijn door de gemeente in erfpacht uitgegeven. Erfpacht is het recht om een stuk grond en de daarop staande gebouwen te gebruiken. Voor dit gebruiksrecht betaalt de erfpachter een (jaarlijkse) vergoeding aan de eigenaar van de grond (de gemeente). Deze vergoeding wordt canon genoemd.

Sinds 1989 geeft de gemeente, met uitzondering van het stationsgebied, alleen nog grond uit in eeuwigdurende erfpacht. Bij de uitgifte in erfpacht worden de Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de Gemeente Utrecht (AV 1989) van toepassing verklaard. Grond die is bestemd voor vrije sector koopwoningen wordt door de gemeente niet meer in erfpacht uitgegeven, maar wordt in vol eigendom geleverd.

Bij de grond die (met inachtneming van de AV 1989) in erfpacht wordt uitgegeven, wordt de canon eeuwigdurend afgekocht. De afkoopsom voor de canon is daarbij gelijk aan de marktconforme grondwaarde, rekening houdend met het gebruik dat volgens de erfpachtvoorwaarden op de grond is toegestaan. Als het gebruik en/of de omvang van de bebouwing na de uitgifte niet meer wijzigt, hoeft er niet meer te worden bijbetaald. Wijzigt het gebruik en/of de omvang van de bebouwing wél, wat op grond van de erfpachtvoorwaarden alleen mogelijk is na voorafgaande toestemming van de gemeente, dan kan er sprake zijn van economische meerwaarde en geldt de berekening zoals geschetst in 3.2.3. Onder wijziging van het gebruik valt ook een wijziging van de huurcategorie (bijvoorbeeld binnen het sociale segment van SH2 naar SH3, of van het sociale segment naar het vrije sector segment (zowel huur als koop)), de splitsing van een pand in zelfstandige of onzelfstandige (woon)eenheden, of splitsing van het erfpachtrecht in appartementsrechten.

Vóór de vaststelling van de AV 1989 golden ander algemene erfpachtvoorwaarden, zoals de AV 1961, de AV 1967, de AB 1974 en de AB 1983. Op een enkele uitzondering na zijn dit voortdurende erfpachtrechten (AB 1974 en de AB 1983) met erfpachttijdvakken van 50 jaar. Bij deze algemene erfpachtvoorwaarden is sprake van een jaarlijkse canonverplichting die veelal om de tien jaar wordt herzien (AB 1974). In bepaalde gevallen (AB 1983) is de canon veelal voor 50 jaar afgekocht. Ook bij deze algemene erfpachtvoorwaarden is een wijziging van het gebruik en/of de omvang van de bebouwing alleen mogelijk na voorafgaande toestemming van de gemeente.

39

Grondprijzen 2022

3.2.2

Conversie van erfpachtrechten

Zowel aan het einde van een erfpachttijdvak als gedurende het erfpachttijdvak kan een erfpachter (met ‘oude’ erfpachtvoorwaarden) een verzoek tot conversie naar de AV 1989 bij de gemeente indienen. Bij conversie naar de AV 1989 wordt de canon door betaling van een eenmalige afkoopsom eeuwigdurend (voor altijd) afgekocht. De conversie moet worden vastgelegd in een notariële akte. In deze akte worden de AV 1989 van toepassing verklaard op het erfpachtperceel en wordt de betaling van de eenmalige afkoopsom vastgelegd. Alle kosten die verband houden met de conversie komen voor rekening van de erfpachter.

Indien de gemeente het verzoek tot conversie inwilligt, zal de afkoopsom voor de canon moeten worden vastgesteld. Deze afkoopsom is gelijk aan de waarde in het economisch verkeer van de grond met inachtneming van het volgens de erfpachtvoorwaarden toegestane gebruik. Deze waarde in het economisch verkeer wordt door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur vastgesteld en wordt daarbij veelal residueel bepaald. Vooruitbetaalde jaarlijkse canon wordt bij de conversie verrekend met de afkoopsom, voor zover deze jaarlijkse canon betrekking heeft op de periode na de conversie.

In het geval de erfpachtcanon al voor 50 jaar is afgekocht (AB 1983), wordt bij het bepalen van de afkoopsom rekening gehouden met het restant van de looptijd van het reeds afgekochte erfpachttijdvak. De afkoopsom is in dat geval gelijk aan de waarde in het economisch verkeer van de grond met inachtneming van het toegestane gebruik minus de waarde van het bestaande erfpachtrecht. De waarde die aan het bestaande erfpachtrecht wordt toegekend is daarbij gelijk aan de waarde in het economisch verkeer van de grond met inachtneming van het toegestane gebruik, vermenigvuldigd met een breukdeel. De teller van dit breukdeel is gelijk aan de resterende looptijd van het afgekochte erfpachttijdvak en de noemer van dit breukdeel is gelijk aan de totale looptijd van het afgekochte erfpachttijdvak. Hoe langer de resterende looptijd van het afgekochte erfpachttijdvak dus nog is, hoe hoger de waarde van het bestaande erfpachtrecht (en hoe lager de bij conversie naar de AV 1989 verschuldigde afkoopsom).

Rekenvoorbeeld: afkoopsom bij 50 jaar afgekocht erfpachtrecht Actuele marktwaarde € 150.000, restant looptijd erfpachttijdvak 20 jaar Waarde bestaand erfpachtrecht = € 150.000 * 20/50 = € 60.000 Afkoopsom = actuele marktwaarde -/- waarde bestaande erfpachtrecht Afkoopsom = € 150.000 -/- € 60.000 = € 90.000

Voor erfpachters van een woning op gemeentelijke erfpachtgrond is vanaf 1 april 2018 een specifieke afkoopregeling van toepassing: de Conversieregeling Erfpacht 2017. Deze regeling geldt voor erfpachters die hun woning zelf bewonen en waarbij het in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde gebruik uitsluitend ‘wonen’ is. Op grond van deze afkoopregeling wordt de hoogte van de afkoopsom bepaald aan de hand van verschillende factoren, waaronder de WOZ-waarde van de woning, de einddatum van het erfpachtrecht en – zo hiervan sprake is – de hoogte van de jaarlijkse canon. De afkoopsom die op grond van deze afkoopregeling van toepassing is, is veelal lager dan de actuele marktwaarde van de grond.

40

Grondprijzen 2022

3.2.3

Economische meerwaarde

Zoals hiervoor al is aangegeven, kan de bebouwing en/of het in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde gebruik alleen met toestemming van de gemeente worden gewijzigd. In de erfpachtvoorwaarden is vastgelegd dat bij wijzigingen in het gebruik van het perceel grond en/of een wijziging van de opstallen de gemeente gerechtigd is economische meerwaarde in rekening te brengen. Kort gezegd betekent dit dat de waardestijging van de grond, die voortvloeit uit de wijziging in het gebruik en/of de wijziging van de opstallen, toekomt aan de grondeigenaar (de gemeente). Hiervan kan niet alleen sprake zijn bij een herontwikkeling, maar o.a. ook bij uitbreiding van een gebouw of parkeervoorziening, splitsing van een woning of bedrijfspand in meerdere eenheden, splitsing van het erfpachtrecht in appartementsrechten, of wijziging van functie of huurcategorie.

Om de hoogte van de economische meerwaarde te kunnen bepalen laat de gemeente in beginsel door een, onafhankelijke, gecertificeerd taxateur een taxatie uitvoeren waarbij de actuele grondwaarde in twee situaties wordt vastgesteld, te weten: 1.

De waarde in het economisch verkeer van de grond bij het volgens de erfpachtvoorwaarden toegestane gebruik (als ware het onbebouwde, bouwrijpe grond bestemd voor nieuwbouw).

2.

De waarde in het economisch verkeer van de grond bij het door de initiatiefnemer (erfpachter) beoogde (nieuwe) gebruik (als ware het onbebouwde, bouwrijpe grond bestemd voor nieuwbouw).

Er is sprake van economische meerwaarde in het geval de grondwaarde bij het gewijzigde (nieuwe) gebruik/de gewijzigde opstallen hoger is dan de grondwaarde bij het toegestane gebruik/de toegestane opstallen. De economische meerwaarde is gelijk aan het verschil tussen de grondwaarde bij het gewijzigde gebruik en de grondwaarde bij het toegestane gebruik. Als er geen verschil is, of het bedrag is negatief, dan is de erfpachter niets aan de gemeente verschuldigd maar zal er ook geen bedrag worden teruggestort. De taxatie van beide situaties wordt uitgevoerd op een actueel prijspeil.

Bij erfpachtrechten met een jaarlijkse canon wordt bij een door de gemeente goedgekeurde wijziging van het in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde gebruik de jaarlijkse canon opnieuw vastgesteld. De nieuwe jaarlijkse canon is in dat geval gelijk aan de marktwaarde van de grond met inachtneming van het nieuwe (gewijzigde) gebruik, vermenigvuldigd met het op grond van de erfpachtvoorwaarden van toepassing zijnde canonpercentage.

Met de woningbouwcorporaties is in de prestatieafspraken vastgelegd welke berekeningsmethode gehanteerd wordt om de economische meerwaarde bij wijziging van het gebruik vast te stellen. In paragraaf 3.3 wordt deze beschreven.

Met beleggers in huurwoningen wordt een minimale exploitatieperiode overeengekomen om de huurwoningen in een bepaalde prijsklasse te verhuren. Na deze exploitatieperiode kan de belegger na goedkeuring gemeente - besluiten zijn huurwoningen te verkopen (uitponden). Op basis van een taxatie, zoals hierboven beschreven, wordt op dat moment de economische meerwaarde vastgesteld.

41

Grondprijzen 2022

3.2.4

Omzetten van erfpachtrechten naar vol eigendom

Erfpachters van een woning op gemeentelijke erfpachtgrond kunnen het erfpachtrecht omzetten naar vol eigendom. Hiervoor dient te worden voldaan aan een aantal voorwaarden. Zo moet bijvoorbeeld de erfpachtcanon eeuwigdurend zijn afgekocht en de woning dient te liggen in een gebied waarin wonen de hoofdfunctie is. Sociale woningbouw of (beleggers)huurwoningen zijn uitgesloten van de mogelijkheid tot omzetting. Voor appartementen gelden aanvullende voorwaarden.

Voor het omzetten van erfpachtrechten met een woonbestemming naar vol eigendom dient de blooteigendom van het betreffende perceel aan de erfpachter/koper te worden overgedragen. Deze overdracht moet worden vastgelegd in een notariële akte. Alle kosten die verband houden met de omzetting van het erfpachtrecht, waaronder onderstaande behandelingskosten, komen voor rekening van de erfpachter.

Voor 2022 worden dan de volgende behandelingskosten in rekening gebracht: •

Reguliere omzetting: -

Voor een grondgebonden woning: € 850,-- per woning, kosten koper.

-

Voor een appartementengebouw waarbij een onverdeeld aandeel in de bloot-eigendom aan iedere appartementsgerechtigde wordt geleverd: € 850,-- per appartementsrecht en € 850,-per complex, kosten koper.

-

Voor een appartementengebouw waarbij het bloot-eigendom aan de VvE wordt geleverd: € 850,-- per levering bloot-eigendom en € 850,-- per complex, kosten koper.

•

Omzetting in combinatie met voorafgaande conversie: -

Voor een grondgebonden woning: € 750,-- per woning, kosten koper.

-

Voor een appartementengebouw waarbij een onverdeeld aandeel in de bloot-eigendom aan iedere appartementsgerechtigde wordt geleverd: € 750,-- per appartementsrecht en € 750,-per complex, kosten koper.

-

Voor een appartementengebouw waarbij het bloot-eigendom aan de VvE wordt geleverd: € 750,-- per levering bloot-eigendom en € 750,-- per complex, kosten koper.

•

Bij omzetting van een ongesplitst erfpachtrecht op grond waarvan het erfpachtperceel mag worden gebruikt voor meer dan één zelfstandige woning: € 850,-- per woning met een maximum van € 3.594,- kosten koper.

De tarieven voor een omzetting naar vol eigendom worden jaarlijks opnieuw vastgesteld in de Grondprijzenbrief. Bij besluitvorming over omzetting naar bloot-eigendom is benoemd dat de behandelkosten voor rekening van de erfpachter dienen te komen. De behandelkosten zijn geëvalueerd en beoordeeld op basis van gegevens van de afgelopen twee jaar. De conclusie is dat de behandelkosten hoger zijn dan de inschatting vooraf. Er werd rekening gehouden met een substantieel hoger aantal omzettingen per jaar (en bijbehorend schaalvoordeel) dan het huidige aantal aanvragen dat wordt ingediend. De bedragen in deze Grondprijzenbrief zijn op basis van de evaluatie en inschatting voor 2022 bepaald en kunnen jaarlijks worden herzien.

42

Grondprijzen 2022

Voor 2022 is besloten om een overgangsregeling te treffen. Voor aanvragen die al in behandeling zijn tot het moment dat de Grondprijzenbrief wordt vastgesteld, zullen de behandelkosten van 2021 gelden.

3.3 Functiewijziging sociale woningbouw Nadat de verplichte exploitatieperiode van een sociale huurwoning (met in achtneming van de prestatieafspraken) is geëindigd en wel nadat de gemeente daarvoor toestemming heeft gegeven, kan deze worden omgezet naar een koopwoning of vrije sector (midden)huurwoning. Als gevolg van een dergelijke privaatrechtelijke bestemmingswijziging zal aan de gemeente economische meerwaarde moeten worden afgedragen. Met de woningcorporaties specifieke afspraken gemaakt op basis waarvan de verschuldigde economische meerwaarde wordt berekend.

3.3.1

Functiewijziging sociale huur naar koop.

De grondwaarde van de “oude” functie (sociale huur) wordt vastgesteld op basis van de in een bepaald jaar geldende grondwaarde voor sociale huurwoningen in de categorie SH2 (zo nodig gecorrigeerd met een hoogtefactor bij appartementen), tenzij in de uitgifteovereenkomst c.q. notariële akte tot uitgifte in erfpacht vastligt dat het om een SH3-woning gaat. Voor de grondwaarde voor de “nieuwe” functie (koop) wordt onderscheid gemaakt tussen eengezins- en meergezinswoningen. Om de systematiek eenvoudig te houden is één grondquote (25%) voor meergezinswoningen en één grondquote (28%) voor eengezinswoningen vastgesteld. De grondquote wordt berekend over de door de woningcorporatie opgegeven verkoopwaarde. De aldus gevonden waarde wordt gecorrigeerd met de correctiefactor, die ieder jaar wordt vastgesteld. Voor 2022 is deze € 100,- per m² GBO. De bestemmingswijziging wordt notarieel vastgelegd, zodat duidelijk is voor de toekomst dat de privaatrechtelijke bestemming van de woning is gewijzigd van sociale huur naar bijvoorbeeld vrije sectorkoopwoning.

3.3.2

Functiewijziging sociale huur naar (midden)huur.

Bij een functiewijziging van sociale huurwoning naar middenhuurwoning geldt per 1-1-2022 artikel 44d van de Woningwet. De grondwaarden, bij de bestemming sociale huur respectievelijk middenhuur, dienen uiterlijk een maand na wijziging van de bestemming bepaald te worden door een onafhankelijke taxateur, die door de gemeente en de toegelaten instelling gezamenlijk is aangesteld voor rekening van de toegelaten instelling. De taxateur rapporteert aan beide partijen. Het financieel voordeel als gevolg van de functiewijziging komt in dit geval toe aan de toegelaten instelling.

De bestemmingswijziging wordt notarieel vastgelegd, zodat voor de toekomst duidelijk is dat de privaatrechtelijke bestemming van de woning is gewijzigd van sociale huur naar middenhuur.

3.4 Verdichten op eigen locaties sociale woningbouw De gemeente en de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW) hebben bij de Stedelijke Prestatieafspraken 2020-2022 afspraken gemaakt om verdichting op locaties te stimuleren en waar mogelijk projecten te kunnen versnellen. Partijen willen dit bereiken door:

43

Grondprijzen 2022

1.

De meerwaardeafdracht voor woningcorporaties op projectniveau zodanig aan te wenden dat dit de verdichting stimuleert. Per project wordt getoetst op staatssteun.

2.

3.4.1

De hoogtefactor voor meergezinswoningen toe te passen.

De Meerwaardeafdracht voor woningcorporaties

Wanneer een corporatie bestaande huurwoningen wil slopen en de erfpachtlocatie wil verdichten met méér sociale huurwoningen dan oorspronkelijk, kan er meerwaarde ontstaan die in beginsel aan de gemeente moet worden afgedragen. De gemeente is in deze situatie bereid af te zien van deze meerwaarde op voorwaarde dat deze wordt ingezet als extra dekkingsmiddel van de stichtingskostenbegroting van het nieuwe woningbouwplan. Een verzoek daartoe moet worden gedaan door de corporatie, al dan niet in samenwerking met een marktpartij. De gemeente staat namelijk ook open voor grond-/projectenruil tussen corporatie en marktpartij waardoor er een betere spreiding komt van sociale huurwoningen over de gehele stad. In alle gevallen zal de gemeente overigens een staatssteuntoets uitvoeren. Het nieuwe beleid beoogt een extra dekking te geven voor de investeringen en heeft dus geen gevolg voor de hoogte van de erfpachtcanon.

44

Grondprijzen 2022

4 Vergoedingen en indexeringen 4.1 Reserverings- of optievergoeding voor exclusiviteit In ruil voor een exclusiviteitsrecht op de grond dient een partij een reserveringsvergoeding aan de gemeente te betalen bij het tekenen van een reserverings-/intentieovereenkomst. Als reserveringsvergoeding wordt in beginsel 60% van de wettelijke rente 14, met een minimum van 5% per jaar, over de grondwaarde gerekend. De reserveringsvergoeding is telkens bij vooruitbetaling per half jaar verschuldigd.

Voor vrije kavels bedraagt de reserveringsvergoeding een vast bedrag van € 3.500 per kavel. Om meer zekerheid te verkrijgen dat de wederpartij niet zonder redenen afhaakt in het planvormingsproces kan een hogere reserveringsvergoeding worden bedongen. De reserveringsvergoeding wordt niet terugbetaald indien een partij afhaakt. Bij het transport van de grond wordt de reserveringsvergoeding verrekend met de grondprijs (de afkoopsom van de erfpacht). De gemeente vergoedt geen rente over de reserveringsvergoeding.

4.2 Waarborgsom van 10% De gehanteerde waarborgsom bedraagt in beginsel 10% van de grondwaarde. De waarborgsom is verschuldigd vanaf het moment van ondertekenen van de uitgifteovereenkomst en wordt in beginsel voor de helft terugbetaald bij het verlijden van de leveringsakte/ akte vestiging erfpachtrecht en voor de andere helft bij oplevering van het te realiseren vastgoed. De gemeente vergoedt geen rente over de waarborgsom. Bij particuliere ontwikkeling van openbaar gebied wordt de waarborgsom/bankgarantie vastgesteld op een bedrag van € 125 per m², exclusief BTW (€ 25 per m² exclusief BTW voor het bouwrijp maken en € 100 per m² exclusief BTW voor het woonrijp maken). Net als bij gronduitgiften geldt dat indien de basisregel leidt tot een onevenredig hoge dan wel lage waarborgsom/bankgarantie, een aanpassing hiervan naar beneden, respectievelijk naar boven, kan plaatsvinden.

4.3 Boeterente bij vertraging Vanaf uiterlijk twee maanden 15 nadat zowel de omgevingsvergunning 16 is verleend, als een besluit tot gronduitgifte is genomen (zie Nota Grondbeleid), wordt, tot aan het moment van aktepassering, een boeterente in rekening gebracht. Deze bedraagt voor 2022 op jaarbasis minimaal 8% van de afkoopsom. Voor transacties met particulieren (bij uitgifte van vrije kavels) is de boeterente 5% op jaarbasis.

14

De wettelijke rente is heeft zijn basis in de wettelijke rente voor handelstransacties en bedraagt op 1 januari 2022

8,0%. 15 Leidend is de termijn die in de koop- of erfpachtovereenkomst is opgenomen. 16

Dit betreft in beginsel een onherroepelijke dan wel, afhankelijk van het onderhandelingsresultaat, een bruikbare

omgevingsvergunning. Een bruikbare omgevingsvergunning is een besluit waartegen binnen de voorgeschreven wettelijke termijn geen bezwaarschrift respectievelijk beroepschrift is ingediend, of, in geval een bezwaar- of beroepschrift is ingediend, niet tevens een schorsingsverzoek is ingediend dan wel een ingediend schorsingsverzoek is ingetrokken dan wel afgewezen.

45

Grondprijzen 2022

De boeterente is tevens verschuldigd indien de grond, vóór het moment van juridische levering, in gebruik is genomen (met schriftelijke toestemming van de gemeente), en wel vanaf het moment van ingebruikneming tot het moment van aktepassering. Voor transactie met professionele partijen is de boeterente 8% op jaarbasis (gelijk aan de wettelijke rente voor handelstransacties per 1 januari 2022).

4.4 Indexering grondprijs •

In principe geldt een vast percentage van 2,0% per jaar. Bij uitzondering kan een afwijkend vast percentage worden gehanteerd, doch binnen een bandbreedte van 1,0% tot en met 3,0%.

•

In specifieke situaties kan een index worden overeengekomen. Aansluiting wordt gezocht bij de BDB 17-index (in Leidsche Rijn veelal van toepassing) en/of CPI (alle huishoudens).

De indexering wordt gerekend vanaf het moment van taxatie/ prijspeilmoment van de overeenkomst tot het moment van betaling van de grondprijs (aktepassering bij notaris) en deze datum wordt vastgelegd in de reserverings-/ intentieovereenkomst. Aangezien indexcijfers doorgaans met een vertraging van enkele maanden beschikbaar komen, zal indexering plaatsvinden op basis van het indexcijfer van -maximaal- vier maanden voorafgaand aan de datum van aktepassering, en het indexcijfer van -eveneens maximaal- vier maanden voorafgaand aan de prijspeildatum, zodanig dat de duur van de periode waarover geïndexeerd wordt, gelijk is aan de duur van de periode tussen prijspeildatum en datum van aktepassering. De periode waarover geïndexeerd wordt, loopt dan maximaal vier maanden achter bij de feitelijke periode tussen prijspeildatum en datum van aktepassering.

4.5 Disconteringsvoet Bij een (markt)waardebepaling kan als methode de Discounted Cashflow Methode worden toegepast. De door marktpartijen, i.c. beleggers, gehanteerde disconteringsvoet (de Internal Rate of Return, IRR) wordt gebruikt om een investeringsmogelijkheid te toetsen of een investering te doen op basis van een tevoren vastgesteld minimaal effectief rendement. De disconteringsvoet wordt niet gebruikt voor het weergeven van het heersende marktsentiment.

4.6 Aktetekening De prijzen voor aktetekeningen blijven dit jaar ongewijzigd. Voor het maken van een aktetekening ten behoeve van de notariële akte van uitgifte in erfpacht worden de volgende tarieven gehanteerd: Tarieven aktetekening 2022 (exclusief omzetbelasting) Uitgifte van grond (met opstal) aan particulieren of ten behoeve van trafo's

€ 100,00

Uitgifte van grond aan ontwikkelaars en/of bedrijven

€ 600,00

De kosten voor het vormen van voorlopige kadastrale percelen zijn voor rekening van de koper/ erfpachter.

17

Bureau Documentatie Bouwwezen. Afhankelijk van het type vastgoed kan de reeks eengezinswoningen, gestapelde

woningbouw, kantoorgebouwen en bedrijfsgebouwen worden gehanteerd.

46

Grondprijzen 2022

5 Financiële gevolgen gemeente Utrecht Standaard is een indexatie van de opbrengsten conform de contractvoorwaarden. Daar waar geen contractpositie aanwezig is, worden de nog te realiseren opbrengsten jaarlijks geïndexeerd met 1%. Alleen de grondprijs voor vrije sector woningen wordt in 2022 geïndexeerd met 2%, vervolgens wordt de gebruikelijke indexatie van 1% aangehouden. Ondanks de sterke prijsstijgingen op de woningmarkt wordt er toch gekozen voor een behoudende indexatie, mede door de sterke stijging van de bouwkosten. De opbrengsten met betrekking tot het kantoorprogramma, bedrijfskavels, detailhandel en horeca zijn gelijk aan 2021 en worden niet geïndexeerd. De financiële consequenties hiervan zijn meegenomen in de actualisatie van de grondexploitaties en worden in het Meerjaren Perspectief Ruimte aan de raad voorgelegd ter besluitvorming. Ook de ontwikkelingen in de markt zijn meegewogen in het Meerjaren Perspectief Ruimte. Tot slot is het van belang om op te merken dat planvormingsprocessen langdurig zijn. Tussen de eerste ideeën en de oplevering van een object ligt, mede vanwege de te doorlopen procedures, al gauw een periode van 2 tot 5 jaar en regelmatig nog langer. Ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, en als afgeleide daarvan op de grondmarkt, hebben daarom altijd een na-ijlend patroon ten opzichte van economische ontwikkelingen.

47

Grondprijzen 2022

Bijlage A: Bronnen Cushman & Wakefield, “Vastgoedmonitor Utrecht”, 2022 Gemeente Utrecht, “Het Utrechts grondbeleid”, 2018 Gemeente Utrecht, Beleid tijdelijk verblijf (short stay) en bijstelling hotels, 19 december 2019 Gemeente Utrecht, “Meerjaren Perspectief Ruimte 2022”, mei 2022

48

Grondprijzen 2022

Bijlage B: Toelichting op de bestemmingen en gebruiksvormen/functies Inleiding Een precieze omschrijving van de bestemming, gebruiksvorm of functie is een vereiste om de juiste uitgifteprijs of erfpachtgrondprijs te bepalen. Hieronder een niet-uitputtende opsomming van bestemmingen en gebruiks-vormen/functies met bijbehorende toelichting.

Wonen Soorten woonbestemmingen: •

(Vrije sector) Koopwoning

•

Sociale huurwoning

•

Middenhuurwoning

•

Dure huurwoning

Soorten woon gebruiksvormen/functies •

Eengezinswoningen

•

Meergezinswoningen

•

Betaalbare koop

•

(Collectief) particulier opdrachtgeverschap ((C)PO)

•

Dure koopwoning

•

Woonzorg complexen/Geclusterde woonvormen

•

Nultreden woning

(Vrije sector) koopwoning Een koopwoning is een woning waarvan de koopsom tot stand is gekomen door de vrije werking van de woningmarkt, die bepaald wordt door vraag en aanbod.

Sociale huurwoning Een sociale huurwoning is een woning die verhuurd wordt door een toegelaten instelling in het kader van haar volkshuisvestelijke taak, en waarbij de maximale huurprijs € 763,47 per maand bedraagt (liberalisatiegrens prijspeil 2022). Voor een sociale huurwoning geldt ofwel een H2-huurcategorie of wel een H3-huurcategorie.

Middenhuurwoning Een beleggershuurwoning die voldoet aan het Actieplan Middenhuur (2017) waarbij de huurprijs zich bevindt binnen de bandbreedte vanaf € 763,47 tot € 1.027,26 per maand (prijspeil 2022).

Dure huurwoning Een huurwoning met een huurprijs vanaf € 1.027,26 per maand (prijspeil 2022).

Eengezinswoning Elke woning die tevens een geheel pand vormt.

Meergezinswoning Een woning deel uitmakend van een voor meervoudige bewoning bestemd woongebouw.

49

Grondprijzen 2022

Betaalbare koopwoning Een woning met een koopprijs tot € 355.000,- voor woningen met niveau Bouwbesluit.

(Collectief) particulier opdrachtgeverschap ((C)PO) Een bouwvorm waarin de bewoner(s) wezenlijke invloed hebben om naar eigen inzicht en wensen zelf, in een groep, of als opdrachtgever een woning (af) te bouwen/ een deel van een object te transformeren naar zijn/ hun woning.

Dure koopwoning Een koopwoning met een koopprijs (respectievelijk WOZ-waarde) vanaf € 355.000,-.

Woonzorg complexen Een woonvorm waarbij sprake moet zijn van enige mate van zorg of ondersteuning om een woning te kunnen kwalificeren als zorgwoning (nagenoeg zelfstandige bewoning). Het betreft gevarieerde woonvormen zoals seniorenwoningen, zorgwoningen, aanleunwoningen, kleinschalig groepswonen, beschut wonen, verzorgd wonen en begeleid wonen.

Nultreden woning Een woning wordt aangemerkt als nultreden woning wanneer een bewoner (in een rolstoel, slecht ter been) zonder specifieke voorzieningen van alle voorkomende functies gebruik kan maken en zelfstandig kan wonen. Het betreft de volgende functies: toegang tot het woongebouw, verkeersruimten, lift, sanitaire voorzieningen, woon- en eetkamer, slaapkamer en buitenruimte

Niet-wonen Soorten niet-woonbestemmingen18: •

Kantoorruimte

•

Bedrijfsruimte

•

Detailhandel

•

Bijzondere doeleinden, waaronder begrepen sport- en onderwijsdoeleinden

•

Snippergroen

Kantoorruimte Een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat dient voor de bedrijfsmatige uitoefening van administratieve werkzaamheden en voor zakelijke dienstverlening, alsmede seminars en congressen die ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie van een kantoorhoudende onderneming en kunnen worden beschouwd als onderdeel van de kantoorfunctie.

Bedrijfsruimte Een gebouw ten behoeve van een onderneming waarbij het accent ligt op het vervaardigen, produceren, bewerken/herstellen, installeren en verhandelen van goederen, waarbij eventueel detailhandel uitsluitend plaatsvindt als ondergeschikt onderdeel van de onderneming in de vorm van verkoop en/of levering van ter plaatse vervaardigde, bewerkte of herstelde goederen, dan wel goederen die in rechtstreeks verband staan met de uitgeoefende handelingen.

18 Deze lijst is niet uitputtend

50

Grondprijzen 2022

Detailhandel Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling ten verkoop, het verkopen, het verhuren en/of het leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit. Hieronder worden niet verstaan afhaalzaken.

Snippergroen Onder snippergroen wordt verstaan een perceel gemeentegrond, met een maximale oppervlakte van 50 vierkante meter, dat als tuin bij de belendende woning moet worden gebruikt, veelal met een bebouwingsmogelijkheid van maximaal 6 m².

51

Grondprijzen 2022

Bijlage C: Kaarten middenhuur gebieden.

52

Grondprijzen 2022

53

Grondprijzen 2022

Bijlage C: Huurprijzen middenhuur 2022. Alle ge b ie d e n b inne n Utre cht, minus Ce ntrumge b ie d

Ce ntrumge b ie d (Binne nsta d e n Sta tionsge b ie d )

Huurgrenzen 2022:

Huurgrenzen 2022:

huur/mnd € € € € € € € € €

opp. gbo

763,47

1.027,26 € 8,79

huur per m² gbo

huur/mnd

opp. gbo

763,47

1.027,26 € 13,19

huur per m² gbo

763,47 772,26 781,06 789,85 798,64 807,43 816,23 825,02 833,81

50 51 52 53 54 55 56 57 58

€ € € € € € € € €

15,27 15,14 15,02 14,90 14,79 14,68 14,58 14,47 14,38

€ € € € € € € € €

763,47 776,66 789,85 803,04 816,23 829,42 842,61 855,79 868,98

40 41 42 43 44 45 46 47 48

€ € € € € € € € €

19,09 18,94 18,81 18,68 18,55 18,43 18,32 18,21 18,10

€ 842,61 € 851,40 € 860,19 € 868,98 € 877,78 € 886,57 € 895,36 € 904,16 € 912,95 € 921,74 € 930,53 € 939,33 € 948,12 € 956,91 € 965,71 € 974,50 € 983,29 € 992,08 € 1.000,88 € 1.009,67 € 1.018,46 € 1.027,26

59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80

€ € € € € € € € € € € € € € € € € € € € € €

14,28 14,19 14,10 14,02 13,93 13,85 13,77 13,70 13,63 13,56 13,49 13,42 13,35 13,29 13,23 13,17 13,11 13,05 13,00 12,94 12,89 12,84

€ 882,17 € 895,36 € 908,55 € 921,74 € 934,93 € 948,12 € 961,31 € 974,50 € 987,69 € 1.000,88 € 1.014,07 € 1.027,26

49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60

€ € € € € € € € € € € €

18,00 17,91 17,81 17,73 17,64 17,56 17,48 17,40 17,33 17,26 17,19 17,12

Sinds de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, in werking getreden op 1 mei 2021, geldt voor de huur van een geliberaliseerde huurovereenkomst (huurwoning in de vrije sector) dat deze maximaal verhoogd mag worden met inflatie plus 1 procent. Voor de berekening van de inflatie hanteert het Rijk het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-2 tot en met november t-1) / (het gemiddelde van de prijsindexcijfers van de maanden december t-3 tot en met november t-2. De inflatie voor 2022 is op basis van voormelde index vastgesteld op 2,3%. Hoewel de CPI-index volgens de jaar-op-jaar-methode (Actieplan Middenhuur) hoger zou uitkomen, namelijk op 2,7%, hanteert de gemeente de door het Rijk bepaalde index voor inflatie (de huren mogen immers niet verder stijgen dan (2,3% + 1% =) 3,3% per 1 januari 2022. Bij de aan de gemeenteraad voor te leggen aanpassing van het Actieplan Middenhuur wordt tevens voorgesteld uit te gaan van de door het Rijk gekozen indexeringsmethode (i.p.v. de jaar-op-jaarmethode). Voordeel van deze methode is dat de huurprijsstijgingen vóór 1 januari van ieder jaar bekend zijn.

54

Grondprijzen 2022

55

Grondprijzen 2022

Bijlage D: Begrippen Afkoop(som) Een eenmalig te betalen bedrag dat in de plaats komt van de nog niet vervallen canon(s)

Bruto aanvangsrendement Het bruto aanvangsrendement (BAR) is het op het moment van verwerving geraamde bruto beleggingsresultaat, uitgedrukt in een percentage dat gedurende het eerste jaar van exploitatie op een investering in een vastgoedobject is te behalen. BAR = (bruto huurinkomsten / verwervingsprijs) x 100%.

Bruto vloeroppervlakte (b.v.o.) Dit betreft de vloeroppervlakte van de ruimte, dan wel van meerdere ruimten van een vastgoedobject gemeten (volgens NEN 2580) op vloerniveau langs de buitenomtrek van de (buitenste) opgaande scheidingsconstructie, die de desbetreffende ruimte(n) omhullen.

Canon Het bedrag dat de erfpachter, al dan niet periodiek, aan de gemeente is verschuldigd als vergoeding voor het erfpachtrecht.

Erfpacht Een zakelijk recht dat de erfpachter het recht geeft op het gebruik van de grond en de daarop aanwezige opstallen, welke grond eigendom is van een ander, in dit geval de gemeente.

Eeuwigdurende erfpacht Erfpacht voor onbepaalde tijd (de eeuwigheid). Hierbij is geen sprake van tijdvakken.

Frictieleegstand Tijdelijke leegstand van onroerend goed als gevolg van bijvoorbeeld verbouwing, renovatie of niet aaneengesloten huurcontracten.

Gebruiksoppervlakte (g.b.o.) De gebruiksoppervlakte van een ruimte of een groep van ruimten (bijv. een woning) is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de ruimte of groep van ruimten omhullen. Toelichting: de gebruiksoppervlakte, bepaald volgens NEN 2580, is een oppervlaktemaatstaf die aangeeft welk deel van een gebouw in beginsel geschikt is voor het beoogde gebruik van het gebouw. Bij de bepaling van de gebruiksoppervlakte van een woning moeten daarom verschillende vloeroppervlakten buiten beschouwing blijven en moet een evenredig dee van de gemeenschappelijke ruimten worden opgeteld.

Huurprijs Voor kantoren en bedrijfsruimte betreft dit de prijs per vierkante meter verhuurbaar oppervlakte (v.v.o.) per jaar, exclusief omzetbelasting, servicekosten en huurderspecifieke inrichtingskosten. Voor winkels is dit de prijs per vierkante meter bedrijfsvloeroppervlakte per jaar, exclusief omzetbelasting, huurdersspecifieke voorzieningen, servicekosten, goodwill en overnamekosten. Prijzen hebben betrekking op een standaardunit van circa 150 m² met een frontbreedte van 6 meter.

56

Grondprijzen 2022

Internal Rate of Return (IRR) De IRR is de te hanteren disconteringsvoet waarbij de waarde van de investering gelijk is aan de contante waarde van de hieruit voortvloeiende cashflows.

Marktwaarde Het bedrag dat een bereidwillige koper wil betalen in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de koper en verkoper geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

Opstallen Gebouwen, werken en beplantingen.

Perceel De onroerende zaak die in erfpacht is of wordt uitgegeven c.q. is of wordt verkocht.

Residuele grondprijs Het verschil tussen de Vastgoedwaarde en de Stichtingskosten.

Stichtingskosten De kosten voor het ontwikkelen en realiseren van de opstallen, te weten de aanneemsom en bijkomende kosten, zoals leges, adviseurskosten en aansluitkosten, alsmede de algemene kosten en winst en risico op de projectontwikkeling.

Uitgifte in erfpacht De eerste keer dat een perceel in erfpacht wordt uitgegeven.

Vastgoedwaarde De waarde van het vastgoed in het economisch verkeer waarbij de grond onderdeel is van deze waarde, tenzij anders vermeld.

Vloeroppervlakte De vloeroppervlakte van de bebouwing, berekend volgens normblad NEN 2580. Voor woningen wordt dit veelal uitgedrukt in gebruiksoppervlakte (GO), voor andere bestemmingen in bruto vloeroppervlakte (BVO).

57

1 Beantwoording SV 2022 nr 164 over Grondprijzenbrief 2022.pdf

BEANTWOORDING SCHRIFTELIJKE RAADSVRAGEN 2022, NUMMER 164

Datum Van Behandeld door Doorkiesnummer E-mailadres Kenmerk Beleidsveld

9 november 2022 College B&W P. Bieshaar 14030 p.bieshaar@utrecht.nl 10555714 Grondzaken

Geachte leden van de raad, Hierbij ontvangt u de beantwoording van de schriftelijke raadsvragen jaargang 2022 nummer 164 van Rick van der Zweth (PvdA) van 26 september 2022 over Grondprijzenbrief 2022. De gestelde vragen zijn onderaan bijgevoegd. Vraag 1 Kan het college toelichten waarom het niet gelukt is de grondprijzenbrief gelijktijdig met het MRP of in elk geval vlak daarna aan te bieden? Wat is de stand van zaken en wanneer kunnen we de brief verwachten? Antwoord 1 De vorige wethouder grondzaken heeft het besluit over de vaststelling van de grondprijzenbrief 2022 overgelaten aan het nieuwe college. Daarnaast heeft meegespeeld dat in de vakantieperiode een reactie van SSH is binnengekomen over de grondprijzen voor zelfstandige en onzelfstandige studentenhuisvesting, ondanks de eerdere positieve reactie van de STUW. De concept grondprijzenbrief 2022 zal naar verwachting begin november ter vaststelling worden aangeboden aan het college. Vraag 2 In het coalitieakkoord staan nieuwe ambities rondom betaalbaar wonen beschreven. Deelt het college dat deze ambities ook duidelijk terug moeten komen in de grondprijzenbrief? Hoe gaan we deze ambities terug zien? Antwoord 2 In de grondprijzenbrief worden geen beleidsmatige keuzes gemaakt. De uitgangspunten voor het Utrechtse grondprijsbeleid liggen vast in de Nota Grondbeleid zoals vastgesteld door uw Raad.

Wij hebben bij de behandeling van de vestiging van het voorkeursrecht op deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone toegezegd met u in gesprek te zullen gaan over een wijziging/ aanpassing van de Nota Grondbeleid, waarbij tevens aandacht zal worden besteed aan beleidsmatige keuzes die voortvloeien uit het coalitieakkoord.

Vraag 3 Er is ook een nieuwe notitie grondbeleid in de maak. Deelt het college met ons dat dit en de grondprijzenbrief elkaar moeten versterken? Op welke wijze wordt daar vorm aan gegeven, zowel in het proces als qua inhoudelijke keuzes? Antwoord 3 De nota “Het Utrechts Grondbeleid” legt de hoofdlijnen van het door de gemeente Utrecht gevoerde grondbeleid vast en hierin worden onder meer het uitgiftebeleid en de methoden om tot een grondprijsbepaling te komen nader toegelicht. De nota “Het Utrechts Grondbeleid” schept de voorwaarden voor de jaarlijks vast te stellen Grondprijzenbrief. De nota grondbeleid wordt in beginsel voor een langere periode vastgesteld, terwijl de Grondprijzenbrief jaarlijks wordt vastgesteld. Dat laatste is ook noodzakelijk omdat de vastgoedmarkt voortdurend in beweging is en als gevolg van de marktwerking ook de waarde van de grond. De Grondprijzenbrief gaat in op deze marktontwikkelingen en geeft op basis daarvan de voor een bepaald jaar geldende grondprijzen weer. Op het moment dat de gemeente zelf grond uitgeeft en/of verkoopt vormt de Grondprijzenbrief en de keuzes hierin het kader voor het bepalen van grondprijzen en de grondslag voor het actualiseren van de grondexploitaties.

Vraag 4 Kan het college aangeven hoe de participatie van onder andere de woningcorporaties verloopt? In hoeverre zijn de corporaties vroegtijdig betrokken bij de afwegingen in de grondprijzenbrief? Antwoord 4 De eindversie van de concept Grondprijzenbrief wordt jaarlijks gedeeld met de corporaties en STUW. Zonodig vindt overleg met de corporatiestrategen plaats om toelichting te geven op bepaalde keuzes in de Grondprijzenbrief. Vraag 5 Is het college het met ons eens dat corporaties, vanwege hun maatschappelijk inzet op betaalbaar wonen, een andere positie hebben dan marktpartijen en dat dit moet terugkomen in (het proces van) de grondprijzenbrief? Antwoord 5 Zie de beantwoording van vraag 4. Vraag 6 In hoeverre is het college het met ons eens dat dit niet alleen gaat om de prijzen voor de functie wonen maar hiervoor ook gekeken moet worden naar niet-wonen functies? Antwoord 6 Het college leest deze vraag zo dat de prijzen voor niet-wonen functies moeten worden gerelateerd aan corporaties. In dat geval is het college van mening dat corporaties niet behoeven te worden geconsulteerd met betrekking tot functies die buiten haar primaire expertise liggen. Vraag 7 In het coalitieakkoord staat een grote ambitie om voldoende betaalbare studentenhuisvesting te realiseren.

Hoe rijmt het college een forse verhoging van de grondprijzen hiermee? Antwoord 7 In de concept Grondprijzenbrief wordt uitgegaan van een stijging van EUR 5.000,-- naar EUR 6.000,-voor onzelfstandige eenheden en van EUR 6.000,-- naar EUR 7.500,-- voor zelfstandige eenheden. De redenen die ten grondslag liggen aan deze stijging zijn onder andere: a.) in de periode tussen 1 januari 2016 en 1 januari 2022 zijn de minimale grondprijzen voor studentenwoningen niet gestegen terwijl in diezelfde periode wel de grondprijzen voor (reguliere) 2

sociale huur zijn gestegen en daarnaast ook de huurprijzen voor studentenhuisvesting zijn gestegen, (b) diverse taxaties van in Utrecht te realiseren projecten met studentenhuisvesting geven aan dat het redelijk is om uit te gaan van een hogere grondprijs. De grondprijzenbrief heeft betrekking op het kalenderjaar 2022 en kijkt dus inmiddels voor een groot deel terug. We willen ook vooruitkijken. Er is een groot tekort aan studentenhuisvesting. In het coalitieakkoord hebben we aangegeven dat we werk willen maken met het toevoegen van woonruimte voor studenten. De nadruk zal liggen op onzelfstandige studenteneenheden. Om huisvesting van studenten te stimuleren komen we in Q1 van 2023 met een Utrechts Actieplan studentenhuisvesting. Daar betrekken we ook het instrumentarium dat we vanuit het grondbeleid hebben bij. Het bevorderen van meer onzelfstandige studenteneenheden maakt ook deel uit van het nu in voorbereiding zijnde actualisatie van het Utrechtse grondbeleid, waar uw raad in 2023 een voorstel van ons voor ontvangt. Hierover gaan we ook in gesprek met partijen, waaronder SSH.

Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

3

Schriftelijke vragen Grondprijzenbrief 2022 26 september 2022

Vragen: De grondprijzen die de gemeente hanteert bij de uitgave c.q. verkoop van gronden worden jaarlijks geactualiseerd aan de hand van de economische ontwikkelingen en ontwikkelingen op de vastgoedmarkt (zowel landelijk als regionaal) en biedt particulieren en bedrijven per functie inzicht in de door de gemeente gehanteerde (bandbreedte) grondprijzen. Meestal loopt de publicatie van de grondprijzenbrief gelijktijdig met de uitgave van het Meerjarenperspectief Ruimte (MRP) in juni/juli. In de grondprijzenbrief van 2021 stond nadrukkelijk dat het streven dit jaar was de brief mee te laten lopen met de besluitvorming rond het MRP. Het MRP is dit jaar op 7 juli door de raad aangenomen. 1. Kan het college toelichten waarom het niet gelukt is de grondprijzenbrief gelijktijdig met het MRP of in elk geval vlak daarna aan te bieden? Wat is de stand van zaken en wanneer kunnen we de brief verwachten? 2. In het coalitieakkoord staan nieuwe ambities rondom betaalbaar wonen beschreven. Deelt het college dat deze ambities ook duidelijk terug moeten komen in de grondprijzenbrief? Hoe gaan we deze ambities terug zien? 3. Er is ook een nieuwe notitie grondbeleid in de maak.

Deelt het college met ons dat dit en de grondprijzenbrief elkaar moeten versterken? Op welke wijze wordt daar vorm aan gegeven, zowel in het proces als qua inhoudelijke keuzes? Wij ontvangen signalen dat de samenwerking met onder andere de corporaties niet zo soepel verloopt. SSH sprak daarnaast in een mail zorgen uit over de forse verhoging van de minimale grondprijzen voor respectievelijk zelfstandige en onzelfstandige studenten-eenheden. 4. Kan het college aangeven hoe de participatie van onder andere de woningcorporaties verloopt? In hoeverre zijn de corporaties vroegtijdig betrokken bij de afwegingen in de grondprijzenbrief? 5. Is het college het met ons eens dat corporaties, vanwege hun maatschappelijk inzet op betaalbaar wonen, een andere positie hebben dan marktpartijen en dat dit moet terugkomen in (het proces van) de grondprijzenbrief? 6. In hoeverre is het college het met ons eens dat dit niet alleen gaat om de prijzen voor de functie wonen maar hiervoor ook gekeken moet worden naar niet-wonen functies? 7. In het coalitieakkoord staat een grote ambitie om voldoende betaalbare studenten-huisvesting te realiseren. Hoe rijmt het college een forse verhoging van de grondprijzen hiermee?

Gesteld door: 

Rick van der Zweth, PvdA

4

3.2 Agenderingen ter plaatse op basis van de lijst ingekomen raadsbrieven 1 17 december 2022 tot en met 2 februari 2023 Raadsbrieven.docx

COMMISSIE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING, GRONDZAKEN EN VASTGOED D.D. 9 februari 2023 OVERZICHT INGEKOMEN RAADSBRIEVEN 17 december t/m 2 februari 2023

Nr.

Ontvangstdatum

Beleidsveld

Onderwerp

1

24-01-2023

Ruimtelijke projecten: Groot

Raadsbrief Mede-oprichten

Merwede

Mobiliteitsbedrijf Merwede BV

Ruimtelijke Ordening

Raadsbrief Beantwoording

2

20-01-2023

toezeggingen Oudenoord 330-370 3

12-01-2023

Ruimtelijke Ordening

Beschikking rechtbank inzake Papier recycling Utrecht/Metaal recycling Utrecht

4

12-01-2023

Ruimtelijke Ordening

Raadsbrief Aanvulling op reactie op SV2022 nummer 193

5

23-12-2022

Ruimtelijke Ordening

Raadsbrief Nadere toelichting en aanpassing raadsvoorstel vaststelling Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht

6

22-12-2022

Ruimtelijke Ordening

Raadsbrief IPvE-FO Thomas a Kempisplantsoen

7

20-01-2023

Vastgoed

Raadsbrief Stand van Zaken Leegstandsbeheer Vastgoed gemeente Utrecht

8

12-01-2023

Ruimtelijke projecten:

Raadsbrief Ruimtelijke Opgave

Overvecht

Overvecht

Aandachtspunten

COMMISSIE RUIMTELIJKE ONTWIKKELING, GRONDZAKEN EN VASTGOED D.D. 9 februari 2023 OVERZICHT INGEKOMEN RAADSBRIEVEN 17 december t/m 2 februari 2023

9

31-01-2023

Ruimtelijke Ordening

Raadsbrief Vaststelling Voorlopig Ontwerp herinrichting Amsterdamsestraatweg

10

24-01-2023

Ruimtelijke projecten: Groot

Raadsbrief Lombokplein

Merwede

beantwoording vragen Cie ROG 12 januari 2023

11

31-01-2023

Ruimtelijke Projecten:

Raadsbrief Update Masterplan

Overvecht

Overvecht Centrum en ter inzage legging van de Notitie van Reikwijdte en Detailniveau (NRD)

4 Verslagen 1 20221208 Conceptverslag Commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken ochtend middag avond.docx

Verslag openbare ochtendvergadering commissie Ruimtelijke Ordening en 5 Grondzaken 10

Datum Locatie Verslag door Vaststelling verslag

8 december 2022 Raadzaal, stadhuis mw. I.B. Koren (Notuleerservice Nederland)

Aanwezigen

15

20

De voorzitter, mw. M. Al-Saqaff, de wethouder, dhr. E. Eerenberg, de leden, dhr. G-J. te Hoonte (VVD), mw. L. Snippe (PvdD), dhr. G. Dijkstra (EenUtrecht), dhr. P. Zwanenberg (GroenLinks), dhr. R. van der Zweth (PvdA), dhr. H. Stellinga (CDA), mw. L. Bode (Volt), dhr. H. Bakker (D66), dhr. R. van der Graaf (ChristenUnie), mw. Y. Hessel (Utrecht Solidair), dhr. F. Dekkers (GroenLinks), dhr. R. van den Enk (Student&Starter), lid. M. Minnaert (BIJ1), dhr. M. de Pagter (VVD), dhr. M. Usta (DENK), dhr. M. van Heuven (PvdD), mw. H. Assen (PvdA), dhr. D. Bosch (PVV), mw. B. Chirino (ChristenUnie), de commissiegriffier, dhr. F. de Kok.

Afwezigen

Er zijn geen afwezigen gemeld.

Verslag commissie Ruimtelijke Ordening en Grondzaken 1. Opening en mededelingen

De voorzitter opent de vergadering om 9.30 uur en heet iedereen van harte welkom. 25

30

2. Vaststellen van de agenda van 8 december 2022

De voorzitter constateert dat agendapunt Raadsvoorstel Technisch herstelverzoekbesluit onteigening Rijnvliet en A2 Hoge Weide Ouderijn aan de agenda is toegevoegd doordat dit pas vorige week is ontvangen. Zij vraagt of de commissie akkoord gaat met bespreking van dit agendapunt vandaag. De heer Te Hoonte (VVD) geeft aan dat dit agendapunt voor de VVD een A-punt kan worden. De heer Stellinga (CDA) geeft aan dat de CDA-fractie iets wil zeggen over dit agendapunt.

35

De voorzitter concludeert dat het agendapunt Raadsvoorstel Technisch herstelverzoekbesluit onteigening Rijnvliet en A2 Hoge Weide Ouderijn een B-punt wordt. Voorts geeft zij aan, dat uit communicatie in de appgroep is gebleken dat er geen behoefte is aan bespreking van het Raadsvoorstel Bestemmingsplan WiFi voor het Utrechts Science Park. De voorzitter concludeert Pagina 1 van 53

5

dat dit raadsvoorstel als A-punt wordt doorgeleid en dat de commissie ook instemt met bespreking van de andere punten op de agenda. Ten slotte stond voor de avond een informele commissievergadering gepland direct na afloop van de formele commissievergadering. Er wordt voorgesteld deze te verplaatsen naar een later moment. De voorzitter concludeert dat de leden akkoord zijn met verplaatsing naar een latere datum. Ter voorbereiding volgt nog een notitie.

3. Vaststellen van ingekomen agenderingen (Procedure) De voorzitter loopt de lijst met agenderingen langs. 10

3.01. Raadsbrief Grondprijzen 2022 De voorzitter constateert dat wordt voorgesteld om hierover een raadsinformatiebijeenkomst te organiseren op 20 december 2022 met een duur van 60 minuten. De heer Van der Zweth (PvdA) verzoekt de raadsinformatiebijeenkomst in januari te houden.

15

20

De voorzitter concludeert dat de raadsinformatiebijeenkomst op 31 januari wordt gepland. 3.02. Raadsbrief Actualisatie Erfpachtvoorwaarden vanwege einde Erfpachttijdvak De voorzitter constateert dat wordt voorgesteld om een technische bijeenkomst te laten organiseren door het college op 24 januari 2023 met een duur van 60 minuten. De heer Bakker (D66) vraagt of deze technische bijeenkomst in december kan worden gehouden. De voorzitter concludeert dat de technische bijeenkomst op 20 december zal worden gehouden.

25

30

3.03. Toekomst Papier Recycling Utrecht De voorzitter constateert dat het voorstel is, om dit onderwerp te agenderen voor de commissie ROG met een duur van 60 minuten. De heer Zwanenberg (GroenLinks) geeft aan er volgende week een uitspraak wordt gedaan in een rechtszaak. Daarna zal de fractie met een aanvullende agendering komen. De heer Van den Enk (Student&Starter) geeft aan dat Student&Starter graag mee agendeert.

35

40

45

50

55

De heer Te Hoonte (VVD) stelt voor 90 minuten bespreektijd te reserveren. De heer Van der Graaf (ChristenUnie) zegt dat de fractie achter deze agendering staat. Bespreking dient echter pas na de uitspraak van de rechter plaats te vinden. De heer Stellinga (CDA) geeft aan dat een bespreektijd van 60 minuten te kort is. De voorzitter constateert dat de uitspraak wordt verwacht op 14 december en dat daarna het onderwerp geagendeerd kan worden. De heer Te Hoonte (VVD) geeft aan graag in januari het gesprek voort te zetten. De heer Van der Graaf (ChristenUnie) wijst erop dat het gesprek anders zal lopen als de uitspraak er is. De voorzitter concludeert dat de agenda zal worden aangepast aan of de uitspraak al is geweest of nog niet. 3.04. Raadsbrief Tussenstand ontwikkeling Jan van Galenstraat/ Huizingalaan De voorzitter constateert dat het voorstel is, dat deze raadsbrief geagendeerd wordt voor de commissie met een duur van 75 minuten. De heer Van der Zweth (PvdA) geeft aan dat de fracties van de PvdA, PvdD, GroenLinks, CDA, D66, Volt, EenUtrecht en Student&Starter deze raadsbrief agenderen. Deze fracties verzoeken het plan voor het debat niet ter inzage te leggen. Pagina 2 van 53

Wethouder Eerenberg zegt toe de ter inzage legging te vertragen om het debat te faciliteren. De voorzitter concludeert dat de commissie eerst het debat mag voeren. 5

3.05. Vervolg werksessie Utrechts Plan Proces (UPP) De voorzitter constateert dat vanuit de voorbereidingsgroep wordt voorgesteld om op 31 januari een raadsinformatiebijeenkomst van 90 minuten te organiseren waarbij marktpartijen verenigt in de RDNU, worden gehoord.

10

De heer Zwanenberg (GroenLinks) merkt op dat niet alleen gesproken dient te worden met marktpartijen. Het is belangrijk om ook met bijvoorbeeld huurders en corporaties te spreken. De voorzitter constateert dat EenUtrecht het hiermee eens is.

15

De heer Te Hoonte (VVD) stelt voor het gesprek met huurders op een ander moment te doen. De heer Van der Zweth (PvdA) vraagt of de bijeenkomst openbaar of informeel is.

20

De heer Te Hoonte (VVD) vindt dat hierover overlegd dient te worden met corporaties en met DNU. Er is in ieder geval behoefte aan openheid. De voorzitter concludeert dat hier later op terug wordt gekomen.

25

De heer Dijkstra (EenUtrecht) vraagt of er nu een of twee bijeenkomsten komen. Hij is er zelf een voorstander van om een en ander bij elkaar te houden. De voorzitter geeft aan dat de commissie kan aangeven wat zij wil.

30

De heer Bakker (D66) stelt voor een avond te organiseren met marktpartijen waaronder woningcorporaties en een avond met bewoners huurders, kopers et cetera. De voorzitter concludeert dat een meerderheid in de commissie voor de optie van twee aparte bijeenkomsten is. Voor de bijeenkomst voor huurders volgt nog een voorstel.

35

De heer Dijkstra (EenUtrecht) stelt voor breed uit te nodigen. Utrechters die zich betrokken voelen dienen ook te worden uitgenodigd.

40

De voorzitter constateert dat deze oproep wordt ondersteund door de commissie. Een ander voorstel is, dat op 21 februari een werksessie van 90 minuten wordt gehouden waarbij aan de hand van enkele scenario’s een open gesprek plaatsvindt over een aanpassing van het UPP. Zij concludeert dat de commissie hier akkoord mee is.

45

3.06. Raadsvoorstel Vaststelling crisis- en herstelwet bestemmingsplan Algemene regels Utrecht De voorzitter constateert dat het voorstel is, om dit raadsvoorstel te agenderen voor de commissie ROG van 12 januari 2023 met een duur van 90 minuten. Daarnaast wordt voorgesteld om de woordvoerders voor economische zaken van de commissie VOWE uit te nodigen in verband met de voorgestelde bepalingen voor flits bezorgbedrijven.

50

Mevrouw Snippe (PvdD) geeft aan dat de PvdD-fractie graag ziet dat ook wethouder Voortman aanwezig is. Daarnaast stelt zij een bespreektijd van 180 minuten voor. De heer Stellinga (CDA) vindt 180 minuten veel en 90 minuten weinig. Hij stelt 120 minuten bespreektijd voor.

55

De heer Te Hoonte (VVD) vindt 150 minuten voldoende. Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) denkt dat 180 minuten bespreektijd nodig is.

60

De heer Bakker (D66) denkt dat 120 tot 150 minuten bespreektijd voldoende is. Verder vraagt hij wat specifiek aan wethouder Voortman gevraagd gaat worden. Pagina 3 van 53

Mevrouw Snippe (PvdD) geeft aan dat de PvdD het wil hebben over voorwaarden voor een kapvergunning, de herplantplicht en het herplanten met struiken in plaats van bomen. 5

De voorzitter concludeert na stemming dat een bespreektijd van 120 minuten wordt uitgetrokken. De heer Van der Zweth (PvdA) merkt op dat ook horeca is aangehaald. Hij vraagt zich af of wethouder Schilderman dan ook niet uitgenodigd moet worden.

10

15

De heer Te Hoonte (VVD) denkt dat de fracties er niet aan ontkomen om met meer woordvoerders te komen. De heer Dijkstra (EenUtrecht) vraagt zich af of het niet meer een technische oefening is. Worden niet eerdere debatten en besluiten verwerkt in een thematisch bestemmingsplan? Over zaken die beleidsmatig extra worden toegevoegd dient een debat te worden gevoerd. Wethouder Eerenberg geeft aan dat een onderbouwing gestuurd kan worden. Het grootste deel betreft de verwerking van zaken die eerder zijn besloten.

20

De voorzitter concludeert dat de wethouder met een onderbouwing op papier komt. Verder wordt dit agendapunt geagendeerd voor 120 minuten en zal wethouder Voortman worden uitgenodigd.

25

De heer Te Hoonte (VVD) had begrepen dat de discussie over flitsbezorging niet was afgerond en dat dit zou leiden tot een voorstel dat nu is verwoord. Het betreft dus een eerste bespreking van het voorstel van het college. Hij neemt aan dat de betreffende wethouder aanwezig wil zijn bij de afronding van de discussie hieromtrent. De voorzitter inventariseert of de commissie wethouder Schilderman wil uitnodigen.

30

35

De heer Dijkstra (EenUtrecht) geeft aan dat in de onderbouwing van de wethouder zal staan of er nog een kop komt op het flitsbezorgbeleid. Als dat zo is, dan zal wethouder Schilderman zeker aanwezig willen zijn. De voorzitter concludeert dat wethouder Voortman en wethouder Schilderman worden uitgenodigd voor de bespreking. 3.07. Raadsbrief Herontwikkeling zorgcomplex Faros en start voorhangprocedure sloopnieuwbouw

40

45

50

55

60

De voorzitter constateert dat het voorstel is, om de ingediende wensen en bedenkingen en de daarmee samenhangende raadsbrief te agenderen voor de commissie van ROG van 12 januari 2023 met een duur van 30 minuten en om het college voorafgaand aan de commissievergadering te verzoeken in een raadsbrief alvast een reactie te geven op ingediende wensen en bedenkingen. Zij concludeert dat de commissie akkoord is met dit voorstel. De heer Van der Zweth (PvdA) dacht dat de raadsbrief niet geagendeerd zou worden voor de commissie vanwege de voorhangprocedure. Commissiegriffier De Kok legt uit dat als wensen en bedenkingen zijn ingediend, dat die terugkomen in de eerstvolgende commissievergadering zodat de leden kunnen horen hoe het college omgaat met deze ingediende wensen en bedenkingen. De heer Van der Zweth (PvdA) zegt dat D66 en de PvdA wensen en bedenkingen hebben ingediend. Als de reactie hierop afdoende is, dan hoeft de raadsbrief niet op de commissieagenda te komen. Als de reactie afdoende is, kan het dan een A-punt worden. Commissiegriffier De Kok stelt voor het college te verzoeken om minimaal een week voor het verzenden van de agenda, de reactie toe te zenden. Via de app kan dan bepaald worden of de raadsbrief geagendeerd moet worden of niet. Pagina 4 van 53

De voorzitter concludeert dat de commissie akkoord gaat met het voorstel van de commissiegriffier. 5

10

3.08. Technische bijeenkomst op initiatief van het college over Nota Kostenverhaal bovenwijkse voorzieningen De voorzitter constateert dat het voorstel is, deze technische bijeenkomst te organiseren op 7 maart 2023 met een duur van 60 minuten onder voorwaarde dat deze bijeenkomst van meerwaarde is ten opzichte van de te zijner tijd toe te zenden informatie uit het raadsvoorstel. Als de avond van 7 maart vol zit met raadsinformatiebijeenkomsten, dan zal een nieuw moment worden gezocht. De heer Van der Graaf (ChristenUnie) geeft aan deze technische bijeenkomst van meerwaarde te vinden. Hij vindt het ook van belang dat de bijeenkomst op 7 maart plaatsvindt.