Agendabundel

De uitwerking van onder meer het programma, de dichtheden, verbinding met de stad, mobiliteitsconcept en autoluwe uitgangspunt moeten gezamenlijk resulteren in écht hoge kwaliteit van Rijnenburg die hiervoor kan compenseren. E.

De gouden regels voor Rijnenburg Deze conclusie zijn vervolgens vertaald in de volgende gouden regels voor de ontwikkeling van Rijnenburg. Deze gouden regels schetsen de voorwaarden waaraan Rijnenburg moet voldoen, wil het in de periode 2035-2060 voor zo veel mogelijk toekomstige bewoners een aantrekkelijke stadswijk zijn om te gaan wonen gegeven de bestaande uitgangspunten. Daarmee geven de gouden regels antwoord op de hoofdvraag van het onderzoek. 1. Rijnenburg als ‘Utregs stadsdeel’ Rijnenburg is een Utregs Stadsdeel, maar onderscheid zich ook door de nabijheid van stad en landschap, de sterke integratie van stedelijkheid met landschappelijke waarden, de nabijheid van stedelijke voorzieningen en een vernieuwend mobiliteitsconcept. Rijnenburg kan zich ontwikkelen tot landschapsstad van de toekomst. Een vernieuwende en onderscheidende leefomgeving die niet alleen iets toevoegt voor de nieuwe bewoners, maar waar ook bewoners van de stad en regio naar toe komen. Om Rijnenburg te laten aanvoelen als onderdeel van de stad zijn goede, snelle, comfortabele verbindingen belangrijk. Utrechtse knooppunten en herkenningspunten moeten bereikbaar zijn, zodat toekomstige bewoners het idee hebben dat ze ‘in de stad Utrecht wonen’. Het gaat om de perfecte mix van stad, groen, cultuur en ontmoeten. Zie pagina 12. 2.

Woonprogramma Rijnenburg als afspiegeling van Utrechtse behoefte, rekening houdend met de ruimtelijke kwaliteiten en begrenzingen Rijnenburg dient een afspiegeling te worden van Utrecht. Op basis van het ontwerpend onderzoek is een aantal van circa 23.900 woningen, gegeven de uitgangspunten in het programmatisch vertrekpunt, denkbaar. Om in te spelen op de Utrechtse behoefte komt de verkenning tot een indicatief programma met circa 70 tot 75% woningen in het betaalbare segment. Het gaat om sociale huur, middenhuur en betaalbare koopwoningen. Om de beoogde dichtheid en stedelijkheid te behalen ligt de nadruk in het indicatieve programma op appartementen. Circa 70% van alle woningen in Rijnenburg zal op basis van dit onderzoek een appartement kunnen zijn. Dit sluit aan bij de behoeften van diverse doelgroepen in de regio en op demografische trends zoals de groei van het aandeel kleine huishoudens. Een deel van deze vraag naar appartementen ontstaat omdat huishoudens bereid zijn concessies te doen wanneer de primair gewenste woning niet voor hen beschikbaar of betaalbaar is in Utrecht.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

7

3. Een volwaardig stadsdeel vraagt om een grote(-re) mix van functies en hoogwaardig ov Stedelijk wonen wordt gewaardeerd vanwege de nabijheid van voorzieningen voor de bewoners. Dit is nadrukkelijk een uitwerking van de tienminutenstad. Om Rijnenburg tot een tienminutenstad te ontwikkelen is een grote(-re) mix van functies in Rijnenburg dan ook noodzakelijk. Ook is goed en hoogwaardig ov van belang. Dit om alle functies die niet in Rijnenburg landen en daarmee niet binnen 10 minuten lopen of fietsen te bereiken zijn toch bereikbaar te maken. Dat bevordert ook de Rijnenburgse integratie met de rest van de stad. 4. Maat en schaal Rijnenburg dwingt tot creëren van verschillende buurten en woonmilieus Rijnenburg is zo groot dat er in verschillende buurten en woonmilieus gewerkt moet worden. De deelgebieden hebben idealiter verschillende karakteristieken (en daarmee ook een verschillend programma en verschijningsvorm/mengvorm). Elke buurt krijgt zo een eigen identiteit door variatie in het programma. Dit draagt bij aan het trekken van verschillende doelgroepen. Het programma biedt hiermee ruimte voor de volle breedte van doelgroepen, zowel aan jongeren (studenten) en starters op de woningmarkt als stedelijke gezinnen en ouderen. 5.

Wonen in een gebied met een menselijke maat en schaal Een menselijke maat betekent dat bewoners of bezoekers zich niet overweldigd voelen door de omgeving, ook wel dat bewoners zich geborgen voelen. In Rijnenburg zal in hogere dichtheden gebouwd worden. Het is dan belangrijk om de menselijke maat en schaal te behouden. Hiervoor is het van belang niet in te zetten op de ontwikkeling van veel grootschalige gebouwen maar juist de komst van herkenbare gebouwen aan te moedigen. Toevoeging van hoogbouw is op beperkte schaal voorstelbaar, bijvoorbeeld rondom HOV-haltes. Ook dan blijft de relatie tussen bouwhoogten, maatvoering en openbare ruimte in balans. 6. Rijnenburg is er ook voor gezinnen, in alle deelgebieden Gezinnen zijn een belangrijke doelgroep voor Rijnenburg. Gezinnen dragen voor een groot deel bij aan het creëren van een gemeenschap en de sociale cohesie in de nieuwe wijken en buurten in Rijnenburg. Grotere delen van Rijnenburg zullen gebouwd worden in een gestapeld stedelijk programma. Het laten landen van gezinnen in een stedelijk milieu is dan ook een belangrijke ontwerpopgave voor Rijnenburg. Hybride woonvormen bieden gezinnen een aantrekkelijk alternatief in stedelijke setting. Naast hybride woonvormen zijn op een aantal plekken in Rijnenburg ook de meer traditionele gezinswoningen denkbaar. 7.

Bouw aan de sociale cohesie, niet enkel aan woningen Belangrijk is dat het mogelijk moet zijn om wooncarrière te maken in Rijnenburg, in alle fasen van het leven. Rijnenburg moet daarom voor ieder huishoudenstype een plek bieden. Deze mix van huishoudens past bij de identiteit van de stad Utrecht. Ook moet het ontmoeten centraal staan in de gebouwde en ongebouwde omgeving. Denk aan sportplekken in het groen of speelvelden waar jongeren en gezinnen met kinderen elkaar ontmoeten. Het toenemend aantal kleinere woningen en eenpersoonshuishoudens vraagt om extra aandacht voor sociale cohesie bij het ontwerp van de stad. Wooncoöperaties en woongemeenschappen zijn daarbij voor Rijnenburg een mogelijke kans om op complexniveau de sociale cohesie te bevorderen. 8. Hoe groter de druk op de omgeving, hoe hoogwaardiger de inrichting van de openbare ruimte moet zijn Het openbaar gebied draagt bij aan ontmoetingen, ontspanning en recreatie. In gebieden waar hoge stedelijke dichtheden worden gerealiseerd is de druk op het openbaar gebied groter. De openbare ruimte wordt dan vaker gezien als verlengstuk van de woning. De functies die de buitenruimtes moeten hebben zijn meervoudig, dit brengt meer beheer en onderhoudskosten met zich mee. Dit vraagt aandacht in alle fasen van de ontwikkeling van Rijnenburg en daarna.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

8

9. Benut unieke identiteit van stadsdeel in het landschap, tot aan de voordeur Het bestaande landschap van Rijnenburg kan als drager van de planontwikkeling dienen, wat bijdraagt aan de identiteit van het nieuwe stadsdeel. De identiteiten van de landschappen kunnen binnen Rijnenburg een uniek karakter geven aan wijken en de buurten tot aan de voordeur aan toe, aansluitend op de programmatische verkenning. In de hoge dichtheden is er meer een stedelijk landschap gewenst waar de groenstructuur invulling kan bieden voor stedelijke behoeftes, zoals bijvoorbeeld een hardlooproute of ligweides. Stad, groen en blauw kunnen op deze manier worden gecombineerd voor een uniek karakter en de beleving van Rijnenburg. 10. Flexibiliteit koppelen aan het ruimtelijk raamwerk Gezien de omvang van het project, is het belangrijk met verschillende deelgebieden en scenario’s te werken. Houdt daarbij rekening met de lange looptijd: de ontwikkeling van Rijnenburg zal mogelijk vele jaren in beslag nemen. Waar nodig zal tussentijds bijgestuurd moeten worden om in te spelen op (onvoorziene) ontwikkelingen. Borg daarom flexibiliteit in de plannen en werk bijvoorbeeld in bandbreedtes in het programma om zo de realisatie van Rijnenburg zo soepel mogelijk te laten verlopen.

Hoe verder na dit onderzoek: agenda voor vervolg De resultaten uit dit onderzoek vormen slechts één van de bouwstenen voor vervolg Het onderzoek heeft uiteengezet aan welke voorwaarden Rijnenburg moet voldoen om vanaf 2035 een aantrekkelijk en complementair stadsdeel te worden voor toekomstige bewoners, rekening houdend met de bestaande uitgangspunten. Het is in eerste instantie een woningbehoefteonderzoek en een ruimtelijke verkenning gebaseerd op de uitgangspunten vanuit het Coalitieakkoord, de RSU en het programmatisch vertrekpunt. Dilemma’s en vragen die om vervolg vragen Het onderzoek is niet alles omvattend en raakt ook aan andere bouwstenen voor Rijnenburg die nu geen plek hebben gekregen. Verschillende aangestipte dilemma’s en vragen zijn hierdoor nog niet opgelost of beantwoord. Deze vragen om vervolg en verder uitwerking. Het gaat onder meer over hoe er in Rijnenburg omgegaan moet worden met: A. De balans tussen betaalbaarheid, kwaliteit en haalbaarheid: de vraag naar woningen blijft groot. De ligging aan de zuidwestkant van Utrecht en de hoge dichtheden vragen om extra aandacht om Rijnenburg aantrekkelijk te maken. Daarnaast vragen de kwaliteit en de uitwerking van het aspect ‘ontmoeten’ aandacht. Een hoogstedelijk gebied met veel betaalbare woningen kan de financiële haalbaarheid en de kwaliteit van Rijnenburg onder druk zetten.

De uitdaging is om een balans te vinden waarin betaalbaarheid en kwaliteit gewaarborgd worden, zowel in de woning als in de omgeving. Dit vraagt om verdieping in hoe de uitgangspunten en het programma voor Rijnenburg elkaar beïnvloeden, zowel op het gebied van leefbaarheid als financieel. Wat zijn bijvoorbeeld de uitgangspunten voor het sociale deel van het programma in locaties en producten? En hoe kunnen innovatieve bouwmethoden worden ingezet om bij te dragen aan de balans van kwaliteit, beleving en betaalbaarheid? B. De mix van doelgroepen in stad en regio: de uitgangspunten van Rijnenburg zorgen voor een hoogstedelijk karakter. Ook op andere locaties in Utrecht en de regio worden veel woningen in stedelijke setting ontwikkeld. Het vraagt nadere uitwerking hoe Rijnenburg zich verhoudt tot andere gebieden in Groot Merwede en de regio en hoe Rijnenburg voor alle doelgroepen een aantrekkelijk woonmilieu kan zijn (bijv. gezinnen, starters of senioren). Hoe kan bijvoorbeeld een aantrekkelijk mix van inkomensgroepen en huishoudens ontstaan en concentratis worden voorkomen en vinden gezinnen er een

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

9

goede plek. Dit vraagt om een nadere uitwerking van hoe de openbare ruimte in Rijnenburg en de verschillende deelgebieden ingericht moeten worden in relatie tot de doelgroepen en concurrerende locaties. C. Mix van voorzieningen en 10-minutenstad: een (hoog)stedelijk stadsdeel vraagt om levendige wijken en nabijheid van wonen, werken en voorzieningen. Rijnenburg moet niet alleen aantrekkelijk zijn voor ‘Rijnenburgers’ maar op elk moment van de dag ook inwoners uit andere delen van stad en regio aantrekken. Dit kan tevens bijdragen aan een evenwichtige benutting van het HOV. In hoeverre kan het programma van Rijnenburg pendelstromen twee kanten op realiseren? Dat vraagt om een goede uitwerking van welke voorzieningen noodzakelijk zijn, hoeveel werkgelegenheid gerealiseerd kan worden en welke ‘+’ Rijnenburg biedt voor stad en regio. Het vraagt om een nadere uitwerking van het HOV en het mobiliteitsconcept en daarmee het waarborgen van de lage parkeernormen in relatie tot de inwoners en gebruikers in Rijnenburg.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

10

1. Inleiding Dit hoofdstuk De regio Utrecht (U10) staat voor een grote uitdaging. De stad Utrecht heeft een grote aantrekkingskracht en de druk op de woningmarkt is groot. De komende jaren groeit naar verwachting het aantal huishoudens in zowel de stad Utrecht als de U10 nog flink, waardoor de woningbehoefte verder zal toenemen. In dit hoofdstuk leiden we de ontwikkelopgave van de Utrechtse uitbreidingswijk Rijnenburg in, en de vragen die in de rapport worden verkend.

1.1 Rijnenburg: 22.000-25.000 woningen als volwaardig onderdeel van de U10 Een van de locaties waar de verwachte groei van de stad en de regio kan landen, is Rijnenburg. De polder Rijnenburg is nu nog een landbouwgebied, gelegen ten zuidwesten van de stad Utrecht. Het gebied wordt aan de noord- en oostzijde begrensd door snelwegen, de zuidelijke punt grenst aan recreatiegebied de Nedereindse plas en de kern IJsselstein. De westelijke rand grenst aan weilanden en natuur. Er zijn circa 22.000-25.000 woningen beoogd in Rijnenburg, met aanvullend ook ruimte voor werk en voorzieningen, zodat er een echt volwaardig stadsdeel van Utrecht ontstaat met een compleet daily urban system 1 conform de tienminutenstad en de Utrechtse barcode 2. Rijnenburg is samen met Groot Merwede een van de grootste gebiedsontwikkelingen van Nederland. Het is dan ook voor Utrecht evenals de grotere regio een belangrijk gebied om woningtekorten terug te dringen. Rijnenburg is niet de enige locatie waar woningbouw zal plaatsvinden. Andere grootschalige locaties zijn Groot Merwede, Westraven en Galecopperzoom. In totaal gaat het samen met Rijnenburg om een toevoeging van circa 77.000 woningen. In de U10 is er een woonbehoefte van 104.000 tot 125.000 woningen. Daarvoor is volgens het Integraal Ruimtelijk Perspectief (IRP) een programmering van circa 124.000 tot 148.000 woningen tot 2040 nodig.

In bijlage A is een lijst opgenomen met enkele belangrijke ontwikkellocaties in Utrecht en de regio. De hoofdvraag voor Rijnenburg die centraal staat en waar we een antwoord op formuleren: Aan welke voorwaarden moet Rijnenburg voldoen, wil het in de periode vanaf 2035 voor zo veel mogelijk toekomstige bewoners van Rijnenburg en voor bewoners van de stad en de regio (zoals Houten, Nieuwegein en IJsselstein) een aantrekkelijk en complementair stadsdeel zijn, rekening houdend met de bestaande uitgangspunten? Het voorliggende onderzoek is in eerste plaats een woningbehoefteonderzoek en een ruimtelijke verkenning op basis van de meegegeven uitgangspunten vanuit het Coalitieakkoord, de RSU en het programmatisch vertrekpunt. Het is echter onvermijdelijk om in dit onderzoek een breder perspectief te hanteren gericht op wonen, werken, voorzieningen en ruimtelijke aspecten.

1 2

Het gebied rond een stad waarbinnen de belangrijkste dagelijkse woon- werkverplaatsingen plaatsvinden.

De Utrechtse Barcode laat zien wat per 10.000 woningen verder allemaal in een gebied moet komen en hoeveel ruimte hiervoor nodig is binnen de stad, zoals ruimte voor alle bijbehorende voorzieningen, groen, blauw, werkplekken, infrastructuur en energie. De Barcode is vastgelegd in de Ruimtelijke Structuurvisie Utrecht (RSU).

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

11

De bestaande uitgangspunten voor Rijnenburg Voor de ontwikkeling van een passend woningprogramma van Rijnenburg zijn in eerdere fasen uitgangspunten geformuleerd in onder andere het coalitieakkoord de RSU en het programmatisch vertrekpunt. Deze uitgangspunten vormen de leidraad voor het onderzoek. De volgende uitgangspunten zijn de belangrijkste uitgangspunten voor Rijnenburg zoals deze in de opdracht voor deze verkenning zijn meegegeven: • • • • •

22.000 - 25.000 woningen Stedelijk gestapeld woonprogramma 10-minuten stad met goede aansluiting op bestaande stedelijke netwerken Hoogwaardig openbaar vervoer Autoluw

Resultaten van het onderzoek naar het woonprogramma krijgen plek in de nog op te stellen uitgangspuntennotitie voor Rijnenburg In september 2024 heeft de gemeente Utrecht het programmatisch vertrekpunt voor Rijnenburg gepubliceerd. Daarin is aangegeven hoe er uitwerking wordt gegeven aan de opgave om tot een passend woonprogramma voor Rijnenburg te komen. Het programmatisch vertrekpunt beschrijft de resultaten van uitgevoerde onderzoeken naar mobiliteit, werken en voorzieningen en welke thematische uitgangspunten worden gehanteerd. Dit programmatisch vertrekpunt is een tussenproduct op weg naar de nog op te stellen uitgangspuntennotitie, waarin de uitgangspunten voor de ontwikkeling van Rijnenburg worden vastgelegd. Ook de resultaten van dit onderzoek naar het woonprogramma zullen een plek moeten krijgen in de uitgangspuntennotitie.

Figuur 1: Ligging van Rijnenburg en Groot Merwede (links) en de verbeelding van de tienminutenstad (rechts)

Bronnen: MIRT-onderzoek/ Programmatisch vertrekpunt Rijnenburg (gemeente Utrecht, september 2024), RSU en Programmatisch vertrekpunt Rijnenburg en Reijerscop (Gemeente Utrecht, 2024)

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

12

Wonen in Utrecht - de perfecte mix van stad, groen, cultuur en ontmoeten! De Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 koestert vijf belangrijke ruimtelijke kwaliteiten voor Utrecht: 1. rijke historie en erfgoed; 2. compacte stad te midden van diverse landschappen; 3. knooppunt in nationaal netwerk; 4. hoogontwikkeld kenniscluster en voorzieningenniveau; 5. een grote stad met een menselijke maat, een stad voor iedereen. Het merk Utrecht is dan ook ijzersterk! Het is een aantrekkelijke mix van historisch erfgoed, moderne voorzieningen en een centrale ligging. Binnen die vijf ruimtelijke kwaliteiten zijn de volgende kernpunten extra belangrijk voor de positionering van Rijnenburg: 1. Centraal en bereikbaar Utrecht is het kloppende hart van Nederland, ideaal gelegen met uitstekende verbindingen via de trein, auto en fiets, niet persé met ander hoogwaardig ov. De stad ligt centraal in de krachtige Noordvleugel van de Randstad én de rest van Nederland. Utrecht is bij uitstek aantrekkelijk als je midden in het land wilt wonen. 2. Gezellig stadsleven Utrecht ademt historie en gezellig stadsleven. Charmant, prachtige grachten, echt oude gebouwen en een bruisende cultuur. Tegelijkertijd heeft Utrecht de gezelligheid van een dorp. Utrecht is gemoedelijk en is wat dat betreft écht anders dan andere grote steden. 3.

Diverse stad voor iedereen Van luxe appartementen in de binnenstad tot gezinswoningen in groene wijken zoals Leidsche Rijn, kamers voor studenten op de IBB en alles ertussenin. Utrecht hecht daarnaast ook waarde aan betaalbaarheid en bereikbaarheid van het wonen voor iedereen. 4. Groen en fiets-minded wonen Utrecht profileert zich als fietsstad. Door vrijwel de gehele stad lopen aantrekkelijke loop- en fietsroutes. Deze bevorderen het fietsgebruik en werken duurzame mobiliteit in de hand. Utrecht biedt volop groen binnen de stad, van het Wilhelminapark tot het Máximapark en is omgeven door natuurgebieden. 5. Utrecht is cultuur en elkaar ontmoeten Utrecht heeft een levendige cultuur met een sterke culturele scene, festivals en theaters en een gevarieerd aanbod aan restaurants en cafés. Bovendien bieden de vele plekken en pleinen in de stad ruimte voor ontmoeting. 6. Sterke kenniseconomie Met de aanwezigheid van de Universiteit Utrecht, het UMC en een groeiend aantal tech- en creatieve bedrijven is Utrecht een hotspot voor kennis en innovatie. Dit trekt theoretisch opgeleide bewoners aan en stimuleert een dynamische economie.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

13

1.2 De aanpak voor het woningmarktonderzoek Rijnenburg Dit onderzoek richt zich op het woonprogramma voor Rijnenburg tot 2050 en verder In het onderhavige onderzoek ligt het accent op de ingrediënten die maken dat er in Rijnenburg een aantrekkelijk woon-, werk- en verblijfsgebied ontstaat, vanuit het oogpunt van woongeluk en leefbaarheid. Het onderzoek is geen ontwerp voor Rijnenburg, maar verkent wat past en ruimtelijk haalbaar is, aansluitend op de wensen en behoeften van toekomstige inwoners. Hierbij baseren we ons op al verricht onderzoek voor Rijnenburg, uitgangspunten zoals deze zijn meegegeven in het Coalitieakkoord, de RSU, het Programmatisch vertrekpunt Rijnenburg en Reijerscop, door het consortium van grondeigenaren en de analyses die Stec Groep en KAS hebben verricht ten behoeve van dit onderzoek.

We kijken verder vooruit dan regulier woononderzoek We kijken in het voorliggende onderzoek nadrukkelijk verder vooruit dan reguliere woononderzoeken. De realisatie van Rijnenburg start naar verwachting vanaf 2035 en zal enkele tientallen jaren in beslag nemen. Als horizon voor dit onderzoek nemen we de meest recente langjarige bevolkings- en huishoudensprognoses tot 2050 als leidraad, met ook een doorkijk naar de jaren daarna. Prognosticeren van de toekomstige woonwensen en gedragingen van huishoudens Om te komen tot een toekomstig woningbouwprogramma voor Rijnenburg, brachten we allereerst de huidige opbouw van de bevolking en de woonbehoeften en gedragingen van Utrecht en de regio in beeld. Vervolgens zoomden we in op de verwachte autonome huishoudensgroei op basis van ABF Primos (tot 2050). Daarnaast maakten we een onderbouwde prognose van de toekomstige woonwensen en gedragingen van huishoudens. Hiervoor worden de woonwensen (op basis van woonwensenonderzoek) en de daadwerkelijke gedragingen van huishoudens in Utrecht (op basis van CBS microdata) gecombineerd. Deze prognose is gekoppeld aan de trends, ontwikkelingen en transities die gezien worden en van invloed zijn op het toekomstig woningbouwprogramma voor Rijnenburg. Zo brachten we de kwantitatieve en kwalitatieve behoefte voor wonen in Rijnenburg in beeld.

We wonen in 2050 anders dan we nu gewend zijn Om het wonen in Rijnenburg in 2035-2050 te beschrijven is het niet toereikend om te kijken naar enkel de huidige woonwensen en gedragingen. Op dit moment wonen we in Nederland erg ruim ten opzichte van andere Europese landen. De woningbehoefte is echter fors en de betaalbaarheid van wonen staat voor veel huishoudens onder druk. Het rijksbeleid stuurt aan op betaalbaar wonen door middel van onder andere geïndustrialiseerd bouwen; 50% dient fabrieksmatig te zijn vanaf 2030. Deze trend is het gevolg van demografische veranderingen (denk aan de groei van een- en tweepersoonshuishoudens), maar ook van het aanbod betaalbare en dus kleinere appartementen als gevolg van de hoge stichtingskosten. Daarbij worden woonomgeving en (gedeelde) voorzieningen steeds belangrijker. Deze ontwikkelingen vragen om op een ander manier te kijken naar het wonen in het Rijnenburg van 2050.

Ontwerpend onderzoek als belangrijke stap om te komen tot programma Rijnenburg We voerden een ruimtelijke analyse uit om meer inzicht te krijgen in het ruimtebeslag van het te ontwikkelen gebied en de gebiedskenmerken. Belangrijk onderdeel daarvan is een ruimtelijke verkenning, waarbij we een aantal ruimtelijke knoppen vaststelden. Zo brengen we de ruimtelijke consequenties van keuzes voor de ontwikkeling van Rijnenburg in zicht, met een focus op het effect ervan op de woonmilieus.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

14

Verkenning, ontwerpend onderzoek en (inter)nationale vergelijkingen Belangrijk is dat de ontwikkeling van Rijnenburg voor gemeente Utrecht nieuw in zijn soort is. Utrecht heeft in haar geschiedenis meerdere grote stadsuitbreidingen gekend. Rijnenburg is vanwege de beoogde stedelijkheid en dichtheid op een relatief grotere afstand van het centrum van de stad echter niet het volgende Leidsche Rijn of Lunetten. Op andere locaties in Nederland en internationaal is al ervaring opgedaan met grootschalige stedelijke ontwikkelingen die uitdrukkelijk behoren tot de centrumstad maar zich wel op afstand van de binnenstad bevinden, vergelijkbaar met Rijnenburg. We trokken lessen uit zowel de geslaagde voorbeelden als de minder geslaagde voorbeelden. Interdisciplinaire SWOT als resultante van de verkenning en voorzet voor de gouden regels De brede verkenning, het ontwerpend onderzoek en de lessen uit de voorbeelden van andere stedelijke ontwikkelingen op afstand van het stadscentrum resulteerden in een interdisciplinaire SWOT-analyse voor de ontwikkeling van Rijnenburg. Deze analyse geeft de belangrijkste sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen voor de ontwikkeling van Rijnenburg weer. Het vormt de opmaat naar de gouden regels voor het ontwerp en de ontwikkeling van Rijnenburg.

Met de uitwerking van de gouden regels geven we antwoord op de hoofdvraag voor Rijnenburg Op basis van de bouwstenen concludeerden we wat er écht belangrijk is voor de ontwikkeling van Rijnenburg. Dat is samengevat tot de ‘gouden regels’ voor Rijnenburg. Met deze gouden regels beantwoorden we de hoofdvraag: aan welke voorwaarden moet Rijnenburg voldoen, wil het in de periode vanaf 2035 voor zo veel mogelijk toekomstige bewoners een aantrekkelijke stadswijk zijn om te gaan wonen? Daarbij werkten we het woningbouwprogramma in aantallen, segmenten, woonvormen en uitgiftetempo nader uit, passend binnen de (ruimtelijke) randvoorwaarden. In een gezamenlijk proces is telkens de opbrengst besproken In circa tien werksessies die in de periode juni 2024 – april 2025 plaatsvonden, bespraken we telkens de opbrengst van iedere stap. Op basis hiervan hebben we vervolgens voortgebouwd om te komen tot de kern voor Rijnenburg. In iedere werksessie waren vertegenwoordigers van de gemeente Utrecht en het consortium van grondeigenaren Rijnenburg, KAS en Stec Groep aanwezig. De groep van vertegenwoordigers van de gemeente en het consortium duiden we voortaan aan als de Kopgroep.

Disclaimer De voorliggende verkenning is anno 2024/2025 verricht, uitgaande van de verwachte toekomstige trends en ontwikkelingen. Hierin speelt een rol dat de huidige woningmarkt een aanbiedersmarkt met het accent op binnenstedelijke ontwikkeling is. Verwacht mag worden dat met een toekomstige aanhoudende verstedelijking en een robuuste trend van circa 50% één persoonshuishoudens dit ook naar de toekomst zo zal blijven. Huishoudens zijn gewend om compromissen te sluiten in hun woonwensen. Voor stedelijk georiënteerde huishoudens gaat het daarbij over het algemeen om compromissen ten aanzien van de woninggrootte. Vanuit deze uitgangspunten gaven we deze verkenning zo zorgvuldig mogelijk weer. Belangrijk is dat Rijnenburg goed ontsloten moet zijn met de binnenstad van Utrecht. De consortiumpartijen geven aan te streven naar een woningaanbod voor Rijnenburg dat gericht is op voldoende betaalbare aanbod. De realisatie hiervan dient te gebeuren op basis van reële woonwensen van de te onderscheiden doelgroepen en met inachtneming van demografische ontwikkelingen.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

15

1.3 Leeswijzer In dit document beschrijven we kernachtig welke keuzes we zien voor het programma en de toekomstige ontwikkeling van Rijnenburg. In hoofdstuk 2 worden de belangrijkste bouwstenen voor het onderzoek naar Rijnenburg geschetst. Aanvullend volgt in hoofdstuk 3 de ruimtelijke verkenning. De analyses en conclusies uit deze hoofdstukken worden in hoofdstuk 4 samengebracht om te komen tot een indicatief woonprogramma voor Rijnenburg. Dit hoofdstuk vormt daarmee als het ware een compact, samenvattend hoofdstuk van de uitgebreide analyses die besproken zijn in de verschillende werksessies. In hoofdstuk 5 worden vervolgens lessen uit de praktijk getrokken. Vanuit deze verkenning en het ontwerpend onderzoek benoemen we in hoofdstuk 6 de belangrijkste sterkten, zwakten, kansen en bedreigingen voor de ontwikkeling van Rijnenburg in samenhang. In hoofdstuk 7 leest u de randvoorwaarden voor het succes van Rijnenburg. Dit vormt de basis voor de ‘gouden regels’ voor Rijnenburg die we toelichten in hoofdstuk 8.

Prijsgrenzen in onderzoek hebben prijspeil 2024 Het onderzoek is uitgevoerd in de periode 2024 -2025. De gehanteerde uitgangspunten en prijsgrenzen voor het onderzoek hebben hierdoor prijspeil 2024. De prijsgrenzen voor sociale huur (max. € 879,66), middenhuur (€ 879,66 tot max. € 1.165,81) en betaalbare koop (max. €390.000) worden jaarlijks geïndexeerd/gewijzigd.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

16

2. De bouwstenen van het onderzoek voor Rijnenburg Dit hoofdstuk De woningmarkt verandert. Conjunctuurschommelingen zorgen mede voor het stijgen en dalen van de woningprijzen. Woonvoorkeuren van consumenten zijn ook aan verandering onderhevig. Om het wonen in 2035, 2050 en daarna te benaderen, keken we naar reeds ingezette trends, ontwikkelingen en transities. Welk effect hebben deze op de woning, de woonomgeving, mobiliteit en randvoorwaarden voor het wonen in Rijnenburg in 2035 en verder? Dit hoofdstuk schetst de kern van de analyses die door Stec Groep en KAS zijn gemaakt. De uitgebreide toelichting is opgenomen in bijlage B.

2.1 Trends, ontwikkelingen en transities die het wonen in 2050 beïnvloeden Zes belangrijke trends, ontwikkelingen en transities met naar verwachting grote invloed op het toekomstige wonen in Rijnenburg In verschillende duidingssessies werkten we samen met vertegenwoordigers van de gemeente en het consortium toe naar een overzicht van trends, ontwikkelingen en transities die naar verwachting de meeste invloed zouden kunnen hebben op de ontwikkeling van Rijnenburg. De nadruk ligt op de elementen die raken aan het wonen in Rijnenburg. Vanuit een longlist van verschillende trends, ontwikkelingen en transities zijn we gekomen tot zes trends die op basis van een gezamenlijke inschatting het belangrijkst zijn voor Rijnenburg. Zie de tabel op de volgende pagina. Deze compacte weergave komt voort uit een longlist van trends en gesprekken hierover met de kopgroep. Deze longlist met een nadere duiding van alle besproken trends, ontwikkelingen en transities staat in bijlage B van dit document. Telkens benoemen we wat de betreffende trend betekent en wat de impact is op de gebiedsontwikkeling Rijnenburg, vanuit een lange termijn perspectief. In tabel 1 onderscheiden we de kolommen woning, woonomgeving, mobiliteit en randvoorwaarden.

We vatten hiermee samen hoe sterk de betreffende trend ingrijpt op bijvoorbeeld de woning of de woonomgeving, de mobiliteit en/of de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van Rijnenburg. Hoe donkerder de kleur groen, des te sterker de invloed is. Dit is ook aangegeven met +/- (minder sterk), + (sterk) en ++ (zeer sterk). Een uitgebreidere tabel met toelichting is opgenomen in blijage B1.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

17

Tabel 1: Shortlist van belangrijkste trends, ontwikkelingen en transities voor het wonen in Rijnenburg in 2050 Woning

Woonomgeving

Mobiliteit

Randvoorwaarden

1

Demografie: aanhoudende groei kleine huishoudens

++

++

+/-

+

2

Compromissen in woninggrootte ten faveure van ligging

++

++

+/-

++

3

Mobiliteit: toenemend ov-gebruik

+/-

+

++

+/-

4

Demografie: het blijft aanhoudend druk

+/-

++

+

+

5

Belang van flexibele huisvesting en veranderingen in samenlevingsvormen

+/-

++

+/-

++

6

Groeiende aantrekkelijkheid van gemengde gebieden (tienminutenstad)

+

++

++

++

Bron: Stec Groep, opbrengst gesprekken met kopgroep (2024). Hoe donkerder groen, des te sterker de invloed op het wonen, woonomgeving, mobiliteit of de randvoorwaarden. Dit is ook aangegeven met +/- (minder sterk), + (sterk) en ++ (zeer sterk).

2.2 Demografische ontwikkelingen De ABF Primos 2024 huishoudensprognose vormt de basis voor het aantal huishoudens in 2024 en het verwachte aantal huishoudens in 2050 In dit model wordt de verwachte groei van huishoudenstypen naar leeftijd en samenstelling per gebied (buurt, wijk of gemeente) weergegeven. Deze prognose vormt ook de basis voor de landelijk gestelde woningbouwopgave. Belangrijk uitgangspunt voor de prognose in Primos 2024 is dat er rekening wordt gehouden met sterfte-, geboorte- en migratiecijfers. Al deze ontwikkelingen, gemeten over langjarige gemiddelden, vormen de basis voor het prognosticeren van de huishoudensontwikkeling in Utrecht in de komende jaren. De prognose van ABF kijkt niet verder dan 2050. Het aantal huishoudens in de U10 en gemeente Utrecht groeit tot 2050 stevig door Rijnenburg vormt een belangrijke ontwikkellocatie in de Utrechtse regio. In de U10 is sprake van een toename van het aantal huishoudens van ruim +20% tot 2050. Circa de helft van deze toename in de U10 komt voor rekening van Utrecht. Het aantal huishoudens in de gemeente Utrecht neemt vanaf 2024 tot 2050 toe met bijna 49.000 nieuwe huishoudens. Zie tabel 2. Binnen de verwachte huishoudensontwikkeling is een afname te zien van het aantal alleenstaanden en stellen tot 35 jaar. Dit hangt samen met de landelijke trend van ontgroening, die in grote delen van Nederland al langer speelt.

Illustratief is dat er in 2024 voor het eerst sinds 1900 meer 65-plussers in Nederland zijn dan 20-minners. Deze ontwikkeling heeft ook een weerslag op de huishoudensontwikkeling van de U10 en gemeente Utrecht. Als studentenstad en centrale centrumstad trekt Utrecht veel jongeren van andere delen van Nederland, maar de ‘aanvoer’ neemt landelijk fors af. De positie van Utrecht als stad van jonge mensen blijft. Dit blijkt ook uit de situatie dat de omvang van het aantal jongeren en stellen tot 35 jaar de grootste huishoudensgroep in Utrecht is en blijft, gevolgd door de groep gezinnen (inclusief éénoudergezinnen). In veel andere gemeenten gaat het inmiddels vooral om de groei van oudere huishoudens.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

18

De toename van het aantal oudere huishoudens is vooral resultaat van het ouder worden van bestaande huishoudens in Utrecht Vooral de toename van het aantal jonge huishoudens leidt tot een nieuwe woningvraag. Het gaat dan om instromers en starters op de woningmarkt die nog geen eigen woning in Utrecht hebben. De toename van het aantal oudere huishoudens is voornamelijk resultaat van huishoudens die al in Utrecht wonen en simpelweg ouder worden. Veranderende woonvoorkeuren van deze oudere huishoudens resulteren mogelijk in een vraag naar andere type woningen. Daarmee ontstaan er kansen voor het bouwen van woningen in Rijnenburg die de doorstroming van oudere huishoudens mogelijk maken. Sterke groei in eenpersoonshuishoudens 50 tot 55% van alle huishoudens in Utrecht is alleenstaand in 2050. De toename van het aandeel eenpersoonshuishoudens betreft een trend die landelijk zichtbaar is. Gemeten over de hele bevolking zijn er meer alleenstaande jongeren en ouderen. Zowel jong als oud blijft daarbij langer alleen. In bijlage B2 zoomen we verder in op bijzonderheden van de huishoudensontwikkeling van Utrecht, om hiermee een basis te geven voor de verwachte huishoudensontwikkeling waar Rijnenburg als belangrijkste Utrechtse ontwikkellocatie op in moet spelen.

Tabel 2: Aantal een- en meerpersoonshuishoudens naar leeftijd in gemeente Utrecht in 2024 tot 2050 Huishoudens

2024

2034

2024 2035

2049

2024 - 2050

Leeftijd

Samenstelling

Abs.

Abs.

Abs.

Abs.

Abs.

%

tot 35 jaar

Alleenstaand

52.220

52.470

+255

53.215

+1.000

+2%

Stel

17.460

16.235

-1.225

15.085

-2.375

-14%

Alle leeftijden

1-ouder gezin

10.950

12.245

+1.295

13.725

+2.780

+25%

Stel met kinderen

40.010

43.935

+3.925

49.565

+9.555

+24%

35-55 jaar

Alleenstaand

19.790

22.710

+2.920

25.915

+6.120

+31%

Stel

8.320

11.965

+3.645

11.895

+3.575

+43%

Alleenstaand

17.970

21.605

+3.635

24.560

+6.590

+37%

Stel

11.880

15.870

+3.990

17.730

+5.855

+49%

Alleenstaand

8.130

12.405

+4.275

19.220

+11.090

+136%

Stel

3.860

4.230

+375

7.775

+3.915

+102%

Overig

1.790

2.140

+350

2.620

+825

+46%

Totaal

192.375

213.675

+23.440

241.310

+48.935

+25%

Totaal excl. overige

190.595

211.535

+23.090

238.690

+48.110

+25%

55-75 jaar

75+

Bron: ABF Primos (2024), bewerking Stec Groep (2024)

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

19

Daarnaast is er nog een restopgave om woningtekort in te lopen, voornamelijk voor woningen voor huishoudens tot 35 jaar Naast de woningen die nodig zijn om alle nieuwe huishoudens te huisvesten zijn er ook woningen nodig om het woningtekort in de regio in te lopen. Het gaat om woningen die toegevoegd moeten worden voor mensen die nu ongewenst samenwonen of nog thuis wonen. Dit betreft voornamelijk jonge huishoudens tot 35 jaar en leidt tot een extra woningbehoefte afkomstig uit deze groep. Het gaat om een extra opgave van circa 27.000 woningen. 3 Dit is in het kader van het onderzoek voor Rijnenburg niet meegenomen of verder uitgewerkt.

Nieuwe woningen voorwaardelijk voor opvangen groei van het aantal huishoudens in Utrecht Hoe verder we vooruit kijken in de prognose, des te meer sprake er is van onzekerheid rondom het waarmaken van de verwachte huishoudensontwikkeling. Een belangrijke factor is dat er voldoende woningen moeten zijn om de verwachte huishoudensontwikkeling te kunnen opvangen. Ieder extra huishouden vraagt in de regel een extra (zelfstandige) woning. Zonder de uitbreiding van het aantal woningen kan het aantal huishoudens in Utrecht in beginsel naar verwachting niet (sterk) toenemen. Er is dan simpelweg geen extra (zelfstandige) woonruimte beschikbaar om meer huishoudens te huisvesten. Met andere woorden: de capaciteit van de woningvoorraad beperkt dan de groei die de prognose kan laten zien. Daarom is nieuwbouw – naast het beter benutten van de bestaande woningvoorraad en transformatie – een cruciale factor in het aanpassen van bevolkings- en huishoudensprognoses. Rijnenburg vervult met de geplande ontwikkeling van circa 22.000-25.000 woningen een belangrijk deel van de woningbehoefte. Daarmee is Rijnenburg een belangrijke sleutel om de verwachte bevolkings- en huishoudensontwikkeling mogelijk te maken.

2.3 Huidige woonwensen en gedragingen in beeld Om te bepalen hoe de toekomstige bewoners van Rijnenburg willen wonen, zijn de ontwikkeling van woonwensen en gedragingen onderzocht. Dit is gedaan aan de hand van alle individuele verhuizingen naar zelfstandige woningen in de afgelopen jaren in Utrecht en de U10, anno 2024 en 2025, uitgaande van de huidige wet- en regelgeving 4. Betaalbaarheid en beschikbaarheid van het wonen staat onder druk, Utrechtse huishoudens zoeken compromis De woningmarkt is sterk aanbodgedreven. Primaire woonvoorkeuren kunnen in de praktijk lang niet altijd worden ingevuld. Ook in Utrecht is dit het geval. Op basis van het daadwerkelijke verhuisgedrag van huishoudens in Utrecht maakten we inzichtelijk welke concessies huishoudens in Utrecht doen om aan een passende woning te komen. In figuur 2 zijn voor verschillende typen huishoudens hun woonwensen (gebaseerd op WoON) geconfronteerd met hun daadwerkelijke verhuisgedrag in Utrecht.

3

Het statistisch woningtekort in de regio U10 volgens Primos 2024 bedraagt in 2024 ca. 27.000 woningen (6,6% van de woningvoorraad). Het is wenselijk om het woningtekort te reduceren naar 2%. 4 Op verschillende overheidsniveaus wordt gewerkt aan nieuw beleid om woningaanbod te vergroten en de betaalbaarheid te verbeteren. De voorliggende analyse gaat uit van de huidige situatie. Denkbaar is dat als gevolg van een toekomstig groter aandeel geïndustrialiseerd bouwen de prijskwaliteitverhouding van nieuwbouwwoningen kan verbeteren. Omdat de woningmarkt een voorraadmarkt is, is het geen automatisme dat dit ook ten faveure van toekomstige bewoners zal uitpakken.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

20

Wat valt op: • Over alle typen huishoudens heen ligt een grote nadruk op woningen in het betaalbare segment (65 tot 75% van alle verhuizingen) en appartementen (75 tot 90% van alle verhuizingen). • Over alle huishoudens gemeten verhuizen vrijwel alle Utrechtse huishoudens vaker dan de wens naar een huurappartement. Andersom wordt er minder vaak dan gewenst verhuisd naar een grondgebonden woning of koopappartement. Daadwerkelijke verhuisbewegingen in Utrecht laten dit zien. • Zowel appartementen in de sociale huur als vrijesectorhuurappartementen worden vaker opgenomen dan de primaire woonvoorkeur. • Jonge huishoudens en huishoudens met een laag en middeninkomen sluiten een groter compromis op hun woonwensen dan huishoudens met een hoger inkomen. • Jonge huishoudens en huishoudens met een laag en middeninkomen belanden bijvoorbeeld vaker in de vrijesectorhuur dan hun wens. • Gezinnen in Utrecht zijn bereid te verhuizen naar appartementen aansluitend bij hun woonvoorkeur, maar ook als compromis wanneer de primaire woonvoorkeur niet verwezenlijkt kan worden. Circa 25 tot 30% van de gezinnen heeft een voorkeur voor een appartement. Op basis van gedrag verhuisd bijna 40% van alle gezinnen in Utrecht uiteindelijk naar een appartement, voornamelijk in het huursegment. Daadwerkelijke verhuisbewegingen in Utrecht laten dit zien.

Daarmee verhuisde een deel van de Utrechtse gezinnen die een grondgebondenwoning zochten (wens) uiteindelijk naar een appartement in de stad (gedrag). • Een uitzondering hierop vormen de stedelijke gezinnen met een hoog inkomen in Utrecht. Circa 75% van deze gezinnen met een hoog inkomen zoekt een grondgebonden koopwoning in het koopsegment. 41% van alle stedelijke gezinnen met een hoog inkomen heeft een voorkeur voor een grondgebonden koopwoning met een koopprijs boven de € 390.000. Dit is fors hoger dan andere doelgroepen in Utrecht. Zie hiervoor tabel 19 in bijlage B3. In bijlage B3 worden de knelpunten tussen woonwensen en verhuisgedrag in Utrecht verder toegelicht. Hierin staat ook een uitgebreide versie met 31 doelgroepen weergegeven (gekoppeld aan inkomen en voorkeuren voor woonmilieu).

Figuur 2: Confrontatie verhuiswens en verhuisgedrag van huishoudens in Utrecht 100% 90% 80%

14%

24%

70%

10%

60%

12%

26%

40%

40%

0%

28%

19%

4%

56%

17% 34% 21% 8% 30%

43%

45%

36%

26%

28%

23%

21%

40%

59% 46%

3% 6%

13% 2% 5%

4% 13%

8% 11%

3% 7%

4% 5%

15% 1% 5%

17% 3% 5%

wens

gedrag

wens

gedrag

wens

gedrag

wens

gedrag

Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar SH GGB

Gezinnen

VSH GGB

20% 13%

10%

40%

20% 10%

7% 11%

18%

50% 30%

12% 3% 12%

4% 1% wens

4% 1% 2% gedrag

Alleenstaanden en Alleenstaanden en Alleenstaanden en stellen 35 tot 55 stellen 55 tot 75 stellen 75 jaar of jaar jaar ouder Koop GGB

SH APP

VSH APP

Koop APP

Bron: ABF Primos (2024), WoON (2021), CBS microdata (2024), bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur, GGB = grondgebonden, APP = appartement. Deze data is obv verhuisbewegingen naar bestaande bouw. Bij nieuwbouw en in Rijnenburg bestaat de kans om aan de verhuiswens te voldoen.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

21

Figuur 3: Woningbehoefte Utrecht 2035-2050 Appartement/ Nultredenwoning Grondgebonden

-

1.000

KOOP GGB

3.000

4.000

5.000

6.000

7.000

9.000

145 4.070 7.775

SH APP/NULT. VSH APP/NULT.

8.000

1.015

SH GGB VSH GGB

2.000

4.770 6.535

KOOP APP/NULT. Scenario gemiddeld tussen voorkeur en gedrag

Bron: ABF Primos (2024), WoON (2021), CBS microdata (2024), bewerking Stec Groep (2024). SH = sociale huur, VSH = vrijesectorhuur, GGB = grondgebonden, APP = appartement.

2.4 Kwalitatieve woonbehoefte 2035-2050 Een indicatief programma Rijnenburg dat inzet op het bedienen van de regiobehoefte Om te komen tot een divers en overwegend Utrechts woonprogramma voor Rijnenburg, zetten we de omvang, de woonvoorkeuren en het verhuisgedrag van de verschillende doelgroepen in de gemeente Utrecht tegen elkaar af. In paragraaf 4.2 vertalen we dit verder naar Rijnenburg. We corrigeerden de woonvoorkeur voor betaalmogelijkheden en het daadwerkelijke verhuisgedrag van huishoudens in Utrecht. In figuur 3 is de woningbehoefte in Utrecht voor de periode 2035 – 2050 uiteengezet. Het betreft hier een gemiddeld scenario waarbij het midden is genomen tussen voorkeur en verhuisgedrag, voor alle typen huishoudens in Utrecht. Uitgangspunt is dat voor ieder extra huishouden tot 2050 een extra woning nodig is. Het aantal woningen is hierdoor gelijk aan de verwachtte huishoudenstoename van Utrecht in de komende jaren. Het betreft een bruto toevoeging en houdt geen rekening met de extra opgave die voortkomt uit het inlopen van het woningtekort en de sloop of ontrekking van woningen. Wat valt op: • Op basis van het scenario waarin wordt uitgegaan van het gemiddelde van verhuiswens en verhuisgedrag is er tussen 2035 en 2050 behoefte voor circa 19.080 appartementen en nultredenwoningen in Utrecht. Dit is circa 78% van de totale woningbehoefte in die periode.

• Circa 22% van de behoefte betreft een grondgebonden woning. Het gaat in totaal om 5.230 woningen in Utrecht. • Circa 74% van de behoefte gaat uit naar een woning in het betaalbare segment, waaronder sociale huur (36% van de totale behoefte), middenhuur (circa 14%) en betaalbare koop (circa 24%) in de periode 2035-2050. In bijlage B4 is een toelichting gegeven op de totstandkoming van figuur 3 en is een figuur met beide scenario’s opgenomen.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

22

Absolute woonbehoefte 2035-2050 in dit onderzoek wijkt af van prognose huishoudenontwikkeling volgens Primos 2024 Op basis van de huishoudensontwikkeling (ABF Primos) wordt in de periode 2024-2050 een toename van 48.110 huishoudens verwacht in Utrecht, waarvan 25.020 huishoudens in de periode 2035-2050. De woonbehoefteraming door Stec op basis van het Doorstroommodel toont een woningbehoefte in de periode 2035-2050 van 24.300 woningen. Dit is een verschil van circa 700 huishoudens / woningen. Dit verschil is te verklaren door de bewerking die Stec Groep heeft gedaan op de onderliggende ABF Primos prognose. Daarbij heeft een correctie plaatsgevonden op het aantal oudere huishoudens dat intramuraal woont (dat wil zeggen: binnen de muren van een instelling woont) en daardoor niet tot de reguliere huishoudens wordt gerekend.

2.5 Kwalitatieve woonbehoefte stedelijke doelgroepen Circa 80% van alle huishoudens in Utrecht betreft een stedelijk huishouden Naar verwachting zal het aantal stedelijk georiënteerde huishoudens in absolute aantallen het sterkst toenemen in de komende jaren. Wanneer we de woonbehoefte uiteenzetten naar woonmilieu dan valt op dat circa 80% van de Utrechtse woonbehoefte in de periode 2035-2050 uitgaat naar een woning in een stedelijk woonmilieu.

Tabel 3: woonbehoefte naar woonmilieu in gemeente Utrecht in 2024 tot 2050 Woonmilieu

Woonbehoefte 2035-2050

Aandeel in behoefte

Stedelijk

+18.970

78%

Suburbaan

+5.120

21%

Landelijk

+220

1%

Totaal*

+24.300

100%

Bron: ABF Primos (2024), bewerking Stec Groep (2024).

De woonbehoefte in Utrecht in de periode 2023-2050 is sterk stedelijk georiënteerd Het bedienen van deze doelgroepen is een belangrijk aandachtspunt voor Rijnenburg, zowel vanuit de vraagdruk als vanuit het woonprogramma. We pellen daarom de woonbehoefte van stedelijk georiënteerde huishoudens verder af naar type woning en segment. Daarbij corrigeren we de voorkeur met het daadwerkelijk verhuisgedrag van deze huishoudens in Utrecht. Zo ontstaat een robuust beeld van de woonbehoefte, rekening houdend met eventuele concessies die huishoudens doen binnen de woningmarkt. Wat valt op: • •

•

Lage inkomens hebben een sterke voorkeur voor appartementen in het sociale huursegment. Circa de helft van de behoefte vanuit alleenstaanden en stellen landt in dit type woning. Van gezinnen met lage inkomens gaat circa 33% van de behoefte uit naar een appartement in de sociale huur. Ook gaat circa 31% van de behoefte uit naar een grondgebonden woning in de sociale huur. Alleenstaanden en stellen tot 35 jaar met een midden en hoog inkomen hebben voornamelijk behoefte aan appartementen in de betaalbare segmenten (sociale huur, middenhuur en betaalbare koop). Ook is een behoefte naar grondgebonden betaalbare koop (circa 20 tot 25%).

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

23

•

•

Van gezinnen met een hoog inkomen gaat de behoefte relatief vaak uit naar een koopwoning in de vrije sector (41%) of de betbaalbare koop (35%). Ze hebben een beperkte behoefte aan appartementen (16%). De woonbehoefte van alleenstaanden en stellen van 35 jaar en ouder tonen gelijkenis. Voor lage inkomens gaat de woonbehoefte voornamelijk uit naar appartementen in de sociale huur. De woonbehoefte van midden en hoge inkomens gaat juist uit naar koopwoningen in het betaalbare segement en de vrije sector. Het gaat zowel om grondgebonden woningen als appartement.

De vergelijking tussen wens en gedrag laat zien dat vrijwel alle verschillende huishoudenstypen in Utrecht concessies doen. Deze zijn het grootst voor jonge huishoudens en huishoudens met een laag inkomen. Zij verhuizen minder vaak naar een koopwoning en vaker naar appartementen in het huursegment dan gewenst. In bijlage B5 zijn aanvullend de knelpunten tussen woonwens en verhuisgedrag voor verschillende huishoudenstypen in Utrecht in kaart gebracht.

2.6 Prognosticeren van toekomstige woonwensen en gedragingen Huishoudensverdunning en betaalbaarheid bepalen in grote mate hoe we in de toekomst willen wonen Op basis van de trends, ontwikkelingen en transities (paragraaf 2.1), demografische ontwikkelingen (paragraaf 2.2) en de huidige woonwensen en gedragingen van huishoudens in Utrecht (paragraaf 2.3, 2.4 en 2.5) prognosticeren we de toekomstige woonwensen en gedragingen. Dit om het effect op het wonen in het toekomstige Rijnenburg te bepalen. Belangrijke elementen die het wonen in de toekomst bepalen zijn de volgende: • •

•

•

• • •

Naar verwachting neemt de druk op de ruimte tot 2050 alleen maar toe. Sinds tien jaar worden nieuwbouwwoningen gemiddeld genomen kleiner in Nederland. Dit is een trendbreuk met de periode sinds WOII, waarin nieuwbouwwoningen in Nederland groter worden. Dit hangt samen met de huishoudensverdunning. Het kleiner wonen is een resultante van enerzijds demografische ontwikkelingen waarbij huishoudens steeds kleiner worden. Anderzijds van dat wonen steeds minder betaalbaar is voor een grotere groep huishoudens. De gemiddelde omvang van appartementen neemt hierdoor af. Het kleiner wonen kent daarbij wel een ondergrens. Zowel gedreven door minimale vereisten aan wooncomfort als door de beleggings- en toekomstwaarde. Het doorzetten van deze trends resulteert voornamelijk in kleinere woningen zoals compacte appartementen in Rijnenburg. Kleiner wonen is vrijwel altijd een compromis tussen woonoppervlak en woonidentiteit, in combinatie met wat huishoudens zich kunnen veroorloven Gedeelde ruimtes en voorzieningen bepalen aantrekkelijkheid van kleiner wonen, hierdoor worden voorzieningen in de woonomgeving belangrijk.

De vraag naar stedelijk wonen neemt toe, circa 80% van de uitbreidingsbehoefte in Utrecht is afkomstig van stedelijke doelgroepen Het stedelijk wonen manifesteert zich in grotere dichtheden, een grotere mix van functies en een groot aandeel gestapelde woningen. In Utrecht is circa 80% van de uitbreidingsbehoefte tot 2050 afkomstig van stedelijke doelgroepen (Primos 2024, zie paragraaf 2.5). Dit zijn zowel jonge als oudere huishoudens en gezinnen. Hoewel het overgrote deel van de woningbehoefte tot 2050 uitgaat naar een appartement, is er ook behoefte voor stedelijke gezinswoningen.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

24

Aantrekkelijk stedelijk wonen voor gezinnen is naar de toekomst toe een steeds belangrijker wordende ontwerpopgave Gezinnen blijven in absolute aantallen een van de grotere huishoudensgroepen in Utrecht; het gaat om circa 25% van alle huishoudensgroepen naar de toekomst toe. Het binden van deze gezinnen aan een stedelijk woonmilieu is een belangrijke ontwerpopgave, met financiële opgaven om voor deze doelgroepen passende woningen te maken. De uitdaging zit vooral in de mate waarin de wens voor een grondgebonden gezinswoning gevat kan worden in een gestapeld woonproduct. De hybride woning maakt aantrekkelijk stedelijk wonen voor gezinnen mogelijk Dit zijn woningen die inspelen op de primaire woonwensen van deze Utrechtse gezinnen, maar zich bevinden in een gestapeld gebouw. Belangrijk zijn dan een goede en kindvriendelijke buitenruimte en voldoende (speel-) ruimte in de woning en het gebouwcomplex. In bijlage B6 verdiepen geven we een verdieping op toekomstige woonwensen en gedragingen en de ‘hybride’ woonvorm.

Belangrijkste conclusies op basis van de bouwstenen voor Rijnenburg • •

•

•

•

•

Het aantal huishoudens in de regio Utrecht groeit stevig. In gemeente Utrecht komen er tot 2050 naar verwachting bijna 50.000 huishoudens bij. Daarbij is in 2050 circa 50 tot 55% van de huishoudens in Utrecht alleenstaand. Dit heeft consequenties voor de woningaantallen, de woonvorm en naar verwachting ook voor de gemiddelde omvang van woningen, maar ook voor de wensen en eisen die huishoudens aan hun woning stellen: prijs, ligging, voorzieningen en aandacht voor ontmoeten. Dit heeft consequenties voor de woningen die in Utrecht toegevoegd moeten worden; ook in Rijnenburg. We zien in Utrecht een sterke behoefte aan appartementen, gezien woonwensen en verhuisgedrag (78%). Dit is een hoger aandeel dan de primaire woonvoorkeuren van huishoudens in Utrecht. Het is het compromis dat Utrechtse huishoudens relatief vaak sluiten (in plaats van verhuizen naar een plek waar een grondgebonden woning betaalbaar is voor hen). We signaleren op basis van de analyse stadsbreed een grotere nadruk op betaalbare segmenten (74%), samenhangend met huishoudensomvang. Dit is in lijn met het Coalitieakkoord van gemeente Utrecht. Circa 80% van de behoefte tussen 2035 en 2050 is afkomstig van stedelijke doelgroepen met een stedelijke woonvoorkeur en voorkeuren voor voorzieningen en diensten die aanwezig zijn in een stad.

Dit is dan ook een zeer belangrijk aandachtspunt voor de ontwikkeling van Rijnenburg. Vanuit stedelijke gezinnen is er een sterke behoefte voor stedelijke gezinswoningen. Het is vanuit de toekomstige woningbehoefte belangrijk om in Rijnenburg ruimte te bieden aan stedelijke gezinnen. Dit heeft consequenties voor de ontwerpopgave van Rijnenburg.

De analyses raken sterk aan de zes belangrijkste trends voor Rijnenburg en vormen vanuit het woningbehoefte onderzoek belangrijke input voor de ruimtelijke verkenning die we in de volgende paragraaf samenvatten. Zie ook paragraaf 2.1. Het gaat daarbij verder dan alleen de woningen in Rijnenburg. Ook de woonomgeving, voorzieningen, werken en de openbare ruimte vormen belangrijke ankers om van Rijnenburg een robuust en toekomstbestendig stadsdeel te maken, passend bij de woningbehoefte van de stad Utrecht.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

25

3. Ontwerpend onderzoek Dit hoofdstuk Om meer grip te krijgen op de woonbehoeftes van de toekomstige bewoners van Rijnenburg en de woonmilieus, deden we een ruimtelijke verkenning in de vorm van ontwerpend onderzoek. We voerden een ruimtelijke analyse uit om meer inzicht te krijgen in het ruimtebeslag van het te ontwikkelen gebied en de gebiedskenmerken. Daarnaast deden we een ruimtelijke verkenning waarbij we een aantal ruimtelijke knoppen vastzetten en inzicht kregen in de ruimtelijke consequenties en het effect hiervan op de woonmilieus. De verkenning biedt algemene inzichten in de ontwikkeling van Rijnenburg, en specifiek inzicht in de knoppen waaraan gedraaid kan worden in deze ontwikkeling. De uitgangspunten voor het ontwerpend onderzoek stammen uit het programmatisch vertrekpunt Rijnenburg zoals dat door de gemeente is vastgesteld.

Polder Rijnenburg is 1.228 hectare, waarvan conform Programmatisch vertrekpunt Rijnenburg circa 356 hectare bruto te ontwikkelen is Rijnenburg inclusief Reijerscop is een enorm groot gebied van 1.228 hectare waarvan maar een deel ontwikkelbaar is, gezien de uitgangspunten uit het programmatisch vertrekpunt. Het betreft circa 29% van het oppervlak, ofwel circa 356 hectare. Zo bestaat een flink deel van Rijnenburg en Reijerscop uit een groen-blauw raamwerk. Met inachtneming van het bodem-watersysteem is er in het programmatisch vertrekpunt Rijnenburg voor gekozen de hoger gelegen gebieden van de polder Rijnenburg te bebouwen, en het noordelijk lager gelegen deel onbebouwd te laten. Voor dit deel van Rijnenburg is gekozen om een landschapspark in te richten, waarmee het alsnog deel zal uitmaken van het nieuwe stadsdeel. Daarnaast is het niet mogelijk te bouwen bovenop de gasleidingen die door het gebied heengaan. In het noordelijk deel van Rijnenburg is ruimte voor groenstructuren en parken, waterberging, energieopwekking, recreatie, voorzieningen, lokale voedselproductie en sport en spel. We zien het dan ook als een kans om de delen waar geen woningbouw plaatsvindt te combineren met recreatief en agrarisch gebruik. Zie figuur 4.

In totaal gaan we er op basis van de uitgangspunten van uit dat circa 356 hectare bruto van de polder Rijnenburg te benutten is voor de bouw van woningen (en ander vastgoed). Indien dit wordt vergeleken met een aantal andere steden en nieuwe ontwikkelingen aansluitend op grote steden, wordt de grote schaal van Rijnenburg inzichtelijk (figuur 5). Interessante vergelijkingen zijn de binnenstad van Delft, Nieuw Rivium in Capelle aan den IJssel (als Rotterdamse uitbreidingslocatie) en IJburg in Amsterdam. De grootte van Rijnenburg heeft twee belangrijke consequenties. In de eerste plaats maakt dit dat het creëren van gevarieerde woonmilieus en buurten essentieel is om een brede doelgroep aan te trekken. In de tweede plaats is het belangrijk de schaal en maat van het stadsdeel naar een menselijke maat te vertalen door het maken van verschillende buurten waarin gemeenschappen kunnen ontstaan.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

26

Figuur 4: Ontwikkelbaar gebied van Rijnenburg

Bron: KAS architectuur & stedenbouw (2024)

Rijnenburg een stadsdeel verweven met het landschap op de overgang naar landelijk gebied Een belangrijke onderscheidende kwaliteit van Rijnenburg – zeker in vergelijking met andere stadsdelen in Utrecht – is dat Rijnenburg aan twee zijden omringd wordt door een variatie aan landschappelijk en recreatief groen. Rijnenburg ligt op de overgang naar het landelijk gebied. Je bent als toekomstig bewoner zo in de natuur. Rijnenburg ligt dichtbij de Hollandse IJssel als landschappelijk recreatief gebied. Ook worden delen van het ontwikkelgebied ingericht als een groen-blauw landschapspark met een grote diversiteit aan functies. Daarnaast zien we recreatieve mogelijkheden voor het beoogde Stroomrugpark door het stadsdeel heen en aantrekkelijke (fiets)verbindingen door het groen naar de landschappelijke randen en de stedelijke groenstructuur van Nieuwegein, IJsselstein, De Meern en Leidsche Rijn. Hierdoor gaat de beleving van het stadsdeel onderscheidend zijn van Utrecht. Rijnenburg krijgt een eigen karakter dat letterlijk ingebed is in de landschappelijke context waarbinnen het ligt.

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

27

Figuur 5: Schaalvergelijking om grip te krijgen op de grootte van het gebied 5

Bron: KAS architectuur & stedenbouw (2024)

Gebiedskenmerken en woningbehoefte zijn bepalend voor opbouw van stadsdeel Rijnenburg Een stadsdeel van deze schaal is te groot om één identiteit te hebben en als één buurt ervaren te worden. We raden aan om Rijnenburg daarom op te bouwen uit meerdere buurten met een eigen karakter en woonmilieu. De overkoepelende identiteit van Rijnenburg is de landschapsstad. Binnen de buurten kan dat op verschillende wijzen worden uitgewerkt. Op buurtniveau ontstaat een maat en schaal waarin sociale binding en betrokkenheid van de bewoners kan ontstaan, aansluitend op de toekomstige doelgroepen waarvoor er binnen Utrecht de komende tientallen jaren een uitbreidingsbehoefte bestaat. Zo ontstaan binnen de overkoepelende identiteit van Rijnenburg (waarbinnen de verweving van stad en landschap centraal staat) gebieden met wijken en buurtjes met elk een eigen karakter.

5 Op de foto staat het hele plangebied Rijnenburg en Rijerskop (1228 ha), inclusief het te ontwikkelen groen-blauwe raamwerk

Naar een passend woningprogramma voor de ontwikkellocatie Rijnenburg

28

Om het karakter van de buurten vorm te geven, vinden we het belangrijk om te kijken naar de gebiedskenmerken die al aanwezig zijn door het ruimtelijk raamwerk van bodem, landschap en historie, aangevuld met kenmerken die nieuw worden toegevoegd, zoals een HOV-landschap en de andere toekomstige verkeersroutes door Rijnenburg. Deze gebiedskenmerken zorgen óók voor diversiteit en identiteit. Op basis van de uitgangspunten zoals deze zijn vastgesteld in het programmatisch vertrekpunt Rijnenburg destilleerden we enkele belangrijke ruimtelijke gebiedskenmerken. Deze komen naar voren in de indicatieve visualisatie van figuur 6.

Figuur 6: Gebiedskenmerken vormen een basis om verschillende buurten te creëren (dit figuur is een uitwerking van één van de mogelijkheden, meerdere ontwerpen zijn mogelijk)