Agendabundel

BOPA Tussen de rails

19

Daarnaast worden de volgende geluidsmaatregelen toegepast:  



Alle woningen in elke gebouwen beschikken over minimaal één geluidluwe zijde. De woningen zijn zo gepositioneerd dat de slaapkamers aan de geluidluwe zijde liggen. Indien nodig worden aanvullende maatregelen genomen, zoals silent air-schermen of geluidwerende ventilatieroosters. De binnentuinen zijn omsloten en geluidsluw. Dit wordt versterkt door de toepassing van glazen puien op geluidbelaste gevels.

Het SPvE legt daarnaast nadruk op de architectonische vormgeving van de hoeken van de bouwblokken. Deze scherpe hoeken dienen zorgvuldig te worden ontworpen en dragen in hoge mate bij aan de ruimtelijke kwaliteit van het gebied. In het structuurplannen (toegevoegd in bijlage 7 en 8) zijn deze principes op verschillende manieren geconcretiseerd: a. b. c.

d.

Gebouw A kent uitsluitend haakse hoeken, conform het stedenbouwkundig model. Gebouw F bevat zowel een scherpe als een stompe hoek. De scherpe hoek is visueel geaccentueerd door een doorlopende gevelbekleding en functioneel ingevuld als een gezamenlijk uitkijkpunt. De stompe hoek is op zijn beurt voorzien van een verbijzondering om de vorm te markeren. Gebouwen B en C hebben in hun scherpe hoeken de hoofd- en sub-entrees. De hoofdentrees bevinden zich aan de noordwestzijde, de sub-entrees aan de zuidoostzijde. De entrees zijn duidelijk gemarkeerd, onder andere met luifels, en dragen bij aan de levendigheid van het gebouw. De scherpe hoeken bieden zicht op de binnentuin, terwijl terrassen en galerijen zorgen voor een sociale, dynamische uitstraling. De zuidoostgevel van gebouw B vormt een belangrijk herkenningspunt voor fietsers en treinreizigers. Dit geveldeel is vijf lagen hoog en heeft een symmetrisch, uitnodigend karakter. De gebouwvleugels zijn visueel met elkaar verbonden door een doorgaande gevel.

Het SPvE adviseert om, waar mogelijk, in te zetten op groene gevels en een zorgvuldige inpassing in de openbare ruimte. Hoewel het toepassen van klimplanten niet overal wenselijk is vanuit onderhoudsoogpunt, worden bij gebouwen B en C klimplanten geïntegreerd in de draagconstructie van de balkons. Dit draagt bij aan een groene en uitnodigende uitstraling bij de entrees. Daarnaast sluit het openbaar groen zoveel mogelijk aan tot aan de gevels.

Figuur 2.2.2: Impressie bouwblok B

20 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Figuur 2.2.3: Impressie bouwblok F

Samengevat voldoen de structuurplannen aan de uitgangspunten en eisen uit het SPvE, en in veel gevallen wordt zelfs gestreefd naar een hogere architectonische en woonkwaliteit dan oorspronkelijk voorgeschreven. Door slimme ontwerpkeuzes, zorgvuldige materiaaltoepassing en aandacht voor de leefomgeving wordt de kwaliteit van het plan op verschillende onderdelen verder versterkt. De structuurplannen zijn informeel besproken met de Commissie Omgevingskwaliteit Utrecht en worden in kader van de uitwerking van het DO aanvullend (formeel) besproken in de Commissie Omgevingskwaliteit Utrecht. Sociale Duurzaamheid & Ontmoeting Het bevorderen van sociale duurzaamheid en ontmoeting vormt een belangrijk uitgangspunt in het SPvE. In het ontwerp is nadrukkelijk ingezet op het stimuleren van onderlinge verbondenheid, sociale veiligheid en gemeenschapsvorming door het creëren van aantrekkelijke en toegankelijke binnen- en buitenruimten. Het SPvE beschrijft dat elk woongebouw beschikt over minimaal één gemeenschappelijke ruimte waar bewoners elkaar kunnen ontmoeten, samen kunnen koken, eten of ontspannen: 



In blok A en blok F worden volledig ingerichte gemeenschappelijke ruimtes gerealiseerd, elk voorzien van een keuken, diverse zitplekken en een loungehoek. In blok F wordt bovendien een beheerderskantoor opgenomen waar bewoners terecht kunnen met vragen of hulpverzoeken. In gebouw C komt waarschijnlijk één gezamenlijke ontmoetingsruimte die naast entree is gelegen. De ontmoetingsruimte heeft ook een directe relatie met de binnentuin en een terras. De ontmoetingsruimte kan worden gebruikt voor bv. een verjaardagsfeestje, een bijéénkomst of om gewoon even gezellig te zitten. De inrichting wordt nog definitief bepaald. Dit een verandering ten opzichte van het SPvE. Beide woongebouwen zijn van Woonin en naast elkaar gelegen. Juist het combineren stimuleert ook het ontmoeten, daar waar de gebouwen naast elkaar en nabij liggen. We zien dat dit goed kan functioneren zoals in het reeds opgeleverde flexwoningen project Befu door Woonin.

De SPvE stelt voor dat de binnenhoven van de gebouwen dienen als collectieve buitenruimtes voor de omliggende woningen. Dit is uitgewerkt in de structuurplannen. De ontmoetingsruimtes in alle bouwblokken zijn hierop gericht, waardoor een directe visuele en functionele verbinding tussen binnen en buiten ontstaat. In de binnenhoven worden verschillende zitplekken gerealiseerd en is er voldoende ruimte voor gezamenlijke activiteiten en informele ontmoetingen. Deze gemeenschappelijke ruimten liggen dicht bij de hoofdentrees en zijn gemakkelijk bereikbaar vanaf de centrale verkeersroutes en verdiepingen. Door deze strategische ligging worden spontane ontmoetingen bevorderd, wat bijdraagt aan een levendige woonomgeving. BOPA Tussen de rails

21

De openbare ruimte rondom de gebouwen wordt zodanig ingericht dat deze als sociaal veilig wordt ervaren. Er isr bewust ruimte gegeven aan levendige functies in de plinten van de gebouwen om monotone of 'dode' gevels te voorkomen. Dit draagt bij aan 'ogen op straat' en versterkt het gevoel van veiligheid. Het sociaal beheer wordt actief vormgegeven in samenwerking tussen Portaal en Woonin, zoals uitgewerkt in het sociaal beheerplan voor het project Tussen de Rails. Volgens het SPvE kan er rondom de woningblokken aan de buitenzijde een margestrook van ongeveer 1 meter worden aangebracht om de overgang tussen openbaar en privé duidelijk te markeren. Dit onderdeel dient nog verder uitgewerkt te worden. Over het algemeen kan worden gesteld dat de uitgangspunten van het SPvE zorgvuldig zijn meegewogen in de verdere uitwerking, met als doel een sociaal duurzaam plan te realiseren.

Figuur 2.2.4: Impressie locaties gemeenschappelijke ruimtes

Circulatie, vluchtroutes Het SPvE zet bewust in op het stimuleren van trapgebruik boven het gebruik van liften. In alle gebouwen binnen de structuurplannen zijn de trappen bij de hoofdentrees dichter bij en beter zichtbaar gepositioneerd dan de liften. Dit draagt bij aan het stimuleren van trapgebruik onder bewoners. In de binnentuinen van gebouw B en C zijn daarnaast vluchttrappen geïntegreerd vlakbij de tweede inpandige fietsenstallingen. Bewoners die aan deze zijde wonen en hun fietsen daar stallen, kunnen deze trappen ook gebruiken voor hun dagelijkse verplaatsingen. Hierdoor krijgen de vluchttrappen een functionele rol in het dagelijkse gebruik, wat het trapgebruik verder bevordert. De entrees van de geluidluwe binnenhoven zijn gecombineerd met de ingangen van de woningen op de hogere verdiepingen. In gebouw A en F leiden meerdere trappen vanuit de binnenhoven rechtstreeks naar de gemeenschappelijke verkeersruimten en woningentrees op de verdiepingen. Dit ontwerp maakt de binnenhoven snel en eenvoudig bereikbaar voor alle bewoners en stimuleert het gebruik van deze binnenhoven als ontmoetingsplek. In gebouw B en C bevindt de entree van de binnentuin zich naast de hoofdentree. Vanuit een centrale hal die loopt van de straatzijde naar de binnentuin is zowel de trap als de lift toegankelijk, waarmee toegang wordt geboden tot de verdiepingen.

Alle woningentrees zijn aan de zijde van de binnentuin gesitueerd. De ingangen zijn ontworpen met oog voor externe veiligheid en liggen niet aan de spoorzijde. Hierdoor wordt in noodsituaties voorkomen dat bewoners richting de spoorzijde vluchten. De vluchtroutes zijn zorgvuldig geplaatst aan de oostzijde van blok B en C, zodat men bij calamiteiten juist van de bron weg kan vluchten, wat de externe veiligheid optimaliseert. 22 BOPA Tussen de rails

Utrecht

2.2.3

Ontwerp buitenruimte

Figuur 2.2.5 geeft de inrichting van de openbare ruimte weer, als uitwerking van het globale ontwerp in het SPvE naar een Voorlopig Ontwerp. In bijlage 5 is een beter leesbare versie van dit figuur met legenda opgenomen.

Figuur 2.2.5: Impressie VO beoogde verkaveling en inrichting van de openbare ruimte Bij het ontwerp is rekening gehouden met de tijdelijkheid van de situatie en daarmee mede vanuit investeringsoverwegingen te kiezen voor een "lichte inrichting" van de openbare ruimte met nadruk op groen en half verharding. Gegeven de afwezigheid van automobiliteit in het gebied sluit deze lichte inrichting goed aan op de gewenste verblijfskwaliteit in de openbare ruimte van groen en ontspannen verblijven. De basis van de inrichting van de buitenruimte wordt gevormd door een natuurlijk extensief beheerd rivierenlandschap groepjes inheemse bomen zoals wilg, els of berk. De Oud Wulverbroekerwetering vormt daarin een belangrijke landschappelijke drager en krijgt een natuurlijk ingericht profiel wat verder doorloopt naar Maarschalkerweerd. Uitgangspunt is dat het groen een natuurlijk karakter krijgt, passend bij het rivierengebied. In het gebied is de Oude Wulverbroekerwetering een belangrijke ruimtelijke drager. Deze historische waterloop wordt verbreed om beter aan te sluiten op het verloop verderop in Maarschalkerweerd en krijgt een natuurlijk karakter, zodoende krijgt de Oude Wulverbroekwetering een ruim profiel, zoals is beschreven in het SPvE, met forse afstand tot de gevels van de tijdelijke bebouwing.

Dat wil zeggen dat er in het plan voldoende maat aanwezig is om historische kronkelingen in de wetering en de daarmee samenhangende knotwilg clustering te kunnen behouden. De vegetatie langs de wetering krijgt een natuurlijke uitstraling, passend bij die van het rivierengebied. De sloten langs het spoor worden begeleidt door bomensingels van inheemse soorten. Zo ontstaat een ecologisch netwerk tussen de wetering en het bosje 'punt' in het noord oosten van het plangebied. Middenin het rivierenlandschap ligt de boerderij, georiënteerd op de Lunetten. Rondom de boerderij liggen de nieuw aan te leggen boomgaard met hoogstam fruit, de weide met solitaire notenbomen, het weilandje en het wilgenbos wat mogelijk in de toekomst kan worden ingericht als gemeenschappelijke groentetuin. Al deze landschappelijke elementen zijn openbaar toegankelijk en fungeren als 'huiskamer' voor de bewoners en gebruikers. Hier zijn ook verschillende bankjes en picknick tafels te vinden. Inrichtingselementen en meubilair zoals bruggen, bankjes en fietsnietjes zijn in hout opgetrokken en vallen onder het liniemeubilair. Deze meubiliair lijn is speciaal voor de HWL ontwikkeld, zie www.liniemeubilair.com. Deze uitwerking voldoet daarmee aan de uitgangspunten en ambities beschreven in het SPvE. BOPA Tussen de rails

23

Ontsluiting en begaanbaarheid Het gebied wordt verkeersluw en voetgangersvriendelijk ingericht. Het gebied wordt ontsloten door een éénrichtingsvervoersroute. Hiervoor is een nieuw shared-space achtig profiel ontworpen wat bestaat uit een rijbaan van elementverharding met een groene middenstrook, zie visuals in bijlage 6. Voor de ontsluiting zal één brug over de wetering worden aangelegd. De halfverhardingspaden in het binnengebied, lopende vanaf de eenrichtingsontsluitingsroute, en de extra brug over de Oud Wulverbroekerwetering borgen de bereikbaarheid van de gebouwen en plekken in het projectgebied. Vanaf het zuiden van het projectgebied kan via het fietspad en looppad onder het spoor door Lunetten worden bereikt waar bezoekers kunnen parkeren. Het terrein wordt rondom omsloten door een ononderbroken groene rand van tenminste 10 meter breed, waarin het bestaande (uitgemaaide)wandelpad wordt ingepast in combinatie met een karrespoor uitgevoerd in halfverharding. Op deze manier is de route eveneens toegankelijk voor nood- en hulpdiensten alsmede voor het maken van een ommetje. Deze zone wordt natuurlijk ingericht en vormt een verbinding voor flora en fauna van en naar de groene punt.

Water/inundatie De Oud Wulverbroekwetering zal een natuurlijke inrichting krijgen door de oevers ecologisch in te richten. De verkaveling/sloten patroon op de boerderijkavel zal behouden blijven. Aan de wetering ter hoogte van Blok D zal een Hollandse Water Linie informatiebord komen, hier zal het inundatie systeem worden toegelicht. Voor inrichting van buitenruimte zal gekozen worden voor het liniemeubilair (https://www.liniemeubilair.nl/). De fietsnietjes worden in hout uitgevoerd. Aankleding/verfraaiing van de trafo's wordt nog onderzocht. Mocht er behoefte zijn aan anti-parkeermaatregelen zal er worden gekozen voor boomstammen. De afvalcontainers staan verspreid over het terrein en langs de ontsluitingsweg en zijn telkens bij de entrees van de bouwblokken gesitueerd om het bewoners zo makkelijk mogelijk te maken hun afval te deponeren, zo voorkomen we zwerfafval. Omdat er geen vuilniswagen bij blok C kan komen kunnen deze bewoners hun afval kwijt bij de containers bij blok A en B. De trafo's zijn met name vanwege het moeten verplaatsen van de woningen over tien jaar in de buitenruimte geplaatst. Daarbij is zorgvuldig gekozen voor locaties die niet in zicht liggen dan wel worden de trafo's omzoomd met groen of vergelijkbaar alternatief.

Eveneens zijn de locaties afgestemd op de gevels (ramen, deuren en afstand) van de gebouwen als andere elementen (bijvoorbeeld bomen) in de openbare ruimte. Concluderend voldoet het inrichtingsplan van de openbare ruimte aan de eisen die in het SPvE zijn gesteld. 2.2.4

Sociaal beheer

Portaal en Woonin realiseren maximaal 460 flexwoningen bij Tussen de Rails. Portaal 225, Woonin 235. Het gaat om studio's en 2-kamer woningen. Hier zullen vooral jonge bewoners (18-35 jaar) komen te wonen. We focussen ons op het bouwen van een sterke woongemeenschap. Naast het maken van een goed stedenbouwkundig plan, openbare ruimte en gebouwen is een gezamenlijk beheerplan nodig om een sterke woongemeenschap te creëren. Bijzondere doelgroepen Conform de kaders in het SPvE en de afspraken in de samenwerkingsovereenkomst tussen Portaal, Woonin en de gemeente richt het project zich op de volgende aandachtsgroepen: 



Statushouders; op verzoek van de gemeente worden binnen deze doelgroep enkele woningen gelabeld als doorstroomwoningen bedoeld voor statushouders die wachten op gezinshereniging (referenten). Jongvolwassenen (tussen de 18 en 28 jaar) met een lichte begeleidingsbehoefte (uitstroom MO/BW of dreigend dakloos). Door te kiezen voor jongvolwassen met een lichte begeleidingsbehoefte is rekening gehouden met de context van de wijk Lunetten; vangt reeds relatief veel kwetsbare doelgroepen op ten opzichte van het gemiddelde van de stad. Om deze redenen wordt door experts afgeraden hier doelgroepen te huisvesten met een zware ambulante begeleidingsbehoefte. Tot de 30% passen wel doelgroepen met een overwegend lichte begeleidingsbehoefte die klaar zijn om de stap naar een zelfstandige woonplek te zetten, zoals jongvolwassen statushouders en jongvolwassenen die in beeld zijn bij jeugdhulpaanbieders en/of Stadsteam Back Up.

24 BOPA Tussen de rails

Utrecht

In de op te stellen selectiecriteria zullen zware psychiatrische of verslavingsproblematiek een contraindicatie zijn. Hiermee komen we ook tegemoet aan zorgen vanuit de buurt met betrekking tot mogelijke overlast of onveiligheid. Om de leefbaarheid in dit relatief grote tijdelijke woningproject meerjarig te borgen is het van essentieel belang en wordt er geïnvesteerd in community building, via sociaal beheer en een woonvereniging met professionele ondersteuning (bijvoorbeeld van zorgprofessionals). Zie hieronder. 30% van de woningen in Tussen de Rails worden ingezet voor bovenstaande doelgroepen.

Begeleiding doelgroepen en samenwerking Uitgangspunten samenwerking met begeleidingspartijen doelgroepen: 1) Beheersbaar houden en korte lijntjes: één zorgpartij die de begeleiding doet voor de jongvolwassenen vanuit één begeleidingsteam. (Partijen nader te bepalen). Hier kunnen meerdere zorgpartijen “onder” hangen. 2) Samenwerking met Vluchtelingenwerk op projectniveau. Voor de reguliere bewoners (zonder begeleiding) streven we ernaar mensen te huisvesten die zich willen inzetten voor de woongemeenschap en een goede buur zijn, ook voor hun buren met een kwetsbare achtergrond. Bewoners weten waar en met wie ze komen te wonen. Rondom de toewijzing van de reguliere bewoners zal er samenwerking zijn tussen beide corporaties, de exacte werkwijze en vorm van de toewijzing wordt nader uitgewerkt.

Aanvullend beheer corporaties Tussen de Rails is een bijzonder woonconcept op grote schaal. Daarom stellen de woningcorporaties extra uren vanuit (sociaal) beheer beschikbaar voor het creëren van een prettige woonplek en een sterke woongemeenschap in de vorm van een beheerder die veel op locatie aanwezig is, met name in de eerste 1 à 2 jaar na oplevering. Deze extra inzet op beheer biedt het woonproject; een laagdrempelig aanspreekpunt, verbindende schakel tussen alle betrokken partijen, vragen en problemen snel kunnen oplossen, oogje in het zeil houden, snel kunnen ingrijpen bij eventuele incidenten. De beheerder werkt samen met de (toekomstige) community builder. 

Beide corporaties leveren hun eigen ureninzet en focussen zich op hun eigen gebouwen, maar werken intensief samen.

Inzet ontmoetingsruimtes en werkplekken beheer/begeleiding  

Ontmoetingsruimtes: We realiseren ontmoetingsruimtes voor bewoners (Portaal 2, Woonin 1) voor laagdrempelige ontmoeting tussen bewoners en het organiseren van activiteiten. Werkplekken: De beheerders en begeleiders hebben, in de eerste periode, een aparte ruimte in de complexen (beide corporaties leveren één ruimte) waar vanuit ze hun beheer- en begeleidingstaken goed kunnen uitvoeren.

Opbouw woongemeenschap De bewoners van Tussen de Rails samen vormen samen een woongemeenschap. Die formaliseren we in de vorm van bijvoorbeeld een woonvereniging. Hiermee creëren we een structuur om activiteiten, initiatieven en ontmoeting makkelijk te organiseren en faciliteren. We vragen een kleine maandelijkse bijdrage van alle bewoners zodat er budget beschikbaar is voor de bewoners om hun activiteiten te realiseren.

Duurzame inzet community building De ervaring in bestaande woonconcepten leert dat inzet op het bouwen van een gemeenschap voorwaardelijk is voor het slagen van een project. Dit zien we extra nadrukkelijk als voorwaarde bij projecten waarbij:  

het gaat om flexwoningen, waar veel verhuizingen plaatsvinden en dus veel wisselingen van (actieve) bewoners. Hierdoor is (blijvende) inzet cruciaal. het projecten betreft met statushouders omdat Vluchtelingenwerk met alleen inzet van vrijwilligers

BOPA Tussen de rails

25

niet dezelfde aandacht kan geven aan het opbouwen van een sociaal netwerk voor hun cliënten als andere zorgpartijen dat doen. De community builder is de centrale schakel in een woongemeenschap: zorgt voor verbinding en het opzetten van de woongemeenschap tussen de verschillende doelgroepen, helpt bij opzet activiteiten, is aanspreekpunt voor bewoners en betrokken partijen. Bij Tussen de Rails is het essentieel dat er een community builder aanwezig is. Inzet community building: Voor Tussen de Rails zetten we in op één community builder voor het gehele project, gedurende de gehele looptijd. Corporaties, zorg- en ondersteuningspartijen en gemeente gaan in gesprek over de invulling van community building (en financiering). 2.2.5

Gronden gebied natuurcompensatie

Het projectgebied bestaat verder uit het perceel ten noorden van het spoor. Dit perceel, de paardenweide, zal worden ingericht als natuur ten behoeve van de compensatie die nodig is voor beschermde diersoorten, ook in de bouwperiode. Dit wordt toegelicht in paragraaf 5.6.

Figuur 2.2.6: In rood omlijnd het projectgebied Tussen de Rails en in blauw omlijnd de Paardenweide.

Momenteel hebben de gronden van 'de Paardenweide' de bestemming 'Agrarisch'. Dit perceel heeft een oppervlakte van 17.657 m2. Het perceel werd door de vorige eigenaar vooral gebruikt om paarden op te laten grazen. Dit perceel is recent aangekocht door de gemeente om te compenseren voor het verlies aan groenstructuur op het projectgebied Tussen de Rails. Daarbij wordt het ook ingericht als compensatiegebied voor de wettelijk beschermde soorten (omgevingswet, spoor flora en fauna) die voorkomen op het projectgebied Tussen de Rails, te weten konijn, bunzing, wezel, ringslang. Het ontwerp voor de inrichting van het perceel 'Paardenweide' is opgesteld in samenspraak met een gemeentelijk ecoloog. Het perceel zal worden ingericht en gebruikt als de functie Natuur. Het perceel ligt binnen het Lunettenpark, wat onderdeel is van de ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd. In dit ontwikkelperspectief zijn leidende principes opgenomen, waarvan de eerste ambitie is 'Van groene plekken naar samengesteld parkgebied'. Het nieuwe ontwerp draagt bij aan de parkachtige opzet die in het ontwikkelperspectief beschreven wordt. Ook ligt het projectgebied 'Tussen de Rails' in de Utrechtse groenstructuur, maar was het tot nog toe niet in bezit van gemeente Utrecht.

Met het nieuwe ontwerp wordt functioneel groen gecreëerd, wat optimaal is ingericht voor onder andere de eerdergenoemde beschermde soorten en wat bijdraagt aan de algemene biodiversiteit. Het perceel is via faunapassages verbonden aan de locatie Tussen de Rails.

26 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Er zijn geen negatieve effecten voor de omgeving door de afwijking van de functie. De effecten van de nieuwe inrichting op de omgeving zijn niet anders dan in de huidige situatie. Tijdens een bewonersavond is er door de aanwezigen positief gereageerd op het ontwerp.

Voorbereidende werkzaamheden herinrichting Voorafgaand aan de herinrichting dient het gebied te worden gesaneerd. Omdat een deel van de saneringswerkzaamheden plaatsvindt in voor marterachtigen beschermd gebied is het voornemen de saneringswerkzaamheden te starten in september 2025. Onderstaand figuur is een weergave van de saneringswerkzaamheden.

Figuur 2.2.7: Saneringswerkzaamheden Paardenweide

Binnen de omlijnde en gearceerde delen worden de saneringswerkzaamheden uitgevoerd. Binnen de gele stippellijn wordt de huidige schone toplaag in depot gezet, wordt verontreinigd slib uit de watergang herschikt op het stortlichaam en wordt vervolgens het geheel toegedekt met een leeflaag bestaande uit de eerder in depot gezette schone grond en grond die vrijkomt bij grondwerkzaamheden elders op het terrein (poelen en natuurvriendelijke oever). Naast deze werkzaamheden wordt ook asbest verwijderd op de locatie. Het te verwijderen asbest betreft golfplaten op de schuurtjes en restanten in het puinpad. In principe vinden deze (asbest) werkzaamheden plaats in ongeschikt leefgebied van de kleine marterachtigen, waardoor de werkzaamheden eventueel in de kwetsbare periode van kleine marterachtigen kunnen plaatsvinden. De (matig) geschikte gebieden voor kleine marterachtigen worden gedurende de werkzaamheden niet aangetast. Toch wordt er voor gekozen om ook de asbestverwijdering direct voor / gelijktijdig met de grondsanering uit te voeren in september/oktober. De totale doorlooptijd van de sanering betreft circa 2 maanden en verwacht wordt dat de sanering eind oktober is afgerond.

Zodra alle werkzaamheden zijn afgerond kan de gehele paardenweide ingericht worden ten behoeve van de verschillende soortgroepen die leefgebied hebben op de projectlocatie Tussen de Rails en ten behoeve van de wezel, hermelijn en bunzing, welke momenteel te verwachten zijn op de paardenweide. Door de herinrichting kan het gebied dienen als een permanent compensatiegebied voor Tussen de Rails.

BOPA Tussen de rails

27

2.2.6

Bouwrijp maken

Onderdeel van deze aanvraag betreft het bouwrijp maken van het projectgebied 'Tussen de Rails'. Tijdens het bouwrijpmaken van 'Tussen de Rails' wordt het terrein geschikt gemaakt om te kunnen bouwen (door woningbouwcorporaties en hun bouwers). Daartoe wordt het terrein ontdaan van obstakels, van graszoden en bovengrond/teelaarde en wordt het terrein schoongemaakt / gesaneerd. Daarna wordt geschikte, schone grond teruggebracht en wordt het terrein aanvullend met gemiddeld een halve meter opgehoogd (tot 1,90m). Na een wachtperiode (zettingstijd grond) waarin het terrein kan zetten (zo'n 10 cm) kan verder bouwrijp worden gemaakt met de aanleg van vuilwaterriolering, inspectieputten en pompput (met persleiding). Vervolgens worden cunetten voor de wegen gegraven en aangevuld met zand en puinfundering, boven in het zandcunet wordt een horizontale drain aangelegd. De puinfundering en onderliggende zandpakket (met drain) fungeert als infiltratie voor het afstromende hemelwater van wegen en daken (N.B. Er wordt dus géén hemelwaterriolering aangelegd, dit geheel overeenkomstig de eisen van het Hoogheemraadschap Stichtse Rijnlanden).

Tot slot is het bouwrijpmaken compleet door de aanleg van het nutstracé en het aanbrengen van de kabels en leidingen bestaande uit hoogspanning, middenspanningsruimten (transformatorhuisjes), laagspanningskabels, drink-en brandwaterleidingen en telecommunicatiekabels (voor TV, bellen en PC). In de bouwrijpfase worden separaat ook kabels en leidingen onder de spoorlijn Utrecht – Den Bosch door middel van boringen aangebracht. De bovenstaande werkzaamheden vinden plaats van september 2025 tot maart 2026. Overige werkzaamheden zoals het aanleggen van wegklinkers, halfverharding, wadi's, planten van bomen, plaatsen straatverlichting, afwerken terrein en inrichten met straatmeubilair, ondergrondse vuilcontainers en gras inzaaien behoren niet tot de bouwrijpfase maar tot de woonrijpfase die start wanneer de eerste woningen in begin 2027 worden opgeleverd. In bijlage 6 is een kaart toegevoegd van de aan te leggen bouwwegen en kabels & leidingen stroken. 2.2.7

Kaders BOPA

Deze onderbouwing bij de BOPA maakt de ontwikkeling van het project 'Tussen de Rails' planologisch mogelijk. Na verlening van de omgevingsvergunning voor het ruimtelijk deel worden de omgevingsvergunningen voor het bouwen (technische deel) aangevraagd. In bijlage 1 is een figuur met de randvoorwaarden van de ontwikkeling vastgelegd. Hierbij gelden de volgende randvoorwaarden: De gebruikswijziging (bopa) wordt aangevraagd voor een termijn van 13 jaar. Die termijn begint op de dag na vergunningverlening. Binnen deze termijn is het mogelijk dat gedurende 10 jaar lang gebouwen kunnen staan en gebruikt kunnen worden voor woondoeleinden. De termijn van 10 jaar begint op de dag van gereedmelding van het betreffende gebouw (gereedmelding als bedoeld in artikel 2.21 Bbl). De einddatum van het gebouw is de termijn die als eerste wordt bereikt: 10 jaar na gereedmelding of 13 jaar na vergunningverlening.

De volgende gebruiksactiviteit is toegestaan: 

Wonen

Voor het gebruik geldt het volgende:  

Binnen het gebied zijn in totaal maximaal 460 woningen toegestaan. Het gebruik wonen is voor een termijn van maximaal 10 jaar toegestaan. Dit is exclusief de bouw- en afbouwtijd.

Voor het bouwen geldt:      

Hoofdgebouwen worden gebouwd binnen de bouwvlakken zoals opgenomen op figuur in bijlage 1. De balkons en/of galerijen zijn tevens buiten de rooilijn/het bouwvlak toegestaan. Voor bouwvelden A, B, C en F geldt een maximum aantal bouwlagen van 5. Voor bouwveld F geldt een maximum aantal bouwlagen van 4. Dit aantal bouwlagen is exclusief de bouwhoogte die benodigd is voor bouwdelen zoals liftschachten, (wko) installaties en overige technische voorzieningen. De woningbouwblokken hebben elk een geluidluwe zijde, bijvoorbeeld met een geluidluw hof en

28 BOPA Tussen de rails

Utrecht



geluidluwe gevels. Ook heeft ieder woongebouw één of meerdere gemeenschappelijke ontmoetingsruimte(s) waar gekookt en/ of verbleven kan worden. Deze ontmoetingsruimtes mogen ook een buurtfunctie hebben. Tussen hoofdgebouwen dient een afstand van ten minste 15 meter te worden aangehouden.

Wegenstructuur 

Op de figuur is de gebruiksactiviteit 'wegenstructuur' vastgelegd. Binnen deze structuur wordt de hoofdontsluiting gerealiseerd.

Openbare ruimte 

Op de figuur is de openbare ruimte opgenomen. Hierbinnen zijn fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen, fietsparkeervoorzieningen en andere bij de openbare ruimte behorende voorzieningen toegestaan. Openbare ruimte functies zijn ook binnen de aangeduide wegenstructuur toegestaan.

Algemeen 



Toename van verharding wordt gecompenseerd door minimaal 70 mm neerslag van de totale verharding te compenseren via infiltrerende of waterbergende voorzieningen in samenhang met waterberging door extra oppervlaktewater te realiseren (eis HDSR; waterschap) ; De kavels D en E worden gedurende de bouwwerkzaamheden als opslagterrein gebruikt voor grond, materiaal/materieel en keten.

2.3

Activiteiten en met omgevingsplan strijdige activiteiten

2.3.1

Inleiding

Het project bestaat uit juridische activiteiten. Deze aanvraag voor de bopa wordt ingediend vanwege de activiteiten die in strijd zijn met het (tijdelijke) omgevingsplan. Het gaat om de volgende activiteiten: Gebruik 



Gebruik voor wonen binnen de bestemming 'Groen'. De activiteit 'wonen' past niet binnen de bestemming 'Groen'. De ontwikkeling is hiermee in strijd (gebruiksactiviteit wonen, artikel 13.1 uit het bestemmingsplan). Gebruik voor natuur binnen de bestemming 'Agrarisch'. De ontwikkeling is in strijd met artikel 3.1 uit het bestemmingsplan.

Ruimtelijk bouwen 

Bouwen van gebouwen binnen de bestemming 'Groen'. Er wordt afgeweken van de bouwregels in artikel 13.2.1 uit het bestemmingsplan, omdat het bouwen van gebouwen daarbinnen niet mag.

2.3.2

Welke activiteiten zijn nodig voor het project?

Voor de ontwikkeling zijn meer activiteiten nodig dan de activiteiten die met een BOPA kunnen worden vergund. Voor het voorliggende project zijn de volgende activiteiten relevant:       

Het uitvoeren van werken / werkzaamheden; Bouwwerk of deel van een bouwwerk slopen, of asbest verwijderen; Kappen van bomen (provincie bevoegd gezag); Bouwactiviteit (omgevingsplan) ten behoeve van het gebruik voor wonen; Verharding aanbrengen of vervangen; Uitweg maken, hebben of veranderen of het gebruik daarvan veranderen; Maatwerkvoorschrift aanvragen bij de gemeente voor het dierenasiel (zie paragraaf 5.10).

2.3.3 bopa?

Welke omgevingsplanactiviteiten moeten worden vergund met een omgevingsvergunning voor de

De activiteiten die in strijd zijn met het omgevingsplan en die door middel van een omgevingsvergunning voor de BOPA zijn aangevraagd, worden onderzocht en gemotiveerd in deze bijlage. Dit betreffen de volgende activiteiten: BOPA Tussen de rails

29

  

Omgevingsplanactiviteit voor het uitvoeren van werken / werkzaamheden; Omgevingsplanactiviteit voor het bouwen van bouwwerken en in stand houden van bouwwerken; Omgevingsplanactiviteit voor de gebruiksverandering van het projectgebied naar wonen. (Afwijken van regels in het omgevingsplan)

2.4

Milieueffectrapportage

Algemeen In Bijlage V van het Omgevingsbesluit (Ob) is aangegeven welke projecten in het kader van een omgevingsvergunning voor een bopa project-merplichtig of mer-beoordelingsplichtig zijn. Projecten die zijn genoemd in kolom 1 zijn mer-plichtig als wordt voldaan aan de drempelwaarden uit kolom 2 en merbeoordelingsplichtig in gevallen als genoemd in kolom 3. In kolom 4 staat aangegeven bij welk besluit de mer-(beoordelings)plicht geldt. Als hier het Omgevingsplan wordt genoemd, wordt hieronder ook de omgevingsvergunning voor een BOPA verstaan.

Voor mer-beoordelingsplichtige activiteiten moet worden onderzocht of deze aanzienlijke milieueffecten kunnen hebben. De criteria om dit vast te stellen zijn genoemd in bijlage III van Richtlijn 2011/92/EU (richtlijn mer). Samengevat zijn dit de kenmerken van een project, de locatie van een project en soort en kenmerken van de verschillende milieueffecten.

De initiatiefnemer van een in Bijlage V aangewezen project moet daarvan mededeling doen bij het bevoegd gezag, doorgaans het college van B&W. In die mededeling (de aanmeldingsnotitie) is een beschrijving van het project, de locatie en de mogelijke milieueffecten opgenomen. Het bevoegd gezag beslist binnen zes weken of sprake is van aanzienlijke milieueffecten en neemt die beoordeling op in de omgevingsvergunning.

Toetsing De beoogde ontwikkeling waarvoor een omgevingsvergunning voor een BOPA wordt aangevraagd, betreft de realisatie van maximaal 460 woningen en het realiseren van natuurcompensatie. Dit is een activiteit die als mer-beoordelingsplichtig is aangewezen in Bijlage V van het Ob, namelijk activiteit J11 'Stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen'. Hiervoor is een mer-beoordeling noodzakelijk. Deze is als bijlage 10 opgenomen bij deze motivering.

Uit de informatie in deze aanmeldnotitie blijkt dat het projectgebied niet is gelegen in kwetsbaar gebied en/of gebied met een beschermde status. Verder leiden de aard en omvang van het project niet tot aanzienlijke milieueffecten. In het kader van soortenbescherming wordt op het perceel ten noorden van het spoor natuur gerealiseerd. Verder zijn voor de ontwikkeling geen mitigerende maatregelen bekend.

Conclusie Uit de m.e.r.-beoordelingsnotitie in bijlage 10 blijkt dat gelet op de kenmerken van het project, de locatie en de kenmerken van de potentiële effecten geen belangrijke negatieve milieugevolgen zullen optreden. In het kader van deze bopa is dan ook geen uitgebreide plan- of project m.e.r.-beoordelingsprocedure noodzakelijk.

30 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Hoofdstuk 3 3.1

Participatie

Vooroverleg, participatie en aanvraag

Verplichte participatie De gemeente Utrecht heeft de Beleidsnota 'Samen stad maken'. Hierin worden handvaten voor participatie gegeven. Er gelden geen harde verplichtingen voor de vorm van participeren.

Participatie omgeving In 2023 zijn omwonenden voor het eerst geïnformeerd over de plannen. Dit is gebeurd via een wijkbericht, een persbericht, een informatieavond van de ontwikkeling Brennerbaan 50 en tijdens een informatiebijeenkomst over alle projecten in Maarschalkerweerd in juni 2023. In het najaar van 2023 is er, met een koffiekar, op verschillende locaties in de wijk met mensen in gesprek gegaan over het plan. Tijdens deze activiteiten zijn eerste reacties en vragen opgehaald die is gebruikt als input voor verdere participatie en communicatie. Het verslag is toegevoegd in bijlage 17. Op 18 januari 2024 (bijlage 18) heeft er een participatiebijeenkomst plaatsgevonden voor omwonenden waarbij het gesprek ging over 3 verschillende thema's: sociale veiligheid, natuur, parkeren/verkeer. De keuze voor deze 3 onderwerpen is gebaseerd op de input vanuit de koffiekarmomenten. Op 19 maart 2024 (bijlage 19) heeft een participatiemoment plaatsgevonden waarbij de stedenbouwkundige opzet en massa's zijn gepresenteerd alsmede enkele thema's zoals parkeren, groen, geluid, trillingen en de huisvesting van aandachtsgroepen.

Op een aantal punten in het SPvE en in het bijbehorende raadsvoorstel is de inbreng van stakeholders meegenomen. En zoals hiervoor in hoofdstuk 2 is beschreven voldoet de voorlopige uitwerking, die middels de bopa wordt geborgd, aan het SPvE. Hieronder worden er een aantal zaken worden die zijn meegenomen.

Ruimtelijke aspecten De maximale bouwhoogte ten opzichte van Intentiedocument is verlaagd van 7 naar 4 tot 5. Dit is benodigd om een hogere woonkwaliteit te realiseren en aan te sluiten bij de visuele kwaliteit van de Nieuwe Hollandse Waterlinie. Er was een zorg bij enkele bewoners of het geluid afkomstig van het spoor gaat resoneren tussen de hoogbouw aan de zijde van Lunetten en dit plan, wat mogelijk leidt tot extra overlast. Dit is nader onderzocht door de geluidsspecialisten en betreffende bewoners zijn hierover geïnformeerd. De conclusie is dat dit geen significant invloed heeft en er dus geen sprake is van extra overlast. Daarnaast zorgt de voorgestelde maatwerkoplossing voor parkeren, gecombineerd met de invoering van betaald parkeren in Lunetten, ervoor dat het realiseren van een parkeergarage op / nabij het Furkaplateau niet noodzakelijk is. Tijdens de bewonersavond zijn zorgen geuit over de mogelijke onveilige leefomgeving die de bouw van een (openbare) parkeergarage veroorzaakt. Door het kiezen voor de maatwerkoplossing is een zorg bij de omgeving weggenomen. Er zijn ook zorgen geuit over de verkeersveiligheid in relatie tot het veelgebruikte fietspad (het Maarschalkerweerdpad), zowel binnen als buiten het projectgebied, en de toename van verkeer als gevolg van dit plan.

Ten aanzien van dit aspect is aangegeven bij de uitwerking van de plannen dit nadrukkelijk nader te onderzoeken en bespreken. Indien sprake is van het ontstaan, als gevolg van het plan, van onaanvaardbare verkeerssituaties zullen doeltreffende beheersmaatregelen worden genomen. In dit kader zijn in overleg met de Fietsersbond reeds extra maatregelen ontworpen ter plaatse van het Furkaplein (aan Lunettenzijde). Er worden paaltjes geplaatst en er wordt een boom bijgeplaatst. Hulpdiensten hebben wel toegang maar automobilisten worden gekeerd.

BOPA Tussen de rails

31

Huisvesting aandachtsgroepen Tijdens de avonden werd aangegeven dat Lunetten relatief veel aandachtsgroepen opvangt. Dit blijkt ook uit bronnen van de gemeente. Tegelijkertijd kenmerkt het plan zich door een fors aantal woningen voor aandachtsgroepen en 100% 1- en 2 persoonswoningen en een relatief geïsoleerde ligging van het projectgebied. Over het algemeen gaven de bewoners aan de opgave van de stad voor de huisvesting van deze doelgroepen te begrijpen, echter werd wel de wens geuit rekening te houden met de sociale context van Lunetten. Het advies is van de experts is overgenomen, en middels collegebesluitvorming d.d. mei 2024 geborgd, hier geen doelgroepen te huisvesten met een zware ambulante begeleidingsbehoefte. Tot de 30% passen wel doelgroepen met een overwegend lichte begeleidingsbehoefte die klaar zijn om de stap naar een zelfstandige woonplek te zetten. Hiermee wordt tegemoetgekomen aan zorgen vanuit de buurt. Om de leefbaarheid in dit relatief grote tijdelijke woningproject meerjarig te borgen is het van essentieel belang dat geïnvesteerd wordt in community-building, via sociaal beheer en een woonvereniging met professionele ondersteuning (bijvoorbeeld van zorgprofessionals).

Dit wordt tijdens de vervolgfase van het project opgepakt met betrokken partijen en de omgeving door goede afspraken te maken over begeleiding, ondersteuning en de financiering van de community-building en begeleiding. (zie ook paragraaf 2.2.4). Ook werd de vraag gesteld of buurtvoorrang kan worden toegepast. Door het college is besloten dat dit mogelijk is binnen Utrecht. Dit is helpend geweest voor het vergroten van het draagvlak voor deze ontwikkeling.

Participatiemoment 6 november 2024 Op 6 november 2024 organiseerde de gemeente Utrecht voor de derde keer een informatieavond over het project Tussen de Rails in Aristo zalen. De eerste twee avonden waren plenair ingestoken, deze derde avond was een vrije inloopavond. De nadruk lag op de presentatie van het voorlopig ontwerp voor de openbare ruimte. Daarnaast waren vertegenwoordigers van de wijkbureaus aanwezig en de woningcorporaties die de woningen gaan bouwen en beheren. Tijdens deze avond werd vooral geïnformeerd naar de mogelijkheid om in aanmerking te komen voor een woning. Daarnaast was, zoals ook bij de andere bijeenkomsten, de impact van dit project op de wijk Lunetten een belangrijk onderwerp. Bewoners willen graag dat er naast nieuwbouw ook in bestaande locaties geïnvesteerd wordt, met name het winkelcentrum. Ook zijn er zorgen over extra drukte bij (zorg)voorzieningen en toename van overlast door nieuwe bewoners.

Vervolg De participatie stopt niet, we gaan door waar we gebleven waren. Over de uitwerking van DO openbare ruimte, als ook de DO plannen van corporaties zullen we de omgeving binnenkort informeren. Volgend jaar is het moment (gezien de oplevering van de woningen eind 2026/begin 2027) om de omgeving mee te nemen in het sociaal beheer en de plannen rondom de functies werken en de broedplaatsontwikkeling.

32 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Hoofdstuk 4 Beleidskader en toetsing daaraan Deze paragraaf beschrijft beknopt het relevante Rijksbeleid (zoals de NOVI), provinciaal beleid (zoals de POVI) en gemeentelijk beleid (zoals de GOVI). Ook Rijks- , provinciale, waterschaps- en gemeentelijke programma's, voor zover relevant, kunnen hier worden benoemd. Beoordeeld wordt of de ontwikkeling past binnen de relevante beleidskaders. Is dit niet het geval, wordt gemotiveerd waarom gebruik wordt gemaakt van de inherente afwijkingsbevoegdheid.

4.1

Rijksbeleid

4.1.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) 'Duurzaam perspectief voor onze leefomgeving' in werking getreden. Deze visie bevat de hoofdzaken van het strategisch rijksbeleid voor de fysieke leefomgeving. Dit is een combinatie van beleid uit de bestaande beleidsdocumenten, met en zonder wettelijke grondslag, en nieuw strategisch beleid. De grote en complexe opgaven, zoals klimaatverandering, energietransitie, circulaire economie, bereikbaarheid en woningbouw, zullen Nederland gaan veranderen. De NOVI bevat een toekomstperspectief met de ambities van het Rijk. In de NOVI zijn 21 nationale belangen met bijbehorende opgaven geformuleerd. De gemeente Utrecht kan vooral aan de volgende nationale belangen een bijdrage leveren: 1.

bevorderen van een duurzame ontwikkeling van Nederland als geheel en van alle onderdelen van de fysieke leefomgeving; 2. realiseren van een goede leefomgevingskwaliteit; 3. waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving; 4. zorg dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften; 5. waarborgen en realiseren van een veilig, robuust en duurzaam mobiliteitssysteem; 6. waarborgen van een goede toegankelijkheid van de leefomgeving; 7. beperken van klimaatverandering; 8. realiseren van een toekomstbestendige, circulaire economie; 9. waarborgen van de waterveiligheid en de klimaatbestendigheid (inclusief vitale infrastructuur voor water en mobiliteit); 10. waarborgen van een goede waterkwaliteit, duurzame drinkwatervoorziening en voldoende beschikbaarheid van zoetwater; 11. waarborgen en versterken van een aantrekkelijk ruimtelijk-economisch vestigingsklimaat; 12. behouden en versterken van cultureel erfgoed en landschappelijke en natuurlijke kwaliteiten van (inter)nationaal belang; 13. verbeteren en beschermen van natuur en biodiversiteit. De NOVI benoemt vier prioriteiten De opgaven die voortkomen uit de nationale belangen van het Rijk zijn vertaald in vier integrale prioriteiten: 1. 2. 3. 4.

ruimte maken voor klimaatadaptatie en energietransitie; duurzaam economisch groeipotentieel bevorderen; zorgen voor sterke en gezonde steden en regio's; stimuleren van een toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied.

Toetsing Deze ontwikkeling levert een bijdrage aan de nationale belangen door een omgevingsinclusieve benadering door middel van het realiseren en instandhouden van een goede leefomgevingskwaliteit, het waarborgen en bevorderen van een gezonde en veilige fysieke leefomgeving en zorg te dragen voor een woningvoorraad die aansluit op de woonbehoeften. De ontwikkeling past binnen het beleid.

BOPA Tussen de rails

33

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1

Provinciale omgevingsvisie provincie Utrecht

In de Provinciale Omgevingsvisie staat hoe de provincie er in 2050 uitziet. De Omgevingsvisie geeft richting aan de toekomstige en fysieke leefomgeving. Dit is alles op, boven en onder de grond en inclusief de sociale aspecten zoals toegankelijkheid en inclusiviteit. In de Interim Omgevingsverordening staan de regels en instructieregels die daarvoor nodig zijn. Provincie Utrecht geeft bij de onderstaande 7 thema's de provinciale belangen aan die verplichtingen met zich meebrengen. Dat geeft al een doorkijk naar deze instructieregels. Om voor te sorteren op de toekomst richt de Omgevingsvisie zich op een aantal ontwikkelingen:  extra woningen die gebouwd moeten worden;  toename van werkgelegenheid;  toename van verkeer;  energietransitie;  klimaatverandering;  verandering in de landbouw;  versterking van natuur en recreatief groen. Provincie Utrecht vindt het daarbij belangrijk om de bestaande kwaliteiten te behouden, te versterken en in balans te laten zijn met deze ontwikkelingen. De ruimte voor ontwikkelingen is beperkt, terwijl de vraag naar ruimte groot is.

Toetsing De Provincie Utrecht wil graag dat nieuwe ontwikkelingen in bestaand stedelijk gebied gerealiseerd worden. Daarnaast is er een groot aantal nieuwe huurwoningen nodig. De beoogde ontwikkeling betreft woningbouw binnen de bebouwde kom op korte termijn.

4.3

Regionaal beleid

4.3.1

Woondeal Utrecht 2022-2030 Regio U10

In maart 2023 hebben het Rijk, de provincie Utrecht, de Utrechtse gemeenten en woningcorporaties hun handtekening gezet voor de bouw van ruim 84.455 woningen tot en met 2030. Er zijn drie woondeals opgesteld: voor de regio's U10 (samenwerking van 16 Utrechtse gemeenten), Amersfoort en Foodvalley. Utrecht is onderdeel van de regio U10. In deze woondeal staan afspraken over de bouw van 61.000 nieuwe woningen in de regio Utrecht tot en met 2030, waarvan ruim 33.500 woningen in de stad Utrecht. In de huidige woningmarkt zijn te weinig betaalbare woningen beschikbaar, zo ook in de provincie Utrecht. Daarbij is het lastig voor mensen met een laag- en middeninkomen om een hypotheek af te sluiten voor een koopwoning. In de woondeals zijn daarom afspraken gemaakt over de betaalbaarheid van de woningen. Het streven is dat twee derde van de woningen die vanaf 2025 in de provincie Utrecht gerealiseerd worden in het segment 'betaalbaar' valt.

Toetsing Het project geeft mede invulling aan de grote woningbehoefte en voorziet specifiek in de behoefte aan betaalbare woningen. 4.3.2

Regionale Energiestrategie U16

De regio Utrecht (U16) wil in 2050 energieneutraal zijn: dit betekent alle energie die we gebruiken duurzaam opwekken. In 2030 wil de regio daarvoor een goede stap hebben gezet door meer zonne- en windenergie op te wekken. Ook wordt gezocht naar duurzame warmtebronnen als alternatief voor het aardgas waarmee we onze huizen en gebouwen verwarmen. In 2021 is er door de provincie, 16 gemeenten en 4 waterschappen in de regio Utrecht besloten over de Regionale Energiestrategie (RES 1.0). Daarin staat hoe en hoeveel de regio Utrecht bijdraagt aan de overgang van fossiele energie naar duurzame elektriciteit, zoekgebieden voor zonnepanelen en windturbines) en een aardgasvrije toekomst tot 2030

34 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Toetsing Dit project is aardgasvrij. De overige duurzame maatregelen in dit project zijn beschreven in paragraaf 5.20.

4.4

Gemeentelijk beleid

4.4.1 Groenstructuurplan Utrecht 'Stad en land verbonden' en 'Actualisatie van Groenstructuurplan Utrecht' De gemeente Utrecht wil het groen in de stad voor iedereen bereikbaar houden en de kwaliteit verbeteren. Grote groengebieden en belangrijke groene verbindingen wil de gemeente verder ontwikkelen, verbeteren en beschermen. In het groenstructuurplan Utrecht Stad en land verbonden is dit verwoord in 3 ambities:   

meer groen om de stad sneller naar buiten beter groen in de stad

Het groenstructuurplan van 2007 is bijgewerkt in de actualisatie groenstructuurplan Utrecht 2017 – 2030. Naast de 3 ambities ligt de nadruk meer op hoe we groen inzetten voor de gezonde stad. En hoe groen ons helpt om de gevolgen van klimaatverandering op te vangen. Dit plan is op 8 maart 2018 door de gemeenteraad vastgesteld. De groei van de stad vraagt om het vastleggen van de plekken die we groen willen houden in en om de stad, zodat bij ontwikkelingen daar rekening mee gehouden kan worden en het groen zoveel mogelijk beschermd kan worden. Daarnaast vraagt de groei van het aantal inwoners in de stad om ontwikkeling van nieuw groen, goede recreatieve en groene verbindingen en het verbeteren van bestaand groen. De groengebieden die we extra beschermen zijn geselecteerd op basis van ecologische, landschappelijke, recreatieve of cultuurhistorische kwaliteiten. Deze gebieden staan aangegeven op de kaart in het groenstructuurplan. Als in die gebieden plannen zijn waardoor groen verdwijnt, moet de gemeenteraad daar eerst over beslissen. Bij de beoordeling van een aanvraag voor een omgevingsvergunning toetst de gemeente concreet of deze in de groenstructuur ligt.

Stedelijke groenstructuur Het gebied Tussen de Rails is onderdeel van de stedelijke groenstructuur. De groenstructuur voorziet in een vijftal belangrijke functies voor de stad, samenhangend met gezond stedelijk leven in relatie tot groen, natuur, recreatie, cultuurhistorie, landschap en klimaatadaptatie. Vermengen van het stedelijk groen met andere stedelijke functies is in principe mogelijk. Voorwaarde hiervoor is dat het groene karakter, de kwaliteiten en het gebruik van het groen worden behouden of verbeterd. Een eventuele aantasting van bestaand stedelijk groen wordt elders in de groenstructuur gecompenseerd volgens het Afwegingskader uit de Actualisatie Groenstructuurplan 2027-2030 (par. 4.2.2). De compensatie moet bij voorkeur in het gebied of de wijk zelf plaatsvinden, als dat niet kan elders in de stad en als dat ook niet kan, komt financiële compensatie in beeld.

Toetsing Actuele waarden en kwaliteiten De stedelijke groenstructuur voorziet in een aantal functies die een specifieke waarde of kwaliteit hebben voor de stad en inwoners. Het in beeld hebben van de actuele waarden en kwaliteiten van het gebied is noodzakelijk om te kunnen vaststellen welke waarden zoveel mogelijk ingepast en behouden moeten worden en wat de compensatie-opgave is bij verlies van waarden.

BOPA Tussen de rails

35

Maatregelen voor behoud en versterking bestaande waarden binnen plangebied Het zoveel mogelijk behouden en waar mogelijk versterken van waarden is uitgangspunt bij ontwikkeling van stedelijke functies in de groenstructuur. Hieronder wordt per waarde benoemd welke maatregelen worden getroffen voor behoud of verbetering.

36 BOPA Tussen de rails

Utrecht

BOPA Tussen de rails

37

Maatregelen voor behoud en versterking bestaande waarden buiten plangebied Bij fysieke aantasting van de groenstructuur vindt 1 op 1 compensatie plaats van de oppervlakte. Als gevolg van verharding, bebouwing en andere stedelijke functies vindt aantasting plaats van 13.711 m2 groen. Deze compensatie vindt bij voorkeur plaats in de directe omgeving. In de RSU is vastgelegd dat ontwikkeling en compensatie van groene functies in Oost voornamelijk plaats zal vinden in de Kromme Rijn scheg, samenhangend met de in de toekomst te ontwikkelen stedelijke knoop Lunetten Koningsweg. De Kromme Rijn scheg is een steeds breder uitlopende groene verbinding, die smal begint bij het Ledig Erf en aansluit op het groen om de stad, te weten de landgoederen en het Kromme Rijn linielandschap. Het gebied Maarschalkerweerd vormt de kern van de Kromme Rijn Scheg.

Figuur 4.4.1: Paardenweide in Lunettenpark waar de compensatie plaats zal vinden

Binnen Maarschalkerweerd is een particulier perceel verworven met een agrarische bestemming. Dit perceel wordt ingezet als kwantitatieve compensatie voor verlies aan groen als gevolg van de ontwikkeling van tijdelijke woningen Tussen de Rails. 

Het verworven terrein heeft een omvang van 17.593 m2. Het voorziet daarmee in de kwantitatieve

38 BOPA Tussen de rails

Utrecht

 

compensatie Het terrein krijgt de functie groen/natuur, waarmee de compensatie planologisch wordt geborgd Het terrein krijgt een natuurlijke inrichting, zodat het kwalitatief compenseert voor het verlies aan natuurbeleving. Tevens wordt een struinpad aangelegd, zodat het openbaar toegankelijk is en daarmee invulling geeft aan de doelen van het groenstructuurplan

Figuur 4.4.2: Oppervlakte verharding Door de compensatie, kwantitatief en kwalitatief, op deze wijze te realiseren voldoet het plan aan het gemeentelijk beleid. 4.4.2

Nota Utrechtse soortenlijst (2018)

Op 7 juni 2018 heeft de gemeenteraad de Nota Utrechtse soortenlijst vastgesteld, ter bescherming en stimulering van de voor Utrecht belangrijke plant- en diersoorten en daarmee ter bevordering van de biodiversiteit in de stad. Onder de bescherming vallen 5 vogelsoorten, 3 vissoorten, 6 soorten wilde bijen, 40 plantensoorten en 10 paddenstoelsoorten. De Utrechtse soortenlijst wordt meegewogen bij de voorbereiding van gemeentelijke ruimtelijke plannen. Bij een gebiedsontwikkeling waarbij de gemeente Utrecht initiatiefnemer is moet naar de aanwezigheid van deze Utrechtse soorten onderzoek worden gedaan. Bij gebiedsontwikkelingen van derden wordt dringend geadviseerd om de Utrechtse soortenlijst bij de onderzoeken te betrekken.

Toetsing Soorten van de Utrechtse Soortenlijst worden beschermd. Voor zover versterking binnen het projectgebied niet mogelijk is vindt dit plaats buiten het projectgebied in de directe omgeving, zie hiervoor paragraaf 5.6 BOPA Tussen de rails

39

4.4.3

Bomenbeleid Utrecht (2009) aangevuld september 2018

De nota Bomenbeleid Utrecht is in 2009 vastgesteld. Hierop is een aanvulling gedaan op 27 september 2018 voor een herplantplicht. Een van de belangrijkste doelen van het Utrechtse bomenbeleid is een samenhangende bomenstructuur voor de stad te verbeteren en te ontwikkelen, gebaseerd op cultuurhistorische, ruimtelijke en ecologische uitgangspunten en milieu. Voor 2030 zet de gemeente in op het behoud en de ontwikkeling van de bomenstructuur. Dit zal gebeuren door twee beleidsdoelstellingen: 



Waar mogelijk ontbrekende bomen in de bomenstructuur aanvullen om zo een samenhangende structuur te creëren. Dat betekent bij de ruimtelijke plannen in de komende jaren bezien waar bomen kunnen worden toegevoegd om zo de bomenlanen en pleinen te completeren. De bomenstructuur verder verbeteren door extra zorg aan beheer en onderhoud te besteden. Dit kan resulteren in extra zorg bij aanplanting van bomen, bij groeiplaatsen van oudere bomen, bij de verzorging van de bomen in de jeugdfase en bij bomenziekten.

In oktober 2023 is de herplantplicht uitgebreid met de beleidsregel herplant naar waarde. Hierin is nadere invulling gegeven aan de herplant van bomen. Er worden regels gesteld over de aanplantmaat, ordegrootte en boomsoort. Er zijn uitzonderingen mogelijk op basis van de groeiplaats van de herplantte boom en de cultuurhistorische en recreatieve waarde van bomen. De beleidsregel geldt niet voor particulieren wanneer zij minder dan 5 bomen willen kappen. In het kader van de kapvergunningsaanvraag en het compensatieplan (maatwerkvoorschrift) is collegiaal overleg gevoerd met de provincie. De uitkomsten van het overleg en de aanwijzingen zijn in onderstaande toetsing verwerkt.

Toetsing Binnen het projectgebied zijn 221 bomen aanwezig. Het uitgangspunt van de ontwikkeling is om zoveel mogelijk van deze bomen te besparen, de buitenruimte natuurlijk in te richten en voldoende nieuwe inheemse bomen bij te planten. Om dit proces zorgvuldig af te wegen op technische haalbaarheid is een Boom Effecten Analyse (BEA) uitgevoerd, deze rapportage is toegevoegd in bijlage 11. Deze BEA is in twee stappen uitgevoerd om zo het ontwerp bij te sturen om zoveel mogelijk bomen te behouden. Op basis van de Omgevingsverordening van de provincie Utrecht ligt de projectlocatie binnen de contour 'houtopstand' waardoor de provincie het bevoegd gezag is. De kapmelding en het maatwerkvoorschrift (voor het herplanten) worden bij de provincie Utrecht ingediend. Dit is een separate vergunning. Onderstaande informatie is de afweging die op het moment van aanvraag is gemaakt, in het proces van de vergunning bij de provincie kan deze informatie nog worden aangescherpt. Er hoeft geen kapvergunning bij de gemeente aangevraagd te worden. Omdat het gebied binnen het regime van de provincie valt zal wel een kapmelding ingediend worden bij de provincie en zullen de regels van de provincie gevolgd worden. Deze regels staan in de Omgevingsverordening provincie Utrecht. Bij de herplant zal echter wel het Bomenbeleid, inclusief de beleidsregel Herplant naar waarde gevolgd worden.

Zo worden er voldoende grote bomen aangeplant om de bestaande bomen te compenseren in boommaat. Nieuwe bomen zullen met maat 18-20 cm worden aangeplant. Ten slotte worden er alleen inheemse boomsoorten nieuw aangeplant. Daarnaast zullen we de bomen pas kappen nadat de vergunningen voor de bouw zijn verleend, om te voorkomen dat er zinloos bomen worden gekapt conform de moties “Vertraging op de bomenambitie, kap dan ook met kappen” en “Kappen met kappen III”. In de eerste BEA verkenning stonden 67 bomen op de nominatie om geveld (gekapt) te worden door projectinvloeden. Daarop is het ontwerp aangepast waardoor er nog maar 21 bomen hoeven te worden geveld. Van die 21 bomen zijn 2 bomen in een slechte staat met een nog beperkte levensverwachting. In verband met veiligheid van de nieuwe bewoners en gebruikers is gekozen om deze 2 bomen ook te vellen. Conform de BEA worden 4 bomen gekandelaberd (de boom krijgt de vorm van een kandelaar) tot 30% per boom. Voor de Provincie Utrecht staat kandelaberen groter dan 20% gelijk aan vellen. In de Bomen Effect Analyse is een kaart opgenomen met de te kappen bomen. In bijlage 13 hebben alle bomen nummers gekregen, deze nummers verwijzen naar de plankaart (zie onderstaand figuur en bijlage 12 voor een grote versie).

40 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Figuur 4.4.3: Weergave herplant. Zie bijlage 12 voor een beter leesbare kaart Hieronder wordt het afwegingsproces beschreven van de te vellen bomen. Boom 1 en 219 worden geveld i.v.m. de aanleg van een route die noodzakelijk is voor de hulpdiensten i.v.m. mogelijke calamiteiten op of aan het spoor. Deze route zal alleen toegankelijk zijn voor wandelaars en fietsers en dus niet voor auto's. Daarom kan deze route natuurlijk worden ingericht in de vorm van een karrespoor. Desondanks blijft de ruimte tussen bouwblok F en het ecologisch waardevolle bosje in De Punt (terrein van ProRail) beperkt waardoor deze twee bomen moeten worden geveld. Het bomencluster 2 t/m 7 zal worden geveld door de bouwactiviteiten van bouwblok F en de aanleg van de kabels en leidingen die rondom het bouwblok nodig zijn. Gezien de opgave van maximaal 460 woningen en de beperkingen vanuit de Hollandse Waterlinie is gekozen voor 6 bouwblokken met een binnenhof. Daarom is het verschuiven van de rooilijnen een lastige puzzel. Voor bouwblok E is het wel gelukt om de rooilijn aan de slootzijde iets terug te leggen (1m), daardoor worden daar ter plaatse bomen gespaard. Bomencluster bestaande uit 78, 84 en 218 wordt geveld i.v.m. de aanleg van het karrespoor langs de Oud Wulverbroekwetering. Deze wetering zal natuurlijk worden ingericht waarvoor extra ruimte nodig is.

In combinatie met de ontwikkeling van cultuurcluster D is er daarom maar beperkte ruimte voor het karrespoor omdat ook hier hulpdiensten toegang moeten krijgen. Ter compensatie worden er nieuwe bomen in de nieuwe ecologische ingerichte wetering geplant. Boom 206 en 207 (knotwilgen) worden verwijderd i.v.m. aanleg van de brug, die zorgt voor de noodzakelijke extra ontsluiting van het gebied. In het nieuwe ontwerp worden er 12 nieuwe knotwilgen terug geplant. De bomen 157, 177 t/m 179 worden geveld i.v.m. de aanleg van de éénrichtingsontsluitingsweg voor autoverkeer. Ook hier is beperkt ruimte beschikbaar door bouwblok A en B, de aan te leggen kabels en leidingen en de rijbaan. Door het rijprofiel ter hoogte van boom 157 aan te passen kunnen 3 knotwilgen worden behouden. Boom 214 en 215 zijn jonge schietwilgen die worden geveld i.v.m. de ontsluitingsweg. De weg ligt hier klem tussen de sloot langs het spoor en de bestaande bomen, op deze manier worden de meeste bomen gespaard. N.B. 6 bomen die in een slechte staat verkeren, staan op het terrein van de huurder van de boerderij, zijn nu nog privéterrein maar in toekomstig openbaar gebied. Geadviseerd wordt ook deze bomen te vellen vanuit veiligheidsperspectief. Dit betekent dat 21 bomen + 6 in slechte staat + 4 te kandelaberen, totaal 31 bomen dienen te worden gecompenseerd, 31 x 1,5 = 46 bomen.