Agendabundel

Er worden 70 bomen BOPA Tussen de rails

41

gecompenseerd (waarvan 17 fruitbomen, die niet mee mogen tellen in het compensatieplan), dit betekent 53 nieuwe bomen waarmee de 46 wordt gehaald. Tot slot, naast aanplant van nieuwe bomen (compensatieverplichting) worden ook langs de watergangen leemten in het struikgewas/struweel opgevuld met nieuwe aanplant. Voor de uitvoering van het project worden er verschillende beschermings- en beheersmaatregelen genomen om de bomen te beschermen tegen schade en projectinvloeden. Zo worden van 14 bomen de kroonrand gesnoeid i.v.m. de nieuwbouw en omgevingsrisico's. Het gaat om tot 20% snoeien per boom. Voor 17 bomen wordt tot 15% per boom getopt. Voor 56 bomen worden specifieke beschermingsmaatregelen genomen en het bestek voor de uitvoering van het bouwrijp maken meegenomen. Wonen 4.4.4

Ruimtelijke strategie Utrecht

Het ruimtelijke beleid voor de langere termijn is vastgesteld in de Ruimtelijke Strategie 2040 'Utrecht dichtbij: de tien-minutenstad' (hierna: RSU 2040). De RSU 2040 is één van de koersdocumenten van de Omgevingsvisie Utrecht. Daarmee maakt de RSU 2040 deel uit van één van de instrumenten van de Omgevingswet, die op 1 januari 2023 in werking treedt. Dat betekent dat de ambities uit de RSU 2040 doorwerken in de regels die vanaf 1 januari 2023 in het omgevingsplan zullen worden vastgelegd. De RSU 2040 is op 15 juli 2021 vastgesteld en bevat uitgangspunten voor een gezonde groei en ontwikkeling van de stad tot 2040. In de strategie verbinden we belangrijke thema's met elkaar, zoals mobiliteit, economie, voorzieningen, wonen, energie, groen, sport en ontspanning en werk. Ook is beschreven hoe Utrecht zich kan ontwikkelen tot tien-minutenstad. Daarmee zorgt de gemeente ervoor dat de groei van het aantal inwoners en woningen in balans blijft met een toename van groen in de stad, met een groei van banen en voorzieningen, met een passende infrastructuur voor verkeer en vervoer en met de ambities op basis van de energietransitie. Om bij de groei de specifieke kwaliteiten van de stad te behouden, kiezen we ervoor een stad te zijn waarin alle belangrijke functies voor dagelijks gebruik dichtbij de woon- en werkomgeving te vinden zijn: Utrecht, de tien-minutenstad.

Daarbij zijn twee hoofdstructuren leidend voor het ordenen van de nieuwe plekken in de stad, namelijk de groenstructuur en de mobiliteitsstructuur. Groen, landschap en water in en rond de stad zijn een voorwaarde voor gezonde stedelijke ontwikkeling, voor groenbeleving en recreatie, maar ook voor bijvoorbeeld klimaatadaptatie en biodiversiteit. Daarmee wordt de bestaande stad ook versterkt. Er worden functies toegevoegd en de kwaliteit van de stad wordt verbeterd. We maken de keuze om de groei van de stad op een aantal plekken in de stad te concentreren, waar hoge bouwvolumes worden gerealiseerd. Daarmee verandert Utrecht van een stad met één centrum naar een stad met meerdere centra. Op deze nieuwe knooppunten komen veel verschillende stedelijke functies samen: een mix van wonen, werken, voorzieningen en groen. Hierdoor beperkt de gemeente ook de groei van het aantal vervoersbewegingen. De Merwedekanaalzone, het Jaarbeursterrein en Leidsche Rijn zijn gebieden waar komende jaren veel gebouwd wordt. Maar er wordt ook gebouwd op kleinere plekken, zoals bij de 2e Daalsedijk en het Kruisvaartterrein. Ook in de binnenstad, het stationsgebied, het Utrecht Science Park, Leidsche Rijn Centrum en Papendorp is ruimte voor extra woningen, winkels en bedrijven. En voor cultuur en maatschappelijke instellingen.

Projectgebied In de RSU en de woonvisie van Utrecht is de ambitie opgenomen dat (toekomstige) Utrechters prettig wonen in een woning die past bij hun inkomen, omgeving, huishoudensamenstelling en wensen. Het is daarbij belangrijk om op lange termijn ook een stad te blijven voor mensen met een lager- of middeninkomen. Dit door:     

Het realiseren van gemengde en leefbare wijken; Werken aan doorstroming; Kleiner maken van sociaal-maatschappelijke verschillen tussen wijken; Een (t)huis voor iedereen: passend woningaanbod voor alle (toekomstige) bewoners; Aantrekkelijke woningen (balans prijs-kwaliteit).

Het toevoegen van woningen is één van de middelen om deze ambitie te bereiken. In de RSU wordt ingezet op het toevoegen van 60.000 woningen tot 2040. 42 BOPA Tussen de rails

Utrecht

4.4.5

Woonvisie

In de Woonvisie is opgenomen dat de gemeente streeft naar een woningvoorraad die in 2040 bestaat uit: 





35 procent sociale huurwoningen. 1. Inclusief zelfstandige studentenhuisvesting 2. waarvan minstens 70 procent behoort tot de kernvoorraad 3. Vanaf lage aftoppingsgrens minimaal 50m² gbo (binnenstad/ stationsgebied 40m²) 25 procent woningen uit de middencategorie Middenhuur volgens het actieplan middenhuur 1. Middenhuur volgens het actieplan middenhuur 2. Betaalbare koop volgens actieplan betaalbare koop: max. betaalbaarheidsgrens (€390.000 in 2024, €405.000 in 2025) 3. Minimaal 50m² GBO 40% vrije sector (koop/dure huur)

Deze ontwikkelrichting is verder gespecificeerd voor de afzonderlijke wijken. Tussen de Rails valt tussen Zuid en Oost in. Sociale huur moet met name in Oost flink groeien en naar verhouding gelijk blijven in Zuid. Zowel in Oost als in Zuid is groei van middenhuur wenselijk. Betaalbare koopwoningen zijn met name een opgave voor Zuid, maar moet ook in Oost gelijk blijven. Om deze doelstellingen te bereiken is in het Coalitieakkoord vastgelegd dat de gemeente bij nieuwe ontwikkelingen de volgende verdeling hanteren:   

40% sociale huurwoningen 35% woningen uit de middencategorie (middenhuur en goedkope en betaalbarekoop) 25% vrije sector.

Specifieke doelgroepen Tot slot is er beleid gericht op specifieke doelgroepen. Voor Tussen de Rails zijn met name de uitgangspunten voor huisvesting van kwetsbare doelgroepen relevant. Het uitgangspunt voor de huisvesting van kwetsbare groepen is dat bij nieuwe projecten 30% van de sociale huurwoningen beschikbaar komt voor kwetsbare doelgroepen zoals daklozen, kwetsbare jongeren, onvolwassenen en statushouders. Van belang bij het huisvesten van aandachtsgroepen is de betaalbaarheid van de woonruimte, aandacht op welke manier welke doelgroepen gemengd worden en in combinatie daarmee het organiseren van sociaal beheer.

Figuur 4.4.4: Uitsnede Woonvisie

Toetsing Het strikt toepassen van beleid voor permanente ontwikkelingen is niet mogelijk voor deze tijdelijke ontwikkeling. Zo is het bijvoorbeeld niet mogelijk om koopwoningen te realiseren voor 10 of 15 jaar. Binnen de beperkingen van de tijdelijkheid is vooral gekeken naar de behoefte en de uitvoerbaarheid. Met het toevoegen van maximaal 460 betaalbare woningen op relatief korte termijn levert Tussen de Rails een belangrijke bijdrage aan het urgente tekort aan beschikbare woonruimte in Utrecht. De variatie BOPA Tussen de rails

43

aan woninggroottes zorgt ervoor dat verschillende doelgroepen hier een plek kunnen vinden. Voor reguliere huisvesting is in het coalitieakkoord opgenomen dat sociale en middeldure woningen gemiddeld minimaal 65m² moeten zijn. Januari 2024 is echter een motie aangenomen om met deze eis soepeler om te gaan wanneer dit leidt tot meer betaalbare woningen voor o.a. kwetsbare doelgroepen. Dat gaat op voor deze ontwikkeling.

Randvoorwaarden Doelgroep  



Circa 70 procent van de woningen wordt toegewezen aan mensen uit de reguliere doelgroep voor sociale huurwoningen. Daarbij zetten we vooral in op jongvolwassenen. Circa 30 procent van alle woningen wordt met voorrang toegewezen aan aandachtsgroepen, te weten: jongvolwassen statushouders en/of jongvolwassenen die vanuit een kwetsbare achtergrond klaar zijn voor zelfstandigheid met een lichte begeleidingsbehoefte. Wanneer er ook studentenhuisvesting wordt gerealiseerd, wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de uitgangspunten uit het Actieplan Studentenhuisvesting.

Woningbouwprogramma In relatie tot de haalbaarheid, het beleid en de context van Lunetten is uiteindelijk het onderstaande programma tot stand gekomen en vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst tussen partijen en passend bij het gemeentelijk beleid. 



 



Circa 45% van het woonprogramma bestaat uit studio's met een oppervlakte van circa 25 m2 gebruiksoppervlak (hierna te noemen: “go”). Hiervoor geldt een huurniveau tot maximaal de eerste aftoppingsgrens (€ 682,96 / mnd. (prijspeil 1 januari 2025)). Minimaal 30% van de studio's wordt verhuurd onder de kwaliteitskortingsgrens (€ 477,20 / mnd. (prijspeil 1 januari 2025)), waarmee ook jongeren tot 23 jaar in aanmerking kunnen komen voor de woningen. Circa 55% van alle woningen is een 2-kamer appartement met een oppervlakte van circa 50 m2 go. Hiervoor geldt een huurniveau tot maximaal de liberalisatiegrens sociale huurwoningen (€ 900,07 / mnd. (prijspeil 1 januari 2025)). Voor het verhuren van sociale huurwoningen zijn de regels uit de Huisvestingsverordening gemeente Utrecht, inclusief nader vastgestelde regels, van toepassing. Voor een deel van de 70% reguliere doelgroepen wordt gewerkt met buurtvoorrang (voor jongeren en eventueel ouderen). Bewoners krijgen voorrang wanneer ze uit de wijk Zuid willen doorverhuizen naar een van deze woningen. 30% van alle circa 450 tijdelijke woningen in het project Tussen de Rails toe te wijzen aan de volgende bijzondere en kwetsbare doelgroepen (aandachtgroepen): a. jongvolwassen statushouders, b. jongvolwassenen die vanuit een kwetsbare achtergrond klaar zijn voor zelfstandigheid met een lichte begeleidingsbehoefte, c.

en daarbij de juiste randvoorwaarden te creëren voor een leefbare plek (zoals communitybuilding en sociaal beheer).

4.4.6

Hoogbouwvisie 'Waar wel en waar niet hoog bouwen in Utrecht' (2005)

De doelstelling van de hoogbouwvisie is het leveren van een toetsingskader voor hoogbouwplannen, door ten eerste na te gaan wat de mogelijke bijdrage is die hoogbouw kan leveren aan de ontwikkeling van Utrecht, en ten tweede door het geven van een visie op de meest (on)wenselijke locaties voor hoogbouw. Voor de hoogbouwvisie is gewerkt met de volgende vaststaande uitgangspunten:    

hoogbouw wordt altijd in verhouding gezien met de omgeving; behoud van het kleinschalige karakter van stadswijken; de zichtlijnen op de Dom moeten behouden blijven; hoogbouw als middel om de stad beter zichtbaar en herkenbaar te maken. Utrecht wordt één stad met twee centra: het huidige centrum met stationsgebied en het toekomstige Centrum Leidsche Rijn. De kloof tussen de twee stadsdelen wordt in de toekomst gedicht door de zogeheten Centrale Zone, die ruwweg parallel loopt aan de A2 en het Amsterdam-Rijnkanaal.

44 BOPA Tussen de rails

Utrecht

In het Wensbeeld 2030 is de stad opgedeeld in een drietal categorieën: a. b. c.

De Binnentuinen: deze categorie bevat een subcategorie “laag” met een basis van 9 meter en een subcategorie “hoog” met een basis van 15 meter, beiden met de mogelijkheid tot incidentele accenten tot (in principe) het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte; De Centrale Zone: de basismaat bedraagt in dit gebied 15 of 30 meter. Er zijn accenten tot in het dubbele van de omliggende bebouwingshoogte mogelijk. In een beperkt zoekgebied, kunnen incidentele accenten van 60 tot 80 meter worden geplaatst; De Brandpunten: de maximale bouwhoogte bedraagt 90 meter, respectievelijk een niet gemaximaliseerde hoogte (Stationsgebied respectievelijk centrum Leidsche Rijn).

Toetsing Het gebied tussen de rails valt onder de categorie 'Binnentuinen'. Dit gebied heeft een hoogte tot 15 meter. De gebouwen in het projectgebied sluiten hier met 5 bouwlagen bij aan. Dit is in lijn met de hoogbouwvisie. Voor projecten met gebouwen hoger dan 30 meter is het verplicht om onderzoek naar wind en schaduw te doen. Bij dit project is dat niet van toepassing. 4.4.7

Visie Klimaatadaptatie en visie Water en Riolering

De gemeenteraad heeft in februari 2022 de 'Visie Water en Riolering' en de Visie Klimaatadaptatie vastgesteld. De visie 'Water en Riolering' bevat het gemeentelijke beleidskader voor de invulling van de wettelijke zorgplicht op het gebied van water en riolering en is onderdeel van de gemeentelijke omgevingsvisie voor het thema water en riolering. De visie vormt samen met het programma water en riolering het nu nog wettelijk verplichte Gemeentelijk Rioleringsplan en is daarmee de opvolger van het Plan Gemeentelijke Watertaken Utrecht 2016-2019. Deze wettelijk verplichting verdwijnt met de invoering van de Omgevingswet. De Visie Klimaatadaptatie geeft aan wat nodig is om Utrecht voor te bereiden op de gevolgen van klimaatverandering. Utrecht zal in de toekomst steeds vaker te maken krijgen met de gevolgen van het veranderende klimaat en is gevoelig voor het vaker voorkomen van extreme regenbuien, wateroverlast en langere perioden van hitte en droogte. Het is dan ook van belang om hier bij nieuwe bouwontwikkelingen rekening mee te houden en de bebouwde omgeving zo goed mogelijk aan te passen aan het veranderende klimaat. De visie klimaatadaptatie sluit aan op de visie Water en Riolering, omdat de verwerking en het beheer van hemel-, riool-, oppervlakte- en grondwater een belangrijke bijdrage levert aan het geschikt maken van Utrecht tegen de veranderende omstandigheden.

Door de toenemende hoeveelheid verharding in steden wordt het steeds moeilijker om water makkelijk weg te krijgen. Daarom wordt geappelleerd aan een duurzame manier van bouwen waar klimaatadaptatie een onderdeel van is. Als Utrecht klimaatrobuust wil zijn zal de sponswerking van de stad vergroot moeten worden. We willen hemelwater niet langer afvoeren via het riool naar de rioolwaterzuivering, maar het regenwater zoveel mogelijk vasthouden op de plek waar het valt. Zowel op eigen terrein, in de openbare ruimte, in de bodem of in het oppervlaktewater. Hiervoor moet zo veel mogelijk oppervlak onverhard blijven en vergroend worden, zodat het riolerings- en afwateringssysteem wordt ontlast en zodat er water beschikbaar is in perioden van droogte. Een voorwaarde voor deze vergroening en voor het toevoegen van meer bomen, is dat de bovengrond en ondergrond op elkaar worden afgestemd en dat er ruimte wordt gemaakt voor het planten van groen en bomen. Het beleid voor klimaatadaptatie is ook vastgelegd in de Deltabeslissing Ruimtelijke adaptatie, waarin voorstellen zijn opgenomen om de ruimtelijke inrichting van Nederland klimaatbestendig en waterrobuust te maken. Alle overheden en marktpartijen zijn daar samen verantwoordelijk voor.

De Deltabeslissing Ruimtelijke Adaptatie heeft als doel dat de bebouwde omgeving in 2050 nog steeds aantrekkelijk is om te leven en dat ruimtelijke ingrepen klimaatbestendig zijn opgebouwd en getoetst. Gemeente Utrecht heeft samen met andere overheden deze deltabeslissing onderschreven en werkt samen in de Coalitie Regio Utrecht aan de opgaven.

Wateroverlast Uitgangspunten in de Visie Water en Riolering zijn: 

Vuil water en schoon regenwater worden zoveel mogelijk gescheiden en bestrating en dakvlakken worden zoveel mogelijk aangesloten op een regenwatersysteem.

BOPA Tussen de rails

45

   

Regenwater wordt zoveel mogelijk vastgehouden op de plek waar het valt en wordt zichtbaar over het oppervlak afgevoerd i.p.v. ondergronds. Buien tot 20 mm per uur kunnen verwerkt worden zonder dat er water op straat blijft staan. Zelfs bij zeer extreme regenbuien van 80 mm in een uur mag geen schade ontstaan aan gebouwen en nutsvoorzieningen en worden veiligheidsrisico's voorkomen. Wegen, parkeerplaatsen, pleinen en groenvoorzieningen kunnen bijdragen aan tijdelijke waterberging bij extreme regenval. Aandachtspunten hierbij zijn de profilering van het terrein en hoogteliggingen. Er moet dus gezorgd worden voor voldoende hoogteverschil tussen vloer- en wegpeilen. Regenwater mag niet langer dan 3 uur op straat staan.

Voorkeursvolgorde Voor het verwerken van regenwater wordt in Utrecht een voorkeursvolgorde aangehouden. Allereerst wordt water zoveel mogelijk vastgehouden om her te gebruiken. Pas daarna stroomt regenwater oppervlakkig af naar bovengrondse bergingsvoorzieningen t.b.v. infiltratie. Als dat niet kan wordt water geborgen en geïnfiltreerd in ondergrondse voorzieningen. Pas als het regenwater ook niet afgevoerd kan worden naar het oppervlaktewater wordt het afgevoerd naar de rioolwaterzuivering.

Droogte Om droogteschade te voorkomen moet de sponswerking van de bodem vergroot worden. Hiervoor moet zoveel mogelijk regenwater vastgehouden en geïnfiltreerd worden. Uitgangspunten daarvoor zijn: 





Minimaal 90% van het regenwater wordt in het gebied opgevangen en verwerkt zonder afwenteling op het oppervlaktewater. Hiervoor moet 15 mm regenwater per m2 verharding (incl. dakvlakken) vastgehouden kunnen worden in daarvoor bestemde infiltratievoorzieningen. Deze voorzieningen moeten in minimaal 10 en maximaal 48 uur leeg kunnen lopen. Om zoveel mogelijk water vast te kunnen houden is voor het ontwerp en inrichting van de openbare ruimte “groen, tenzij” het leidende principe. Verharding voegen we alleen toe als het nodig is om het gewenste gebruik en beheer te faciliteren. Daken en gevels zijn zo groen mogelijk ingericht volgens het principe “geen dak of gevel onbenut”. Daarbij worden bij voorkeur zonnepanelen gecombineerd met groen. Met name daken waarop zicht is vanuit woningen, worden groen uitgevoerd.

Hitte Hittestress wordt vooral bepaald door de gevoelstemperatuur. Dit is, naast luchttemperatuur, gebaseerd op factoren zoals luchtvochtigheid, de aanwezigheid van wind en de straling van de zon en omliggende gebouwen. In steden is het, door de aanwezigheid van verharding en gebouwen, extra warm. Hier kan het ongeveer 7 tot 10 graden warmer aanvoelen dan het landelijke gebied. Dit noemen we het 'hitte eiland effect': steden nemen overdag meer warmte op en stoten deze 's nachts langzaam af, waardoor het vooral 's nachts warm blijft in de stad. Voor Utrecht streven we naar een stad waarin het hitte-eiland effect beperkt is tot een verschil in gevoelstemperatuur van maximaal 5 graden Celsius ten opzichte van het buitengebied (referentie KNMI de Bilt). De Gemeente Utrecht heeft in de klimaatadaptatievisie de volgende uitgangspunten opgesteld om hittestress te verminderen:   

Op de belangrijkste looproutes moet er op het heetst van de dag 40% schaduw aanwezig zijn en in overige loopgebieden is er op het heetst van de dag 30% schaduw. De minimale afstand tot een koelteplek is 200 meter; Er is minimaal 40 % groen per wijk.

Toetsing De toetsing vindt plaats in paragraaf 5.18.

46 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Hoofdstuk 5 5.1

Beoordelingsregels

Inleiding

Voor het beoordelen van de aanvraag voor een omgevingsvergunning voor de bopa gelden beoordelingsregels. De gevolgen voor de fysieke leefomgeving worden hier beoordeeld. De beoordelingsregels zijn in onderstaande tabel opgenomen.

Juridische grondslag: Artikel 8.0a, tweede lid Bkl Artikel 8.0b, eerste lid onder a en b Bkl Artikel 8.0b, tweede lid onder a Bkl Artikel 8.0b, eerste lid onder c Bkl Artikel 8.0b, tweede lid onder a Bkl Artikel 8.0b, tweede lid, b Bkl Artikel 8.0b, tweede lid, c Bkl Artikel 8.0e Bkl

Beoordelen van: De evenwichtige toedeling van functies aan locaties Instructieregels van Rijk en provincie

Wordt behandeld in: Hoofdstuk 5 en 7

Instructies van Rijk en provincie

Hoofdstuk 5

Voorbeschermingsregels Projectbesluiten Gestelde maatwerkregels

Hoofdstuk 5 Hoofdstuk 5 Hoofdstuk 5

Hoofdstuk 5

De instructieregels van het Rijk staan in hoofdstuk 5 van het Bkl. Deze gelden voor omgevingsplannen en zijn van overeenkomstige toepassing op de bopa.

Voor de ontwikkeling zijn de volgende instructieregels uit het Bkl van belang: Artikel artikel 5.129g Bkl Etfal Etfal Etfal artikel 8.17 Bkl artikel 5.51 artikel 5.54 artikel 5.78s Bkl artikel 5.91 Bkl artikel 5.6 Bkl artikel 5.7 Bkl artikel 5.11 Bkl artikel 5.12 Bkl artikel 5.14 Bkl artikel 4.67 provinciale omgevingsverordening artikel 4.68 provinciale omgevingsverordening artikel 5.130 Bkl paragraaf 7.1.2 provinciale omgevingsverordening artikel 5.89g Bkl artikel 5.89i Bkl artikel 5.89k Bkl artikel 5.37 Bkl artikel 5.11 provinciale omgevingsverordening

BOPA Tussen de rails

Onderwerp of hoofdstuk Ladder voor duurzame verstedelijking Mobiliteit en parkeren Ecologie Stikstof Luchtkwaliteit

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen Geur Omgevingsveiligheid

Instructieregel externe veiligheid basisnet Veiligheid rond basisnet

Cultureel erfgoed Cultuurhistorische hoofdstructuur Bodem

Water Energie

47