Agendabundel

Bouwactiviteiten plaatsvinden EN/OF. De ontwikkeling woningbouw mogelijk maakt. De ontwikkeling gepaard gaat met gasverbruik of het gebruik van gasketels. Er een toename van verkeersbewegingen wordt verwacht.

Als de activiteiten significante gevolgen hebben voor een Natura-2000-gebied dan moet je een aparte omgevingsvergunning voor een Natura 2000-activiteit aanvragen (art. 5.1, lid 1 onder e, Ow). Voor het beoordelen of er sprake is van een ETFAL kan het ook nodig zijn om de effecten van het initiatief op het Natura 2000-gebied in kaart te brengen door het laten uitvoeren van een AERIUSberekening aanlevert, zoals vereist door de wetgeving (art. 4.15 Omgevingsregeling). Dit zorgt ervoor dat de berekening voldoet aan de actuele regelgeving en methodologieën voor het beoordelen van stikstofdepositie. Natuur 2000-gebieden maken namelijk onderdeel uit van de fysieke leefomgeving (art. 1.2 Omgevingswet) en daarbij mag je initiatief niet op voorhand onuitvoerbaar zijn. Het is daarom soms nodig dat je een AERIUS-berekening aanlevert.

3. Verkeer 3.1 Parkeren: Je initiatief moet op grond van het omgevingsplan voldoen aan de parkeerregels die in Utrecht gelden. Je dient te vermelden waar en welke parkeervoorzieningen (voor zowel auto's als fietsen) worden gerealiseerd. Hierbij zijn de volgende punten relevant:  het aantal benodigde parkeerplaatsen op basis van het omgevingsplan en de gemeentelijke parkeernormen (zoals vastgelegd in de Beleidsregels Parkeernormen Fiets 2021 en Auto 2021).  of het parkeren zal plaatsvinden op eigen terrein of op de openbare weg (rekening houdend met eventuele parkeervergunningen).  De manier waarop er geparkeerd zal worden, zoals op het maaiveld, in een garage, bijgebouw of (half)ondergronds. 3.2 Verkeer/ mobiliteit en verkeersveiligheid Beschrijf:  

de geplande ontsluiting en bereikbaarheid van het terrein voor zowel auto- als langzaam verkeer of er verkeersmaatregelen en/of verkeersbesluiten van de gemeente nodig zijn om de ontsluiting mogelijk te maken, zoals het verkrijgen van recht van overpad en een uitritvergunning. Soms kan het nodig zijn dat er een verkeersonderzoek wordt gedaan naar de verkeersveiligheid

26

Ga direct naar de checklist



toename of afname verkeer en of een toename mogelijk is op de bestaande wegen.

2 Stedenbouwkundige inpassing Je initiatief moet passen binnen de context van het bestaande stadslandschap, de stedelijke structuur en het cultureel erfgoed, en of de unieke identiteit van de stad behouden blijft. De rijksinstructieregels zijn opgenomen in paragraaf 5.1.5 Bkl en zien op regels over: -

duurzame verstedelijking cultureel en werelderfgoed

4.1 Ladder voor duurzame verstedelijking De ladder voor duurzame verstedelijking is een belangrijke richtlijn voor zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand. Deze ladder is van toepassing op verschillende vormen van stedelijke ontwikkeling, waaronder:       

nieuwe woningbouwlocatie (vanaf 12 woningen) winkels kantoren bedrijventerrein scholen zorgcomplexen, overige stedelijke voorzieningen die voldoende substantieel zijn.

Daarnaast zijn er instructieregels vanuit de provincie (afdeling 9.1 van de Omgevingsverordening) die specifiek van toepassing zijn op stedelijke functies in zowel landelijk als stedelijk gebied, zoals:     

Het verstedelijkingsverbod in landelijk gebied. De legalisatie van bestaand gebruik en bebouwing bij stedelijke functies. De mogelijkheid tot omzetting van een recreatiewoning naar een permanente woning. Functiewijzigingen van voormalige agrarische bedrijfspercelen naar stedelijke functies, zoals wonen of andere stedelijke voorzieningen. Uitbreiding van woningbouw en bedrijventerreinen in landelijk gebied.

Geef - indien relevant - aan hoe uw aanvraag past binnen deze regels. 4.2 Stedenbouwkundige inpassing Stedenbouwkundige inpassing houdt in dat de nieuwe bebouwing past binnen de directe omgeving binnen het plangebied. Dit gaat niet over de esthetische aspecten van het ontwerp, maar over hoe de aanvraag past binnen de bestaande omgeving. In de plantoelichting, een document dat de achtergronden en overwegingen van een plan beschrijft, wordt vaak uitgebreid ingegaan op de stedenbouwkundige inpassing van een project. Bij hoogbouw gelden specifieke richtlijnen en beleid, zoals vastgelegd in de hoogbouwvisie van de gemeente Utrecht. Deze visie biedt gedetailleerde richtlijnen voor de ontwikkeling van

27

Ga direct naar de checklist

hoogbouwprojecten. Het beleid in de hoogbouwvisie is gericht op het waarborgen van een passende inpassing van hoogbouw in de stedelijke omgeving, rekening houdend met factoren zoals schaal, massa, en functies. De gemeente Utrecht werkt aan een nieuwe stedenbouwvisie. Deze wordt gebaseerd op de Ruimtelijke strategie Utrecht 2020. 4.2.1 Sociale veiligheid Een beschrijving van hoe rekening is gehouden met de sociale veiligheid in het plangebied. Als er ruimtelijke ingrepen nodig zijn om de sociale veiligheid te verbeteren dan graag aangeven wat daar voor nodig is. 4.2.2 Windhinder Wanneer lager wordt gebouwd dan 30 meter, dan moet een afweging plaats vinden of er een windhinderonderzoek nodig is. Dit is het geval bij beschut gelegen gebouwen met een hoogte van 15 tot 30 meter of bij onbeschut gelegen gebouwen tot 30 meter. Bij gebouwen hoger dan 30 meter is een windhinderonderzoek nodig. Het windhinderonderzoek wordt volgens de NEN 8100:2006 ‘Windhinder en windgevaar in de gebouwde omgeving’ uitgevoerd. In deze NEN wordt gewerkt met uurgemiddelde windsnelheden (m/s) gerelateerd aan de overschrijdingskans in percentage van uren per jaar. In een tabel wordt voor verschillende situaties en activiteiten (doorlopen, slenteren, langdurig zitten) een beoordeling van het windklimaat gegeven (slecht, matig, goed).

Een windonderzoek kan bestaan uit een computeranimatie of een windtunnelonderzoek. Uit het onderzoek moet blijken of er windhinder of windgevaar ontstaat en welke maatregelen hiertegen genomen kunnen worden.

4.2.3 Bezonningstudie/ schaduwwerking Bij een bezonningsstudie wordt de bestaande (maximaal toegestane planologische situatie) vergeleken met de nieuwe situatie (maximaal toegestane planologische situatie). Er wordt dan nagegaan of de bebouwing effect heeft op de bezonning van de bestaande bouw en of er bij de nieuwbouw sprake is van voldoende zon om te kunnen spreken van een aanvaardbare fysieke leefomgeving. Hiervoor zijn de volgende dagen van de vier seizoenen van belang: -

22 december: de dag dat de zon het laagst staat; 21 juni: de dag dat de zon het hoogst staat; 21 maart: de dag de zon op ‘half’ staat, namelijk precies tussen de stand van 22 december en 21 juni in (zomertijd); 23 september: de dag dat de zon op ‘half’ staat, namelijk precies tussen de stand van 21 juni en 22 december in (wintertijd). De volgende tijden moeten in ieder geval in de bezonningsstudie terugkomen: 9.00 uur, 12.00 uur, 15.00 uur, 18.00 uur (behalve op 21 december) en 20.00 uur (alleen voor 21 juni).

4.2.4 Stemgeluid Wanneer bijvoorbeeld een horecaterras, een schoolplein of een buitenruimte bij een kinderdagverblijf wordt mogelijk gemaakt, dan is een onderzoek naar stemgeluid benodigd.

28

Ga direct naar de checklist

4.2.5 Ontplofbare Oorlogsresten Wanneer er in het plangebied bodemroerende werkzaamheden worden uitgevoerd stelt de Arbeidsomstandighedenwet dat er gezorgd moet worden voor een veilige werkplek. Het is mogelijk nodig om een onderzoek te doen naar ontplofbare oorlogsresten. 4.2.6 Kabels en leidingen Een klick-melding geeft inzicht in de leidingen die in het plangebied liggen. Een klick-melding kan worden gedaan via het Kadaster. Zijn in het plangebied leidingen aanwezig die planologische beschermen nodig hebben? 4.2.7 Radarverstoring In artikel 5.150, lid 5 Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) worden in samenhang met bijlage XIV, onder E, gebieden aangewezen waar bouwwerken het beeld van een militaire radar kunnen verstoren. Het gaat hier om gebieden binnen een straal van 75 kilometer rondom een militair radarstation. Hoge bouwwerken in gebieden rond een radarstation kunnen leiden tot verstoring van het radarbeeld dat de gezamenlijke radarstations opbouwen. Of dat het geval is, en in welke mate, is afhankelijk van de hoogte, breedte, opstelling, opbouw en het materiaal van een bouwwerk. Om er zeker van te zijn dat de radars een goed beeld van het luchtruim houden, moet voordat een omgevingsplan hoge bouwwerken in een gebied rondom een radar toelaat, zeker zijn gesteld dat die bouwwerken geen onaanvaardbare gevolgen voor het radarbeeld hebben.

In dat verband bepaalt artikel 5.155, lid 1 Bkl in samenhang met bijlage XIV, onder E, in welk gebied rondom een radar een omgevingsplan op voorhand geen bouwwerken boven een bepaalde hoogte mag toelaten. Daarbij is een onderscheid gemaakt tussen bouwwerken in het algemeen en windturbines. Windturbines kunnen, door hun omvang en overwegend stalen en bewegende onderdelen, een ernstige verstoring van het radarbeeld veroorzaken. Daarom gelden voor windturbines grotere afstanden tot een radar dan voor overige bouwwerken. In bijlage XIV, onder E, is vastgelegd welke maximale hoogtes voor bouwwerken in het algemeen en voor windturbines gelden. Die maximale hoogte is nabij de radar gelijk aan de hoogte van de radar en neemt, naarmate de afstand tot de radar groter wordt, toe met een hoogte van ongeveer 65 meter op een afstand van 15 kilometer tot de radar voor bouwwerken in het algemeen. Voor windturbines geldt aanvullend hierop vanaf een afstand van 15 kilometer tot 75 kilometer van de radar een maximale bouwhoogte van 65 meter boven de hoogte van de radar. Bouwwerken en windturbines die de gestelde hoogtes niet overschrijden, hebben naar verwachting geen onaanvaardbare gevolgen voor het radarbeeld en kunnen in een omgevingsplan gewoon worden toegelaten.

Bouwwerken en windturbines die de gestelde maximale hoogtes overschrijden, zijn niet per definitie uitgesloten, maar moeten worden beoordeeld op hun gevolgen voor het radarbeeld. Dit gebeurt in opdracht van het Ministerie van Defensie door TNO. Als uit die beoordeling blijkt dat een bouwwerk

29

Ga direct naar de checklist

of windturbine geen onaanvaardbare gevolgen voor het radarbeeld heeft – eventueel na enkele aanpassingen – dan kunnen deze in een omgevingsplan worden toegelaten. Om die beoordeling te kunnen uitvoeren, is in dit lid bepaald dat een omgevingsvergunning voor een afwijkactiviteit is vereist voor bouwwerken en windturbines in een gebied rondom de radar die de gestelde maximale hoogtes overschrijden. Een omgevingsplan kan deze bouwwerken en windturbines dus wel toelaten onder het vereiste van een vergunning. De gemeente geeft dan toepassing aan artikel 5.19, eerste lid, van de wet. 4.2.8 Slagschaduw Wanneer een plangebied ligt binnen de slagschaduwcontour van windturbines, dan is van belang dat in kaart wordt gebracht of de gevoelige functies die in het plangebied worden gerealiseerd tot meer stilstand van de windturbines leiden. Wanneer er extra stilstand nodig is, dan moet in kaart worden gebracht tot hoeveel derving van energieopbrengst de extra stilstand leidt. In de belangenafweging moet de extra stilstand en het verlies aan energieopbrengst meegewogen worden. 4.2.9 Magneetvelden Magneetvelden spelen een rol bij hoogspanningsverbindingen.

Als er sprake is van boven of ondergrondse hoogspanningsverbindingen willen we graag inzicht in de magneetveldzone en de magneetveldsterkte die afkomstig is van de hoogspanningsverbinding en we willen weten of dit voldoet aan het beleidsadvies ‘voorzorgbeleid magneetvelden’ van de Rijksoverheid. Het beleidsadvies is erop gericht om, zo veel als redelijkerwijs mogelijk is, te voorkomen dat mensen (volwassen en kinderen) langdurig worden blootgesteld aan magneetvelden, die afkomstig zijn van de elektriciteitsinfrastructuur. In het beleidsadvies staat dat de netbeheerder technische maatregelen (‘bronmaatregelen’) treft bij onderdelen van het elektriciteitsnetwerk: bovengrondse hoogspanningslijnen, ondergrondse hoogspanningskabels, hoogspanningsstations en transformatorhuisjes. Deze bronmaatregelen worden genomen bij de aanleg van nieuwe netcomponenten of bij wijzigingen aan bestaande netcomponenten. Op deze manier wordt de blootstelling van omwonenden aan magneetvelden van deze bronnen verminderd. Voor nieuwe situaties bij bovengrondse hoogspanningslijnen gelden zowel bronmaatregelen als een magneetveldzone (afstandsmaatregel). Voor de andere netcomponenten dan bovengrondse hoogspanningslijnen heeft de rijksoverheid besloten géén afstanden ten opzichte van gevoelige bestemmingen te adviseren.

Dat betekent dat er ook geen magneetveldzone bij deze netcomponenten bepaald wordt, hier gelden wel de bronmaatregelen. 4.3 Groenstructuur Het initiatief moet in beginsel passen binnen de groenstructuur van de gemeente Utrecht. Als een voorgesteld plan niet past binnen de groenstructuur moet de gemeenteraad moet hier eerst over beslissen voordat de vergunning wordt verleend. De gebieden binnen de groenstructuur zijn vastgelegd in Groenstructuurplan Utrecht, Stad en land verbonden en in Actualisatie groenstructuurplan Utrecht 2017-2030, waarin staat welke gebieden in en rondom de stad groen moeten blijven.

30

Ga direct naar de checklist

Als een ontwikkeling plaatsvindt in de Stedelijke Groenstructuur of in de directe nabijheid daarvan, en als daarbij groen verloren gaat of negatieve effecten op het groen optreden, moet een groencompensatieplan worden ingediend. Het groencompensatieplan omvat de volgende aspecten: 





Je moet aantonen dat de ontwikkeling in de groenstructuur noodzakelijk is en hoe schadelijke effecten worden verminderd en gecompenseerd. Het voorkomen van negatieve impact heeft hier prioriteit boven herstel/compensatie. De beslissing over deze ontwikkeling moet bestuurlijk worden afgewogen. De oppervlakte aan nieuwe verharding en bebouwing moet voor 100% worden gecompenseerd met minimaal dezelfde kwaliteit groen (dezelfde soorten/kwaliteit of gelijkwaardige alternatieven). Een ontwikkeling moet worden benut om zoveel mogelijk invulling te geven aan de vijf hoofdopgaves uit het Groenstructuurplan.

Belangrijk om op te merken: Werkzaamheden die negatieve effecten hebben op groen, maar buiten de Stedelijke Groenstructuur plaatsvinden, worden beoordeeld op groencompensatie. Als bomen buiten worden gekapt, moeten deze bomen één op één worden gecompenseerd, zie hiervoor de regels uit het omgevingsplan. 4.4 Bomenplan Het bomenbeleid van de gemeente Utrecht is vastgelegd in het Bomenbeleid Utrecht. Het Bomenbeleid bevat richtlijnen voor het omgaan met bomen bij aanvraag van omgevingsvergunningen. Je dient voldoende informatie te verstrekken voor een zorgvuldige afweging. Informatie kan nodig zijn over:   



welke begroeiing en/of bomen aanwezig zijn op het terrein van het project. hoe het omliggende terrein na realisatie van het bouwinitiatief wordt ingericht. welke bomen verwijderd moeten worden. Als voor het verwijderen van deze bomen een omgevingsvergunning nodig is (conform artikel 5.1 Ow en hoofdstuk 6, art. 20.1 van het Chw bestemmingsplan Algemene regels of art. 4.7 Algemene plaatselijke verordening), moet worden aangegeven wanneer een aanvraag wordt ingediend. Als bomen moeten worden gekapt en niet kunnen worden verplant, moeten er nieuwe bomen worden geplant als compensatie. In de meeste gevallen is het verplicht om een vergunning aan te vragen voor het kappen van een boom. Voor jonge bomen die jonger zijn dan 50 jaar en zich bevinden in tuinen kleiner dan 300m², is dit echter niet verplicht.

Het kappen van bomen is doorgaans het hele jaar door toegestaan, tenzij er vogels broeden in of naast de boom of als een beschermde diersoort de boom als verblijfplaats gebruikt. 4.4.1 Bomeninventarisatie Bomen (zowel vergunningplichtig als niet-vergunningplichtig) die binnen het plangebied staan moeten hiervoor in kaart worden gebracht. Hierbij moet de conditie, de boomsoort, de stamdiameter en de leeftijd worden beschreven. Als bomen niet op de bestaande locatie behouden

31

Ga direct naar de checklist

kunnen blijven, moet de oorzaak hiervan duidelijk worden gemaakt en onderzoek worden gedaan naar de verplantbaarheid van de boom. Wanneer vergunningplichtige bomen gekapt moeten worden, dan geldt hiervoor een herplantplicht. Het aantal, soort en de stamdiameter van de bomen die binnen het plangebied worden herplant wordt bij voorkeur aangeleverd.

4.5 Erfgoed en archeologie Het onderdeel cultureel erfgoed en de mate waarin rekening wordt gehouden met het behoud van cultureel erfgoed in voorgenomen activiteiten. In paragraaf 5.1.5.5 en 5.1.5.6 Bkl zijn instructieregels vastgelegd met betrekking tot cultureel erfgoed. Hierbij wordt onder andere gelet op het voorkomen van aantasting van:    

Rijksmonumenten: belangrijke gebouwen of objecten die van nationaal cultureel belang zijn. Beschermde stads- of dorpsgezichten of beschermde cultuurlandschappen: gebieden die vanwege hun historische, architectonische of landschappelijke waarde beschermd zijn. Archeologische monumenten: plaatsen waar archeologische vondsten worden gedaan of verwacht worden. Behoud van werelderfgoed: Hierbij wordt gelet op het behoud en de bescherming van locaties die op de UNESCO Werelderfgoedlijst staan vanwege hun uitzonderlijke universele waarde.

4.5.1 Archeologie Grondwerk dat archeologische resten kan verstoren mag niet zonder omgevingsvergunning worden verricht. In het omgevingsplan zijn de locaties met diverse archeologische verwachtingswaarde opgenomen. Bekijk hiervoor de regels uit het omgevingsplan. Deze staan op moment van het opstellen van de toelicht (2024) in hoofdstuk 5 van het Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht. Er wordt onderscheidt gemaakt in verschillende gebieden. -

-

-

-

Locaties met de archeologische verwachtingszone – 2. Hier is het verboden om zonder omgevingsvergunning grondwerk te verrichten als het grondwerk dieper dan 30 centimeter onder het maaiveld plaatsvindt. Locaties met de archeologische verwachting – 3. Hier is het verboden om zonder omgevingsvergunning grondwerk te verrichten als het grondwerk zowel een grotere oppervlakte dan 30 m2 beslaat als dieper dan 30 centimeter onder het maaiveld plaatsvindt. Locaties met de archeologische verwachting – 4. Hier is het verboden om zonder omgevingsvergunning grondwerk te verrichten als het grondwerk zowel een grotere oppervlakte dan 100 m2 beslaat als dieper dan 30 centimeter onder het maaiveld plaatsvindt. Locaties met de archeologische verwachting – 5. Hier is het verboden om zonder omgevingsvergunning grondwerk te verrichten als het grondwerk zowel een grotere oppervlakte dan 500 m2 beslaat als dieper dan 30 centimeter onder het maaiveld plaatsvindt.

32

Ga direct naar de checklist

-

Locaties met de archeologische verwachting – 6. Hier is het verboden om zonder omgevingsvergunning grondwerk te verrichten als het grondwerk zowel een grotere oppervlakte dan 5000 m2 beslaat als dieper dan 50 centimeter onder het maaiveld plaatsvindt.

Er zijn ook locaties die niet zijn aangeduid als een gebied met archeologische verwachting. Hiervoor is geen omgevingsvergunning nodig voor grondwerk dat archeologisch erfgoed kan aantasten. Daarnaast zijn in het omgevingsplan nog enkele uitzonderingen op de vergunningplicht opgenomen. Zo is het niet nodig om een omgevingsvergunning voor grondwerk dat archeologisch erfgoed kan aantasten te hebben voor het doen van archeologisch onderzoek of grondwerk dat normaal onderhoud en beheer betreft, zoals onderhouds- en vervangingswerkzaamheden van bestaande bestratingen en beplantingen en werkzaamheden binnen bestaande tracés van kabels en leidingen. Uit de beschrijving moet blijken welke archeologische verwachting van toepassing is en of daarvoor onderzoek gedaan moet worden. U kunt hiervoor ook contact opnemen met de afdeling archeologie via archeologie@utrecht.nl. 4.6 Ruimtelijke kwaliteit / welstand De gemeente vindt het belangrijk dat een bouwwerk in zijn omgeving past en dat het bouwwerk een goede vormgeving en kwaliteit heeft. Voor de vraag of er sprake is van een ETFAL wordt beoordeeld of het bouwwerk past in de omgeving en of het een goede vormgeving en kwaliteit heeft. Het beleid staat in de welstandsnota De schoonheid van Utrecht. De Commissie Omgevingskwaliteit Utrecht (COU) adviseert in principe over alle wijzigingen die de gebouwde omgeving betreffen.

In sommige gevallen adviseert Het Bureau COU die de commissie ondersteunt. Je moet voldoende gegevens overleggen zodat de COU deze kan beoordelen. Het gaat om tekeningen van alle gevels van het bouwwerk, principedetails van gezichtsbepalende delen van het bouwwerk, principedetails van gezichtsbepalende delen van het bouwwerk; kleurenfoto's van de bestaande situatie en de omliggende bebouwing; en een opgave van de toe te passen bouwmaterialen in de uitwendige scheidingsconstructie en de kleur daarvan, waaronder in ieder geval het materiaal en de kleur van de gevels, het voegwerk, kozijnen, ramen en deuren, balkonhekken, dakgoten, boeidelen en de dakbedekking. Als het nodig is, kunnen aanvullende gegevens worden gevraagd.

4.7 De voornemens op het gebied van toegankelijkheid van de gebouwen en openbare ruimte

  

Toegankelijkheid gebouwen: Extra maatregelen voor toegankelijkheid voor mensen met en zonder beperking, naast wettelijke eisen. Gebruiksgemak gebouwen: Aanpassingen binnen gebouwen zodat iedereen de voorzieningen optimaal kan gebruiken. Toegankelijke buitenruimte: Inrichting van openbare ruimte volgens artikel 5.162 voor goede mobiliteit voor iedereen, met en zonder beperking.

4.8 De voornemens op het gebied van Civieltechnische werken; Het kan zijn dat voor het (bouw)initiatief civieltechnische werken van belang zijn, waaronder:  Waterhuishoudingssysteem: Aanleg/demping van water, bronnering, drainage.

33

Ga direct naar de checklist

 Rioleringssysteem: Installatie en onderhoud van riolering.  Buitenruimte: Aanleg van verharding, leidingen, in- en uitritten.  Ondergrondse infrastructuur: Aanpassing van kabels en leidingen.4o 4.9 Onttrekking openbare weg  Onttrekking openbare weg: Bij bouwinitiatief op/ of gedeeltelijk op de openbare weg is onttrekkingsprocedure volgens de Wegenwet vereist.  Bereidheid gemeente: onderzoeken of de gemeente de procedure wil volgen.  Vermelding in beschrijving: Beschrijf in de toelichting of de gemeente bereid is de onttrekkingsprocedure te starten.

5 Overige aspecten ETFAL Het begrip ETFAL is net als het begrip ‘goede ruimtelijke ordening’ voordat de Omgevingswet in werking trad, een open norm. Hierdoor kunnen soms ook niet wettelijk genormeerde elementen een rol spelen. Hieronder zijn enkele aspecten die van belang kunnen zijn bij de beoordeling van een aanvraag op basis van ETFAL, gebaseerd op jurisprudentie over "goede ruimtelijke ordening": 5.1 ETFAL overig 

Woon-, leef- en ondernemersklimaat:

De activiteit moet binnen de grenzen van aanvaardbaar woon-, leef- en ondernemersklimaat. Dit kan naast de eerder genoemde onderdelen ook betrekking hebben op privacy en uitzicht. 

Overlast en hinder:

In sommige situaties kan worden gevraagd om toe te lichten welke maatregelen worden genomen om overlast en hinder te beperken. Dit kan nodig zijn voor het uitvoeren van een leefbaarheidstoets. 

Compensatiemaatregelen:

Indien de activiteit alsnog negatieve gevolgen heeft voor omwonenden of ondernemers, zijn mogelijk compensatiemaatregelen nodig om deze gevolgen te verzachten. Dit kan bijvoorbeeld gaan om het aanleggen van geluidswallen, het plaatsen van groenbuffers, het beperken van bouwhoogtes of het treffen van andere mitigatie- en compensatiemaatregelen. 5.2 Privaatrechtelijke belemmeringen Geef – indien van toepassing- inzicht in eventuele privaatrechtelijke belemmeringen die de uitvoering van het project kunnen hinderen. Dit onderdeel omvat verschillende aspecten: 

Eigendomssituatie: soms is het nodig om aan te geven of je eigenaar bent van de grond en/of opstallen waarop het project betrekking heeft.

34

Ga direct naar de checklist





Burenrecht: Het is belangrijk om te onderzoeken of het project mogelijk in strijd is met het burenrecht, zoals regels met betrekking tot erfgrenzen, overhangende takken, of hinderlijke situaties voor aangrenzende percelen. In sommige situaties (bijvoorbeeld een dakterras binnen twee meter van de erfgrens) kan het nodig zijn dan je hierover informatie moet verstrekken. Betwiste eigendom en/of erfpacht: Indien er sprake is van betwiste eigendom of erfpacht, dien je dit aan te geven en eventuele maatregelen te treffen om de juridische situatie op te helderen voordat het project wordt uitgevoerd.

6 Verantwoording van de economische uitvoerbaarheid 6.1 Financiële haalbaarheid Bij sommige plannen is het voor de beoordeling nodig om na te gaan of het (bouw)plan financieel uitvoerbaar is binnen een redelijke termijn. Het is dan nodig om inzicht te geven in de financiering van het (bouw)plan. 6.2 Kostenverhaal/ Anterieure overeenkomst Bij sommige activiteiten bestaat er een noodzaak tot kostenverhaal. Hiervoor wordt vaak een anterieure overeenkomst gesloten. Kostenverhaalplichtige activiteiten zijn opgenomen in afdeling 8.4 Ob. Een anterieure overeenkomst is een contract dat wordt gesloten tussen de gemeente en een particuliere initiatiefnemer of ontwikkelaar voordat een bouwproject wordt uitgevoerd. In deze overeenkomst worden afspraken vastgelegd over de kosten die de gemeente moet maken voor de uitvoering van het project, met name gerelateerd aan de ontwikkeling van openbaar gebied, zoals wegen, rioleringen, groenvoorzieningen, enzovoort. De anterieure overeenkomst regelt hoe deze kosten worden verhaald op de particuliere initiatiefnemer of ontwikkelaar. Dit kan bijvoorbeeld gebeuren door middel van een bijdrage aan de gemeente voor de infrastructuur die nodig is voor het project. Het grondbeleid staat in de nota Het Utrechts grondbeleid.

6.3 Nadeelcompensatie Nadeelcompensatie bij een omgevingsvergunning houdt in dat als gevolg van de uitvoering van een project, belanghebbenden schade lijden, zij recht hebben op compensatie voor dit nadeel. Dit kan verschillende vormen aannemen, zoals financiële compensatie of andere vormen van herstelmaatregelen. Wij kunnen aan je vragen om een nadeelcompensatieovereenkomst te sluiten. In deze overeenkomst wordt vastgelegd dat je verantwoordelijk bent voor het vergoeden van eventuele schade die wordt veroorzaakt door de uitvoering van het project. Dit kan bijvoorbeeld schade zijn aan eigendommen, verstoring van leefbaarheid, of andere vormen van nadeel voor belanghebbenden.

35

Ga direct naar de checklist

6 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Participatie is een belangrijk onderdeel bij bouwprojecten en andere initiatieven. Bij participatie gaat het om het proces van overleg en overeenstemming dat voorafgaat aan het indienen van een formele aanvraag. Hieronder volgt een uitleg van de verschillende aspecten. 7.1 Participatie Wij vinden het belangrijk dat je voorafgaand aan het indienen van de aanvraag in gesprek gaat met de omgeving of buurtbewoners (participatie). Het doel hiervan is om te beoordelen of het plan maatschappelijk uitvoerbaar is. Geef aan op welke manier er participatie heeft plaatsgevonden met de omgeving, de reden waarom voor deze specifieke vorm van participatie is gekozen, en wat het resultaat daarvan is. Geef aan hoe deze participatie heeft bijgedragen aan de totstandkoming of aanscherping van het plan. 7.2 Omgevingstafel Wij bieden de mogelijkheid om voorafgaand aan de aanvraag deel te nemen aan een omgevingstafel. Een omgevingstafel is een platform met verschillende vakspecialisten binnen de gemeente Utrecht waarin initiatieven worden besproken. Indien er een omgevingstafel heeft plaatsgevonden is het van belang om de uitkomsten van het overleg met de omgevingstafel inclusief eventuele aanpassingen die zijn doorgevoerd aan te geven. 7.3 Bestuurlijk vooroverleg

Voorafgaand aan indienen van de aanvraag heeft er soms bestuurlijk overleg plaatsgevonden. Indien dit het geval, is het van belang om aan te geven met wie het overleg heeft plaatsgevonden en wat de uitkomsten hiervan zijn.

36

Ga direct naar de checklist

Bijlage 1 Wet-regelgeving Rijksregels Omgevingswet Besluit activiteiten leefomgeving Besluit kwaliteit leefomgeving Omgevingsbesluit Omgevingsregeling Algemene wet bestuursrecht Nationale Omgevingsvisie Provincie Omgevingsverordening provincie Utrecht Omgevingsvisie provincie Utrecht Gemeentelijk beleid Beleidsdocumenten van de koers - Koersdocument leefbare stad en maatschappelijke voorzieningen - Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040, ‘Utrecht dichtbij: de tien-minutenstad’. - Gezondheid voor iedereen – volksgezondheid Utrecht 2019-2022 Beleidsdocumenten van thematisch beleid Gebiedsbeleid

Woondeals en de Regionale Energiestrategieën (RES).

37

Ga direct naar de checklist

2.2.2 Kaders BOPA Deze onderbouwing bij de BOPA maakt de ontwikkeling van het project 'Tussen de Rails' planologisch mogelijk. Na verlening van de omgevingsvergunning voor het ruimtelijk deel worden de omgevingsvergunningen voor het bouwen (technische deel) aangevraagd. In bijlage 1 van de BOPA is een figuur met de randvoorwaarden van de ontwikkeling vastgelegd. Hierbij gelden de volgende randvoorwaarden: De gebruikswijziging (bopa) wordt aangevraagd voor een termijn van 13 jaar. Die termijn begint op de dag na vergunningverlening. Binnen deze termijn is het mogelijk dat gedurende 10 jaar lang gebouwen kunnen staan en gebruikt kunnen worden voor woondoeleinden. De termijn van 10 jaar begint op de dag van gereedmelding van het betreffende gebouw (gereedmelding als bedoeld in artikel 2.21 Bbl). De einddatum van het gebouw is de termijn die als eerste wordt bereikt: 10 jaar na gereedmelding of 13 jaar na vergunningverlening. De volgende gebruiksactiviteit is toegestaan:  Wonen Voor het gebruik geldt het volgende:  Binnen het gebied zijn in totaal maximaal 460 woningen toegestaan.  Het gebruik wonen is voor een termijn van maximaal 10 jaar toegestaan. Dit is exclusief de bouw- en afbouwtijd. Voor het bouwen geldt:  Hoofdgebouwen worden gebouwd binnen de bouwvlakken zoals opgenomen op figuur in bijlage 1.

 De balkons en/of galerijen zijn tevens buiten de rooilijn/het bouwvlak toegestaan.  Voor bouwvelden A, B, C en F geldt een maximum aantal bouwlagen van 5.  Voor bouwveld F geldt een maximum aantal bouwlagen van 4.  Dit aantal bouwlagen is exclusief de bouwhoogte die benodigd is voor bouwdelen zoals liftschachten, (wko) installaties en overige technische voorzieningen.  De woningbouwblokken hebben elk een geluidluwe zijde, bijvoorbeeld met een geluidluw hof en geluidluwe gevels. Ook heeft ieder woongebouw één of meerdere gemeenschappelijke ontmoetingsruimte(s) waar gekookt en/ of verbleven kan worden. Deze ontmoetingsruimtes mogen ook een buurtfunctie hebben.  Tussen hoofdgebouwen dient een afstand van ten minste 15 meter te worden aangehouden. Wegenstructuur  Op de figuur is de gebruiksactiviteit 'wegenstructuur' vastgelegd. Binnen deze structuur wordt de hoofdontsluiting gerealiseerd. Openbare ruimte  Op de figuur is de openbare ruimte opgenomen. Hierbinnen zijn fiets- en voetpaden, groenvoorzieningen, water, nutsvoorzieningen, fietsparkeervoorzieningen en andere bij de openbare ruimte behorende voorzieningen toegestaan. Openbare ruimte functies zijn ook binnen de aangeduide wegenstructuur toegestaan.

Algemeen  Toename van verharding (eis HDSR; waterschap) wordt gecompenseerd door minimaal 70 mm neerslag van de totale verharding te compenseren via infiltrerende of waterbergende voorzieningen in samenhang met waterberging door extra oppervlaktewater te realiseren;  De kavels D en E worden gedurende de bouwwerkzaamheden als opslagterrein gebruikt.

Omgevingsvergunning

BOPA Tussen de rails 13-06-2025

BOPA Tussen de rails

Utrecht

identificatie

planstatus

projectnummer:

datum:

status:

20240745

25-02-2025 13-06-2025

concept definitief

opdrachtleider:

2 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Inhoudsopgave Hoofdstuk 1

Inleiding

9

1.1

Aanleiding

1.2

Wat wordt aangevraagd?

10

1.3

Ligging projectgebied

11

1.4

Vergunningprocedure

12

1.5

Leeswijzer

12

Hoofdstuk 2

9

Beschrijving van het project en zijn omgeving

13

2.1

Huidige situatie

13

2.2

SPvE en uitwerking plannen

17

2.3

Activiteiten en met omgevingsplan strijdige activiteiten

29

2.4

Milieueffectrapportage

30

Hoofdstuk 3 3.1

Participatie

31

Vooroverleg, participatie en aanvraag

Hoofdstuk 4

31

Beleidskader en toetsing daaraan

33

4.1

Rijksbeleid

33

4.2

Provinciaal beleid

34

4.3

Regionaal beleid

34

4.4

Gemeentelijk beleid

35

Hoofdstuk 5

Beoordelingsregels

47

5.1

Inleiding

47

5.2

Ladder voor duurzame verstedelijking

48

5.3

Civieltechnische werken

49

5.4

Kabels en leidingen

49

5.5

Mobiliteit en parkeren

50

5.6

Ecologie: soortenbescherming

53

5.7

Ecologie: gebiedsbescherming

57

5.8

Luchtkwaliteit

58

5.9

Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen

59

5.10

Geluid door activiteiten

60

5.11

Geur

61

5.12

Activiteiten en milieuzonering

62

5.13

Omgevingsveiligheid

63

5.14

Trillingen

68

5.15

Cultureel erfgoed

69

5.16

Bodem

75

5.17

Ontplofbare oorlogsresten

77

5.18

Water

78

5.19

Gezondheid

83

5.20

Energie

84

5.21

Circulariteit

85

5.22

Kwaliteit van de leefomgeving

86

Hoofdstuk 6 6.1

Economische uitvoerbaarheid

89

Financiële uitvoerbaarheid en kostenverhaal

89

Hoofdstuk 7

Evenwichtige toedeling van functies aan locaties

BOPA Tussen de rails

3

91

Bijlagen - Separaat toegevoegd Bijlage 1

Figuur bij BOPA

Bijlage 2

Stedenbouwkundig programma van Eisen

Bijlage 3

Raadsvoorstel Stedenbouwkundig Programma van Eisen Tussen de Rails

Bijlage 4

Raadsbesluit Stedenbouwkundig Programma van Eisen

Bijlage 5

Impressie inrichting openbare ruimte

Bijlage 6

Bouwwegen en kabels & leidingen stroken

Bijlage 7

Structuurplannen blokken B & C

Bijlage 8

Structuurplannen blokken A &

Bijlage 9

3D visualisaties

Bijlage 10

M.e.r.-beoordeling

Bijlage 11

Bomen Effect Analyse

Bijlage 12

Bomenkaart

Bijlage 13

Tabel overzicht te vellen en nieuw te planten bomen

Bijlage 14

Waterhuishoudkundig plan

Bijlage 15

Rioleringstekening

Bijlage 16

Rapportage stikstofberekeningen

Bijlage 17

Verslag Lunetten Kennismaking oktober 2023

Bijlage 18

Verslag Lunetten Bewonersavond januari 2024

Bijlage 19

Verslag Lunetten Bewonersavond maart 2024

Bijlage 20

Verslag informatieavond november 2024

Bijlage 21

Heritage Impact Assesment

Bijlage 22

Verkeer- en parkeerberekening Gemeente Utrecht

Bijlage 23

Parkeerdrukmeting

Bijlage 24

Trillingsonderzoek

Bijlage 25

Verkennend en aanvullend bodemonderzoek

Bijlage 26

Saneringsplan Paardenweide

Bijlage 27

Beschikking saneringsplan Paardenweide

Bijlage 28

Akoestisch onderzoek

Bijlage 29

Akoestisch onderzoek dierenasiel

4 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Bijlage 30

Ecologisch onderzoek

Bijlage 31

Nader ecologisch onderzoek

Bijlage 32

Nader onderzoek grote modderkruiper Tussen de Rails

Bijlage 33

Quickscan ecologie Paardenweide

Bijlage 34

Nader ecologisch onderzoek Paardenweide

Bijlage 35

Activiteitenplan

Bijlage 36

Onderzoek externe veiligheid

Bijlage 37

Archeologisch onderzoek

Bijlage 38

Bezonningsstudie

Bijlage 39

Advies ontplofbare oorlogsresten Paardenweide

BOPA Tussen de rails

5

6 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Motivering

BOPA Tussen de rails

7

8 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Op 15 juli 2021 is de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 vastgesteld. Daarin staat Lunetten-Koningsweg aangemerkt als één van de stedelijke knooppunten in de stad (en) als onderdeel van de polycentrische stad: één van de nieuwe kernen in de stad met een mix van functies met een hoogstedelijk karakter. Echter duurt het naar verwachting zeker nog circa 15 jaar voordat de definitieve ontwikkeling van de Stedelijke Knoop wordt gerealiseerd. Dat hangt onder andere samen met keuzes die de gemeente en partners (zoals provincie, ProRail en het Rijk) op het vlak van onder andere openbaar vervoer en bereikbaarheid. In de tussentijd is het voornemen het gebied Tussen de Rails te benutten voor een tijdelijke ontwikkeling met wonen, werken en een culturele broedplaats. In Utrecht is er een grote behoefte aan extra (jongeren)woningen en in het 'convenant studentenhuisvesting' is de ambitie opgenomen om de wachttijd te laten afnemen. Al eerder heeft de raad bij de vaststelling van het Ontwikkelperspectief Maarschalkerweerd een motie over tijdelijke (jongeren)huisvesting Tussen de Rails aangenomen. Daarin is aangedragen de mogelijkheden te onderzoeken voor tijdelijke (jongeren)huisvesting in het gebied 'Tussen de Rails' (onderdeel van SKLK) samen met SSH en andere partijen.

De inzet is om beschikbare terreinen binnen de gemeentegrenzen zo veel mogelijk in te zetten voor de realisatie van tijdelijke woningen boven op de geplande permanente woningbouwplannen. Deze inzet wordt gedaan op onder andere de schaarse locaties die nog niet geschikt zijn voor permanente plannen. Het gebied Tussen de Rails is gemeentelijk eigendom en valt binnen het gebied van de beoogde toekomstige stedelijke knoop. Om in te spelen op de urgente woningvraag van een brede groep spoedzoekers (regulier woningzoekenden, kwetsbare doelgroepen en statushouders) worden sinds begin 2020 de mogelijkheden verkend van flexwonen (verplaatsbare en stapelbare woningen). In 2022 is de locatie Tussen de Rails toegevoegd aan de lijst van mogelijke locaties die geschikt lijken voor tijdelijk wonen. De ontwikkeling bestaat uit een gemengd programma van maximaal 460 woningen van 25 tot 50 m2 en een aanvullend werk- en cultureel programma. Het gebruik van de woningen wordt voor maximaal 10 jaar toegestaan en het aanvullend programma voor maximaal 15 jaar. Daarnaast worden nabijgelegen gronden ingezet voor natuurcompensatie. De gebruikswijziging naar wonen (BOPA) wordt aangevraagd voor een termijn van 13 jaar. Die termijn begint op de dag na vergunningverlening. Binnen deze termijn is het mogelijk dat gedurende 10 jaar lang gebouwen kunnen staan en gebruikt kunnen worden voor woondoeleinden.

De termijn van 10 jaar begint op de dag van gereedmelding van het betreffende gebouw (gereedmelding als bedoeld in artikel 2.21 Bbl). De einddatum van het gebouw is de termijn die als eerste wordt bereikt: 10 jaar na gereedmelding of 13 jaar na vergunningverlening. Met deze bopa worden de maximaal 460 tijdelijke woningen, het bouwrijp maken en de inrichting van de openbare ruimte van het projectgebied Tussen de Rails mogelijk gemaakt, alsmede het gebruik van gronden (nabijgelegen) ten behoeve van natuurcompensatie . Op basis van het geldende tijdelijke omgevingsplan geldt ter plaatse van het projectgebied Tussen de Rails de bestemming 'Groen' en hebben de gronden ter plaatse van de natuurcompensatie de bestemming 'Agrarisch'. De beoogde ontwikkeling is daarom in strijd met het omgevingsplan. Om het project mogelijk te maken, wordt een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (hierna: BOPA) aangevraagd om zo te kunnen afwijken van het omgevingsplan. Deze aanvraag moet getoetst worden aan het vigerende beleid en de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl), waaronder een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De voorliggende onderbouwing voorziet daarin en is onderdeel van het besluit.

Op basis van de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl) kan een vergunning enkel worden verleend als de ontwikkeling niet in strijd is met een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (Artikel 8.0a, tweede lid Bkl). Ook mag een ontwikkeling niet in strijd zijn met de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl en het vigerend beleid. De voorliggende onderbouwing voorziet daarin en is onderdeel van het besluit.

BOPA Tussen de rails

9

1.2

Wat wordt aangevraagd?

Wat vragen we aan? a. b. c. d. e.

Bouwrijp maken gehele projectgebied Tussen de Rails. Aanleggen kabels, leidingen en riool voor een onbepaalde termijn. Het is nog niet zeker wat de definitieve situatie wordt, dus mogelijk kan de ondergrondse infrastructuur in de toekomst worden hergebruikt. Dit geldt voor het gehele projectgebied Tussen de Rails. Afwijken gebruik gronden (locatie aangeven op kaart) voor wonen en het bouwen ten behoeve van wonen. Het gebruik van de openbare ruimte Afwijken gebruik gronden agrarisch voor natuur voor een onbepaalde termijn voor de gronden Paardenweide

In aanvulling op de punten onder c en d gelden de kaders zoals aangegeven in paragraaf 2.2.7.

Figuur 1.2.1: Ligging projectgebied met onderscheid in 'Tussen de rails' en de 'Paardenweide'

10 BOPA Tussen de rails

Utrecht

1.3

Ligging projectgebied

Het projectgebied bevindt zich in de sporendriehoek Lunetten-Koningsweg, is onderdeel van de wijk Oost en ligt tegen de wijk Zuid aan. De locatie ligt ten westen van de A27 en het fietspad Maarschalkerweerdpad, dat Lunetten verbindt met Maarschalkerweerd en Utrecht Science Park. Het wordt aan de andere twee zijdes begrensd door de spoorlijnen naar Arnhem en 's-Hertogenbosch. Kadastraal betreft dit een deel van perceel UTT00-O-1483. Daarnaast is het perceel ten behoeve van de natuurcompensatie onderdeel van deze bopa. Dit gebied is weergegeven in figuur 1.3.2. Kadastraal betreft dit perceel UTT00-O-1584.

Figuur 1.3.1: Ligging projectgebied (bron: Arcgis luchtfoto 2024)

Figuur 1.3.2: Ligging deel projectgebied ten behoeve van natuurcompensatie BOPA Tussen de rails

11

1.4

Vergunningprocedure

Een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is een activiteit, inhoudende: a. b.

een activiteit waarvoor het in het omgevingsplan is bepaald dat het is verboden deze zonder omgevingsvergunning te verrichten en die in strijd is met het omgevingsplan; een andere activiteit die in strijd is met het omgevingsplan.

Voor de buitenplanse omgevingsplanactiviteit gelden de beoordelingsregels uit het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna Bkl). Dat betekent dat de vergunning alleen wordt verleend: a. b.

met het oog op een evenwichtige toedeling van functies (artikel 8.0a, tweede lid van het Bkl); als daarbij voldaan wordt aan de beoordelingsregels uit artikel 8.0b tot en met 8.0e van het Bkl. Die beoordelingsregels komen overeen met de regels die gelden voor het opstellen van een omgevingsplan. Dat betekent dat ook de instructieregels uit hoofdstuk 5 van het Bkl gelden.

In beginsel is de reguliere voorbereidingsprocedure van toepassing op een aanvraag omgevingsvergunning. Dit betekent dat op een aanvraag omgevingsvergunning binnen 8 weken moet worden beslist. Adviesrecht raad De gemeente Utrecht heeft een lijst met gevallen waarvoor de gemeenteraad een bindend advies wenst te geven (Besluit delegatie wijziging omgevingsplan en bindend advies bij afwijkvergunningen gemeente Utrecht). Hierin is opgenomen dat bij de bouw van meer dan 100 woningen de gemeenteraad bindend advies kan geven. De beoogde ontwikkeling valt met de realisatie van maximaal 460 woningen hierbinnen. Gelet hierop is dit project een geval waarvoor de gemeenteraad een bindend advies kan geven.

1.5

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de huidige en toekomstige situatie. De huidige situatie wordt beschreven aan de hand van het bestaande gebruik en aanwezige bebouwing in het projectgebied. De aanwezige bebouwing in het projectgebied en de functie van deze gebouwen en de onbebouwde gronden worden beschreven. Het projectgebied is de locatie waarop de ontwikkeling wordt gerealiseerd. De toekomstige situatie beschrijft de ontwikkeling op de locatie, de omgeving van de locatie, de invloed van ontwikkeling op de omgeving en de invloed van de omgeving op de ontwikkeling. Dit is relevant voor het toetsen van de activiteiten aan de beoordelingsregels. Daarbij komen aan de orde: de activiteiten die nodig zijn om de ontwikkeling mogelijk te maken, welke van deze activiteiten vergund worden met de bopa en welke van de niet via de bopa te vergunnen activiteiten relevant zijn. Hoofdstuk 3 beschrijft hoe participatie heeft plaatsgevonden en hoe deze heeft bijgedragen aan het ontwerp van het project op de locatie. Vervolgens wordt in hoofdstuk 4 het project getoetst aan relevant beleidskader. In hoofdstuk 5 wordt het project getoetst aan de relevante beoordelingsregels. Hoofdstuk 6 bevat de financiële aspecten van het project. Tot slot wordt in hoofdstuk 7 ingegaan op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ook wel afgekort als etfal).

12 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Hoofdstuk 2 Beschrijving van het project en zijn omgeving 2.1

Huidige situatie

2.1.1

Feitelijk situatie

2.1.1.1 Projectgebied Tussen de Rails Het projectgebied betreft een grotendeels groen terrein ingeklemd tussen de spoorlijnen Utrecht – Den Bosch en Utrecht Arnhem. Het maakt deel uit van de stedelijke groenstructuur, een uitgemaaid wandelpad zorgt voor recreatie toegankelijkheid en beleefbaarheid. Er is één woonboerderij aanwezig in het midden van het projectgebied. Het projectgebied is bereikbaar via de fietsroute vanaf Lunetten richting Maarschalkerweerd en via het viaduct Tussen de Rails over de A27. Door het projectgebied loopt een waterloop, de Oud Wulverbroekerwetering. Deze waterloop wordt begeleid door jonge knotwilgen. De locatie is gelegen op circa 600 meter afstand van het Winkelcentrum Lunetten. Het winkelcentrum biedt voorzieningen voor de wijk, zoals een supermarkt, drogisterij, boekwinkel, diverse restaurants en een tandartspraktijk. Het projectgebied ligt direct naast station Lunetten. Aan de oostzijde van het oostelijk gelegen fietspad is een depot voor grond en puin aanwezig. Ten noorden van het beoogde projectgebied ligt bos- en recreatiegebied Amelisweerd.

Figuur 2.1.1: Projectgebied gezien vanaf de zuidzijde

BOPA Tussen de rails

13

2.1.1.2 Gronden compensatiegebied Het projectgebied bestaat verder uit het perceel ten noorden van het spoor. Dit perceel, de paardenweide, zal worden ingericht als natuur ten behoeve van de compensatie die nodig is voor beschermde diersoorten in het kader van de Omgevingswet en in het kader van het gemeentelijk groenbeleid. Dit wordt toegelicht in paragraaf 5.6. Het perceel betreft kadastraal perceel UTT00-O-1584 (Utrecht).

Figuur 2.1.2: Gronden compensatiegebied 2.1.2

Relevante regels omgevingsplan

Ter plaatse van het projectgebied geldt, vanwege de invoering van de Omgevingswet op 1 januari 2024, het zogenoemde omgevingsplan van rechtswege (tijdelijke deel van het omgevingsplan). Dit zijn een aantal voormalige besluiten, plannen en regelgeving die door de gemeenten in een gebiedsdekkend omgevingsplan moeten worden verwerkt en vastgesteld. Het omgevingsplan van rechtswege bestaat uit:

Vastgestelde bestemmingsplannen en beheersverordeningen:   

'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht' (vastgesteld 02 februari 2023) 'Chw Algemene regels over bouwen en gebruik' (vastgesteld 30 november 2017) 'Rijnsweerd, maarschalkerweerd' (vastgesteld 26 september 2013)

14 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Lokale verordeningen: 

Tot het tijdelijke deel van het omgevingsplan behoren een gemeentelijke geurverordening, verordening afvoer regen- en grondwater of erfgoedverordening (archeologische monumentenzorg) en bodemkwaliteitskaarten, mits de gemeente een dergelijke verordening heeft vastgesteld. In dit geval is van toepassing: - Verordening erfgoed gemeente Utrecht (2023) - Nota bodembeheer 2017 - 2027 Bruidsschat:

   

voorrangsbepalingen en overgangsrecht; regels over activiteiten met betrekking tot bouwwerken, open erven en terreinen; regels over milieubelastende activiteiten; regels over vergunningsplichten en beoordelingsregels voor activiteiten in het tijdelijk deel en voor gemeentelijke omgevingsvergunningen.

Hierna wordt kort ingegaan op deze onderdelen uit het omgevingsplan die van belang zijn voor het voorliggende project. In paragraaf 2.3 wordt getoetst aan dit toetsingskader en ingegaan op de strijdigheden die ontstaan met het omgevingsplan. Bestemmingsplan Voor deze locatie gelden binnen het Omgevingsplan de regels van het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht' (vastgesteld 2 februari 2023). Hierin zijn de regels van toepassing verklaard zoals in het bestemmingsplan 'Rijnsweerd, maarschalkerweerd' (vastgesteld 26 september 2013). Figuur 2.1.3 geeft een uitsnede van dit bestemmingsplan weer.

Figuur 2.1.3: Uitsnede bestemmingsplan 'Rijnsweerd, maarschalkerweerd' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) met gronden van Tussen de Rails in rood aangegeven

Het projectgebied heeft de bestemming 'Groen'. De aanwezige watergangen in het gebied hebben de bestemming 'Water'. De woonboerderij in het gebied heeft de aanduiding 'bedrijfswoning'. BOPA Tussen de rails

15

In het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht' zijn regels ten aanzien van archeologie opgenomen. Binnen het pfrojectgebied gelden drie regimes. Dit betreft:   

overige zone - archeologie 3 (onderzoek bij een oppervlakte van meer dan 30 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld); overige zone - archeologie 4 (onderzoek bij een oppervlakte van meer dan 100 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld); overige zone - archeologie 5 (onderzoek bij een oppervlakte van meer dan 500 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld).

Gronden gebied natuurcompensatie Ter plaatse van dit deel van het projectgebied geldt de bestemming 'Agrarisch'. Deze gronden zijn bestemd voor de uitoefening van een agrarisch bedrijf, met uitzondering van intensieve veehouderij. Daarnaast zijn de gronden bestemd voor water, waterbeheer en waterberging, wandelpaden en bij de bestemming behorende tuinen en erven.

Figuur 2.1.4: Uitsnede bestemmingsplan 'Rijnsweerd, maarschalkerweerd' (bron: ruimtelijkeplannen.nl) met de gronden van het compensatiegebied in rood aangegeven

In het bestemmingsplan 'Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht' zijn regels ten aanzien van archeologie opgenomen. Binnen het projectgebied gelden twee regimes. Dit betreft:  

overige zone - archeologie 4 (onderzoek bij een oppervlakte van meer dan 100 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld); overige zone - archeologie 5 (onderzoek bij een oppervlakte van meer dan 500 m2 en dieper dan 30 cm onder maaiveld).

Lokale verordeningen De Verordening erfgoed gemeente Utrecht bevat regels omtrent erfgoed. In paragraaf 5.15 is hierop nader ingegaan. Er is geen sprake van een strijdigheid met de Verordening erfgoed. Bodemkwaliteitskaart en bodemfunctieklassenkaart De bodemkwaliteitskaart is een door de gemeente vastgestelde kaart met daarop de bodemkwaliteit per gebied. De gemeente Utrecht heeft een bodemfunctieklassenkaart, deze is opgenomen als bijlage 6 in de Nota Bodembeheer. Op deze kaarten is de locatie aangewezen voor de klasse 'overig (landbouw/natuur)'. 16 BOPA Tussen de rails

Utrecht

Bruidsschat In de bruidsschat zijn verschillende regels opgenomen die relevant kunnen zijn voor een nieuwe ontwikkeling. Deze regels waren onder het stelsel van de Wet ruimtelijke ordening Rijksregels en zijn onder de Omgevingswet decentraal gemaakt en belegd bij de gemeenten. Het Rijk zorgt er met het Invoeringsbesluit Omgevingswet voor dat de regels voor gemeenten automatisch in het tijdelijk deel van het omgevingsplan komen. De bruidsschat bevat regels over voorrangsbepalingen en overgangsrecht, regels over activiteiten met betrekking bouwwerken, open erven en terreinen, regels over milieubelastende activiteiten, regels over aanleggen of wijzigen van wegen of spoorwegen zonder geluidproductieplafond en regels over vergunningsplichten en beoordelingsregels voor activiteiten in het tijdelijk deel en voor overige gemeentelijke omgevingsvergunningen. De gemeente heeft tot 1 januari 2032 om bruidsschatsregels te laten doen vervallen of (aangepast) over te nemen in het definitieve deel van het omgevingsplan. In de eerste wijziging van het omgevingsplan zijn de regels over het vergunningvrij bouwen uit de bruidsschat nagenoeg zonder inhoudelijke wijzigingen overgenomen. Het artikel over overbewoning is eveneens overgenomen in het definitieve deel van het omgevingsplan. Voor de milieudeel zijn de regels over water en riolering en regels over geluid overgenomen.

De regels van het milieudeel zijn in het omgevingsplan nader uitgewerkt en aangevuld. Tot slot zijn enkele regels geschrapt, namelijk de bruidsschatregels die al overeenkwamen met regels die stonden in het Chw bestemmingsplan Algemene regels Utrecht, regels over grondwerk en archeologische waarden en regels over de uitwerkingsplicht / wijzigingsbevoegdheid. In hoofdstuk 5 wordt de ontwikkeling, naast aan het omgevingsplan en aan de instructieregels van het Rijk en de provincie Utrecht, getoetst aan de relevante aspecten uit de bruidsschat.

2.2

SPvE en uitwerking plannen

2.2.1

Stedenbouwkundige uitgangspunten SPvE

In het SPvE zijn enkele belangrijke principes opgesteld die van belang zijn voor de uitwerking van de plannen. Daarbij is uitgegaan van dat de stedenbouwkundige opzet wordt bepaald door de samenhang tussen de openbare ruimte, bereikbaarheid van het gebied en bebouwing, rekening houdend met de bestaande kwaliteiten. De beschrijving van de stedenbouwkundige opzet is in het SPvE opgebouwd uit een aantal principes te weten: 1.

2.

3. 4.

5.

Bestaande kwaliteiten van de stedelijke groenstructuur worden ingepast en versterkt. De Oud Wulverbroekerwetering wordt een belangrijke landschappelijke drager van het gebied. De consequentie hiervan is dat de bebouwing langs de Oud Wulverbroekerwetering veel afstand houdt tot de wetering, zodat er ruimte ontstaat voor het verbreden van de wetering, een wandelroute en natuurvriendelijke oevers. Verbreding van de wetering draagt bij aan waterberging en biodiversiteit in het gebied. Door ook het oorspronkelijke kronkelende karakter te behouden wordt hiermee de cultuurhistorisch waarde van deze waterloop gekoesterd en benut (zie tevens paragraaf 5.15). Daarnaast wordt rondom het gebied een brede groene zone gerealiseerd, zodat dieren zich vrij door het gebied kunnen verplaatsen. De boerderij met de bijbehorende grondpositie wordt ingepast in de nieuwe verkaveling. Dit resulteert in een rationele verkavelingsstructuur die haaks op de wetering staat waarin programma's voor tijdelijk wonen, werken en cultuur een plek kunnen vinden, met voldoende ruimte hiertussen voor de ontsluiting van het gebied. De bestaande bomen in het gebied aan oostelijke zijde van de boerderij worden behouden. Dit kan een centrale openbare groen plek in het gebied vormen die identiteit en kwaliteit geeft aan de tijdelijke invulling.

Rondom de centrale openbare groene ruimte in het gebied krijgen de werk en culturele programma's een plek. Dit biedt de mogelijkheid om een levendige (culturele) programmering van de groene openbare ruimte in de stedenbouwkundige opzet mee te nemen. De groene centrale ruimte kan dan gaan functioneren als "een huiskamer" van de gebiedsontwikkeling. De relatief informele volumes van de boerderij en de modulaire opzet van cultuur- en werkhuisvesting worden omringd door scherp gesneden woningbouwblokken. Hiermee krijgt de stedenbouwkundige opzet een heldere hiërarchie van een groene centrale ruimte begrensd door boerderij, werk- en cultuurvoorzieningen omringd door heldere woningbouwblokken. De precieze vormgeving- en opzet van deze blokken dient nader te worden uitgewerkt in samenwerking met de ontwikkelende partijen.

BOPA Tussen de rails

17

6.

7.

8.

De ontsluiting van het gebied voor fietsers en nood- en hulpdiensten vraagt om één brugstructuur over de wetering in aanvulling op de bestaande brugverbinding aan de noordzijde bij de onderdoorgang. Nood- en hulpdiensten kunnen de bouwblokken goed bereiken, waar nodig aan alle zijden. De volume en de maatvoering van de bouwblokken is specifiek geënt op tijdelijke bouwvormen. In de voorbeeldverkaveling is uitgegaan van bouwblokken met galerij ontsluiting aan de binnenzijde. Vanuit de bouwmethodiek tijdelijk bouwen is de stapeling beperkt tot circa 4 á 5 bouwlagen. Hiermee is het aantal te realiseren woningen per bouwveld beperkt en is verder verdichting van het plan zonder de bouwmethodiek te wijzigen lastig. De groene punt aan de noordzijde blijft behouden voor natuur, dit gebied is als zodanig reeds ingericht. De toegang tot dit terrein wordt fysiek onmogelijk gemaakt zodat het als rustgebied voor dieren kan blijven functioneren. Tussen deze punt (eigendomsgrens ProRail) en de nieuwe ontwikkeling wordt een groene bufferzone van tenminste 10 meter breed als bufferzone ingericht. Daarnaast zal extensieve recreatie mogelijk worden rondom het plan, alleen toegankelijk voor voetgangers. In de groene punt zal met instemming van ProRail éénmalig achterstallig onderhoud worden uitgevoerd ten aanzien van verruiging en herstel paddenpoelen.

Onderstaand figuur geeft de kaart van de stedenbouwkundige uitgangspunten / principes uit het SPvE weer.

Figuur 2.2.1: Kaart stedenbouwkundige uitgangspunten SPvE

18 BOPA Tussen de rails

Utrecht

2.2.2

Toetsing aan stedenbouwkundige aspecten aan SPvE

In de Stedenbouwkundige Uitgangspuntenkaart in het SPvE staan een aantal van de belangrijkste stedenbouwkundige ideeën van het project. Deze zijn verwerkt in de uitwerking van de openbaar ruimte en de Structuurplannen (SO/VO ontwerp Gebouwen) van de corporaties. In het Stedelijk Programma van Eisen (SPvE) wordt uitgegaan van circa 450 woningen, bestaande uit zelfstandige studio's, twee- en driekamerappartementen. In de verdere uitwerking van het plan is, mede gezien het tijdelijke karakter van de ontwikkeling en de daarmee samenhangende verhuisbewegingen, bewust gekozen om primair te richten op één- en tweepersoonshuishoudens. Daarom bestaat het woningaanbod nu uit studio's en tweekamerappartementen, met in totaal maximaal 460 wooneenheden. De rooilijnen zijn tevens aangepast in verband met de externe veiligheidszone die voortvloeit uit de nieuwe Omgevingswet. Om te voldoen aan de gestelde afstandseisen zijn de rooilijnen van alle bouwblokken naar het oosten verschoven, zodat de benodigde afstand van 30 meter tot de risicobron gewaarborgd blijft (zie nadere toelichting onder het thema 'Externe veiligheid'). Ondanks deze verschuiving blijft de openbare ruimte tussen de bouwblokken overal minimaal 15 meter breed, conform de uitgangspunten van het SPvE. Alleen tussen gebouw A en B, op het smalste gedeelte, is de tussenruimte iets beperkter.

Deze keuze is bewust gemaakt om voldoende ruimte te behouden voor de aanleg van de natuurlijke oevers langs de Oude Wulverbroekerwetering. Er is ook een verandering bij blokken E en F. Bij deze twee blokken is ervoor gekozen om de woon- en werkfuncties van elkaar te scheiden, wat heeft geleid tot een verandering in de verhouding tussen deze twee blokken. Dit komt de uitvoeringsmogelijkheden van zowel bouwblok E en F ten goede waarmee het beter wordt geborgd dat beide functies ook daadwerkelijk gerealiseerd worden in kader van een goede leefomgeving. De inzet is namelijk om meer dan wonen uiteindelijk te realiseren op deze locaties. De positie van de gemeenschappelijke ruimtes en voorzieningen in de uitwerking van de structuurplannen sluit grotendeels aan bij de kaart 'stedenbouwkundige uitgangspunten'. Blok A en F (beide van Portaal) hebben elk een eigen gemeenschappelijke ruimte omdat deze enigszins van elkaar qua afstand zijn gelegen. Blokken B en C hebben een gezamenlijke ruimte. Beide woongebouwen zijn van Woonin en naast elkaar gelegen. Bij blokken B en C zijn sommige fietsenstallingen buiten het zoekgebied, aan de spoorzijde geplaatst. Aan deze is de hoogste geluidbelasting op de gevel en daarmee een logische keuze. Door de fietsenstallingen daar te positioneren kan er op een andere plek een betere woning worden gerealiseerd.

In blok B en C zijn er per gebouw noord en zuid kant fietsenstallingen gemaakt om het fietsverkeer wat te spreiden en niet alles te concentreren op één plek. Hierdoor kunnen ook hier woningen aan de rustigere, geluidluwe kanten worden gesitueerd. De positie van de ingangen komt overeen met de indicatieve ingangen op de kaart. Dit betekent dat de structuurplannen ruim voldoen aan de stedenbouwkundige randvoorwaarden uit het SPvE en daarnaast enkele verbeteringen voorstellen, door de woningen zoveel mogelijk te positioneren in de meest geluidsluwe zones binnen de bouwblokken.

Architectonische en Woonkwaliteit Volgens het Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) moeten de opzet en uitstraling van de woningbouwblokken een (semi)permanente kwaliteit hebben. In het structuurplannen is dit principe uitgewerkt: zowel de afzonderlijke modules als het gebouw als geheel zijn ontworpen om te voldoen aan de eisen voor permanente bouw, met een bijbehorende hoogwaardige woonkwaliteit. Alle woningen voldoen op nagenoeg alle punten aan het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) en het Bouwbesluit 2012. Waar dat door externe factoren, zoals geluid, niet volledig mogelijk is, voldoen de woningen minimaal aan de eisen voor tijdelijke bouw. Dit wordt in de vervolgfase nader onderzocht en uitgewerkt (zie ook hoofdstuk 5.9 Geluid door wegen, spoorwegen en industrieterreinen). Conform de eisen uit het SPvE is in de structuurplannen opgenomen dat iedere woning wordt voorzien van een WTW-ventilatiesysteem, dat minimaal voldoet aan de voorschriften uit het Bbl met betrekking tot luchtverversing en ventilatiegeluid. Het geluidsniveau binnen de woningen blijft binnen aanvaardbare grenzen, met een streefwaarde van 33 dB en een maximumwaarde van 38 dB (zie ook het Akoestisch onderzoek).