Agendabundel
Tekst van het document
Pagina 3 van 12
1. Inleiding U heeft een brief van de gemeente gehad. De brief informeert u over het genomen aanwijzingsbesluit, waarmee de gemeente de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: Wvg) vestigt op een of meerdere percelen grond, die in uw eigendom zijn. Dat besluit van de gemeente tot aanwijzing van uw perceel heeft gevolgen voor u als eigenaar van die gronden. In deze flyer zal in het kort worden uitgelegd wat het voorkeursrecht inhoudt en wat de gevolgen voor u zijn.
Gemeente Utrecht – De Wet voorkeursrecht gemeenten
Pagina 4 van 12
2. De Wet voorkeursrecht gemeenten 2.1
Wat is een aanwijzingsbesluit?
Het aanwijzingsbesluit is een besluit van de gemeente waarbij wordt aangegeven op welke gronden het voorkeursrecht gevestigd is. Vanaf het moment waarop het voorkeursrecht voor een perceel geldt, houdt dat voor de eigenaar van het perceel een zogenaamd ‘vervreemdingsverbod’ in. Dat wil zeggen dat als de eigenaar de grond wil verkopen, die eigenaar verplicht is om de grond (en eventuele opstallen) eerst aan te bieden aan de gemeente. Het aanwijzingsbesluit verplicht dus niet tot verkoop.
2.2
Waarom neemt de gemeente een aanwijzingsbesluit?
De gemeente heeft de zorg voor voldoende huisvesting voor haar inwoners, een goede en veilige verkeersafwikkeling, de zorg voor industrieterreinen en winkelgebieden in de centra van haar kernen. In zijn algemeenheid gezegd: De gemeente is verantwoordelijk voor een goede ruimtelijke ordening en het zorg dragen voor de kwaliteit van de gehele woon-, werk- en leefomgeving. Als de gemeente een nieuwe locatie aanwijst als bouwlocatie dan gebeurt het vaak dat een dergelijke locatie onderwerp van speculatie wordt. Op zich is dit begrijpelijk in een vrije markteconomie. Als echter alle gronden in handen komen van ontwikkelaars en aannemers, dan overheerst bij de hele verdere ontwikkeling van de bouw veelal de winst van projecten. Heel vaak staat het doel van een ontwikkelaar op gespannen voet met de taken van de gemeente, die vooral verantwoordelijk is voor de kwaliteit van de gehele woon- en werkomgeving. Denk hierbij aan grondgebruik dat “niets oplevert”, zoals wegen, speelplekken, parkjes en de bescherming van het milieu (ook wel “duurzaam bouwen” genoemd). Voor het maken van een goede woon-, werk- en leefomgeving moet er dus een evenwicht zijn tussen overheidsinvloed en ondernemerschap. De aanwijzing is bedoeld om de overheid te steunen bij het kunnen maken van dat evenwicht.
De aanwijzing heeft als doel om er zorg voor te dragen de gemeente meer zeggenschap krijgt bij de invulling van de plannen en dat speculatie wordt tegengegaan. Deze speculatie zorgt er namelijk ook voor dat de ontwikkeling duur wordt. Soms zelfs zo duur dat een ontwikkeling niet kan doorgaan omdat er zodanig veel geld is betaald dat een ontwikkeling niet kan doorgaan zonder dat de maatschappij er voor moet opdraaien. Dat kan dus ook betekenen dat er niet genoeg woningen gebouwd kunnen worden.
2.3
Welk bestuursorgaan is bevoegd om een aanwijzingsbesluit te nemen?
De Wvg geeft aan twee organen binnen de gemeente de bevoegdheid om een besluit te nemen. Dat zijn: - Het college van burgemeester en wethouders; - De gemeenteraad. Het college van burgemeester en wethouders Het college van burgemeester en wethouders mag alleen een zogeheten voorlopig aanwijzingsbesluit nemen. Dit houdt in dat zij een voorlopig voorkeursrecht kunnen vestigen. Het voorlopige karakter van de aanwijzing is dat deze vooruitloopt op een aanwijzing door de gemeenteraad. Een voorlopig voorkeursrecht wordt gevestigd voor een termijn van maximaal drie maanden. Dit wordt gerekend vanaf de datum waarop het voorlopige aanwijzingsbesluit wordt genomen. Als de gemeenteraad binnen die drie maanden een voorkeursrecht vestigt, vervalt het voorlopige voorkeursrecht en treedt het voorkeursrecht dat door de raad is gevestigd in werking. Er verandert dan niets voor de eigenaar. Hij is nog steeds verplicht bij verkoop de gronden eerst aan te bieden aan de gemeente. Neemt de raad het voorlopige besluit van het college
Gemeente Utrecht – De Wet voorkeursrecht gemeenten
Pagina 5 van 12
niet over dan vervalt na drie maanden de verplichting voor de eigenaar om bij verkoop de gronden eerst aan de gemeente ter koop aan te bieden. Gemeenteraad De hoofdregel is dat de gemeenteraad het bevoegd orgaan is om een aanwijzingsbesluit te nemen. De gemeenteraad kan in verschillende stadia van een ontwikkeling van een gebied een aanwijzingsbesluit nemen. Hieronder worden deze verschillende stadia toegelicht.
2.4
Welke mogelijkheden hebben het college en de gemeenteraad en hoe lang duurt een aanwijzing?
Er bestaan verschillende termijnen voor het voorkeursrecht. Dit is afhankelijk van het soort aanwijzing dat uw perceel van de gemeente heeft gekregen, en door wie het besluit is genomen. Besluit van het college van burgemeester en wethouders Burgemeester en wethouders kunnen gronden voorlopig aanwijzen op grond van artikel 6 Wvg. Dit kan wanneer er bij het besluit van aan de gronden een niet-agrarische bestemming is toebedacht en het gebruik afwijkt van de toegedachte bestemming. Dit besluit vervalt van rechtswege indien niet binnen 3 maanden na het besluit van burgemeester een opvolgend besluit is genomen door de gemeenteraad. Gemeenteraad De gemeenteraad kan binnen bovenvermelde 3 maanden het besluit van burgemeester en wethouders bekrachtigen door het nemen van een nieuw besluit op grond van artikel 5 Wvg. Het gaat dan om een besluit van de gemeenteraad waarin zij gronden aanwijzen die nog niet zijn opgenomen in een bestemmingsplan of structuurvisie. Hierbij is aan de gronden een niet-agrarische bestemming toegedacht en wijkt het gebruik af van die bestemming. Dit besluit tot aanwijzing vervalt van rechtswege drie jaar na dagtekening, tenzij voor dat tijdstip een structuurvisie of bestemmingsplan is vastgesteld.
Indien de gemeenteraad binnen deze periode van 3 jaar een structuurvisie vaststelt, wordt de aanwijzing van de gronden op grond van artikel 4 Wvg verlengd met een periode van wederom drie jaar. Dit besluit vervalt ook van rechtswege als er binnen drie jaar geen bestemmingsplan door de gemeenteraad wordt vastgesteld. Indien de gemeenteraad binnen de hiervoor genoemde drie jaar een bestemmingsplan vaststelt dan wordt de aanwijzing op grond van artikel 3 Wvg verlengd met een periode van 10 jaar. Na deze datum is geen verlening van de aanwijzing meer mogelijk. De aanwijzing op basis van een structuurvisie is niet noodzakelijk. De gemeenteraad kan ook besluiten om direct tot vaststelling van een bestemmingsplan over te gaan.
2.5
Overzicht verschillende aanwijzingsbesluiten
In de onderstaande figuur zijn alle mogelijke besluiten opgenomen.
Gemeente Utrecht – De Wet voorkeursrecht gemeenten
Pagina 6 van 12
2.6
Wat zijn de rechtsgevolgen van het besluit?
Het besluit heeft als gevolg dat u verplicht bent om bij verkoop het perceel eerst aan te bieden bij de gemeente, tenzij er een uitzonderingsgrond bestaat.
2.7
Welke uitzonderingsgronden zijn er?
Er zijn ook uitzonderingsgronden, waardoor je de grond niet verplicht hoeft aan te bieden aan de gemeente. Deze uitzonderingsgronden zijn: - verkoop aan familie (een overeenkomst tussen bloed- of aanverwanten in de rechte lijn of in de zijlijn tot in de tweede graad of met een pleegkind); - het toedelen van het goed aan één van de reeds bestaande gemeenschappelijke eigenaren (verdeling van een gemeenschap); - vervreemding vanwege een uiterste wilsbeschikking (ook wel testament);
Gemeente Utrecht – De Wet voorkeursrecht gemeenten
Pagina 7 van 12
-
-
2.8
vervreemding aan een gemeente, waterschap, provincie, de Staat of een door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen rechtspersoon; verkoop op grond van de wet, een rechterlijk bevel of executoriale verkoop; vervreemding op grond van een overeenkomst die voorafgaand aan het voorkeursrecht met een pachter is gesloten, mits die aan bepaalde voorwaarden voldoet; vervreemding op grond van een in de openbare registers ingeschreven overeenkomst met een bepaalbare prijs die voorafgaand aan het voorkeursrecht is gesloten, mits de levering binnen 6 maanden na die inschrijving plaatsvindt; de burgemeester en wethouders kunnen besluiten ontheffing te verlenen van de aanbiedingsplicht als daarvoor (aantoonbaar) gewichtige redenen zijn bij u. Burgemeester en wethouders kunnen daarbij wel beperkingen opleggen.
Wat als ik mijn grond aan een derde verkoop, zonder het eerst aan de gemeente aan te bieden?
De overdracht (de levering) aan een ander dan de gemeente zal door de notaris geweigerd worden. Onder elke leveringsakte moet namelijk een verklaring van de notaris worden opgenomen, dat op de betreffende onroerende zaak geen voorkeursrecht rust. Als dit wel het geval is, dan moet worden verklaard dat de verkoop niet in strijd is met de Wvg. Als een dergelijke verklaring uitblijft, kan de grond niet aan een derde verkocht worden. Dit kan wellicht voor die ander aanleiding zijn om vergoeding van mogelijke schade te verzoeken.
2.9
Als ik het niet eens ben met het besluit, wat kan ik daar tegen doen?
Tegen zowel het besluit van het college en de gemeenteraad kunt u bezwaar en beroep aantekenen. Als bezwaar of beroep aanhangig is tegen het voorlopig voorkeursrecht, wordt dat bezwaar of beroep aangemerkt als bezwaar of beroep tegen het aanwijzingsbesluit van de raad. U hoeft niet tweemaal bezwaar of beroep aan te tekenen.
Gemeente Utrecht – De Wet voorkeursrecht gemeenten
Pagina 8 van 12
3. Het verkoopproces Als u voornemens bent uw onroerende zaak geheel of gedeeltelijk te verkopen, moet u de gemeente hiervan schriftelijk opgave doen middels een aangetekende brief, onder vermelding van de kadastrale gegevens en oppervlakte(n). Indien de grond deel uitmaakt van een complex van gronden dat een samenhangend geheel vormt en u dit gehele complex wilt verkopen, dan kunt u dit in uw opgave aan de gemeente vermelden en daarbij eisen dat de gemeente het gehele door u aangeboden pakket koopt. Indien de grond als onderdeel van een bedrijf of onderneming wordt benut, geldt eveneens dat u dit in uw opgave aan de gemeente kunt vermelden en dat u van de gemeente kunt eisen dat zij het bedrijf of onderneming in haar besluit betrekt. Brengt u na de afwijzing alsnog een splitsing aan in het door u aangeboden pakket en wenst u dit gedeeltelijk of in delen over te dragen, dan blijft u verplicht de gemeente in de gelegenheid te stellen de aangewezen grond als eerste te verwerven. U zult dan dus opnieuw aangetekend een schriftelijke opgave aan burgemeester en wethouders moeten doen. Dit betreft alleen percelen waarop het voorkeursrecht gevestigd is, andere percelen kunt u zonder meer verkopen.
3.1
Binnen welk termijn moet de gemeente een beslissing nemen op het door mij gedane aanbod?
Na ontvangst van uw opgave moeten burgemeester en wethouders binnen zes weken de beslissing nemen of zij met u willen onderhandelen tegen nader overeen te komen voorwaarden.
3.2
Wat gebeurt er als de gemeente dit termijn overschrijdt?
Overschrijden burgemeester en wethouders deze termijn dan mag u gedurende drie jaren na verloop van die termijn het door u eerst aan de gemeente aangeboden object aan anderen verkopen.
3.3
Wat gebeurt er als de gemeente niet op mijn aanbod ingaat?
Als de gemeente niet op uw aanbod ingaat, mag u uw onroerend goed aan anderen verkopen.
3.4
Wat gebeurt er als de gemeente ingaat op mijn aanbod?
Als de gemeente op het aanbod wil ingaan en daartoe een zogenaamd beginselbesluit tot aankoop heeft genomen, dan kunt u verder met onderhandelen. In onderstaand schema is opgenomen hoe het proces er in grote lijnen uitziet als u besluit om de gronden aan de gemeente aan te bieden.
Gemeente Utrecht – De Wet voorkeursrecht gemeenten
Pagina 9 van 12
Gemeente Utrecht – De Wet voorkeursrecht gemeenten
Pagina 10 van 12
3.5
Wat gebeurt er als de onderhandelingen volgens u traag verlopen?
Als de onderhandelingen naar uw mening te traag verlopen of als de gemeente naar uw mening te lang op zich laat wachten met het doen van een bod, dan kunt u te allen tijde door middel van een schriftelijk verzoek aan burgemeester en wethouders om de rechter een oordeel te laten geven. Dit kan bijvoorbeeld ook wanneer de gemeente in uw ogen niet genoeg wil betalen. De rechter kan hierbij helpen via een prijsvaststellingsprocedure. De burgemeester en wethouders moeten uw verzoek binnen vier weken aan de rechtbank overbrengen. Van dit verzoek krijgt u een afschrift.
3.6
Wat gebeurt er als de gemeente het verzoek niet indient binnen vier weken?
Dienen burgemeester en wethouders geen of niet tijdig een verzoek bij de rechter in, dan krijgt u gedurende drie jaar de vrijheid om de grond aan anderen te verkopen. Tenzij u er op staat dat de gemeente de grond afneemt. Meer informatie hierover leest u bij de vraag, ‘Kan ik de gemeente dwingen om de grond af te nemen na een positief beginselbesluit?’.
3.7
Hoe verloopt een procedure bij de rechtbank?
Voor de prijsvaststellingsprocedure bij de rechtbank geldt dat de rechtbank altijd één of meer deskundigen dient te benoemen om advies aan de rechtbank uit te brengen over de reële marktprijs. Dit betekent dat de prijs hetzelfde is als bij veronderstelde verkoop in het vrije commerciële verkeer tussen een redelijk handelende koper en verkoper tot stand zou komen. De deskundigen onderzoeken de ligging en gesteldheid van de onroerende zaak. De rechter neemt dan op basis van deze informatie een beslissing over de prijs. De rechtbank moet in beginsel binnen 6 maanden na het verzoek bij beschikking uitspraak doen. De kosten van de procedure voor de rechtbank zijn in beginsel voor de gemeente, de rechter kan echter besluiten om de kosten te compenseren.
3.8
Wat gebeurt er na de uitspraak van de rechter?
De gemeente is gedurende drie maanden na het onherroepelijk worden van de eindbeschikking van de rechter gehouden om aan overdracht van de onroerende zaak mee te werken. U bent na de rechterlijke uitspraak niet verplicht om uw grond over te dragen. Doet u echter binnen drie maanden geen beroep op de medewerkingsplicht van de gemeente dan blijft het voorkeursrecht gelden en vervalt de medewerkingsplicht van de gemeente.
3.9
Kan de gemeente tussentijds van de koop afzien?
Na oplevering van het deskundigenadvies en vóór de eindbeschikking van de rechter kan de gemeente er voor kiezen van de koop af te zien. De gemeente kan de verzoekschriftprocedure beëindigen door haar verzoek in te trekken. Beëindigt de gemeente de verzoekschriftprocedure dan heeft u gedurende drie jaar de vrijheid om uw onroerend goed aan anderen te verkopen. De rechtbank beslist na intrekking van het verzoek door burgemeester en wethouders nog wel over de kosten van de procedure voor de rechtbank.
3.10 Kan ik de gemeente dwingen om mijn onroerende zaak af te nemen na een positief beginselbesluit? Indien u de onroerende zaak heeft aangeboden aan de gemeente, maar de gemeente, ondanks een aanvankelijk positief beginselbesluit, later in de procedure toch afhaakt of het verzoek om een prijsvaststellingsprocedure niet tijdig indient, kunt u in die situatie een verzoek indienen bij de rechtbank om te bepalen dat de gemeente de
Gemeente Utrecht – De Wet voorkeursrecht gemeenten
Pagina 11 van 12
onroerende zaak afneemt wegens ‘bijzondere persoonlijke omstandigheden’ van u. Dit verzoek kunt u alleen indienen binnen 2 maanden na de momenten als hierboven beschreven. Ingeval de rechtbank met uw verzoek instemt, is de gemeente verplicht binnen drie maanden na de beschikking van de rechtbank mee te werken aan de overdracht, tegen betaling van de bij die beschikking bepaalde prijs. U dient, indien u althans nog steeds aan de gemeente wenst te verkopen, schriftelijk de wens hiertoe te kennen te geven. Hebt u zelf de beschikking van de rechtbank uitgelokt na termijnoverschrijding door de gemeente of na het bericht van de gemeente dat zij niet tot aankoop wenst over te gaan, ondanks een aanvankelijk positief beginselbesluit, dan dient u uw recht op medewerking van de gemeente zelf "in rechte of buiten rechte bij exploit" bekend te maken. Dit betekent dat u zich tot een advocaat of tot een deurwaarder moet wenden.
Gemeente Utrecht – De Wet voorkeursrecht gemeenten
Pagina 12 van 12
1 Bekendmaking collegebesluit Wvg deelgebied 6 MWKZ.docx
Bekendmaking collegebesluit Wet voorkeursrecht gemeenten Deelgebied 6 van de
Merwedekanaalzone te Utrecht Burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht maken op grond van artikel 7 eerste lid van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) bekend dat zij op 21 juni 2022 op grond van het bepaalde in artikel 6 Wvg besloten hebben gronden voorlopig aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn. Ligging en toegedachte bestemming Deze aanwijzing heeft betrekking op enkele gronden in “Deelgebied 6” van de Merwedekanaalzone te Utrecht. Het precieze gebied waar de aanwijzing betrekking op heeft, wordt begrensd door de Vliegend Hertlaan, Zeehaenkade, Eendrachtlaan en de Winthontlaan. De bij de aanwijzing betrokken percelen zullen in de toekomst getransformeerd worden naar Wonen met de daarbij behorende voorzieningen. Het besluit heeft een geldingsduur van maximaal 3 maanden, waarbinnen een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing van de gronden nodig is om de aanwijzing te laten voortduren. Een aanwijzing door de raad heeft een geldingsduur van 3 jaar. Binnen deze 3 jaar dient de raad een structuurvisie (omgevingsvisie) of een bestemmingsplan (omgevingsplan) voor deze locatie vast te stellen.
Gevolgen De vestiging van het voorkeursrecht houdt in dat eigenaren en/of beperkt gerechtigden van de aangewezen percelen of perceelsgedeelten, wanneer zij die wensen te verkopen respectievelijk erop gevestigde beperkte rechten wensen te vervreemden, deze eerst aan de gemeente Utrecht moeten aanbieden. De eigenaren en de rechthebbenden op beperkte rechten ontvangen hierover één dezer dagen afzonderlijk bij aangetekend schrijven bericht over de inhoud van het besluit en de gevolgen daarvan. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening van het besluit, of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot bestendiging van het voorkeursrecht in werking treedt. Inwerkingtreding Het besluit van burgemeester en wethouders treedt in werking één dag na publicatie in het Gemeenteblad, te weten op 23 juni 2022. Terinzagelegging Het besluit van het college d.d. 21 juni 2022 ligt samen met bijbehorende bijlagen, bevattende de kadastrale kaart en een lijst met daarop de aangewezen gronden, de namen van de eigenaren c.q. rechthebbenden alsmede overige relevante gegevens met ingang van 23 juni 2022 voor een ieder kosteloos ter inzage bij het Stadskantoor van Utrecht gevestigd aan het Stadsplateau 1 te Utrecht
(openingstijden: maandag tot en met woensdag en vrijdag van 8.30 tot 17.00 uur, op donderdag van 8.30 tot 20.00 uur). Bezwaar en beroep Tegen het besluit van ons college kunnen belanghebbenden ingevolge de Algemene wet bestuursrecht gedurende een termijn van zes weken na dagtekening van deze publicatie een bezwaarschrift indienen bij het college van burgemeester en wethouders van Utrecht, per adres: Ontwikkelorganisatie Ruimte, afdeling Juridische Zaken, Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht.. Op grond van artikel 6 lid 3 Wvg zal een tegen het collegebesluit ingediend bezwaarschrift worden behandeld als ware het een bezwaar tegen het nog te nemen raadsbesluit. In het ondertekende bezwaarschrift moet worden opgenomen: de naam en het adres van de belanghebbende, de datum, een omschrijving van het voorstel waartegen het bezwaar is gericht en de gronden van het bezwaar (motivering). Het indienen van een bezwaarschrift schort de werking van het besluit niet op. Indien een bezwaarschrift is ingediend kunt u de voorzieningenrechter van de rechtbank verzoeken een voorlopige voorziening te treffen, indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist. Het adres is: Rechtbank Utrecht, Afdeling Bestuursrecht (Postbus 16005 3500 DA Utrecht).
De voorzieningenrechter zal de verzoeker alleen ontvankelijk verklaren, indien daarbij een spoedeisend belang kan worden aangetoond. Voor het in behandeling nemen van het verzoek worden griffierechten geheven. Indien belanghebbenden bezwaar hebben gemaakt tegen het besluit van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht als bedoeld in artikel 6 Wvg, hoeven zij niet opnieuw een bezwaarschrift in te dienen tegen het besluit van de raad. Het bezwaar tegen het besluit van burgemeester en wethouders wordt thans, op grond van artikel 6, lid 3 van de Wvg, geacht te zijn gericht tegen het raadsbesluit.
Utrecht, 22 juni 2022
Burgemeester en wethouders van Utrecht. Bijlagen 1. Kadastrale tekening 2. Lijst van aangewezen percelen
1 Zienswijzenbundel Wvg Deelgebied 6 Merwedekanaalzone.pdf
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
Zienswijzenbundel Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Deelgebied 6 Merwedekanaalzone
16 augustus 2022
Inhoud Zienswijzenbundel 1. 2. 3.
4.
Utrecht Eendrachtlaan 80 Project B.V. Zeehaen Beheer B.V WNP Holding B.V. Dutch Property Company Vermeer 1 B.V.
2
Straatman Koster advocaten
Postbus 717, 3000 AS Rotterdam Bezoekadres: Millenniumtoren 24', Weena 690, Rotterdam
AANTEKENEN Gemeenteraad van de gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE UTRECHT
ZIENSWIJZE Rotterdam, 19 juli 2022 Onze ref.: 01-1234 Uw ref.: Betreft: Zienswijze Wvg Merwedekanaalzone, Deelgebied 6
Geachte raadsleden, Cliënte, Zeehaen Beheer B.V., gevestigd te Utrecht, heeft kennis genomen van het besluit van het college van Burgemeester en Wethouders (B&W') d.d. 21 juni 2022 tot vestiging van een voorlopig voorkeursrecht ingevolge de Wet voorkeursrecht gemeenten (hierna: `Wvg') op haar gronden kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie R, nummer 771 en het voornemen van de gemeenteraad om dit voorlopige voorkeursrecht te bestendigen. Kopieën van de bekendmaking van dit besluit en van het raadsvoorstel zijn aangehecht (BIJLAGE 1). Cliënte kan zich niet met dit besluit verenigen, reden waarom zij daartegen een bezwaarschrift heeft ingediend bij B&W. Zij kan zich evenmin vinden in het raadsvoorstel aan B&W / voornemen van de raad om het voorlopige voorkeursrecht te bestendigen, reden waarom zij daaromtrent deze zienswijze indient. Ter onderbouwing van deze zienswijze wordt hierna eerst ingegaan op de achtergrond van het bedrijf van cliënte, vervolgens op de gevolgen van het voorkeursrecht en daarna de gronden van de zienswijze. Familiebedrijf Zeehaen Beheer B.V. is de vastgoed-tak van het bedrijf Gepu, dé zelfstandige horecagroothandel in de regio Utrecht. Meer informatie over Gepu is te vinden op: www. qepu.nl Het bedrijf is circa 50 jaar aanwezig in deelgebied 6, eerst aan de Zeehaenkade en sinds 1985 aan de Vliegend Hertlaan.
Cliënte is het langst in deelgebied 6 gevestigde bedrijf. Gedurende deze periode is het gebied rondom deze locaties flink veranderd, onder meer door transformatie van de Vliegend Hertlaan 1 van kantoor naar woningen en meest recent de
Straatman Koster Advocaten is de handelsnaam van Straatman Koster Advocaten B.V., statutair gevestigd te Rotterdam (KvK Rotterdam nr. 24389790). Straatman Koster Advocaten is een besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid. De algemene voorwaarden van Straatman Koster Advocaten, waarin een beperking van de aansprakelijkheid is bedongen, zijn op alle opdrachten van toepassing. De algemene voorwaarden worden op verzoek toegezonden en zijn eveneens te vinden op vAvw.straatmankoster.nl. De algemene voorwaarden zijn gedeponeerd bij de rechtbank te Rotterdam.
Straatman Koster advocaten
ontwikkeling van de Concorde aan de Eendrachtlaan 10. Telkens heeft cliënte welwillend meegewerkt aan deze ontwikkelingen en eisen/wensen vanuit de gemeente. Hierbij is in goede harmonie en met af en toe met wat schuurwerk met de gemeente samengewerkt, ten gunste van woningbouw en ten nadele van haar bedrijfs-/milieuomgeving. Zij wijst onder meer ook op het recente dezoneren van de milieuruimte in het nieuwe bestemmingsplan ten gunste van de komst van woningbouw aan de Vliegend Hertlaan. Transformatie naar woningbouw Vanwege de 'oprukkende' woningbouw voert cliënte sinds 2015 gesprekken met diverse projectleiders binnen de gemeente over de mogelijkheden op de locatie aan de Vliegend Hertlaan. Hiervan zijn gespreksverslagen gemaakt. De gesprekken met de gemeente gingen over de toekomst van de bedrijfsvoering van huurder Gepu (de groothandel) en over mogelijke transformatie van de locatie naar woningbouw. Voor cliënte waren dit belangrijke gesprekken om zo voorwaarden te scheppen om onder andere investeringsbeslissingen te kunnen nemen. Meerdere malen hebben cliënte en gemeente gesproken over de wens om een woningbouwontwikkeling te realiseren. Vanaf 2017 heeft cliënte hierin verder geïnvesteerd door adviseurs in te schakelen om de regie over de toekomst van de locatie te behouden.
Er is onderzoek gedaan naar de mogelijkheid om het eigen bedrijf te kunnen voortzetten met daarbij tevens de door de gemeente gewenste woningbouw. Dit heeft geleid tot de opdracht om voor de locatie een woningbouwbelegger te vinden en deze te contracteren. Dit is inmiddels succesvol geweest zoals cliënte in verschillende periodieke overleggen met de gemeente heeft besproken. In april 2021 is de overeenkomst met een woningbouwbelegger getekend, welke overeenkomst is gericht op verkoop en transformatie van de locatie voor woningbouw. Een dergelijke verkooptransactie biedt cliënte de financiële middelen om voor huurder Gepu een andere locatie met uitbreidingsmogelijkheden te kunnen verwerven. De locatie aan de Vliegend Hertlaan kan vervolgens worden ontwikkeld naar woningbouw. Mede als uitvloeisel van deze overeenkomst is vanaf 2021 verder overleg gevoerd met de gemeente om te komen tot concrete planontwikkeling. De gemeente heeft inmiddels verkeersonderzoek laten uitvoeren waarmee voorlopig is geconcludeerd dat woningbouw in Merwedekanaalzone (geheel) deelgebied 6 mogelijk zou moeten zijn en op basis waarvan een stedenbouwkundig ontwerp zou kunnen worden gemaakt. De gemeente heeft bovendien een beoogd planproces gepresenteerd op basis waarvan de transformatie naar wonen in Merwedekanaalzone deelgebied 6 zou kunnen worden vorm gegeven.
Daarbij heeft de gemeente duidelijk gemaakt dat zij zich wil focussen op de kanaalzijde van deelgebied 6, mede omdat hier twee ontwikkelingen (de locatie van cliënte en die van haar directe buren) het meest 2/4
Straatman Koster advocaten
concreet zijn. Met andere woorden: de transformatie naar wonen loopt en cliënte is (samen met haar buren) voortrekker van deelgebied 6. Gevolgen Wvg Het gevestigde voorkeursrecht torpedeert deze ontwikkeling. De locatie kan immers niet meer aan de belegger worden verkocht, althans, cliënte kan aan de woningbouwbelegger niet langer zekerheid bieden dat de eigendom van de locatie kan worden overgedragen nu daarvoor de gemeentelijke instemming nodig is. Zolang er geen zekerheid bestaat dat deze instemming kan worden verkregen, komt de transformatie stil te liggen. Het is immers niet verantwoord om (fors) te investeren in planontwikkeling zolang het risico bestaat dat de locatie toch niet door de belegger kan worden verkregen. Daarnaast betekent het risico van het mogelijk toch niet kunnen overdragen van de locatie aan een derde, dat de toekomstplannen van huurder Gepu worden gedwarsboomd. Immers, voor huurder Gepu is er nu geen zekerheid meer. Met de gecontracteerde belegger wist zij wanneer de locatie zou worden overgedragen en kon ze plannen voor de lange termijn maken. Die zekerheid is nu helemaal weg. Weliswaar kan cliënte de locatie aan de gemeente te koop aanbieden, maar zowel het moment van overdracht als de prijs zijn lange tijd onduidelijk.
Deze lange periode van onzekerheid maken het onmogelijk voor zowel cliënte als haar huurder Gepu om investeringsbeslissingen te nemen. Met als logisch gevolg dat er het plan voor woningbouwontwikkeling in de ijskast kan en dat er wordt teruggevallen op de huidige bedrijfsbestemming. Er zal opnieuw bedrijfsmatig worden geïnvesteerd om voor een langer periode op deze locatie te blijven. Met andere woorden: de inzet van de Wvg heeft juist een averechts effect: de woningbouw wordt eerder uitgesteld en mogelijk zelfs afgesteld nu de bestaande (woningbouw)plannen van cliënte daardoor juist belemmerd worden. Niet doelmatig Cliënte meent dan ook dat het voorkeursrecht het beoogde doel mist en daarmee in strijd is met het doelmatigheidsbeginsel. De inzet van dit instrument leidt er immers eerder toe dat het beoogde doel — woningbouw — niet of pas op een later moment wordt bereikt dan op korte termijn. Een averechts effect dus. Evenredigheidsbeginsel Daarnaast is de inzet van de Wvg niet nodig om het beoogde doel — meer regie op het gebied — te bereiken. Met het gemeentelijke instrumentarium op grond van de Wro (voorbereidingsbesluit, bestemmingsplan / omgevingsplan) en haar civielrechtelijke positie als erf-verpachter kan de gemeente immers maximaal sturend optreden voor wat betreft de bouw3/4
Straatman Koster advocaten
en gebruiksmogelijkheden van de locatie. De inzet van de Wvg is dan ook niet nodig en daarmee in strijd met het evenredigheidsbeginsel. Daarbij komt dat cliënte van de gemeente heeft vernomen dat de inzet van de Wvg met name was bedoeld voor andere locaties, namelijk de gronden van Terberg Leasing, Stern en Propertize, dit omdat deze grondeigenaren nog geen enkele plannen hebben om te verhuizen laat staan te herontwikkelen. Wat hiervan ook zij, dit is geen reden om ook de locatie van cliënte te belasten met een voorkeursrecht. Cliënte is immers wel al lange tijd bezig met deze transformatie, heeft daarin geïnvesteerd en wil graag daarmee verder zonder door het voorkeursrecht te worden belemmerd. Vertrouwens-/zorgvuldigheidsbeginsel Verder maakt cliënte bezwaar tegen het feit dat zij jarenlang in overleg en samenwerking met de gemeente investeert in de transformatie, daarvoor de nodige kosten maakt, dit alles met instemming van en in afstemming met de gemeente en dat de gemeente nu — bij wijze van spreken achter haar rug om — de locatie belast met een voorkeursrecht. Dit komt als een donderslag bij heldere hemel; de gemeente toont zich hiermee geen betrouwbare partner. Conclusie Gelet op het voorgaande meent cliënte dan ook dat vestiging van het voorlopige voorkeursrecht en de bestendiging daarvan door de gemeenteraad in strijd is met de beginselen van behoorlijk bestuur.
Zij verzoekt u dan ook om het voorkeursrecht van haar locatie in te trekken, althans, niet te bestendigen door middel van het beoogde raadsbesluit. Met vriendelijke groet, Straatman Koster Advocaten
4/4
Straatman Koster advocaten
BIJLAGE 1
Gemeente Utrecht
GEMEENTEBLAD
2 22juni 2022
Officiële uitgave van de gemeente Utrecht
Bekendmaking collegebesluit en raadsvoorstel Wet voorkeursrecht gemeenten Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone te Utrecht
Burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht maken op grond van artikel 7 eerste lid van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) bekend dat zij op 21 juni 2022 op grond van het bepaalde in artikel 6 Wvg besloten hebben gronden voorlopig aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn, en de raad voor te stellen deze aanwijzing te bestendigen. Ligging en toegedachte bestemming Deze aanwijzing heeft betrekking op enkele gronden in "Deelgebied 6" van de Merwedekanaalzone te Utrecht. Het precieze gebied waar de aanwijzing betrekking op heeft, wordt begrensd door de Vliegend Herdaan, Zeehaenkade, Eendrachtlaan en de Winthontlaan. De bij de aanwijzing betrokken percelen zullen in de toekomst getransformeerd worden naar Wonen met de daarbij behorende voorzieningen. Het besluit heeft een geldingsduur van maximaal 3 maanden, waarbinnen een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing van de gronden nodig is om de aanwijzing te laten voortduren. Een aanwijzing door de raad heeft een geldingsduur van 3 jaar. Binnen deze 3 jaar dient de raad een structuurvisie (omgevingsvisie) of een bestemmingsplan (omgevingsplan) voor deze locatie vast te stellen.
Gevolgen De vestiging van het voorkeursrecht houdt in dat eigenaren en/of beperkt gerechtigden van de aangewezen percelen of perceelsgedeelten, wanneer zij die wensen te verkopen respectievelijk erop gevestigde beperkte rechten wensen te vervreemden, deze eerst aan de gemeente Utrecht moeten aanbieden. De eigenaren en de rechthebbenden op beperkte rechten ontvangen hierover één dezer dagen afzonderlijk bij aangetekend schrijven bericht over de inhoud van het besluit en de gevolgen daarvan. Het besluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening van het besluit, of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot bestendiging van het voorkeursrecht in werking treedt. Inwerkingtreding Het besluit van burgemeester en wethouders treedt in werking één dag na publicatie in het Gemeenteblad, te weten op 23 juni 2022. Te rinzagel eqging Het besluit van het college d.d. 21 juni 2022 ligt samen met bijbehorende bijlagen, bevattende de kadastrale kaart en een lijst met daarop de aangewezen gronden, de namen van de eigenaren c.q. rechthebbenden alsmede overige relevante gegevens met ingang van 23 juni 2022 en het raadsvoorstel voor een ieder kosteloos ter inzage bij het Stadskantoor van Utrecht gevestigd aan het Stadsplateau 1 te Utrecht (openingstijden: maandag tot en met woensdag en vrijdag van 8.30 tot 17.00 uur, op donderdag van 8.30 tot 20.00 uur).
Zienswijzen Binnen 3 maanden dient de gemeenteraad van Utrecht over de aanwijzing van de gronden te beslissen. In het kader van een zorgvuldige voorbereiding van het door de gemeenteraad te nemen besluit tot aanwijzing van de gronden, kunnen belanghebbenden op grond van de Algemene wet bestuursrecht hun zienswijze naar voren brengen. Zij worden daarbij in de gelegenheid gesteld om gedurende een termijn van zes weken, ingaande de dag na publicatie in het Gemeenteblad (ofwel ingaande op 23 juni 2022 tot en met 3 augustus 2022) hun zienswijze over het raadsvoorstel naar voren te brengen. Schriftelijke zienswijzen kunnen worden gericht aan de Raad van de gemeente Utrecht, Postbus 16200, 3500 CE Utrecht. Indien belanghebbenden hun zienswijze mondeling kenbaar wensen te maken, kunnen zij hiervoor contact opnemen met de griffie. Bezwaar en beroep Tegen het besluit van ons college kunnen belanghebbenden ingevolge de Algemene wet bestuursrecht gedurende een termijn van zes weken na dagtekening van deze publicatie een bezwaarschrift indienen bij het college van burgemeester en wethouders van Utrecht, per adres: Ontwikkelorganisatie Ruimte, afdeling Juridische Zaken, Postadres Postbus 16200, 3500 CE Utrecht.. Op grond van artikel 6 lid 3 Wvg zal een tegen het collegebesluit ingediend bezwaarschrift worden behandeld als ware het een bezwaar tegen het nog te nemen raadsbesluit.
1
Gemeenteblad 2022 nr. 288161
22 juni 2022
Gemeente Utrecht In het ondertekende bezwaarschrift moet worden opgenomen: de naam en het adres van de belanghebbende, de datum, een omschrijving van het voorstel waartegen het bezwaar is gericht en de gronden van het bezwaar (motivering). Het indienen van een bezwaarschrift schort de werking van het besluit niet op. Indien een bezwaarschrift is ingediend kunt u de voorzieningenrechter van de rechtbank verzoeken een voorlopige voorziening te treffen, indien onverwijlde spoed, gelet op de betrokken belangen, dat vereist. Het adres is: Rechtbank Utrecht, Afdeling Bestuursrecht (Postbus 16005 3500 DA Utrecht). De voorzieningenrechter zal de verzoeker alleen ontvankelijk verklaren, indien daarbij een spoedeisend belang kan worden aangetoond. Voor het in behandeling nemen van het verzoek worden griffierechten geheven. Indien belanghebbenden bezwaar hebben gemaakt tegen het besluit van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht als bedoeld in artikel 6 Wvg, hoeven zij niet opnieuw een bezwaarschrift in te dienen tegen het besluit van de raad. Het bezwaar tegen het besluit van burgemeester en wethouders wordt thans, op grond van artikel 6, lid 3 van de Wvg, geacht te zijn gericht tegen het raadsbesluit.
Bijlagen 1. Kadastrale tekening (Zie losse bijlage) 2. Lijst van aangewezen percelen Lijst van aangewezen percelen of perceelsgedeelten gelegen in de kadastrale Gemeente Utrecht waarop conform artikel 6 van de Wvg, de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. Deze lijst behoort bij het besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht d.d. 21 juni 2022 tot aanwijzing van de percelen of perceelsgedeelten gelegen in de gebiedsontwikkeling Deelgebied 6 Merwedekanaalzone als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing zijn. De aangewezen percelen of perceelsgedeelten zijn eveneens aangegeven op de bij het besluit behorende tekening/kaart van aangewezen percelen of perceelsgedeelten, De gegevens zoals die in de lijst zijn opgenomen zijn ontleend aan de Dienst voor het kadaster en de openbare registers d.d. 2 juni 2022.
2
Kades- Sec- Num- Groot- Groot- Plaatsetrale tie mer te per- te per- lijk begeceel ceel kend meente betrokken in besluit Wvg
Huidige bestemming conform ruimtelijke plannen.nl
Toegedachte bestemming
Recht
Eigenaren Adres Post- Plaats en beperkt conform code zakelijk ge- Kamer rechtigden van Koophandel
1
Utrecht R
771
7.000
7.000
Vliegend Herdaan 4A
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht
Volgens uit- Vliegend 3526 Utrecht treksel ka- Herdaan TK daster: Ge- 8 pu Exploitatie Maatschappij B.V.. Deze B.V. is niet bekend bij KVK. Volgens de info kvk is de B.V. reeds overgegaan in: Zeehaen Beheer B.V.
2
Utrecht R
1247 2.424
2.424
Eendrachtlaan 82
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Utrecht Arkerdom Eendracht- poort 2 laan 80 Project B.V.
3861 Nijkerk PS (Gld)
3
Utrecht R
1248 3.508
3.508
Eendrachtlaan 82
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Utrecht Arkerdom Eendracht- poort 2 laan 80 Project B.V.
3861 Nijkerk PS (Gld)
4
Utrecht R
1249 1.548
1.548
Eendrachtlaan 82
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Utrecht Arkerdom Eendracht- poort 2 laan 80 Project B.V.
3861 Nijkerk PS (Gld)
5
Utrecht R
664
618
Eendrachtlaan 80
Bedrijventerrein
Wonen met Erfde daarbij pacht
618
Gemeenteblad 2022 nr. 288161
22 juni 2022
Utrecht Eendracht-
Arkerpoort 2
3861 Nijkerk PS (Gld)
Gemeente Utrecht behorende voorzieningen
laan 80 Project B.V.
6
Utrecht R
666
1.297
1.297
Zeehaen- Bedrijvenkade 62 - terrein 70
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht
Utrecht ArkerEendracht- poort 2 laan 80 Project B.V.
7
Utrecht FI
1104
1.781
1.781
Eendrachtlaan 98
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht
WNP Holding B.V.
8
Utrecht R
748
13
13
Eendrachtlaan 278
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Stedin Net- Blaak 8 dom beheer B.V.
9
Utrecht Ft
749
7.727
7.727
Eendrachtlaan 100
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht
10
Utrecht R
667
750
750
Zeehaen- Bedrijvenkade 60 terrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht
11
Utrecht R
669
5.290
5.290
Eendrachtlaan 280
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Terberg Bu- Een3526 Utrecht dom siness Lea- dracht- LB se Group laan 280 B.V.
12
Utrecht R
670
6.950
6.950
Zeehaen- Bedrijvenkade 50 terrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Terberg Bu- Een3526 Utrecht dom siness Lea- dracht- LB se Group laan 280 B.V.
13
Utrecht R
736
520
520
Eendrachtlaan
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht
Terberg Bu- Een3526 Utrecht siness Lea- dracht- LB se Group laan 280 B.V.
14
Utrecht R
769
8.323
8.323
Eendrachtlaan 300
Bedrijventerrein
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Erfpacht; en ondererfpacht
WPC REIT Ster 18 B.V.; en SternFacilitair SLB B.V.
15
Utrecht R
770
7.570
7.570
Zeehaen- Bedrijvenkade 30 - terrein 32
Wonen met de daarbij behorende VOO rzieningen
Eigen- Rembrandt Maliedom Reel Estate baan 8 B.V.
16
Utrecht R
486
1.845
1.845
Winthont- Kantoor laan
Wonen met Eigen- Dutch Pro- Heriker- 1101 de daarbij dom perty Com- bergweg CM behorende pany Ver238 voorzieninmeer 1 B.V. gen
Amsterdam
17
Utrecht R
815
12.620 12.620 Winthont- Kantoor; laan 171 en Verkeer Verblijfsgebied
Wonen met Eigen- Dutch Pro- Heriker- 1101 de daarbij dom perty Com- bergweg CM behorende pany Ver238 voorzieninmeer 1 B.V. gen
Amsterdam
18
Utrecht R
817
45
45
Zeehaen-Kantoor; kade en Verkeer Verblijfsgebied
Wonen met de daarbij behorende voorzieningen
Eigen- Dutch Pro- Heriker- 1101 dom perty Com- bergweg CM pany Ver238 meer 1 B.V.
Amsterdam
19
Utrecht Ft
818
1.440
1.440
Winthont-Kantoor; laan 171 en Verkeer Verblijfsgebied
Wonen met Eigen- Dutch Pro- Heriker- 1101 de daarbij dom perty Com- bergweg CM behorende pany Ver238 voorzieninmeer 1 B.V. gen
Amsterdam
3861 Nijkerk PS (Gld)
Zandpas 3631 Nieu19 NK wersluis
3011 TA
Rotterdam
URBI Investement 2 sub a B.V.
Keien1101 bergweg EX 25
Amsterdam
Bouw- en Exploitatiemaatschappij Bem B.V.
Jan Pie- 2595 Den tersz. WP Haag Coenstraat 7
Strawinskylaan 741; en Pieter Braaijweg 6
1077 XX; en 1114 AJ
Amsterdam; en AmsterdamDuivendrecht
3581 Utrecht CM
Aldus besloten door burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht in haar vergadering van 21 juni 2022 met kenmerk 10160232
3
Gemeenteblad 2022 nr. 288161
22 juni 2022
Gemeente Utrecht Utrecht, 22 juni 2022 Burgemeester en wethouders van Utrecht.
4
Gemeenteblad 2022 nr. 288161
22 juni 2022
Gemeente Utrecht
Voorstel aan de gemeenteraad
Vestiging voorkeursrecht op grond van Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in Deelgebied 6 Merwedekanaalzone Beleidsveld Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum Raad Geheim
Grondzaken Ontwikkelorganisatie Ruimte Mirte van der Vliet 10160232 volgt Nee
Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten: 1. Op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de percelen in Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn: a. zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening/kaart A 40.153; b. en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceellijst met kenmerk 10160232, waarop de kadastrale aanduiding is vermeld van de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en naam en vestigingsplaats van de eigenaar volgens de registers van het kadaster op 2 juni 2022; c. met de aantekening dat deze percelen zijn betrokken in het besluit tot voorlopige aanwijzing van het college van 21 juni 2022; waarmee de gemeente het eerste recht van koop krijgt op deze percelen. 2. Op grond van artikel 2 lid 2 van het Besluit voorkeursrecht gemeenten 2010 te duiden dat het besluit op grond van artikel 9 lid 3 van de Wvg een maximale werkingsduur heeft van drie jaar. 3. Burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures. 4.
Een voorbereidingskrediet voor de herontwikkeling van Deelgebied 6 Merwedekanaalzone van EUR 0,2 miljoen beschikbaar te stellen voor een Nota van Uitgangspunten, voorafgaand aan het opstellen van het omgevingsplan zoals door de raad gevraagd in amendement 21/A128, en tot het moment van de te zijner tijd te openen grondexploitatie de Reserve Grondexploitaties, het onderdeel 'pre-grondexploitaties', te bestemmen als achtervang voor dit krediet. Burgemeester en wethouders van Utrecht,
de secretaris,
de burgemeester,
Geheimhouding Het college heeft op de bijlage Financiële haalbaarheid herontwikkeling deelgebied 6 Merwedekanaalzone' tijdelijke geheimhouding opgelegd op grond van artikel 55 lid 1, artikel 86 lid 2 en artikel 25 lid 2 Gemeentewet om redenen genoemd in 5.1 lid 2 sub b van de Woo tot de grondexploitatie voor Deelgebied 6 wordt afgesloten, of zoveel eerder als het college de raad (gedeeltelijk) in openbaarheid kan informeren. De raad wordt separaat gevraagd deze geheimhouding op grond van artikel 25 lid 3 Gemeentewet in de eerstvolgende raadvergadering te bekrachtigen. De gemeente moet in onderhandeling kunnen treden met andere partijen om nadere (uitvoerings- en grond)overeenkonnsten te sluiten ten behoeve van de ontwikkeling van Deelgebied 6 Merwedekanaalzone. De gemeente heeft er financieel belang bij en kan bij onderhandelingen benadeeld worden als onderhandelaars van marktpartijen beschikken over deze geheime bedrijfsinformatie. Deze informatie over het businessconcept en gemeentelijke financiële kaders kunnen marktpartijen gebruiken bij onderhandelingen, het opstellen van offertes, prijsbepaling en het uitwerken van plannen en strategieën.
2
Samenvatting Door middel van het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) verschaft de gemeente zich voorrang bij aankoop van gronden benodigd voor het realiseren van toekomstige planologische ontwikkelingen. De onderhavige gronden worden voorzien ten behoeve van de ontwikkeling van (de oostkant van) Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone. Ten behoeve van het opstellen van een Nota van Uitgangspunten voor de ontwikkeling van het gebied, voorafgaand aan het opstellen van een omgevingsplan, wordt een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van EUR 0,2 miljoen.
Context Aanleiding Deelgebied 6 is het gebied van de Beneluxlaan tot de A12 en van de Zeehaenkade tot aan Europalaan-Zuid. De meest voorkomende bestemmingen in dit gebied zijn momenteel kantoren en bedrijvigheid. In juli 2021 is het consoliderende bestemmingsplan 'Merwedekanaalzone Deelgebied 6, Zeehaenkade e.o.' vastgesteld. Dit bestemmingsplan richt zich, vooruitlopend op de transformatie van dit deel van de Merwedekanaalzone conform de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone (deel 2), voornamelijk op het beheer van de bestaande situatie en het vastleggen van de functionele en ruimtelijke structuur. De gemeenteraad heeft op 7 oktober 2021 de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone en bijbehorende MER vastgesteld in de gemeenteraad. De Omgevingsvisie schetst kaders voor de transformatie van de gehele Merwedekanaalzone naar een gemengde stadswijk met ruimte voor wonen, werken en verblijven/recreëren, waar Deelgebied 6 deel van uitmaakt. Om een actievere regierol te kunnen innemen bij de herontwikkeling van Deelgebied 6 is het voorstel om een voorkeursrecht zoals bedoeld in de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) te vestigen in de oostkant van het gebied door over te gaan tot een aanwijzing van de percelen zoals opgenomen in de bij dit besluit behorende perceellijst, waardoor de gemeente het recht van eerste koop krijgt.
Uitgebreidere toelichting op (de timing van) het vestigen van het voorkeursrecht is te vinden in de geheime notitie 'Financiële haalbaarheid herontwikkeling deelgebied 6 Merwedekanaalzone'. Het voorkeursrecht zorgt ervoor dat eigenaren van de percelen waar een Wvg op is gevestigd bij verkoop van hun perceel deze eerst bij aangetekende brief aan de gemeente Utrecht moeten aanbieden. Het vestigen van een voorkeursrecht creëert de mogelijkheid de percelen aan te kopen. Het voorkeursrecht wordt gevestigd op de oostelijk gelegen kavels (het gebied tussen de Eendrachtlaan, Vliegend Hertlaan, Winthontlaan en het Merwedekanaal) omdat hier de grootste transformatiekansen zijn. In dit deel bevindt zich bedrijvigheid waar transformatie naar een overwegend woonprogramma maximaal bijdraagt aan de ambities van de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone. Op de overige kavels in Deelgebied 6 is recent herontwikkeld (de noord- en zuidkop van het gebied) of is er sprake van goed verhuurd en in gebruik genomen kantoorprogramma, waarvan het minder aannemelijk en zinvol is het te transformeren naar ander programma. Juridische context De percelen waar de Wvg op gevestigd wordt, hebben thans de bestemmingen "Bedrijventerrein", "Kantoor" en "Verkeer — Verblijfgebied".
De gemeenteraad is bevoegd om gronden aan te wijzen waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing worden verklaard. Het college moet daarvoor de percelen eerst voorlopig hebben aangewezen. Dat heeft het college gedaan op 21 juni 2022. Met het besluit van de raad vervalt de voorlopige aanwijzing, zodra het raadsbesluit rechtskracht heeft. Daarnaast moet er moet worden voldaan aan de volgende twee criteria: 1. aan de gronden moet een niet-agrarische bestemming worden toegedacht of gegeven en; 2. het gebruik van de gronden moet afwijken van de toegedachte bestemming. Ad 1. Niet-agrarische bestemming Het voorkeursrecht kan alleen gevestigd worden voor gronden die in de nabije toekomst een andere bestemming krijgen dan de agrarische bestemming. De Omgevingsvisie Merwedekanaalzone voorziet
3
in de functies wonen, detailhandel, parkeren, bedrijven, maatschappelijke doeleinden en verkeers- en verblijfsdoeleinden. Deze functies worden als niet-agrarisch beschouwd. Ad 2. Huidig gebruik en toekomstige bestemming Binnen het systeem van de Wvg komen alleen gronden in aanmerking, waarvan het huidig gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming. In de toekomstige bestemming zal de bestemming woondoeleinden worden opgenomen conform de al vastgestelde omgevingsvisie. De Omgevingsvisie Merwedekanaalzone voorziet in de functies wonen, detailhandel, parkeren, bedrijven, maatschappelijke doeleinden en verkeers- en verblijfsdoeleinden. Deze functies worden als niet-agrarisch beschouwd. Uit de parlementaire behandeling van de Wvg blijkt dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden uitgelegd dat deze alleen kan worden toegepast wanneer de nieuwe bestemming op wezenlijk andere gebruiksvormen ziet. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar maar intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden gesproken. Dit is ook bevestigd in de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. (zie onder meer AbRyS 18 december 2013, 201300165/1/A3).
Er wordt dus voldaan aan beide criteria (geen agrarische bestemming en het gebruik wijkt af van de toegedachte bestemming), waardoor de gemeente de percelen kan aanwijzen. Het raadsbesluit moet ter inzage worden gelegd en die terinzagelegging moet worden gepubliceerd om het besluit in werking te doen treden. Het besluit zal worden gepubliceerd in het Gemeenteblad. De dag na de dagtekening van het Gemeenteblad waarin de terinzagelegging wordt bekend gemaakt, treedt het besluit in werking en heeft het rechtsgevolg. Vervolgens worden de eigenaren en de ingeschreven beperkt gerechtigden persoonlijk op de hoogte gebracht van het besluit middels een aangetekend schrijven. Deze kennisgeving dient een zakelijke beschrijving te bevatten van de betekenis van de aanwijzing. Verwezen wordt naar de bijgevoegde kennisgeving die eigenaren/rechthebbenden van de aan te wijzen gronden zullen ontvangen. Ook moet een registratie plaatsvinden in het Wkpb-register (Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen). Toelichting besluitvormingsprocedure Eerst wijst het college op grond van artikel 6 Wvg percelen voorlopig aan als percelen waarop het voorkeursrecht van toepassing wordt.
In artikel 4:11 onder c van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) is bepaald dat het daarbij niet noodzakelijk om toepassing te geven aan inspraak (of: om eigenaren te horen conform artikel 4:8 Awb) indien de vereiste spoed en/of dat het met de aanwijzing doel alleen bereikt kan worden als belanghebbenden niet van te voren in kennis worden gesteld. Het besluit van het college geldt gedurende 3 maanden. Wil de gemeente het voorkeursrecht behouden, dan zal de gemeenteraad binnen deze 3 maanden de gronden opnieuw moeten aanwijzen (bestendigen). Daarna vervalt het van rechtswege. Een dergelijke aanwijzing door de raad gebeurt op basis van artikel 5 Wvg. De eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden worden in de gelegenheid gesteld gedurende een periode van 6 weken na het collegebesluit hun zienswijzen kenbaar te maken. Indien er zienswijzen worden ingediend, zal een reactienota via het college aan de raad worden voorgelegd. Ook kunnen belanghebbenden binnen 6 weken bezwaar aantekenen tegen de besluiten van college en raad. Het besluit van het college op basis van artikel 6 Wvg heeft ingevolge artikel 6 lid 1 Wvg een geldingsduur van 3 maanden. Na deze 3 maanden vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. Om het voorkeursrecht te behouden moet de gemeenteraad binnen deze termijn besluiten het voorkeursrecht van toepassing te verklaren op grond van artikel 5 Wvg.
Zodra de gemeenteraad hiertoe heeft besloten geldt het voorkeursrecht voor de duur van 3 jaar. Wordt binnen deze 3 jaar een omgevingsplan (met een afwijkende bestemming) vastgesteld, dan geldt het voorkeursrecht gedurende 10 jaar na inwerkingtreding van dat omgevingsplan. Wvg onder de Omgevingswet Nadat de gemeenteraad heeft besloten tot bestendiging zal — naar verwachting — binnen een periode 4
van 3 jaar de Omgevingswet in werking treden. Het oude recht (de Wvg) blijft dan van toepassing totdat het raadsbesluit tot bestendiging onherroepelijk is. Onherroepelijk betekent dat geen bezwaar en beroep meer mogelijk is en de rechter een uitspraak heeft gedaan en geen hoger beroep meer mogelijk is. Als de Omgevingswet in werking is getreden (verwachting is op 1 januari 2023) dan is er sprake van een gelijkstelling van lopende voorkeursrechten op basis van de Wvg met de voorkeursrechten uit de Omgevingswet. Inhoudelijk en qua tijdsperiode zijn die gelijk aan elkaar. Beoogd effect Met het aanwijzen van de percelen waarop het voorkeursrecht van toepassing wordt, beoogt de gemeente een eerste recht van koop te verkrijgen in Deelgebied 6 en zo meer regie te kunnen voeren op de transformatie van Deelgebied 6. Met het voorbereidingskrediet kan de planontwikkeling worden gestart in de vorm van het opstellen van een nota van uitgangspunten. Eerdere besluitvorming en informatievoorziening - 7 oktober 2021 vaststelling Omgevingsvisie en MER Merwedekanaalzone Deel 2; - 15 juli 2021 vaststelling conserverend Bestemmingsplan Merwedekanaalzone Deelgebied 6, Zeehaenkade e.o.
Beslispunten, Argumenten en Kanttekeningen/Risico's Beslispunt 1
Op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de percelen in Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn: a. zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening/kaart A 40.153; b. en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceellijst met kenmerk 10160232, waarop de kadastrale aanduiding is vermeld van de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en naam en vestigingsplaats van de eigenaar volgens de registers van het kadaster op 2 juni 2022; c. met de aantekening dat deze percelen zijn betrokken in het besluit tot voorlopige aanwijzing van het college van 21 juni 2022; waarmee de gemeente het eerste recht van koop krijgt op deze percelen.
Argumenten 1.1
Door het vestigen van het voorkeursrecht, kan de gemeente een betere positie krijgen in het gebied als een eigenaar over gaat tot verkoop Het inzetten van het instrument Wvg leidt ertoe dat de eigenaar, als hij wil verkopen, eerst aan de gemeente moet aanbieden. De gemeente kan dan overgaan tot het aankopen van de grond en wordt daarmee één van de eigenaren in het gebied. De positie van de gemeente in de transformatie wordt dan sterker en de gemeente kan meer regie voeren. De gemeente krijgt met vestiging van het voorkeursrecht betere mogelijkheden om te komen tot een optimale inrichting van Deelgebied 6, hetgeen een zwaarwegend algemeen belang is. Tegenover dit zwaarwegende belang van de gemeente staan de belangen van de eigenaren en beperkt zakelijk gerechtigden van de percelen in de locatie. De Wvg bevat een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank en mogelijke schadevergoeding in bepaalde gevallen. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Als niet binnen drie jaar een ruimtelijk plan ter inzage wordt gelegd, vervalt het 5
voorkeursrecht van rechtswege. De periode waarin voor de eigenaren enige onzekerheid bestaat ten aanzien van de toekomstige ruimtelijke invulling is daardoor begrensd. Kanttekeningen/ Risico's 1.1
Het toepassen van het voorkeursrecht geeft geen garantie dat de gemeente positie verkrijgt in Deelgebied 6 Grondeigenaren worden niet verplicht hun gronden te verkopen. Alleen als zij willen verkopen, moeten zij de gronden eerst aan de gemeente aanbieden. Grondeigenaren kunnen er voor kiezen zelf hun gronden te ontwikkelen. De vestiging van een Wvg-recht geeft dus geen zekerheid tot verwerving en realisatie. Indien nodig kan te zijner tijd altijd nog onteigening worden overwogen, als een partij niet zelf kan of wil ontwikkelen.
1.2
Het besluit tot voorlopige aanwijzing is geen garantie dat de gemeente het recht van eerste aankoop houdt Voor belanghebbenden bestaat de mogelijkheid om bezwaar en beroep (inclusief voorlopige voorziening) in te stellen tegen het besluit. Daarnaast is het mogelijk dat de raad de voorlopige aanwijzing niet bestendigt.
1.3
Aankopen door de gemeente kunnen worden gedaan, mits passend binnen de kaders van de anticiperende verwervingen. Als de eigenaren die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun perceel willen verkopen, zullen zij het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Dit kan betekenen dat de gemeente tot aankoop van deze gronden (en alle opstallen die daarop aanwezig zijn) overgaat. Doordat er sprake is van een vastgestelde Omgevingsvisie wordt een aankoop gedaan binnen de kaders van de 'Anticiperende aankopen'. Wanneer een besluit tot aankoop voorligt, zal de dekking conform de kaders verantwoord worden.
Beslispunt 2
Op grond van artikel 2 lid 2 van het Besluit voorkeursrecht gemeenten 2010 te duiden dat het besluit op grond van artikel 9 lid 3 van de Wvg een maximale werkingsduur heeft van drie jaar.
Beslispunt 3
Burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaaren beroepsprocedures.
Argumenten 3.1
Tegen het raadsbesluit kan bezwaar en beroep worden ingesteld. Indien de raad besluit tot machtiging van het college dan kan het college namens de raad optreden in procedures.
Beslispunt 4
Een voorbereidingskrediet voor de herontwikkeling van Deelgebied 6 Merwedekanaalzone van EUR 0,2 miljoen beschikbaar te stellen voor een Nota van Uitgangspunten, voorafgaand aan het opstellen van het omgevingsplan zoals door de raad gevraagd in amendement 21/A128, en tot het moment van de te zijner tijd te openen grondexploitatie de Reserve Grondexploitaties, het onderdeel 'pre-grondexploitaties', te bestemmen als achtervang voor dit krediet.
6
Argumenten 4.1
Met het vestigen van de Wvg geeft de gemeente het signaal af de regie te willen voeren over transformatie van Deelgebied 6. Dit betekent dat de gemeente regie zal moeten en willen voeren over het planproces. De eerste stap in het planproces is het opstellen van een nota van uitgangspunten (NvU) voor Deelgebied 6, vast te stellen door de raad conform amendement 21/A128. Met het amendement behorende bij het besluit over de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone (deel 2) heeft de raad besloten dat ruim voor de ter inzagelegging van een bestemmingsplan (straks omgevingsplan) waarmee 'nader te onderzoeken woningen' worden toegevoegd (dat is het geval in Deelgebied 6) een NvU voor het betreffende bestemmingsplan voorgelegd moet worden aan de raad. De NvU is een eerste stap in proces om te komen tot een omgevingsplan. De kosten voor het opstellen van de NvU zijn geraamd op € 200.000,-. De dekking hiervoor is een te zijner tijd te openen grondexploitatie. Tot dat moment wordt voorgesteld om de reserve grondexploitaties, het onderdeel 'pre-grondexploitaties' als achtervang te bestemmen voor dit krediet. Naast inhoudelijke uitgangspunten, wordt in de NvU ook een voorstel gedaan voor het vervolg van het planproces en de financiële consequenties.