Agendabundel

Financiën Als de eigenaren die betrokken zijn bij het voorkeursrecht hun perceel willen verkopen, zullen zij het eerst aan de gemeente moeten aanbieden. Verkoop geschiedt altijd op basis van een marktconforme prijs. Op basis van de kaders en ambities uit de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone en referenties is een haalbaarheidsberekening uitgevoerd. Uit die berekening volgt een indicatie van de haalbaarheid. Dit wordt toegelicht in de geheime financiële notitie bij dit voorstel. Doordat er sprake is van een vastgestelde Omgevingsvisie wordt een aankoop gedaan binnen de kaders van de 'Anticiperende aankopen' en is het college bevoegd de aankopen te doen. Financiële uitvoerbaarheid omgevingsplan In de Nota van Uitgangspunten (NvU) die vastgesteld moet worden door de raad ruim voordat het omgevingsplan wordt opgesteld (conform amendement 21/A128 behorende bij het raadsbesluit over de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone — deel 2), wordt in een aantal scenario's uiteengezet op welke verschillende manieren herontwikkeling van Deelgebied 6 financiële uitvoerbaarheid is. Als er zicht is op financiële uitvoerbaarheid, kan het besluit genomen worden door de raad dat gewerkt kan gaan worden aan een omgevingsplan. Bij de vaststelling van een omgevingsplan moet de financiële uitvoerbaarheid van het omgevingsplan namelijk aangetoond worden.

De financiële uitvoerbaarheid heeft onder andere betrekking op de dekking van bovenwijkse voorzieningen. Hiervoor zal bij de herontwikkeling maximaal worden ingezet op kostenverhaal bij zelfrealisatoren en binnen de financiële mogelijkheden van de in eigendom verkregen percelen. In de geheime notitie 'Financiële haalbaarheid herontwikkeling deelgebied 6 Merwedekanaalzone' is een eerste analyse opgenomen van de financiële uitvoerbaarheid. Plankosten na vestiging Wvq De eerste stap in het planproces na vaststelling van de Wvg is het opstellen van een NvU voor Deelgebied 6. Dit brengt kosten met zich mee. Deze zijn geraamd op € 200.000,-. We stellen aan de raad voor om hier een voorbereidingskrediet voor te openen. De dekking hiervoor is een te zijner tijd te openen grondexploitatie. Tot dat moment stellen we de raad voor de reserve grondexploitaties, het onderdeel 'pre-grondexploitaties' als achtervang te bestemming voor dit krediet. Kenmerk van de investeringsruimte grondexploitatie is dat de middelen ingezet kunnen worden voor alle gebiedsontwikkelingen. Het is niet mogelijk om het budget vooraf zonder raadsbesluit te oormerken. De raad besluit bij de besluitvorming over de NvU over het al dan niet nemen van een volgende stap in het planproces, en de daarmee gemoeide kosten. Die kosten worden in de NvU inzichtelijk gemaakt. 7

Vervolg Inschrijving voorkeursrecht De inschrijving van het voorkeursrecht is geregeld in de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken. Uit die wet, in samenhang gelezen met (de bijlage bij) het Aanwijzingsbesluit Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken, volgt dat zowel de aanwijzing van gronden door de gemeenteraad, als de voorlopige aanwijzing van gronden door het college, binnen vier dagen na de dag van bekendmaking van het besluit, ter inschrijving moeten worden aangeboden bij het Kadaster. In de Regeling kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken zijn nadere regels gegeven over de wijze van aanlevering. Voorgesteld wordt het college op te dragen voor dit proces zorg te dragen. Zienswijzen op vestiging Wvg Belanghebbenden worden in de gelegenheid gesteld om gedurende een periode van 6 weken zienswijzen in te dienen met betrekking tot de vestiging van de Wvg op de betreffende percelen in Deelgebied 6 Menntedekanaalzone. De zienswijzenperiode valt deels in de zomervakantie: 2,5 weken vallen ervoor, 3,5 weken vallen in de zomervakantie. We betrachten mede hierom extra zorgvuldigheid richting de belanghebbenden met betrekking tot de bekendmaking van het besluit en inspraak. De eigenaren van de percelen waar een voorlopige Wvg op is gevestigd ontvangen zo snel mogelijk na het collegebesluit een aangetekende brief.

En er wordt zoveel als mogelijk persoonlijk contact opgenomen met de in het gebied bekende eigenaren. Indien de gemeente zienswijzen ontvangt, zal het college met een reactie komen die de raad vlak na het zomerreces ontvangt. De raad kan de zienswijzen en reactie betrekken in de besluitvorming over de Wvg. Nota van uitgangspunten De eerste stap in het planproces is het opstellen van een nota van uitgangspunten die aan de raad wordt voorgelegd ter besluitvorming. Dit conform amendementen 21/A128 behorende bij het raadsbesluit over de Omgevingsvisie Merwedekanaalzone — Deel 2. De verwachting is dat de nota van uitgangspunten in het eerste kwartaal van 2023 aan de raad kan worden voorgelegd. Dat is ook het moment dat de raad besluit over het nemen van de volgende stap in het planvormingsproces richting het opstellen van het omgevingsplan. Om het voorkeursrecht te behouden, dient een omgevingsplan binnen drie jaar na vestiging van het voorkeursrecht te zijn vastgesteld door de raad.

Participatie Het voorstel aan de raad is voorbereid met een zienswijzeprocedure. De rechthebbenden zijn voor een periode van 6 weken in de gelegenheid gesteld om hun zienswijzen in te dienen tegen het voorgenomen besluit van de gemeenteraad. Eventuele zienswijzen en reactie daarop worden aan de raad gestuurd ten behoeve van besluitvorming. Tegens het besluit van het college alsmede het toekomstige mogelijk besluit van de gemeenteraad staat bezwaar open. Rechthebbenden kunnen binnen een periode van 6 weken, ingaande op 23 juni 2022 bezwaar indienen tegen het besluit van het college. Indien en voor zover de gemeenteraad een opvolgend besluit neemt dan behoeft een rechthebbende niet nogmaals bezwaar in te dienen omdat een bezwaar tegen het besluit van het college mede wordt geacht te zijn gericht tegen het besluit van de gemeenteraad.

Communicatie Publicatie van het raadsbesluit in het gemeenteblad geschiedt digitaal. De rechthebbenden in het gebied zullen per aangetekende brief worden geïnformeerd over de aanwijzing. Het besluit zal, tezamen met de percelenlijst met kenmerk 10160232 en bijbehorende tekening A40.153 ter inzage worden gelegd.

Bijlagen Bijlagen besluitvorming - Kadastrale tekening A40.153 - Percelenlijst met kenmerk 10160232

8

Bijlagen informatief - GEHEIM - Financiële haalbaarheid herontwikkeling deelgebied 6 Merwedekanaalzone - Brief eigenaren met bijlage - Raadsbrief Toelichting raadsvoorstel Wvg deelgebied 6 Merwedekanaalzone en uitnodiging technische sessie

9

— ingekcmeii ILC d.d.

AANTEKENEN Gemeenteraad van de gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE UTRECHT

I] 1 AUG 2022

ZIENSWIJZE

Utrecht

28 juli 2022

Uw ref.: Betreft:

10160232 Zienswijze WVG Merwedekanaalzone, Deelgebied 6

Geachte raadsleden

WNP Holding B.V. gevestigd te Nieuwersluis, heeft kennis genomen van het besluit van het college van Burgemeester en Wethouders (‘B&W’) d.d. 21 juni 2022 tot vestiging van een voorlopig voorkeursrecht op haar gronden kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie R, nummer 1104 en het voornemen van de gemeenteraad om dit voorlopige voorkeursrecht te

bestendigen. Wij kunnen ons niet met dit besluit verenigen, reden waarom wij daartegen een bezwaarschrift hebben ingediend bij B&W. Wij kunnen ons evenmin vinden in het voornemen van de raad om het voorlopige voorkeursrecht te bestendigen, reden waarom wij daaromtrent deze zienswijze indienen. Ter onderbouwing van deze zienswijze wordt hierna eerst ingegaan

op de achtergrond van ons bedrijf, vervolgens op de gevolgen van het voorkeursrecht en daarna de gronden van de zienswijze.

Familiebedrijf WNP

Holding

B.V.

kent dezelfde eigenaren

als

het

bedrijf Gepu,

dé zelfstandige

horecagroothandel in de regio Utrecht. Meer informatie over Gepu is te vinden op:

www.qepu.nl.

Het bedrijf is circa 50 jaar aanwezig in deelgebied 6, eerst aan de Zeehaenkade en sinds 1985 aan de Vliegend Hertlaan. Ons bedrijf is het langst in deelgebied 6 gevestigde bedrijf. Gedurende deze periode is het gebied rondom deze locaties flink veranderd, onder meer door

transformatie van de Vliegend Hertlaan 1 van kantoor naar woningen en meest recent de ontwikkeling van de Concorde aan de Eendrachtlaan 10. Telkens hebben wij welwillend meegewerkt aan deze ontwikkelingen en eisen/wensen vanuit de gemeente. Hierbij is in goede

«

harmonie en met af en toe met wat schuurwerk met de gemeente samengewerkt, ten gunste

van woningbouw en ten nadele van haar bedrijfs-Zmilieuomgeving. Zij wijst onder meer ook op het recente dezoneren van de milieuruimte in het nieuwe bestemmingsplan ten gunste van de

komst van woningbouw aan de Vliegend Hertlaan.

Transformatie naar woningbouw Vanwege de ‘oprukkende’ woningbouw voeren wij sinds 2015 gesprekken met diverse

projectleiders binnen de gemeente over de mogelijkheden op de locatie aan de Vliegend Hertlaan. Hiervan zijn gespreksverslagen gemaakt. Ook de locatie aan de Eendrachtslaan 98 maakte deel uit van deze gesprekken.

In afwachting van de ontwikkeling van de Vliegend Hertlaan en de aan ons grenzende percelen in eigendom van onder andere Utrecht Eendrachtlaan 80 Project B.V. (en namens hen handelend Borghese) en in afwachting van nadere verkeersonderzoeken van de gemeente Utrecht voor Merwedekanaalzone deelgebied 6, zijn wij nog niet tot een verkoopstrategie van

de locatie gekomen.

De gemeente heeft inmiddels verkeersonderzoek laten uitvoeren waarmee voorlopig is geconcludeerd dat woningbouw in Merwedekanaalzone (geheel) deelgebied 6 mogelijk zou moeten zijn en op basis waarvan een stedenbouwkundig ontwerp zou kunnen worden gemaakt. De gemeente heeft bovendien een beoogd planproces gepresenteerd op basis

waarvan de transformatie naar wonen in Merwedekanaalzone deelgebied 6 zou kunnen

worden vorm gegeven. Daarbij heeft de gemeente duidelijk gemaakt dat zij zich wil focussen op de kanaalzijde van deelgebied 6, mede omdat hier twee ontwikkelingen (de locatie van Zeehaen Beheer B.V. en die van haar directe buren) het meest concreet zijn. Het ligt in de lijn van verwachting dat onze locatie aan de Eendrachtslaan 98 in deze ontwikkelingen mee gaat.

Met andere woorden: de transformatie naar wonen loopt en zijn wij (samen met haar buren) voortrekker van deelgebied 6.

Gevolgen WVG Het gevestigde voorkeursrecht torpedeert deze ontwikkeling. De locatie kan immers niet meer

aan een belegger of ontwikkelaar worden verkocht, althans, wij kunnen hen niet langer zekerheid bieden dat de eigendom van de locatie kan worden overgedragen nu daarvoor de gemeentelijke instemming nodig is. Zolang er geen zekerheid bestaat dat deze instemming kan worden verkregen, komt de transformatie stil te liggen. Het is immers niet verantwoord om

(fors) te investeren in planontwikkeling zolang het risico bestaat dat de locatie toch niet door een belegger of ontwikkelaar kan worden overgedragen. Zeehaen Beheer B.V. heeft mede

namens Gepu kenbaar gemaakt dat het risico van het mogelijk niet kunnen overdragen van

de locatie aan een derde, dat de toekomstplannen van Gepu worden gedwarsboomd omdat 2/4

er geen zekerheid kan worden gegeven over de overdacht van de locatie aan de Vliegend

Hertlaan aan een door Zeehaen Beheer B.V. gecontracteerde belegger.

Immers, voor huurder Gepu is er nu geen zekerheid meer. Met de gecontracteerde belegger wist zij wanneer de locatie zou worden overgedragen en kon ze plannen voor de lange termijn maken. Die zekerheid is nu helemaal weg. Weliswaar kunnen wij de locatie aan de gemeente te koop aanbieden, maar zowel het moment van overdracht als de prijs zijn lange tijd

onduidelijk. Deze lange periode van onzekerheid maken het onmogelijk voor ons om investeringsbeslissingen te nemen. Met als logisch gevolg dat er het plan voor woningbouwontwikkeling in de ijskast kan en dat er wordt teruggevallen op de huidige

bedrijfsbestemming. Er zal opnieuw bedrijfsmatig worden geïnvesteerd om voor een langer periode op deze locatie te blijven. Hiermee wordt ook de mogelijke ontwikkeling van

Eendrachtslaan 98 in de koelkast gezet. Met andere woorden: de inzet van de WVG heeft juist een averechts effect: de woningbouw

wordt

eerder

uitgesteld

en

mogelijk

zelfs

afgesteld

nu

de

bestaande

(woningbouw)plannendaardoor juist belemmerd worden.

Niet doelmatig Wij menen dan ook dat het voorkeursrecht het beoogde doel mist en daarmee in strijd is met het doelmatigheidsbeginsel. De inzet van dit instrument leidt er immers eerder toe dat het beoogde doel - woningbouw - niet of pas op een later moment wordt bereikt dan op korte termijn. Een averechts effect dus.

Evenredigheidsbeginsel Daarnaast is de inzet van de WVG niet nodig om het beoogde doel - meer regie op het gebied

- te bereiken. Met het gemeentelijke instrumentarium op grond van de Wro (voorbereidingsbesluit, bestemmingsplan / omgevingsplan) en haar civielrechtelijke positie als erf-verpachter kan de gemeente immers maximaal sturend optreden voor wat betreft de bouw­ en gebruiksmogelijkheden van de locatie. De inzet van de WVG is dan ook niet nodig en daarmee in strijd met het evenredigheidsbeginsel.

Daarbij komt dat wij van de gemeente hebben vernomen dat de inzet van de Wvg met name

was bedoeld voor andere locaties, namelijk de gronden van Terberg Leasing, Stern en Propertize, dit omdat deze grondeigenaren nog geen enkele plannen hebben om te verhuizen laat staan te herontwikkelen. Wat hiervan ook zij, dit is geen reden om ook de locatie van ons

te belasten met een voorkeursrecht. Wij willen wel door met deze transformatie, hebben daarin geïnvesteerd en willen graag daarmee verder zonder door het voorkeursrecht te worden

belemmerd. 3/4

Vertrouwens-Zzorgvuldigheidsbeginsel Verder maken wij bezwaar tegen het feit dat wij jarenlang in overleg en samenwerking met de gemeente investeert in de transformatie, daarvoor de nodige kosten maakt, dit alles met instemming van en in afstemming met de gemeente en dat de gemeente nu - bij wijze van spreken achter haar rug om - de locatie belast met een voorkeursrecht. Dit komt als een

donderslag bij heldere hemel; de gemeente toont zich hiermee geen betrouwbare partner.

Conclusie Gelet op het voorgaande menen wij dan ook dat vestiging van het voorlopige voorkeursrecht en de bestendiging daarvan door de gemeenteraad in strijd is met de beginselen van behoorlijk

bestuur. Zij verzoekt u dan ook om het voorkeursrecht van haar locatie in te trekken, althans, niet te bestendigen door middel van het beoogde raadsbesluit. Met vriendelijke groet,

4/4

o

CVv c^eie <ML ^o\

BRIEF NL R AANGETEKENDE NL Frankering betaald €9 05 167368

40 gr.

D

PostNL 29-07-2022 13:21

NL

< ö’ <£! (T>

S'

O O £ ° S. □ O Ooo £ 5 oï

3500CE 16200

3SRPKS904995129

c n zr

oc-.

o

C U < C2 c- vJr

i ni 3

IQ 1 O O rjrt> “5

-5 E F

c

loyens/loeff

POSTADRES

Postbus 71170

1008 BD AMSTERDAM KANTOORADRES

1LC d.d. Aantekenen

Parnassusweg 300

1081 LC AMSTERDAM

TELEFOON

+31 20 578 58 41

FAX

+31 20 578 58 58

E- /1AIL

0 2 AUG 2022 Raad van de gemeente Utrecht Postbus 16200 3500 CE Utrecht

INTERNET

loyensloeff.com

! I

VAN REFERENTIE

GK/BD - 70147226

Datum

1 augustus 2022

UW REFERENTIE

10160232

BETREFT

Zienswijze met betrekking tot voornemen bestendiging voorlopig

aanwijzingsbesluit Wet voorkeursrecht gemeenten

Geachte leden van de gemeenteraad

Namens cliënte Dutch Property Company Vermeer 1 B.V., kantoorhoudende te (1101 CM) aan de Herikerbergweg 238 te Amsterdam en geregistreerd in het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nummer 34268047 (Vermeer), berichten wij u graag als volgt. Bij besluit van 21 juni 2022 (met kenmerk 10160232) heeft het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht (het College) een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op percelen in deelgebied 6 in de Merwedekanaalzone (het Besluit). Een kopie van het Besluit is aan deze zienswijze gehecht als Bijlage 1

Het College heeft een voorstel gedaan tot bestendiging van het Besluit door uw gemeenteraad (het Voornemen). Het Voornemen is aan deze zienswijze gehecht als Bijlage 2. Het Voornemen ligt met ingang van 23 juni 2022 gedurende zes weken ter inzage. Binnen deze periode hebben belanghebbenden de gelegenheid een zienswijze in te dienen. Vermeer kan zich niet met het Voornemen verenigen en dient hierbij - tijdig - een zienswijze in. De aanleiding en de gronden van de zienswijze zijn hieronder uiteengezet. Voor de volledigheid merkt Vermeer op dat zij op 28 juli 2022 tijdig een bezwaarschrift heeft ingediend tegen het Besluit.

1

CONTEXT EN AANLEIDING ZIENSWIJZE

1.1

Vermeer is eigenaar van de percelen met opstallen, kadastraal bekend gemeente Utrecht, Sectie R, nummers 486, 814, 815, 817, 818 en 819, waarop zich een groot kantoorgebouw, een kleiner kantoorgebouw en parkeer- en groenvoorzieningen bevinden (het Object). Het Object is weliswaar verdeeld over verschillende kadastrale percelen maar functioneert van

Loyens & Loeft N V. is gevestigd te Rotterdam en staat ingeschreven in het handelsregister bij de Kamer van Koophandel onder nr. 24370566. Uitsluitend Loyens & Loeft N V. geldt als opdrachtnemer. Op haar dienstverlening zijn haar Algemene Voorwaarden van toepassing, waarin onder meer een beperking van de aansprakelijkheid en een aanwijzing van de bevoegde rechter is opgenomen. Deze Algemene Voorwaarden zijn te raadplegen via www.loyensloeff.nl. Deze voorwaarden zijn ook gedeponeerd bij het handelsregister van de Kamer van Koophandel onder nr. 24370566. AMSTERDAM NEW YORK

BRUSSEL PARIJS

• ROTTERDAM

HONG KONG

LONDEN

SINGAPORE

LUXEMBURG TOKIO

ZÜRICH

1/9

LOYENS

LOEFF

oudsher als een integrale kantoorlocatie. De percelen vormen zowel naar eigendom (i e., één eigenaar), inrichting als functioneel een samenhangend geheel. Zo ‘bedienen’ de groenvoorzieningen de gebruikers van zowel het grote als het kleinere kantoorgebouw en biedt de aanwezigheid van beide kantoorgebouwen flexibiliteit aan de huurders die soms met wisselende ruimtebehoefte te maken hebben. Het Object is op de afbeelding hieronder aangeduid door middel van de rode omlijning.

1.2

De belangrijkste functionele relatie tussen de verschillende kadastrale percelen waaruit het Object bestaat, wordt gevormd door de parkeersituatie. De gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen aan de oostzijde van het Object voorzien in de parkeerbehoefte van zowel het grote als het kleinere kantoorgebouw. De beschikbaarheid van deze parkeervoorzieningen is zowel in praktisch (de gebruikers van de kantoorgebouwen moeten kunnen parkeren), commercieel (de waarde van de kantoorgebouwen is significant lager zonder bijbehorende parkeerplaatsen) als juridisch opzicht (zonder parkeerplaatsen kan niet worden voldaan aan de parkeernormen die op grond van het bestemmingsplan van toepassing zijn) essentieel voor het gebruik van de kantoorgebouwen. Zonder de parkeerplaatsen zijn de kantoorgebouwen simpelweg niet langer exploitabel.

1.3

Het fundamentele bezwaar van Vermeer tegen het Voornemen is dat de samenhang tussen de verschillende kadastrale percelen die samen het Object vormen wordt genegeerd door slechts een deel van het Object aan te wijzen op grond van de Wet voorkeursrecht

2/9

LOYENS^LOEFF

gemeenten (de Wvg). Het Besluit heeft betrekking op ongeveer de helft van het Object, te weten de percelen met opstallen kadastraal bekend gemeente Utrecht, sectie R, nummers 486, 815, 817 en 818 (de Aangewezen Percelen). Op de Aangewezen Percelen bevinden zich enkel het kleine kantoorgebouw en de parkeervoorzieningen (weergegeven in geel op onderstaande verbeelding), terwijl het grote kantoorgebouw zich bevindt op het nietaangewezen deel van het Object (weergeven in roze op onderstaande verbeelding).

1.4

In het Voornemen is door het College geen rekenschap gegeven van de potentiële gevolgen die de nu gerealiseerde splitsing van het Object kan hebben voor Vermeer (en overigens ook de huurders/gebruikers van het Object). Het Voornemen is in dit opzicht ondoordacht, onzorgvuldig en onevenredig. De splitsing leidt ertoe dat Vermeer geconfronteerd wordt met een scenario waarin zij, indien zij het Object zou willen vervreemden, gedwongen wordt het Object gesplitst te verkopen omdat zij als gevolg van het voorkeursrecht niet vrijelijk kan beschikken over het perceel waarop de parkeervoorzieningen zich bevinden ten gevolge waarvan zij het grote kantoorgebouw zonder parkeerplaatsen zou moeten aanbieden.

1.5

Een dergelijk scenario zou desastreus zijn voor Vermeer; de waarde van het kantoorgebouw wordt in belangrijke mate bepaald door de verhuurbaarheid ervan en een kantoorgebouw zonder parkeervoorzieningen is voor een huurder niet interessant. Een kantoorgebouw zonder parkeergelegenheid is daarmee bijkans ‘waardeloos’ omdat het niet

3/9

LOYENS^LOEFF

op een gangbare wijze kan worden geëxploiteerd. Geen partij zal daar een ook maar enigszins marktconforme prijs voor willen betalen. Zittende huurders zouden bovendien kunnen worden geconfronteerd met een illegale situatie omdat zij plotseling niet meer kunnen voldoen aan de regels uit het bestemmingsplan. 1.6

Andersom geredeneerd betekent de splitsing van het Object dat Vermeer gedwongen zou worden om, bij een beoogde vervreemding, percelen aan de Gemeente aan te bieden die functioneel gezien primair voorzien in de parkeerplaatsen voor een kantoorgebouw dat niet onder het voorkeursrecht valt. De waarde van de parkeerplaatsen is niet een autonoom gegeven maar wordt voor een belangrijk deel bepaald door de functie die deze hebben ten behoeve van het kantoorgebouw. Indien de parkeerplaatsen worden ontkoppeld van het kantoorgebouw, is een reële, zuivere waardebepaling niet meer mogelijk.

1.7

Het door het Voornemen gecreëerde scenario waarin de parkeerplaatsen los van het grote kantoorgebouw dienen te worden vervreemd leidt aldus niet alleen tot een feitelijk onverkoopbaar kantoorgebouw, maar ook tot parkeervoorzieningen die grotendeels in het luchtledige terecht komen omdat hun functionele relatie met het kantoorgebouw wordt doorbroken. De marktwaarde van de parkeervoorzieningen wordt daarmee eveneens nadelig beïnvloed.

1.8

Vermeer is stellig van oordeel dat het Besluit niet conform het Voornemen bestendigd zou mogen worden door uw gemeenteraad. Wij verduidelijken dit hieronder.

2

STRIJD MET ALGEMENE BEGINSELEN VAN BEHOORLIJK BESTUUR

2.1

Een (voorlopig) voorkeursrecht leidt tot een wezenlijke beperking van de beschikkingsbevoegdheid van de eigenaar van gronden die worden aangewezen op grond van de Wvg, de eigenaar heeft het immers niet langer in zijn macht om een aangewezen perceel vrijelijk te vervreemden. Aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur dient om deze reden serieus gewicht toe te komen in relatie tot de besluitvorming omtrent de vestiging van een voorkeursrecht.

2.2

Het Voornemen is, gezien de hierboven beschreven achtergrond en gevolgen, in verschillende opzichten voorbereid en genomen in strijd met de (in de Algemene wet bestuursrecht (Awb) gecodificeerde) algemene beginselen van het behoorlijk bestuur. De vestiging van het voorkeursrecht kan in het bijzonder niet in overeenstemming worden geacht met het zorgvuldigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel.

Onzorgvuldige voorbereiding Voornemen

2.3

Op grond van artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht dient een bestuursorgaan bij de voorbereiding van een besluit de nodige kennis over de relevante feiten en af te wegen belangen te vergaren.

4/9

LOYENS/£ LOEFF

2.4

Als het College de betrokken feiten en belangen zorgvuldig in kaart had gebracht, dan had het kunnen en moeten onderkennen dat de begrenzing van het (voorlopig) voorkeursrecht tot ongewenste en (mogelijk) onbedoelde gevolgen leidt. Er is klaarblijkelijk niet voorzien dat de aanwijzing van een gedeelte van het Object tot een onaanvaardbare doorkruising van een functioneel en feitelijk samenhangend geheel van percelen leidt. Het College lijkt zich in deze zin niet (voldoende) bewust te zijn geweest van de situatie op het Object.

2.5

Naast de praktische en commerciële implicaties van de splitsing van het Object wijst Vermeer erop dat het College er als specifieke juridische factor volledig aan voorbij is gegaan dat er parkeernormen van toepassing zijn in het gebied. In artikel 8.5 van het vigerende bestemmingsplan ‘Merwedekanaalzone, deelgebied 6 Zeehavenkade e.o.’ is een voorwaardelijke verplichting opgenomen ten aanzien van parkeren (gekoppeld aan de minimale autoparkeernormen uit het gemeentelijke parkeerbeleid), terwijl in artikel 8.4 van de planregels nota bene de beperking is opgenomen dat de aanwezige parkeervoorzieningen uitsluitend mogen worden gebruikt door binnen Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone gehuisveste functies en/of partijen. Het Voornemen werkt als het ware een toekomstige strijdigheid met het bestemmingsplan in de hand.

2.6

Het Voornemen is in strijd met artikel 3:2 Awb onvoldoende zorgvuldig voorbereid.

Onevenredige gevolgen 2.7

Op grond van artikel 3:4, tweede lid, Awb mogen de voor een belanghebbende nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen.

2.8

De vestiging van het (voorlopig) voorkeursrecht op onder meer de Aangewezen Percelen is gerelateerd aan de beoogde toekomstige ontwikkeling van het gebied (deelgebied 6 in de Merwedekanaalzone) tot een gemengd woon-/werkgebied. Het College beoogt door middel van het voorkeursrecht grip te krijgen op een gedeelte van het deelgebied (i.e. de oostelijke helft van het gebied) om zo de herontwikkeling (op termijn) te kunnen bevorderen. Verkrijging van de Aangewezen Percelen is echter niet noodzakelijk om de herontwikkeling van deelgebied 6 naar een gemengde woon- en werklocatie te kunnen faciliteren. Het beoogde gemengde karakter laat immers ook ruimte voor werkfuncties en er is ook voorkeursrecht gevestigd op een heel aantal andere percelen binnen het deelgebied, die geschikt zouden kunnen zijn voor woningbouwontwikkeling. Het doel van een gemengd woon-/werkgebied kan derhalve ook worden bereikt zonder dat de Aangewezen Percelen daarbij worden betrokken.

2.9

Hiertegenover staat dat het Voornemen om diverse al genoemde redenen tot significante nadelige gevolgen voor Vermeer en de gebruikers van het Object zal leiden. Die nadelige gevolgen werken zowel door naar de Aangewezen Percelen als naar het niet-aangewezen gedeelte van het Object. De beoogde doelen die met het Voornemen worden nagestreefd

5/9

loyens/loeff

(waarvoor het besluit strikt genomen niet noodzakelijk is) staan niet in redelijke verhouding tot de nadelige gevolgen, waaronder met name de functionele onbruikbaarheid en financiële waardevermindering van zowel de Aangewezen Percelen als de nietaangewezen delen van het Object.

2.10

Het Voornemen getuigt aldus niet van een evenredige belangenafweging zal, indien uw gemeenteraad positief beslist op het Voornemen, strijd opleveren met artikel 3:4, tweede lid, Awb.

Ondeuqdelijke motivering

2.11

Tot slot dient een besluit op grond van artikel 3:46 Awb te berusten op een deugdelijke motivering. Voor zover het College bij de voorbereiding van het Voornemen al heeft nagedacht over de mogelijkheid dat het Voornemen leidt tot een splitsing van het Object met alle (praktische en financiële) gevolgen voor Vermeer van dien, dan komt dit ten onrechte niet terug in de motivering van het Voornemen. Het Voornemen is daarmee ondeugdelijk gemotiveerd.

3

AFRONDING

3.1

De conclusie is, kort samengevat, dat in het Voornemen ten onrechte volledig is voorbijgegaan aan de omstandigheid dat de percelen waaruit het Object bestaat een samenhangend geheel vormen dat door het Voornemen op onaanvaardbare wijze wordt doorkruist. De bestendiging van het Besluit conform het Voornemen leidt tot een splitsing in de beschikkingsbevoegdheid ten aanzien van het Perceel en daarmee tot een onwerkbare situatie in het geval dat Vermeer het Object zou willen vervreemden.

3.2

De meest eenvoudige en overzichtelijke manier om aan de bezwaren en onevenredige nadelige gevolgen tegemoet te komen is door het Besluit niet te bestendigen. Op die manier wordt de splitsing van het Object ongedaan gemaakt en kan er door de eigenaar in functioneel verband over worden beschikt.

3.3

Indien uw gemeenteraad overweegt om het Besluit conform Voornemen te bestendigen, dan zullen de onevenredige gevolgen van de bestendiging in het definitieve aanwijzingsbesluit op een andere wijze moeten worden weggenomen. Daarbij zou in de eerste plaats kunnen worden gedacht aan de verzekering van het behoud van de functionele relatie tussen parkeerplaatsen en kantoorgebouw. Dat zou bijvoorbeeld kunnen via de vestiging van een zakelijk recht, kwalitatieve verplichting of (andere) contractuele verbintenis die onvoorwaardelijk zou moeten garanderen dat de parkeerplaatsen op korte en langere termijn beschikbaar blijven voor het grote kantoorgebouw op het nietaangewezen deel van het Object.

3.4

Hierbij past overigens wel de kanttekening dat het garanderen van de beschikbaarheid van de parkeervoorzieningen op gespannen voet zou staan met de mogelijke herontwikkeling

6/9

LOYENSz£lOEFF

van de Aangewezen Percelen ten behoeve van woningbouw. Het is de vraag of het voorkeursrecht op de Aangewezen Percelen dan nog wel het daarmee beoogde doel dient.

3.5

Een andere optie is dat de Gemeente zich er op voorhand aan committeert dat het bij aankoop van de Aangewezen Percelen ook het niet-Aangewezen deel van het Object van Vermeer zal kopen. Op grond van artikel 11 van de Wvg kan Vermeer eisen dat alle onroerende zaken die een samenhangend geheel vormen worden betrokken in de mogelijke vervreemding aan de Gemeente, ook als op een deel van die onroerende zaken geen (voorlopig) voorkeursrecht rust. Indien de Gemeente op dit moment al vastlegt dat het alle percelen die het Object vormen bij aanbieding door Vermeer (of een opvolgend eigenaar) als samenhangend geheel in de zin van artikel 11 Wvg zal beschouwen, geeft dat Vermeer de zekerheid dat zij het Object als geheel zal kunnen vervreemden tegen een marktconforme prijs.

3.6

Op een van de drie hiervoor genoemde wijzen (het niet bestendigen van de aanwijzing, juridische waarborg beschikbaarheid parkeerplaatsen en/of bevestiging dat de Gemeente bereid is het Object als samenhangend geheel te kopen) zou aan de onevenredige gevolgen van het Voornemen in de huidige vorm tegemoet kunnen worden gekomen. Bij gebreke daarvan zal een bestendiging van het Besluit getuigen van strijd met, in ieder geval, 3:4, tweede lid Awb.

4

CONCLUSIE

4.1

Gelet op de bovengenoemde gronden, verzoekt Vermeer uw gemeenteraad om het Besluit op basis van deze zienswijze niet conform het Voornemen te bestendigen althans op een van de hiervoor genoemde wijzen tegemoet te komen aan de bezwaren in de huidige vorm.

4.2

Vermeer is uiteraard graag bereid om met uw gemeenteraad in overleg te treden over de voorgestelde oplossingen.

Hoogachtend, Loyens & Loeff N.V.

7/9

LOYENS/£ LOEFF

Bijlage 1

8/9

Gemeente Utrecht

Voorstel aan het college van B&W

Vestiging voorkeursrecht op grond van Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in Deelgebied 6 Merwedekanaalzone Beleidsveld Portefeuillehouder Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum College Geheim

Grondzaken Linda Voortman Ontwikkelorganisatie Ruimte Mirte van der Vliet 10160232 21 juni 2022 Nee

Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Het raadsvoorstel Vestiging voorkeursrecht op grond van Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in Deelgebied 6 Merwedekanaalzone vast te stellen; 2. Op grond van artikel 6 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de percelen in Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone voorlopig aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn: a) zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening/ kaart A 40.153; b) en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceellijst met kenmerk 10160232, waarop de kadastrale aanduiding is vermeld van de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en naam en vestigingsplaats van de eigenaar volgens de registers van het kadaster op 2 juni 2022; c) met de aantekening dat deze percelen in de afgelopen 2 jaar niet bij een besluit tot (voorlopige) aanwijzing betrokken zijn geweest; waarmee de gemeente het eerste recht van koop krijgt op deze percelen.

3. De betrokken eigenaren en zakelijk gerechtigden niet in de gelegenheid te stellen om voorafgaand aan dit besluit zienswijzen naar voren te brengen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4:11 sub a en sub c van de Awb, en dus artikel 4:8 van de Awb buiten toepassing te laten. 4. Toepassing te geven aan artikel 7 van de Wvg door het collegebesluit tot voorlopige aanwijzing, en het raadsvoorstel tot aanwijzing, met bijbehorende bijlagen, voor een ieder ter inzage te leggen van 23 juni 2022 tot en met 3 augustus 2022, en de reactietermijn in afwijking van artikel 10.2 van de Utrechtse Participatie -en inspraakverordening niet te verlengen vanwege de zomervakantieperiode.

5. De raad met de bijgevoegde raadsbrief te informeren over de werking van de Wvg en te verzoeken om uiterlijk binnen 3 maanden na het collegebesluit in de raadsvergadering een besluit te nemen over het raadsvoorstel; 6. De Hoofdgebiedsecohoom Ruimte vanwege het spoedeisend karakter van dit dossier te mandateren tot het uitvoeren van eventueel kleine tekstuele aanpassingen naar aanleiding van de besluitvorming door het college;

X

J

7. Op de bijlage ‘Financiële haalbaarheid herontwikkeling Deelgebied 6 Merwedekanaalzone’ tijdelijke geheimhouding op te leggen op grond van artikel 55 lid 1, 86 lid 2 en 25 lid 2 van de Gemeentewet om de reden genoemd in artikel 5.1 lid 2 sub b van de Woo tot het moment dat de nog te openen grondexploitatie voor Deelgebied 6 wordt afgesloten, of zoveel eerder als het college de raad (gedeeltelijk) in openbaarheid kan informeren.

Besluit:

2 1 JUNI 202?

I

2

LOYENS^LOEFF

Bijlage 2

9/9

I

Gemeente Utrecht

Voorstel aan de gemeenteraad

Vestiging voorkeursrecht op grond van Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) in Deelgebied 6 Merwedekanaalzone Beleidsveld Organisatieonderdeel Opsteller Kenmerk Vergaderdatum Raad Geheim

Merwedekanaalzone Ontwikkelorganisatie Ruimte Mirte van der Vliet 10160232 volgt Nee

Het college van burgemeester en wethouders stelt de raad voor te besluiten: 1.

Op grond van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) de percelen in Deelgebied 6 van de Merwedekanaalzone aan te wijzen als gronden waarop de artikelen 10 tot en met 15, 24 en 26 van de Wvg van toepassing zijn: a. zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende en daarvan deel uit makende en als zodanig gewaarmerkte kadastrale tekening/kaart A 40.153; b. en de bijbehorende en daarvan deel uit makende perceellijst met kenmerk 10160232, waarop de kadastrale aanduiding is vermeld van de in de aanwijzing opgenomen percelen, de grootte en naam en vestigingsplaats van de eigenaar volgens de registers van het kadaster op 2 juni 2022; c. met de aantekening dat deze percelen zijn betrokken in het besluit tot voorlopige aanwijzing van het college van 21 juni 2022; waarmee de gemeente het eerste recht van koop krijgt op deze percelen.

2.

Op grond van artikel 2 lid 2 van het Besluit voorkeursrecht gemeenten 2010 te duiden dat het besluit op grond van artikel 9 lid 3 van de Wvg een maximale werkingsduur heeft van drie jaar.

3.

Burgemeester en wethouders te machtigen alle in het kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten noodzakelijke handelingen te verrichten (of te laten verrichten) zoals onder meer het doen vertegenwoordigen van de raad in bezwaar- en beroepsprocedures.

4.

Een voorbereidingskrediet voor de herontwikkeling van Deelgebied 6 Merwedekanaalzone van EUR 0,2 miljoen beschikbaar te stellen voor een Nota van Uitgangspunten, voorafgaand aan het opstellen van het omgevingsplan zoals door de raad gevraagd in amendemént 21/A128, en tot het moment van de te zijner tijd te openen grondexploitatie de Reserve Grondexploitaties, het onderdeel 'pre-grondexploitaties', te bestemmen als achtervang voor dit krediet.

Burgemeester en wethouders van Utrecht,

de secretaris,

de burgemeester,

Intrapost BV

Frankenng betaald

S“"ÏS™^BOSCH NETHERLANDS

D-A-1

R Aangetekend L

”

Gemeente Utrecht raad Postbus 16200

3SMQXY8348395 3500CE UTREcHT Recommaride

NL

<N

3SMQXY8348395

g Csl

CL

ingekomen

1LC d.d.

1 Reactienota%20Wvg%20Deelgebied%206%20Merwedekanaalzone.docx%20(1).pdf

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Reactienota

Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) Deelgebied 6 Merwedekanaalzone

16 augustus 2022

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Inhoud Reactienota 1

INLEIDING ...........................................................................................................................................3 1.1 VESTIGING VAN EEN (VOORLOPIG) VOORKEURSRECHT ......................................................................................3 1.2 DE OPBOUW VAN DE REACTIENOTA ..............................................................................................................3 1.3 DE PROCEDURE ........................................................................................................................................3 1.3.1 Termijn voor het indienen van zienswijzen ...................................................................................3 1.3.2 Zienswijzen over vestiging van Wvg .............................................................................................3 1.3.3 Wijze van beoordeling van zienswijzen.........................................................................................3 1.3.4 Procedure voor de vaststelling......................................................................................................4 1.3.5 Belangrijkste wettelijke bepalingen..............................................................................................4

2

BEOORDELING VAN DE ZIENSWIJZEN ..................................................................................................5 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5

PROCEDUREEL ..........................................................................................................................................5 ZIENSWIJZE 1 ...........................................................................................................................................5 ZIENSWIJZE 2 ...........................................................................................................................................6 ZIENSWIJZE 3 ...........................................................................................................................................7 ZIENSWIJZE 4 ...........................................................................................................................................7

2

Datum Rapport Kenmerk

16 augustus 2022 Reactienota Wvg deelgebied 6 Merwedekanaalzone 10160232

1 Inleiding 1.1 Vestiging van een (voorlopig) voorkeursrecht

Deelgebied 6 Merwedekanaalzone is het gebied van de Beneluxlaan tot de A12 en van de Zeehaenkade langs het Merwedekanaal tot aan het zuidelijk deel van de Europalaan. De meest voorkomende bestemmingen in dit gebied zijn momenteel kantoren en bedrijvigheid. Om een actievere regierol te kunnen innemen bij de herontwikkeling van Deelgebied 6 Merwedekanaalzone heeft het college op 21 juni 2022 op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een (voorlopig) voorkeursrecht gevestigd op enkele percelen aan de oostkant van het gebied, waardoor de gemeente het recht van eerste koop heeft verkregen. Het gaat om de kavels tussen de Eendrachtlaan, Vliegend Hertlaan, Winthontlaan en Zeehaenkade/Merwedekanaal. Het collegebesluit vervalt van rechtswege drie maanden na dagtekening of zoveel eerder als een besluit van de gemeenteraad tot aanwijzing in werking treedt. De gemeenteraad wordt voorgesteld de voorlopige aanwijzing te bestendigen door het nemen van een raadsbesluit. Het voorgestelde besluit van de gemeenteraad is ter inzage gelegd en belanghebbenden hebben tegen het voorgenomen besluit zienswijzen kunnen indienen.

1.2 De opbouw van de reactienota

In hoofdstuk 2 worden de ontvangen zienswijzen behandeld. De zienswijzen zijn samengevat en van een reactie voorzien. De behandeling van elke zienswijze eindigt met een conclusie waarin wordt aangegeven of naar aanleiding van de zienswijze wijzigingen in het Wvg-besluit nodig zijn.

1.3 De procedure 1.3.1 Termijn voor het indienen van zienswijzen Het collegebesluit aangaande de voorlopige aanwijzing van de gronden, en het raadsvoorstel tot bestendiging van dit besluit hebben van donderdag 23 juni 2022 tot en met woensdag 3 augustus 2022 ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn konden zienswijzen over de aanwijzing van gronden aangeboden worden aan de gemeenteraad. 1.3.2 Zienswijzen over vestiging van Wvg Er zijn 4 zienswijzen ingediend. Alle zienswijzen zijn binnen de daarvoor gestelde termijn ontvangen. 1.3.3 Wijze van beoordeling van zienswijzen Een zienswijze bevat de mening van een indiener. De meningen in een zienswijze of de zienswijze zelf zijn nooit goed, fout, gegrond of ongegrond. Elke zienswijze wordt zorgvuldig bestudeerd, om te bezien of het voorgenomen besluit tot bestendiging van het voorkeursrecht aangepast moet worden. Als een zienswijze vragen bevat, worden die in dit vaststellingsrapport zo mogelijk beantwoord. In dit rapport worden alleen de samenvattingen van zienswijzen opgenomen. In verband met de privacy van indieners worden persoonlijke gegevens van de medewerkers van de bedrijven die zienswijzen hebben ingediend, niet openbaar gemaakt. De bedrijven zelf vallen niet onder de AVG. Burgemeester en wethouders en de gemeenteraad krijgen wel van alle zienswijzen een kopie toegestuurd, zodat zij de volledige zienswijze kunnen lezen.

3/9

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Als een zienswijze niet aan de wettelijke eisen voldoet, wordt de indiener, als diens adres bekend is, in de gelegenheid gesteld om daar alsnog voor te zorgen. Bij een te laat ingediende zienswijze wordt alleen aan de wettelijke eis voldaan, als de indiener kan aantonen dat het op tijd indienen redelijkerwijs niet mogelijk was. Zienswijzen die uiteindelijk nog steeds niet aan de wettelijke eisen voldoen worden buiten behandeling gelaten. De zienswijze wordt wel doorgestuurd naar de gemeenteraad zodat die kennis kan nemen van de originele zienswijze. 1.3.4 Procedure voor de vaststelling Het college van B&W bereidt het bestendigen van het voorlopig gevestigde voorkeursrecht voor. De voorbereiding bestaat uit de beoordeling of de voorlopige vestiging aangepast moet worden naar aanleiding van de zienswijzen. Vervolgens stelt het college de gemeenteraad voor om de voorlopige vestiging, zo nodig met wijzigingen ten opzichte van de voorlopige vestiging door het college van B&W, te bestendigen door het nemen van een raadsbesluit op basis van de Wvg. De gemeenteraad kan de indieners van zienswijzen in de gelegenheid stellen om hun zienswijze tijdens een raadsinformatiebijeenkomst toe te lichten. Op zo’n bijeenkomst kunnen de raadsleden vragen stellen aan indieners en ook aan ambtenaren die bij de vestiging van het voorkeursrecht betrokken zijn.

Voordat de gemeenteraad de aanwijzing bestendigt, wordt het voorstel van het college besproken in de raadscommissie Ruimtelijke Ordening, Grondzaken en Vastgoed (ROVG). In de commissie vindt een politiek gesprek plaats. De verantwoordelijke wethouder is daarbij aanwezig en wordt in de gelegenheid gesteld te reageren op de vragen van de leden van de raadscommissie. De raadscommissie bepaalt of een nadere bespreking in de gemeenteraad nog nodig is of dat de aanwijzing op grond van de Wvg als hamerstuk geagendeerd kan worden. 1.3.5 Belangrijkste wettelijke bepalingen Op grond van artikel 7 van de Wvg moeten het besluit tot aanwijzing of voorlopige aanwijzing bekend worden gemaakt. Het besluit treedt in werking de dag na de dagtekening van het gemeenteblad waarin het besluit bekend is gemaakt. Het besluit van het college is voorts ter inzage gelegd en tegen het besluit kan bezwaar worden aangetekend. Het besluit is gepubliceerd in het Gemeenteblad van 22 juni 2022 en het besluit van het college is op 23 juni 2022 in werking getreden. Ook zijn de eigenaren en de ingeschreven beperkt gerechtigden persoonlijk op de hoogte gebracht van het besluit middels een aangetekend schrijven (dat schrijft de wet voor). Daarnaast zijn er gerichte gesprekken gevoerd met betrokken partijen.

Tot slot heeft een registratie plaatsgevonden in het Wkpb-register (Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen). In de publicatie is voorts opgenomen dat het voorgenomen besluit van de gemeenteraad ter inzage is gelegd en dat tegen dat voorgenomen besluit zienswijzen kunnen worden ingediend.

4

Datum Rapport Kenmerk

16 augustus 2022 Reactienota Wvg deelgebied 6 Merwedekanaalzone 10160232

2 Beoordeling van de zienswijzen 2.1 Procedureel

Alle ontvangen zienswijzen voldoen aan de wettelijke eisen. In dit document is een samenvatting opgenomen van alle ingediende zienswijzen op de vestiging van een voorkeursrecht in Deelgebied 6 Merwedekanaalzone. Op grond van de Wet open overheid kennen wij aan het belang van de eerbiediging van de persoonlijke levenssfeer (artikel 5.2 lid 2 sub de Woo) een groter belang toe dan het belang van openbaarmaking van deze (herleidbare) persoonsgegevens. Daarom is een zakelijke en niet tot personen te herleiden samenvatting van alle ingediende zienswijzen, met de beantwoording daarvan, opgenomen in deze reactienota, behorende bij het raadsvoorstel tot bestendiging van het voorlopige voorkeursrecht aan de oostkant van Deelgebied 6 Merwedekanaalzone.

2.2 Zienswijze 1

Utrecht Eendrachtlaan 80 Project B.V. is van mening dat het vestigen van een Wvg op hun percelen een verregaande maatregel is om als gemeente regie te krijgen op de herontwikkeling van Deelgebied 6, aangezien de indiener dezelfde ambities nastreeft met betrekking tot herontwikkeling als de gemeente. Indiener geeft aan al enige tijd met de gemeente in overleg te zijn hierover en een samenwerking tussen eigenaren en gemeente nodig te vinden om te komen tot een plan om de herontwikkeling op de percelen te doen slagen. Indiener geeft aan te hopen dat het vestigen van de Wvg bijdraagt aan snelheid in het ontwikkelproces. Ze hoopt dat de gemeente nu ook echt regie pakt en ziet het vestigen van de Wvg als eerste vervolgstap. Indiener spreekt de hoop uit dat de raad middelen ter beschikking stelt om het ontwikkelproces ook echt ter hand te nemen en strakke planning te hanteren. Ook geeft de indiener aan ervan uit te gaan dat de Wvg wordt opgeheven op het moment dat er een omgevingsvergunning is verleend en uitzicht is op start bouw zodat verkoopprocessen geen onnodige vertragingen oplopen.

Reactie Het aanwijzen van gronden op basis van de Wvg is een aan het college toekomende wettelijke bevoegdheid in het kader van gebiedsontwikkelingen. De gemeente kan dit instrument toepassen indien aan de in de wet gestelde voorwaarden wordt voldaan. Met de aanwijzing van gronden kan de gemeente een regisserende en sturende rol op zich nemen. Hierbij komt dat de gemeente zich met de toepassing van de Wvg alleen een eerste recht van koop bedingt en alleen dan nog in de gevallen waarin iemand voornemens is de gronden te verkopen. Het college deelt om die reden de mening van indiener niet dat het een verregaande maatregel is om regie te krijgen. De Wvg bevat tevens een aantal uitzonderingsgevallen en een groot aantal waarborgen ter bescherming van de belangen van de eigenaren en zakelijk gerechtigden, waaronder prijsvaststelling via de rechtbank. Daarnaast geeft de wet maximale termijnen om te komen tot ruimtelijke plannen. Als niet binnen drie jaar een ruimtelijk plan ter inzage wordt gelegd, vervalt het voorkeursrecht van rechtswege. De periode waarin voor de eigenaren enige onzekerheid bestaat ten aanzien van de toekomstige ruimtelijke invulling is daardoor begrensd. De indiener wordt bovendien niet gedwongen tot verkoop van percelen. De Wvg is in die zin een passief verwervingsinstrument binnen het actieve grondbeleidsinstrumentarium.

Vanwege een integrale gebiedsontwikkeling is het niet wenselijk dat afzonderlijke kavels binnen het gebied worden uitgezonderd van de vestiging van het voorkeursrecht door de gemeente. Dat geldt ook als daar reeds gesprekken over lopen.

5/9

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

Gemeente en indiener zijn inderdaad al enige tijd met elkaar in gesprek. Het college is eveneens van mening dat door goede samenwerking tot een gewenste herontwikkeling kan worden gekomen. Het college is dan ook voornemens om deze gesprekken voort te zetten en waar nodig te intensiveren, zodra de raad heeft besloten over bestendiging van de Wvg. Het college heeft de ambitie om binnen drie jaar tot een omgevingsplan te komen waarmee herontwikkeling van Deelgebied 6 planologisch/juridisch mogelijk wordt gemaakt. Het vestigen van een Wvg helpt om deze ambitie waar te maken, want met het vestigen laten we zien dat we als gemeente graag willen dat Deelgebied 6 tot ontwikkeling komt. Voor het intrekken van een Wvg en daarmee het niet meer van toepassing zijn, geldt dat de Wvg van de gronden wordt gehaald indien een aanwijzing niet meer aan de eisen voldoet. Dat is aan de orde indien de toegedachte bestemming is gerealiseerd. Het verlenen van een omgevingsvergunning, of het onherroepelijk daarvan zijn en daarmee de start van de bouw een aanvang neemt, kan een moment zijn waarop de aanwijzing wordt ingetrokken. Het is niet de bedoeling om eventuele verkoopprocessen van indiener te frustreren in het geval indiener (dan wel een eventuele koper) de bestemming zelf in overeenstemming met contractueel vastgelegde eisen en wensen van de gemeente gaat realiseren.

Conclusie Deze zienswijze geeft geen aanleiding om de (voorlopige) vestiging van de Wvg aan te passen.

2.3 Zienswijze 2

Zeehaen Beheer B.V., zijnde de vastgoedtak van het bedrijf Gepu, kan zich niet met de vestiging van het voorkeursrecht verenigen. Indiener is van mening dat door het vestigen van een Wvg de locatie niet meer aan een belegger kan worden verkocht, althans, indiener kan aan de woningbouwbelegger niet langer zekerheid bieden dat het eigendom van de locatie kan worden overgedragen nu daar eerst gemeentelijke instemming voor nodig is. Indiener geeft aan al langer in gesprek te zijn met de gemeente en mede op basis daarvan in april 2021 een overeenkomst met een woningbouwbelegger te hebben getekend, gericht op verkoop en transformatie van de locatie naar woningbouw. Een dergelijke verkooptransactie biedt indiener de financiële middelen om voor huurder Gepu een andere locatie met uitbreidingsmogelijkheden te kunnen verwerven. Indiener stelt dat nu huurder Gepu en de beoogde belegger geen zekerheid kan worden geboden over het moment van overdracht van de locatie het voor zowel indiener als huurder Gepu niet mogelijk is om investeringsbeslissingen te nemen. Indiener geeft aan reeds jarenlang welwillend te hebben samengewerkt met de gemeente bij de ontwikkelingen rondom hun terrein en inmiddels ook geruime tijd met de gemeente (en naastgelegen eigenaren) in gesprek te zijn over de ontwikkelmogelijkheden van hun eigen terrein en daar ook reeds investeringen voor te hebben gedaan.

Indiener is van mening dat de gemeente de locatie ‘belast’ door inzet van de Wvg en zich geen betrouwbare partner toont. Daarbij voert indiener aan van de gemeente te hebben vernomen dat de inzet van de Wvg met name bedoeld is voor de locaties waarvan de grondeigenaren nog geen herontwikkelplannen hebben. Zij benoemt dat de bestaande (woningbouw)plannen door de Wvg worden belemmerd en de inzet van het instrument niet doelmatig gebeurt en in strijd is met het evenredigheidbeginsel. Indiener verwacht dat de inzet van Wvg een averecht effect heeft en de gewenste woningbouw wordt uitgesteld en mogelijk zelfs afgesteld door de onzekerheid die ontstaat als indiener de gronden eerst moet aanbieden aan de gemeente.

Reactie In aanvulling op de uitgebreidere toelichting op de keuze voor de inzet van de Wvg in de reactie op zienswijze 1 (zie boven), wil het college benadrukken dat de wens om meer regie te hebben en

6

Datum Rapport Kenmerk

16 augustus 2022 Reactienota Wvg deelgebied 6 Merwedekanaalzone 10160232

meer te kunnen sturen op de herontwikkeling van Deelgebied 6 juist aansluit bij de reeds lopende gesprekken met partijen als deze indiener. De inzet van de Wvg is een onderdeel van het gemeentelijk instrumentarium, waaronder de Wro en de gemeentelijke positie als erfverpachter bij enkele percelen, en is niet bedoeld om onzekerheid of vertraging te creëren, maar juist om duidelijkheid te bieden dat de gemeente voornemens is te starten met de transformatie van het gebied. Zoals indiener terecht opmerkt is de beoogde woningbouw niet alleen gekoppeld aan deze locatie maar een integraal onderdeel van de totale gebiedsontwikkeling van Merwedekanaalzone (inclusief Deelgebied 6). De gemeente ziet de Wvg als een extra hulpmiddel om hier ook met andere eigenaren over in gesprek te komen op moment dat zij hun eigenaarschap heroverwegen. Naast het kunnen voeren van meer regie, heeft de Wvg ook als doel speculatie tegen te gaan. Indien de prijs die is overeengekomen met de investeerder waarover de indiener spreekt hoger is dan de marktconforme prijs die de gemeente betaalt als de grond aan de gemeente aangeboden zou worden, dan is de kans aanwezig dat te veel voor de grond wordt betaald. Dat kan de herontwikkeling van Deelgebied 6 bemoeilijken of zelfs belemmeren.

Zoals ook aangegeven bij de reactie op zienswijze 1 is het niet de bedoeling om eventuele verkoopprocessen van indiener te frustreren in het geval indiener (dan wel een eventuele koper) de bestemming zelf in overeenstemming met contractueel vastgelegde eisen en wensen van de gemeente gaat realiseren. Naar de mening van gemeente is de inzet van de Wvg dan ook niet in strijd met enig beginsel van behoorlijk bestuur en de gemeente verwacht de lopende gesprekken met de indiener over de herontwikkelmogelijkheden van hun terrein op constructieve wijze te kunnen continueren. De gemeente zal bij bestendiging van de Wvg meer de regie gaan voeren over het planproces, waarbij het uitgangspunt is dat alle belanghebbenden betrokken worden. Conclusie Deze zienswijze geeft geen aanleiding om de (voorlopige) vestiging van de Wvg aan te passen.

2.4 Zienswijze 3

WNP Holding B.V. heeft in de door haar ingediende zienswijze vrijwel exact dezelfde bewoordingen gekozen als in zienswijze 2 (WNP Holding B.V. kent dezelfde eigenaren als het bedrijf Gepu).

Reactie Zie de reactie bij de hierboven genoemde zienswijze 2. Conclusie Deze zienswijze geeft geen aanleiding om de (voorlopige) vestiging van de Wvg aan te passen.

2.5 Zienswijze 4

Dutch Property Company Vermeer 1 B.V. kan zich niet verenigen met de vestiging van het voorkeursrecht op een deel van hun eigendom. Indiener geeft aan dat het perceel waarop de Wvg wordt gevestigd functioneel gezien één samenhangend geheel vormt met het kantoorgebouw van dezelfde eigenaar aan de overkant van de Eendrachtlaan, waarop geen Wvg is gevestigd. De belangrijkste functionele relatie tussen beide percelen wordt gevormd door de parkeersituatie. De gebouwde en ongebouwde parkeervoorzieningen zijn gelegen op het perceel waarop de Wvg is gevestigd. Indiener betoogt dat deze parkeervoorzieningen zowel in praktisch, commercieel als juridisch opzicht essentieel zijn voor het gebruik van de kantoorgebouwen. Indiener is van mening dat het college zich geen rekenschap heeft gegeven van de potentiële gevolgen van de door de Wvg gerealiseerde splitsing

7/9

Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren

van hun eigendom en wijst daarbij onder meer op de eventuele gevolgen voor de zittende huurders in het deel waar geen Wvg gevestigd is (die afhankelijk zijn van de parkeervoorziening op het wel onder de Wvg opgenomen deel) en feitelijke onverkoopbaarheid van een kantoorgebouw zonder parkeervoorzieningen dan wel het ‘gedwongen’ aanbieden van beide delen aan de gemeente (dus ook het deel waar geen Wvg op zit). Ook noemt indiener de Wvg in strijd met de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en wijst daarbij op het zorgvuldigheidsbeginsel, het evenredigheidsbeginsel en het motiveringsbeginsel. Indiener is van mening dat vestiging van de Wvg niet behoeft plaats te vinden op het deel van haar eigendommen om het doel van een gemengd woon-/werkgebied te kunnen realiseren, omdat de andere percelen aan de oostzijde van Deelgebied 6 voldoende mogelijkheden voor woonontwikkelingen bieden en er ook behoefte blijft aan werklocaties. Ter afronding noemt de indiener drie mogelijkheden, waarop de gemeente de indiener tegemoet kan komen bij de in haar ogen onevenredige gevolgen van de vestiging van de Wvg. Naast het niet bestendigen van de aanwijzing zou er een juridische waarborg afgegeven kunnen worden voor de beschikbaarheid van parkeerplaatsen of kan de gemeente een bevestiging geven dat ze bereid is het Object als samenhangend geheel te kopen.

Bij deze laatste optie verwijst indiener naar artikel 11 van de Wvg, waarmee geëist kan worden dat alle onroerende zaken die een samenhangend geheel vormen worden betrokken in de mogelijke vervreemding aan de gemeente, ook als op een deel van die onroerende zaken geen (voorlopig) voorkeursrecht rust.

Reactie Het klopt dat de percelen van de indiener gedeeltelijk zijn aangewezen. Het grote kantoorpand op het deel dat niet is aangewezen past binnen de kaders van de beoogde herontwikkeling van Deelgebied 6 en is daarom niet voorzien als transformatiegebied en er is daarmee geen reden die gronden aan te wijzen. Op de percelen aan de oostkant, die vanuit de Wvg zijn aangewezen (met daarop een kleiner kantoorpand en een parkeervoorziening) ziet de gemeente wel ruimte voor herontwikkeling. Ook gezien de gewenste ruimtelijke samenhang met de andere percelen waarop de Wvg is gevestigd aan de oostkant van Deelgebied 6. De indiener wijst de gemeente erop dat het grote kantoorgebouw en het perceel met het kleine kantoorgebouw/parkeervoorzieningen van oudsher als een integrale kantoorlocatie functioneren en dat de percelen zowel naar eigendom (i e. één eigenaar), inrichting als functioneel één samenhangend geheel vormen. Een eventuele splitsing van eigendom leidt niet tot een onaanvaardbare doorkruising van de genoemde functionele en ruimtelijke samenhang en biedt juist kansen om de locatie als geheel meer samenhangend met de verdere omgeving te maken.

Zo wordt in de omgevingsvisie Merwedekanaalzone Deel 2: Uitwerking van de Ruimtelijke Agenda van 2021 voorzien in nieuwe mobiliteitsconcepten (waaronder mobiliteitshubs en parkeren op afstand), op basis waarvan bij een integrale transformatie van Deelgebied 6 ook kan worden voorzien in de parkeerbehoefte van het grote kantoorgebouw. De stellingname van indiener dat zonder de parkeerplaatsen de kantoorgebouwen simpelweg niet langer exploitabel zijn dan wel onverkoopbaar worden, wordt dan ook niet onderschreven. Het besluit tot vestiging van het voorkeursrecht heeft in die zin geen onevenredige gevolgen voor indiener en is door de gemeente zorgvuldig voorbereid en afgewogen. De door indiener aangedragen wijzen waarop aan de gevolgen van een splitsing tussen het perceel met het grote kantoorgebouw en het perceel met het kleine kantoorgebouw/parkeervoorziening tegemoet kan worden gekomen, zijn prematuur omdat op dit moment geen sprake is van enige aanbieding aan de gemeente. Het is een keuze van de indiener om op enig moment haar eigendommen (kantoorgebouwen en parkeervoorziening) te willen vervreemden, maar de indiener is daar op basis van de vestiging Wvg niet toe verplicht.

Op het moment dat indiener haar eigendommen in Deelgebied 6 zou willen verkopen, dan staat het de indiener vrij om de eigendommen waar geen Wvg op is gevestigd ook te koop aan te bieden aan de gemeente, als ze daarbij kan aantonen dat de eigendommen gezien kunnen worden als één samenhangend geheel conform artikel 11 van de Wvg. Op het moment dat de kaders voor de herontwikkeling van Deelgebied 6 concreet genoeg zijn, is de gemeente bereid om het gesprek aan te gaan over de door 8

Datum Rapport Kenmerk

16 augustus 2022 Reactienota Wvg deelgebied 6 Merwedekanaalzone 10160232