6. Reactieverslag Herziening AB1974 - geanonimiseerd

Weer een uiting waaruit blijkt dat feitelijk bij afkoop onder de AB83 de grondprijs wordt betaald (als ware van verkoop sprake!). De nieuwe voorstellen voor de herziening van de algemene voorwaarde aan het einde van het 50-jarig tijdvak, maakt duidelijk datje bij afkoop nogmaals de dan geldende volledige (van de WOZ-afgeleide) grondprijs dient te betalen. Terwijl de gemeente zelf als kanttekening bij de ABU74 en ABU83 opmerkt dat het gevoel zou kunnen ontstaan dat na 50 jaar nóg een keer de grondprijs zou moeten worden betaald. Dat gevoel zou dus onterecht zijn. Na 35 jaar is de gemeente dat kennelijk vergeten.

11

Bijlage 2: Enkele citaten uit reacties die SEBU ontving na.v. de brief van de gemeente in december gestuurd aan de erfpachters over de herziening.

1.

De ERFPACHTCANON materie is erg veel en ingewikkeld en het is voor mij (+Achteraf bezien) erg lastig om hierin een juiste afweging en keuze te maken, daar ik mij niet goed heb ingelezen in de materie en het voor mij ook lastig te begrijpen en te behappen is wat ik er tot nu toe over heb gelezen. Ook met name de inhoud van de brieven aan mij van de gemeente Utrecht, welke tot nu toe allemaal verzonden zijn met de post. Ik weet ook niet zelf goed in te schatten of te beoordelen of de inhoud van de laatste brief van de gemeente Utrecht aan mij, voor mij persoonlijk (=maatwerk?) oprecht goed is ingeschat/berekend, en 100% juist is opgesteld door de gemeente Utrecht(?) Het feit dat juist daar de materie van het Erfpachtstelsel zo ingewikkeld, bij vlagen troebel, niet 100%, transparant en vaak lastig te begrijpen is voor ons "leken"/"consument" en als (gemiddelde) burgers/inwoners van (bijvoorbeeld) Utrecht, het ons niet duidelijk genoeg is of de gemeente naar (Lees: 100%) eer en geweten, "Zonder aanzien des persoons", en in oprecht vertrouwen heeft gehandeld en voor ons ALLEN het beste voor heeft.(=??) En daarmee het beste aanbod (PER HUISHOUDEN) heeft gedaan voor ons Erfpachters, vanaf 2017 tot op heden.

Korter" gezegd: HOE KAN IK ER OOK (NU) BLINDELINGS VANUIT GAAN EN EROP VERTROUWEN, DAT DE GEMEENTE UTRECHT ALTIJD HET JUISTE EN BESTE MET MIJ (EN ONS) VOORHEEFT, EN DE BEREKENINGEN EN HET "MAATWERK" PER ERFPACHTER, ALLEMAAL ALTIJD 100% ZORGVULDIG EN JUIST HEEFT UITGEVOERD? Juist daar het Erfpachtstelsel zo ondoorzichtig en ingewikkeld is en dat de gemeente Utrecht misschien/wellicht daarom juist daar (gretig) gebruik van gemaakt heeft, dus van onze gebrek aan kennis en inzicht in het Erfpachtstelsel, juist mede daarom ons al in 2017 voor Het blok" heeft gezet met de inhoud van hun aanbod, en "Met de rug tegen de muur" heeft gezet, wat betreft de inhoud van hun brieven, mbt de conversie en herziening van het Erfpachtstelsel/canon. ... heeft de gemeente Utrecht tot nu toe NIET het "allerbeste" met ons voor gehad en ook niet voor 100% aan onze belangen gedacht. En ook niet altijd (oprecht) 100% zorgvuldig en betrouwbaar (LEES ook: objectief) gehandeld.(11111)

2.

...Toen mijn vrouw en ik ons nieuwbouwhuis kochten 33 jaar geleden waren wij ons werkelijk van geen kwaad bewust. Bouwfonds ned gem "verkocht" ons de erfpacht als joh daar moet je je helemaal niet druk over maken dat is over 50 jaar pas. Nu betaal je 50 jaar lang 25 gulden per jaar. Dat is toch niks. Als argeloze nitwit van 28 jaar trap je daar gewoon in. Ja, dan moet je ooit eens eeuwigdurend afkopen voor een paar duizend gulden natuurlijk maar dat moet geen probleem zijn toch? Zou vertelde de man van Bouwfonds ons. Je denkt fijn we hebben een mooi nieuw huis. Natuurlijk heb ik af kunnen kopen in het verleden voor veel lagere bedragen. Echter die voorstellen destijds gedaan kwamen steeds op het verkeerde moment voor ons. Bij het eerste voorstel zaten we midden in de pasgeboren kinderen. Bij de tweede keer zaten we midden in de opgroeiende tieners/pubers. Bij het derde voorstel hadden we net een bedrijf overgenomen/gekocht. Voor deze aankoop hebben we destijds zelfs onze hypotheek moeten verhogen. Dus wederom was er geen cent over. Ik was blij dat we een auto van 1000 gulden konden betalen en 1 keer per jaar met een geleende tent op vakantie konden. Wie kan er nou in zijn stoutste dromen bedenken dat een paar meter grond

12

onder je "eigen" huis van een paar duizend gulden ineens jaren later 100.000 of 200.000 euro kost. Ik geloof dat het eerste aanbod om het af te kopen ooit 7000 gulden was. Niemand, Rabo,Bouwfonds, gemeente,notaris, heeft ons ooit op dit gevaar van de bizarre stijging gewezen. En niemand helemaal niemand gaat en kan ons helpen. Voor mij en mijn vrouw gaat dit op zeer hoge leeftijd afstevenen op een persoonlijk faillissement en gedwongen verkoop (voor een appel en een ei) van onze woning. Een woning met een dergelijk hoge erfpacht verplichting gaat zeker niet opbrengen wat hij zou moeten opbrengen. En waar moeten wij dan gaan wonen? Waarschijnlijk 3 hoog achter in een achterstandswijk waar eigenlijk niemand wil wonen. Wij, en alle anderen die met dit probleem zitten gaan een zeer onzekere toekomst tegemoet. De gemeente Utrecht gaat ons geen cent kado doen, sterker nog die gaan er nog veel meer uitslepen, zeker gezien het feit dat ze alles winnen wat aangespannen wordt. De huidige afkoopsom is ca. 70.000. Globaal wordt dit elkaar 5000 meer. En ik heb nog 16/17 jaar te gaan. Dat is dus straks 150.000 als ik 87 ben. Als we die leeftijd mogen halen tenminste... Nogmaals het wordt een moeilijk oude dag.

3.

Wij gaan ons huis in januari verkopen en omdat het erfpacht in 2035 verloopt dachten we om het af te kopen. Bij navraag wat het bedrag was schrokken we wel even. In 2018 was het nog € 28.360. en nu 5 jaar later € 86.350. Dat is bijna € 60.000 meer. Het had wel degelijk invloed op de verkoop prijs van ons huis. De prijsstijging is procentueel meer dan de prijsstijging van ons huis. Achteraf hadden we het toen moeten afkopen, maar we hadden toen niet de middelen ervoor.

4.

Ik ben benieuwd of de gemeente haar beleid gaat aanpassen t.a.v. bebouwing zonder woonfunctie. Ik woon op ..Staat., (met garage) en heb een extra garage op nummer... Voor zover mij bekend valt deze garage niet binnen de regeling.

5.

Ik heb destijds, om mezelf verdere mentale klachten te besparen, gekozen voor het afkoopbedrag. Maar ben wel erg benieuwd naar hoe de gemeente nu omgaat met de canon nadat de periode echt afloopt.

6.

Voor mijn woning heb ik via email de bedragen opgevraagd: het gaat om een afkoopsom van 126.689 euro in 2024, en bij het vastklikken een canon van 6.335 euro per jaar. Ik ben enorm geschrokken van de exceptioneel hoge bedragen. Deze zijn buitensporig, en m.i. gebaseerd op onredelijke en onjuiste uitgangspunten, aannames, canonpercentages en berekeningen. Er is sprake van meermalen bij elkaar opgetelde excessieve bedragen. Volgens de gemeente is de afkoopsom o.a gekoppeld aan de WOZ, maar in 5 jaar tijd is voor mijn woning de WOZ gestegen met 38%, en de erfpacht afkoopsom met 218%, deze is meer dan verdrievoudigd. Ik ben ook op 18 januari naar de info-avond geweest. Medewerkers van de gemeenten wilden de regeling 'uitleggen', maar gingen verder niet in gesprek. Ik wil uiteraard bezwaar maken tegen de voorgenomen aanpassing van de erfpachtvoorwaarden en het huidige voorstel voor afkoop. De genoemde bedragen voor afkoop en bij vastklikken kan ik niet betalen. Dit brengt mij in grote financiële problemen. Ik vraag me verder sterk af of de gemeenteambtenaren, de gemeenteraad en de fracties beseffen dat het om dergelijke grote bedragen gaat, dat de regeling oneerlijk en onjuist is en dat dit burgers in grote financiële problemen brengt.

13

7.

Tja iedere keer dat we denken aan de afkoopsom van een paar jaar geleden 15.000 in ons geval en de afkoopsom en nu 36.000 duizend dan worden we met onze neus gedrukt op het enorme risico dat we gelopen hebben ... Toen we niets vastgeklikt hebben ... en dachten we, nou ja hoogstens een paar duizend erbij, vooruit maar, maar dat het zo uit de hand zou lopen hadden we toen niet gedacht, achteraf hadden we er niet de financiële middelen voor om dit grote risico te lopen en enorme offer te brengen... Het vervelende is dat de canon nu ook fors verhoogd gaat worden. Erfpacht was ooit een sociale voorziening, maar om mensen nu in een paar jaar tijd te confronteren met dubbele lasten terwijl je inkomen niet verdubbelt is verre van sociaal. Ja het is waar het komt je ten goede bij verkoop, dus is dat enige oplossing om van de gestegen woonlasten af te komen, bedankt gemeente. Lenen lukt niet, want daar is het inkomen te laag voor. We hopen op een spijtoptanten regeling of een weldoener om de bittere smaak weg te nemen van het beleid van de Gemeente Utrecht.

14

II Bijlage D. 20240130 SEBU Suggesties voor de 5 agenda punten (2 pagina's)

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

66 van 108

LS, Wij keuren het concept financiële uitgangspunten ten stelligste af, en vragen uw aandacht voor de opmerkingen en vragen in de ingestuurde reactie op 28 januari 2024.

Het voldoet niet aan het doel zoals hieronder aangegeven noch aan de wensen en vragen zoals bij ad.3 aangegeven.

Suggestie voor de vijf punten:

1. Het doel •

Erfpachters moeten in hun huizen kunnen blijven wonen, dit moet betaalbaar blijven, bewoners moeten niet door de erfpacht hun huizen niet kunnen onderhouden, verbeteren en verduurzamen en erfpachters moeten hun huizen kunnen verkopen tegen prijzen die niet noemenswaard afwijken van eeuwigdurend afgekochte huizen en huizen in eigendom. Eindige erfpacht, betaalbare en redelijke canon en afkoopregeling waarbij rekening wordt gehouden met de ongelijkheid met AV1989 en het feit dat de onderhavige erfpachters al buitensporig veel hebben bijgedragen aan de gemeentekas.

2.

3.

Het proces •

Wil de gemeente echt in gesprek met de 1200 erfpachters om te komen tot een oplossing en hoe ziet de gemeente het vervolgtraject dan?

•

Wat zijn dan de kaders en uitgangspunten van de gemeente?

•

Verzoek in te gaan op al onze vragen zoals in de reactie van SEBU op 28 januari 2024

•

In vervolggesprek met de gemeente over alle elementen, met deskundigen/juristen aan onze zijde erbij.

Reacties op de concept uitgangspunten •

In de concept uitgangspunten is voorspelbaarheid wel een factor maar worden de overige punten van de erfpachters, beschreven in de inhoudelijke toelichting van 6 december 2023 in paragraaf 4.3 Ingekomen reacties tot nu toe niet in beschouwing genomen. Kan de gemeente aangeven of en hoe ze dat alsnog wil doen? "Samengevat zijn de belangrijkste zorgen, wensen en vragen die vanuit erfpachters zijn gedeeld: 1. De zorg wat de gewijzigde voorwaarden concreet voor de erfpachter betekenen. 2. De zorg over de betaalbaarheid en de wens om voorspelbaarheid. 3. De wens dat de herziene voorwaarden redelijk en billijk zijn en op een zorgvuldige manier tot stand zijn gekomen. En in het verlengde daarvan de wens om een betrouwbare overheid. 4. De wens te kunnen reageren op het conceptvoorstel.

5. De wens om de voorwaarden meer aan te laten sluiten bij de AV 1989. 6. De wens om op eenzelfde manier te worden behandeld als erfpachters met AV 1989. 7. De wens om een laagdrempelige participatie en begrijpelijke communicatie die aansluit bij de behoefte van de erfpachter. 8. De wens om de erfpacht af te kunnen kopen en alsnog gebruik te kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017. 9. Ook zijn er een aantal inhoudelijke vragen gesteld en vragen over de vervolgstappen."

Op welke wijze zijn de grondquote percentages bepaald? Kunt u de onderbouwing geven waaruit blijkt dat deze percentages leiden tot een reële grondwaarde? Kunt u aangeven waarom er in Utrecht geen depreciatie wordt toegepast terwijl er in andere steden zoals Amsterdam, waar u in het document aan refereert, wel depreciatie wordt toegepast?

Waaruit blijkt dat de grondwaarde is bepaald exclusief BTW, voordat de canon wordt berekend? Bij de vaststelling van het canonpercentage wordt gerekend met 1,1% kostenopslag. Wat is hier de onderbouwing voor? Welke risico's en welke administratiekosten leiden tot dit percentage?

In de conversieregeling 2017 kan de canon worden vastgeklikt, waarom komt dit niet terug in de uitgangspunten?

Punten uit de brief, zie hieronder

a.

Uit uw brief en concept: 1.3 Er gaat wat veranderen: eerste tijdvak van de AB

1974 loopt af "De nieuwe voorwaarden moeten wel voldoen aan de algemene beginselen van

behoorlijk bestuur en redelijk en billijk zijn. ”

De afkoopsom bij de huidige conversieregeling is bij een voorbeeldcasus 3 al opgelopen van € 30.000,- in januari 2018 naar € 90.000,- in 2023. Volgens het herzieningsvoorstel loopt de afkoopsom in deze casus zelfs op naar

€180.000,- in 2024! Vind de gemeente een dergelijke stijging redelijk en billijk?

b.

Uit uw brief en concept: 3.2 De beoogde wijziging van de AB 1974

"Met het wijzigen van de AB 1974 willen we de erfpachters opnieuw een evenwichb'ge set erfpachtvoorwaarden aanbieden. De gemeente heeft zich

daarbij rekenschap gegeven van de belangen van de erfpachters."

Op welke wijze heejt de gemeente zich daarbij rekenschap gegeven?

c.

Uit uw brief en concept: 4.3 Ingekomen reacties tot nu toe

Citaat uit de brief van de Gemeente aan SEBU van 8 dec 2023 Pag. 13 van 17: "De gesignaleerde zorgen, wensen en vragen zijn zover dat kon reeds

meegenomen in de uitwerking van de beoogde wijziging van de AB 1974." Op welke wijze? En is het een kwestie van kunnen afwillen?

SEBU, 30 januari 2024

// Bijlage E. 20240225- MAILIN Reactie SEBU op uitnodiging Beste <naam medewerker erfpacht. Dank voor uw positieve uitnodiging waar we graag op ingaan. Donderdag 14 maart komt voor ons het beste uit. Wij vragen ons nog af hoe we deze uitnodiging moeten zien in relatie tot de toezegging van de gemeente om uiterlijk voor het gesprek met de wethouder van aanstaande dinsdag het te lopen proces geschetst te hebben. Ook zijn we benieuwd hoe we de uitnodiging moeten zien in relatie tot ons verzoek om echt met de gemeente in gesprek te zijn om te bezien of wij kunnen komen tot een erfpachtregeling die aansluit bij de wensen van de erfpachters (zie onze memo van 30 januari jl) - en die van de gemeente.

Met vriendelijke groet,

<naam> Namens SEBU

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

69 van 108

// Bijlage F. 20240228- MAILIN Mail SEBU aan wethouder n.a.v. gesprek

Beste mevrouw Voortman, beste Linda, Dank voor het gesprek dat wij 27 februari mochten hebben. Wij kwamen, om uw hulp te vragen bij de oplossing van een groot probleem voor een kleine groep erfpachters. Wij hebben gemerkt dat bij ons de frustratie hoog is en er, ook desgevraagd, veel over de ongelijke situatie van deze kleine groep is gepraat. Voor ons is dat ook nodig om van daaruit weer stappen vooruit te zetten. U heeft aangegeven dat u onze reactie met vragen aan de gemeente van 29 januari jl. heeft gelezen. Wij hopen en nemen aan dat uit die reactie voldoende duidelijk naar voren is gekomen waar onze bezwaren zitten in het voorgelegde concept financiële uitgangspunten, tot welke onevenwichtige hoge canonbedragen dat leidt en dat grote financiële problemen voor de erfpachters het gevolg zijn. Wij hebben in ons gesprek een grafiek laten zien en toegelicht die dat nog eens onderschrijft. Bij deze sturen wij de digitale versie daarvan mee met nog een andere grafiek en twee casus, die de consequenties van de concept financiële uitgangspunten meer inzichtelijk maken.

In ons gesprek zijn de criteria die gehanteerd worden door de NHG aan de orde geweest en de beweging die landelijk is ingezet om deze ook voor gemeentelijke erfpacht toe te passen. U heeft aangegeven daar naar te laten kijken, waar we u voor bedanken. Zowel u als SEBU zullen de gemeenteraad informeren over onze gesprekken en de gedeelde informatie. Daarnaast hebben wij aangegeven ook nog de wethouder Wonen te benaderen en dat wij bij de Tweede Kamer fractie van NSC zijn geweest over het onderwerp erfpacht. Hoewel de gemeente en wij anders tegen de situatie aankijken, kijken we positief vooruit om constructief verder in gesprek te gaan met elkaar om te bezien waar ons dat gezamenlijk kan brengen. Wij hebben afgesproken dat SEBU en de gemeente het eerste gesprek over de nieuwe erfpachtregeling hebben op 14 maart.

Naast de grafieken voegen wij ook nog een keer onze vragen van 29 januari jl. bij. Hartelijke groet, <naam> Namens SEBU-Stichting Erfpachters Belang Utrecht

// Bij deze mail zijn 2 bijlagen bijgevoegd: Bijlage 3.G en Bijlage 3.C (tevens gemaild d.d. 28-01-2024)

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

70 van 108

// Bijlage G. 20240228- MAILIN Bijlage 1 mail SEBU (4 pagina's)

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

71 van 108

Consequentie van concept financiële uitgangspunten december 2023 van de gemeente Utrecht Een uitwerking uit de praktijk

Praktijk berekening voortdurende erfpacht obv uitgangspunten Utrecht december 2023 20.000

4.500.000

18.000

4.000.000

16.000

3.500.000

Canon per jaar

3.000.000 12.000

2.500.000 10.000 Zeer grote opstap in canon in 2027

2.000.000

8.000

1.500.000 6.000 10 jarige canon herziening

1.000.000

4.000

500.000

--- Canon

AV1989 Eeuwigdurende erfpacht contracten

-------Waarde canon

2077

2075

2073

2071

2069

2067

2065

2063

2061

2059

2057

2055

2053

2051

2049

2047

2045

2043

2041

2039

2037

2035

2033

2031

2029

2027

2025

2023

2021

2019

2017

2015

2013

2011

2009

2007

2005

2003

1999

2001

1997

1995

1993

1991

1989

1987

1985

1983

1981

1979

1977

2.000

Grondwaarde

afgekocht door lx de grondwaarde betalen

AV1974 & AV1983 Voortdurende erfpacht contracten

elke 50 jaar opnieuw de grondwaarde betalen

• • • • •

Na 50 jaar nieuwe voorwaarden obv concept financiële uitgangspunten

----- ►

Canon betalingen vanaf 1977 Geldwaarde in gemeentekas van canon betalingen loopt op tot 450.000 in 2027 terwijl bij afkoop in 1977 de waarde in de gemeentekas maar 210.000 zou zijn geweest. Vanaf 2027 volgens uitgangspunten december 2023. Geldwaarde in de gemeentekas loopt op tot bijna 4 miljoen Goed zichtbaar de bizar hoge opstap in 2027...deze wordt nog veel hoger ivm WOZ 2022 vs WOZ 2027 Terwijl in 2027 allang meer dan 2x de initiële grondwaarde is betaald

Totale geldwaarde

14.000

Voortdurende erfpacht volgens uitgangspunten gemeente Utrecht december 2023 Canon en Afkoop + Hypotheek

1600000

16000

1400000 1200000

12000 1000000

10000 00

800000 600000

Totale geldwaarde

14000

O

canon\hypotheek kosten per jaar

18000

400000

200000

2000

0

0 N0OONSL(ON0OONO~LDN0OOAOFLON0OONOKL (OT00OOCKLDN0OOCmFL(OT wwIONOOOCCNNOOmm00mF~<f~--LLLLLL LLLL(O(O(O(O(((O(O(ONTNNSSSN

ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo oooooooooooooooooooooo NNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNN NNNNNNNNNNNNNNNNNNNNNR •------- -Canon

• • • •

------- Annuïteit

-------- Waarde canon

Waarde afkoop

Hypotheek kosten

Volgens uitgangspunten: Canon elk jaar +2%, Initiële canon 2,64%, Afkoop 245.000, Rekenrente 3,54% Geldwaarde in gemeentekas van canon betalingen en afkoop in het nieuwe tijdvak loopt op tot 1,5 Miljoen zonder mee te nemen wat er al in het eerste tijdvak van 50 jaar is betaald Annuïteiten Hypotheek in 2053 afgelost met totaal kosten 421.000 Na 30 jaar is hypotheek afbetaald terwijl canon betalingen zouden doorlopen tot in eeuwigheid

Conclusie: mensen worden gedwongen tot afkoop maar kunnen dat mogelijk helemaal niet betalen

Het echte probleem is dat door deze groep in het tweede tijdvak nog een keer moeten betalen

daar niets tegenover staat

Casus 1 en 2 uit 19 vragen gesteld door SEBU dd 29-1-2024 1.

De erfpachtregeling moet betaalbaar zijn; zo moeten erfpachters in hun huis kunnen blijven wonen en moet de erfpachter verbeteringen en onderhoud (b.v. van verduurzaming) kunnen financieren.

Ter illustratie voorbeeld casus 1: Conversie aanbod geldig in januari 2018 Afkoop: ±€20.000 Vastklikken: ±€1.000 per jaar v.a. 2018 terwijl eerder al afgekocht tot 2040

Voorstel nieuwe voorwaarden (2024) Afkoop: ±€150.000 Canon: ±€4.000 plus jaarlijks +2%

Ter illustratie voorbeeld casus 2: Conversie aanbod geldig in januari 2018 Afkoop: ±€140.000 Vastklikken: ±€7.000 per jaar v.a. 2018 terwijl canon tot 2027 ±€4.000 is

Voorstel nieuwe voorwaarden (2027) Afkoop: ±€360.000 Canon: ±€9.500 plus jaarlijks +2 %

Uit casus 1 blijkt dat bij het voorstel voor de nieuwe voorwaarden in 5 jaar tijd al meer betaald wordt aan canon dan het afkoopbedrag dat in 2018 al aanleiding gaf om niet akkoord te gaan. Deze canon zal tevens eeuwigdurend dienen te worden betaald.

Zowel de afkoop als de canon kan ertoe leiden dat mensen hun huis moeten verkopen.

Voorde helderheid, het betreft in veel gevallen erfpachters met een gemiddeld inkomen dan wel een klein pensioen. Is de gemeente het met ons eens dat de erfpachters in hun huis moeten kunnen blijven wonen en verbeteringen kunnen financieren (b.v voor verduurzaming)? En niet eventueel gedwongen worden door de erfpachtregels om te verkopen?

BIJLAGE 4: Ontvangen reacties van Vereniging Eigen Huis // Bijlage A. 20221202 - Reactie eigen huis. Reactie van Vereniging Eigen huis, mail d.d. 2-12-2022 Geachte heer, mevrouw, Dank voor uw uitnodiging om in te spreken over de aanpassingen met betrekking tot de AB 1974.

Hierbij reageer ik op uw uitnodiging en de daarbij behorende bijlagen. Vanzelfsprekend zijn wij bereid om deel te nemen in de inspraak maar dan zal er wel meer concreet moeten worden dan ons nu bekend is. Ik noem hiertoe enkele voorbeelden.

Het is goed als je als gemeente concreet de gevolgen schetst van erfpachtaanpassingen. Bijvoorbeeld afwegingen als: • Wat is de outlook voor wat er gaat veranderen? Wat is concreet de invloed op de wetswijzigingen sinds 1974 op de contracten? En zijn er nu al uitgangspunten geformuleerd voor de aanpassingen? • We willen als gemeente de regels voor de hoogte van de canon gaan aanpassen voor u in gunstige/ongunstige zin; • We willen de toestemming voor aanbouwen wel/niet gaan versoepelen; • We willen de afkoop wel/niet nog eens extra gaan stimuleren.

Voor ons als belangenvereniging is daarnaast ook relevant om te weten om hoeveel erfpachters het bij benadering gaat. Ik begrijp dat het totaal aantal erfpachters in Utrecht ooit op 3.500 lag. Wat is daarvan nog over na eerdere afkooprondes? Ook vinden wij het relevant om te weten wat er van Vereniging Eigen Huis wordt verwacht. Voor bijvoorbeeld een technische analyse is het logischer om specialisten op dit gebied te raadplegen, zoals bijvoorbeeld de <naam>, oud-partner bij RIGO met wie wij veel samenwerken. Hij kan ook verwoorden wat redelijke uitgangspunten zijn met betrekking tot zaken als de grondwaarde, depreciatiefactor en overstapvoorwaarden.

Wat betreft algemene uitgangspunten rondom de verlenging of omzetting van erfpachtcontracten vindt Vereniging Eigen Huis dat de hoogte van vergoedingen (canons, afkoopsommen) redelijk moet zijn en dat transparant moet zijn hoe ze worden berekend. Ook zijn wij van mening dat erfpachtvoorwaarden niet eenzijdig ten nadele van de erfpachter mogen worden veranderd.

Ik verneem graag uw reactie. Met vriendelijke groet, Vereniging Eigen Huis

<naam>

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

76 van 108

// Bijlage B. 20221220 - Vervolgreactie Vereniging Eigen huis, // Reactie van Vereniging Eigen huis, mail d.d. 19-12-2022 Geachte <naam medewerker erfpacht>,

Dank voor uw onderstaande mail en dank voor uw nadere toelichting. Gezien hetgeen u naar voren brengt is onze bijdrage op dit moment voldoende. En is deelname aan de participatiebijeenkomst door ons niet noodzakelijk. Wel blijven wij graag aangehaakt bij de verdere ontwikkelingen.

Met vriendelijke groet,

Vereniging Eigen Huis <naam>

// Bijlage C. 20240125 - Reactie Eigen Huis, // Reactie van Vereniging Eigen huis, mail d.d. 25-01-2024 Geachte <naam medewerker erfpacht>,

Met een zeer grote vertraging reageer ik op uw onderstaande verzoek en de bijbehorende bijlagen. En alhoewel ik mij realiseer dat de reactiedatum al lang verstreken is, leek het mij wel zo netjes om desondanks te reageren. Als Vereniging Eigen Huis hebben wij enige tijd geleden besloten ons alleen in uitzonderingsgevallen nog bezig te houden met erfpacht. Dat heeft ermee te maken dat in onze activiteiten voor de huiseigenaar de erfpacht een relatief kleine en bovendien lokale werkstroom is. Anders gezegd: we kunnen binnen onze capaciteit in de veelheid van onderwerpen niet alles oppakken en daarom moeten we keuzes maken. Erfpacht is dan niet onze eerste keuze. Bovendien moeten ook wij ons verlaten op deskundigen omdat het zo'n specialistisch dossier is. Binnen onze capaciteit is het voor ons niet mogelijk dit dossier tot in detail te beheersen.

Vanuit die gedachte zullen wij dus ook niet deelnemen aan de door u voorgestelde overlegdata. Ik vertrouw erop u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd. Met vriendelijke groet, Vereniging Eigen Huis

<naam>

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

77 van 108

BIJLAGE 5: Ontvangen reacties van Rabobank // Bijlage A. 20231212- Reactie Rabobank, // Reactie van Rabobank, mail d.d. 12-12-2023

Goedemorgen <naam medewerker erfpacht>,

Dank u voor het toezenden van de informatie. Dat is waardevol voor ons.

Naast de financiële uitgangspunten is het voor ons belangrijk om de concept wijzigingsakte te kunnen beoordelen waarin wordt vastgelegd dat een klant de overstap maakt van voortdurende erfpacht naar eeuwigdurende erfpacht.

Het omzetten van erfpacht kan nl. gevolgen hebben voor onze hypothecaire zekerheid. Kunt u deze actuele wijzigingsakte beschikbaar stellen aan ons? Dan kunnen wij tijdig deze akte beoordelen en bepalen of deze wel of geen invloed heeft.

Daarmee kunnen we de klanten vooraf duidelijkheid bieden wat de bank verwacht bij een overstap. En mogelijk vooraf nog suggesties doen aan jullie voor deze akte zodat het voor de klant en bank mogelijk aantrekkelijker maakt om over te stappen. Graag maken we gebruik van het aanbod om donderdag 1 februari deel te nemen samen met andere belangenbehartigers. Ik zal dan deelnemen aan dit gesprek. Is er bekend vanaf wanneer de inwoners daadwerkelijk kunnen reageren naar de gemeente om te willen overstappen?

Met vriendelijke groet.

<naam>

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

78 van 108

// Bijlage B. 20230713 Reactie Rabobank, // Reactie van Rabobank, mail d.d. 11-07-2023 Goedemiddag, Een aantal weken geleden heb ik zowel telefonisch als per mail contact gehad met mevrouw <naam>. Zie hieronder.

Als ik <naam> reply via de mail dan krijg ik direct een melding terug dat de mail niet binnenkomt vanwege mogelijk beveiligingsissues.

Daarom probeer ik het via de algemene mailadres. Wij willen als Rabobank graag beoordelen wat de consequenties zijn van de conversie van erfpacht voor de inwoners van de gemeente Utrecht. Daarvoor hebben we bijgaande informatie ontvangen. Waarvoor dank.

Blijkens de conversieakte betreft het meerdere erfpachtvoorwaarden van meerdere jaartallen, in de mail zitten enkel de voorwaarden uit 1974. Voor ons is het van belang om over alle documenten te beschikken om goed te kunnen beoordelen wat de consequentie bij omzetting van erfpacht naar eeuwigdurend erfpacht. Kunt u ons alle erfpachtbepalingen ter beschikking stellen m.b.t. de conversie die al plaatsvindt (of heeft gevonden) op basis van de voorwaarden van de afgelopen jaren?

Ik hoop dat jullie me met deze vraag kunnen helpen. Met vriendelijke groet,

<naam>

// Bijlage C. 20240125 - Reactie Rabobank, // Reactie van Rabobank, mail d.d. 25-01-2024 Goedemiddag <naam medewerker erfpacht>,

Ik zorg dat ik op tijd aanwezig ben. Dank voor de mail.

Voor ons als bank is met name belangrijk:

1. Houd rekening met de bancaire richtlijn van erfpacht van de NVB 2. Voorspelbaarheid en transparantie van de canon 3. Een voor de klant en bank goede en duidelijke vergoedingsregeling 4. Voor de bank acceptabele voorwaarden bij opzegging 5. Geen (boete) clausules die de positie van de bank verslechteren bij einde erfpacht Ik hoop dat u hiermee iets kunt. Met vriendelijke groet,

<naam>

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

79 van 108

BIJLAGE 6: Ontvangen reacties van Notarissen // Bijlage A. 202301- Reactie notarissen // Mail d.d. 11-02-2023 Geachte <naam>.

De besturen van de Vereniging van Notarissen in Utrecht en het Ringbestuur Midden-Nederland hebben samen overlegd en stellen voor om notaris <naam> (Hermans & Schuttevaer) te benaderen om op de gevraagde onderdelen mee te denken.

Hij zal daarbij zoveel mogelijk ook de opmerkingen doorgeven die eventueel door andere notarissen zijn gemaakt.

Op 14 februari a.s. is er een vergadering van de notarissen waarin we ook met de aanwezige notarissen zullen overleggen. 5.1.2. zal daarbij ook aanwezig zijn.

Ten aanzien van de kosten voor deze werkzaamheden die worden verricht op verzoek van de gemeente Utrecht, nemen we aan <naam> deze bij de gemeente in rekening kan brengen.

Stemt u dit met hen af? U kunt hem rechtstreeks benaderen: <naam>

Vriendelijke groet, <naam>

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

80 van 108

// Bijlage B. 20230209 Mail HS namens regio Utrecht aan ring // Mail BI d.d. 09-02-2023 Beste <naam>, vriendelijk verzoek ik jullie bijgaande notitie met daarbij de AB 1974 te verspreiden onder de leden van de Ring door toevoeging aan de vergaderstukken van de komende ringvergadering van 14 februari 2023, dit ter voorbereiding van agendapunt 13. Met vriendelijke groet,

<naam>

// De genoemde 'bijgaande notitie' is Bijlage 6.C.

// Mail B2 d.d. 09-02-2023 Beste leden van de ring Midden-Nederland van de KNB, De komende ringvergadering is op dinsdag 14 februari 2023 in de Bilt. Als bijlage tref je de agenda aan voor deze vergadering. De overige bijlagen (jaarstukken, notulen en erfpachtvoorwaarden) volgen nog.

In deze ringvergadering zal <naam> (Hermans & Schuttevaer) aanwezig zijn en ons bijpraten over de aanpassingen van de gemeente Utrecht in haar erfpachtvoorwaarden. Tevens worden de jaarstukken besproken en de invulling van het ringbestuur voor komende jaren.

Na de vergadering zal 5.1.2.e een notarispraktijk.

ons nader informeren over de perikelen rondom een overname van

Voor de lezing en vergadering worden studiepunten aangevraagd. De ledenraadstukken die op deze ringvergadering besproken zullen worden zijn enkele dagen voor de 14e in te zien via https://notarisnet.notaris.nl/contact-en-groepen/vergadering. Vriendelijk verzoek je aan te melden voor deze ringvergadering. Aanmelden kan via: midden-nederland(5)ringenknb.nl of <email>.

Hopelijk zien we jullie allemaal dinsdag 14 februari in De Bilt.

met vriendelijke groet,

KNB Ring Midden-Nederland

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

81 van 108

// Bijlage C. 20230209 Notitie notariaat tbv Ringvergadering MN 14-2-2023 inzake AB74 (concept) (3 pagina's)

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

82 van 108

HERMANS & SCHUTTEVAER NOTARISSEN ADVISEURS MEDIATORS

1

NOTITIE

Voor Betreft

Ref. Datum

de leden van de Ring Midden Nederland van de KNB Advies namens de Ring aan de Gemeente Utrecht inzake algemene bepalingen erfpachtvoorwaarden 1974 ("de AB 1974”) ML/NRA/2023.0038.01, email: 9 februari 2023 5.1.2.e

A. Inleiding In 1974 zijn door de gemeenteraad van Utrecht de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974) vastgesteld. Nadien heeft de raad in 1984 de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1983 (AB 1983) vastgesteld. De AB 1974 en de AB 1983 zijn in grote mate gelijk aan elkaar en gaan uit van voortdurende erfpacht met tijdvakken van 50 jaar. In geval van de AB 1974 betaalt de erfpachter een jaarlijkse canon die om de 10 jaar door de gemeente wordt herzien. In sommige gevallen is de canon bij de AB 1974 voor 50 jaar afgekocht. Bij de AB 1983 is de canon meestal voor 50 jaar afgekocht, maar deze erfpachtvoorwaarden kennen ook de mogelijkheid van een jaarlijks te betalen canon die om de 10 jaar wordt herzien. De laatste algemene erfpachtvoorwaarden die de gemeente heeft vastgesteld zijn de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht (AV 1989). Dit zijn eeuwigdurende erfpachtrechten waarbij de canon voor altijd wordt afgekocht.

Voor de eerste erfpachtrechten waarop de AB 1974 van toepassing zijn, nadert het einde van het eerste tijdvak van 50 jaar. Voorafgaand aan een nieuw erfpachttijdvak kan de gemeente de algemene en bijzondere erfpachtvoorwaarden wijzigen. Ook stelt de gemeente voorafgaand aan het nieuwe tijdvak de nieuwe canon vast. Daarnaast is door de aanpassing van het BW in 1992 aanpassing van de AB 1974 op onderdelen wenselijk en zelfs noodzakelijk. De gemeente is daarom van plan om de AB 1974 aan te passen en te actualiseren. Omdat aanpassing van de AB 1974 directe gevolgen heeft voor de individuele erfpachters met deze erfpachtrechten, hebben deze erfpachters 15 november 2022 een brief ontvangen over de voorgenomen aanpassingen van de AB 1974. In deze brief worden de erfpachters geïnformeerd over de wijze waarop zij bij dit proces worden betrokken. De erfpachters worden in de gelegenheid gesteld om hun mening te geven over de AB 1974 en zijn uitgenodigd om mee te denken over de aanpassing van de AB 1974. Naast de mening van de erfpachters stelt de gemeente ook de mening van de KNB (Ring Midden-Nederland) over de aanpassing van de AB 1974 op prijs. De gemeente is benieuwd of er zaken zijn die de KNB (Ring Midden-Nederland) de gemeente wil meegeven bij het aanpassen van de AB 1974.

Ziet de KNB wellicht bepalingen in de AB 1974 die aanpassing behoeven of verbeterd kunnen worden, mede bezien vanuit de erfpachter? De gemeente nodigt daarom de KNB uit om mee te praten over (de wijziging van) de AB 1974 tijdens een rondetafelgesprek dat de gemeente in het 1e kwartaal 2023 met erfpachters wil voeren.

HERMANS & SCHUTTEVAER NOTARISSEN ADVISEURS MEDIATORS

2

Van de in 2003 in het kader van de Conversieregeling 2003 aangeschreven 3.500 erfpachters heeft volgens de gemeente 18% gebruik gemaakt van die regeling. Daarna hebben zoveel erfpachters meegedaan aan de Conversieregeling 2017, dat de AB 1974 nu nog op ongeveer 300 erfpachtrechten van toepassing zijn. De gemeente kan uiteraard de Conversieregeling 2017 opnieuw onder de aandacht brengen. De resterende erfpachters 1974 kunnen dan alsnog overstappen naarde AV 1989 met eeuwigdurende afkoop. Echter, dit zal tot hu toe veelal om financiële redenen niet zijn gebeurd. Art. 7.1.1.1 van de AB 1974 voorziet in een canonherziening elke 10 jaar met een maximum van 2x de herziene canon. Dit maximum geldt niet bij de herziening na 50 jaar. De canon van een erfpacht die in 2024 afloopt is dus op zijn laatst herzien in 2014. De vraag is wat de financiële consequenties van de herziening vanaf 2024 van de in de periode 1974-1989 vastgestelde canons zullen zijn? Ons kantoor is destijds betrokken geweest bij het notarieel modelmatig vorm geven van de Conversieregeling 2003, de Routekaart van erfpacht naar vol eigendom in 2016 alsmede de Conversieregeling 2017. Ons kantoor is nu door het Ringbestuur gevraagd om namens de Ring die zaken aan de gemeente mee te geven die leven bij de leden van de Ring met het oog op het aanpassen van de AB 1974.

Hieronder doen wij daarvoor een voorzet en wij zijn op onze beurt benieuwd hoe de leden van de Ring hierover denken. Reacties vernemen wij graag tijdens de Ringvergadering van dinsdag 14 februari 2023 en/of, liefst vóór 1 maart a.s., op bovenstaand emailadres. Wij zullen dit dan namens de Ring doorleiden aan de gemeente. B. Voorzet suggesties voor nieuwe erfpachtvoorwaarden ter vervanging AB 1974

1.

Mogelijke uitgangspunten voor nieuwe erfpachtvoorwaarden voor uitsluitend bestaande erfpachtrechten onder het regime van de AB 1974, dus niet voor nieuw uit te geven erfpachtrechten: a. erfpacht voor onbepaalde tijd b. een vast canonpercentage c. geen jaarlijkse indexering canon wel herziening canon elke 10 jaar d. mogelijkheid tot afkoop canon cf. de Conversieregeling 2017 e. geen toestemming Gemeente vereist voor vervreemding en bezwaring erfpacht f. wel melding aan Gemeente van (voorgenomen) overgang erfpacht geen opzegging door erfpachter g. h. opzegging erfpacht door Gemeente in overeenstemming met 5:87 BW Elementen uit de Algemene erfpachtvoorwaarden Amsterdam 2016 (“de AB 2016 Amsterdam”) kunnen verder deels (zeker niet geheel) worden overgenomen. Die zijn immers recent ook juridisch geactualiseerd.

2.

Algemeen: Herziening en actualisering definities, wetsartikelen en terminologie

3.

Specifieke bepalingen die volgens ons moeten worden aangepast, met name de rood gemarkeerde: 1.3.1: ondeelbaarheid 1.4.1: akte vestiging erfpacht alleen voor een binnen het “arrondissement Utrecht” gevestigde notaris 1.5.1: verplicht woonplaats kiezen binnen de Gemeente Utrecht (ook als de erfpachter een werkelijke woonplaats in Nederland heeft) 1.7: deskundigenregeling 2.1 + canon bedraagt “een percentage” van de grondwaarde 2.2: betalings- en boeteregeling

HERMANS & SCHUTTEVAER NOTARISSEN ADVISEURS MEDIATORS

2.3.2:

afkoop canon bij onderhandse akte, in te schrijven in de openbare registers 3.1: verplichtingen en verboden 4.1: goedkeuring vereist voor vervreemding en splitsing, melding aan Gemeente van overgang erfpacht 5.1: geen bevoegdheid tot opzegging en afstand erfpacht door erfpachter 5.2: beëindiging van de erfpacht door de gemeente om reden van algemeen belang 5.3: verzoek door de gemeente aan de rechter om vervallenverklaring van de erfpacht wegens wanprestatie (niet-betaling canon of in ernstige mate tekortschieten) 6.1 en 2: positie hypotheekhouders 7.1.1.1: elke 10 jaar herziening van het canonpercentage naar het “dan gebruikelijke percentage” verminderd met de helft van het percentage waarmee de kosten van gezinsconsumptie zijn gestegen en met een minimum van 5% van de dan geldende grondwaarde 7.1.1.1A: verhoging van de canon is deels gekoppeld aan de wettelijk toegestane huurverhoging 7.1.1.4: ingeval van bezwaar van de erfpachter tegen de nieuwe grondwaarde vindt vaststelling grondwaarde plaats door deskundigen 7.1.2.2: geen begrenzing van de verhoging van de canon: a. bij herziening na een erfpachttijdvak van 50 jaar b. bij herziening op verzoek van de erfpachter c. bij herziening wegens gewijzigd gebruik 7.2.1.1: de Gemeenteraad kan besluiten tot eenzijdige wijziging van de erfpachtvoorwaarden met ingang van een nieuw erfpachttijdvak van 50 jaar

4. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Nieuw toe te voegen bepalingen definitielijst bepaling over verticale splitsing van erfpacht met bijbehorende splitsing van de canon beperking hoofdelijke aansprakelijkheid bij splitsing canon bepaling over samenvoeging van erfpachtrechten bepaling over ondererfpacht instructie voor de inhoud van de notariële akte waarbij een erfpacht wordt overgedragen, gewijzigd of gesplitst (vgL art. 16 van de AB 2016 Amsterdam) mogelijkheid tot kwijtschelding boete (vgl. art. 18.4 van de AB 2016 Amsterdam)

3

// Bijlage D. 20230322 Notitie notariaat tbv Rondetafel 1 inzake Erfpachtvoorwaarden 1974 (2 pagina's)

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

86 van 108

HERMANS & SCHUTTEVAER NOTARISSEN ADVISEURS MEDIATORS

1

NOTITIE

Betreft

Van Ref. Datum

Punten voor Ronde tafel inzake algemene bepalingen erfpachtvoorwaarden 1974 (“de AB 1974”) namens de Utrechtse Ring van de KNB notaris 2023.0038.01 22 maart 2023

5.1.2.e

1.

Conversieregeling 2017 nieuw leven inblazen. Wellicht zijn er alsnog erfpachters 1974 die willen overgaan naar de AV 1989. Het “probleem” wordt daardoor kleiner. De Conversieregeling 2017 is ook fiscaal getoetst qua OVB.

2.

Alternatief: nieuwe erfpachtvoorwaarden voor uitsluitend bestaande erfpachtrechten onder het regime van de AB 1974, dus niet voor nieuw uit te geven erfpachtrechten: a. erfpacht voor onbepaalde tijd b. een vast canonpercentage c. geen jaarlijkse indexering canon wel herziening canon elke 10 jaar d. mogelijkheid tot afkoop canon cf. de Conversieregeling 2017 e. geen toestemming Gemeente vereist voor vervreemding en bezwaring erfpacht f. wel melding aan Gemeente van (voorgenomen) overgang erfpacht g. geen opzegging door erfpachter h. opzegging erfpacht door Gemeente in overeenstemming met 5:87 BW Elementen uit de Algemene erfpachtvoorwaarden Amsterdam 2016 (“de AB 2016 Amsterdam”) kunnen verder deels (zeker niet geheel) worden overgenomen. Daarnaast: Herziening en actualisering definities, wetsartikelen en terminologie.

3.

Specifieke bepalingen die volgens ons moeten worden aangepast, met name de rood gemarkeerde: 1.3.1: ondeelbaarheid 1.4.1: akte vestiging erfpacht alleen voor een binnen het “arrondissement Utrecht” gevestigde notaris (wordt door Utrechtse notarissen verschillend over gedacht) 1.5.1: verplicht woonplaats kiezen binnen de Gemeente Utrecht (ook als de erfpachter een werkelijke woonplaats in Nederland heeft) 1.7: deskundigenregeling 2.1 + canon bedraagt “een percentage” van de grondwaarde 2.2: betalings- en boeteregeling 2.3.2: afkoop canon bij onderhandse akte, in te schrijven in de openbare registers 3.1: verplichtingen en verboden 4.1: goedkeuring vereist voor vervreemding en splitsing, melding aan Gemeente van overgang erfpacht 5.1: geen bevoegdheid tot opzegging en afstand erfpacht door erfpachter 5.2: beëindiging van de erfpacht door de gemeente om reden van algemeen belang 5.3: verzoek door de gemeente aan de rechter om vervallenverklaring van de erfpacht wegens wanprestatie (niet-betaling canon of in ernstige mate tekortschieten) 6.1 en 2: positie hypotheekhouders

HERMANS & SCHUTTEVAER NOTARISSEN ADVISEURS MEDIATORS

2

7.1.1.1:

elke 10 jaar herziening van het canon percentage naar het “dan gebruikelijke percentage” verminderd met de helft van het percentage waarmee de kosten van gezinsconsumptie zijn gestegen en met een minimum van 5% van de dan geldende grondwaarde 7.1.1.1A: verhoging van de canon is deels gekoppeld aan de wettelijk toegestane huurverhoging 7.1.1.4: ingeval van bezwaar van de erfpachter tegen de nieuwe grondwaarde vindt vaststelling grondwaarde plaats door deskundigen 7.1.2.2: geen begrenzing van de verhoging van de canon: a. bij herziening na een erfpachttijdvak van 50 jaar b. bij herziening op verzoek van de erfpachter c. bij herziening wegens gewijzigd gebruik 7.2.1.1: de Gemeenteraad kan besluiten tot eenzijdige wijziging van de erfpachtvoorwaarden met ingang van een nieuw erfpachttijdvak van 50 jaar Nieuw toe te voegen bepalingen 1. definitielijst 2. bepaling over verticale splitsing van erfpacht met bijbehorende splitsing van de canon 3. beperking hoofdelijke aansprakelijkheid bij splitsing canon 4. bepaling over samenvoeging van erfpachtrechten 5. bepaling over ondererfpacht 6. instructie voor de inhoud van de notariële akte waarbij een erfpacht wordt overgedragen, gewijzigd of gesplitst (vgl. art. 16 van de AB 2016 Amsterdam) 7. mogelijkheid tot kwijtschelding boete (vgl. art. 18.4 van de AB 2016 Amsterdam)

4.

Sommige notarissen hebben opgemerkt: bewandel de koninklijke weg en maak geheel nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden ("AB 202”) die de AB 1974 + AB 1983 + AV 1989 vervangen die zowel erfpacht met periodieke canon als volledig afgekochte canon mogelijk maken. De AB 2016 Amsterdam zouden hier gedeeltelijk als voorbeeld kunnen dienen. Die zijn immers recent ook juridisch geactualiseerd.

5.

Hoe de overstap naar nieuwe erfpachtvoorwaarden te realiseren? Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de modellen die zijn toegepast bij Conversieregeling 2017. Enige verschil met “de Amsterdamse methode” zoals nog steeds wordt toegepast bij de zogenaamde Overstapregeling naar de AB 2016 van de Gemeente Amsterdam is een extra kwalitatieve verplichting in Amsterdam. Voor de overzichtelijkheid zouden wij adviseren voorde Overstap 1974 ook de Utrechtse methode toe te passen, omdat anders mogelijk in één complex meerdere methoden naast elkaar gaan bestaan.

// Bijlage E. 20240307 Toelichting begrip "ondeelbaarheid" onder huidig BW ivm de algemene bepalingen erfpachtvoorwaarden 1974 ("de AB 1974") namens de Utrechtse Ring van de KNB (2 pagina's)

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

89 van 108

HERMANS & SCHUTTEVAER NOTARISSEN ADVISEURS MEDIATORS

1

NOTITIE

Betreft

Van Ref. Datum

Toelichting begrip “ondeelbaarheid” onder huidig BW ivm de algemene bepalingen erfpachtvoorwaarden 1974 (“de AB 1974”) namens de Utrechtse Ring van de KNB en 5i 2e I 5.1.2.e 5.1.2.e 5.1.2.e I

2023.0038.01 7 maart 2024

Op grond van punt 3 van de suggestie van de Ronde tafel inzake algemene bepalingen erfpachtvoorwaarden 1974 namens de Utrechtse Ring van de KNB ontstond de vraag waarom de bepaling over hoofdelijkheid resp. ondeelbaarheid beschreven in artikel 1.3-1 resp. 1.3-2 van de AB 1974 moet worden aangepast. 1.

Ondeelbaarheid onder oud BW

Onder het Oud Burgerlijk Wetboek (geldend tot 1 januari 1992) bepaalde artikel 1332 (O)BWdat bij de ondeelbare verbintenis waarbij twee of meer personen tegenover dezelfde schuldeiser tot dezelfde prestatie verplicht zijn, de nakoming van de prestatie de andere(n) bevrijdt van verdere nakoming van de prestatie.1 Bij de introductie van het Nieuw Burgerlijk Wetboek is dit opgegaan in de figuur van hoofdelijke aansprakelijkheid in artikel 6:6 lid 2 BW. Zie hierna.

2.

Ondeelbaarheid en hoofdelijkheid onder huidig BW

Hoofdelijke aansprakelijkheid heeft onder het huidige recht twee kenmerken: ten eerste moeten er meerdere schuldenaren zijn en ten tweede moet de schuldeiser elk van hen voorde volledige prestatie kunnen aanspreken.2 Hoofdelijke aansprakelijkheid vormt hiermee een uitzondering op de normale aansprakelijkheid onder artikel 6:6 lid 1 BW voor gelijke delen.

De aansprakelijkheid voor het nakomen van een prestatie kan op grond van artikel 6:6 lid 2 BW hoofdelijk worden, hiervoor worden twee mogelijkheden gegeven. Ten eerste kan de prestatie zelf ondeelbaar zijn. Een prestatie kan slechts ondeelbaar zijn naarde aard van de prestatie. Zo is de overdracht van een zaak een ondeelbare prestatie,3 maar het voldoen van een geldvordering wel een deelbare prestatie.4 Een prestatie is naar zijn aard ondeelbaar als het niet in delen van dezelfde aard kan worden nagekomen:5 het voldoen van een deel van een geldvordering is in de aard hetzelfde als het voldoen van de volledige geldvordering.6 De ondeelbaarheid van een prestatie kan dus onder het

1J. den Hoed, GS Verbintenissenrecht, art. 6:6 BW, aant. 5 Pari. Gesch. BW Boek 6, p. 91-96 2 Zie artikel 6:& lid 1 BW. 3 Pari. Gesch. BW Boek 6 1981, p. 97

4 Asser/Sieburgh 6-1 2020/103 5 J. Kortmann, 'Ondeelbaarheid en hoofdelijkheid; een ongelukkig huwelijk'; P.S. Bakker, SDU Commentaar Burgerlijk Wetboek Verbintenissenrecht (Boek 6 BW), commentaar op artikel 6:6 BW. 6 NJ 1999/265, m.nt. Maeijer

HERMANS & SCHUTTEVAER NOTARISSEN ADVISEURS MEDIATORS

2

huidig BW niet worden overeengekomen maar wordt bepaald door de feitelijke aard van de verplichting. Een bepaling over ondeelbaarheid hoort dus niet thuis in een overeenkomst of in algemene erfpachtvoorwaarden. Ten tweede kan de hoofdelijke aansprakelijkheid voortvloeien uit de wet, de gewoonte of de rechtshandeling. De hoofdelijke aansprakelijkheid voorde betaling van de erfpachtcanon volgt uit de wet, en wel artikel 5:92 BW. Hoewel de canon dus een deelbare prestatie is, wordt dit door Boek 5 BW opzij geschoven. Daarnaast kan bij een rechtshandeling (zoals een overeenkomst en erfpachtvoorwaarden) expliciet worden overeengekomen dat de schuldenaren hoofdelijk aansprakelijk zijn.

Hoofdelijke aansprakelijkheid betekent dat de prestatie niet tussen de schuldenaren in gelijke of ongelijke delen verdeeld wordt, maar dat zij allen voorde volledige prestatie aangesproken kunnen worden. In het geval van de erfpachtcanon zijn de erfpachters dus elk afzonderlijk aansprakelijk voor het voldoen van de gehele prestatie: het betalen van de canon. Als een van hen de prestatie voldoet en de canon betaalt, zijn de andere erfpachters de prestatie niet meer verschuldigd.

De verplichting tot betaling van de erfpachtcanon is een geldelijke verplichting en zodoende geen ondeelbare verbintenis, maar een deelbare prestatie waarbij hoofdelijke aansprakelijkheid voortvloeit uit de wet en voor alle duidelijkheid nog kan worden vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden. De erfpachters zijn voor ondeelbare verbintenissen die voortvloeien uit de erfpachtvoorwaarden, zoals niet-geldelijke verplichtingen, op grond van artikel 6:6 lid 2 BW reeds van rechtswege hoofdelijk aansprakelijk. Ook dit kan voor alle duidelijkheid worden vastgelegd in de erfpachtvoorwaarden. Artikel 1.3 zou met toepassing van artikel 6:6 lid 2 en lid 3 BW als volgt kunnen komen te luiden: “Indien de erfpacht aan twee of meer personen toebehoort, zal ieder van hen en ieder van hun rechtsopvolgers hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de nakoming van de verplichtingen, die op de erfpachter krachtens de erfpachtvoorwaarden of de wet rusten"

BIJLAGE 7: Ontvangen reactie van NVM // 20240502 NVM Samenvatting definitief Introductie Op 8 april 2024 sprak de gemeente met heer <naam>, directeur NVM regio Utrecht, over het conceptvoorstel met financiële uitgangspunten voor de herziening van de erfpachtvoorwaarden AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde van het eerste tijdvak. Het conceptvoorstel is afgelopen december 2023 gedeeld met erfpachters en vertegenwoordigers van diverse belangenorganisaties, waaronder ook NVM. Het gesprek van 8 april had als doel om het conceptvoorstel vanuit de gemeente nader toe te lichten en de reactie van heer 5.1.2.e 5.1.2.e op het conceptvoorstel met ons te delen. Hieronder volgt een geaccordeerde samenvatting van het gesprek met heer 5 1 2 » 5.1.2.e

II

Samenvatting reactie van NVM regio Utrecht, d.d. 8 april 2024: • NVM regio Utrecht adviseert om een gemiddelde WOZ-waarde te hanteren over een periode van 2 tot 5 jaar in plaats van de meest recent vastgestelde WOZ-waarde. NVM adviseert dit, omdat de gemiddelde WOZ-waarde meer voorspelbaarheid geeft en " extreme prijsfluctuaties incalculeert" en de hoogte van de WOZ-waarde niet afvlakt maar het laatste en komende jaar juist buiten verhouding toe zal nemen. • NVM gaf aan dat het onderwerp erfpacht door sommige makelaars als een lastig onderwerp wordt gezien. Tijdens de NVM Utrecht regiovergadering op 23 mei zal dit onderwerp op de agenda staan en onder de aandacht gebracht worden zodat makelaars potentiële woningkopers bewust blijven maken van de consequenties van aankoop van een woning op een erfpachtrecht. Ook zal NVM dit bij taxateurs onder de aandacht brengen, zodat taxateurs en makelaars hier rekening mee blijven houden in taxaties en advisering.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

92 van 108

BIJLAGE 8: Ontvangen reactie van NHG // 20240522 NHG Samenvatting definitief Introductie Op 22 mei 2024 spraken mijn collega <naam> en <naam> (namens de gemeente Utrecht) met jullie (namens NHG) over het conceptvoorstel met de financiële uitgangspunten voor de herziening erfpachtvoorwaarden AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde van het huidige tijdvak. Dit conceptvoorstel is op 8 december 2023 ook gedeeld met erfpachters met erfpachtvoorwaarden AB 1974 en belangenbehartigers. Ook is dit gedeeld met erfpachters met erfpachtvoorwaarden AB 1983, omdat de erfpachtvoorwaarden voor erfpachters met AB 1983 op een vergelijkbare manier zullen worden herzien als de herziening AB 1974. NHG was in de afgelopen reactieperiode nog niet betrokken als belangenbehartiger. Omdat NHG een instituut is dat bescherming biedt voor (potentiële) kopers/erfpachters met een NHGhypotheek, wil de gemeente Utrecht graag weten wat NHG vindt van de voorgestelde herziening AB 1974. Daarom is NHG door gemeente Utrecht gevraagd om een reactie. NHG heeft haar reactie gegeven tijdens ons gesprek op d.d. 22-05-2024 en ons gevraagd om deze reactie samen te vatten in een mail. Hieronder volgt een geaccordeerde samenvatting van het gesprek met NHG. Samenvatting reactie van NHG d.d.

22-05-2024: • Voor rechten van erfpacht uitgegeven door particulieren of andere specifieke rechten van erfpacht voor specifieke (kortings-)regelingen heeft de NHG-richtlijnen vastgesteld waaraan deze erfpachtrechten dienen te voldoen om in aanmerking te komen voor financiering met NHG. • NHG toetst (vooralsnog) geen (traditionele) gemeentelijke erfpachtvoorwaarden aan het kader van NHG. NHG acht een dergelijke toetsing erg complex, tijdrovend en een (te) grote inbreuk op de politieke besluitvorming. Toetsing door NHG is ook minder geraden nu het ministerie van binnenlandse zaken (BZK) een handreiking stedelijke erfpacht heeft opgesteld. NHG vertrouwt erop dat de gemeente zich als goed burgervader voor al haar burgers opstelt. De NHG adviseert de net verschenen richtlijn vanuit het ministerie van BZK over erfpacht te bestuderen (en indien nodig daarmee rekening te houden) en zal deze zelf ook bestuderen voor het eventueel aanpassen en aanvullen van haar richtlijnen. NHG toetst weliswaar niet, maar kijkt wel graag mee. • De invulling die gemeente Utrecht geeft aan de bepalingen van de nieuwe canon bij einde tijdvak is daarnaast al onderdeel van de nu geldende huidige erfpachtvoorwaarden en maakt dus geen onderdeel uit van de herziening. NHG houdt rekening met publieke discussie over een nieuwe hogere canon, ongeacht de hoogte.

• NHG heeft op verzoek van de gemeente het conceptvoorstel zoals dat op 8 december 2023 is gedeeld met erfpachters en belangenbehartigers bestudeerd en reageert daarop als volgt: O NHG kan het conceptvoorstel met de financiële uitgangspunten voor de herziening erfpachtvoorwaarden AB 1974 goed volgen. o NHG is positief over de aanpassing van de nieuwe canonvaststelling met het gebruik van een gemiddelde BNG-rente over 25 jaar voor een dempend effect op eventuele schommelingen van de canon. o Volgens NHG hoeft bij gemeentelijke erfpacht niet de laatste canon als uitgangspunt te worden gehanteerd. o NHG is ook positief over de voorgestelde canonontwikkeling. De richtlijn van NHG is een publieke index of een vaste jaarlijkse index zoals ook in het voorstel van de gemeente is opgenomen. NHG ziet dat de gemeente hiermee voorziet in meer voorspelbaarheid en financiële zekerheid. NHG houdt zelf voor wat betreft de canon een maximale indexatie van 3% aan. o Voor wat betreft het jaarlijks met 2% indexeren van de grondwaarde is NHG voorzichtig positief. NHG beschouwt deze enerzijds beheerst en transparant. Bovendien is het op de lange termijn gunstig voor de erfpachter. Anderzijds kan op korte termijn en bij dalende prijzen sprake zijn van een nadelige situatie voor de erfpachter.

o NHG is positief over het beschikbaar blijven stellen van de afkoopmogelijkheid voor erfpachters na het huidige tijdvak - van voortdurend erfpachtrecht naar eeuwigdurend erfpachtrecht.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

93 van 108

o

o o

o

NHG kijkt uit naar de nadere uitwerking van de aangekondigde ingroeiregeling door de gemeente en adviseert de gemeente om ook daadwerkelijke een ingroeiregeling toe te passen. NHG geeft aan dat erfpachters die een lagere canon betaalden en erfpachters waarvan de canon 50 jaar is afgekocht, dan in ieder geval nog een redelijke periode hebben om te kunnen anticiperen op en te kunnen wennen aan de nieuwe hogere erfpachtcanon. NHG geeft aan dat de herziening geen beperking oplevert voor financiering met een NHG hypotheek. NHG geeft aan dat erfpachters die al een NHG hypotheek hebben of hiervoor in aanmerking komen, doorverwezen mogen worden naar de NHG indien erfpachters verwachten in financiële problemen te komen. NHG is positief te spreken dat de gemeente onderzoekt of zij voor deze kwetsbare erfpachters bij onvoorziene gevallen in de vorm van bijvoorbeeld een vangnetregeling kan helpen.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

94 van 108

BIJLAGE 9: Overzicht reacties categorie onbekend Hieronder een overzicht van de ontvangen reacties van de persoon waarbij onbekend is of deze wel of geen erfpachter is (hierna genoemd: Onbekend 1).

#

Categorie

Reacties (geanonimiseerd)

onbekend # 1

Onbekend 1

2

Onbekend 1

Reactieperiode 2: Hoe rentepercentages bepaald: oud en nieuw? Waar kan ik terecht voor input/klacht voorwaarden? Reactieperiode 2: Ten eerste, op de informatieavond is ons heel duidelijk verteld dat de gemeente met deze regeling is gekomen om meer voorspel baar te zijn naar erfpachters. Uit uw mail (en mijn eerdere inzicht) begrijp ik echter dat dit helemaal niet waar is; er is namelijk geen rekenblad voor de regeling 2034, en al was die er wel, dan is er geen enkele indicatie mogelijk van de waarden van de variabelen die hierin een rol spelen (WOZ waarde, grondquote en Canonpercentage). Kunt u uitleggen wat er op de informatieavond precies werd bedoeld met het woord "Voorspelbaarheid"? Ten tweede, de afdeling erfpacht heeft wel te maken met de WOZ waarde van mijn huis. Op de website van het SEBU is te lezen dat de waarde van het huis ernstig zal verminderen indien ik de erfpacht niet afkoop voor de 2034 regeling ingaat. Hier wordt bij het vaststellen van de WOZ waarde (door de gemeente, die dus ook de erfpacht van mij eist) geen rekening gehouden, waardoor de WOZ waarde veel te hoog uitvalt. Bovendien wordt het uiteindelijke bedrag dat ik zou moeten gaan betalen volgens de 2034 regeling bepaald door de WOZ waarde. Waarom wordt er bij het vastellen van de WOZ waarde dus geen rekening gehouden met de ernstige waardevermindering van het huis als gevolg van de erfpacht?

3

Onbekend 1

Ik hoop zo spoedig mogelijk antwoord te krijgen op deze vragen. Reactieperiode 2: Naar aanleiding van onze mailwisseling maak ik ernstig bezwaar tegen zowel de conceptversie voor eeuwigdurend erfpacht als de conversieregeling. Erfpacht is ooit in het leven geroepen om betaalbare woningen te regelen voor burgers van Utrecht. Echter, de bedragen voor beide regelingen zijn absurd hoog.

In het geval van de eeuwigdurende erfpacht geeft de gemeente een fictieve berekening, waar al forse bedragen uitkomen. Maar, zoals u in onderstaande mail al aangeeft, biedt deze geen enkele zekerheid, aangezien het werkelijke bedrag pas kan worden vastgesteld zodra de nieuwe canon bekend is aan het einde van het erfpachttijdvak - en op die nieuwe canon heb ik als erfpachter geen enkele invloed. In het geval van de afkoop/conversieregeling geeft u aan dat de afkoopsom bij conversie gelijk is aan de grondwaarde die is vastgesteld bij de canonheiziening tegen het einde van het huidige tijdvak (op basis van de WOZwaarde en de grondquote). Ook geeft u aan dat wettelijk is bepaald dat de WOZ waarde wordt vastgesteld 2 onder de fictie dat de volle en onbezwaarde eigendom kan worden overgedragen, en dat er dus geen rekening wordt gehouden met erfpacht. Maar de erfpacht zelf wordt wel vastgesteld op basis van deze WOZ waarde! De waarde van mijn huis keldert vanwege de erfpacht! Dat het wettelijk is toegestaan om de WOZ waarde vast te stellen op basis van fictie, zoals u zelf zegt, en dat het is toegestaan om op basis daarvan het erfpacht te bepalen, betekent nog niet dat dit ook eerlijk is naar de burgers toe. Erfpachters hebben geen rechtsbescherming, maar dat geeft de gemeente nog niet het recht ze uit te buiten.

Ik wil ook benadrukken dat de huidige afkoopregeling totaal niet in lijn is met die van 2019. De afkoopsom voor mijn huis is sinds 2019 bijna verviervoudigd terwijl dat voor de WOZ waarde niet geldt.

Mijn rationele bezwaren daargelaten laat ik u weten dat de bedragen die de huidige afkoopregeling voorschrijft voor mij volstrekt onbetaalbaar zijn, zowel als ik zou vastklikken als wanneer ik zou willen afkopen. Dat betekent dat ik wordt gedwongen de regeling aan het eind van het tijdvak af moet wachten, waarop ik mijn huis zal moeten verkopen. Mijn huis is dan, vanwege de eeuwigdurende jaarlijkse lasten ernstig in waarde verminderd. In de huidige huizenmarkt is het nog maar de vraag of ik een nieuwe woning kan vinden. De gemeente dwingt mij dus dakloze te worden.