6. Reactieverslag Herziening AB1974 - geanonimiseerd

Aanwezige 2 Voegt nog toe dat de gemeente een zware zorgplicht heeft richting erfpachters (professionele partij ten opzichte van een niet professionele partij), erken die ook, neem deze serieus en negeer deze niet en ga met erfpachters als gelijkwaardige partijen om tafel.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

35 van 108

Divers Hoe nu verder in het proces? Hoe kan de gemeente erfpachters het 'wij' gevoel geven. Waarom is er niet een bredere consultatie? In 1989 waren ook Vereniging Eigen Huis betrokken en andere partijen. o Hierop reageert de gemeente dat Vereniging Eigen Huis (VEH), NVM en Consumentenbond ook zijn uitgenodigd maar dat zij of niet gereageerd hebben of het te vroeg in het proces vinden om aan te sluiten. Aanwezige 7 heeft aangeboden dat de gemeente VEH ook naar hem kan verwijzen als dit kan helpen om VEH met de gemeente en de erfpachters om tafel te krijgen om te praten over of deel te nemen aan de participatie. Doet de suggestie om de wethouder en de raad bij de participatie te betrekken (aanwezig te laten zijn bij de 2e en 3e rondetafelgesprekken), sowieso zal de 2e ronde breder getrokken moeten worden. Aanwezige 7 wil graag meer informatie over het proces. Aanwezige 7 gaf aan dat de gemeente de erfpachters 3 jaar voor afloop van het tijdvak een 'aanbieding' moeten doen en dat aangezien het tijdvak voor de contracten in Rijnsweerd in 2027 eindigt de deadline op 1 juli 2024 zou moeten liggen. Dit betekent dat ver voor dat moment de voorwaarden vastgesteld moeten zijn. Aanwezige 7 geeft aan dat hij het belangrijk vindt dat de gemeente hier duidelijk over communiceert.

Aanwezige 6 Vraagt wanneer de nieuwe erfpachtvoorwaarden klaar zijn en de definitieve besluitvorming plaatsvindt. Gemeente reageert dat dat ergens in 2024 ligt en dat de gemeente hier op een later moment op terug komt. Aanwezige 7 (> zie hiervoor ook bij zijn inbreng) geeft aan dat het belangrijk is een harde einddatum te communiceren.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

36 van 108

BIJLAGE 3: Ontvangen reacties van SEBU

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

37 van 108

// Bijlage A. 20230201, SEBU brief aan GU inzake wijziging AB1974 (9 pagina's)

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

38 van 108

CORTEN DE GEER VASTGOED ADVOCATEN

Gemeente Utrecht De heer512 e

I

Postbus 8406 3503 RK UTRECHT

Per mail

Amsterdam, 1 februari 2023

Betreft:

Wijziging voorwaarden AB1974/1983

Van:

I 5.1.2.e

Onze ref:

Knoop/Utrecht, D101407

E-mail:

5.1.2.e

(advocaat) @cortendegeer.nl

Uw ref:

Geachte 512e

I

1.

Bij brief van 24 november 2022 heeft u Stichting Erfpachters Belang Utrecht (verder SEBU), net als andere erfpachters, in de gelegenheid gesteld zich uit de laten over de AB1974 en de door u aangekondigde wijziging daarvan. Middels deze brief maakt SEBU en de bij SEBU aangesloten erfpachters van die gelegenheid gebruik.

2.

Graag krijgt SEBU na afloop van de ronde tafel gesprekken ook nog de gelegenheid zich uit te laten nadat u de herziene voorwaarden heeft opgesteld en aan de gemeenteraad voor wil leggen.

Inleiding

3.

Het standpunt van SEBU en de erfpachters ten aanzien van de AB1974 is de gemeente voldoende duidelijk en op dit moment ook onderwerp van een procedure daarover. SEBU zal op die AB1974 dus slechts ingaan indien dat bruikbaar is voor de argumentatie ten aanzien van de wenselijkheid en noodzakelijkheid van een aangepaste regeling. Daarbij spreekt het vanzelf dat de bezwaren die SEBU en de erfpachters hebben tegen de regeling zoals die in de AB1974 is opgenomen, wat er ook zij van het rechterlijk oordeel ten aanzien daarvan, naar haar mening niet in de gewijzigde bepalingen terug mogen komen. Daarbij achten SEBU en de erfpachters het van belang dat bij het opstellen van de gewijzigde regeling toepassing wordt gegeven aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de redelijkheid en billijkheid, zoals de Hoge Raad dat verplicht heeft gesteld.1

4.

In rov 5.1.6 heeft de Hoge Raad geoordeeld , ‘‘dat de vaststelling en toepassing van die voorwaarden mede moeten voldoen aan algemene rechtsbeginselen en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, en dat bij de toets aan deze beginselen mede van belang is of kan zijn met welk doel de Gemeente de grond (niet in eigendom, maar) in erfpacht heeft uitgegeven en uitgegeven houdt.".

1 HR 29 april 2016, ECL:NL:HR:2016:769, r.o. 5.1.6

GRASWEG 63-65 | 1031 HX AMSTERDAM | T020 2621242 | F 020 2621240 | E KANTOOR@CORTENDEGEER.NL | WWW.CORTENDEGEER.NL CORTEN DE GEER ADVOCATEN B.V. IS STATUTAIR GEVESTIGD TE AMSTERDAM EN INGESCHREVEN IN HET HANDELSREGISTER ONDER NUMMER 34365756

5.

De reden die de gemeente mogelijke heeft gehad ten aanzien van uitgifte in erfpacht zijn met de invoering van het beleid voor eeuwigdurende erfpacht in 1989 en de overdracht van de bloot eigendom evident komen te vervallen, zodat de vóór 1989 geldende beweegredenen op dit moment in ieder geval niet meer gelden en niet kunnen worden meegewogen. Het zou beslist in strijd komen met het gelijkheidsbeginsel als die beweegredenen ten aanzien van het kleine groepje erfpachters met een voortdurend erfpachtrecht wel gehandhaafd zou worden.

6.

Daarnaast geldt dat de te wijzigen bepalingen op zijn minste dienen te voldoen aan de eisen die Richtlijn 93/13 EU daaraan stelt. Met name de bedingen die zijn opgenomen in de indicatieve lijst van deze Richtlijn onder j, k en I spelen een belangrijke rol. Daarbij geldt dat de rol van de gemeente als overheid impliceert dat alle overwegingen van rechters ten aanzien van oneerlijkheid van canonherzieningsbedingen onverminderd geldigheid hebben nu de gemeente bij het opstellen van de nieuwe regeling afdoende in staat is met de aanwezigheid van oneerlijke omstandigheden rekening te houden en het beding zo te construeren dat het beding evenwichtig en niet oneerlijk is en dat wordt voorkomen dat een uitkomst van toepassing van de gewijzigde bedingen onder omstandigheden wel oneerlijk uit kunnen pakken. Het zorgvuldigheidsbeginsel en ook het evenredigheidsbeginsel brengen dit mee.

7.

Dit gezegd hebbende gaat SEBU nader in op de nieuwe bepalingen en hetgeen naar haar mening daarbij mee dient te worden gewogen.

Wijziging bepalingen

8.

De voornaamste onderwerpen bij het herzien van de algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht hebben betrekking op de herziening van de canon. Zowel waar het gaat over het moment van herziening als over de wijze waarop. SEBU zal daarom met name op deze elementen ingaan.

9.

Daarnaast stelt SEBU ook voor dat de nieuwe bepalingen ook voorzien in een wijze waarop het erfpachtrecht binnen een vaste termijn kan worden omgezet in vol eigendom, al dan niet door daarmee in het bepalen van de canon rekening te houden.

10.

Herziening van de canon kent twee mogelijkheden. Ten eerste kan de canon geactualiseerd worden. Dat brengt mee dat deze wordt aangepast aan de ontwikkeling van waarde van de in erfpacht uitgegeven zaak en de redelijke rente die op dat moment geldt ten behoeve van het canonpercentage. De tweede methode is indexatie. Dat brengt mee dat de canon periodiek wordt verhoogd of verlaagd aan de hand van, bijvoorbeeld, de consumentenprijsindex.

Actualisatie van de canon

11.

Actualisatie van de canon kan voor de erfpachter verstrekkende financiële gevolgen hebben. Het brengt steeds onzekerheid mee en kan leiden tot (zeer) aanzienlijke verzwaring van de woonlasten. Daarom is het voor de erfpachters van belang het aantal wijzigingen zo laag mogelijk te houden, zodat de tijd dat hij/zij zekerheid heeft over de hoogte van de canon zo lang mogelijk is. De gebruikelijke termijn bij gemeentelijke erfpacht voor actualisatie is 50 jaar.

12.

In de AV1974 heeft de gemeente in artikel 7.1 gekozen voor een ongebruikelijk korte actualisatietermijn van 10 jaar. Los van de wijze waarop deze actualisatie is vorm gegeven,

2

die door de erfpachters als (zeer) onredelijk wordt ervaren, is ook de korte termijn van 10 jaar bezwaarlijk. Dit is erin gelegen dat veel banken een actualisatie binnen een dergelijke korte termijn als te grote onzekerheid beschouwen om de erfpachtrechten te financieren. Daarnaast is dit erin gelegen dat de canon, indien de erfpachter niet instemt met het door de gemeente gedane voorstel, zal moeten worden vastgesteld door drie deskundigen of door de rechter. Een dergelijke herziening is kostbaar en verzwaart de lasten van het erfpachtrecht aanzienlijk. Dat leidt ertoe dat de erfpachter op onevenwichtige wijze wordt bewogen van onafhankelijke vaststelling van de canon af te zien omdat de 10 jaarlijkse lasten van die onafhankelijke herziening, in verhouding tot de hoogte van de canon, eenvoudigweg te groot zijn. Dat dit ook feitelijk zo uitpakt blijkt eruit dat in Utrecht bij 10 jaarlijkse herziening zo goed als nooit een beroep op deskundigen wordt gedaan terwijl dat in Amsterdam bij herziening na 50 jaar zo goed als standaard is.

13.

Dit euvel kan worden voorkomen door af te zien van 10 jaarlijkse actualisatie, zoals dat bij stedelijke erfpacht gebruikelijk is, dan wel door de kosten van het vaststellen van de canon door onafhankelijke deskundigen of de rechter, bij de gemeente te laten rusten. Dan heeft de erfpachter/consument de onbelemmerde mogelijkheid de canon onafhankelijk te laten vaststellen. Een alternatief is dat de erfpachter de vrije keuze heeft om voor 10-jaarlijkse herziening te kiezen. In een dergelijk geval zal aan de keuze voor die 10-jaarlijkse herziening ook een voordeel voor de erfpachter moeten kunnen zitten. Dat brengt mee dat indien hij die keuze krijgt, de canon bij 10 jaarlijkse herziening ook zal moeten kunnen dalen.

14.

Eenvoudiger is het echter om de actualisatie van de canon per 50 jaar te laten plaatsvinden.

Indexatie van de canon 15.

Indexatie van de canon kan voor beide partijen prettig zijn. Het heeft tot voordeel dat de canon bij actualisatie, wat daar verder ook van zij, een minder grote sprong maakt, zij het omhoog dan wel omlaag, omdat de waardeontwikkeling van de erfpachtzaak in grote lijnen de cpi volgt, zeker indien gekeken wordt naar de verhouding tussen die waarde en de rente.

16.

Het nadeel voor de erfpachter is uiteraard dat de canon in het algemeen jaarlijks met circa 2% zal worden verhoogd. Dat is immers het historisch gemiddelde inflatiepercentage. Om dit nadeel glad te strijken zal het te hanteren canonpercentage bij het actualiseren van de canon hieraan aangepast dienen te worden. Ik kom hierop later nog terug.

Waardeontwikkeling. Waarde erfpachtzaak en canonpercentage

Waardeontwikkeling

17.

Een algemeen door gemeente gehanteerde motivatie voor het actualiseren van de canon is dat de toegenomen waarde van de grond aan de gemeente dient toe te vallen. De achterliggende gedachte daarvoor kan hier onbesproken blijven, omdat de gemeente Utrecht al in 1989 heeft besloten dat die gedachte niet meer van deze tijd is. De gemeente kan er dus eenvoudig voor kiezen de canon zo vast te stellen dat deze een redelijke vergoeding is voor de geleverde erfpachtzaak, vergelijkbaar met de financiering van de aankoop van grond. Zij heeft dan een redelijke vergoeding voor het door haar in gebruik gegeven perceel. Het risico van stijging of daling van de grond ligt dan bij de erfpachter. Deze toedeling sluit veel beter aan bij de waarde van erfpachtrechten in de markt. Deze bewegen immers ook mee met de waardestijging en -daling van huizen in volle eigendom. De marktperceptie is dus reeds dat waardestijging of -daling de erfpachter toekomt. De in

3

1989 gekozen uitgangspunten sluiten beter aan bij de bestaande perceptie van de consument en de waardering van erfpacht in de markt.

18.

SEBU geeft de gemeente in overweging zich onafhankelijk te laten informeren over deze marktperceptie.

Waarde erfpachtzaak 19.

In principe is het redelijk indien de erfpachters op gelijke wijze behandeld worden als de erfpachters die vanaf 1989 een eeuwigdurend erfpachtrecht hebben gekregen. Dat zou meebrengen dat als grondslag voor de canonherziening de waarde van de betreffende erfpachtzaak in 1989 wordt gekozen en dat deze waarde, indien daarvoor wordt gekozen, slechts wordt geïndexeerd. Met die indexatie dient dan in het canonpercentage wel rekening te worden gehouden.

20.

De AB1974 bevatten geen indicatie ten aanzien van de herziening en de gemeente heeft de vrijheid om bij het vaststellen van de canon aan te sluiten bij het beleid dat zij reeds ten aanzien van de meerderheid van de erfpachters voert. Er zijn dus geen juridische belemmeringen om de erfpachters met een recht waar de AB1974 van toepassing zijn gelijk te behandelen.

21.

Indien de gemeente er desondanks voor kiest om (in afwijking van de andere, veel grotere groep erfpachters) de waardestijging van de grond bij canonherziening wel te incasseren, dan dient de canongrondslag in ieder geval vanaf dat moment (van de canonherziening) niet meer te worden geactualiseerd aan de hand van de grondwaardeontwikkeling. Daarnaast zal er in dat geval, nu de betreffende erfpachters aldus aanzienlijk meer bijdragen aan de gemeentekas, geen enkele twijfel mogen blijven bestaan over de redelijkheid van de canon los van het gelijkheidsbeginsel. De gemeente zal dus, uitgaande van de gangbare theorie over hoe de canon moet worden bepaald, zeer ruimhartig jegens de erfpachters te werk moeten gaan.

22.

Hoe de grondwaarde zal worden vastgesteld kan SEBU niet aangeven. Een bepaalde gematigde grondquote van de WOZ-waarde lijkt in zijn algemeen wel de meest voorspelbare methode. Depreciatie

23.

De toedeling van waarde aan de grond bij een bestaande woning is een theoretische kwestie en wordt allocatie genoemd. Grond onder een woning wordt immers niet los verkocht en kan dus niet middels referenties worden bepaald. Daarnaast is de in erfpacht uitgegeven grond minder waard, omdat deze bebouwd is en belast met het erfpachtrecht en alle beperkingen die dat meebrengt.

24.

Uit het arrest van gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 20 januari 20092 blijkt dat de depreciatie bij stedelijke erfpacht in het algemeen tussen de 40 en 45% bedraagt. Gezien hetgeen SEBU bij punt 21 hiervoor heeft aangevoerd, lijkt een depreciatie van 45% voor de hand te liggen.

2 ECLI:NL:GHARN:2009:BJ1964, rov2.25

4

Canonpercentage 25.

Het canonpercentage bepaalt welke vergoeding de erfpachter voor de waarde van de erfpachtzaak betaalt. Dit percentage is sterkt te vergelijken met rente op financiering van de aankoop van een huis. Het alternatief voor erfpacht is immers dat de erfpachter de grond koopt met van de bank geleend geld. Die mogelijkheid biedt de gemeente erfpachters van eeuwigdurende erfpachtrechten ook. Zij dienen dan eerst een afkoopsom te betalen voor het omzetten van het voortdurende erfpachtrecht naar een eeuwigdurend erfpachtrecht, waarna zij tegen betaling van de administratiekosten de bloot eigendom kunnen kopen. Deze twee stappen gezamenlijk staan gelijk aan het kopen van de bloot eigendom van het voortdurende erfpachtrecht.

26.

In het algemeen wordt ook langs deze lijn naar het canonpercentage gekeken. Dit percentage is een samenvoeging van drie onderdelen die ook bij de rente een rol spelen. Het betreft de rente op staatsleningen voor de periode waarvoor de canon wordt vastgesteld, de inflatieverwachting en het kosten- en risicodeel.

27.

Het percentage dient zo te worden vastgesteld dat een redelijk denkende consument met kennis van zaken naar redelijkheid zal kunnen besluiten niet de blote eigendom te kopen maar het voortdurende erfpachtrecht met canon. Dat betekent dat de canon, ook naar de toekomst bezien, een gelijkwaardige financiële last dient te zijn voor het gebruik van de grond als bij aankoop daarvan. Indien dit niet het geval is, namelijk in de situatie dat een redelijk denkende consument met kennis van zaken, gezien de hoogte van de bedongen canon en de herzieningsmogelijkheid daarvan, altijd voor de aankoop van de grond zal kiezen, dan is die canon te hoog en het herzieningsbeding onredelijk. Dat zal in zijn algemeenheid liggen aan de onredelijke wijze waarop de grondwaarde wordt bepaald of het canonpercentage wordt vastgesteld.

Rente op staatsleningen 28.

Het canonpercentage is doorgaans gebaseerd op de rente op langlopende staatsleningen indien het herzieningstijdvak ook langdurig is (bijvoorbeeld 50 jaar). SEBU acht dit een redelijk uitgangspunt. Indien het erfpachtrecht op een vaste termijn wordt omgezet in volle eigendom, dan kan dit in het canonpercentage worden verwerkt, vergelijkbaar met aflossing bij een hypothecaire lening. Inflatie

29.

Indien de canongrondslag na verloop van tijd wordt aangepast aan de ontwikkeling van de grondwaarde of indien de grondwaarde naar dat moment wordt geïndexeerd dan is er geen reden om een inflatievergoeding op te nemen in het canonpercentage. De grondslag voor de vergoeding neemt in dat geval immers in relatieve zin niet af in waarde, zoals dat bij een geleend bedrag het geval is. De rente dient in dat geval te worden afgeslagen voor het daarin vervatte deel dat ziet op vergoeding van de inflatie.

30.

Indien de canon daarnaast nog elk jaar wordt aangepast aan de inflatie, dan dient het canonpercentage ook daarvoor te worden afgeslagen. Ware dit anders dan loopt de verhouding tussen de rente op een lening en de canon spaak, nu die rente op een lening niet wordt geïndexeerd. Feitelijk wordt via het indexatiebeding de canon ook jaarlijks waardevast gehouden, zodat de opbrengst van de gemeente tot aan het actualisatiemoment veel hoger ligt dan bij een tot dat moment vaste rente. Gemiddeld zullen beide vergoedingen echter gelijk horen te zijn, zodat de aanvangscanon op basis van een lager percentage moet worden vastgesteld. 5

Kosten en risico

31.

Het risicodeel in de rente is gebaseerd op de het verhaalsrisico van het geleende bedrag en/of de rente. Bij erfpacht blijft de grond en dus ook de grondwaarde eigendom van de gemeente, zodat er geen verhaalsrisico bestaat voor de grondwaarde. Voor een risicoopslag is dus geen reden. Daarnaast kan de canon, indien deze niet wordt voldaan, middels artikel 5:87 lid 2 BW worden verhaald op de waarde van de gehele zaak. De gemeente heeft middels dit artikel aldus de sterkst mogelijke verhaalspositie. Zij heeft niet slechts verhaal op de door haar uitgegeven grond, maar evengoed op de door de erfpachter bekostigde (en aan hem in economische eigendom toebehorende) opstal.

32.

Het kostendeel kan op een redelijk, met de werkelijke kosten overeenstemmend bedrag worden gesteld. Dat is bij voorkeur een vast bedrag bepaald, los van de canon. Dat betekent dat het geen onderdeel uitmaakt van het canonpercentage. Het kostendeel zal immers voor een erfpachtrecht met een hoge canon niet hoger zijn dan voor een erfpachtrecht met een lage canon. In beide gevallen dient de canon te worden geïnd en administratief bijgehouden. De daarvoor benodigde handelingen zijn niet afhankelijk van de hoogte van de canon.

Redelijke canon

33.

SEBU acht het redelijk dat de gemeente onderzoek laat doen naar de wijze waarop het canonpercentage moet worden ingevuld zodat de canon bij herziening op een zodanig niveau komt dat een redelijk denkende consument met kennis van zaken een gelijke afweging zal maken tussen beide opties. Een dergelijk onderzoek zal kunnen onderbouwen wat een juist en redelijk canonherzieningsbeding behelst. SEBU zou graag in de gelegenheid worden gesteld om op een conceptversie van een dergelijk onderzoek te mogen reageren.

34.

Indien de gemeente aansluiting zoekt bij andere stedelijke erfpacht, bijvoorbeeld via een benchmark, dan nog acht SEBU het nodig om voorgaand onderzoek te verrichten, omdat de systemen van andere steden vaak zijn opgesteld in een situatie dat de erfpachter reeds is gebonden en dus geen vrije keus heeft tussen voortdurende erfpacht en koop van bloot eigendom en omdat de betreffende erfpachter, indien hij die keus wel heeft, die slechts kan maken vanuit de positie waarin hij als erfpachter reeds verkeert. Het betreft dus een gebonden economische dwangpositie. Die gebonden positie is vergelijkbaar met de positie van de erfpachters die een voortdurend erfpachtrecht hebben op basis van de AB1974. Ook bij die erfpachtrechten hanteert de gemeente als waardeverhogend argument dat de erfpachters nu eenmaal gebonden zijn aan bepalingen die een hoge canon meebrengen en dat dus de waarde van de overstap naar eeuwigdurende erfpacht voor hen kostbaar is. Er is dus bij die systemen geen situatie waarin een vrije en ongebonden positie bestaat en de consument kan kiezen voor erfpacht of eigendom. Daarom zal moeten worden nagegaan of het systeem zodanig is dat die ongebonden consument inderdaad in redelijkheid een echte keuze zal kunnen maken en bijvoorbeeld in de helft van de gevallen in vrijheid voor erfpacht zal kiezen.

35.

De verwachting van SEBU is dat bij en redelijke canon en een herzieningsbeding de volgende elementen een rol spelen.

6

De canon zal lager moeten zijn dan de rentelast van een hypothecaire lening van de aankoop van het in erfpacht uitgegeven perceel.

36.

Bij de aankoop van een perceel wordt over de lening die daarvoor nodig is (of kan zijn) een rente betaald. Deze rente bevat een inflatievergoeding, omdat op het moment dat de lening wordt terugbetaald, het bedrag in absolute zin even hoog is als het geleende bedrag maar in relatieve zin, als gevolg van de geldontwaarding, aanzienlijk lager. Daarnaast bevat de rente een vergoeding voor het lenen van het geld zelf en een risico- en kosten vergoeding. Dat risicodeel ziet, zoals hiervoor reeds toegelicht, op de mogelijkheid dat het geleende bedrag en de jaarlijkse rente niet zal worden (terug)betaald en niet kan worden verhaald op de met hypotheek belaste zaak. Dit deel zal hoger zijn naarmate het bedrag van de lening hoger is en dichter bij de waarde van de met hypotheek belaste zaak ligt. Het kosten deel heeft betrekking op het innen van de rente.

37.

De eigenaar van de grond heeft, afgezien van publiekrechtelijke regelingen, geen belemmering in het gebruik van de grond. Ook de waardestijging daarvan valt geheel aan hem toe. Als hij de lening aflost, dan heeft hij verder geen financieringslasten meer.

38.

Bij erfpacht geldt dat de canon, na de termijn waarvoor de canon is vastgesteld, zal worden aangepast. Dat kan op verschillende manieren gebeuren.

39.

Het kan aan de hand van de ontwikkeling van de waarde van de in erfpacht uitgegeven zaak in de markt. In dat geval is de algemene verwachting dat de waarde sneller toeneemt dan de aanpassing aan de inflatie. Omdat de canon op dat moment weer over de actuele waarde wordt vastgesteld, zal de inflatievergoeding die in de hypothecaire rente zit uit dat percentage moeten worden gehaald en nog een extra deel omdat grondwaarde harder stijgt. Zoals gezegd acht SEBU een dergelijke keuze in strijd met het gelijkheidsbeginsel.

40.

Het kan aan de hand van de inflatie (cpi). In dat geval wordt de bij aanvang gehanteerde grondwaarde geïndexeerd naar het moment van herziening. Het rentepercentage dient dan ontdaan te worden van de inflatievergoeding maar niet meer dan dat.

41.

De waarde kan gefixeerd worden op de bij aanvang vastgestelde waarde. Deze situatie lijkt het meest op financiering van aankoop van grond, omdat ook in dat geval het geleende bedrag gelijk blijft. Het canonpercentage kan dan gelijk gesteld worden aan de redelijke hypotheekrente voor dezelfde rentevast-periode, met uitzondering van het risicodeel. In deze situatie kan er overigens ook voor gekozen worden de erfpachter de lengte van de canonvastperiode zelf te laten bepalen, zoals dat bij de rentevastperiode gebruikelijk is.

De canon zal moeten kunnen stijgen maar ook dalen

42.

Het voordeel van erfpacht voor de erfpachter is er (afgezien van - als het goed is - van lagere financiële lasten) slechts in gelegen dat de canon in de toekomst ook kan dalen, indien de waarde van de erfpachtzaak en/of het canonpercentage daalt. Alle andere elementen van erfpacht zijn slechts nadelig voor de erfpachter. Omdat de algemene verwachting is dat de canon stijgt, zal dit element geen grote rol spelen.

43.

Wederzijdse bevoegdheid de canon te herzien, en daarmee ook de mogelijkheid dat de canon lager wordt, is wel noodzakelijk voor het evenwicht in de herzieningsbevoegdheid. 3

3 Zie in dit kader ook de arresten van hof Amsterdam van 16 juni 2020 (ECLI:NL:GHAMS:2020:1788, Erfpachters/SVBN)

7

Opzeggingsbevoegdheid 44.

Indien de canon wordt herzien op een wijze die niet volkomen transparant is, niet slechts indexatie meebrengt, of niet gebaseerd is op de aanvang vastgestelde waarde van de erfpachtzaak, dan is voor de erfpachter niet te voorzien hoe hoog zijn toekomstige financiële last wordt. Hij weet dus niet weke prijs hij voor de door de gemeente geleverde dienst (het gebruik van de grond) zal moeten gaan betalen. In dat geval moet hij de mogelijkheid hebben om dat gebruik van die grond te beëindigen indien hij de prijs te hoog vindt.

45.

De opzegbevoegdheid is ook neergelegd in artikel I van de indicatieve lijst bij Richtlijn 93/13. Omdat dit een effectieve opzegmogelijkheid dient te zijn, zal daarbij moeten gelden dat de erfpachter vrijelijk voor die optie kan kiezen en dus, indien hij/zij van die optie gebruik maakt, geen schade lijdt. Dat brengt mee dat de vergoeding die aan hem/haar zal moeten worden voldaan indien hij/zij opzegt gelijk dient te zijn aan de waarde van het erfpachtrecht in de markt alsof dat ongewijzigd was voortgezet. Een lagere vergoeding zou de erfpachter immers oneigenlijk bewegen om niet op te zeggen en de nieuwe, in zijn ogen te hoge, canon te aanvaarden. Daarmee verliest de opzegbevoegdheid zijn noodzakelijke effect.

Zorgvuldige en gelijke behandeling erfpachter

46.

SEBU wijst er ter afsluiting op dat de erfpachters met een voortdurend erfpachtrecht onder de AB1974 die jaarlijkse canon betalen, in vergelijking met de erfpachters die een eeuwigdurend erfpachtrecht onder de AB1989 hebben, tot heden financieel reeds zeer zwaar zijn belast. Zij hebben aldus een zeer omvangrijke bijdrage geleverd aan de gemeente kas.

47.

De canon die voor hun erfpachtrechten zijn vastgesteld zijn bepaald op 8 tot 10% van de toenmalige grondwaarde. Deze canon is bij de periodieke 10 jaarlijkse canonherziening slechts hoger geworden. Indien de gemeente ten tijde van uitgifte de grond niet in voortdurende erfpacht zou hebben uitgegeven (let wel: de erfpachters hadden geen andere keus), maar hebben verkocht of in eeuwig durend erfpacht zou hebben uitgegeven, dan hadden de erfpachters slechts de financieringslasten daarvan gedragen. Zij zouden de rente over de lenig voor de aankoop of afkoop hebben moeten betalen. Het moge duidelijk zijn dat die rente niet steeds op 8 tot 10% zou hebben gelegen maar beduidend lager. Een rentepercentage van 8 tot 10% kunnen wij ons heden ten dagen nauwelijks meer voorstellen. De rentelast zou dus sterk zijn afgenomen, terwijl de canonlast als gevolg van het voortdurende erfpachtrecht slechts zijn toegenomen.

48.

Daar staat tegenover dat de gemeente, indien zij de grond had verkocht of in eeuwigdurende erfpacht zou hebben uitgegeven, over de aldus verkregen bedragen nimmer een rendement had kunnen verkrijgen dat ook maar in de buurt komt van de canon die zij inmiddels feitelijk van de erfpachters heeft ontvangen. De opbrengst van de voortdurende erfpachtrechten voor de gemeentekas is daarmee, zelfs zonder verhoging van de canon, exceptioneel hoog. Geen enkele andere gangbare investering zou een dergelijk rendement hebben opgebracht.

49.

De erfpachters zijn dus ten opzichte van andere vergelijkbare gebruikssituaties van de grond zeer zwaar belast en de gemeente heeft de afgelopen decennia een zeer hoge opbrengst op haar grond gegenereerd. Deze oneigenlijke behandeling heeft SEBU voor de huidige situatie reeds aan de rechter voorgelegd. Voor de situatie na 50 jaar is het aan het

8

college en de raad om deze scheve situatie te herstellen en alle erfpachters gelijk te trekken. Herziening van de bepalingen biedt die gelegenheid en dwingt daar ook toe. Met het voorgaande hebben SEBU en de erfpachter getracht hun visie zo helder mogelijk te verwoorden. Tijdens de ronde tafelgesprekken zullen zij dit standpunt nader toelichten en, indien nodig, nader onderbouwen. Zij worden daarnaast graag in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over concrete wijzigingen die het college aan de gemeenteraad voor wil leggen, zodat zij ook de gemeente van hun visie daarop op de hoogte kunnen stellen. Zij wenst te gemeente veel wijsheid toe en gaat er vanuit dat er een eerlijke en evenwichtige uitkomst zal volgen, waarin alle erfpachters even zwaar worden belast voor de mogelijkheid en het recht in de mooie stad Utrecht te leven. Vriendelijke groet,

(

5.1.2.e

9

II Bijlage B. 20231228 SEBU brief aan B&W 28 december 2023 (3 pagina's) Aan: College van B&W Utrecht Datum: 28-12-2023 Onderwerp: verzoek om gesprek over erfpacht-situatie

Geacht college, Wij, de Stichting Erfpacht Belangen Utrecht, vragen om een gesprek met u over een dringende situatie op het gebied van de erfpachtsituatie van 1.200 inwoners. De Stichting Erfpacht Belangen Utrecht behartigt de belangen van erfpachters van door de gemeente Utrecht aan die erfpachters in erfpacht uitgegeven gronden onder voortdurende erfpacht.

Waar gaat het om In Utrecht zijn nog 1.200 particuliere erfpachters van woningen die vallen onder voortdurende erfpachtcontracten. Dat wil zeggen, dat zij de erfpacht niet hebben afgekocht en altijd canon blijven betalen. Voor 200 van hen lopen de huidige canonprijzen in 2027 en volgende jaren af en worden deze herzien. Voor 1.000 van hen is dit het geval tussen 2034 en 2040. Allen vallen onder erfpachtcontracten van vóór 1989. Waarom deze datum van belang is leggen wij hierna uit.

In 1989 is het erfpachtbeleid van de gemeente Utrecht herzien. De gemeente vond het niet meer in de tijdgeest passen dat bij erfpacht de waardestijging van de woning aan de gemeente ten goede zou komen. Daarom werd in 1989 eeuwigdurende erfpacht ingevoerd. Daarbij betaalde de (aanstaande) eigenaar de grondwaarde en was daarmee voor altijd van enige verdere canonbetaling af - alsof hij eigenaar was. In 2015 is de gemeente helemaal afgestapt van erfpacht en wordt grond alleen nog in eigendom uitgegeven. De erfpachters met eeuwigdurende erfpacht konden op verzoek hun erfpacht om laten zetten in eigendom. Over de erfpachters van vóór 1989, met voortdurende contracten, werd destijds (1989) door de afdeling grondzaken aanbevolen dat zij door middel van een renteconversie ook eeuwigdurend erfpacht zouden kunnen verkrijgen. Daartoe heeft de gemeente echter niet besloten.

In de loop der jaren zijn aan de erfpachters van vóór 1989 mogelijkheden geboden om hun erfpachtrechten af te kopen en op die manier de erfpacht om te zetten naar eeuwigdurend afgekochte contracten. De voorwaarden daarbij waren echter voor de erfpachters zo ongunstig dat maar een handvol erfpachters van deze mogelijkheid gebruik heeft gemaakt. In 2017 heeft de gemeente een nieuwe conversieregeling aangeboden aan de erfpachters van vóór 1989 (2.700 bewoners). Daarvan hebben ongeveer 1.200 erfpachters gebruik gemaakt. Die 1.200 zijn bestaande erfpachters of latere aankopers van erfpachtwoningen. Deze hebben ofwel de erfpacht afgekocht, ofwel de canon vastgeklikt. De regeling werkte per situatie en wijk geheel verschillend uit. Zo werd de wijk Rijnsweerd, met vooral jaarlijkse canonbetalers, onevenredig belast door de conversieregeling. De conversieregeling is namelijk gebaseerd op de WOZ-waarde en deze is in de wijk Rijnsweerd in de loop der jaren relatief veel harder gestegen ten opzichte van de initiële grondwaarde dan in andere wijken. Toch hebben ook in Rijnsweerd erfpachters afgekocht of vastgeklikt - waarbij dit laatste vaak leidde tot een 2x zo hoge canon. U mag dan ook niet verbaasd zijn dat de beslissingen tot afkoop of vastklikken werden ingegeven door angst voor wat de gemeente zou gaan doen in de toekomst en niet omdat de conversieregeling als gunstig werd ervaren.

Afkoopsommen liepen in Rijnsweerd op tot over €200.000. Meer dan de helft van de erfpachters van vóór 1989 uit alle betreffende wijken heeft niet afgekocht of vastgeklikt. Dit had te maken met het niet kunnen betalen en/of financieren van de afkoopsom of de vast te klikken canon, mogelijke plannen om het huis te verkopen, men achtte de regeling niet gunstig en disproportioneel of had principiële redenen vanwege ongelijkheid met het erfpachtbeleid van na 1989. Ook zijn er mensen die er vertrouwen in hielden dat de gemeente voor de periode na 2027 en 2034 met een redelijk voorstel zou komen.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

48 van 108

Er is geen spijtoptantenregeling voor de conversieregeling van 2017. In die zin, dat de conversieregeling nog wel steeds geldt, maar de te betalen bedragen zijn zozeer gestegen dat dit voor de huidige bewoners geen optie meer is. Het is simpelweg niet te betalen.

Procederen en rechtsbeschermingspositie Vanwege de onbetaalbaarheid en de oneerlijke situatie ten opzichte van het erfpachtbeleid vanaf 1989, zijn erfpachters in 2016/2017 in gesprek geweest met de gemeente. Wij hebben ons verenigd in de stichting SEBU waar meer dan 400 erfpachters bij aangesloten zijn. Dit zijn erfpachters uit meerdere wijken, zowel erfpachters die niet in zijn gegaan op het conversieaanbod als erfpachters die onder protest hebben afgekocht/vastgeklikt. Helaas hebben deze gesprekken niet geleid tot een oplossing. De raad gaf aan dat we maar moesten gaan procederen. Dat is gebeurd. Dat heeft heel veel tijd, geld, vrije dagen en (negatieve) energie gekost. Zowel de rechtbank als het gerechtshof hebben de gemeente gevraagd of zij iets voor de erfpachters wilden doen. Dat wilde de gemeente niet, ook niet in een mediation onder auspiciën van het gerechtshof. Bij de rechter gaf de advocaat aan dat de gemeente geen reden zag de contracten te herzien: '..er worden hoge canons gevraagd, gewoon omdat het kan met deze contracten'. Daarmee gaf de gemeente in wezen aan dat zij het recht op wonen voor deze kleine groep met nog een archaïsch erfpachtcontract opzijzet voor een verdienmodel voor de gemeente - gewoon omdat het kan... De erfpachters hebben in de rechtszaken aan het kortste eind getrokken. De zaak ligt nu voor bij de Hoge Raad.

Wij denken dat het inmiddels wel algemeen bekend is, dat erfpachters een hele slechte rechtsbeschermingspositie hebben. De erfpachters zijn daardoor aangewezen op hun bestuurders en hun vertegenwoordigers in de gemeenteraad. Die hebben echter een breder belang, zoals de gemeentelijke inkomsten. Hierdoor voelt deze relatief kleine, onbeschermde groep, zich een roepende in de woestijn. SEBU heeft meermalen zowel raadsleden als de wethouder benaderd. Echter zonder enig resultaat of zelfs zonder dat een gesprek mogelijk was.

Aangekondigde herziening Algemene Bepalingen, aanleiding verzoek gesprek De afdeling grondzaken heeft 8 december jl. onze stichting een brief gemaild over de herziening van de algemene bepalingen na afloop van het eerste tijdvak van 50 jaar. Op hetzelfde moment heeft de gemeente ook de 1.200 erfpachters een brief gestuurd. Wij zijn geschrokken van de inhoud van de brief en de aangekondigde voorstellen. De aangekondigde canon is uitermate hoog, blijft altijd bestaan en wordt jaarlijks met 2% cumulatief verhoogd. Voor de erfpachters die destijds tegen betaling van de gehele grondwaarde vijftig jaar hebben afgekocht, behelst het voorstel dat zij opnieuw minimaal de grondwaarde moeten betalen. Dit, terwijl buurtgenoten die wonen op dezelfde gronduitgifte en die onder de regeling AV1989 vallen niets meer hoeven te betalen. Die hebben immers destijds met de betaling van één keer de grondwaarde eeuwigdurend afgekocht. Overigens hebben ook de erfpachters die jaarlijks canon betalen met deze canons ruimschoots in de loop der jaren de initiële grondwaarde betaald. In de regel wordt nu zelfs door de hoogte van de canon elke drie jaar opnieuw de initiële grondwaarde afgedragen.

De berekening van de grondwaarde wordt in de aangekondigde herziening gedaan op basis van de WOZwaarde, tenzij de grondwaarde uit de grondprijzenbrief hoger is. Het betreft een regeling zonder 'nieten' voor de gemeente. Als de uit de WOZ afgeleide grondwaarde hoger is dan de werkelijke waarde wordt die hogere waarde genomen. De hoge waardebepaling en canon betekent een aantasting van het woonrecht. Bewoners moeten gedwongen tot verkoop overgaan waarbij de waarde van hun woning is gekelderd en zal blijven dalen. SEBU heeft al reacties ontvangen van erfpachters die in paniek zijn.

In het conceptvoorstel van de gemeente wordt vooral ingegaan op de voorspelbaarheid van de nieuwe regeling. Met andere zaken die voor de erfpachters heel belangrijk zijn is in de conceptregeling geen rekening gehouden: redelijkheid en betaalbaarheid, erfpachters willen in hun huis kunnen blijven wonen en dus niet een zodanig hoge canon of afkoopsom moeten betalen dat dit niet meer mogelijk is, erfpachters willen dat hun huis verkoopbaar is, erfpachters willen dat rekening wordt gehouden met de ongelijkheid van deze kleine groep met die van de erfpachters en het beleid van na 1989 en dat de ongelijkheid ofwel opgegeven wordt dan wel gemitigeerd. En gezien de historie willen erfpachters heel graag op een betaalbare en redelijke wijze van de erfpacht af, snel dan wel door verloop van tijd.

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

49 van 108

Daarnaast zijn wij verrast niet eerder op de hoogte gesteld te zijn over het proces en wie wanneer betrokken wordt. Wij hebben de afdeling grondzaken daar meermalen om gevraagd maar nog steeds geen antwoord gekregen. Zo was eerder aangekondigd dat er een tweede rondetafelgesprek zou zijn in het najaar. Dat is er niet geweest en we hebben verder ook geen bericht ontvangen over deze procedure. Wat vragen wij Ons verzoek is dat wij met uw college in gesprek kunnen gaan hoe de erfpachters uit deze uitzichtloze situatie kunnen komen. Wij vragen een betaalbare en redelijke regeling (in het licht van het gemeentelijk beleid vanaf 1989), waarbij er rekening mee wordt gehouden dat het om een kleine groep erfpachters gaat die gevangen zit in een regeling die al ver over de houdbaarheidsdatum is en disproportionaliteit en ongelijkheid met zich meebrengt ten opzichte van alle andere huiseigenaren in de gemeente Utrecht. De erfpachters willen dat een einde komt aan deze Kafkaiaanse situatie. Wij hebben het positieve nieuws gelezen over het effect van de opkoopbescherming in Utrecht - dat meer woningen naar starters gaan door het verbod voor beleggers. Wethouder De Vries van wonen geeft aan: '..het sluit aan bij ons uitgangspunt dat wonen geen verdienmodel mag zijn; het is een fundamenteel recht'.

Wij roepen de gemeente op met deze blik naar de kleine groep erfpachters te kijken en zich ook voor hen naar zijn eigen uitgangspunten te gedragen en (met excuus voor de vergelijking) niet als de pandjesbaas die de gemeente uit Utrecht wil verbannen. Ook deze kleine groep erfpachters heeft recht op wonen en om niet te worden behandeld als een verdienmodel.

Voor ons is het gesprek dringend, omdat het nieuwe conceptvoorstel er nu ligt, dit nu al invloed heeft op het welbevinden, woongenot en woonrecht van de erfpachters en op de verkoopprijzen en wij eind januari al moeten reageren op het bericht van de afdeling grondzaken. Uiteraard blijven wij in gesprek met de afdeling grondzaken, zoals ook door hen is aangeboden. De nood van de erfpachters is echter dusdanig hoog dat wij na al die jaren echt een hele grote behoefte hebben om ook rechtstreeks met ons bestuur te spreken. Het water staat ons aan de lippen!

In afwachting van een positief bericht vanuit het college van B&W met een uitnodiging voor een gesprek. Met vriendelijke groet,

SEBU-Erfpacht-Utrecht.nl

Stichtingsbestuur: <namen> Raad van toezicht: <namen>

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

50 van 108

II Bijlage C. 20240128- Reactie SEBU bijlage (14 pagina's)

Reactieverslag Herziening AB 1974 en nieuwe canonvaststelling bij einde tijdvak - versie 9 oktober 2024

51 van 108

Vragen en opmerkingen van de Stichting Erfpachters Belang Utrecht (SEBU) bij het concept financiële uitgangspunten van de gemeente voor herziening van de erfpachtperiode, d.d. 8 december 2023 Utrecht 28 januari 2024

LS,

Wij keuren het concept financiële uitgangspunten ten stelligste af, en vragen uw aandacht voor de volgende opmerkingen en vragen.

1. De erfpachtregeling moet betaalbaar zijn; zo moeten erfpachters in hun huis kunnen blijven wonen en moet de erfpachter verbeteringen en onderhoud (b.v. van verduurzaming) kunnen financieren.

Ter illustratie voorbeeld casus 1: Conversie aanbod geldig in januari 2018 Afkoop: ±€20.000 Vastklikken: ±€1.000 per jaar v.a. 2018 terwijl eerder al afgekocht tot 2040 Ter illustratie voorbeeld casus 2: Conversie aanbod geldig in januari 2018 Afkoop: ±€140.000 Vastklikken: ±€7.000 per jaar v.a. 2018 terwijl canon tot 2027 ±€4.000 is

Voorstel nieuwe voorwaarden (2024)

Afkoop: Canon:

±€150.000 ±€4.000 plus jaarlijks +2%

Voorstel nieuwe voorwaarden (2027)

Afkoop: Canon:

±€360.000 ±€9.500 plus jaarlijks +2 %

Uit casus 1 blijkt dat bij het voorstel voor de nieuwe voorwaarden in 5 jaar tijd al meer betaald wordt aan canon dan het afkoopbedrag dat in 2018 al aanleiding gaf om niet akkoord te gaan. Deze canon zal tevens eeuwigdurend dienen te worden betaald. Zowel de afkoop als de canon kan ertoe leiden dat mensen hun huis moeten verkopen. Voor de helderheid, het betreft in veel gevallen erfpachters met een gemiddeld inkomen dan wel een klein pensioen. /s de gemeente het met ons eens dat de erfpachters in hun huis moeten kunnen blijven wonen en verbeteringen kunnen financieren (b.v. voor verduurzaming)? En niet eventueel gedwongen worden door de erfpachtregels om te verkopen?

1

2. Huizen moeten verkoopbaar blijven zonder veel verschil in prijs met afgekochte huizen of huizen in eigendom.

Nu zijn er praktijkgevallen waarbij een buurman in een aanliggende straat, die na 1990 een huis op grond in erfpacht volgens de AV89 heeft gekocht, niets meer hoeft te betalen. Zie citaat uit het bijlagenboek bij punt 19. /s de gemeente het met ons eens dat huizen verkoopbaar moeten blijven zoals hierboven omschreven?

3. Erfpacht moet eindig zijn want de gemeente hoeft en moet erfpacht niet als verdienmodel te zien, maar toewerken naar gelijke behandeling van al zijn burgers.

De gemeente moet niet in verleiding komen om (tekorten in) de begroting te vullen met erfpacht inkomsten van deze kleine groep burgers/erfpachters. Bij het rondetafelgesprek in maart 2023 formuleerden we het als volgt: “Daarnaast stelt SEBll ook voor dat de nieuwe bepalingen ook voorzien in een wijze waarop het erfpachtrecht binnen een vaste termijn kan worden omgezet in vol eigendom, al dan niet door daarmee in het bepalen van de canon rekening te houden.” Is de gemeente het met ons eens dat de erfpacht eindig moet zijn, ook voor de kleine groep die er nu nog steeds mee te maken heeft?

4. Houdt u er rekening mee dat het gaat om een laatste groep erfpachters? Wil de gemeente overwegen om een regeling te maken die de erfpachters met contracten van voor 1989 (2,5%) in een positie brengt die de ongelijkheid met de erfpachters met contracten van na 1989 (97,5%) mitigeert? Waarom volhardt de gemeente voor slechts een heel klein percentage van alle erfpachters in het al meer dan 35 jaar geleden door hen zelf bekritiseerde beleid?

Voor de duidelijkheid willen we hier nog onderstrepen dat het om inkomsten voor de gemeente gaat en niet over kosten die de erfpachters dienen te vergoeden. Die kosten hebben de erfpachters AB1974 al ruimschoots vergoed en de erfpachters AB1983 in ieder geval al 1 keer. Waarom dan slechts bij een hele kleine groep nog deze last neerleggen? Het betreft nu slechts nog een paar procent van alle erfpachters in de gemeente Utrecht die bij dienen te dragen aan het algemeen belang terwijl er niets tegenover staat wat niet voor de overige erfpachters zou gelden.

Bij het rondetafelgesprek in maart 2023 formuleerden we het als volgt: “De erfpachters zijn dus ten opzichte van andere vergelijkbare gebruikssituaties van de grond zeer zwaar belast en de gemeente heeft de afgelopen decennia een zeer hoge opbrengst op haar grond gegenereerd. Deze oneigenlijke behandeling heeft SEBll voor de huidige situatie reeds aan de rechter voorgelegd. Voor de situatie na 50 jaar is het aan het college en de raad om deze

2

scheve situatie te herstellen en alle erfpachters gelijk te trekken. Herziening van de bepalingen biedt die gelegenheid en dwingt daar ook toe.” 5. Op welke wijze zijn de grondquote percentages bepaald? Kunt u de onderbouwing geven waaruit blijkt dat deze percentages leiden tot een reële grondwaarde?

6. Kunt u aangeven waarom er in Utrecht geen depreciatie wordt toegepast terwijl er in andere steden zoals Amsterdam, waar u in het document aan refereert, wel depreciatie wordt toegepast? Zie ook: Hof Amsterdam, arrest inzake Broeren de Staat, erfpachtcanon; uitspraak 18-07-2023

7. Waaruit blijkt dat de grondwaarde is bepaald exclusief BTW, voordat de canon wordt berekend?

8. Bij de vaststelling van het canonpercentage wordt gerekend met 1,1% kostenopslag.

Er wordt aangegeven dat het gaat om een risico-opslag en een opslag voor administratiekosten. Dit is meer dan 40% van het canonpercentage. Kunt u onderbouwen om welke risico’s en welke administratie dit precies gaat en hoe dit zich vertaalt naar een percentage van 1,1%? Banken bijvoorbeeld rekenen met veel lagere risico opslag. Zie https://www.rabobank.nl/particulieren/hypotheek/hypotheekrente/rente-opslag-hypotheek

9. Wilt u de methode (laatste canon + 2% per jaar) van de NHG voor erfpacht in overweging nemen? Deze voorwaarden voor toekennen van NHG zijn bepaald zodat de NHG garant kan staan in een stabiele situatie vergelijkbaar met hypotheken. Voor huizen met erfpacht waar de canon sterk kan variëren aan de hand van WOZ-waarden, zoals nu bij einde tijdvak, kan de NHG niet garant staan.

10. Laat u de nieuwe regeling toetsen door de NHG? Zo nee, waarom niet?

11. In de conversieregeling 2017 kan de canon worden vastgeklikt, waarom komt dit niet terug in de uitgangspunten?

3

12. De gemeente heeft in eerdere communicatie aangegeven dat de langlopende grondwaardeontwikkeling ongeveer 2% per jaar is. Wil de gemeente overwegen om dit als basis te nemen i.p.v. de nu veel sterker stijgende of fluctuerende WOZ+grondquote?

Denk hierbij ook aan de investeringen in de huizen die de WOZ verhogen en leiden tot een hogere canon/afkoopsom. Dit zou geen invloed moeten hebben op de waarde van de grond.

13. Uit de brief en concept: 1.3 Er gaat wat veranderen: eerste tijdvak van de AB 1974 loopt af

‘De nieuwe voorwaarden moeten wel voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en redelijk en billijk zijn. ” "i

De afkoopsom bij de huidige conversieregeling is bij een voorbeeldcasus 3 al opgelopen van € 30.000,- in januari 2018 naar€ 90.000,- in 2023.

Volgens het herzieningsvoorstel loopt de afkoopsom in deze casus zelfs op naar €180.000,in 2024! Vind de gemeente een dergelijke stijging redelijk en billijk?

14. Uit de brief en concept: 3.2 De beoogde wijziging van de AB 1974 ‘Met het wijzigen van de AB 1974 willen we de erfpachters opnieuw een evenwichtige set erfpachtvoorwaarden aanbieden. De gemeente heeft zich daarbij rekenschap gegeven van de belangen van de erfpachters. ” "j

Op welke wijze heeft de gemeente zich daarbij rekenschap gegeven?

15. Uit de brief en concept: 4.3 Ingekomen reacties tot nu toe Citaat uit de brief van de Gemeente aan SEBU van 8 dec 2023 Pag. 13 van 17: (,‘De gesignaleerde zorgen, wensen en vragen zijn zover dat kon reeds meegenomen in de uitwerking van de beoogde wijziging van de AB 1974.”

Op welke wijze? En is het een kwestie van kunnen of willen?

16. Wil de gemeente echt in gesprek met de 1200 erfpachters om te komen tot een oplossing en hoe ziet de gemeente het vervolgtraject dan?

Zie ook punt 18. 17. Wat zijn dan de kaders en uitgangspunten van de gemeente?

Zie ook de reacties van erfpachters in bijlage 2

4

18. Over het proces

Bij de rondetafelgesprekken hebben wij oa. de volgende vragen gesteld over het door de gemeente voorgestelde proces. a.

b.

c.

"Wij worden daarnaast graag in de gelegenheid gesteld zich uit te laten over concrete wijzigingen die het college aan de gemeenteraad voor wil leggen, zodat wij ook de gemeente van hun visie daarop op de hoogte kunnen stellen." "SEBU acht het redelijk dat de gemeente onderzoek laat doen naar de wijze waarop het canonpercentage moet worden ingevuld zodat de canon bij herziening op een zodanig niveau komt dat een redelijk denkende consument met kennis van zaken een gelijke afweging zal maken tussen beide opties. Een dergelijk onderzoek zal kunnen onderbouwen wat een juist en redelijk canonherzieningsbeding behelst. SEBU zou graag in de gelegenheid worden gesteld om op een conceptversie van een dergelijk onderzoek te mogen reageren. "In principe is het redelijk indien de erfpachters op gelijke wijze behandeld worden als de erfpachters die vanaf 1989 een eeuwigdurend erfpachtrecht hebben gekregen. Dat zou meebrengen dat als grondslag voor de canonherziening de waarde van de betreffende erfpachtzaak in 1989 wordt gekozen en dat deze waarde, indien daarvoor wordt gekozen, slechts wordt geïndexeerd."

Wij willen graag echt in geprek zijn met de gemeente. Wij verwachten van de gemeente niet alleen heldere reacties op onze inbreng over de inhoud (zoals bij de rondetafelgesprekken) maar ook helderheid over het proces dat gevolgt wordt, zodat wij niet opnieuw verrast worden.

19. Beleid van de gemeente Utrecht sinds 1989. Citaat 1. In het bijlageboek behorende bij “Conversie van erfpachtrechten naarAV 1989” is het volgende opgenomen: «,Sinds 1989 heeft de gemeente ander beleid. Daardoor heeft bijna 90% van alle erfpachters (ca. 48.000) niet met een canon te maken. Wie een woning kocht die gebouwd is vanaf 1989 op grond uitgegeven door de gemeente, kocht standaard de canon voor altijd af (eeuwigdurend). Deze erfpachters hoeven dus niet te betalen voor het gebruik van de grond.”.

5

Citaat 2. 'Voorstel aan de Raad” d.d. 2-11-2017 opgesteld door 5.1.2. Ontwikkelingsorganisatie Ruimte

1.

van de

1.1 Erfpachtrechten waarvan de canon niet eeuwigdurend is afgekocht passen niet binnen het huidige grondbeleid.

In 1989 heeft de gemeente afstand gedaan van het toenmalige beleid om grond in erfpacht uit te geven tegen betaling van een jaarlijkse canon (die om de 10 jaar wordt herzien) dan we! tegen betaling van een afkoopsom (die gelijk was aan de grondwaarde ten tijde van de uitgifte van de grond) waarmee de canon voor 50 jaar werd afgekocht. In dat jaar is de gemeente overgestapt naar de uitgifte van eeuwigdurende erfpachtrechten (AV1989), waarbij de canon voor altijd wordt afgekocht. Daarmee heeft de gemeente uitdrukkelijk gekozen om de grondwaardestijging niet meer ten gunste van de gemeente te iatenkomen, maar juist ten gunste van de erfpachter. De erfpachter heeft na afkoop immers geen betalingsverplichting meer en profiteert bij verkoop van de woning ten volle van de waardestijging van het woonperceel. Bovenstaande citaten geven duidelijk aan dat de gemeente al bijna 35 jaar een beleid voert waarbij grondwaardestijging toe dient te komen aan de erfpachter.

In bijlage 1 treft u nog meer uitingen van de gemeente waarin de gemeente zelf kritiek uit op de erfpachtvoorwaarden AB1974 en AB1983.

De nu voorliggende voorstellen tot herziening van de algemene voorwaarden (AB1974 en AB1983) komen op geen enkele wijze tegemoet aan deze kritiek en het inmiddels reeds 35 jaar geldende nieuwe beleid. Sterker nog, de in de bijlage genoemde kritiekpunten verslechteren zelfs. Is de gemeente voor deze restgroep erfpachters teruggekomen op dit standpunt? Zo ja, waarom?

Tot zover onze vragen en opmerkingen. Met dank voor uw aandacht en in afwachting van uw reactie.

Met vriendelijke groet,

Stichting Erpachters Belang Utrecht

Bijlagen: 1. 2.

Bijlage bij punt 19 Reacties van erfpachters nav de in december door de gemeente gestuurde brief

6

Bijlage 1: bij punt 19 OORSPRONKELIJKE CONTEXT ERFPACHT EN ERFPACHTVOORWAARDEN

1989-6-22-2741 Opmaat naar erfpacht; deel 1 pag. 6 (1) Erfpacht in Utrecht; Notitie inzake verschillen tussen voortdurende en eeuwigdurende erfpacht. (12-1-1988)

Evaluatie Algemene Erfpachtvoorwaarden 1974 en 1983 De Utrechtse Algemene Erfpachtsbepalingen voldoen goed in die zin dat de hiervoor aangegeven drie doelstellingen prins tot hun recht konen. Toch zijn er enkele kanttekeningen te naken: - de 10-jaarlijkse herziening van de canon is theoretisch goed geregeld «at praktisch zeer bewerkelijk. Vooral als (zoals nu) geringe of geen

canonaanpassingen resulteren. De opbrengsten wegen dan nauwelijks op tegen de kosten. de komst van een nieuw burgerlijk wetboek maakt wijziging van een aantal erfpachtsbepalingen juridisch noodzakelijk. er is (zoals al eerder gemeld en erkend) in de Algemene Voorwaarden 1983 verzuimd on bij afkoop van de canon een ondergrens in te bouwen ter hoogte van de oorspronkelijke grondwaarde. tussentijdse afkoop van de canon (het mag alleen maar tegelijk net de 10-jaarlijkse canonaanpassinq) is niet moqeliik. de mogelijkheid van afkoop van de canon voor eeuwig en niet voor 50 jaar; thans bestaat het gevoel dat bij afkoop n 50 jaar nog een keer de grondprijs moet worden betaald. De laatste kanttekening geeft aanleiding te mogen concluderen dat het niet de bedoeling is om na 50 jaar nog een keer de grondprijs te betalen. Evenwel is dat wél wat door de gemeente wordt gesuggereerd bij de introductie van de Conversieregeling 2017 en ook voorstelt bij de herziening van de algemene voorwaarde aan het einde van het 50-jarig tijdvak.

7

1989-6-22-2741 Opmaat naar erfpacht; deel 1 pag. 8 Herziening Utrechtse Erfpachtstelsel (24-10-1988)

oelichting: BIJ groene nota de dato 27 Juli 1987 heb ik u

geadviseerd het huidige erfpachtstelsel te wijzigen over te gaan naar het stelsel van eeuwigdurende erfpacht zoals dat in de gemeente ‘a Gravenhage in 1986 is ingevoerd, waarbij de eenmalige afk OP van A €

U heeft met mijn voorstel Ingestemd en bij brief van Januari 1988 de Raadscommissie RO/EZ/C gehoord

(zle DIjiage). Ter uitvoering van uw besluiten treft u hierbij aan een concept raadsvoordracht en besluit met de tekst van de nieuwe Algemene Erfpachtsvoorwaarden en een conversieregeling voor de omzetting van de bestaande erfpachtsrechten naar het nieuwe stelsel. Ondanks dat het College van B&W al in januari 1988 instemt met de wijziging van het erfpachtstelsel naar een eeuwigdurende erfpacht, worden de nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden (AV89) pas op 22-6-1989 goedgekeurd en per direct van kracht verklaard. Vervolgens wordt nog in januari 1990 grond in erfpacht uitgegeven onder de inmiddels niet meer van toepassing zijnde algemene erfpachtvoorwaarden (AB83). Je kunt dus stellen dat de gemeente al geruime tijd voornemens was het erfpachtstelsel te wijzigen. Des te vreemder is het dat zelfs een halfjaar na invoering van de nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden (AV89) er nog grond in erfpacht wordt uitgegeven onder de voorwaarden (AB83) die inmiddels door de gemeente niet meer geldig verklaard zijn voor nieuwe uitgiften van grond in erfpacht.

8

1989-6-22-2741 Opmaat naar erfpacht; deel 2 pag. 4 (2) Gedrukte verzameling 1989 nr. 228 Aanleiding voor deze raadsvoordracht.

De commissie voor Ruimtelijke Ordening. Economische Zaken en Grondzaken hebben wij op 9 februari 1988 door middel van een notitie met bijlagen op de hoogte gesteld van de voor en nadelen van het huidige stelsel en mogelijke aanpassingen zulks mede in het licht van de hiervoor genoemde invalshoeken Volledigheidshalve hebben wij deze notitie in de leeskamer ter inzage gelegd In de notitie was tevens het voorstel opgenomen om de bestaande algemene erfpachtsvoorwaarden 1983 in zijn geheel te herzien naar het Haagse voorbeeld waarbij een erfpachtstelsel wordt gecreeerd met eeuwigdurende afkoop van de canon. Daarnaast liggen in het Haagse erfpachtstelsel de navolgende uitgangspunten ten grondslag: financiële gelijkstelling van erfpachter met eigenaar van grond en behoud van zeggenschap door de gemeente op inrichting en beheer van grond en onstallen Daar komt bij dat het voorstel tot wijziging eveneens is ontstaan naar aanleiding van de canonherzienmgen in de wijken Lunetten en Rijnsweerd, die door de erfpachters nogal onvriendelijk zijn ervaren.

XV! Ven U toegetegd met een uitgewerkt advies te komen voor hel in beginsel integraal overstappen naar het eeuwigdurende erfpachtstelsel waarbij tevens

aandacht zal worden besteed iaan — de * -financiële gevolgen van een dergelijke overgang

Door over te gaan naar een nieuw erfpachtstelsel en dat mede te onderbouwen met de ervaringen van erfpachters in de wijken Lunetten en Rijnsweerd, erkent de gemeente min of meer dat deze erfpachters een grond hebben om het vigerende erfpachtstelsel als onvriendelijk te ervaren. Waarom dan nu een conversieregeling opstellen die de erfpachters als nóg onvriendelijker ervaren? De nieuwe voorstellen voor de herziening van de algemene voorwaarde aan het einde van het 50-jarig tijdvak, zijn zelfs nóg ongunstiger.

9

1989-6-22-2741 Opmaat naar erfpacht; deel 2 pag. 7 (5) Gedrukte verzameling 1989 nr. 228 Toelichting nieuwe algemene voorwaarden.

In de nieuwe voorwaarden doet de gemeente door de invoering van de verplichte eenmalige afkoop van de canon afstand van de waardevermeerdering van de grond Daarmee wordt de positie van de erfpachter in economisch opzicht nagenoeg

aeliikaesteldaanievandenigenaaruandegrond----------Door betaling ineens van de grondprijs als afkoopsom van de canon is de erfpachter bevrijd van alle financiële verplichtingen tegenover de gemeente. Alleen bij wijziging van het gebruik van de grond dat een economische meerwaaroe opeveri uier een aanvullende afkoopsom betaald te worden. Het accent van de gemeentelijke erfpacht komt zoals hiervoor gezegd geheel te liggen op het gebruik van het erfpachtsrecht in het kader van de ruimtelijke ordening en het beheer van de stad (zeggenschap over gebruik van grond en opstal Bij de AB83 is ook sprake van betaling ineens van de grondprijs als afkoopsom van de canon. Maar toch is de erfpachter onder de AB83 niet bevrijd van financiële verplichtingen! (Gelijkheidsbeginsel !?)

1989-6-22-2741 Opmaat naar erfpacht; deel 2 pag. 9 (7) Gedrukte verzameling 1989 nr. 228 Verantwoording financiële gevolgen. e canon erzieningen in Lu netten, en Ln Biinsweerd-ZuidLhebben bii de erfpachters vee on egrip gekweekt. |De onaelukhp.iri tussen eigenaar van grond en erfpachter worat steeds meer als bezwaarlijk ervaren. Een canonaanpassing leidt nu eenmaal

1 een vernoging van de woonlasten. Van de zijde van de erfpachter bestaat een overheersende behoefte aan zekerheid over zijn financiële verplichtingen in de toe omst. Een dergelijke constatering dient een rol te spelen bij een evaluatie van net bestaande stelsel en eventuele aanpassingen.

Ook hier wordt door de gemeente de ongelijkheid erkend. Hoe kan je nu die ongelijkheid denken te herstellen door via een conversieregeling een zeer gepeperde rekening te presenteren? De nieuwe voorstellen voor de herziening van de algemene voorwaarde aan het einde van het 50-jarig tijdvak, maken de ongelijkheid nóg groter.

10

1989-6-22-2741 Opmaat naar erfpacht; deel 2 pag. 13 Notulen vergadering gemeenteraad Utrecht 22-6-1989. ei1 tot algehele herziening van de Algemene bepali 9 rtdurende erfpacht 1983 (Gedr. Verz. 1989, nr. 228

VOe

De heer MIK (PvdA): Mevrouw de Voorzitter! Sinds 1974 geldt vo ht het systeem van voortdurende erfpacht met jaarlijkse canonb «taling VOO het grootste deel van het grondgebied. Dat betekent dat de gro nd die eigendom van de gemeente is, niet in eigendom wordt overgedra n, maar eeuwigdurend wordt verpacht, tegen betaling van een jaarlijks canon, ।die periodiek herzien kan worden, wij hebben in 1983 dat systeem aangep door de afkoop van de canon voor een periode van maximaal vijftig j,aar mogelijk te maken. De hoogte van de canon komt in dat geval ongeveer overeen met de prijs van de grond als ware van verkoop sprake.