4. Colliers advies erfpachtvoorwaarden incl bijlagen

3.6.3

Voor zover de erfpachter bij conversie geen gebruik heeft gemaakt van de mogelijkheid om de canon bij conversie in één keer volledig af te kopen (zoals bedoeld in artikel 3.6.1) , of de erfpachter bij de conversie van het erfpachtrecht niet al een deel van de conversiewaarde aan de gemeente heeft betaald (conform artikel 3.5), kan de erfpachter op elk door hem gewenst moment na conversie de canon in één keer eeuwigdurend afkopen. De verschuldigde afkoopsom is in dat geval gelijk aan de overeenkomstig artikel 2 vastgestelde conversiewaarde.

3.6.4

De bij de conversie vastgestelde conversiewaarde blijft ongewijzigd, ongeacht het moment waarop de erfpachter van de mogelijkheid tot afkoop gebruik maakt .

3

Ter illustratie: Indien de canon jaarlijks bij vooruitbetaling per 1 januari wordt voldaan en de conversie vindt plaats per 1 maart, dan heeft de erfpachter recht op verrekening van de canon over de periode van 1 maart tot en met 31 december. In het geval de conversiewaarde is vastgesteld overeenkomstig artikel 2.4 geldt als periode na conversie, de periode na 1 januari 2017.

7

3.7

De door de erfpachter na conversie aan de gemeente betaalde canonbedragen worden niet met de afkoopsom verrekend. Op deze regel bestaat slechts één uitzondering, namelijk voor zover het canon betreft over de ‘lopende canonperiode’ zoals bedoeld in artikel 3.2 en die 4 vooruitbetaalde canon betrekking heeft op de periode na de afkoop . Verrekening vindt in dat geval naar rato plaats bij het passeren van voormelde notariële akte .

3.8

De betaling van de afkoopsom, en daarmee de afkoop van de jaarlijkse canon voor het eeuwigdurende erfpachtrecht, moet worden geconstateerd in een notariële akte, te passeren voor een nader door de erfpachter aan te wijzen notaris. Alle kosten, rechten en eventuele belastingen verband houdende met het passeren van de ze akte komen ten laste van de erfpachter. In het geval de jaarlijkse canon direct bij de conversie wordt afgekocht, kan de betaling van de afkoopsom worden geconstateerd in de notariële akte van conversie van het erfpachtrecht.

3.9

In geval van een door de erfpachter na de conversie voorgenomen en door de gemeente goedgekeurde wijziging van het gebruik van het erfpa chtrecht en/of een wijziging van de opstallen, als bedoeld in artikel 7 van de AV 1989, dan wel een door de erfpachter voorgenomen en door de gemeente goedgekeurde splitsing van het erfpachtrecht of een splitsing in appartementsrechten, als bedoeld in artikel 17 van de AV 1989, is de erfpachter verplicht om de jaarlijkse canon in één keer (eeuwigdurend) af te kopen. Naast de afkoopsom is de erfpachter in dit geval tevens de uit de wijziging dan wel splitsing voortvloeiende economische meerwaarde als bedoeld in artikel 7 van de AV 1989 aan de gemeente verschuldigd. Het bepaalde in artikel 3.6 tot en met 3.8 is bij de verplichte afkoop van de jaarlijkse canon op grond van dit artikellid, mutatis mutandis, van overeenkomstige toepassing. Het college van burgemeester en wethouders kan op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek van de erfpachter vrijstelling verlenen van de in dit artikellid vastgelegde verplichte afkoop van de jaarlijkse canon, in het geval sprake is van een wijziging van de opstallen waaruit geen economische meerwaarde als bedoeld in artikel 7 van de AV 1989 voortvloeit.

4.

Algemene en bijzondere erfpachtvoorwaarden

4.1

Op het erfpachtrecht zullen bij de conversie van toepassing worden verklaard de AV 1989, zulks met uitzondering van artikel 5 van deze voorwaarden (aanduiding en toestand van het object). De conversie brengt geen wijziging in de bestaande (aansprakelijkheids)afspraken ten aanzien van (eventuele) bodemverontreiniging.

4.2

De bijzondere erfpachtvoorwaarden, zoals deze bij de vestiging van he t erfpachtrecht en/of eventueel bij latere wijziging van de erfpachtvoorwaarden zijn vastgelegd, worden na conversie geacht te berusten op artikel 3.1 van de AV 1989. Indien de toepassingverklaring van de AV 1989 zulks noodzakelijk maakt, kunnen de bijzond ere erfpachtvoorwaarden in overleg tussen de gemeente en de erfpachter worden gewijzigd.

5.

Overeenkomst en notariële akte

5.1

Erfpachters die hun erfpachtrecht met inachtneming van de in deze regeling vastgelegde voorwaarden willen converteren naar de AV 1989 dienen hiertoe een overeenkomst tot conversie met de gemeente te sluiten. In deze overeenkomst wordt onder meer de bij conversie naar de AV 1989 verschuldigde jaarlijkse canon en/of de conversiewaarde en/of het reeds betaalde deel van de conversiewaarde opgenomen.

4

Ter illustratie: Indien de halfjaarlijkse canon bij vooruitbetaling per 1 januari is voldaan en de afkoop vindt plaats per 1 april, dan heeft de erfpachter recht op verrekening van de canon over de periode van 1 april tot en met 30 juni.

8

5.2

Ter uitvoering van de in lid 1 bedoelde overeenkomst wordt in een notariële akte van conversie vastgelegd dat de AV 1989 van toepassing worden verklaard op het erfpachtrecht. Daarnaast wordt in die akte (voor zover van toepassing) vastgelegd wat de verschuldigde jaarlijkse canon is, op welk bedrag de conversiewaarde is vastgesteld en of de erfpachter al een deel van de conversiewaarde heeft betaald . Deze akte zal in opdracht van de erfpachter worden gepasseerd voor een nader door de erfpachter aan te wijzen notaris. Na het passeren zal de akte worden ingeschreven in de openbare registers van het kadaster.

6.

Kosten

6.1

Alle kosten, rechten en belastingen verband houdende met de conversie naar de AV 1989, waaronder de kosten voor het opstellen en passeren van de notariële akte van conversie van het erfpachtrecht en de inschrijving van deze akte in de openbare registers van het kadaster, komen ten laste van de erfpachter.

7.

Overgangsbepalingen

7.1

Voor zover passend binnen het doel en de strekking van deze regeling, kan het college van burgemeester en wethouders op een daartoe strekkend schriftelijk verzoek besluiten een of meer artikelen van deze regeling buiten toepassing te laten danwel hiervan af te wijken. Aan dit besluit kan het college voorwaarden verbinden (fi nanciële voorwaarden daaronder begrepen).

7.2

Het college van burgemeester en wethouders beslist in gevallen waarin deze regeling niet voorziet.

8.

Intrekking

8.1

De Algemene regels voor de van toepassingverklaring van de Algemene Voorwaarden 1989 (AV 1989) op erfpachtrechten betreffende gronden van de gemeente Utrecht, 2003 (Conversieregeling 2003), raadsbesluit jaargang 2003, nummer 42, komt met ingang van de datum waarop de implementatie van de Conversieregeling Erfpacht 2017 is afgerond te vervallen.

9.

Inwerkingtreding

9.1

Deze regeling treedt in werking uiterlijk zes maanden nadat de gemeenteraad heeft besloten tot vaststelling van deze regeling of op een eerder door het college te bepalen datum na afronding van de implementatie van de Conversieregeling Erfpacht 2017 .

10.

Citeertitel

10.1

Deze regeling kan worden aangehaald onder de titel "Conversieregeling Erfpacht 2017".

Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van <datum>

De griffier, mr. M. van Hall CMC

De burgemeester, mr. J.H.C. van Zanen

9

Bijlage: Grondquotetabel

Categorie

WOZ-waarde prijspeil 1/1/2015 Van

EGW

Quote

Tot

lager dan

€

162.984

22,6%

EGW

€

162.984

€

181.093

26,8%

EGW

€

181.093

€

217.312

28,8%

EGW

€

217.312

€

253.530

30,0%

EGW

€

253.530

€

289.748

31,2%

EGW

€

289.748

€

325.967

31,4%

EGW

€

325.967

€

344.939

31,7%

EGW

€

344.939

€

431.174

32,1%

EGW

€

431.174

en hoger

33,3%

MGW

lager dan

€

155.223

13,2%

MGW

€

155.223

€

172.470

17,2%

MGW

€

172.470

€

206.963

19,7%

MGW

€

206.963

€

241.457

21,0%

MGW

€

241.457

€

344.939

21,1%

MGW

€

344.939

en hoger

23,8%

Grondprijsbrief 2023

16 mei 2023 Kenmerk: 10930016 Vastgesteld

Utrecht.nl

Colofon

Uitgave

info@utrecht.nl

In opdracht van Investeren en Exploiteren Ontwikkelorganisatie Ruimte

Internet www.utrecht.nl

Rapportage Grondprijzenbrief 2023

Informatie ???

Grondprijzen 2023

2/58

Samenvatting Doel en beleidskader grondprijzenbrief 2023 De gemeente Utrecht heeft de verantwoordelijkheid voor de regie op gebiedsontwikkelingen in de stad. Voor veel lokale activiteiten is grond nodig. Plannen op het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben gevolgen voor het grondgebruik in de gemeente. Bij verandering van het grondgebruik moet het toegestane grondgebruik worden gewijzigd binnen de geldende regels en maatregelen van de gemeente. Het grondbeleid is een middel om doelstellingen op het gebied van gezonde duurzame verstedelijking, volkshuisvesting, economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te kunnen realiseren. In de huidige nota “Het Utrechts Grondbeleid” zijn de hoofdlijnen van het door de gemeente Utrecht gevoerde grondbeleid vastgelegd en hierin zijn onder meer het uitgiftebeleid en de methoden om tot een grondprijsbepaling te komen nader toegelicht. Daarbij is ook de rolverdeling tussen gemeenteraad, het college en de ambtelijke organisatie bij de keuze toegelicht. De nota “Het Utrechts Grondbeleid” schept voorwaarden voor de jaarlijks vast te stellen Grondprijzenbrief. Momenteel is een nieuwe nota grondbeleid in voorbereiding. Zodra de nota is vastgesteld verloopt de volgende grondprijzenbrief via de uitgangspunten van deze nieuwe nota.

De vastgoedmarkt is voortdurend in beweging en als gevolg van de marktwerking ook de waarde van de grond. De Grondprijzenbrief gaat in op deze marktontwikkelingen en geeft op basis daarvan de voor 2023 geldende grondprijzen weer. Op het moment dat de gemeente zelf grond uitgeeft en/of verkoopt vormen de onderhavige Grondprijzenbrief 2023 en de keuzes hierin het kader voor het bepalen van grondprijzen en de grondslag voor het actualiseren van de grondexploitaties. De grondprijzen zijn geactualiseerd ten opzichte van 2022 als gevolg van de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt, bouwkosten en keuzes in indexeringen. In 2022 zijn de bouwkosten en de inflatie sterk gestegen. De stijging van de bouwkosten (circa 9 % in 2022) heeft verschillende oorzaken, onder andere: prijsstijging en beschikbaarheid van grondstoffen op de wereldmarkt, de loonontwikkeling, de schaarste aan geschoolde mensen, en een tekort aan productiecapaciteit bouwproducten (vloeren, heipalen, en dergelijke). De inflatie is het afgelopen jaar gestegen met 10% gestegen (vooral als gevolg van stijgende brandstof- en energieprijzen). Hoofdregel is dat marktconforme prijzen worden gehanteerd die residueel tot stand komen. Kort gezegd wordt voor alle functies, behoudens een aantal specifieke functies, uitgegaan van een marktconforme grondprijs.

Dat wil zeggen dat bij de betreffende functie en voor de betreffende locatie onder de gegeven marktomstandigheden wordt uitgegaan van de maximaal haalbare, veelal residueel bepaalde, grondprijs. Voor “sociale huurwoningen” en “bijzondere doeleinden” gelden in beginsel vaste, jaarlijks te indexeren, grondprijzen. Daarnaast wordt voor alle vastgoedsegmenten een minimale grondwaarde bepaald. Het gebruik van de grond is niet gratis. De gemeente hanteert per definitie geen negatieve grondwaarde. Tenzij anders is vermeld zijn alle vermelde prijzen de per 1 januari 2023 vastgestelde prijzen, exclusief omzetbelasting (BTW), voor de uitgifte van bouwrijpe grond.

Beschrijving ontwikkelingen per vastgoedsegment Woningen Utrecht groeit hard. Hoewel er veel nieuwe woningen bijkomen (zo’n 3.000 woningen per jaar; in 2022 ging het om circa 2.949 woningen), kampt de woningmarkt met toenemende schaarste, met name in het goedkope en middensegment. Halverwege 2022 sloeg de woningmarkt om. Er ontstond vraagpuitval bij

Grondprijzen 2023

3/58

met name de duurdere koopwoningen (koopprijzen vanaf circa € 500.000, --). Sinds juli 2022 daalden de woningprijzen van bestaande woningen met circa 11,5%. De drie belangrijkste verklaringen voor de dalende huizenprijzen zijn de hogere (hypotheek)rente, inflatie en de stijgende energielasten. Het blijft een forse opgave om de sociale voorraad in de stad op peil te houden en de sociale voorraad te laten meegroeien met de groei van de stad. Normaal gesproken zouden de grondprijzen voor sociale woningbouw stijgen met de gecombineerde CPI/BdB-index, die uitkomt op 9,59%. De bovenkant van de bandbreedte voor sociale huur, zijnde de liberalisatiegrens, is met 5,84% gestegen (tot € 808,06 per maand). De lage en hoge aftoppingsgrenzen (respectievelijk € 647,19 en € 693,60 per maand) zijn lichter gestegen, namelijk met 2,2%. De betaalbaarheid van sociale huurwoningen staat – mede door de sterk gestegen bouwkosten – onder druk. Er is daarom reden om net als in 2022 ook voor 2023 niet aan te sluiten bij de reguliere stijging met CPI/BdB-index, maar bij de beperkte huurprijsstijging van de aftoppingsgrenzen, waardoor de betaalbaarheid niet (verder) onder druk komt te staan. In het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR) staan de ontwikkelingen op de woningmarkt uitvoerig beschreven.

Met betrekking tot woningbouw (vrije sector koop) kan worden geconstateerd dat de verkoopprijzen van bestaande koopwoningen met circa 11,5% zijn gedaald. Dat geldt niet voor de verkoopprijzen van nieuwbouwwoningen. Laatstgenoemde verkoopprijzen zijn (nog) niet aan een daling onderhevig. De bouwkosten van nieuwbouwwoningen zijn nog steeds stijgende, al valt wel te constateren dat de stijging minder hard gaat dan afgelopen jaar. Omdat voor vrije sector (koop-)woningen genormeerd residueel wordt gerekend, betekent dit dat de grondprijzen licht zullen dalen. Voor de categorie middenhuur is tengevolge van de oplopende rente het bruto aanvangsrendement gestegen, waardoor de opbrengst is gedaald. Ondanks licht stijgende huurprijzen, betekent dit wel dat de residuele grondwaarde lager wordt. Voor 2023 is de minimale grondwaarde voor meergezinswoningen daarom verlaagd met circa 14,3% naar EUR 30.000, --. De minimale grondwaarde voor eengezinswoningen blijft gelijk aan die van 2022.

Kantoren Kantoorgebruikers zijn tegenwoordig op zoek naar gebouwen van zeer hoge kwaliteit, duurzaam en gericht op gezondheid en welzijn op toplocaties, bij voorkeur in binnensteden. Zij willen gehuisvest zijn op plekken met een goede bereikbaarheid, waar hoogwaardige faciliteiten dichtbij zijn en waar je werk kunt combineren met ontmoeten. Ondanks de gestegen bouwkosten en inflatie zet deze trend nog steeds door. In 2022 is het opnameniveau van kantoren beperkt geweest. Er is nog steeds een afwachtende houding van beleggers te constateren. Potentiële huurders laten zich moeilijk verleiden om in een vroeg stadium van de ontwikkeling al een huurcontract te tekenen. De tijdshorizon is beperkt mede vanwege de onzekere economische omstandigheden. De focus ligt vooral op kantoren met een laag risicoprofiel zoals onder andere in het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum. In genoemde gebieden worden de hoogste huurprijzen per vierkante meter per jaar in Utrecht gerealiseerd. Hoewel de huurprijzen van kantoorruimte in het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum licht gestegen zijn, houden wij de bandbreedte voor kantoren gelijk met 2022. Met de stijging van de huurprijzen zijn namelijk ook de bruto aanvangsrendementen (BAR) – als gevolg van de stijgende rente opgelopen, waardoor residueel gezien geen hogere grondwaarde valt te behalen.

Grondprijzen 2023

4/58

Bedrijfsruimte Voor heel Utrecht geldt dat het aanbod van bedrijfsruimte (over heel de breedte) zeer schaars is. Ondanks de economische onzekerheden blijft er sprake van een aanhoudende vraag naar bedrijfsruimte en logistiek vastgoed. Dat is ook terug te vinden in de hogere huurprijzen aan de onderkant van de markt. Wij verhogen daarom de minimale grondprijs voor (normale) bedrijfsruimte licht ten opzichte van 2022, van € 225 naar € 230 per m² bvo/grondoppervlak. Datzelfde geldt voor logistiek vastgoed, waarvoor wij de minimale grondprijs eveneens licht verhogen, van € 275 naar € 280 per m² bvo/grondoppervlak.

Detailhandel Het jaar 2022 stond aanvankelijk in het teken van het herstel op de winkelmarkt. Inmiddels is duidelijk dat dit wordt gedempt als gevolg van stijgende energielasten, stijgende inkoopkosten en oplopende tarieven voor financiering. Ook de koopkracht van de consument wordt beperkt door de sterk gestegen inflatie. Het betekent de zoveelste uitdaging voor de winkelmarkt. Ook in 2022 is het online winkelen niet meer gedaald. Vanwege het geringe aantal transacties in 2022 wordt de minimale grondprijs voor detailhandel daarom op hetzelfde niveau gehouden als dat van 2022.

Horeca, leisure, hotels en tijdelijk verblijf Voor deze categorie geldt dat in 2022 de klap als gevolg van de coronapandemie moest worden overwonnen. Vervolgens heeft deze categorie – net zoals de categorie detailhandel – te maken gekregen met stijgende energielasten en hogere financieringskosten. Er is dan nu ook geen reden de minimale grondprijs voor deze functies te wijzigen ten opzichte van 2022.

Vaste grondprijzen: aanpassingen door indexeringen Voor de bestemming “bijzondere doeleinden” wordt de grondwaarde niet residueel bepaald, maar geldt in beginsel een vaste (normatieve) grondwaarde. In het onderhavige beleid staat in welke gevallen een vaste grondwaarde van toepassing is. Bij de aanpassing van deze grondprijs wordt normaal gesproken aangesloten bij het gemiddelde van de consumenten-prijs-index (CPI) van het CBS en de BdB-index woningbouw (9,59,%). Omdat het hier met name gaat over maatschappelijk vastgoed (althans bestemmingen zonder winstoogmerk) verhogen we deze grondwaarde beperkt, namelijk met 2,2% zijnde een gelijke stijging als bij de categorie sociale woningbouw. Als gevolg van bovenstaande ontwikkelingen ziet de tabel van met grondprijzen voor 2023 er als volgt uit:

Grondprijzen 2023

5/58

Opmerking tabel: met uitzondering van de functie “wonen, sociaal” en “maatschappelijk functies (zonder winstoogmerk)” kan er in alle gevallen sprake zijn van een taxatie.

Leeswijzer Hoofdstuk 1 schetst het beleidskader van de grondprijzenbrief. In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de marktontwikkelingen en worden de grondprijzen voor de verschillende typen vastgoed bij gemeentelijke gronduitgifte behandeld. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op de particuliere ontwikkelingen, waarbij initiatiefnemer en gemeente (privaatrechtelijke) afspraken dienen te maken over bijvoorbeeld kostenverhaal, conversie van erfpachtvoorwaarden of economische meerwaarde. Ten slotte beschrijft hoofdstuk 4 de uitgangspunten met betrekking tot vergoedingen en indexeringen.

Grondprijzen 2023

6/58

Inhoud Samenvatting .............................................................................................................................................3 1

Beleidskader .............................................................................................................................10 1.1

Gemeentelijk beleid: eigendom en erfpacht ...............................................................................10

1.2

Uitgangspunten grondprijzen .....................................................................................................11

1.3

Staatsteunregels ........................................................................................................................12

1.4

(Aanvullende) kwaliteitseisen en duurzaamheidsmaatregelen ..................................................13

1.4.1

Circulair bouwen ....................................................................................................................14

1.4.2

MPG-score.............................................................................................................................14

1.4.3

Energiezuinig bouwen ...........................................................................................................14

1.4.4

Diervriendelijk (ver)bouwen ...................................................................................................15

1.4.5

Klimaatadaptatie ....................................................................................................................15

1.4.6

Toegankelijkheid....................................................................................................................15

2

Gronduitgifte van gemeentegrond .........................................................................................16 2.1

Algemene ontwikkelingen...........................................................................................................16

2.1.1

Algemene uitgangspunten bepaling grondprijs......................................................................16

2.1.2

Algemene ontwikkelingen in de economie.............................................................................16

2.2

Ontwikkelingen in de economie per vastgoedsegment ..............................................................17

2.2.1

Kantorenmarkt .......................................................................................................................17

2.2.2

Bedrijven................................................................................................................................17

2.2.3

Detailhandel...........................................................................................................................17

2.2.4

Hotels en Tijdelijk verblijf (short stay) ....................................................................................18

2.2.5

Wonen ...................................................................................................................................18

2.3

Wonen ........................................................................................................................................19

2.3.1

Vrije sector koopwoningen.....................................................................................................20

2.3.2

Vrije sector: (collectief) particulier opdrachtgeverschap ........................................................21

2.3.3

Middenhuurwoningen ............................................................................................................21

2.3.4

Dure huurwoningen ...............................................................................................................23

2.3.5

Sociale huurwoningen ...........................................................................................................23

2.3.6

Studentenwoningen ...............................................................................................................26

2.3.7

Wonen met zorg ....................................................................................................................27

Grondprijzen 2023

7/58

2.3.8

Woonwagenstandplaatsen ....................................................................................................27

2.3.9

Woonboten ............................................................................................................................27

2.4

Kantoren.....................................................................................................................................28

2.5

Bedrijven en Logistiek vastgoed.................................................................................................28

2.5.1

Bedrijven................................................................................................................................28

2.5.2

Logistiek vastgoed .................................................................................................................29

2.6

Detailhandel, horeca en leisure..................................................................................................29

2.6.1

Detailhandel...........................................................................................................................29

2.6.2

Horeca (exclusief Hotels).......................................................................................................30

2.6.3

Leisure ...................................................................................................................................30

2.7

Hotels en Tijdelijk verblijf (short stay).........................................................................................30

2.7.1

Hotels.....................................................................................................................................30

2.7.2

Tijdelijk verblijf (short stay) ....................................................................................................30

2.8

Parkeren.....................................................................................................................................31

2.8.1

Parkeren in transferia ............................................................................................................31

2.8.2

Additionele parkeerplaatsen ..................................................................................................31

2.8.3

Openbaar fietsparkeren .........................................................................................................32

2.9

Maatschappelijke functies (bijzondere doeleinden)....................................................................32

2.10

Overige functies .........................................................................................................................34

2.10.1

Grondprijzen eerstelijnszorg ..............................................................................................34

2.10.2

Grondprijzen kinderdagopvang en buitenschoolse opvang...............................................34

2.11

Snippergroen..............................................................................................................................35

2.12

Energie- en nutsvoorzieningen...................................................................................................35

2.12.1

Energie-infrastructuur en overige nutsvoorzieningen ........................................................36

2.12.2

Warmte-Koude-Opslag systemen (WKO)..........................................................................36

2.12.3

Energieproductie................................................................................................................37

2.12.4

Zendmasten en zendapparatuur........................................................................................37

3

Particuliere initiatieven (op private of erfpachtgrond)..........................................................38 3.1

Gemeentelijk kostenverhaal en Utrechts Plan Proces (UPP) ....................................................38

3.1.1

Wat houdt kostenverhaal precies in?.....................................................................................38

3.1.2

Wanneer vindt kostenverhaal plaats?....................................................................................38

3.1.3

Nieuwe Omgevingswet ..........................................................................................................39

3.1.4

Utrechts Plan Proces (UPP) ..................................................................................................40

Grondprijzen 2023

8/58

3.2 3.2.1

Wat is erfpacht?.....................................................................................................................41

3.2.2

Conversie van erfpachtrechten..............................................................................................41

3.2.3

Economische meerwaarde ....................................................................................................42

3.2.4

Omzetten van erfpachtrechten naar vol eigendom................................................................43

3.3

Functiewijziging sociale woningbouw.........................................................................................44

3.3.1

Functiewijziging sociale huur naar koop ................................................................................44

3.3.2

Functiewijziging sociale huur naar (midden)huur ..................................................................45

3.4 3.4.1 4

5

Erfpacht ......................................................................................................................................41

Verdichten op eigen locaties sociale woningbouw .....................................................................45 De meerwaardeafdracht voor woningcorporaties ..................................................................45 Vergoedingen en indexeringen...............................................................................................46

4.1

Reserverings- of optievergoeding voor exclusiviteit ...................................................................46

4.2

Waarborgsom van 10%..............................................................................................................46

4.3

Boeterente bij vertraging ............................................................................................................46

4.4

Indexering grondprijs..................................................................................................................47

4.5

Disconteringsvoet.......................................................................................................................47

4.6

Aktetekening...............................................................................................................................47 Financiële gevolgen gemeente Utrecht..................................................................................48

Bijlage A: Bronnen ..................................................................................................................................49 Bijlage B: Toelichting op de bestemmingen en gebruiksvormen/functies........................................50 Bijlage C: Kaarten middenhuur gebieden .............................................................................................53 Bijlage C: Huurprijzen middenhuur 2023 ..............................................................................................54 Bijlage D: Begrippen ...............................................................................................................................56

Grondprijzen 2023

9/58

1 Beleidskader 1.1

Gemeentelijk beleid: eigendom en erfpacht

De gemeente Utrecht heeft de verantwoordelijkheid voor de regie op gebiedsontwikkelingen in de stad. Voor veel lokale activiteiten is grond nodig. Plannen op het gebied van wonen, werkgelegenheid en recreatie hebben gevolgen voor het grondgebruik in de gemeente. Bij verandering van het grondgebruik moet het toegestane grondgebruik worden veranderd binnen de geldende regels en maatregelen van de gemeente. Het grondbeleid is een middel om doelstellingen op het gebied van gezonde duurzame verstedelijking, volkshuisvesting, economie, natuur en groen, infrastructuur en maatschappelijke voorzieningen te kunnen realiseren. De huidige nota “Het Utrechts Grondbeleid” 1 legt de hoofdlijnen van het door de gemeente Utrecht gevoerde grondbeleid vast en hierin worden onder meer het uitgiftebeleid en de methoden om tot een grondprijsbepaling te komen nader toegelicht. Daarbij wordt ook de rolverdeling tussen gemeenteraad, het college en de ambtelijke organisatie bij de keuze toegelicht. De nota “Het Utrechts Grondbeleid” schept voorwaarden voor de jaarlijks vast te stellen Grondprijzenbrief. Momenteel is een nieuwe nota grondbeleid in voorbereiding. Zodra de nota is vastgesteld verloopt de volgende grondprijzenbrief via de uitgangspunten van deze nieuwe nota. De vastgoedmarkt is voortdurend in beweging en als gevolg van de marktwerking daarmee ook de waarde van de grond.

De Grondprijzenbrief gaat in op deze marktontwikkelingen en geeft op basis daarvan de voor 2023 geldende grondprijzen weer. Op het moment dat de gemeente zelf grond uitgeeft en/of verkoopt vormen de onderhavige Grondprijzenbrief 2023 en de keuzes hierin het kader voor het bepalen van grondprijzen en de grondslag voor het actualiseren van de grondexploitaties. Conform het arrest van de Hoge Raad van 26 november 2021 (ECLI:NL:HR:2021:1778; Didam-arrest) zal de gemeente, in geval van verkoop van onroerende zaken, gelegenheid geven aan (potentiële) gegadigden om mee te dingen als er meerdere gegadigden zijn of dat redelijkerwijs te verwachten valt. In dat geval zal de gemeente, met inachtneming van de haar toekomende beleidsruimte, criteria opstellen aan de hand waarvan de partij wordt geselecteerd. Deze criteria zullen objectief, toetsbaar en redelijk zijn. De gemeente zal een passende mate van openbaarheid verzekeren met betrekking tot de beschikbaarheid van een onroerende zaak, de selectieprocedure, het tijdschema en de toe te passen selectiecriteria. De gemeente zal hierover tijdig voorafgaand aan de selectieprocedure duidelijkheid scheppen door informatie over deze aspecten bekend te maken op zodanige wijze dat (potentiële) gegadigden daarvan kennis kunnen nemen.

Van voorgaand uitgangspunt kan de gemeente afwijken als bij voorbaat vaststaat of redelijkerwijs mag worden aangenomen dat op grond van objectieve, toetsbare en redelijke criteria slechts één serieuze gegadigde voor de koop in aanmerking komt. In dat geval zal de gemeente haar voornemen tot verkoop tijdig voorafgaand aan de verkoop op een zodanige wijze bekend maken dat iedereen daarvan kennis kan nemen. Verder zal de gemeente goed motiveren waarom er maar één serieuze gegadigde is. Indien

1

In 2017 geactualiseerd en in 2018 vastgesteld.

Grondprijzen 2023

10/58

een partij meent dat de gemeente ten onrechte heeft aangenomen dat er slechts een serieuze gegadigde voor de koop in aanmerking komt, dan kan de partij die het hier niet mee eens is dit kenbaar maken. De gemeente zal in de publicatie aangeven op welke wijze een partij dit kan doen. Voorgaande handelswijze wordt ook toegepast bij de uitgifte in erfpacht, vestigen van zakelijke rechten, verhuur, bruikleen of pacht van onroerende zaken. De gemeente geeft invulling aan haar regierol via meervoudige sturing. Het gaat kortom om het op maat inzetten van een breed publiekrechtelijk en privaatrechtelijk instrumentarium, waarbij op voorhand geen instrumenten worden uitgesloten. Per gebied en locatie wordt de rol van de gemeente vastgesteld. Soms is de gemeente partner in ontwikkeling, soms vervult zij een regierol, en op andere momenten is het loslaten en beperkt de taak van de gemeente zich tot het toetsen aan bestemmingsplannen en het verhalen van gemeentelijke (plan)kosten en planschade. Gronden die in eigendom zijn van de gemeente Utrecht worden voor een marktconforme grondprijs verkocht of in erfpacht uitgegeven. Eind januari 2015 heeft de Utrechtse gemeenteraad besloten om gronden bestemd voor (vrije sector) koopwoningen niet meer in erfpacht uit te geven, maar in volle eigendom te leveren 2.

Ten behoeve van de levering in volle eigendom heeft de gemeenteraad daarbij tevens algemene voorwaarden vastgesteld: de Algemene verkoopvoorwaarden voor de levering in eigendom van gronden van de gemeente Utrecht 2014. Daarnaast biedt de gemeente sinds 2016 aan bestaande erfpachters van koopwoningen de mogelijkheid aan om hun erfpachtrecht om te zetten naar een volledig eigendomsrecht (zie paragraaf 3.2.4). Gronden bestemd voor andere functies dan vrije sector koopwoningen worden nog wel in erfpacht uitgegeven (met inachtneming van de Algemene Voorwaarden 1989, waarbij de canon eeuwigdurend wordt afgekocht). De afkoopsom voor de canon is gelijk aan de marktconforme grondwaarde. Bij het vaststellen van deze grondwaarde wordt uitgegaan van het gebruik dat volgens de erfpachtvoorwaarden op de grond is toegestaan. Voor een wijziging van het gebruik (uitbreiding van de opstallen daaronder begrepen) is op grond van de erfpachtvoorwaarden toestemming van de gemeente benodigd. Indien uit deze wijziging van het gebruik economische meerwaarde voortvloeit, dient deze meerwaarde aan de gemeente te worden afgedragen.

Er is sprake van economische meerwaarde in het geval de grondwaarde bij het gewijzigde gebruik hoger is dan de grondwaarde bij het privaatrechtelijk toegestane gebruik (de economische meerwaarde is gelijk aan het verschil tussen de grondwaarde bij het gewijzigde gebruik en de grondwaarde bij het toegestane gebruik).

1.2

Uitgangspunten grondprijzen

De grondprijzen en normen zijn gebaseerd op trends, ervaringen en ontwikkelingen in de betreffende vastgoedmarkten. De “Grondprijzen 2023” zijn tot stand gekomen in afstemming met diverse deskundigen binnen de gemeente Utrecht en er is gebruik gemaakt van extern verkregen informatie van makelaars, taxateurs, adviseurs en diverse platforms. Tenzij anders is vermeld zijn alle vermelde prijzen

Zie raadsbesluit 14.059297 d.d. 29 januari 2015 http://ibabsonline.eu/Agenda.aspx?site=utrecht&agendaid=38ae1aa1-0105-4963a90b-0e969e54f9bd&FoundIDs=&afdelingid=00000000-0000-0000-0000-000000000000 2

Grondprijzen 2023

11/58

de per 1 januari 2023 vastgestelde prijzen, exclusief omzetbelasting (BTW), voor de uitgifte van bouwrijpe grond. Kort gezegd wordt voor alle functies, behoudens een aantal specifieke functies (zie hieronder), uitgegaan van een marktconforme grondprijs. Dat wil zeggen dat bij de betreffende functie en voor de betreffende locatie onder de gegeven marktomstandigheden wordt uitgegaan van de maximaal haalbare, veelal residueel bepaalde, grondprijs. Voor een aantal specifieke functies, zoals “sociale woningbouw” en "bijzondere doeleinden" gelden in beginsel genormeerde grondprijzen. Door de residuele grondwaardemethodiek toe te passen worden ontwikkelingen in de vastgoedmarkt verdisconteerd in de grondprijs. De gemeente laat de grondwaarde taxeren door een, onafhankelijke, gecertificeerd taxateur. Deze maakt doorgaans gebruik van een comparatieve en/of residuele grondwaarde methode, waarbij onder andere de volgende uitgangspunten gelden: • De locatie en marktsituatie bepalen de opbrengst. • De vormfactor en bouwkosten worden gebaseerd op een ‘genormeerde’ situatie. Wél kan er sprake zijn van locatie specifieke factoren. • In de stichtingskosten wordt ook rekening gehouden met inrichtingskosten van de kavel (aanleg verharding, groen, ect).

• Als de vereiste parkeernorm en de kavelgrootte een gebouwde parkeervoorziening noodzakelijk maken wordt hiermee rekening gehouden bij de opbrengsten en de stichtingskosten (zie ook paragraaf 2.7). Grondprijzen worden mede bepaald door de locatie en de aard van de ontwikkeling. Dit vereist maatwerk. Dit document vormt daarvoor het kader. Afwijkingen van dit kader zullen moeten worden voorgelegd aan het college van burgemeester en wethouders voor zover passend binnen de door de raad vastgestelde financiële kaders. Afwijkingen die financiële gevolgen hebben voor deze financiële kaders moeten worden voorgelegd aan de raad. Voor de “Grondprijzen 2023” geldt in beginsel als uitgangspunt dat bouwrijpe grond wordt geleverd, dat wil in elk geval zeggen dat: • de grond geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit; • er geen bijzondere belemmeringen zijn die het gebruiksrecht beperken; • bebouwing tegen normale bouwkosten mogelijk is. Grond voor tijdelijke functies (bijvoorbeeld flex-woningen) wordt doorgaans verhuurd op basis van een eventueel huurafhankelijk recht van opstal (HARVO). De huurprijs wordt bepaald op basis van een percentage van de grondwaarde voor een betreffende functie. Voor 2023 bedraagt dit percentage 5%.

1.3

Staatsteunregels

Staatssteun is een belangrijk onderdeel van het Europese mededingingsbeleid. De Europese Commissie, die namens de EU toezicht houdt op de naleving van de staatssteunregels, heeft in 2016

Grondprijzen 2023

12/58

een Mededeling over het begrip staatssteun gepubliceerd, die dient als een leidraad voor het staatssteunrecht 3. Voor het bepalen van een staatssteunrisico is van belang om te bepalen of vastgoedtransacties onder marktconforme condities worden uitgevoerd. In de Mededeling uit 2016 worden meerdere methoden aangegeven om te bepalen of sprake is van de verkoop van gronden op marktconforme condities. Die methoden zijn: • Pari passu-beginsel (transactie op voet van gelijkheid); of • een open en onvoorwaardelijke biedprocedure of; • benchmarking; of • op basis van een algemeen aanvaarde waarderingsmethode (hieronder valt de taxatie door een onafhankelijke deskundige). De meest gehanteerde methoden zijn het waarderen van de grondprijs op basis van een algemeen aanvaarde waarderingsmethode (hieronder valt de taxatie door een onafhankelijke deskundige) dan wel een open en onvoorwaardelijke biedprocedure. Voor uitgiften van grond met een commerciële grondslag zal, voorafgaand aan de uitgifte, in opdracht van de gemeente een taxatie worden uitgevoerd door een onafhankelijk deskundige, tenzij de waarde op voorhand kan worden bepaald, bijvoorbeeld omdat er voldoende referenties zijn. De publicaties en ontwikkelingen in de besluitenpraktijk van de Europese Commissie en de jurisprudentie van het Hof van Justitie van de Europese Unie over dit onderwerp worden nauwgezet gevolgd.

1.4

(Aanvullende) kwaliteitseisen en duurzaamheidsmaatregelen

Gezien de maatschappelijke opgave om tot een duurzame samenleving te komen is de noodzaak van duurzaam bouwen groot. Om ervoor te zorgen dat de bebouwde omgeving geen nadelige invloed veroorzaakt op de leefbaarheid van de stad is duurzaamheid een thema dat binnen de gemeente Utrecht een prominente plaats inneemt, zo ook bij gronduitgifte. Duurzaamheid is een van de selectiecriteria bij een (openbare) selectieprocedure (tender). Er zijn op de hoofdcategorie “duurzaamheid” meerdere onderdelen waarop een plan getoetst wordt zoals energie, circulair en diervriendelijk (ver)bouwen, duurzame exploitatie en toegankelijkheid en gezonde leefomgeving. Deze (aanvullende) kwaliteitseisen en duurzaamheidsmaatregelen maken bij de residuele berekening onderdeel uit van de bouwkosten. Ook de opbrengsten van deze eisen en maatregelen (bijvoorbeeld in de vorm van lagere energielasten) worden meegenomen in de residuele berekening van de grondwaarde. Met het opleggen van (aanvullende) kwaliteitseisen moet de gemeente echter zorgvuldig omgaan. In het Bouwbesluit staan namelijk technische voorschriften waar bouwwerken aan moeten voldoen. Deze voorschriften worden gesteld met het oog op de veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieubelasting van de bouwwerken (en de gebruikers daarvan). Het is niet toegestaan om in het 3

Mededeling van de Europese Commissie betreffende het begrip Staatssteun van 19 juli 2016, 2016 C 262-01

Grondprijzen 2023

13/58

publiekrechtelijke (bijvoorbeeld een bestemmingsplan) en/of het privaatrechtelijke (bijvoorbeeld in een koopovereenkomst) spoor eisen te stellen over onderwerpen die al uitputtend' in het Bouwbesluit zijn geregeld. Daarover heeft de overheid op rijksniveau namelijk al keuzes gemaakt en de rijksoverheid wil niet dat de gemeente voor die onderwerpen andere/verdergaande regels stelt. Na inwerkingtreding van de Omgevingswet keert het Bouwbesluit niet terug. De relevante regels voor nieuw te bouwen gebouwen en andere bouwwerken, staan dan in het Besluit bouwwerken leefomgeving (hierna: `het Bbl'). Het Bbl betreft, net als het Bouwbesluit onder huidig recht, een uitputtende regeling. Voor activiteiten die onder de algemene rijksregels van het Bbl vallen, kunnen gemeenten in beginsel geen nadere regels stellen. Afwijken is alleen mogelijk als dat in rijksregels expliciet is aangegeven. 1.4.1

Circulair bouwen

Onder “circulair bouwen” wordt verstaan: het ontwikkelen, gebruiken en hergebruiken van gebouwen, gebieden en infrastructuur, zonder natuurlijke hulpbronnen onnodig uit te putten, de leefomgeving te vervuilen of ecosystemen aan te tasten. Bouwen op een wijze die economisch verantwoord is en bijdraagt aan het welzijn van mens en dier. Hier en daar, nu en later. Op 5 november 2020 heeft de raad de aanpak Utrecht Circulair 2020-2023 vastgesteld, waarin de raad aangeeft dat circulair bouwen de norm is. Gezien de grote bouw- en renovatieopgave voor de stad is circulaire gebiedsontwikkeling en circulair bouwen één van de vijf prioriteiten. Sindsdien heeft circulair bouwen een prominentere rol binnen (openbare) selectieprocedures gekregen. 1.4.2

MPG-score

Bij nieuwe gronduitgiften via (openbare) tenders stimuleert de gemeente marktpartijen tot circulair bouwen. Dit gebeurt onder ander door gebruik te maken van een Milieu Prestatie Gebouwen (MPG)score. Hoe lager de MPG-score, hoe hoger de waardering op dit onderdeel. De MPG-score geeft aan hoeveel milieuschade ontstaat vanuit de toegepaste materialen in een gebouw. Hierbij geldt: hoe lager de MPG-score, hoe kleiner de milieuschade vanuit materiaalgebruik. De MPGscore wordt uitgedrukt in een schaduwprijs per m² bvo per jaar (€/m²bvo.jr). De schaduwprijs is een fictief bedrag dat aangeeft hoeveel economische activiteit het zou kosten om de toegebrachte milieuschade ongedaan te maken. Wanneer men hoogwaardig circulair bouwt daalt de MPG-score, bijvoorbeeld omdat materialen toegepast worden die herbruikbaar zijn, of reeds geproduceerd zijn en dus bijna geen extra milieuschade veroorzaken bij de toepassing ervan in de nieuwe bebouwing. De MPG is echter een cijfermatige indicator en kan daardoor nooit de volledige complexiteit van circulair bouwen vangen. De gemeente vraagt daarom ook altijd aandacht voor de kwalitatieve aspecten van circulair bouwen zoals herbruikbaarheid, demontabiliteit, aanpasbaarheid en hernieuwbare grondstoffen. 1.4.3

Energiezuinig bouwen

Energiezuinig bouwen beperkt de CO₂ uitstoot van de gebouwen en zorgt ervoor dat het binnenklimaat comfortabel is. Hiervoor gebruikt de gemeente Utrecht het Utrechts Energie Protocol4. Kernpunten hieruit zijn: 4 Zie https://ris2.ibabs.eu/Reports/ViewListEntry/Utrecht/3a0b4511-3377-4f8c-9c1d-224559a7934b

Grondprijzen 2023

14/58

• • •

Ontwerpen van gebouwen die weinig energievraag hebben, zowel in warmte, koude als elektriciteit; Gebruik van lokale hernieuwbare warmte- en koudebronnen; Plaatsing van PV-panelen om zover mogelijk tot klimaatneutraal te komen.

Het energieverbruik wordt sinds 1-1-2021 berekend met een Bijna Energie Neutraal Gebouw (BENG)berekening waarbij het doel is een zo hoog mogelijke BENG 3 waarde te krijgen, binnen de context van de opgave. Er wordt zoveel mogelijk elektrische bouwmaterieel toegepast, mede vanwege luchtkwaliteit en stikstofproblematiek. 1.4.4

Diervriendelijk (ver)bouwen

Onderdeel van een (openbare) tender is de uitwerking van maatregelen voor diervriendelijk bouwen. Deze maatregelen moeten zo concreet mogelijk worden uitgewerkt, waarbij moet worden uitgelegd waarom de gekozen voorziening op de bepaalde locatie het meest passend is. De gemeente vindt het belangrijk dat wordt ingezet op het bevorderen van inheemse flora en fauna. Daarentegen dient het bevorderen van exoten vermeden te worden. Het verdient de voorkeur om gebruik te maken van de Utrechtse Soortenlijst. Een goede aansluiting met omliggend groen is voor de ecologie relevant en leidt tot hogere waardering bij de tender op dit onderdeel. 1.4.5

Klimaatadaptatie

Door hoogwaardig klimaatadaptief te bouwen wordt het klimaateffect van een onbebouwde kavel benaderd. Dit betekent dat de ondergrond een goede sponswerking heeft en hittestress sterk wordt beperkt. Dit wordt bereikt met voldoende waterberging, groen en open water. Zie voor meer informatie de visie klimaatadaptatie Utrecht5. 1.4.6

Toegankelijkheid

Een ander onderdeel van een (openbare) tender is de uitwerking van maatregelen voor toegankelijkheid. Deze maatregelen zijn een uitvoering van het coalitieakkoord waarin de gemeente een stad wil zijn die toegankelijk is voor iedereen. Bij uitgifte en verkopen van grond stelt de gemeente als voorwaarde dat alle woningen rolstoelbezoekbaar zijn, en – indien van toepassing - dat alle nultreden-woningen rolstoelbewoonbaar zijn, of dat gemakkelijk te maken zijn. Bij private ontwikkelingen waar de planologie de ontwikkeling al mogelijk maakt, geven we advies. We geven daarbij aan dat de gemeente graag ziet dat alle woningen rolstoelbezoekbaar zijn, en alle nultreden woningen rolstoelbewoonbaar zijn of dat gemakkelijk te maken zijn, een en ander onder verwijzing naar de Agenda Utrecht voor iedereen toegankelijk.

5 Zie Document Utrecht - Visie Klimaatadaptatie Utrecht.pdf - iBabs RIS (bestuurlijkeinformatie.nl)

Grondprijzen 2023

15/58

2 Gronduitgifte van gemeentegrond 2.1 2.1.1

Algemene ontwikkelingen Algemene uitgangspunten bepaling grondprijs

Bij uitgifte van gemeentegrond worden de grondprijzen voor commerciële functies in het algemeen residueel bepaald. Met residueel wordt bedoeld dat op de vastgoedwaarde de stichtingskosten in mindering worden gebracht. Het ‘residu’ is de waarde van de grond, oftewel de grondprijs. Bij deze residuele waardeberekening wordt rekening gehouden met de specifieke marktpotentie en de situatie ter plekke. Voor elke vastgoedcategorie geldt een minimale grondprijs. Uitgangspunt is dat uitgifte van gemeentegrond plaatsvindt op basis van een openbare tender. In principe zal elke situatie getaxeerd worden door een onafhankelijke deskundige, tenzij er voldoende referenties zijn. Voor enkele bestemmingen, zoals maatschappelijk vastgoed en sociale woningbouw, wordt de grondwaarde niet residueel bepaald, maar gelden in beginsel vaste (normatieve) grondwaarden . Het gebruik van de grond is niet gratis. De gemeente hanteert per definitie geen negatieve grondwaarde. Tenzij anders is vermeld zijn alle vermelde prijzen de per 1 januari 2023 vastgestelde prijzen, exclusief omzetbelasting (BTW), voor de uitgifte van bouwrijpe grond. 2.1.2

Algemene ontwikkelingen in de economie

In 2022 zijn de bouwkosten en de inflatie sterk gestegen. De stijging van de bouwkosten (circa 9 % in 2022) heeft verschillende oorzaken, zoals de prijsstijging en beschikbaarheid van grondstoffen op de wereldmarkt, de loonontwikkeling, de schaarste aan geschoolde bouwvakkers, en een tekort aan productiecapaciteit bouwproducten (vloeren, heipalen, en dergelijke). De inflatie is het afgelopen jaar gestegen met 10%, vooral als gevolg van stijgende brandstof- en energieprijzen. Economische ontwikkelingen hebben invloed op de vastgoedmarkt en als afgeleide daarvan op de grondmarkt (een na-ijlend patroon ten opzichte van de economische ontwikkelingen). Om deze reden wordt er eerst een korte samenvatting gegeven van de economische ontwikkelingen en de ontwikkelingen op de vastgoedmarkt per segment, waarbij beleidsmatige uitspraken zijn gebaseerd op de Ruimtelijke Strategie Utrecht (RSU), met een tijdshorizon tot 2040. Daarna worden de grondprijzen voor de verschillende typen vastgoed behandeld.

Grondprijzen 2023

16/58

2.2 2.2.1

Ontwikkelingen in de economie per vastgoedsegment Kantorenmarkt

Kantoorgebruikers willen gebouwen van zeer hoge kwaliteit, duurzaam en gericht op gezondheid en welzijn op toplocaties, bij voorkeur in binnensteden. Zij willen gehuisvest zijn op plekken met een goede bereikbaarheid, waar hoogwaardige faciliteiten dichtbij zijn en waar je werk kunt combineren met ontmoeten. Bovendien willen ze niet al te lang hoeven wachten voordat ze een gebouw kunnen betrekken. In 2022 is het opnameniveau van kantoren beperkt geweest. Dat kwam niet door vraaguitval van potentiële huurders maar is het gevolg van een te krap aanbod op de juiste plaatsen. Veel huurders besluiten bij gebrek aan beter om door te gaan op de bestaande locatie. Het teruggeven van kantoormeters door huurders vanwege een lage bezettingsgraad (thuiswerken) komt wel voor maar is niet zo omvangrijk als gedacht. De leegstand neemt nog altijd af. Sinds de Covid pandemie begon zijn veel huurcontracten al een keer geëxpireerd/verlengd en die huurders hadden dus al een keer de kans om ruimte af te stoten. Er is nog steeds een afwachtende houding van beleggers te constateren. De verwachting is dat beleggers gaan inzien dat de kantorenmarkt in de G5 steden toch zeer sterk op zijn fundament staat. De focus ligt nog steeds op kantoren met een laag risicoprofiel zoals onder andere in het Stationsgebied en Leidsche Rijn Centrum.

De hoogste huurprijzen per vierkante meter per jaar worden in Utrecht dan ook daar gerealiseerd. Maar ook op secundaire locaties zoals Papedorp en Rijnsweerd is de markt gunstig en zijn nagenoeg alle kantoren verhuurd. 2.2.2

Bedrijven

Voor heel Utrecht geldt dat het aanbod van bedrijfsruimte zeer schaars is. Ondanks de economische onzekerheden blijft er sprake van een aanhoudende vraag naar bedrijfsruimte en logistiek vastgoed. Dat is ook terug te vinden in de hogere huurprijzen aan de onderkant van de markt. Door de aanhoudend grote vraag naar hoogwaardig logistiek vastgoed is bruto aanvangsrendement en de bandbreedte in huurprijzen gestegen. In de vraag naar grotere bedrijfskavels (>1,5 ha) kunnen we als stad op dit moment niet voorzien en ook in de regio worden deze bedrijfskavels schaarser. 2.2.3

Detailhandel

Het jaar 2022 stond aanvankelijk in het teken van het herstel op de winkelmarkt. Inmiddels is duidelijk dat dit wordt gedempt als gevolg van stijgende energielasten, stijgende inkoopkosten en oplopende tarieven voor financiering. Ook de koopkracht van de consument wordt beperkt door de sterk gestegen inflatie. Het betekent de zoveelste uitdaging voor de winkelmarkt. In het centrum van Utrecht bedraagt het leegstandspercentage 5,0 en is daarmee iets hoger dan in 2021. Ook in 2022 is het online winkelen verder toegenomen. Experts verwachten dat grote steden niet meer op het oude drukteniveau zullen terugkeren, maar zij zijn zeker niet de grote verliezers. Zij hebben met hun aantrekkingskracht en gevarieerd aanbod voldoende veerkracht om weer op te bloeien. Grote steden zullen compacter en leefbaarder worden. De compactheid ontstaat doordat het aantal winkels afneemt, maar ook doordat het aantal verdiepingen van winkels zal verminderen. Grote winkelpanden met veel verdiepingen zullen niet meer of in zeer beperkte mate terug te zien zijn in de steden.

Grondprijzen 2023

17/58

De huurprijzen in het centrum van Utrecht zijn in 2022 licht gedaald. Deze daling is vooral bij de tophuren aan de Oudegracht, Vredenburg en Lange Elisabethstraat te zien. Beleggers richtten zich in hoge mate op de verwerving van supermarkten en wijkwinkelcentra/ boodschappencentra met een relatief groot dagelijks productassortiment. Ander winkelvastgoed is vanwege de mate van courantheid lastig tot niet te financieren voor beleggers, hierdoor komen alleen vermogende particulieren in aanmerking voor eventuele aankoop. 2.2.4

Hotels en Tijdelijk verblijf (short stay)

Eventuele plannen worden door de gemeente gemonitord en op elkaar afgestemd. De gemeente Utrecht staat in principe geen nieuwe hotels in bestemmingsplanwijzigingen toe tot 1 januari 2023, in afwachting van uitvoering van de voorraad tot 2022 6. Om bij een eventuele groei aan tijdelijk verblijf van internationale werknemers en internationale studenten alle belangen op een goede manier te kunnen afwegen (beschermen van de woningmarkt, level playing field, veiligheid en dergelijke) heeft de gemeente Utrecht hiervoor beleid (beleid tijdelijk verblijf) opgesteld. De tijdelijke verblijfaccommodaties vormen voor wat betreft de grondprijzen een aparte categorie. In verband met het ontbreken van voldoende ervaringscijfers worden geen richtprijzen gegeven, maar zal elke situatie getaxeerd worden door een onafhankelijk, gecertificeerd taxateur. 2.2.5

Wonen

Om aan de behoefte van 60.000 woningen tot en met 2040 te kunnen voldoen, moeten er jaarlijks gemiddeld 3.000 woningen worden gebouwd. De afgelopen jaren is dit gelukt, maar sinds 2022 is er sprake van een omslag op de woningmarkt. De woningmarktomstandigheden zijn verslechterd als gevolg van de gestegen rente en de hoge bouwkosten (materiaal en personeel). Daarnaast belemmert de stikstofproblematiek vlotte vergunningverlening voor bouwprojecten. Het gevolg is dat we de komende jaren rekening moeten houden met een afnemend aantal opgeleverde woningen. Dit zal de betaalbaarheid alleen maar meer onderdruk zetten waardoor de urgentie van een inhaalslag alleen maar toeneemt in het middensegment. Op 1 januari 2023 telde Utrecht ruim 165.399 woningen. De beleggingsmarkt voor nieuwe vrije sector huurwoningen (middenhuur en dure huur) laat een somberder beeld zien. De sterk gestegen rente op de kapitaalmarkt en zorgen over overheidsreguleringen leiden tot zorgen bij beleggers. Het beleggingsvolume in woningen laat een afname zien ten opzichte van voorgaande jaren (CBRE, 2022). De investeringsbereidheid lijkt daarmee negatiever dan in voorgaande jaren. Daarnaast heeft de beleggingsmarkt te maken met de onzekerheid betreffende het voorgestelde rijksbeleid met betrekking tot de regulering van middenhuurwoningen.

Naar verwachting zal eind dit jaar besluitvorming plaatsvinden over het voorgestelde rijksbeleid. Het aandeel reguliere sociale huurwoningen in de plancapaciteit is nagenoeg gelijk gebleven. Het blijft een forse opgave om de sociale voorraad in de stad op peil te houden en deze te laten meegroeien met de groei van de stad. In het Meerjaren Perspectief Ruimte (MPR) staan de ontwikkelingen op de woningmarkt uitvoerig beschreven.

6

Bron: Beleid tijdelijk verblijf (short stay) en bijstelling hotels, 19 december 2019

Grondprijzen 2023

18/58

2.3

Wonen

De woningmarkt is op te delen in vrije sector koop- en huurwoningen en sociale huurwoningen. Binnen de vrije sector maken we onderscheid tussen middenhuur en dure huur. Ook onder de woningmarkt vallen studentenwoningen, woonwagens en woonboten. In onderstaande tabel is een overzicht opgenomen van de grondprijzen. Deze wordt vervolgens per categorie daarna toegelicht. Tabel: Grondprijzen woningbouw, prijspeil 1 januari 2023

CATEGORIE

Op basis van

1) Vrije sector Koopwoningen

GRONDPRIJS, ex BTW Per woning

Eengezinswoningen

V.O.N.- prijs

Meergezinswoningen

V.O.N.- prijs

2) Particulier opdrachtgeverschap

Residueel, quote 25% - 45% (> € 95.000,--) Residueel, quote 12% - 35% (> € 35.000,--)

Kavelprijs

Rijwoning

Kavelprijs vanaf

€ 90.000,--

Twee onder één kapwoning

Kavelprijs vanaf

€ 137.500,--

Vrijstaande woning

Kavelprijs vanaf

€ 192.500,--

3) Huurwoningen Eengezinswoningen – middenhuur Eengezinswoningen - dure huur Meergezinswoningen – middenhuur Meergezinswoningen - dure huur

Per woning Huur per maand € 808,06 – € 1.126,90 Huur per maand > € 1.126,90 Huur per maand € 808,06 – € 1.126,90 Huur per maand > € 1.126,90

4) Sociale huurwoningen Eengezinswoning (SH2 – categorie) Eengezinswoning (SH3 – categorie)

Residueel, ≥ € 90.000,Residueel, ≥ € 95.000,Residueel, ≥ € 30.000,Residueel, ≥ € 35.000,-

Per woning Huur per maand < € 693,60 Huur per maand € 693,60 € 808,06

Vast, € 23.594,Vast, € 34.770,Zie tabel onder kopje “Sociale

Meergezinswoning (SH2 – categorie)

huur” Zie tabel onder kopje

Meergezinswoning (SH3 – categorie)

“Sociale huur”

5) Studentenwoningen

Per eenheid

Onzelfstandig eenheid

Huur conform puntenstelsel

Residueel, ≥ € 6.000,-

Onzelfstandig eenheid STUW

Huur conform puntenstelsel

Residueel, ≥ € 5.000,-

Grondprijzen 2023

19/58

Zelfstandige eenheid

Huur conform puntenstelsel

6) Woonwagenstandplaatsen Huurstandplaats

€ / standplaats Grondprijs huurwoning EGW SH2 * 1,35

7) Woonboten ligplaatsen Waterkavel

2.3.1

Residueel, ≥ € 7.500,-

€ 31.852,-

€ / ligplaats Afhankelijk van locatie en voorzieningen.

Residueel, ≥ € 40.000,-

Vrije sector koopwoningen

Gronden voor vrije sector koopwoningen worden sinds februari 2015 in volle eigendom geleverd. Bij projecten waarbij minder dan 70% van de bebouwing is bestemd voor (vrije sector) koopwoningen blijft erfpacht van toepassing. Betaalbare koopwoningen (woningen met een VON-prijs7 tot € 405.000,- 8) maken deel uit van de categorie “vrije sector koopwoningen”. De gemeente wil graag dat de betaalbare koopwoningen langdurig beschikbaar blijven voor de doelgroep middeninkomens en legt daarom bij nieuwbouwprojecten een zelfbewoningsplicht en een anti-speculatiebeding op. Voor de projectmatige woningbouw wordt de grondprijs residueel bepaald. Voor de residuele grondwaardeberekening worden van de VON-prijs (of beleggingswaarde) de bouw- en bijkomende kosten (inclusief algemene kosten, winst en risico) afgetrokken, waarna het bedrag resteert dat aan de grond kan worden toegerekend. Voor de bouw- en bijkomende kosten worden per type woning specifieke kengetallen c.q. ervaringscijfers gehanteerd. Door een residuele grondwaardeberekening te hanteren houdt de gemeente in haar grondprijsbeleid rekening met bijvoorbeeld investeringen in duurzaamheid en circulariteit. Per locatie wordt bekeken welke typen woningen zijn voorzien, welke VON-prijzen (en/of beleggingswaarden) haalbaar zijn en wat de residueel bepaalde, bijbehorende grondwaardes zouden moeten zijn.