4. Colliers advies erfpachtvoorwaarden incl bijlagen

Voor de eengezinswoningen geldt een minimale grondprijs van € 95.000,- per woning en voor de meergezinswoningen is de minimale grondprijs € 35.000,- per woning. De grondprijs voor woningbouwkavels die in de marktsector projectmatig ontwikkeld worden ten behoeve van particulieren, dan wel beleggers, kan worden uitgedrukt in een percentage van de Vrij Op Naam (VON)-prijs, de zogenaamde grondquote. Aan de grondquote ligt een genormeerde residuele grondwaardeberekening ten grondslag. De grondquotes liggen tussen de 25% en 45% voor eengezinswoningen en tussen 12% tot 35% voor de meergezinswoningen.

7 8

Zie Bijlage D in dit document. Zie Bijlage B in dit document.

Grondprijzen 2023

20/58

2.3.2

Vrije sector: (collectief) particulier opdrachtgeverschap

Gronden voor vrije sector koopwoningen worden in volle eigendom geleverd. Voor vrije kavels wordt een kavelprijs bepaald. De m² prijs wordt doorgaans residueel bepaald aan de hand van de kavelgrootte, de locatie, ligging, bebouwingsmogelijkheden en stedenbouwkundige randvoorwaarden. Voor de bepaling van de kavelprijzen is niet van belang of er sprake is van particulier opdrachtgeverschap dan wel collectief particulier opdrachtgeverschap. De berekeningswijze en m² prijs zijn in beide gevallen gelijk. De verkoopprijzen van de vrije kavels worden bij de start van elk project vastgesteld. De verkoopprijzen worden vanaf het moment van vaststelling geïndexeerd. Indien kavels opnieuw worden aangeboden, bijvoorbeeld omdat een eerste kandidaat koper de kavel uiteindelijk niet koopt, kan vanwege tijdsverloop en gewijzigde marktomstandigheden opnieuw vaststelling van een actuele verkoopprijs plaatsvinden. Een bijzondere vorm van collectief particulier opdrachtgeverschap is de wooncoöperatie. De toekomstige bewoners richten hierbij samen een vereniging op: de wooncoöperatie. De leden van de wooncoöperatie zijn samen verantwoordelijk voor het ontwerp, de bouw en het beheer van hun gebouw. De wooncoöperatie is de eigenaar van het gebouw en de erfpachter. De leden huren hun woning van hun wooncoöperatie.

Omdat het hierbij veelal om huurwoningen gaat, zal de gemeente de grond in erfpacht uitgeven. De grondprijs is afhankelijk van het te realiseren bouwprogramma en vergt maatwerk. In sommige projecten kan sprake zijn van mede opdrachtgeverschap (MO), een middenweg tussen de standaard projectmatige woningbouwontwikkeling en collectief particulier opdrachtgeverschap. Bij MO ontwikkelt een professionele partij (zoals een projectontwikkelaar, architect of aannemer) een project samen met de toekomstige bewoners. Risico en zeggenschap worden bij MO verdeeld tussen enerzijds de (toekomstige) eigenaren en anderzijds de professionele partij. De professionele partij werft meestal de deelnemers. Bij MO hebben de deelnemers meestal minder zeggenschap dan bij collectief particulier opdrachtgeverschap, maar het voordeel is dat veel wervings-, ontwikkel-, ontwerp- en bouwactiviteiten door de professionele partij worden uitgevoerd. Ook bij MO geldt dat de grondprijs afhankelijk is van het te realiseren bouwprogramma en maatwerk vergt. 2.3.3

Middenhuurwoningen

Bij de uitgifte van percelen grond bestemd voor middenhuurwoningen is het erfpachtsysteem van toepassing. De vraag naar middenhuurwoningen, met kale huurprijzen tussen € 808,06 en € 1.126,90 per maand (prijspeil 1-1-2023), is groot en ook in dit marktsegment groter dan het aanbod. Op dit moment bedraagt het aandeel middenhuurwoningen in Utrecht circa 14% van de totale woningvoorraad. Dit betreft voornamelijk appartementen. Om het tekort aan middenhuurwoningen in te lopen zet de gemeente zich via het Actieplan Middenhuur in om de bouw van middenhuurwoningen te stimuleren. Sinds de invoering van de Wet maximering huurprijsverhogingen geliberaliseerde huurovereenkomsten, in werking getreden op 1 mei 2021 en in beginsel geldend voor 3 jaar, geldt voor de huur van een geliberaliseerde huurovereenkomst (huurwoning in de vrije sector) dat deze maximaal verhoogd mag worden met inflatie plus 1 procent. Per 1 januari 2023 is de huurverhoging gekoppeld aan de

Grondprijzen 2023

21/58

loonontwikkeling en geldt een maximum van 4,1% (= loonontwikkeling 1-12-2021 tot 1-12-2022 + 1 procentpunt). Om naast het aanbod aan middenhuur ook een goede prijs-kwaliteitverhouding te borgen bij deze woningen is sinds d.d. 7 december 2017 het door de gemeenteraad vastgestelde beleidskader “Actieplan Middenhuur” van kracht. De voorwaarden voor middenhuurwoningen staan in bijlage II van de Woonvisie 2019. Op 10 maart 2022 heeft de gemeenteraad ingestemd met een wijziging van deze voorwaarden voor middenhuurwoningen. De (aangepaste) voorwaarden voor middenhuurwoningen – voor zover relevant voor het grondbeleid - worden hierna kort omschreven: • Een bovengrens van de (kale) huurbandbreedte van € 1.126,90 per maand (prijspeil 1-1-2023), en een ondergrens ter hoogte van de liberalisatiegrens (thans een huur van € 808,06 per maand); • Een jaarlijkse maximale huurverhoging bij lopende huurovereenkomsten gelijk aan inflatie + 1% (is dus CPI + 1%); • Een wijziging van de toe te passen indexering van de jaar-op-jaar-methode naar de door het Rijk gekozen indexeringsmethode; • Het is niet toegestaan gedurende de exploitatietermijn een middenhuurwoning voor een hogere prijs dan de in een betreffend jaar geldende bovengrens te verhuren.

Er kan dan ook geen sprake zijn van huurverhogingen tot boven de bovengrens gedurende een verhuurperiode of bij een verandering van huurder; • In het middenhuursegment is de maximale huurprijs gekoppeld aan het gebruikersoppervlak (GBO) conform bijlagen9; • Voor de toepassing van de koppeling tussen huurprijs en gebruikersoppervlak van de woning is een drietal geografische zones van toepassing: - Zone A: Bestaand Hoogstedelijk (40-60 m² GBO), bestaande uit gebieden ‘binnenstad’ en ‘Stationsgebied’; - Zone B: Nieuw Hoogstedelijk (40-80 m² GBO) met een gemiddelde van 60 m², bestaande uit onder andere ‘Merwedekanaalzone 4 en 5; - Zone C: Stedelijk (50-80 m² GBO) met een gemiddelde van 65 m², bestaande uit de gehele gemeente Utrecht met uitzondering van de gebieden die behoren tot Zone A of B. Bij grootschalige gebiedsontwikkelingen kan de Raad een (deel) van het gebied aanwijzen als Zone B. Het gaat dan in beginsel om nieuwe stedelijke knooppunten uit de RSU. • Een exploitatietermijn als middenhuurwoning van minimaal 25 jaar. Na het expireren van de exploitatieperiode van 25 jaar, kan de erfpachter verzoeken om wijziging van de privaatrechtelijke bestemming, waarbij hij de economische meerwaarde die het gevolg is van de wijziging van de privaatrechtelijke bestemming van het erfpachtrecht niet met de gemeente hoeft af te rekenen.

• De minimale inkomenseis voor een huurwoning in dit segment mag niet hoger zijn dan 42x de maandhuur. • In het huurcontract en/of de algemene voorwaarden wordt vastgelegd dat bij klachten en meningsverschillen deze worden voorgelegd aan de huurcommissie. Dit geldt ook voor klachten over te hoge servicekosten;

9 Zie bijlage C in dit document.

Grondprijzen 2023

22/58

De essentie is, dat waar met de gemeente afspraken worden gemaakt over middenhuur, deze woningen moeten voldoen aan de uitgangspunten van het Actieplan en de aanpassingen daarvan op basis van het raadsbesluit van 10 maart 2022. In tenders en anterieure overeenkomst leggen we een aandeel middenhuur vast waarvoor het Actieplan Middenhuur en de daarbij van toepassing zijnde voorwaarden gelden. De bevoegdheid om af te wijken van het (aangepaste) Actieplan Middenhuur ligt bij de gemeenteraad. Voor de verhuur van middenhuurwoningen zijn de voorrangsregels uit de Regionale Huisvestingsverordening 2019 van kracht 10. Deze regels zijn opgesteld om de doorstroming vanuit sociale huurwoningen te bevorderen en te zorgen dat middenhuurwoningen terecht komen bij de inkomensgroep die het meest op deze woningen is aangewezen. De Regionale Huisvestingsverordening zal dit jaar worden aangepast. De grondprijzen voor middenhuurwoningen worden residueel bepaald, waarbij voor eengezinswoningen een minimum grondwaarde geldt van € 90.000,- en voor appartementen een minimum grondwaarde van € 30.000,- geldt. De residueel te bepalen grondprijs is onder andere afhankelijk van grootte en huurprijsniveau van de betreffende woning. 2.3.4

Dure huurwoningen

Bij de uitgifte van percelen grond bestemd voor dure huurwoningen (met een huurprijs boven € 1.126,90 per maand, prijspeil 1-1-2023) blijft in beginsel het erfpachtsysteem van toepassing alsmede een exploitatietermijn van 10 jaar. In de Dure Huur-categorie (DH) is de residueel berekende grondprijs het uitgangspunt, waarbij voor grondgebonden woning een minimum geldt van € 95.000,- en voor meergezinswoningen een minimum van € 35.000, -. 2.3.5

Sociale huurwoningen

Bij de uitgifte van percelen grond bestemd voor sociale huurwoningen is het erfpachtsysteem van toepassing. Voor de grondprijsberekening bij sociale woningbouw wordt voor grondgebonden sociale huurwoningen een vaste grondprijs per kavel (behoudens indexering) gehanteerd, afhankelijk van de huurcategorie waarin de woning wordt geplaatst. De grondprijzen voor sociale woningbouw zijn dit jaar niet aangepast met het gebruikelijke gemiddelde van de CBS/ BdB-index (9,59%), maar net als vorig jaar met het percentage waarmee de bandbreedte in huurprijzen voor sociale woningbouw (lage en hoge aftoppingsgrens) is toegenomen (2,20%), een en ander om de betaalbaarheid van de sociale woningen niet (verder) onder druk te zetten. Voor meergezins sociale huurwoningen (appartementen) wordt, naast de huurcategorie, ook gekeken naar het woningoppervlak (GBO) in relatie tot de gevraagde (kale) huurprijs en het aantal woonlagen van een appartementengebouw.

10

Bron: Artikel 2.4a.1 van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Utrecht.

Grondprijzen 2023

23/58

Het idee hierachter is dat naarmate de woning bij een zelfde huur kleiner wordt en dus een hogere huurprijs per m² kent, ook de grondprijs meestijgt. De (absolute) bouwkosten van een kleine woning zijn lager dan die van een grotere woning. Wordt een woning betaalbaarder (d.w.z. met een lagere huurprijs per m² GBO), dan daalt ook de grondprijs. De betaalbaarheid van een sociale huurwoning staat ook centraal in de Woonvisie. De gemeente wil verdichting stimuleren onder andere via de hoogtefactor. De hoogtefactor zorgt er namelijk voor dat de grondprijs per eenheid lager wordt naarmate er meer bouwlagen op een locatie worden gerealiseerd, zie tabel grondprijzen sociale huur 2023. Voor een verdere uiteenzetting over erfpacht zie paragraaf 3.4 en 3.4.1 “Verdichten op eigen locaties sociale woningbouw”. Eengezinswoningen: Met ingang van 1 januari 2023 is de grondprijs voor de categorie eengezinswoningen SH2 vastgesteld op € 23.594,-. De grondprijs voor de categorie SH3 is vastgesteld op € 34.770,-. Meergezinswoningen: Ook de grondprijzen van meergezinswoningen voor de sociale woningbouw zijn naast de twee categorieën (SH2 en SH3) onderverdeeld in huurprijs per m² gbo per maand. Op deze wijze volgt de grondprijs de trend voor locaties waar hogere huren (hogere opbrengsten) worden berekend met minder woonoppervlakte.

In het algemeen kan worden gesteld dat een groter woonoppervlak zorgt voor een “socialer product” en derhalve een lagere grondprijs kent dan een woning met een gering woonoppervlak. Bij de meergezinswoningen zijn de grondprijzen voor elke categorie vastgesteld, zoals opgenomen in onderstaande tabel. Een woning in de sociale huurcategorie SH2 komt in de Woonvisie overeen met de kernvoorraad (huur per maand tot € 647,19 voor één- en tweepersoonshuishoudens (1e of lage aftoppingsgrens) respectievelijk een huur per maand van € 647,19 tot € 693,60 voor 3 of meerpersoonshuishoudens (2e of hoge aftoppingsgrens). Een woning in de sociale huurcategorie SH3 komt in de Woonvisie overeen met secundair sociaal (huur per maand van € 693,60 tot € 808,06). Zowel voor de categorie SH2 als de categorie SH3 zijn in de Woonvisie specifieke voorwaarden opgenomen (zie bijlage 2 in de Woonvisie 2019 op pagina 46). Wanneer een woning in een bepaalde sociale huurcategorie is uitgegeven, dient deze minimaal twintig (20) jaar als zodanig te worden geëxploiteerd, een en ander om de langdurige beschikbaarheid te borgen. Dit laatste zal ook als zodanig worden vastgelegd in de te sluiten erfpachtovereenkomst dan wel anterieure exploitatieovereenkomst.

Enkel met toestemming van de gemeente mag een woning worden omgezet van de SH2-categorie naar de SH3-categorie, waarbij het verschil in grondwaarde met de gemeente moet worden afgerekend. De uitgifteovereenkomsten waarbij eerder gronden in erfpacht zijn uitgegeven aan corporaties kennen in het algemeen een bestemmingsbepaling waarbij de privaatrechtelijke bestemming “sociale huurwoning” is opgelegd. Deze bestemming blijft in stand totdat de gemeente toestemming geeft voor een bestemmingswijziging (bijvoorbeeld van sociale huur naar koop).

Grondprijzen 2023

24/58

Grondprijzen sociale huur 2023

Grondprijzen 2023

25/58

2.3.6

Studentenwoningen

Ook studenten ondervinden de gevolgen van de wooncrisis: het tekort aan betaalbare studentenhuisvesting is groot. In de Woonvisie is opgenomen dat we actief kiezen voor samenwerking met onze partners via het convenant studentenhuisvesting om de ambities uit te voeren. Het Convenant Studentenhuisvesting (2020) is verder uitgewerkt in het nog bestuurlijk vast te stellen Actieplan Studentenhuisvesting 2023. Studentenwoningen zijn woonruimten voor studenten die een voltijdstudie volgen aan een MBO-school, hogeschool of universiteit in de regio Utrecht. Deze woningen worden verhuurd met een campuscontract. Het contract stopt minimaal 6 maanden na het beëindigen van de studie. Onzelfstandige studenteneenheden: minimaal 14 m² GBO plus minimaal 3 m² per eenheid voor gemeenschappelijke ruimte en een kale huur die is vastgesteld conform het Woningwaarderingsstelsel voor onzelfstandige woonruimten (WWSO). Zelfstandige studenteneenheden: minimaal 19 m2 GBO plus minimaal 2 m2 per eenheid voor gemeenschappelijke ruimte en een kale huur die is vastgesteld conform het WWS. Daarnaast moeten de huren liggen onder de eerste of lage aftoppingsgrens en bij voorkeur onder de kwaliteitskortingsgrens. Uitgangspunt is dat studenten ongeacht hun leeftijd altijd in aanmerking komen voor huurtoeslag.

Het coalitieakkoord wil te bouw van onzelfstandige studentenwoningen stimuleren. Uit onderzoek is naar voren gekomen dat de kamerzoekende student het liefst een onzelfstandige studentenwoning met een eigen toilet en wasgelegenheid wil betrekken. Voordelen van dit type onzelfstandige eenheden zijn: 1. De eenheid is duurzamer; want individueel bemeterd /beïnvloedbaar door de gebruiker en daardoor niet per definitie de volle puntprijs duurder qua woonlasten; 2. De eenheid is toekomstbestendiger want een beter/ meer gewenst product; 3. De eenheid is nog steeds veel goedkoper dan een zelfstandige eenheid (zonder huurtoeslag). Om die reden is voor deze categorie onzelfstandige studentenwoningen een aparte grondprijs van minimaal € 5.000,- per eenheid van toepassing. Voorwaarde is dat deze eenheden worden gerealiseerd door of in opdracht van een toegelaten instelling die het Convenant Studentenhuisvesting heeft onderschreven. Daarnaast geldt voor onzelfstandige studentenhuisvesting, waarbij het gebruik van toilet en wasgelegenheid is gedeeld met meerdere studenten, een minimale grondprijs van € 6.000,- per eenheid. Voor zelfstandige eenheden geldt een minimum van € 7.500,-. De locatie en het type studentenwoning (zelfstandig, onzelfstandig of semi-zelfstandig) bepalen mede de residuele grondwaarde.

Wanneer een studentenwoning is uitgegeven, dient deze minimaal twintig (20) jaar als zodanig te worden geëxploiteerd, een en ander om de langdurige beschikbaarheid te borgen. Dit laatste zal ook als zodanig worden vastgelegd in de te sluiten erfpachtovereenkomst dan wel anterieure exploitatieovereenkomst.

Grondprijzen 2023

26/58

2.3.7

Wonen met zorg

Er komt vanuit de markt en woningzoekenden steeds meer vraag naar complexen met een combinatie van wonen met zorg en intensief sociaal beheer. De gemeente Utrecht vindt het van groot belang dat in een dergelijk geval sprake moet zijn van enige mate van zorg of ondersteuning om een woning te kunnen kwalificeren als zorgwoning (nagenoeg zelfstandige bewoning of bewoners die vanuit een kwetsbare positie zelfstandig gaan wonen). Het betreft gevarieerde woonvormen voor ouderen (nultredewoningen, geclusterde woonconcepten en woonvormen met verpleegzorgplekken). Ook betreft het woonvormen voor andere doelgroepen, zoals kleinschalig groepswonen en begeleid wonen en innovatieve woonconcepten ‘gemengd wonen’, waarin vragende en dragende bewoners samenleven. Voor zover deze initiatieven plaatsvinden in de sociale huursector geldt de grondprijs “bijzondere doeleinden” en deze wordt in beginsel berekend over het aantal uit te geven vierkante meters grond (perceelsoppervlakte). In het geval het aantal m² bruto vloeroppervlak (bvo) van de te realiseren opstal(len) groter is dan de perceelsoppervlakte, zal de grondprijs worden berekend over het aantal m² bvo, met dien verstande dat de grondprijs bij deze laatste berekening nooit hoger zal zijn dan de grondprijs voor sociale huurwoningen in de SH2-categorie maal het aantal te realiseren eenheden.

Eventuele gemeenschappelijke ruimten die noodzakelijk zijn voor het functioneren van een “wonen met zorg complex” (denk bijvoorbeeld aan gemeenschappelijke huiskamers) zijn al meegenomen in de grondprijsberekening. Voor initiatieven die niet plaatsvinden in de sociale huursector is maatwerk nodig en zal de grondprijs worden bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie. Marktconformiteit is daarbij het kernwoord. 2.3.8

Woonwagenstandplaatsen

De gemeente geeft gronden uit voor huurstandplaatsen. De grondprijs is gerelateerd aan de grondprijs voor een kavel t.b.v. een sociale eengezinshuurwoning (SH2), met een opslag (1,35) vanwege het grotere (norm)kaveloppervlak. In verband met de brandveiligheidseisen voor naast elkaar gelegen woonwagens bedraagt het (norm)kaveloppervlak 231 m². Indien een standplaats groter is dan de normoppervlakte van 231 m² (11 meter bij 21 meter), dan dienen de extra vierkante meters naar rato te worden afgerekend op basis van de m²-prijs van de huurstandplaats. Bij uitponding van een huurstandplaats (ondererfpacht), waarbij de bestemming van het erfpachtrecht wordt gewijzigd van huur naar koop, zal de grond moeten worden afgerekend tegen de alsdan geldende marktwaarde van de grond, die nader moet worden vastgesteld door een taxateur. Er wordt geen vaste grondprijs voor koopstandplaatsen meer gehanteerd. 2.3.9

Woonboten

Voor een ligplaats voor een woonboot is op grond van de Havenverordening altijd een ligplaatsvergunning nodig. Het streven is om wonen op water voor de vaststelling van de grondwaarde gelijk te trekken met wonen op land. De waarde van een waterkavel wordt bepaald op basis van referentieprijzen, gedifferentieerd naar locatie, omvang ligplaats en type boot. Prijzen van een “waterkavel” liggen op een niveau vanaf circa € 40.000,-, maar kunnen, afhankelijk van locatie en aangeboden voorzieningen, twee tot drie keer zo hoog zijn.

Grondprijzen 2023

27/58

2.4

Kantoren

Als gevolg van enerzijds stijgende bouwkosten en (licht) oplopende bruto aanvangsrendementen en anderzijds stijgende huurprijzen valt residueel gezien geen hogere grondwaarde te behalen. Hierdoor is de bandbreedte in grondprijzen voor kantoren op hetzelfde niveau gehouden als in 2022. De grondprijzen voor kantoorruimten variëren tussen de € 540 en € 1.400 (exclusief btw) per vierkante meter bvo waarbij de locatie Stationsgebied aan de bovenkant van de bandbreedte zit. Incidenteel kan er in een specifieke situatie voor het Stationsgebied worden afgeweken van de bovenkant van de bandbreedte. Dit vereist maatwerk en wordt mede bepaald door de locatie en de aard van de ontwikkeling, waarbij de grondwaarde vooraf wordt getaxeerd door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur. De grondprijs wordt vastgesteld aan de hand van het aantal m² bvo kantoorruimte (conform NEN 2580) dat wordt gerealiseerd, op een passende kavel. De prijs per m² kavel ligt dus in beginsel hoger naarmate er een hoger gebouw wordt gerealiseerd. De grondprijs voor een nieuwe kantoorontwikkeling wordt vastgesteld binnen de hierboven aangegeven bandbreedte. De grondprijs is afhankelijk van de locatie, het te verwachten huurprijsniveau, de hoogte van de bouwkosten en het te realiseren volume. Ook wordt rekening gehouden met de benodigde parkeeroplossing.

Bijvoorbeeld op Papendorp wordt in de grondprijs uitgegaan van (grotendeels) verdiept parkeren. Ook voor een 30/70-kavel (kantoor in combinatie met bedrijfsruimte) geldt een afwijkende grondprijs. Voor kleinschalige kantoorontwikkelingen (kantoren tot maximaal 1.500 m² bvo) zal de grondprijs van geval tot geval moeten worden bezien; de marktwaarde van de grond en het huurprijsniveau zijn sterk afhankelijk van de locatie.

2.5 2.5.1

Bedrijven en Logistiek vastgoed Bedrijven

De minimale grondprijs voor bedrijfsruimte is bepaald op een bedrag van € 230,- per m² (grondoppervlakte of bvo, indien floor space index >1). De marktconforme grondprijs zal door een onafhankelijke, gecertificeerd taxateur worden bepaald tenzij er voldoende marktgegevens voor handen zijn. In de tweede helft van 2023/ begin 2024 komen er kavels beschikbaar in deelgebied Strijkviertel, waarbij circulariteit hoog in het vaandel staat. Voor deze kavels zal nog een minimale grondwaarde moeten worden vastgesteld door een onafhankelijk, gecertificeerde taxateur.

Tabel: Beschikbare kavels op bedrijventerreinen

Locatie

Toelichting

De Wetering-Zuid - kavels G10 t/m G20

Maximaal 50% kantoor

- kavels H1

Maximaal 50% kantoor

- kavels K

Maximaal 50% kantoor

Grondprijzen 2023

28/58

- kavels M

Zorg-medisch gerelateerde bedrijvigheid. Maximaal 50% kantoor

Oudenrijn

Maximaal 50% van de totale bedrijfsoppervlakte mag kantoorruimte zijn, tot een maximum van 2.000 m² bvo

Haarrijn

Maximaal 30% kantoor

Hooggelegen

Afhankelijk van functie

2.5.2

Logistiek vastgoed

De laatste jaren staat Utrecht sterk in de belangstelling als vestigingsplaats voor logistieke dienstverleners. Met name op Lage Weide is de vraag naar ruimte voor logistiek groot. Het betreft hier geen uitgifte van nieuwe bedrijfskavels maar sloop/nieuwbouw op bestaande bedrijfskavels. De vraag naar kavels t.b.v. logistiek vastgoed is nog steeds stijgende. Onder logistiek vastgoed vallen onder andere kavels voor (grootschalige) distributiecentra en last milelogistics. De minimale grondprijs voor deze categorie is bepaald op een bedrag van € 280,- per m² (grondoppervlakte of bvo, indien floor space index >1). De marktconforme grondprijs zal door een onafhankelijk, gecertificeerd taxateur worden bepaald.

2.6 2.6.1

Detailhandel, horeca en leisure Detailhandel

De grondprijs voor detailhandel wordt doorgaans residueel bepaald, waarbij rekening wordt gehouden met de huurprijzen. De minimale grondprijs voor stadsdeelcentra (winkelcentra Overvecht, Kanaleneiland en Leidsche Rijn Centrum) is bepaald op bedrag van € 700,- per m² en de minimale grondprijs voor een stadcentrum is bepaald op een bedrag van € 1.100,- per m². De marktprijs wordt door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur bepaald en daarop worden de bouwen bijkomende kosten voor de ontwikkeling in mindering gebracht. Voor al deze markten geldt immers dat de locatie en branchering zeer bepalend zijn voor de opbrengstpotentie. Daarnaast kan ook rekening worden gehouden met specifieke parkeeroplossingen. Er is dus per geval sprake van maatwerk. De onderkant wordt echter bepaald door de minimale grondprijs per m² (bvo) voor commercieel vastgoed. In 2023 is dat een minimum bedrag van € 230,- per m² bvo. Ter referentie zijn in onderstaande tabel enkele minimumprijzen opgenomen, gespecificeerd naar type locatie.

Grondprijzen 2023

29/58

Tabel: Grondprijzen detailhandel in 2023 per m² bvo, exclusief omzetbelasting

Prijs in € Stadscentrum

Vanaf ≥ € 1.100,-

Stadsdeelcentrum

Vanaf ≥ € 700,-

Buurt/wijkwinkelcentrum

Vanaf ≥ € 230,-

Perifere locatie/ GDV / PDV

Vanaf ≥ € 230,-

2.6.2

Horeca (exclusief Hotels)

In Utrecht wordt op dit moment sporadisch grond uitgegeven voor horecagelegenheden die niet met winkels zijn gecombineerd. Als een grondverkoop voor horeca aan de orde is, wordt door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur, de residuele grondprijsberekening opgesteld die vergelijkbaar is met de methode van grondprijsbepaling voor detailhandel. Een marktconforme benadering betekent ook hier dat inzicht in de lokale markt voor juist dat type horeca essentieel is en dat dit inzicht reken technisch vertaald wordt. In verband met het ontbreken van voldoende ervaringscijfers worden geen richtprijzen gegeven, maar zal elke situatie getaxeerd worden door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur. De onderkant wordt bepaald door de minimale grondprijs voor commercieel vastgoed. In 2023 is dat een bedrag van € 230,per m² bvo. 2.6.3

Leisure

Het betreft hier vrijetijdsbesteding in ruimste zin van het woord (bijvoorbeeld een commercieel sportcentrum of een bioscoopcomplex), uitgezonderd detailhandel en horeca. Ter bepaling van de grondprijs zal in dat geval sprake zijn van maatwerk en waar nodig wordt een taxatie uitgevoerd door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur. Ook hier geldt als onderkant de minimale grondprijs voor commercieel vastgoed ad € 230,- per m² grondoppervlakte of bvo, indien floor space index >1).

2.7 2.7.1

Hotels en Tijdelijk verblijf (short stay) Hotels

Wanneer erzich plannen zijn voor een hotel zal de gemeente Utrecht, op basis van een taxatie, uitgevoerd door een, onafhankelijk, gecertificeerd taxateur, maatwerk leveren voor het bepalen van een marktconforme grondprijs. Daarbij wordt rekening gehouden met kwaliteitsniveau, doelgroep, concept, voorzieningen, locatie, opbrengstpotentie en stichtingskosten. Het bepalen van de uitgifteprijs voor een hotel is maatwerk. De onderkant wordt bepaald door de minimale grondprijs voor commercieel vastgoed. In 2023 is dat een bedrag van € 230,- per m² bvo. 2.7.2

Tijdelijk verblijf (short stay)

Onder tijdelijk verblijf of short stay wordt verstaan het bedrijfsmatig (met het oogmerk om winst te behalen) verstrekken van logies met een minimumperiode van twee weken tot zes maanden met uitloop tot maximaal twaalf maanden. Tijdelijk verblijf is niet bedoeld voor toeristisch verblijf. De doelgroep voor tijdelijk verblijf bestaat voornamelijk uit internationale kenniswerkers en internationale studenten of

Grondprijzen 2023

30/58

andere personen die om zakelijke redenen voor enkele weken of maanden in onze stad willen verblijven 11. De accommodatie voor tijdelijk verblijf heeft een minimale oppervlakte van 18 m² gbo per persoon die in de accommodatie verblijft 12. Als een grondverkoop voor tijdelijk verblijf aan de orde is, wordt een marktconforme, residuele grondprijsberekening opgesteld, door een, onafhankelijke, gecertificeerd taxateur die vergelijkbaar is met de methode van grondprijsbepaling voor hotels. Een marktconforme benadering betekent ook hier dat inzicht in de lokale markt voor juist dat type tijdelijk verblijf essentieel is en dat dit inzicht reken technisch vertaald wordt. In verband met het ontbreken van voldoende ervaringscijfers worden geen richtprijzen gegeven, maar zal elke situatie getaxeerd worden door een onafhankelijke deskundige. De onderkant wordt bepaald door de minimale grondprijs voor hotels. In 2023 is dat een bedrag van € 230,- per m² bvo.

2.8

Parkeren

In beginsel is de prijs voor het inrichten van parkeerplaatsen op eigen terrein conform het vigerende parkeerbeleid van de gemeente inbegrepen in de grondprijs voor de betreffende functie. Dit wil zeggen dat bij het vaststellen van de grondprijs (op basis van een residuele waardemethode) rekening wordt gehouden met kosten en opbrengsten voor aan te brengen parkeervoorzieningen, in relatie tot de van toepassing zijnde parkeernorm en de mogelijkheden op de kavel. Indien de residuele waardeberekening van het parkeerdeel negatief is wordt de grondprijs voor dit deel op nul vastgesteld. 2.8.1

Parkeren in transferia

Voor de grondwaarde voor transferia wordt in beginsel uitgegaan van de grondprijs voor bijzondere doeleinden (gebouwd) per m² bvo, ook wanneer de residueel berekende marktwaarde voor deze voorzieningen hoger zou kunnen liggen omdat het doel van deze voorzieningen is om Utrecht beter bereikbaar te maken. De parkeertarieven zijn in dat geval geënt op een sluitende exploitatie zonder winstoogmerk. 2.8.2

Additionele parkeerplaatsen

Regelmatig worden in Rijnsweerd, Papendorp en De Wetering-Zuid verzoeken gedaan om extra parkeerplaatsen toe te voegen. De gemeente heeft beleid vastgesteld om het autogebruik terug te brengen en verleent in beginsel geen medewerking aan het toevoegen van parkeerplaatsen. In enkele situaties is het wel denkbaar dat medewerking aan het toevoegen van parkeerplaatsen kan worden verleend. Medewerking kan bijvoorbeeld worden verleend indien op basis van de huidige beleidsmatige parkeernormen meer parkeerplaatsen mogen worden gerealiseerd dan dat in de erfpachtovereenkomst is opgenomen. Per situatie wordt door de verantwoordelijke mobiliteitsadviseur het maximaal aantal te realiseren parkeerplaatsen bepaald. Om meer eenheid te verkrijgen in de gehanteerde grondprijzen per parkeerplaats en om sneller en efficiënter tot een waardering te komen, zijn in deze Grondprijzenbrief grondwaarden opgenomen per Bron: Beleidsregels tijdelijk verblijf (short stay) gemeente Utrecht, 1 april 2020 (datum van inwerkingtreding) Zie link naar regels: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/gmb-2020-47808.pdf 12 Bron: Beleidsregels tijdelijk verblijf (short stay) gemeente Utrecht, 1 april 2020 11

Grondprijzen 2023

31/58

autoparkeerplaats. Deze grondwaarden zijn gebaseerd op taxaties van parkeerplaatsen in de directe omgeving. Bij een aanvraag voor het toevoegen van parkeerplaatsen dienen deze grondwaarden als uitgangspunt voor de economische meerwaarde. Zowel gemeente als erfpachter hebben echter het recht van de grondwaarden af te wijken. Afwijken kan alleen onderbouwd aan de hand van een taxatie. De gemeente stelt de economische meerwaarde per parkeerplaats vast. Voor die situaties is de richtwaarde per parkeerplaats bepaald. Hierbij is onderscheid gemaakt naar maaiveld parkeren en half verdiept (uit het zicht) parkeren. Indien het parkeren in een parkeergarage wordt gerealiseerd zal de grondwaarde of economische meerwaarde op basis van een taxatie worden bepaald. Onderbouwing economische meerwaarde additionele parkeerplaatsen

Onderbouwing EM

Economische meerwaarde 2.8.3

Maaiveld parkeren (evt. uit het zicht/ verdiept € 16.627,-

Gebouwd parkeren

Via taxatie

Openbaar fietsparkeren

In sommige gevallen is sprake een ontwikkeling waarbij een ontwikkelaar – als onderdeel van de door hem te realiseren vastgoedontwikkeling – de realisatie van gebouwde openbare fietsparkeerplaatsen voor zijn rekening neemt. Na realisatie neemt de gemeente dan deze fietsparkeerplaatsen over van de ontwikkelaar. Voor de grondwaarde voor dit soort fietsparkeerplaatsen wordt uitgegaan van de grondprijs voor bijzondere doeleinden (gebouwd) per m² bvo.

2.9

Maatschappelijke functies (bijzondere doeleinden)

De categorie “bijzondere doeleinden” omvat gronduitgiften die maatschappelijke functies zonder winstoogmerk dienen en welke commercieel geen bestaansrecht hebben. Het gaat daarbij om gronduitgiften ten behoeve van bijvoorbeeld onderwijs, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes, sociaal-culturele voorzieningen, sportaccommodaties, rioolgemalen, transformatorruimtes en dergelijke. De grondprijs voor bijzondere doeleinden wordt jaarlijks geïndexeerd met het gemiddelde van de consumentenprijsindex, reeks alle huishoudens (basis 2015=100) van het CBS en de BdB-index woningbouw eengezinswoningen nieuwbouw aanneemsom (incl. BTW, basis januari 2003=100), waarbij eveneens de percentages van november (indexcijfers twee maanden voorafgaande aan indexeringstijdvak) worden aangehouden. De grondprijzen voor bijzondere doeleinden zijn dit jaar niet aangepast met het gebruikelijke gemiddelde van de CBS/ BdB-index (9,59 %), maar met het percentage waarmee de bandbreedte in huurprijzen voor sociale woningbouw is toegenomen (2,20%), een en ander om de betaalbaarheid van maatschappelijke functies niet (verder) onder druk te zetten. De grondprijs bijzondere doeleinden bedraagt voor 2023 € 225,16 per m² exclusief BTW. Het minimumbedrag voor een uitgifte van een functie bijzondere doeleinden, snippergroen en nutsvoorzieningen bedraagt € 3.718,- zijnde voor 2023 geldende normkosten.

De normkosten worden ieder jaar opnieuw bekeken. De normkosten voor 2023 zijn gecorrigeerd voor inflatie.

Grondprijzen 2023

32/58

Voor niet-commercieel geëxploiteerde (grootschalige) buitensportaccommodaties zonder winstoogmerk (bijvoorbeeld voetbalvelden en tennisvelden), scoutinggroepen, maar ook speeltuinen en kinderboerderijen wordt bij de hoogte van de grondprijs “bijzondere doeleinden” een onderscheid gemaakt tussen bebouwd terrein en onbebouwd terrein. Bij bebouwd terrein betreft het grond met daarop een bouwwerk. Voor wat een bouwwerk is, is aansluiting gezocht bij (jurisprudentie inzake) de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Voor het begrip bouwwerk als bedoeld in de Wabo moet worden voldaan aan de volgende vier criteria: 1. elke constructie; 2. van enige omvang; 3. direct of indirect met de grond verbonden, hetzij direct of indirect steunend in of op de grond; 4. bedoeld om ter plaatse te functioneren. Wordt hieraan voldaan, dan is het niet toegestaan om zonder omgevingsvergunning te bouwen, waarbij artikel 1.1 lid 1 Wabo bepaalt dat onder bouwen wordt verstaan het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen, veranderen of vergroten. Indien hiervan sprake is, dan geldt in beginsel de bijzondere doeleindenprijs bebouwd, voor 2023 per m² € 225,16 exclusief BTW. Hieronder worden dus o.a. kantines en kleedkamers verstaan en andere bouwwerken van enige omvang, zoals opblaashallen met een ander dan tijdelijk karakter.

Uitzonderingen, bijvoorbeeld voor hekwerken of lichtmasten, zijn mogelijk; deze kunnen als onbebouwd terrein worden aangemerkt. Voor alle vergunningsvrije bouwwerken op het sportpark, scoutingterrein, speeltuin en kinderboerderij wordt een bijzondere doeleindenprijs “onbebouwd” gerekend, voor 2023 bedraagt deze per m² € 54,43 exclusief BTW. Hierbij wordt opgemerkt dat bij uitbreiding van een bestaand aantal vierkante meters van opstallen alleen de toegevoegde vierkante meters in rekening worden gebracht. We hanteren deze prijzen uitsluitend als er geen sprake is van staatssteun en er geen strijd is met de Wet markt en overheid. In de volgende tabel worden de prijzen voor bijzondere doeleinden aangegeven. Tabel: Grondprijzen bijzondere doeleinden in 2023 per m² grond, exclusief omzetbelasting

Categorie

Prijs

Toelichting Als een perceel op grond van de vestigingsakte per saldo meer dan 100% bebouwd kan worden (Floor Space Index > 1), doordat er meerdere bouwlagen mogelijk zijn, dan wordt de vermelde prijs per m² bvo doorberekend. Deze prijs geldt ook voor scholen, inclusief schoolpleinen.

Bijzondere doeleinden (maatschappelijke functies zonder winstoogmerk)

€ 225,16

Sportaccommodaties, scoutingterrein, speeltuinen en kinderboerderijen

€ 225,16

Voor bouwwerken conform Wabo.

€ 54,43

Overige, onbebouwde gronden.

In het geval er op een gemeentelijk sportpark, scoutingterrein, speeltuin of kinderboerderij een opstal wordt gerealiseerd of geëxploiteerd door een stichting, vereniging of een rechtspersoon is het ook mogelijk om de grond te verhuren eventueel met daaraan gekoppeld een huurafhankelijk recht van opstal (HARVO). Retributie is niet verschuldigd voor huurafhankelijke opstalrechten. Grondprijzen 2023

33/58

2.10 Overige functies De gemeente Utrecht brengt in principe voor eerstelijnszorg en kinderopvang de marktwaarde van de grond in rekening. Deze functie (of onderdelen daarvan) wordt commercieel geëxploiteerd, zoals kinderdagverblijven, praktijken voor huisartsen, tandartsen, fysiotherapie en apotheken. In geval van een commerciële exploitatie vallen deze voorzieningen buiten het prijsregime van de “bijzondere doeleinden” en geldt doorgaans de residuele grondwaarde methode. De marktwaarde is een afgeleide van de waarde van de functie die op de grond wordt gerealiseerd. Uitgangspunt in het gronduitgiftebeleid is dat geen subsidiëring plaatsvindt via de grondprijs. 2.10.1 Grondprijzen eerstelijnszorg Het gaat bij eerstelijnszorg om (praktijk)ruimten voor wijkzorgcentra, huisartsenpraktijken, fysiotherapiepraktijken, tandartsenpraktijken, apotheken, zorgstations en dergelijke. Zorgaanbieders zijn zelf verantwoordelijk voor het regelen van huisvesting voor hun dienstverlening. Met inachtneming van het voorgaande wordt voor zogenaamde wijkzorgcentra de grondprijs voor bijzondere doeleinden gerekend. Onder een wijkzorgcentrum wordt in dit verband verstaan: • een samenwerkingsverband van eerstelijns zorg met diverse specialismen; • waaronder in ieder geval huisartsenzorg, met minimaal 3 fte huisartsen in dienst; • georganiseerd in een stichtingsvorm; • en werkend zonder winstoogmerk.

Commerciële aanbieders van eerstelijnszorg die zich in hetzelfde gebouw vestigen maar juridisch geen onderdeel uitmaken van het wijkzorgcentrum, komen niet in aanmerking voor de grondprijs voor bijzondere doeleinden. Bij bepaling welke groepen vallen onder ‘commerciële aanbieders’ sluit de gemeente Utrecht aan bij door de NZa 13 genoemde groepen waarvoor de NZa geen tarieven vaststelt. Het gaat hier om: • eerstelijnspsychologie; • farmacie; • fysiotherapie, oefentherapie of diëtiek in (of door) instellingen; • tandartsen, orthodontisten, mondhygiënisten en tandprothetici. Ook aanbieders van eerstelijnszorg (al dan niet met een commercieel karakter) die zich buiten het wijkzorgcentrum vestigen komen niet in aanmerking voor de grondprijs voor bijzondere doeleinden. Hiervoor gelden marktconforme, residueel bepaalde grondprijzen, waarbij in onderstaande tabel per categorie de bandbreedtes worden aangegeven. 2.10.2 Grondprijzen kinderdagopvang en buitenschoolse opvang Buitenschoolse opvang wordt nu vaak georganiseerd via sportverenigingen, scholen en welzijnsinstellingen, gedurende een beperkt deel van de dag. Bij bestaande situaties (bestaande bebouwing) zal hiervoor geen economische meerwaarde in rekening worden gebracht. Bij nieuwe situaties zal de grondprijs worden bepaald op basis van een onafhankelijke taxatie.

13

NZa: Nederlandse Zorgautoriteit

Grondprijzen 2023

34/58

Indien sprake is van commerciële kinderopvang (bijvoorbeeld kinderdagverblijf) zal bij nieuwe gronduitgiftes in erfpacht de marktconforme grondprijs worden toegepast (eventueel rekening houdend met de verdeling van het daadwerkelijk gebruik). Overeenkomstig dit standpunt zal bij bestaande situaties dan ook een onderzoek worden ingesteld naar economische meerwaarde. De gemeente heeft de bandbreedte van de grondprijs voor kinderdagverblijf, fysiotherapie en tandarts/apotheek in 2023 aangepast. Tabel: Grondprijzen (commerciële) zorg en kinderdagverblijven in 2023 per m² grond /bvo, exclusief BTW 14

Categorie

Prijs

Kinderdagverblijf

€ 230,- – € 500,-

Fysiotherapie

€ 230,- – € 350,-

Tandarts/apotheek

Vanaf ≥ € 450,-

2.11 Snippergroen Voor de uitgifte in erfpacht of verkoop van snippergroen wordt voor 2023 een minimale grondprijs gehanteerd van € 173,- per m² grond, met als minimum een bedrag van de normkosten, zijnde € 3.718,- k.k.. De behandelkosten ad € 1.200,- (prijspeil 2023) komen ten laste van aanvrager en worden alleen in rekening gebracht als afgezien wordt van aankoop/ uitgifte in erfpacht. Voor het snippergroen is sinds 1 januari 2003 een minimale grondprijs vastgesteld die jaarlijks wordt geïndexeerd met de consumentenprijsindex (CPI) van het CBS. Het minimumbedrag is gerelateerd aan de genormeerde kosten die de gemeente maakt voor een dergelijke uitgifte/ verkoop. Snippergroen mag in beginsel niet onder de voor de uitgifte of verkoop van snippergroen vastgestelde normkosten worden verkocht of uitgegeven. Met betrekking tot de hoogte van de grondprijs wordt een uitzondering gemaakt als naar het oordeel van de gemeente de grond een duidelijk hogere waarde heeft dan gemelde grondprijs. Dit zou zich onder andere kunnen voordoen bij uitgifte van snippergroen in gebieden met een relatief hoge grondprijs (zoals de binnenstad en aan de binnenstad grenzende wijken) of wanneer de toevoeging van het perceel snippergroen zal leiden tot een forse waardeverhoging van de woning. In dat geval zal de grondprijs worden bepaald door middel van een taxatie.

Deze wordt uitgevoerd door een door de gemeente aangewezen onafhankelijk taxateur.

2.12 Energie- en nutsvoorzieningen De energietransitie vraagt om aanpassingen in het energiesysteem met ruimtelijke consequenties. De elektriciteitsinfrastructuur moet in de periode tot 2050 minimaal verdubbeld worden en de de vermelde prijs geldt als prijs per m² grond tenzij het aantal m² bvo groter is dan het aantal m² grond; in laatstgenoemde situatie geldt de vermelde prijs als prijs per m² bvo 14

Grondprijzen 2023

35/58

aardgasinfrastructuur wordt deels vervangen door warmtenetten. Ook is er ruimte nodig voor systemen voor warmte-koude-opslag en energieproductie. Voor deze functies wordt steeds vaker grond van de gemeente gebruikt. 2.12.1 Energie-infrastructuur en overige nutsvoorzieningen Voor energie-infrastructuur en overige nutsvoorzieningen geldt dat zowel voor de verwerving van een perceel grond als voor de uitgifte van het perceel grond de prijs/m² voor bijzondere doeleinden (bebouwd) wordt gehanteerd. Ook hier geldt als minimum € 3.718,--, zijnde de voor 2023 geldende normkosten. Het gaat vaak om nieuwe locaties voor transformatorstations, warmteoverdrachtstations en warmtebuffers. Deze voorzieningen zijn eigendom van overheidsbedrijven en (semi)-commerciële bedrijven. Soms worden nutsvoorzieningen verplaatst waarbij de oude locatie geen waarde meer heeft voor het nutsbedrijf. Gewoonte is dat de gemeente dan door middel van een ruilovereenkomst de nieuwe locatie uitgeeft en de oude locatie weer verwerft. Dit is overigens uit coulance en geen plicht voor de gemeente. 2.12.2 Warmte-Koude-Opslag systemen (WKO) De bodem kan op duurzame wijze bijdragen aan onze energievoorziening. Een effectieve vorm van bodemenergie in de stad Utrecht is Warmte-Koude-Opslag (WKO). Hierbij kunnen ‘open’ en ‘gesloten’ WKO-systemen worden onderscheiden.

Bij een open systeem wordt grondwater onttrokken aan de bodem ten behoeve van de verwarming of koeling van een gebouw en vervolgens in de bodem teruggebracht. WKO-systemen kunnen worden gecombineerd met aquathermiesystemen die ervoor zorgen dat vraag en aanbod van warmte en koude met elkaar in balans zijn. Open WKO-systemen worden toegepast in appartementencomplexen, (grotere) kantoren en bedrijfspanden. Bij een gesloten systeem wordt er geen grondwater onttrokken maar wordt vloeistof gecirculeerd met behulp van buizen in de ondergrond. Gesloten systemen worden vooral toegepast voor woningen, en in toenemende mate ook bij de kleine kantoren. De gemeente streeft ernaar goede afspraken te maken over het doelmatig gebruik van de ondergrond en oppervlaktewater in het begin van het planproces. Daarom wil de gemeente alle activiteiten die gevolgen hebben voor de bodem en het oppervlaktewater in onderlinge samenhang en in samenhang met het gebruik of met de kwaliteit van grond- en oppervlaktewater bekijken. Dit staat in het “Gebiedsplan gebiedsgericht grondwaterbeheer en visie op duurzaam gebruik van de ondergrond 2016”. Een initiatiefnemer van een open WKO-installatie dient er rekening mee te houden dat er een saneringsplan moet worden opgesteld indien met een open WKO-systeem grondwaterverontreinigingen worden verplaatst.

Als alternatief kan een initiatiefnemer deelnemen aan het gemeentelijk gebiedsplan. Voor deelname aan het gebiedsplan brengt de gemeente een vergoeding in rekening bij de initiatiefnemer. De berekening van de vergoeding is maatwerk. In een anterieure overeenkomst en uitgifteovereenkomst kan de gemeente voor WKO-systemen aanvullende eisen stellen teneinde het doelmatig gebruik van de ondergrond te bevorderen/borgen. WKO-installaties maken geen onderdeel uit van de nutsvoorzieningen. Ze staan slechts ten dienste aan één of meer gebouwen. Voor het plaatsen van WKO-systemen op gemeentelijke grond wordt een opstalrecht op de grond uitgegeven, nadat met gemeente overeenstemming is bereikt over de inpassing van het WKO-systeem in de gemeentelijke grond. De waardebepaling hiervan is maatwerk. Bij de

Grondprijzen 2023

36/58

bepaling van de jaarlijkse retributie of afkoop daarvan zal gekeken worden naar het ruimtegebruik van o.a. de volgende onderdelen van de WKO: • Leidingen; • Warmte/koude bronputten; • Technische ruimte(s). De functie van de grond en de beperkingen die deze onderdelen hiervoor opleveren zullen in de waardebepaling worden betrokken. 2.12.3 Energieproductie Voor een duurzame energievoorziening is het nodig om binnen de gemeente duurzame energie te produceren. Voor energieproductie zal door energiebedrijven ook een beroep gedaan worden op grondposities van de gemeente. De gemeente stelt grondposities voor energieproductie bij voorkeur tijdelijk beschikbaar op basis van een recht van opstal en een daarvoor te betalen retributie. Ook hier geldt als minimum € 3.718,--, zijnde de voor 2023 geldende normkosten. Conform het tenderbeleid worden grondposities voor windmolens en zonnevelden getenderd als dat mogelijk is. In verband met het ontbreken van voldoende ervaringscijfers worden geen richtprijzen gegeven, maar zal elke situatie getaxeerd worden door een onafhankelijk, gecertificeerd taxateur. 2.12.4 Zendmasten en zendapparatuur Voor het door netwerkaanbieders plaatsen van een zendmast of zendapparatuur op gemeentegrond wordt in beginsel een recht van opstal gevestigd.

Voor het plaatsen van een separate zendmast wordt in 2023 een retributie/ canon gerekend van € 9.339,71,-- per mast per jaar. De hoogte van de retributie/canon is locatie afhankelijk. De kosten voor het vestigen van het opstalrecht komen voor rekening van de aanvrager. De retributie/canon wordt jaarlijks geïndexeerd en kan daarnaast eens in de vijf jaar worden herzien. Bij elke extra netwerkaanbieder die medegebruik maakt van de zendmast, is door de opstaller aan de gemeente een extra retributie/canon verschuldigd van 50% van de in de eerste alinea genoemde retributie/ canon per jaar, per toegevoegde netwerkaanbieder en per mast (kosten voor opstaller). De duur van het opstalrecht is in beginsel vijftien jaar, tenzij er redenen zijn om hiervan af te wijken.

Grondprijzen 2023

37/58

3 Particuliere initiatieven (op private of erfpachtgrond) Onder “particuliere initiatieven” wordt het volgende verstaan: initiatieven die (grotendeels) plaatsvinden op grond in eigendom van derden of grond die in erfpacht aan derden is uitgegeven. Een particuliere initiatiefnemer dient bij zijn planontwikkeling rekening te houden met een vergoeding van gemeentelijke (plan)kosten (3.1). In het geval van grond die in erfpacht is uitgegeven kan er tevens sprake zijn van conversie van het erfpachtrecht (3.2.2) naar bijvoorbeeld eigendom en/of economische meerwaarde (3.2.3).

3.1 3.1.1

Gemeentelijk kostenverhaal en Utrechts Plan Proces (UPP) Wat houdt kostenverhaal precies in?

Bij het beoordelen van “particuliere initiatieven” (ruimtelijke plannen) vanuit de markt worden door de gemeentelijke organisatie diverse (plan)kosten gemaakt. De te verhalen (plan-)kosten bestaan (niet limitatief) onder andere uit ambtelijke uren, onderzoeks- en uitvoeringskosten, planschadekosten, en soms kosten met betrekking tot openbare voorzieningen (afdeling 6.4 van de Wro). Het deel van de plankosten dat is gemoeid met de voor het initiatief benodigde publiekrechtelijke maatregelen (bijvoorbeeld het maken van een nieuw bestemmingsplan) en de omgevingsvergunningprocedure vormen geen onderdeel van de exploitatiebijdrage en vallen dan ook niet onder de afspraken in de (plankosten)intentieovereenkomst en/of anterieure overeenkomst. Deze kosten worden op de reguliere wijze middels leges in rekening gebracht. Uitgangspunt bij particuliere initiatieven is, dat de initiatiefnemer de werkelijk gemaakte (plan)kosten van de gemeente betaalt. De kosteninschatting wordt voorafgaand aan het sluiten van de anterieure overeenkomst gemaakt en wordt door de initiatiefnemer middels een voorschotbedrag voldaan en afhankelijk van het proces gevolgd door eventuele aanvullende voorschotbedragen. Nadat het plan is gerealiseerd door de initiatiefnemer en de openbare ruimte is aangelegd en opgeleverd wordt er een eindafrekening gemaakt van de werkelijk gemaakte kosten. 3.1.2

Wanneer vindt kostenverhaal plaats?

Vanaf 1 juli 2008 is de gemeente verplicht op grond van afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) (ook wel de “Grondexploitatiewet” genoemd) de volgende zaken te regelen met de initiatiefnemers (art. 6.12 Wro): 1. het verhaal van kosten van de grondexploitatie over de in het plan of de vergunning begrepen gronden (de zgn. exploitatiebijdrage, bijv. voor plankosten en uitvoeringskosten); 2. indien nodig, het bepalen van een tijdvak of fasering, en 3. indien nodig, het stellen van eisen, regels, of een uitwerking van regels (bijv. eisen aan woningbouwcategorieën).

Grondprijzen 2023

38/58

De wet biedt de gemeente hiervoor de mogelijkheid te kiezen uit twee sporen, het privaatrechtelijke spoor (de anterieure overeenkomst) of het publiekrechtelijke spoor (het exploitatieplan). De keuze tussen deze twee sporen geldt voor initiatieven die voldoen aan de voorwaarden zoals genoemd in artikel 6.2.1 van de Bro én waarvoor één van de volgende planologische maatregelen nodig is: • bestemmingsplan, wijzigingsplan en beheerverordening; • inpassingsplan; • projectuitvoeringsbesluit; • projectafwijkingsbesluit; • tijdelijk afwijken van het bestemmingplan. Bij kleinere plannen dan genoemd in artikel 6.2.1 Bro is het niet verplicht, maar wel toegestaan om kostenverhaal, fasering en locatie-eisen te regelen. De gemeente Utrecht geeft er de voorkeur aan om via het privaatrechtelijke spoor tot het verhaal van gemeentelijke (plan)kosten te komen. Het opstellen van een anterieure overeenkomst kost doorgaans minder tijd, en dus geld, dan het opstellen van een exploitatieplan. Met deze tijdwinst en kostenbesparing zijn zowel de gemeente als de initiatiefnemer gebaat. Uitsluitend indien de privaatrechtelijke route niet leidt tot (voldoende) resultaat, wenst de gemeente een exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan vormt een ‘stok achter de deur’, precies zoals de wetgever het heeft bedoeld.

In de Ruimtelijke Strategie Utrecht 2040 (RSU 2040) staan de ambities die de gemeente Utrecht heeft op de grote vraagstukken voor de stad. Om de RSU 2040 haalbaar en betaalbaar te maken is het gewenst om een Nota en Fonds Bovenwijkse Voorzieningen (N&FBV) in te stellen, als manier om (bovenwijks) kostenverhaal te optimaliseren door voorzieningen toe te rekenen aan gebiedsontwikkelingen. Het gaat hierbij om investeringen in openbare voorzieningen waarvan meerdere gebiedsontwikkelingen profiteren. De kosten hiervan worden dan ook naar rato van dit profijt verdeeld over en toegerekend aan deze verschillende gebiedsontwikkelingen. De N&FBV ligt ter besluitvorming voor aan de gemeenteraad. Zodra de N&FBV is vastgesteld verloopt het kostenverhaal voor deze voorzieningen vanaf 1 januari 2024 via deze nota. De nota is niet van toepassing bij gemeentelijke gronduitgiften omdat het kostenverhaal in dat geval via de grondprijs verloopt. 3.1.3

Nieuwe Omgevingswet

De inwerkingtreding van de Omgevingswet (Ow), gepland op 1 januari 2024, heeft enkele wijzigingen in het gemeentelijke kostenverhaal tot gevolg. Het publiekrechtelijke kostenverhaal wordt geïntegreerd in het omgevingsplan, het projectbesluit of de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. In plaats van een exploitatieplan komen kostenverhaalsregels in het omgevingsplan of kostenverhaalsvoorschriften in de omgevingsvergunning of het projectbesluit. Daardoor is geen separaat document in de vorm van een exploitatieplan meer nodig. Verder is de lijst van aangewezen bouwactiviteiten verruimd en zijn er een aantal kostensoorten toegevoegd aan de kostensoortenlijst. Daarnaast is er een regeling voor organische gebiedsontwikkeling toegevoegd. Bij organische gebiedsontwikkeling kunnen de kosten en bijdragen per activiteit op hoofdlijnen worden vastgelegd in het omgevingsplan en hoeft dit pas bij de aanvraag van de activiteit geconcretiseerd te worden.

Grondprijzen 2023

39/58

Net als in de Wro, blijft in de Ow de mogelijkheid om kostenverhaal privaatrechtelijk te regelen via een anterieure overeenkomst (artikel 13.13 Ow). De Gemeente Utrecht en initiatiefnemers zullen de voorkeur houden om via de privaatrechtelijke weg afspraken te maken door de voordelen in tijd en dus kosten. Ook blijven in de Ow regels bestaan over financiële bijdragen aan ruimtelijke ontwikkelingen (artikelen 13.22 t/m 13.24 Ow). Deze regeling is ruimer dan in de Wro. De bijdragen zijn niet meer alleen vrijwillig, er kan ook een afdwingbare bijdrage worden opgelegd. Bij deze bijdragen is het wel van belang dat in bijv. een Omgevingsvisie of programma de relatie tussen de activiteit en de te verhalen bijdrage(n)/ de ontwikkeling wordt onderbouwd. 3.1.4

Utrechts Plan Proces (UPP)

De gemeente Utrecht hanteert ten aanzien van het kostenverhaal bij particulieren initiatieven het Utrechts Plan Proces (UPP). Het UPP inclusief schema, is online te vinden via: https://www.utrecht.nl/ondernemen/vergunningen-en-regels/utrechts-planproces/ Het UPP begint met het vaststellen van een intentiedocument (IDOC). Dit intentiedocument wordt alleen bestuurlijk vastgesteld als daarvóór door de initiatiefnemer een (plankosten)intentieovereenkomst (IPOK) is getekend. In deze overeenkomst verplicht de initiatiefnemer zich onder meer om een eerste (voorschot)bedrag ten behoeve van de gemeentelijke plankosten bij vooruitbetaling aan de gemeente te voldoen. Het eerste (voorschot)bedrag aan plankosten is verschuldigd vanaf het moment dat het intentiedocument bestuurlijk is vastgesteld en bedraagt: • € 10.000 voor het opstellen van een intentiedocument (kleine plannen, UPP 0). • € 50.000 voor een Bouwenvelop (middelgrote plannen, UPP 2) • € 70.000 voor een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) (grote plannen, UPP 1) Uitganspunt is dat de initiatiefnemer en de gemeente een anterieure overeenkomst aangaan voorafgaand aan het ter inzage leggen van de planologische maatregel voor het initiatief.

In de anterieure overeenkomst worden nadere afspraken gemaakt over de plankosten en de (eventuele) kosten voor (nuts-)voorzieningen, ingrepen in het openbaar gebied en bovenwijkse voorzieningen, waarbij rekening wordt gehouden met de criteria van profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid (de zgn. PPT-criteria) en de reeds door de initiatiefnemer betaalde (voorschot)bedragen op basis van de (plankosten)intentieovereenkomst. Het UPP kent de volgende varianten: UPP 0: Plotontwikkeling = ontwikkeling van 1 gebouw of gebouwencombinatie op 1 bouwvlek, met 1 eigenaar, waarvan doorgaans alleen de bestemming verandert; UPP 1: Gebiedsontwikkeling = ontwikkeling in een buurt, of gehele buurt, gehele wijk, stadsdeel. UPP 2: Bouwvlekontwikkeling = ontwikkeling van een plan van 1 gebouw of gebouwencombinatie op 1 bouwvlek, met 1 eigenaar, van beperkte omvang/verandering, met geen/beperkt openbaar gebied, geringe maatschappelijke gevoeligheid;

Grondprijzen 2023

40/58

In het kader van de invoering van de Omgevingswet en de Wet kwaliteitsborging voor het bouwen (Wkb) worden de werk- en planprocessen (waaronder het UPP) op dit moment aangepast zodat ze voldoen aan de eisen en doelen van beide wetten. Dit zou kunnen leiden tot een aanpassing van het UPP.

3.2 3.2.1

Erfpacht Wat is erfpacht?

De gemeente Utrecht is eigenaar van meerdere percelen grond en de zich daarop bevindende gebouwen. Verschillende van deze percelen grond zijn door de gemeente in erfpacht uitgegeven. Erfpacht is het recht om een stuk grond en de daarop staande gebouwen te gebruiken. Voor dit gebruiksrecht betaalt de erfpachter een (jaarlijkse) vergoeding aan de eigenaar van de grond (de gemeente). Deze vergoeding wordt canon genoemd. Sinds 1989 geeft de gemeente, met uitzondering van het stationsgebied, alleen nog grond uit in eeuwigdurende erfpacht. Bij de uitgifte in erfpacht worden de Algemene Voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de Gemeente Utrecht (AV 1989) van toepassing verklaard. Grond die is bestemd voor vrije sector koopwoningen wordt door de gemeente sinds 2015 niet in erfpacht uitgegeven, maar in vol eigendom geleverd. Bij de grond die (met inachtneming van de AV 1989) in erfpacht wordt uitgegeven, wordt de canon eeuwigdurend afgekocht. De afkoopsom voor de canon is daarbij gelijk aan de marktconforme grondwaarde, rekening houdend met het gebruik dat volgens de erfpachtvoorwaarden op de grond is toegestaan. Als het gebruik en/of de omvang van de bebouwing na de uitgifte niet meer wijzigt, hoeft er niet meer te worden bijbetaald.

Wijzigt het gebruik en/of de omvang van de bebouwing wél, wat op grond van de erfpachtvoorwaarden alleen mogelijk is na voorafgaande toestemming van de gemeente, dan kan er sprake zijn van economische meerwaarde en geldt de berekening zoals geschetst in 3.2.3. Onder wijziging van het gebruik valt ook een wijziging van de huurcategorie (bijvoorbeeld binnen het sociale segment van SH2 naar SH3, of van het sociale segment naar het vrije sector segment (zowel huur als koop)), de splitsing van een pand in zelfstandige of onzelfstandige (woon)eenheden, of splitsing van het erfpachtrecht in appartementsrechten. Vóór de vaststelling van de AV 1989 golden andere algemene erfpachtvoorwaarden, zoals de AV 1961, de AV 1967, de AB 1974 en de AB 1983. Op een enkele uitzondering na zijn dit voortdurende erfpachtrechten (AB 1974 en de AB 1983) met erfpachttijdvakken van 50 jaar. Bij de AB 1974 is sprake van een jaarlijkse canonverplichting die veelal om de tien jaar kan worden herzien. Bij de AB 1983 is de canon veelal voor 50 jaar afgekocht. Ook bij deze algemene erfpachtvoorwaarden is een wijziging van het gebruik en/of de omvang van de bebouwing alleen mogelijk na voorafgaande toestemming van de gemeente. 3.2.2

Conversie van erfpachtrechten

Zowel aan het einde van een erfpachttijdvak als gedurende het erfpachttijdvak kan een erfpachter (met ‘oude’ erfpachtvoorwaarden) een verzoek tot conversie naar de AV 1989 bij de gemeente indienen. Bij conversie naar de AV 1989 wordt de canon door betaling van een eenmalige afkoopsom eeuwigdurend (voor altijd) afgekocht. De conversie moet worden vastgelegd in een notariële akte. In deze akte worden de AV 1989 van toepassing verklaard op het erfpachtperceel en wordt de betaling van de eenmalige

Grondprijzen 2023

41/58

afkoopsom vastgelegd. Alle kosten die verband houden met de conversie komen voor rekening van de erfpachter. Indien de gemeente het verzoek tot conversie inwilligt, zal de afkoopsom voor de canon moeten worden vastgesteld. Deze afkoopsom is gelijk aan de waarde in het economisch verkeer van de grond met inachtneming van het volgens de erfpachtvoorwaarden toegestane gebruik. Deze waarde in het economisch verkeer wordt door een onafhankelijk, gecertificeerd taxateur vastgesteld en wordt daarbij veelal residueel bepaald. Vooruitbetaalde jaarlijkse canon wordt bij de conversie verrekend met de afkoopsom, voor zover deze jaarlijkse canon betrekking heeft op de periode na de conversie. In het geval de erfpachtcanon al voor 50 jaar is afgekocht (AB 1983), wordt bij het bepalen van de afkoopsom rekening gehouden met het restant van de looptijd van het reeds afgekochte erfpachttijdvak. De afkoopsom is in dat geval gelijk aan de waarde in het economisch verkeer van de grond met inachtneming van het toegestane gebruik minus de waarde van het bestaande erfpachtrecht. De waarde die aan het bestaande erfpachtrecht wordt toegekend is daarbij gelijk aan de waarde in het economisch verkeer van de grond met inachtneming van het toegestane gebruik, vermenigvuldigd met een breukdeel.