4. Colliers advies erfpachtvoorwaarden incl bijlagen
Tekst van het document
20
Erfpachtvoorwaarden gemeente Utrecht | NL-P2024000285
3. Bijlagen A. B. C. D.
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak. Inhoudelijke toelichting. Conversieregeling erfpacht 2017 Gemeente Utrecht. Grondprijsbrief 2023. Grondquotetabel Conversieregeling Erfpacht 2017.
21
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak Inhoudelijke toelichting
Versie Status Kenmerk
6 december 2023 Concept 11847914
Utrecht.nl
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
Inhoud Inleiding: Waarom deze informatie?
3
1
4
Informatie over erfpacht in Utrecht 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Erfpacht in Utrecht De AB 1974 en AB 1983 in het kort Er gaat wat veranderen: het eerste tijdvak van de AB 1974 loopt af Op welke datum eindigt het eerste tijdvak? Erfpachtcanon
2
Eeuwigdurend afkopen canon 2.1 2.2 2.3 2.4
6
De wenselijkheid tot het (eeuwigdurend) afkopen van de canonverplichting Afkoop canon mogelijk met Conversieregeling Erfpacht 2017 voor erfpachtrechten met de bestemming wonen De mogelijkheid tot afkoop voor erfpachtrechten met een andere bestemming dan wonen Afkopen canon na het aflopen van het huidige tijdvak
3
Herziening van de AB 1974
6 6 6 6
8
3.1 Huidige regeling 3.2 De beoogde wijziging van de AB 1974 3.3 Canonherziening aan het einde van het huidige tijdvak 3.3.1 Grondwaarde
8 8 9 9
3.3.2
Canonpercentage
10
3.3.3
Voornemen ingroeiregeling
11
3.4 3.5
4
Financiële uitgangspunten gewijzigde AB 1974 Financiële consequenties voor de erfpachter en gemeente
Hoe gaan we verder tot einde tijdvak? 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5
5
4 4 4 5 5
12 12
13
Communicatie en participatie Communicatie tot nu toe Ingekomen reacties tot nu toe Participatie bij de beoogde wijziging van de AB 1974 Vervolgstappen
13 13 13 14 14
Bijlage: Hoe berekenen wij uw nieuwe erfpachtcanon aan het einde van uw erfpachttijdvak? 15
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
2 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
Inleiding: Waarom deze informatie? Dit document gaat over de erfpachtcontracten die vallen onder de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974). De AB 1974 gaan uit van tijdvakken van 50 jaar waarbinnen de vastgestelde voorwaarden gelden. Na die 50 jaar mag de gemeente de voorwaarden actualiseren, zodat de voorwaarden voldoen aan de huidige tijd. Van de eerste erfpachtcontracten verloopt het tijdvak van 50 jaar de komende jaren. Bij de Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1983 (AB 1983) duurt het nog even voordat het eerste tijdvak van 50 jaar afloopt. Daarom worden deze Algemene bepalingen op een later moment geactualiseerd. Omdat de AB 1974 en de AB 1983 inhoudelijk grotendeels overeenkomen, heeft de wijze van herziening van de AB 1974 die nu gekozen wordt waarschijnlijk ook effect op de actualisatie van de AB 1983. Deze informatie is dus ook voor erfpachters met erfpachtrechten waarop de AB 1983 van toepassing zijn relevant. De afgelopen periode is gewerkt aan een nieuw voorstel dat met name ingaat op de financiële uitgangspunten. In deze inhoudelijke toelichting is de achtergrondinformatie opgenomen en is het voorstel nader uitgeschreven en toegelicht.
Disclaimer Let op! Deze inhoudelijke toelichting is bedoeld om de erfpachters en andere belanghebbenden zo duidelijk mogelijk te informeren over het conceptvoorstel van de gemeente en over de vervolgstappen. Indien gewenst kunnen zij hun reactie geven op het conceptvoorstel van de gemeente. Het document is uitdrukkelijk niet bedoeld als juridische en financiële onderbouwing. Het beschreven conceptvoorstel is onderdeel van het besluitvormings- en participatietraject en zal in het vervolgproces verwerkt worden tot een complete set herziene voorwaarden die ter besluitvorming aan het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad voorgelegd worden. Bij alle informatie die nu gedeeld wordt, geldt uitdrukkelijk het voorbehoud dat die nog juridisch getoetst zal worden en dat het college van burgemeester en wethouders en de gemeenteraad uiteindelijk nog een besluit moeten nemen over de definitieve voorwaarden. Het is de bedoeling dat op basis van het participatietraject zowel het college van burgemeester en wethouders als de gemeenteraad een weloverwogen besluit kunnen nemen. Uitgaande van bovenstaande disclaimer kunnen er geen rechten ontleend worden aan de informatie die is vermeld in deze inhoudelijke toelichting.
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
3 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
1 Informatie over erfpacht in Utrecht 1.1
Erfpacht in Utrecht
De gemeente heeft in het verleden grond in erfpacht uitgegeven. Erfpacht betekent dat de grond in eigendom van de gemeente blijft en de erfpachter het gebruiksrecht van de grond krijgt. De afspraken tussen de erfpachter (gebruiker van de grond) en gemeente (eigenaar van de grond) zijn vastgelegd in de erfpachtakte. Het gebruik van de grond is niet gratis. Voor het gebruik betaalt de erfpachter een (periodieke) vergoeding, de erfpachtcanon. Deze canon is gebaseerd op de waarde van de grond. De grondwaarde wordt bij aanvang van een (nieuw) tijdvak vastgesteld. De gemeente heeft door de jaren heen verschillende algemene en bijzondere voorwaarden voor erfpacht vastgesteld. De meest voorkomende algemene voorwaarden zijn de AB 1974, AB 1983 en de AV 1989. De AB 1974 en AB 1983 gaan uit van een tijdvak van 50 jaar en dit leggen we hieronder kort uit. De AV 1989 zijn erfpachtvoorwaarden zonder tijdvak, de zogenaamde eeuwigdurende erfpacht die in het volgende hoofdstuk wordt toegelicht.
1.2
De AB 1974 en AB 1983 in het kort
De AB 1974 en AB 1983 zijn in grote lijnen hetzelfde opgebouwd. Beide gaan uit van erfpachtrechten voor onbepaalde tijd, maar met afspraken voor een tijdvak, in beide gevallen van 50 jaar. Dat betekent dat de huidige voorwaarden gelden voor 50 jaar. Na deze 50 jaar mag de gemeente de voorwaarden, inclusief de bijzondere voorwaarden, aanpassen en actualiseren. Deze erfpachtrechten noemen we voortdurende erfpachtrechten. Anno 2023 gaat het om circa 300 erfpachtovereenkomsten (erfpachtrechten) die vallen onder de AB 1974, waarvan circa 200 wonen en de rest niet-wonen als erfpachtbestemming hebben. De helft van de niet-wonen bestemming bestaat uit tuinen, bergingen en garages. Bij de AB 1983 gaat het om circa 1.050 erfpachtrechten, waarvan circa 900 met de bestemming wonen en circa 150 met een andere bestemming dan wonen.
1.3
Er gaat wat veranderen: het eerste tijdvak van de AB 1974 loopt af
De eerste periode van 50 jaar van de bestaande erfpachtrechten waarvoor de AB 1974 gelden loopt de komende jaren ten einde. Omdat de wetgeving de afgelopen decennia is veranderd, zullen onder meer de bestaande afspraken in overeenstemming worden gebracht met de huidige wetgeving. Op basis van de AB 1974 kan aan het einde van een tijdvak de canon worden geactualiseerd aan de hand van de huidige grondwaarde. Ook de overige voorwaarden uit de AB 1974 kunnen na afloop van een tijdvak worden aangepast. De nieuwe voorwaarden moeten wel voldoen aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en redelijk en billijk zijn. Dit document gaat over het aanpassen en actualiseren van de AB 1974. Deze aanpassing heeft onder andere gevolgen voor de door de erfpachters te betalen canon. Bij de AB 1983 duurt het nog even voordat het eerste tijdvak van 50 jaar afloopt. Daarom worden deze Algemene bepalingen op een later moment geactualiseerd. Omdat de AB 1974 en de AB 1983 inhoudelijk grotendeels overeenkomen, heeft de wijze van herziening van de AB 1974 waarschijnlijk ook effect op de herziening van de AB 1983. Deze informatie is dus ook voor erfpachters met erfpachtrechten waarop de AB 1983 van toepassing zijn relevant.
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
4 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
1.4
Op welke datum eindigt het eerste tijdvak?
De datum waarop het tijdvak van 50 jaar eindigt verschilt per erfpachtrecht en is vastgelegd in de akte waarbij het perceel in erfpacht is uitgegeven of in eventuele latere akte(n) van wijziging van het erfpachtrecht. Er zijn tot en met 1990 percelen in erfpacht uitgegeven onder toepassing van de AB 1974. Het tijdvak van de laatste erfpachtrechten onder de AB 1974 loopt dus rond 2040 af.
1.5
Erfpachtcanon
De erfpachter betaalt een (periodieke) vergoeding voor het gebruik van de grond, de erfpachtcanon. De erfpachtcanon wordt bij het begin van een tijdvak op grond van de AB 1974 vastgesteld op basis van de grondwaarde en een canonpercentage. Op grond van de huidige AB 1974 dan wel op grond van de bijzondere erfpachtvoorwaarden bij deze uitgiften zijn er twee varianten voor het betalen van canon. • Betaling van een jaarlijkse canon. De hoogte van de jaarlijkse canon wordt elke 10 jaar opnieuw vastgesteld op basis van de actuele grondwaarde en het dan geldende canonpercentage. Deze tussentijdse herzieningen zijn in de AB 1974 gereguleerd. Tegen het einde van een tijdvak van 50 jaar kan de canon voor het nieuwe tijdvak worden herzien op basis van de actuele grondwaarde en het dan geldende canonpercentage. De canon moet door de erfpachter per half jaar bij vooruitbetaling worden voldaan. • De canon is afgekocht voor 50 jaar en de erfpachter betaalt jaarlijks alleen nog het indertijd voor afkoop uitgezonderde deel van de canon (meestal EUR 11,34 (NLG 25,=)). Tegen het einde van een tijdvak van 50 jaar wordt de canon voor het nieuwe tijdvak opnieuw vastgesteld op basis van de actuele grondwaarde en het dan geldende canonpercentage. Na afloop van het huidige tijdvak is er weer jaarlijks een canon verschuldigd. Deze canon kan ook weer voor 50 jaar worden afgekocht.
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
5 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
2 Eeuwigdurend afkopen canon 2.1
De wenselijkheid tot het (eeuwigdurend) afkopen van de canonverplichting
Bij een deel van de erfpachters bestond de wens om niet periodiek een canon te betalen, maar deze verplichting voor vele jaren af te kopen door het betalen van de afkoopsom. De erfpachtrechten onder de AB 1974 en de AB 1983 voorzien in deze mogelijkheid. De AV 1989 gaan uit van eeuwigdurende erfpacht, waarbij de canon eeuwigdurend (voor altijd) wordt afgekocht. Voordeel van het (tijdelijk of eeuwigdurend) afkopen is dat, zij het tegen betaling van de afkoopsom vooraf, er gedurende de periode van afkoop geen canon meer betaald hoeft te worden en de hoogte van de canon gedurende de periode van afkoop dus ook niet kan wijzigen. De financiële verplichting voor de erfpachter is dan voorspelbaar. Op basis van de AV 1989 kan de gemeente de erfpachtvoorwaarden ook niet meer wijzigen, omdat bij de AV 1989 geen sprake is van tijdvakken zoals bij de AB 1974 wel het geval is. De gemeente heeft sinds 1989 gestimuleerd dat zoveel mogelijk erfpachters hun canonverplichting eeuwigdurend afkopen. Dit beleidsuitgangspunt geldt nog steeds en daarom lichten we de mogelijkheden tot afkoop hieronder kort toe.
2.2
Afkoop canon mogelijk met Conversieregeling Erfpacht 2017 voor erfpachtrechten met de bestemming wonen
De beleidslijn vanaf 1989 is gericht op eeuwigdurende erfpacht, waarbij de erfpachtcanon eeuwigdurend is afgekocht. Verschillende keren heeft de gemeente een regeling vastgesteld waarmee erfpachters met een erfpachtrecht waarop de AB 1974 of AB 1983 van toepassing zijn de erfpachtcanon in het eerste tijdvak alsnog in één keer konden afkopen. Daarbij wordt het erfpachtrecht geconverteerd naar de AV 1989 en heeft de erfpachter in de toekomst geen canonverplichting meer. De laatste regeling die de gemeente hiervoor heeft vastgesteld is de Conversieregeling Erfpacht 2017. Deze regeling is van toepassing op erfpachtrechten met een woonbestemming, waarbij de erfpachter de woning zelf bewoont. Van de Conversieregeling Erfpacht 2017 kan gebruik worden gemaakt tot het einde van het huidige tijdvak. Naast dat de erfpachtcanon in één keer afgekocht kan worden, is het bij deze regeling ook mogelijk om de grondwaarde op dat moment ‘vast te klikken’ en daarbij een jaarlijkse canon te betalen. Op die manier blijft de afkoopsom in de toekomst gelijk en is die niet afhankelijk van de grondwaarde op dat moment. Ook de jaarlijkse canon verandert niet meer. Ruim de helft van de toenmalige erfpachters hebben sinds 2017 van deze conversieregeling gebruik gemaakt.
2.3
De mogelijkheid tot afkoop voor erfpachtrechten met een andere bestemming dan wonen
Erfpachters van grond met een andere bestemming dan wonen kunnen eveneens een aanvraag doen om hun erfpachtrecht om te zetten naar de AV 1989. Hiervoor kunnen zij een aanvraag doen op grond van de beleidsuitgangspunten zoals vastgesteld in 1998. De gemeente laat de erfpachter weten of omzetten naar de AV 1989 mogelijk is. Als omzetten mogelijk is, wordt de grondwaarde bepaald door middel van een taxatie.
2.4
Afkopen canon na het aflopen van het huidige tijdvak
Na het huidige tijdvak is het niet meer mogelijk om gebruik te maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017. Om erfpachters van grond met een woonbestemming ook na het huidige tijdvak de mogelijkheid te
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
6 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
bieden om de canonverplichting voor altijd af te kopen, wordt in de te actualiseren voorwaarden een afkoopregeling opgenomen. Dit wordt toegelicht in hoofdstuk 3.
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
7 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
3 Herziening van de AB 1974 3.1
Huidige regeling
De AB 1974 zijn bijna 50 jaar geleden door de gemeenteraad vastgesteld. In de AB 1974 zijn bepalingen opgenomen over de rechten en plichten van de gemeente en de erfpachter. Ook zijn er financiële voorwaarden opgenomen die bepalen hoe de canon tot stand komt. Op grond van de AB 1974 kan de gemeente de jaarlijkse canon in het tiende, twintigste, dertigste en/of veertigste jaar van het lopende tijdvak herzien voor de volgende periode van tien jaar. De nieuwe canon wordt bepaald op basis van de werkelijke grondwaarde, maar kan bij een herziening niet hoger worden vastgesteld dan tweemaal het bedrag van de laatst geldende canon en niet lager dan het bedrag waarop de canon bij uitgifte is vastgesteld. Voor erfpachtpercelen met een woonbestemming geldt verder dat de canon bij een (tussentijdse) herziening niet meer mag stijgen dan met het totale percentage van de wettelijk toegestane huurverhogingen voor woningen in de tien jaar voorafgaand aan de herziening. De gemeenteraad heeft op 7 december 2000 besloten om aan deze bepaling een andere invulling te geven. De canonstijging wordt vanaf 1 januari 2000 gemaximeerd tot de gecumuleerde gemiddelde huurverhoging van woningen van de voorafgaande periode van 10 jaar. Deze huurverhoging wordt jaarlijks gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS).
Naast de tienjaarlijkse herziening van de canon gedurende het tijdvak kan de canon op grond van de AB 1974 ook tegen het einde van een tijdvak van vijftig jaar door de gemeente worden herzien voor wat betreft de canon voor het nieuwe tijdvak. De herziening van de canon zal daarbij plaatsvinden op basis van de werkelijke waarde van de grond. Bij de herziening van de canon tegen het einde van het tijdvak geldt, in tegenstelling tot de tienjaarlijkse herziening tijdens het tijdvak, geen maximum voor de canonstijging.
3.2
De beoogde wijziging van de AB 1974
De AB 1974 waren bij het vaststellen daarvan op 15 augustus 1974 een uitgebalanceerde set erfpachtvoorwaarden. Met het wijzigen van de AB 1974 willen we de erfpachters opnieuw een evenwichtige set erfpachtvoorwaarden aanbieden. De gemeente heeft zich daarbij rekenschap gegeven van de belangen van de erfpachters. De mate van financiële voorspelbaarheid en daarmee meer zekerheid voor de erfpachters met betrekking tot hun toekomstige financiële lastenontwikkeling is een belangrijke afweging geweest bij de beoogde wijziging van de AB 1974. Om deze reden is de keuze gemaakt om niet meer uit te gaan van tijdvakken van 50 jaar met elke 10 jaar een herziening van de canon, maar om uit te gaan van een eeuwigdurend erfpachtrecht met een canon die alleen jaarlijks geïndexeerd wordt. Dit is uit de communicatie met erfpachters in 2022 en 2023 als belangrijk gewenst uitgangspunt naar voren gekomen. Een eeuwigdurend erfpachtrecht sluit ook beter aan bij verbetervoorstellen die banken en taxateurs hebben geuit en bij de AV 1989 die ook uitgaan van eeuwigdurende erfpacht. Dit betekent dat de gemeente afstand doet van haar recht om de erfpachtvoorwaarden en de canon elke 50 jaar aan te passen.
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
8 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
Maar hoe maakt de beoogde wijziging van de AB 1974 de toekomstige lastenontwikkeling voor de erfpachter beter voorspelbaar? Op dit moment wordt de canon elke tien jaar herzien. Daarvoor wordt de grondwaarde elke tien jaar opnieuw bepaald. Dat leidt tot een sprongsgewijze canonverhoging. Bij de beoogde wijziging van de AB 1974 wordt uitgegaan van een eeuwigdurend erfpachtrecht, waarbij geen sprake meer is van tijdvakken en de canon nog maar één keer opnieuw wordt vastgesteld op basis van de grondwaarde bij het einde van het huidige tijdvak. Vervolgens wordt de canon gedurende de verdere duur van het erfpachtrecht (eeuwigdurend) alleen nog jaarlijks geïndexeerd voor inflatie. De canon wordt daarmee nog wel verhoogd, maar met minder grote sprongen. Dit alles maakt de toekomstige financiële lastenontwikkeling voor de erfpachter beter voorspelbaar. Als gevolg van de beoogde wijziging van de AB 1974 is de gemeente ook niet meer bevoegd om de erfpachtvoorwaarden te wijzigen. Ook de erfpachter kan hier niet meer om verzoeken. De erfpachtvoorwaarden blijven dus altijd gelijk. Voor de gemeente is het voordeel van de beoogde herziening van de AB 1974 dat daardoor minder kosten gemaakt hoeven te worden (en hoeven te worden doorberekend) als gevolg van het tussentijds herzien van de canon of het wijzigen van de erfpachtvoorwaarden.
Na het einde van het huidige tijdvak komt bij de beoogde herziening van de AB 1974 immers de mogelijkheid van het tussentijds herzien van de canon en het wijzigen van de erfpachtvoorwaarden te vervallen.
3.3
Canonherziening aan het einde van het huidige tijdvak
Bij het herzien van de canon aan het einde van het huidige tijdvak is de gemeente gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de eisen van redelijkheid en billijkheid. Deze rechtsnormen brengen onder andere met zich mee dat de gemeente bij het vaststellen van een nieuwe canon motiveert en inzichtelijk maakt hoe de nieuwe canon (en de daaraan ten grondslag liggende variabelen, waaronder begrepen het canonpercentage en de grondwaarde) tot stand is gekomen. De tegen het einde van het erfpachttijdvak te bepalen canon wordt vastgesteld op basis van een grondwaarde en een canonpercentage. 3.3.1
Grondwaarde
We kiezen voor een zorgvuldige vaststelling van de grondwaarde tegen het einde van het huidige tijdvak. Daarbij is het uitgangspunt dat grond altijd een waarde vertegenwoordigt. Het gebruik van grond is niet gratis. De grondwaarde wordt als volgt vastgesteld: Voor grond met de functie wonen Voor de erfpachtpercelen met een woonbestemming wordt, evenals bij de Conversieregelingen Erfpacht uit 2003 en 2017, de grondwaarde vastgesteld door middel van een grondquote en de WOZ-waarde. Daarbij wordt gebruik gemaakt van de meest actuele (onherroepelijke) WOZ-waarde van de woning. Met behulp van de geactualiseerde grondquotetabel van de Conversieregeling Erfpacht 2017 wordt uit de WOZ-waarde een grondwaarde afgeleid. Deze grondwaarde wordt vervolgens op basis van de prijzenindex bestaande koopwoningen Gemeente Utrecht nog geïndexeerd vanaf de peildatum van de WOZ-waarde tot de laatste dag van het kwartaal voorafgaand aan de datum waarop de kennisgeving van de herziene canon aan de erfpachter wordt toegezonden. Voor grond met niet-wonen functies
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
9 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
Voor percelen grond met een andere bestemming dan ‘wonen’ is de grondquotemethode niet geschikt om de waarde van de grond vast te stellen. In de erfpachtvoorwaarden met betrekking tot deze percelen is vaak een specifieke bestemming met daaraan gekoppelde gebruiksmogelijkheden vastgelegd, waardoor een specifieke taxatie (maatwerk) nodig is om tot een waardering van de grond te komen. Voor deze erfpachtpercelen zal de grond daarom worden vastgesteld door een externe, gecertificeerde taxateur. Voor elke bestemming geldt een minimale grondwaarde. Deze minimale grondwaarde is gelijk aan de (minimale) grondprijs zoals die ook bij nieuwe gronduitgiften van toepassing is. Deze minimale grondprijzen worden jaarlijks door de gemeente vastgesteld in haar grondprijzenbrief. Op de vastgestelde (minimale) grondwaarde wordt door de gemeente geen afwaardering (depreciatie) toegepast. Depreciatie werd ten tijde van het vaststellen van de AB 1974 en de AB 1983 niet toegepast en is ook geen verplichting of een vereiste om tot een redelijke, herziene canon te komen. 3.3.2
Canonpercentage
De vaststelling van het canonpercentage vindt plaats op basis van de volgende onderdelen: a. De basisgrondslag: het gemiddelde over de afgelopen 25 jaar van het rentepercentage dat door de BNG wordt gehanteerd voor 25-jarige annuïtaire leningen (zonder tussentijdse renteaanpassing). Dit zien wij als de gemiddelde langjarige risicovrije rente. b. Een kostenopslag: een risico-opslag en een opslag voor administratiekosten. c. Een inflatiecorrectie (aftrek): bij het bepalen van het percentage is meegenomen dat de canon jaarlijks zal worden geïndexeerd en de inflatiecorrectie dus niet hoeft te worden gecorrigeerd. A. Basisgrondslag: Rente 25 jaar vast (BNG) De basisgrondslag voor het canonpercentage is de rente over leningen die gemeenten zelf moeten betalen. Gemeenten kunnen niet failliet gaan. Een lening aan een gemeente is dus risicoloos en kent dus (nagenoeg) geen risico-opslag in de opbouw van de verschuldigde rente. Voor de verstrekking van die risicoloze leningen aan gemeenten is de Bank Nederlandse Gemeenten opgericht. Als basisgrondslag voor het canonpercentage hanteren we de rente zoals de BNG hanteert voor 25-jarige annuïtaire leningen (zonder tussentijdse renteaanpassing).
Bij het bepalen van de nieuwe canon aan het einde van het huidige tijdvak zal de gemeente uitgaan van het gemiddelde rentepercentage van de 25 jaar voorafgaand aan het aflopen van het eerste tijdvak in plaats van het actuele rentepercentage. Op die manier wordt voorkomen dat er tijdelijke ‘uitschieters’ (zowel naar boven als naar beneden) in het canonpercentage kunnen ontstaan. Door gebruik te maken van het gemiddelde rentepercentage over een langjarige periode zal het canonpercentage gedurende een langere periode relatief minder schommelingen kennen dan bij gebruikmaking van een actueel rentepercentage. Dit biedt de erfpachter op voorhand meer duidelijkheid en meer voorspelbaarheid over de hoogte van het canonpercentage en is minder bepalend op welke datum het betreffende tijdvak afloopt. Hiermee kan voor zowel de gemeente als de erfpachter een redelijk canonpercentage worden vastgesteld. Vanwege het gebruik van het langjarige gemiddelde rentepercentage is een aanvullende begrenzing in de vorm van een minimaal en een maximaal canonpercentage ten behoeve van het vaststellen van een redelijk canonpercentage niet nodig. B. Kostenopslag Het canonpercentage bestaat in het algemeen ook voor een deel uit een risico-opslag en een opslag voor administratiekosten. Hoewel de wet voor de gemeente de mogelijkheden biedt om de canon bij
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
10 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
betalingsachterstanden te verhalen, heeft de gemeente ook in geval van erfpacht te maken met een debiteurenrisico en incassokosten. Daarnaast zijn aan het ‘operationeel’ houden van het gemeentelijke erfpachtbedrijf ook kosten verbonden. Over de hoogte van de opslagen wordt verschillend gedacht. In de taxatieleer wordt aangegeven dat de opslag vaak iets lager is dan de opslag die banken hanteren bij het vaststellen van de hypotheekrente. De risico-opslag bij een hypotheekrente varieert in de tijd en bedroeg gemiddeld 2,25% in de afgelopen vijf jaar. De gemeente Amsterdam hanteert bijvoorbeeld een risico-opslag van 1,5% bij het vaststellen van de canon in geval van de uitgifte van eeuwigdurende erfpachtrechten. De gemeente kiest ervoor om bij het bepalen van de nieuwe canon bij het einde van het huidige tijdvak uit te gaan van een vaste risico-opslag van 1% en een opslag voor administratiekosten van 0,1% ten behoeve van het beheer van de erfpachtrechten. De kostenopslag bedraagt in totaal dus 1,1%. C. Inflatiecorrectie De door de BNG gehanteerde rentepercentages zijn nominale rentes. Dit betekent dat in het rentepercentage een opslag is verwerkt ten behoeve van de verwachte inflatie gedurende de looptijd van de lening. Wordt deze inflatieverwachting van de nominale rente afgetrokken dan resteert de reële rente.
In de nieuwe erfpachtvoorwaarden wordt de canon jaarlijks aangepast aan de inflatie (= jaarlijks geïndexeerd). Om deze reden moet worden voorkomen dat de erfpachter zowel via het rentepercentage als via de indexering van de canon een inflatiecorrectie betaalt. Daarom wordt de canon vastgesteld op basis van de reële rente in plaats van de nominale rente. Het historisch gemiddelde inflatiepercentage in Nederland bedraagt circa 2%. Dit percentage komt ook overeen met de inflatiedoelstelling van de Europese Centrale Bank (ECB) voor de langere termijn. Voor het bepalen van het canonpercentage wordt daarom een inflatiecorrectie (aftrek) van 2% gehanteerd op het te hanteren rentepercentage. 3.3.3
Voornemen ingroeiregeling
Met name voor de erfpachters waarvan de canon voor het gehele eerste tijdvak is afgekocht, kan de stap bij het einde van het tijdvak naar het betalen van een nieuwe jaarlijkse canon op grond van de nieuwe erfpachtvoorwaarden groot zijn. Deze erfpachters betalen nu immers nagenoeg niets (op het kleine, indertijd niet afkoopbare, canongedeelte van EUR 11,34 na) en zij zullen na het einde van het huidige erfpachttijdvak een nieuwe marktconforme jaarlijks te indexeren canon moeten betalen (indien ervoor wordt gekozen om de canon niet af te kopen). Kanttekening hierbij is dat het eerste tijdvak voor het overgrote deel van deze erfpachtrechten pas eindigt in of na 2034. De nieuwe voorwaarden zijn pas van toepassing vanaf het einde van het huidige tijdvak, zodat erfpachters met deze erfpachtrechten in beginsel voldoende tijd hebben om zich hierop voor te bereiden. De erfpachters zijn ook eerder bij de introductie van de Conversieregeling Erfpacht 2003 en 2017 al geïnformeerd over de mogelijkheid om hun erfpachtrecht te converteren en de canon eeuwigdurend af te kopen of, zoals bij de Conversieregeling Erfpacht 2017 mogelijk is, de afkoopsom vast te klikken. Dit geldt ook voor de erfpachters die nu al wel canon betalen. Ook voor de erfpachters die nu jaarlijks canon betalen kan de stap naar een nieuwe canon op individueel niveau relatief groot zijn.
Vanwege de begrenzingen die in de huidige AB 1974 van toepassing zijn bij de tienjaarlijkse herzieningen zijn de canonverhogingen relatief beperkt geweest. Bij de canonherziening tegen het einde van het tijdvak gelden deze begrenzingen niet meer ten aanzien van de canonstijging, waardoor het verschil tussen de huidige canon en de vast te stellen canon bij het einde van het tijdvak
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
11 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
groot kan zijn. De canonherziening voor het grootste deel van deze erfpachters zal in 2026, 2027 en 2028 plaatsvinden. Om de overgang naar de nieuwe canon te verzachten is de gemeente voornemens om een ingroeiregeling te introduceren, waarmee erfpachters in een aantal jaar van de huidige canon naar de nieuwe canon toe kunnen groeien. Deze ingroeiregeling zal worden uitgewerkt als onderdeel van de benodigde besluitvorming over de wijziging van de AB 1974.
3.4
Financiële uitgangspunten gewijzigde AB 1974
De financiële uitgangspunten van de herziene algemene bepalingen houden in essentie het volgende in: • •
• • •
3.5
Eeuwigdurende erfpacht (geen tijdvakken van 50 jaar meer). De canon wordt jaarlijks geïndexeerd met 2%. Dit betreft de genormeerde inflatie gebaseerd op de gemiddelde inflatie over de afgelopen 25 jaar. De canon wordt niet meer elke 10 jaar volledig herzien. De zekerheid van indexatie maakt een lager canonpercentage mogelijk, namelijk de rentegrondslag volledig geschoond voor (het risico van) inflatie. Het ontbreken van tienjaarlijkse herzieningen maakt een lager canonpercentage mogelijk, namelijk met een lagere opslag voor de door de gemeente te maken (uitvoerings-)kosten. Conversie van het erfpachtrecht naar de AV 1989 is na wijziging van de AB 1974 nog steeds mogelijk, maar dit is een vrijwillige keuze en is aan erfpachter. De afkoopsom bij conversie is gelijk aan de grondwaarde die is vastgesteld bij de canonherziening tegen het einde van het huidige tijdvak (op basis van de WOZ-waarde en de grondquote). Vanaf de datum van het einde van het huidige tijdvak wordt de afkoopsom vervolgens geïndexeerd met 2% op jaarbasis tot en met de datum waarop de akte van conversie bij de notaris wordt getekend.
Financiële consequenties voor de erfpachter en gemeente
De canon kan fluctueren ten opzichte van de huizenprijzen en de huurprijzen. In de beoogde herziening van de AB 1974 wordt de canon elk jaar met een vast percentage van 2% geïndexeerd en dit maakt de toekomstige lastenontwikkeling voor de erfpachter heel voorspelbaar. De markt blijft echter aan verandering onderhevig. Indien de grondwaarden en huurprijzen minder hard stijgen dan de inflatie zou de canon op basis van de huidige AB 1974 financieel gunstiger zijn voor de erfpachter. Historisch gezien liggen de ontwikkelingen van de grondwaarden en de huurprijzen echter (ruim) boven de inflatie en boven de 2%. Indien de huizenprijsindex langjarig structureel veel hoger blijft dan de consumentenprijsindex dan loopt de gemeente met het nieuwe voorstel, in vergelijking tot de huidige regeling, potentieel opbrengsten mis. Echter, deze extra opbrengsten heeft de gemeente bij eeuwigdurend afgekochte erfpacht ook niet, waardoor dat in de ogen van de gemeente een acceptabel risico is.
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
12 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
4 Hoe gaan we verder tot einde tijdvak? 4.1
Communicatie en participatie
Communicatie en participatie is een belangrijk onderdeel bij de wijziging van de AB 1974. Door middel van communicatie worden erfpachters en belangenbehartigers geïnformeerd over wat er speelt. Door middel van participatie kunnen erfpachters en belangenbehartigers hun reactie en zienswijze geven op deze toelichting en op de uiteindelijke set herziene voorwaarden.
4.2
Communicatie tot nu toe
In november 2022 is een eerste brief naar erfpachters met AB 1974 gestuurd, waarin de gemeente heeft aangekondigd op welke datum het eerste tijdvak van 50 jaar eindigt. Daarbij is aangegeven dat de gemeente voorafgaand aan het verstrijken van het huidige tijdvak de AB 1974 en de bijzondere erfpachtvoorwaarden kan aanpassen en actualiseren en dat de gemeente van plan is om dat te doen. De erfpachters die vallen onder de AB 1974 hebben vervolgens de gelegenheid gehad om een reactie te geven via e-mail en via het rondetafelgesprek, dat plaatsvond op 21 maart 2023. Ook de erfpachters die vallen onder de AB 1983 hebben in november 2022 een brief ter informatie gekregen. Ook de gemeenteraad is op dat moment geïnformeerd.
4.3
Ingekomen reacties tot nu toe
Via het rondetafelgesprek in maart 2023 en per e-mail hebben erfpachters en belangenbehartigers aangegeven wat zij belangrijk vinden bij het actualiseren van de erfpachtvoorwaarden. Samengevat zijn de belangrijkste zorgen, wensen en vragen die vanuit erfpachters zijn gedeeld: 1. De zorg wat de gewijzigde voorwaarden concreet voor de erfpachter betekenen. 2. De zorg over de betaalbaarheid en de wens om voorspelbaarheid. 3. De wens dat de herziene voorwaarden redelijk en billijk zijn en op een zorgvuldige manier tot stand zijn gekomen. En in het verlengde daarvan de wens om een betrouwbare overheid. 4. De wens te kunnen reageren op het conceptvoorstel. 5. De wens om de voorwaarden meer aan te laten sluiten bij de AV 1989. 6. De wens om op eenzelfde manier te worden behandeld als erfpachters met AV 1989. 7. De wens om een laagdrempelige participatie en begrijpelijke communicatie die aansluit bij de behoefte van de erfpachter. 8. De wens om de erfpacht af te kunnen kopen en alsnog gebruik te kunnen maken van de Conversieregeling Erfpacht 2017. 9. Ook zijn er een aantal inhoudelijke vragen gesteld en vragen over de vervolgstappen. Deze gesignaleerde zorgen, wensen en vragen zijn zover dat kon reeds meegenomen in de uitwerking van de beoogde wijziging van de AB 1974. Twee belangenbehartigers van erfpachters hebben een uitgebreide inhoudelijke reactie gestuurd.
Ook een deel van hun opmerkingen zijn meegenomen in de uitwerking van de beoogde herziening van de AB 1974.
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
13 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
Participatie bij de beoogde wijziging van de AB 1974
4.4
Erfpachters met een erfpachtrecht dat valt onder de AB 1974 of de AB 1983 ontvangen een brief. Die brief dient als reminder dat het einde van het tijdvak eraan komt en welke gevolgen dat kan hebben voor de erfpachter. In de brief wordt tevens meer informatie aangegeven over de door de gemeente beoogde wijziging van de AB 1974. Ook naar aanleiding van deze brief is er gelegenheid voor de erfpachters om te reageren of om in contact te komen met de gemeente voor vragen. Voor wat betreft de informatievoorziening en het ophalen van reacties is gekozen voor twee belangrijke uitgangspunten: • •
4.5
Duidelijke informatie: er is uitgebreid aandacht besteed aan de communicatie richting de erfpachters via deze toelichting, brieven en de website. Laagdrempelig toegankelijk: op verschillende manieren kan de erfpachter in contact komen met de gemeente. Deze manieren zullen actief aan de erfpachters worden aangereikt.
Vervolgstappen
De komende tijd zal de gemeente de beoogde wijziging van de AB 1974 verder concretiseren en verwerken tot een nieuwe set voorwaarden. Daarna wordt aan erfpachters, belangenbehartigers en deskundigen gevraagd wat zij ervan vinden en wordt de gemeenteraad betrokken. De huidige planning gaat uit van vaststelling in 2025.
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
14 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
5 Bijlage: Hoe berekenen wij uw nieuwe erfpachtcanon aan het einde van uw erfpachttijdvak? Deze bijlage is begin december ’23 bijgevoegd bij de brief die naar erfpachters is verstuurd waarvoor AB 1974 en AB 1983 van toepassing zijn. Let op: Dit gaat over een conceptvoorstel en is bedoeld om u een beeld te geven. U kunt hieraan geen rechten ontlenen. De erfpachtcanon is opgebouwd uit de grondwaarde en het canonpercentage. Zoals het voorstel van de gemeente er nu (december 2023) uitziet, gaat de berekening van de erfpachtcanon voor erfpachters onder de voorwaarden AB 1974 straks als volgt. Het voorstel De gemeente wil tegemoetkomen aan de wensen van erfpachters om meer voorspelbaarheid te bieden. Zo krijgt u meer zekerheid over uw toekomstige financiële verplichtingen. De canon wordt alleen jaarlijks geïndexeerd met 2% en er geldt een eeuwigdurend stelsel (zonder tijdvakken). We berekenen opnieuw de erfpachtcanon. Dit doen we aan de hand van de grondwaarde en een canonpercentage. Grondwaarde Grond heeft altijd een waarde. De grondwaarde wordt tegen het einde van uw huidige erfpachttijdvak vastgesteld. Gaat het om een woning? Dan gebruiken we de laatste (onherroepelijke) WOZ-waarde van de woning en berekenen we het aandeel van de grond door middel van de geactualiseerde grondquotetabel van de Conversieregeling Erfpacht 2017. De grondquotetabel bestaat uit meerdere percentages.
Aan de hand van de hoogte van de WOZ-waarde, wordt het percentage bepaald. Bij niet-woonfuncties wordt een taxatie uitgevoerd door een gecertificeerde taxateur die niet van de gemeente is. Voor elke bestemming (functie) geldt een minimale grondwaarde. Deze minimale grondwaarde is gelijk aan de (minimale) grondprijs zoals die ook bij nieuwe gronduitgiften van toepassing is. Deze minimale grondprijzen worden jaarlijks door de gemeente vastgesteld in haar grondprijzenbrief. Canonpercentage Het canonpercentage is opgebouwd uit een basisgrondslag, een kostenopslag en een inflatiecorrectie. Om schommelingen tegen te gaan, kiezen we in de basisgrondslag voor de gemiddelde rente van de BNG (Bank Nederlandse Gemeenten) over de afgelopen 25 jaren bij een vaste lening voor 25 jaar. De gemiddelde rente van 1998 tot 2023 (25 jaar) is 3,54%. De kostenopslag is een risico-opslag en een opslag voor administratiekosten. Deze kostenopslag bedraagt 1,1%. Omdat de canon in dit voorstel jaarlijks wordt geïndexeerd met 2% (aanpassing met de inflatie), wordt voor het bepalen van het canonpercentage een inflatiecorrectie (aftrek) van 2% op de basisgrondslag (rente BNG) toegepast.
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
15 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
Schematische weergave: canonontwikkeling op basis van de huidige regeling in het huidige voortdurende stelsel versus het nieuwe voorstel met eeuwigdurend stelsel uitgezet in de tijd.
Voorbeeldberekeningen gebaseerd op indicatieve cijfers in 2023 Deze voorbeeldberekeningen zijn bedoeld om u een beeld te geven. U kunt hieraan geen rechten ontlenen. Goed om te weten is dat de grondwaarde wordt vastgesteld tegen het einde van het lopende tijdvak. En dat de grondquote die van toepassing is afhangt van de hoogte van de WOZ-waarde. De grondquote voor uw woning kan daarom anders zijn dan het percentage in het voorbeeld. Dit geldt ook voor de basisgrondslag. Uw nieuwe canon kunnen wij daarom pas tegen het einde van het huidige tijdvak berekenen en aan u doorgeven. Opbouw canonpercentage in nieuwe voorstel basisgrondslag
3,54%
inflatiecorrectie
2,00% -
kostenopslag
1,10% +
canon%
2,64%
Voorbeeld 1- eengezinswoning: Stel dat een eengezinswoning een WOZ-waarde heeft van € 500.000. De nieuwe erfpachtcanon per jaar in het nieuwe eeuwigdurende stelsel wordt dan: WOZ
€
500.000,00
grondquote grondwaarde
30,0% €
150.000,00
Het nieuwe voorstel canon% canon bij aanvang
2,64% €
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
3.960,00
16 van 17
Ontwikkelorganisatie Ruimte Investeren en Exploiteren
Voorbeeld 2- meergezinswoning (appartement): Stel dat een meergezinswoning een WOZ-waarde heeft van € 450.000. De nieuwe erfpachtcanon per jaar in het nieuwe eeuwigdurende stelsel wordt dan:
€
450.000,00 21,0% 94.500,00
Het nieuwe voorstel canon% canon bij aanvang €
2,64% 2.494,80
WOZ grondquote grondwaarde
€
Voorbeeld 3- niet-wonen: Stel dat een niet-woonfunctie een getaxeerde grondwaarde heeft van € 300.000. De nieuwe erfpachtcanon per jaar in het nieuwe eeuwigdurende stelsel wordt dan: € 300.000,00
grondwaarde Het nieuwe voorstel canon% canon bij aanvang
€
2,64% 7.920,00
Heeft u vragen of wilt u reageren? Kijk op de website: www.utrecht.nl/erfpacht1974
Herziening Erfpacht Einde Tijdvak
17 van 17
1
CONVERSIEREGELING ERFPACHT 2017 GEMEENTE UTRECHT
raadsbesluit van <datum> De raad van de gemeente Utrecht; gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders van <datum> met kenmerk <kenmerknummer>, besluit vast te stellen de Algemene bepalingen voor de conversie naar de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989) voor in erfpacht uitgegeven gronden van de gemeente Utrecht, 2017 (Conversieregeling Erfpacht 2017).
1.
Doel en reikwijdte van de regeling
1.1
Deze regeling is vastgesteld voor erfpachters van door de gemeente Utrecht in erfpacht uitgegeven percelen grond, waarop van toepasing zijn verklaard: - de Algemene voorwaarden voor de uitgifte in erfpacht van gronden der gemeente Utrech t 1961 (AV 1961), - de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 1974 (AB 1974), of - de Algemene bepalingen voor de uitgifte in voortdurende erfpacht 19 83 (AB 1983). Voormelde erfpachters worden in de gelegenheid gesteld om hun erfpachtrecht te converteren naar de Algemene voorwaarden voor de uitgifte van gronden in erfpacht van de gemeente Utrecht 1989 (AV 1989), waarmee erfpachters een eeuwigdurend erfpachtrecht verkrijgen tegen betaling van een periodieke canon die in de loop der tij d niet meer wijzigt. Daarnaast hebben de erfpachters de mogelijkheid de canon op elk gewenst moment af te kopen tegen een vooraf vastgestelde afkoopsom . De erfpachter kan de canon éénmalig verlagen door een deel van de conversiewaarde reeds bij conversie n aar de AV 1989 te betalen.
1.2
Erfpachters van door de gemeente Utrecht in erfpacht uitgegeven percelen grond, waarop geen van de in het vorige lid vermelde algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn verklaard, worden eveneens in de gelegenheid gesteld o m hun erfpacht te converteren naar de AV 1989, in het geval voor het erfpachtrecht periodiek canon wordt betaald dan wel de canon voor bepaalde tijd is afgekocht. De hoogte van de (nieuwe) jaarlijkse canon en de afkoopsom worden in dat geval berekend overeenkomstig artikel 2.2 en 3.4 voor zover de erfpachter voor de conversie een periodieke canon betaalt, respectievelijk artikel 2.3 en 3.4 voor zover de canon voor de conversie voor bepaalde tijd is afgekocht.
1.3
Deze regeling is, behoudens de gevallen als bepaald in artikel 1.5, van toepassing op erfpachtrechten waarvan het in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde gebruik uitsluitend “wonen” is. De erfpachter dient de woning zelf te bewonen. Hierbij zal de inschrijving in de Basisregistratie personen (BRP) als uitgangspunt worden gehanteerd. Erfpachtrechten waarbij in de erfpachtvoorwaarden het gebruik “tuin”, “garage(box)”, of “parkeerplaats” is vastgelegd, komen echter eveneens in aanmerking voor conversie op grond van deze regeling, mits de “tuin”, “garage(box)” , en/of “parkeerplaats” behoort c.q. bij de uitgifte in erfpacht behoorde bij een woonperceel waarop de AV 1989 van toepassing zijn (of op grond van deze regeling van toepassing kunnen worden verklaard) dan wel ten behoeve van een zodanig woonperceel is gerealiseerd.
1.4
Om voor conversie naar de AV 1989 in aanmerking te komen dient voor het erfpachtrecht c.q. het in erfpacht uitgegeven perceel grond met opstal(len) bij beschikking een WOZwaarde te zijn vastgesteld.
2
1.5
Deze regeling is niet van toepassing op: a) erfpachtrechten waarvan het in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde gebruik is beperkt tot “sociale huurwoning” dan wel “niet vrij verhandelbare koopwoning” (sociale woningbouw); b) erfpachtrechten met betrekking tot verhuurde woningen; c) erfpachtrechten waarvan de canon al eeuwigdurend is afgekocht; d) erfpachtrechten waarover de gemeente en de erfpachter al een overeenkomst tot wijziging van de erfpachtvoorwaarden met eeuwigdurende afkoop zijn aangegaan; e) erfpachtrechten met betrekking tot woningen die deel uitmaken van winkelcentrum Hoog Catharijne; f) erfpachtrechten met betrekking tot woningen die deel uitmaken van winkelcentrum Overvecht; g) erfpachtrechten met betrekking tot woningen in Vleuten en De Meern .
1.6
Erfpachtrechten die zijn gesplitst in appartementsrechten komen eveneens in aanmerking voor conversie op grond van deze regeling, doch uitsluitend met betrekking tot de appartementsrechten die ten aanzien van het gebruik voldoen aan het bepaalde in artikel 1.3 en niet zijn uitgesloten op grond van het bepaalde in artikel 1.5 van deze regeling. De conversie van een in appartementsrechten gesplitst erfpachtrecht vindt plaats onder de opschorende voorwaarde dat alle erfpachters (appartementsgerechtigden) van het appartementencomplex hun appartementsrecht hebben geconverteerd. Erfpachters (appartementsgerechtigden) kunnen echter onafhankelijk van de overige erfpachters van het appartementencomplex met de gemeente een overeenkomst tot conversie van hun appartementsrecht aangaan. Deze overeenkomst wor dt vastgelegd in een notariële akte en ingeschreven in de openbare registers van het kadaster. De conversie van het appartementsrecht geldt door deze inschrijving niet alleen voor de erfpachter die heeft geconverteerd, maar ook voor zijn rechtsopvolger(s). Nadat alle erfpachters van het appartementencomplex een overeenkomst tot conversie van hun appartementsrecht met de gemeente zijn aangegaan, kan het erfpachtrecht worden geconverteerd.
1.7
Van deze regeling kan door erfpachters gedurende het eerste erfpachttijdvak, zijnde de periode van vijftig (50) jaar na de vestiging van het erfpachtrecht, gebruik worden gemaakt.
2.
Vaststelling van de canon en de conversiewaarde
2.1
Bij de conversie van het erfpachtrecht wordt een (nieuwe) jaarlijkse canon vastgesteld.
2.1.1
Deze (nieuwe) jaarlijkse canon bedraagt 5% van de overeenkomstig dit artikel voor het erfpachtrecht vastgestelde conversiewaarde.
2.1.2
Indien de erfpachter bij de conversie van het erfpachtrecht reeds conform artikel 3.5 een deel van de conversiewaarde aan de gemeente betaalt, bedraagt de (nieuwe) jaarlijkse canon 5% van het verschil tussen de overeenkomstig dit artikel voor het erfpachtrecht vastgestelde conversiewaarde en het door de erfpachter bij de conversie aan de gemeente betaalde deel van de conversiewaarde.
2.2
Voor erfpachtrechten waarvoor een periodieke (veelal jaarlijkse) canon wordt betaald (AV 1961, AB 1974, AB 1983), uitgezonderd de erfpachtrechten waarvoor een niet herzienbare canon van EUR 11,34 wordt betaald die jaarlijks is verschuldigd in het geval de cano n voor bepaalde tijd is afgekocht (AB 1983), wordt de conversiewaarde als volgt vastgesteld.
2.2.1
a. Vaststelling grondwaarde door middel van grondquote De grondwaarde van het woonperceel wordt vastgesteld op basis van de WOZ-waarde. Hiervoor wordt de WOZ-waarde gehanteerd, zoals vastgesteld bij de beschikking van het jaar voorafgaande aan het jaar waarin de conversie plaatsvindt. De WOZ-waarde in deze beschikking kent een prijspeildatum van 1 januari van het jaar voorafgaande aan het jaar waarin de beschikking is genomen. Om te bepalen welk aandeel de grond uitmaakt van de WOZ-waarde wordt gebruik gemaakt van grondquotes (zoals opgenomen in de bijlage bij deze regeling). De grondwaarde wordt verkregen door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met de van
3
toepassing zijnde grondquote (zoals opgenomen in de bijlage bij deze regeling) . Voor 1 2 eengezinswoningen en meergezinswoningen worden verschillende grondquotes gehanteerd. De in de bijlage opgenomen waardes hebben als prijspeil 1 januari 2015 en worden jaarlijks geïndexeerd met de prijsindex “Bestaande koopwoningen, gemeente Utrecht, kwartaalbasis, verkoopprijzen prijsindex 2010”, zoals gepubliceerd door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Aangezien de prijsindexcijfers door het CBS enige tijd later worden gepubliceerd, zal voor het berekenen van de indexering gebruik worden gemaakt van het indexcijfer dat één kwartaal voorafgaat aan de datum van het begin en het einde van het indexeringstijdvak. Indien voormelde prijsindex op enig moment niet meer wordt gepubliceerd door het CBS, zal worden aangesloten bij een prijsindex die hiermee zoveel mogelijk overeenkomt. 2.2.2
b. Actualiseren van de grondwaarde naar het jaar van conversie De hiervoor onder artikel 2.2.1 vastgestelde grondwaarde heeft dezelfde prijspeildatum als de prijspeildatum van de WOZ-waarde. Deze prijspeildatum ligt 2 jaar voor 1 januari van het jaar van conversie. Over deze periode van 2 jaar wordt door de gemeente geen (prijs)index toegepast (de index over deze periode wordt gesteld op 0%). Dit betekent dat de grondwaarde op 1 januari van het jaar van conversie gelijk is aan de grondwaarde op de prijspeildatum van de van toepassing zijnde WOZ -waarde (zoals hiervoor onder artikel 2.2.1 is vastgesteld).
2.2.3
c. Fictieve grondwaarde per einde erfpachttijdvak Ten behoeve van de vaststelling van de conversiewaarde wordt verondersteld dat de onder artikel 2.2.2 vastgestelde grondwaarde (de grondwaarde op 1 januari van het jaar van conversie) tot het einde van het erfpachttijdvak niet meer zal stijgen. De grondwaarde aan het einde van het erfpachttijdvak is dus gelijk aan de grondwaarde op 1 januari van het jaar van conversie.
2.2.4
d. Vaststelling canon tot het einde van het lopende erfpachttijdvak Ten behoeve van de vaststelling van de conversiewaarde wordt de periodieke canon die op grond van het reeds gevestigde erfpachtrecht is verschuldigd per de datum van conversie opnieuw vastgesteld. De vast te stellen canon op de datum van conversie wordt hierbij als volgt berekend. De canon die bij de laatste canonherziening is vastgesteld wordt vanaf de datum van deze laatste canonherziening, tot 1 januari van het jaar waarin het erfpachtrecht wordt geconverteerd, op jaarbasis verhoogd met de gemiddelde huurprijsstijging van woningen. De gemiddelde huurprijsstijging van woningen wordt vastgesteld over de periode van 10 jaar voorafgaand aan het jaar van conversie op basis van door het CBS gepubliceerde cijfers. De aldus verkregen canon op 1 januari van het jaar van conversie geldt ten behoeve van de vaststelling van de conversiewaarde voor het resterende deel van het lopende erfpachttijdvak en wijzigt gedurende het lopende erfpachttijdvak dus niet meer .
2.2.5
e. Conversiewaarde De conversiewaarde is gelijk aan de som van de contante waarde van de (fictieve) grondwaarde per het einde van het erfpachttijdvak (zoals bepaald in artikel 2.2.3) en de contante waarde van de tot het einde van het erfpachttijdvak verschuldigde canon bedragen (zoals bepaald in artikel 2.2.4), met dien verstande dat in geval de som van beide contante waardes hoger is dan de onder artikel 2.2.2 vastgestelde grondwaarde (de grondwaarde op 1 januari van het jaar van conversie) de conversiewaarde gelijk is aan de onder artikel 2.2.2 vastgestelde grondwaarde. 1
Onder een eengezinswoning wordt hierbij verstaan: een zelfstandige woning, zonder een andere woning erboven of eronder, zoals een hoekwoning, tussenwoning, twee-onder-een-kapwoning of vrijstaande woning. 2
Onder een meergezinswoning wordt hierbij verstaan: elke woning die samen met andere zelfstandige woonruimten c.q. bedrijfsru imten een geheel pand vormt, ongeacht of het pand juridisch is gesplitst in appartementsrechten. Hieronder vallen onder meer appartementen, flats, galerij-, portiek-, beneden- en bovenwoningen en woningen boven bedrijfsruimten, voor zover deze zijn voorzien van een buiten de bedrijfsruimte gelegen toegangsdeur.
4
Het contant maken van de grondwaarde en de canon vindt plaats met een vaste rente van 5% op jaarbasis. Om de conversiewaarde vast te stellen wordt derhalve enerzijds de (fictieve) grondwaarde vanaf het einde van het erfpachttijdvak jaarlijks verminderd (contant gemaakt) met een rentepercentage van 5% tot de datum waarop het erfpachtrecht zal worden geconverteerd. Anderzijds wordt ook de tot het einde van het erfpachttijdvak verschuldigde periodieke canon, vanaf het moment dat de canon verschuldigd wordt, jaarlijks verminderd (contant gemaakt) met een rentepercentage van 5% tot de datum waarop het erfpachtrecht zal worden geconverteerd. De datum waarop het erfpachtrecht wordt geconverteerd is derhalve mede bepalend voor de hoogte van de conversiewaarde. 2.3
Voor erfpachtrechten waarbij de canon voor bepaalde tijd is afgekocht (AB 1983) wordt de conversiewaarde als volgt vastgesteld.
2.3.1
a. Vaststelling grondwaarde door middel van grondquote De grondwaarde van het woonperceel wordt vastgesteld op basis van de WOZ-waarde. Hiervoor wordt de WOZ-waarde gehanteerd, zoals vastgesteld bij de beschikking van het jaar voorafgaande aan het jaar waarin de conversie plaatsvindt. De WOZ -waarde in deze beschikking kent een prijspeildatum van 1 januari van het jaar voorafgaande aan het jaar waarin de beschikking is genomen. Om te bepalen welk aandeel de grond uitmaakt van de WOZ-waarde wordt gebruik gemaakt van grondquotes (zoals opgenomen in de bijlage bij deze regeling). De grondwaarde wordt verkregen door de WOZ -waarde te vermenigvuldigen met de van toepassing zijnde grondquote (zoals opgenomen in de bijlage bij deze regeling). Voor eengezinswoningen en meergezinswoningen worden verschillende grondquotes gehanteerd. De in de bijlage opgenomen waardes hebben als prijspeil 1 januari 2015 en worden jaarlijks geïndexeerd met de hiervoor onder artikel 2.2.1 vermelde prijsindex.
2.3.2
b. Actualiseren van de grondwaarde naar het jaar van conversie De hiervoor onder artikel 2.3.1 vastgestelde grondwaarde heeft dezelfde prijspeildatum als de prijspeildatum van de WOZ-waarde. Deze prijspeildatum ligt 2 jaar voor 1 januari van het jaar van conversie. Over deze periode van 2 jaar wordt door de gemeente geen (prijs)index toegepast (de index over deze periode wordt gesteld op 0%). Dit betekent dat de grondwaarde op 1 januari van het jaar van conversie gelijk is aan de grondwaarde op de prijspeildatum van de van toepassing zijnde WOZ -waarde (zoals hiervoor onder artikel 2.3.1 is vastgesteld).
2.3.3
c. Fictieve grondwaarde per einde erfpachttijdvak Ten behoeve van de vaststelling van de conversiewaarde wordt verondersteld dat de onder artikel 2.3.2 vastgestelde grondwaarde (de grondwaarde op 1 januari van het jaar van conversie) tot het einde van het erfpachttijdvak niet meer zal stijgen. De grondwaarde aan het einde van het erfpachttijdvak is dus gelijk aan de grondwaarde op 1 januari van het jaar van conversie.
2.3.4
d. Conversiewaarde De conversiewaarde is gelijk aan de contante waarde van de (fictieve) grondwaarde per het einde van het erfpachttijdvak (zoals bepaald in artikel 2.3.3). Het contant maken vindt plaats met een vaste rente van 5% op jaarbasis. Om de conversiewaarde vast te stellen wordt de (fictieve) grondwaarde derhalve vanaf het einde van het erfpachttijdvak jaarlijks verminderd (contant gemaakt) met een rentepercentage van 5% tot de datum waarop het erfpachtrecht zal worden geconverteerd. De datum waarop het erfpachtrecht wordt geconverteerd is derhalve mede bepalend voor de hoogte van de conversiewaarde.
5
2.4
Introductieregeling In afwijking van het bepaalde in artikel 2.2.1 en 2.2.5 respectievelijk en 2.3.1 en 2.3 .4 geldt voor de erfpachters die in aanmerking komen voor deze regeling en waarvan de gemeente uiterlijk 31 december 2018 een schriftelijk verzoek tot conversie heeft ontvangen , dat de datum waarop het erfpachtrecht wordt geconverteerd voor het bepalen van de hoogte van de conversiewaarde op 1 januari 2017 wordt gesteld. Dit betekent dat : a. de grondwaarde van het perceel wordt vastgesteld door de WOZ -waarde met prijspeildatum 1 januari 2015 te vermenigvuldigen met de van toepassing zijnde grondquote (zoals opgenomen in de bijlage bij deze regeling); b. de (fictieve) grondwaarde vanaf het einde van het erfpachttijdvak jaarlijks zal worden verminderd (contant gemaakt) met een rentepercentage van 5% tot 1 januari 2017 (in plaats van tot de datum waarop het erfpachtrecht wordt geconverteerd); en c. de tot het einde van het erfpachttijdvak verschuldigde periodieke canon, vanaf het moment dat de canon verschuldigd wordt, jaarlijks wordt verminderd (contant gemaakt) met een rentepercentage van 5% tot 1 januari 2017 (in plaats van de datum waarop het erfpachtrecht zal worden geconverteerd).
In het geval de in artikel 5.2 vermelde notariële akte van conversie niet uiterlijk 3 maanden na het sluiten van de in artikel 5.1 vermelde overeenkomst tot conversie is gepasseerd, komt het bepaalde in dit artikellid te vervallen en zal de canon en de conversiewaarde (opnieuw) overeenkomstig artikel 2.1 tot en met 2.3 worden vastgesteld.
2.5
Het erfpachtrecht kan niet eerder worden geconverteerd naar de AV 1989 dan nadat de erfpachter de ter zake van het erfpachtrecht verschuldigde canonbedragen, die in de jaren voorafgaande aan het jaar van conversie opeisbaar zijn geworden, of met betrekking tot het erfpachtrecht anderszins nog aan de gemeente verschuldigde bedragen, heeft voldaan.
2.6
Voor de vaststelling van de canon en de conversiewaarde voor erfpachtrechten waarvan het in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde gebruik “tuin”, “garage(box)”, of “parkeerplaats” is, is het bepaalde in dit artikel van overeenkomstige toepassing, met dien verstande dat in deze gevallen gebruik zal worden gemaakt van de grondquote (s) die in de bijlage bij deze regeling zijn opgenomen onder de categorie eengezinswoningen (EGW).
2.7
Indien de WOZ-waarde zowel betrekking heeft op een erfpachtrecht waarvan het in de erfpachtvoorwaarden vastgelegde gebruik “wonen” is, als op een erfpachtrecht waarbij in de erfpachtvoorwaarden het gebruik “tuin”, “garage(box)”, of “parkeerplaats” is vastgelegd, dan wordt voor beide erfpachtrechten tezamen één jaarlijkse canon en één conversiewaarde vastgesteld en kunnen beide erfpachtrechten uitsluitend gelijktijdig en gezamenlijk worden geconverteerd.
3.
Betaling van de canon en/of een afkoopsom
3.1
De overeenkomstig artikel 2 vastgestelde jaarlijkse canon is verschuldigd met ingang van de datum waarop het erfpachtrecht wordt geconverteerd. Het bedrag van de jaarlijkse canon, alsmede de conform artikel 2 voor het erfpachtrecht bepaalde conversiewaarde, wordt vastgelegd in de in artikel 5.2 vermelde notariële akte.
3.2
De overeenkomstig artikel 2 vastgestelde jaarlijkse canon dient bij vooruitbetaling in halfjaarlijkse termijnen (vervaldata 1 januari en 1 juli) te worden voldaan door storting op een door de gemeente aan te geven bankrekening, met dien verstande dat de betaling van de eerste halfjaarlijkse termijn bij vooruitbetaling via de notariële afrekening zal plaatsvinden op de datum van het passeren van de akte van conversie van het erfpachtrecht en betrekking zal hebben op het resterende deel van de betreffende halfjaarlijkse termijn waarin de akte van conversie van het erfpachtrecht zal worden gepasseerd.
6
3.3
De door de erfpachter op grond van het bestaande erfpachtrecht vooruitbetaalde canonbedragen worden niet verrekend met de nieuwe canon en/of de afkoopsom. Op deze regel bestaat slechts één uitzondering, namelijk voor zover het periodiek verschuldigde canon betreft over de ‘lopende canonperiode’ zoals bedoeld in artikel 2.2 en die 3 vooruitbetaalde canon betrekking heeft op de periode na conversie. Verrekening vindt in dat geval naar rato plaats bij het passeren van de in artikel 5.2 vermelde notariële akte. Indien de canon voor bepaalde tijd is afgekocht zoals bedoeld in artikel 2.3, vindt geen verrekening plaats De niet herzienbare canon van EUR 11,34, die jaarlijks is verschuldigd in het geval de canon voor bepaalde tijd is afgekocht (AB 1983) wordt niet verrekend.
3.4
De overeenkomstig artikel 2 vastgestelde jaarlijkse canon geldt voor de gehele looptijd van het erfpachtrecht na conversie (eeuwigdurend) en kan niet door de gemeente worden herzien of geïndexeerd.
3.5
De erfpachter heeft bij de conversie van het erfpachtrecht naar de AV 1989 éénmalig de mogelijkheid om een deel van de overeenkomstig artikel 2 vastgestelde conversiewaarde aan de gemeente te betalen. De betaling zal in dat geval plaatsvinden via de notaris bij het passeren van de in artikel 5.2 vermelde notariële akte van conversie. Met betrekking tot deze betaling is geen minimumbedrag vereist. Het bedrag van het door de erfpachter betaalde deel van de conversiewaarde wordt vastgelegd i n de notariële akte van conversie. In deze akte zal door de gemeente aan de erfpachter kwijting worden verleend voor het betaalde deel van de conversiewaarde.
3.6
De erfpachter heeft het recht om de overeenkomstig artikel 2 vastgestelde jaarlijkse canon voor de gehele duur van het erfpachtrecht (eeuwigdurend) af te kopen .
3.6.1
Afkoop is mogelijk door betaling van een bedrag ineens bij conversie van het erfpachtrecht De verschuldigde afkoopsom is in dat geval gelijk aan de overeenkomstig artikel 2 vastgestelde conversiewaarde.
3.6.2
Indien de erfpachter bij de conversie van het erfpachtrecht conform artikel 3.5 al een deel van de conversiewaarde aan de gemeente heeft betaald , kan de erfpachter eveneens op elk door hem gewenst moment na conversie de canon in één keer eeuwigd urend afkopen. In dat geval is de verschuldigde afkoopsom gelijk aan de overeenkomstig artikel 2 vastgestelde conversiewaarde minus het deel van de conversiewaarde dat door de erfpachter bij de conversie al aan de gemeente is betaald.