2024.10.10 Conceptverslag commissie EDVW
Tekst van het document
Pagina 17 van 47
Wethouder De Vries begrijpt dat er behoefte aan is en dat daarop teruggekomen moet worden alleen twijfelt hij of de nota de juiste plek is. Hij stelt voor hier in een raadsbrief in het eerste kwartaal van 2025 op terug te komen. 5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
De heer Te Hoonte (VVD) heeft een punt van orde omdat hij het erg laat vindt. De wet is al ingegaan. Hij had in deze brief al verwacht dat er een tabel in had gestaan. Hij ziet het meer als een technische vraag en hij wil zo snel mogelijk een tabel hebben met de drie categorieën en wat de geïndexeerde bedragen zijn en wat daarvan binnen de huur valt en wat binnen de wet. Hij wil deze tabel het liefst nog voor de raadsbespreking ontvangen. Wethouder De Vries bevestigt dat dit mogelijk is. Mevrouw Van der Wilt (D66) vraagt met welke inzet de wethouder gelobbyd heeft in Den Haag en wat er tussen het actieplan en de Wet betaalbare huur zit. Wethouder De Vries was in de lobby al zeer kritisch in het meetellen van de WOZ-waarde. Overall is de wethouder wel blij met de Wet betaalbare huur omdat je ziet dat de huur gereguleerd wordt en dat er een maximum huurprijs gevraagd mag worden. Mevrouw Van der Wilt (D66) verwacht dat wanneer het in de nota terugkomt het qua eisen nog op deze punten zit. Wethouder De Vries gaat zijn best doen hieraan tegemoet te komen. De singlesubsidie is een vorm van inkomenspolitiek en een optie zou wel zijn om te sturen op de betaalbaarheid. De wethouder heeft een aantal knoppen waar wel aangedraaid kan worden als het gaat om de grootte en de betaalbaarheid. De wethouder wil graag het debat voeren met de heer Bos naar aanleiding van zijn opmerkingen.
De waarschuwing van de heer Bos over het feit dat Utrecht niet alleen een stad moet zijn voor de rijken. De afgelopen jaren is er een stijging te zien van middenhuurwoningen en daarbij heeft de gemeente afspraken over de tot in stand houding van de nieuwe woningen. Het effect van de wet op de totale huur door bijvoorbeeld verkopen is nog lastig te zeggen voor de wethouder. Dit moet goed gevolgd worden omdat sommige woningen door de wet ook terugzakken in de huurprijs. Het woningwaarderingsstelstel, dat was er al en de voorraad wordt nu groter. De corporaties hanteren de maximale huurprijsgrenzen voor hun voorraad waardoor het effect niet hier zal vallen. De middenhuurwoningen die worden verkocht. De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) kent het stelsel. Volgens het oude stelstel kan er een lagere huurprijs uit komen dan uit het nieuwe stelstel. Hij wil weten hoe de wethouder dit verklaart. Wethouder De Vries weet dat er ook voorbeelden de andere kant op zijn. Dit is precies het effect van de wet waarbij er eerst te hoge huursommen werden gevraagd die nu worden gereguleerd en dat vindt de wethouder fijn voor de mensen in de stad. De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) is van mening dat dit niet de woningen van de corporaties zijn, maar vooral de woningen die te duur verhuurd worden.
Wethouder De Vries geeft aan dat er nogal wat woningen zijn die te duur verhuurd worden en dat dat inderdaad particulieren zijn. Het effect moet goed in de gaten gehouden worden omdat er inderdaad is aangekondigd dat er woningen verkocht worden, deze zijn overigens niet van grote ontwikkelaars. Daarnaast komen er ook woningen bij in het middensegment. De wethouder benadrukt nogmaals dat er schriftelijke vragen gesteld zijn en dat daar te laat antwoorden op gekomen zijn. De input wordt wel meegenomen richting de nota zoals dat altijd gaat en hij kijkt er ook naar uit om daar het gesprek over aan te gaan met elkaar. De grootste kritiek van de heer Bos over het feit dat het college out of control zou zijn gaat over de niet gereguleerde woningmarkt. De wethouder hoort de heer Bos pleiten voor meer regulering en wanneer dat de oproep is dan neemt de wethouder die mee. De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) merkt op dat de wethouder het verkeerd heeft begrepen. Hij benadrukt dat Utrecht out of control is op de bestaande woningmarkt en dat is waar mensen wonen. Pagina 18 van 47
De voorzitter geeft aan dat de heer Bos door zijn tijd heen is en ook naar de wethouder geeft hij aan dat hij zijn tijd in de gaten moet houden. 5
10
15
Wethouder De Vries geeft aan dat er regelmatig overleg is met de ontwikkelaars en de corporaties die verantwoordelijk zijn voor het overgrote deel van de nieuwe voorraad. Hen wordt ook om input gevraagd voor de nota. Een akkoord met particuliere eigenaren is niet haalbaar, maar daar gaat de wet wel bij helpen. Mevrouw Zwinkels (CDA) vraagt waarom een akkoord niet zal helpen. Wethouder De Vries op dit moment zijn er veel overleggen over de nieuwbouw en dat landt ook zeker in de nota. Wanneer het gaat om de bestaande voorraad en het bezit bij de particuliere verhuurders dan is de wethouder zoekend naar de manier waarop er een akkoord gesloten moet worden. Deze woningen staan al in de stad en worden gereguleerd vanuit de Wet betaalbare huur. Mevrouw Zwinkels (CDA) heeft daar een ander beeld over en zij komt hier op een ander moment op terug.
20
25
30
35
40
45
50
55
60
Wethouder De Vries gaat verder met de beantwoording van de vragen van Student&Starter over het herinvesteren van de opbrengsten vanuit hogere huur. Hij wil hierover wel in gesprek met SSH om een deel van de inkomsten te gebruiken voor de financiering, maar er moet nog meer gefinancierd worden. Dit is een aandachtspunt en neemt de wethouder mee. SSH heeft ook al aangegeven dat zij niet overal die maximale huur gaan vragen. De wethouder kent geen verbod op friendscontracten. Een huurcontract is wel een contract tussen huurder en verhuurder en het spannende is dat er maar één huurder verantwoordelijk is voor alle huurders. Het is wenselijk dat iedere huurder een eigen huurcontract heeft. De wethouder is zeker wel voor het delen van woningen. De heer Te Hoonte (VVD) vindt dat het college vrij makkelijk doet over de invoering van de wet. In de wet komen ook allerlei nieuwe definities naar voren en daar wordt wel degelijk gezegd dat een woning die met friends gedeeld wordt geen middenhuurwoning kan zijn. Hij verwacht van de wethouder dat de huisvestingsverordening op orde gebracht wordt met de nieuwe wetgeving door de wethouder en dat ontbreekt gewoon. Wethouder De Vries heeft niet het idee dat het een vraag was. Uiteraard zorgt het college er wel degelijk voor dat de verordening in lijn is met de regelgeving.
De heer Te Hoonte (VVD) ziet geen voorstel van het college om iets te doen met vrienden huisvesting. De wet schrijft voor dat de liberalisatiegrens verdwijnt en hij ziet dat het college hier maar beperkt iets mee wil doen terwijl hij van mening is dat het college hiermee aan de slag moet. Wethouder De Vries geeft aan dat de huisvestingsverordening recent nog langs de raad is geweest en deze wordt niet elke raadsbijeenkomst aangepast. Wanneer er aanpassingen nodig zijn zal dat ook worden gedaan in samenwerking met de regio. De heer Snijder (Student&Starter) heeft contact gehad met de LSVb en zij geven aan dat de friendscontracten wel degelijk gaan stoppen. Hierdoor gaat er meer verkamerd worden en daar wil hij ondersteuning bij vragen voor de verhuurders en de huurder. Wethouder De Vries is benieuwd naar wat er onder ondersteuning verwacht wordt. De wethouder voert ook gesprekken met onder andere SHH over het nieuwe puntensysteem ook voor studenten en de hogere huren waar zij tegenaan lopen. Sinds 1 juli is de Wet vaste huurcontracten van kracht en daar zijn wel uitzonderingen in opgenomen voor bijvoorbeeld de studenten. Dit heeft ook te maken met het bevorderen van de doorstroom zodat ook nieuwe mensen de kans krijgen om een plek te krijgen in de stad.
De wethouder deelt de mening dat middeninkomens ook een plek moeten krijgen in de stad, hij wil specifiek op deze groep terugkomen in de nota. De wethouder heeft ook aandacht voor de studenten en starters, maar hij is nog zoekende naar de groep mensen die klaar is met de studie die dan tussen de wal en het schip vallen. In de beleving van de wethouder vallen zij al meer onder een starter. De wethouder geeft aan dat het niet makkelijk is Pagina 19 van 47
om meer woningen te realiseren met het actieplan. Het actieplan middenhuur wordt nog wel eens genoemd bij Eisen in de ijskast, maar de wethouder wil het actieplan niet zomaar loslaten. 5
De heer Te Hoonte (VVD) had het idee dat hij meer vragen had gesteld. Hij vraagt of het verstandiger is om de definities wel aan te passen aan het landelijk systeem.
10
Wethouder De Vries wilde niet de herhaling in gaan met de vragen die de heer Te Hoonte had gesteld. Over de definities heeft de wethouder ook al iets gezegd. Het college volgt in principe het beleid vanuit het Rijk en het is aan de gemeente om daar lokaal een invulling aan te geven door middel van anterieure afspraken over te maken.
15
20
25
30
35
De heer Te Hoonte (VVD) wil dat er dezelfde definities als het Rijk gebruikt worden en of het actieplan dan betrekking heeft op die definitie of op iets anders. Hij wil een proactieve houding van het college om ervoor te zorgen dat Utrecht in lijn ligt met het Rijk en dat mist hij. Wethouder De Vries wil het op de juiste momenten in lijn brengen ook als het niet strookt met de huisvestingsverordeningen, maar dat is niet morgen gedaan. De heer Te Hoonte (VVD) wil de toezegging specificeren zodat er nog eerst een scan opgedaan kan worden. Wethouder De Vries kan zich dit voorstellen en dat doet hij in dezelfde brief met het tabelletje. In het actieplan zijn er specifiek afspraken over het vasthouden van middenhuur en dan is dat minimaal twintig jaar. Daarmee heeft de verhuurder de verplichting de betaalbaarheid te garanderen en te handhaven. Bij de landelijke regeling wordt de maximale huur geregeld om het betaalbaar te houden. Het college neemt de speciale doelgroepen ook mee in de besprekingen met de corporaties en andere belangenvertegenwoordigers. Juridische is het niet kansrijk om de eigen afspraken aan te vechten omdat deze in de anterieure overeenkomst zijn opgenomen en deze zijn rechtsgeldig. Een wet die later gemaakt wordt en daarop inbreekt verandert daar niets in.
De discriminatie door verhuurders, daar komt de wethouder op terug in het vierde kwartaal door middel van de Raadsbrief goed verhuurderschap. In de nota komt een voorstel over het eigen actieplan middenhuur. Heel veel plannen kunnen ook doorgaan door het eigen actieplan. Het actieplan wordt niet generiek uitgevoerd, maar bij sommige plannen wordt er wel een klap op gegeven. De voorzitter geeft aan dat er een vraag over erfpacht gesteld was door de PvdA Gemiste antwoorden
40
45
De heer Van der Zweth (PvdA) had de vraag gesteld over erfpacht en of het actieplan middenhuur niet langer geborgd kan worden door erfpacht te gebruiken in plaats van het in een anterieure overeenkomst vast te leggen. Mevrouw Zwinkels (CDA) heeft gevraagd naar de inkomensgrens voor middenhuur. Zij wil weten of tweeverdieners zoals een supermarktmedewerker en een vuilnisman nog wel in aanmerking komen voor een middenhuurwoning. Wethouder De Vries wil op de vraag van mevrouw Zwinkels terugkomen in de beleidsnota wonen waar een voorstel gedaan gaat worden alsook de andere knoppen waaraan gedraaid kan worden.
50 Mevrouw Zwinkels (CDA) vindt dit te laat omdat het dan pas ergens in het voorjaar duidelijk wordt. Zij wil net als de heer Te Hoonte dat het eerder komt en aan die brief wordt toegevoegd. 55
Wethouder De Vries neemt dit dan ook mee in de brief die voor de volgende raadsbehandeling komt. De vraag van de heer Van der Zweth moet de wethouder verder uitzoeken omdat hij niet weet of het eeuwig kan maar het zou wel mogelijk moeten zijn om dergelijke afspraken via erfpacht te maken. Pagina 20 van 47
De heer Van der Zweth (PvdA) wil er politiek iets mee doen en richting geven en dat kan nu niet. De voorzitter geeft aan dat ook dit in de brief voor de raadsbehandeling zal worden meegenomen. 5
10
15
Toezegging Wethouder De Vries: In beleidsnota wonen wordt meegenomen hoe de communicatie over het woningloket van DĀK zal plaatsvinden en of er een wachtlijstfunctie opgenomen kan worden. Wethouder De Vries komt met een raadsbrief voor de volgende nota. Wethouder De Vries komt voor de volgende raadsbehandeling met een raadsbrief met tabel met voorbeelden van woningen, de definities die van de wetgeving worden overgenomen in de nota en de vraag over de erfpacht. De voorzitter geeft aan dat de vraag over discriminatie wordt meegenomen in de brief van het vierde kwartaal. De heer Te Hoonte (VVD) begrijpt dat het tijd kost om de brief te maken. Hij wil de raadsbehandeling voor 1 januari doen omdat er dan ook bevoegdheid naar de gemeente komt. Hij wil weten hoelang het duurt voordat de brief er is.
20 Wethouder De Vries snapt de vraag en hij benadrukt dat de brief nog dit jaar komt. Mevrouw Van der Wilt (D66) wilde richting geven aan de nota en zij wil daarmee nog wel naar de raad waar zij het zonde zou vinden wanneer dat in december pas naar de raad komt. 25 De voorzitter geeft aan dat het op 14 november in de raad kan.
30
Mevrouw Van der Wilt (D66) wil nog met een aantal moties komen zoals de aandacht voor singles, het vraagstuk over het loket is nog mimimaal voor haar en als laatste een motie over het tegensturen op de aantallen. De heer Te Hoonte (VVD) komt met een voorstel dat waar het kan dat het lokale beleid in lijn gebracht wordt met het landelijke beleid en hij wil naar aanleiding van de brief kijken of er een motie moet komen om de huisvestigingsverordening aan te laten passen.
35 Mevrouw Zwinkels (CDA) komt met een voorstel voor een akkoord dat zij benoemd had en misschien dat zij nog met een voorstel komt voor een plus. 40
De heer Van der Zweth (PvdA) komt mogelijk met een motie over erfpacht maar dat hangt van het antwoord af. De heer Van Straalen (ChristenUnie) gaat het debat terugkijken en zich aan de hand daarvan beraden.
45
De heer Snijder (Student&Starter) gaat nadenken over de friendscontracten en over de specifieke groep tussen student en starter. De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) gaat nadenken.
50
Wethouder De Vries geeft aan dat het wenselijk is om de raad van november te gebruiken om dit te bespreken zodat alle input nog in de nota meegenomen kan worden. Pagina 21 van 47
De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) heeft een punt van orde omdat er in november ook nog gesproken wordt over de brief met gemiste antwoorden. Het is dan onmogelijk dat deze invloed nog meegenomen kan worden in de ontwikkeling van de nota. 5
De voorzitter geeft aan dat de brief voor de volgende commissie EDVW geagendeerd is en het feit is dat deze dan pas de raad daarna behandeld kan worden. De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) geeft aan dat het college dan wel rekening moet houden met nog een aantal moties.
10 De heer Te Hoonte (VVD) is benieuwd naar een gedetailleerdere planning van de beleidsvisie wonen via een memo. Volgens hem is het ook een wijziging van de omgevingsvisie en dan moet deze sowieso zes weken van tevoren voorgelegd worden. Hij is benieuwd naar de procedure zodat de raad kan kijken waar de ruimte zit. 15 Wethouder De Vries geeft aan dat er recent een brief over is gestuurd. De voorzitter schorst de vergadering voor twee minuten.
20
8. Raadsbrief Kwartaalrapportage Realisatie sociale huisvesting Q2 2024 Mededelingen De wethouder heeft geen mededelingen.
25
30
35
Mededelingen De commissieleden hebben geen mededelingen. De voorzitter geeft aan dat de ChristenUnie met de wethouder in gesprek wil over de realisatie sociale huisvesting en daarmee ook de voortgang wat betreft huisvesting kwetsbare groepen en inzet op de verschillende treden. Daarnaast wil de fractie van de ChristenUnie met de wethouder in gesprek over de alternatieve invulling M2024/42 Stimuleer woningdelen door een kostendelersbonus. De fracties van de PvdA en D66 willen nader ingaan op tijdelijk wonen, specifiek de Pagelaan. De fracties willen nader ingaan op hoe er wel bijgestuurd had kunnen worden en hoe er in de toekomst wordt geborgd dat signalen op tijd doorkomen waardoor er ingegrepen kan worden. De heer Bos (Stadsbelang Utrecht) heeft een punt van orde omdat hij geen spreektijd meer heeft maar wel mee geagendeerd heeft.
40
45
50
55
Eerste termijn De heer Van Straalen (ChristenUnie) is van mening dat de rapportage laat zien dat de wooncrisis nog steeds aanhoudt en dat er zelf voor de meest kwetsbare een crisis in een crisis gaande is. Dit jaar zouden er 1182 woningen aan deze groep worden toegewezen, maar hij moet de conclusie trekken dat de gemeente daarvan af ligt met 380 toegewezen woningen. Het lijkt een trend die maar niet doorbroken wordt. Hij vraagt of de wethouder dit erkent en hoe hij denkt nog in de buurt te komen van het afgesproken aantal. Gelukkig is er het uitvoeringsprogramma en in het vorige debat is er door de wethouder toegezegd dat er voor elke trede heldere doelen en ambities komen. Hij wil van de wethouder weten wanneer deze volgende rapportage verwacht wordt en of daar ook duidelijke afspraken met de regio in staan. Het toevoegen lukt onvoldoende en woningdelen wordt niet gestimuleerd. Het college heeft goede stappen gezet maar er staat niets over woningen delen met een vergoeding. Het toevoegen van nieuwe woningen wil maar niet lukken en daarom had het college toegezegd dat het delen van een woning gestimuleerd zou worden. Het college wil hiervoor de informatievoorziening verbeteren, een loketfunctie openen en in gesprekken met het Rijk om de hospita weer op de kaart zetten. Hij leest echter niets terug over Pagina 22 van 47
5
10
15
20
25
30
35
40
45
50
55
60
woningdelen stimuleren met een vergoeding. Hij wil weten wat de wethouder precies heeft onderzocht en of hij in gesprek is geweest met de armoedecoalitie. De motie moest de nadelige gevolgen op een uitkering of toeslagen juist ombuigen tot een stimulans waardoor een alleenstaande oudere een kamer ter beschikking kan stellen zonder zijn AOW te verliezen. De motie gaf ook een optie tot het verlagen van de huurprijs. De financiële prikkel moet er ook komen voor mensen die niet afhankelijk zijn van een uitkering of een toeslag. Hij vraagt of de wethouder bereid is de mogelijkheden verder te onderzoeken en hier later nog op terug te komen. De ChristenUnie heeft recent een motie ingediend om bij tijdelijke woningen ook ruimte te reserveren voor gemeenschapsvorming. Veel Utrechters zelf leggen de nadruk op het bouwen van een gemeenschap en het creëren van leefbare omgevingen waarin mensen zich betrokken voelen. Hij wil weten hoe dit vormgegeven wordt bij tijdelijke woningbouw. Nieuwe locaties voor tijdelijk wonen worden nog onderzocht maar de lijst lijkt op te drogen en hij wil van de wethouder weten welke ruimte er nog is. De heer Van Straalen hoopt op voortgang voor kwetsbare bewoners. Mevrouw Van der Wilt (D66) sluit zich aan bij de ChristenUnie over de wens over de monitoring van de treden.
Het viel haar op dat er in de rapportage weer aandacht is voor de mismatch tussen de daadwerkelijke vraag en aanbod. Zij wil af van het mantra dat er alleen grote gezinswoningen gebouwd moeten worden. Ook hier wil zij de schop in de grond voor alle singles. Daarnaast heeft zij de wethouder al eerder gevraagd om in gesprek met de corporaties de mogelijkheden te bekijken om in de tussentijd bij het vrij komen van woningen alleenstaanden te stimuleren de woning te delen. D66 schrok van de hoge prijzen voor tijdelijke woningen op de Pagelaan. In de schriftelijke vragen is terug te lezen dat dit komt door de samenwerking met de markt. Het leest alsof de gemeente er geen invloed meer op had. In dezelfde beantwoording staat dat er in december 2022 al anterieure afspraken zijn gemaakt die tot deze hoge prijzen hebben geleid. Toen is er een afweging gemaakt dat het belangrijker was dat er woningen kwamen dan door welke partij deze werden gerealiseerd. Zij wil weten waarom de raad hier destijds niet over geïnformeerd is. Zij had graag de keuze gehad of dit nog zou vallen onder het doel en de doelgroep waar tijdelijk wonen voor bedoeld is. Zij vraagt de wethouder om een reflectie op dit proces en of hij kan toezeggen dat dit in de toekomst niet meer op deze wijze gebeurt.
De heer Van der Zweth (PvdA) sluit aan bij de crisis in de crisis van de ChristenUnie omdat hij ook vindt dat dat het is. Als ook op de constatering van het meer grip krijgen. De heer Van der Zweth sluit zich ook aan bij de vraag over nieuwe locaties voor flexwoningen. De PvdA had ook de Pagelaan in de agendering opgenomen en daar heeft D66 al veel over gezegd. Het sterkt hem wel dat er aangegeven wordt dat het corporatie tenzij is omdat het wel duidelijk is wat de prijs wordt wanneer het op een andere manier wordt gedaan. Hier had de gemeente er wel dichter op kunnen zitten wat hem betreft. Hij ziet in het intentiedocument dat het wel gaat over de aftoppingsgrens, maar het gaat nergens over de totale woonlasten en hij wil weten waarom dat er niet in staat. Met de lessen van changes had dit al een plek kunnen krijgen. Hij wil een toezegging van de wethouder dat het intentiedocument voortaan over de gehele woonlasten gaat zodat er dan altijd een check aan de voorkant gedaan wordt. De heer Te Hoonte (VVD) volgt het deels wel, maar hij is van mening dat er ook energielasten bij horen die niet genormeerd kunnen worden. De heer Van der Zweth (PvdA) bevestigt dit. Op dit moment wordt er alleen naar de doelgroep gekeken en de huur terwijl er nog allerlei kosten bij komen waardoor de match weg is.
Hij wil een check inbouwen waardoor de hele ambtelijk organisatie hier wel over na moet denken. De heer Te Hoonte (VVD) voorziet dat het college voorstelt het hele intentiedocument af te schaffen. Verder volgt hij de PvdA wel. De heer Van der Zweth (PvdA) benoemde daarom ook de nota van uitgangspunten wanneer die er komt. De tweede vraag aan de wethouder is of er nog wel een aanvullende samenwerkingsovereenkomst komt. Hij heeft ambtelijk navraag gedaan dat die ook zal gaan over de totale woonlasten en daar kan dan ook bijgestuurd worden dat hij die gemeubileerde constructie niet wil. Als eerste wil hij het intentiedocument en zo niet dan is dit een goed middel om in te grijpen. Mevrouw Van der Wilt (D66) vraagt of de vraag van de PvdA is om het nu nog te doen. Pagina 23 van 47
De heer Van der Zweth (PvdA) bevestigt dit. 5
10
15
20
25
Mevrouw Zwinkels (CDA) kan zich vinden in een groot deel van de brief met goede aanpak en maatregelen van de wethouder. Het opkopen van panden staat het CDA minder aan omdat het niet effectief blijkt. Het is duur en de kosten zijn hoog en onvoorspelbaar en de business case is negatief. Zij vindt ook nog eens concurreren met gezinnen op de huizenmarkt. Zij vraagt de wethouder hier direct mee te stoppen en het geld effectiever in te zetten om betaalbare woningen mogelijk te maken. Mevrouw Passier (Volt) wil de motie ‘Houdt het zandpad beschikbaar voor sekswerkers’ nogmaals onder de aandacht brengen en hiervoor wil zij ook een toezegging van de wethouder dat dit nog steeds meegenomen wordt. De heer Te Hoonte (VVD) vindt het lastig omdat er aangegeven wordt dat het over de kwartaalrapportage sociaal gaat terwijl het ook over splitsen blijkt te gaan. Hij zou wat meer focus op de hele woningmarkt willen hebben. Hij wil over splitsen apart geïnformeerd worden en wat daarin gedaan gaat worden. Hij merkt ook dat er nog steeds weinig opgeleverd wordt in het tijdelijk deel terwijl er wel heel veel capaciteit is ingezet. Hij hoopt dat er snel voortgang gemaakt wordt met het realiseren of dat er geconcludeerd moet worden dat het beter is om in te zetten op reguliere woningbouw. De heer Zwanenberg (GroenLinks) vindt dat er al goede dingen gezegd zijn.
Hij vindt het teleurstellend dat er minder sociale huurwoningen gerealiseerd worden en hij hoopt dat de impuls op termijn veel meer gaat opleveren. Hij sluit aan bij de ChristenUnie over de Pagelaan en hij hoopt dat de eigen motie over het opkopen dat daar nog iets meegedaan wordt. Mevrouw Zwinkels (CDA) vraagt of de laatste opmerking over het opkopen van panden ging.
30
35
De heer Zwanenberg (GroenLinks) legt uit dat hij ervanuit gaat dat de motie Vastgoed kopen nog uitgevoerd wordt aangezien deze is aangenomen. Mevrouw Zwinkels (CDA) vindt het raar dat GroenLinks er gewoon mee door wil gaan ondanks dat er is aangetoond dat het een slechte zaak is. Zij vraagt zich af waarom GroenLinks dat wil. De heer Zwanenberg (GroenLinks) vindt het raar dat het CDA zijn vraag raar vindt terwijl het heel normaal is dat een aangenomen motie ook wordt uitgevoerd.
40
Mevrouw Zwinkels (CDA) legt zich erbij neer dat voorstellen vanuit het CDA niet op een meerderheid kunnen rekenen. Zij legt zich ook neer bij het feit dat aangenomen moties worden uitgevoerd en dat is ook met deze motie gedaan en uit de voortgangrapportage blijkt dat het geen goed idee was. Zij wil weten wat er dan mee gedaan wordt als raad.
45
De heer Zwanenberg (GroenLinks) vindt de uitkomst geen drama en hij verwacht dat er in de volgende kwartaalrapportage een reflectie komt. Mevrouw Zwinkels (CDA) is van mening dat het niets gaat brengen en dat het gewoon wensdenken is.
50
De heer Zwanenberg (GroenLinks) is benieuwd naar de reactie van de wethouder. De heer Te Hoonte (VVD) vraagt of alle moties en amendementen die zijn aangenomen moeten blijven staan.
55
De voorzitter geeft aan dat de moties die zijn aangenomen ook uitgevoerd worden.
60
De heer Usta (DENK) ziet steeds vaker dat mensen door de hoge lasten gedwongen Utrecht moeten verlaten. En het streefgetal voor woningtoewijzing wordt nog steeds niet gehaald gezien de daling in de rapportage. Tegelijkertijd wordt er hard gewerkt aan de realisatie van sociale huurwoningen. In het kader van doorstroming wil DENK nogmaals benadrukken dat de rentevrije Pagina 24 van 47
koopconstructie een waardevolle optie kan zijn. Hij vraagt dan ook om een onderzoek naar het effect van de rentevrije koopconstructie. 5
10
De heer Van Rooij (Student&Starter) ziet dat de woningcrisis de jonge mensen onevenredig hard raakt. Hij vindt het positief dat het college stappen zet om de sociale woningvoorraad te vergroten. Hij vraagt de regels voor woningdelen waar mogelijk te versoepelen en hierover betere voorlichting te geven. De kostendelersbonus kan een goed middel zijn om mensen te verleiden tot het delen van hun woning met bijvoorbeeld statushouders of andere kwetsbare groepen. Hij leest dat de financiële bonus maar beperkt kan worden verruimd en hij wil dat de maximale ruimte van de bonus wordt onderzocht zonder invloed op toeslagen en uitkeringen. De heer Van Straalen (ChristenUnie) vraagt of Student&Starter vindt dat de uitvoering van de motie vrij beperkt is geweest.
15
20
De heer Van Rooij (Student&Starter) kan zich daarin vinden. Hij vindt dat de wethouder echt moet kijken naar wat maximaal mogelijk is. Als laatste is de stem van jongeren essentieel bij veel maatregelen en hij wil een toezegging dat de wethouder dit meeneemt ook in de regionale woonzorgvisie. Student&Starter roept het college op alle mogelijkheden te blijven onderzoeken en telkens wanneer er plekken vrij komen deze ook voor jonge mensen beschikbaar te maken. De voorzitter schorst de vergadering om 12.55 voor de lunch en hij wijst de commissie erop dat de avond mogelijk noodzakelijk is om door te gaan.
Lijst van toezeggingen 25
30
35
- Wethouder De Vries zegt toe: - dat in de beleidsnota Wonen wordt meegenomen hoe communicatie over het ‘middenhuurloket’ (andere naam) plaats zal vinden - een raadsbrief voor de komende raadsvergadering met daarin: • tabel met aantal categorieën/voorbeelden voor verschillende soorten woningen en ik verschillende wijken -> wat daar voor geldt volgens actieplan middenhuur en volgens wet betaalbare huur (qua huurprijs, indexering,…) • een scan op definities zoals in de wet betaalbare huur opgenomen en benodigde aanpassingen naar aanleiding daarvan in o.a. de huisvestingsverordening • inkomensgrens voor middenhuur, kunnen tweeverdieners samen wel in aanmerking komen voor middenhuur (denk bijvoorbeeld aan mensen met lager betaalde praktische beroepen, zoals vuilnisman en supermarktmedewerker) • de mogelijkheden van erfpacht bij afspraken over middenhuur met verhuuders - een raadsbrief over goed verhuurderschap in Q4 2024; daarin wordt discriminatie door verhuurders meegenomen
Pagina 25 van 47
Verslag openbare middagvergadering commissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen 5
10
15
20
25
Datum Locatie Verslag door
10 oktober 2024 Raadszaal, Utrecht mevrouw M. de Mul (Notuleerservice Nederland)
Aanwezigen
De voorzitters Cees Bos en Bert van Steeg, de wethouders Dennis de Vries en Susanne Schilderman, de leden Kirsten Alblas (CU), Cees Bos (Stadsbelang Utrecht), David Bosch (UtrechtNu!), Gert Dijkstra (EenUtrecht), Harm Dijkstra (CDA), Rachel Heijne (GroenLinks), Yvonne Hessel (Utrecht Solidair), Maarten van Heuven (Partij voor de Dieren), Gertjan te Hoonte (VVD), Charlotte Passier (Volt), Lars van Rooij (Student & Starter), Anne Sasbrink (Partij voor de Dieren), Ruben Snijder (Student & Starter), Titus Stam (PvdA), Floor Steinmetz (BIJ1), Lenno van Straalen (CU), Mirac Usta (DENK), Joost Vasters (D66), Berdien van der Wilt (D66), Pepijn Zwanenberg (GroenLinks), Rick van der Zweth (PvdA), Jantine Zwinkels (CDA), de commissiegriffier Martine van Rijn
Verslag commissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen 8 Raadsbrief Kwartaalrapportage Realisatie sociale huisvesting ...................................................26 Lijst van toezeggingen .................................................................................................................30 9 Raadsbrief Uitwerking afspraken Stop de Verkoop van sociale huurwoningen 2024; SV 2024 nr. 43 Is verkoop sociale huur noodzaak of doen woningcorporaties alsof ..........................................30 Lijst van toezeggingen .................................................................................................................43 10 Raadsbrief Voortgang Aanpak Bijplaatsingen 2024 ...................................................................44 Lijst van toezeggingen .................................................................................................................47
30 Voorzitter Van Steeg heropent de vergadering.
8 Raadsbrief Kwartaalrapportage Realisatie sociale huisvesting 35
De voorzitter geeft het woord aan de wethouder voor de beantwoording van de vragen. Pagina 26 van 47
5
10
Wethouder De Vries vraagt aandacht voor de Wereld Daklozendag die vandaag plaatsvindt. Vervolgens gaat hij in op de vragen van de CU over de cijfers. Het gaat om 520 gerealiseerde woonplekken, maar dat is niet voldoende. Er wordt gewerkt aan het realiseren van woonplekken in plaats van woningen, waarbij ook wordt gekeken naar woningdelen. De raad wordt hierover geïnformeerd in de volgende kwartaalrapportage. Op de vraag wanneer de Q3-rapportage komt antwoordt de wethouder dat het nog te kort dag is om een hele rapportage aan te leveren. Hij stelt voor om Q3 en Q4 samen te pakken en in januari naar de raad te sturen. In die rapportage worden ook de EenUtrecht-vragen over de ambities en de doelen per trede beantwoord. Om een goed en volledig beeld te geven stelt de wethouder voor om zo’n rapportage eens per half jaar te verstrekken. De heer Van Straalen (CU) begrijpt deze wens maar ziet ook dat eerdere doelen niet worden gehaald en dat de aantallen naar beneden worden geschoven. Als er nog maar twee monitoringsmomenten zijn heeft hij wel behoefte aan heldere doelen en ambities.
15
20
25
Wethouder De Vries bevestigt dat. Hij vervolgt met de beantwoording van de vraag of er een vergoeding kan worden gegeven voor woningdelen. In de kwartaalrapportage van 10 september is woningdelen met vergoeding toegelicht. In Utrecht mogen bijstandshuishoudens sinds 2022 maandelijks onder voorwaarden 150 euro van de inkomsten uit hospitaverhuur bovenop hun uitkering behouden. Dat geldt als een financiële bonus voor woningdelen. In 2022 is daar een beleidsregel over vastgesteld via de portefeuille Werk en inkomen. Dat is op dit moment het enige dat de gemeente wettelijk kan doen. Als het gaat om het verlagen van de huurprijs van de 1182 woonplekken zijn de woningcorporaties enerzijds wettelijk verplicht om passend toe te wijzen, en anderzijds kunnen zij dit aftoppen en de prijs op die manier reguleren. Dat zullen zij niet nalaten. De heer Van Straalen (CU) zegt dat de motie vroeg om een extra financiële impuls om kamers beschikbaar te stellen. Wethouder De Vries verwijst naar het platform Geef Tijdelijk Thuis. Daar zit een financiële beloning in. Hij is zoekende naar de rol die de gemeente kan spelen in een aanvulling daarop. De voorzitter stelt voor om dit later nog eens door te nemen.
30
35
40
Wethouder De Vries gaat vervolgens in op gemeenschapsvorming in relatie tot tijdelijk wonen. Hierbij is ondersteuning door Stichting DOCK mogelijk. Bij Befu is samen met de betrokken corporatie extra inzet georganiseerd op de ondersteuning van gemeenschapskracht. Er wordt per project bekeken wat er nodig is. Over de lijst met tijdelijke woonlocaties meldt de wethouder dat er inderdaad geen nieuwe locaties zijn bijgekomen. Er is een verkenning gaande voor nieuwe locaties. De raad wordt daarin meegenomen zodra er meer duidelijkheid is. Met de corporaties wordt over het delen van woningen gesproken om het aantal woonplekken te laten toenemen. Mevrouw Van der Wilt (D66) zegt dat er geen aanbod is voor mensen die alleen op de wachtlijst staan, waardoor zij in woningen van drie of vier kamers komen. Wordt hier een slimme oplossing voor bedacht? Wethouder De Vries ziet kansen voor het delen van grotere woningen door jonge statushouders of amv’ers. Het is wat gek dat voor studenten samenleven wordt beïnvloed en voor jonge statushouders niet. De komende periode zullen een aantal specifieke voorbeelden worden aangeleverd.
45
Mevrouw Van der Wilt (D66) wil dan graag duiding over hoe vaak dit lukt. Wethouder De Vries zegt dit toe. Er zal ook worden onderzocht voor welke groepen dit nog meer interessant zou kunnen zijn. Ook in 2025 is er een grote groep woningzoekenden. Hij gaat verder met de beantwoording van de vraag of de raad meegenomen had moeten worden bij het onderwerp Pagelaan. Er spelen verschillende dilemma’s, zoals wat als het niet lukt met de Pagina 27 van 47
ene corporatie en er stapt een andere partij naar voren. Het zou goed zijn om dat dilemma aan de voorkant met de raad te delen. Hij zegt toe dat in het vervolg te doen. Mevrouw Van der Wilt (D66) vraagt hoe de wethouder kijkt naar de opmerking in de brief dat het belangrijker is dat de woningen er kwamen, dan hoe het zou worden gerealiseerd. 5
10
Wethouder De Vries antwoordt dat iedereen behoefte heeft aan een dak boven zijn hoofd. Er moet wel worden bekeken of de juiste afspraken met elkaar zijn gemaakt, zodat de mensen die het het hardst nodig hebben er terecht kunnen. Dat is aan de voorkant niet scherp genoeg geweest. In de toekomst wil hij daar op een andere manier mee omgaan. De oproep om de schop de grond in te stoppen neemt hij graag mee. Een aantal raden geleden is er door CU een motie ingediend over het ontwikkelen van een kleiner product voor bepaalde aandachtsgroepen. Die motie is overgenomen. De raad wordt hierover geïnformeerd via de Nota. De wethouder zegt op de vraag van de PvdA toe dat de eerder geleerde lessen vanuit Change= over de totale woonlasten worden meegenomen, en weergegeven in een e-doc.
15
De heer Van der Zweth (PvdA) vraagt of dit kan terugkomen in een brief van wethouder Eerenberg over de Nota van uitgangspunten.
20
Wethouder De Vries kan zich voorstellen dat dit een logische weg is, en komt er aan het eind van de beantwoording op terug. Voor wat betreft de mogelijkheid om nog iets te wijzigen rondom de Pagelaan zegt de wethouder dat hij niet zal nalaten te onderzoeken waar mogelijkheden voor veranderingen zijn. Het vertraagt echter ook en de bewegingsruimte is beperkt. Mevrouw Van der Wilt (D66) vraagt of de gemeente niet meer had kunnen doen en in hoeverre het college heeft tegengeduwd.
25
30
Wethouder De Vries antwoordt dat de anterieure overeenkomst alweer een tijd geleden is gesloten. In de tussentijd zijn heel veel gesprekken gevoerd over bijvoorbeeld de servicekosten en meubilering. Daarover is gecommuniceerd met de raad. Het verdient niet de schoonheidsprijs, en dat moet voortaan worden voorkomen. Op de CDA-vraag over het opkopen van panden antwoordt de wethouder dat dat inderdaad zeer moeizaam gaat. Het aantal kantoren dat vrijkomt is zeer beperkt, maar als er een kans voorbij komt wordt die gegrepen. De negatieve effecten van het opkopen van panden zijn gecommuniceerd. Hij benadrukt dat de gemeente zich primair richt op het aankopen van overtollig vastgoed, om de concurrentie die het CDA benoemt te beperken. Mevrouw Zwinkels (CDA) vraagt of dit betekent dat er alleen wordt gekeken naar overtollig zorgvastgoed.
35
Wethouder De Vries wil dit niet aan de voorkant dichttimmeren. Als er kansen zijn moeten die worden gegrepen, maar de risico’s moeten ook worden meegenomen. Mevrouw Zwinkels (CDA) vraagt om de toezegging dat er geen gezinswoningen worden opgekocht. Wethouder De Vries kan dat niet toezeggen. Er zijn ook woningen in de stad die om diverse redenen al heel lang leeg staan. Hij verwijst naar de gedeelde risico’s en kanttekeningen.
40
45
Mevrouw Zwinkels (CDA) stelt dat de conclusie duidelijk lijkt: dit moet niet worden voortgezet. Zij vraagt welke ambtelijke capaciteit en budgetten worden vrijgemaakt voor het onderzoeken naar opkopen van panden. Daarvoor zou zij in de Programmabegroting graag een andere bestemming zien. Wethouder De Vries antwoordt dat dit voor wat betreft de inzet van ambtelijke capaciteit breder is dan alleen het op zoek gaan naar eengezinswoningen. Als er kansen liggen wil hij ze niet voorbij laten gaan. Het is onderdeel van het projectteam en de trede-aanpak.
Pagina 28 van 47
Mevrouw Zwinkels (CDA) vraagt naar een antwoord op haar vraag over ambtelijke capaciteit en budgetten.
5
10
Wethouder De Vries antwoordt dat het om circa één fte gaat voor de gehele opgave. Hij zal het exacte aantal fte en het budget doorgeven. Op de vraag van Volt over het beschikbaar houden van het Zandpad voor sekswerk antwoordt de wethouder bevestigend. Voor de beantwoording van de vraag van de VVD, of het alleen om het sociale deel gaat of om de hele woningvoorraad, verwijst de wethouder naar de aankomende Nota Volkshuisvesting. Hij stelt voor om dan het debat hierover te voeren, tenzij de VVD splitsen op een eerder moment al aan de orde wil stellen. De heer Te Hoonte (VVD) vraagt of de Nota Volkshuisvesting hetzelfde is als de Nota Wonen. Wethouder De Vries antwoordt bevestigend. De heer Te Hoonte (VVD) mist urgentie hierin. De motie Leidsche Rijn zou snel worden opgepakt.
15
20
25
30
Wethouder De Vries antwoordt dat het zal worden meegenomen in de Nota. Voor wat betreft de oplevering van tijdelijk wonen in relatie tot permanent geeft de wethouder aan dat permanent voor tijdelijk gaat. Er is helaas niet de luxe dat kan worden gekozen, vandaar dat alle tredes tegelijkertijd worden aangepakt. In 2024 zullen er 4 en 15 woningen worden opgeleverd (Pagelaan en Befu), in 2025 worden 612 woningen opgeleverd (Wetering-Zuid en Tussen de rails). Er komen daarnaast nog vier andere locaties aan met een potentie van ongeveer 500 woningen. Het zijn behoorlijke aantallen. Op de vraag van DENK over de rentevrije koopconstructie antwoordt de wethouder dat de mogelijkheden daartoe vorig jaar zijn onderzocht. De raad is daarover geïnformeerd in de raadsbrief Uitvoering maatregelen wonen van 8 november 2023. De gemeente kan hierin een beperkte rol spelen, de landelijke politiek en de banken zijn hierbij aan zet. Voor wat betreft het versoepelen van woningdelen zegt de wethouder dat daarover afspraken zijn gemaakt in het coalitieakkoord. Het is versoepeld van twee naar drie personen vergunningvrij. Woningdelen met meer personen mag maar dan met vergunning. Het nadeel van vergunningvrij is dat er minder zicht op is. Student & Starter gaf verder aan dat de stem van jongeren goed meegenomen moet worden.
Dat ziet de wethouder als een algemene oproep, niet alleen over het vinden van een woonplek in Utrecht. Dit wordt onder andere meegenomen in de Nota Wonen. De voorzitter informeert naar gemiste vragen.
35
40
De heer Van Straalen (CU) vraagt naar de kostendelersbonus voor mensen die afhankelijk zijn van een uitkering of een toeslag. De vraag was breder: kan er in financieel opzicht iets worden gedaan voor mensen die een leegstaande kamer beschikbaar willen stellen voor een kwetsbare Utrechter? Wethouder De Vries verwijst naar het platform Geef Tijdelijk Thuis, dat is bedoeld voor mensen met een leegstaande kamer. Zij krijgen een financiële tegemoetkoming van de mensen die daarin trekken. Daar kan de gemeente geen schepje bovenop doen. De heer Van Straalen (CU) vraagt of het college dit toch juist wil stimuleren voor de kwetsbare doelgroep, die nu in een opvang zit die veel duurder is dan een financiële stimuleringsprikkel.
45
Wethouder De Vries antwoordt dat één van de organisaties die betrokken is bij Geef Tijdelijk Thuis de stichting Kamers met Aandacht is, die specifiek voor deze mensen is. Terugkomend op de vraag van de PvdA laat de wethouder weten dat de uitgangspuntennotitie hier niet voor bedoeld is. Hij is op zoek naar waar dan wel. De heer Van der Zweth (PvdA) zegt dat er van intentiedocumenten naar een Nota van uitgangspunten wordt gegaan in de commissie ROG. Daarin worden woonlasten ook besproken. Waarom kan het daar geen plek krijgen? Pagina 29 van 47
Wethouder De Vries antwoordt dat dit gesprek in een andere commissie zou moeten worden gevoerd. De Uitgangspuntennotitie is bedoeld voor ruimtelijke kaders en eisen, niet voor woonlasten of andere vastgoedgerelateerde onderwerpen. 5
De heer Van der Zweth (PvdA) zegt dat hij een toezegging kreeg op het opnemen van dit onderwerp in het intentiedocument. Dat gaat echter verdwijnen want dat wordt een Nota van uitgangpunten. Het zou logisch zijn dat het daarin terugkomt. Er komt nog een brief over de Nota van uitgangspunten. Aan de wethouder wordt gevraagd of daarin teruggekomen kan worden op de totale woonlasten. Wethouder De Vries vindt dat een goed voorstel.
10 Lijst van toezeggingen
15
20
25
1. De Q3- en Q4-rapportage over de realisatie van sociale huisvesting wordt samengevoegd en in Q1-2025 aan de raad toegestuurd. Daarin worden de vragen van EenUtrecht meegenomen. Waarschijnlijk komt er ook een lijst van locaties voor tijdelijk wonen in. Voortaan wordt halfjaarlijks gerapporteerd over de realisatie van sociale huurwoningen. 2. In het vervolg zal de raad bij dilemma’s zoals bij de Pagelaan aan de voorkant worden meegenomen, en wordt het dilemma samen met de raad doorgevoerd. 3. Er komt een raadsbrief over wat de Nota van uitgangspunten in het UPP-UPG gaat inhouden, waarin de totale woonlasten, dus huur en andere kosten, terugkomen. 4. Voor de behandeling van de Programmabegroting wordt de commissie geïnformeerd over ambtelijke capaciteit en gereserveerde budgetten voor het opkopen van vastgoed. 5. De motie Houdt het Zandpad beschikbaar voor sekswerk wordt nog steeds meegenomen. 6. In de beleidsnota Wonen wordt meegenomen wat de mogelijkheden zijn voor het splitsen van woningen. 7. In de beleidsnota Wonen wordt de stem van jongeren zo breed mogelijk meegenomen. De voorzitter vraagt of dit onderwerp in de raad geagendeerd moet worden.
30
De heer Van Straalen (CU) is niet geheel tevreden over de kostendelersbonus. Hij geef aan daar wellicht iets mee te willen. Er wordt overgegaan naar een halfjaarlijkse rapportage. Daardoor zijn er minder momenten voor bijsturing. De wethouder heeft toegezegd dat de stappen helder worden uitgewerkt, met heldere ambities en doelen. De voorzitter vraagt de griffie om dit te markeren en sluit het agendapunt.
35
40
45
9 Raadsbrief Uitwerking afspraken Stop de Verkoop van sociale huurwoningen 2024; SV 2024 nr. 43 Is verkoop sociale huur noodzaak of doen woningcorporaties alsof De voorzitter zegt dat de agenderende fracties graag met elkaar en met het college in debat willen over een aantal vragen, mede naar aanleiding van de beantwoording van schriftelijke vragen Is verkoop van sociale huur noodzaak of doen woningcorporaties alsof en de raadbrief Uitwerking afspraken Stop de Verkoop van sociale huurwoningen 2024 van 2 juli. Dit onderwerp wordt behandeld in één termijn waarvoor 90 minuten is gereserveerd. Er zijn veel agenderende fracties. De voorzitter geeft als eerste het woord aan de fractie van EenUtrecht. De heer Dijkstra (EenUtrecht) vindt het prima om de verkoop van sociale huurwoningen te stoppen, maar vraagt zich af of de gemeente wel streng genoeg is. Bij een minderheidsbelang in een VVE verkoopt een woningcorporatie nog steeds. Dat is gek, want een woningcorporatie kan prima mede-eigenaar zijn ook al is het niet de grootste eigenaar in een VVE. Aan de wethouder wordt gevraagd om in gesprek te gaan met de woningcorporaties opdat ze niets meer in VVE’s Pagina 30 van 47
gaan verkopen. EenUtrecht wil huurders het recht geven om de eigen sociale huurwoning te kopen. Iedereen heeft namelijk recht op de laagste woonlasten, en dat is toch koop. Aan de wethouder wordt gevraagd om dit recht nader te onderzoeken en dit met de woningcorporaties te bespreken. 5
Mevrouw Van der Wilt (D66) is verrast dat EenUtrecht dat dit voorstel doet. Waarom zou het kopen van huurwoningen door huurders dan wel mogen? De heer Dijkstra (EenUtrecht) antwoordt dat dit een principieel punt is. Een huurder in een sociale huurwoning moet in principe het recht hebben om zijn woning te kunnen kopen.
10
Mevrouw Zwinkels (CDA) stelt dat dit juist een belangrijke reden is om niet te pleiten voor volledige stop op de verkoop van sociale huurwoningen. Dit is precies het punt dat je onmogelijk maakt met deze maatregel. De heer Dijkstra (EenUtrecht) antwoordt dat er nu drie uitzonderingen voor Stop de verkoop afgesproken, waarvan EenUtrecht er één weghaalt en één toevoegt. Zij zijn voor een stop op de verkoop, en hebben één andere uitzondering.
15
20
25
30
35
40
45
50
Mevrouw Zwinkels (CDA) zegt dat EenUtrecht daarmee het voorstel om een volledige stop in te voeren ondermijnt. Dit betreft heel veel personen die graag een sociale huurwoning zouden willen kopen. Er wordt nu een klein bommetje gedropt. Zij vraagt hoe het een kan samengaan met het ander. De heer Dijkstra (EenUtrecht) antwoordt dat het niet om honderden gevallen gaat. EenUtrecht is wel voor Stop de verkoop maar uit de Ortec-rapportage blijkt dat het iets oplevert maar ook iets kost. De woningcorporaties beweren dat voor elke woning die zij verkopen er twee voor terug gebouwd kunnen worden. Als één van die twee sociale huur is, is het redelijk neutraal. De heer Te Hoonte (VVD) zegt dat de mogelijkheid dat bewoners hun sociale huurwoning kunnen kopen in 2014 ook al in het VVD-programma stond. Dat betekent dan wel dat je geen Stop op de verkoop wil maar ruimte wil hebben om de woningen aan de eigen woningbezitters te verkopen. De oproep van het CDA wordt dan ook gedeeld. De heer Dijkstra (EenUtrecht) vervolgt zijn betoog met de vraag of woningcorporaties überhaupt gecompenseerd moeten worden. Dat vindt EenUtrecht niet, want ten eerste zijn ze financieel sterk. Dat is af te leiden uit de Ortec-rapportage en het is bekend dat woningcorporaties zuinig en risicomijdend zijn. Alleen Portaal dreigt als alles tegen zit in het rood te raken.
Ten twee past Stop de verkoop volledig bij de wettelijke taak van woningcorporaties. Cazas Wonen kondigde in 2018 al aan dat ze geen enkele woning meer zouden verkopen om de eigen financiële ruimte te vergroten. Ten derde is het in een overleg met woningcorporaties altijd geven en nemen, want er wordt aan één doel gewerkt. Als elke maatregel in een compensatie vertaald moet worden, dan resulteert dat in kostbare Ortec-rapportages. Aan de wethouder wordt een reactie gevraagd op elk van deze argumenten, en een toezegging dat hij met elk van deze corporaties op de manier het gesprek aangaat. EenUtrecht wil geen enkele compensatie voor de corporaties voor Stop de verkoop. Aan de wethouder wordt de toezegging gevraagd om voorlopig dan ook geen compensatie af te spreken en de claim van 10,6 miljoen van tafel te halen. Het is wrang dat Portaal en Woonin nu eerder aanlopen tegen het maximaal schuldvolume. Als zij niet gefuseerd waren dan was dit niet aan de orde geweest. Aan de wethouder wordt gevraagd om dit te bespreken met de woningcorporaties en te bepleiten dat ze stoppen met onnodig groeien en fuseren. Er zou zelfs moeten worden overwogen om te splitsen want daardoor krijgen Woonin en Portaal direct meer financieringsruimte. Uit de Ortec-rapportage concludeert EenUtrecht dat de financiële ruimte is groot op dit moment.
Dat roept de vraag op of ze de afgelopen tien jaar wel voldoende hun best hebben gedaan om voldoende sociale huur toe te voegen. Als zij zoveel financiële ruimte hebben had dat hoger kunnen uitkomen. Aan de wethouder wordt gevraagd om dat te bespreken met de woningcorporaties en vervolgens te delen. De heer Van Straalen (CU) zegt dat de woningcorporaties met de verkoop van sociale huurwoningen geld ophalen om te investeren in nieuwe sociale woningen. De Ortec-rapportage Pagina 31 van 47
toont aan dat woningcorporaties met Stop de verkoop de ambities niet halen. Trekt EenUtrecht de onderzoeksresultaten in twijfel?
5
10
De heer Dijkstra (EenUtrecht) antwoordt dat zij gezien hebben dat ze Stop de verkoop wel degelijk kunnen halen. Alleen bij een slecht weer scenario komen ze hier en daar in het rood. Dat zou zich pas voor kunnen doen vanaf 2029 of 2030. Dan hebben zij nog jaren de tijd om aan de bel te trekken. Bovendien ramen corporaties altijd erg voorzichtig. De heer Van Straalen (CU) zegt dat er vanuit principe gesteld kan worden dat corporaties niet moeten worden gecompenseerd voor Stop de verkoop, maar dan worden ze in de toekomst in financieel zwaarder weer gedrukt. De keuze van CU is gebaseerd op de visie dat de corporaties ook in de toekomst nodig zijn voor betaalbare huisvesting. Daartoe moeten ze financieel gezond zijn. De heer Dijkstra (EenUtrecht) heeft geen enkele twijfel over dat zij hierdoor richting ongezond gaan. Dat is niet uit de rapportage te halen.
15
20
De heer Van Straalen (CU) zegt dat een aantal corporaties de raad heeft uitgenodigd om langs te komen om de cijfers toe te lichten. Die uitnodiging geldt ook voor EenUtrecht. Het zou goed zijn om dan aanwezig te zijn om die toelichting te krijgen. De heer Dijkstra (EenUtrecht) antwoordt dat de interest coverage ratio van Woonin twee keer hoger is dan strikt nodig, de loan-to-value drie keer hoger dan strikt nodig, de solvabiliteit vijf keer hoger dan nodig en het maximaal schuld volume tweeëneenhalf keer hoger dan nodig. Er zit een enorme marge op. EenUtrecht concludeert dan ook dat ze het prima kunnen dragen. Mevrouw Van der Wilt (D66) zegt dat samenwerken geven en nemen is. Zij mist het geven in dit verhaal.
25
30
De heer Dijkstra (EenUtrecht) antwoordt dat er ruimte is want er wordt voorzichtig geraamd. De gemeente moet echt met hen in gesprek over het doel om samen zoveel mogelijk sociale huur te realiseren. Hij vervolgt zijn betoog door te pleiten voor een grotere inzet voor leefbare buurten door woningcorporaties. Tien jaar terug is dat vastgelegd op honderd euro per woning, geïndexeerd komt dat nu uit op 5,5 miljoen per jaar. Aan de wethouder wordt gevraagd of hij weet of dat bedrag wordt gehaald en of hij bereid is om dat in de prestatieafspraken vast te leggen. De stad groeit de komende jaren met twee procent, de sociale huur met één procent volgens de planning van de woningcorporaties. EenUtrecht vraagt een toezegging van de wethouder om hier een stevig gesprek over aan te gaan en de raad daarover te informeren. De voorzitter geeft het woord aan de fractie van het CDA.
35
40
Mevrouw Zwinkels (CDA) zegt dat op 12 september een technische sessie is geweest over de maatregel Stop de verkoop. Het is het CDA duidelijk dat het onverstandig is om deze maatregel te nemen. Het CDA wil dat er terughoudend wordt omgegaan met de verkoop van sociale huurwoningen, maar deze maatregel is te rigide en schiet zijn doel voorbij. Ten eerste is het een hele dure maatregel. Het duurzame prestatiemodel van de corporaties verslechtert. De operationele kasstroom wordt lager terwijl de rentekosten, het schuldvolume en de risico’s toenemen. Hiermee neemt de investeringsruimte af, waardoor de corporaties extra leningen moeten gaan aantrekken. Bovendien moeten zij financieel worden gecompenseerd. De heer Dijkstra (EenUtrecht) zegt dat ze nergens in het rood komen. Hoe kan het CDA dat concluderen?
45
Mevrouw Zwinkels (CDA) antwoordt dat Woonin naar een schuldvolume van tachtig procent gaat en Portal zelfs naar honderdtien voor het Utrechtse deel. Dat is door een expert tijdens de technische sessie uitgelegd. De heer Dijkstra (EenUtrecht) zegt dat dat alleen het geval is als alles tegenzit. Ze horen ook dichtbij de grens te zitten, anders benutten ze niet maximaal hun vermogenscapaciteit. Pagina 32 van 47
Mevrouw Zwinkels (CDA) antwoordt dat er een opgave ligt waarvoor ze nu al drie miljoen euro tekort komen, volgens RTV Utrecht.
5
De heer Dijkstra (EenUtrecht) meent dat dat niet klopt. Dan zoeken ze onvoldoende de uiterste grens op. Ze zitten nu zo ruim in hun jas omdat ze de portemonnee onvoldoende getrokken hebben. Mevrouw Zwinkels (CDA) deelt de mening van EenUtrecht niet en vraagt de wethouder om hierop te reflecteren. De heer Van der Zweth (PvdA) vraagt welke parameter van welke corporatie ertoe leidt dat het CDA verwacht dat dit niet kan.
10
15
Mevrouw Zwinkels (CDA) antwoordt dat zij dit baseert op de parameters die zijn gedeeld tijdens technische sessie. Het gaat om de ICR: het verschil tussen de operationele kasstroom gedeeld door de rentekosten. Zij vraagt aan de wethouder of het klopt dat de parameters verslechteren. De heer Van der Zweth (PvdA) meent dat de ICR goed blijft gaan en de impact van Stop de verkoop daarop is minimaal. Het CDA moet zeggen dat ze Stop de verkoop principieel niks vinden. Mevrouw Zwinkels (CDA) verwijst naar de technische sessie waarin de expert heeft uitgelegd dat het wel verslechtert. De voorzitter vraagt het debat te focussen op de politieke posities. De heer Van der Zweth (PvdA) zegt dat het debat juist over vragen over de cijfers gaat.
20
25
30
Mevrouw Zwinkels (CDA) gaat verder met haar betoog en geeft aan dat de compensatie vooral zal gelden voor de rente op de extra leningen. Er is ook aangegeven dat de rente hoger kan worden door de onrust in de wereld. In de brief is beschreven dat het bedrag kan oplopen van 0,8 miljoen naar tenminste 1,6 miljoen. Aan de wethouder wordt gevraagd over welk bedrag het precies gaat. Ten tweede worden ook de nieuwbouwplannen geraakt. Tijdens de sessie werd openlijk getwijfeld over de ambities voor nieuwbouw van sociale huurwoningen omdat deze deels worden bekostigd uit de verkoopopbrengsten. Ten derde is er onduidelijkheid over de uitvoerbaarheid. Hoe gaat de compensatie plaatsvinden? Het CDA ziet andere oplossingen. Wees terughoudend met de verkoop van sociale huurwoningen maar kies niet voor een volledige stop. Daarmee kan minstens een miljoen euro per jaar worden bespaard, dat anders ingezet kan worden bij de begroting. Verder moet de zelfstandigheid van corporaties in het oog worden gehouden. De manier hoe zij nu onder druk worden gezet is niet wenselijk. De voorzitter geeft het woord aan de fractie van de VVD.
35
40
45
De heer Te Hoonte (VVD) zegt dat de VVD dit een onzalig plan vindt. Het grijpt in in de bedrijfsvoering van corporaties zelf die geen groter doel hebben dan zorgen voor voldoende sociale huurwoningen. Dat ligt vast in nationale prestatieafspraken. Daarin staat dat er ruimte is om te verkopen aan zittende huurders. In Utrecht wordt weer afgeweken omdat twee partijen dit heel graag in het coalitieakkoord wilden hebben. Het levert deze stad echter geen woning extra op. Er wordt nu voor de zoveelste keer over vergaderd. Het helpt niet voor de opgave waar we voor staan. De VVD doet de oproep om te stoppen met dit beleid. De voorzitter geeft het woord aan de factie van Utrecht Solidair. Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) kan zich vinden in de bijdrage van EenUtrecht. Verkopen aan de bewoners had veel eerder moeten gebeuren. De gemeente heeft de woningen nu door de corporaties laten verkopen voor topprijzen, en ze laten splitsen. De gemeente, het vastgoed en de corporaties hebben duidelijk een band met elkaar. Nu is het te laat voor deze woningen. Als de corporaties woningen verkopen zijn ze altijd ‘authentiek’, dat betekent enkel glas, schimmel en verwaarloosde woningen. Veel woningen zijn verkocht aan beleggers, niet aan bewoners. Wat hebben woningcorporaties met dat geld gedaan? Ze zeggen dat ze daar woningen voor hebben Pagina 33 van 47
5
gebouwd, maar de bouw is ver achter gebleven bij hetgeen ze verkocht hebben. Utrecht Solidair wil een onderzoek laten doen naar de besteding van de enorme winsten van de corporaties. Zij hebben het Ortec-rapport aan enkele onafhankelijke deskundigen gegeven die bevestigen dat de cijfers vreemd zijn. Aan de raad werd geadviseerd om naar de uitleg van Woonin te gaan, maar Utrecht Solidair meent dat Woonin dan natuurlijk aangeeft dat ze geld tekort hebben. Mevrouw Van der Wilt (D66) vindt het lastig om in te schatten hoe het genoemde onafhankelijk onderzoek gewaardeerd kan worden, als de cijfers niet gedeeld worden.
10
15
20
Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) zegt toe de cijfers te delen. Zij vervolgt haar betoog. De kabinetten van de afgelopen twaalf jaar kwamen tot het onzalige idee om sociale woningen te verkopen. Dat kan de corporaties niet kwalijk worden genomen, maar toen moesten ze een hoge verhuurdersheffing betalen. Die is een paar jaar geleden afgeschaft maar ze blijven verkopen voor topprijzen. Utrecht Solidair stelt voor om eerst maar eens fatsoenlijke huizen te bouwen. Zij zijn tegen de verkoop van sociale woningbouw want zij gunnen het de woningcorporaties niet om hun zakken verder te vullen. De voorzitter wil het woord geven aan StadsbelangUtrecht, maar zij hebben geen spreektijd meer. Hij geeft het woord aan de fractie van de PvdA. De heer Van der Zweth (PvdA) vindt het een belangrijke stap om een stop op de verkoop te hebben. De corporaties spelen het wel onnodig hoog op. Een compensatie van 10,6 miljoen is wat de PvdA betreft niet aan de orde. Geld overmaken mag niet eens in verband met mededingingsregels, maar zij kunnen wel beleidsmatig worden geholpen. Daarbij valt te denken aan het geven van grondposities, zorgen voor logische grondprijzen, Startbouwimpuls toewijzen. De heer Dijkstra (EenUtrecht) vraagt of de PvdA bevestigt dat Stop de verkoop gecompenseerd moet worden.
25
30
De heer Van der Zweth (PvdA) antwoordt dat een Stop de verkoop gecombineerd met hetzelfde bouwvolume resulteert in meer lenen. Dat zorgt voor hogere rentelasten. De PvdA wil meedenken met de corporaties om ze te helpen. Daarbij denken zij aan beleidsmatige maatregelen waar de raad al voorstander van is omdat zij meer woningen wil toevoegen en aan verduurzaming wil doen. Er kan dan een win-win-win-situatie ontstaan: voor de corporatie in kwestie, voor de gemeente bij het bereiken van haar doelstellingen en voor de huurder bij het wonen in een betaalbaar en duurzaam huis. De heer Dijkstra (EenUtrecht) vraagt of de PvdA de uitkomst van de rapportage accepteert, en het feit dat dit leidt tot een bedrag waarvoor de corporaties gecompenseerd moeten worden.
35
De heer Van der Zweth (PvdA) antwoordt dat dat inderdaad wat voor corporaties betekent, namelijk hogere rentelasten. De gemeente moet daarin meedenken, de corporaties zijn bondgenoten. De heer Dijkstra (EenUtrecht) ziet dat de corporaties veel financiële ruimte hebben, dus er kan worden afgesproken om dingen extra te doen. Ze moeten de grenzen van de financiële ruimte opzoeken. Ziet de PvdA ook dat dat een andere insteek is?
40
De heer Van der Zweth (PvdA) antwoordt dat er subsidies vanuit het rijk zijn. De gemeente kan ervoor zorgen dat die zo vaak mogelijk bij de corporaties terecht komen. Dan ontstaat een winwin-win situatie voor de corporatie, gemeente en huurder. Mevrouw Hessel (Utrecht Solidair) vraagt of de PvdA het ermee eens is dat deze bondgenoten al jaren achterblijven met sociale woningbouw.