2024.02.08 Gemeente Utrecht Commissie Energie(transitie) Duurzaamheid Vastgoed en Wonen
Tekst van het document
25
De heer Zwanenberg (GroenLinks) antwoordt dat het ongemakkelijk is, maar we kunnen dat niet juridisch afdwingen. De heer G. Dijkstra (EenUtrecht) vindt het wel onaanvaardbaar. Het belet de gemeente om tot een goede waardebepaling te komen. De gemeente wordt in een klem gezet. Als niet tot een oplossing wordt gekozen zullen de woningen alsnog in de verkoop gaan. Moet de gemeente daar niet strenger in zijn?
30
De heer Zwanenberg (GroenLinks) juicht het toe als de corporaties naar aanleiding van vandaag wel de boeken openen. Het zou het eenvoudiger maken om met elkaar verder te gaan. Aan de wethouder wordt gevraagd of hij daartoe kansen ziet. De heer G. Dijkstra (EenUtrecht) vraagt of het niet verstandiger is om als gemeente zelf onderzoek te doen.
35
40
45
50
De heer Zwanenberg (GroenLinks) antwoordt dat het onderzoek van Ortec niet voor niets is uitgevoerd. Het uitvoeren van een verdiepend onderzoek is moeilijk als de boeken dicht blijven. Hij gaat verder met zijn betoog en meldt dat huurders hun woning te vaak verplicht leeg moesten opleveren. Los van het feit dat dat totaal niet duurzaam of circulair is kan dat de toekomstige huurder op kosten jaren en voor veel stress zorgen. Naar aanleiding van eerdere vragen daarover is beloofd dat dat in deze Samenwerkingsafspraken zou landen. Ambtelijk werd aangegeven dat dat al beleid is, maar het wordt kennelijk niet gedaan. Aan de wethouder wordt gevraagd om hierop te reageren. Voor wat betreft de Leidraad sloop/nieuwbouw zouden de huurders centraal moeten staan. Zoals het nu is opgeschreven lijkt het alsof de corporaties en de gemeente het sloopbesluit nemen, en daarna pas de huurders aan zet zijn. Dat zal niet de bedoeling zijn, maar zo kan het wel worden gelezen. Het is wel positief dat in de Leidraad staat dat als er wordt gesloopt, het aantal sociale huurwoningen tenminste gelijk moet blijven. Wat GroenLinks betreft moet er staan dat het aantal sociale huurwoningen moet toenemen. Tot slot geeft de heer Zwanenberg aan dat hij een bijeenkomst van een corporatie heeft bijgewoond waar veel huurders aanwezig waren. De bijeenkomst ging over de eventuele sloop 18
van het complex. Vanuit de huurders werd gevraagd wat er zou gebeuren als er ‘nee’ zou worden gezegd tegen het sloopbesluit. De corporatie antwoordde dat zij dan over twee jaar opnieuw met een draagvlakmeting zouden komen, opnieuw over sloop. GroenLinks vindt dat dat echt niet kan en is van mening dat er een plan B moet komen als huurders zeggen dat zij die sloop niet willen. 5
De heer G. Dijkstra (EenUtrecht) vraagt of de Leidraad dan niet veel te vaag is. De heer Zwanenberg (GroenLinks) antwoordt dat dat al gebeurde voordat de Leidraad er was. Het moet dus worden meegenomen in de Leidraad. De heer G. Dijkstra (EenUtrecht) vraagt of GroenLinks de opvatting deelt dat de leidraad veel scherper moet om aan de voorkant, tijdig dit soort bewegingen te voorkomen.
10
De heer Zwanenberg (GroenLinks) deelt die opvatting. De heer Usta (Denk) vraagt naar de visie van GroenLinks over het laten terugkeren van eenzelfde aantal woningen bij sloop en nieuwbouw. Geldt dat ook voor de oppervlakte van die woningen?
15
De heer Zwanenberg (GroenLinks) antwoordt dat dat niet perse hoeft. Men moet wel naar een vergelijkbare woning kunnen terugkeren. Als er meer wordt gebouwd kunnen er ook kleinere of grotere woningen komen. De heer Usta (Denk) vraagt of dat in de praktijk niet het splitsen van woningen is.
20
De heer Zwanenberg (GroenLinks) antwoordt dat dat iets anders is. GroenLinks is van mening dat als er gesloopt wordt, er meer sociale huurwoningen terug moeten komen. Dat zijn vergelijkbare huurwoningen als de woningen die worden gesloopt. Als er meer wordt gebouwd kan worden gevarieerd in type woningen. De voorzitter geeft het woord aan Student & Starter voor hun bijdrage.
25
30
De heer Van den Enk (Student & Starter) bedankt de wethouder en de partners voor het maken van de Samenwerkingsafspraken. Deze zijn hard nodig om het woningtekort op te lossen en ervoor te zorgen dat de woningen aansluiten op de wensen van de stad. Wat opviel waren de hoge kosten die verbonden zijn aan het stoppen van de verkoop van sociale huurwoningen. Het stoppen van verkoop blijft een belangrijke ambitie die wordt onderschreven door Student & Starter. Tegelijkertijd is het een boel geld. Dit valt mogelijk lager uit. Aan de wethouder wordt gevraagd om scenario’s uit te werken voor de Voorjaarsnota. Het gesprek over de financiën kan beter op dat moment worden gevoerd. De heer Van der Zweth (PvdA) blikt terug op het debat, waarin een pakket van maatregelen en verschillende beleidsknoppen zijn genoemd. Is Student & Starter het met de PvdA eens dat de soep misschien niet zo heet gegeten wordt en dat het met de bedragen een heel ander verhaal kan zijn? De heer Van den Enk (Student & Starter) vindt het nu niet nodig om die keuze al te maken.
35
De heer Van der Zweth (PvdA) zegt dat veel opties ‘no regret’ waren: het grondbeleid zou al worden aangepast, net als de start-bouw-impuls. Er is al een hele rits aan maatregelen die in nog niet in het onderzoek zaten. Er blijft een klein deel over waarover het college en de corporaties in overleg gaan. Aan Student & Starter wordt gevraagd waarom er nog allemaal scenario’s moeten komen.
40
De heer Van den Enk (Student & Starter) antwoordt dat Student & Starter die afweging niet maakt. Zij willen het naar de Voorjaarsnota brengen. Hij vervolgt zijn betoog met de vraag welke ruimte de wethouder ziet om in gesprek te gaan met de corporaties om via andere vormen tegemoet te komen aan corporaties, bijvoorbeeld door andere financiële constructies of een interessante combinatie van doelgroepen. Kunnen deze scenario’s naar de raad gestuurd worden voor behandeling in de Voorjaarsnota? Studentenwoningen worden expliciet genoemd in de afspraken. Dat is positief. Toch is de
45
19
5
10
15
20
omschrijving van de ambities voor die doelgroep vrij summier. Er wordt de nadruk gelegd op onzelfstandige studentenhuisvesting. Aan de wethouder wordt gevraagd wat dit concreet betekent. Worden hier de afspraken van het Actieplan aangehouden en waarom zijn deze dan niet beland in de Samenwerkingsafspraken? Student & Starter vraagt verder aandacht voor tot het goed huisvesten van aandachtsgroepen. Tijdens de RIB werd duidelijk dat er een tekort is aan woningen voor studenten met een fysieke beperking. Dit komt niet terug in de Samenwerkingsafspraken. In een vorig debat heeft Student & Starter een motie ingediend om in gesprek te gaan met de SSH voor een nieuw onderzoek naar de woonwensen voor studenten. Aan de wethouder wordt gevraagd om hier een update over te geven. Met betrekking tot betaalbare woonlasten merkt Student & Starter op dat in contracten regelmatig staat dat huren wel verhoogd kunnen worden, maar niet verlaagd. Aan de wethouder wordt gevraagd om in gesprek te gaan met corporaties om deze voorwaarden te herzien. Daarnaast zal kamerhuur naar verwachting aanzienlijk stijgen door de modernisering van het WWS, het woning waarderingsstelsel. Dit i niet benoemd in de Samenwerkingsafspraken maar ka wel veel impact hebben op de betaalbaarheid van kamers.
Aan de wethouder wordt gevraagd of hij hierover gesprekken heeft met de SSH en op welke manier hij zich inzet voor een blijvende betaalbaarheid van studentenwoningen. Tenslotte vindt Student & Starter het goed dat er een maandelijks productieoverleg plaatsvindt om vroegtijdig knelpunten te signaleren, de kans op nieuwe bouwlocaties te vergroten en te zien of de woonopgave volgens planning verloopt. Aan de wethouder wordt gevraagd of hij de raad hierover periodiek wil informeren. De voorzitter geeft woord aan UtrechtNu! voor hun bijdrage.
25
30
35
40
45
50
55
De heer Emmen (UtrechtNu!) geeft aan dat de woningnood in Utrecht gigantisch is. UtrechtNu! is blij met de 500 extra studenteneenheden die zullen worden gerealiseerd. Daarbij wordt de nadruk gelegd op onzelfstandige studenteneenheden. Dat is terecht, gezien de hoge nood die er is. Aan de wethouder wordt gevraag wat die nadruk precies betekent en om welke verhouding het gaat qua zelfstandige en onzelfstandige studentenwoningen. UtrechtNu! vindt de aandacht voor sociale huur terecht. Utrecht moet bewoonbaar blijven voor mensen met een lager inkomen, soms ook met cruciale beroepen. UtrechtNu! kan zich dan ook vinden in het streven naar de 35-40-25-norm. Dat betekent dat er een inhaalslag moet worden gemaakt in de sociale sector, die nu nog kleiner is dan het streefpercentage. Het is dan ook logisch dat bij nieuwe projecten hoger wordt ingezet om dat te compenseren. Dit mag net ten koste gaan van middenhuur en betaalbare koop, waar ook heel veel Utrechters van afhankelijk zijn. Deze verhoogde inzet moet dan ook stoppen als de streefwaarde behaald wordt. UtrechtNu! is ook voorstander van optoppen, het ombouwen van zolders en bergingen etc. Zij maken zich zorgen om de wens van de corporaties om het parkeerbeleid aan te passen. Dit zal er in de praktijk op neerkomen dat er veel parkeerplekken zullen verdwijnen.
Er zijn veel mensen afhankelijk van hun auto, bijvoorbeeld voor het leveren van mantelzorg. Dat kan problemen opleveren. Aan de wethouder wordt gevraagd hoe daarnaar wordt gekeken en of de wethouder kan garanderen dat het aantal parkeerplekken niet nog verder zal worden beperkt. De gemeente wil mogelijkheden vergroten voor corporaties om te bouwen op grond waarvan ze nog geen eigenaar zijn. Er komt een voorstel voor de instrumenten die de gemeente kan inzetten. Aan de wethouder wordt gevraagd aan welke instrumenten het college daarbij denkt, en of onteigening tot de mogelijkheden behoort. Wat UtrechtNu! betreft mag dwang nooit een optie zijn. Dit schaadt de reputatie van de gemeente als betrouwbare partner waardoor grondeigenaren de hakken alleen maar verder in het zand zetten. Voor wat betreft stop de verkoop vindt UtrechtNu! dat de corporaties zich aan hun kerntaken moeten houden. Daar hoort de verkoop van sociale woningen niet bij. In principe staat UtrechtNu! positief tegenover stop de verkoop, maar zij zijn iets minder rechtlijnig dan andere partijen. De financiële compensatie is namelijk erg hoog, en er is een kans dat er niet uit gekomen wordt. Daardoor zouden woningen toch weer in de verkoop gaan. UtrechtNu! pleit voor meer afkadering van verkoop zoals het kijken naar maatwerk op wijkniveau.
Sociale huurwoningen mogen in wijken waar het aantal veel hoger is dan het streefpercentage worden verkocht aan eigen huurders. In wijken waar het aandeel sociale huur erg laag is zou dat juist niet moeten kunnen. Aan de wethouder wordt gevraagd of hij bereid is om dat mee te nemen. Al met al zijn er snel plannen nodig om de woningnood terug te dringen. Op de punten die genoemd zijn na kan UtrechtNu! zich grotendeels vinden in de afspraken die zijn gemaakt. 20
De voorzitter schorst de vergadering. -
Schorsing –
De voorzitter heropent de vergadering. Hij geeft het woord aan de ChristenUnie. 5
10
15
20
25
De heer Van Straalen (CU) zegt dat met deze afspraken de komende jaren de volgende stap wordt gezet in de omslag van woningmarkt naar volkshuisvesting. Dat is hard nodig want de woningbouwproductie is de afgelopen jaren achter gebleven bij de groeiende vraag naar betaalbare woningen. Voor de ambitie van de CU voor zoveel mogelijk duurzame betaalbare woningen in Utrecht zijn de corporaties hard nodig. Deze afspraken gaan daarbij helpen. Vooral de sociale voorraad moet worden vergroot. Daarom moet er zorgvuldigheid worden betracht bij het slopen of verkopen van sociale woningen die er al staan. Het is goed om te lezen dat we niet slopen, tenzij. De gemeente en de corporaties spreken elkaar daarover in een vroeg stadium. De huurders worden pas later in het proces betrokken. Aan de wethouder wordt gevraagd of de positie van de huurders niet eerder in het proces kan worden meegenomen. Nu de woningnood zo hoog is is het lastig uit te leggen dat door de verkoop van sociale huurwoningen er betaalbare huizen verdwijnen. De corporaties stellen dat om de verkoop helemaal te stoppen er voor 2024 financiële compensatie nodig is. Het externe onderzoek wijst dat ook uit. Het college kijkt naar een pakket van stimuleringsmaatregelen.
Aan de wethouder wordt gevraagd of de compensatie dan ook wordt gezocht in beleidsmatige maatregelen per project om corporaties te stimuleren om die sociale voorraad te laten groeien en/of in subsidiemogelijkheden vanuit het rijk, en niet slechts in het bieden van een financiële compensatie. Wie bepaalt uiteindelijk of dat pakket voldoende is? Ligt deze bal bij de corporaties, of bij een externe partij? De CU heeft gezien dat de hoogte van de compensatie afhankelijk is van hoe je de compensatie berekent. Hoe wordt ervoor gewaakt dat er niet een ingewikkelde bureaucratische regeling gaan optuigen? Mevrouw Meerding (VVD) geeft aan dat er wel een opdracht aan de wethouder gegeven kan worden, maar uiteindelijk zijn er twee partijen die daarmee moeten instemmen. Hoe zit CU dat? De heer Van Straalen (CU) is het daarmee eens, ze moeten daar samen uitkomen. De CU wil het zoeken in beleidsmaatregelen om de sociale huurvoorraad te vergroten, en niet in overmaken van een bedrag.
30
35
40
45
50
Mevrouw Meerding (VVD) vraagt of de CU zich ervan bewust is dat er uit zou kunnen komen dat er wel een bedrag moet worden overgemaakt. De heer Van Straalen (CU) antwoordt dat dat bij de Voorjaarsnota moet worden meegenomen. Hij vervolgt zijn betoog door te stellen dat er meer en sneller moet worden gebouwd om de doelstelling van 35 procent sociale huur in 2040 te bereiken. In 2023 moesten er 928 woningen zijn bijgebouwd. Aan de wethouder wordt gevraagd of hij kan aangeven of dat aantal in 2023 is gehaald, en of het voor 2024 op schema ligt. In Utrecht is een tekort van 5300 plekken voor studenten. Met 500 eenheden per jaar wordt dit tekort niet zomaar ingelopen. Er wordt aangegeven dat de nadruk ligt op onzelfstandige eenheden. Aan de wethouder wordt gevraagd om dit te concretiseren. Wat CU betreft worden zo veel mogelijk echte studentenhuizen gebouwd en zo min mogelijk kleine studio’s waar maar één student kan wonen. Over de verduurzaming van de woningvoorraad benadrukt de CU het belang van goed geïsoleerde woningen. Het is de snelste energiebesparing en de gerichtste investering om direct iets te doen voor mensen met een hoge energierekening. In de afspraken is nu vastgelegd hoeveel woningen met een EFG-label jaarlijks moeten worden verbeterd naar D of hoger. Wat CU betreft kan deze ambitie nog wel wat omhoog.
Waarom wordt niet direct ingezet op het toekomstklaar isoleren, met een hoger label dan D? Welke rol en verantwoordelijkheid pakken de corporaties voor het realiseren van zon op daken? Is dit alleen het initiëren en mogelijk maken voor huurders, of leveren ze daar ook een financiële bijdrage aan? Voor het huisvesten van kwetsbare Utrechters is de urgentie echt hoog. Daar is onlangs een debat over gevoerd. In de Samenwerkingsafspraken is echter maar één afspraak gemaakt, en dat is een procesafspraak. Eerst moet worden bekeken welk woningtype en woningen er nodig zijn en dat het plan Huisvesting aandachtsgroepen uit 2019 moet worden geëvalueerd. Aan de wethouder wordt gevraagd hoe dit moet worden gelezen in het licht van de urgentie vanuit de raad op dit 21
onderwerp, en op welke termijn kan een nieuwe versie van het plan uit 2019 worden verwacht. Tenslotte vraagt CU op welke manier de raad wordt geïnformeerd over de tussentijdse monitoring van de gemaakte afspraken. De voorzitter geeft het woord aan Stadsbelang Utrecht voor hun bijdrage. 5
10
15
20
25
30
De heer Temming (Stadsbelang Utrecht) zegt dat er een aantal mooie dingen staat in deze afspraken: de voorkeur voor permanent bouwen in plaats van tijdelijke woningen, meer inzet op doorstroom, meer focus op circulariteit, leefbaarheid, veiligheid. Stadsbelang Utrecht heeft wel een paar opmerkingen. Er is een hele grote focus op sociale huur. In Utrecht is er, zeker vergeleken met andere steden in Nederland en het buitenland, al een heel hoog percentage sociale huur. Toch zijn er meer sociale huurwoningen nodig, in aantallen. Stop de verkoop zal duur uitpakken. Gezien de financiële staat van de gemeente en de onzekere staat van de wereld lijkt het Stadsbelang Utrecht dan ook geen goed plan. Als er meer woningen in de stad gewenst zijn, dan moeten woningcorporaties kapitaal hebben om te kunnen investeren. Dat kan beter uit eigen verkoop komen dan van Utrechts belastinggeld. Hoe denkt de wethouder hierover? Groei is geen doel op zich maar iets dat ons overkomt. Gezien de groei van de stad betwijfelt Stadsbelang Utrecht of dat de juiste instelling is. De woningcrisis mag Utrecht niet zo maar overkomen. Het college moet de regie terugpakken. Zo wordt de schimmelexpert gezien als een overwinning van de rechten van de huurders. In de praktijk wordt het echter volledig bij het huurteam neergelegd om dit als een soort ombudsfunctie uit te voeren.
Worden de belofte dat de woonlasten naar beneden gaan ook bij het huurteam neergelegd? Voor wat betreft de huisvesting van kwetsbare groepen wordt gewacht op de beantwoording van de schriftelijke vragen. Stadsbelang Utrecht ziet niet in hoe deze afspraken een verschil gaan maken in de huisvesting van kwetsbare groepen. Ziet de wethouder dit wel? De heer Van der Zweth (PvdA) geeft aan dat Stadsbelang Utrecht aan de ene kant zegt dat er al heel veel sociale huur is, hoewel in Rotterdam en Amsterdam een hoger percentage aanwezig is. Aan de andere kant vraagt hij aandacht voor meer woningen voor kwetsbare doelgroepen. Die zijn juist gehuisvest in sociale huurwoningen. Ziet Stadsbelang Utrecht daar niet enig contradictie in? De heer Temming (Stadsbelang Utrecht) antwoordt dat er inderdaad steden zijn met een hoger percentage sociale huur, maar dat in Utrecht is ook best hoog. Daarom sprak hij over totale aantallen. Het totale aantal sociale huurwoningen moet groeien. Daarvoor hebben corporaties kapitaal nodig. Als er geen woningen meer worden bijgebouwd is dat niet goed voor kwetsbare doelgroepen.
35
De heer Van der Zweth (PvdA) zegt dat kwetsbare doelgroepen worden bijna allemaal gehuisvest in sociale huurwoningen. Dat zou dan toch moeten leiden tot een oproep om meer sociaal te bouwen?
40
De heer Temming (Stadsbelang Utrecht) is voor het omhoog brengen van het totale aantal sociale huurwoningen, maar niet het percentage sociale huur in de stad. Hij gaat verder met zijn betoog met de vraag hoe ervoor gezorgd kan worden dat de woningcorporaties zich aan de afspraken gaan houden. Aan de wethouder wordt gevraagd hoe de ambities waargemaakt zullen worden en hoe het college de regie gaat terugpakken. De voorzitter geeft het woord aan EenUtrecht voor hun bijdrage.
45
50
De heer G. Dijkstra (EenUtrecht) kondigt zeven punten aan. Ten eerste vraagt EenUtrecht waarom dit Samenwerkingsafspraken worden genoemd, terwijl het in de kern prestatieafspraken zijn. Aan de wethouder wordt verzocht om dit voortaan weer zo te noemen. Verder vraagt EenUtrecht wat de huurdersorganisaties hiervan vinden. Kan de wethouder laten weten wat zij liever meer of anders hadden gewild. Over sloop merkt EenUtrecht op dat dat altijd kapitaalvernietiging is. Wat hen betreft kan er alleen gesloopt worden als de woningen niet meer zijn te renoveren. De wethouder wordt verzocht dit op te nemen als uitgangspunt. Het extra realiseren van woningen mag dus geen reden zijn voor sloop. Ook dat wil EenUtrecht laten vastleggen als uitgangspunt.
22
Het lid M. Minnaert (Bij1) zegt dat sloop voor corporaties een ‘cheap way out’ is om onderhoud te laten versloffen. Hoe ziet EenUtrecht dat?
5
10
15
20
De heer G. Dijkstra (EenUtrecht) antwoordt dat de gemeente en huurdersorganisaties corporaties streng moeten aanspreken op achterstallig onderhoud. Er moet duidelijk en expliciet worden vastgelegd dat alleen onbewoonbare woningen gesloopt mogen worden. Hij gaat verder met zijn betoog en haalt stop de verkoop aan. EenUtrecht is van mening dat als een huurder heel lang in de huurwoning woont, dan moet hij de mogelijkheid hebben om de huurwoning te kopen. Die uitzondering moet worden toegevoegd aan de Samenwerkingsafspraken. De Ortec-rapportage laat zien dat de corporaties de financiële ruimte in de afgelopen jaren niet voldoende hebben benut. Aan de wethouder wordt gevraagd hoe hij daarop reflecteert. Verder wordt aan de wethouder gevraagd of hij de boodschap dat de boeken open moeten nadrukkelijk kan overbrengen aan de corporaties. Moet de gemeente geen opdracht aan een onafhankelijke derde geven om zelf onze waarde te bepalen? Aan de wethouder wordt een toezegging gevraagd om dit te doen. Voor wat betreft de leefbaarheid merkt EenUtrecht op dat hiervoor landelijk 75 miljoen is vrijgemaakt. Wat betekent dit voor Utrecht? Aan de wethouder wordt gevraagd om dit toe te voegen. Verder vraagt EenUtrecht om het minimaliseren van leegstand toe te voegen aan de afspraken.
Over de monitoring vraagt EenUtrecht tenslotte om jaarlijks een evaluatie met conclusies toe te voegen met daarin informatie over waar de corporaties wel en niet hebben voldaan aan de vorige afspraken. De voorzitter geeft het woord aan Bij1 voor hun bijdrage.
25
30
35
40
45
Het lid M. Minnaert (Bij1) laat weten dat Bij1 tegen de verkoop van sociale huur is, nu, na 2024 en na 2026. Er zou niet gespeculeerd moeten worden op basisbehoeften. De verkoop van sociale huur is het overhevelen van publiek gefinancierd eigendom naar particulier kapitaal. Het zorgt voor een leegloop van publieke en sociale voorzieningen waar bedrijven en een kleine groep particulieren baat bij hebben, maar waar de rest van de samenleving duur voor betaalt. De Utrechtse markt is de meest overspanne woningsector van Nederland. Elke sociale huurwoning die wordt verkocht maakt dat erger. De woningen die ervoor terug zouden moeten komen zijn er voorlopig niet. Elke sociale woning is nodig. Bovendien zet Bij1 vraagtekens bij de bedrijfsvoering van corporaties die sociale huurwoningen moeten verkopen om hun begroting rond te krijgen. Zeker als zij niet de boeken willen openen om inzicht te geven in hun begroting. Als voorbeeld werd aangehaald dat sommige woningen die worden verkocht erg verouderd zijn, en daarom te duur om te renoveren. Hier zijn keuzes aan vooraf gegaan, waarbij niet is gekozen voor het voorkomen van deze mate van veroudering.
Aan de wethouder wordt gevraagd om de komende periode moet corporaties in gesprek te gaan over de manier waarop zij hun bedrijfsvoering inrichten, en te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om hun werkwijze zo om te gooien dat verkoop van sociale huur niet meer nodig is. Tenslotte geeft Bij1 over de Leidraad sloop/nieuwbouw aan dat zij vinden dat huurders hierin centraal moeten staan. Corporaties hebben vaak een voorkeur voor sloop en nieuwsbouw als door achterstallig onderhoud renovatie te duur wordt. Bij1 ziet het mogelijk houden van sloop op zo’n moment als het helpen van corporaties om aan hun verantwoordelijkheden om de leefkwaliteit van woningen op maat te houden te ontsnappen. Dat is problematisch. Aan de wethouder wordt gevraagd om te onderzoeken welke mogelijkheden er zijn om sloop in deze gevallen minder aantrekkelijk te maken voor corporaties. De voorzitter stelt voor om de twee resterende fracties het woord te laten voeren. Dan gaat de vergadering wel iets langer door dan tot één uur. Verschillende commissieleden geven aan dat zij om één uur een ander overleg hebben.
50
De voorzitter besluit de vergadering nu te schorsen om vanmiddag verder te gaan. - Schorsing -
23
Verslag openbare middagvergadering commissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen 5
10
15
20
Datum Locatie Verslag door
8 februari 2024 Stadhuishal, Utrecht mevrouw M. de Mul (Notuleerservice Nederland)
Aanwezigen
De voorzitters Cees Bos en Bert van Steeg, wethouder Dennis de Vries, de leden Kirsten Alblas (CU), Fred Dekkers (GroenLinks), Gert Dijkstra (EenUtrecht), Harm Dijkstra (CDA), Ramon Emmen (UtrechtNu!), Rob van den Enk (Student & Starter), Rachel Heijne (GroenLinks), Maarten van Heuven (PvdD), Gertjan te Hoonte (VVD), Maarten Koning (D66), Tess Meerding (VVD), Myrthe Minnaert (BIJ1), Xenia Minnaert (PvdD), Charlotte Passier (Volt), Ralph Peters (D66), Titus Stam (PvdA), Lenno van Straalen (CU), Nando Temming (Stadsbelang Utrecht), Mirac Usta (Denk), Dirk-Jan van Vliet (D66), Pepijn Zwanenberg (GroenLinks), Rick van der Zweth (PvdA), de commissiegriffier Mariska de Vos
Verslag commissie Energie(transitie), Duurzaamheid, Vastgoed en Wonen
25
8 Raadsbrief Samenwerkingsafspraken gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties 2023-2026 en de nieuwe Leidraad sloop/nieuwbouw .....................................................................24 9 Raadsbrief Betaalbaar wonen en inzet fonds betaalbare koop ....................................................36 10 Raadsvoorstel Visie Utrecht Circulair 2050 ..............................................................................441
30
8 Raadsbrief Samenwerkingsafspraken gemeente, woningcorporaties en huurdersorganisaties 2023-2026 en de nieuwe Leidraad sloop/nieuwbouw De voorzitter heropent de vergadering. Hij geeft het woord aan de fractie van de VVD voor hun inbreng.
35
Mevrouw Meerding (VVD) zegt dat de Samenwerkingsafspraken met de Utrechtse woningcorporaties gaan over heel veel verschillende afspraken die door de gemeente zijn gemaakt over sociale huur. Er is een afspraak dat er uit springt: de verkoopstop op sociale 24
5
10
15
huurwoningen. Die algemene stop is een ideologisch punt van een aantal linkse partijen in de raad. Het is ook opgenomen als gewenste maatregel in het coalitieakkoord. De VVD is altijd tegen deze verkoopstop geweest en heeft er voor gewaarschuwd dat dit geld gaat kosten. En nu blijkt dat er inderdaad een prijskaartje aan hangt, en dat is fors, namelijk 10,6 miljoen per jaar. De financiële situatie van de gemeente ziet er niet goed uit. Deze week werd ook nog eens bekend dat het begrotingstekort van de gemeente nog eens structureel 40 miljoen hoger uitvalt. Dan is jaarlijks 10,6 miljoen uitgeven aan woningcorporaties om 95 woningen te behouden echt een heel slecht idee en niet te verdedigen. De heer Van der Zweth (PvdA) vraagt naar het benoemen van het bedrag. In het eerdere debat is besproken dat die berekening überhaupt niet juist is, maar de VVD gaat er gewoon op door. Eerder gaf de VVD aan dat het bedrag niet bekend is. Waarom begint de VVD dan weer over dat bedrag? Mevrouw Meerding (VVD) antwoordt dat de 10,6 miljoen op tafel ligt, want dat hebben de corporaties aangegeven. Misschien komt uit verdere gesprekken dat het bedrag anders wordt, maar de 10,6 miljoen ligt op tafel. De heer Van der Zweth (PvdA) beaamt dat de corporaties dat hebben aangegeven, maar er is niemand in deze raadszaal die dat bedrag wil overmaken.
Hij vraagt of de VVD het ermee eens is dat het dus geen meerwaarde heeft om dat zo in te brengen.
20
Mevrouw Meerding (VVD) antwoordt dat de PvdA het misschien niet leuk vindt dat het wordt ingebracht, maar het is wel de waarheid. De heer Van der Zweth (PvdA) zegt dat de VVD eerst aangeeft dat de bedragen niet bekend zijn, en het bedrag vervolgens zelf noemt. Hij vraagt de VVD het debat mee te nemen in haar betoog.
25
Mevrouw Meerding (VVD) antwoordt dat er een wezenlijk verschil is tussen hoe de PvdA en andere partijen politiek bedrijven en hoe de VVD dat doet. De PvdA en andere partijen willen hun visie opleggen. Dat is niet hoe de VVD de Samenwerkingsafspraken ziet. De VVD ziet het als een gesprek, een onderhandeling tussen de corporaties en de gemeente. De heer Usta (Denk) geeft aan dat nu blijkt dat de berekening niet helemaal aansluit en dat er nog gesprekken lopen. Hij vraagt wanneer de VVD wel bereid is om een stop op de verkoop toe te staan.
30
Mevrouw Meerding (VVD) antwoordt dat een stop op de verkoop alleen acceptabel is als dat kostenneutraal gebeurt. De VVD is wel benieuwd wat er uit de gesprekken gaat komen. Dat kan vast niet op steun van de PvdA rekenen, maar de VVD hoopt dat er een beter voorstel komt dan dat er nu ligt.
35
De heer Usta (Denk) zegt dat er een opgave op het gebied van sociale huur en huisvesten van kwetsbare groepen is. Negeert de VVD dit probleem dan?
40
Mevrouw Meerding (VVD) antwoordt dat het stoppen van verkoop levert 95 tot 100 woningen per jaar op. Uit het onderzoek blijkt ook dat als de corporaties daarvoor niet worden gecompenseerd kost het ongeveer 1300 woningen op langere termijn. Die verkoopstop is niet het heilige middel om de sociale huur te vergroten. Dat moet op een andere manier gebeuren, door bijvoorbeeld bij te bouwen. De heer Usta (Denk) zegt dat er geen ruimte is om verder uit te breiden. Als er woningen worden bijgebouwd zullen die ook weer verkocht worden. Op termijn zal dit toch nadelig zijn. Ziet de VVD dat ook?
45
Mevrouw Meerding (VVD) antwoordt dat de VVD dat niet ziet. In hun ogen is een verkoopstop een maatregel die relatief weinig bijdraagt. Als dat kostenneutraal kan dan zou het in belang van het behouden van de sociale huur kunnen worden overwogen. Als de gemeente er enorme bedragen voor moet neerleggen is de kosten-batenanalyse negatief. Dat moet volgens de VVD niet. 25
5
Zij gaat verder met haar bijdrage. Deze maatregel zou Utrecht nog verder in de financiële problemen brengen. In aanvulling op het onderzoek van de woningcorporaties heeft de gemeente ook een eigen onderzoek laten uitvoeren waarin ook mogelijke alternatieven zijn uitgewerkt. Zo werd geopperd dat de gemeente niet de gemiste winst van de woningcorporaties hoeft te vergoeden maar alleen de gemiste rente op het bedrag dat de woningcorporaties extra moeten lenen door de verkoopstop. Hoewel dit onderzoek gedegen in elkaar lijkt te steken ontbreekt één cruciaal aspect: een concreet bedrag hoeveel dit gaat kosten. Aan de alternatieven die zijn uitgewerkt wil het college nog geen prijskaartje hangen. Wie zich in dit debat uitspreekt voor een van deze alternatieven geeft eigenlijk een blanco cheque aan het college.
10
De heer Zwanenberg (GroenLinks) zegt dat het college daar geen getal aan kan hangen omdat de corporaties geen openheid willen geven. Is de VVD dat met hem eens? Mevrouw Meerding (VVD) antwoordt dat dat voor haar nieuwe informatie is. Als dat echt door de corporaties komt dan moet dat worden benoemd.
15
De heer Zwanenberg (GroenLinks) zegt dat is aangegeven dat het niet per corporatie kon worden vermeld. Het onderzoek richtte zich op alle corporaties. Het is GroenLinks bekend dat ze de boeken niet open deden. Mevrouw Meerding (VVD) zegt dat dit achtergrondinformatie is, en stelt voor om de wethouder hierover om een toelichting te vragen.
20
De heer Zwanenberg (GroenLinks) zegt dat het geen achtergrondinformatie is. De VVD brengt het zelf in.
25
Mevrouw Meerding (VVD) geeft aan dat zij dat niet heeft gehoord in de technische bijeenkomst. Zij gaat door met de opmerking dat de VVD niet mee doet aan het verstrekken van een blanco cheque aan het college. Ook de alternatieven gaan geld kosten. Dat zal niet om een verwaarloosbaar bedrag gaan. Bovendien is het de vraag of de corporaties überhaupt akkoord willen gaan met een van de alternatieven. De heer Van der Zweth (PvdA) vraagt wie gezegd heeft dat een van die alternatieven zal worden gekozen. Mevrouw Meerding (VVD) antwoordt dat juist de PvdA groot voorstander is van een van die alternatieven.
30
35
De heer Van der Zweth (PvdA) bevestigt dat er alternatieven zijn en dat de PvdA daar een voorkeur voor heeft. Maar dat beslist de PvdA niet alleen. De VVD schets een beeld dat bezijden de waarheid is. Mevrouw Meerding (VVD) laat weten dat zij heeft aangegeven dat er mitsen en maren aan de 10,6 miljoen zitten. Zij snapt niet zo goed waarom PvdA daar zo’n sterk gevoel bij heeft. Zij geeft alleen aan dat er alternatieven zijn uitgewerkt, en als er voor een van die alternatieven wordt gekozen zal dat ook geld kosten. De heer Van der Zweth (PvdA) zegt dat de VVD aangaf dat er al voor een alternatief was gekozen. Dat klopt niet.
40
45
Mevrouw Meerding (VVD) geeft aan dat zij nergens heeft gezegd dat er al een alternatief gekozen is. Als dat zo is opgevat dan was dat niet haar bedoeling. Zij gaat verder met haar betoog. De VVD vraagt zich af of de aangegeven opties allemaal in lijn zijn met de wet en zich niet als onrechtmatige staatssteun kwalificeren. Verder is de VVD benieuwd of de Autoriteit woningcorporaties heeft meegekeken met het proces tot nu toe. De oproep die de VVD aan de wethouder doet is duidelijk: doe dit niet. De stop op de verkoop van sociale huurwoningen is wellicht een mooi ideologisch idee maar blijkt in de praktijk een financieel gat in de begroting te slaan. De voordelen wegen in dit geval echt niet op tegen de nadelen.
26
De heer G. Dijkstra (EenUtrecht) vraagt of de VVD niet veel te makkelijk meegaat met het openingsbod van de woningcorporaties.
5
Mevrouw Meerding (VVD) begrijpt dat dit een onderhandeling is waarbij niet akkoord hoeft te worden gegaan met het eerste bod. De gemeente staat er financieel gezien niet goed voor. Deze maatregel vraagt om veel geld en levert weinig op. De heer G. Dijkstra (EenUtrecht) vraagt of een half miljoen wel acceptabel zou zijn voor de VVD. Mevrouw Meerding (VVD) antwoordt het eraan ligt waar die half miljoen uit gedekt gaat worden, en waar dan op zal worden bezuinigd. Het voorstel dat bij de Voorjaarsnota komt zal serieus worden bekeken. De VVD is altijd sceptisch geweest op stop de verkoop vanwege de kosten.
10
15
De heer G. Dijkstra (EenUtrecht) vraagt waarom de VVD de onderhandelingen dan nu wil afbreken, want wellicht wordt er wel uitgekomen op die half miljoen. Mevrouw Meerding (VVD) antwoordt dat er een verschil in interpretatie is over hoe rooskleurig de onderhandelingen eruit zien. Volgens de VVD zetten de corporaties echt in op het bedrag van 10,6 miljoen. Het is natuurlijk een onderhandeling, maar de partijen liggen ver uit elkaar. De VVD ziet het niet gebeuren dat er makkelijk wordt uitgekomen. De heer Usta (Denk) constateert dat de VVD met geen enkel bedrag akkoord is. Hoe wil de VVD het probleem van het huisvesten van kwetsbare doelgroepen dan oplossen?
20
25
Mevrouw Meerding (VVD) antwoordt dat de VVD in eerdere debatten heeft aangegeven meer flexwoningen te willen. Zij gaat verder met overige punten die in de prestatieafspraken staan. De VVD is blij met een deel daarvan: studentenhuisvesting, tijdelijke woningen, flexwoningen, aanpak van schimmelwoningen. Zij noemt een puntje van kritiek, en sluit daarbij aan bij wat UtrechtNu daarover heeft gezegd: het parkeerbeleid. De corporaties vragen om het loslaten van parkeernorm, maar ook sociale huurders hebben vaak een auto. Het loslaten van de parkeernorm vindt de VVD dan ook geen goed idee. De voorzitter heeft het woord aan D66 voor hun bijdrage.
30
35
40
45
50
De heer Koning (D66) zegt dat de prestatieafspraken die elke paar jaar grondig worden herzien voorliggen. Het is een belangrijk moment want dit zijn de afspraken waar de gemeente en de corporaties zich samen aan binden. We zien dat ze tegenwoordig Samenwerkingsafspraken heten. De gemeente heeft de corporaties nodig om meer betaalbare, duurzame huizen te bouwen voor woningzoekenden. En de corporaties hebben de gemeente daarbij nodig. Voor D66 ligt daar de nadruk: het bouwen en doorgroeien in deze stad. De wachtlijst is twaalf jaar. Ze dreigen nog langer te worden door nog meer schaarse toebedeling aan reguliere wachtenden, want de toewijzing aan urgente doelgroepen is hoog. Bovendien zien we dat jonge woningzoekenden daarvan het allermeest de dupe zijn. Als je achttien bent en op de wachtlijst komt dan moet je tot je dertigste wachten, want slechts tien procent van de woningen wordt verloot. Daarom blijven wij kritisch. Over studentenwoningen wil D66 graag zien dat alles op alles worden gezet om de aantallen van 500 per jaar te halen, want het tekort is nog enorm. D66 is blij dat de onafhankelijk schimmelexpert er nu is, mede door de inspanningen van de heer Isik en mevrouw Dekker-Abdulaziz in de vorige periode. D66 vindt dat corporaties meer zouden moeten doen aan middenhuur.
Na het werkbezoek aan Wenen had D66 verwacht dat de wethouder en deze commissie daar enthousiast over zouden zijn. Het hele idee van het werkbezoek was om nog eens te kijken of corporaties juist meer kunnen doen voor de middengroep. Daar is veel draagvlak voor. Maar in het rapport staat: “De corporaties bevorderen doorstroming vanuit sociale huurwoningen naar middenhuurwoningen. Middenhuur wordt beperkt door corporaties beperkt als middel voor mengen of doorstromen. Middenhuur mag niet ten koste gaan van de groei van de sociale woningvoorraad.” Aan de wethouder wordt gevraagd of het klopt dat er in Utrecht wordt gestreefd naar 40% sociale huur en 35% middenhuur en betaalbare koop. Dat zijn de afspraken. Corporaties kunnen daar best hun bijdrage aan leveren. 27
5
10
15
Corporaties voldoen aan strikte regels die de gemeente zelf mede heeft opgesteld, bijvoorbeeld in de Huisvestingsverordening. Daarin gaat het over toewijzing van woningen. Huizen worden door tientallen kijkers bezocht die de huizen stuk voor stuk afwijzen. Dat kost veel geld en inzet van de corporaties. Dat heeft alles te maken met de regels die wij voorschrijven voor corporaties. Aan de wethouder wordt gevraagd of het niet tijd wordt om meer te varen op de expertises van corporaties als volkshuisvester en dat de regels wat worden versoepeld. Wanneer ontvangt de raad daarvoor een voorstel? De heer Koning geeft verder aan dat in Utrecht nog steeds woningen zonder cv zijn. Zij hebben een gaskacheltje in de woonkamer. Dat verwacht je niet anno 2024. De bewoners hebben jarenlang een aanbod gekregen om tegen een hogere huur een cv te kunnen krijgen, maar zijn daar niet op ingegaan. Het gaat dan vaak om kwetsbare inwoners die een lage huur betalen maar niet kunnen overzien hoe zeer de woonkwaliteit en hun levenskwaliteit omhoog zal gaan als die woning na veertig jaar eindelijk eens wordt gerenoveerd. D66 vindt dat echt niet kunnen. Aan de wethouder wordt gevraagd wat hij daarvan vindt, en of hij het gesprek met de corporaties daarover wil aangaan. De heer H. Dijkstra (CDA) zegt dat D66 aanneemt dat dat kwetsbare inwoners zijn, waaraan woningverbetering moet worde opgelegd.
Is dat niet wat betuttelend?
20
25
30
35
De heer Koning (D66) zegt dat dit waarschijnlijk de woningen zijn met de allerlaagste energielabels die op de nominatie staan voor renovatie. De corporaties hebben ook een sociale taak. Die moet serieus worden genomen. D66 wil graag dat hierover een gesprek wordt aangegaan want er zich waarschijnlijk ook sociale problematiek achter. Hij vervolgt met zijn betoog. Het meest in het oog springt de stop de verkoop-afspraak. D66 heeft daar grote twijfels over. Het zou voor sommige partijen hier pijnlijk zijn om toe te geven dat het financieel gezien heel onverstandig zou zijn om een absolute verkoopstop af te spreken. Aan de inwoners en belastingbetalers in onze stad is dat wel het eerlijke verhaal. Het in bezit houden van ongeveer honderd weinig doelmatige sociale huurwoningen zou hen vele miljoenen per jaar kosten. De technische sessie heeft de zorgen hierover bevestigd. D66 staat open voor alle maatregelen die bijdragen aan meer woningen voor alle Utrechters. Maar er moet voor worden gewaakt dat een middel het doel voorbij schiet. Als er geen financiële compensatie komt betekent dat netto voor de corporaties minder woningen. Minder mogelijkheden om meer woningen te realiseren uit verkochte woningen en een verslechterde financiële positie voor corporaties.
Door drie jaar achtereen geen woningen te verkopen kunnen er in de toekomst 1300 sociale huurwoningen niet worden gerealiseerd. D66 vraagt zich af of dat wel verantwoord is. De heer H. Dijkstra (CDA) zegt dat D66 het coalitieakkoord heeft ondertekend. Het stoppen van de verkoop is dus wel de wens van D66 maar niet als dat geld gaat kosten. Breekt D66 het coalitieakkoord hiermee open? De heer Koning (D66) staat voor alle afspraken die in het coalitieakkoord staan. In de financiële onderbouwing daarvan staat welke kosten komen kijken bij de maatregelen. Deze maatregel zou gratis zijn, daar is D66 dan ook van uit gegaan. Dat blijkt niet zo te zijn. De dekking is er niet.
40
45
De heer H. Dijkstra (CDA) zegt dat in het coalitietakkoord staat: “We maken bindende afspraken met de woningcorporaties over een stop op de verkoop van sociale huurwoningen.” Hoe ziet D66 dat? De heer Koning (D66) antwoordt dat de samenwerkingsafspraken een uitvoering van het coalitieakkoord zijn. Daar staat in dat de corporaties een compensatie nodig hebben. D66 geeft aan dat de middelen daarvoor niet voorhanden zijn. De heer Van der Zweth (PvdA) vraagt of andere zaken waar een intentie over in het coalitieakkoord is opgenomen, maar waarvan nog niet duidelijk is hoe dat gaat gebeuren, nu ook maar niet meer moet gebeuren.
50
De heer Koning (D66) verwijst naar het debat dat straks over betaalbare koop wordt gevoerd. Daarachter hangt een fonds van 3 miljoen, dus daar zit een dekking achter. Het is belangrijk om, in deze financiële tijd, kritisch te zijn op wat wel en wat niet moet gebeuren. Ook het 28
gemeentefonds staat er slecht voor. Het kan niet zo zijn dat we honderd woningen niet verkopen wat 10,6 miljoen gaat kosten.
5
10
De heer Van der Zweth (PvdA) geeft nogmaals aan dat dat laatste niet klopt. Voor iedereen behalve voor de VVD en D66 is het duidelijk dat er geen 10,6 miljoen voor betaald gaat worden. De PvdA vroeg naar vergelijkbare voorbeelden, niet naar voorbeelden waarvoor een bedrag opzij is gezet. Volgens de PvdA moet worden gekeken naar wat er beleidsmatig aan kan worden gedaan en wellicht is er nog iets kleins nodig. Dan worden er 140 woningen per jaar niet verkocht. Tot en met 2030 gaat het over duizend sociale huurwoningen extra. Dat doet ertoe. Het bouwen gaat langzaam en er wordt minder gebouwd dan verwacht. Ook de partijen op rechts zouden hiermee in hun handjes moeten knijpen. De heer Koning (D66) vraagt hoeveel de PvdA hiervoor per jaar wil uittrekken en waar ze dat geld dan vandaan halen.
15
De heer Van der Zweth (PvdA) antwoordt dat er beleidsmatig van alles moet gebeuren, er moet inzage in de boeken van de corporaties komen, er moet een deal komen tussen college en corporaties waarmee beiden uit de voeten kunnen. De corporaties zijn bondgenoten, zij moeten die rol kunnen pakken. Dat traject moet worden afgelopen. Als er wordt gekeken naar de rentekosten gaat het niet over miljoenen.
20
De heer Koning (D66) heeft voorbeeldsommetje over de rekenrente ook gemaakt. Als er 400 woningen per jaar minder gebouwd gaan worden voor stichtingskosten van drie ton per woning en een rente van drie à vier procent resulteren bedragen van drie tot vier miljoen. De PvdA bakt warme broodjes door te zeggen dat de gemeente dat in deze tijd kan opbrengen. De heer H. Dijkstra (CDA) vraagt hoe D66 dat ziet in het licht van het coalitieakkoord. Zegt D66 dat er sprake is van voortschrijdend inzicht: er wordt nu geconstateerd dat er geen geld is om deze afspraken na te komen en de afspraken uit het coalitieakkoord moeten worden herzien?
25
30
De heer Koning (D66) antwoordt dat zij alle inspanningen om te stoppen met verkoop prima. Daarvoor is de handtekening gezet onder het coalitieakkoord. Destijds was de onderliggende gedachte dat het niet zou kosten, maar dat blijkt niet waar te zijn. Er is geen geld voor ingeboekt en er is de komende tijd geen geld voor beschikbaar. De heer H. Dijkstra (CDA) hoort D66 geen keuze maken. Dat vindt hij vreemd. Hij vraagt wat het nou is: dat wat in het coalitieakkoord staat of iets anders? De heer Koning (D66) antwoordt dat D66 achter het coalitieakkoord staat, maar zij kunnen niet gestand doen aan de financiële claim die erachter aan komt. De heer G. Dijkstra (EenUtrecht) vraagt of D66 nu al de conclusie trekt of de onderhandelingen wil afwachten.
35
40
De heer Koning (D66) antwoordt dat met de corporaties hierover moet worden gesproken. D66 denkt dat een financiële compensatie niet heilzaam is. D66 vraagt zich af of het mogelijk is om deze afspraak gestand te doen. Dat is de ingewikkelde taak van de wethouder. De heer G. Dijkstra (EenUtrecht) vraagt of D66 de andere coalitiegenoten de mogelijkheid wil geven om door te onderhandelen met de corporaties. Als daar uitkomt dat het geld gaat kosten, haakt D66 dan af, en moet de afspraak stop de verkoop dan in de prullenbak? De heer Koning (D66) antwoordt dat het aan de wethouder is om te onderhandelen met de corporaties. Aan de wethouder vragen zij om de raad te informeren over de vorderingen daarover. De heer G. Dijkstra (EenUtrecht) vraagt waar de grens voor D66 ligt. Als het over die grens gaat, breekt D66 de onderhandelingen dan af en het coalitieakkoord open?
45
De heer Koning (D66) antwoordt dat er met de vooruitzichten op de Voorjaarsnota geen geld beschikbaar is. Zo kijkt D66 er financieel naar. 29
5
10
Hij gaat verder met de vraag hoe lang het college wil vasthouden aan iets dat voor geen enkele Utrechter de woningcrisis minder erg maakt. Als dat geld ook geïnvesteerd zou kunnen worden in projecten die wel bijdragen aan de verbetering van de positie van woningzoekenden, zoals tijdelijk wonen, betaalbare koop of inkomensondersteunende maatregelen, dan is dat toch verstandiger dan geld over te maken naar corporaties? In het GroenLinks - en D66-partijprogramma is aangegeven dat er wel sociale huurwoningen verkocht mogen worden als dat per saldo leidt tot meer woningen. Zulke afspraken zijn in Utrecht ook in het verleden gemaakt. Aan de wethouder wordt gevraagd of die afspraken in stand kunnen worden gehouden voor het geval in 2024 het geld niet kan worden overgemaakt. De heer Zwanenberg (GroenLinks) merkt op dat het vreemd is dat het landelijk partijprogramma voor D66 boven het coalitieakkoord gaat. Verder geeft hij aan dat de prestatieafspraken al zijn ingegaan. De heer Koning (D66) beaamt dat. Daarin is echter ook te lezen dat als de gemeente zich niet aan haar deel van de afspraken houdt er toch woningen verkocht zullen worden.
15
20
25
30
35
40
45
50
De heer Zwanenberg (GroenLinks) vindt het bijzonder dat D66 een handtekening onder het coalitieakkoord heeft gezet, maar bij het eerste bod van de corporaties aangeeft dat die afspraak dus niet kan. Volgens GroenLinks geeft dit de warme gevoelens weer die D66 over het coalitieakkoord heeft. De heer Koning (D66) vervolgt met zijn betoog. Er moet voor 250 woningen extra per jaar productieruimte komen. Aan de wethouder wordt gevraagd wat deze 250 extra woningen ten opzichte van wat betekent. Wat gaat de gemeente daarvoor precies doen? Verder is te lezen dat “Als aan de corporatie toegezegde productieruimte en gronden voor extra woningbouw niet geleverd wordt, dan kunnen de corporaties zonder tussenkomst van derden de verkoopstop opschorten”. Aan de wethouder wordt over deze additionele voorwaarde duiding gevraagd. De voorzitter vraagt of er niet-agenderende partijen zijn die een kleine aanvulling willen doen. Hij geeft het woord aan de PvdD. Mevrouw X. Minnaert (PvdD) zegt dat haar partij zich aansluit bij Student & Starter over de woningen voor mensen met een fysieke beperking, en het heldere verhaal van Bij1. Wat de PvdD betreft wordt de stop op verkoop een permanente regeling. De PvdD sluit zich aan bij de oproep van Bij1 om de bedrijfsvoering van de corporaties zo te veranderen dat compensatie op de lange termijn niet nodig is.
De PvdD mist een punt over groenvernietiging en bomen. Zij hebben al vaak een punt gemaakt over corporaties die illegaal bomen kappen of broed- en rustplaatsen van dieren vernietigen. Voor PvdD is het onverklaarbaar dat keer op keer groen wordt vernietigd, dan ‘sorry’ wordt gezegd en vervolgens alles weer goed lijkt te zijn om het riedeltje weer van voren af aan te beginnen. Aan de wethouder wordt gevraagd of hij bereid is om een punt toe te voegen over groenvernietiging en vernietiging van broed- en rustplaatsen van dieren, en dar ook sancties aan te koppelen. Ook mist GroenLinks een punt over diervriendelijk bouwen, bijvoorbeeld het bieden en behouden van ruimte aan dieren. Denk aan nestkasten, vleermuiskasten en insectenhotels. Zij vragen ook aandacht voor diervriendelijke bouwtechnieken en materialen. Aan de wethouder wordt gevraagd om dit toe te voegen aan de Samenwerkingsafspraken. Tenslotte vraagt de PvdD aandacht voor circulair bouwen. Dit wordt vaak genoemd in de Samenwerkingsafspraken, maar wel summier en vrijblijvend. Aan de wethouder wordt gevraagd om het toevoegen van concrete uitwerkingen van deze doelstellingen. De voorzitter geeft het woord aan Denk. De heer Usta (Denk) zegt dat Utrecht geen onbeperkt oppervlak heeft. Er moet daarom niet alleen worden ingezet op het toevoegen van sociale huurwoningen, maar ook op het behoud daarvan.
Een stop op verkoop is dan ook noodzakelijk. Bij sloop/nieuwbouw of renovatie worden vaak huurprijzen verhoogd. Kan de wethouder toezeggen dat de terugkerende bewoners daar niet mee zullen worden geconfronteerd? Tenslotte vraagt Denk aandacht voor ouderen met migratieachtergrond. Zij hebben behoefte aan een woonzorgcomplex waarbij gericht aandacht wordt besteed aan cultureel-sensitieve zorg. Dit biedt kansen voor doorstroming in het sociale 30
segment omdat veel ouderen nu in een meerpersoonswoning wonen binnen het sociale segment. Aan de wethouder wordt gevraagd om voor de zomer nog met een verkenning te komen naar de mogelijkheden rondom het vestigen van een woonzorgcomplex dat zich richt op Utrechtse ouderen met een Turks-Marokkaanse achtergrond. 5
10
15
20
25
30
35
De voorzitter geeft het woord aan de wethouder voor de beantwoording van de vragen. Wethouder De Vries dankt de commissieleden voor het interessante debat. Hij geeft aan dat de Samenwerkingsafspraken zijn gemaakt tussen het college, de huurders en de corporaties. Daaraan worden geen zaken vanaf gehaald of aan toegevoegd. De afspraken worden met elkaar geëvalueerd, waarbij kan worden besproken welke opmerkingen worden meegenomen voor de volgende keer. Voor wat betreft stop de verkoop meldt de wethouder dat pas uit de gesprekken met de corporaties is gebleken dat stop de verkoop niet gratis zou zijn. De 10,6 miljoen is de inschatting die de corporaties hebben gemaakt. De gemeente heeft daarna een onafhankelijk onderzoek laten uitvoeren door Ortec. Daarin komt een aantal oplossingsrichtingen naar voren, waarvan de 10,6 miljoen er een is en het compenseren van de rentelasten een ander is. Daar hangen ook bedragen aan. De reden dat de bedragen niet zijn benoemd is niet omdat de corporaties geen inzage in hun boeken willen geven. Dat is enerzijds omdat is afgesproken dat de afspraken gezamenlijk met de STUWpartijen worden gemaakt, zij willen elkaar namelijk helpen bij de productie. Anderzijds vertroebelt het noemen van bedragen het gesprek om te komen tot compensatie. Het onderzoek van Ortec is gedaan samen met de corporaties, waarbij zij hun boeken hebben geopend.
Uit het onderzoek blijkt dat de afspraken in de Woondeal, en de productie die daaraan gekoppeld is, niet haalbaar zijn. Er moet dus samen worden nagedacht over hoe de corporaties dit wel kunnen realiseren. De gesprekken met de corporaties vinden transparant en zo open mogelijk plaats, maar het is niet altijd concreet. Corporaties hebben goedkeuring nodig van hun Raad van Commissarissen. In de Voorjaarsnota wordt de raad informeren over de compensatie van stop de verkoop. De gemeente heeft geen geldboom in de tuin en de financiële situatie van de gemeente is op dit moment echt spannend. De sop de verkoop is inmiddels ingegaan, dus ook de corporaties zijn welwillend. Het gaat om 100 of 150 woningen die behouden worden voor onze sociale woningvoorraad. Het college gaat in gezamenlijkheid kijken hoe zij hierin samen op kunnen lopen waarbij het grotere belang wordt meegewogen, namelijk de afspraken zijn gemaakt in de Woondeal. De wethouder gaat verder met beantwoording van de vragen van de verschillende partijen. De PvdA vraagt verder te kijken dan het compensatiebedrag. Zoals de VVD aangeeft zou je dan bovendien op staatsteun kunnen uitkomen. Er kan ook worden gekeken naar andere factoren: grondpositie, aantallen behalen, percentage verhogen. Er wordt op verschillende vlakken bekeken hoe tot die compensatie kan worden gekomen.
De heer Koning (D66) geeft aan dat de alternatieven ook geld kosten, en daarmee een extra belasting voor de Voorjaarsnota. Hoe kijkt het college daar tegenaan?
40
45
50
55
Wethouder De Vries antwoordt dat de opvang van mensen die geen dank boven hun hoofd hebben nog veel meer geld kost. Er is een aangenomen motie over het opkopen van (kantoor)panden. Dat is een manier waarop hierin samen kan worden opgelopen. Uiteindelijk zijn woningcorporaties en de gemeente twee zelfstandige partijen met een gezamenlijk doel waarover afspraken worden gemaakt, ieder vanuit zijn eigen belang. Over sloop/nieuwbouw zegt de wethouder dat de Leidraad drie elementen heeft: de wijk, het project en de huurdersbetrokkenheid. Deze elementen lopen parallel. De huurders zijn er vanaf het begin bij betrokken. Bij sloopplannen hebben de corporaties in veel gevallen al contacten met de huurders. De taak van de gemeente is om via die Leidraad te waarborgen dat er heel kritisch wordt gekeken naar sloop/nieuwbouw. Er wordt niet voor niets ‘nee, tenzij’ gezegd. Het wordt geëvalueerd en gedeeld met de raad, en vervolgens meegenomen in de aanpassing van de Samenwerkingsafspraken. Over de schimmelexpert komt de wethouder dit kwartaal nog met een brief. Verder vroeg GroenLinks naar de koppeling van de huur aan cao-stijgingen. In overleg met de huurders is besloten om de landelijke lijn te volgen. Lokaal is wel gezocht naar een meer stabiele begrenzing.
De cao-ontwikkeling is de maximale stijging, wat niet wil zeggen dat de corporaties die maximale stijging zullen toepassen, helemaal niet voor de mensen die moeilijk kunnen rondkomen. Er is een jaarlijkse monitoring afgesproken met speciale aandacht voor huurders die 31
5
10
15
20
25
30
35
bijvoorbeeld van een AOW moeten rondkomen. Corporaties hebben jaarlijks overleg met huurdersorganisaties, waarbij factoren als woonquoten worden meegenomen. Het is in het belang van de corporaties dat hun huurders de huur kunnen blijven opbrengen. Voor at betreft het leegtrekken van tuinen zegt de wethouder dat daar zijn afspraken over zijn gemaakt. Die worden geëvalueerd. Over de opmerking dat de sociale voorraad in ieder geval moet toenemen bij sloop/nieuwbouw zegt de wethouder dat daarbij de lijn van het coalitieakkoord wordt gevolgd. Dat is minimaal gelijk houden, maar er zal inspanning worden gepleegd om de voorraad toe te laten nemen. Student & Starter verzoekt om een voorstel voor scenario’s voor compensatie uit te werken in de Voorjaarsnota. Dat zegt de wethouder toe. Verder zegt de wethouder dat er een werkgroep is ingesteld voor de uitvoering van de motie rondom woonwensen voor studenten. Hierover wordt teruggekoppeld in de jaarlijkse update studentenhuisvesting in Q2. Op de vraag waarom het Actieplan studentenhuisvesting niet is opgenomen in de Samenwerkingsafspraken zegt de wethouder dat in de afspraken een verwijzing staat naar de landelijke en Utrechtse afspraken. De lobby over het puntensysteem wordt samen met andere studentensteden en het Landelijk Platform Studentenhuisvesting gevoerd. SSH steunt de gemeente daarbij.
De wethouder merkt op dat de raad twee keer per jaar via het MPR en de peilstok wordt geïnformeerd over de productie. UtrechtNu! vraagt wat de nadruk op onzelfstandige studentenwoningen precies betekent. Daar wordt bij voorkeur op gestuurd, maar in de praktijk blijkt dat niet makkelijk te realiseren. Zelfstandig is in de nieuwbouw rendabeler. Soms moeten in projecten keuzes worden gemaakt. Hierin kan worden geschoven. Voor wat betreft de verhoogde inzet op sociale huurwoningen merkt de wethouder op dat er wordt gehandeld volgens het coalitieakkoord, dat 40 procent sociaal aangeeft. De wethouder geeft voor wat betreft parkeren aan dat elke ontwikkeling wordt getoetst aan de beleidskaders. Als deze knellen dan zal er via de lijn van het project een besluit over worden genomen. Er werd gevraagd om meer maatwerk bij stop de verkoop per wijk. Volgens de wethouder wordt gestuurd op stop de verkoop. In het verleden waren er afspraken per wijk. Verkoop van woningen aan huidige huurders is al wettelijk geregeld. Op de vraag of de aantallen voor het bijbouwen van sociale huurwoningen zijn gehaald verwijst de wethouder naar de monitoring die in Q4 2024 verstrekt wordt. De STUW heeft de cijfers over de oplevering van 2023 nog niet beschikbaar. Op de verhouding tussen zelfstandigs en onzelfstandigs studentenhuisvesting is een visie. In het coalitieakkoord wordt ingezet op onzelfstandig.
De heer Van Straalen (CU) vraagt of hij dit moet lezen als een keuze voor onzelfstandig, tenzij het niet anders kan.
40
Wethouder De Vries verwijst naar het Actieplan studentenhuisvesting. Bij zelfstandige huisvesting krijgen huurders huurtoeslag. Dat zorgt ervoor dat het ook in de nieuwbouw makkelijker te realiseren is. Er moeten soms concessies worden gedaan. Er wordt per project bekeken wat het zal betekenen. Die concessies richten zich soms op het aantal vierkante meters, soms op de middenhuur die toch in de verkoop gaat en soms op de verhouding onzelfstandigzelfstandig.
45
De heer Van Straalen (CU) vraagt of de aantallen die niet zijn gehaald worden meegenomen naar komende jaren.
50
Wethouder De Vries antwoordt dat de afspraken over de aantallen niet voor niets worden gemaakt. Als die niet worden gehaald wordt bekeken wat er wel mogelijk is. Daar is laatst een motie over geweest: het kritisch kijken naar lopende projecten en het verhogen van het aantal sociale huurwoningen daarin. Uit het Ortec-onderzoek is gebleken dat het een enorme opgave is om te voldoen aan de Woondeal. Voor wat betreft de CU-vraag over energielabels zegt de wethouder dat de corporaties daar zeker op inzetten als het mogelijk is. Dit gaat echter ook om hun investeringscapaciteit.
55
De heer Van Straalen (CU) zegt dat hier veel winst te behalen is. Het beter isoleren van woningen levert de huurders meteen wat op in hun portemonnee. Sommige corporaties zijn al 32
ambitieuzer dan in de Samenwerkingsafspraken staat. Aan de wethouder wordt gevraagd om dit in de evaluatieafspraken mee te nemen.
5
10
15
20
25
Wethouder De Vries zegt toe dat hij dit zal meenemen in gesprekken met de corporaties. De raad moet daarin ook keuzes maken. Over de monitoring van de afspraken zegt de wethouder dat die jaarlijks in Q4 zal plaatsvinden. Verder werd gevraagd naar wanneer het plan voor huisvesten van bijzondere aandachtsgroepen kan worden verwacht. De wethouder geeft aan dat momenteel wordt gewerkt aan de woon-zorgvisie. Op de vraag of de woonkostenverlaging bij de huurdienst komt te liggen antwoordt de wethouder dat dat een landelijke afspraak is waarvan de uitvoering bij de corporaties is belegd. Als dat niet op de juiste manier is gedaan, dan gaat het via de huurcommissie. Op de vraagt hoe corporaties zich gaan houden aan de afspraken zegt de wethouder dat het een samenwerking is. Het is niet keihard afdwingbaar van de zijde van de gemeente, het is een gelijkwaardige samenwerking. Verder werd gevraagd waarom het geen ‘prestatieafspraken’ worden genoemd. De wethouder geeft aan dat er wordt ingezet op gelijkwaardige samenwerking, ‘samenwerkingsafspraken’ geeft daaraan meer duiding dan ‘prestatieafspraken’. Er werd ook gevraagd wat de huurdersorganisaties hierin anders hadden gewild. De wethouder geeft aan dat zij samen optrekken met de huurders, daarom hebben zij het ook ondertekend.
Verder werd gevraagd om toe te zeggen dat er alleen gesloopt wordt als renovatie echt niet kan, als de woningen onbewoonbaar zijn. De meerderheid van de woningen wordt gerenoveerd. Op sommige plekken liggen andere keuzes voor. Naar de huurders toe moet niet alles aan de voorkant worden vastgezet. In de Leidraad is de stem van de huurders goed vertegenwoordigd. Verder werd gevraagd of de gemeente niet zelf een derde een opdracht kan geven om zo’n onafhankelijk bedrag te betalen of te compenseren. Het college vindt dat dit samen met de corporaties moet worden aangegaan. De heer Van der Zweth (PvdA) vraagt met betrekking tot de sloop/nieuwbouw-leidraad of de huurder niet eerder in het proces moeten worden betrokken.