Bijlage VTSBP - Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong.pdf

Door te voorkomen dat grote hoeveelheden relatief schoon hemelwater door rioolstelsels worden afgevoerd, neemt het aantal overstorten van verontreinigd rioolwater op oppervlaktewater af en neemt de doelmatigheid van de rioolwaterzuivering toe. Hierdoor verbetert zowel de kwaliteit van oppervlaktewateren waarop overstorten plaatsvinden als de kwaliteit van het effluent ontvangende oppervlaktewater. Indien het schone hemelwater door middel van infiltratie in het gebied wordt vastgehouden alvorens het wordt afgevoerd naar oppervlaktewater, draagt dit bovendien bij aan de duurzaamheid van het watersysteem. Vandaar dat het principe "eerst schoonhouden, dan scheiden, dan pas zuiveren" een belangrijk uitgangspunt is bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen. Als het hemelwater niet wordt aangekoppeld of wordt afgekoppeld van het bestaande rioolstelsel is oppervlakkige afvoer en infiltreren in de bodem uitgangspunt. Als infiltratie in de bodem niet mogelijk is, is lozing op het oppervlaktewater via een bodempassage gewenst. Watertoetsproces Op 26 januari 2022 is via www.dewatertoets.nl de digitale watertoets verricht, zie Bijlage 6 Watertoets. Hieruit blijkt de 'Normale procedure'. Naar aanleiding zijn de plannen nader toegelicht aan waterschap Vechtstromen. De volgende ingrepen met betrekking tot het aspect 'water' zijn beoogd.

Binnen het onderzoeksgebied liggen kansen om inrichtingsmaatregelen te treffen om vochtige hooilanden en vochtige / droge heide te ontwikkelen. Vooral de gradiënt van hoog naar laag kan interessant worden door het mogelijk uittredende grondwater. Om de grondwaterstanden te verhogen zullen de interne sloten gedempt worden met schoon geel zand. De sloot aan de westzijde dient sterk verondiept te worden en ook de gemeentelijke sloot zal dempt worden. De aanwezige waterschapsloot is sterk over gedimensioneerd en voert met name grondwater af. Deze zou in samenwerking 44

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong.

met het Waterschap verondiept kunnen worden en voorzien kunnen worden van een boerenstuw. De inrichting van het onderzoeksgebied bestaat uit: Verondiepen sloot (200 m) aan de westzijde tot circa 30 cm diepte met geel zand en het plaatsen van een boerenstuw; Dempen gemeentelijke bermsloot (240 m) met schoon geel zand; Dempen sloten (460 m) binnen het onderzoeksgebied met schoon geel zand; Aanplanten van groepen struweel. Met bovenstaande ingrepen wordt de hydrologische situatie ter plaatse verbeterd. Na aanleiding van de watertoets zijn bovenstaande plannen gedeeld met Waterschap Vechtstromen. Hieruit is voortgekomen dat het waterschap Vechtstromen geen bezwaren heeft tegen de voorgenomen landgoedontwikkeling. Het Waterschap geeft enkel een aantal aandachtspunten mee zoals de aanleghoogte van het landgoed i.v.m. hoge grondwaterstanden en dat rekening dient worden gehouden met keurzones langs watergangen van het waterschap in verband met beheer en onderhoud. Deze moeten obstakelvrij blijven. Verder past de ontwikkeling goed in het streven naar een klimaatrobuust watersysteem. Het aspect 'water' vormt geen belemmering voor voorliggend bestemmingsplan.

4.9 Ecologie Bij een ruimtelijk plan moeten de gevolgen van de voorgenomen ontwikkeling met betrekking tot aanwezige natuurwaarden in beeld worden gebracht. Daarbij wordt ingegaan op de relatie van het plan met beschermde gebieden, beschermde soorten, en het Natuurnetwerk Nederland (NNN). De wettelijke kaders hiervoor worden gevormd door Europese richtlijnen (Vogelrichtlijn en Habitatrichtlijn), nationale regelgeving (Wet natuurbescherming) en provinciale regelgeving (NNN in provinciale verordening). Toetsing Bij dit bestemmingsplan wordt hiervoor gebruik gemaakt van een quickscan natuurwaarden Dikkersbosweg (ongenummerd) in Albergen (kenmerk 4072 versie 1.0), ze ook Bijlage 5. Het plangebied is op 19 november onderzocht op de (potentiële) aanwezigheid van beschermde planten, dieren en beschermde nesten, holen, vaste rust- en voortplantingslocaties. Ook is onderzocht of de voorgenomen activiteiten een negatief effect hebben op beschermd (natuur)gebied, zoals Natura 2000 en het Natuurnetwerk Nederland. De resultaten zijn in de volgende alinea's opgenomen. Wettelijke consequenties m.b.t. gebiedsbescherming: Het plangebied behoort niet tot het Natuurnetwerk Nederland of Natura 2000-gebied.

Vanwege de ligging buiten het Natuurnetwerk Nederland, hoeft voorgenomen initiatief niet getoetst te worden aan provinciale beleidsregels ten aanzien van de bescherming van het NNN (geen externe werking). Gelet op de aard en omvang van de voorgenomen activiteiten en de afstand tussen plangebied en Natura 2000-gebied, kan negatief effecten op Natura 2000-gebied uitgesloten worden. Wettelijke consequenties m.b.t. soortbescherming: De inrichting en het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde plantensoorten, maar wel tot geschikt functioneel leefgebied voor verschillende beschermde dieren. Het plangebied wordt door beschermde diersoorten hoofdzakelijk benut als foerageergebied, maar mogelijk nestelen er vogels, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- en voortplantingsplaats. Vleermuizen bezetten geen vaste rust- of verblijfplaats in het plangebied, maar gebruiken het wel als foerageergebied. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. De beplanting dient buiten de voortplantingsperiode verwijderd te worden en de graafwerkzaamheden dienen buiten de voortplantingsperiode uitgevoerd te worden.

Als gevolg van de voorgenomen activiteiten worden mogelijk beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën gedood en wordt mogelijk een vaste (winter)rust- en/of voortplantingsplaats van een beschermd grondgebonden zoogdier of amfibie beschadigd of vernield. Voor de beschermde grondgebonden zoogdieren amfibieënsoorten, die een vaste (winter)rust- en voortplantingsplaats in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepaling ‘beschadigen/vernielen van vaste rust- en voortplantingsplaatsen’. Er geldt geen vrijstelling voor het doden van beschermde grondgebonden zoogdieren en amfibieën. Om te voorkomen dat beschermde dieren gedood worden dienen ze weggejaagd te worden of weggevangen te worden (en elders losgelaten). Indien niet voorkomen kan worden dat een beschermd dier gedood wordt, dient een ontheffing aangevraagd te worden of dient gewerkt te worden volgens een goedgekeurde en toepasbare gedragscode. bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong. 45

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als foerageergebied voor verschillende diersoorten af. Dit leidt echter niet tot overtreding van een verbodsbepaling van de Wet natuurbescherming. Het aspect 'ecologie' vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van onderhavig plan.

4.10

Archeologie en Cultuurhistorie

Nederland heeft in 1992 het verdrag van Malta ondertekend. Het verdrag van Malta heeft als doel het archeologisch erfgoed in de bodem beter te beschermen. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar een reële verwachting bestaat dat er archeologische waarden aanwezig zijn dient er een archeologisch onderzoek uit te worden gevoerd, voordat er bodemingrepen plaatsvinden. Op 1 juli 2016 is de Erfgoedwet in werking getreden ter vervanging van de Monumentenwet 1988. Een deel van de monumentenwet is op deze datum overgegaan naar de Erfgoedwet. Het deel dat betrekking heeft op de besluitvorming in de fysieke leefomgeving gaat over naar de Omgevingswet, wanneer deze in werking treedt. Tot die tijd blijven deze onderdelen van de Monumentenwet 1988 gelden als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet. Gemeenten hebben een archeologische zorgplicht en initiatiefnemers van projecten waarbij de bodem wordt verstoord zijn verplicht rekening te houden met de archeologische relicten die in het plangebied aanwezig (kunnen) zijn. Hiervoor is onderzoek noodzakelijk: het archeologisch vooronderzoek. Als blijkt dat in het plangebied behoudenswaardige archeologische vindplaatsen aanwezig zijn, dan kan de initiatiefnemer verplicht worden hiermee rekening te houden.

Dit kan leiden tot een aanpassing van de plannen, waardoor de vindplaatsen behouden blijven, of tot een archeologische opgraving en publicatie van de resultaten. Archeologie De gemeente Tubbergen heeft gemeentelijk beleid opgesteld met een gemeentelijke verwachtings- en advieskaart. Het betreft een kleinschalige kaart die voor het hele grondgebied van de gemeente inzichtelijk maakt waar zich archeologische resten kunnen bevinden. Op de kaart zijn landschappelijke eenheden met een archeologische betekenins weergegeven. In figuur 4.4 is een uitsnede van de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart weergegeven.

Figuur 4.4: uitsnede archeologische verwachtingenkaart (bron: RAAP; gemeente Tubbergen) Toets Op grond van de archeologische verwachtings- en beleidsadvieskaart geldt voor het plangebied de landschapstypen 'dekzandwelvingen en -vlakten' en 'beekdalen en overige laagten'. Voor beide landschapstypen geldt dat archeologisch onderzoek noodzakelijk is in plangebieden groter dan 5000 m² bij bodemingrepen dieper dan 40 cm. Voor gebieden kleiner dan 5000 m² geldt vrijstelling voor archeologisch onderzoek. De voorgenomen ontwikkeling leidt niet tot bodemingrepen over een oppervlakte van 5.000 m² en dieper dan 40 cm. Derhalve geldt dat het uitvoeren van een archeologisch onderzoek niet noodzakelijk is. Cultuurhistorie 46

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong.

Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. De bescherming van cultuurhistorische elementen is vastgelegd in de Monumentenwet 1988 (die nog geldt als overgangsrecht binnen de Erfgoedwet). Deze wet is vooral gericht op het behouden van historische elementen voor latere generaties. Toets Uit de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Overijssel kan worden afgeleid dat er in het plangebied geen cultuurhistorische waarden aanwezig zijn. Derhalve word geconcludeerd dat voorliggend plan geen negatieve gevolgen heeft voor het aspect 'cultuurhistorie'.

4.11

Verkeer / parkeren

Verkeer De Dikkersbosweg betreft een rustige weg in het buitengebied van Albergen. Momenteel worden er vier (woon)erven onsloten via de Dikkersbosweg. Ter hoogte van het erf aan de Dikkersbosweg 1, gaat de weg over op een onverharde zandweg. Gelet op het omliggende wegennetwerk wordt gesteld dat de Dikkersbosweg enkel door bestemmingsverkeer wordt gebruikt voor de huidige vier aanwezige erven en dus een lage verkeersintensiteit heeft. De Dikkersbosweg kan een (beperkte) toename van verkeersbewegingen, door de toevoeging van één woning (landhuis), eenvoudig via de huidige weg afwikkelen. Het aspect 'verkeer' levert geen belemmeringen op voor dit plan. Parkeren Ten behoeve van het parkeren heeft de gemeente Dinkelland de beleidsnota 'Bouwen & parkeren 2018' vastgesteld. Voor Dinkelland en Tubbergen wordt eenduidig beleid en duidelijke parkeernormen vastgesteld met deze beleidsnotitie. De nieuwe parkeernormen voor beide gemeenten zijn opgenomen in bijlage I van de beleidsnotitie. Voor veel voorkomende gebruiksfuncties zijn de parkeernormen vermeld. Andere parkeernormen kunnen afgeleid worden uit publicatie 318, op grond van de uitgangspunten in deze beleidsnotitie. De parkeernorm voor een vrijstaande koopwoning in het buitengebied van een niet-stedelijke gemeente zoals gemeente Tubbergen bedraagt minimaal 2,0 tot maximaal 2,8 parkeerplaatsen.

Bij het landhuis wordt op eigen terrein voldoende ruimte gereserveerd om in parkeerplaatsen te voorzien. Het aspect 'parkeren' levert derhalve geen belemmeringen op voor dit plan.

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong. 47

48

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong.

Hoofdstuk 5

Juridische toelichting

5.1 Planopzet en systematiek De in Hoofdstuk 2 beschreven planopzet is juridisch-planologisch vertaald in een bestemmingsregeling, die bindend is voor overheid, bedrijven en burgers. Het bestemmingsplan bestaat uit een verbeelding (plankaart) en regels en is voorzien van een toelichting. De regels en verbeelding (plankaart) vormen het juridisch bindende deel. Op de verbeelding worden de toegekende bestemmingen en aanduidingen visueel weergegeven. De regels bevatten het juridische instrumentarium voor het regelen van het gebruik van de gronden, bepalingen omtrent de toegelaten bebouwing, regelingen betreffende het gebruik van aanwezige en/of op te richten bouwwerken. De toelichting heeft zelf geen juridische bindende werking, maar moet worden beschouwd als handvat voor de uitleg en de onderbouwing van de opgenomen bestemmingen.

5.2 Toelichting op de regels 5.2.1

Opbouw

In deze paragraaf wordt de systematiek van de regels en de wijze waarop de regels gehanteerd dienen te worden, uiteengezet. De regels van het plan bestaan uit vier hoofdstukken, waarin achtereenvolgens de inleidende regels, de bestemmingsregels, de algemene regels en de overgangs- en slotregels aan de orde komen. Voor de systematiek is aangesloten op de SVBP2012, zoals verplicht is sinds 1 juli 2013. Dit houdt onder meer in dat het plan IMRO-gecodeerd wordt opgeleverd. Navolgend wordt de opbouw, indeling en systematiek van de regels kort toegelicht. Inleidende regels Begrippen In deze bepaling zijn omschrijvingen gegeven van de in het bestemmingsplan gebruikte begrippen. Deze worden opgenomen om interpretatieverschillen te voorkomen. Begripsbepalingen zijn alleen nodig voor begrippen die gebruikt worden in de regels en die tot verwarring kunnen leiden of voor meerdere uitleg vatbaar zijn. Wijze van meten Om op een eenduidige manier afstanden, oppervlakten en inhoud van gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde, te bepalen wordt in de wijze van meten uitleg gegeven wat onder de diverse begrippen wordt verstaan. Ten aanzien van de wijze van meten op de verbeelding (plankaart) geldt steeds dat het hart van een lijn moet worden aangehouden. Bestemmingsregels De opbouw van de bestemmingen ziet er als volgt uit: bestemmingsomschrijving: De omschrijving van de doeleinden.

Hierbij gaat het in beginsel om een beschrijving van de aan de grond toegekende functies; bouwregels: In de bouwregels worden voor alle bouwwerken de van toepassing zijnde bebouwingsregels geregeld. Waar en met welke maatvoering mag worden gebouwd, wordt hier vastgelegd. Indien mogelijk wordt verwezen naar bouwvlakken en aanduidingen op de verbeelding (plankaart); afwijken van de bouwregels: Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van de bouwregels ten aanzien van het oppervlak en de vorm van bijbehorende bouwwerken; specifieke gebruiksregels: In dit onderdeel is aangegeven welke vormen van gebruik in ieder geval zijn toegestaan dan wel strijdig zijn met de bestemming. Daarbij zijn niet alle mogelijke toegestane en strijdige gebruiksvormen genoemd, maar alleen die functies, waarvan het niet op voorhand duidelijk is. Het gaat hierbij in feite om een aanvulling/verduidelijking op de in de bestemmingsomschrijving genoemde functies; afwijken van de gebruiksregels: Bij een omgevingsvergunning kan onder voorwaarden worden afgeweken van het in de bestemmingsomschrijving beschreven gebruik van hoofdgebouwen; wijzigingsregels bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong. 49

In dit onderdeel is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden gekoppeld aan de desbetreffende bestemming. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven. Algemene regels Anti-dubbeltelregel: Deze bepaling is opgenomen om te voorkomen dat, wanneer volgens een bestemmingsplan bepaalde gebouwen en bouwwerken niet meer dan een bepaald deel van een bouwperceel mogen beslaan, het opengebleven terrein nog eens meetelt bij het toestaan van een ander gebouw of bouwwerk, waaraan een soortgelijke eis wordt gesteld; Algemene bouwregels: In dit artikel worden de algemene bouwregels voor het bouwen beschreven, onverminderd het bepaalde in de overige artikelen; Algemene gebruiksregels: Deze bepaling bevat een opsomming van strijdig gebruik van gronden en bouwwerken in algemene zin; Algemene aanduidingsregels: In dit artikel worden de algemene aanduidingsregels beschreven; Algemene afwijkingsregels: In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven om af te wijken van bepaalde, in het bestemmingsplan geregelde, onderwerpen.

De criteria, die bij toepassing van de afwijkingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven; Algemene wijzigingsregels: In deze bepaling is aan burgemeester en wethouders de bevoegdheid gegeven het plan te wijzigen. Het gaat hier om wijzigingsbevoegdheden met een algemene strekking. De criteria, die bij toepassing van de wijzigingsbevoegdheid in acht moeten worden genomen, zijn aangegeven; Overige regels: Hier staan regels geformuleerd ten aanzien van bijvoorbeeld welstand en wegverkeerslawaai en er wordt de mogelijkheid geboden om nadere eisen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing. Overgangs- en slotregels Overgangsrecht: Bouwwerken welke op het moment van inwerkingtreding van het bestemmingsplan bestaan (of waarvoor een bouwvergunning is aangevraagd) mogen blijven bestaan, ook al is er strijd met de bebouwingsregels. De overgangsbepaling houdt niet in dat het bestaand, illegaal opgerichte, bouwwerk legaal wordt, noch brengt het met zich mee dat voor een dergelijk bouwwerk alsnog een bouwvergunning kan worden verleend. Burgemeester en wethouders kunnen in beginsel dus nog gewoon gebruik maken van hun handhavingsbevoegdheid. Het overgangsrecht is opgenomen zoals opgenomen in artikel 3.2.1 Bro.

Het gebruik van de grond en opstallen, dat afwijkt van de regels op het moment van inwerkingtreding van het plan mag eveneens worden voortgezet; Slotregel: Deze bepaling geeft aan op welke manier de regels kunnen worden aangehaald. 5.2.2

Bestemmingen

Naast de inleidende regels (begrippen en wijze van meten), algemene regels (zoals bouwregels, gebruiksregels en proceduregels) en de overgangs- en slotregels, zijn de volgende bestemmingen in dit plan opgenomen: Bestemmingen 'Agrarisch - 1' De gronden zijn bestemd voor het agrarisch gebruik met daaraan ondergeschikt het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de natuurlijke waarden, doeleinden van agrarisch natuurbeheer, hobbymatig agrarisch gebruik, wegen, ontsluitingswegen voor bebouwde percelen en agrarische kavelpaden, fiets- en wandelpaden, beken, plassen, poelen, vennen, sloten, en/of andere watergangen en/of -partijen, al dan niet mede bestemd voor waterberging. 'Bos-Natuur' De gronden zijn bestemd voor het behoud, het herstel en de ontwikkeling van de cultuurhistorische, de natuurlijke en de landschappelijke waarden van de bos- en natuurgebieden. Alsmede beken, plassen, poelen, vennen, sloten en/of andere watergangen en/of –partijen, al dan niet mede bestemd voor waterberging.

50

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong.

'Wonen-Landhuis' De bestemming 'Wonen - Landhuis' heeft betrekking op de hoofdgebouwen (het landhuis) van het landgoed. Deze bestemming is opgenomen vanwege de landschappelijke verschijningsvorm van het landhuis. De inhoud van het landhuis moet minimaal 1.000 m³ bedragen. 'Waarde - Archeologie 4' De gebieden met een hoge archeologische verwachtingswaarde hebben de dubbelbestemming Waarde Archeologie 4' gekregen. De gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor het behoud en de bescherming van de archeologische waarden van de gronden. Deze dubbelbestemming is gekoppeld aan een plicht van een omgevingsvergunning voor werken en werkzaamheden alsmede aan bouwwerkzaamheden. Ingrepen in de bodem zijn in deze gebieden in principe niet toegestaan. Alleen als aangetoond is dat er geen archeologische waarden meer zijn, deze niet onevenredig worden geschaad of er maatregelen worden getroffen om de waarden te beschermen, is het mogelijk hier bodemroerende werkzaamheden uit te voeren. De omgevingsvergunning wordt alleen verleend wanneer er geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan de voorkomende archeologische en cultuurhistorische waarden. De omgevingsvergunning is niet nodig voor werkzaamheden die gerekend worden tot het normale onderhoud.

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong. 51

52

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong.

Hoofdstuk 6 Economische uitvoerbaarheid Bij de voorbereiding van een ontwerpbestemmingsplan dient op grond van artikel 3.1.6, eerste lid, sub f van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) onderzoek plaats te vinden naar de uitvoerbaarheid van het plan. Artikel 6.12 van de Wet ruimtelijke ordening stelt dat de gemeenteraad gelijktijdig met de vaststelling van het bestemmingsplan moet besluiten om al dan niet een exploitatieplan vast te stellen. Hoofdregel is dat een exploitatieplan moet worden vastgesteld bij elk bestemmingsplan. Er zijn echter uitzonderingen. Het is mogelijk dat de raad verklaart dat met betrekking tot een bestemmingsplan geen exploitatieplan wordt vastgesteld indien het verhaal van kosten van de grondexploitatie anderszins is verzekerd of het stellen van nadere eisen en regels niet noodzakelijk is. De gemeentelijke kosten, waaronder leges en planschadekosten, komen voor rekening van de aanvrager. Hiermee is het kostenverhaal anderzins verzekerd en kan de raad op grond van artikel 6.12, lid 2 onder a besluiten geen exploitatieplan vast te stellen.

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong. 53

54

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong.

Hoofdstuk 7 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 7.1 Vooroverleg Artikel 3.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) schrijft voor dat het bestuursorgaan, dat belast is met de voorbereiding van een bestemmingsplan overleg pleegt met instanties, zoals gemeenten, waterschappen, provinciale diensten en Rijk, die betrokken zijn bij de zorg voor ruimtelijke ordening of belast zijn met de behartiging van belangen welke in het plan in het geding zijn. In het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) zijn de nationale belangen die juridische borging vereisen opgenomen. Het Barro is gericht op doorwerking van nationale belangen in gemeentelijke bestemmingsplannen. Geoordeeld wordt dat dit bestemmingsplan geen nationale belangen schaadt. Daarom is afgezien van het voeren van vooroverleg met het Rijk. Provincie Overijssel De provincie Overijssel heeft een lijst opgesteld van categorieën bestemmingsplannen en projectbesluiten van lokale aard waarvoor vooroverleg niet noodzakelijk is. Er is sprake van een nieuwe ontwikkeling, het stichten van een landgoed. Deze ontwikkeling kan gevat worden onder B sub 4 (Nieuwe ontwikkelingen en uitbreiding met KGO). De plannen raken geen provinciale belangen (zoals EHS, waterveiligheid en verblijfsrecreatie). Het plan is volledigheidshalve in het kader van het vooroverleg wel naar de provincie toegestuurd.

De provincie Overijssel staat positief tegenover de ontwikkeling. De locatie is geschikt voor een nieuw landgoed (aansluitend aan bestaande natuur) en het plan voldoet aan de randvoorwaarden wat betreft nieuwe natuur en toegankelijkheid. Daarnaast zal het naar verwachting kunnen voldoen aan de eisen die gesteld worden aan rangschikking onder de Natuurschoonwet (NSW). Waterschap Vechtstromen De watertoets heeft plaats gevonden op de website www.dewatertoets.nl. Deze toets resulteerde in een normale procedure. De bijbehorende standaard waterparagraaf is opgenomen in Bijlage 6 van deze toelichting. Het plan is nader toegelicht aan het Waterschap. Op voorhand hebben zij geen bezwaar tegen de plannen. Hiermee is voldaan aan het verplichte vooroverleg.

7.2 Zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 20 april 2022 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen. Binnen deze periode kon een ieder zijn of haar zienswijze ten aanzien van dit bestemmingsplan kenbaar maken. Tijdens de termijn van de terinzagelegging zijn drie zienswijzen binnengekomen. Op grond van de bevindingen naar aanleiding van de ingebracht zienswijzen is het bestemmingsplan aangepast en gewijzigd vastgesteld. De reactie op de zienswijze is opgenomen in Bijlage 7.

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong. 55

56

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong.

Bijlagen bij de toelichting

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong. 57

Bijlage 1

58

Landschapsplan

bestemmingsplan Buitengebied, Landgoed Dikkersbosweg ong.

O N T W I K K E L I N G N I E U W L A N D G O E D ‘A L B E R G E R V E L D ’ •

Dikkersbosweg ong. - Albergen •

Tubbergen, 5 september 2022 - Versie 1Definitief

Project: Ontwikkeling nieuw landgoed

2

Afbeelding: Ontwikkeling aan de Dikkersbosweg ong. (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

Ontwikkeling nieuw landgoed ‘Albergerveld’ Project:

Ontwikkeling nieuw landgoed

Locatie: Dikkerbosweg ong.

Titel rapport

Ontwikkeling nieuw landgoed ‘Albergerveld’ - Dikkersbosweg ong.

Opgesteld:

10 Maart 2022, Tubbergen

Gewijzigd:

5 September 2022

Status:

Versie 1 - Definitief

Auteurs:

N+L Landschapsontwerpers Landschapsontwerp: LW Rapportage: NH Oldenzaalseweg 38 7651 KC Tubbergen 06-83337880 info@nl-landschap.nl www.nl-landschap.nl In samenwerking met: Natuuronderzoek: PL (Natuurbank Overijssel) JE (Woestland Landschapsecologisch en landschapshistorisch advies) Architectuur: MW (Building Design Architectuur)

3

1. Aanleiding

05

2. Huidige situatie en ligging

06

3. Voorgenomen plan

08

4. Beleid

10

5. Landschappelijke analyse

16

6. Ecologische analyse (beknopt)

19

7. Ontwerp

21

8. Inrichtingsplan

24

9. Exploitatiebegroting

26

10. Conclusie

31

Externe bijlagen: Natuurpotentieonderzoek Dikkersbosweg

4

1. Aanleiding Aan de Dikkersbosweg zijn meerdere agrarische percelen gelegen. De gronden hebben jarenlang deel uitgemaakt van een agrarische bedrijfsvoering die inmiddels is gestaakt. Het erf zelf is inzet geweest van de rood voor rood regeling (2019). Aldaar worden de voormalige agrarische opstallen gesaneerd inclusief de bestaande bedrijfswoning om plaats te maken voor twee nieuwe woningen. Lang heeft de eigenaar zelf het idee gehad om een nieuw landgoed te realiseren op een deel van zijn agrarische gronden om daar te gaan wonen. Met deze insteek zijn de plannen voor een nieuw landgoed in gang gezet. Met de realisatie van de rood voor rood regeling en daarmee twee woningen aan de Watereggeweg is de wens om te wonen op een nieuw landgoed met een landhuis van allure komen te vervallen. De realisatie voor een nieuw landgoed wordt wel voortgezet. De plannen waren reeds ver uitgewerkt en er is een prachtig samenhangend geheel ontstaan tussen de verschillende disciplines. Meerdere keren heeft daarvoor afstemming plaatsgevonden tussen N+L Landschapsontwerpers, Building Design Architectuur, Woestland advies, Natuurbank Overijssel en de gemeente Tubbergen.

Op grond van het vigerende beleid voor nieuwe landgoederen kan één nieuw landhuis worden gerealiseerd op minimaal 10 hectare (agrarische) grond. Tenminste 30% van de ingezette grond moet omgevormd worden naar bos en/of natuur. De gemeente Tubbergen heeft al eerder (d.d. 18 september 2020) een positief besluit gegeven op een ingediend principeverzoek. Landschappelijke inpassing De gemeente Tubbergen eist voor de ontwikkeling een landschappelijke inpassing en een exploitatiebegroting. In dit document wordt daarom de landschappelijke inpassing uiteengezet. Er wordt een beschrijving van het plangebied gegeven, het omliggende landschap en het vigerende beleid. Dat resulteert in een beschrijving van de nieuwe situatie die aan het gestelde beleid voldoet. De begroting maakt geen onderdeel uit van dit rapport, maar is separaat als externe bijlage opgenomen.

Een belangrijke kern van het landgoed is het natuurwaarden onderzoek. Een onderzoek om niet alleen te achterhalen welk natuurtype in het gebied van oorsprong voorkwam en nu geschikt is, maar ook de verwachtingswaarde van de ontwikkeling daarvan. Via een zeer uitgebreid onderzoek hebben Woestland Advies en Natuurbank Overijssel inzage gegeven in de bodem. Daardoor kan gesteld worden dat de beoogde natuurdoelen nagenoeg gegarandeerd kunnen worden.

5

2. Huidige situatie en ligging Het plangebied is in het buitengebied van de driehoek Almelo-ZenderenAlbergen gelegen. Het betreft een uitgebreid dekzandgebied met ten dele natte omstandigheden. Op grovere schaal zijn hoogteverschillen goed te herkennen onder meer te zien aan de gordel met kampen aan de zuidzijde van de Watereggeweg die het plangebied min of meer omarmen. In het plangebied zijn hoogteverschillen ook wel degelijk aanwezig, maar minder opvallend. De natte omstandigheden en de kampen aan de zuidzijde zijn ook reeds goed zichtbaar op een topografisch beeld van omstreeks 1910. Jonge heideontginning Het plangebied is gelegen in de ontginning en was ideaal voor de vele boeren in het kampenlandschap. De heideplaggen werden gebruikt in het potstalsysteem. Na vermenging met mest verdeelden boeren het over de kampen en essen. Daardoor konden gewassen beter groeien en kwamen kampen wat hoger in het landschap te liggen. Daarom lagen boerderijen vaak gunstig aan een kamp en direct nabij een heideveld. Voor de landbouw waren de heidevelden aanvankelijk niet interessant vanwege het - in eerste instantie - ontbreken van voldoende kennis om arme gronden om te zetten in vruchtbare landbouwgronden. Nog voordat de gronden werden omgezet is aan de noordzijde een groot naaldbos aangeplant, beter bekend als het ‘Dikkersbos’.

Vermoedelijk was de aanplant gericht op productie al dan niet voor de mijnbouw in Nederland. Pas vanaf de jaren ‘30 werden steeds meer heidegebieden in gebruik genomen. Het landschap veranderd in een grootschaliger en rationeler landschap. Het gebied wordt in dit geval vanuit westelijke richting ontgonnen. De drogere gronden eerst, de nattere gronden als laatst. De meest natte 6

gronden liggen daarom in het oostelijke deel van het plangebied. Pas in de jaren ‘50 is nagenoeg het gehele gebied ontgonnen op het kenmerkende bosje te midden van het plangebied na. Aanvankelijk heide, maar in latere instantie begroeid met een vegetatie. Het landschap is dan ook altijd erg open geweest. Op het moment dat er beplantingsstructuren voorkomen zijn zij robuust en veelal langs infrastructuren of perceel randen. Nieuwe elementen In dit landschapstype moet erg zorgvuldig af worden gewogen welke vormen van natuur en beplanting opgenomen worden. Zij moeten bijdragen aan de kenmerken van het gebied, indien aanwezig voldoende robuust zijn en waar mogelijk de openheid blijven garanderen. Voor het toevoegen van een landhuis met allure is het aanwezige bos bij uitstek geschikt om de basis te vormen voor een inpassing van het geheel, het landhuis te verbinden met het landschap en het versterken van de identiteit van het landschap.

Planlocatie omstreeks 1925. (Bron: topotijdreis.nl)

Locatie plangebied ten oosten van Almelo. Ten noordoosten ligt Albergen, ten zuiden Zenderen. (Bron: geo.overijssel.nl)

Plangebied. (Bron: geo.overijssel.nl)

7

3. Voorgenomen plan Aan de Watereggeweg is een voormalige boerderij met gronden gelegen (rode markering). Ter plaatse is succesvol een rood voor rood regeling doorlopen. Er wordt geen vee meer gehouden, de meeste landschap ontsierende gebouwen zijn reeds gesloopt en ook de voormalige bedrijfswoning wordt gesloopt (locatie ter plaatse van de oranje contour op de rechterpagina). De rood voor rood locatie maakt echter geen deel uit van het voorgenomen plan voor een nieuw landgoed. De locatie voor het nieuwe landgoed ligt aan de noordzijde van het oorspronkelijke boerenbedrijf. In totaal wordt daar minimaal 10 hectare (10,83 hectare exact) ingezet om tot een nieuw landgoed te komen met daarop een landhuis van allure. De gronden betreffen voornamelijk bouwgronden of weilanden in een heideontginning (roze vlak). Ten zuiden is er nog een gedeelte kampenlandschap (bruin vlak) en matenlandschap (blauw vlak). Houtopstanden zijn er niet met uitzondering van een robuust bosje die op een dekzandkopje is gelegen. Om een landhuis op een landgoed van 10 hectare te kunnen verankeren is het bosje bij uitstek geschikt. Vanuit de landschapsanalyse (hoofdstuk 5) wordt de verankering in het landschap nader bekeken. Ongeveer 4,35 hectare aan cultuurgrond wordt omgezet en ingericht als natuurterrein. Het landgoed wordt daarnaast opengesteld door de aanleg van wandelpaden.

Het landschap en de aanwezige (oorspronkelijke) natuurwaarden zijn leidend geweest voor het verdere ontwerp van het landgoed én het landhuis.

8

Locatie en zoekgebied nieuw landgoed met landhuis van allure. (Bron: geo.overijssel.nl)

9

4. Beleid 3.1 Omgevingsvisie Overijssel Het provinciaal beleid van Overijssel is verwoord en vastgelegd in meerdere plannen. De belangrijkste is de Omgevingsvisie 2017 welke is vastgesteld op 12 april 2017. Nadien is deze visie meerdere keren geactualiseerd. De laatste actualisatie betreft maart 2021. In de visie bakent de provincie af wat zij voor de fysieke leefomgeving in Overijssel van provinciaal belang vinden. De Omgevingsvisie Overijssel is dé provinciale visie voor de fysieke leefomgeving van Overijssel. In de visie worden onderwerpen als ruimtelijke ordening, milieu, water, verkeer en vervoer, ondergrond en natuur bekeken in samenhang met een duurzame ontwikkeling van onze leefomgeving. Het beleid staat primair in dienst van de sociaaleconomische ontwikkeling van Overijssel om het toekomstbestendig te houden. Rode draden en beleidsambities De opgaven en kansen zijn vertaald in centrale beleidsambities en negen beleidsthema’s. Deze worden benaderd vanuit de rode draden duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit waarvoor thema overstijgende kwaliteitsambities zijn geformuleerd. Vanuit het uitvoeringsmodel (of, waar en hoe) worden generieke beleidskeuzes, ontwikkelingsperspectieven en gebiedskenmerken beschreven. Generieke beleidskeuzes: Deze keuzes vloeien voort uit keuzes van EU, Rijk of Provincie.

Het zijn keuzes die bepalend zijn of ontwikkelingen nodig dan wel mogelijk zijn. Vooral

10

reserveringen voor integraliteit, toekomstbestendigheid, concentratiebeleid, ruimtegebruik, waterveiligheid, externe veiligheid, LOG gebieden en begrenzingen als Nationale Landschappen, NNN-gebieden (natuurnetwerk Nederland) en de EHS zijn voorbeelden van generieke beleidskeuzes. Daarnaast zijn er gebied specifieke beleidskeuzes. De beleidskeuzes hebben geen invloed op de voorgenomen ontwikkeling. Ontwikkelingsperspectieven: In de visie zijn drie ontwikkelingsperspectieven voor de groene omgeving en drie voor de stedelijke omgeving. Deze perspectieven schetsen een ruimtelijk perspectief voor een combinatie van functies en geven aan welke beleids- en kwaliteitsambities leidend zijn. Het plangebied is aangemerkt als “Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap”. De ambitie voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen staat voorop. De kwaliteitsambities zijn een zichtbaar en leefbaar mooi landschap, een sterke ruimtelijke identiteit en een continu en beleefbaar watersysteem. Het ontwikkelingsperspectief richt zich op de gebieden waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw in combinatie met verduurzaming de ruimte krijgt. Agrarische ondernemers dienen gebouwen en erven zo vorm te geven dat zij passen bij de maat en schaal van het landschap.

Niet agrarische initiatieven mogen de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in principe niet beperken. Bij voorkeur moet aangesloten worden bij bestaande bebouwing en wegen. De voorgenomen ontwikkeling

Ontwikkelingsperspectief, plangebied is mosgroen wat betekent “Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

11

voldoet niet direct aan dit ontwikkelingsperspectief. Er is geen sprake van een agrarische onderneming en met de gebouwen wordt niet direct de aansluiting gezocht met de bestaande wegen en bebouwing. Echter, door het aantal gestopte boeren en stoppende boeren is ook hier een gebied ontstaan waarbij geen sprake is van een situatie waarbij een omliggend agrarische bedrijf beperkt zou worden. Daarnaast is het gebied al enige jaren de basis geweest voor weidevogel beheer. Intensief gebruik van de gronden is daarvoor niet bevorderlijk. Bovendien zorgt intensief gebruik voor een afname van de biodiversiteit. Juist het toevoegen van een landgoed in deze gebieden is belangrijker dan ooit tevoren. Het landgoed kan in dit specifiek geval ook een bijdrage leveren aan doelstelling met betrekking tot waterretentie. Een voorstel uit het plan is om het gebied te vernatten. Gebiedskenmerken Tenslotte wordt de voorgenomen ontwikkeling getoetst aan de gebiedskenmerken. Er zijn vier lagen te onderscheiden (natuurlijke laag, laag van het agrarisch cultuurlandschap, stedelijke laag en laag van de beleving). Er gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en -opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. Er staat omschreven in een catalogus gebiedskenmerken welke kenmerken diverse gebieden en hoe een ontwikkeling invulling dient te krijgen.

De gebiedskenmerken zijn richtinggevend op aspecten als landschap, infrastructuur, milieu, bodem en cultuurhistorie. De stedelijke laag en de laag van de beleving zijn niet opgenomen; deze zijn niet relevant wat betreft de voorgenomen ontwikkeling.

12

Natuurlijke laag De natuurlijke laag is aanvankelijk ontstaan zonder toedoen van de mens door onder andere invloeden van abiotische processen als de ijstijden, de wind en water. De locatie is gelegen in dekzandgebied. Er is sprake van enig reliëf. In de jaren zijn hoogteverschillen gedeeltelijk geërodeerd door de wind, weer versterkt door de wijze van agrarisch gebruik (bijvoorbeeld essen en eenmansesjes) en weer verminderd door de schaalvergroting in de landbouw. Laag van cultuurlandschap Door menselijk ingrijpen in de natuurlijke omstandigheden ontstaat er een (agrarisch) cultuurlandschap. De eerste nederzettingen in Nederland werden gesticht op de rand van de hogere stuwwallen en dekzandruggen naar de overgang met de lagere gronden. De akkers op de hogere gronden werden intensief gebruikt en bemest met heideplaggen uit het voormalige potstal systeem. De heideplaggen kwamen van de heideontginningen die meestal erg open waren. Later zijn die gebieden ontgonnen en ontstond er een meer rationeel landschap met rechte wegen en grotere percelen. Het plangebied is het beste te beschrijven als dat van een ontginning. Met de landschappelijke inpassing moet vooral in worden gezet op behoud van de openheid en/of versterking van landschappelijke structuren. Het plan kan voldoen aan de gestelde eisen.

3.2 Nieuwe landgoederen Op 15 januari 2022 is het nieuwe beleid voor het buitengebied vastgesteld.

Links: natuurlijke laag. Plangebied is omschreven als: “dekzandvlakten- en ruggen”. Rechts: laag van Cultuurlandschap. Plangebied is omschreven als: “heideontginningen”. (Bron: overijssel.tercera-ro.nl)

13

Deze is op 15 februari 2022 gepubliceerd. Reeds lopende plannen mogen nog op basis van het oude beleid worden afgedaan mits zij binnen drie maand na vaststelling ter ontwerp ter inzage zijn gelegd. Dat betekent dat de plannen uiterlijk op 15 - 05 - 2022 ter ontwerp ter inzage moeten liggen op basis van het oude beleid. Provinciale regeling De provincie heeft bepaald dat een nieuw landgoed een oppervlakte heeft van minimaal 10 hectare, één landhuis met allure met tenminste 1000 m3 inhoud. De oppervlakte van minimaal 10 hectare moet landbouwgrond betreffen dat nog niet onder de Natuurschoonwet valt. Tenminste 30% van het landgoed bestaat uit nieuw bos of een ander natuurdoeltype conform de Natuurschoonwet en 90% van het landgoed is openbaar toegankelijk. Beplanting en landhuis verrijken het landschap. Het nieuwe landgoed vormt een aaneengesloten en samenhangend geheel.

Het nieuwe landgoed: - moet voldoen aan de voorwaarden voor rangschikking NSW; - heeft een beeldkwaliteitsplan, een bouwplan voor het woongebouw een inrichtingsplan voor de tuin en het overig terrein, een document waarin de juridische vormgeving is opgenomen en een exploitatieopzet voor onderhoud en beheer van het gehele landgoed; - heeft advies van architect en landschapsarchitect ingewonnen; - is aangegeven welke doeleinden met het nieuwe landgoed beoogd worden en wat de maatschappelijke meerwaarde is voor natuur, landschap, recreatie, cultuur, water en milieu. Deze maatschappelijke meerwaarde moet uit eigen middelen worden gerealiseerd.

14

De maatschappelijke meerwaarde van het nieuwe landgoed komt tot uiting in de volgende (relevante) aspecten: - het landschap wordt versterkt; - groenstructuren worden versterkt; - de ecologische structuur wordt versterkt; - de natuurwaarden worden vergroot; - de recreatieve structuur wordt versterkt; - de mogelijkheden voor recreatief medegebruik worden vergroot; - er komt meer belevingswater en de retentiemogelijkheden worden vergroot. Gemeentelijke regeling De gemeente heeft op voorhand gebieden uitgesloten voor de ontwikkeling van landgoederen. Daarnaast kan een ontwikkeling alleen plaats vinden binnen de gebiedsbestemming “Agrarisch gebied met landschappelijke en natuurlijke waarde”. Afgeweken kan worden als voldaan wordt aan één van de onderstaande (relevante) aspecten: - Tenminste 10 ha. landbouwgrond als nog niet onder de NSW gerangschikt; - Het nieuwe landgoed moet voldoen aan de voorwaarden van rangschikking onder NSW; - Het landhuis is minimaal 1000 m3 groot; - Het landgoedplan moet voorzien in een goed evenwicht tussen de publieke belangen op gebied van landschap, natuur, milieu en recreatie en de private belangen in het realiseren van nieuwe rode functies; - Een privaatrechtelijke overeenkomst tussen initiatiefnemer en gemeente biedt voldoende waarborg tot tijdige realisatie en duurzame instandhouding

van het nieuwe landgoed en met name van de groene- en milieuelementen. - Er is sprake van voldoende economische wijziging van het bestemmingsplan en de relatie van het plan. Tot slot moeten aspecten in acht worden gehouden op het gebied van economisch duurzame landbouw, ecologie en hydrologie, landschap, milieu en maatschappelijke en sociale afwegingen.

De ingreep in het bos en de nieuwe aanplant dragen bij aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en de herkenning van het landschap. De nieuwe aanplant is robuust en wordt aangeplant langs infrastructuren of perceel randen. Dat is, als er sprake is van beplantingsvormen in dit gebied, herkenbaar. Het cascobeleid heeft geen consequenties voor de ontwikkeling.

De aanvraag voldoet aan de voorgenoemde punten. 3.3 Casco benadering Noordoost Twente De gemeente Tubbergen hanteert, vooral ter bescherming van het bestaande landschap, het casco beleid. Door het casco beleid is het mogelijk om via een kaart te achterhalen of een ontwikkeling wel of niet in strijd is met elementen welke tot de casco behoren. Elementen als onderdeel uitmakend van de Casco zijn in principe niet te verwijderen (groene lijnen/vlakken op de kaart). Er kan worden voldaan aan het casco beleid. Het bestaande bos te midden van het plangebied is op dit moment ruim 5.000 m2. Daarom maakt het geen onderdeel uit van de casco benadering. Na de velling is dat wel het geval: er is dan sprake van twee gedeelten bos van maximaal 2.500 m2 en daarmee is het bos voortaan beschermd. De nieuwe voorgestelde aanplant staat niet als “voorgestelde locaties voor aanplant” op de kaart. Toch is goed te motiveren waarom afgeweken wordt van de kaart.

Fragment van de cascokaart behorende bij de casco benadering (met geel plangebied). (Bron: geo.overijssel.nl)

15

5. Landschappelijke analyse Het plangebied is gelegen te midden van de heideontginning. Onmiddelijk aan het begin van de voorgaande eeuw wordt een groot naaldbos aangeplant. Mogelijk destijds voor de houtconsumptie onder meer voor de mijnbouw in Limburg. Voor de aanplant was het een grootschalig heideveld met de benaming: “Alberger Veld”. Hoewel het gebied relatief hoog ligt kent het op bepaalde plekken natte zones. Reeds op oude kaarten zichtbaar, maar hedendaags blijken de percelen ondanks de versnelde afwatering nog altijd erg nat. Opmerkelijk omdat het min of meer is opgesloten tussen hogere delen aan de noordzijde (richting het stuwwallencomplex) en de zuidzijde (doorgaande dekzandgordel met diverse kampen). In tegenstelling tot andere gebieden begint men hier relatief laat met de ontginning van de heidevelden. De technieken waren inmiddels verbeterd waardoor er meer mogelijkheden ontstonden. Wellicht door de natte omgeving dat het gebied later werd ontgonnen dan andere heidegebieden in de directe omgeving. Pas in de jaren ‘70 is alle heide ontgonnen en is er volledig sprake van landbouwgronden. Enkel een klein gedeelte wordt nooit ontgonnen. Dat deel ligt iets hoger in het landschap en is door de jaren langzaam omgevormd van heide naar (loof)bos. Openheid Op het bosje na is het gebied altijd erg open geweest en ook gebleven.

De openheid is te omschrijven als een schoonheid. Als er beplantingen voorkwamen in de grootschalige heideontginningen dan waren zij vaak rationeel en robuust langs perceel randen of langs infrastructurele werken zoals wegen en wateren. In de directe omgeving is daarvan sprake aan de zuidzijde van het bosje. Een houtsingel vindt daar z’n weg van het bosje naar 16

de Watereggeweg. Het bosje is cultuurhistorisch enerzijds weinig waardevol, maar anderzijds markeert het de laatste plek waar de heide was gelegen. Om een landgoed in dergelijke gebieden te maken is het van belang om de bestaande waarden te benutten. Onderdeel van een landgoed is een landhuis van allure. Dat betekent dat er geen woning wordt gebouwd die in moet worden gevuld als een verspreid liggend erf zoals gebruikelijk in de ontginningslandschappen. De woning moet allure tonen en vraagt enige aandacht. Juist het bosje geeft een enorme kans om de woning ook meteen stevig te kunnen verankeren in het landschap. Het zorgt enerzijds voor een rug en dus voor een inpassing en anderzijds voor een spannend tafereel. De voorbijganger wordt nieuwsgierig en wil graag weten wat zich achter het bos bevindt. Het kan juist door het bos de aandacht trekken. Bos of natuur Voor de aanleg van bos en/of natuur moet gesteld worden dat het uitgesloten is om bos aan te planten of het bos uit te breiden. Het landschap kenmerkt zich door openheid en niet door grote boscomplexen. Gelet op het kaartbeeld is het juist interessant te onderzoeken of en in welke mate het voormalige (natte) heidelandschap kan terugkeren. Daartoe is onderzoek uitgevoerd door Woestland advies en Natuurbank Overijssel. De beknopte samenvatting is weergegeven in hoofdstuk 6.

Voor overige beplantingen moet terughoudend om worden gegaan. Als er al sprake is van beplanting dan zijn zij robuust en op perceel randen of infrastructuren gelegen.

Plangebied in de jaren 1910, 1935, 1965 en 2020. (Bron: topotijdreis.nl)

17

Uitgangspunten Voor de nadere uitwerking kunnen daarom een aantal uitgangspunten worden meegegeven. De prioriteit ervan is niet chronologisch weergegeven. 1. Openheid is een schoonheid. Waar mogelijk is en blijft er sprake van een open geheel. We moeten terughoudend met beplantingen omgaan. 2. Het bosje is niet cultuurhistorisch, maar ook weer wel. Benut het bosje om het landhuis stevig te verankeren in het landschap. 3. Benut de kans om de oude (natte) heidevelden te herstellen. Nader onderzoek zou uit kunnen wijzen welke kansen er gegeven zijn. Voor het landgoed moet tenminste 3,255 hectare om worden gezet naar nieuwe natuur. 4. Er moet een fysieke verbinding zijn met het Dikkersbos. Dit moet terugkomen in het ontwerp. 5. De uitstraling van het landhuis mag modern zijn, maar wel transparant. Het landhuis moet spelen met de zichtlijn die bestaand zijn of juist worden gemaakt. 6. Het landgoed wordt opengesteld. Daarvoor moet een verbinding worden gezocht met gronden die geen onderdeel uitmaken van het landgoed. 7. Het ontwerp voldoet aan de gestelde eisen voor rangschikking in het kader van de Natuurschoonwet. 18

6. Ecologische analyse (beknopt) Voor onderzoek naar de slagingskans voor natuurdoeltypen is de expertise gevraagd van de partijen Woestland advies en Natuurbank Overijssel. Zij schreven het “natuurpotentieonderzoek Dikkersbosweg te Albergen” waarbij vanuit deze rapportage eenvoudig wordt verwezen naar dit separate onderzoek.

- Dempen gemeentelijke bermsloot (240 m) met schoon geel zand. - Dempen sloten (460 m) binnen het onderzoeksgebied met schoon geel zand. - Aanplanten van groepen struweel. - Het ontgraven volgens B-WARE onderzoek (er wordt verder gemakshalve opnieuw verwezen naar het natuurpotentieonderzoek). Daaruit is onderstaand kaartbeeld naar voren gekomen voor de ontgravingsdiepte.

Onder meer hebben de partijen bij veldbezoeken 27 grondboringen gezet. Daartoe kon men een betere detaillering geven aan de bodemkaart. Het gebied bestaat uit bruine beekeerdgronden, gooreerdgronden en veldpodzolgronden. (zie meest linkse verbeelding pagina 20). Tevens heeft men inzicht gekregen in de actuele en historische grondwaterstanden. Samengevat liggen er kansen om binnen het onderzoeksgebied inrichtingsmaatregelen te treffen om vochtige hooilanden en vochtige / droge heide te ontwikkelen. Vooral de gradiënt van hoog naar laag kan interessant worden door het mogelijk uittredende grondwater. Om de grondwaterstanden te verhogen zullen de interne sloten gedempt worden met schoon geel zand (zie middelste verbeelding pagina 20). De sloot aan de westzijde dient sterk verondiept te worden en ook de gemeentelijke sloot zal dempt worden. De aanwezige waterschapsloot is sterk over gedimensioneerd en voert met name grondwater af. Deze zou in samenwerking met het Waterschap verondiept kunnen worden en voorzien kunnen worden van een boerenstuw. De inrichting van het onderzoeksgebied bestaat volgens de onderzoekers uit: Ontgrondingskaartje. (Bron: Woestland advies en Natuurbank Overijssel)

- Verondiepen sloot (200 m) aan de westzijde tot circa 30 cm diepte met geel zand en het plaatsen van een boerenstuw. 19

Links: bodemonderzoek, midden: inrichtingsmaatregelen en rechts: beoogde natuurdoelen. (Bron: Woestland advies en Natuurbank Overijssel)

20

7. Ontwerp Uit kaartbeelden omstreeks 1900 is zichtbaar dat de meeste potentie voor natuur in dit plangebied aan de oostzijde is gelegen. Onderzoek door Woestland advies en Natuurbank Overijssel onderschrijven deze gedachte. Bij het ontwerp is dan ook gebruik gemaakt van de resultaten van het onderzoek en de eerder gestelde uitgangspunten. Het ontwerp is terug te zien op de volgende pagina. Nieuw landgoed Voor het nieuwe landgoed is uiteindelijk een definitieve begrenzing gekozen van 10,85 hectare. Daarmee wordt voldaan aan de belangrijkste voorwaarde. Voor de begrenzing is gekeken naar het natuuronderzoek, maar ook naar een courante opdeling van de gronden. Het landgoed staat immers volledig los van andere omliggende erven. De begrenzing volgt een deel van de Dikkersbosweg, gaat achterlangs de bestaande woning, langs het Dikkersbos en volgt dan grotendeels de kadastrale grens die nu reeds aanwezig is. Aan de zuidzijde volgt de begrenzing de noordzijde van de diepe sloot om vervolgens weer uit te komen aan de Dikkersbosweg. Landhuis met allure Er moet sprake zijn van een landhuis met allure van 1.000 m3 of meer. Daartoe is een beeldkwaliteitsplan opgesteld door Building Design Architectuur. Dit betreft een separaat gescherven stuk. Voor de plek is resoluut de verbinding gezocht met het bestaande bosje.

Het bestaande bosje is het laatste relict voormalige heide dat later is volgroeid met een (loof)bos. Juist door het bosje vindt de optimale verankering met het landschap plaats. Het landhuis komt, vanuit de Dikkersbosweg gezien, erachter te liggen en is daarmee ook meteen voor een groot gedeelte ingepast. Het ontginningslandschap is rationeel met veelal langgerekte zichtlijnen. Door het bos in het midden ten dele te vellen

ontstaan er twee kansen voor de ruimtelijke kwaliteit: 1. Er ontstaat een zichtlijn vanaf de Dikkersbosweg richting het landhuis. Daarmee wordt de aandacht volledig gevestigd op het landhuis. Bovendien zal het landhuis zelf reageren op deze zichtlijn met transparantie in het ontwerp. 2. Ter plaatse van de velling kan de verdwenen (droge) heide weer terug komen. Zichtlijn / routing Aanvankelijk is het de gedachte geweest om vanaf de Dikkersbosweg met een rechte weg naar het landhuis te rijden. Dat had echter tot gevolg dat de spanning daarmee zou verdwijnen (de weg is de route naar het resultaat). Maar er was ook een eenvoudig praktisch probleem: de route zal vooral in de wintermaanden te nat zijn. Er is daarom gekozen voor een droge route aan de zuidzijde. Daarmee wordt het in te richten natuurterrein ontzien. Wel komt een deel van de aan te leggen wandelroute in de zichtas te liggen, waardoor de zichtas wordt versterkt. In te richten natuur Voor de inrichting van de natuur wordt grotendeels het advies van Woestland advies en Natuurbank Overijssel gebruikt. In het ontwerp is de basis overeind gebleven, maar zijn er alleen ontwerptechnisch wat kleine wijzigingen doorgevoerd. Ten dele zal het plangebied gaan bestaan uit vochtige hooiland, droge heide, vochtige heide en droge en vochtige heide.

De hydrologische situatie wordt verbeterd om onder meer de natuurdoeltypen na te kunnen streven. Daarom worden diverse sloten gedempt en/of verondiept. Er kan een samenwerking worden gezocht met het Waterschap. Dit maakt nu nog 21

geen onderdeel uit van het plan. Wel heeft het Waterschap laten weten geen bezwaren te hebben tegen de voorgenomen landgoedontwikkeling. Aandachtspunt zijn de aanleghoogte van het landgoed in verband met de hoge grondwaterstanden en het rekening houden met de keurzones. De ontwikkeling past volgens het Waterschap goed in hun streven naar een klimaatrobuust watersysteem. De onderzoekers geven aan dat desalniettemin de natuurdoelen behaald zouden moeten worden als een dergelijke samenwerking er niet in zit. Door het dempen van de interne sloten verbeterd wel de hydrologische situatie in het plangebied, maar zijn er geen waarneembare gevolgen voor grondgebruikers in de omgeving. Verbinding met noordgelegen Dikkersbos Aan de noordzijde is het Dikkersbos gelegen. Het nieuwe landgoed maakt daar nadrukkelijk een verbinding mee. Er is sprake van een fatsoenlijk brede corridor. Hoewel op dit moment de meerwaarde er nog niet lijkt te zijn tussen de natuurdoelen van het nieuwe landgoed en de natuurdoelen van het Dikkersbos kan dat natuurlijk in de nabije toekomst snel veranderen. Gerealiseerd moet worden dat ook het Dikkersbos van oorsprong tot het Alberger Veld behoorde. Daarom zouden er mogelijkheden kunnen liggen als er een opgave volgt voor het verbeteren van de diversiteit.

Nieuw aan te brengen groenstructuren In het plan worden drie nieuwe structuren aangebracht, te weten: langs de noordzijde langs de perceel grens, te midden van het plan aan de achterzijde van de woning en langs de Dikkersbosweg. De beplantingen zijn voldoende robuust gekozen en langs functionele grenzen en daardoor passend in dit landschapstype. Andere beplantingsvormen zijn niet voorgesteld om de 22

openheid in het gebied te kunnen garanderen. Fruitboomgaard Een fruitboomgaard nabij het landhuis met oude fruitrassen en al fatsoenlijk gekozen plantmaten zorgen voor een functioneel element nabij het landhuis. De boomgaard is nodig om wat privacy te genereren, maar ook om het erf af te bakenen. Zonder deze fruitboomgaard kent het erf geen bepaalde grens. De grens wordt door de boomgaard op een natuurlijke wijze bepaald. Wandelpad Het landgoed wordt voor 90% opengesteld. De lengte van een wandelpad zal circa 300 meter moeten zijn. Het ontwerp is goed voor 1.183 meter wandelpad. Het wandelpad voert langs de agrarische gronden, langs de landschapsstructuren over het natuurgebied waar de wandelaar een keuze heeft welke route te volgen (in natte perioden zal er één niet of minder beschikbaar zijn). De route ligt dus niet in z’n geheel langs de randen van het landgoed. Vanuit het bestaande wandelnetwerk is er een uitstekende verbinding om aan de andere kant van de Watereggeweg verder te lopen richting de Loolee. De andere kant op, richting het noorden kan men aansluiting zoeken met wandelroutes over de Dikkersbosweg. Alleen het landhuis wordt enigszins ontzien, maar voor het overige gedeelte wordt de wandelaar meegenomen in de schoonheid van het landgoed en het landschap. Daarmee wordt ook voldaan vanuit de voorwaarden vanuit de NSW rangschikking.

Agrarische grondgebruik De overige gronden worden agrarisch gebruikt. Daarbij kan worden ingezet op verschraling, maar geldt dat niet als harde eis.

Voorgenomen ontwerp landgoed. (Bron: N+L Landschapsontwerpers)

23

8. Inrichtingsplan Als in het voorgaande hoofdstuk vermeld worden diverse maatregelen getroffen. De maatregelen worden in dit hoofdstuk geconcretiseerd. 1. Inrichten natuur (N) Vanuit het onderzoek “natuurpotentieonderzoek Dikkersbosweg te Albergen” en aansluitend een “B-WARE” onderzoek is vastgelegd in welke mate de ontgraving dient plaats te vinden om de gewenste natuur te kunnen garanderen. Het varieert van 30 centimeter tot 40 centimeter. Aan de randen van het landgoed (overgang naar omgeving) dienen taluds minimaal 1:5 te zijn. Totaal is er sprake van circa 12.000 m3 ontgronding. Na afgraving dient er kalk aangebracht te worden met 2 ton per hectare. 2. Aanleg inrit naar landhuis, het erf en overige wandelpaden (B/C/M) De inrit van de Dikkersbosweg naar het landhuis is ten hoogste half-verhard met een fijne puinfractie. Elementverharding en een gesloten verharding worden uitgesloten. De weg ligt immers door natuurgebied. Er is een voorkeur voor een karrenspoor. Het erf zelf is half-verhard, maar direct nabij de woning is gering de ruimte voor wat elementverharding. Wandelpaden worden enkel indien nodig verhard met een lichte puinfractie. De basis is echter een gemaaid graspad. 3. Aanplant groenstructuren (F/G) Direct parallel aan de Dikkersbosweg en langs de perceelsranden conform situatietekening worden groenstructuren aangebracht.

Het betreft een losse bomenrij en - langs de Dikkersbosweg - boomgroepjes. De aanplant wordt verricht met 68 bomen met zwarte els, berk en zomereik. De maatvoering is 16-18 (stamomtrek in centimeters) en elke boom voorzien van 2 boompalen. 24

4. Gedeeltelijk herstellen oud heiderelict door vellen bos (H) Het bestaande bos wordt in het midden gedeeltelijk geveld (2.300 m2). De velling is noodzakelijk voor het realiseren van een zichtlijn, maar dient voornamelijk het doel om ten dele het oude heiderelict op een dekzandwelving terug te laten komen. De ondergrond is feitelijk nooit ontgonnen, maar bebost geraakt. In de zone langs de rand van het bos wordt ingezet op een zoommantel vegetatie. 5. Aanplant nieuwe fruitboomgaard (I) Aan de noordzijde van de woning wordt een fruitboomgaard aangeplant om het erf te markeren. Totaal worden er 8 fruitbomen aangeplant in de maat 1618 (stamomtrek in centimeters). Elke boom wordt voorzien van 3 boompalen. 6. Dempen en verondiepen sloten (J/K) Om de nieuwe natuurdoelen te kunnen garanderen worden een tweetal sloten gedempt en een drietal sloten verondiept. 7. Aanbrengen rasters Ten dele wordt een raster aangebracht ter bescherming van houtopstanden en markering van de wandelroute. Totaal gaat het om 522 m1. Er worden gekloofde eiken palen gebruikt en de palen worden voorzien van één (stroom) draad. 8. Aanbrengen bewegwijzering en klaphekjes / toegangshekjes Voor begeleiding van de wandelpaden wordt bewegwijzering aangebracht, borden m.b.t. openstelling en indien nodig klaphekjes.