Bijlage Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties Toelichting.pdf

In voorliggend geval is dan ook sprake van gebiedseigen functies. Tevens draagt het initiatief bij aan het sociaal en economisch vitaal houden van het buitengebied, doordat ontsierende bebouwing wordt gesloopt en op andere locaties vrijkomende bebouwing een nieuwe invulling krijgt en/of bestaande bedrijven worden gefaciliteerd. Schaal en impact op de omgeving De activiteiten zullen allen plaatsvinden op locaties waar al bebouwing staat, danwel op locaties aansluitend op bestaande bebouwing/erven. De te slopen schuren op de verschillende locaties zijn niet meer in gebruik en zijn daarmee als landschapsontsierend aangemerkt. Het totale bebouwde oppervlakte neemt fors af (totaal 4.135 m2). De schaal van de ontwikkeling is klein, mede door de positionering van de gebouwen op de verschillende locaties middels de één erfgedachte. De impact op de omgeving is hiermee beperkt en kan zelfs als positief ervaren worden door het opheffen van twee intensieve veehouderijen (Kluunvenweg 10 en Bovenbroeksweg 2) Eigen belang en maatschappelijk belang Er is sprake van een eigen belang. Het vergroot het woongenot en er kunnen gelden gegenereerd worden voor de sloop van de opstallen. Ook is er een maatschappelijk belang. Op de verschillende locaties staat landschapsontsierende bebouwing met asbest.

Middels de sloop van het geheel en het opruimen van veel verharding zal de ruimtelijke kwaliteit van het gehele gebied verbeteren. Dit is goed voor zowel de leefomgeving als het landschap. Tegenprestatie Al met al worden er boven op de basisinspanning aanvullende kwaliteitsprestaties gevraagd, die bijdragen aan de versterking van de gebiedskenmerken uit het landschapsontwikkelingsplan en de ontwikkelingsrichting uit de 38

bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties

ontwikkelingsvisie. Deze tegenprestatie zal bestaan uit het slopen van 4.135 m2 landschapsontsierende bebouwing en het realiseren van kwalitatief hoogwaardige erfensembles op de betrokken locaties.

Artikel 2.2.2

Realisatie nieuwe woningen

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Voorliggende ontwikkeling betreft onder andere de realisatie van vier compensatiewoningen op basis van het Rood voor Rood beleid van de gemeente Tubbergen. De compensatiewoningen voldoen aan de kwalitatieve behoefte in de markt en worden gebouwd voor de lokale behoefte. Zoals uit paragraaf 4.3.4 blijkt is er in de gemeente Tubbergen nog ruimte voor het toevoegen van extra woningen. Voor de vier compensatiewoningen is op basis van het principebesluit voor deze ontwikkeling ruimte in de woningbouwprogrammering gereserveerd. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat voorliggend bestemmingsplan in overeenstemming is met artikel 2.2.2 uit de Omgevingsverordening Overijssel. Bij de overige afwegingen in de eerste fase 'Of - generieke beleidskeuzes' zijn er verder geen aspecten die bijzondere aandacht verdienen. 4.2.5.2 Waar- Ontwikkelingsperspectieven In afbeelding 4.2 is een uitsnede van de perspectievenkaart behorende bij de Omgevingsvisie opgenomen.

Twee locaties liggen binnen het ontwikkelingsperspectief 'Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap'. De andere locaties liggen binnen het ontwikkelingsperspectief 'Wonen en werken in het kleinschalig mixlandschap'. Hierna wordt op de ontwikkelingsperspectieven ingegaan.

Afbeelding 4.2 Uitsnede ontwikkelingsperspectievenkaart Omgevingsvisie Overijssel (Bron: Provincie Overijssel)' bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties 39

'Wonen en werken in het kleinschaligemixlandschap' Het ontwikkelingsperspectief Wonen en werken in het kleinschalige mixlandschap richt zich op het in harmonie met elkaar ontwikkelen van de diverse functies in het buitengebied. Aan de ene kant melkveehouderij, akkerbouw en opwekking van hernieuwbare energie als belangrijke vormen van landgebruik. Aan de andere kant gebruik voor natuur, recreatie, wonen en andere bedrijvigheid. De ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw, maar ook die voor de andere sectoren, wil de provincie Overijssel in dit ontwikkelingsperspectief nadrukkelijk verbinden met behoud en versterking van cultuurhistorische, natuurlijke en landschapselementen. Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de lokaal aanwezige functies, rekening houdend met de klimaatopgave en de kenmerken van het watersysteem. 'Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap' Dit ontwikkelingsperspectief omvat gebieden waar verdere modernisering en schaalvergroting van de landbouw in combinatie met verduurzaming de ruimte krijgt. Die ruimte kan verdiend worden door te investeren in kwaliteitsvoorwaarden. Initiatieven binnen het ontwikkelingsperspectief mogen de ontwikkelingsmogelijkheden voor de landbouw in principe niet beperken en dienen aan te sluiten bij de bestaande bebouwing, weginfrastructuur en openbaar vervoer (ov)-routes.

Het waterbeheer richt zich op optimale condities voor de landbouw, rekening houdend met specifieke omstandigheden en de grenzen aan de mogelijkheden van het waterbeheer (onder andere door de klimaatverandering). Toetsing van het initiatief aan de 'Ontwikkelingsperspectieven' De realisatie van de verschillende functies, betreffende wonen en kleinschalige bedrijvigheid, is passend binnen het mixlandschap, waar gestreeft wordt naar het in harmonie met elkaar voorkomen van diverse functies. Ten aanzien van ontwikkelingsperspectief 'Agrarisch ondernemen in het grootschalig landschap' geldt dat er een nuancering nodig is. Het karakter van de gemeente Tubbergen, met een menging van meerdere functies, waarbij de functie 'agrarisch' niet de hoofdfunctie is, maakt dat een nuancering ter zake van de begrenzing van het ontwikkelingsperspectief noodzakelijk is. De ontwikkelingsperspectieven zijn dan ook niet normstellend maar richtinggevend. Afwijkingen van de ontwikkelingsperspectieven zijn mogelijk, mits de ruimtelijke kwaliteit conform de gebiedskenmerken wordt versterkt en er voor de beoogde ontwikkeling geen sprake is van een m.e.r-plicht.

In voorliggend geval is sprake van een rood voor rood project waarbij landschapsontsierende bebouwing op één locatie binnen dit gebiedstype (Bovenbroeksweg 2) wordt gesloopt en er ter compensatie op in dit geval aan de Beltweg 15 binnen dit gebiedstype een woning gebouwd wordt. De compensatiewoning vormt geen belemmering voor omliggende (agrarische) bedrijfsvoering. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar paragraaf 5.5 en paragraaf 5.6. Geconcludeerd wordt dat het voornemen in overeenstemming is met het ter plekke geldende ontwikkelingsperspectieven. 4.2.5.3 Hoe - Gebiedskenmerken Op basis van gebiedskenmerken in vier lagen (natuurlijke laag, laag van het agrarisch-cultuurlandschap, stedelijke laag en de laag van de beleving) gelden specifieke kwaliteitsvoorwaarden en –opgaven voor ruimtelijke ontwikkelingen. De 'Stedelijke laag' wordt in dit geval buiten beschouwing gelaten, aangezien voor de betrokken locaties geen specifieke eigenschappen vanuit deze laag gelden. Hierna wordt per plandeel een opsomming gegeven van de ter plaatse geldende gebiedskenmerken. 1. De 'Natuurlijke laag' Overijssel bestaat uit een rijk en gevarieerd spectrum aan natuurlijke landschappen. Deze vormen de basis voor het gehele grondgebied van Overijssel.

Het beter afstemmen van ruimtelijke ontwikkelingen op de natuurlijke laag kan ervoor zorgen dat de natuurlijke kwaliteiten van de provincie weer mede beeldbepalend worden. Ook in steden en dorpen bij voorbeeld in nieuwe waterrijke woonmilieus en nieuwe natuur in stad en dorp. De verschillende locaties van het plangebied zijn op de gebiedskenmerkenkaart de 'Natuurlijke laag' aangeduid met de gebiedstypen 'Dekzandvlakte en ruggen' en 'Beekdalen en natte laagtes'. Tevens ligt aangrenzend aan een locatie een beek. Voor beken gelden dezelfde kenmerken als voor 'Beekdalen en natte laagtes'. Op onderstaande afbeelding is dit weergegeven.

40

bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties

Afbeelding 4.3 Uitsnede natuurlijke laag (Bron: Provincie Overijssel) “Dekzandvlakteen ruggen” De dekzandgronden beslaan een groot gedeelte van de oppervlakte van de provincie. Na de ijstijden bleef er in grote delen een reliëfrijk – door de wind gevormd – zandlandschap achter, dat gekenmerkt wordt door relatief grote verschillen tussen hoog/droog en laag/nat gebied. Als ontwikkelingen plaats vinden, dan dragen deze bij aan het beter zichtbaar en beleefbaar maken van de hoogteverschillen en het watersysteem. Beiden zijn tevens uitgangspunt bij (her)inrichting. Bij ontwikkelingen is de (strekkings)richting van het landschap, gevormd door de afwisseling van beekdalen en ruggen, het uitgangspunt. “Beekdalenen natte laagtes” Het Overijsselse zandlandschap is van oorsprong kletsnat. In de laagtes van het zandgebied verzamelde zich het water. Hier ontwikkelden zich moerassen en broekbossen, waar het water in de loop van het seizoen geleidelijk uit weg sijpelde naar de lager gelegen delen, naar de beken en rivieren. Als ontwikkelingen plaats vinden in of in de directe nabijheid van beekdalen en natte laagtes, dan dragen deze bij aan extra ruimte voor de dynamiek van het stromende water en het vasthouden van water, aan versterking van de samenhang in het beeksysteem en aan vergroting van de zichtbaarheid, bereikbaarheid en beleefbaarheid van het water.

Dit zijn uitgangspunten bij (her)inrichting.

2. De 'laag van het agrarisch cultuurlandschap' In de 'Laag van het agrarisch cultuurlandschap' gaat het er altijd om dat de mens inspeelt op de natuurlijke omstandigheden en die ten nutte maakt. Hierbij hebben nooit ideeën over schoonheid een rol gespeeld. Wel zijn we ze in de loop van de tijd gaan waarderen om hun ruimtelijke kwaliteiten. Vooral herkenbaarheid, contrast en afwisseling worden gewaardeerd. De ambitie is gericht op het voortbouwen aan de kenmerkende structuren van de agrarische cultuurlandschappen door óf versterking óf behoud óf ontwikkeling of een combinatie hiervan. De locaties van het plangebied liggen binnen de gebiedstypen 'Maten en flierenlandschap, Oude hoevenlandschap en het Jong-heide- en broekontginningslandschap. In afbeelding 4.4 is dat aangegeven.

bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties 41

Afbeelding 4.4 Uitsnede laag van het agrarisch cultuurlandschap (Bron: Provincie Overijssel)

'Maten en flierenlandschap" Laaggelegen kleinschalig landschap dat zich langs de beken, in de natuurlijke laagten heeft ontwikkeld. Langs de ontwateringssloten haaks op de beek werd vaak hakhout aangeplant. Dit diende tevens als perceelsafscheiding – daar, waar de ontwateringssloot niet altijd watervoerend – was in geval van beweiding. Rond de beek ontstond een lineair landschap, met daaromheen in de natte laagtes een matenlandschap. Kleinschalig landschap langs beken en in laagten met veel variatie in ruimtelijke opbouw: de open ruimte van de watergang, de coulissen van hakhoutstruweel, de open kamers van de hooien weilanden, met hier en daar een broekbos op de nattere plekken. Vloeivelden maakten onderdeel uit van het bemestingssysteem. Het Maten- en Flierenlandschap is veelal de contramal van het essenlandschap en het oude hoevenlandschap en was daar functioneel aan verbonden. Als ontwikkelingen plaats vinden in of nabij het Maten en Flierenlandschap, dan dragen deze bij aan versterking van het historische lineaire landschap met open 'kamers' en coulissen, aan accentuering van de overgang naar hogere gronden, de toegankelijkheid, de beleefbaarheid en het vasthouden van water. Inrichting van nog gave delen richt zich op het behouden van de cultuurhistorische waarden. 'Oude Hoevenlandschap" Het Oude Hoevenlandschap betreft een landschap met verspreide erven.

Het werd ontwikkeld nadat de complexen met de grote essen 'bezet' waren en een volgende generatie boeren nieuwe ontwikkelingsruimte zocht. Die vonden ze bij kleine dekzandkopjes die individueel werden ontgonnen. Dit leidde tot een landschap dat de zelfde opbouw kent als het essenlandschap, alleen in een meer kleinschalige, meer individuele en jongere variant. Deze kleinere maat en schaal is tevens de reflectie van de natuurlijke ondergrond. Het landschap is contrastrijk met veel variatie op de korte afstand. Als ontwikkelingen plaats vinden in het oude hoevenlandschap, dan dragen deze bij aan behoud en accentuering van de dragende structuren (groenstructuur en routes) van het oude hoevenlandschap, en aan de samenhang en de karakteristieke verschillen tussen de landschapselementen.

42

bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties

'Jonge heide- en ontginningslandschap' De grote oppervlakte aan – voormalige – natte en droge heidegronden was oorspronkelijk functioneel verbonden met het essen- en oude hoevenlandschap; hier werd geweid en werden de plaggen gestoken voor in de stal; in de stal bemeste plaggen dienden als structuurverbeteraar en bemesting voor de akkergronden op de essen. Na de uitvinding van kunstmest ging deze functie verloren en werden deze gronden grotendeels in cultuur gebracht. Aanvankelijk kleinschalig en min of meer individueel door keuterboertjes, later werd de ontginning planmatig en grootschalig aangepakt (tot in de jaren 60 van de 20e eeuw). De grote natte broekgebieden ondergingen een vergelijkbare ontwikkeling, waardoor de natte en de droge jonge ontginningen nu gelijkenis vertonen. Ten opzichte van omliggend essen- en hoevenlandschap zijn de landbouwontginningen relatief grote open ruimtes, deels omzoomd door boscomplex. Erven liggen als blokken aan de weg geschakeld. Wegen zijn lanen met lange rechtstanden. Vaak zijn het 'inbreidings'landschappen met en rommelige driehoekstructuren als resultaat. Als ontwikkelingen plaats vinden in de agrarische ontginningslandschappen, dan dragen deze bij aan behoud en versterking van de dragende lineaire structuren van lanen, bosstroken en waterlopen en ontginningslinten met erven en de kenmerkende ruimtematen.

Toetsing van het initiatief aan de natuurlijke laag en de laag van het agrarisch cultuurlandschap In de ruimtelijke kwaliteitsplannen, die als bijlagen onderdeel uitmaakt van deze plantoelichting wordt de ligging van de plandelen binnen de hierboven genoemde gebiedskenmerken in beeld gebracht en nader toegelicht. Bij de uitwerking van de landschappelijke inpassing van de verschillende plandelen is nadrukkelijk rekening gehouden met de geldende gebiedskenmerken en de hieruit voortvloeiende aandachtspunten. Voor een nadere toelichting hierop wordt verwezen naar deze ruimtelijke kwaliteitsplannen en naar Hoofdstuk 3. Op deze plaats wordt geconcludeerd dat voorliggende ontwikkeling in overeenstemming is met de geldende gebiedskenmerken.

3. De 'laag van de beleving' In de laag van de beleving komen de natuurlijke, functionele en sociale processen bij elkaar. Dit is de laag die gaat over de beleefbaarheid van ruimtelijke kwaliteit, identiteit en tijdsdiepte, van recreatieve gebruiksmogelijkheden die een belangrijke rol spelen bij de waardering van de leefomgeving. De laag van de beleving is de laag van de verbinding en het netwerk; tussen het stedelijke en het landelijke, de cultuur en de natuur, snel en traag, oud en nieuw, tussen nut en schoonheid. De laag van de beleving benut vooral de kwaliteiten van de andere drie lagen, maar voegt ook eigen kenmerken toe, zoals landgoederen, recreatieparken en recreatieve routes. Het stelt kwaliteiten zoals de natuur, de productielandschappen en de steden in een ander daglicht en maakt ze beleefbaar en tot een belevenis. De verblijfsrecreatiecomplexen, de attracties, de routes voor wandelen, fietsen en varen zijn een belangrijke economische factor geworden met een vergelijkbaar aandeel in de economie als de agrarische sector. Dit alles verandert het aanzien, de gewenste gebruiksmogelijkheden en betekenis van het buitengebied. Aan het 'belevingslandschap' ontleent Overijssel zijn tijdsdiepte, maar ook zijn aantrekkingskracht.

Steeds vaker worden de kwaliteiten uit het verleden ingezet in plannen door daar met nieuwe kwaliteiten, gebruiks- en verschijningsvormen op voort te bouwen. Belangrijk in deze laag is het oude en nieuwe 'erfgoed' van de provincie. Enkele locaties zijn op de gebiedskenmerkenkaart de 'Laag van de beleving' aangeduid met 'Donkerte'. In afbeelding 4.5 wordt dit weergegeven.

bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties 43

Afbeelding 4.5 Uitsnede laag van de beleving (Bron: Provincie Overijssel) Toetsing van het initiatief aan de laag van de beleving Met dit initiatief wordt voorzien in de realisatie van vier woningen. De woningen aan de Beltweg en de Hambroeksweg vallen binnen het gebiedstype 'donkerte'. Er is echter geen sprake van een onevenredige toename van kunstlicht. Onevenredige lichtuitstraling wordt voorkomen. Een zekere lichtuitstraling is echter inherent aan woonfuncties en passend binnen het gebiedstype. 4.2.6

Conclusietoetsing aan het provinciaalbeleid

Geconcludeerd kan worden dat de in dit voorliggende bestemmingsplan besloten ruimtelijke ontwikkeling in overeenstemming is met het provinciaal ruimtelijk beleid.

4.3 Gemeentelijk beleid Het gemeentelijk beleid is verwoord in tal van plannen. De belangrijkste beleidsdocumenten die van toepassing zijn op de voorgenomen ontwikkeling worden hierna behandeld. 4.3.1

Mijn omgevingsvisieTubbergen

4.3.1.1 Algemeen De gemeente Tubbergen beschikt over een omgevingsvisie. MijnOmgevingsvisie Tubbergen gaat over de toekomst van de leefomgeving; de visie van samenleving én gemeente. Hierin bouwt men verder op de basis die al in proces van MijnDorp gelegd is. De visie gaat namelijk over leefbaarheid van de kernen én over het buitengebied , gezondheid, veiligheid en duurzaamheid. De visie geeft aan hoe de gemeente, samenleving en gemeenteraad, willen sturen; wat men wil behouden, versterken en ontwikkelen. Door inbreng van de samenleving is MijnOmgevingsvisie van ons allemaal! MijnOmgevingsvisie gaat in op: 1. de uitdagingen die op de gemeente afkomen (het verhaal achter de speerpunten); 44

bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties

2. hoe men daarop kan inspelen (speerpunten); 3. hoe plannen die bewoners of ondernemers inbrengen worden afgewogen (stappenplan); 4. welke waarden daarbij belangrijk zijn (waardenkaart). Mijn Omgevingsvisie gaat uit van vier kernprincipes. Kernprincipes zijn manieren van werken; werkwijzen die altijd gelden. Als keuzes worden gemaakt, als plannen worden gemaakt en gewoon als we wonen, leven, ondernemen of verblijven past men de kernprincipes toe. De vier kernprincipes zijn: We doen het samen; We geven het goed voorbeeld; We wentelen niet af op volgende generaties; We combineren zoveel mogelijk functies, zodat de beschikbare ruimte optimaal wordt gebruikt. 4.3.1.2 Speerpunten In de omgevingsvisie zijn speerpunten opgenomen op verschillende thema's. In voorliggend geval is gezien de ontwikkeling zijn met name de thema's 'Aantrekkelijk wonen' en 'Ruimte voor ondernemen' van belang. Aantrekkelijk wonen De gemeente werkt aan de juiste woning op de juiste plek. Dat gebeurt door: het opstellen van de Woonvisie waarin voor de komende jaren een doorkijk gemaakt wordt naar de behoefte en de mogelijkheden op gebied van wonen.

Hierbij wordt de link gelegd naar de ontwikkelingen in het Sociaal Domein; het opstellen van het meerjaren woningbouwprogramma met inbreng vanuit de kernen; de verbinding te leggen met de provinciale woonagenda; het maken van lokaal beleid zoals de nota inbreidingslocaties. Betaalbaar wonen in je eigen gemeente De gemeente wil dat het aantal en de soort woningen in een kern passen bij de vraag. Inwoners moeten voor hun woning zoveel mogelijk in hun eigen gemeente terecht kunnen. Ook is het belangrijk dat woningen voor elke doelgroep bereikbaar en toegankelijk zijn. Inbreiden voor uitbreiden Vanuit de gemeente bestaat de wens om binnen de grenzen van een kern bouwen. In de meeste gevallen gaat het om plekken die verbeterd moeten worden of plekken waarvan de bestaande functie vervalt. Denk hierbij aan het verdwijnen van een bedrijf, het sluiten van een kerk of het slopen van oude woningen. Als er binnen de kern geen plekken zijn om te bouwen, kijkt de gemeente naar bouwmogelijkheden aan de rand van een kern. Kernen zijn verschillend in de behoefte aan woningen. Daarom gaat de gemeente samen met kernen in gesprek om te kijken wat bij elk dorp past. Kijken naar de toekomst Er is verschil in hoeveel en welk soort woningen nu nodig en gewenst zijn en wat de vraag over 15 jaar is. Huidige knelpunten zijn bijvoorbeeld betaalbare woningen voor starters en woningen voor ouderen.

In onze woonvisie kijken we op basis van onderzoek en gesprekken met alle betrokkenen vooruit op de vraag naar woningen. De gemeente probeert erop te sturen dat het aanbod van woningen daarop aansluit. Hierbij wordt de behoeften op de lange termijn en de bestaande voorraad in het oog gehouden. Ruimte voor ondernemen Als gemeente zorgt men voor voldoende ontwikkelruimte voor bedrijven en voor plekken waar bedrijven zich kunnen vestigen. Zo draagt de gemeente bij aan de werkgelegenheid en kunnen verschillende soorten bedrijvigheid ontstaan. De gemeente streeft naar levendige compacte kernwinkelgebieden. Voor duurzame, kansrijke initiatieven wordt maatwerk geleverd. Daarbij ligt de nadruk op het behouden en versterken van het lokale bedrijfsleven. Samenvattend gaat de gemeente voor: goede vestigings- en ontwikkelingsmogelijkheden voor het bedrijfsleven; het faciliteren van ondernemers met als principe “ja- tenzij”. Goede vestigings- en ontwikkelingsmogelijkheden: Goede vestigingsmogelijkheden voor het bedrijfsleven betekent dat wordt ingezet op voldoende en passende bedrijventerreinen. En op een goede bereikbaarheid. Leegstand wil men daarbij zoveel mogelijk voorkomen. Meer uitgebreid gaat het om het volgende: bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties 45

Het doel is om het aanbod aan bedrijfsgrond aan te laten sluiten bij de vraag. In principe moeten ondernemers en/of bedrijven met een ruimtebehoefte binnen de gemeente een plek kunnen vinden. Of dit lukt is mede afhankelijk van de aard en omvang van het bedrijf. Als er veel vraag is wordt gekeken of uitbreiding van bedrijfsterreinen nodig is. Hierbij kijkt men ook naar vraag en aanbod in de regio. Ook buiten de bedrijventerreinen zet de gemeente zich in voor voldoende, duurzame en passende ruimte (huisvesting) voor ontwikkelingen. Dit is maatwerk. De gemeente weegt de specifieke behoefte van ondernemers en bedrijven af en adviseert over de haalbaarheid van initiatieven. Streven naar kwalitatieve verbeteringen. Dit gaat bijvoorbeeld over het voorkomen van leegstand, een goede ontsluiting en een goede fysieke en digitale bereikbaarheid. Het faciliteren van ondernemerschap: De gemeente geeft ondernemers de ruimte door in te zetten op maatwerk en door flexibiliteit te bieden. De gemeente vindt het belangrijk dat de juiste functies op de juiste plek terecht komen. Het slim combineren van functies vanuit een duidelijke visie biedt kansen. De ondernemers, de bedrijfsconsulent en het OndernemerServiceTeam (OST) zijn hierbij de spil. Zij verbinden partijen aan elkaar en helpen met de juiste routes.

4.3.1.3 Toetsing van het initiatief aan MijnOmgevingsvisie In voorliggend geval worden op basis van de gemeentelijke beleidslijn Rood voor Rood, vier compensatiewoningen toegestaan op vier verschillende locaties in het buitengebied van de gemeente Tubbergen. Daarnaast wordt er in het kader van de VAB+-regeling een kleinschalig bedrijf gerealiseerd. Ten aanzien van Rood voor Rood geldt dat de bouwrechten zijn verkregen als gevolg van het slopen van landschapsontsierende bebouwing ter plaatse van drie locaties. In de regels van voorliggend bestemmingsplan zijn de herbouwmogelijkheden van de landschapsontsierende bebouwing komen te vervallen. Met het voornemen worden de nieuwe woonerven landschappelijk ingepast met een positieve impuls in de ruimtelijke kwaliteit tot gevolg. Door de sloop wordt ook leegstand en verpaupering in het landelijk gebied voorkomen. De woningen worden gebouwd voor een concrete behoefte en passen binnen de woningbouwprogrammering. Ten aanzien van de bedrijvigheid geldt dat met het initiatief bijgedragen wordt aan de visie om ruimte voor ondernemen te bieden. Het gaat in dit geval om een vorm van maatwerk buiten een bedrijventerrein. Dit wordt mogelijk gemaakt vanuit de VAB+-regeling. Voorgenomen ontwikkeling is in lijn met 'Mijn omgevingsvisie Tubbergen'. 4.3.2

BeleidsnotitieRood voor Rood met gesloten beurs 2014

4.3.2.1 Algemeen De 'Beleidsnotitie Rood voor Rood met gesloten beurs 2014' van de gemeente Tubbergen is op 15 december 2014 vastgesteld. Het hoofddoel is het verbeteren van de ruimtelijke kwaliteit van het landelijke gebied. De realisatie van dit doel vindt plaats door de sloop van landschapsontsierende (agrarische) bedrijfsgebouwen en door overige verbeteringen van de ruimtelijke kwaliteit. Hierna wordt het plan getoetst aan de van belang zijnde voorwaarden van het inhoudelijk kader. 4.3.2.2 Toetsing van het initiatief aan het inhoudelijk kader 'Beleidsnotitie Rood voor Rood' Relatie sloop en bouwkavel Ter compensatie van onder andere de sloop van minimaal 1.000 m2 aan landschapsontsierende agrarische bedrijfsbebouwing kunnen onder voorwaarden één (of meer) bouwkavels voor een woning worden toegekend. In dit geval wordt in het kader van de Rood voor Rood-regeling 4.135 m² gesloopt. Hiermee ontstaat de mogelijkheid tot de realisatie van maximaal vier compensatiewoningen. Voor wat betreft de maatvoering van de nieuwe bebouwing wordt aangesloten bij het bestemmingsplan 'Buitengebied 2016' van de gemeente Tubbergen. Zo bedraagt de inhoud van de woning en de daar bijbehorende aangebouwde bijbehorende bouwwerken, niet zijnde overkappingen, ten hoogste 1.000 m³. Bij een woning is in principe maximaal 100 m² aan vrijstaande bijgebouwen toegestaan.

Hier wordt in het plan bij aangesloten. Wel geldt dat op enkele locaties bij de bestaande woningen de bestaande oppervlakte aan bijgebouwen (m.u.v. de te slopen gebouwen) toegestaan is. Daarnaast is aan de Bovenbroeksweg 2 een groter oppervlakte aan bijgebouwen bij de bestaande woning toegestaan. Er wordt een functie in het kader van de VAB+-regeling gerealiseerd (zie ook 4.3.3). Aan de Huyerenseweg is ook het bestaande bijgebouw (de 46

bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties

bestaande schuur) toegestaan. Dit is meer dan de standaard oppervlakte. Dit zijn vormen van maatwerk. De hiervoor genoemde uitgangspunten zijn doorvertaald op de verbeelding en in de regels van dit bestemmingsplan. Te behouden bijgebouwen In principe geldt dat alle landschapsontsierende bebouwing gesloopt dient te worden. In bepaalde situaties kan hiervan worden afgeweken. Bijvoorbeeld als er sprake is van een geschikte vervolgfunctie voor een gebouw. Het gebouw kan dan behouden blijven. Voorwaarde is wel dat er sprake is van een aanzienlijke verbetering in de ruimtelijke kwaliteit door substantiële sloop op de slooplocatie. In voorliggend geval worden aan de Kluunvenweg 10 en de Hardenbergerweg 41 alle landschapsontsierende bebouwing gesloopt. Aan de Bovenbroeksweg 2 blijft een gebouw staan, hiervoor is in het kader van de VAB+ regeling een vervolgfunctie voor gevonden. Ook aan de Huyerenseweg blijft een gebouw staan. Het is een bestaande schuur die feitelijk geen onderdeel uitmaakt van de nieuwe woonkavel, maar die in het kader van de VAB-regeling (opslag) wordt gebruikt. Bovendien betreft dit geen slooplocatie. Op alle slooplocaties is sprake van een substantiële sloop op de slooplocatie, dat leidt tot een forse verbetering van de ruimtelijke kwaliteit. Situering bouwkavelen gebiedsdifferentiatie Uitgangspunt is het terugbouwen op de slooplocatie.

Hieronder wordt verstaan dat de bouwkavel op de slooplocatie wordt gesitueerd. Slooplocaties In dit geval betreffen de slooplocaties de locaties Kluunvenweg 10, Bovenbroeksweg 2 en Hardenbergerweg 41. Uitsluitend aan de Hardenbergerweg 41 is sprake van bouw van een woning op de slooplocatie. Ten aanzien van de Kluunvenweg 10 geldt dat in de directe nabijheid een 110 kV hoogspanningsleiding ligt. De beschermingszone van deze hoogspanningsleiding loopt grotendeels over het huidige agrarische bouwvlak. Het bouwen van woningen in de directe nabijheid van een hoogspanningsleiding is vanuit gezondheidsoogpunt niet wenselijk. Dit temeer omdat de nieuw te bouwen woningen, gelet op de erfopzet aan de Kluunvenweg in relatie tot het huidige bouwvlak, uitsluitend dichterbij de hoogspanningsleiding geplaatst kunnen worden. Om deze reden kan redelijkerwijs niet teruggebouwd worden op deze slooplocatie. Voor wat betreft de Bovenbroeksweg 2 geldt dat deze locatie direct grens aan het achtergelegen agrarisch bedrijf (geitenhouderij). Voor een compensatiewoning in het kader van de Rood voor Rood regeling dient, indien deze woning wordt teruggebouwd op de slooplocatie, een vaste afstand van 50 meter tot omliggende veehouderijen te worden aangehouden.

Indien rekening gehouden wordt met deze afstand dan is het redelijkerwijs niet mogelijk om op een goede wijze op deze locatie een compensatiewoning te realiseren. Het gebied waar de woning gebouwd kan worden, hierbij ook rekening houdend met de behoudenswaardige rij eiken langs de Bovenbroeksweg en daarbij behorende kroonprojectie, bedraagt net 15 meter. Als daarbij zoals gebruikelijk ook nog rekening wordt gehouden met de juiste erfopzet, dan resteert een te bebouwen gebied van circa 10 meter. Het is om deze reden niet mogelijk om op een goede wijze op deze locatie een woning te kunnen bouwen. Elders terugbouwen Bij terugbouwen elders moet de compensatiewoning aansluiten op bestaande bebouwing. Het kan dan gaan om kernen, dorpsranden, buurtschappen, lintbebouwing en bestaande erfstructuren. Voor de locaties Huyerenseweg ong. Hambroeksweg 5 en Beltweg 15 zijn erfinrichtingsplannen aangeleverd die een beeld geven van de nieuwe erfopzet. In alle gevallen is hierbij sprake van de bouw van compensatiewoningen aansluitend aan bestaande bebouwing zodat aan deze voorwaarde uit het Rood voor Rood beleid voldaan wordt. Daarnaast heeft het Kwaliteitsteam een positief advies gegeven over de erfopzet van de locatie Huyerenseweg ong., de locatie Hambroeksweg 5, de locatie Hardenbergerweg 41 en de locatie Beltweg 15.

De bouwkavels voor een compensatiewoning mag geen onevenredige aantasting van agrarische en andere belangen in de omgeving veroorzaken. Voorkomen moet worden dat de toekenning van een bouwkavel voor een woning ten koste gaat van het functioneren en de ontwikkelingsmogelijkheden van agrarische bedrijven in de omgeving. Van aantasting is geen sprake. Hiervoor wordt verwezen naar paragraaf 5.5 en 5.6 van dit bestemmingsplan. Tegenprestatie/ compensatie De kwalitatieve inpassing in het landschap dient niet alleen architectonisch, maar ook landschappelijke door middel van een erfinrichtingsplan gewaarborgd te zijn. De ruimtelijke kwaliteitsplannen ten behoeve van voorliggend initiatief zijn opgenomen in de Bijlagen bij de bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties 47

toelichting. In dit geval bestaat de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit uit het slopen van landschapsontsierende bebouwing en het landschappelijk inpassen van alle locaties. In de bijlagen wordt nader ingegaan op de landschappelijke inpassing van de locatie. Tevens is middels een berekening aangetoond wordt dat vier compensatiewoningen noodzakelijk zijn voor het afdekken van de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde, conform de voorwaarden uit het gemeentelijk Rood voor Rood beleid. Dit is nader met de gemeente afgestemd en akkoord bevonden. Beeldkwaliteit De kwaliteit van de compensatiewoningen dient, conform het Rood voor Rood beleid, gewaarborgd te zijn door een beeldkwaliteitsplan (architectonisch). Gelijktijdig met het bestemmingsplan zal het Rood voor Rood beeldkwaliteitsplan voor de verschillende locaties vastgesteld worden. In dit geval heeft de gemeente aangegeven dat voor de locaties aan de Hambroeksweg 5 en de Hardenbergerweg 41 tevens een beeldkwaliteitsplan nodig is. 4.3.3

BeleidsnotitieVAB+ 2011 Tubbergen

4.3.3.1 Algemeen Het doel van deze notitie is het bieden van mogelijkheden voor hergebruik van vrijkomende gebouwen binnen de bestemmingen “agrarische bedrijfsdoeleinden”, “paardenhouderijen” en “woondoeleinden”. Hierdoor kan kapitaalvernietiging, verval/verkrotting worden voorkómen, wordt de mogelijkheid tot economisch hergebruik bevorderd en wordt de mogelijkheid geboden een aanvullend inkomen te verwerven. Hiermee kan een positieve bijdrage geleverd worden aan de leefbaarheid van het platteland. Indien een activiteit in principe op de voorgestelde locatie mogelijk is, dient de vraag beantwoord te worden of die activiteit op korte en lange termijn aan de navolgende voorwaarden kan voldoen. Hierbij wordt opgemerkt dat de voorwaarden zo objectief mogelijk zijn vastgesteld, teneinde op voorhand duidelijk te stellen wat wel en wat niet mogelijk is. Karakteristieke bebouwing moet behouden blijven en landschappelijke inpassing is een vereiste. In dit geval is het VAB+ beleid van toepassing op de realisatie van het bedrijf aan de Bovenbroeksweg 2. 4.3.3.2 Voorwaarden De 'voorwaardentoets' omvat de volgende voorwaarden: 1. De aard van de bedrijvigheid moet toepassing van de overige voorwaarden, ook op lange termijn, mogelijk maken. 2. De activiteit moet binnen de bestaande bebouwing, dan wel binnen de bestaande bouwmassa, plaatsvinden.

Nieuwbouw is toegestaan tot een bouwmassa van 2.000 m3 en 25% van de extra gesloopte massa, indien de bestaande bebouwing niet meer functioneel is. In de kernrandzone mag hier van worden afgeweken. 3. De activiteit mag geen aanleiding zijn voor de bouw van een extra woning. 4. Karakteristieke bebouwing met cultuurhistorische en/of architectonische waarde beschermen. 5. De nieuwe activiteit mag geen nadelige effecten uitoefenen op gebruik van gronden in de directe omgeving en geen onevenredig nadelige effecten uitoefenen op milieu, natuur en landschap. 6. De nieuwe activiteit mag geen buitenopslag met zich meebrengen; dit wordt als gebiedsvreemd beschouwd. 7. De visuele uitstraling van het voormalig agrarisch complex moet aansluiten bij de landelijke omgeving. 8. Het bedrijfscomplex moet landschappelijk zijn ingepast. 9. De bestaande verkeersinfrastructuur moet afdoende zijn voor de nieuwe activiteit. 10. De nieuwe activiteit dient te voorzien in eigen parkeergelegenheid. 11. Verblijfsrecreatie wordt als VAB+activiteit toegestaan met vaste maximale maatvoering voor de accommodatie van 1000 m3. Binnen deze inhoudsmaat kunnen maximaal 3 recreatieverblijven of 1 groepsaccommodatie worden gerealiseerd. De vorm waarin de accommodatie wordt gerealiseerd, is vrij.

4.3.3.3 Toetsing initiatief aan de beleidsnotitie VAB+ Tubbergen Hierna wordt ingegaan op de voorwaardentoets van het VAB+ beleid ten aanzien van het planologisch toestaan van het bedrijf aan de Bovenbroeksweg 2 én de schuur aan de Huyerenseweg ong.: 1. Aan de Bovenbroeksweg gaat het om het bedrijf Feest4all, welke ondergeschikt is en blijft aan de hoofdfunctie, namelijk wonen. De woonfunctie blijft als gevolg van voorgenomen ontwikkeling bestaan. Van verdere groei van de activiteit is geen sprake. Aan de Huyerenseweg gaat het puur om het planologisch omzetten van agrarische bestemming naar een woonbestemming ter plaatse van een schuur. De activiteiten in de schuur betreffen opslagactiviteiten. Dit is passend in de woonbestemming. Door de omzetting worden de mogelijkheden voor een agrarisch bedrijf wegbestemd. 48

bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties

2. De activiteiten vinden plaats binnen de bestaande bebouwing. Voorgenomen ontwikkeling gaat niet uit van nieuwbouw ten behoeve van het bedrijf; 3. Hiervan is geen sprake. 4. Voorgenomen ontwikkeling gaat niet uit van het slopen van bebouwing. 5. Verwezen wordt naar paragraaf 5.5 (Milieuzonering) en paragraaf 5.7 (Ecologie). 6. Voorgenomen ontwikkeling gaat niet uit van het buiten opslaan van goederen ten behoeve van het bedrijf. Opslag wordt opgevangen in bestaande bebouwing. 7. Ten behoeve van de gehele ontwikkeling op beide locaties is een ruimtelijk kwaliteitsplan opgesteld. Het bedrijf is gelegen binnen dit erf. Kortheidshalve wordt verwezen naar paragraven 3.2.2.2 en 3.2.4.2) 8. Zie beantwoording onder 7. 9. Het gaat in dit geval om een bedrijf dat zich met name richt op opslag en reparatie ter plaatse (Bovenbroeksweg) en een locatie voor opslag (Huyerenseweg). Deze activiteiten zijn van ondergeschikte aard. In paragraaf 3.3.3 wordt het aspect verkeer en parkeren voor beide locaties behandeld. Vanuit verkeerskundig oogpunt zijn geen bezwaren tegen voorgenomen ontwikkeling. 10. Zie beantwoording onder 9. 11. Voorgenomen ontwikkeling gaat niet uit van het exploiteren van verblijfsrecreatie. Dit punt behoeft dat ook geen nadere onderbouwing.

4.3.4

Woonvisie 2021+

4.3.4.1 Algemeen Het woonbeleid van de gemeente Tubbergen voor de komende jaren is weergegeven in de 'Woonvisie 2021+'. Deze woonvisie is op 6 juli 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van de gemeente Tubbergen. De 'Woonvisie 2016+' is tot stand gekomen door regelmatig overleg met stakeholders, overleg in de regio, met de huurdersvereniging en het peilen van woonwensen bij diverse doelgroepen. Daarnaast zijn diverse bronnen geraadpleegd, van regio-gemeenten, Provincie Overijssel, het Rijk, en cijfers van CBS en de overheid (Primos). In de woonvisie wordt de gemeentelijke visie op het wonen in Tubbergen voor de komende jaren geschetst. De woonvisie vormt de basis voor strategische afwegingen die gemeente maakt op het gebied van wonen. In de visie komen meerdere ambities naar voren. De ambities die in dit geval van belang zijn betreft met name de ambitie: meer woningen met de juiste kwaliteit. Daar wordt hierna op ingegaan. 4.3.4.2 Meer woningen met de juiste kwaliteit Behoefte De komende jaren wil de gemeente voldoende woningen bouwen om te voorzien in de verwachte vraag. Om dat te bewerkstelligen is het ten eerste zaak om goed inzicht te hebben in die verwachte woningvraag. De afgelopen vijf jaar is het aantal huishoudens in Tubbergen gegroeid met ongeveer +300. Deze groei is mede tot stand gekomen door een positief binnenlands migratiesaldo.

Er vestigden zich meer mensen in Tubbergen vanuit andere gemeenten, dan er vertrokken. Om te kunnen voorzien in de woningbehoefte én als impuls voor de leefbaarheid en vitaliteit van kernen is het van belang dat er in alle kernen van Tubbergen kan worden gebouwd. De prognose is vertaald in een woningbouwprogramma per kern. De gemeente wil echter ook ruimte geven aan goede plannen die mogelijk de woningbehoefte in een kern overstijgt. Om die ruimte te bieden, voegt de gemeente de woningbehoefte voor de grote en kleine kernen samen. Dit biedt meer flexibiliteit. De behoefte per kern blijft echter het uitgangspunt. Hierna is de behoefte per kern in tabelvorm weergegeven. Vervolgens is de behoefte per kern specifiek weergegeven.

bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties 49

Tabel 1: woningbehoefte in Tubbergen (Bron: Gemeente Tubbergen) Dit houdt in dat ruim de helft van de woningbehoefte landt in de drie grotere kernen. In deze kernen geldt de grootste woningbehoefte vanwege de nabijheid van voorzieningen; iets wat met name voor senioren en mensen met een zorgvraag een grote rol speelt. Ongeveer een derde van de behoefte landt in de overige woonkernen. Bouwen op de juiste plek In overeenstemming met de Ladder voor duurzame verstedelijking gaat de gemeente de nieuwbouwopgave zoveel mogelijk binnen de bebouwde kom op inbreidingslocaties realiseren. Op die manier blijft het buitengebied zo groen mogelijk. In Provinciaal verband (Regionale Woonagenda) is al aangegeven dat voor inbreidingsplannen de komende jaren geen kwantitatieve limiet wordt gesteld. Wel moeten deze plannen kwalitatief getoetst worden. In een aantal kernen zijn de mogelijkheden voor inbreiding beperkt. Bijvoorbeeld omdat inbreiding te zeer ten koste gaat van het dorpse- en landelijke karakter, of omdat er niet of nauwelijks inbreidingslocaties voorhanden zijn. Daarom zetten we ons er voor in dat het ook in de toekomst mogelijk blijft om -uiteraard zo zorgvuldig mogelijk- potentiële locaties aan de randen van de bebouwde kom te benutten. De Regionale Woonagenda biedt ook die ruimte.

Prioriteit voor starters en senioren De huidige woningvoorraad bestaat voor een groot deel uit ruime, grondgebonden koopwoningen. Voor de meeste inwoners van de gemeente Tubbergen is dit ook het ideaalbeeld. Ook veel starters op de woningmarkt hebben een voorkeur om direct te starten in een ruime grondgebonden koopwoning. Voor een deel van de starters is dit ook haalbaar. Veel jongeren zijn handig en zijn bereid om zelf een woning te (ver)bouwen. Daarnaast hebben relatief veel starters in de gemeente Tubbergen (meer dan gemiddeld in Nederland) de financiële mogelijkheden om een woning in het middeldure koopsegment (of zelfs meer) te betalen (of op een bouwkavel zelf een woning te bouwen), omdat ze veel gespaard hebben en/of dankzij ondersteuning van de ouders. Maar dit geldt zeker niet voor alle starters op de woningmarkt. Vooral voor alleenstaande starters en starters met een beperkt inkomen zijn de mogelijkheden voor een koopwoning beperkt. Zij kunnen wellicht in aanmerking komen voor een sociale huurwoning, maar veel starters blijven toch doorzoeken naar een koopwoning. In algemene zin neemt de behoefte aan kleinere woningen onder starters toe. De komende jaren wil de gemeente het woningaanbod voor starters vergroten. Het is hierbij zaak om snel aan de slag te gaan, om te voorkomen dat (nog meer) starters op zoek gaan naar goedkoper aanbod in andere gemeenten.

Een belangrijk aandachtspunt daarbij is het vergroten van het aanbod aan goedkope koopwoningen voor starters met beperkte financiële mogelijkheden (waaronder alleenstaande starters). Om die woningen betaalbaar te kunnen houden, zal de kwaliteit (qua m², aantal kamers, uitrusting) daarop aangepast moeten worden. Maar dan wel op zo’n manier dat deze woningen aantrekkelijk blijven voor starters. Een tweede belangrijke doelgroep zijn de senioren op de woningmarkt. Het aantal huishoudens van 65 jaar en 50

bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties

ouder neemt de komende jaren verder toe. Op dit moment vormt de groep 1+2 persoonshuishoudens van 65 jaar en ouder 31% van het totaal aantal huishoudens in Tubbergen, in 2030 is dat gestegen naar 38%. Hierna zijn de van belang zijnde ambities voor starters en senioren opgesomd: De gemeente zet sterk in op de realisatie van koopwoningen voor starters. Dat kunnen woningen in meerdere prijsklassen zijn, maar de ontwikkeling van goedkope koop vraagt extra aandacht. De gemeente zet sterk in op de realisatie van levensloopgeschikte woningen (of woningen die hier makkelijk toe aan te passen zijn). 4.3.4.3 Toetsing van het initiatief aan het gemeentelijke woonvisie Voorliggend bestemmingsplan voorziet in de bouw van vier compensatiewoningen, in het kader van Rood voor Rood. Er is voor de woningen sprake van een concrete behoefte. Deze woningen zijn naar aanleiding van de principebesluiten over de locaties reeds opgenomen in de reservering voor woningen in het buitengebied in het kader van Rood voor Rood. De compensatiewoningen passen dan ook binnen het gemeentelijke woningbouwprogramma. Geconcludeerd wordt dat voorliggend voornemen in overeenstemming is met de gemeentelijke woonvisie. 4.3.5

Casco-benaderingin Noordoost-Twente

4.3.5.1 Algemeen In het Ontwikkelingsperspectief voor het Nationale Landschap Noordoost-Twente hebben de hierbij betrokken partijen de ambitie uitgesproken om de tendens van schaalvergroting in de grondgebonden landbouw zodanig vorm te geven dat deze niet ten koste gaat van de kwaliteit van het landschap. Zowel gemeenten als provincie hadden behoefte aan een praktisch concept om in de dagelijkse praktijk invulling te geven aan deze ambitie. Voor het bereiken van deze ambitie is het, het meest wenselijk om de belangen van initiatiefnemers die elementen willen verwijderen te koppelen aan grondeigenaren die bereid zijn nieuwe elementen te plaatsen om zo het landschap te versterken. Alle individuele aanvragen zullen dan uiteindelijk moeten leiden tot een beter functionerend en herkenbaar landschap. Om dit te bereiken is de casco-benadering ontwikkeld. Met de casco-benadering beschikken de provincie Overijssel en de deelnemende gemeenten van Noordoost-Twente over een generieke methode om vorm te geven aan de doelen voor het Nationaal Landschap: behoud en ontwikkeling van het landschap inclusief al haar functies. In relatie tot het provinciaal beleid is de cascobenadering een middel om invulling te geven aan het fenomeen 'ruimtelijke kwaliteit' en uitvoering aan de kwaliteitsagenda van de Omgevingsvisie van de provincie Overijssel.

4.3.5.2 Casco-benadering in de praktijk De landschapstypen van Noordoost-Twente vormen, samen met de ontwikkeling die deze landschappen hebben doorgemaakt (dynamiek), het uitgangspunt van de casco-benadering. Elk landschapstype heeft een eigen kenmerkende structuur van opgaande beplantingen. Deze structuur is het casco van het landschap. Het kan daarbij gaan om bomenrijen, houtwallen, houtsingels en (kleinere) bosjes. Het beleid is er op gericht om dit casco te versterken. Toepassing van de casco benadering leidt op termijn tot versterking van het ‘kleinschalige groene karakter’ van het landschap in totaliteit. De basis voor initiatieven is de cascokaart. Hierop staan drie typen elementen weergegeven, zie de navolgende tabel. Landschapstype Elementen die tot het casco behoren Elementen die niet tot het casco behoren

Opmerking Mogen in principe niet verplaatst worden Mogen verplaatst worden, als aan de regels van de casco-benadering wordt voldaan Te compenseren elementen Locaties waar de initiatiefnemer de elementen heen kan verplaatsen Aan de hand van de casco-kaart wordt beoordeeld of het landschapselement tot het casco behoort of niet. Uit de beoordeling hiervan volgen drie mogelijke opties: 1. Regulier casco: het te verwijderen element is geen casco en de initiatiefnemer compenseert op een lijn uit de casco-kaart. 2. Afwijking van de compensatie: het te verwijderen element is geen casco, maar de initiatiefnemer wil compenseren op een andere plek dan aangegeven op de casco-kaart. 3. Afwijking van het casco: het te verwijderen element behoort tot het casco en het te compenseren element ligt of op de casco-kaart, zo niet dan is de een aanvraag een combinatie met situatie 2 (afwijking compensatie). bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties 51

In afbeelding 4.6 is per plandeel een fragment van de Cascokaart weergegeven. De te bouwen woningen zijn met een zwarte ster aangegeven.

Afbeelding 4.6 Fragmenten Cascokaart inclusief legenda (Bron: Noordoost Twente)

4.3.5.3 Toetsing van het initiatief aan de 'Casco-benadering in Noordoost-Twente' Ten aanzien van de slooplocaties geldt dat het puur gaat om sloop van gebouwen. Er is daarbij geen sprake van aantasting of verwijdering van casco-elementen. Ten aanzien van de overige locaties geldt dat de woningen gebouwd worden op locaties waar geen casco-elementen liggen. Alle locaties worden landschappelijk ingepast, waarbij de casco-elementen onderdeel uitmaken van deze landschappelijke inpassing. Uitzondering hierop vormt de Huyerenseweg. Daar wordt de woning nabij casco-elementen gebouwd. Ten aanzien van het groene element rondom de schuur geldt echter dat deze in de praktijk niet aanwezig is. Het blauwe element blijft behouden en wordt versterkt. Het ruimtelijk kwaliteitsplan voor deze locatie is reeds akkoord bevonden. Het casco vormt ook voor deze locatie dan ook geen belemmering. Het plan is hiermee in overeenstemming met de 'Casco-benadering in Noordoost-Twente'. 4.3.6

Conclusietoetsing aan het gemeentelijkbeleid

Gezien het vorenstaande wordt geconcludeerd dat de in dit bestemmingsplan besloten ontwikkeling past binnen de gemeentelijke beleidskaders.

52

bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten Op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening moet in de toelichting op het bestemmingsplan een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieukwaliteitseisen bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieuaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk worden de resultaten van het onderzoek naar de milieukundige uitvoerbaarheid beschreven. Het betreft de thema's geluid, bodem, luchtkwaliteit, externe veiligheid, milieuzonering, geur, ecologie, archeologie & cultuurhistorie en besluit milieueffectrapportage. Opgemerkt wordt dat slechts waar dit relevant wordt geacht wordt ingegaan op de slooplocaties aan de Kluunvenweg 10 en de Bovenbroeksweg 2. Ter plaatse van de Kluunvenweg is immers uitsluitend sprake van de sloop van bebouwing. Ter plaatse van de Bovenbroeksweg 2 wordt enkel gesloopt en een bedrijf in een bestaande schuur toegestaan. Hiermee is locatiespecifieke toetsing niet aan alle aspecten relevant.

5.1 Geluid 5.1.1

Wettelijk kader

De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai. De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen. 5.1.2

Situatie plandelen

5.1.2.1 Wegverkeerslawaai In voorliggend geval worden met de compensatiewoningen en de te herbouwen woningen op de locaties aan de Hardenbergerweg 41, Huyerenseweg ong., Hambroeksweg 5 en de Beltweg 15. De Hambroeksweg, Huyerenseweg en de Beltweg betreffen allen rustige wegen met een (zeer) beperkte intensiteit en geluidbelasting. Er zal ter plaatse geen sprake zijn van een overschrijding van de voorkeurswaarde. Het uitvoeren van een akoestisch onderzoek is dan ook niet noodzakelijk. De Hardenbergerweg betreft een weg met een hogere verkeersintensiteit. In dit geval is door BJZ een akoestisch onderzoek uitgevoerd. De volledige rapportage is opgenomen als Bijlage 7. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan. De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de Tubbergeresweg bedraagt hoogstens 42 dB (incl. reductie). Voor deze weg wordt voldaan aan voorkeurswaarde uit de Wgh en de ambitiewaarde uit het gemeentelijk beleid. De geluidbelasting ten gevolge van het wegverkeerslawaai van de Hardenbergerweg bedraagt inclusief reductie 52 dB. Met deze waarde wordt voldaan aan de maximale ontheffingswaarde uit de Wet geluidhinder. Bron- en overdrachtsmaatregelen kunnen rekenen op bezwaren van stedenbouwkundige, landschappelijke of financiële aard of zijn niet mogelijk.

Er wordt eveneens voldaan aan de aanvullende voorwaarden uit het geluidbeleid van de gemeente Tubbergen voor het toekennen van een hogere waarde. Er kan dan ook een hogere waarde worden verleend voor de oostelijke gevel (52 dB) en de zuidelijke gevel (50 dB) De gecumuleerde geluidbelasting bedraagt maximaal 54 dB. Met het nemen van gevelmaatregelen met een geluidwering van minimaal 21 dB kan een binnenniveau van 33 dB worden gerealiseerd. Er is hiermee sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ter plaatse van de te realiseren woning met betrekking tot het aspect wegverkeerslawaai. bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties 53

5.1.2.2 Railverkeerslawaai en industrielawaai Geen van de locaties ligt in de nabijheid van een spoorlijn of een gezoneerd bedrijventerrein. De aspecten railverkeerslawaai en industrielawaai zijn dan ook niet relevant. In paragraaf 5.5 wordt ingegaan op de geluidbelasting van individuele omliggende functies. 5.1.3

Conclusie

Met verlening van hogere grenswaarden voor de woningen aan de Hardenbergerweg 41 vormt het aspect 'geluid' geen belemmering voor dit bestemmingsplan.

5.2 Bodemkwaliteit 5.2.1

Algemeen

Bij de vaststelling van een bestemmingsplan of wijzigingsplan dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van die bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740 al dan niet in combinatie met een onderzoek naar asbest in de bodem conform NEN 5705. In dit geval is voor zowel de slooplocaties als de locaties van de compensatiewoningen een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd, aangezien voor alle locaties van belang is om in beeld te hebben of ze geschikt zijn voor het beoogde gebruik 'wonen met tuin'. Ten aanzien van de slooplocaties is in eerste instantie uitsluitend een historisch vooronderzoek (bureauonderzoek) uitgevoerd. Voor aanvang van de sloop zal een veldonderzoek worden uitgevoerd. Hierna wordt per locatie afzonderlijk op het aspect 'bodem' ingegaan. 5.2.2

Situatie plangebied

5.2.2.1 Kluunvenweg 10, Tubbergen Historisch vooronderzoek Ten behoeve van de ontwikkeling op deze locatie heeft Kruse een historisch vooronderzoek uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 8 opgenomen. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan Uit de historische topografische kaarten blijkt dat het besluitvormingsgebied in het verleden bos betrof. Vanaf 1977 is de locatie bebouwd in gebruik als pluimveebedrijf. In 1990 is het bedrijf uitgebreid met de zuidelijke stal. Dit deel van het terrein was hiervoor in gebruik als landbouwgrond. Binnen het besluitvormingsgebied is geen bebouwing gesloopt. Tot circa 1997 was op het oostelijke deel van het besluitvormingsgebied een weg aanwezig. Dit deel van het terrein is momenteel begroeid met gras en mais. Het is niet bekend of deze weg in het verleden verhard is geweest. Op de daken van de stallen en de berging bevinden zich mogelijk asbesthoudende golfplaten. Aan beide zijden van de noordoostelijke en de zuidelijke stal is sprake van asbestverdachte druppelzone omdat het hemelwater van de asbestverdachte golfplaten afwatert op onverhard terrein. De toplaag ter plekke van de druppelzones wordt als verdacht beschouwd voor asbest. Indien de voormalige weg op het oostelijke deel van het erf in het verleden verhard is geweest met puin, wordt de bovengrond hier als verdacht beschouwd voor asbest.

Verder is er geen informatie beschikbaar waaruit blijkt dat de bodem mogelijk verontreinigd is. Het besluitvormingsgebied kan, op de druppelzones en de voormalige weg na, als onverdacht worden beschouwd. Voor de druppelzones en de voormalige weg (wanneer deze in het verleden verhard is geweest met puin) wordt de hypothese “verdacht” gebruikt uit norm NEN 5707. Geadviseerd wordt om deze deellocaties te onderzoeken op de aanwezigheid van asbest. Onderzoek op het overige deel van de locatie is in het kader van de voorgenomen bestemmingsplanwijziging niet noodzakelijk. In dit geval gaat het op deze locatie puur om een functiewijziging, waarbij geen sprake is van het bouwen van nieuwe verblijfsruimten. Bovendien bevinden de verontreinigingen zich op gronden buiten het woonerf. Het veldonderzoek is daarom niet noodzakelijk in het kader van de bestemmingsplanherziening. Verkennend bodemonderzoek 54

bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties

Op basis van het historisch vooronderzoek is een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige rapport is als Bijlage 9 opgenomen. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan. Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd: Deellocaties A, B, C en D: Druppelzones de mengmonsters MM FF - A, MM FF – B, MM FF - C en MM FF - D zijn niet verontreinigd met asbest. Deellocatie E: Voormalige toegangsweg gat E1 is verontreinigd met asbest: het gehalte is lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek; gat E3 is verontreinigd met asbest: het gehalte is lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. In de fijne fractie van mengmonsters MM FF – A, MM FF - B, MM FF - C en MM FF - D ter plekke van de druppelzones is geen asbest aangetoond. De gaten E1 en E3 ter plekke van de voormalige toegangsweg bevatten asbest, maar de gewogen asbestgehalten zijn lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. Uit milieukundig oogpunt is er geen bezwaar tegen de bestemmingsplanwijziging, aangezien de vastgestelde verontreinigingen geen risico's voor de volksgezondheid opleveren. De bodem wordt geschikt geacht voor het huidige en toekomstige gebruik (wonen en agrarisch).

5.2.2.2 Bovenbroeksweg 2, Geesteren Historisch vooronderzoek Ten behoeve van de ontwikkeling op deze locatie heeft Terra Agribusiness een historisch vooronderzoek uitgevoerd. Het rapport is als Bijlage 10 opgenomen. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan. Gegeven het historische gebruik van de locatie (agrarisch bedrijf), de resultaten van onderhavig historisch onderzoek en het beleid van de Omgevingsdienst Twente, moet de locatie als verdacht beschouwd worden in het kader van de NEN5740 en NEN5707. Indien er ruimtelijke ontwikkelingen op de locatie gaan plaatsvinden kan een verkennend bodemonderzoek NEN5740/5707 noodzakelijk zijn. De locatie dient hierbij als verdacht beschouwd te worden. Daarnaast moeten de aangetroffen verdachte deellocaties (indien aanwezig binnen het plangebied) separaat onderzocht worden. In dit geval gaat het op deze locatie puur om een functiewijziging, waarbij geen sprake is van het bouwen van nieuwe verblijfsruimten. Het veldonderzoek is daarom niet noodzakelijk in het kader van de bestemmingsplanherziening. Verkennend bodemonderzoek Op basis van het historisch vooronderzoek heeft Kruse een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. Het volledige rapport is als Bijlage 11 opgenomen. Hierna wordt op de belangrijkste resultaten ingegaan.

Op basis van de resultaten van de analyses kan het volgende worden geconcludeerd: Agrarisch erf de bovengrond (BG I) is niet verontreinigd; de bovengrond (BG II) is niet verontreinigd de bovengrond (BG III) is niet verontreinigd; de bovengrond (BG IV) is niet verontreinigd; de ondergrond (OG I) is niet verontreinigd; de ondergrond (OG II) is niet verontreinigd; het grondwater (PB 1) is niet verontreinigd; het grondwater (PB 2) is (zeer) licht verontreinigd met benzeen, xylenen, barium, cadmium, kwik, lood en zink en matig verontreinigd met koper; de mengmonsters MM FF - 01, MM FF - 02, MM FF - 03 en MM FF - 04 zijn niet verontreinigd met asbest. Deellocatie A: Voormalige weg de bovengrond (A - BG) is zeer licht verontreinigd met PCB. het mengmonster A - MM FF bevat asbest; het gewogen asbestgehalte is ruim lager dan de toetsingswaarde voor nader asbestonderzoek. bestemmingsplan Buitengebied, Rood voor Rood op 6 locaties 55

Deellocatie B: Bovengrondse dieseltank de bovengrond (B - BG) is niet verontreinigd met minerale olie. het grondwater (PB B1) is niet verontreinigd met minerale olie of vluchtige aromaten (BTEX) of naftaleen. Deellocatie C: Druppelzone het mengmonster C - MM FF is niet verontreinigd met asbest. Deellocatie D: Spuitplaats de bovengrond (D - BG) is niet verontreinigd; het grondwater (PB D1) is zeer licht verontreinigd met barium en zink Conclusies en aanbevelingen In de bovengrond (A - BG) en in het grondwater (PB 2 en PB D1) zijn licht tot matig verhoogde concentraties aangetoond. Deze zijn weergegeven in tabel 5. In de bovengrond (BG I, BG II, BG III, BG IV, B - BG en D- BG) en in de ondergrond (OG I en OG II) en in het grondwater (PB 1 en PB B1) zijn geen verhoogde gehalten gemeten. Het matig verhoogde kopergehalte in het grondwater in peilbuis 2 wordt toegeschreven aan een plaatselijk verhoogde achtergrondwaarde. Het is dan ook niet noodzakelijk om over te gaan tot een aanvullend grondwateronderzoek. De bovengrondse dieseltank (deellocatie B) en de spuitplaats (deellocatie D) hebben geen aantoonbare negatieve invloed gehad op de bodemkwaliteit. In de fijne fractie van de mengmonsters MM FF - 01, MM FF - 02, MM FF - 03 en MM FF - 04 (agrarisch erf) is geen asbest aangetoond.