Document · PDF

10 Bijlage 7 ontwerp exploitatieplan

Raadsvergadering 15 november 2021, gemeente TilburgBij agendapunt: Raadsvoorstel vaststellen bestemmingsplan Wijkevoort30.880 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 3 van 4

Referentietransacties buiten het plangebied ................................................................... 22 4.11. Conclusie referentietransacties ....................................................................................... 23 4.12. Complexprijs .................................................................................................................... 23 4.13. Conclusie ......................................................................................................................... 24 4.14. Afwijkende waarderingen ................................................................................................ 24 4.15. Back-testing ..................................................................................................................... 24 4.16. Onzekerheden waardering .............................................................................................. 24 1017.262-D1d1

Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 4.

4.17. Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering ....................................................... 25 4.18. Finale waardering ............................................................................................................ 25

Plausibiliteitsverklaring ................................................................................ 27

Bijlagen .......................................................................................................... 28

1017.262-D1d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Opdracht

1.1.

Opdrachtgever Opdrachtgever Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.2.

Gemeente Tilburg De heer F. Krabbe Postbus 90155 5000 LH TILBURG 14 013 frank.krabbe@tilburg.nl

Opdrachtnemer Opdrachtnemer Contactpersoon Adres Postcode Plaats Telefoon E-mail

1.3.

Blad 5.

Gloudemans De heer F.C.L.G. Schavemaker Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH 073 641 33 12 fschavemaker@gloudemans.nl

Deskundigen Deskundigen

ir. F.C.L.G. Schavemaker RT, vastgoedadviseur / taxateur RT279307710 (NRVT, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed - Groot Zakelijk Vastgoed) en Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) S. Nonnekens BBE, vastgoedadviseur / taxateur --

De deskundigen verklaren over voldoende kennis, ervaring en lokale bekendheid te beschikken om de onderhavige opdracht te kunnen verrichten.

1.4.

Opdrachtverstrekking Op 20 november 2020 heeft opdrachtgever schriftelijk opdracht verstrekt tot het uitvoeren van onderhavige opdracht. Bij deze opdrachtverstrekking zijn geen nadere instructies verleend.

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

1.5.

Blad 6.

Onafhankelijkheid a. Deskundigen verklaren dat zij geheel onafhankelijk zijn van de opdrachtgever en dat er geen banden bestaan tussen de opdrachtgever en de deskundigen die de schijn kunnen opwekken dat de onafhankelijkheid van de deskundigen in twijfel moet worden getrokken. b.

Deskundigen verklaren niet betrokken te zijn bij aan- of verkoop van de onroerende zaak, danwel ander advieswerk met betrekking tot de onroerende zaken te hebben verricht op basis waarvan hun onafhankelijkheid in twijfel kan worden getrokken.

Deskundigen verklaren dat het honorarium voor onderhavige opdracht niet afhankelijk is van de uitkomst van de waarde van onderhavige onroerende zaak en dat het totale honorarium dat Gloudemans het afgelopen jaar van opdrachtgever heeft ontvangen een minimaal aandeel vertegenwoordigt in de totale inkomsten uit honoraria, waardoor Gloudemans niet financieel afhankelijk is van opdrachtgever.

1.6.

Doel van de raming Opdrachtgever heeft de deskundigen verzocht een raming te maken van de inbrengwaarde van de gronden ten behoeve van een exploitatieopzet als bedoeld in artikel 6.13 van de Wet ruimtelijke ordening. Deze exploitatieopzet maakt deel uit van het exploitatieplan dat behoort bij het bestemmingsplan “Werklandschap Wijkevoort 2020”.

1.7.

Exploitatieplangebied

Uitsnede exploitatieplangebied (bron: Gemeente Tilburg) 1017.262-D1d1 Disclaimer: Dit advies is bestemd voor de in dit advies genoemde opdrachtgever en het doel waarvoor het is opgesteld. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden tenzij met schriftelijke toestemming van Gloudemans.

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 7.

1.8.

Type advies Het advies betreft een raming waarbij een gevelopname heeft plaatsgevonden. Tevens heeft een volledig juridisch en planologisch onderzoek plaatsgevonden naar de feiten en omstandigheden die relevant zijn voor de waardering, behoudens daar waar anders in dit advies is vermeld.

1.9.

Te waarderen belang Het te ramen belang omvat de volledige eigendom van de onroerende zaak. Aangezien de eigenaren van de onroerende zaak niet zijn gesproken en er geen informatie bekend is over de gebruikssituatie, is aangenomen dat de onroerende zaal vrij van huur, gebruik, en/of pacht is.

1.10.

Waarderingsgrondslag Aangezien het deskundigenadvies is gebaseerd op een wettelijke grondslag, kan bij de waardering niet worden aangesloten bij de reguliere waardebegrippen, zoals bijvoorbeeld zijn opgenomen in het Red Book van de Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS). Op basis van het wettelijke kader waarbinnen deze raming plaatsvindt, hanteren de deskundigen als taxatiebasis voor de raming het begrip werkelijke waarde. De definitie van de werkelijke waarde ligt verscholen in artikel 40b tot en met 40f Ow en bijbehorende jurisprudentie. Daarnaast hebben deskundigen voor zover van toepassing uitvoer gegeven aan de overige bepalingen als bedoeld in artikel 40 tot en met artikel 50 Ow en bijbehorende jurisprudentie.

1.11.

Stukken De deskundigen hebben kennisgenomen en zijn uitgegaan van de volgende stukken: a. b. c.

kadastrale uittreksels en kaarten ruimtelijke plannen zoals beschreven in paragraaf 3.3 van dit advies informatie op bagviewer.kadaster.nl

1.12.

Opname De deskundigen hebben de onroerende zaak op 20 januari 2021 bezocht en opgenomen.

1.13.

Mate van inspectie Conform de opdracht is de onroerende zaak enkel middels een gevelopname opgenomen en is geen contact geweest met de eigenaar. De deskundigen hebben dan ook een inschatting moeten maken over de inrichting en afwerking van de onroerende zaak. De deskundigen merken op dat deze inschatting kan afwijken van de feitelijke situatie, waardoor tevens de waarde van de onroerende zaak kan wijzigen. In dat geval dient de waarde te worden geactualiseerd. Voornoemde mate van inspectie sluit aan bij het wettelijke kader, waarin wordt gesproken over een raming van de inbrengwaarde. Als gevolg van de verkaveling in het gebied, alsmede het feit dat een deel van de percelen niet geheel via de openbare wegen zijn op te nemen, zijn een aantal opstallen in het gebied tijdens de opname niet waargenomen. De deskundigen hebben zich voor deze opstallen gebaseerd op de publiekelijk toegankelijke gegevens, zoals het kadaster, luchtfoto’s en de BAG-viewer. 1017.262-D1d1

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 8.

Voor de oppervlakte van gebouwen is daar waar mogelijk aangesloten bij de gegevens van de BAG-viewer. Daar waar deze gegevens niet bekend waren, zijn ze ingemeten op basis van een luchtfoto.

1.14.

Peildatum De peildatum is de datum die relevant is voor de feitelijke toestand en het tijdstip voor de waarde. De peildatum die van belang is voor dit advies is 20 januari 2021. De opinie van de waarde is alleen geldig op de voornoemde peildatum. Gebeurtenissen die na de inspectiedatum en peildatum hebben plaatsgevonden zijn niet in dit advies betrokken.

1.15.

Reactie van opdrachtgever Op 5 februari 2021 is een niet volledig conceptadvies verstrekt aan opdrachtgever waarin taxateurs nog een aantal vragen hadden opgenomen over zaken die hen niet duidelijk waren. Op 9 februari 2020 zijn deze vragen met opdrachtgever besproken, waarna op 17 februari 2021 een nieuwe concept is opgesteld, dat als eerste volledige concept is verzonden. Naar aanleiding van dit rapport is op 15 maart 2021 aan de taxateurs de laatste versie van het exploitatieplan toegezonden en verzocht om deze gegevens in het rapport daar waar nodig te verwerken en het rapport vervolgens definitief te maken.

1.16.

Versies Aantal uitgebrachte versies: 2 Afwijking ten opzichte van de eerdere versie(s) bedraagt minder dan 5%

1.17.

Aansprakelijkheid Door Gloudemans wordt geen aansprakelijkheid aanvaard jegens anderen dan opdrachtgever en slechts voor het doel van de opdracht, zoals overeengekomen in de opdrachtbevestiging.

1.18.

Conformiteit NRVT / EVS Dit advies betreft wordt door de NRVT geclassificeerd als een wettelijke taxatie waarop de algemene Gedrags- en Beroepsregels van het NRVT van toepassing zijn. Hierbij gaat de praxis en het wettelijke kader boven de kamerreglementen van het NRVT. Daar waar aansluiting mogelijk is, en dit niet strijdig is, is aansluiting gezocht bij de kamerreglementen.

1.19.

Publicatie Publicatie van (gedeelten van) dit deskundigenadvies is slechts toegestaan na voorafgaande schriftelijke toestemming van Gloudemans. Opdrachtgever is ermee bekend dat het advies tevens in het kader van interne en externe controle door het NRVT kan worden ingezien. Voor het opnemen van het deskundigenadvies als bijlage aan het exploitatieplan is geen toestemming nodig.

1.20.

Van toepassing zijnde tuchtrecht Op het handelen van de deskundigen is het Tuchtrecht van het Nederlandse Register Vastgoed Taxateurs van toepassing, alsmede van de branche- en beroepsorganisaties waarbij de deskundigen zijn aangesloten (zie hiervoor de certificeringen zoals genoemd in paragraaf 1.3). 1017.262-D1d1

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

1.21.

Blad 9.

Algemene voorwaarden Op de dienstverlening door Gloudemans is van toepassing de Regeling van Rentmeesters 2015.

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Algemene en bijzondere uitgangspunten

2.1.

Algemene uitgangspunten

Blad 10.

Titelonderzoek In artikel 6.13, lid 1, sub c onder 1 staat aangegeven dat voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde in het exploitatieplan dient te worden opgenomen. Aangezien het een raming betreft heeft er geen titelonderzoek plaatsgevonden. Aangenomen is dat geen eventuele met de onroerende zaal verbonden lasten uit hoofde van erfdienstbaarheden als dienend erf, van kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en overige lasten en beperkingen zijn gevestigd die een wezenlijk zware belasting betekenen. Toestand van bodem en grondwater In het kader van deze raming is geen onderzoek verricht naar de milieuhygiënische toestand van bodem en/of grondwater, die naar huidige inzichten en maatstaven gevaar zou kunnen opleveren voor het milieu en/of volksgezondheid. Als uitgangspunt voor de raming geldt dat er geen sprake is van verontreiniging van bodem en/of grondwater, die het gebruik conform de vigerende bestemming en/of het huidige gebruik in de weg staan, dan wel leiden tot het treffen van maatregelen. Bestemmingsplaninformatie In het kader van deze opdracht is het bestemmingsplan geraadpleegd op www.ruimtelijkeplannen.nl. Als uitgangspunt voor deze opdracht geldt dat deze informatie actueel en volledig is. Voor de voorgenomen ontwikkeling en (ontwerp) bestemmingsplannen is uitgegaan van de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie.

Publiekrechtelijke beperkingen De deskundigen hebben in het kader van deze opdracht kadastrale uittreksels geraadpleegd. Als uitgangspunt voor dit advies geldt dat de publiekrechtelijke beperkingen, zoals weergegeven op de kadastrale uittreksels, actueel en volledig zijn. Valuta en omzetbelasting Alle in het advies genoemde bedragen zijn in euro’s exclusief omzetbelasting, tenzij anders vermeld en/of wettelijk niet belast met omzetbelasting. Maatvoering onroerende zaken De oppervlakten van onroerende zaken zijn globaal geraamd op basis van kadastrale gegevens en gegevens zoals zijn opgenomen in de bagviewer. Gelet op de geformuleerde opdracht heeft geen inmeting plaatsgevonden conform de NEN 2580. In de NEN 2580 worden onder andere de volgende definities voor de oppervlakten onderscheiden:  de gebruiksoppervlakte (gbo);  de verhuurbare vloeroppervlakte (vvo);  de bruto vloeropperlvlakte (bvo).

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 11.

In onderstaand schema worden de belangrijkste verschillen tussen de definities weergegeven: Omschrijving

gbo

vvo

bvo

Woon-/werkoppervlakte Sanitair/bergruimte Horizontale verkeersoppervlakte Niet dragende scheidingswanden Vloeren onder trappen, hellingbanen en dergelijke Installatieruimte Verticale verkeersoppervlakte Liftschacht Trapgat groter dan 4 m² Niet vrijstaande leidingschacht ≥ 0,5 m² Vide groter dan 4 m² Delen vloeren met hoogte < 1,5 m¹ Opgaande scheidingsconstructies

wel wel wel wel wel wel wel niet niet niet niet niet niet1

wel wel wel wel niet niet niet niet niet niet niet niet niet

wel wel wel wel wel wel wel wel wel wel niet wel wel

In de bagviewer, te vinden op https://bagviewer.kadaster.nl/, wordt het aantal m² gbo aangegeven. Op het moment dat er nieuwe informatie beschikbaar komt op basis waarvan blijkt dat de gegevens uit de BAG-viewer niet correct zijn, dient de raming te worden geactualiseerd. Asbest In het kader van onderhavige opdracht is geen onderzoek verricht naar de aanwezigheid van asbest en parasieten. Energielabels Deskundigen hebben geen energielabels ingezien. Bouwvergunningen Aangenomen is dat alle bebouwing is gerealiseerd met bouwvergunning/omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen.

2.2.

Bijzondere uitgangspunten In het kader van de opdracht zijn behoudens het wettelijke kader waarbinnen de raming dient plaats te vinden, geen bijzondere uitgangspunten overeengekomen, waarmee bij onderhavig advies rekening dient te worden gehouden. Het wettelijke kader wordt in dit geval dan ook niet gezien als een bijzonder uitgangspunt, maar als een afwijkende waarderingsgrondslag.

Bij woningen worden in afwijking van de NEN 2580 dragende binnenwanden wel meegenomen. 1017.262-D1d1

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 12.

Omschrijving plangebied

3.1.

Omschrijving per eigenaar In bijlage 1 worden de percelen per eigenaar kort omschreven. Hierbij wordt tevens nader ingegaan op de bestemming en de waarderingsgrondslag.

3.2.

Ligging van het plangebied Het plangebied is globaal gelegen aan de westzijde van de gemeente Tilburg en wordt aan de noord- en westzijde begrensd door de Burgemeester Letschertweg, aan de oostzijde van het gebied bevindt zich golfbaan ‘Prise D’eau’, aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door de A58 (Breda – Tilburg). Momenteel is het plangebied hoofdzakelijk agrarisch, er bevinden zich diverse particuliere woningen in het gebied en enkele voormalige agrarische bedrijven. De bereikbaarheid van het gebied in haar geheel is goed te noemen, het is nagenoeg direct aangesloten op de A58 en de N260.

Overzichtsfoto (bron: www.maps.google.nl)

Uitsnede (bron: : www.maps.google.nl)

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

3.3.

Blad 13.

Bestemming van de onroerende zaak Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is gelegen in het bestemmingsplan “Buitengebied West” van de gemeente Tilburg, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 21 januari 2011. In dit bestemmingsplan is heeft dit gebied hoofdzakelijk de navolgende bestemmingen:      

Agrarisch Agrarisch-Bedrijf Wonen-Buitengebied Bos Water Verkeer

Fragment verbeelding

Voor een nadere omschrijving van de bestemmingen en aanduidingen van het bestemmingsplan wordt verwezen naar de verbeelding en voorschriften die digitaal te raadplegen zijn via www.ruimtelijkeplannen.nl (referentie NL.IMRO .0855.BSP2008023-e001). Vigerend bestemmingsplan De onroerende zaak is deels gelegen in het bestemmingsplan “Buitengebied West, 2e wijziging “Ecologische verbindingszones Oude Leij en Groote Leij” van de gemeente Tilburg, vastgesteld door de raad van deze gemeente op 28 augustus 2018. In dit bestemmingsplan heeft dit gebied de navolgende bestemming: 

Natuur

Fragment verbeelding

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 14.

Beoogd ontwerpbestemmingsplan De gemeente Tilburg is voornemens om in het eerste kwartaal van 2021 een ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. In dit voorontwerpbestemmingsplan zijn diverse voorgenomen bestemmingen opgenomen. Onder meer: -

Bedrijventerrein; Natuur; Verkeer; Agrarisch – met waarden; Wonen - Buitengebied; Groen. Fragment verbeelding

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 15.

Waardering

4.1.

Inleiding De opdracht omvat het ramen van de inbrengwaarde. Hieronder wordt een toelichting op de uitgangspunten gegeven die zijn gehanteerd voor het vaststellen van de inbrengwaarde van de gronden.

4.2.

Wettelijk kader Volgens artikel 6.13 van de Wro moet in de exploitatieopzet voor zover nodig een raming van de inbrengwaarde van de gronden worden gemaakt. Deze inbrengwaarden worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden. Volgens het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) worden tot de kosten, die redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van: de waarde van de gronden in het exploitatiegebied; de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt; de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten; de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied (deze kosten zijn vooralsnog niet in de inbrengwaarde verrekend). In de Memorie van Toelichting op het wetsvoorstel wordt aangegeven dat de inbrengwaarde gebaseerd dient te worden op de verkeerswaarde van de grond. Hierbij zijn net als bij de Wet voorkeursrecht gemeenten, artikel 40b tot en met 40f van de Onteigeningswet van toepassing verklaard.

Bij percelen die zijn onteigend, waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen of die op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de Onteigeningswet. De deskundigen hebben van de opdrachtgever geen taxatierapporten ontvangen waaruit gemotiveerd blijkt dat er reeds zaken zijn aangekocht op basis van volledige schadeloosstelling. Gelet op het feit dat in sommige akten van levering tevens staat aangegeven dat in de koopsom ook eventuele schade zit verdisconteerd is dit echter niet uit te sluiten. Nu de onderbouwing echter ontbreekt is voor alle objecten uitgegaan van de inbrengwaarde zonder schadeloosstelling. Met betrekking tot de kosten van sloop merken de deskundigen op dat de raming daarvan niet is opgenomen in onderhavig rapport.

4.3.

Complex Om te bepalen of de ontwikkelingen tot één of meerdere complexen behoren, is zowel de ruimtelijke als functionele samenhang tussen de ontwikkelingen van belang, alsook de ter plaatse geldende regels en gebruiken betreffende lasten en baten, die uit de exploitatie van de zaak of van een complex, waarvan zij deel uitmaakt, naar verwachting zullen voortvloeien en betreffende de omslag daarvan, voor zover een redelijk handelend koper en verkoper hiermee rekening plegen te houden. In onderstaande paragraaf zal eerst kort worden ingegaan op de planologische geschiedenis van deze locatie, waarna de functionele en ruimtelijke samenhang zal worden beoordeeld. Vervolgens zal de link worden gelegd naar het exploitatieplan. 1017.262-D1d1

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 16.

Het plangebied ligt aan de zuidwestkant van Tilburg en wordt globaal begrensd door de rijksweg A58 aan de zuidzijde, de Burgemeester Letschertweg (N260) aan de westzijde en de waterloop de Hultense Leij en een onverhard pad tussen Prinsenhoef en Hultenseweg aan de noordzijde, de Hultenseweg en de oostelijke grens van het Wijkerbos doorgetrokken naar de Vosheining aan de oostzijde. In het plangebied liggen het Wijkermeer en het Wijkerbos. Het Wijkermeer is aangelegd in de jaren '70 ten behoeve van de aanleg van de A58. Het bosgebied ten zuiden van de Hultense Leij is pas daarna aangelegd. Zowel het meer als het bos behoren tot het provinciaal beschermde NatuurNetwerkBrabant (NNB). Net ten oosten van de Burgemeester Letschertweg ligt de ecologische verbindindingszone de Groote Leij. Tilburg is samen met Waalwijk een logistieke topregio in Nederland en Europa. Op dit moment is er in Tilburg/Waalwijk een grote aanhoudende vraag vanuit de markt naar (zeer) grootschalige kavels, terwijl het concrete aanbod beperkt is. Regionaal is (onder andere) afgesproken om in Tilburg met de locatie Wijkevoort ruimte te bieden aan grootschalige logistieke activiteiten met toegevoegde waarde, waarmee het ontwikkel- en groeiperspectief van bestaande en nieuwe bedrijven wordt gefaciliteerd.

Hiertoe heeft de gemeenteraad op 17 oktober 2016 aan het college van burgemeester en wethouders de opdracht gegeven om een integraal Masterplan voor Wijkevoort op te stellen. Dit Masterplan is op 5 februari 2018 vastgesteld. Het totale Werklandschap Wijkevoort bedraagt 80 ha uitgeefbaar bedrijventerrein. Dit bestemmingsplan heeft betrekking op de eerste fase van 43,6 hectare uitgeefbare grond, waarvan 6,6 ha op de bedrijfskavels ingericht wordt in het kader van het Groen-Blauw raamwerk. Met een clustering rondom Midden Brabant Poort, Broekakkers en het vliegveld Gilze‐Rijen, een goede doorsnijding en de ontwikkeling van een groen‐blauw raamwerk dat aansluit op Stadsbos013, is Wijkevoort in lijn met de aanbevelingen van het College van Rijksadviseurs opgezet. Het Groen‐blauw raamwerk sluit aan op de maatschappelijke discussie over 'verdozing' en de opgave voor de ontwikkeling van een klimaatadaptief werklandschap. De conceptuele uitwerking hiervan is het resultaat van het onderzoek door Kruit│Kok Landschap architecten 'Groen‐blauw Raamwerk Werklandschap Wijkevoort" (maart 2019). Het plangebied is tevens aangemerkt als 'geledingszone', die als doel heeft om de openheid tussen de stedelijke gebieden te garanderen. Dit wil de provincie bereiken door in te zetten op de verbetering van de groene en recreatieve kwaliteiten van deze gebieden.

Dit draagt bij aan een gezond, schoon en aantrekkelijk vestigings‐ en leefklimaat van Noord‐Brabant. Dit gebied kenmerkt zich door belangrijke natuur‐ en landschapswaarden, die een belangrijke bindende factor vormen en die een plek krijgen in de integrale ontwikkeling van het bedrijventerrein. Dit vertaalt zich in de aanleg van een robuuste groen‐blauwe contramal rondom de geclusterde bedrijfskavels. Deze contramal vormt de basis voor de ruimtelijke kwaliteit en ‐structuur, zorgt voor een herkenbaar ruimtelijk raamwerk, voor landschappelijke kwaliteit en voor een robuuste ecologische structuur. M.b.t. de effecten van het plan op het landschap wordt verwezen naar 4.6.3. van het MER waar de conclusie getrokken wordt: "In het alternatief ‘Wijkevoort compact’ gaat slechts een deel van het coulisselandschap verloren. Door ontwikkelingen aan weerszijden van het beekdal nemen de visuele verstoring en geluidsoverlast van bedrijven naar verwachting (sterk) toe.

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 17.

In het alternatief ‘Wijkevoort compact’ zijn geen kruisende wegen nodig en ligt het bedrijventerrein slechts aan één zijde van het beekdal. Hierdoor is minder verstoring door het bedrijventerrein te verwachten. De beekdalen vormen een heldere en logische afbakening van het bedrijventerrein. De leesbaarheid van het landschap blijft hiermee behouden. Er zijn geen kruisende wegen over de beekdalen en ook geen ontwikkelingen aan de noordzijde van de Hultensche Leij. De verstoring van de beekdalen is hierdoor beperkt. Uit deze toelichting blijkt duidelijk dat dit bestemmingplan betrekking heeft op de ontwikkeling van de eerste fase van het bedrijventerrein Wijkevoort. Daarnaast wordt ook expliciet het zogenoemde ‘groen-blauw raamwerk’ genoemd als een vereiste voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein. Er is dan ook sprake van een ruimtelijke, functionele en economische samenhang tussen deze delen. Immers, zonder het groen-blauw raamwerk zou deze ontwikkeling niet kunnen worden gerealiseerd. De deskundigen hebben de gronden dan ook tot één complex gerekend, omdat een redelijk handelend en denkend koper er rekening mee zal houden dat alle kosten en baten binnen dit complex worden omgeslagen.

4.4.

Wijkermeer In het exploitatieplan is een gedeelte van het Wijkermeer opgenomen (perceel Tilburg, AH, 166). Onderhavig gedeelte betreft circa 6 hectare van het totaaloppervlak van 18 hectare. Deze 6 hectare is noodzakelijk ten behoeve van waterberging, daarnaast wordt dit gedeelte gekenmerkt als zogenoemde “watermotor”. Ten behoeve van de realisatie van bestemming zullen de volgende werken worden uitgevoerd op onderhavige gronden:  Aanbrengen helofytenfilters  Wandel- en recreatiepaden  Ingrepen in talud en mogelijk herprofilering oeverranden Gelet op het feit dat er diverse werkzaamheden in het kader van de voorgenomen planvorming moeten plaatsvinden, zal een redelijk handelend en denkend koper deze gronden, die gelegen zijn in het complex, waarderen op de complexprijs.

4.5.

Relevante gegevens exploitatieplan Uit het exploitatieplan blijken o.a. de volgende gegevens: Omschrijving Eenheid Exploitatieduur 6 jaren Rentevoet per jaar 2%

Uitgeefbare oppervlakte:

Kosten onderzoek Opbrengstenraming

458.989 m2 12.863 m2 458.989 m2 € 1.661.817,00 € 200,00 per m2 € 225,00 per m2 € 175,00 per m2 € 45,09 per m2

Toelichting In het exploitatieplan dient uitgegaan te worden van de gemeentelijke kosten en niet een marktconforme rente (Tabel B exploitatipelan) bedrijventerrein wonen totaal Archeologie, NGE, bodem werkvlek 1 werkvlek 2 werkvlek 3 Wonen, door de grote oppervlakte geeft de gemiddelde waarde een vertekend beeld.

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Totale kosten Bijdrage gemeente provincie Totale opbrengsten

4.6.

€ 44.197.307 /

€ 1.527.116,00 € 90.385.275

(NCW 1-1-2021 zonder verwerving en bijdragen) (tabel F exploitatieplan) (NCW 1-1-2021, tabel F exploitatieplan)

Overwegingen bij de waardering Op basis van de in de vorige hoofdstukken vermelde informatie hebben de deskundigen een swot-analyse2 opgesteld van de belangrijkste zaken die een redelijk handelend en denkend koper in zijn overwegingen bij de waardering van de onroerende zaak zal meenemen. Op basis van de eerder genoemde feiten en omstandigheden komen deskundigen tot de volgende analyse. Strengths  Ligging nabij snelwegtracé en stedelijk gebied  Grote vraag naar bedrijventerreinen in het algemeen en logistieke bedrijven in het bijzonder Opportunities  Ontwikkeling van de E-commerce  Duurzaamheid speelt steeds een belangrijkere rol voor bedrijven

4.7.

Blad 18.

Weaknesses  Relatief lage uitgeefbaarheid (procentueel)  Groot aandeel groen/natuur  Onzekerheid komst 2e fase Threats  Veel particuliere grondeigenaren, risico op onteigeningstrajecten

Gebruikte methode Voor het waarderen van vastgoed zijn drie benaderingen toepasbaar: de marktbenadering, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering. 1. Bij de marktbenadering, ook wel de comparatieve benadering genoemd, wordt de waarde bepaald aan de hand van gerealiseerde transactieprijzen, die door middel van het aanbrengen van correcties vergelijkbaar worden gemaakt met het te waarderen object (vergelijkingsmethode). 2. Bij de inkomstenbenadering wordt gekeken naar de netto-opbrengsten die uit de toekomstige exploitatie voortvloeien. Voorbeelden van deze benadering zijn de bruto- of netto-huurwaarde-kapitalisatiemethode (BAR/NAR), de discounted-cash-flowmethode (DCF) of de residuele waardemethode. 3. De kostenbenadering wordt onder andere gebruikt indien er onvoldoende referenties zijn om de vorenstaande benaderingen te hanteren doordat er geen markt is, of doordat het specifiek of uniek vastgoed betreft. Bij de kostenbenadering baseert men de waarde op herbouw- of vervangingskosten. Bij de waardering van de onroerende zaak hebben de deskundigen gebruikgemaakt van de vergelijkingsmethode en de residuele waardebepalingsmethode.

Strengths, Weaknesses, Opportunities & Threats 1017.262-D1d1

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 19.

Bij de vergelijkingsmethode wordt een parallel getrokken met de gerealiseerde koopprijzen die gehanteerd worden in de (directe) nabijheid van de onroerende zaak. Voor de waarde dient rekening te worden gehouden met specifieke (plaatselijke) omstandigheden, zoals de ligging, de grootte van percelen, de bouw- en gebruiksmogelijkheden, het bestaande aanbod, et cetera. De residuele waardebepalingsmethode is een methode die in beginsel alleen van toepassing is bij waardebepaling van gronden met een mogelijkheid tot projectontwikkeling en/of bebouwing. De methode wordt in de economische theorie aangeduid als 'backward pricing'. Door de stichtingskosten exclusief de prijs van de grond in mindering te brengen op de te verwachten marktwaarde na realisatie van het gereed product, verkrijgt men de waarde van grond, althans de prijs die men maximaal mag besteden bij verwerving van de grond. Bij de residuele waardebepalingsmethode worden derhalve drie bestanddelen onderscheiden: de waarde van de grond in onbebouwde staat (WG), de productiekosten (Po) en de waarde van het samenstel grond en opstallen nadat het vastgoedobject gereed is (W). De residuele waardebepalingsmethode kan vervolgens als volgt worden samengevat: W -/- Po = WG.

4.8.

Referentietransacties agrarische bedrijven In het complex bevinden zich agrarisch bedrijven die hun hoogste waarde ontlenen aan het huidige gebruik. Derhalve hebben deskundigen onderzoek gedaan naar referentietransacties van agrarische bedrijven, inclusief bedrijfswoningen, die in meer of mindere mate vergelijkbaar zijn met de agrarische bedrijven in het complex. Daarbij is vooral gelet op de waarde van het bouwvlak, de bedrijfswoning en opstallen. Voorts wordt opgemerkt dat de bedragen grotendeels zijn gedestilleerd uit de fiscale opsplitsing van een geheel bedrijf en geen zelfstandige transacties betreffen. Derhalve worden onderstaande transacties worden vooral ter kennisgeving weergegeven: datum 14-5-2020 12-3-2020 3-12-2018 18-1-2018

plaatselijk bekend Pijnendijk 4, Moergestel Kanaalweg 5, Drunen Hulselseweg 5, Bladel Heuvel 44, Westerhoven

oppervlakte 32.32.95 ha 44.00.05 ha 20.75.50 ha 25.60.12 ha

transactieprijs

prijs per m² € 9,90 € 8,65 € 18,70 € 10,74

€ 3.200.000,00 € 3.808.000,00 € 3.878.000,00 € 2.750.000,00

Pijnendijk 4, Moergestel Het object betreft een modern melkveebedrijf met een totale bedrijfscapaciteit van 200 stuks melkvee, 140 stuks jongvee en 50 kalveren, gelegen in Midden Brabant met een goede ontsluiting. Het bouwblok bedraagt ca. 1,50 ha. Het bedrijf beschikt over een huiskavel van ruim 30 ha. Op deze locatie zijn een milieuvergunning en Natuurbeschermingswet 1998 vergunning aanwezig. De onroerende zaak bestaat grosso modo uit de navolgende objecten: Bedrijfswoning met 750 m² ondergrond, oppervlakte 1.000 m³, bouwjaar 1984 Ligboxenstal, oppervlakte 60,45 x 37,55 = 2.267 m², 200 ligboxen op 1,20 meter breedte, 2 melkrobots bouwjaar: 2010 Jongveestal 1, oppervlakte: 22,30 x 7,33 = 163 m², bouwjaar: 1980 Jongveestal 2, oppervlakte: 55,00 x 25,90 = 1.425 m², capaciteit 140 ligboxen ten behoeve van jongvee, bouwjaar: 1980 Schuur/werkplaats/garage, oppervlakte: 20,00 x 18,00 = 360 m², bouwjaar: 1987

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 20.

Jongveestal 3, oppervlakte: 20,93 x 18,00 = 377 m², stalcapaciteit 40 nuchtere kalveren + 20 kalveren = 60 kalveren, bouwjaar: 2000 Loods, oppervlakte: 25,00 x 18,00 = 450 m², bouwjaar: 2009 Bouwvlak van ruim 1,5 ha Landbouwgrond à 30.47.95 ha Overige voorzieningen (mestbassin 2007, erfverharding, mestvaalt, sleufsilo’s etc.)

Opgemerkt wordt dat de woning en jongveestallen gedateerd zijn. Bij de koop zijn geen fosfaatrechten betrokken en 2 melkrobots inbegrepen. Er is geen levende have aanwezig. De koper betrof een verplaatsend melkveehouder. Uit navraag bij de verkopend makelaar is gebleken dat er voor het bouwvlak met opstallen een prijs is betaald van € 1,1 mln. Deskundigen hebben hier indicatief de navolgende opsplitsing van gemaakt: Bedrijfswoning met ondergrond € 260.000,00 Bouwlak à € 12,50 ofwel € 187.000,00 Ligboxenstal € 2.000,00 per ligplaats ofwel € 400.000,00 2 melkrobots € 50.000,00 Jongveestal € 500,00 per dierplaats ofwel € 70.000,00 Loods € 40.000,00 Overige opstallen € 60.000,00 Erfverhardingen en erfvoorzieningen € 35.000,00 Kanaalweg 5, Drunen Het betreft een enigszins verouderd melkveebedrijf met een capaciteit van 205 GVE en 155 JVE met circa 44 ha grond. De provincie Noord-Brabant heeft dit bedrijf aangekocht op basis van de marktwaarde. De onroerende zaak bestaat uit drie bedrijfswoningen met aangebouwde stalruimte, ligboxenstal, melkveestal, kalverenstal, mestsilo, machineberging en sleufsilo’s. Bij de koop zijn geen fosfaatrechten en levende have inbegrepen. Het bedrijf beschikt over een milieuvergunning en Natuurbeschermingswet 1998 vergunning voor het houden van 205 stuks melkvee en 155 stuks jongvee.

De koopsom van het bouwvlak met erf en opstallen is als volgt uitgesplitst (taxatie). Totaal erf en bedrijfsgebouwen (geen bedrijfswoning) € 510.000,00 Werktuigenberging met aangebouwde jongveestal € 40.000,00 Loods werktuigenberging 2006 € 25.000,00 Werktuigenberging met jongveestal nu nuka stal € 5.000,00 Droge koeienstal 945 m² € 25.000,00 Ligboxenstal 176 GVE met melkstal en tanklokaal 2.115 m² à € 255.000,00 Mestsilo € 5.000,00 Verhardingen € 25.000,00 Ondergrond en erf bedrijf à € 8,00/m² ofwel € 130.000,00 Totaal woningen: Bedrijfswoning Kanaalweg 5 à 710 m³: € 275.000,00 Bedrijfswoning Kanaalweg 7 € 210.000,00 Bedrijfswoning Kanaalweg 9 € 235.000,00

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 21.

Hulselseweg 5, Bladel Het object betreft een moderne melkveehouderij met een bedrijfscapaciteit van 133 stuks melkvee en minimaal 100 stuks jongvee (tevens geschikt voor melkvee) met tevens diverse separate stalruimte voor jongvee. Het bedrijf beschikt over een relevante milieuvergunning en Natuurbeschermingswet 1998 vergunning en beregeningsvergunning. De opstallen bevinden zich – op de werktuigenberging en aanbouw jongveestal na – in uitstekende onderhoudsstaat. De cultuurgrond is bijna geheel in één huiskavel gelegen. De onroerende zaak bestaat uit de navolgende objecten: woonboerderij, in 2011 verbouwd, inhoud ca.

735 m³ aangebouwde jongveestal 1965 / 1969, circa 442 m², capaciteit 28 ligboxen, 5 strohokken en 3 paardenboxen garage 1980, oppervlakte 60 m² werktuigenberging 1967, oppervlakte 299 m² ligboxenstal 2011, oppervlakte 3.435 m², capaciteit 133 GVE met jongveegedeelte voor 100 JVE, tevens werktuigenberging aanwezig 2 melkrobots van 2011, Lely astronout A4 sleufsilo’s en 2.500 m² erfverharding beregeningsvergunning en Natuurbeschermingswet 1998 vergunning aanwezig conform situatie 19.57.30 ha cultuurgrond (huiskavel) en 1.68.20 ha (veldkavel) De koopsom is als volgt gespecificeerd: woonhuis met garage en ondergrond à 1.000 m² € 427.000,00 aanbouw jongveestal en werktuigenberging nihil ligboxenstal € 183.000,00 2 robots met melkkoeltank € 75.000,00 erfverharding, sleufsilo’s, kuilplaat € 15.000,00 bouwvlak 14.000 m² à € 14,29 / m² fosfaatrechten 6.336 kg (na 10% korting) à € 142,00 per stuk (totaal € 900.000,00) betalingsrechten 23,56 à € 10.000,00 cultuurgrond 21.25.20 ha à € 8,08 / m² Heuvel 44, Westerhoven Het object betreft een moderne melkveehouderij met een bedrijfscapaciteit van 115 stuks melkvee en 84 stuks jongvee en beschikt over een milieu- en Natuurbeschermingswet 1998 vergunning voor 121 melkkoeien en 105 stuks jongvee. De gebouwen zijn in prima onderhoudsstaat en zijn bij de verkoop circa 10 jaar oud.

De onroerende zaak bestaat uit de navolgende objecten: woonboerderij met een inhoud van circa 750 m³ ligboxenstal met een oppervlakte van circa 1.670 m² werktuigenberging met een oppervlakte van 455 m² sleufsilo’s (2.080 m²) en erfverharding (3.000 m²) De koopsom is als volgt gespecificeerd: bedrijfswoning met ondergrond à € 395.000,00 bedrijfsgebouwen met resterend bouwvlak à € 435.000,00 landbouwgrond 24.60.12 ha à € 1.894.000,00 (€ 7,70/m²) 45 betalingsrechten met een basisbetaling van € 361,48 / betalingsrecht (excl. vergroening) à € 26.000,00

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 22.

Voor een specificatie van de waarderingen wordt verwezen naar de rekenbijlagen. Hierbij moet worden opgemerkt dat de cultuurgrond (buiten het agrarisch bouwvlak) bij de waarderingen buiten beschouwing is gelaten.

4.9.

Referentietransacties (gronden binnen het plangebied) Uit referentieonderzoek zijn de volgende transacties in het plangebied gevonden, onderstaande tabel heeft enkel betrekking op onbebouwde gronden. #

Datum

03-01-2003

Kadastraal

Tilburg, AH, 226, 155,

Oppervlakte

15.26.80 ha

Prijs per m²

€ 15,01

156, 157, 158 2

07-06-2007

Tilburg, AH, 203 & 206

Opmerkingen

Agrarisch

bedrijf

incl.

stallen en bedrijfswoning. 3.61.60 ha

€ 19,63

Agrarische gronden geheel gelegen binnen complex

27-09-2017

Tilburg, AH, 140

2.06.00 ha

€ 16,00

27-09-2017

Tilburg, AH, 1350, 132,

25.95.60 ha

€ 12,21

133, 134, 135 & AG

Gelegen binnen complex Agrarisch

bedrijf

met

gronden en stallen

249, 250, 252, 316 en 317 5

28-09-2018

Tilburg, AH, 193 & 194

1.00.75 ha

€ 28,70

Gelegen binnen complex,

20-11-2020

Tilburg, AH, 137 (ged.)

0.38.52 ha

€ 35,00

Grond

agrarische grond gelegen

binnen

complex (AH 191) gekocht voor

€

35,00

per

m2,

overige grond (AH 137 en AG 460) aangekocht voor € 10,00 per m²

Uit bovenstaand referentieoverzicht blijkt dat de gemeente Tilburg reeds geruime tijd agrarische gronden binnen het complex aankoopt met verwachtingswaarde. Uit de transacties blijkt dat naarmate de tijd en de planvorming rondom Wijkevoort is gevorderd de transactieprijzen van de gronden zijn opgelopen. De meest recente transactie is dan ook de hoogste en bedraagt € 35,00 per m². Hierbij wordt wel opgemerkt dat dit een relatief klein perceel is. Uit de bovenstaande referenties blijkt dat de grotere transacties zeer gedateerd zijn en hebben plaatsgevonden toen er nog veel onzekerheid was over de planvorming.

4.10.

Referentietransacties buiten het plangebied Onderstaande referenties geven een indruk van de waarde ruwe bouwgrond voor bedrijventerreinen, met name in het zuiden van Nederland. Hierbij moet worden aangetekend dat de uitgangspunten in alle gevallen verschillen van het taxatie-object (kortingen, bijzondere bepalingen, overig o.g. etc.). Deze referenties kunnen daarom niet als een-op-een vergelijkbaar worden gezien. Zij zijn hier toegevoegd ter indicatie en geven een goed beeld van de markt in het algemeen.

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

periode

akte van

plaats

levering

Blad 23.

bestemmings-

metrage 2

€ / m2

transactie-

plan

(m )

2017 Q1

Hyp4/69524/72

Waalwijk

Haven 8 West

171.790

prijs € 6.871.600

€ 40,00

2016 Q4

Hyp4/69878/187

Waalwijk

Haven 8 West

29.420

€ 1.176.800

€ 40,00

2019 Q2

Hyp4/75068/194

Veldhoven

Habraken

5.117

€ 281.435

€ 55,00

2018 Q1

Hyp4/72652/101

Dordrecht

Dordtse Kil 4

129.186

€ 3.875.580

€ 30,00

2018 Q3

Hyp4/73676/169

Waalwijk

Haven 8 West

67.720

€ 2.708.800

€ 40,00

2020 Q1

Hyp4/77721/91

Oosterhout

Everdenberg

79.430

€ 3.177.200

€ 40,00

Oost 7.

2012 Q1

Hyp4/61025/148

Nuenen

Eeneind-West

199.970

€ 7.000.000

€ 35,00

2020 Q4

Hyp4 80115/179

Eindhoven

BIC-Noord

57.742

€ 1.559.034

€ 27,00

2017 Q1

Hyp4 7006/191

Oirschot

Westfields

127.817

€ 13.339.275

€ 75,00

Op basis van bovenstaande referentietransacties is een bandbreedte zichtbaar voor ruwe bouwgrond tussen de € 27,00 en € 75,00 per m². De laatstgenoemde transactie geeft hierbij een vertekend beeld, omdat deze betrekking heeft op ruwe bouwgrond, die is gekocht door de eindafnemer terwijl het kostenverhaal op dat moment niet was geregeld middels een exploitatieplan. Indien deze buiten beschouwing wordt gelaten ligt de bandbreedte tussen de € 27,00 en de € 55,00 per m2. Ook voor deze referenties geldt dat er een verband zit tussen de status van de planvorming, fasering, uitgiftesnelheid en de kosten.

4.11.

Conclusie referentietransacties Indien naar de referenties in het plangebied wordt gekeken en de referenties buiten het plangebied, blijkt dat de laatste referenties in het plangebied, in lijn liggen met de referenties in de regio. De referenties in het plangebied liggen aan de onderzijde van de bandbreedte van de referenties in de regio. Indien echter naar de plankarakteristieken wordt gekeken, waaruit volgt dat de te taxeren locatie een zeer laag percentage uitgeefbaar heeft, hetgeen de positionering binnen de referenties kan verklaren. Op basis van het bovenstaande zijn deskundigen van mening dat aansluiting kan worden gezocht bij de laatste transactie binnen het complex, derhalve stellen deskundigen de complexprijs op € 35,00 per m².

4.12.

Complexprijs Naast de comparatieve methode hebben de taxateurs tevens gekeken naar de residuele grondwaarde. Bij het bepalen van de residuele waarde dient rekening gehouden te worden met de risico’s en onzekerheden van deze methode. Zo heeft het Gerechtshof Den Haag in haar uitspraak van 29 januari 2019 (C/10/428853/HA ZA 13-730) aangegeven dat zelfs indien de residuele grondwaardeberekening met de grootst mogelijke deskundigheid en zorgvuldigheid wordt uitgevoerd de uitkomsten van die methode onvoldoende betrouwbaar zijn om op grond daarvan het resultaat van de vergelijkingsmethode aan te passen. Deze uitspraak ligt in lijn met de IVS 410 Ontwikkelingsvastgoed. Daarin staat aangegeven dat de grondwaarde van ontwikkelingsvastgoed zeer gevoelig kan zijn voor wijzigingen in uitgangspunten of prognoses met betrekking tot de inkomsten of opbrengsten van het voltooide project of de ontwikkelingskosten die moeten worden gemaakt.

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 24.

Dit blijft het geval, ongeacht de gehanteerde methode of methoden, of hoe zorgvuldig de verschillende inputparameters ook worden onderzocht met betrekking tot de waardepeildatum. Voor het opstellen van de residuele berekening hebben de taxateurs gebruikgemaakt van de gegevens uit het exploitatieplan. Dit omdat deze kosten en opbrengsten veelal zijn geraamd op basis van externe adviezen en daarmee betrouwbaarder zijn dan een berekening op basis van reguliere kengetallen. Wel zijn deze bedragen globaal getoetst en zien de taxateurs geen aanleiding om deze in twijfel te trekken. In afwijking van het exploitatieplan is gerekend met een marktconforme disconteringsvoet van 6%. Dit resulteert in een residuele grondwaarde van circa € 34,50 per m² voor alle verwervingen, inclusief de percelen die de hoogste waarde ontlenen aan het huidige gebruik. Indien rekening wordt gehouden met de extensieve verwervingskosten zou er voor de ruwe bouwgrond een lager bedrag overblijven.

4.13.

Conclusie Indien naar de referenties van ruwe bouwgrond voor bedrijventerreinen wordt gekeken, alsmede naar de uitkomst van de residuele berekening, volgt dat de residuele berekening uitkomt in een iets lagere grondwaarde dan de referenties. Aangezien de referenties zowel betrekking hebben op recente transacties in het plangebied, alsmede in andere plangebieden, zien de taxateurs in de residuele berekening geen aanleiding om af te wijken van de laatste transactie in het complex. De taxateurs komen derhalve tot een complexwaarde van € 35,00 per m².

4.14.

Afwijkende waarderingen Openbare gronden wegen met bijbehorend groen De bestaande wegen, die in het nieuwe plan worden gehandhaafd, zijn door de deskundigen gewaardeerd op € 1,00 de massa. Hierbij is aansluiting gezocht bij de markttransacties waarbij openbaar gebied wordt overgedragen. Watergangen De bestaande watergangen, die in het nieuwe plan worden gehandhaafd, zijn door de deskundigen gewaardeerd op € 1,00 per m². Hierbij is aansluiting gezocht bij de markttransacties waarbij watergangen worden overgedragen. In tegenstelling tot wegen kunnen watergangen bij agrarisch gebruik nog een meerwaarde bieden voor afwatering van drainage, dan wel beregening.

4.15.

Back-testing Gloudemans heeft de inbrengwaarde niet eerder geraamd. Derhalve heeft geen back-testing plaatsgevonden.

4.16.

Onzekerheden waardering Op basis van de beschikbare marktinformatie, de marktomstandigheden en de door opdrachtgever beschikbaar gestelde informatie, zijn deskundigen van oordeel dat in onderhavig advies rekening dient te worden gehouden met specifieke waarderingsonzekerheden als gevolg van het feit dat is gewerkt met ramingen op basis van gevelopnamen.

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 25.

Als gevolg hiervan dient rekening gehouden te worden met een bandbreedte op de waardering. Voor de complexprijs komen de deskundigen op basis van de referenties tot de conclusie dat er sprake is van algemene onzekerheden. Deze zijn geraamd op 10% van de geraamde waarde. Voor de bebouwde objecten wordt door de deskundigen opgemerkt dat deze niet van binnen zijn opgenomen, waardoor er geen zicht is op de afwerking, inrichting, staat van onderhoud en exacte oppervlakte. Derhalve is voor deze objecten de taxatieonzekerheid geraamd op 20%.

4.17.

Effect bijzondere uitgangspunten op de waardering In onderhavig advies zijn geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd.

4.18.

Finale waardering Met inachtneming van alle in dit advies genoemde uitgangspunten en informatie is de inbrengwaarde per eigenaar als volgt geraamd: Eigenaar

Oppervlakte Waarde gronden Waarde (m²) opstallen 78.49.72 ha € 29.030.476,00

Gemeente Tilburg

Kosten Sloop Kosten vrijmaken

Totaal € 29.030.476,00

Brabantse Delta

1.91.90 ha

€

19.190,00

€ 19.190,00

TWM Gronden BV

11.72.84 ha

€

4.496.240,00

€ 4.496.240,00

Staatsbosbeheer

1.36.20 ha

€

476.700,00

€ 476.700,00

De Staat (RVB)

3.54.46 ha

€

1.240.610,00

€ 1.240.610,00

De Staat (I&W)

0.24.59 ha

€

2,00

€ 2,00

Fam. Wouters

0.34.00 ha

€

119.000,00

€ 119.000,00

Erven (van Vught & Cornel)

0.51.45 ha

€

550.000,00

€ 550.000,00

Voogt & Stickkelbroeck

0.03.95 ha

€

13.825,00

€ 13.825,00

Fam. de Vet

0.62.40 ha

€

625.000,00

€ 625.000,00

A.A.G. van der Valk

2.04.90 ha

€

717.150,00

€ 717.150,00

Thielen, M.J.M.

0.52.00 ha

€

675.000,00

€ 675.000,00

Thielen, A.J.E.

1.13.49 ha

€

397.215,00

€ 397.215,00

Rutten, J.P.M.

1.28.57 ha

€

650.000,00

€ 650.000,00

Roessel, F.J.C. van

0.49.36 ha

€

172.760,00

€ 172.760,00

Pouw, A.R.M.

0.50.00 ha

€

175.000,00

€ 175.000,00

Eijck, J.C.A.B. van

0.16.50 ha

€

425.000,00

€ 425.000,00

Denissen, C.J.H.M.

0.10.10 ha

€

400.000,00

€ 400.000,00

Bont, J.A.G.M. De

0.44.76 ha

€

156.660,00

€ 156.660,00

Holding Hulssems BV

2.51.56 ha

€

880.460,00

€ 880.460,00

Enexis Netbeheer BV

0.01.05 ha

€

15.750,00

1.080.380

€ 41.236.038,00

Totaal

€ 41.236.038,00

€ 15.750,00 € 0,00

€ 0,00

€ 0,00 € 41.236.038,00

(zegge: éénenveertig miljoen tweehonderdzesendertigduizend achtendertig euro)

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 26.

Nuland, 17 maart 2021 De deskundigen,

F.C.L.G. Schavemaker

S. Nonnekens

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 27.

Plausibiliteitsverklaring Ondergetekende, Bedrijfsnaam Naam

Adres Woonplaats

Gloudemans ing. M.J.G.S. van de Ven RT, beëdigd rentmeester NVR / taxateur RT131022088 (NRVT, Kamer Landelijk en Agrarisch Vastgoed, Kamer Bedrijfsmatig Vastgoed), Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM) en Register DOBS Postbus 5044 5201 GA ‘s-HERTOGENBOSCH

Verder hierna te noemen: “toetsend deskundige”, Verklaart:      

Toetsend deskundige heeft onderhavig advies beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde. Toetsend deskundige heeft het advies d.d. 17 maart 2021 beoordeeld. Toetsend deskundige heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan. Toetsend deskundige heeft alle bijlagen in relatie tot de inhoud van het advies bekeken. Toetsend deskundige geeft geen garantie op de compleetheid van het advies en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is toetsend deskundige van mening dat de waarde in het advies plausibel is.

Aldus door toetsend deskundige,

M.J.G.S. van de Ven

Gemeente Tilburg | Inbrengwaarde Wijkevoort

Blad 28.

Bijlagen 1.

Toelichting per eigenaar

BIJLAGE 1

1017.262-D1d1 - Bijlage 1

Toelichting per perceel 1. 1.1.

Eigenaar: Gemeente Tilburg Stadhuisplein 130 5038 TC Tilburg

1.2.

Kadastrale aanduiding van de onroerende zaken binnen het plangebied Sectie

Nummer

Grootte

Tilburg

249

1.48.80 ha

Te taxeren gedeelte 1.04.21 ha

Tilburg

250

4.39.80 ha

Tilburg

252

1.01.70 ha

Tilburg

256

1.17.50 ha

0.05.58 ha

Tilburg

265

3.91.92 ha

2.45.93 ha

Tilburg

316

2.05.75 ha

Tilburg

317

2.03.15 ha

Tilburg

131

2.11.00 ha

0.21.88 ha

Tilburg

132

4.94.80 ha

4.04.49 ha

Tilburg

133

1.38.90 ha

0.30.90 ha

Tilburg

134

1.36.30 ha

0.40.05 ha

Tilburg

135

0.90.00 ha

0.25.12 ha

Tilburg

140

2.06.00 ha

0.42.51 ha

Tilburg

1416

2.04.80 ha

0.44.94 ha

Tilburg

146

7.69.10 ha

0.11.60 ha

Tilburg

155

0.64.40 ha

0.00.04 ha

Tilburg

158

0.00.85 ha

0.00.04 ha

Tilburg

169

1.46.10 ha

0.89.66 ha

Tilburg

170

0.27.30 ha

Tilburg

171

0.44.80 ha

Tilburg

175

0.36.10 ha

Tilburg

177

0.98.60 ha

Tilburg

179

1.20.60 ha

Tilburg

180

22.10.60 ha

Gemeente

Blad 2. 1017.262-D1d1 - Bijlage 1

Tilburg

1807

1.55.25 ha

0.23.04 ha

Tilburg

1808

6.57.15 ha

6.50.81 ha

Tilburg

181

1.14.50 ha

1.02.99 ha

Tilburg

184

0.83.25 ha

0.05.84 ha

Tilburg

193

0.52.30 ha

Tilburg

194

0.48.45 ha

Tilburg

195

0.45.50 ha

Tilburg

198

0.08.80 ha

Tilburg

200

0.31.10 ha

Tilburg

201

0.16.30 ha

Tilburg

203

1.43.80 ha

Tilburg

206

2.17.80 ha

Tilburg

207

1.36.40 ha

Tilburg

226

9.12.50 ha

Tilburg

228

0.47.50 ha

0.44.65 ha

Tilburg

232

0.30.90 ha

Tilburg

241

0.62.13 ha

0.35.96 ha

Tilburg

242

2.56.77 ha

0.29.96 ha

Tilburg

250

0.74.85 ha

0.01.27 ha

Tilburg

255

0.82.00 ha

Tilburg

311

0.11.95 ha

Tilburg

312

1.17.55 ha

Tilburg

410

0.37.85 ha

Tilburg

849

0.10.70 ha

Tilburg

850

3.78.10 ha

Tilburg

938

2.70.60 ha

0.01.60 ha

Tilburg

137

1.53.10 ha

0.38.52 ha

Tilburg

191

0.61.80 ha

Tilburg

274

0.15.93 ha

Totaal

77.49.21 ha

Blad 3. 1017.262-D1d1 - Bijlage 1

Uitsnede Kadaster deel Oost (bron: www.kadaster.nl)

Uitsnede Kadaster deel West (bron: www.kadaster.nl)

Blad 4. 1017.262-D1d1 - Bijlage 1

1.3.

Hultenseweg 16, Tilburg (Tilburg, AH, 232)

1.3.1.

Omschrijving De onroerende zaak betreft een perceel onbebouwde grond (3.090 m²), op deze locatie bevond zich de woning aan de Hultenseweg 16. Ten tijde van de opname was de woning reeds gesloopt, er bevonden zich echter nog wel funderingsresten op het perceel.

Aanzicht

1.3.2.

Aanzicht

Ligging Het object is gelegen aan de Hultenseweg in het buitengebied van Tilburg (westzijde). In de directe omgeving van het object bevinden zich veelal cultuurgronden en voormalige agrarische bedrijven.

Uitsnede (bron: leden.nvm.nl)

Overzicht (bron: leden.nvm.nl)

Blad 5. 1017.262-D1d1 - Bijlage 1

1.3.3.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

1.3.4.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde is het vigerende bestemmingsplan opgenomen. De onroerende zaak is geheel bestemd als “Wonen-buitengebied”.

1.3.5.

Toebedachte bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde is het toebedachte bestemmingsplan opgenomen. De onroerende zaak gaat onderdeel uitmaken van bestemmingsplan ‘Wijkevoort’ waar de onroerende zaken worden bestemd ten behoeve van de ontwikkeling van een bedrijventerrein.

1.3.6.

Toelichting waardebepaling Bij de waardering van de referentietransacties: Straat

woning

Plaats

gebruik

gemaakt

van

onderstaande

Koop conditie Oppervlak

Buitengoed Nieuwe Warande Deelplan 5B # 106

TILBURG excl. btw

Transactie prijs / huur Transactieprijs per m2 Transactie datum 1.962 m² € 329.752 € 168 14-02-2020

Buitengoed Nieuwe Warande Deelplan 5A # 116

TILBURG excl. btw

1.986 m² €

354.545 €

179 30-07-2020

Buitengoed Nieuwe Warande deelplan III # 92

TILBURG excl. btw

1.963 m² €

359.504 €

183 16-06-2020

Warandepark kavel 5

TILBURG excl. btw

2.773 m² €

372.727 €

134 10-07-2020

Gelet op bovenstaande transacties en de ligging in het buitengebied wordt de waarde van de bouwkavel gesteld op € 380.000,00. Zodat de totale inbrengwaarde van de voormalige woning met toerekenbare grond € 380.000,00 bedraagt. Omschrijving de waarde van de gronden in het exploitatiegebied de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied de kosten voor het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkte en zakelijke lasten Totaal

Waarde € 380.000,00 0,00 0,00

0,00

€ 380.000,00

Blad 6. 1017.262-D1d1 - Bijlage 1

1.4.

Hultenseweg 5, Tilburg (Tilburg, AH, 311)

1.4.1.

Omschrijving De onroerende zaak omvat een vrijstaande woning met aangebouwde garage c.q. praktijkruimte, tuin, erf , ondergrond en verdere aanhorigheden. Het object is plaatselijk bekend als Hultenseweg 5, 5032 PH Tilburg. Bouwjaar: Oppervlakte: Bijgebouw Perceel:

1979 (BAG). ca. 225 m² ca. 110 m² 1.195 m²

Vooraanzicht

1.4.2.

Achteraanzicht

Uitsnede (bron: leden.nvm.nl)

Overzicht (bron: leden.nvm.nl)

Blad 7. 1017.262-D1d1 - Bijlage 1

1.4.3.

Publiekrechtelijke beperkingen Blijkens informatie van het Kadaster zijn er op de onroerende zaak geen beperkingen bekend in de gemeentelijke beperkingenregistratie en de kadastrale registratie.

1.4.4.

Vigerende bestemming van de onroerende zaken In het deskundigenadvies inbrengwaarde is het vigerende bestemmingsplan opgenomen. De onroerende zaak is geheel bestemd als “Wonen-buitengebied”.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10731262/1