03 Gebiedsprofielen en ontwikkelperspectief
Tekst van het document
Confrontatie & kansen horeca Piushaven
➢ Rood aanbod behouden, blauw aanbod versterken en aanbod per categorie uitbreiden ➢ De blauwe concepten hebben een sterke aantrekkingskracht en er is marktruimte voor versteviging van het blauwe cluster. Volgens stedenbouwkundige visie Piushaven uitontwikkeld: max 14 horecavestigingen.
Aanbod Piushaven
25%
13%
56%
5 4 3 2 1 0
Aanbod Winkellint Korvel
+ + + +
Verbindingsroute van en naar Binnenstad Eigen sfeer en complementair aanbod aan Binnenstad Eén multiculturele straat Veel bewegingen en passanten
-
Horeca is gericht op afhaal/ bezorg, en dit heeft geen aantrekkende werking Voorzieningen hebben een beperkte stopkracht (uitstraling exterieur)
-
Piushaven
6
Kenmerken
Gebiedsontwikkelingen ➢ Visie op herinrichting ➢ Ontwikkelingen rondom Schouwburgring/ parkeergarage Louis Bouwmeesterplein. Verbinding met het Stadsforum. ➢ Aanpak winkellinten Korvel & Besterd 6 o Veilig en leefbaar, straatbeeld, 5 werken en verblijven 4 ➢ Versterking ruimtelijke relatie met de binnenstad 3 ➢ Randen van het lint transformeren naar strip met 2 bedrijvige functies zoals diensten en horeca 1 (geen woningen)
11%
26%
63%
Winkellint Korvel
0
Confrontatie & kansen horeca Winkellint Korvel
➢ Behoefte aan (multiculturele) daghoreca tbv verbeteren verblijfsklimaat ➢ Horeca op kansrijke locaties/ rustplekken aan het lint ➢ Profileren als urban broedplaats: creativiteit, rauw randje
¹ Raadsvoorstel beleidsnota recreatief gebruik Piushaven 2021
32
vraag
Vraag – inwoners Oud-Noord 34.400 inwoners (15%) Brede doelgroep: alle leeftijden Veel eenpersoonshuishoudens 23-65, weinig gezinnen Inkomensklasse is een gemiddelde afspiegeling van Tilburg Rode leefstijl is dominant, en daarnaast geel
Vraag – inwoners Tilburg
OUD-NOORD
aanbod
Aanbod – horeca naar kleur
4% 1%
26%
34%
45%
10%
50%
29%
Komen inwoners van andere gebieden naar dit gebied?
Aantrekkelijk voorzieningenniveau, goede aantrekkingskracht, verzorgingsgebied: aangrenzende gebieden Gemiddeld zakelijk verkeer, 10% van werkplekken Tilburg Bedrijvigheid in Kanaalzone: bedrijventerrein & recreatie Veel dagelijks aanbod per 1.000 inwoners
Unieke kenmerken Oud-Noord wordt gedomineerd door gele en groene concepten. Er zijn opvallend weinig rode en blauwe concepten.
Aanbod – horeca per sector 30
Vraag – bezoekers Tilburg
Komen bezoekers van buiten Tilburg naar dit gebied?
20
Dagtoerist komt voor musea oa in het Museumkwartier
10
Aantrekkingskracht op toerist die Midden-Brabant bezoekt: Uit eten en terras geen aantrekkingskracht Winkelen beperkt; Winkellint Besterd Bezoek attracties bovengemiddeld; Textielmuseum, De Pont Overig zijnde Ontwikkelingen vraag • Aandacht voor kwetsbare bewoners • Masterplan Oud-Noord: samenleven in een dichtbevolkte, diverse en dynamische wijk
Kansen horeca
➢ Bijdragen aan het versterken van openbaar gebied: kwaliteit, uitstraling, levendigheid gedurende de hele dag ➢ Bijdragen aan het versterken van de identiteit subgebieden ➢ Bedienen alle leefstijlen, waaronder rode leefstijlgroepen ➢ Strijd tegen eenzaamheid
Confrontatie vraag – aanbod 1.
2. 3. 3.
0
+ + + +
Overloopgebied naar centrum Gemengd woonaanbod (heterogeen) Dichtbevolkt Stedelijk startersmilieu
-
Doelgroepen woonachtig die op een andere manier gebruik maken van de horeca
Gebiedsontwikkelingen • • •
Januari 2022: in totaal 82 horecazaken (16%), circa 6.000 m² horeca, fastservice domineert, er zijn 13 restaurants gevestigd. Daghoreca is vrijwel niet aanwezig. Meerdere straten met horeca, vier horecaclusters. Eén groen hotel gevestigd.
•
Ontwikkellocatie Smariuskade woon-werk Gemoderniseerd buurtcentrum Bart van Peltplein (Goirke) Woon-zorgcomplex Rijghpark met seniorenwoningen (Goirke) Grote wijkvernieuwing Groeseind
Ontwikkelingen aanbod T.o.v. 2015: forse toename fastservice +27%, afname drankensector -49%
Grote rode leefstijlgroep in Oud-Noord > rood aanbod is beperkt; inwoners trekken naar Binnenstad. Kleine blauwe leefstijlgroep > nagenoeg geen blauw aanbod; voorzieningen trekken leefstijlgroepen aan. Aantrekkingskracht is relatief groot, met musea en winkels > horeca aanbod met veel cafés, fastservice, grillroom en bezorgen/halen sluit hier niet op aan (vooral op avond gericht). Met 16% van het totaal aanbod Tilburg heeft horeca grote omvang, echter domineert eenzijdigheid. Veel fastfood, weinig uitgesproken > verrijking noodzakelijk: meer gezond, meer smaken, wel toegankelijk.
wijkniveau
regioniveau
wonen
functiemix
inwoners
brede doelgroep
horeca is ondersteunend
horeca is leidend
omvang horeca beperkt
omvang horeca groot
eenzijdige horeca
diverse horeca
33
OUD-NOORD: SUBGEBIEDEN Kanaalzone
Museumkwartier
Winkellint Besterd
Jong!, werken, onderweg
Broedplaats, overdag, prijs-kwaliteit
Overdag, ontmoeten, faciliterend
Kenmerken
Kenmerken
Kenmerken
+ + + +
+ Cultuurhistorisch context + Volop in ontwikkeling
+ Verbindingsroute van en naar Binnenstad + Eigen sfeer en complementair aanbod aan Binnenstad + Supermarkten hebben een centrale rol in het economisch functioneren van het gebied
Kwalitatieve verbinding Noord & Oud-Noord Goede bereikbaarheid Grote bedrijvigheid Recreatieplek voor omwonenden (sport en buiten samenkomen) + Veel eenpersoonshuishoudens + Veel jonge mensen 15-45 jaar Bedrijventerrein 60 hectare (Maak)industrie, groot- en detailhandel en dienstverlening Bowlingcentrum De Dolfijn
o.a. Café Mimi bedient het Wilhelminapark Ontwikkelingen vraag ➢ Nieuwe invulling Drögecomplex (ateliers) ➢ Mogelijke uitbreiding textielmuseum, welke alle leefstijlen trekt; hier is het Textielcafé gevestigd ➢ Inzet gemeente op creatief ondernemerschap ➢ Inzet op bruisend stadsdeel wonen & werken ➢ Gebiedsvisie Museumkwartier
Ontwikkelingen vraag ➢ Inzet gemeente op creativiteit en innovatie ➢ Mogelijke woningbouwopgave
-
➢ Bedienen zakelijke markt ➢ Bedienen recreërende omwonenden met het toevoegen van to-go horeca ➢ Marktruimte: op dit moment nauwelijks horeca gevestigd ➢ Bedienen van een diverse doelgroep: studenten tot inwoners met een migratieachtergrond
Confrontatie & kansen horeca Museumkwartier
➢ Daghoreca voor museumbezoekers en Wilhelminapark ➢ Een evenwicht en mogelijk blurring van functies: van kwalitatieve horeca en verblijf, tot werkplaatsen voor makers en woonruimte ➢ Marktruimte: op dit moment nauwelijks horeca gevestigd
Eenzijdig horeca aanbod met een beperkte dagfunctie, met name afhaal en bezorgen, heeft een negatieve invloed op het straatbeeld en dus verblijfsklimaat
5% 5%
47% 43%
Gebiedsontwikkelingen ➢ In relatie tot opgave woningbouw Noord & Spoorzone ➢ Integrale aanpak Besterdring: herinrichting ➢ Aanpak winkellinten Korvel & Besterd o Veilig en leefbaar, straatbeeld, werken en verblijven ➢ Versterking ruimtelijke relatie met de binnenstad ➢ Herontwikkeling Rode Kruisgebouw met bedrijfsfunctie in plint
8 6 4 2 0
Confrontatie & kansen horeca Kanaalzone
Aanbod winkellint Besterd
Winkellint Besterd
Confrontatie & kansen horeca Winkellint Besterd
➢ Nieuwe initiatieven en experimenten; meer bedrijvigheid en nieuwe mengvormen ➢ Horeca om te verblijven toevoegen op kansrijke locatie zoals bijvoorbeeld het Besterdplein en Rode Kruisgebouw: lunchroom, borrelplek, blurringconcept
34
ONTWIKKELPERSPECTIEF OUDE STAD In de Oude Stad, rondom de Binnenstad, is het gemiddeld bedrijvig. Als verlengde van de Binnenstad is de Oude Stad uitnodigend voor iedereen en aantrekkelijk voor een brede doelgroep. Delen van de oude stad, waaronder het Museumkwartier, de Piushaven en Winkelllinten, hebben een bovenwijkse aantrekkingskracht. In de Oude Stad ligt de focus op differentiatie in horeca aanbod (eetmoment, kleur, categorie).
Dit betekent voor de horeca dat we inzetten op meer aanbod voor de rode doelgroep en meer aanbod overdag door te verkleuren in Oud-Zuid en toe te voegen in Oud-Noord.
vrijheid harmonie controle veiligheid uniek! gezellig! tot in puntjes herkenbaar Bijdrage van de subgebieden Piushaven heeft een regiofunctie, waar de andere subgebieden voornamelijk inwoners van eigen gebied en aangrenzende gebieden bedienen. De Winkellinten kenmerken zich door andere omwonenden, en dus een andere positionering. Onderstaande is naast de totale horeca ontwikkeling in de Oude Stad.
Resultaat ➢ Weerspiegelt diversiteit Tilburg ➢ Aantrekkelijk stedelijk verblijfsgebied ➢ Diversiteit in eigen gebied ➢ Piushaven als blauwe parel ➢ Meer levendigheid overdag
Piushaven Resultaat: behouden blauw en rood aanbod Benodigd: sterke, onderscheidende concepten Succesfactor: goede balans leefbaarheid en levendigheid
Aanpak Dit bereiken we door in de Oude Stad in te zetten op verkleuren naar een grotere vertegenwoordiging rood aanbod en in de daartoe aangewezen ontwikkelgebieden door het toevoegen van meer rode horeca met dagfunctie, in combinatie met placemaking (integrale gebiedsontwikkeling) en plintprogrammering. Belangrijk is het stabiliseren van de Piushaven als blauw cluster.
Winkellint Besterd Resultaat: ontwikkeling horeca met dagfunctie, focus op rode en gele concepten Benodigd: toevoegen horeca ca. 300 m² Succesfactor: goede balans to go en verblijfsconcepten, Rode Kruisgebouw kansrijke locatie
1)
Vergroten rood aanbod, voornamelijk door verkleuren en beperkt toevoegen ➢ Verkleuren in Oud-Zuid. We zetten in op verkleuren door het stimuleren van bestaande dag- en avondhoreca, en hotels. Door: • Actief de samenwerking met vastgoedeigenaren op te zoeken en de noodzaak van verkleuring toe te lichten (vraagbaak/ sparringpartner) • Tijdelijke pop-up concepten toestaan die bijdragen aan de gewenste uitstraling van het gebied • Verbinding met (rode) hotels opzoeken: behoud rood aanbod en waarde van verkleuren toelichten (verbinding met focusdoelgroep citymarketing en met studenten) ➢ Toevoegen in Oud-Noord, rood aanbod met dag & avond functie ca. 100-300 m² ➢ Toevoegen in Winkellinten, zie kader subgebieden hiernaast
2)
Vergroten aanbod voor overdag door toevoegen in Winkellinten en Museumkwartier, focus op rood aanbod ➢ Toevoegen daghoreca, zie kader subgebieden hiernaast
Winkellint Korvel Resultaat: ontwikkeling rode horeca met dagfunctie Benodigd: toevoegen horeca ca. 300 m² Succesfactor: goede balans to go en verblijfsconcepten
Museumkwartier Resultaat: ontwikkeling horeca met dagfunctie, focus op rode en gele concepten Benodigd: toevoegen horeca ca. 300-600 m² Succesfactor: goede verbinding met het station en Binnenstad Kanaalzone Ruimte verwacht voor het toevoegen van horeca. Dit is afhankelijk van de plannen voor de Kanaalzone, deze zijn momenteel in ontwikkeling. Mogelijk resultaat: ontwikkeling horeca gekoppeld aan werk- en leisurefunctie Ruimtelijke overwegingen ➢ Aantrekkelijke verbinding van en naar station. ➢ Voorzieningen clusteren (breder dan horeca). ➢ Aantrekkelijke verbinding station, parken, Spoorzone, Piushaven, AaBe terrein. Verbinding Binnenstad en Piushaven is in ontwikkeling door aantrekkelijke loopverbinding Koningswei naar Piushaven. ➢ Verbinding Binnenstad - Winkellint Korvel en Spoorzone – Winkellint Besterd
35
RICHTINGGEVEND KADER UITBREIDINGSCAPACITEIT OUDE STAD
vrijheid harmonie controle veiligheid uniek! gezellig! tot in puntjes herkenbaar
In de Oude Stad zetten we vooral in op het vergroten van het rode aanbod en het vergroten van het aanbod overdag. Voor Oud-Zuid geldt dat er geen ruimte is voor het toevoegen van rood aanbod, daar zetten we in op de verkleuring van het bestaande aanbod. Uitzondering hierop vormt het Winkellint Korvel, waar beperkte ruimte is voor het toevoegen van horeca. Voor Oud-Noord geldt dat er beperkte ruimte is voor het toevoegen van rood aanbod met een dag- en/of avondfunctie. In beide gebieden is er geen ruimte meer voor fastservice concepten.
Algemene kaders Oude Stad ➢ Een nieuw initiatief moet inspelen op de vraag van de markt, zoals naar voren is gekomen in de gebiedsprofielen. ➢ Unieke concepten kunnen in voorkomende gevallen worden uitgezonderd van de uitbreidingscapaciteit wanneer zij: ➢ Aantoonbaar een significante bijdrage leveren aan de gewenste verkleuring in en uitstraling van een gebied ➢ Een innovatief concept hebben, waarmee zij nieuwe doelgroepen aantrekken NB Deze afwijking is alleen mogelijk wanneer er sprake is van een overschrijding van de beschikbare meters en het college hierover besluit en geldt niet voor de Piushaven ➢ Iedere aanvraag dient een duurzaamheidsparagraaf te bevatten, waarin staat beschreven hoe een ondernemer omgaat met duurzaamheid. ➢ In de Oude Stad Zuid is geen ruimte voor toevoeging voor horeca, met uitzondering van het Winkellint Korvel ➢ In de Oude Stad Noord is beperkte ruimte voor de toevoeging van horeca (ca. 100-300 m²), categorie I (daghoreca) en categorie III (restaurant) en categorie IV (bar). Dit is exclusief de subgebieden.
Kaders subgebieden Oude Stad Piushaven Uitgangspunt: De Piushaven trekt niet alleen bewoners en direct omwonenden, maar heeft een aantrekkingskracht op de hele stad en regio. Het aanbod is vooral gericht op de blauwe en rode leefstijl. Er is geen ruimte voor het toevoegen van nieuwe initiatieven, voor de Piushaven zijn de horecalocaties al aangegeven en ingevuld (zie bijlage) Winkellint Korvel Uitgangspunt: Op dit moment vooral groen aanbod, waarvan het overgrote deel is gericht op afhaal en bezorg. Er is ruimte voor aanbod voor de rode leefstijl met een dagfunctie. ➢ Beperkte ruimte voor het toevoegen van nieuwe initiatieven (ca. 300 m² totaal) ➢ Onderscheidende concepten genieten de voorkeur, bij voorkeur rood ➢ Concept moet bijdragen aan een langer verblijf op het winkellint ➢ Er moet sprake zijn van een goede spreiding van de horeca op het winkellint ➢ Er is geen ruimte voor fastservice concepten ➢ Ruimte voor horeca van categorie I (daghoreca) of categorie III (restaurant)
Museumkwartier Uitgangspunt: Er is nog nauwelijks horeca gevestigd in dit gebied. Door de aanwezigheid van 2 musea trekt het gebied veel bezoekers met de rode en gele leefstijl. Daarnaast kenmerkt het gebied zich door creatief ondernemerschap. Er is vooral ruimte voor rode en gele concepten. ➢ Gemiddelde ruimte toevoeging nieuwe initiatieven (ca. 300-600 m² totaal) ➢ Onderscheidende concepten voor de rode en gele leefstijl genieten de voorkeur ➢ De horeca moet bijdragen aan een langer verblijf van de bezoeker in het gebied ➢ Horeca moet strategisch gevestigd zijn ten opzichte van de musea ➢ Ruimte voor horeca van categorie I (daghoreca) Kanaalzone De visie op dit gebied is nog in ontwikkeling. Horeca kan een aanjager zijn voor de gebiedsontwikkeling, maar het is nu nog niet mogelijk hiervoor criteria op te stellen. Een nieuw initiatief in de Kanaalzone zal daarom altijd maatwerk zijn.
Winkellint Besterd Uitgangspunt: Op dit moment overwegend geel en groen aanbod, gericht op afhalen en bezorgen, er is ruimte voor rode en gele concepten met een dagfunctie ➢ Beperkte ruimte voor toevoegen nieuwe initiatieven (ca. 300 m² totaal) ➢ Onderscheidende concepten genieten de voorkeur, bij voorkeur geel of rood ➢ Concept moet bijdragen aan een langer verblijf op het winkellint ➢ Ruimte voor horeca van categorie I (daghoreca) of categorie III (restaurant)
36
WOONWIJKEN BUITEN DE RINGBANEN Focus 2023 - 2027 Bijdrage aan gebiedsidentiteit Reuring overdag Ontmoeten Duurzaam Multicultureel
37
Ontwikkelrichting Woonwijken buiten de ringbanen Een gebied moet je voeden en onderhouden zodat inwoners zich bediend voelen. Bewoners van de Woonwijken buiten de ringbanen voelen zich thuis is hun wijk. Passende horeca draagt bij aan het dagdagelijks verblijven in het eigen gebied en het gebied waar men werkt, sport of naar school gaat. De kwaliteit en concepten van de horeca sluiten aan bij de bewoners en vaste gebruikers van het gebied: van luxe en stijlvol tot spannend en multicultureel. De nieuw te vestigen horeca is aantrekkelijk voor jong en oud, én duurzaam. Dit betekent niet dat het aanbod in ieder gebied buiten de ringbanen alle kleuren horecaprofielen vertegenwoordigt. Rode doelgroepen in de Blaak en Zorgvlied trekken ook gemakkelijk naar de Oude Stad of Binnenstad. Horecaconcepten zijn sociale ontmoetingsplaatsen: ‘s avonds, maar met name overdag. De horeca draagt bij aan de duurzame ontwikkeling van een prettig woonklimaat en de wijkwinkelcentra en –pleinen. Het zorgt voor een passantenstroom omwonenden en stimuleert een langere verblijfsduur in het winkelgebied. Ook wordt geëxperimenteerd met groene (=duurzame) pop-ups in de vorm van tijdelijke en flexibel verplaatsbare voorzieningen die zo nu en dan op pinpoints in het gebied landen om de doelgroep te verrassen. Parken trekken een flexibele pop-up aan voor aantrekkelijk aanbod voor een ontspanningsmomentje.
Er is marktruimte voor een mix van (vooral) rode, blauwe en (enkele) gele horecaconcepten. Een nieuwe huiskamer om te werken, ontmoeten, vieren, je was te (laten) doen of je fiets te laten repareren. Het is hier fijn wonen!
38
vraag
Vraag – inwoners Noord 24.050 inwoners (11%) Diverse doelgroep met verschillende culturen Lage inkomensklasse, veel sociale huur Gezinnen met niet-westerse migratieachtergrond Iets meer autochtone 65+ers Dominante leefstijl is geel (43%), en ook groen
NOORD
aanbod
Aanbod – horeca naar kleur
4%
10% 10% 43%
57%
Vraag – inwoners Tilburg
39%
37%
Komen inwoners van andere gebieden naar dit gebied?
Beperkt voorzieningenniveau, geen aantrekkingskracht op andere dan eigen inwoners, verzorgingsgebied: eigen gebied Noord
Noord wordt gedomineerd door groene concepten.
Bovengemiddelde zakelijke markt, 19% van de werkplekken van Tilburg (logistiek, flexwerkplekken, zakelijke/ financiële dienstverlening) Relatief weinig dagelijks en niet-dagelijks retailaanbod Winkelcentrum Wagnerplein heeft dagdagelijkse functie
Aanbod – horeca per sector 10 8 6 4 2 0
Vraag – bezoekers Tilburg Aantrekkingskracht: laag
Aantrekkingskracht op toerist die Midden-Brabant bezoekt:
geen aantrekkingskracht geen, alleen dagdagelijkse voorzieningen geen aantrekkingskracht beperkt; Wagnerplein, Von Weberpark, Verdiplein
Ontwikkelingen vraag • Mensen met perspectief verhuizen de wijk uit • Uitdagingen rondom armoede, werkloosheid, scholing en gezondheid
Kansen horeca
➢ Imago van gebied versterken door sociale ontmoetingsplaats en veiligheid te bieden ➢ Bedienen zakelijke markt (bredere doelgroep) ➢ Versterken functiemix in de woon-werkgebieden in ontwikkeling: Dirigentenlaan, Heikant Oost/ West ➢ Ontwikkelen gedateerde uitstraling Verdiplein ➢ Bijdragen aan levendigheid Wagnerplein, met name op dagen dat er geen markt is
+ Was NL arbeiderswijk, nu 120 verschillende culturen + Verschillende inkomens en uiteenlopende leefstijlen + Pact-wijk met veel woningen -
Gevoel van onveiligheid Veel bewoners in sociaal isolement en gebrek aan economisch perspectief
Gebiedsontwikkelingen
Komen bezoekers van buiten Tilburg naar dit gebied?
Uit eten en terras Winkelen Bezoek attracties Overig zijnde
Unieke kenmerken
Confrontatie vraag – aanbod 1. 2.
3.
Januari 2022: in totaal 23 horecazaken (4%), circa 1.750 m² horeca fastservice domineert, significant aandeel afhaal/ bezorg 24%. Eén horecacluster in winkelcentrum Wagnerplein en een straat met horeca, veelal afhaal. Ontwikkelingen aanbod T.o.v. 2015 is het aantal bedrijven gelijk gebleven, maar zijn het aantal restaurants en cafés gehalveerd en bezorg/afhaal opgekomen.
Grote gele en groene leefstijlgroep > er is veelal groen en geel aanbod, echter weinig diversiteit in categorieën. Er word gestuurd op meer sociale veiligheid > Fastservice en afhaal/bezorg domineert het straatbeeld en winkelcentrum, draagt niet bij aan sociale cohesie of veiligheid. Winkelend publiek > een restaurant ontbreekt en het aantal lunchrooms is beperkt.
➢ Woon-werkgebied in ontwikkeling ➢ Wagnerplein als huiskamer van Noord: park, sporthal, bibliotheek, woon- en zorgcomplexen ➢ Ruimte voor vernieuwing en verdichting ➢ Verbinding Oude Stad - Kanaalzone ➢ Landschapspark Pauwels ‘voortuin van Tilburg-Noord’
wijkniveau
regioniveau
wonen
functiemix
inwoners
brede doelgroep
horeca is ondersteunend
horeca is leidend
omvang horeca beperkt
omvang horeca groot
eenzijdige horeca
diverse horeca
39
vraag
Vraag – inwoners Groenewoud, Stappegoor en Het Laar 9.320 inwoners (4% van Tilburg) Huishouden & leeftijd: gemiddelde afspiegeling Tilburg Met gezinswijken, en juist meer studenten in Stappegoor Inkomens: grote diversiteit, laag in Groenewoud Leefstijlen: diversiteit, Het Laar kleurt rood-blauw en Groenewoud & Stappegoor geel-groen
Vraag – inwoners Tilburg
Komen inwoners van andere gebieden naar dit gebied?
Aanbod – horeca naar kleur
Groenewoud & Stappegoor
Het Laar 17%
13% 12%
40%
34%
39%
50%
12%
33%
Goed voorzieningenniveau gericht op sport & leisure, goede aantrekkingskracht, verzorgingsgebied: aangrenzende gebieden. Verzorgingsgebied Stappegoor: heel Tilburg
Stappegoor & Het Laar kennen enkel groene en gele concepten.
5 4 3 2 1 0
Komen bezoekers van buiten Tilburg naar dit gebied?
Aantrekkingskracht op toerist die Midden-Brabant bezoekt:
geen aantrekkingskracht geen aantrekkingskracht bovengemiddeld: sportevenementen, leisure, festival Circolo
Januari 2022: in totaal 16 horecazaken (3%), circa 2.600 m² horeca, 4 restaurants gevestigd en ook twee hotel-restaurants. De horeca ligt wijdverspreid. De horeca Stappegoor is beperkt en gericht op een stedelijke functie, geen lokale functie. Eén groen hotel gevestigd. Ontwikkelingen aanbod T.o.v. 2015: vergelijkbaar, horeca bij winkelcentra toegevoegd.
Ontwikkelingen vraag • Groenewoud: grote sociale cohesie, ook ondermijnende criminaliteit • Stappegoor: nieuwe woonwijken Willemsbuiten & Zuiderpark • Het Laar is relatief nieuw, met veel gezinnen
➢ Horecaconcepten voor rode en blauwe doelgroep ➢ Versterken onderwijs/ sport & leisureprofiel ➢ Vestigen horeca rondom sport- en leisureterrein Stappegoor ➢ Versterken verbinding tussen Groenewoud en Stappegoor ➢ Horeca bij Olympiaplein om verblijfskwaliteit te verbeteren
Unieke kenmerken + + + +
Inclusief De Leij, 4 wijken, 18 buurten Groenewoud: Pact-wijk Stappegoor: wonen, sport, onderwijs, leisure Het Laar: bedrijventerrein, paar woningen
-
Weinig verbondenheid tussen wijken
Gebiedsontwikkelingen
Vraag – bezoekers Tilburg
Kansen horeca
50%
Aanbod – horeca per sector
Groenewoud: Pater van den Elsenplein, Jumbo Foodmarkt Stappegoor: Fontys, de Campus 013, VMBO onderwijs Sport & leisure: ijsbaan, Pathé bioscoop (690K), Tilburg Trappers, Willem II Stadion, Zwembad, Neoliet Klimhal, ‘t Kwadraat, Sportschool, grote parkeergarage Zorg & Welzijn: St. Elisabeth Ziekenhuis Leijpark
Uit eten en terras Winkelen Bezoek attracties & overig
GROENEWOUD, STAPPEGOOR & HET LAAR
aanbod
Confrontatie vraag – aanbod 1.
2.
Stappegoor trekt een brede doelgroep uit heel de gemeente met sport & leisure > geen sport georiënteerde concepten (anders dan sportkantine) en beperkt aanbod. Het Laar kent een duidelijke rode en blauwe doelgroep > er zijn groene en gele maar geen rode of blauwe horecaconcepten gevestigd in het Laar.
➢ Stappegoor in ontwikkeling (koersdocument): meer wonen, sport, onderwijs, leisure, betere infrastructuur ➢ Herinrichting Olympiaplein: verbeteren verblijfskwaliteit ➢ Groenewoud: integraal gebiedsperspectief ontwikkelen met woningbouwcorporaties ➢ Grote transitie De Leij, het Leijpark en Elisabeth Tweesteden Ziekenhuis ➢ Ondernemersvereniging Stappegoor (ONS): bidbook voor gezamenlijke gebiedsbranding
wijkniveau
regioniveau
wonen
functiemix
inwoners
brede doelgroep
horeca is ondersteunend
horeca is leidend
omvang horeca beperkt
omvang horeca groot
eenzijdige horeca
diverse horeca
40
vraag
Vraag – inwoners De Blaak & Zorgvlied 9.950 inwoners (4% van Tilburg) Welgesteld: bovengemiddelde inkomens, wooncomfort Zorgvlied Zuid: minder koop, sociale problematiek De Blaak: minder kinderen Homogene bevolking qua woonsituatie, minst inclusief Dominante leefstijl De Blaak is blauw (52%) Dominante leefstijl in Zorgvlied is rood (32%)
Vraag – inwoners Tilburg
11%
Aanbod – horeca naar kleur Zorgvlied
De Blaak
16%
25%
22%
32%
DE BLAAK & ZORGVLIED
aanbod
38%
21% 52%
24%
23%
37%
Komen inwoners van andere gebieden naar dit gebied?
Beperkt voorzieningenniveau, geen aantrekkingskracht op andere dan eigen inwoners, verzorgingsgebied: eigen gebied De Blaak & Zorgvlied
De Blaak & Zorgvlied worden gedomineerd door gele concepten en kennen geen enkel rood concept.
Veelal woningen, voorzieningen beperkt Burgemeester van de Mortelplein (Zorgvlied): gemixt buurtcentrum met speciaalzaken, horeca en kleine supermarkt De Amer (De Blaak): buurtcentrum voor boodschappen
4
Vraag – bezoekers Tilburg
1
Aantrekkingskracht: laag
0
Aanbod – horeca per sector
3
Aantrekkingskracht op toerist die Midden-Brabant bezoekt: Uit eten en terras beperkt; enkele (café)-restaurants Winkelen, bezoek attracties geen aantrekkingskracht Overig zijnde Ontwikkelingen vraag • Vergrijzing in De Blaak • Inzet gemeente op aantrekken jongere doelgroepen
Kansen horeca
➢ Aansluiten voorzieningen bij welgestelde bewoners (meer blauwe en rode concepten) ➢ Vestigen horeca Van de Mortelplein (park): ontmoetingsplek ➢ Creëren ontmoetingsruimte in De Blaak ➢ Horecavoorzieningen voor 65+’ers in directe omgeving ➢ Bijdragen aan het versterken van de betrokkenheid bewoners: zowel aandacht voor starters als senioren ➢ Inspelen op thema duurzaamheid
+ Bovengemiddelde inkomens + Hoog wooncomfort + Positieve beoordeling woonomgeving van bewoners + Duurzaamheid als thema in de wijken -
2
Komen bezoekers van buiten Tilburg naar dit gebied?
Unieke kenmerken
Aansluiting voorzieningenniveau Diversiteit woonaanbod uit balans
Gebiedsontwikkelingen
Fastservice
Restaurant
Grillroom
Café-Restaurant
➢ Weinig concrete ontwikkelingen ➢ De Blaak: plannen tot nieuwbouw villa’s ➢ Ontwikkelingen voldoende voorzieningen voor jong en oud
Januari 2022: in totaal 8 horecazaken (2%), circa 800 m² horeca, fastservice domineert, 2 restaurants en 1 café-restaurants gevestigd. Daghoreca beperkt. Enkele sterke, in omgeving bekende restaurantconcepten. Horeca is beperkt en ligt wijdverspreid. Ontwikkelingen aanbod T.o.v. 2015: vergelijkbaar aanbod.
Confrontatie vraag – aanbod 1.
2.
Blauwe en rode leefstijl aanwezig > voornamelijk geel aanbod en enkele blauwe concepten. Rood aanbod ontbreekt waardoor rode leefstijlen naar Binnenstad trekken. Vergrijzing in de Blaak en welgestelde inwoners > fastservice domineert maar is eenzijdig met voornamelijk geel aanbod.
wijkniveau
regioniveau
wonen
functiemix
inwoners
brede doelgroep
horeca is ondersteunend
horeca is leidend
omvang horeca beperkt
omvang horeca groot
eenzijdige horeca
diverse horeca
41
vraag
Vraag – inwoners De Reit, Het Zand & Het Wandelbos
Aanbod – horeca naar kleur
15%
27.500 inwoners (12% van Tilburg) Veel eenpersoonshuishoudens Lagere inkomens Dominante leefstijl is geel, daarnaast groen.
11%
DE REIT, HET ZAND & HET WANDELBOS
aanbod
3% 5%
26%
41%
34%
66%
Vraag – inwoners Tilburg
Unieke kenmerken
Komen inwoners van andere gebieden naar dit gebied?
Aantrekkelijk voorzieningenniveau, goede aantrekkingskracht, verzorgingsgebied: aangrenzende gebieden
De Reit, Het Zand & Het Wandelbos worden gedomineerd door groene concepten. De blauwe en rode concepten zijn gevestigd bij de campus van de Universiteit van Tilburg.
+ De Reit is groenrijk, nabij station + Pact-wijken: Het Zand & Het Wandelbos + Kenniskwartier in ontwikkeling, verdichting
Onderwijsvoorzieningen: Universiteit van Tilburg en De Rooi Pannen, verzorgingsgebied: heel Tilburg
Aanbod – horeca per sector
-
Vraag – bezoekers Tilburg
Komen bezoekers van buiten Tilburg naar dit gebied?
Aantrekkingskracht op toerist die Midden-Brabant bezoekt: Uit eten en terras gemiddelde aantrekkingskracht Winkelen zeer beperkte aantrekkingskracht Bezoek attracties gemiddeld; Dierenpark de Oliemeulen Overig zijnde gemiddeld; groenrijk, Park Wandelbos
8 6 4 2 0
Januari 2022: in totaal 38 horecazaken (7%), circa 2.800 m² horeca, oververtegenwoordiging standaard snackbar, shoarma/ döner en Chinees. Onderscheidende horeca ontbreekt. Enkele bestemmingslocaties: één bij het bos en Boerke Mutsaers als vast adres voor het gebied. Laagdrempelige horecaconcentratie in centrum van het gebied (fastservice, afhaal) en verder verspreid in gebied. Eén hotel.
Kansen horeca
➢ Levendige horeca voor studenten ➢ Versterken verbinding tussen de verschillende buurten ➢ Bijdragen aan hippe omgeving tussen de Universiteit en Binnenstad ➢ Versterken functiemix Paletplein ➢ Versterken functiemix Reitse Hoevenstraat (Kenniskwartier, metromix)
Confrontatie vraag – aanbod 1. Diversiteit aan inwoners > aantrekkelijk horeca aanbod is 2. 3. 4.
onvoldoende, mensen trekken uit het gebied om uit eten te gaan. Rode en blauwe doelgroep aanwezig > weinig aanbod dat aanspreekt voor deze doelgroep. Inwoners maken gebruik van de wijkcentra met retail > horeca aanbod dat aansluit bij ontmoetingsfunctie ontbreekt. Winkelcentrum Westermarkt met dagdagelijkse voorzieningen, multicultureel > dönerzaken domineren, marktruimte voor een moderne, vrolijke (multiculturele) lunchroom.
Twee werelden: studenten & ruime woningen bij bos vs jaren ’90 wijken met sociale problematiek
Gebiedsontwikkelingen
➢ Van woonwijk naar leefwijk ➢ Kenniskwartier heeft fysieke, sociale en economische opgave ➢ Het Beneluxterrein: mogelijke ontwikkeling van industrie naar woningen ➢ Voorzieningen winkelcentrum Westermarkt optimaliseren ➢ Versterken verbinding tussen de verschillende buurten
wijkniveau
regioniveau
wonen
functiemix
inwoners
brede doelgroep
horeca is ondersteunend
horeca is leidend
omvang horeca beperkt
omvang horeca groot
eenzijdige horeca
diverse horeca
42
DE REIT: SUBGEBIED Kenniskwartier Gebied tussen Ringbaan West, Universiteitscampus en Westermarkt Aanbod Kenniskwartier
Kenmerken
13%
+ Zakelijke sector: 76% onderwijs, 13% zakelijke & financiële dienstverlening + Verbinding campussen, Stadsbos013 en het Spoorpark + Urban communities: expats, young professionals en studenten + Zakelijk: startups, scale-ups en gearriveerde bedrijven + Hoge bebouwings- en gebruikersdichtheden, hoge mate van menging van functies, expressief karakter + Ontwikkelruimte beschikbaar
-
Nog sterk in ontwikkeling, invloed op omzetpotentie in opstartfase Opvallend in aanbod: beperkt aanbod, veel van hetzelfde, onderscheidende concepten ontbreken, nauwelijks horeca in de stationszone.
Ontwikkelingen ➢ Versterken bestaande voorzieningen/ metro-mix: ruimte voor wonen, werken, sporten en uitstekende voorzieningenstructuur ➢ Verbinding met Westermarkt en Binnenstad voor voorzieningen & functies
20%
67%
Kenniskwartier
4 3 2
1 0
Bron: Gebiedsvisie Kenniskwartier, gemeente Tilburg
Confrontatie & kansen horeca Kenniskwartier
➢ Biedt ruimte voor rood aanbod > rood aanbod ontwikkelen, deels aangevuld door blauw (categorisering is voldoende divers) ➢ Richten op studenten, starters & bedrijven ➢ Verdichting in functiemix
43
vraag ¹
Vraag – inwoners Reeshof 44.000 inwoners (20% van Tilburg) Eenzijdige demografie, veel gezinnen en jeugd Minder ouderen en niet-westerse allochtonen Dominante leefstijl is blauw en geel
5036
5035 en 5045 14%
9%
23%
41%
36% 33%
59%
16%
Vraag – inwoners Tilburg
21%
Komen inwoners van andere gebieden naar dit gebied?
REESHOF
aanbod
Aanbod – horeca naar kleur
5043 47% 8%
Beperkt voorzieningenniveau, geen aantrekkingskracht op anderen dan eigen inwoners, verzorgingsgebied: Reeshof
16%
32%
Weinig dagelijks en niet-dagelijks aanbod Wel meerdere centra
44%
Groene concepten domineren en ook geel. Geen rood en blauw aanbod.
Aanbod – horeca per sector
5045: rustig, aantrekkingskracht beperkt, kantoorcluster, station, klein winkelcentrum met speciaalzaken, geen dagdagelijkse boodschappen. 5043: winkelcentrum Heyhoef met horecacluster (veel senioren), sportcentrum, school, zwembad. Buurmalsenplein: klein centrum, geen horeca, AH en basisschool, lage passantenstroom.
8 6 4 2
Aantrekkingskracht op toerist die Midden-Brabant bezoekt: Uit eten en terras geen aantrekkingskracht Winkelen geen aantrekkingskracht Bezoek attracties geen aantrekkingskracht Overig zijnde eigen station
¹ Separaat weergegeven vanwege onderlinge verschillen
-
Gering aantal voorzieningen/ ontmoeting Voorzieningen decentraal t.o.v. woningen Hoge woningkwaliteit (20 woningen/ha), lage belevingskwaliteit, negatief imago Mogelijke vergrijzing, weinig aanbod voor jongere doelgroep
Gebiedsontwikkelingen
Komen bezoekers van buiten Tilburg naar dit gebied?
➢ Gedateerde uitstraling Buurmalsenplein verbeteren ➢ Marktruimte voor horeca, bij voorkeur clusteren met andere voorzieningen (vergroten haalbaarheid). ➢ Voorzieningenniveau omhoog ➢ Betrokkenheid inwoners vergroten (versus anonimiteit) ➢ Bedienen van toenemende vraag naar ontmoetingsplekken buitenshuis (werk, overleg)
+ Jong stadsdeel + Veel nieuwbouw + Scheiding van functies is gewenst, maar wel nabij en voldoende ontmoeting.
0
Vraag – bezoekers Tilburg
Kansen horeca
Unieke kenmerken
Januari 2022: in totaal 22 horecazaken (4%), circa 1.850 m² horeca, fastservice domineert, 2 restaurants en 3 café-restaurants. Ook daghoreca. Horeca is rijk in categorie, maar eenzijdig (weinig kleuren per categorie): voornamelijk laagdrempelig, oververtegenwoordiging van groene en gele concepten. Drie horecaclusters.
Confrontatie vraag – aanbod 1. Grote blauwe leefstijlgroep > nauwelijks aanbod luxe restaurants, 2.
3.
dichtstbijzijnde blauw concept is een hotel-restaurant. Alle leefstijlen woonachtig > wel diversiteit in categorieën, maar geen diversiteit in kleuring aanbod. Uitgesproken, onderscheidend aanbod ontbreekt. Wijkcentrum Heyhoef sluit qua aanbod voorzieningen en horeca goed aan op de gele en groene leefstijlgroep. Veel inwoners > weinig voorzieningen en niveau sluit niet aan, verrijking noodzakelijk zodat inwoners niet uit gaan in omliggende gemeenten zoals Breda en Oisterwijk. Passend aanbod in de omliggende gemeente is dichterbij dan de binnenstad.
• • •
Verdichtingsopgave Integrale aanpak station Reeshof Nieuwbouw Stadsrand Dalem en Station Reeshof
wijkniveau
regioniveau
wonen
functiemix
inwoners
brede doelgroep
horeca is ondersteunend
horeca is leidend
omvang horeca beperkt
omvang horeca groot
eenzijdige horeca
diverse horeca
44
ONTWIKKELPERSPECTIEF WOONWIJKEN BUITEN DE RINGBANEN In de Woonwijken buiten de ringbanen is het rustiger dan de Oude Stad en de Binnenstad en staat vooral wonen centraal. De gebieden bedienen de eigen inwoners. Het Kenniskwartier en Stappegoor hebben een regiofunctie met sport- en onderwijsvoorzieningen. In de Woonwijken buiten de ringbanen ligt de focus op de ambities balans en duurzame initiatieven. Dit betekent voor de horeca dat we inzetten op meer aanbod voor de rode en blauwe doelgroep en meer aanbod overdag door het toevoegen van horeca in alle gebieden in de schil, waarbij we rekening houden met de identiteit van het gebied. Resultaat ➢ Reuring gedurende hele dag ➢ Mix in concepten, all-day concepten ➢ Sociale veiligheid & cohesie in alle gebieden ➢ Duurzame initiatieven
Aanpak Dit bereiken we door in de Woonwijken buiten de ringbanen in te zetten op verkleuren van bestaande en toevoegen van nieuwe horeca, met focus op rode en blauwe horecaconcepten en horeca met dagfunctie. Omdat de gebieden divers zijn, is de ontwikkelaanpak hiernaast per gebied weergegeven. 1)
2)
Ontwikkeling concepten met rood en blauw profiel ➢ Samenwerking opzoeken met vastgoedeigenaren, gebiedsmanagement en andere belanghebbenden in het gebied om verkleuring en meer dag horeca te simuleren. ➢ Ruimte bieden aan pop-up horeca Ontwikkeling horeca met dagfunctie ➢ Uitnodigen sociaal-maatschappelijke (rode) ondernemers
vrijheid harmonie controle veiligheid uniek! gezellig! tot in puntjes herkenbaar Bijdrage van de (sub)gebieden Noord Resultaat: uitbreiden bestemmingsconcepten en meer (dag) horeca, zoals multiculturele proeftuin, ontmoetingsconcept op Wagnerplein Benodigd: toevoegen horeca ca. 200-500 m² Succesfactor: een ondernemer met lef, het blijkt lastig te zijn om nieuwe concepten toe te voegen in dit gebied. Stappegoor Resultaat: ontwikkeling rode concepten met dagfunctie (randje blauw) Benodigd: toevoegen horeca rode dagfunctie en toevoegen rode en/ of blauwe concepten met sport/ onderwijsprofilering, in totaal ca. 400-800 m² Succesfactor: samenhang sport en onderwijs met horeca Groenewoud en Het Laar Met de ontwikkeling naar meer woningen en een prettig verblijfsklimaat is horecaontwikkeling op de lange termijn (>5 jaar) mogelijk. Er is ruimte om te experimenteren met tijdelijke horecavoorziening in de vorm van pop-ups. De Blaak en Zorgvlied Resultaat: ontwikkeling blauw (dag)aanbod, behouden blauw aanbod, focus op uitgesproken, bijzondere en luxe concepten (randje rood) Benodigd: toevoegen horeca ca.
200 m², kansrijke locaties Bels Lijntje en Van de Mortelplein (park) Succesfactor: horecaontwikkeling past bij de functies in nabije omgeving Het Zand, De Reit en het Wandelbos Resultaat: vergroten geel aanbod door verkleuren, en toevoegen all-day concept en daghoreca, zoals all-day concept op Westermarkt en daghoreca Wandelbos Benodigd: verkleuren en toevoegen horeca ca. 200-500 m² Succesfactor: aanvullend op en passend bij huidig horeca aanbod Kenniskwartier Resultaat: ontwikkeling rood en blauw all-day aanbod door toevoegen; mogelijk biedt het Kenniskwartier ruimte voor een nachthoreca Benodigd: toevoegen horeca ca. 600-1.000 m² Succesfactor: evenwichtige groei van het gebied
Ruimtelijke overwegingen ➢ Veilige fietsverbindingen. ➢ Upgrade openbare ruimte. ➢ Verbinding met andere gebieden optimaliseren. ➢ Meer ontmoetingsplekken realiseren. ➢ Ruimte voor talenten, vernieuwing en experiment.
Reeshof Resultaat: vergroten blauw aanbod door uitbreiding met bestemmingsconcepten met sterke naamsbekendheid en vergroten aandeel all-day concepten Benodigd: toevoegen horeca ca. 300-600 m² Succesfactor: spreiding van horeca gewenst (ten opzichte van clustering rondom Heyhoef), horeca en voorzieningen laten aansluiten op inwoners
45
RICHTINGGEVEND KADER UITBREIDINGSCAPACITEIT WOONWIJKEN BUITEN DE RINGBANEN De woonwijken buiten de ringbanen hebben met elkaar gemeen dat de woonfunctie dominant is en dat de gebieden kernen met voorzieningen hebben. Wel hebben de gebieden allemaal hun eigen identiteit. Dat betekent dat ze zich samen op alle leefstijlen richten, maar dat dit per gebied kan verschillen. Omdat er al veel geel en groen aanbod in de woonwijken buiten de ringbanen is, is er vooral ruimte voor concepten met een rood en blauw profiel. Daarbij is er vooral ruimte voor horeca met een dagfunctie. Juist vanwege de woonfunctie is het wenselijk om de horeca te clusteren met andere functies in het gebied, dit draagt ook bij aan de aantrekkingskracht van de andere functies. Het is echter ook mogelijk om horeca toe te voegen op een bijzondere locatie met een bijzonder concept, dat een eigen aantrekkingskracht heeft.
Algemene kaders Woonwijken buiten de ringbanen ➢ Een nieuw initiatief moet inspelen op de vraag van de markt, zoals naar voren is gekomen in de gebiedsprofielen. ➢ Unieke concepten kunnen in voorkomende gevallen worden uitgezonderd van de uitbreidingscapaciteit wanneer zij: ➢ Aantoonbaar een significante bijdrage leveren aan de gewenste verkleuring in en uitstraling van een gebied ➢ Een innovatief concept hebben, waarmee zij nieuwe doelgroepen aantrekken
vrijheid harmonie controle veiligheid uniek! gezellig! tot in puntjes herkenbaar
NB Deze afwijking is alleen mogelijk wanneer er sprake is van een overschrijding van de beschikbare meters en het college hierover besluit. ➢ Iedere aanvraag dient een duurzaamheidsparagraaf te bevatten, waarin staat beschreven hoe een ondernemer omgaat met duurzaamheid. ➢ Iedere aanvraag wordt beoordeeld op de clustering met andere functies, tenzij er sprake is van een bijzondere locatie Kaders (sub)gebieden Woonwijken buiten de ringbanen Noord Uitgangspunt: Een Pact-wijk met beperkt aanbod, vooral voor de gele en groene doelgroep en dan voornamelijk fastservice. Er is ruimte voor meer verblijfsconcepten, de focus ligt op de gele leefstijl ➢ Gemiddelde ruimte voor toevoeging nieuwe initiatieven (ca. 500 m² totaal) ➢ Concepten die een positieve bijdrage leveren aan de aanpak van de problematiek in de wijk genieten de voorkeur ➢ Geen ruimte voor fastservice concepten ➢ Ruimte voor horeca van categorie I (daghoreca), categorie III (restaurant), categorie IV (café) Stappegoor Uitgangspunt: Een gebied met een regionale uitstraling door de sportvoorzieningen en de onderwijsinstellingen in het gebied. Op dit moment uitsluitend aanbod voor de gele en groene leefstijl, er is ruimte voor de ontwikkeling van met name rode en beperkte blauwe concepten met een dagfunctie ➢ Gemiddelde ruimte voor de toevoeging van nieuwe initiatieven (ca.
800 m² totaal) ➢ Rode en (in beperktere mate) blauwe concepten met sport- of onderwijsprofilering genieten de voorkeur ➢ Ruimte voor categorie I (daghoreca) en categorie III (restaurant) Groenewoud en Het Laar Uitgangspunt: Met de ontwikkeling naar meer woningen en een prettig verblijfsklimaat is horecaontwikkeling op de lange termijn (>5 jaar) mogelijk. Er is ruimte om te experimenteren met tijdelijke horecavoorziening in de vorm van pop-ups. De Blaak en Zorgvlied Uitgangspunt: Een gebied met een dominante blauwe (Blaak) en rode (Zorgvlied) leefstijl met beperkt horeca-aanbod. Ook andere voorzieningen zijn beperkt. Er is geen rood aanbod in het gebied ➢ Beperkte ruimte toevoegen nieuwe initiatieven (ca. 200 m² totaal) ➢ Onderscheidende concepten voor de rode doelgroep genieten de voorkeur ➢ Ruimte voor horeca van categorie I (daghoreca)
Het Zand, De Reit en het Wandelbos Uitgangspunt: Een gebied met overwegend groen aanbod, terwijl ook de gele leefstijl ruim vertegenwoordigd is in dat gebied. Er wonen veel studenten in De Reit. Op dit moment zijn er weinig bestemmingsconcepten, het grootste deel van de horeca bestaat uit fastservice, bezorgservice- en afhaalconcepten. ➢ Gemiddelde ruimte voor het toevoegen van nieuwe initiatieven (ca. 600 m² totaal) ➢ Onderscheidende all day concepten voor de gele leefstijlgroep genieten de voorkeur. ➢ Geen fastservice ➢ Ruimte voor categorie I (daghoreca) en categorie III (restaurant) Kenniskwartier Uitgangspunt: Een ontwikkelgebied, dat zich richt op urban communities met expats, young professionals en studenten. Het aanbod in het gebied is nu vooral groen en een beetje geel, de geplande ontwikkelingen bieden ruimte voor aanbod voor de rode leefstijl. ➢ Ruimte voor het toevoegen van nieuwe initiatieven (ca. 1000 m² totaal, afhankelijk van de snelheid van de ontwikkelingen) ➢ Concepten voor de rode en blauwe doelgroep genieten de voorkeur, concepten die bijdragen aan de gewenste uitstraling van het gebied ➢ Ruimte voor categorie I (daghoreca), categorie III (restaurant) en categorie IV (café) Reeshof Uitgangspunt: Een groot woongebied met veel gezinnen, aanbod is voornamelijk groen en geel, terwijl de vraag vooral geel en blauw is.
Er is ruimte voor het vergroten van het blauwe aanbod en in deze wijk is iets meer spreiding van de horeca gewenst. ➢ Gemiddelde ruimte voor toevoegen nieuwe initiatieven (ca. 600 m² totaal) ➢ Blauwe all day concepten genieten de voorkeur ➢ Ruimte voor categorie I (daghoreca) en categorie III (restaurant)
46
DORPEN & BUITENGEBIED Focus 2023 - 2027
Clustering aanbod Comfort Duurzame bestemmingslocaties Trekpleisters Onder elkaar
47
Ontwikkelrichting Dorpen en Buitengebied De horeca draagt bij aan de unieke identiteit en een evenwichtige groei van de natuurrijke dorpen en het Buitengebied, de bewoners, bezoekers en voorzieningen. De stad groeit. De regiofunctie wordt versterkt door de ontwikkeling van landschapspark Pauwels en Pauwels-Oost, naast het aantrekkelijke Stadsbos013 en Stadsregionaal Park Moerenburg-Koningshoeven. Met ruim 1,5 miljoen bezoekers die jaarlijks in de Loonse & Drunense Duinen recreëren, heeft horeca een belangrijke bijdrage aan de totaalbeleving bij de bezoeker. Hotels bieden concepten met gele, groene en blauwe profielen. De dorpen kennen aangename buurten. Door horeca van versnipperd naar geclusterd te ontwikkelen, ontstaan sterkere kernen en wordt het ook aantrekkelijk voor retail, zakelijke bedrijven, maatschappelijke functies en sportvoorzieningen etc. zich hier te gaan vestigen. De schil van dorpen en Buitengebied biedt ruimte voor aantrekkelijke verblijfsconcepten met een eigen aantrekkingskracht op bewoners en bezoekers van Tilburg. Bestemmingslocaties zijn een echte mix tussen landelijk/agrarisch, dorps/katholiek en industriële hotspots. Hier kruisen natuur en verstedelijking elkaar. Iets waar de bewoner en bezoeker naar op zoek zijn en waar Tilburg trots op is. De horeca speelt met duurzame initiatieven in op de groeiende behoefte aan duurzame beleving.
De dorpen en het Buitengebied zijn verschillend en de horeca weerspiegelt de eigen identiteit. In BerkelEnschot staat comfort en ontzorging centraal. De horeca is ontwikkeld naar exclusievere, luxere en bruisende kwaliteit. Udenhout blijft een stevig blauw cluster en heeft daarmee een regiofunctie. Biezenmortel zet in op diversiteit, met blauw, groen en geel aanbod. De horeca is modern, kindvriendelijk en gezellig, maar ook toegankelijk voor de steeds ouder wordende doelgroep. Het Buitengebied trekt zijn eigen publiek aan. Hier krijgt ook experimenteel een podium. Dit betekent ruimte voor onderscheidende (blurring)horecaconcepten op natuurlijke locaties in het Buitengebied.
© FRANCA VAN DE SANDE
48
vraag
Vraag – inwoners Berkel-Enschot
9%
13.150 inwoners (6%) Veel tweepersoonshuishoudens en gezinnen, veel 65+ Hoge inkomens Blauwe leefstijl is dominant
21%
BERKEL-ENSCHOT
aanbod
Aanbod – horeca naar kleur 8%
8%
46% 47%
Inwoners gaan voor stedelijke voorzieningen naar Binnenstad, Oisterwijk of grote steden
24%
38%
Vraag – inwoners Tilburg
Komen inwoners van andere gebieden naar dit gebied?
Beperkt voorzieningenniveau, geen aantrekkingskracht op andere dan eigen inwoners, verzorgingsgebied: eigen gebied Berkel-Enschot
Vooral gele en ook groene concepten, aanbod blauw en rood is beperkt.
Aanbod – horeca per sector
Unieke kenmerken + + + +
Welvarende, goede voorzieningen Gewild dorps woonmilieu nabij stad Koopkrachtige huishoudens Krachtige identiteit
-
Lage inclusiviteit; weinig betaalbare woningen voor gezinnen en starters ¹
Dorpshart Koningsoord met enig dagelijks en niet-dagelijks retailaanbod Veel verenigingen
4
Vraag – bezoekers Tilburg
1
Gebiedsontwikkelingen
0
• •
3 2
Komen bezoekers van buiten Tilburg naar dit gebied?
Aantrekkingskracht op toerist die Midden-Brabant bezoekt: Uit eten en terras geen aantrekkingskracht Winkelen geen aantrekkingskracht, basisvoorzieningen Bezoek attracties Brouwerij De Koningshoeven, cultureel centrum Overig zijnde Koningsoord Ontwikkelingen vraag Voorzieningenniveau op peil, inzet gemeente op diverse woningvoorraad verbindt en laat inwoners blijven in het gebied.
Kansen horeca
➢ Aansluiting bij koopkrachtige inwoners ➢ Creëren en stimuleren ontmoeting ➢ Voorzieningenniveau moet aansluiten bij bewoners ➢ Tilburgers uit de rest van de stad aantrekken tot Berkel-Enschot met het dorpse karakter
• • Januari 2022: in totaal 12 horecazaken (2%), circa 1.550 m² horeca, fastservice domineert, weinig restaurants gevestigd, wel cafés. Aanbod ligt wijdverspreid, geen cluster. Eén hotel.
Confrontatie vraag – aanbod 1. Blauwe leefstijl aanwezig > blauw aanbod is beperkt, en inwoners 2.
trekken mogelijk naar Udenhout of andere grote steden buiten Tilburg. Kleine, maar horeca-minded doelgroep > omvang horeca is beperkt en de categorieën in combinatie met de omvang sluiten niet goed aan: weinig restaurants en daghoreca.
¹ Gebiedsprofielen Wonen 2021, Springco urban analytics
Grote uitbreiding woningopgave Toegankelijke woningvoorraad, ook voor starters, gezinnen en ouderen Buitengoed Nieuwe Warande met nieuwbouw Enschotsebaan-Zuid, +150 woningen
dorpsniveau
regioniveau
wonen
functiemix
inwoners
brede doelgroep
horeca is ondersteunend
horeca is leidend
omvang horeca beperkt
omvang horeca groot
eenzijdige horeca
diverse horeca
49
vraag
Vraag – inwoners Udenhout 10%
8.700 inwoners (4%) Veel gezinnen en veel 65+ Hoge inkomens, maar ook diversiteit in inkomens Alle leefstijlen aanwezig, blauwe leefstijl is dominant
24%
UDENHOUT
aanbod
Aanbod – horeca naar kleur 30%
30%
38%
Vraag – inwoners Tilburg
Komen inwoners van andere gebieden naar dit gebied?
28%
Beperkt voorzieningenniveau, geen aantrekkingskracht op anderen dan eigen inwoners, verzorgingsgebied: eigen gebied Udenhout Lokaal voorzieningenaanbod, deels verspreid
Komen bezoekers van buiten Tilburg naar dit gebied?
Aantrekkingskracht op toerist die Midden-Brabant bezoekt: Uit eten en terras beperkte aantrekkingskracht restaurants Winkelen geen aantrekkingskracht Bezoek attracties geen aantrekkingskracht Overig zijnde bovengemiddeld; Loonse en Drunense duinen, Pauwels, rust & natuur Ontwikkelingen vraag • Groei richt zich op eigen bevolking • Vergrijzing in Udenhout
➢ Creëren en stimuleren ontmoeting ➢ Tilburgers uit de rest van de stad aantrekken tot Udenhout met het dorpse karakter ➢ Udenhout aantrekkelijk maken voor starters en ouderen ➢ Tongerloplein verbinden met Kreitmolenstraat en Slimstraat ➢ Horeca bij Landschapspark Pauwels
Unieke kenmerken + + + + +
Dorp, buitengebied en bedrijventerrein Gewild dorps woonmilieu nabij stad Goede tot uitstekende score leefbaarheid Dorpse identiteit, sociale cohesie, inclusief Een villawijk in de buurt
4
-
Vergrijzing
3 2
Gebiedsontwikkelingen
Divers aanbod, alleen rode concepten ontbreken.
Aanbod – horeca per sector
Vraag – bezoekers Tilburg
Kansen horeca
40%
1 0
➢ In Den Bogerd +50 woningen ➢ Gebiedsontwikkeling Pauwels-Oost: mogelijk met station en stationsmilieu ➢ Landschapspark Pauwels met ontwikkeling opstapplaats
Januari 2022: in totaal 20 horecazaken (4%), circa 2.000 m² horeca, diversiteit in aanbod qua categorisering. Aanbod ligt verspreid, met twee te onderscheiden hoofdstraten. Enkele bestemmingslocaties (per auto). Eén hotel gevestigd.
Confrontatie vraag – aanbod
In het algemeen sluit het huidige aanbod goed aan op de vraag. Richting de toekomst biedt het clusteren van horeca bij voorzieningen kansen. 1. Blauwe leefstijl aanwezig > relatief groot cluster blauwe concepten, dat mensen uit omliggend gebied kan aantrekken. 2. Relatief weinig inwoners, maar divers (inclusief) > het horeca aanbod is relatief groot qua omvang en divers qua categorieën en kleuring. Niet veel van hetzelfde. 3. Alle leefstijlen woonachtig > restaurants: bovenal concepten tot in detail kloppend voor de blauwe doelgroep. De gele doelgroep kan hier ook terecht. Relatief veel fastservice, gericht op de gele doelgroep. Een rood concept mist.
dorpsniveau
regioniveau
wonen
functiemix
inwoners
brede doelgroep
horeca is ondersteunend
horeca is leidend
omvang horeca beperkt
omvang horeca groot
eenzijdige horeca
diverse horeca
50
vraag
Vraag – inwoners Biezenmortel 14%
1.500 inwoners (0,6%) Meer gezinnen en 65+ Diversiteit in woonmilieus Relatief hoge inkomens, weinig diversiteit in inkomens Alle leefstijlen aanwezig, blauwe leefstijl dominant
30%
33%
31% 67%
Vraag – inwoners Tilburg
25%
Komen inwoners van andere gebieden naar dit gebied?
Beperkt voorzieningenniveau, geen aantrekkingskracht op anderen dan eigen inwoners, verzorgingsgebied: Biezenmortel
Unieke kenmerken Zeer beperkt aanbod van geel en groen concept.
Gemiddeld zakelijk verkeer: industrie, logistiek Dorpscentrum, weinig voorzieningen, nauwelijks detailhandel Inwoners trekken naar Udenhout
Aanbod – horeca per sector 2
Komen bezoekers van buiten Tilburg naar dit gebied?
1
Aantrekkingskracht op toerist die Midden-Brabant bezoekt: Uit eten en terras geen aantrekkingskracht Winkelen geen aantrekkingskracht Bezoek attracties beperkt; natuur, bos Overig zijnde Loonse en Drunense duinen Ontwikkelingen vraag • Groeiambitie: +20% inwoners door woningbouw • Richt zich op meer diversiteit in woningen, voor jonge gezinnen • Groei inwoners noodzakelijk voor bestaansrecht voorzieningen • Vergrijzing
➢ Jonge gezinnen binden ➢ Imago van het dorp onder jonge gezinnen versterken ➢ Dorpsplein met horeca ➢ Verkennen kansen voor horeca in dorp van beperkte omvang ➢ Horeca ontwikkeling bij Pauwels, Drunense Duinen, ’t Klooster
+ Dorpse identiteit, kleinschaligheid + Boerderijen en woningen, afhankelijk van autoverkeer + Agrarische bedrijvigheid + Bruisend buitengebied: natuur, zorgcomplex -
Vraag – bezoekers Tilburg
Kansen horeca
BIEZENMORTEL
aanbod
Aanbod – horeca naar kleur
Gebiedsontwikkelingen
0 Café
Café-Restaurant
3.
Lunchroom
Januari 2022: in totaal 3 horecazaken (0,4%), totaal circa 550 m² horeca binnen en 1.200 m² terras, bestemmingslocaties. Geen horecacluster, maar verspreid.
➢ Woningbouwopgave/ woningen voor jonge gezinnen ➢ Ambitiedocument voor dorpshart in ontwikkeling, ook maatschappelijk ➢ Gebiedsontwikkeling Pauwels-Oost
Natuurpoort De Rustende Jager is toegangspoort duinen.
Confrontatie vraag – aanbod 1. Alle leefstijlen woonachtig > focus van groene leefstijlen verleggen naar 2.
Voorzieningenaanbod en -niveau
blauwe en gele leefstijlen (hoger bestedingspotentieel). Laag inwoneraantal > voor bestaansrecht voorzieningen en horeca is aantrekkingskracht op nieuwe inwoners en omwonenden vereist. Vraag van toeristische markt > biedt kans voor horecaconcept.
dorpsniveau
regioniveau
wonen
functiemix
inwoners
brede doelgroep
horeca is ondersteunend
horeca is leidend
omvang horeca beperkt
omvang horeca groot
eenzijdige horeca
diverse horeca
51
22% 34%
vraag
Vraag – inwoners Buitengebied 20%
Inwoners is een beperkt aandeel van de vraag 81 huishoudens (postcodes 5047+5048) Voornamelijk koopwoningen (ca 80%) Grootste groep is 46-64 jaar (35%) Meerpersoonshuishoudens met kinderen (45%) Lage bevolkingsdichtheid Blauwe leefstijl dominant
BUITENGEBIED
aanbod
Aanbod – horeca naar kleur
! De vraag naar horeca in het buitengebied komt voornamelijk van de Tilburgers uit andere gebieden en bezoekers aan Tilburg die de stad en het Buitengebied bezoeken vanwege natuurrecreatie. Dit marktaandeel is groter dan de vraag vanuit de eigen inwoners in het Buitengebied.
11% 26% 33%
14% 41%
Vraag – inwoners Tilburg
Horecavraag Beperkt aanbod. Wel diverse categorieën, weinig diversiteit in kleuring concepten per categorie.
Aanbod – horeca per sector
Komen inwoners van andere gebieden naar dit gebied?
Beperkt voorzieningenniveau Echter natuurrijke omgeving met aantrekkingskracht op alle Tilburgers, evenals de aanwezige bedrijventerreinen. Behoefte aan: pauzeren, iets eten en drinken.
3 2
1 0
Het Buitengebied heeft weinig eigen inwoners, maar trekt een groot aantal Tilburgers en bezoekers aan Tilburg. Hoofdmotief: natuurrecreatie.
Unieke kenmerken
+ Natuurrijk gebied met potentie voor ontwikkeling van de groei van de stad: wonen, werken, recreëren.
Vraag – bezoekers Tilburg
-
Aantrekkingskracht op toerist die Midden-Brabant bezoekt: Uit eten en terras geen aantrekkingskracht Winkelen geen aantrekkingskracht Bezoek attracties geen aantrekkingskracht Overig zijnde sterke aantrekkingskracht hebben de natuurrijke buitengebieden Loonse en Drunense duinen
Gebiedsontwikkelingen
Komen bezoekers van buiten Tilburg naar dit gebied?
Weinig hotels in dorpen en buitengebied.
Kansen horeca
➢ Verkennen kansen voor onderscheidende bestemmingsconcepten in de periferie ➢ Horecaontwikkeling bij recreatief bezoek ➢ Bijdragen aan transformatie van bedrijventerreinen met daghoreca ➢ Ontwikkelen accommodaties in buitengebied/ dorpen
Confrontatie vraag – aanbod 1.
2. 3.
In totaal 9 horecazaken (2%), totaal circa 3.500 m² horeca, bestemmingslocaties en ondersteunende horeca op bedrijventerreinen. Geen horecacluster, maar verspreid. Zakelijk en leisure toerisme o.a. in Auberge de Bonheur en Van der Valk hotel. Proeflokaal La Trappe en Villa Vredelust zijn bestemmingslocaties met een aantrekkingskracht op bewoners en bezoekers van heel Tilburg.
Lage bevolkingsdichtheid en laag inwoneraantal > huidig horeca aanbod heeft een sterke aantrekkingskracht op Tilburgers en bezoekers aan Tilburg; horecavraag komt voornamelijk van dagrecreanten. Vraag van toeristische markt > biedt kans voor horecaconcept. Blauwe leefstijl woonachtig in gebied en Reeshof > ruimte voor een blauw, wat exclusiever restaurant of daghoreca.
Huidig voorzieningenaanbod en –niveau is beperkt en laag
➢ Pauwels project (van Vught tot aan Moergestel) ➢ Landgoed De Groene Kamer (Zuidwestrand Tilburg) ➢ Landgoed Nieuwe Warande (Buitengebied Berkel-Enschot)
gebiedsniveau
regioniveau
wonen
functiemix
inwoners
brede doelgroep
horeca is ondersteunend
horeca is leidend
omvang horeca beperkt
omvang horeca groot
eenzijdige horeca
diverse horeca
52
ONTWIKKELPERSPECTIEF DORPEN & BUITENGEBIED De Dorpen en het Buitengebied kennen een nauwe verbinding met omliggende gemeenten en vormen een aantrekkelijk entree- en recreatiegebied. We zetten in op het ontwikkelen van enige bestemmingsconcepten door zowel stabiliseren, verkleuren als toevoegen. Horeca in de Dorpen landt bij voorkeur geclusterd met andere voorzieningen in het gebied. In het Buitengebied is de horeca juist verspreid en dragen ze bij aan het karakter van het gebied. Er is ruimte voor enige hotelontwikkeling in omvang en diversiteit. Dit betekent voor de horeca dat we inzetten op meer aanbod voor de blauwe doelgroep en meer aanbod overdag door stabilisatie in Udenhout, verkleuren in Berkel-Enschot en toevoegen in het Buitengebied en/ of Biezenmortel. Resultaat ➢ Diversiteit in aanbod: categorieën en kleurprofielen (ook hotels) ➢ Sterk blauw aanbod ➢ Ontwikkeling (dorps)kernen ➢ Bruisende kwaliteit ‘s avonds ➢ Behoud van kwaliteit ➢ Aantrekkelijk gebied en verbinding tussen dorpen, Buitengebied, rest van Tilburg en omliggende gemeenten ➢ Bijzondere horeca op knooppunten (entree natuurgebied) ➢ Podium voor duurzame initiatieven
Aanpak Dit bereiken we door in de Dorpen en het Buitengebied in te zetten op verkleuren van bestaande horeca in Berkel-Enschot en toevoegen van horeca in het Buitengebied of juist in Biezenmortel. De horeca gezamenlijk bedient zowel de inwoners als natuurrecreanten en bezoekers aan Tilburg. We zetten in op ontwikkeling van gele, groene en blauwe hotelconcepten door verkleuring en kleinschalige ontwikkeling. 1) Vergroten blauw aanbod Berkel-Enschot door verkleuren ➢ Actief samenwerking met vastgoedeigenaren opzoeken: noodzaak van verkleuring toelichten (vraagbaak/ sparringpartner). ➢ Mogelijk uitbreiding van bestaande blauwe horecaconcepten ➢ Fastservice ontwikkeling tegengaan 2) Ontwikkelen aanbod op bijzondere plekken door toevoegen ➢ Daghoreca: ontwikkeling ca. 600 m², vertegenwoordiging van alle kleurprofielen, focus op ontwikkeling blauwe en gele daghoreca. ➢ Kansrijke locaties: Loonse en Drunense Duinen, Landschapspark Pauwels, ‘t Klooster, Moerenburg-Koningshoeven en Stadsbos 013, bedrijventerrein Wijkevoort, buitengebied Noord (geel verblijfsconcept) Voor het Buitengebied kiezen we ervoor geen m²s te benoemen, maar deze in een plan per gebied verder uit te werken. Het buitengebied trekt zijn eigen bezoekers aan (omwonenden, recreanten, toeristen).
De landschapsparken overstijgen vaak de gemeentegrenzen en een goede strategische spreiding van horecagelegenheden draagt ook bij aan een spreiding van de druk in de natuurgebieden.
vrijheid harmonie controle veiligheid uniek! gezellig! tot in puntjes herkenbaar Bijdrage van subgebieden Pauwels Resultaat: ontwikkeling van horeca op knooppunten met andere voorzieningen, onderscheidende bestemmingsconcepten Benodigd: een plan voor de horecatoevoeging en -spreiding in Pauwels, ondersteunend aan de ambities voor dit gebied Succesfactor: groeipotentieel in toekomstige bewoners en bezoekers, gebied is in ontwikkeling, horeca moet op een passende wijze meegroeien met ontwikkeling gebied. Daarbij zijn gezondheid, circulariteit, klimaat en ecologie van bijzonder belang. Stadsbos Resultaat: ontwikkeling van horeca, kindvriendelijk en laagdrempelig Benodigd: een plan voor de horecatoevoeging en –spreiding in het Stadsbos, ondersteunend aan de ambities voor dit gebied Succesfactor: aanvullend op het huidige horeca aanbod en passend bij de activiteiten in de omgeving, bij voorkeur in combinatie met leisure activiteiten zoals een (natuur)speeltuin. Met aandacht voor thema’s als gezondheid, circulariteit, klimaat en ecologie.
Moerenburg-Koningshoeven Resultaat: ontwikkeling van horeca, kindvriendelijk en laagdrempelig Benodigd: een plan voor de horecatoevoeging en – spreiding in MoerenburgKoningshoeven, ondersteunend aan de ambities voor dit gebied Succesfactor: aanvullend op het huidige horeca aanbod en passend bij de activiteiten in de omgeving, bij voorkeur in combinatie met leisure activiteiten zoals een (natuur)speeltuin. Daarbij zijn gezondheid, circulariteit, klimaat en ecologie van bijzonder belang. Ruimtelijke overwegingen ➢ Initiatieven vanuit agrarische ondernemers stimuleren ➢ Verbeteren van OV mogelijkheden. ➢ Versteviging kernen: clustering voorzieningen, retail en horeca op elkaar aansluiten. ➢ Horeca combineren met recreatie, educatie en toerisme. ➢ Duurzame inpassing in het landschap en nadrukkelijk aandacht voor ruimtelijk erfgoed, gezondheid, klimaatadaptatie, natuurinclusief bouwen, energie en circulariteit. ➢ Multifunctionele dorpskernen ontwikkelen. ➢ Faciliteiten voor kinderen ontwikkelen.