5. Wissing-1152-TAM-op H22a Langeveld Sassenheim_vastgesteld-01-Motivering.pdf - Wissing-1152-TAM-o

29

Rijswaterstaat. De verwachting is dat Rijkswaterstaat voor deze situatie niet instemt met een verlaging. Terugdringen verkeersintensiteiten Het terugdringen van het verkeer leidt eveneens tot onvoldoende geluidreductie. Voor een geluidreductie van 3 dB bijvoorbeeld zou het verkeer tot ongeveer de helft van de oorspronkelijke verkeersintensiteiten moeten worden verminderd. Verkeersplannen van onder meer de gemeente voorzien hier niet in.

Maatregelen in het overdrachtgebied Het plaatsen van schermen langs de Hoofdstraat is stedenbouwkundig niet gewenst vanwege de benodigde hoogte (vaak even hoog als de beschouwde woonverdieping(en)) en de sociale veiligheid. Voor het verlagen van het geluid aan het appartementencomplex aan de Hoofdstraat is reeds een verdieping hoog tuinscherm voorzien van 3 meter hoog. Dit scherm zorgt voor een stille zijde en buitenruimte op de begane grond. Extra hoogte levert geen extra verbetering op. Tussen de rijksweg A44 en de planlocatie ligt een groot industrieterrein. Dit industrieterrein levert reeds afscherming van geluid op. Een geluidscherm moet aanzienlijk hoog en breed uitgevoerd worden om extra afscherming te bieden Maatregelen aan de ontvangzijde Voorheen in het kader van de Wet geluidhinder was het mogelijk om maatregelen te overwegen aan geluidgevoelige functies zelf, in de vorm van een “niet-geluidgevoelige gevel met bouwkundige maatregelen” (dove gevel) of gebouwgebonden geluidschermen, teneinde aan de standaardwaarde te voldoen. De dove gevel is een gevel zonder te openen geveldelen, zoals ramen en deuren. Een dergelijke dove gevel mag alleen worden toegepast wanneer het geluid de grenswaarde overschrijdt (artikel 5.78y Bkl).

Toetsing gemeentelijk geluidbeleid Gemeente Teylingen acht het aanvaardbaar om een overschrijding van de standaardwaarde toe te laten bij nieuwe woningen onder een aantal aanvullende voorwaarden: Voor de maximaal toegestane overschrijding van de standaardwaarde geldt een ambitie niveau van: 1. 58 dB voor een weg met een geluidproductieplafonds (rijksweg of provinciale weg); 2. 63 dB voor een weg zonder geluidproductieplafond (gemeentelijke wegen) binnen een rustige woonwijk en 68 dB bij een bedrijventerrein of gemengd gebied; 3. 63 dB vanwege een spoorweg. Het gecumuleerd geluid mag niet hoger zijn dan de hoogste grenswaarde voor de geluidbronsoort + 5 dB. De cumulatieve geluidbelasting bedraagt ten hoogste 64 Lden. Geluidluwe gevel: Woningen waarvoor een overschrijding van de standaardwaarde wordt vastgesteld, moeten beschikken over een geluidluwe gevel. Bij de geluidluwe gevel is het geluid lager of gelijk dan de standaardwaarde voor de maatgevende bronsoort. Bij voorkeur worden de slaapkamers aan de geluidluwe zijde gerealiseerd, in ieder geval de meeste slaapkamers bevinden zich aan de geluidluwe zijde. Voor de toetsing aan dit beleid is het stedenbouwkundig plan nader beschouwd. Geluidluwe gevel De voorwaarde voor het toestaan van een overschrijding van de standaardwaarde is dat woningen een geluidluwe gevel.

Dit is een gevel waarop het geluid de standaardwaarde per geluidbronsoort (rijkswegen, gemeentewegen) niet overschrijden. In bijlage V van het rapport zijn op een plattegrond van dit bouwplan de gevels met groen aangegeven, waar de geluidwaarden van alle geluidbronsoorten voldoen aan de standaardwaarden. Deze gevels zijn direct als stille gevel aan te merken. Bij woningen, waar niet direct een stille gevel is, zijn bouwkundige maatregelen nodig. Mogelijke gebouwmaatregelen kunnen bijvoorbeeld zijn: balkons met gesloten balkonhekken, zo nodig in combinatie met geluidabsorberende plafonds onder de overstekken. Een laag spuiraam, geheel verglaasde balkons, of dubbele kozijnsystemen zoals het Harbour Fenster zijn enkele mogelijkheden. De gekozen oplossing zal moeten worden afgestemd met het bevoegd gezag. De meeste woningen hebben een stille gevel zonder aanvullende maatregelen. Voor een

30

aantal woningen zijn aanvullende maatregelen nodig. Maximale overschrijding standaardwaarde Het berekende geluid is niet hoger dan het ambitieniveau voor de maximale te overschrijding van de standaardwaarde. Deze voorwaarde levert geen belemmering op voor het ontwikkelgebied. Indeling woning en buitenruimte Volgens het beleid moeten woningen slaapkamers aan de geluidluwe gevel gesitueerd worden. Bij het ontwerp van de woningen en appartementen kan bij het ontwerp rekening gehouden worden met deze voorwaarde. Bij appartementengebouwen is het onverstandig om eenzijdig georiënteerde woningen te realiseren. Eén buitenruimte moet bij voorkeur gesitueerd worden aan de geluidluwe zijde. Bij appartementen mag hiervan afgeweken worden door aan een hogere geluidbelaste gevel een buitenruimte te realiseren met aanvullende bouwkundige maatregelen (bijvoorbeeld een (deels) afsluitbare buitenruimte. Cumulatie Uit de berekeningen blijkt dat de optredende cumulatieve geluidbelasting ten hoogste 64 Lden bedraagt. De volledige berekeningsresultaten zijn opgenomen in bijlage III-3 van het onderzoek. In het gecumuleerde geluid is naast wegverkeer en luchtvaart ook het geluid ten gevolge van de tennis- en voetbalvereniging meegenomen. Het bevoegde gezag van de gemeente vindt dit acceptabel.

Gezamenlijk geluid Uit de berekeningen blijkt dat de optredende gezamenlijke geluidbelasting ten hoogste 63 Lden bedraagt. Het gezamenlijk geluid zal de basis zijn voor de berekeningen van de gevelgeluidwering, in het kader van het Besluit Bouwwerken Leefomgeving. Het gezamenlijke geluid op de gevel van geluidgevoelige gebouwen wordt in de omgevingsvergunning activiteit bouwen vastgelegd. Daarbij wordt verwezen naar de resultaten in bijlage III-3 van het rapport. In het gezamenlijke geluid is naast wegverkeer en luchtvaart ook het geluid ten gevolge van de tennis- en voetbalvereniging meegenomen. 5.1.2

Conclusie

De standaardwaarden voor geluid wegverkeer worden overschreden. Ten behoeve van deze overschrijding wordt er een geluidregeling opgenomen in de regels. Zie voor nadere toelichting hoofdstuk 7. Door het opnemen van de geluidregeling is het aspect geluid afdoende geborgd.

5.2

Archeologie en cultuurhistorie

In september 2015 is de beleidsnota Onder de Grond vastgesteld voor de gemeente Teylingen. Hierbij hoort een archeologische beleidskaart. Uit deze archeologische beleidskaart blijkt dat voor Langeveld de volgende categorieën archeologische verwachtingswaarden gelden: Categorie 5: zones met een hoge verwachting; Categorie 6: zones met een middelhoge verwachting; Categorie 7: zones met een middelhoge verwachting, gevormd door afgegraven strandwal met kalkrijke top. Aangezien de vrijstellingsgrenzen voor deze categorieën worden overschreden met de beoogde ontwikkeling van Langeveld, is er een archeologisch bureau- en verkennend onderzoek uitgevoerd door Transect. Het rapport is bijgevoegd als Bijlage 11 aan de toelichting. 5.2.1

Onderzoek

Bureauonderzoek Op basis van het bureauonderzoek is vastgesteld dat het plangebied deels op een strandwal en deels in een strandvlakte ligt. De strandwal ligt hierbij in het zuidoosten, terwijl de vlakte in het noordwesten ligt. De strandvlakte is waarschijnlijk in de loop van de Bronstijd bedekt geraakt met veen als gevolg van de toenemende vernatting van het gebied gedurende het Holoceen en overstromingsklei van de Oude Rijn. De strandafzettingen in het plangebied bevinden zich ter plaatse van de strandwal naar verwachting nabij het maaiveld, terwijl deze

31

in de strandvlakte tot 140 cm -Mv te verwachten zijn (-1,6 m NAP). Archeologische resten uit de periode Laat-Neolithicum zouden zich op de strandvlakte kunnen bevinden. In de periode Bronstijd tot en met Late Middeleeuwen was de strandvlakte waarschijnlijk te nat voor bewoning, omdat het toen een veenmoeras was. Bewoning in de periode Neolithicum – Late Middeleeuwen vond op de strandwallen plaats, zoals in het zuidoosten van het plangebied. De verwachting hierop is hoog. Het is echter nog maar zeer de vraag in hoeverre het archeologisch relevante niveau intact is. In de omgeving van het plangebied blijkt de top van de strandwal veelal omgewerkt te zijn ten behoeve van de bollenteelt. Voordat het plangebied bollenland was, was het plangebied in gebruik als buitenplaats. Vanwege de ligging van het plangebied ter plaatse van buitenplaats Huis ter Wegen, is er sprake van een hoge verwachting op resten uit de Nieuwe tijd. Het is echter ook voor de periode Nieuwe tijd de vraag in hoeverre de ondergrond intact is. Aan het einde van de 19de eeuw is de buitenplaats opgeheven en in gebruik genomen als bollengrond. Volgens historische bronnen is hierbij de ondergrond vergraven en omgewerkt. Verkennend onderzoek Uit het verkennend booronderzoek blijkt dat in het zuidoosten van het terrein sprake is van een strandwal.

Deze gaat in noordwestelijke richting over naar een (ingesloten) strandvlakte, bedekt met veen. De top van de strandwal is als gevolg van de bollenteelt verstoord geraakt tot een diepte tussen 85 en dieper dan 300 cm -Mv (gemiddeld circa 1,5 m -Mv). Gezien de mate van verstoring kan de verwachting op resten uit de periode Neolithicum naar laag worden bijgesteld. De kans op intacte resten in deze zone is nihil. Ter plaatse van de flank en strandvlakte kan de verwachting naar laag worden bijgesteld wegens een relatief natte ongunstige ligging. Duinzand, veraard veen of overige aanwijzingen dat dit gedeelte betreedbaar of bruikbaar is geweest ontbreken hier. Boring 2 is gezet ter plaatse van een waterpartij naast buitenplaats Ter Wegen. In deze boring is onder een verstoringslaag een restant van een waterbodem aangetroffen. Boring 9 is gezet ter hoogte van de inmiddels verdwenen bebouwing van deze buitenplaats. Hier is onder een verstoringslaag met recenter puin (vermoedelijk van 20e-eeuwse bebouwing) sprake van een laag met onder andere oranje/geel baksteen met mortel. Vermoedelijk is deze laag te relateren aan buitenplaats Ter Wegen. Het is daarbij de vraag in hoeverre er nog intacte resten van aanwezig zijn, gezien de melding dat er bij diepdelven ook funderingen zijn weggewerkt. De aanwezigheid van wat meer intacte delen van dit bouwwerk kan niet geheel worden uitgesloten.

Hetzelfde geldt voor (restanten van) wat diepere grondsporen, zoals waterputten, kuilen en bijvoorbeeld dumplagen in de voormalige waterpartij. Resten kunnen worden aangetroffen in het traject onderkant bouwvoor/verstoringslaag-top veen, op een diepte vanaf 100 cm -Mv (circa 1,0 m - NAP). De zones waar deze verwachting geldt is aangegeven in bijlage 12 van het onderzoek. In de rest van het plangebied kan de verwachting naar laag worden bijgesteld. Advies Indien er in de verwachtingszones Waterpartij en Buitenplaats ingrepen plaatsvinden die het archeologisch relevante niveau verstoren, wordt een vervolgonderzoek geadviseerd met een Programma van Eisen en proefsleuven. In de verwachtingszone Tuin – omgespit is geen verder onderzoek noodzakelijk en is geen bezwaar tegen eventuele verstoringen als gevolg van de herinrichting. Er wordt geadviseerd om dit gedeelte van het plangebied archeologisch gezien vrij te geven.

Roodemolenweg Naar aanleiding van de herinrichting van de Roodemolenweg (het aanpassen van het wegprofiel, verleggen van het fietspad en aanleggen van parkeerplaatsen) dient hier ook archeologisch onderzoek plaats te vinden. Echter is deze weg niet meegenomen in de eerdere archeologische onderzoeken. Hierdoor wordt de huidige archeologische verwachting die op deze weg ligt, overgenomen in de regels van het TAM-omgevingsplan.

5.2.2

Proefsleuvenonderzoek

Archol heeft archeologisch proefsleuvenonderzoek is uitgevoerd van 26 februari tot en met 3 maart 2025. Het rapport is als Bijlage 12. Tijdens het proefsleuvenonderzoek zijn in 18 werkputten in totaal 70 archeologische sporen aangetroffen. Ondanks dat het terrein op veel plaatsen tot op grote diepte is verstoord kan

32

gesteld worden dat er nog intacte archeologische waarden aanwezig zijn. Ze maken onderdeel uit van een vindplaats uit de Nieuwe tijd. De vindplaats bestaat uit resten van gebouwen en erfinrichting van het voormalige landhuis Ter Weegen. Het gaat om resten van bakstenen funderingen, muuruitbraken, waterputten en een mogelijke beer- of afvalkuil. Het vondstmateriaal dat bij deze sporen is aangetroffen heeft over het algemeen een datering in de 17de tot en met de 19de eeuw. Nader onderzoek van de vondsten kan mogelijk scherpere dateringen van de sporen opleveren en voorzien in een eventuele fasering. Het onderzoek heeft naast de vindplaats ook zones in beeld gebracht waarin door grootschalige verstoringen geen archeologische sporen meer te verwachten zijn. De ondergrond is daar tot op grote diepte omgezet ten behoeve van de bollenteelt. Ook is in een deel van het terrein een flinke hoeveelheid puin aanwezig. Dat is niet alleen puin van het voormalige landhuis maar ook van de voormalige bollenkwekerij. Bij toekomstige ontwikkelingen moet er rekening mee gehouden worden dat een deel van dat terrein vervuild is. Aanleiding daarvoor is het aantreffen van olieresten in werkput 13. De archeologische vindplaatsen worden gewaardeerd aan de hand van KNA-systematiek ‘Waarderen van vindplaatsen’ (KNA versie 4.2, specificatie VS06).

Daarbij wordt aan de hand van verschillende parameters vastgesteld of vindplaatsen behoudenswaardig zijn. Aan de aspecten beleving, fysieke kwaliteit, inhoudelijke kwaliteit en representativiteit wordt getoetst. Beleving – Dit aspect is vooral van toepassing op zichtbare monumenten. Er is binnen het plangebied geen sprake van een zichtbaar monument, en dus is het aspect belevingswaarde hier niet van toepassing. De waardestelling van de vindplaats vindt dan ook enkel plaats op basis van de fysieke en inhoudelijke kwaliteit. Fysieke kwaliteit – De vindplaats scoort middelhoog op de criteria gaafheid en conservering. Ondanks dat er flinke verstoringen in het gebied aanwezig zijn heeft het proefsleuvenonderzoek aangetoond dat onder de verstoringen nog intacte archeologische resten aanwezig zijn. Er zijn diverse sporenclusters aangetoond die onderdeel zijn van verschillende gebouwstructuren van landhuis Ter Weegen. De sporen waren nog goed zichtbaar. Ook is vastgesteld dat sommige baksteenfunderingen nog intact in de bodem aanwezig zijn. De gaafheid is gemiddeld. Qua conservering kan gesteld worden dat grondsporen nog organische resten bevatten, zoals dierlijk bot en (constructie)hout. Daarmee scoort het criterium conservering goed. Op basis van beide criteria is de vindplaats in principe behoudenswaardig.

Inhoudelijke kwaliteit – De vindplaats scoort middelhoog op zeldzaamheid en hoog op informatiewaarde en ensemblewaarde. De sporen geven een inzicht in de inrichting en mogelijke fasering van het landhuis. Hoewel op historische kaarten, tekeningen en foto’s het landhuis en de daarbij horende bebouwing en landschapsinrichting te zien is, geeft de archeologische informatie een belangrijke aanvulling en nuance van deze kennis. Dat blijkt onder andere uit de waterputten en de uitbraaksleuven van muren die niet op de kaarten staan. De informatiewaarde is dan ook hoog. Dat geldt eveneens voor de ensemblewaarde, vanwege de fasering en eventuele onderlinge relatie van de structuren. Op basis van de inhoudelijke kwaliteit is de vindplaats behoudenswaardig. Representativiteit – Het criterium representativiteit is niet van toepassing omdat de vindplaats als behoudenswaardig is gewaardeerd. Conclusie – de vindplaats is behoudenswaardig. Het proefsleuvenonderzoek heeft de hoge verwachting voor sporen van een historische buitenplaats binnen het onderzoeksgebied bevestigd. Er is een behoudenswaardige vindplaats uit de Nieuwe tijd in de ondergrond aanwezig. Een deel van de vindplaats is in het verleden aangetast door het vergraven van de ondergrond ten behoeve van de bollenteelt. Hierbij is een deel van de oorspronkelijke vindplaats verloren gegaan maar een ander deel is nog bewaard gebleven.

Daarbij is onderscheid gemaakt tussen de resten van het landhuis(advieszone 1a) en die van de vijverpartij (advieszone 1b). De resten bevinden zich onder een puinhoudende verstoringslaag met een dikte van ca. 1,0 m. Rekening houdend met een buffer van 0,25 m kunnen bodemverstorende ingrepen tot 0,75 m -mv uitgevoerd worden zonder de eronder aanwezige archeologische resten aan te tasten. Het gebied buiten de contouren van de vindplaats kunnen vrijgegeven worden voor de voorgenomen ontwikkelingen (advieszone 2). De ondergrond is daar tot op grote diepte verstoord. Er is daar een (zeer) lage verwachting voor het aantreffen van archeologische sporen uit alle perioden. Door middel van archeologie regels worden de aangetroffen archeologische resten beschermd.

33

Afbeelding advieskaart vervolgonderzoek. Advieszone 1a omvat het terrein met sporen van het landhuis. Hierbij dient vervolgonderzoek plaats te vinden in de vorm van een opgraving. Advieszone 1b is als voormalige vijver/ waterpartij van het landhuis onderdeel van dezelfde vindplaats maar een opgraving zal daar naar verwachting weinig kenniswinst opleveren. Advieszone 2 omvat het terrein dat vrijgegeven kan worden voor de voorgenomen ontwikkelingen. (bron Archol)

5.2.3

Conclusie

Door het toevoegen van de waarde aanduidingen en de vertaling van de uitkomsten van het onderzoek naar planregels, kan het planvoornemen worden gerealiseerd. Op enkele locaties is mogelijk nader onderzoek nodig, op basis van de regels in voorliggend TAM-omgevingsplan. Dit is onderdeel van de aanvraag omgevingsvergunning activiteit bouwen. Voor het stedenbouwkundig plan is aangetoond dat er een haalbaar bouwplan gerealiseerd kan worden. Daarnaast worden ook de archeologische verwachtingen ter hoogte van de Roodemolenweg opgenomen in het TAM-omgevingsplan. Hiermee is het plan op het gebied van archeologie uitvoerbaar.

34

5.3

Bedrijven en milieuzonering

Voor het plangebied is onderzoek uitgevoerd naar de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen. Het onderzoek is toegevoegd als Bijlage 13. 5.3.1

Quickscan

Op basis van de VNG richtafstanden en de maximaal toelaatbare milieucategorie ter plaatse van het bedrijventerrein en conform het geldende omgevingsplan, zijn contouren gemaakt waarvan het aannemelijk is dat wordt voldaan aan de geldende geluideisen. Aangezien de toekomstige woonwijk gelegen is in de nabijheid van sportvelden en het bedrijventerrein is het uitgangspunt dat het valt onder een gemengd gebied. Onderstaande figuur laat de contouren van de milieu categorieën zien behorend tot een gemengd gebied.

Afbeelding richtafstanden bedrijventerrein. Oranje kader = ontwikkelgebied (Cauberg, 2025) Een groot deel van de richtafstand contouren vallen buiten het plangebied. Enkel een klein deel van het plan ligt binnen een richtafstand. Daarnaast ligt een deel van de bouwvlakken binnen de richtafstand. De kavel dat de richtafstand overschrijding veroorzaakt ligt aan de Hoofdstraat 20. Hier is van der Mey B.V. gevestigd. Dit is een vlees verwerkingsbedrijf. Aan de Hoofdstraat is het kantoor gevestigd. De productie faciliteiten liggen achter het kantoor aan de Jagtlustkade. Tussen de productiefaciliteiten en het nieuwe plan liggen reeds woningen aan de Hoofdstraat. Derhalve wordt geen hinder verwacht bij de nieuwe locatie. Op basis van de geldende richtafstanden conform de gehanteerde VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering en de aanwezigheid van bestaande woningen tussen de bedrijven en de nieuwe planlocatie is het aannemelijk dat de geluidwaarden niet worden overschreden. Geur Geur is een ander milieu aspect dat beoordeeld moet worden. Door de Omgevingsdienst West-Holland is een eerste beoordeling naar geur emitterende bedrijven uitgevoerd. Daaruit blijkt dat er twee geur emitterende bedrijven zijn gevestigd: Ravenbergen Food B.V. aan de Wasbeekerlaan 6 en J.G. van der Mey B.V. aan de Hoofdstraat 20/ Jagtlustkade 24.

Deze bedrijven vallen onder de voedingsmiddelen industrie (categorie 3.2).

35

Ravensbergen In 2019 is een geuronderzoek uitgevoerd bij dit bedrijf. Uit het onderzoek blijkt dat wordt voldaan aan de geurgrenswaarden. De afstand van het plangebied tot dit bedrijft is 160 m en vormt geen belemmering voor de ontwikkeling. J.G. van der Mey Bij dit bedrijf is geen geuronderzoek uitgevoerd en er zijn geen klachten bekend. Tussen het bedrijf en de planlocatie zijn bestaande woningen aanwezig gelegen aan de Hoofdstraat. Het bedrijf wordt door de nieuwe ontwikkeling niet in de bedrijfsvoering beperkt, omdat er al meerdere woningen op kortere afstand van het bedrijf liggen.

Sport Ten noorden van het plangebied ligt het Roodemolensportcomplex waar de sporten voetbal en tennis worden beoefend. De hindercontour, van zowel geluid als licht, van deze sporten liggen over het plangebied heen. Hiervoor is er nader onderzoek nodig.

Conclusie Ten zuiden van de projectlocatie ligt het bedrijventerrein Jagtlustkade/Teylingen. Op basis van de geldende richtafstanden conform de gehanteerde VNG-publicatie Bedrijven en Milieuzonering en de aanwezigheid van bestaande woningen tussen de bedrijven en de nieuwe planlocatie is het aannemelijk dat de geluidwaarden en geurnormen niet worden overschreden. Hiermee is er sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties aan de orde. Ten behoeve van het sportcomplex is er nader onderzoek uitgevoerd.

5.3.2

Nader onderzoek akoestiek

Door Cauberg Huygen is een onderzoek uitgevoerd naar akoestiek van de tennisvereniging en de voetbalverenigingen. Het onderzoek is als Bijlage 14 toegevoegd. Uit het onderzoek is gebleken dat de berekende langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus en maximale geluidniveau ten gevolge van de tennisvereniging voldoen aan de grenswaarden. Ook blijkt uit het onderzoek dat de berekende langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus en maximale geluidniveaus ten gevolge van de voetbalverenigingen te voldoen aan de grenswaarden. Tot slot is gebleken uit het onderzoek dat de berekende equivalente geluidniveaus vanwege inrichtingsgebonden verkeer voldoen aan de grenswaarden. Conclusie Het aspect akoestiek van de sportverenigingen vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

5.3.3

Nader onderzoek lichthinder

Door Cauberg Huygen is er een onderzoek uitgevoerd naar lichthinder. Het onderzoek is als Bijlage 15 toegevoegd. Met behulp van CalcuLuX Area versie 7.7.1.0. is voor het planvoornemen de lichtsterkte berekend en is getoetst aan NSVV-richtlijn (Nederlandse Stichting voor Verlichtingskunde). In de Richtlijn Lichthinder uit 2021 worden grenswaarden gegeven voor de lichtemissie van een verlichtingsinstallatie voor sportaccommodaties ter voorkoming van lichthinder voor omwonenden. De bebouwing nabij de tennisvereniging ligt in omgevingszone type E3 namelijk stedelijk gebied. Uit de rekenresultaten blijkt dat de verlichtingssterkte ter plaatse van het geprojecteerde woningbouwplan kleiner is dan 10 lux met betrekking tot de voetbalvelden. Er wordt daarom voldaan aan de grenswaarden. Ten aanzien van de lichtsterkte vanaf de tennisbanen wordt ook voldaan aan de eisen om woningbouw te kunnen laten plaatsvinden. Hiervoor zijn verder

36

geen maatregelen voor benodigd. Conclusie Het aspect lichthinder vormt geen belemmering voor het planvoornemen.

5.3.4

Conclusie

Ten behoeve van het aspect bedrijven en milieuzonering zijn verschillende onderzoeken uitgevoerd. Uit de onderzoeken volgt dat het bedrijventerrein en de sportverenigingen geen belemmeringen vormen voor het planvoornemen. Hiermee vormt het aspect bedrijven en milieuzonering geen belemmering voor het planvoornemen.

5.4

Bodem

Hoofdstuk 5 van het Bkl bevat in paragraaf 5.1.4.5 instructieregels voor bodemkwaliteit. In het kader van het beschermen van de gezondheid en het milieu dient rekening te worden gehouden met de bodemkwaliteit. Voor een nieuwe ontwikkeling geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Om aan te tonen dat de bodem geschikt is voor het beoogde gebruik zijn door ingenieursbureau Mol een aantal bodemonderzoeken uitgevoerd, bestaande uit meerdere onderzoeksrapporten. Het gaat om de volgende onderzoeken: 1. Verkennend bodemonderzoek - Verkennend asbest in grond onderzoek plangebied Langeveld Sassenheim, referentie A9435-B, 29 augustus 2024, Bijlage 16; 2. Waterbodemonderzoek Plangebied Langeveld T.h.v. Hoofdstraat en Polderpad Sassenheim, referentie A9346, 29 augustus 2024, Bijlage 19; 3. Waterbodemonderzoek Polderpad Sassenheim, referentie A8179, 14 oktober 2022, Bijlage 20; 4. Verkennend bodemonderzoek - Aanvullend bodemonderzoek Verkennend asbest in grond onderzoek Hoofdstraat naast nr. 51 Sassenheim, referentie A8178-versie 2, 8 mei 2023, Bijlage 18; 5. Nader bodemonderzoek Hoofdstraat naast nr. 51 Sassenheim, referentie A8521, 12 mei 2023, Bijlage 17. Aanvullend is er door Stantec een bodemonderzoek Roodemolenweg, projectnummer 327101058, d.d. 16 december 2025, Bijlage 21 uitgevoerd.

Het doel van de verschillende bodemonderzoeken is meerledig: het vaststellen van de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem (grond en grondwater) inclusief PFAS; bepalen of er, vanuit milieuhygiënisch oogpunt bezien, belemmeringen zijn voor de voorgenomen werkzaamheden; het (op indicatieve wijze) bepalen van de (eventuele) hergebruiksmogelijkheden van vrijkomende grond; bepalen of het aannemelijk kan worden geacht of er risico’s voor de volksgezondheid en/of milieu aanwezig zijn. 5.4.1 Onderzoek Uit de conclusies blijkt dat er op verschillende locaties verontreinigingen aanwezig zijn. Uit de onderzoeken 4 en 5 blijkt dat de grond plaatselijk (sterk) verontreinigd is met PAK (boring 11) en lood (boring 25 en 25). De grond is plaatselijk sterk verontreinigd met PAK, met een volume tot 8 m2. Dit ligt onder het volumecriterium van 25 m2, waardoor er geen sprake is van een overschrijding van de toelaatbare kwaliteit. Uit de analyseresultaten blijkt dat er geen sterke verontreinigen met lood zijn aangetroffen, er is geen spraken van een overschrijding van de toelaatbare kwaliteit. Uit de onderzoeken 2 en 3 blijkt dat de waterbodem hooguit licht verontreinigd is. Het slib is van voldoende kwaliteit om toegepast te worden op landbodem en om te verspreiden op aangrenzend perceel.

Uit onderzoek 1 blijkt dat ter plaatse van gat 102 asbest is aangetoond in de grond, doordat de toelaatbare kwaliteit wordt overschreden voor asbest. Voor deze parameter is geen

37

volumecriterium voor een sanering vastgesteld, maar dient bij een overschrijding van de norm van 100 mg/kg.ds het asbest verwijderd te worden als er een ontwikkeling plaats vindt. Er is nader onderzoek nodig naar asbest. Verder is de bovengrond plaatselijk licht verontreinigd. Hierbij wordt opgemerkt dat boring 9 betrekking heeft op het bestaande fietspad en niet is gelegen waar de woningen worden gerealiseerd. Roodemolenweg Naar aanleiding van de herinrichting van de Roodemolenweg (het aanpassen van het wegprofiel, verleggen van het fietspad en aanleggen van parkeerplaatsen) is er door Stantec een bodemonderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek is toegevoegd als Bijlage 21. Uit het onderzoek blijk dat de actuele milieuhygiënische kwaliteit van de bodem in voldoende mate vastgesteld. Er zijn geen overschrijdingen van de interventiewaarde of signaleringswaarde aangetoond. De resultaten bodemonderzoek geven geen aanleiding voor het verrichten van een nader bodemonderzoek. De kwaliteit van het asfalt en de onderliggende fundering is in voldoende mate vastgesteld. Uit de resultaten van het chemisch onderzoek blijkt dat het onderzochte asfalt niet teerhoudend is. De fundering komt op basis van het chemisch onderzoek in aanmerking voor hergebruik. 5.4.2

Conclusie

De verontreinigingen vallen binnen de toegestane waarden, behalve bij gat 102. Hiervoor dient een nader onderzoek uitgevoerd te worden, maar de verontreiniging is niet ter plaatse van de beoogde woningbouw gesitueerd. Het aspect bodem is geen belemmering voor het planvoornemen.

5.5

Luchtkwaliteit

In het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn kwaliteitseisen voor de buitenlucht opgenomen in de artikelen 2.3 tot en met 2.8. In het besluit is, door middel van criteria, een onderscheid gemaakt tussen grote en kleine ruimtelijke projecten. Een project is klein als het niet in betekenende mate leidt tot een verslechtering van de luchtkwaliteit. Dit betekent als de toename van NO 2 en PM10 niet hoger is dan 3 % van de omgevingswaarde (= 1,2 ug/m3) voor de jaargemiddelde concentraties. Dit is opgenomen in artikel 5.53 en 5.54 van het Bkl. Een plan voldoet in de regel aan het NIBM-criterium als het minder dan 1500 woningen betreft dan wel als er sprake is van een BVO van maximaal 100.000 m2. 5.5.1

Onderzoek

NIBM-tool Voor projecten waarvan duidelijk is dat deze niet in betekende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit, hoeft niet te worden getoetst aan de grenswaarden. Dit is geregeld in artikel 5.53 en 5.54 van het Bkl. In artikel 5.54 van het Bkl is een lijst met categorieën van gevallen opgenomen die in niet betekende mate bijdragen aan de luchtkwaliteit. Deze gevallen kunnen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit worden uitgevoerd. Dit geldt onder andere voor woningbouwlocaties die ingeval van één ontsluitingsweg niet meer dan 1.500 nieuwe woningen mogen omvatten. Bij twee ontsluitingswegen mogen uitbreidingslocaties niet meer dan 3.000 woningen bevatten. Voor de planlocatie is voor het totale aantal gegenereerde ritten in de plansituatie uitgegaan van een gemiddelde verkeersgeneratie van 889 ritten per etmaal. Met behulp van de NIMB-tool is op globale wijze beoordeeld of er hiermee sprake is van een al dan niet in betekende mate bijdrage van het plan aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Zie hiervoor onderstaande tabel met daarin de rekenresultaten. Het resultaat van de berekening geeft aan dat het plan hiermee niet in betekende mate bijdraagt.

38

tabel Niet in betrekkende mate - tool Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit Met behulp van de Monitoringstool van het Centraal Instrument Monitoring Luchtkwaliteit (CIMLK) (versie 2023) zijn de totale concentraties stikstofdioxide (NO 2) en fijnstof (PM10) en ultra fijnstof (PM2,5) langs de wegen rondom de planlocatie bepaald. De wegen rondom het plangebied zijn de Hoofdstraat (receptoren 27364167_1180 t/m 27364167_1183, 27364167_1186 t/m 27364167_1193 en 27364167_7752 t/m 27364167_7757) en de Warmonderweg (receptoren 27364167_1176 en 27364167_1179), ronde 2025 en jaar 2025. Uit de beoordeling volgt dat de achtergrondconcentratie NO 2 rondom het plangebied maximaal 16,2 ug/m3 bedraagt. De achtergrondconcentraties stikstofdioxide voldoen langs alle wegen aan de geldende wettelijke norm van maximaal 40 ug/m3. De planlocatie voldoet daarmee zowel in de huidige situatie als in de plansituatie aan de wettelijke norm. Uit de beoordeling volgt dat de achtergrondconcentratie PM10 rond het plangebied maximaal 16,3 ug/m3 is. Dit voldoet (ruim) aan de wettelijke norm van maximaal 40 ug/m3. Daarmee voldoet de planlocatie zowel in de huidige situatie als in de plansituatie ruim aan de wettelijke norm voor fijnstof. Uit de beoordeling volgt dat de achtergrondconcentratie PM2,5 rondom het plangebied maximaal 8,2 ug/m3 is.

Dit voldoet (ruim) aan de wettelijke norm van maximaal 25 ug/m3. De planlocatie voldoet daarmee zowel in de huidige situatie als in de plansituatie ruim aan de wettelijke norm voor ultra fijnstof. 5.5.2

Conclusie

Uit de monitoringtools van het CIMLK en de NIBM-tool blijkt dat de luchtkwaliteit ter plaatse voldoende is voor de gewenste ontwikkeling.

5.6

Mer-beoordeling

5.6.1

Wettelijk kader

Plannen en activiteiten kunnen nadelige gevolgen hebben voor het milieu. In afdeling 16.4 van de Omgevingswet en Bijlage V bij het Omgevingsbesluit is geregeld dat in zulke gevallen een milieueffectrapport moet worden opgesteld. In een aantal situaties is het verplicht een plan-mer-beoordeling te doen. Er gelden twee eisen voor de plan-mer-plicht. De eerste eis is dat het moet gaan om een wettelijk of bestuursrechtelijk voorgeschreven plan (art. 16.34, eerste lid Omgevingswet). Een (wijziging van het) omgevingsplan is zo’n plan. De tweede eis is dat het plan een kader vormt voor besluiten voor mer-(beoordelings)plichtige projecten (art. 16.36 Omgevingswet). De mer-(beoordelings)plichtige projecten staan in kolom 1 van bijlage V bij het Omgevingsbesluit. Indien kan worden aangetoond dat het project geen onderdeel uitmaakt van Bijlage V van het Omgevingsbesluit, dan is de procedure niet van toepassing.

39

Bij een plan-mer-beoordeling toetst het bevoegd gezag of er bij het plan aanzienlijke milieueffecten kunnen optreden. Voor het plan Langeveld zijn de criteria gehanteerd uit Bijlage III van de Europese Richtlijn. Deze zijn ook dekkend voor de toetsingscriteria uit Bijlage II van de smb-richtlijn. Er is namelijk sprake van een van een ruimtelijk plan op een 'relatief klein gebied op lokaal niveau': het plangebied heeft een oppervlakte van ca. 4,4ha. Dit is slechts 0,1% van het totale grondgebied van de gemeente Teylingen (ca. 3349 ha.). Op basis van onder meer de uitspraak (ECLI:NL:RVS:2010:BO9197), rechtsoverweging 2.2.11, kan daarom worden gesteld dat voor een activiteit in een relatief klein gebied op lokaal niveau de 2 criteria uit bijlage II bij de SMB-richtlijn vergelijkbaar zijn met de 3 criteria uit bijlage III bij de MER-richtlijn. Er zijn twee mogelijke resultaten van de plan-mer-beoordeling: Aanzienlijke milieueffecten zijn niet uitgesloten: er volgt een plan-milieueffectrapportage en er moet een milieueffectrapport worden gemaakt. Aanzienlijke milieueffecten zijn uitgesloten: er is geen plan-milieueffectrapportage nodig en er wordt geen milieueffectrapport gemaakt. 5.6.2

Onderzoek

Voor het planvoornemen is voor de plan-mer-beoordeling een aanmeldnotitie mer opgesteld, zie Bijlage 22. De uitkomst van de mer- beoordeling is dat er geen sprake is van bijzondere omstandigheden ten aanzien van de kenmerken en de locatie van het project die kunnen leiden tot belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu Omdat hier sprake is van een mer-beoordeling van een plan, is het niet noodzakelijk om een separate mer-beoordelingsbeslissing te nemen. De raad van de gemeente Teylingen is, op basis van het gestelde in de aanmeldnotitie, van mening dat het plan niet leidt tot een aanzienlijk milieueffect. Daarom is het niet nodig om voor dit plan een plan-MER op te laten stellen. De wettelijke adviseurs hebben geen gebruik gemaakt van het adviesrecht op grond van artikel 16.36, lid 5 Omgevingswet.

5.7

Omgevingsveiligheid

Omgevingsveiligheid richt zich op het beheersen van activiteiten die een risico voor de omgeving kunnen opleveren. Bij de (her)inrichting van een gebied bepaalt de omgevingsveiligheidssituatie mede de ruimtelijke (on)mogelijkheden. In het kader van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl), gelezen in samenhang met de regels omtrent omgevingsveiligheid, moet worden onderzocht of er sprake is van aanwezigheid van risicovolle activiteiten in de omgeving van de planlocatie. In het kader van de Omgevingsveiligheid heeft Stantec een memo opgesteld waarin de omgevingsveiligheid beschouwd wordt. Dit is toegevoegd als Bijlage 23. 5.7.1

Onderzoek

In onderstaande afbeelding is de ligging van enkele risicovolle activiteiten weergegeven ten opzichte van de globale ligging van het beoogde bouwplan. Op deze kaart zijn relevante contouren aangegeven voor de beschouwing van omgevingsveiligheid, zoals de PR 10-6 en de ligging van de aandachtsgebieden die rondom de risicobronnen aanwezig zijn. Uit de afbeelding blijkt dat er geen PR 10-6 contour over het bouwplan ligt. Het plaatsgebonden risico vormt dan ook geen belemmering. Daarnaast is ook de Rijksweg A44 nabij het bouwplan gelegen. Echter, het bouwplan is niet binnen het een aandachtsgebied gelegen die langs de Rijksweg A44 aanwezig zijn.

40

afbeelding risicobronnen t.o.v. plangebied Uit de afbeelding blijkt niet dat er rond het bedrijf Wesseling Transport B.V. een aandachtsgebied aanwezig is. Door de Omgevingsdienst West-Holland is voor meerdere ruimtelijke plannen aangegeven dat er rond dit transportbedrijf een invloedsgebied aanwezig is van 320 meter vanwege een incident met een toxische stof. Onder de Omgevingswet bestaat de term invloedsgebied niet meer. Een gifwolkaandachtsgebied is voor het transportbedrijf (nog) niet vastgesteld. Echter wordt dit wel als zodanig beschouwd. Ongeveer de helft van het bouwplan bevindt zich binnen 320 meter van het Wesseling Transport B.V. Om deze reden dient het groepsrisico verantwoord worden voor het maatgevende scenario die voorkomt bij een incident met een toxische stof bij het transportbedrijf. Verantwoording groepsrisico Bij een incident met toxische stoffen bij Wesseling Transport B.V. kan een giftige gaswolk ontstaan die het bouwplan kan bereiken. Bij een dergelijke calamiteit zijn geen bijzondere voorzieningen nodig om de omvang van een ramp te beperken en om de aanwezige personen veiligheid te bieden. Het sluiten van ramen, deuren en ventilatieroosters, en zoveel mogelijk uitschakelen van ventilatiesystemen na alarmering door de sirene van de Veiligheidsregio of bericht van NL-Alert, is daarvoor voldoende.

In het kader van de zelfredzaamheid dient de ventilatievoorziening voor de bebouwing in het bouwplan afsluitbaar uitgevoerd te worden, wat ook vanuit het Besluit bouwwerken leefomgeving (Bbl) een vereiste is. Geadviseerd wordt om de gemeente Teylingen en de Veiligheidsregio Hollands Midden in een vroeg stadium van de ruimtelijke procedure te betrekken en om advies te vragen. 5.7.2

Conclusie

Vanuit omgevingsveiligheid zijn er geen knelpunten voor de realisatie van het planvoornemen.

41

5.8

Ontplofbare oorlogsresten

In opdracht van de gemeente Teylingen heeft Saricon een onderzoek naar de Ontplofbare Oorlogsresten (hierna OO) uitgevoerd voor het project Langeveld in Sassenheim. het onderzoek is toegevoegd als Bijlage 24. Het doel van dit onderzoek is het verkrijgen van een beredeneerde waarschijnlijkheidsuitspraak over de aanwezigheid van OO binnen het onderzoeksgebied – deze kunnen een gevaar vormen tijdens de voorgenomen werkzaamheden. De onderzoeksfocus ligt op gebeurtenissen die hebben plaatsgevonden in de Tweede Wereldoorlog (1939-1945). De ontwikkelingen die ná de Tweede Wereldoorlog hebben plaatsgevonden zijn niet onderzocht. Een uitzondering daarop vormen naoorlogse meldingen van explosievenvondsten en ruimingsrapporten van de Explosieven Opruimingsdienst Defensie (EOD). Na een beoordeling van al het geraadpleegde bronnenmateriaal is geconcludeerd dat er binnen het onderzoeksgebied geen sprake is van verdachte gebieden. Het onderzoeksgebied is onverdacht op OO. Dit betekent dat de voorgenomen werkzaamheden op reguliere wijze uitgevoerd kunnen worden.

5.8.1

Conclusie

Vanuit het aspect ontplofbare oorlogsresten zijn er geen knelpunten voor de realisatie van het planvoornemen.

5.9

Conclusie

In de voorgaande paragrafen zijn de verschillende onderzoeken toegelicht. Uit deze onderzoeken blijkt dat deze aspecten niet leiden tot belemmeringen voor het planvoornemen. Echter blijkt dat voor een aantal van deze aspecten nog wel een nader onderzoek benodigd is (verkennend bodemonderzoek voor de Roodemolenweg) of dat er regeling in het TAM-omgevingsplan opgenomen moet worden (geluid wegverkeer en archeologie).

42

Hoofdstuk 6

Integrale afweging

Op grond van artikel 4.2 Omgevingswet (toedeling functies aan locaties) moet het omgevingsplan voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De gemeente moet daarbij rekening houden met alle betrokken belangen. Verder gelden de beleidskaders en instructieregels. De ontwikkeling heeft betrekking op de realisatie van maximaal 155 woningen in verschillende woningbouwcategorieën in Sassenheim. Hetgeen voldoet aan de (groeiende) behoefte aan sociale- en middeldure woningen. Deze woningen worden zorgvuldig ingepast in een groene bosparkachtige omgeving. Het integrale plan draagt bij aan de doelstellingen op het gebied van ruimtelijke kwaliteit (inclusief groen, en water), wonen en duurzaamheid. Daarbij is het plan passend gelet op beleid op het gebied van mobiliteit en milieu. De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan een inclusieve, gezonde en veilige samenleving, door te voorzien in een mix van woningen en door het woningbouw gebied zo in te richten dat een aantrekkelijk gebied ontstaat waarin de woningen worden omringd worden door groen. Verder kan het groene gebied bijdragen aan de gezondheid van de inwoners door beweging en sociale interactie te stimuleren. Dit leidt tot stress vermindering en het verbeteren van het concentratievermogen (Bron RIVM 2022).

Om de gewenste stedenbouwkundige- en woonkwaliteit in Langeveld te realiseren is het essentieel dat binnen het woongebied voldoende openbare groenvoorzieningen worden aangelegd. Voor dit plan geldt als uitgangspunt dat per woning minimaal 75 m² aan openbare groenvoorziening wordt gerealiseerd. De groene omgeving van de woningen draagt ook bij aan de inclusieve en gezonde en veilige samenleving omdat het groen uitnodigt tot bewegen en ontmoeten. Ook is ten behoeve van de stedenbouwkundige en woonkwaliteit een beeldkwaliteitsplan opgesteld om zo de gewenste woonkwaliteit te waarborgen. Daarnaast woningbouw gerealiseerd op een locatie binnen stedelijk gebied. En door de realisatie van dit woningbouw wordt een aangewezen woningbouwlocatie (locatie Langeveld) in Sassenheim optimaal benut. Doordat er geluidsluwe plekken/zijde worden gerealiseerd, wordt er ook bijgedragen aan een goede gezondheid omdat hier minder sprake is van verminderde geluidshinder. Tot slot blijkt uit hoofdstuk 3 tot en met hoofdstuk 5 dat sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Conclusie Op basis van deze motivering wordt gesteld dat de woningbouwontwikkeling aanvaardbaar is. De realisatie van de functie wonen en het toestaan van de activiteiten behorende bij deze ontwikkeling voorziet in een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

43

Hoofdstuk 7

Juridische plantoelichting

Toelichting plansystematiek Dit plan is zoveel mogelijk opgesteld conform de indeling van het concept van het omgevingsplan van de gemeente Teylingen dat uiteindelijk in STOP-TPOD formaat zal worden vastgesteld. Hierdoor is het eenvoudiger om de in dit plan opgenomen bepalingen uiteindelijk in het definitieve omgevingsplan op te nemen. Deze indeling van het omgevingsplan heeft een hoofdstuk indeling die thematisch van aard is. Dit betekent dat de verschillende aspecten van de fysieke leefomgeving ieder hun eigen hoofdstuk krijgen. Voor de gebiedsontwikkeling Langeveld zijn niet al deze hoofdstukken relevant. Daarom is slechts een beperkte selectie van de hoofdstukken in dit plan terug te vinden, namelijk hoofdstukken met regels over: de toedeling van functies en het gebruik van gronden binnen die functies; bouwactiviteiten; geluidemissie en -immissie; de bescherming van archeologische waarden; overgangsrecht. Omdat een gebiedsontwikkeling niet volledig in te passen is in de reguliere regels van het omgevingsplan, wordt de opzet van het omgevingsplan op enkele punten aangevuld. Dit betreft met name hoofdstuk 2, waarin de functie-aanduidingen zijn opgenomen. In dat hoofdstuk is een afzonderlijke functie ‘Woongebied – ontwikkelgebied’ opgenomen.

Préambule Het TAM-omgevingsplan vormt juridisch één geheel met het omgevingsplan van rechtswege. De bruidsschat, die daar ook onderdeel van is, is opgesteld in STOP/TPOD. Daardoor kunnen de plannen niet in één bestand samengevoegd worden. Om beide plannen juridisch toch één geheel te laten vormen, kan het TAM-omgevingsplan als het ware als een nieuw hoofdstuk ingevoegd worden in het omgevingsplan van rechtswege. Dit gebeurt door middel van de naamgeving van het TAM-omgevingsplan en een préambule in het TAM-omgevingsplan. De regeling begint daarom met een préambule. Deze geeft aan hoe het TAM-omgevingsplan als onderdeel van en in samenhang met de rest van het omgevingsplan gelezen moet worden. In de préambule wordt ook aangegeven welk hoofdstuk van het omgevingsplan het voorliggende TAM-omgevingsplan betreft.

Hoofdstuk 1

Inleidende bepalingen

In hoofdstuk 1 staan de algemene bepalingen die nodig zijn om de regels goed te kunnen hanteren. Artikel 1.1 Toepassingsbereik De oude regels op de locatie vervallen niet automatisch met het vaststellen van nieuwe regels in het TAM-omgevingsplan. De reikwijdte van de regels uit het TAM-omgevingsplan moet daarnaast heel precies bepaald worden ten opzichte van de rest van het omgevingsplan. In het bijzonder ten opzichte van het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Zowel de bruidsschat als de bestemmingsplannen en overige regelingen die op grond van artikel 4.6 Invoeringswet Omgevingswet deel uitmaken van het omgevingsplan van rechtswege. Met het TAM-omgevingsplan moet voorkomen worden dat er regels niet meer van toepassing worden verklaard, die wel op de locatie moeten blijven gelden. Met de toepassingsbereik bepaling wordt geregeld dat de nieuwe regels voorrang hebben als ze in strijd zijn met de oude regels. Ook is geregeld dat de plankaart van het wijzigingsgebied deel uitmaakt van het omgevingsplan. Dit is niet automatisch het geval onder de Omgevingswet. Artikel 1.2 Toepassing begripsbepalingen & Artikel 1.3 Aanvullende begripsbepalingen In dit artikel zijn de begrippen opgenomen die van belang zijn voor de toepassing van het hoofdstuk. Met het geven van een omschrijving wordt voorkomen dat er onduidelijkheid ontstaat over de inhoud van het begrip.

Dit komt de uitleg van de regeling ten goede. Deze begrippen gelden aanvullend op de bepalingen in de Omgevingswet. Specifiek voor het begrip peil wordt voor het plan Langeveld afgeweken van de standaard bepalingen van de gemeente Teylingen. Deze wijziging is doorgevoerd vanwege de

44

stedenbouwkundige opzet van Langeveld en de gewenste ophoging van het plangebied. Daarmee kan de begane grond vloer als uitgangspunt genomen worden voor de bepaling van de toegelaten bouwhoogte. Ter toelichting: In het standaard begrip peil staat het volgende: 1. de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer ligt tussen 0 en 0,15 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein. In het plan Langeveld is het volgende begrip voor peil gehanteerd: 1. de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer voor gebouwen indien de bovenkant van de afgewerkte beganegrondvloer ligt tussen 0 en 0,40 m boven het bestaande gemiddelde aansluitende afgewerkte terrein. Artikel 1.4 Meet- en rekenbepalingen In dit artikel wordt uiteengezet hoe bij de toepassing van de regeling wordt gemeten. Daarbij worden ook de aanvullende meetbepalingen ten opzichte van de bruidsschat aangegeven. Artikel 1.5 Aanvraagvereisten In paragraaf 22.5.2 van de bruidsschat zijn aanvullende aanvraagvereisten opgenomen voor vergunningaanvragen die betrekking hebben op het tijdelijk deel van het omgevingsplan. Deze aanvullende aanvraagvereisten zijn niet automatisch van toepassing op vergunningplichten voor omgevingsplanactiviteiten die in een TAM-omgevingsplan worden opgenomen.

Door de in dit artikel opgenomen regeling worden de relevante aanvraagvereisten uit de paragraaf van de bruidsschat van overeenkomstige toepassing verklaard op vergunningaanvragen op de locatie van het TAM-omgevingsplan. Artikel 1.6 Normadressaat Dit artikel bepaalt wie zich aan de in dit plan opgenomen regels moet houden. Dit is degene die de activiteit verricht. Zie voor meer toelichting hierop de toelichting bij artikel 2.10 van het Besluit activiteiten leefomgeving, waarin dezelfde formulering is toegepast. Artikel 1.7 Specifieke zorgplicht Dit artikel bevat een specifieke zorgplicht die geldt voor het gebied waarvoor dit plan wordt vastgesteld. Deze specifieke zorgplicht bevat een basisnorm voor eenieder die activiteiten in de fysieke leefomgeving verricht. Waar nodig wordt deze specifieke zorgplicht verder geconcretiseerd voor specifieke activiteiten.

Hoofdstuk 2

Functies

Dit hoofdstuk bevat de regels over activiteiten binnen de verschillende functies die voorkomen binnen het plangebied. Er worden 4 functies onderscheiden. Woongebied-ontwikkelgebied De eerste functie die in dit plan is opgenomen is de functie ‘Woongebied - ontwikkelgebied’. Deze functie omvat het volledige gebied waarbinnen de ontwikkeling Langeveld wordt gerealiseerd. De opzet die binnen de functie is gehanteerd sluit aan op de omgevingsplansystematiek die is gehanteerd in de geïntegreerde staalkaarten van de VNG. Dit betekent dat er binnen deze functie wordt gewerkt met ‘activiteiten met gebruiksruimte’ waarvan een deel (in dit geval alleen de woonactiviteiten) wordt ingesloten en de rest is uitgesloten (dus verboden). Deze activiteiten met gebruiksruimte zijn opgesomd in artikel 2.1 en zijn in artikel 1.3 voorzien van een definitie, zodat duidelijk is wat de activiteiten omvatten. Binnen het woongebied worden alleen woonactiviteiten verricht en uitsluitend binnen de locatie 'wonen'. De locatie 'wonen' is daarbij opgenomen ter plaatse van de bouwvlakken. Het totale ontwikkelgebied bestaat uit de locatie wonen en het openbaar gebied. Vervolgens worden er in verschillende paragrafen regels gesteld voor de woonactiviteiten en een aantal specifieke deelactiviteiten, namelijk aan-huis-gebonden beroepen en bedrijven en parkeren.

Voor de regeling aangaande aan-huis-gebonden beroepen en bedrijven is naast een aantal algemene regels een specifieke zorgplicht opgenomen. Ten einde te waarborgen dat bij het uitoefenen van een aan-huis-gebonden beroep of bedrijf in elk geval:

45

a. b. c. d.

slechts in geringe mate een publieksaantrekkende werking heeft; geen nadelige invloed heeft op de afwikkeling van het verkeer; en geen nadelige invloed heeft op het woon- en leefkwaliteit; en niet leidt tot overmatige hinder voor de in de omgeving aanwezige woningen.

De regels aangaande parkeren gelden bij het wijzigen van de parkeerbehoefte. Wijzigen van de parkeerbehoefte ontstaat bijvoorbeeld door het bouwen van nieuwe woningen, maar ook bij het veranderen van het gebruik van een bestaand gebouw. Om te zorgen dat voorafgaand aan het veranderen van de parkeerbehoefte een toetsing door de gemeente mogelijk is, is een vergunningplicht opgenomen. Vanwege de koppeling aan de Nota parkeernormen is een algemene regel niet mogelijk. De toetsing aan de Nota parkeernormen (en de opvolgers van dit beleid) is bedoeld voor de toetsing door het bevoegd gezag bij een activiteit die leidt tot een parkeerbehoefte. In dit hoofdstuk is ook geregeld dat maximaal 155 woningen mogen worden gerealiseerd in het ontwikkelgebied. Tenminste 30% van dit aantal woningen moet bestaan uit sociale huurwoningen en tenminste 54% moet bestaan uit middenhuurwoningen of betaalbare koopwoningen. Daarmee is verzekerd dat het beoogde woningbouwprogramma wordt gerealiseerd. Het aanwijzen van deze woningbouwcategorieën is daarnaast overeenkomstig artikel 5.161c. (aanwijzing woningbouwcategorieën) in het Besluit kwaliteit leefomgeving. Naast wonen zijn activiteiten gericht op het openbaar toegankelijk gebied toegestaan. Ook (privé) tuinen bij vrijstaande- en patiowoningen zijn toegestaan.

Ook is een vergunningplicht opgenomen voor het toevoegen van een woning, waarbij onder is vastgelegd dat er voldaan moet worden aan de bepalingen ten aanzien van het woningbouwprogramma. In het plan zijn ter waarborging van onder meer de beoogde stedenbouwkundige kwaliteit een aantal voorwaardelijke verplichtingen opgenomen.

Voorwaardelijke verplichting groenvoorziening Voor de gewenste stedenbouwkundige en woonkwaliteit van Langeveld is het noodzakelijk dat voldoende openbare groenvoorzieningen worden aangelegd binnen het ontwikkelgebied. De aanleg van voldoende openbare groenvoorzieningen wordt daarmee gezien als noodzakelijk voor het bereiken een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Openbare groenvoorzieningen zijn openbare groenstroken, parken, plantsoenen, bermen, wadi’s en speelplaatsen. Onder voldoende wordt specifiek voor dit plan verstaan dat per woning 75 m2 aan openbare groenvoorziening wordt gerealiseerd. Op basis van het stedenbouwkundig plan, is vastgesteld dat deze norm uitvoerbaarheid en realiseerbaar is in het plangebied (zie ook hoofdstuk 2). De aan te leggen groenvoorzieningen moeten in overeenstemming zijn met het stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan ontwikkeling Langeveld en diens rechtsopvolgers. Binnen 2 jaar na ingebruikname van de gronden en bouwwerken moet voldaan zijn aan deze bepaling. Ook moeten de openbare groenvoorzieningen in stand worden gehouden. Ter plaatse van de locatie 'Groen' wordt een groene overgangszone aangelegd als onderdeel van de totale aanleg van groen in het plangebied.

Voorwaardelijke verplichting ontsluitingswegen en calamiteitenroutes De ontwikkeling van Langeveld is alleen uitvoerbaar als voorzien wordt in ontsluitingsroutes voor autoverkeer en calamiteitenroutes. Doormiddel van deze voorwaardelijke verplichting is geborgd dat ter plaatse van de aanduiding ‘ ontsluiting’ voorzien moet worden in een ontsluiting voor autoverkeer. Ook moet het plangebied worden ontsloten voor één of meer calamiteitenroutes. Waarbij ter plaatse van de aanduiding ‘specifieke vorm van woongebied calamiteiten ontsluiting’ een calamiteitenontsluiting wordt gerealiseerd. Dit ten behoeve van de calamiteitenontsluiting via het fietspad naar de Albert Plesmanlaan.

Voorwaardelijke verplichting stedenbouw en beeldkwaliteit Voorliggend plan biedt de kaders waarbinnen de ontwikkeling van het woongebied mag plaatsvinden. Maar biedt daarbij enige ontwerp vrijheid voor de woningen en de inrichting van het openbaar toegankelijk gebied. Bij de verdere uitwerking van het woongebied moet ten

46

allen worden voldaan aan het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan ontwikkeling Langeveld, zoals opgenomen in bijlage 1 bij de motivering. Ook moet voldaan worden aan de toekomstige opvolgers van dit plan. Met als doel dat de beoogde stedenbouwkundige- en beeldkwaliteit van het plan wordt gerealiseerd en in stand gehouden. Het realiseren van deze beoogde kwaliteit is vastgelegd in deze voorwaardelijke verplichting. Waarbij ook is geborgd dat de beoogde kwaliteit maximaal 2 jaar na ingebruikname van gronden en bouwwerken gerealiseerd moet zijn. En daarna ook in stand moet worden gehouden. De 2 jaar termijn is opgenomen om gaandeweg de afronding van de bouwwerkzaamheden bijvoorbeeld de laatste inrichting van het openbaar gebied te voltooien.

Maatschappelijk Binnen de functie maatschappelijk is geregeld dat alleen de hospice daar is toegestaan. Daarnaast zijn er regels opgenomen over het toevoegen van een gebouw met parkeerbehoefte om zo te waarborgen dat bij toekomstige wijzigingen van de hospice de parkeergelegenheid gewaarborgd blijft.

Groen, verkeer en water Deze drie functies volgen alle drie dezelfde opzet. Ze bevatten een aantal belangen met het oog waarop regels zijn gesteld en vervolgens een verbod om activiteiten te verrichten in strijd met die belangen. Deze functies zijn opgenomen in de plankaart ten einde te waarborgen dat op die locaties: het bestaande gebruik kan worden voorgezet. Bijvoorbeeld voor de Hoofdstraat is de functie ‘Verkeer’ opgenomen overeenkomstig het huidige gebruik. Er zijn geen andere activiteiten voorzien. De reden waarom de Hoofdstraat is meegenomen omdat er nog geen digitaal ontsloten bestemmingsplan beschikbaar was. Met het oog op het omgevingsplan is besloten in dit TAM-omgevingsplan alvast te voorzien in een digitaal ontsloten locatie op ruimtelijkeplannen.nl. geen ander gebruik is toegestaan anders dan al is beoogd. Zo is bijvoorbeeld de watergang aan de noordzijde van het plangebied alleen bedoeld voor de inrichting en gebruik als watergang. En ook als compensatie voor de benodigde waterberging. Derhalve is voor deze watergang de functie ‘Water’ opgenomen. Ook is voor 1 locatie binnen het openbaar gebied de functie ‘Groen’ toegekend. Dit is gebeurd ter plaatse van de overgang van het ontwikkelgebied naar de bestaande woningen. Om te waarborgen dat geen andere inrichting mogelijk is dan groen is hier de functie ‘Groen’ met bijbehorende regels opgenomen.

Bijvoorbeeld parkeerplaatsen moeten hierbinnen niet gerealiseerd worden. oeververbindingen voor langzaam verkeer en calamiteitenverkeer mogelijk zijn. Behoudens ter plaatse van de locatie 'specifieke vorm van water uitgesloten bebouwingen en steigers'. Hoofdstuk 3

Bouwwerken

In dit hoofdstuk zijn de regels voor bouwactiviteiten opgenomen. Daarbij is ervoor gekozen om de regels die zijn opgenomen in de ‘bruidsschat’ (hoofdstuk 22 van het omgevingsplan) volledig in stand te laten en daar in dit plan op aan te sluiten. Dit betekent dat in dit hoofdstuk geen vergunningplicht voor de bouwactiviteiten is opgenomen, omdat die vergunningplicht al is opgenomen in artikel 22.26 van het omgevingsplan. In dit hoofdstuk zijn alleen beoordelingsregels opgenomen voor de beoordeling in het kader van die vergunning. Voor de beoordeling van vergunningaanvragen wordt telkens aangehaakt op artikel 22.29 van het omgevingsplan. Daarin staat dat een omgevingsvergunning voor een bouwactiviteit alleen wordt verleend als (onder meer) “de activiteit niet in strijd is met de in dit omgevingsplan gestelde regels over het bouwen, in stand houden en gebruiken van bouwwerken”. In dit plan wordt specifiek invulling gegeven aan dat criterium met specifieke regels. Daarbij wordt ook telkens expliciet terugverwezen naar artikel 22.29, zodat de relatie daarmee duidelijk is.

In dit hoofdstuk zijn regels opgenomen voor de volgende activiteiten: Het bouwen van hoofdgebouwen. Waarbij specifiek een aantal zaken zijn geregeld. Waaronder dat hoofdgebouw, inclusief balkons en buitenruimtes, uitsluitend binnen het bouwvlak moeten worden gebouwd. Ook de parkeervoorzieningen ter plaatse van het Knarrenhof worden als onderdeel van het hoofdgebouw gerealiseerd. Gestapelde

47

woningen zijn alleen toegestaan ter plaatse van de aanduiding ‘gestapeld’. Ook zijn verwijzingen opgenomen naar aanduidingen op de plankaart, waaronder de bouwhoogte en het bebouwingspercentage. De gerealiseerde stedenbouwkundige kwaliteit van deze hoofdgebouwen in de toekomst is geborgd. Er is een regel opgenomen met betrekking tot het bevriezen van het silhouet van het gebouw na afgifte omgevingsvergunning activiteit bouwen. Dit betekent dat de bestaande bouwhoogte en kapvorm en afdekking en oppervlakte hoofdgebouw niet mogen worden gewijzigd, zodra het hoofdgebouw is gerealiseerd. Het bouwen van hoofdgebouwen, specifiek is een regeling opgenomen voor vrijstaande woningen. Ook om ruimte te bieden aan de verdere stedenbouwkundige- en architectonische uitwerking. 1. In deze regeling is onder meer opgenomen dat de vrijstaande woningen op een minimale afstand van 2,5 meter ten opzichte van de zijdelingse perceelsgrenzen worden gebouwd. 2. Er is een ruimer bouwvlak opgenomen. Maar binnen dat bouwvlak is wel gewerkt met gevellijnen. Waarbij de voorgevel in deze lijn of evenwijdig daaraan gerealiseerd moet worden. Dit ook in lijn met het beeldkwaliteitsplan voor dit type woningen. 3. Voor de invulling van de vrije kavels worden bij de verdere uitwerking kavelpaspoorten opgesteld.

Om vanuit het TAM-omgevingsplan duidelijk richting te geven welke mate van uitwerking stedenbouwkundig toelaatbaar is, zijn voor de vrije kavels (ter plaatse van de aanduiding 'vrijstaand') een inhoudsmaat van 750 m3 per hoofdgebouw opgenomen. Ook is in de regeling voor bijbehorende bouwwerken uitgebreid op dit punt. In de regels staat dat er een oppervlakte van 150 m² aan uitbouw, aanbouw, bijgebouw en overkapping gerealiseerd mogen worden. De inhoudsmaat van de vrijstaande woningen en deze maatvoering zijn niet 'stapelbaar'. Derhalve is opgenomen dat de inhoudsmaat voor hoofdgebouwen (vrijstaande woningen) inclusief uitbouwen, aanbouwen en bijgebouwen en overkappingen ter plaatse van vrijstaande woningen is. Ter plaatse van de locatie 'specifieke vorm van water uitgesloten - bebouwingen en steigers' is het verboden om steigers, vlonders en andere bouwwerken te realiseren. Het bouwen van aan- uit- en bijgebouwen, overeenkomstig de regeling in het Crisis- en herstelwet bestemmingsplan aanvullende bouw- en gebruiksregels Teylingen. Waarbij aanvullend is geregeld dat de bepaling voor vrijstaande woningen ook van toepassing is op patiowoningen. Ook zijn specifiek voor vrijstaande woningen geregeld dat garages aaneengebouwd mogen worden.