5. Wissing-1152-TAM-op H22a Langeveld Sassenheim_vastgesteld-01-Motivering.pdf - Wissing-1152-TAM-o

TAM-omgevingsplan Hoofdstuk 22a Langeveld, Sassenheim

Inhoudsopgave

Motivering

3

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied 1.3 Toepassing TAM-IMRO 1.4 Leeswijzer

3 3 3 6 6

Hoofdstuk 2 Gebieds- en planbeschrijving 2.1 Huidige situatie 2.2 Planbeschrijving 2.3 Duurzaamheid

7 7 8 13

Hoofdstuk 3 Openbaar gebied (ETFAL motivering) 3.1 Groen 3.2 Water 3.3 Mobiliteit 3.4 Conclusie

15 15 19 22 24

Hoofdstuk 4 Wonen (ETFAL motivering) 4.1 Beleid 4.2 Onderzoek 4.3 Conclusie

25 25 27 28

Hoofdstuk 5 Milieu (ETFAL motivering) 5.1 Akoestiek weg- en railverkeer 5.2 Archeologie en cultuurhistorie 5.3 Bedrijven en milieuzonering 5.4 Bodem 5.5 Luchtkwaliteit 5.6 Mer-beoordeling 5.7 Omgevingsveiligheid 5.8 Ontplofbare oorlogsresten 5.9 Conclusie

29 29 31 35 37 38 39 40 42 42

Hoofdstuk 6

Integrale afweging

43

Hoofdstuk 7

Juridische plantoelichting

44

Hoofdstuk 8 Uitvoerbaarheid 8.1 Economische uitvoerbaarheid 8.2 Maatschappelijk uitvoerbaarheid

2

51 51 51

Motivering

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

De gemeente Teylingen heeft behoefte aan woningbouw. In Sassenheim zijn beschikbare woningbouwlocaties op een enkele na uitgeput. Op 2 februari 2023 is per raadsbesluit vastgelegd om de locatie Langeveld in Sassenheim verder te ontwikkelen voor woningbouw. De ontwikkeling Langeveld voorziet in de realisatie van 155 woningen op de locatie ter hoogte van Hoofstraat 56 Sassenheim. Voor de omgeving van de woningbouw wordt een openbare ruimte aangelegd met het karakter van een bospark. Door de gemeenteraad is besloten om af te wijken van het woonprogramma Teylingen 2020-2024, omdat gebleken is dat er meer inspanning nodig is om sociale huurwoningen en middeldure huur woningen te realiseren in Teylingen. Het woningprogramma in het plan Langeveld bestaat daarom grotendeels uit woningen in het sociale en middensegment (huur en betaalbare koop). Wooncorporatie Stek ontwikkelt het sociaal programma en een deel van het middeldure (huur) programma. Voor de gehele ontwikkeling is een stedenbouwkundig plan opgesteld. Deze visie wordt door middel van voorliggend TAM-omgevingsplan planologisch mogelijk gemaakt. Pilot Parallel plannen De gemeente heeft het project Langeveld aangemeld voor de Pilot Parallel Schakelen, tezamen met ministerie van Binnenlandse Zaken. Dat betekent dat in een zo vroeg mogelijk zaken verschillende stappen in het ontwikkelproces parallel zijn geschakeld.

In plaats dat deze elkaar opvolgen.

1.2

Ligging, begrenzing en juridische status van het plangebied

1.2.1

Ligging en begrenzing

In onderstaande afbeelding is het plangebied aangegeven. Het plangebied wordt begrensd door de bestaande wijk in het oosten, Hoofdstraat in het zuiden, het perceel van Hoofdstraat 23 in het westen en het fietspad in het noorden. Het plangebied waar de daadwerkelijke planologische wijziging over plaatsvindt, is anders dan de ruimte waar de woningbouwontwikkeling van Langeveld plaatsvindt. De reden hiertoe is dat ook de bestaande infrastructurele functies en het bestaande hospice meegenomen worden.

3

Afbeelding begrenzing van het plangebied (Bron Wissing 2025)

4

Afbeelding luchtfoto van het plangebied bron Cyclomedia, 2024 Sportcomplex Roodemolen en Ter wegen Park De locatie is gesitueerd nabij sportcomplex Roodemolenpolder en het Ter Wegen park. De ontwikkeling van de woningbouwlocatie Langeveld is exclusief de ontwikkeling ter plaatse van het sportcomplex en Ter Wegen Park. Voor dit plan zijn separate procedures doorlopen met een omgevingsvergunning. 1.2.2

Geldend ruimtelijk kader

Het geldend ruimtelijk kader wordt gevormd door het tijdelijk omgevingsplan. Dit tijdelijk omgevingsplan is op 1 januari 2024 (met de inwerkingtreding van de Omgevingswet) van rechtswege in werking getreden. Het tijdelijk omgevingsplan bestaat uit bestaande ruimtelijke besluiten, waaronder bestemmingsplannen. Daarnaast bestaat het tijdelijk omgevingsplan uit de bruidsschat regels. Dit zijn de voormalige rijksregels die met de inwerkingtreding van de Omgevingswet over zijn gegaan naar decentrale overheden. De bestaande bouw- en gebruiksactiviteiten die in het plangebied zijn toegestaan, zijn opgenomen in de bestemmingsplannen: Landelijk gebied 1998 d.d. 19 december 1989, Postwijk (totaalplan) d.d. 2 juli 1985, Bedrijventerrein Jagtlust d.d. 15 april 1986, Sportcomplex Rode Molenpolder d.d. 15 april 1993 en Sassenheim -West d.d. 21 juni 2012. Op basis van deze bestemmingsplannen gelden voor de gronden een recreatieve bestemming, een bestemming Water, Verkeer-Verblijfsgebied en een Agrarische bestemming. Vanuit het toegestaan planologisch kader is het niet mogelijk om het planvoornemen mogelijk te maken. Naast de bestemmingsplannen gelden ook binnen het plangebied de parapluplannen: paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen d.d. 28 juni 2018 en Crisis- en herstelwet bestemmingsplan aanvullende bouw- en gebruiksregels Teylingen vastgesteld d.d. 30 mei

5

2024. Met betrekking tot het paraplubestemmingsplan parkeren Teylingen wordt hieraan voldaan door gebruik te maken van het actuele gemeentelijke parkeerbeleid. Dit wordt verder onderbouwd in paragraaf 3.3.2.2. Aan het parapluplan Crisis- en herstelwet bestemmingsplan aanvullende bouw- en gebruiksregels Teylingen wordt voldaan door deze regels over te nemen in dit TAM-omgevingsplan. Ook worden een aantal specifieke bouwregels voor de ontwikkeling opgenomen, bijvoorbeeld voor de realisatie van veranda's. Zie hiervoor ook hoofdstuk 7 voor een nadere toelichting. De bouwregels wijken op onderdelen daarmee af van de bruidsschat. Om dit juridisch goed af te regelen, wordt in het toepassingsbereik vastgelegd dat de betreffende paragraaf van de bruidsschat niet van toepassing is op voorliggend TAM-omgevingsplan. Verder wordt het bestaande hospice meegenomen in dit TAM-omgevingsplan. Voor het hospice is in 2006 een omgevingsvergunning verleend. Deze omgevingsvergunning was nog niet verwerkt in het tijdelijk omgevingsplan. Derhalve wordt deze locatie nu wel meegenomen. Ook wordt met dit TAM-omgevingsplan de data op orde gebracht door oude bestemmingsplannen die niet gedigitaliseerd zijn, maar wel binnen het plangebied liggen, te verwerken. Er worden daarbij geen nieuwe mogelijkheden toegestaan.

Derhalve heeft voorliggende motivering uitsluitend betrekking op de woningbouwontwikkeling in Langeveld. Op Rijksniveau bevat het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) instructieregels die in acht moeten worden genomen om te voldoen aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL). In de hoofdstukken 3, 4 en 5 wordt hieraan getoetst.

1.3

Toepassing TAM-IMRO

Om de planologische procedure voor de ontwikkeling Langeveld in 2025 te kunnen starten, is gekozen voor het instrument planwijziging via TAM-IMRO. Een TAM-omgevingsplan is een alternatieve variant van de planwijziging omgevingsplan. Het TAM-omgevingsplan moet juridisch voldoen aan de bepalingen van de Omgevingswet, maar wordt inhoudelijk onderdeel van het omgevingsplan van rechtswege (tijdelijk deel). Het heeft daarmee niet alle functionaliteiten van het omgevingsplan dat wel voldoet aan de STOP/TPOD standaarden. De STOP/TPOD is de digitale standaard voor het opstellen en publiceren in het digitale stelsel Omgevingswet (DSO). Dit de vervanging van het voormalige IMRO-standaard. Voor het TAM-omgevingsplan Langeveld wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de systematiek van het werken onder de Omgevingswet.

1.4

Leeswijzer

De motivering bestaat uit 8 hoofdstukken. Na dit inleidende hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 het gebied beschreven. In hoofdstuk 3, 4 en 5 worden de verschillende onderdelen van de fysieke leefomgeving thematisch toegelicht. Dit betreft openbaar gebied, wonen, en milieu. In hoofdstuk 6 wordt de integrale afweging gemaakt om te komen tot een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. In hoofdstuk 7 wordt de juridische vertaling toegelicht. In het laatste hoofdstuk (hoofdstuk 8) wordt ingegaan op de uitvoerbaarheid van het plan. Systematiek motivering Voorliggend TAM-omgevingsplan regelt een veelvoud aan onderwerpen binnen het plangebied. Om deze onderwerpen goed te kunnen toelichten is de motivering thematisch opgebouwd. De belangrijkere thema's hebben een eigen hoofdstuk gekregen, de thema's openbaar gebied en wonen, zodat per thema goed uiteengezet kan worden of het plan bijdraagt aan een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. De verschillende hoofdstukken bevatten eerst het beleidskader waarna de onderzoeken of onderbouwingen uiteen worden gezet. Het hoofdstuk eindigt met een conclusie. Na het bespreken van een aantal thema's wordt de integrale afweging gemaakt om te komen tot de evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Om deze evenwichtige toedeling te borgen kan het zijn dat hiervoor regels benodigd zijn.

In de hoofdstukken voorafgaand aan de juridische plantoelichting wordt steeds een doorkijk gegeven hoe het behandelde onderwerp of onderwerpen worden vertaald naar de regels. Vervolgens wordt in hoofdstuk 7 de toelichting gegeven hoe de onderwerpen die vanuit eerdere hoofdstukken geregeld moeten / gaan worden, zijn vertaald naar concrete regels. Met een aanvullende uitleg van de toepassing van deze regels.

6

Hoofdstuk 2 2.1

Gebieds- en planbeschrijving

Huidige situatie

Het plangebied is een grasland gelegen in de bestaande dorpse structuur en lintbebouwing langs de Hoofdstraat te Sassenheim. Ten noorden en westen van het plangebied ligt een sportpark met tennis- en voetbalclubs. Ook is in het noorden het Ter Wegen park aanwezig. Verder ligt ten noorden een bestaande watergang. Er is een grote diversiteit aan voorzieningen in de nabijheid aanwezig. Op ongeveer 700 meter is er een supermarkt gevestigd. De planlocatie is op ongeveer 1,5 km van Sassenheim centrum met voorzieningen. In de nabijheid zijn voldoende scholen aanwezig. Deze locatie is al langer beoogd voor woningbouw, wat in verschillende beleidsstukken naar voren komt en ook in de aankoop van de gronden in 1995 door de gemeente.

Afbeelding bestaande situatie, gezien vanaf de Hoofdstraat bron Cyclomedia, 2024

Afbeelding bestaande situatie, gezien vanaf de Roodemolenweg, bron Cyclomedia, 2024

7

2.2

Planbeschrijving

In deze paragraaf wordt het planvoornemen beschreven, aan de hand van het stedenbouwkundig plan en beeldkwaliteitsplan. Deze plannen zijn toegevoegd als Bijlage 1. 2.2.1

Stedenbouw

De stedenbouwkundige opzet van de ontwikkeling van Langeveld speelt in op de richting van het polderlandschap en behoudt de ruimtelijke kwaliteit van de boezemroutes, waarbij bestaande groenstructuren worden geïntegreerd en verbonden met het Ter Wegen park. Het plan vormt één groen geheel dat aansluit op het areaal van de vroegere buitenplaats, met een waterpartij op de historische locatie en subtiel zichtbare contouren van het oude landhuis in het maaiveld. De kwaliteiten van het omliggende groen worden het woongebied ingetrokken, dat een bosparkachtig karakter krijgt. Woningen worden opgenomen in het groen met behulp van bomen, struiken en onderbeplanting, en er is aandacht voor een direct herkenbaar, volwassen groenbeeld dat zich in de tijd kan ontwikkelen. Er zijn geen traditionele woonstraten, woningen liggen aan een hof, vrijstaand of in het park, en zijn bereikbaar via voetpaden die tevens het park ontsluiten. Het plan bestaat uit de Knarrenhof, de appartementengebouwen, het grote hof en de vrije kavels. In plaats van tuinen hebben de meeste woningen een bouwkundig terras en grenzen ze altijd met ten minste één zijde aan het groen. Op de vrije kavels na kent het plan geen privétuinen, maar bouwkundige privé-buitenruimten zoals terrassen, lage balkons, vlonders, hoogteverschillen en dergelijke. Deze buitenruimten grenzen aan het bospark of aan groene, collectieve hoven.

De overgangen tussen privé en openbaar, en tussen privé en collectief, vormen een essentiële ontwerpopgave op stedenbouwkundig, landschappelijk en architectonisch vlak. Deze overgangen activeren de relatie tussen woning en groen, binnen en buiten, en stimuleren het gebruik van de buitenruimtes. De bouwmassa’s onderscheiden zich daarbij van de context in schaal en formaat. De bouwmassa’s vormen stevige volumes in het landschap. De bebouwing staat in het landschap, met een maaiveld dat 40cm lager dan vloerpeil aansluit op de gevel. Zoals hiervoor is aangegeven is het wonen in het groen een belangrijk uitgangspunt waardoor de woningen in een bospark gebouwd worden. Ten behoeve van de inrichting van groen wordt ingezet op het behoud van bestaande landschappelijke structuren en kwaliteiten, en beoogt de integratie van de aanwezige groenstructuren en het plangebied in lijn met het omliggend groen een bosparkachtig karakter te geven. Daarbij wordt ook voorzien in groenblijvende beplanting. Het aanleggen van voldoende groen is geborgd, zie hiervoor paragraaf 3.1.1.2. Tussen de bestaande woningen aan de oostzijde van het plangebied en de beoogde woningen wordt een groene overgangszone aangelegd. Dit zorgt voor een scheiding tussen de nieuwbouw en de achtertuinen van de omliggende woningen.

Daarmee wordt de fysieke afstand van de woningbouw en de bestaande sloot en de privé tuinen vergroot. Om dit te borgen wordt hier ook de functie groen opgenomen. Ter plaatse van de functie groen is voldoende ruimte om een dijkje van circa één meter hoog aan te leggen. De oever kan met dezelfde hellingsgraad logisch doorlopen op dit dijkje, waardoor een natuurlijke overgang ontstaat en er voldoende ruimte blijft voor groen. Er is daardoor slechts beperkt direct zicht vanuit de voorziene gebouwen in of op de woningen in de omgeving. Het bospark wordt een groen woongebied met een natuurlijk karakter, dat gebruikt kan worden door zowel bewoners als bezoekers. De huidige hoogteligging en de hoge grondwaterstand maken dat het gebied, met name in de winter, op sommige plekken wat drassig kan zijn. Om het park gedurende een groter deel van het jaar te kunnen gebruiken, wordt het maaiveld licht opgehoogd tot circa NAP +0,40 m. Het hoogteverschil tussen het plangebied en de omliggende woningen, evenals de afwatering van de nieuwe woningen, zijn geborgd door middel van een greppel/wadi nabij de erfgrens van de bestaande bebouwing.

8

Afbeelding stedenbouwkundig plan Langeveld (Bron OKRA, 2025)

Bouwhoogte Het woningbouwprogramma bestaat uit gestapelde en grondgebonden woningen. De bebouwing van de woningen varieert met bouwlagen van 1 tot 6 lagen. Beide hoven variëren getrapt in hoogte. De los staande appartementengebouwen zijn 6 en 4 lagen hoog. De patiowoningen zijn het laagst: maximaal 2 lagen hoog. Daarbij is een overgang van de eengezinswoningen naar de patiowoningen, ook bestaande uit maximaal 2 lagen. De woningen op de vrije kavels bestaan uit maximaal 3 bouwlagen. De bouwvolumes hebben platte daken, op het vrije programma na. Dit brengt samenhang in het plan en in de hoven. Naast het aantal bouwlagen zijn ook de maximale bouwhoogtes vastgelegd. Voor het plan wordt daarbij 1 stedenbouwkundige systematiek aangaande bouwhoogtes gehanteerd. Daarbij wordt een bouwhoogte van 3 meter per bouwlaag gehanteerd. Vanwege de stedenbouwkundige kwaliteit blijft er voldoende ruimte nodig voor de uitwerking van de gebouwen. Dat betekent dat in de plint van het gebouw van een appartementencomplex 1 meter extra ten opzichte van de bouwhoogte nodig is. En voor alle hoofdgebouwen is voor de afscherming van installaties 1 meter extra nodig ten opzichte van de bouwhoogte. Dit resulteert bijvoorbeeld bij een gebouw van 6 lagen (appartementen) in een totale bouwhoogte van maximaal 20 meter.

9

Afbeelding bouwlagen per bouwblok, stedenbouwkundig plan Langeveld (Bron OKRA, 2025)

Mobiliteit Via twee wegen wordt het plan ontsloten voor autoverkeer; de bestaande Roodemolenweg en een nieuwe inprikker op de plek waar oorspronkelijk ook een toegang lag naar de Hoofdstraat. Beide wegen vormen met bestaande en nieuwe bomen groene entrees tot het gebied. Het parkeren aan de noordoostzijde van het plan is tussen bomen en groen ingepakt. Parkeerplaatsen voor gehandicapten liggen bij de appartementenblokken en in het volume van de Knarrenhof. Ten behoeve van de calamiteitenontsluiting worden zoveel mogelijk de bestaande ontsluitingen voor autoverkeer gebruikt. Daarnaast is het mogelijk om vanaf de Albert Plesmalaan via het fietspad (Polderpad) naar de Roodemolenweg het gebied te bereiken bij een calamiteit. Planologisch gezien is de realisatie van deze route via het Polderpad mogelijk binnen het tijdelijk omgevingsplan. Om deze calamiteitenontsluiting te borgen binnen het ontwikkelgebied van Langeveld, is deze route aangeduid op de bijbehorende plankaart en is dit geborgd in de regels door middel van een voorwaardelijke verplichting.

10

Afbeelding parkeren en ontsluiting Langeveld (Bron OKRA, 2025)

Vertaling naar de planregels De beoogde stedenbouwkundige- en beeldkwaliteit van het plangebied is vertaald naar de planregels door enerzijds de aanleg van het gebied te faciliteren en anderzijds de kwaliteit van het groen en het beoogde programma in het plangebied vast te leggen. Dit gebeurt door in elk geval de locaties voor woningbouw gedetailleerd aan te wijzen en te regelen. Zie voor een nadere toelichting ook hoofdstuk 7.

2.2.2

Programma

Het beoogde programma bestaat uit de realisatie van woningen die worden ingepast in het eerder beschreven bospark (paragraaf 2.2.1). Het programma is daarbij getoetst aan verschillende onderdelen, waaronder beeldkwaliteit (paragraaf 2.2.3), ladder (paragraaf 4.2.1) en onderzoeken. Het woningbouwprogramma voorziet in de realisatie van maximaal 155 woningen. In het Woonprogramma Teylingen 2020-2024 is het bouwbeleid opgenomen met daarin de verdeling van sociaal (minimaal 30%), midden (35%) en vrij programma (35%). Vanwege de achterblijvende prognoses voor sociaal en met name middeldure huur, wordt maatwerk toegepast op het woningbouwprogramma en de volgende verhouding aan te houden in het programma voor Langeveld: 30% sociaal, 54% midden (huur en betaalbare koop) en 15% vrij bouwprogramma. Het woningbouwprogramma kent een brede variëteit aan typologieën, woninggroottes en prijsklassen. Hiermee wordt ruimte geboden voor meerdere doelgroepen en budgetten. De woningtypologie wordt gemixt in de bouwvolumes opgenomen waarmee een sociale mix op blokniveau en op planniveau ontstaat.

11

Afbeelding woningbouwprogramma Langeveld (bron OKRA 2025) 2.2.3

Beeldkwaliteit

Voor de ontwikkeling van Langeveld is een beeldkwaliteitsplan opgesteld. Het beeldkwaliteitsplan is toegevoegd als Bijlage 1. Het uitgangspunt is dat de stedenbouwkundige aspecten uit dit beeldkwaliteitsplan worden opgenomen in de regels van het TAM-omgevingsplan. Stedenbouwkundige aspecten die in elk geval geregeld worden, zijn: erfafscheidingen; kapvormen; overgangen van privé naar openbaar gebied; situering en maatvoering van de woningen; Met betrekking tot de vrije kavels zijn kaders gesteld in dit TAM-omgevingsplan, maar is ook voldoende flexibiliteit opgenomen voor de verdere uitwerking. Voor de uitwerking van het vrije programma worden kavelpaspoorten opgesteld. Dit is onderdeel van de voorbereiding van de bouwfase. Beeldkwaliteitsaspecten zoals materiaal en kleurgebruik worden geregeld in het beeldkwaliteitsplan en diens rechtsopvolgers. Hiervoor dient wel een koppeling tussen dit beeldkwaliteitsplan en het TAM-omgevingsplan te worden geregeld. Derhalve is een voorwaardelijke verplichting opgenomen. Zie voor een nadere toelichting ook hoofdstuk 7. 2.2.4

Bezonning

Voor het planvoornemen is een schaduwstudie uitgevoerd, die is toegevoegd aan het stedenbouwkundig plan zie hiervoor Bijlage 1. Bij het uitvoeren van de studie is uitgegaan van de lichte TNO-norm. Het plangebied is nu een leeg weiland; schaduwval op omliggende percelen is nu alleen van bomen rondom het plangebied, bestaande bebouwing en bomen in tuinen van de omliggende woningen. Het gebied transformeert naar een woongebied met maximaal 155 woningen met een dichtheid van ongeveer 50 woningen per hectare op een beperkt oppervlak. De woonomgeving in het plan kan niet leeg als het huidige weiland blijven. Er komen bomen waardoor de gebouwen geabsorbeerd worden in het groen en met de dichtheid van het plan

12

toch een prettig, groen woonmilieu ontstaat. In het stedenbouwkundig plan is eventuele schaduwval van gebouwen en bomen zoveel mogelijk beperkt binnen de gegevenheden van het plan. In algemene zin: In het voorjaar en najaar staat de zon lager waardoor schaduwen in de avond langer zijn dan 's zomers. In de zomer treden ze pas later op en zijn ze korter. Rond 21 april 20:00u kan er schaduwval optreden op de zuidoostrand van de kavel van het hospice, afhankelijk van de uitwerking van de woningen op de vrije kavels. Er is dan ook schaduwval van de appartementengebouwen op Hoofdstraat 53 en Wildrijklaan 1 t/m 9. De zon gaat rond 20:48 onder. Er is dan geen sprake meer van slagschaduwen omdat de zon onder is. Er is dan ook geen directe bezonning meer. Rond 21 mei 20:00 is er schaduwval van de appartementengebouwen op de noordwestrand van de kavels van het hospice en Hoofdstraat 53. De zon gaat dan om 21:30 onder. Er is dan geen sprake meer van slagschaduwen omdat de zon onder is. Er is dan ook geen directe bezonning meer. Rond 21 juni 20:00 kan er schaduwval optreden op de zuidoostrand van de kavel van het hospice, afhankelijk van de uitwerking van de woningen op de vrije kavels. De zon gaat rond 22:00 onder. Er is dan geen sprake meer van slagschaduwen omdat de zon onder is. Er is dan ook geen directe bezonning meer.

Schaduwval vanuit het plangebied overlapt met schaduwval van de bestaande hagen op de erfgrenzen van met name het hospice en Hoofdstraat 53. De hagen op deze erfgrenzen zijn in de studie niet weergegeven. Inschatting is dat deze op Hoofdstraat 53 ongeveer 4m hoog (ZW-zijde) is en op de kavel van het hospice ongeveer 2m hoog is (ZW- en ZO-zijde). Conclusie Schaduw op omliggende kavels is dus (zeer) beperkt in locatie, moment van de dag (einde van de avond) en in tijdsduur, en overlapt deels met reeds bestaande schaduwval. Uit de uitgevoerde schaduwstudie blijkt dat de nieuwe bebouwing geen significante gevolgen heeft voor de schaduwval op omliggende woningen.

2.2.5

Functie maatschappelijk

Voor het hospice is een omgevingsvergunning verleend en de locatie ligt binnen het bestemmingsplan Landelijk gebied 1998 (vastgesteld 1989). Derhalve wordt deze functie ook meegenomen om te zorgen dat de planologische situatie ter plaatse overeenkomt met de daadwerkelijke situatie. De verleende omgevingsvergunning vormt de basis voor het regelen van deze situatie. Bij de inpassing van het bestaande hospice door middel van deze planwijziging is er geen sprake van het regelen van een dienst zoals bedoeld in artikel 4 lid 1 Dienstenrichtlijn. Deze richtlijn is niet van toepassing in geval er sprake is van een uitzondering neergelegd in artikel 2 van de Dienstenrichtlijn, bijvoorbeeld sociale diensten of diensten van gezondheidszorg waar het hospice onder valt.

2.3

Duurzaamheid

Het streven naar een klimaatadaptieve en natuurinclusieve buurt is een continu proces waarin voortdurend de vraag wordt gesteld hoe Langeveld nog duurzamer, ecologischer en natuurvriendelijker gemaakt kan worden. De woningen kunnen hier flink aan bijdragen. Alle woningen binnen Langeveld voldoen tenminste aan de BENG-normen en de mogelijkheid om hierin een stap verder te gaan wordt gestimuleerd. De traditionele bouwmethoden worden hiervoor steeds meer losgelaten en prefab-woningen en circulaire bouwtechnieken krijgen de overhand. Conform huidig beleid worden de woningen gasloos aangelegd. Voor de woningen wordt onderzocht welke technieken het beste kunnen worden toegepast voor verwarming. De kwaliteiten van het omliggende groen wordt daarbij het woongebied in getrokken. Het gehele gebied krijgt een bosparkachtig karakter. In het landschapsontwerp wordt aandacht besteed aan de vormgeving van een bospark, dat vanaf het begin een stevig groen beeld geeft en tijd krijgt om te groeien. Waar mogelijk wordt gewerkt met natuurlijk groen zoals ecologische oevers, wadi’s, en kruidenvegetaties en beplantingen die afgestemd zijn op de bodemsoort en lokale flora en fauna.

13

Klimaatbestendig De inrichting van Langeveld speelt in op de verandering van het klimaat (drogere zomers, grotere piekbuien, hittegolven). Langeveld wordt (zoveel mogelijk) klimaatrobuust ingericht, bestand tegen dit extreme weer. Hiervoor zijn de volgende klimaatadaptieve maatregelen beoogd: Veel oppervlakte aan groen, om droogte te voorkomen. Groenoppervlak warmt minder snel op dan verhard oppervlak. Parkeervakken zoveel mogelijk groen en/of waterdoorlatend uitvoeren. Al het regenwater infiltreert in de bodem of stroomt af richting het oppervlaktewater. Water stroomt indien mogelijk op een natuurlijke manier oppervlakkig af richting het groen, al dan niet ingericht als wadi. Platte daken zoveel mogelijk vergroenen, dit gaat opwarming tegen. De bestaande watergang wordt verbreedt zodat meer water opgevangen kan worden. Bomen langs wandelroutes zorgen voor schaduwrijke plekken. Bomen nemen vocht op uit de bodem en verdampen het weer via het loof. Dit zorgt voor verkoeling

14

Hoofdstuk 3 motivering) 3.1

Groen

3.1.1

Beleid

3.1.1.1

Openbaar gebied (ETFAL

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verankerd in de omgevingsvisie Zuid-Holland en Zuid-Hollandse omgevingsverordening. In de omgevingsvisie is onder meer de beleidskeuze opgenomen dat de beschikbaarheid van voldoende passende woningen wordt bevorderd in een aantrekkelijke leefomgeving, aansluitend op de behoeften van verschillende doelgroepen. Maar ook dat het landschap wordt beschermd, versterkt en beleefbaar is, net als de cultuurhistorische waarden en natuurlijke karakteristieken van de leefomgeving.

Afbeelding provinciaal beleid, kaartbeeld Omgevingsverordening (in werking per 1 juli 2025) Dit beleid is vertaald naar de instructieregels op het gebied van de ruimtelijke kwaliteit in de Omgevingsverordening. Dit betreft de volgende paragrafen en artikelen: Paragraaf 7.3.7: Ruimtelijke kwaliteit 1. Artikel 7.43a borgen ruimtelijke kwaliteit 2. Artikel 7.43c randvoorwaarden soorten ruimtelijke ontwikkeling 3. Artikel 7.43d motivering locatiekeuze bij aanpassen en transformeren 4. Artikel 7.43e randvoorwaarden bij aanpassen en transformeren Paragraaf 7.3.8: Stedelijke ontwikkeling 1. Artikel 7.45ca kansen voor biodiversiteit In hoofdstuk 2 is in paragraaf 2.2.1 uitgelegd dat de woningen in een bospark worden gerealiseerd. Door de gekozen inrichting wordt een bijdrage geleverd aan gezondheid, duurzaamheid en klimaatbestendigheid. Ook worden de woningen zorgvuldig ingepast in dit gebied, passend bij de gewenste stedenbouwkundige uitstraling. Derhalve wordt gesteld dat de Langeveld voldoet aan de provinciale regels. Verder levert het planvoornemen op verschillende manieren een bijdrage aan de duurzame ontwikkeling van het gebied. Het plan draagt actief bij aan een duurzame, klimaatadaptieve

15

en natuurinclusieve ontwikkeling van de wijk. Dit uit zich onder meer in de keuze voor gasloze woningen, het mogelijk toepassen van circulaire en prefab bouwtechnieken, en de inzet op energiezuinige tot energieleverende woningen. Deze duurzaamheidsprincipes zijn integraal meegenomen in de stedenbouwkundige opzet en zijn toegelicht in paragraaf 2.3 Duurzaamheid.

3.1.1.2

Gemeentelijk beleid

Beleidsplan Groen 2016 - 2020 Het gemeentelijk groenbeleidsplan ziet toe op het openbaar toegankelijk groen binnen de bebouwde kom. Speerpunten zijn groenwaardes, groenfuncties, hoofd- en nevenstructuren, biodiversiteit en burgerparticipatie. Planspecifiek In het beeldkwaliteitsplan en in de planbeschrijving (pararaaf 2.2 en paragraaf 2.2.3) is het ontwikkelgebied uitgewerkt, waarbij ‘wonen in het groen’ als uitgangspunt dient voor het planvoornemen. Voor het realiseren van de gewenste stedenbouwkundige- en woonkwaliteit in Langeveld is het essentieel dat binnen het woongebied voldoende openbare groenvoorzieningen worden aangelegd. Onder openbare groenvoorzieningen worden onder andere groenstroken, parken, plantsoenen, bermen, wadi’s en speelplaatsen verstaan. Voor dit plan geldt als uitgangspunt dat per woning minimaal 75 m² aan openbare groenvoorziening wordt gerealiseerd. De norm van 75 m2 is bepaald op grond van het stedenbouwkundig plan. Aan de hand van de plankaart van het stedenbouwkundig plan is de hoeveelheid beschikbaar uitgeefbaar gebied afgezet tegen de oppervlakte van het openbaar gebied. Daarbij is berekend hoeveel m2 oppervlak aan openbaar gebied inclusief groen beschikbaar is. Vervolgens is aan de hand van het stedenbouwkundig plan bepaald hoeveel groen er minimaal gerealiseerd moet worden om de gewenste woonkwaliteit te bereiken.

Daarbij is een norm van 75 m2 per woning bepaald. Met de realisatie van deze norm per woning wordt enerzijds gezorgd dat er voldoende openbaar groen kan worden aangelegd en anderzijds dat er voldoende uitgeefbare gronden zijn voor de realisatie van het woningbouwplan. Onderdeel van de aanleg van het groen in het openbaar gebied is de eerder genoemde groene overgangszone naar bestaande woningen. Bij een totaal van 155 woningen betekent dit dat er ten minste 11.625 m² aan openbaar groen nodig is. Uit het stedenbouwkundig plan in Bijlage 1 Stedenbouwkundig plan, blijkt dat er 15.569 m² aan groen wordt aangelegd. Daarmee wordt ruimschoots voldaan aan de gestelde groennorm. De beoogde ontwikkeling is hiermee in overeenstemming met het geldende groenbeleid. Om te borgen dat de eis van minimaal 75m2 aan openbare groenvoorziening per woning wordt gerealiseerd wordt in het openbaar gebied, is een voorwaardelijke verplichting opgenomen in de regels van het TAM-omgevingsplan.

3.1.2 3.1.2.1

Onderzoek Ecologie (Flora en fauna)

Quickscan flora en fauna Er is door Stantec een quickscan flora en fauna uitgevoerd. Dit rapport is toegevoegd als Bijlage 2. Uit het quickscan blijkt dat binnen het plangebied biotoop is aangetroffen die geschikt is voor beschermde soorten waarvoor geen algemene vrijstelling geldt. Het gaat om soorten uit de volgende soortgroepen: algemene broedvogels, vogels met jaarrond beschermde nesten, vleermuizen, amfibieën, vissen, ongewervelden. In onderstaande tabel is per soortgroep aangegeven of er nader onderzoek nodig is en mogelijk een ontheffing in het kader van de Omgevingswet, onderdeel Activiteiten die de natuur betreffen, of dat men volstaat met het werken middels een ecologisch werkprotocol (EWP).

16

Verder blijkt uit de quickscan dat er nader onderzoek naar aanwezigheid van de

17

rugstreeppad, grote modderkruiper, grote vos en platteschijfhoren noodzakelijk is.

Nader onderzoek Stantec heeft nader onderzoek uitgevoerd naar rugstreeppad, grote modderkruiper, grote vos en platteschijfhoren. Het onderzoek is als Bijlage 3 toegevoegd. Rugstreeppad Op basis van het veldonderzoek beschikt het plangebied over geschikt voortplantingswater voor de rugstreeppad. Tijdens de veldbezoeken is kooractiviteit van de rugstreeppad waargenomen in (tijdelijke) ondiepe poelen ter plaatse van het noordwestelijke deel van het plangebied. Op basis van de waarnemingen zijn er omstreeks 15 tot 20 individuen aanwezig in de poelen. De totale populatiegrootte inclusief vrouwtjes en juvenielen wordt geschat op 150 individuen. Voor het realiseren van de nieuwbouw zal ruimtebeslag optreden op voortplantingswateren van de rugstreeppad. Met de herontwikkeling wordt het habitat van deze soort vernietigd, welke een overtreding is van de Omgevingswet artikel 11.46 lid 1a, 1b, 1c en 1d van het Besluit activiteiten leefomgeving. Alvorens kan worden gestart met de herontwikkeling, dient een omgevingsvergunning te worden ingediend en dient de habitat te worden gecompenseerd. Met betrekking tot de landhabitat maakt het plangebied onderdeel uit van landhabitat van de rugstreeppad. Tijdens de veldbezoeken zijn geen individuen van de rugstreeppad waargenomen onder de tapijttegels en binnen het plangebied, dit wordt mogelijk toegeschreven aan de relatief koude zomer.

De bosschages zijn geschikt als winterlandhabitat, het gehele plangebied is geschikt als zomerlandhabitat. Voor het realiseren van de nieuwbouw zal ruimtebeslag optreden op de landhabitat van de rugstreeppad. Met de herontwikkeling wordt het habitat van deze soort vernietigd, welke een overtreding is van de Omgevingswet artikel 11.46 lid 1a, 1b, 1c en 1d van het Besluit activiteiten leefomgeving. Alvorens kan worden gestart met de herontwikkeling, dient een omgevingsvergunning te worden ingediend en dient de landhabitat te worden gecompenseerd.

Grote modderkruiper Op basis van het veldonderzoek betreft de watergang geen habitat van de grote modderkruiper. Uit het e-DNA-onderzoek blijkt dat er geen e-DNA van de grote modderkruiper is aangetoond in de bemonsterde watergang. Het gebruik van de watergang als habitat van de grote modderkruiper is hiermee uitgesloten. Er zijn geen vervolgstappen noodzakelijk.

Grote vos Op basis van het veldonderzoek betreft het plangebied geen habitat van de grote vos. Tijdens de veldbezoeken zijn geen imago’s van de grote vos waargenomen binnen het plangebied. Het gebruik van het plangebied als habitat van de grote vos is hiermee uitgesloten. Er zijn geen vervolgstappen noodzakelijk.

Platte schijfhoren Op basis van het veldonderzoek betreft de watergang geen habitat van de platte schijfhoren. Uit het e-DNA-onderzoek blijkt dat er geen e-DNA van de platte schijfhoren is aangetoond in de bemonsterde watergang. Het gebruik van de watergang als habitat van de platte schijfhoren is hiermee uitgesloten. Er zijn geen vervolgstappen noodzakelijk

Conclusie Er is een omgevingsvergunning nodig het voor het verstoren/vernietigen van de habitat van de rugstreeppad. Voor de andere dierensoorten zijn er geen vervolgstappen nodig.

Omgevingsvergunning Flora en Fauna activiteiten Ten behoeve van de benodigde omgevingsvergunning Flora en Fauna activiteiten voor de rugstreeppad heeft Van der Helm activiteitenplan opgesteld, zie hiervoor Bijlage 4. De Omgevingsvergunning Flora en Fauna activiteiten m.b.t. de rugstreeppad is op 6 juni 2025

18

verleend. Zie voor de omgevingsvergunning flora en fauna activiteiten Bijlage 5. Het plan is daarmee uitvoerbaar.

3.1.2.2

Stikstofdepositie

Stantec heeft het onderzoek stikstofdepositie uitgevoerd. Het onderzoek is als Bijlage 6 toegevoegd. De berekeningen zijn uitgevoerd met de AERIUS Calculator 2025.0.1. Uit de berekeningen blijkt dat zowel de bouwfase als de toekomstige gebruiksfase van de woningen in het plan niet leiden tot een toename van de stikstofdepositie ter plaatse van de stikstofgevoelige habitattypen in de omliggende Natura 2000-gebieden. Derhalve wordt geconcludeerd dat er geen significant negatieve effecten zijn te verwachten voor de instandhoudingsdoelen van de betrokken Natura 2000-gebieden. Een vergunning hieromtrent is dan ook niet benodigd. Conclusie Het plan leidt in zowel de aanlegfase als in de gebruiksfase niet tot nadelige effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden. Het aspect ecologie gebiedsbescherming vormt geen belemmering voor het planvoornemen. 3.1.3

Conclusie

Het planvoornemen kan gezien vanuit ecologie gerealiseerd worden. Verder is een omgevingsvergunning Flora en Fauna activiteiten door de omgevingsdienst Haaglanden afgegeven. Deze omgevingsvergunning is nodig voor de rugstreeppad omdat de werkzaamheden voor het realiseren van de woningbouw kunnen leiden tot negatieve gevolgen voor rugstreeppadden. De omgevingsvergunning is toegevoegd als Bijlage 5. Daarnaast leidt, de ontwikkeling van Langeveld niet tot een toename van stikstofdepositie in de aanlegfase en de gebruiksfase.

3.2

Water

3.2.1

Beleid

3.2.1.1

Beleid provincie Zuid Holland

Op 9 maart 2022 is het Regionaal Waterprogramma Zuid-Holland 2022 – 2027 (RWP) vastgesteld door de Provinciale Staten. In het Regionaal waterprogramma 2022 – 2027 is opgenomen hoe de provincie de komende jaren omgaat met thema’s als grondwater, drinkwater, overstromingsrisico’s en zwemwater. In het belang van het navolgen van de uitgangspunten wordt door de provincie een goede samenwerking met waterschappen, gemeenten, drinkwaterbedrijven, maatschappelijke organisaties en particulieren gestimuleerd. Dit is terug te zien in de verschillende programma’s in het RWP. Zo is het Regionaal Waterprogramma afgestemd met het Nationaal Waterprogramma en het waterbeheerprogramma van het Hoogheemraadschap van Rijnland

3.2.1.2

Beleid Hoogheemraadschap van Rijnland

Het beleid en de daarmee samenhangende doelen van het hoogheemraadschap zijn opgenomen in het waterbeheerprogramma 2022-2028. Zo zijn bijvoorbeeld relevante waterthema’s gekoppeld aan de belangrijkste ruimtelijke ontwikkelingen in de regio. Daarnaast heeft het hoogheemraadschap, waar nodig, nog specifiek beleid en beleidsregels op de verschillende thema’s/speerpunten uit het waterbeheerprogramma. Naast het waterbeheerprogramma 2022-2028 is op 1 januari 2024 de meest recente Waterschapsverordening van het Hoogheemraadschap van Rijnland in werking getreden. In de Waterschapsverordening zijn verschillende geboden en verboden opgenomen, waarop echter door het hoogheemraadschap ontheffing kan worden verleend. De regels voor compensatie zijn als volgt: Tot 500 m2 aan bijkomende verharding zijn er geen maatregelen. Van 500 m2 tot 5.000 m2 moet 15% van het bijkomende verhard oppervlak gecompenseerd worden. Vanaf een verhardingstoename van 5.000 m2 moet 15% van het bijkomende verhard oppervlak gecompenseerd worden én moet de initiatiefnemer er voor zorgen dat in 24 uur

19

minimaal 90 millimeter neerslag kan worden opgevangen binnen het plangebied. Voor de berekening van de berging heeft het Hoogheemraadschap Rijnland de Rekentool Klimaatregel Waterberging van Rijnland (90 mm) beschikbaar. Daarnaast zijn er eisen opgesteld ten aanzien van de locatie van de waterberging: Als de neerslag in oppervlaktewater van een polder komt, wordt de waterberging gemaakt binnen het peilvak waarin de neerslag in het oppervlaktewater komt. Als de neerslag in oppervlaktewater van de boezem komt, wordt de waterberging gemaakt binnen 5 kilometer van de plaats waar de neerslag in het oppervlaktewater komt. Als de neerslag in oppervlaktewater met een verhoogd waterpeil komt, wordt de waterberging gemaakt binnen het peilvak van dit oppervlaktewater. 3.2.1.3

Beleid gemeente Teylingen

De gemeente Teylingen heeft in samenwerking met meerdere gemeentes het Integraal waterketenplan Bollenstreek 2022-2026 opgesteld. Dit plan vervangt het gemeentelijk rioleringsplan. In dit plan staat vermeld dat het Hoogheemraadschap van Rijnland een droge voeten toets uitvoert ten aanzien van het wijzigen van de riolering. Daarnaast moet ter compensatie van nieuw verhard oppervlak extra water gegraven worden. Op basis van de Berging Rekening-Courant (RBC) kan tot drie jaar van tevoren water gecompenseerd worden. Er mag geen negatief saldo ontstaan. In 2050 moet stedelijk gebied een T=100 bui (70 mm in 1 uur) aankunnen. Verder sluit de gemeente zich aan bij het beleid van het hoogheemraadschap, wat in paragraaf 3.2.1.2 staat.

3.2.2

Onderzoek

Stantec heeft voor het planvoornemen de weging van het waterbelang opgesteld. Dit rapport is als Bijlage 7. Door de (her)ontwikkeling zal er 13.462 m2 aan extra verhard oppervlak ontstaan. Uitgaande van deze toename aan extra verhard oppervlak en gelet op het beleid van Hoogheemraadschap van Rijnland, is er een bergingseis van 95mm. Volgens de eis 15% compensatie van het bijkomende verhard oppervlak en de aanleg van 2.340 m2 aan oppervlaktewater is er met de Rekentool Klimaatregel Waterberging Rijnland (95 mm) een berging berekend van 104 mm. Hiermee wordt voldaan aan de eis van 95 mm berging. Hiermee wordt aan de bergingseis voldaan.

3.2.3

Waterkering

De noordelijke rand van het plangebied ligt deels binnen de beschermingszone van de regionale waterkering. Er wordt niet gebouwd in de beschermingszone van de waterkering. Voor het planvoornemen worden de regels met betrekking tot de bescherming van de waterstaat waterkering opgenomen. Voor de werkzaamheden in of nabij waterstaatswerken is een omgevingsvergunning voor een waterbelang (voorheen watervergunning) vereist.

20

Afbeelding beschermingszone regionale waterkering in het plangebied (bron OKRA, 2025) 3.2.4

Conclusie

Ten behoeve van de ontwikkeling wordt er voldoende watercompensatie gerealiseerd en kan het planvoornemen gezien vanuit water gerealiseerd worden. Ter bescherming van de waterkering worden hiervoor regels opgenomen. Dit wordt ook juridisch geborgd via de nog aan te vragen omgevingsvergunning voor de activiteit water. Om het maaiveld en het gebruik ervan niet onnodig te belasten met waterhuishoudkundige ingrepen en een grote bergingsopgave, wordt het regenwater van de daken (Knarrenhof, grote hof, appartementengebouwen) via leidingen afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waar mogelijk worden deze leidingen voorzien van infiltratie- en/of drainagevoorzieningen). Aan de hand van nadere berekeningen van de benodigde wateropvang kan worden bepaald wat de dimensionering van de diverse voorzieningen moet zijn. Dit is onderdeel van de verdere uitwerking van het plan naar een technisch ontwerp. De kavels van het Hospice en Hoofdstraat 53 liggen daarbij lager dan de toekomstige maaiveldhoogtes van Langeveld. Langs de erfgrens wordt daarom een smalle verlaging aangebracht om te voorkomen dat water afstroomt naar deze kavels.

21

3.3

Mobiliteit

3.3.1

Beleid

3.3.1.1

Provinciaal beleid

De provincie stimuleert reizigers om efficiënte, veilige en duurzame keuzes te maken en de ruimte zo zorgvuldig mogelijk te gebruiken. Dit beleid is vertaald naar de instructieregels op het gebied van mobiliteit in de Omgevingsverordening: Paragraaf 7.3.8: Stedelijke ontwikkeling 1. Artikel 7.45c bereikbaarheid 2. Artikel 7.45d aanwijzing en geometrische begrenzing stationsomgevingen 3. Artikel 7.45e parkeernorm stationsomgevingen 4. Artikel 7.45f parkeernorm sociale huur In de provinciale Omgevingsverordening zijn regels opgenomen over parkeernormen van sociale huur en in de buurt van stationsomgevingen, betreffende artikel 7.45e en 7.45f. Langeveld ligt deels binnen de door de provincie aangewezen stationsomgeving. En ook worden er sociale huurwoningen gerealiseerd. Dat betekent dat een parkeernorm van 0,7 parkeerplaats per woning gehanteerd moet worden voor een deel van het woningbouwprogramma.

Afbeelding provinciaal beleid, kaartbeeld Omgevingsverordening Stationsomgeving (in werking per 1 juli 2025) Er kan worden afgeweken van de bepaling in de Omgevingsverordening voor zowel de parkeernorm in stationsomgevingen als de parkeernorm voor sociale huur indien de gemeente parkeerbeleid heeft die afgestemd is op de lokale situatie. De gemeente Teylingen heeft parkeerbeleid die voorziet in parkeernormen die gebaseerd zijn op daadwerkelijk autobezit en

22

daarmee voldoet aan de maatwerk bepaling in de Omgevingsverordening. Bij de ontwikkeling van Langeveld wordt gebruikt gemaakt van de parkeernormen die vastgesteld zijn in het gemeentelijk beleid. Hiermee voldoet het plan aan het provinciaal beleid. Voor de verdere uitwerking van de parkeernormen wordt verwezen naar paragraaf 3.3.2.2 Verder heeft de provincie regels gesteld over de bereikbaarheid van de ontwikkeling. In paragraaf 3.3.2.1 is het uitgevoerde verkeersonderzoek toegelicht waarin de verkeerskundige gevolgen en de mogelijke maatregelen uiteen zijn gezet. 3.3.1.2

Gemeentelijk beleid

De Nota Parkeernormen 2024 van de gemeente Teylingen vormt het toetsingskader voor het bepalen van het aantal parkeerplaatsen (voor auto's en fietsen) bij ruimtelijke ontwikkelingen. De parkeernormen zijn afgestemd op de lokale situatie in Teylingen. Daarbij is onderscheid gemaakt naar woningtypes Hiermee wordt aangesloten bij de provinciale richtlijn voor passend parkeerbeleid. Sociale huurwoningen kennen bijvoorbeeld een lagere norm omdat het autobezit daar doorgaans lager ligt. 3.3.2 3.3.2.1

Onderzoek Verkeer

Buro DB heeft voor het planvoornemen een verkeersonderzoek uitgevoerd. Het onderzoek is toegevoegd aan Bijlage 8. Uit het onderzoek blijkt dat het nieuwbouwplan Langeveld in Sassenheim niet leidt tot een significante verslechtering van de verkeersafwikkeling, de verkeersveiligheid en leefbaarheid op of langs de Hoofdstraat en andere wegen in de omgeving. Het kruispunt met de Roodemolenweg en de nieuwe aansluiting van het plangebied kunnen het verkeer van zowel de bestaande als de nieuwe functies voldoende en veilig afwikkelen. Met het plan is, vanuit het oogpunt van verkeer, sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. 3.3.2.2

Parkeren

Ten behoeve van het planvoornemen heeft OKRA een parkeerbalans opgesteld. Deze parkeerbalans is toegevoegd aan het stedenbouwkundig plan in bijlage 1. Voor de berekening van het aantal parkeerplaatsen is gebruik gemaakt van de actuele beleidsregel nota parkeernomen. In deze parkeerbalans was nog niet het maximaal aantal woningen doorgerekend dat in voorliggend TAM-omgevingsplan mogelijk wordt gemaakt. Aanvullend op de berekening in het stedenbouwkundig plan is een berekening gemaakt voor 155 woningen. Een deel van de parkeervraag kan opgelost op eigen terrein. Bij de vrijstaande woningen wordt parkeren op eigen terrein aangelegd. En het Knarrenhof krijgt een eigen parkeervoorziening op eigen terrein (als onderdeel van het hoofdgebouw). Ook wordt er gebruikt gemaakt van dubbelgebruik ter plaatse van het parkeerterrein van het sportcomplex. Door de reductie van dubbelgebruik en parkeren op eigen terrein toe te passen, bedraagt de totale parkeerbehoefte 145 parkeerplaatsen in de openbare ruimte. Binnen het plangebied kan voorzien worden in deze parkeerbehoefte. Onder meer door de aanleg van 151 nieuwe parkeerplaatsen. Hiermee is er een sluitende parkeerbalans.

23

Afbeelding parkeerbalans Langeveld (Bron OKRA, 2025)

3.4

Conclusie

Het aspect mobiliteit vormt geen belemmering om het planvoornemen te realiseren. Op het gebied van verkeer leidt het plan niet tot een significante verslechtering van de verkeersafwikkeling. Op het gebied van parkeren worden er voldoende parkeerplaatsen gerealiseerd.

24

Hoofdstuk 4 4.1

Beleid

4.1.1

Rijksbeleid

4.1.1.1

Wonen (ETFAL motivering)

Nationale omgevingsvisie (NOVI)

Het Rijk heeft op 11 september 2020 de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. De NOVI biedt een langetermijnperspectief op de ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland tot 2050. Met de NOVI benoemt het Rijk nationale belangen, geeft het richting op de vier prioriteiten en helpt keuzes maken waar dat moet. Want niet alles kan overal. Tot 2025 gaan er nog circa 500.000 huishoudens bij komen die allemaal een plek moeten krijgen. De trek naar de stad, waar een groot deel van de vraag plaatsvindt, gaat de komende decennia aanhouden. Dat betekent dat de huidige steden moeten verdichten. Het Rijk wil iedereen de mogelijkheid bieden om betaalbaar in de stad te wonen, zonder dat dit de kwaliteit, leefbaarheid en identiteit van onze steden wezenlijk aantast. Natuurlijk geldt deze uitdaging niet alleen voor de grote steden. Een groot deel van de woningvraag komt de komende periode van ouderen en jonge gezinnen, die soms voorkeur hebben voor een (grondgebonden) woning in een middelgrote of kleine gemeente. Ook daar moet een deel van de woningbehoefte worden gerealiseerd, en ook daar geldt dat dit niet ten koste mag gaan van de kwaliteit van de leefomgeving. Met nieuwe stedenbouwkundige concepten kunnen er woonmilieus gecreëerd worden die prettiger zijn om in te leven dan nu, ook al wonen er meer mensen. Er is genoeg ruimte voor dergelijke nieuwe stedelijke gebieden.

Het planvoornemen voorziet in de realisatie van woningen en voorziet daarmee in de lokale en regionale woningbehoefte. Bij de inpassing van het woongebied is voldoende oog voor de kwaliteit van de leefomgeving en de ruimtelijke inpassing. Er is geen sprake van strijdigheid met de NOVI. 4.1.2

Provinciaal beleid

Het provinciaal beleid is verankerd in de omgevingsvisie Zuid-Holland en Zuid-Hollandse omgevingsverordening. De provincie streeft naar een compact, samenhangend en kwalitatief hoogwaardig bebouwd gebied en wil de bebouwde ruimte daarom beter benutten. De provincie zet in op verdichting, concentratie, diversiteit en specialisatie binnen het bestaand stads- en dorpsgebied. Dit beleid is vertaald naar de instructieregels op het gebied van de stedelijke ontwikkelingen in de Omgevingsverordening: Paragraaf 7.3.8: Stedelijke ontwikkeling 1. Artikel 7.44 afgestemde regionale behoefte 2. Artikel 7.45: Ladder voor duurzame verstedelijking 3. Artikel 7.45b: Dichtheid en verscheidenheid in woningbouw 4. Artikel 7.45h functiemenging en meervoudig ruimtegebruik Paragraaf 7.3.8a Wonen 1. Artikel 7.47a voldoende sociale huurwoningen 2. Artikel 7.47b voldoende betaalbare woningbouw De toetsing en onderbouwing van bovengenoemde artikelen (met uitzondering van artikel 7.45h) is in het document ''Ladderonderbouwing TAM-omgevingsplan Langeveld'' opgenomen. De ladderonderbouwing is opgenomen in paragraaf 4.2.1. Daarin is ook de ligging van het plangebied binnen bestaand stads- en dorpsgebied onderbouwd. In de ladderonderbouwing is de behoefte naar de woningbouw aantoonbaar onderbouwd, zowel kwantitatief als kwalitatief.

In paragraaf 2.2.2 programma is aangegeven dat er voldoende sociale huurwoningen en voldoende middenhuurwoningen en betaalbare koopwoningen worden gerealiseerd. In september 2022 is de gemeenteraad geïnformeerd over de prognoses in het woonprogramma Teylingen 2020-2024. De bouwprestaties voor sociaal en middeldure woningen blijven sterk achter bij deze prognoses en moet dus meer sociaal en middeldure woningen komen. Vanwege de achterblijvende prognoses voor sociaal en met name middeldure huur, wordt maatwerk toegepast op het woningbouwprogramma en de volgende verhouding aan te houden in het programma voor Langeveld: 30% sociaal, 54% midden (huur en betaalbare koop) en 15% vrij bouwprogramma. Ook past de realisatie van dit woningbouwplan binnen de gemaakte regionale afspraken voor

25

sociale huur en betaalbare woningen. Dit betreft de regionale woonagenda en Regionale Realisatie Agenda (RRA) / Regionale Woondeal. Het plan Langeveld is passend binnen deze afspraken. In aanvulling op de RRA heeft de provincie in de groeipad brief aangegeven dat het aandeel van 30% sociale huurwoningen in de totale woningvoorraad nog niet is bereikt. In de reactie van de gemeente wordt toegelicht welk groeipad zij volgt om dit percentage te behalen. Daarbij wordt het project Langeveld expliciet genoemd: hier wordt minimaal 30% sociale huur gerealiseerd. Daarnaast zet de gemeente binnen dit project voornamelijk in op de toevoeging van woningen in het middenhuursegment, wat zoals eerder beschreven is ook achterblijft in de gemeente. In de regels van de Omgevingsverordening is daarnaast bepaald dat een omgevingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling met woningbouw mogelijk maakt, rekening houdt met een zo hoog mogelijke woningdichtheid en bijdraagt aan een goede woon- en leefomgeving. Een hogere woningdichtheid en een grote variatie aan woningtypen en woonmilieus zijn nodig met het oog op de grote woningbouwopgave. In de paragraaf 2.2.1 Stedenbouw & 2.2.2 Programma is ingegaan op de dichtheid en de verscheidenheid in de woningbouw. Mede hieruit volgt dat het woningbouwplan voorziet in een gevarieerd aanbod.

Ook wordt een zo hoog mogelijke dichtheid mogelijk gemaakt maar met voldoende ruimte voor ruimtelijke kwaliteit. Op grond van de ladderonderbouwing wordt gesteld dat voor het planvoornemen de ladder afdoende is onderbouwd ten aanzien van behoefte en locatie. Artikel 7.45h functiemenging In het plangebied wordt voorzien in woningen bestaande uit een gevarieerd programma. Er is vanuit verschillende invalshoeken geen behoefte ontstaan om in het plangebied functiemenging te realiseren. Het plangebied ligt nabij het centrum van Sassenheim en andere voorzieningen. Daarnaast wordt de beschikbare ruimte stedenbouwkundig optimaal benut voor woningbouw passend op de locatie in combinatie met een kwalitatief hoogwaardig bospark. En passend bij de behoefte om meer sociale - en middeldure woningen te realiseren. Conclusie Uit de voorgaande paragraaf blijkt dat het planvoornemen voldoet aan deze provinciale instructieregels.

4.1.3

Gemeentelijke beleid

4.1.3.1

Woonprogramma 2020 - 2024

Op 24 september 2020 is het woonprogramma van de gemeente Teylingen vastgesteld door de gemeenteraad voor de periode 2020-2024. Het woonprogramma bestaat uit de volgende ambities: In de gemeente Teylingen wil de gemeente een evenwichtiger bevolkingsopbouw, waarbij ook starters, jongeren, jonge gezinnen, en mensen met een laag of middeninkomen hun plek hebben. Dat is belangrijk voor onze samenleving en voor onze lokale economie. De kernen en woningen zijn klaar voor de toekomst. Ze zijn energiezuinig en klimaatbestendig. Mensen kunnen in alle kernen lang zelfstandig thuis wonen en onderdeel zijn van de gemeenschap, ook als zij zorg nodig hebben. Planspecifiek In de paragraaf 2.2.2 is het woonprogramma van het planvoornemen uiteengezet. Hierin is aangegeven wat de verdeling wordt op het gebied van woningen in het plan Langeveld. Het woonprogramma is meegenomen in de onderbouwing van de ladder voor duurzame verstedelijking, zie paragraaf 4.2.1. Het plan draagt bij aan het afnemen van de druk op de woningmarkt door het realiseren van woningen in de sociale en middeldure segment maar ook door een aantal woningen te realiseren in het dure segment. De mix van het woningbouwprogramma kan ook zorgen voor een doorstroming op de woningmarkt.

Ook wordt in paragraaf 2.3 Duurzaamheid uitgelegd hoe de woningen klaar zijn voor de toekomst Het woningbouwprogramma komt niet volledig overeen met het beleidsstuk Woonprogramma 2020 - 2024, maar vanwege de achterblijvende prognoses voor sociaal en met name middeldure huur, wordt maatwerk toegepast op het woningbouwprogramma.

26

4.1.3.2

Omgevingsvisie

De gemeente Teylingen heeft op 12 december 2025 de omgevingsvisie vastgesteld. De Omgevingsvisie biedt een inhoudelijk, procesmatig en samenhangend kader voor de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving op de lange termijn van de gemeente Teylingen. In de Omgevingsvisie zijn diverse opgaven met een ruimtelijke impact op een evenwichtige manier afgewogen en samengebracht. Teylingen staat voor een aantal uitdagingen rond de woonopgave zoals krapte op de woningmarkt en stagnering van de doorstroming in de sociale huur. Op de korte termijn worden in Teylingen een flink aantal bouwlocaties ontwikkeld, waaronder Langeveld in Sassenheim. Planspecifiek Het planvoornemen sluit aan op de omgevingsvisie van Teylingen. Door het realiseren het beoogde programma binnen Langeveld en om daarmee de doorstroming te bevorderen. En door de realisatie van woningbouw op een in de omgevingsvisie aangewezen woningbouwlocatie.

4.1.3.3

Doelgroepenverordening

De gemeente Teylingen heeft op 28 december 2021 een doelgroepenverordening vastgesteld. De doelgroepenverordening is er om eisen te stellen voor de woningbouw. Ook in Artikel 5.161c. (aanwijzing woningbouwcategorieën) van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl) zijn regels opgenomen om woningbouwcategorieën te regelen in het omgevingsplan. In het TAM-omgevingsplan worden deze categorieën dan ook opgenomen.

Planspecifiek In navolging van de gestelde regels in de Doelgroepenverordening worden in het TAM-omgevingsplan voor twee doelgroepen regels opgenomen om bij te dragen aan een gemengd woningbouwprogramma. De twee doelgroepen zijn; de sociale huurwoning en de middeldure huurwoning en de betaalbare koopwoning. Vanwege de achterblijvende prognoses voor sociaal en met name middeldure huur, wordt maatwerk toegepast op het woningbouwprogramma en de volgende verhouding aan te houden in het programma voor Langeveld: 30% sociaal, 54% midden (huur en betaalbare koop) en 15% vrij bouwprogramma. Door het verplicht stellen dat deze percentages gerealiseerd moeten worden, is gewaarborgd dat ook daadwerkelijk voor de doelgroepen gebouwd gaat worden. Ten behoeve van de doorwerking van de instructieregels uit het Bkl om woningbouwcategorieën te regelen in het omgevingsplan wordt in dit TAM-omgevingsplan hierop voorgesorteerd door hiervoor regels op te nemen. Daarbij worden maatwerk definities opgenomen die aansluiten bij het beoogde woningbouwprogramma.

4.2

Onderzoek

4.2.1

Ladder van duurzame verstedelijking

Ten behoeve van het planvoornemen is een ladderonderbouwing opgesteld. De ladderonderbouwing is toegevoegd als Bijlage 9. Uit de ladderonderbouwing blijkt dat het plan voorziet in een gedifferentieerd woningaanbod, waarmee aantoonbaar wordt voorzien in voldoende woningen in verschillende prijscategorieën en woningtypes. Ook voorziet het plan in de gewenste toevoeging van een passend en toekomstig woningaanbod. Verder is het plan aansluitend op het (gemeentelijk) beleid, de provinciale behoefteramingen en de vraag en wensen vanuit de markt. Ook past het plan binnen de gemaakte regionale afspraken inzake wonen. Verder ligt het planvoornemen binnen bestaand stads- en dorpsgebied. De algehele conclusie van deze ladderonderbouwing is dat voor het plan de ladder afdoende is onderbouwd ten aanzien van behoefte en locatie.

27

4.3

Conclusie

Zowel vanuit het beleid als vanuit de ladderonderbouwing blijkt dat er behoefte is aan het realiseren van woningbouw en dat het plan passend is in de beleidskaders van rijksbeleid, provincie en gemeente. Doordat hier aan wordt voldaan is er voor het thema wonen, sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties.

28

Hoofdstuk 5

Milieu (ETFAL motivering)

In dit hoofdstuk worden de verschillende milieuonderzoeken behandeld. Deze onderzoeken zijn uitgegaan van maximaal 160 woningen. In voorliggend TAM-omgevingsplan worden 155 woningen mogelijk gemaakt. Er is in de onderzoeken uitgegaan van een groter aantal woningen dan uiteindelijk wordt gerealiseerd. De reden hiervoor is dat de onderzoeken uitgingen van een worst maximaal te realiseren programma. In het TAM-omgevingsplan is een programma van 155 woningen opgenomen. Hierdoor worden in de onderzoeken een ander woningaantal aangehouden dan dat er mogelijk wordt gemaakt. Dit leidt niet tot andere conclusies dan in dit hoofdstuk is beschreven.

5.1

Akoestiek weg- en railverkeer

Cauberg Huygen heeft voor het planvoornemen onderzocht of er vanuit het aspect akoestiek weg- en railverkeer knelpunten zijn voor het planvoornemen. Het rapport is toegevoegd als Bijlage 10. 5.1.1

Onderzoek

De woningen zijn geluidgevoelige gebouwen. In het onderzoek is ter plaatse van de nieuwe, geluidgevoelige gebouwen het geluid van gemeentewegen en rijkswegen onderzocht. Het berekende geluid is getoetst aan de toetswaarden uit het Bkl: Gemeentewegen: standaardwaarde 53 Lden grenswaarde 70 Lden Rijkswegen: standaardwaarde 50 Lden grenswaarde 60 Lden De berekeningen van het weggeluid Lden zijn uitgevoerd conform de Omgevingsregeling. Uit de berekeningen blijkt dat: Uit de berekeningen blijkt dat de optredende geluidbelasting vanwege de gemeentelijke wegen ten hoogste 62 Lden bedraagt. De standaardwaarde van 53 Lden wordt op deze gevel overschreden maar de grenswaarde van 70 Lden niet. Uit de berekeningen blijkt dat de optredende geluidbelasting vanwege de rijkswegen ten hoogste 54 Lden bedraagt. De standaardwaarde van 50 Lden wordt op deze gevel overschreden maar de grenswaarde van 60 Lden niet. De effecten van de komst van de nieuwe woningen op het geluid ter plaatse van de omliggende, bestaande woningen zijn onderzocht. Ter plaatse van de omliggende woningen rondom het plangebied zijn vergelijkbare geluidwaarden geconstateerd als in de bestaande situatie. De geluidtoename is ten hoogste 0,5 dB. Deze geluidtoename is aanvaardbaar.

Maatregelen Voor die delen van het plan waarbij het geluid ten gevolge van een geluidbronsoort boven de betreffende standaardwaarde maar niet boven de grenswaarde ligt kan een overschrijding van de standaardwaarde worden toegestaan. De overschrijding kan worden toegestaan wanneer is vastgesteld dat maatregelen onvoldoende doelmatig zijn. Bij het bepalen van benodigde maatregelen is er onderscheid gemaakt tussen: maatregelen aan de bron; maatregelen in het overdrachtsgebied; maatregelen aan de ontvangzijde. Maatregelen aan de bron Geluidreducerend asfalt De Hoofdstraat is reeds voorzien van akoestisch geoptimaliseerd SMA (SMA-NL8 G+). De rijksweg A44 is reeds voorzien van standaard akoestisch asfalt. Er bestaan stillere wegdek typen asfalt zoals bijvoorbeeld 2 laag ZOAB. De verbetering is beperkt en de rijksweg moet over een lang traject voorzien worden van dit stillere asfalt. Op basis van het aantal nieuwe woningen is het realiseren van een stiller wegdek niet doelmatig. Snelheidsbeperking De Hoofdstraat heeft een maximumsnelheid van 50 km/uur. De Hoofdstraat betreft een ontsluitingsweg voor de hele gemeente. Een snelheidsverlaging is niet aan de orde. Een snelheidsverlaging van de maximum snelheid van een rijksweg moet met instemming van