Bijlage 3. Woonbehoefteonderzoek Texel 2024-2034
Tekst van het document
ook dat v eel v an hun kinderen het eiland hebben v erlaten: de v oet v an de piramide is namelijk smaller gew orden. Hierdoor w ordt de eigen ‘demografische motor’ v an Texel kleiner. O m het inw onertal op peil te houden, is dus nieuw e aanw as nodig, door natuurlijke groei (een geboorteov erschot) of door v erhuizingen (een v estigingsov erschot). Lukt dat niet, dan zal het inw onertal
Bevolkingspiramides voor Texel in de jaren 2003 en 2023. Elke staaf geeft aan hoeveel mannen en vrouwen er in elke leeftijdsg roep zitten. De zwarte
na ongev eer 30 jaar sneller gaan dalen, omdat de groep
contouren geven de gemiddelde leeftijdsopbouw van de regio Kop van Noord-Holland weer. Hoe breder de onderkant van de piramide, hoe meer jongeren er
die nu 50-plusser dan afneemt door sterfte. In v ergelijking
wonen. Andersom geldt: hoe ‘boller’ de bovenkant, hoe meer (aanstaande) ouderen (deels ‘babyboomers’) er zijn. Bron: CBS (200 3, 2023).
met de hele Kop v an N oord-H olland is Texel sterk v ergrijsd.
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 34
3.3 VERGELIJKING MET OMLIGGENDE REGIO’S 0 TOT 15
O mliggende r egio’s zijn minder vergrijsd In het schema hiernaast laten w e zien hoe de
OMLIGGENDE REGIO'S
leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling op Texel zich
% VAN BEVOLKING
15 TOT 25
25 TOT 45
45 TOT 65
65 JAAR OF OUDER
2013
2023
2013
2023
2013
2023
2013
2023
2013
2023
Texel
16%
13%
11%
10%
21%
21%
32%
29%
20%
27%
Waddeneilanden
16%
12%
11%
13%
24%
23%
29%
28%
20%
24%
Kop van Noord-Holland
18%
15%
12%
12%
24%
23%
29%
28%
17%
23%
West-Friesland
19%
16%
12%
12%
25%
24%
28%
27%
16%
21%
Noord-Holland Rest (inclusief Amsterdam)
17%
15%
12%
12%
29%
29%
27%
26%
16%
18%
jarigen (jonge gezinnen) bleef stabiel op Texel. In andere
OMLIGGENDE REGIO'S
2013
2023
2013
2023
2013
2023
regio’s nam dit aandeel v aak af.
% VAN HUISHOUDENS
v erhoudt tot omliggende regio’s. H et meest opv allend is dat Texel v ergeleken met andere regio’s in de buurt relatief sterk v ergrijsd is. H et aandeel 65-plussers w as in 2013 al hoog, maar is in 2023 toegenomen tot meer dan een kw art. A lleen de Kop v an N oord-H olland maakte een v ergelijkbare ontw ikkeling mee. H et aandeel 25- tot 45-
ALLEENSTAANDEN
PAREN
GEZINNEN
Texel
34%
40%
34%
33%
31%
27%
O ok de huishoudenssamenstelling op Texel w ijkt af v an die
Waddeneilanden
40%
48%
32%
29%
28%
23%
in omliggende regio’s. O p Texel is het aandeel paren hoog
Kop van Noord-Holland
32%
35%
32%
31%
36%
34%
West-Friesland
30%
33%
31%
30%
39%
37%
Noord-Holland Rest (inclusief Amsterdam)
47%
46%
24%
25%
30%
29%
en het aandeel gezinnen juist laag in v ergelijking tot andere regio’s. Het aandeel alleenstaanden is in v ergelijking tot de Kop v an N oord-Holland en West-F riesland hoog maar ten opzichte v an de andere Waddeneilanden en ov erig N oord-
Leeftijdsopbouw en huishoudenssamenstelling op Texel vergeleken met die in andere omliggende regio’s, en de ontwikkeling daar van over de periode 2013-
2023, in percentages. Bron: CBS (2013, 2023).
H olland juist laag.
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 35
3.4 TERUGBLIK PER KERN De schema’s op de v olgende pagina laten zien hoe het
aantal huishoudens niet dat een dorp niet gew ild is. In v eel
O udeschild en O osterend: jongeren en gezinnen
aantal inw oners en huishoudens zich tussen 2013 en 2023
dorpen is jarenlang geen nieuw bouw ruimte gew eest, dus
In v eel dorpen is minder dan een kw art v an de inw oners
per kern en in het buitengebied ontw ikkelde. We kijken ook
konden die dorpen ook niet groeien.
jonger dan 25 jaar. A lleen in O udeschild en O osterend is
naar de ontw ikkeling v an leeftijdsgroepen (jongeren, ouderen) en huishoudensty pen (alleenstaanden, gezinnen).
dat niet zo. H et aandeel gezinnen is daar ook hoger dan De ver gr ijzing is overal zichtbaar
gemiddeld: in O udeschild is 32% v an de huishoudens een
G emiddeld is 27% v an de inw oners v an Texel 65-plusser.
gezin en in O osterend 33% , tegenov er een gemiddelde v an
Bijna overal groeide het aantal huishoudens
In v oorzieningenkern Den Burg en in Den H oorn ligt dat
27% in de hele gemeente. N ergens nam het aantal
O p heel Texel groeide het aantal huishoudens tussen 2013
percentage nog w at hoger. Dat komt mede doordat in Den
gezinnen tussen 2013 en 2023 toe. In De C ocksdorp
en 2023 met +655. N aar v erhouding groeiden O udeschild,
Burg meer (zorg)v oorzieningen zijn en daar meer geschikte
w onen relatief de minste gezinnen, maar niet de minste
De Koog, De C ocksdorp en O osterend het snelst, met
w oningen v oor ouderen staan. In Den H oorn komt dit door
jongeren. Dat betekent dat jongeren daar dus v aak alleen
allemaal een toename v an 10% of meer. Dat geldt ook
de hoge huizenprijzen. Jongeren kunnen hier lastig aan een
of als stel w onen.
v oor Buitengebied Zuid. In sommige dorpen is de groei
w oning komen en v eel w oningen zijn v rijgesteld v an een
terug te v oeren op nieuw bouw of is het oplossen v an
huisv estingsv ergunning, w aardoor rijke pensionado’s zich
leegstand de oorzaak v an de groei. De sterke toename v an
hier settelen. In O udeschild, De Koog en O osterend w onen
O udeschild komt door de drijv ende opv anglocatie v oor de
juist relatief w einig 65-plussers. M eestal gaat een hoger
O ekraïense v luchtelingen. U it de cijfers is lastig te herleiden
aandeel ouderen samen met een hoger aandeel
hoe groot de ‘reguliere’ huishoudensgroei w as. A lleen in
eenpersoonshuishoudens. O p Texel geldt dat alleen v oor
Den Hoorn daalde het aantal huishoudens iets. O v erigens
Den Burg. Dat betekent dat er op Texel dus v eel oudere
betekent een dalend
stellen w onen.
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 36
3.4 TERUGBLIK PER KERN INWONERS
JONGEREN
OUDEREN
HUISHOUDENS
ALLEENSTAANDEN
CLUSTER
2013
2023
Δ '13-'23
2013
2023
Den Burg
6.555
6.675
1,8%
25%
22%
-20
23%
30%
50
Den Burg
3.070
3.305
7,7%
38%
43%
25
29%
26%
-5
Oudeschild
1.230
1.380
12,2%
30%
26%
0
13%
21%
15
Oudeschild
490
650
32,7%
26%
37%
10
41%
32%
0
De Koog
1.035
1.070
3,4%
25%
21%
-5
20%
23%
5
De Koog
500
565
13,0%
37%
46%
10
28%
23%
0
Oosterend
925
950
2,7%
29%
25%
-5
19%
23%
5
Oosterend
400
440
10,0%
31%
35%
5
34%
33%
0
De Cocksdorp
550
550
0,0%
26%
24%
0
15%
25%
5
De Cocksdorp
255
285
11,8%
37%
44%
5
27%
21%
0
Den Hoorn
455
425
-6,6%
21%
15%
-5
25%
39%
5
Den Hoorn
225
215
-4,4%
36%
40%
0
24%
21%
0
De Waal
230
205
-10,9%
26%
20%
0
20%
29%
0
De Waal
95
100
5,3%
26%
35%
0
37%
25%
0
Buitengebied noord
1.340
1.355
1,1%
26%
24%
-5
15%
23%
10
Buitengebied noord
550
600
9,1%
28%
36%
5
35%
30%
0
Buitengebied zuid
1.335
1.365
2,2%
27%
22%
-5
20%
28%
10
Buitengebied zuid
545
625
14,7%
28%
35%
5
36%
29%
0
TEXEL
13.660
13.980
2,3%
26%
23%
-40
20%
27%
100
TEXEL
6.140
6.795
10,7%
34%
40%
65
31%
27%
-10
2013
2023
GEM. PER JAAR
CLUSTER
2013
2023
Δ '13-'23
2013
GEZINNEN
GEM. PER JAAR
Ontwikkeling van het inwonertal, het aantal jongeren (tot 25 jaar) en het aantal ouderen (65 -plus) per kern en in de
buitengebieden. Geel = groep komt relatief veel voor. Bron: CBS (2013, 2023).
3 DEMOGRAFIE
2023
GEM. PER JAAR
2013
2023
GEM. PER JAAR
Ontwikkeling van het aantal huishoudens, alleenstaanden en gezinnen per kern en in de buitengebieden. Geel =
type komt relatief veel voor. Bron: CBS (2013, 2023).
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 37
3.5 VERWACHTE BEHOEFTE P r ognose: 5 00 tot 7 75 huishoudens erbij tot 2 034 De v erw achting is dat het aantal huishoudens ov er de
Het getal v an +500 huishoudens uit de P rimos-prognose is
periode 2024-2034 netto met 500 tot 775 groeit. Dat is een
erg laag als je het afzet tegen cijfers en signalen die iets
groei v an 0,7 tot 1,1% per jaar. Daarmee groeit Texel
zeggen ov er de actuele marktdruk op Texel (zie o.a.
relatief iets sneller dan de meeste buurgemeenten in de
hoofdstuk 5). We zien de P rimos-prognose daarom als
Kop v an N oord-H olland en ook sneller dan de meeste
absolute onderkant v an de bandbreedte. In het v erleden
andere Waddeneilanden. De onder- en bov enkant v an de
liep P rimos ook achter op de ontw ikkelingen. Kies je er als
bandbreedte w erken w e hierna als tw ee scenario’s uit.
gemeente en corporatie v oor om te programmeren v olgens
1
2
3
Tempo maken om
Schaarste deels
Sterfte neemt toe,
schaarste op te lossen
opgelost, maar nog
precieze groei onzeker
wel bijbouwen 600
500
dit model, dan loop je het risico dat je te w einig bouw t om de lokale v raag op te v angen, omdat een deel v an de v raag
H et eerste scenario is gebaseerd op de P rimos-prognose.
hoe dan ook afkomstig is v an instromers v an de ov erkant.
Dat is een trendprognose met als belangrijkste bouw stenen:
Het schema rechts laat zien hoe het getal v an 500 zich
-
natuurlijke ontw ikkeling (resultaat v an v orming en
v erdeelt ov er de tijd. Tot 2029 gaan w e uit v an een
ontbinding v an huishoudens, zoals starten, ov erlijden,
piekv raag v an ongev eer 375 w oningen erbij (= driekw art
samenw onen, scheiden). Dit is doorgaans een v rij
v an de totale v raag tot 2034) en in de periode 2029-2034
stabiele factor.
v erw achten w e nog eens een opgav e v an 125 w oningen.
migratie (resultaat v an v erhuizingen uit en naar de
N a 2034 w ordt de prognose onzeker, des te meer omdat
gemeente). Deze factor schommelt v aak sterk en
w oningen dan v aker door sterfte v rijkomen en er dus meer
hangt o.a. af v an beschikbaar w oningaanbod.
aanbod in de bestaande v oorraad ontstaat.
-
400
Netto groei
S C E NARIO 1: +500 H U IS HOUDEN S
300
200
100
0
+ 375 woningen
+ 125 woningen
groei:
groei:
1,1% per jaar
0,4% per jaar
2024 - 2029
2029 - 2034
Na 2034
Scenario 1
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 38
3.5 VERWACHTE BEHOEFTE S C E NARIO 2: +775 HU IS HOUDEN S Het tw eede scenario is een meer aanbodgestuurd scenario.
In dit w oningmarktonderzoek maken w e geen keuze tussen
De krapte op de Texelse w oningmarkt is zo groot dat je er
beide scenario’s, maar leggen w e de consequenties uit:
1
tot op zekere hoogte v an uit kunt gaan dat elke w oning die je bouw t v erkocht w ordt, mits je uiteraard de ty pologieën
S C . 1: Kies je v oor dit scenario dan zet je het oude door. Je
en prijssegmenten bouw t die de markt v raagt. De grens ligt
bouw t v oor de behoefte v an mensen die al op het eiland
naar v erw achting rond de 775 w oningen.
w onen. H iermee los je de druk op de markt zoals die nu is
2
3
Tempo maken om
Schaarste deels
Sterfte neemt toe,
schaarste op te lossen
opgelost, maar nog
precieze groei onzeker
wel bijbouwen 600
niet op. E r is beperkt instroom v an buitenaf mogelijk.
500
de tijd heen v erdeelt. De piekv raag ligt nog steeds in de
S C . 2: H iermee v erlicht je de huidige druk en is het
400
periode 2024-2029. E en kanttekening hierbij is dat het om
denkbaar dat er mensen v an de ov erkant naar Texel
relatief v eel w oningen in een relatief korte tijd gaat,
komen. Dit kunnen zow el terugkeerders zijn of mensen die
w aarbij het de v raag is of er v oldoende capaciteit
w el of geen binding hebben met het eiland. Je kan gaan
(aannemers, personeel) beschikbaar is om deze w oningen
groeien als eiland, zow el qua aantal inw oners als economie.
Netto groei
De figuur rechts laat opnieuw zien hoe de v raag zich door
300
200
te bouw en. Het is dan ook denkbaar dat een klein deel v an de 580 w oningen doorschuift naar het begin v an de periode
100
2029-2034. 0
N et als in scenario 1 is het na 2034 onzeker hoev eel v raag
+ 580 woningen
+ 195 woningen
groei:
groei:
1,7% per jaar
0,6% per jaar
2024 - 2029
2029 - 2034
er nog op Texel afkomt. A dv ies is om ontw ikkelingen de komende jaren te v olgen en op tijd bij te sturen als dat nodig is.
Scenario 1
3 DEMOGRAFIE
Na 2034
Scenario 2
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 39
3.5 VERWACHTE BEHOEFTE Verwachte ontwikkeling in lijn met het verleden
O ntw ikkeling w oningv oorraad Texel
Het schema rechts laat de ontwikkeling van het aantal woningen zien op Texel in de periode v anaf 2014 tot
8000
2023 en de v erwachte ontwik k eling v an de
7800
woningv oorraad tot 2034. We gebruik en hierv oor
7775
7600
cijfers van het CBS over de totale woningvoorraad. Deze cijfers wijken af van het aantal woningen vanuit
7400
de BAG. We gebruiken de cijfers van het CBS om een
7200
trend te laten zien.
7000
6975
6800
De afgelopen 10 jaar gebeurde er al v eel op Texel en is het aantal woningen flink toegenomen. Vooral in 2020
6600
tot 2022 groeide de woningv oorraad sneller dan
6400
v oorheen. Vanaf dan zien we een stagnatie in de groei.
6200
Vanaf 2014 tot 2023 nam de woningvoorraad gemiddeld per jaar met ongeveer 60 woningen toe. In
6400
6000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034
de periode vanaf 2024 tot 2034 zetten we in op een
W oningvoorraad
gemiddelde toevoeging van ongeveer 80 woningen per jaar. Hoewel dit een fors aantal is, ligt dit grotendeels in lijn met het v erleden.
3 DEMOGRAFIE
▲
Ontwikkeling
Ontwikkeling van de woningvoorraad op Texel in de periode 2014-2023 en de verwachte behoefte tot 2034. Bron: CBS (2023), bewe rking
KAW (2024).
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 40
3.5 VERWACHTE BEHOEFTE Ver taling naar de kernen De v erw achte behoefte v an 500 tot 775 w oningen tot 2034
Je kunt erv oor kiezen om bij het maken v an plannen in
hebben w e v erdeeld ov er de kernen op Texel. Dat deden
sommige kernen de bov enkant v an de bandbreedte op te
w e rekening houdend met: -
-
CLUSTER
HH 2023
L
H
ACCENT NA 2034
zoeken. Dat betekent dat je in andere kernen meer richting
Den Burg
3.305
250
390
+
de marktpositie v an plekken: sommige kernen zijn
de onderkant moet programmeren. De bandbreedtes zijn
Oudeschild
650
85
110
0/+
gew ilder dan andere, door een combinatie v an
niet in beton gegoten: als in een kern aantoonbaar v raag is
De Koog
565
60
95
0/+
v oorzieningen en bereikbaarheid, resulterend in een
naar meer w oningen, dan kun je erv an afw ijken. O ns
Oosterend
440
45
70
hogere marktw aarde (zie de analy ses in paragraaf
adv ies is om dat alleen te doen als een plan bijdraagt aan
De Cocksdorp
285
35
55
2.3);
de kw aliteit v an die kern. M onitoren v an de v raag is altijd
Den Hoorn
215
30
45
de afstand tot Den Burg en de boot: kernen rondom
belangrijk.
De Waal
100
15
20
Buitengebied Noord
600 625 6.795
Den Burg en dorpen op het zuiden v an Texel zijn
gew ilder doordat ze op korte afstand v an
-
BEHOEFTE 2024 TOT 2034
Het is onzeker hoev eel v raag naar w oningen er na 2034
maatwerk
v oorzieningen liggen en goed met Den Helder zijn
nog is. Het is aannemelijk dat dan in sommige kernen nog
Buitengebied Zuid
v erbonden;
extra w oningen nodig zijn, terw ijl elders juist langzaam
TEXEL
een aantal correcties v oor ‘lokale bijzonderheden’,
v raaguitv al ontstaat. We gev en in het schema in plussen en
zoals leeftijdsopbouw .
minnen aan w aar w ij na 2034 nog (beperkte) groei of juist
2034, in een bandbreedte, met een doorkijk naar na 2034. De bandbreedtes
een daling v erw achten.
per kern zijn communicerende vaten: als je in de ene kern de bovenkant
We presenteren de behoefte in een bandbreedte, met aan
maatwerk 500
775
Verwachte netto woningbehoefte per kern, voor de periode 2024 tot
opzoekt, zul je in de andere kern meer naar de onderkant moeten bewegen. Bron: Primos-prognose ABF Research (2023), planlijst gemeente Texel (2023).
de onderkant de behoefte v olgens de P rimos-prognose en aan de bov enkant het aanbodgestuurde scenario (zie het schema rechts).
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 41
3.5 VERWACHTE BEHOEFTE TIJDELIJKE HUISVESTING Kwantitatieve en kwalitatieve behoefte naar tijdelijke huisvesting
BEROEPSBEVOLKING
2024
2034
Δ ‘24-’34
AOW-leeftijd (15 - 67 jaar)
9.084
8.019
-1.065
voor seizoenspersoneel neemt toe tot 2 034 N aast de v raag naar reguliere w oningen speelt er de v raag naar tijdelijke huisv esting v oor seizoenpersoneel. De behoefte naar tijdelijke huisv esting drukken w e uit in aantal slaapplekken. S eizoenpersoneel heeft andere kw aliteitseisen dan iemand die een jaar rond op Texel w erkt. V oor de v erw achte
2017 Beroepsgeschikt (15 - 75 jaar)
10.718
9.852
-866
behoefte kijken w e naar eerder onderzoek ov er tijdelijke huisv esting en de uitkomsten v an een enquête ov er tijdelijke huisv esting die begin 2024 v erspreid
▲
Inschatting 2025
Ontwikkeling van de beroepsbevolking die
geschikt is om te werken of nog geen AOW-leeftijd
is onder ondernemers op Texel. O ndanks de lage respons op de enquête gev en
heeft. Let op: er is geen rekening gehouden met
de uitkomsten w el een goed beeld v an de huidige situatie.
verhuisbewegingen. Bron: CBS (2023).
▲
2017
INSCHATTING 2025
SEIZOENPERSONEEL TOTAAL
4.804
6.564
37% woont tijdens seizoen op Texel
1.777
2.429
17% forenst
817
1.116
64% afkomstig van Texel
2.210
4.201
44% woont tijdens seizoen op Texel
2.888
17% forenst
1.116
39% afkomstig van Texel
2.600
Samenstelling en inschatting van de hoeveelheid seizoenpersoneel in 2025 op
Texel. Bron: Onderzoek huisvesting seizoenarbeiders op Texel (2018). 600
V olgens onderzoek v an C onclusr w aren er in 2017 bijna 5.000 seizoenw erkers op Texel. O ngev eer een derde w oonde tijdens het seizoen op Texel en moest v an tijdelijke huisv esting w orden v oorzien. Door demografische v eranderingen w oont er minder seizoenpersoneel op Texel zelf, en door de v ergrijzing zet die
500 400
300
ontw ikkeling de komende tijd door. Het aantal beroepsgeschikte bev olking op Texel neemt de komende jaren af als er geen instroom v an buitenaf komt. De
200
toeristische sector v erw acht bov endien te groeien, w aardoor er meer
100
seizoenpersoneel nodig is. U it de enquête blijkt dat het aantal slaapplekken in
0
het hoogseizoen tot 2034 met naar v erw achting een derde toeneemt. In het
Jan
laagseizoen v erw achten ondernemers zelfs een v erdubbeling .
Huidige behoef te s laapplekken
▲
Feb
Mrt
Apr
Mei
Jun
Jul
verw ac hte ontwikkeling slaapplekken
Aug
Sep
Okt
Nov
Dec
aantal slaapplekken besch ikbaar
De huidige behoefte en het aantal beschikbare slaapplekken in 2024 versus de verwachte ontwikkeling van het aantal slaapplekken tot 2034. Bron:
enquête tijdelijke huisvesting seizoenpersoneel (2024).
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 42
3.5 VERWACHTE BEHOEFTE TIJDELIJKE HUISVESTING Wens gaat uit naar kwalitatief goede tijdelijke huisvesting N aast een kw antitatiev e behoefte aan tijdelijke huisv esting is er ook een
P RO DUCT
kw alitatiev e behoefte, uitgedrukt in het soort product en de locatie v an
LO C A TIE
Rec reatiew oning
de huisv esting. De schema’s rechts laten zien w at de gew enste manier is
B&B
v oor het huisv esten v an seizoenpersoneel en w at de mismatch is tussen
Woonunit/containerwoning
de huidige en gew enste situatie.
Camping Rec reatiepark
Chalet
Op eigen terrein
Tent
Doorstroom w oning W oontij
(sta)c aravan
Hotel
Kamer / studio
De meeste ondernemers huisv esten hun personeel het liefst in een
Permanen te bew oning
Bedrijfsw oning
bedrijfsw oning, kamer of studio, w oonunit. Dit product staat bij v oorkeur
0
5
10
15
20
0
25
5
10
15
20
25
30
op eigen terrein, in de permanente v oorraad of doorstroomw oning v an Woontij. V oor deze combinaties v an product en plek is nu te w einig LOCATIE Woning bedoeld voor permanente PRODUCT ▼ bewoning
aanbod op Texel. O ndernemers gev en aan gebruik te maken v an (sta)carav ans op een camping of recreatiew oningen op een
Hotel
Doorstroomwoning Woontij
Op eigen terrein
Recreatiepark
Camping
Bedrijfswoning
recreatiepark. Waarschijnlijk uit noodzaak omdat deze manier v an
Kamer/studio
huisv esten niet als w enselijk w ordt gezien.
(sta)caravan
Tent Chalet
Woonunit/ containerwoning B&B Recreatiewoning
▲
Gewenste tijdelijke huisvesting (product en plek) (boven) en de mismatch van tijdelijke huisvesting (onder). Dit is het resul taat van de huidige
situatie en de behoefte. Groen = vraag meer dan aanbod, rood = aanbod meer dan vraag. Bron: enquête tijdelijke huisvesting seizoenpersoneel
3 DEMOGRAFIE
(2024).
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 43
3.5 VERWACHTE BEHOEFTE TIJDELIJKE HUISVESTING O v erschot
Tekort
Ver schil in vr aag en aanbod in aantal slaapplekken
Rec reatiew oning
P RO DUCT
De schema’s rechts laten per product en locatie het v erschil zien tussen het
B&B
beschikbare aantal slaapplekken en het gew enste aantal slaapplekken. V oor
Woonunit / c ontainerw oning
het product is de mismatch klein. H et aanbod v an het aantal slaapplekken is
Chalet Tent
bijna ev en groot als de gew enste hoev eelheid slaapplekken. We zien w el een
(Sta)caravan
mismatch bij de locatie. O ndernemers zien liev er het aantal slaapplekken in
Kamer / studio
doorstroomw oningen en in de reguliere v oorraad toenemen.
Bedrijfsw oning -10
-5
0
5
10
15
0
50
100
150
C onclusie: er is een tekort, en dat tekort loopt naar verwachting op We kunnen concluderen dat er een tekort is aan kw alitatief goede tijdelijke huisv esting v oor seizoenspersoneel. De jaren daarna loopt dat tekort v erder
Rec reatiepark
LO C A TIE
op. Dat komt door v ergrijzing, w aardoor meer personeel v an de ov erkant moet komen, én doordat de Texelse economie w aarschijnlijk groeit en er
Op eigen terrein
meer personeel nodig is. P arallel daaraan w orden de seizoenen op Texel Doorstroomw on ing Woontij
‘langer’ w aardoor personeel langer op het eiland v erblijft en de v raag naar kw alitatief goede huisv esting toeneemt. E r is meer onderzoek nodig om te
Hotel
achterhalen hoe dat er precies uit moet zien. Bouw je onv oldoende v oor seizoenpersoneel, dan neemt de druk op de (al gespannen) reguliere
Permanen te bew oning
w oningmarkt toe. O mgekeerd geldt ook dat je de reguliere w oningmarkt
-100
-50
ontlast door v oor seizoenw erkers te bouw en, w at positief uitpakt v oor reguliere w oningzoekenden.
▲
Mismatch van tijdelijke huisvesting per product en locatie, oftewel het verschil tussen het beschikbare en gewenste aantal slaapplekken per
product en locatie. Dit resulteert in een tekort of overschot aan slaapplekken per product en locatie. Bron: enquête tijdelij ke huisvesting
seizoenpersoneel (2024).
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 44
3.6 ONTWIKKELING VAN DOELGROEPEN TREND
Bij overdruk vooral gezinnen die instromen
PROGNOSE
In de schema’s rechts laten we zien hoe leeftijdsgroepen en
LEEFTIJD
2013
2018
2023
2024
2029
2034
2039
2044
doelgroepen zich in de periode 2024-2034, met een doorkijk naar
0 tot 15 jaar
2.210
1.830
1.775
1.780
1.780
1.890
2.020
2.040
2044, naar verwachting ontwikkelen. We laten hier de reguliere
15 tot 25 jaar
1.380
1.455
1.410
1.350
1.160
1.080
1.050
1.090
25 tot 45 jaar
2.900
2.640
2.945
3.020
3.330
3.470
3.400
3.270
45 tot 65 jaar
4.415
4.370
4.065
4.030
3.640
3.330
3.250
3.470
65 jaar en ouder
2.760
3.285
3.780
3.860
4.230
4.540
4.700
4.530
TEXEL
13.665
13.580
13.975
14.040
14.140
14.310
14.420
14.410
ontwikkeling zien (“wat als de trend van de afgelopen jaren zich doorzet?”). Hoe groepen zich precies ontwikkelen, hangt af van veel factoren, zoals wat Texel de komende jaren bouwt en of de huisvestingsvergunning wordt losgelaten. De prognose gaat ervan uit dat het aantal alleenstaanden groeit.
TREND
PROGNOSE
Dat is in lijn met de trend die de afgelopen jaren is ingezet. Het
DOELGROEP
2013
2018
2023
2024
2029
2034
2039
2044
aantal paren en gezinnen blijft tot 2034 stabiel. Kijken we verder
alleenstaand
2.110
2.295
2.745
2.750
3.000
3.150
3.220
3.220
naar 2044, dan zien we een afwijking van de trend voor deze
paar
2.110
2.175
2.220
2.240
2.280
2.250
2.180
2.120
groepen. Het aantal paren neemt dan in verwachting af en neemt
gezin
1.925
1.840
1.825
1.790
1.750
1.790
1.830
1.860
het aantal gezinnen neemt juist toe.
- eenouder
345
380
400
390
400
440
450
480
- tweeouder
1.590
1.460
1.430
1.400
1.350
1.360
1.380
1.390
Verder valt op dat de leeftijdsgroepen tot 15 jaar en 25 tot 45 jaar (jonge gezinnen) en het aantal ouderen door blijft groeien. De andere groepen nemen in omvang af.
overig
10
20
15
20
20
30
30
30
TEXEL
6.140
6.310
6.795
6.800
7.050
7.220
7.260
7.230
▲ Verwachte ontwikkeling van leeftijdsgroepen (inwoners) en doelgroepen (huishoudenstype en leeftijd gekruist), uitgesplitst na ar reguliere ontwikkeling (‘van binnenuit’) en ontwikkelingen door overdruk elders in de regio (‘van buitenaf’). Bron: Primos -Prognose (2023) en CBS Statline
(2013, 2018 & 2023).
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 45
4
BESTAANDE VOORRAAD
4.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kor t
We staan stil bij de bestaande v oorraad op Texel. Dat doen
-
De meeste sociale huurw oningen zijn te v inden in Den
-
O ok in de sociale huur moeten nog een aantal
w e aan de hand v an de v olgende thema’s:
Burg. H ier bestaat 29% v an de w oningv oorraad uit
w oningen v erbeterd w orden. Dit zijn w oningen met
-
S amenstelling v an de v oorraad, o.a. naar eigendom en
sociale huur. De andere dorpen bestaan juist uit v eel
energielabel E of slechter. De meeste w oningen met
ty pe (paragraaf 4.2);
koopw oningen. In De Koog en Buitengebied noord
een slecht label staan in Den Burg. H et aandeel v an
Waarde en w aardeontw ikkeling v an plekken en
w orden v eel v an deze w oningen door particulieren
w oningen met label E of slechter is in De Waal en
producten (paragraaf 4.3);
v erhuurd.
O udeschild groter, maar het gaat om w einig w oningen.
-
-
Kw aliteit v an bestaande w oningen en opgav en v oor
-
E r bestaat een risico op het onttrekken v an w oningen
-
E r staan nog relatief v eel betaalbare koopw oningen op
v erduurzaming. E n in het v erlengde daarv an: w elke
aan de w oningv oorraad nu er v eel druk is op de
Texel. Dit zijn v oornamelijk kleine oude w oningen.
w oningen zijn daardoor het meest kw etsbaar
w oningmarkt. Zo zijn er nog v eel koopw oningen met
Deze w oningen komen echter niet v rij omdat huidige
(paragraaf 4.4)?
een dubbele bestemming, w aardoor deze ev entueel
bew oners niet doorstromen. Door doorstroming te
Betaalbaarheid v an w onen in het algemeen, en
gebruikt kunnen w orden als recreatiev e bew oning i.p.v.
stimuleren zouden deze w oningen v aker beschikbaar
specifiek ingezoomd op risico’s op energiearmoede
permanent. A ndersom kan het ook leiden tot een
(paragraaf 4.5);
toev oeging aan de w oningv oorraad. -
komen. -
De betaalbaarheid in de koopsector is meer onder druk
-
A anpasbaarheid v an w oningen (paragraaf 4.6).
E r ligt v ooral nog een grote v erduurzamingsopgav e in
komen te staan. M et tw ee keer het gemiddeld inkomen
-
Klimaatadaptatie, o.a. hittestress, w aterov erlast en
de particuliere v oorraad. V eel w oningen hebben een
op Texel kon je afgelopen tw ee jaar slechts v ijf procent
v erduurzamingskansen (4.7).
relatief hoog gasv erbruik. In Den Burg is het risico op energiearmoede het grootst. Daar w onen v eel
4 BESTAANDE VOORRAAD
v an de w oningen kopen op F unda. -
Iedereen moet langer thuis w onen. O ngev eer de helft
huishoudens met een laag inkomen en staan ook v eel
v an de w oningv oorraad op Texel is aanpasbaar en met
w oningen met een hoge energielast.
aanpassingen geschikt v oor senioren.
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 47
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Sociale huur geclusterd in Den Bur g
KOOP
CORPORATIE
VRIJE HUUR
TWEEDE WONING
In het schema rechts laten w e per kern en v oor het buitengebied
CLUSTER
AANTAL
%
AANTAL
%
AANTAL
%
AANTAL
%
TOTAAL
zien hoe de w oningv oorraad naar eigendom is samengesteld. V oor
Den Burg
2.280
63%
1.030
29%
190
5%
95
3%
3.590
de eigendomsv ormen gebruiken w e de definitie v an het kadaster
Oudeschild
460
84%
55
10%
15
3%
15
2%
545
en niet de tw eede w oning zoals bedoelt in het bestemmingsplan
De Koog
410
68%
65
11%
90
15%
35
6%
600
v an Texel. H iermee bepalen w e het aantal w oningen in de v rije
Oosterend
365
81%
60
14%
15
4%
10
2%
450
sector. We zien dat meer dan tw ee derde v an de v oorraad bestaat
De Cocksdorp
210
73%
45
16%
25
8%
10
3%
285
uit koopw oningen. In O udeschild, O osterend en De Waal staan
Den Hoorn
180
76%
35
16%
10
5%
10
4%
240
naar v erhouding de meeste koopw oningen. In Den Burg staan de
De Waal
85
81%
15
13%
5
3%
5
3%
105
minste.
Buitengebied noord
465
76%
35
6%
70
11%
40
7%
610
Buitengebied zuid
450
72%
110
17%
40
6%
30
5%
630
GEMEENTE TEXEL
4.900
69%
1.455
21%
460
6%
245
3%
7.055
Het aandeel sociale huur op de totale v oorraad is op Texel relatief laag. S lechts één op de v ijf w oningen is sociale huur. Ter v ergelijking: in de hele prov incie N oord-Holland is dit 31% . Tw ee derde v an de sociale huur op het eiland is geclusterd in Den Burg,
Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom, in aantallen en relatief, onderverdeeld naar kernen en de buitengebieden a fgerond op vijftallen. Geel =
eigendomsvorm komt substantieel meer voor dan gemiddeld. Bron: VHE-lijst Woontij (2023), Kadaster (2023), WOZ-registratie Texel (2023).
w aardoor het aandeel sociale huur in omliggende kernen relatief
De particuliere huurvoorraad bestaat uit twee soorten woningen: (1) Vrije huur, waarbij een eigenaar naast zijn eigen koopwon ing twee of meer andere woningen
beperkt is.
bezit, deze kunnen verhuurd worden of voor eigen gebruik zijn, en (2) tweede woningen, waarbij een eigenaar naast zijn eigen koopwoning nog één andere woning bezit.
De particuliere huurv oorraad is opgeteld ongev eer 9% v an het
N.B.: Onder woningen verstaan we alle panden die volgens de BAG een woonbestemming hebben. De optelsom van alle woningen komt echter hoger uit dan het
totaal. In De Koog en Buitengebied N oord staan relatief v eel v an
aantal huishoudens. We adviseren om in discussies over de woningbehoefte altijd te rekenen met de netto behoefte zoals in hoo fdstuk 3 genoemd en niet te kijken
zulke w oningen. V aak w orden deze w oningen toeristisch v erhuurd.
naar het huidige aantal woningen.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 48
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD In kleine ker nen en buitengebied veel vrijstaand
KOOP
CORPORATIEHUUR
VRIJE HUUR
Het schema rechts laat per kern en v oor het buitengebied
CLUSTER
AANTAL
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
AANTAL
EGZ
APP
GGB 0-TR
AANTAL
EGZ
APP
GGB 0-TR
zien hoe de w oningv oorraad naar ty pe is samengesteld,
Den Burg
2.280
24%
17%
15%
7%
2%
1.030
14%
10%
7%
285
2%
3%
0%
onderv erdeeld naar koop, corporatiehuur en v rije huur. In de
Oudeschild
460
29%
17%
33%
4%
0%
55
6%
3%
2%
30
2%
2%
0%
kleine kernen en het buitengebied, maar ook in O osterend, is
De Koog
410
6%
21%
28%
11%
3%
65
6%
7%
2%
125
5%
12%
0%
v rijstaand w onen dominant. In de grote kernen Den Burg en
Oosterend
365
11%
20%
47%
1%
1%
60
8%
4%
3%
25
5%
1%
0%
O udeschild komen rijw oningen v eel v oor. Bijna alle
De Cocksdorp
210
17%
21%
28%
2%
3%
45
9%
7%
3%
35
8%
1%
0%
appartementen staan in de drie grootste kernen.
Den Hoorn
180
15%
10%
44%
1%
4%
35
10%
8%
0%
20
6%
1%
0%
De Waal
85
4%
16%
60%
0%
2%
15
6%
0%
8%
10
3%
0%
0%
In de meeste kernen staan w einig grondgebonden
Buitengebied noord
465
3%
10%
67%
1%
3%
35
1%
6%
1%
110
9%
0%
0%
nultredenw oningen v an Woontij, terw ijl hier de komende
Buitengebied zuid
450
2%
7%
63%
0%
1%
110
5%
13%
3%
70
5%
0%
0%
jaren v eel behoefte aan is. In Den Burg en De Waal staan
GEMEENTE TEXEL
4.900
18%
16%
30%
5%
2%
1455
10%
9%
5%
705
4%
3%
0%
relatief v eel v an zulke w oningen, maar in De Waal gaat het slechts om enkele w oningen. In Buitengebied Zuid staan opv allend v eel sociale huurappartementen. Dit zijn
Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom en type, onderverdeeld naar kernen en de buitengebieden. De percentages tel len horizontaal op tot
100%. Geel = type komt substantieel meer voor dan gemiddeld. Bron: VHE-lijst Woontij (2023), Kadaster (2023), WOZ-registratie Texel (2023).
appartementen v an campus De P otv is v oor studenten en onderzoekers v an het N IO Z (Roy al N etherlands Institute for S ea Research) v erblijv en. A ppartementen in de particuliere huursector staan v ooral in De Koog.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 49
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Koopvoor raad is r elatief oud Het schema hieronder laat per w oningty pe en per kern en
De laatste jaren is er v ooral v eel sociale huur toegev oegd.
De Koog springt er ook uit met betrekking tot de
v oor het buitengebied het gemiddelde bouw jaar en de
Dit is terug te zien in de gemiddelde bouw jaren, die in de
gemiddelde w oonopperv lakte. V an de zev en kernen zijn
gemiddelde opperv lakte v an w oningen zien. M et name de
sociale huursector v rij recent zijn. De particuliere
w oningen in De Koog gemiddeld het ruimst. O ok in het
koop en de particuliere huurv oorraad zijn sterk v erouderd.
huurv oorraad is daarentegen relatief oud. H et v alt op dat in
buitengebied zijn w oningen relatief groot. Dat is logisch,
In de koopv oorraad zijn dit met name de v rijstaande
O osterend, Den H oorn en De Waal de v oorraad relatief oud
w ant daar staan ook v eel v rijstaande w oningen en
w oningen, in de particuliere huurv oorraad v ooral de
is en in De Koog juist relatief nieuw .
boerderijen.
eengezinsw oningen. GEMIDDELD BOUWJAAR
KOOP
GEMIDDELDE OPPERVLAKTE
CORPORATIEHUUR
VRIJE HUUR
KOOP
CORPORATIEHUUR
VRIJE HUUR
CLUSTER
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
EGZ
APP
GGB 0-TR
EGZ
APP
GGB 0-TR
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
EGZ
APP
GGB 0-TR
EGZ
APP
GGB 0-TR
Den Burg
1967
1969
1941
1982
1976
1979
1993
2004
1939
1952
-
115
135
160
85
130
90
65
70
105
85
-
Oudeschild
1906
1960
1936
1994
-
1974
1971
2002
1949
1980
-
110
125
145
95
-
95
60
95
110
85
-
De Koog
1975
1975
1965
2001
1975
1989
1981
2015
1969
1984
-
120
150
190
95
135
90
60
105
180
70
-
Oosterend
1917
1940
1913
1960
1922
1982
1971
2007
1886
-
-
100
125
160
115
125
85
60
110
110
-
-
De Cocksdorp
1937
1951
1966
1966
1964
1982
1969
1995
1933
-
-
105
135
170
80
110
100
55
105
130
-
-
Den Hoorn
1920
1934
1898
-
1975
1976
1971
-
1904
-
-
115
140
160
-
135
95
60
-
140
-
-
De Waal
-
1869
1886
-
-
1983
-
1974
-
-
-
120
155
-
-
100
-
80
-
-
-
Buitengebied noord
1942
1936
1950
-
1955
-
1978
-
1955
-
-
180
135
185
-
165
-
40
-
175
-
-
Buitengebied zuid
1933
1922
1926
-
-
1998
2007
2009
1879
-
-
150
125
205
-
-
115
40
100
160
-
-
GEMEENTE TEXEL
1954
1960
1935
1985
1970
1980
1991
2004
1931
1964
1970
115
135
175
90
135
90
60
80
135
80
120
Gemiddeld bouwjaar en gemiddelde oppervlakte per product en per kern en in de buitengebieden. Let op: voor het gemiddelde bou wjaar is renovatie niet meegenomen. Bij bouwjaar: donkergroen = na 2005, lichtgroen = na 1990, lichtgeel =
voor 1960, donkergeel = voor 1945. Bij oppervlakte: geel = oppervlakte is relatief groot. Bron: BAG (2023), WOZ-registratie Texel (2023), VHE-bestand Woontij (2023).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 50
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Veel alleenstaanden in gr ote (koop)woningen
EENGEZINS
MEERGEZINS
De schema’s rechts laten het gemiddelde w oonopperv lakte
CLUSTER
AANTAL
%
M² pp
AANTAL
%
M² pp
zien per bew oner v oor v erschillende huishoudgroottes,
Alleenstaand
1578
71%
114
638
29%
65
onderv erdeeld naar eengezins- en meergezinsw oningen en
Tweepersoons
1983
90%
71
210
10%
40
eigendom.
Drie bewoners
674
94%
47
46
6%
32
Vier bewoners
542
96%
37
21
4%
33
M eergezinsw oningen w orden het v aakst bew oond door
Vijf of meer bewoners
230
97%
30
8
3%
22
kleinere huishoudens. A lsnog w oont bijna driekw art v an de
TOTAAL
5007
84%
76
923
16%
57
eenpersoonshuishoudens in een eengezinsw oning. Deze groep heeft gemiddeld bijna tw ee keer zo v eel
CLUSTER
SOCIALE HUUR
PARTICULIERE HUUR
KOOP
w oonopperv lakte per persoon als alleenstaanden in een
Alleenstaand
71 m²
80 m²
122 m²
meergezinsw oning.
Tweepersoons
43 m²
57 m²
74 m²
Drie bewoners
30 m²
43 m²
50 m²
E r is een groot v erschil tussen huur en koop. E en
Vier bewoners
23 m²
54 m²
39 m²
alleenstaande huiseigenaar heeft bijna tw ee keer zo v eel
Vijf of meer bewoners
17 m²
48 m²
33 m²
ruimte als een alleenstaande huurder. P assend w onen
TOTAAL
58 m²
69 m²
78 m²
gebeurt v ooral in de huursector en minder in de koopsector. E r zijn in principe dus genoeg ruime w oningen op Texel,
M² pp = Gemiddelde woonoppervlakte per bewoner per woning- en eigendomstype. Bron: BAG (2023), Kadaster (2023),
alleen ze w orden eigenlijk ‘v erkeerd’ bew oond.
VHE-bestand Woontij (2023), BRP Texel (2023).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 51
4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD Koop
S ociale huur
V rije v erhuur
Tw eede w oning (Definitie Kadaster)
P ermanente bew oning
4.900
1.455
460
245
7.055
Dubbele bestemming (tw eede w oning)
129
37
43
209
Toeristische v erhuur
456
49
42
550
Risico op onttr ekking van permanente woningen De druk op de w oningmarkt w as niet altijd hoog op Texel. V anw ege een ov erschot aan w oningen en een risico op leegstand heeft een aantal w oningen in het v orige eeuw een dubbele bestemming gekregen. Deze w oningen mogen zow el v oor permanente als recreatiev e bew oning w orden gebruikt. In het schema rechts is te zien dat een deel v an deze w oningen niet permanent w ordt bew oond. We hebben hierv oor de BA G gebruikt. De meerderheid v an deze w oningen v alt in de koopsector w at betekent dat de eigenaar zelf in de w oning w oont. In de toekomst is het mogelijk dat
3
deze w oningen alsnog w orden gebruikt als recreatiev e bew oning. Hierdoor ontstaat er een risico op onttrekking v an deze w oningen aan de reguliere w oningv oorraad v oor permanente bew oning. Dit betekent dat
Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom, in aantallen en relatief, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen afgerond
op vijftallen. Geel = eigendomsvorm komt substantieel meer voor dan gemiddeld. Bron: VHE-lijst Woontij (2023), Kadaster (2023), WOZregistratie Texel (2023).
het w oningtekort in de toekomst kan toenemen. De particuliere huurvoorraad bestaat uit twee soorten woningen: (1) Vrije huur, waarbij een eigenaar naast zijn eigen koopwon ing twee of
A an de andere kant kunnen er ook w oningen w orden toegev oegd aan de v oorraad v oor permanente bew oning als er w ordt ingezet op
meer andere woningen bezit, deze kunnen verhuurd worden of voor eigen gebruik zijn, en (2) tweede woningen, waarbij een eigen aar naast zijn eigen koopwoning nog één andere woning bezit.
handhav ing. E en aantal w oningen w ordt namelijk toeristisch v erhuurd terw ijl deze een permanente w oonbestemming hebben.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 52
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Nultr eden in sociale huur r elatief hoge WO Z-waarde E en w oning v an een gew ild ty pe op een gew ilde plek is
gebruiksopperv lakte erv an. Kanttekening hierbij: soms
O pv allend is dat koopw oningen in O osterend ov er de hele
doorgaans meer w aard dan een w oning w aarv oor het
hebben factoren als imago en natuurschoon in de
linie het goedkoopst zijn. In De Koog en Den H oorn liggen
omgekeerde geldt. De m²-w aarde v an een w oning is dan
omgev ing een groot effect op de m²-w aarde.
de w aarden juist v rij hoog. Binnen de sociale huur is er een
ook een goede graadmeter v oor de marktpositie erv an en
v erschil tussen rijen en appartementen die een lagere
w ordt door de jaren heen gev ormd op basis v an v raag en
H et schema hieronder laat per kern en v oor het
w aarde hebben dan grondgebonden nultredenw oningen
aanbod. We berekenen de m²-w aarde door de WO Z-
buitengebied de gemiddelde m²-w aarde v an soorten
(die v aak nieuw er zijn; zie paragraaf 4.2).
w aarde v an een w oning te delen door de
w oningen zien. KOOP
CORPORATIEHUUR
VRIJE HUUR
CLUSTER
GEM
RIJ
2^1
VRIJ
APP
GGB 0-TR
GEM
EGZ
APP
GGB 0-TR
GEM
EGZ
APP
Den Burg
€ 3.275
€ 3.210
€ 3.270
€ 3.375
€ 3.375
€ 3.605
€ 3.340
€ 3.185
€ 3.310
€ 3.715
€ 3.000
€ 3.315
€ 2.685
Oudeschild
€ 3.295
€ 3.355
€ 3.340
€ 3.245
€ 2.880
€ 2.880
€ 3.080
€ 2.110
€ 3.270
€ 3.370
€ 3.135
€ 3.000
De Koog
€ 3.615
€ 2.830
€ 3.000
€ 3.870
€ 3.450
€ 3.570
€ 3.040
€ 3.160
€ 2.915
€ 3.100
€ 3.450
€ 3.180
€ 2.885
Oosterend
€ 2.940
€ 3.190
€ 2.975
€ 2.885
€ 1.765
€ 2.795
€ 2.855
€ 3.010
€ 2.500
€ 2.905
€ 2.770
€ 2.855
De Cocksdorp
€ 3.180
€ 3.055
€ 3.120
€ 3.200
€ 2.720
€ 3.840
€ 2.595
€ 2.525
€ 2.515
€ 2.940
€ 3.255
€ 3.435
Den Hoorn
€ 3.560
€ 3.260
€ 3.170
€ 3.710
€ 3.895
€ 2.645
€ 2.800
€ 2.440
€ 3.570
€ 3.735
De Waal
€ 3.095
€ 2.970
€ 3.095
€ 2.610
€ 2.815
Buitengebied noord
€ 3.605
€ 2.845
€ 3.410
€ 3.685
Buitengebied zuid
€ 3.510
€ 4.480
€ 3.050
€ 3.560
GEMEENTE TEXEL
€ 3.340
€ 3.225
€ 3.210
€ 3.435
€ 3.895
€ 3.275
€ 3.685
€ 2.600
€ 2.455 € 2.375
GGB 0-TR
€ 2.385 € 3.780
€ 3.530
€ 3.060
€ 2.610
€ 3.110
€ 3.530
€ 3.490
€ 3.505
€ 3.205
€ 3.110
€ 3.115
€ 3.570
€ 3.305
€ 3.335
€ 2.730
€ 3.995
Gemiddelde m²-waarde van woningen op Texel, per product, met onderscheid naar kernen en het buitengebied. De laagste combinat ies zijn geel gemarkeerd, de hoogste combinaties groen. Bron: BAG, WOZ-registratie Texel (2023, peiljaar 2022).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 53
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING H oogste m²-waar den in De Koog De kaart rechts laat de gemiddelde m²-w aarde v an w oningen per gebied v an 250 bij 250 meter in 2022 zien. H et gaat om de totale v oorraad, dus zow el corporatiebezit als particulier bezit.
In De Koog liggen de m²-w aarden gemiddeld het hoogst, met name aan de zuidkant, gev olgd door Den H oorn en de nieuw bouw bij Den Burg. Dit is een inv loed v an nieuw e en dus kw alitatief goede w oningen en de ligging bij de duinen. O osterend, De Waal en De C ocksdorp v allen juist op door hun lagere m²-w aarden. O v er het algemeen zijn dit de dorpen die v erder v an de N oordzee afliggen of
juist v erder v an de hav en af. In Den Burg w ordt dit v ooral v eroorzaakt door w oningbouw tussen 1950 en 1980. E en bouw periode die ov er het algemeen minder gew ild is. O ok het aandeel sociale huur heeft inv loed op de gemiddelde v ierkantemeterw aarde. O ver het algemeen scoren sociale huurw oningen lager.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 54
4.3 WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING O ver al waar destijging, in gewilde kernen net iets meer De kaart rechts laat per gebied v an 250 bij 250 meter de ontw ikkeling v an m²-w aarden tussen 2018 en 2022 zien.
O p het hele eiland zijn de m²-w aarden tussen 2018 en 2022 toegenomen. We zien v aak dat kernen die tot v oor kort een relatief lage m²-w aarde hadden nu een inhaalslag maken. Dat heeft v ooral te maken met de krapte op de huidige w oningmarkt en het zegt minder ov er de gew ildheid op de langere termijn. M aar op Texel w as de druk op de w oningmarkt in 2018 ook al hoog en zijn kernen die toen al gew ild w aren alleen maar gew ilder gew orden. De
sterkste groei zien w e terug in Den Hoorn. A ndere plaatsen die een snelle w aardestijging laten zien, zijn De Koog en Den Burg. In Den Burg hangt dat samen met nieuw e w oningen die daar zijn gebouw d.
Doordat De Koog en Den Hoorn in 2018 al hoge m²-w aarden hadden én de w aardestijging daar tussen 2018 en 2022 het hoogst w as, zien w e dat het v erschil tussen deze tw ee kernen en de rest v an Texel is toegenomen.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 55
4.4 DUURZAAMHEID CORPORATIE
Gr ootste slag te maken in particuliere voorraad
LABEL E OF SLECHTER
PARTICULIER
LABEL D OF SLECHTER
HOOG RELATIEF GASVERBRUIK
In een gespannen w oningmarkt zijn v anw ege schaarste
E r staan nu nog relatief v eel w oningen op Texel die op
v rijw el alle w oningen gew ild. Dit betekent niet dat er geen
energetisch v lak onv oldoende scoren. M et name in het
CLUSTER
AANTAL
%
AANTAL
%
AANTAL
%
v erduurzamingsopgav e ligt. H et is belangrijk om erv oor te
buitengebied en in De Koog staan relatief v eel particuliere
Den Burg
75
8%
262
25%
998
39%
zorgen dat de w oningv oorraad gew ild blijft, v ooral als op
w oningen met een hoog relatief gasv erbruik. Kijk als
Oudeschild
8
13%
17
30%
221
45%
lange termijn de druk op de w oningmarkt misschien w eer
gemeente naar instrumenten om het particulieren zo
De Koog
1
2%
4
6%
315
59%
w at afneemt. Inv esteer je te w einig in de bestaande
aantrekkelijk mogelijk te maken om de w oning te
Oosterend
3
5%
14
23%
183
47%
v erbeteren en te v erduurzamen. C orporaties zijn v erplicht
De Cocksdorp
3
6%
14
31%
106
44%
Den Hoorn
0
0%
9
24%
108
54%
De Waal
2
15%
7
50%
43
48%
Buitengebied noord
1
4%
11
31%
350
61%
Buitengebied zuid
3
3%
5
5%
313
60%
GEMEENTE TEXEL
96
6,6%
343
24%
2637
47%
v oorraad, dan loop je het risico dat er op termijn v raaguitv al ontstaat. Dat w ordt v ooral merkbaar als de
om v óór 2029 alle w oningen naar minimaal energielabel D
v raag als gev olg v an sterfte onder baby boomers af gaat
te v erduurzamen. O p Texel moet dat nog bij zo’n 100
nemen. N aar v erw achting gebeurt dat na ongev eer 2035
w oningen gebeuren, met de grootste aantallen in Den Burg
op grotere schaal. Het risico op v raaguitv al is het grootst
en O udeschild.
bij w oningen die niet tussen nu en 2035 op de markt naar nieuw label
komen. We zien immers dat v erkoop v an een w oning v aak
of v erbeteren. V anw ege de stijgende energieprijzen speelt de energetische kw aliteit een steeds belangrijkere rol in de keuze v oor een w oning (zie ook onderzoek N O S en RTL nieuw s).
Aantal corporatiewoningen en particuliere woningen waarbij verduurzamen nodig
is. Bij corporatiewoningen: energielabel E of slechter = onvoldoende (ter referentie
van oud label
aanleiding is om de w oning te v erbouw en, v erduurzamen
hebben we ook label D of slechter opgenomen). Bij particuliere woningen: bovengemiddeld relatief gasverbruik bij woningen van voor 1992 = verbetering nodig.
Geel = hoog aandeel. De verdeling van het aandeel label E of slechter is gebaseerd op gegevens van Woontij uit 2023 en de absolute aantallen uit 2024. Bron: BAG (2023), WOZ-registratie Texel (2023), CBS (via netbeheerders) (2021), VHE Woontij
(2023 & 2024). ◄
De verhoging van de verkoopprijs bij het verbeteren van een energielabel. * =
labelsprong weggelaten omdat deze in praktijk minder realistisch is. Bron: NOS, NVM/Brainbay.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 56
4.4 DUURZAAMHEID Waar moeten cor poraties nog woningen verbeteren? De kaart rechts laat zien w aar corporatiew oningen staan w aarbij v erduurzamen het meest urgent is: -
Ploosterstraat, De Cocksdorp
energielabel E , F of G (in rood): hier is v erbetering op korte termijn noodzakelijk, ook v anw ege betaalbaarheid. H et gaat om zo’n 100 w oningen, v erspreid ov er het eiland.
-
energielabel D (in geel): binnen afzienbare tijd zijn hier ook inv esteringen nodig. Dat zijn nog eens zo’n 350 w oningen.
De foto’s gev en een impressie v an het soort w oningen w aar het meestal om gaat. V aak zijn het rijw oningen uit de jaren 70.
E en deel v an de w oningen staat w aarschijnlijk al op de planning om v erduurzaamd te w orden. Het zegt dus v ooral iets ov er dit moment.
Loodssingel, Oudeschild
De w oningen moeten uiterlijk in 2028 v erbeterd w orden; v anaf 2029 mogen corporaties geen w oningen met energielabel E , F of G meer v erhuren. Bij label D loont inv esteren ook, zeker bij grotere eengezinsw oningen. Die zijn groter, w aardoor de energierekening daar ook hoog uitv alt. Inv esteer daarom ook in deze w oningen.
Thijsselaan, Den Burg Afbeeldingen zijn ter illustratie
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 57
4.4 DUURZAAMHEID
Vliestraat, Oosterend
Ruijslaan, De Koog Waar zit de opgave in de par ticuliere sector? De kaart rechts laat zien w aar particuliere w oningen staan die bov engemiddeld v eel gas v erbruiken (in aantal kuub gas per kuub w oning, dus relatief). We keken naar w oningen die gebouw d zijn v oor 1992, omdat eisen met betrekking tot isolatie v anaf dat jaar in het Bouw besluit w orden v astgelegd. G asv erbruik is meer dan stroomgebruik een goede indicator v oor de energetische kw aliteit v an particuliere w oningen, die v aak nog geen v astgesteld energielabel hebben.
De kaart laat direct zien dat de opgav e in de particuliere v oorraad
v ele malen groter en v eel v erspreider is dan bij het corporatiebezit. De grootste opgav e zit in De Koog bij w oningen die net zoals in de sociale huur in de jaren 70 zijn gebouw d. O ok in kernen w aar de v oorraad energetisch w at beter lijkt te zijn, staan indiv iduele w oningen die relatief oud zijn en relatief v eel gas v erbruiken, zoals in O osterend en O udeschild. Daarnaast staan v erspreid in het buitengebied gemiddeld oude en grote w oningen. Het v erduurzamen v an deze w oningen is een uitdaging.
Afbeeldingen zijn ter illustratie
4 BESTAANDE VOORRAAD
De Ruyterstraat, Oudeschild Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 58
4.5 BETAALBAARHEID INKOMENS Laagste inkomens in Den Burg De kaartjes hieronder laten zien w aar relatief v eel lagere-,
45% is, is die groep dus relatief groot. O p Texel zien w e de
middeninkomens zijn ov er de hele gemeente v erspreid,
midden- en hogere-inkomensgroepen w onen. De gegev ens
meeste lage inkomens in Den Burg, De C ocksdorp en De
maar w e zien v ooral in De Waal, O udeschild en O osterend
gaan ov er 2022, het meest recente jaar w aarov er het C BS
Koog. V oor Den Burg geldt dat koopw oningen hier relatief
een concentratie. De hoogste inkomens zijn v ooral in het
inkomenscijfers heeft gepubliceerd. H et C BS kijkt naar de
klein en daardoor in v erhouding tot de rest v an Texel
buitengebied en in De Koog terug te v inden. In de Koog
40% laagste inkomens en 20% hoogste inkomens. A ls
betaalbaar zijn. Dit trekt in combinatie met de hoge
w onen dus zow el v eel lage als hoge inkomens. In Den Burg
v oorbeeld: op plekken w aar de groep laagste inkomens
concentratie v an sociale huur v eel lage inkomens aan. De
w onen relatief w einig hoge inkomens.
Lage inkomens (40% als grens)
Vooral in Den Burg, iets minder in De Cocksdorp
4 BESTAANDE VOORRAAD
Middeninkomens (40% als grens)
Vooral in De Waal, Oudeschild, Oosterend
Hoge inkomens (20% als grens)
Verspreid over het buitengebied, juist weinig in Den Burg
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 59
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Betaalbaarste voorraad in de kleine kernen Het schema hieronder laat per kern en v oor het
Het grootste deel v an de v oorraad v alt in het dure
relatief grote sociale huurw oningen die daar staan. In de
buitengebied zien w at de streefhuur v an
segment: ruim een derde heeft een huurprijs tussen € 694
grotere dorpen staan relatief v eel goedkope sociale
corporatiew oningen (dus de huurprijs na mutatie) is en w at
en € 808, en in Den H oorn en O osterend ligt dat nog
huurw oningen. E r is een groot v erschil tussen de streefhuur
de gemiddelde streefhuur is per ty pe w oning. Woontij
hoger. In De C ocksdorp staan relatief v eel goedkope
v oor appartementen en grondgebonden sociale
hanteert echter een tw eehurenbeleid. Zij kijken naast het
w oningen v oor jongeren tot 23 jaar. In de kleine kernen
huurw oningen.
ty pe w oning ook naar het inkomen. A ls v anw ege
staan dus v eel dure w oningen, w aardoor de gemiddelde
passendheid een lagere huurprijs nodig is, dan w ordt de
streefhuur v oor eengezinsw oningen daar hoog uitkomt,
huurprijs v erlaagd tot de aftoppingsgrens.
zelfs bov en de liberalisatiegrens. D it hangt samen met de STREEFHUURPRIJS CORPORATIEWONINGEN
GEMIDDELDE STREEFHUUR PER TYPE
Samenstelling van het corporatiebezit naar
streefhuur en de gemiddelde streefhuur per
CLUSTER
AANTAL
GOEDKOOP < € 452,46
BETAALBAAR LAAG < € 647,19
BETAALBAAR HOOG < € 693,60
DUUR < € 808,06
VRIJE HUUR > € 808,06
EGZ
APP
'PATIO'
Den Burg
1.030
4%
24%
26%
38%
8%
€ 715
€ 610
€ 705
voor c.q. streefhuur is relatief hoog. Bron: VHE-
Oudeschild
55
0%
28%
28%
39%
5%
€ 700
€ 530
€ 690
bestanden corporaties (2023).
De Koog
65
0%
23%
18%
44%
15%
€ 720
€ 625
€ 825
Oosterend
60
0%
11%
33%
54%
2%
€ 685
€ 740
€ 685
De Cocksdorp
45
9%
13%
24%
44%
9%
€ 680
€ 660
€ 730
Den Hoorn
35
0%
0%
27%
59%
14%
€ 720
€ 750
De Waal
15
0%
64%
7%
0%
29%
€ 830
Buitengebied Noord
35
3%
6%
3%
74%
14%
buitengebied. Geel = prijsklasse komt relatief veel
€ 575 € 760
Buitengebied Zuid
110
0%
2%
4%
3%
29%
€ 885
€0
€ 770
GEMEENTE TEXEL
1.455
3%
21%
24%
38%
10%
€ 720
€ 545
€ 710
4 BESTAANDE VOORRAAD
woningtype, onderverdeeld naar kernen en het
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 60
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR VERSCHIL STREEFHUUR T.O.V. ACTUELE HUUR
Bij mutatie stijgt huurprijs gemiddeld met € 7 0 In het schema rechts staat per kern of cluster v an kernen hoe groot het v erschil is tussen de huidige huurprijs en de
P er kern zijn er uiteraard v erschillen. Het meest opv allend
CLUSTER
EGZ
APP
'PATIO'
GEMIDDELD
is dat het v erschil tussen de huidige huurprijs en de
Den Burg
€ 100
€ 45
€ 55
€ 70
Oudeschild
€ 95
€ 10
€ 55
€ 65
De Koog
€ 110
€ 20
€ 90
€ 65
Oosterend
€ 65
€ 65
€ 65
€ 65
De Cocksdorp
€ 60
€ 80
€ 85
€ 70
€ 125
streefhuur v an corporatiew oningen. Dat is de prijs die
streefhuur het grootst is in Den H oorn. In het buitengebied
corporaties na mutatie aan nieuw e huurders v ragen.
en in w oondorp De Waal is dit v erschil het kleinst. Bij de ov erige dorpen komt het v erschil ov ereen met het
H et v erschil tussen de huidige huur en streefhuur is het
gemiddelde v an de hele gemeente. P er w oningty pe zien w e
Den Hoorn
€ 75
grootst bij eengezinsw oningen. S tel dat elke huurder die
hier w el v erschillen. In De Koog zit de stijging v ooral bij
De Waal
€ 75
een eengezinsw oning huurt nu zou v erhuizen, dan betalen
eengezinsw oningen en grondgebonden nultredenw oningen,
Buitengebied Noord
de nieuw e huurders gemiddeld € 95 per maand meer v oor
in De C ocksdorp v ooral bij appartementen en
Buitengebied Zuid
€ 135
€0
€ 60
€ 40
€ 95
€ 40
€ 55
€ 70
€ 95 € 10
€ 25
€ 40
€ 35
dezelfde w oning. Bij appartementen en grondgebonden
grondgebonden nultredenw oningen. In Den H oorn is het
GEMEENTE TEXEL
nultredenw oningen is dat v erschil kleiner: een stijging v an
prijsv erschil v ooral terug te zien bij appartementen. In
respectiev elijk € 40 en € 55. Zonder aftoppen w as dat
Buitengebied Zuid zit de stijging v ooral in
corporatiewoningen, per kern en voor het buitengebied. Geel geeft aan waar het verschil
v erschil w aarschijnlijk groter gew eest. Het v erschil laat
eengezinsw oningen.
Verschil tussen de huidige huurprijs en streefhuur (nieuwe huurprijs na mutatie) van
groot is. Bron: VHE-bestand Woontij (2023).
tegelijk zien dat huurders eigenlijk meer kw aliteit krijgen dan w aar ze v oor betalen; corporaties kunnen op basis v an WWS -punten meer huur v ragen dan nu gebeurt.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 61
4.5 BETAALBAARHEID SOCIALE HUUR Risico op ener giearmoede verspreid binnen de gemeente De energierekening bepaalt in steeds hogere mate hoev eel geld een huishouden ov erhoudt om v an te lev en. De kaart rechts laat zien w aar relatief v eel energie-onzuinige sociale huurw oningen staan en w aar óók v eel lage-inkomensgroepen w onen. Daar is de kans op energiearmoede het grootst (een te groot deel v an je maandinkomen kw ijt zijn aan energielasten) en is de urgentie om te v erduurzamen het hoogst.
De grootste risico’s zien w e in Den Burg. Dat is niet v errassend: w e zagen eerder dat v eel huishoudens daar een laag inkomen hebben
en dat er v eel naoorlogs bezit staat met een slechtere energetische kw aliteit. Bov endien staan daar in aantallen ook nog v eel w oningen met een E -, F - of G -label. V erduurzamen is hier dus een eis, maar het helpt ook om meer financiële ruimte te creëren in de huishoudboekjes v an huurders. Het adv ies is om hier zo snel mogelijk in te grijpen. Huurders hebben v an Woontij in 2019 een aanbod gekregen om zonder huurv erhoging hun w oning te laten v erduurzamen naar minimaal label C . O ngev eer 40% v an de huurders hebben hier gebruik v an gemaakt.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 62
4.5 BETAALBAARHEID PARTICULIERE HUUR P ar ticuliere huur is duur alternatief
in een koopw oning w oont (pag. 78). Dit zijn v aak senioren
blijv en zitten, omdat zij niet kunnen doorstromen.
De schema’s rechts laten zien hoev eel je per maand v oor
die eerder (goedkoop) instroomden op de koopmarkt. Zij
Door middenhuur meer te reguleren is de v erw achting dat
een v ierkante meter w oonopperv lakte betaalt in de
hebben een relatief laag inkomen, maar w el v ermogen
de huur landelijk met gemiddeld € 145 per maand per
particuliere huursector, en ter referentie in de sociale huur-
opgebouw d met hun koopw oning. Bouw je geen geschikte
w oning daalt. H et aanbod aan middenhuur is op Texel
en koopsector.
(goedkope) koopw oning v oor deze doelgroep, dan zal een
echter beperkt. Dat is omdat particuliere v erhuur v anw ege
deel doorstromen naar de sociale huur. E en klein deel kan
de hoge w oningprijzen bijna niet rendabel is.
Landelijk zien w e dat de v raag naar middenhuur (w oningen
ook doorstromen naar de middenhuur, mits je het goede
H et schema laat ook zien dat particuliere huur een duur
met een prijs tussen € 808 en ca. € 1.000 per maand) de
product bouw t.
alternatief is ten opzichte v an corporatiehuur.
laatste jaren toeneemt als gev olg v an een tekort aan
Daarnaast zijn er ook (oudere) huishoudens die niet meer
Thuisw onende jongeren met v aak een gemiddeld laag
betaalbare koopw oningen. H et aanbod aan betaalbare koop
w illen kopen en te v eel v erdienen om in aanmerking te
inkomen kiezen daarom liev er niet v oor de particuliere
en de v raag naar middenhuur zijn in de huidige markt v aak
komen v oor sociale huur. Bouw je v oor deze groep geen
huur, maar schrijv en zich in bij Woontij.
communicerende v aten: bij een gebrek aan betaalbare
gepaste w oningen in de koop, dan zullen zij doorstromen
koop stijgt de v raag naar middenhuur. E n omgekeerd: v oeg
naar de middenhuur. V erder doet de ‘tussen-w al-en-
je betaalbare koop toe, dan ontspant de markt v oor
schipgroep’ die te v eel v erdient v oor de sociale huur en te
CORPORATIEHUUR
PARTICULIERE HUUR
KOOP
eengezins
€ 7,69
€ 14,46
€ 11,61
w einig om te kopen een beroep op de middenhuur. Bouw
appartement
€ 8,98
€ 13,79
€ 12,09
alternatief dat huishoudens kiezen. Dit komt omdat het
je geen betaalbare koopw oningen v oor deze groep, dan zal
GEMEENTE TEXEL
€ 8,16
€ 14,13
€ 11,65
aandeel inw oners met een laag inkomen relatief hoog is in
de v raag naar middenhuur stijgen. De derde groep die
v ergelijking met de rest v an N ederland. V oor hen is
geïnteresseerd is in middenhuur bestaat uit ov erkanters die
koopwoningen, De prijzen zijn gebaseerd op actueel aanbod aan particuliere
middenhuur te duur en doet daarom bij gebrek aan
op Texel komen w erken, maar niet meteen een
huurwoningen op Funda, actuele huurprijzen van de corporaties en bedragen die
betaalbare koopw oningen liev er aanspraak op een sociale
koopw oningen w illen. Bouw je v oor deze groep geen
huurw oning. Bijzonder is dat een deel v an deze groep nu al
geschikte koopw oningen, dan zullen zij in de middenhuur
middenhuur w eer. O p Texel is met name sociale huur het
4 BESTAANDE VOORRAAD
TEXEL
Gemiddelde vierkantemeterprijs per maand van corporatie -, particuliere huur- en
kopers op dit moment kunnen lenen, onder de huidige hypotheekvoorwaarden. Bron: BAG (2023), WOZ-registratie gemeenten (2023), VHE-bestand Woontij (2023), hypotheker.nl (2023) en Funda (februari 2024).
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 63
4.5 BETAALBAARHEID KOOP Duur ste koopwoningen in De Koog Het schema hieronder laat per kern en v oor het
w oningen in deze kernen relatief klein en oud zijn. V ooral
gemiddeld een hoge v ierkantemeterw aarde. Let w el: de
buitengebied zien hoev eel koopw oningen w aard zijn en w at
rijw oningen en appartementen zijn hier gemiddeld
transactieprijzen liggen v aak hoger, w aardoor er minder
de gemiddelde WO Z-w aarde per ty pe w oning is. In De
goedkoper. Deze kosten gemiddeld minder dan drie ton. In
betaalbare koopw oningen zijn dan op basis v an WO Z-
C ocksdorp, O udeschild en Den Burg is de koopv oorraad
De Koog, Den H oorn en het buitengebied zijn w oningen
w aarden lijkt. We kijken naar de samenstelling om te kijken
nog relatief betaalbaar: ongev eer een derde heeft daar een
juist het duurst: ongev eer de helft is daar duurder dan v ijf
w at ontbrekende schakels zijn.
w aarde lager dan € 350.000. We zagen eerder dat de
ton. De w oningen zijn hier relatief groot en hebben WOZ-WAARDE KOOPWONINGEN
CLUSTER
AANTAL
< € 200.000
€ 200. - € 250.000
Den Burg
2.280
4%
Oudeschild
460
3%
De Koog
410
6%
4%
6%
Oosterend
365
1%
6%
10%
De Cocksdorp
210
4%
6%
13%
Den Hoorn
180
1%
2%
De Waal
85
5%
Buitengebied Noord
465
Buitengebied Zuid
450
GEMEENTE TEXEL
4.900
GEMIDDELDE WOZ-WAARDE PER TYPE
€ 250. - € 300.000
€ 300. - € 350.000
€ 350. - € 400.000
€ 400. - € 450.000
€ 450. - € 500.000
€ 500. - € 600.000
€ 600. - € 750.000
5%
9%
18%
17%
16%
11%
10%
6%
2%
4%
10%
18%
23%
15%
8%
13%
3%
2%
4%
8%
13%
7%
14%
17%
12%
12%
12%
11%
11%
8%
16%
16%
12%
12%
9%
3%
11%
12%
6%
16%
4%
10%
12%
14%
17%
2%
2%
5%
5%
7%
1%
2%
4%
5%
7%
3%
4%
8%
14%
14%
RIJ
2^1
VRIJ
APP
'PATIO'
4%
€ 350.000
€ 427.000
€ 517.000
€ 280.000
€ 450.000
2%
€ 356.000
€ 403.000
€ 445.000
€ 260.000
19%
2%
€ 324.000
€ 439.000
€ 685.000
€ 256.000
€ 436.000
3%
15%
€ 305.000
€ 355.000
€ 438.000
€ 182.000
€ 349.000
5%
2%
5%
€ 298.000
€ 392.000
€ 524.000
€ 205.000
€ 382.000
22%
20%
6%
2%
€ 378.000
€ 435.000
€ 575.000
8%
20%
8%
2%
0%
€ 347.000
€ 459.000
10%
9%
19%
21%
19%
1%
€ 450.000
€ 417.000
€ 634.000
10%
11%
17%
20%
24%
1%
€ 496.000
€ 376.000
€ 652.000
14%
10%
12%
10%
7%
3%
€ 350.000
€ 415.000
€ 560.000
> € 750.000 ONBEKEND
€ 523.000
€ 619.000
€ 271.000
€ 470.000
Samenstelling van de koopvoorraad naar WOZ-waarde en de gemiddelde WOZ-waarde per woningtype, onderverdeeld naar kernen en he t buitengebied. Geel = waardeklasse komt relatief veel voor c.q. waarde is relatief hoog. Bron: WOZ-
registratie Texel (2023).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 64
4.5 BETAALBAARHEID KOOP Gr oot ver schil tussen waarde en vraagprijs
WOZ
VRAAGPRIJS FUNDA
Het schema rechts laat de v erdeling v an koopw oningen zien naar prijsklassen v an de
CLUSTER
AANTAL
%
CUM.
AANTAL
%
CUM.
WO Z-w aarde en hoev eel w oningen met een v raagprijs in die klasse het afgelopen jaar
< € 200.000
190
4%
4%
2
1%
1%
op F unda zijn aangeboden.
€ 200. - € 250.000
205
4%
8%
5
3%
4%
€ 250. - € 300.000
401
8%
17%
12
8%
12%
De afgelopen tw ee jaar zijn er 157 w oningen v erkocht of beschikbaar op Texel. V oor
€ 300. - € 350.000
665
14%
31%
18
11%
24%
slechts 19 w oningen w erd minder dan € 300.000 gev raagd. O ngev eer een kw art v an