Bijlage 3. Woonbehoefteonderzoek Texel 2024-2034
Tekst van het document
WOONBEHOEFTEONDERZOEK TEXEL
2024-2029-2034 EN EEN DOORKIJK NAAR 2040-2050 in opdracht v an de gemeente Texel
FOTOVERANTWOORDING
Pagina 3: Paul Arps Pagina 4: Plus Pagina 11: Hotel Tesselhof Texel
AUTEURS Emiel Heuff | e.heuff@kaw.nl Sjouke Stienstra | s.stienstra@kaw.nl
Pagina 15: Paul van de Velde Pagina 31: Ralf Schulze Pagina 45: Map of Joy
Pagina 72: Woontij Pagina 81: Woontij Pagina 94: De Texelse Courant
GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN
Pagina 99: KAW Pagina 110: Richard Heerschap
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 2
INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING EN ADVIEZEN
4
1 INLEIDING
11
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
15
3 DEMOGRAFIE EN VERHUIZINGEN
31
4 BESTAANDE VOORRAAD
45
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
72
6 WONEN TOEVOEGEN
81
7 VERGELIJKING MET PLANNEN EN LOCATIES
94
8 AANDACHTSGROEPEN
99
9 EVALUATIE VAN BESTAAND WOONBELEID
110
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 3
S
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
SAMENVATTING 1 . 5 0 0 tot 775 extra woningen nodig in 1 0 jaar
prijsgrens v oor de huisv estingsv ergunning v oor
erv an. In Den Burg v erw achten w e de meeste v raag. Daar
De huizenmarkt op Texel staat onder forse druk. E r is v eel
koopw oningen is nu gekoppeld aan de v erkoopprijs. Dit
is ruimte v oor 250 tot 400 extra w oningen. In de andere
v raag naar w oningen, zow el door eilanders zelf (starters,
w erkt prijsopdrijv end door het v ele ov erbieden om bov en
kernen gaat het v aak om enkele tientallen w oningen. In het
doorstromers) als door mensen v an de ov erkant
de prijsgrens v an € 600.000 te komen. Door de prijsgrens
buitengebied is toev oeging altijd maatw erk.
(terugkeerders, nieuw e arbeidskrachten & pensionado’s).
te koppelen aan de WO Z-w aarde kun je dit v oorkomen.
Tot 2034 zijn er naar v erw achting 500 tot 775 extra huizen
O nderzoek tot w elke prijsgrens er schaarste is. G emeente
3 . Dr uk op de sociale huur
nodig. H et zw aartepunt ligt in de periode tot 2029. Dan
A meland heeft de prijsgrens al gekoppeld aan de WO Z-
O p Texel is v eel v raag naar sociale huurw oningen. E r staan
moet ongev eer driekw art v an de opgav e gerealiseerd
w aarde. G a met deze gemeente in gesprek om te kijken
v eel mensen ingeschrev en, en ook als je alleen naar de
w orden. In de periode 2029-2034 zw akt de v raag iets af
naar de v oor- en nadelen v an deze constructie.
actief w oningzoekenden kijkt, is het aantal huishoudens dat
(doordat een deel v an de v raag dan is ingev uld met
Laat je de huisv estingsv ergunning v oor huur- en
v ia Woontij w il huren hoog, zeker in v ergelijking met
nieuw bouw ), maar ook dan is er nog nieuw bouw nodig. N a
koopw oningen los, dan zijn er extra w oningen nodig om
andere gemeenten. Dat heeft v ier belangrijke redenen:
2034 w ordt de prognose onzeker. Belangrijk is om de v raag
aan de v raag te v oldoen.
1.
de komende jaren goed te blijv en monitoren en plannen op
Texel is sterk v ergrijsd en v eel ouderen staan al langere tijd uit v oorzorg ingeschrev en. Zij laten
tijd bij te stellen als dat nodig is.
2 . O ver al op T exel is vr aag naar extra woningen
v rijw el allemaal een koopw oning achter, w aardoor de
De bandbreedte v an 500 tot 775 extra w oningen is
U it cijfers en gesprekken met professionals blijkt dat ov eral
v raag naar sociale huurw oningen per saldo dus
exclusief w oningen v oor tijdelijke bew oning, bijv oorbeeld
op Texel v raag is naar extra w oningen. In elke kern moet
toeneemt. V aak hebben ze relatief v eel v ermogen,
door seizoenw erkers (zie v erderop). O ok gaat deze
dus ruimte zijn v oor w oningbouw , deels v oor de eigen
maar een beperkt inkomen, w aardoor ze in
bandbreedte uit v an een huisv estingsv erordening met
v raag (lokale starters, doorstromers), deels v oor instroom
aanmerking komen v oor een sociale huurw oning.
v oorrang v oor mensen met een maatschappelijke of
v an buitenaf (v anuit andere kernen op Texel, v an de
economische binding. Besteed in de w oonv isie aandacht
ov erkant). H et aantal w oningen dat je per kern moet
aan de w erking v an de huisv estingsv erordening. De
toev oegen hangt o.a. af v an de marktpositie en de grootte
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 5
SAMENVATTING 2.
3.
4.
O mgekeerd lukt het w einig eilanders om v anuit de
v erw achten w e dat 30% v an alle toev oegingen op Texel in
sociale huur door te stromen naar de koopmarkt,
de sociale huur moet plaatsv inden. We spreken hier ov er
omdat er amper betaalbaar aanbod is. A anbod dat er
een netto toev oeging, dus rekening houdend met de
is, is v aak duur en v alt dus niet in het prijssegment
v erkochte w oningen door Woontij. Dat is conform de eis
dat een gemiddelde doorstromer uit de sociale huur
v an het Rijk. Lukt dat niet, dan doen meer
zoekt.
w oningzoekenden een beroep op de sociale huur en
H etzelfde geldt v oor starters: een deel w il w el starten
v erw achten w e dat dat percentage omhoog bijgesteld moet
op de koopmarkt, maar slaagt daar niet in, omdat
w orden. De sociale huur en de betaalbare koop zijn dus
w erken, v aak in hogere functies, die niet meteen naar
koopw oningen te duur zijn. Zij doen dus alsnog een
communicerende v aten. H et gaat hier om de ‘reguliere’
een koopw oning w illen. Zij v erdienen te v eel v oor de
beroep op een sociale huurw oning.
v raag, dus exclusief de v raag naar tijdelijke huisv esting
sociale huur en gebruiken de middenhuur als
E n tot slot: het gemiddeld inkomen op Texel is
v oor o.a. seizoenw erkers.
ov erbrugging totdat ze een geschikt koophuis
relatief laag, mede v anw ege het ty pe w erk dat er is:
1.
S enioren die niet langer w illen kopen, maar ook geen recht hebben op de sociale huur, omdat hun inkomen te hoog is.
2.
De ‘tussen-w al-en-schipgroep’, die te v eel v erdient v oor sociale huur, maar te w einig om te kopen, zeker met de hoge huizenprijzen op dit moment.
3.
De derde groep gaat om mensen die op Texel komen
gev onden hebben.
v eel in het toerisme, en maar w einig in de
4 . Voor al in Den Bur g, De Koog en O udeschild markt
kenniseconomie.
voor middenhuur
De praktijk leert dat de eerste groep erg kieskeurig is; sluit
De markt v oor middenhuur is op Texel een nichemarkt. Het
het product niet v olledig aan op de w ensen v an senioren,
De w achtlijst v oor sociale huur w ordt naar v erw achting
gaat naar v erw achting om 55 tot 85 w oningen tot 2034.
dan v erhuizen ze niet. Let daarom goed op de kw aliteit en
korter als er meer betaalbare koop w ordt toegev oegd. We
Dat zijn dus enkele projecten. Het getal v an 55 tot 85
ligging erv an. Deze groep senioren zoekt v aak een
w eten namelijk dat een deel v an de w oningzoekenden bij
w oningen gaat erv an uit dat er meer betaalbare koop w ordt
comfortabele, moderne en goed afgew erkt appartement op
Woontij eigenlijk een koopw oning zoekt, maar v anw ege de
toegev oegd. Lukt dat niet of onv oldoende, dan is een
een A -locatie. Den Burg en in mindere mate De Koog en
hoge koopprijzen de sociale huur als acceptabel alternatief
toev oeging v an 55 tot 85 w oningen w at aan de lage kant.
O udeschild lenen zich hier het best v oor.
ziet. Lukt het om snel betaalbare koop toe te v oegen, dan
De doelgroep beperkt zich grofw eg tot drie groepen:
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 6
SAMENVATTING 5 . Nauwelijks koopaanbod beschikbaar; voeg vooral
betaalbaar te houden. Denk bijv oorbeeld aan inzetten v an
bijv oorbeeld door procedures. Zorg daarom v oor iets meer
in betaalbaar segment toe in mix van typologieën
een antispeculatiebeding, de zelfbew oningsplicht,
plancapaciteit dan strikt noodzakelijk. Het is slim om v oor
U it cijfers en gesprekken met makelaars blijkt dat de
koopgarant en het opnemen v an doelgroepen in
het aantal zachte plannen extra plannen te maken die als
koopmarkt op Texel op slot zit. E r is nauw elijks aanbod, en
bestemmingsplannen met een doelgroepenv erordening
buffer kunnen dienen. M et de zachte plannen (210) houden
het aanbod dat er is, is duur en is pas te betalen met een
w aarin instandhoudingstermijnen zijn v astgesteld. Q ua
w e daarom rekening met 30% ov erprogrammering. O ok is
netto jaarinkomen v an tw ee keer modaal (ter v ergelijking:
programma is er v raag naar een mix v an ty pologieën: een
het v erstandig om v oor de 90 flexw oningen met een
tw ee keer een gemiddeld Texels inkomen is ongev eer 75%
flink deel moet bestaan uit rijen, maar er is ook v raag naar
instandhoudingstermijn v an 15 jaar nieuw e plannen te
v an tw ee keer modaal). E r moeten dus extra koopw oningen
tw eekappers, v rijstaand w onen en lev ensloopgeschikt
maken. In totaal zijn er dus nog nieuw e plannen nodig v oor
gebouw d w orden. V an alle koopw oningen die toegev oegd
w onen, zow el gestapeld als grondgebonden met een
ca 150 w oningen.
w orden, moet het merendeel in het betaalbare segment
tuin(tje).
v allen. H et gaat om ca. 40 procent v an alle toev oegingen
7 . V eel plannen zijn kwalitatief al ingevuld
op het eiland. Dat zorgt meteen v oor een dilemma. De
6 . O p kor te termijn genoeg plannen, mits alles
V an v eel plannen is het eigendom en ty pologie al bekend.
hoge bouw kosten dw ingen je namelijk bijna om kleiner te
door gaat
Dit geldt ook v oor een deel v an de zachte plannen. In
bouw en. Dat moet v oorkomen w orden, omdat dat niet
O p Texel ligt tot 2030 een plancapaciteit v an ca. 790
totaal zijn er v an 67 w oningen nog geen ty pologie bekend.
v oldoet aan de v raag, zeker niet op de lange termijn. Het is
w oningen. In driekw art v an de gev allen gaat het om harde
Benut deze ruimte, samen met de nieuw e plannen v oor
mogelijk om de prijs te drukken door bijv oorbeeld modulair
plannen maar daarmee is het nog niet zeker dat ze tot
o.a. de flexw oningen v an 15 jaar en bij herontw ikkeling
te bouw en. Daarnaast is het belangrijk om betaalbare koop
uitv oering komen. O pgeteld zijn er genoeg plannen om in
v oor het inv ullen v an w oningty pen die te w einig w orden
v oor langere tijd betaalbaar te houden. V oeg je nu
de piekv raag tot 2029 te v oorzien, ook in het hoge
gebouw d. Benut hierv oor het w ensprogramma uit dit
betaalbare koop toe, dan zullen deze door krapte snel in
scenario. In theorie zijn er ook v oldoende plannen v oor de
w oonbehoefteonderzoek. U it een v ergelijking tussen de
w aarde stijgen. Kijk naar mogelijkheden v oor het inzetten
v raag tot 2034. In de praktijk is denkbaar dat een deel v an
v raag en de planv oorraad blijkt dat:
v an instrumentarium om betaalbare koop v oor langere tijd
de bekende plannen niet doorgaat of v ertraagd w ordt,
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 7
SAMENVATTING ▪
▪
er v eel v raag is naar grondgebonden
8 . Gr ote vr aag naar tijdelijke huisvesting voor
w at positief uitpakt v oor reguliere w oningzoekenden.
nultredenw oningen met bad- en minimaal één
seizoenwer kers
Kw alitatief goede tijdelijke huisv esting v oor
slaapkamer beneden in huur en koop, bedoeld v oor
Behalv e de reguliere w oonv raag is er op Texel ook v raag
siezoenspersoneel bouw en heeft dus inv loed op de v raag
senioren, maar dat daar nog amper plannen v oor zijn;
naar tijdelijke huisv esting v oor seizoenw erkers. De v raag
aan reguliere w oningen. Besteed daarom ook aandacht aan
er ook v raag is naar ‘reguliere’ grondgebonden
naar tijdelijke huisv esting lijkt toegenomen. We w eten niet
tijdelijke huisv esting v oor seizoenspersoneel in de
koopw oningen, zoals rijen, tw eekappers en enkele
hoe groot het probleem is, w el dat er een tekort is aan
w oonv isie.
v rijstaande w oningen, maar dat ook daarv oor nog
kw alitatief goede tijdelijke huisv esting. H ierdoor ontstaan
w einig plannen zijn;
ongew enste situaties en belandt seizoenspersoneel in
9 . Jonger en in de knel: bouw voor starters
Daar moeten dus extra plannen v oor gemaakt w orden om
huisv esting w at niet v oldoet aan de w ens. De komende
V an alle groepen op de Texelse w oningmarkt zitten
in de v raag te v oorzien. V oor appartementen in alle
jaren loopt dat tekort v erder op.
jongeren het meest in de knel. Dat geldt op de sociale
eigendomscategorieën en eengezins sociale huurw oningen
Dat komt door v ergrijzing, w aardoor meer personeel v an de
huur- én op de koopmarkt. Jongeren die ingeschrev en
zijn juist een ov ermaat aan plannen om aan de v raag te
ov erkant moet komen, én doordat de Texelse economie
staan bij Woontij hadden in 2023 een zoekduur v an zo’n
v oldoen.
w aarschijnlijk groeit en er meer personeel nodig is. P arallel
tw ee jaar op een w oning. Dat is de periode v an het
G emeentelijk beleid zorgt erv oor dat gemeentegrond alleen
daaraan w orden de seizoenen op Texel ‘langer’ w aardoor
moment dat iemand actief gaat zoeken tot het moment dat
gebruikt mag w orden v oor sociale huur, middenhuur en
personeel langer op het eiland v erblijft en de v raag naar
de w oning w ordt toegew ezen. V oor jongeren tot 23 jaar is
betaalbare koop. De bouw v an (middel)dure koop w ordt
kw alitatief goede huisv esting toeneemt. E r is meer
de situatie zelfs iets v erslechterd ten opzichte v an
aan de markt ov ergelaten. O rganiseer als gemeente zelf
onderzoek nodig om te achterhalen hoe dat er precies uit
v oorgaande jaren. O p de koopmarkt is de situatie niet
toev oegingen in deze segmenten, w ant ook daar is v raag
moet zien. Bouw je onv oldoende v oor seizoenpersoneel,
anders. E r staan nauw elijks betaalbare w oningen te koop.
naar. V oorw aarde daarbij is w el dat deze w oningen naar
dan neemt de druk op de (al gespannen) reguliere
V oor alleenstaande koopstarters is de situatie het minst
Texelaars gaan, anders draagt dit niet bij aan de
w oningmarkt toe. O mgekeerd geldt ook dat je de reguliere
perspectiefrijk; je moet meer dan tw ee keer het
v erhuisketens op Texel.
w oningmarkt ontlast door v oor seizoenw erkers te bouw en,
gemiddelde Texels inkomen v erdienen om te slagen op de
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 8
SAMENVATTING koopmarkt. Het is zaak om jongeren meer kans op de
1 1 . Zet in op ver duurzaming van woningen om
v oor ouderen w aar ze zelfstandig kunnen w onen, maar
w oningmarkt te bieden, v ia nieuw bouw , maar ook v ia
totale woonlasten te beperken
w aar zorg binnen handbereik is, w aar ruimte is v oor
doorstroming (zie het v olgende punt).
C orporaties zijn v erplicht om hun bezit v óór 2029 te
activ iteiten en ontmoeting en w aar naar hen w ordt
v erduurzamen tot op z’n minst energielabel D. O p Texel
omgekeken. V ooral ouderen die door strengere w et- en
1 0 . O uderen blijven zitten: stimuleer doorstroming
staan nog 96 sociale huurw oningen met een E -, F - of G -
regelgev ing niet langer in aanmerking komen v oor een plek
onder ouder en met woningen die hen aanspreken
label, w aar inv esteren dus noodzakelijk is. De meeste staan
in het v erpleeghuis hebben behoefte aan zo’n w oonplek.
V errew eg de meerderheid v an alle senioren op Texel w oont
in Den Burg, maar ook in de andere kernen v ind je nog
O p Texel gaat het om zo’n 65 plekken tot 2030 en
zelfstandig in een huis dat niet is aangepast op het
zulke w oningen. Belangrijk is om hier zo snel mogelijk mee
daarbov en op 100 extra tot 2040. C orporaties kunnen hier
ontv angen v an zorg. O mdat Texel relatief sterk v ergrijsd is,
aan de slag te gaan, ook omdat het huurders in de
een aandeel in hebben, maar het kunnen ook particuliere
zullen v eel senioren de komende jaren de stap naar een
portemonnee helpt en om risico’s op energiearmoede te
initiatiev en zijn, of een mix v an beide. Waar die plekken
lev ensloopgeschikte w oning w illen (of moeten) zetten. Die
beperken. Woontij brengt daarom begin 2024 in kaart w at
gerealiseerd w orden, is nog onderw erp v an discussie. A an
ontw ikkeling w il je het liefst stimuleren, omdat je daarmee
per w oning nodig is om v an een E -, F - of G -label tot een
de ene kant w il je ouderen in hun eigen w oonomgev ing
extra gezinsw oningen v rijspeelt. Daardoor komen lange
groen label (C ) te komen.
oud laten w orden, zodat zij zorg en ondersteuning krijgen
v erhuisketens op gang. V oorw aarde is w el dat je het
In de particuliere sector heeft 47% v an de w oningen een
v anuit hun eigen sociale netw erk, zoals mantelzorgers. Je
aanbod aan lev ensloopgeschikte w oningen v ergroot, met
hoog relatief gasv erbruik. De opgav e is daar heel v erspreid.
zou beschutte w oonv ormen dan v erspreid ov er het eiland
nieuw e producten die goed aansluiten op de w ens v an
Hier is het zaak om mensen te helpen bij het zetten v an
w illen bouw en. A an de andere kant zitten aan de
ouderen. U it gesprekken blijkt dat v eel oudere Texelaren
v erduurzamingsstappen.
organisatie v an zorg beperkingen, financieel, maar ook qua
het liefst doorstromen naar een grondgebonden lev ensloopgeschikte w oning met een koopprijs v an rond de € 400.000. E r zijn ook senioren die een appartement met lift zoeken. M aak v oor beide ruimte in je bouw programma.
mankracht. O m zorg v oor iedereen beschikbaar en 1 2 . M eer ouderen met een zorgvraag: vergroot het aanbod aan beschutte woonvor men Door v eranderend ov erheidsbeleid neemt de v raag naar
betaalbaar te houden, ligt het v oor de hand dat v oorzieningen meer geclusterd w orden, op Texel v ooral in Den Burg.
‘beschut’ of ‘geclusterd’ w onen toe. Dat zijn w oonv ormen SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 9
ADVIES Blijf de woningmar kt monitoren en stel bij waar
gekomen in. Kijk goed naar hoe makkelijk deze w oningen
in w elk sy steem en door w ie dit w ordt bijgehouden. O p
nodig
w orden v erhuurd en of er na toev oeging nog v eel v raag
basis v an gesignaleerde effecten kan het bouw programma
H et w oonbehoefteonderzoek is de onderlegger v oor het
naar blijft. H ou daarbij de samenhang met de bouw v an
w orden bijgesteld. Borg dit in de organisatie.
opstellen v an de w oonv isie. Daarbij is het goed om te
alternatiev e w oningen v oor de middenhuur goed in de
begrijpen dat v eel ingrepen in de w oningmarkt direct effect
gaten. A ls het aantal toegev oegde koopw oningen v oor
op elkaar hebben en niet los v an elkaar kunnen w orden
senioren achterblijft heeft dat een effect op de druk op de
gezien. Zo zorgt toev oegen v an goedkope koopw oningen
middenhuur. A ls de v raag hoog blijft dient het programma
dat de druk op de sociale huur afneemt. Bouw je w eer te
bijgesteld te w orden.
w einig sociale huur, dan zal de druk op de middenhuur toenemen. E r zijn v eel communicerende v aten, daar is in
Daarnaast zijn er demografische ontw ikkeling in kaart
het w ensprogramma v oor w oningen rekening me
gebracht, of die uitkomen is onder andere w eer afhankelijk
gehouden. De genoemde getallen in het
v an de w ijze w aarop de huisv estingsv ergunning w ordt
w oonbehoefteonderzoek zijn echter niet in beton gegoten
aangepast.
en het is mogelijk om hierv an af te w ijken. Daarbij is het goed om achterliggende mechanismes te herkennen en te
Kortom het adv ies is om de demografische ontw ikkelen, de
w eten w at de consequenties zijn v oor bepaalde keuzes. Het
w oningv oorraad en de effecten v an het toev oegen en
is v ooral belangrijk om te kijken hoe de markt reageert.
herontw ikkelen v an w oningen goed te monitoren. A an de hand v an de uitkomsten v an het monitoren kunnen plannen
A ls v oorbeeld, medio 2024 w orden er
op tijd w orden bijgesteld als dat nodig is. De w ijze v an
middenhuur w oningen toegev oegd in Den Burg. Dit v ult de
monitoren zal uitgew erkt moeten w orden, bijv oorbeeld met
behoefte die op basis v an dit rapport naar bov en is
betrekking tot w elke databronnen je w aarv oor gebruikt en
SAMENVATTING EN ADVIEZEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 10
1
INLEIDING
1.1 WAAROM DIT WOONBEHOEFTEONDERZOEK? Een goede onder bouwing voor de woonvisie
Leeswijzer
Dat er een grote v raag is naar w oningen is al duidelijk, ook
Daarnaast liggen er ook andere belangrijke thema’s die om
Hierna plaatsen w e Texel in een bredere regionale context
dat het ingew ikkeld is om op dit moment te bouw en. Wat
meer onderzoek v ragen: de kw aliteit v an de bestaande
en benoemen w e enkele belangrijke trends op het gebied
dit betekent v oor Texel is in dit w oonbehoefteonderzoek
v oorraad, de aanpasbaarheid v an w oningen, de
v an w onen. Daarna gaan w e in op de demografische
nader v erkend. Texel is in trek bij v eel huishoudens v an
betaalbaarheid v an w oningen en de omgang met tijdelijke
ontw ikkelingen en (de kw aliteit v an) bestaande w oningen.
buitenaf en er is ook een sterke autonome v raag. Zow el
huisv esting v oor seizoenpersoneel. Dit kan in de w oonv isie
V erv olgens zoomen w e in op de v raag naar sociale huur,
kw antitatief als ook kw alitatief. Texel v ergrijst, en heeft
v erder uitgew erkt w orden.
v rije huur en koop, in aantallen en naar ty pe en
daardoor een v eranderende w oonv raag. Dit v raagt om een
prijssegment. Die v ergelijken w e daarna met de plannen.
doorkijk naar de toekomst. C oncreet betekent dat: hoev eel
We staan stil bij het thema w onen en zorg. Tot slot
w oningen, in w elke kernen, w at v oor ty pe, v oor w elke prijs
ev alueren w e de w erking v an de huisv estingsv ergunning.
en v oor w ie. Daartegenov er staat dat de gemeente al
Bij de belangrijkste thema’s zoomen w e in op het niv eau
plannen v oor w oningbouw heeft liggen. Deze plannen
v an kernen en clusters v an kernen w aar het gaat om de
v ergelijken w e met de v raag: passen de plannen die op de
kleinste dorpen.
plank liggen bij de behoefte, of zijn er bijstellingen nodig? We w erken de w oningbehoefte uit in v erschillende scenario’s. Zo heeft de gemeente de mogelijkheid om v roegtijdig bij te sturen als de druk op de w oningmarkt toeof afneemt.
1 INLEIDING
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 12
1.2 BRONNEN EN WERKWIJZE C ijfers gecombineerd met lokale marktkennis
Nauwe samenwer king met de pr ojectgroep
We maakten v oor dit w oonbehoefteonderzoek gebruik v an
O p tw ee momenten presenteerden w e tussentijdse
bestaande cijfers ov er o.a. demografie, w oningen,
uitkomsten aan de projectgroep, om te beluisteren of zij
w oonv oorkeuren en plannen v oor w oningbouw en v ulden
zich in de uitkomsten herkenden. In de projectgroep zaten
dat aan met kw alitatiev e informatie die w e tijdens
beleidsadv iseurs v an de gemeente, Woontij en O mring en
gesprekken met professionals op de Texelse w oningmarkt
een v ertegenw oordiger v an TO P .
achterhaalden.
-
-
Bestaande cijfers zijn afkomstig v an o.a. het C BS , het
uitkomsten ov er demografie, v erhuizingen, bestaande
Kadaster, uit de BA G en uit registraties v an Woontij en
v oorraad, marktpositie v an kernen onderling en de
de gemeente, zoals V H E - en WO Z-gegev ens. -
-
In nov ember 2023 presenteerden w e de eerste
We v ulden dat aan met kennis uit onderzoeken die
v raagdruk op de sociale huur- en koopmarkt; -
In januari 2024 presenteerden w e de rode draad uit de
recent zijn gedaan, zoals het onderzoek ‘Werken aan
gesprekscarrousel, het w ensprogramma v oor
w oonw ensen’ v an Woontij en enquêtes die het Texels
w oningbouw , een v ergelijking met de huidige plannen
O ndernemersplatform (TO P ) en de S eniorenv ereniging
en het thema w onen en zorg. We lieten ook een aantal
Texel onder hun leden hielden.
aanpassingen zien die w e op basis v an opmerkingen
O m alle cijfers duiding te gev en en de lokale context
uit de eerste presentatie maakten.
goed te snappen, v oerden w e gesprekken met makelaars, dorpscommissies, zorgaanbieders,
In februari is dit rapport bov endien in concept aan de
dorpscommissies, LTO en beleidsmedew erkers v an de
projectgroep v oorgelegd, w aarna laatste opmerkingen zijn
gemeente Texel. Dat gebeurde grotendeels in een
v erw erkt. O p hetzelfde moment is het college v an Texel
tw eedaagse gesprekscarrousel op het eiland.
bijgepraat ov er de uitkomsten.
1 INLEIDING
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 13
1.3 GEBIEDSINDELING Een indeling in cluster s De kaart hiernaast laat de gemeente Texel zien met alle kernen daarbinnen. De uitkomsten v an het w oonbehoefteonderzoek presenteren w e niet alleen op gemeenteniv eau, maar w e zoomen ook in op de zev en kernen op Texel. Dat doen w e v olgens de gebiedsindeling op de kaart: -
Bij Den Burg (voor zieningenkern), bij O udeschild, D e Koog, O osterend, De C ocksdorp en Den H oorn (basisker nen) en bij De Waal (woonker n) laten w e de uitkomsten afzonderlijk per kern zien.
-
H et buitengebied v an Texel hebben w e opgedeeld in tw eeën: N oord en Zuid. De uitkomsten presenteren w e op het niv eau v an deze tw ee clusters. Waar nodig zoomen w e in op specifieke plekken daarbinnen.
Voor zieningenkernen: een ruim aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse v oorzieningen w aar ook naburige kernen op leunen (div erse supermarkten, onderw ijsv oorzieningen, detailhandel, v ermaak). Basisker nen: een supermarkt, basisschool en minimaal 200 huishoudens, maar die v oor niet-dagelijkse v oorzieningen zijn aangew ezen op regionale centra of v oorzieningenkernen. Woonker nen: geen supermarkt en niet of nauw elijks andere v oorzieningen.
1 INLEIDING
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 14
2
TEXEL IN PERSPECTIEF
2.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kor t
We plaatsen Texel hier in een breder perspectief. Dat doen
-
V an de zev en kernen op Texel heeft Den Burg de
-
De afgelopen jaren w ist Texel v ooral v eel personen in
w e aan de hand v an:
sterkste marktpositie, nu en op langere termijn. Den
de gezinsleeftijd aan zich te binden. P er saldo bestond
-
E en schets v an actuele trends en ontw ikkelingen op
Burg heeft een rijk pakket aan v oorzieningen v oor
de instroom v ooral uit personen in de leeftijd v an 25
het gebied v an w onen, zow el landelijk als regionaal, en
dagelijks en niet-dagelijks gebruik, een div ers aanbod
tot 50 jaar en (hun) kinderen tot 15 jaar. O ok de
w at dat betekent v oor Texel (paragraaf 2.2);
aan zorgv oorzieningen, is goed bereikbaar en de
leeftijdsgroep 50 tot 65 jaar v estigde zich v aak op
E en analy se v an de onderlinge marktpositie v an kernen
w aarde v an w oningen ligt er hoger. Dat geldt in iets
Texel. Jongeren tussen 15 en 25 jaar trokken per saldo
op Texel, w aarbij w e letten op het
mindere mate ook v oor De Koog en O udeschild. De
w eg, w aarschijnlijk v oor studie of opleiding. Daarmee
v oorzieningenniv eau, de afstand tot de boot en Den
v erw achting is dat de v raag naar extra w oningen hier
w ijkt het migratiepatroon v an Texel duidelijk af v an de
Burg en de w aarde en w aardeontw ikkeling per kern
de komende tijd het grootst is.
andere Waddeneilanden. Daar v ertrokken gezinnen per
-
(paragraaf 2.3);
-
-
H et aantal personen dat naar Texel toe v erhuist, is al
saldo.
E en ov erzicht v an v erhuisbew egingen uit en naar de
jarenlang groter dan het aantal personen dat v ertrekt.
-
gemeente, ook per doelgroep, en op het eiland zelf
O pv allend is dat v erhuizingen steeds v aker ov er
O p het eiland zelf zien w e enerzijds dat huishoudens v aak v erhuizen binnen hun eigen kern. De meeste
(paragraaf 2.4).
grotere afstand plaatsv inden, in het bijzonder v anuit de
kernen hebben een hoge ‘eigen binding’. A nderzijds
Randstad. Ter illustratie: in de periode 2018-2022 w as
zien w e dat Den Burg en De Koog een aantrekkende
de instroom uit de Randstad het dubbele v an de
w erking hebben op de andere kernen.
instroom in de periode 2013-2017. Texel v erliest juist mensen aan de regio Kop v an N oord-H olland, w aar o.a. Den H elder onder v alt.
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 16
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN In deze paragraaf schetsen w e een aantal landelijke trends
de v raag naar die w oningen toenemen, ondanks dat het
een klein dorp, of: steeds v erder noord- en oostw aarts,
op de w oningmarkt die ook v an inv loed zijn op de
aantal gezinnen afneemt. De honkv astheid v an ouderen is
omdat w oningen daar nog betaalbaar zijn). Doordat Texel
gemeente Texel.
deels te v erklaren doordat de moderne oudere v italer en
een eiland is, zie je daar ov erigens w él dat huishoudens
zelfredzamer is, deels doordat ze de noodzaak (nog) niet
soms rechtstreeks uit een stad naar Texel v erhuizen (o.a.
H uishoudensgr oei gaat sneller dan bevolkingsgroei.
zien om zorggeschikt te gaan w onen, deels omdat een
pensionado’s die de drukte v an de stad w illen v erruilen
H et C BS v erwacht dat het inw onertal landelijk nog tot 2070
kleiner alternatief als een stap terug v oelt, en deels omdat
v oor de rust v an een eiland).
toeneemt. H et tempo w aarin dat gebeurt, v lakt na 2040
kw alitatief goed en betaalbaar aanbod v aak ontbreekt.
iets af. De v erw achting is dat het aantal huishoudens
Iets meer thuiswerken na cor ona, maar bijna nooit
relatief nog sneller groeit. M ensen w orden steeds ouder en
M eer mensen verlaten de stad, al in gang gezet vóór
volledig. U it onderzoek v an het C BP en I&O Research
v ormen dus langer een huishouden en jongere huishoudens
cor onapandemie. Dat huishoudens per saldo de grote
blijkt dat w erkenden na corona gemiddeld één dag thuis
zijn ook steeds v aker alleenstaand. Binnen N ederland
steden v erlaten, komt v olgens onderzoek door de
blijv en w erken (v oorheen: een halv e). E r zijn w el grote
nemen de v erschillen toe: steden en plekken met
Rabobank niet door corona, maar doordat de huizenprijzen
v erschillen tussen sectoren: ov erheden, dienstv erlening en
v oorzieningen groeien per saldo, in kleinere (v ergrijsde)
daar explosief stijgen. M ensen oriënteren zich dan op het
de cultuursector zullen v aker thuisw erken dan meer
dorpen en aan de randen v an het land loopt het aantal
gebied eromheen, w aar de prijzen lager liggen. E r is sinds
plekgebonden beroepen zoals de zorg. Bijna niemand zal
huishoudens sneller terug, v ooral na ca. 2035, als sterfte
het begin v an de coronapandemie geen v ersnelling v an de
v olledig thuis blijv en w erken en daarom zullen de
de belangrijkste factor achter krimp w ordt.
uitstroom te zien en bov endien gaan de meeste v erhuizers
reisafstand tot het w erk (ov er de w eg, per spoor, op Texel
alsnog in een andere stad w onen. Dat betekent niet dat de
ook: per boot) en de bereikbaarheid v an de w oonplaats v an
M eer ouderenhuishoudens, maar nog weinig
v raag in meer landelijke gebieden terugloopt. E r ontstaan
belang blijv en bij het kiezen v an een w oonplaats. Welke
door str oming. U it v erhuisonderzoeken blijkt dat v eel
namelijk ‘tw eedelijnseffecten’ als gev olg v an plek of prijs
reisafstand men acceptabel v indt, is nu nog lastig te
ouderen niet v erhuizen, ook niet als ze een lichte zorgv raag
(bijv oorbeeld: huishouden x v erhuist v an een stad naar een
beoordelen.
krijgen. Daardoor komen gezinsw oningen niet v rij en blijft
groot dorp en huishouden y v erhuist v an een groot naar
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 17
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN M eer vraag naar klein wonen. Dat komt doordat het
v an zulke w oonv ormen is het zaak om oog te hebben v oor
Duur zaam wonen. De afgelopen jaren zijn stev ige doelen
aantal eenpersoonshuishoudens toeneemt, steeds meer
de tw eedeling tussen hogere- en lagere-inkomensgroepen
v astgesteld, E uropees en landelijk, en dit sijpelt door naar
huishoudens in grote en middelgrote kernen w illen w onen
(langer gezond en meer zelfredzaam v ersus eerder
lokaal beleid en plannen in de w ijken. S trategieën op
en er een groeiende belangstelling is v oor duurzaam
zorgv raag en gericht op v eilig w onen).
hoofdlijnen w orden v ertaald naar concrete plannen in de
w onen. De betekenis die mensen aan klein w onen gev en,
komende jaren. Dat gaat ov er w oningen (energie,
v erschilt per regio. In en rondom grote steden is steeds
T r ansitie wonen en zor g zet door. De meeste
materiaal) maar zeker ook ov er de w oonomgev ing
meer v raag naar tiny houses, terw ijl huishoudens in
traditionele v erzorgingshuizen zijn inmiddels v erdw enen of
(klimaatadaptatie, zeespiegelstijging, mobiliteit). E r zijn
landelijke gemeenten, zoals Texel, juist v aak een kleine,
v an functie v eranderd. Rijksbeleid zorgt er bov endien v oor
proeftuinen en experimenten en er is een grote slag te
betaalbare, maar w el ‘reguliere’ rijw oning zoeken. De
dat het aantal v erpleeghuisplekken niet meer mag stijgen.
maken met bekende middelen (no-regret -maatregelen).
toenemende v raag naar klein w onen is mede het gev olg
O ndertussen groeit de groep 75-plussers. Juist v anaf die
C orporaties inv esteren al v eel, mede als gev olg v an de
v an forse prijsstijgingen op de koopmarkt, w aarbij
leeftijd neemt de zorgv raag gemiddeld toe. Zorg ontv angen
v ersterkingsopgav e, maar particulieren blijv en gemiddeld
huishoudens v aker concessies doen op grootte en
gebeurt steeds v aker in de eigen w oning. E r zijn meer
fors achter in het v erduurzamen. Daar ligt v oor de
w oningty pe.
w oningen v oor ouderen nodig, met meer v ariatie, op meer
komende jaren de grootste opgav e.
plekken. Waar precies hangt samen met w at mensen M eer vraag naar (tussen)vormen van
(kunnen) v erw achten v an hun buurt (mantelzorg, v ormen
levensloopgeschikt wonen. Ouderen die langer
v an ontmoeting), maar ook v an w at zorgprofessionals
zelfstandig thuis w onen, hebben v aak toch behoefte aan
kunnen lev eren (schaarste aan personeel, reisafstand
zorg, v eiligheid en sociale interactie. E r is behoefte aan
tussen cliënten). Dat leidt in heel N ederland tot de
beschut w onen: zelfstandig w onen met zorg op afroep
discussie of passend w onen in elke kern aangeboden moet
nabij. O p v erschillende plekken in het land zijn nieuw e
w orden, of juist geconcentreerd moet w orden in één of
v ormen v an w onen met zorg gekomen. Bij het ontw ikkelen
enkele hoofdkernen, w aar zorg al aanw ezig is.
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 18
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Flexibel wonen als oplossing voor spoedzoekers.
relatief beperkt is. De doelgroep v oor middenhuur bestaat
v aak op plekken dicht bij v oorzieningen. E r w onen steeds
V olgens P latform31 heeft minstens 10% v an de
op Texel v ooral uit huishoudens die tev eel v erdienen v oor
minder mensen met inkomen uit loon of zelfstandigen en
w oningzoekenden snel een betaalbare w oonruimte nodig.
sociale huur en niet kunnen kopen of uit ov erkanters die op
juist steeds meer mensen met een uitkering in een
Denk aan recent afgestudeerden, gescheiden mensen,
Texel komen w erken en liev er eerst w illen huren zodat ze
corporatiew oning. E r is een groter aandeel met een laag
statushouders, ggz-uitstromers, maar ook seizoenw erkers.
rustig opzoek kunnen gaan naar een koopw oning.
inkomen, lagere opleiding of psy chiatrische problemen, w at
S teeds meer gemeenten en corporaties experimenteren
zorgt v oor een toenemende kw etsbaarheid v an buurten
met nieuw e, flexibele w oonoplossingen, zoals tijdelijke
V eel cor poraties r ichten zich geheel op lage
met een hoge concentratie sociale huur. Texel is minder
w oningen of het v erbouw en v an leegstaand v astgoed tot
inkomens. C orporaties kunnen onder de huidige
v atbaar v oor zulke problematiek, omdat sociale
w oonruimte. S poedzoekers met w einig inkomen en een
regelgev ing maximaal 20% v an de gereguleerde
huurw oningen relatief v erspreid staan. Belangrijk is om
beperkt netw erk lijken het moeilijkst w oonruimte te kunnen
huurw oningen toew ijzen aan midden- of hogere-
daar bij nieuw bouw op te blijv en letten.
v inden en komen v aak bij particuliere v erhuurders terecht.
inkomensgroepen, mits het om uitzonderingssituaties gaat.
A lleen als de markt in de v rije sector aantoonbaar niet
Betaalbaarheid steeds meer onder dr uk. Steeds meer
M iddeninkomens vallen vaker tussen wal en schip.
functioneert, kunnen corporaties daar ook ontw ikkelen. Dat
huishoudens komen financieel in de knel doordat prijzen
E en steeds groter deel v an de w oningzoekenden v erdient te
gebeurt nog w einig, ondanks dat daar sinds kort w ettelijk
v oor energie steeds hoger w orden. Zij houden steeds v aker
w einig om in de huidige markt een koopw oning te
gezien minder belemmeringen v oor zijn, om zo het gat
‘aan het eind v an hun inkomen een stukje maand ov er’. Dat
financieren, maar v erdient te v eel of staat te kort
‘tussen w al en schip’ meer te dichten. De N ationale Woon-
gold al langer v oor huishoudens in slecht geïsoleerde
ingeschrev en om in aanmerking te komen v oor
en Bouw agenda gaat hier ook op in.
sociale huurw oningen, maar nieuw is dat nu ook andere
corporatiehuur. A nderen w illen simpelw eg niet kopen. V oor
groepen geraakt w orden, zelfs middeninkomens. Daar
deze groep is de middenhuur het enige alternatief om toe
M eer kwetsbare gr oepen in de sociale huur . Landelijk
komen inflatie en de ‘reguliere’ stijging v an huurprijzen en
te treden of door te stromen op de w oningmarkt. Tegelijk
huisv esten corporaties in toenemende mate alleenstaanden,
heffingen bij. H et energieplafond hielp tijdelijk (maar niet
zien w e dat het aanbod aan middenhuur in v eel gemeenten
ouderen met een klein pensioen en eenoudergezinnen,
v oor iedereen). Inmiddels dalen de energieprijzen w eer.
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 19
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN en is het prijsplafond afgeschaft, maar de prijzen blijv en
w erking, met als doel om te komen tot v oldoende
bouw projecten kunnen stilgelegd w orden als de
hoog en onv oorspelbaar. De urgentie om te v erduurzamen
opv angplekken en een ev enw ichtiger v erdeling v an
stikstofuitstoot te hoog is, in het bijzonder dicht bij N atura
w ordt daardoor hoger. In juni 2022 schatten het N ibud en
asielopv ang ov er prov incies en gemeenten. Dit zorgt niet
2000-gebieden. In het gev al v an Texel zijn het duingebied
energiebedrijv en dat één op de drie huishoudens financieel
direct v oor extra druk in de reguliere w oningv oorraad.
en een aantal polders aangemerkt als N atura 2000-gebied.
in de problemen komt door de hoge energieprijzen. Dat zal
Daarnaast is Texel omgev en door de Waddenzee, dat ook
nu w eer iets lager liggen, maar het blijft belangrijk om deze
Een tekor t aan personeel en materiaal vertraagt de
N atura 2000-gebied is. V ertraging v an bouw projecten ligt
ontw ikkelingen in de gaten te houden.
bouwopgave. V eel bouw bedrijven, maar ook v eel
dus op de loer v anw ege de v erplichting om een berekening
gemeenten hebben een tekort aan personeel. P rojecten
te laten maken. E r is namelijk onv oldoende capaciteit bij
M igr atie heeft steeds grotere invloed op woonvraag.
blijv en hierdoor v aker liggen of duren langer. De
bureaus die dat w erk doen. V olgens tijdschrift C obouw kon
In 2023 kw amen er v olgens het C BS 336.900 migranten
belangrijkste oorzaak v an het personeelstekort is
die v ertraging eind 2022 oplopen tot een halfjaar.
naar N ederland. Daartegenov er stond een v ertrek v an
v ergrijzing. E r gaan de komende jaren v eel mensen met
192.500 migranten. In de jaren erv oor nam de immigratie
pensioen, terw ijl de aanw as v an onderop de uitstroom niet
ook al toe: in 2022 kw amen er 403.000 migranten naar
compenseert. Het tekort aan personeel speelt dan ook
N ederland en in 2021 298.000 mensen, toen v ooral door
meer in v ergrijsde gemeenten en v ergrijsde sectoren (o.a.
een extra toestroom v an O ekraïners. Hoew el een deel v an
ov erheden). Daarnaast is N ederland koploper in
de migranten later terugkeert naar het land w aar ze
deeltijdw erken.
v andaan komen, zorgt de instroom v oor meer v raag naar w oningen, bov enop het tekort dat al bestaat door v raag
Uitspr aak r ond stikstof zor gt voor extra r em op
v an N ederlandse huishoudens. Dit heeft v ooral
woningbouw. De Raad v an S tate besloot in nov ember
consequenties v oor de beschikbaarheid v an sociale
2022 dat v oor álle projecten berekend moet w orden
huurw oningen. P er 1 februari treedt de spreidingsw et in
hoev eel stikstof er bij de bouw v rijkomt. G rote
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 20
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN 2019
2020
Betaalbaarheid van wonen komt steeds meer in het gedr ang. De ‘oliev lek’ v an stijgende transactieprijzen op de koopmarkt maakt tw ee bew egingen. In de Randstad zien w e al jarenlang dat de huizenprijzen stijgen en dat dat effect zich gemeente v oor gemeente uitspreidt naar buiten toe, en v an daaruit maakt het sprongen naar andere grote steden die op hun beurt ov erdruk op omliggende (v aak meer landelijke) gemeenten v eroorzaken. V aak zien w e dat de sprongen slechts in kleine stappen gemaakt w orden. Iemand uit H aarlem kan met v eel ov erw aarde v an de w oning een grotere w oning in A lkmaar kopen. De lokale doorstromer komt er daardoor niet meer tussen en zoekt naar een w oning v erder v an de Randstad af. Die doorstromer
2021
2022
kan zijn w oning echter v aak met v eel ov erw aarde v erkopen, w aardoor het
makkelijker w ordt een w oning v erder v an de Randstad af kan v inden.
Legenda
S tarters betalen daar de rekening v an: zij komen er zonder een extra pot geld erg moeilijk tussen en blijv en noodgedw ongen thuis w onen of zoeken hun heil in de sociale of (v aak) duurdere huur. De kaarten hiernaast laten de gemiddelde transactieprijs per v ierkante meter zien v an bestaande koopw oningen per gemeente tussen 2019 en 2022. Zo ontstaat een er een goed beeld hoe de ‘oliev lek’ zich uitspreidt ov er het land. O ok op Texel zijn de transactieprijzen flink gestegen.
De kaarten laten per gemeente de stijging van de verkoopprijzen per vierkante meter zien. De hoge verkoopprijzen spreiden zich als ‘olievlek’ over het land uit. Bron: BAG (2019 t/m 2022) en CBS (2019 t/m 2022). Bewerking KAW.
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 21
2.2 TRENDS EN ONTWIKKELINGEN Regionale woondeals om woningtekort terug te
lagere prijzen, v ooral v oor w oningen met een slechtere
dr ingen. Rijk, prov incies en gemeenten w erken samen aan
duurzaamheidsprestatie. Het consumentenv ertrouw en in z’n
‘w oondeals’ om tempo te maken in het v erminderen v an
algemeen daalde ook iets. M aar die daling w as v an korte
het w oningtekort. In heel N ederland zijn tot en met 2030 in
duur. S inds begin 2023 neemt de krapte elk kw artaal w eer
totaal 981.000 w oningen nodig. H ierv an moeten 184.000
toe. De noodzaak om extra w oningen te bouw en blijft dus
w oningen gerealiseerd w orden in prov incie N oord-H olland,
groot. M ocht de krapte op korte of middellange termijn
w aarv an 40.000 in de regio N oord-H olland-N oord en
toch w eer iets afnemen, dan is het alsnog v erstandig om te
specifiek 7.400 in de Kop v an N oord-H olland. Dat staat in
blijv en programmeren. M ede omdat de doorlooptijd v an
de regionale w oondeal. Texel is onderdeel v an deze regio,
plan tot realisatie gemiddeld 10 jaar duurt en de situatie op
maar heeft een aparte status in het bouw programma. De
de w oningmarkt daarmee is achterhaald.
w oningmarkt functioneert namelijk grotendeels
onafhankelijk v anw ege een eigen w oningbouw programma v oor mensen die maatschappelijk of economisch gebonden zijn aan het eiland. Hierdoor is er (bijna) geen relatie tussen de w oningbouw productie op Texel en de w oningbouw productie in de regio. Na een tijdelijke dip weer meer kr apte op de woningmar kt? E ind 2022 leek de w oningmarkt zich na jaren v an groei w eer iets te ontspannen. De rente steeg iets en dat resulteerde meteen in minder v erkopen en (iets)
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 22
2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING Voor zieningen De aanw ezigheid v an v oorzieningen v oor (bijna) dagelijks gebruik, zoals een supermarkt, basisschool of huisarts, draagt doorgaans bij aan de mate w aarin
DC
V oorzieningenkern
w oningzoekenden naar een w oonplaats kijken. P laatsen met v oorzieningen trekken per saldo v aak meer huishoudens aan dan dat eruit v ertrekken. Dat
Basiskern
blijkt uit onderzoeken naar v erhuismotiev en die op de v aste w al zijn uitgev oerd. Dat geldt in beginsel ook v oor Texel.
Woonkern DK
O p Texel herkennen w e drie soorten kernen: -
OE
V oor zieningenkern Den Burg, met een ruim aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse v oorzieningen w aar ook andere kernen op het eiland op
DW
leunen. Daarmee heeft Den Burg een v erzorgingsfunctie v oor heel Texel. -
DB
De basisker nen De C ocksdorp, De Koog, Den Hoorn, O osterend en O udeschild, w aar v aak w el dagelijkse v oorzieningen zoals een
OS
supermarkt zijn, maar die v oor niet-dagelijkse v oorzieningen zijn aangew ezen op Den Burg. A l deze kernen hebben tussen 200 en 600
DH
N501
permanente huishoudens. Dat is ook v eel lager dan in Den Burg. -
Woonker n De Waal die v oor v oorzieningen v olledig afhankelijk is v an andere kernen op het eiland.
Deze indeling in soorten kernen is de eerste bouw steen die w e gebruiken om de marktpositie v an kernen te bepalen.
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Den Helder
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 23
2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING Ber eikbaarheid
goed bereikbaar
E en andere bouw steen die bepalend is v oor de marktpositie v an kernen is
DC
bereikbaarheid. O p de v aste w al zien w e dat plekken die langs openbaarv erv oersassen zoals een spoorlijn of aan goed ontsloten N -w egen liggen per saldo de meeste huishoudens aantrekken. O p Texel ligt dat anders. Daar zijn tw ee factoren erg bepalend: minder goed bereikbaar
-
De nabijheid v an de boot. Zeker v oor Tesselaars die aan de ov erkant
DK
w erken, w eegt de afstand tot de boot mee in de v estigingskeuzes die ze
OE
maken. Zij zullen sneller geneigd zijn op de zuidkant v an het eiland te gaan w onen dan op de noordkant.
-
DW
De afstand tot Den Burg. Waar huishoudens op de v aste w al per saldo DB
v aak in of dicht bij v oorzieningenkernen w illen w onen, w illen Tesselaars per saldo het liefst in of dicht bij Den Burg w onen. A lle dagelijkse en
OS
niet-dagelijkse v oorzieningen zijn daar geclusterd. Denk aan detailhandel, sport, onderw ijs en zorg.
DH
N501
Beide afstanden zijn berekend in aantal reisminuten.
Den Helder
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 24
2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING Waar de en waar deontwikkeling De m²-w aarde v an een w oning is een resultante v an v raag en aanbod op de
hoge waarde /
gunstige waardeontwikkeling
DC
w oningmarkt en doorgaans een goede graadmeter v oor de gew ildheid v an plekken. H oe gew ilder een plek is, hoe hoger de huizenprijzen doorgaans zijn, en dat uit zich op termijn v aak in een hogere w aarde per m² w oning. De
lagere waarde /
kaart hiernaast laat het gemiddelde beeld zien v an de m²-w aarde in 2022 en
waardeontwikkeling bleef
de ontw ikkeling ov er de periode 2018-2022.
iets achter
DK
We zien grofw eg een driedeling op het eiland: -
OE
De m²-w aarden zijn het hoogst in Den Burg, De Koog en Den H oorn. E én m² w oning is daar meer dan € 3.300 w aard. In deze kernen steeg de
DW
w aarde ook het snelst ten opzichte v an 2018, met een toename v an DB
40% . Dat komt o.a. door een compleet v oorzieningenpakket en/of in combinatie met een goede ligging ten opzichte v an de boot. -
OS
O udeschild en De C ocksdorp v olgen op de v oet, met een gemiddelde m²w aarde v an zo’n € 3.200. De stijging ten opzichte v an 2018 bedroeg
DH
N501
daar 38% . -
De Waal en O osterend hebben de laagste m²-w aarden. In De Waal is één m² w oning gemiddeld € 3.175 w aard, in O osterend gemiddeld € 3.075. De w aardestijging w as in O osterend nog relatief hoog, met +38% . In De Waal bedroeg die +30% . Den Helder
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 25
2.3 MARKTPOSITIE VAN KERNEN ONDERLING A lles bij elkaar opgeteld: marktpositie
sterke marktpositie
De optelsom v an v oorzieningen, bereikbaarheid, m²-w aarde en de
DC
ontw ikkeling daarv an zegt iets ov er de marktpositie v an plekken. H et gaat dan niet alleen om de marktpositie nu, maar v ooral op de langere termijn, als de w oningmarkt w eer w at meer in ev enw icht komt. S amengev at: -
Den Burg heeft per saldo de sterkste marktpositie. De belangrijkste
minder sterke marktpositie
v oorzieningen op het eiland zijn daar geclusterd, en ook de ligging ten
DK
opzichte v an de boot is gunstig. De v raag naar w onen is en blijft daar de
OE
komende jaren naar v erw achting het grootst. -
O ok De Koog en O udeschild hebben een sterke marktpositie. Beide
DW
kernen liggen dicht bij Den Burg en profiteren v an de v oorzieningen DB
daar. De v raag naar extra w oningen is ook hier nog substantieel. -
De C ocksdorp, Den Hoorn en O osterend zijn middenmoters. De
OS
C ocksdorp ligt w elisw aar relatief geïsoleerd, maar heeft w el v eel v oorzieningen. Den Hoorn profiteert v an zijn ligging en O osterend v an de
DH
N501
nabijheid v an Den Burg. E r is ruimte v oor toev oeging, maar w el passend bij de grootte v an elk dorp. -
De Waal heeft de minst sterke marktpositie. N u is er nog w el v raag naar w at nieuw s, maar zodra de markt zich stabiliseert, neemt dat w aarschijnlijk af. Toev oegen blijft hier maatw erk. Den Helder
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 26
2.4 VERHUISBEWEGINGEN TUSSEN GEMEENTEN M eeste netto instroom uit Noor d- en Zuid-H olland De tabellen rechts laten de v erhuisbalans zien tussen Texel en andere gemeenten in de Kop v an N oord-H olland, andere N oord-H ollandse regio’s en de rest v an N ederland. De cijfers gaan ov er de periode 2018-2022. O nderaan tabel 3 staat de saldi v oor de periode 2013-2017, toen de huisv estingsv erordening nog niet ingev oerd w as.
1
2
KOP VAN NOORDHOLLAND
IN
UIT
3
SALDO
OMLIGGENDE REGIO’S
IN
UIT
SALDO
OVERIGE PROVINCIES
IN
UIT
SALDO
Texel
0
0
0
Kop van Noord-Holland
255
346
-91
Groningen
119
96
23
Den Helder
166
231
-65
West-Friesland
71
62
10
Fryslân
195
223
-28
Schagen
38
43
-5
Regio Alkmaar
121
164
-42
Drenthe
79
76
3
Hollands Kroon
51
72
-21
Noord Holland Rest
583
423
160
Overijssel
110
102
8
Gelderland
221
208
13
De v erhuisbalans tussen Texel en de regio Kop v an N oordH olland is negatief. Texel raakte per saldo de meeste
inw oners kw ijt aan Den Helder, gev olgd door Hollands Kroon en S chagen. O ok met de regio A lkmaar w as de v erhuisbalans negatief. U it andere N oord-H ollandse gemeenten w ist Texel juist inw oners aan te trekken. Dat geldt ook v oor de meeste prov incies, met name in de Randstad. A an F ry slân v erloor Texel inw oners. O pv allend is
Flevoland
55
61
-6
Utrecht
245
213
32
Zuid-Holland
268
207
61
Zeeland
10
25
-15
Noord-Brabant
99
93
6
Limburg
20
26
-6
2018 - 2022
2.468
2.332
136
2013 – 2017 geen hvv
2.600
2.479
115
dat er in de periode 2018-2022 ongev eer tw ee keer zo v eel
personen v an de Randstad naar Texel v erhuisden als in de
Nederland, over de periode 2018-2022, met op totaalniveau een vergelijking met de periode 2013-2017 toen de huisvestingsverordening niet ingevoerd was. De kleur
periode 2013-2017. De krapte op de w oningmarkt en de
van de cel geeft aan hoe groot de netto in- of uitstroom was. Bron: CBS (2013 t/m 2022).
Verhuisbewegingen tussen Texel en (1) andere gemeenten in de Kop van Noord -Holland, (2) andere regio’s in Noord-Holland en (3) andere provincies in
hoge huizenprijzen in de Randstad zijn daar w aarschijnlijk de oorzaak v an.
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 27
2.4 VERHUISBEWEGINGEN MIGRATIE Ster ke fluctuaties in migratie
350
KOMST OEKRAÏNERS
De grafiek rechts laat de binnen- en buitenlandse migratie zien v oor de periode 2013-2022. Dit resulteert in het vestigingssaldo. Tot 2022 fluctueerde het saldo v an jaar tot jaar, met v anaf 2014 constant een positief v estigingssaldo. In 2022 steeg de immigratie naar Texel
300
250
200
fors, grotendeels te v erklaren door de huisv esting v an zo’n 200 O ekraïense v luchtelingen. Dat resulteerde in een fors v estigingsov erschot. O v erigens is die instroom niet een-op-
150
100
een te v ertalen in een grotere w oningv raag; de O ekraïners 50
v erblijv en op een boot en hun w oonbehoefte telt dus niet
mee als reguliere v raag. Los v an de piek in 2022 kunnen
0
w e stellen dat Texel jaarlijks netto ongev eer 50 inw oners erbij krijgt als gev olg v an migratie. O mdat de w oningmarkt
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
2022
-50
op Texel relatief zelfstandig functioneert, v erw achten w e niet dat dat getal de komende jaren w ezenlijk gaat
-100 Binnenlands m igratiesald o
v eranderen, tenzij de huisv estingsv erordening de toestroom
Buitenlands migratiesaldo
Ves tiging ssaldo
naar Texel v ergemakkelijkt.
Binnenlands en buitenlands migratiesaldo voor Texel, gemeten over de periode 2013 -2022, resulterend in het vestigingssaldo. Bron:
CBS (2013 t/m 2022).
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 28
2.4 VERHUISBEWEGINGEN PER LEEFTIJDSGROEP KINDEREN
JONGEREN
JONGE GEZINNEN
OUDERE GEZINNEN
JONGE OUDEREN
OUDEREN
TOT 15 JR
15-25 JR
25-50 JR
50-65 JR
65-85 JR
85-PLUS
SALDO
TEXEL
16
-27
23
28
-1
-1
38
Waddeneilanden
-2
30
-13
19
1
5
40
Kop van Noord-Holland
145
-147
315
142
25
10
491
West-Friesland
253
-306
509
80
41
39
615
Noord-Holland Rest (inclusief Amsterdam)
-3.454
2.709
-7.284
-2.469
-959
-27
-11.483
Gr oei aantal gezinnen door verhuizingen De tabel rechts laat zien w elke leeftijdsgroepen per saldo naar Texel en omliggende regio’s toe v erhuisden en w elke per saldo w egtrokken. De gegev ens gaan ov er de periode 2019-2022. We zien dat Texel per saldo inw oners in de gezinsleeftijd aantrekt: personen in de leeftijdsgroep 25 tot 50 jaar en
2019 - 2022
(hun) kinderen tot 15 jaar, en ook personen in de leeftijd
v an 50 tot 65 jaar. Dat patroon zien w e ook in omliggende
2022. Let op: deze cijfers zeggen niets over de verhuisbewegingen tussen de ene en de andere gemeente of regio. De
N oord-H ollandse regio’s. O pv allend is dat Texel afw ijkt v an
Gemiddelde migratiesaldi per leeftijdsgroep per jaar, voor Texel en voor omliggende regio’s, over de periode 2019 -
kleur van de cel geeft aan hoe groot de gemiddelde netto toe - of afname was. Bron: CBS (2019 t/m 2022).
de andere Waddeneilanden. Daar zien w e juist een toestroom v an jongeren in de leeftijd v an 15 tot 25 jaar en een uitstroom v an jonge gezinnen. Texel v ertoont dus meer kenmerken v an een ‘normale’ N oord-Hollandse gemeente dan v an een Waddengemeente. Het aantal ouderen is op Texel v rijw el stabiel. Dat komt hoofdzakelijk doordat Texel een gesloten w oningmarkt is én doordat Texel v eel zorgv oorzieningen v oor ouderen heeft. E r is dus geen noodzaak om het eiland te v erlaten als je naar een v erpleeghuis v erhuist.
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 29
2.4 VERHUISBEWEGINGEN OP TEXEL O pvallend veel koop-instroom van de overkant
NAAR
VAN ▼
Het schema rechts laat v oor de koopmarkt de v erhuisbew egingen
De Koog
zien tussen dorpen op Texel. V an de v erhuisbew eging v anaf de
TEXEL
De cijfers gaan ov er de periode 2018-2023 en laten alleen de We zien dat Tesselaars relatief honkv ast zijn: kopers stromen v aak door binnen hun eigen dorp, behalv e in De Koog (en in De Waal, al
marktpartijen v oerden (zie pagina 90).
O pv allend is ook dat een substantieel deel v an de kopers tussen 2018 en 2023 uit instroom v anaf de v aste w al bestond, en dan juist
OVERKANT
aantrekt. Dat beeld w ordt bev estigd in de gesprekken die w e met
Den Burg
3
Oudeschild
2
DEN BURG
OUDESCHILD
DE COCKSDORP
DE WAAL
8 3
3
1
35
1
8
6
De Cocksdorp
4
1
De Waal
3
1
Oosterend
gaat het daar om slechts een drietal v erhuizingen). We zien daarnaast dat Den Burg relatief v eel bew oners uit andere kernen
DEN HOORN
1
Den Hoorn
ov erkant naar Texel w eten w e alleen naar w elk dorp zij v erhuisden.
v erhuisstromen zien, niet het aantal mensen per v erhuisbew eging.
DE KOOG
3
2
1
Noord-Holland
5
TOTAAL
1
10
1
7
4
49 16
4
1
10 4
3
Kop van Noord-Holland
OOSTEREND
5
8 1
7
11
4
7
Overig Nederland
1
3
17
2
6
TOTAAL
13
14
92
15
20
1
3
35 4
33
16
173
Verhuisbewegingen op de koopmarkt, tussen kernen op Texel en van de overkant naar het eiland toe, over de periode 2018 -2023. Bron: Brainbay NVM (2023).
niet uit de Kop v an N oord-Holland. Dat bev estigt het beeld dat instromers steeds v aker uit de Randstad afkomstig zijn. Het is onduidelijk of en w elke binding deze groep heeft met het eiland.
V oor de sociale en particuliere huurmarkt w orden v erhuisbew egingen tussen kernen niet geregistreerd. We w eten dus niet of het beeld er daar hetzelfde uitziet.
2 TEXEL IN PERSPECTIEF
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 30
3
DEMOGRAFIE
3.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kor t
We gaan in op demografische ontw ikkelingen in de
-
Texel is de laatste jaren gegroeid in het aantal
-
E r is een kw alitatiev e mismatch tussen hoe w erkgev ers
gemeente. We kijken naar:
huishoudens. Dat komt door zow el
hun tijdelijke huisv esting nu organiseren en dit
-
De samenstelling v an inw oners en huishoudens nu en
huishoudensv erdunning (minder personen per huis),
eigenlijk zouden w illen. M omenteel zijn er v eel
ontw ikkelingen in de afgelopen jaren, in de hele
instroom v anuit andere gemeenten en buitenlandse
slaapplekken op het terrein v an de ondernemer. Zij
gemeente, met onderscheid naar leeftijdsgroepen en
migratie.
hebben liev er dat hun personeel uiteindelijk in de
De v ergrijzing op Texel is sterker dan in/op omliggende
reguliere w oningv oorraad terecht komen. Dit betekent
E en v ergelijking met andere regio’s in N oord-H olland
gemeenten. De groep senioren neemt sterk toe, zow el
niet een directe v raag naar regulier w oningen v oor
en de andere Waddeneilanden (paragraaf 3.3);
in relatiev e als in absolute zin. V oornamelijk de kernen
seizoenspersoneel, maar het laat v ooral zien dat de
De samenstelling v an inw oners en huishoudens per
met v oorzieningen, zoals Den Burg en De Koog zijn
v raag naar kw alitatief goede tijdelijke huisv esting groot
kern en de ontw ikkeling daarv an in de afgelopen jaren
sterk v ergrijsd.
is.
ty pen huishoudens (paragraaf 3.2); -
-
(paragraaf 3.4); -
-
-
De v erw achte kw antitatiev e behoefte tot 2032, met
Texel. Het zw aartepunt ligt daarbij op de komende v ijf
een doorkijk naar 2040, en een v ertaling naar w at dat
jaar. In Den Burg ligt de w oonbehoefte op +250 tot
betekent per kern of cluster v an kernen. We doen dat
+390. Zo heeft Den Burg met v eel v oorzieningen een
langs v erschillende scenario’s (paragraaf 3.5); -
E r is behoefte aan 500 tot 775 w oningen tot 2034 op
De v erw achte ontw ikkeling v an doelgroepen (paragraaf 3.6).
sterke aantrekkingskracht op de omgev ing. -
N aast de reguliere w oningbehoefte, is er behoefte aan extra kw alitatief goede slaapplekken op het eiland v oor seizoenspersoneel. De exacte omv ang moet nog v erder w orden onderzocht. Door v ergrijzing komt steeds minder personeel v an Texel zelf.
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 32
3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU Gr oei door opstapeling van factoren
2013
2018
2023
Δ '13-'18
Δ '18-'23
Δ '13-'23
De schema’s hiernaast laten de ontw ikkeling v an het aantal
INWONERS
13.660
13.585
13.980
-75
395
320
GEM. PER JAAR 30
inw oners en huishoudens op Texel zien ov er de periode
0 tot 15 jaar
2.210
1.830
1.775
-380
-55
-435
-45
2013-2023. H et aantal huishoudens is in tien jaar tijd
15 tot 25 jaar
1.380
1.455
1.410
75
-45
30
5
jaarlijks met +65 gegroeid, w at neerkomt op een
25 tot 45 jaar
2.900
2.640
2.945
-260
305
45
5
groeitempo v an +1,1% per jaar. De groei is v ooral het
45 tot 65 jaar
4.415
4.370
4.065
-45
-305
-350
-35
gev olg v an huishoudensv erdunning, netto instroom uit
65 jaar en ouder
2.760
3.285
3.780
525
495
1.020
100
2013
2018
2023
Δ '13-'18
Δ '18-'23
Δ '13-'23
GEM. PER JAAR
gaan en w aarbij het gezin zich opsplitst in een paar en één
HUISHOUDENS
6.140
6.310
6.795
170
485
655
65
of meerdere starters. De daling v an het aantal gezinnen op
alleenstaanden
2.110
2.295
2.745
185
450
635
65
het eiland zelf w ordt deels gecompenseerd door instroom
paren
2.110
2.175
2.220
65
45
110
10
v an buitenaf. Het meest opv allend is de sterke toename
gezinnen
1.925
1.840
1.825
-85
-15
-100
-10
andere gemeenten en (v oor een klein deel) immigratie. Zo zijn er steeds meer gezinnen v an w ie de kinderen uit huis
v an de leeftijdsgroep 65-plus. Dat heeft gev olgen v oor de w oonv raag de komende jaren (meer geschikte
w oningen v oor ouderen) en brengt een risico met zich mee
Bron: CBS (2013, 2018, 2023).
Ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens op Texel, onderverdeeld naar leeftijdsgroepen en huishoudenstypen, over d e periode 2013-2023.
(draagkracht onder v oorzieningen, kleinere beroepsbev olking, hogere zorgv raag).
De laatste jaren is er w el een duidelijke omslag te zien: v an
v ooral een toename in de leeftijdsgroep 25 tot 45 jaar. Dat
daarmee houd je de ‘demografische motor’ op het eiland op
krimp naar groei, minder uitstroom v an gezinnen, met
is gunstig, w ant dat is juist de groep die kinderen krijgt en
gang.
3 DEMOGRAFIE
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 33
3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU 2003
T exel vergrijst sterk
2023
Rechts staan de bev olkingspiramides v oor Texel v oor de jaren 2003 en 2023 (r ode staven), v ergeleken met de gemiddelde leeftijdsopbouw v an de regio Kop v an N oordH olland (zw arte lijnen). Duidelijk is dat de groep (aanstaande) ouderen steeds groter w ordt, ook ten opzichte v an het aantal personen tussen de 20 en 65 jaar (de ‘grijze druk’). In 2003 w aren de meeste Texelaars tussen de 30 en 60 jaar. Deels w aren dat gezinnen met kinderen en deels stellen. In 2023 zien w e dat deze groep (v anzelfsprekend) tw intig jaar ouder is gew orden. We zien