Bijlage 3. Woonbehoefteonderzoek Texel 2024-2034
Tekst van het document
€ 350. - € 400.000
698
15%
45%
17
11%
34%
de w oningen w erd aangeboden bov en de € 600.000, de prijsgrens tot w aar een
€ 400. - € 450.000
664
14%
59%
22
14%
48%
huisv estingsv ergunning nodig is. De mediane WO Z-w aarde v oor koopw oningen ligt op
€ 450. - € 500.000
500
10%
70%
21
13%
62%
Texel iets bov en de € 400.000. De mediane v raagprijs ligt € 50.000 hoger. In
€ 500. - € 600.000
611
13%
83%
16
10%
72%
w erkelijkheid is het prijsv erschil nog groter; de v erkoopprijs ligt bijna altijd hoger dan
€ 600. - € 750.000
484
10%
93%
19
12%
84%
de v raagprijs doordat kopers ov erbieden.
> € 750.000
350
7%
100%
25
16%
100%
TOTAAL
4.768
100%
157
100%
Texel v erschilt v anw ege zijn eilandpositie met dat v an andere w oningmarkten w aar v raag en aanbod elkaar in balans houden. Waar kopers aan de ov erkant makkelijk gemeentegrenzen ov ergaan, is dit op een eiland minder het gev al. O p Texel is er meer
Samenstelling van de koopvoorraad naar WOZ-waarde en hoeveel woningen in dat prijssegment verkocht zijn in de
afgelopen twee jaar, onderverdeeld naar kernen en het buitengebied. Geel = prijssegment tot de mediane WOZ-waarde en mediane vraagprijs. Bron: WOZ-registratie Texel (2023), Funda (2023).
v raag dan aanbod en kunnen inw oners minder snel uitw ijken naar buurtgemeenten. Dit resulteert in relatief hoge prijzen v an koopw oningen v oor een bev olking met relatief v eel lage inkomens.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 65
4.5 BETAALBAARHEID KOOP WOZ
Betaalbaar aanbod ontbr eekt LEENCAPACITEIT
2018
2022
2023
Het gemiddeld inkomen per inkomensontvanger Texel (CBS, 2022)
€ 31.700
€ 128.800
3%
1%
0%
Inkomen per huishouden (CBS, 2022)
€ 34.400
€ 139.800
4%
1%
0%
Modaal inkomen (2023)
€ 40.000
€ 162.500
6%
1%
0%
Eenpersoonshuishoudens DAEB-grens (2023)
€ 44.035
€ 178.900
8%
3%
1%
Twee keer het gemiddeld inkomen per inkomensontvanger Texel (CBS, 2022)
€ 63.400
€ 258.700
31%
9%
5%
Twee keer modaal inkomen (2023)
€ 80.000
€ 378.000
68%
37%
30%
Tweeënhalf keer modaal inkomen (2023)
€ 100.000
€ 478.350
82%
63%
54%
Het schema rechts laat v oor v erschillende inkomensgroepen de bereikbaarheid v an koopw oningen
aangeboden w oningen op F unda in het afgelopen jaar. Inkomensgroepen tot de DA E B -grens zijn aangew ezen op de sociale huur, maar hadden überhaupt geen mogelijkheid om in te stromen op de koopmarkt v anw ege ontbrekend
S ociale huur
zien op basis v an de WO Z-w aarde v an 2018 en 2022 en de
aanbod.
A ls alleenstaande met een modaal inkomen kon je op basis
FUNDA
BRUTO INKOMEN
kiezen. N u is dat nog maar 1% . A fgelopen jaar w as er geen koopaanbod v oor huishoudens tot en met een modaal inkomen. Ter referentie: op Texel ligt een gemiddeld inkomen beneden modaal. Je moet minimaal met z’n
Koopsector
v an de WO Z-w aarde in 2018 uit 6% v an de koopv oorraad
tw eeën zijn om een beetje keuzev rijheid te hebben. Die v rijheid is w el flink gedaald ten opzichte v an 2018. P as bij tw ee keer modaal is er substantieel aanbod om uit te kiezen. De markt zit dus echt op slot.
Koopwoningen in de bestaande voorraad die je kunt kopen met bruto jaarinkomen van verschillende inkomensgroepen en verkochte
woningen op Funda (inclusief ‘in onderhandeling’). Het prijssegment tot € 162.500 past bij een modaal bruto jaarinkomen tot € 40.000. LET
OP: dit is een moment opname (peildatum: nov 2023) Bron: WOZ-registratie Texel (2023), Funda (2023).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 66
4.5 BETAALBAARHEID KOOP BIJ BRUTO JAARINKOMEN VAN:
Geen aanbod voor alleenstaande starters Koop-starters hebben steeds meer moeite met het v inden
A ls je € 60.000 bruto per jaar v erdient, kun je v olgens de
v an een betaalbare koopw oning op Texel. O nder koop-
normen in nov ember 2023 (op basis v an de H y potheker)
starters v erstaan w e mensen die aan het begin v an hun
ongev eer € 260.000 lenen. Daarv oor kun je in de huidige
CLUSTER
€ 80.000
€ 100.000
TOT € 378.000
TOT € 478.350
Den Burg
45%
75%
10
16
Oudeschild
47%
78%
1
2
De Koog
29%
49%
2
Oosterend
48%
73%
2 4
w ooncarrière staan en w illen kopen, zonder dat zij de
markt slechts drie w oningen kopen. V erdien je € 80.000
ov erw aarde v an hun v orige koopw oning kunnen inzetten.
bruto per jaar, dan hoort daar een hy potheek v an €
Dat zij moeilijk een betaalbare w oning kunnen v inden,
378.000 bij. E r stonden in nov ember 2023 slechts 11
De Cocksdorp
34%
59%
komt deels doordat koopw oningen op Texel (en dan v ooral
w oningen te koop in dat segment.
Den Hoorn
21%
41%
in de kleine kernen) relatief groot en dus duurder zijn,
De Waal
36%
63%
maar is v ooral het gev olg v an meer concurrentie en dus
In theorie is er dus w el w at te kiezen v oor startende
Buitengebied Noord
18%
35%
hogere v erkoopprijzen en v an een opdrogend aanbod (zie
koppels, als ze bruto € 60.000 per jaar v erdienen. Je hebt
Buitengebied Zuid
16%
33%
v orige pagina).
dan toegang tot 9% v an de koopmarkt. M aar door de
GEMEENTE TEXEL
37%
63%
krapte op de markt is er v rijw el geen beschikbaar aanbod.
Het schema hiernaast laat per kern en v oor het
A ls je met een inkomen tot € 80.000 bruto per jaar een
buitengebied zien w elk deel v an de v oorraad je kunt kopen
w oning w ilt kopen op Texel, dan is de kans v an slagen het
met een bruto jaarinkomen v an € 80.000 en € 100.000.
grootst in Den Burg. A ndere kernen kunnen starters op dit
Daarmee ben je aangew ezen op het duurdere segment, als
moment geen w oning bieden, met als gev olg dat die
je met een partner een w oning w ilt kopen en samen een
kernen steeds meer v ergrijzen. E r moeten dus betaalbare
modaal inkomen hebt.
w oningen gebouw d w orden, ook om de demografische
ACTUEEL AANBOD OP FUNDA
11
26
Koopwoningen in de bestaande voorraad die je kunt kopen met € 80.000 of €
100.000 bruto jaarinkomen en actueel beschikbaar aanbod op Funda (inclusief ‘in
onderhandeling’). Het prijssegment tot € 375.000 past bij een bruto jaarinkomen tot € 80.000. Ter referentie: wat staat er te koop tot € 475.000. Bron: WOZregistratie Texel (2023), Funda (peildatum: november 2023).
motor in zo’n kern op gang te houden (zie ook hoofdstuk 3).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 67
4.5 BETAALBAARHEID KOOP Ver hoogde kans op energiearmoede in naoorlogs bezit De kaart rechts laat zien w aar relatief v eel energie-onzuinige particuliere w oningen staan en w aar óók v eel lage-inkomensgroepen w onen. Daar is het risico op energiearmoede het grootst. We zien v ooral Den Burg, Den H oorn en De C ocksdorp naar v oren komen. In Den Burg en De C ocksdorp speelt het aandeel lageinkomensgroepen een rol. In Den H oorn is er een risico v anw ege v eel energie-onzuinige w oningen.
In O udeschild is het risico op energiearmoede relatief laag. Inkomens liggen daar relatief hoog en w oningen zijn v aker v an een
recent bouw jaar, dus energiezuiniger. Hetzelfde zien w e in O osterend. Hier w onen v eel middeninkomens en zijn de w oningen relatief w at zuiniger. In De Koog is het beperkte risico op energiearmoede v ooral het gev olg v an hogere inkomens en niet zozeer v an energiezuinige w oningen (zie ook paragraaf 4.4).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 68
4.6 AANPASBAARHEID Welke woningen zijn in potentie aanpasbaar?
M eer dan de helft van de voorraad is aanpasbaar
Door de v ergrijzing neemt de v raag naar w oningen die
We richten ons hier alleen op het v erbeteren v an de
O nze inschatting is dat 56% v an de sociale huurv oorraad
geschikt zijn v oor mensen met een zorgv raag de komende
toegankelijkheid v an w oningen die met kleine aanpassingen
(door corporaties), 53% v an de particuliere huurv oorraad
jaren toe. V eel bestaande w oningen zijn met kleine
(tot ca. € 10.000) te realiseren zijn. In de schema’s
en 57% v an de koopv oorraad op Texel aanpasbaar is.
aanpassingen geschikt te maken v oor ouderen, v ooral
hieronder staat per bouw periode en grootte v an de w oning
O pgeteld gaat het om ruim 3.500 w oningen. Dat w il niet
w anneer zij een lichte zorgv raag hebben. We schatten
hoe groot de kans is dat een w oning aanpasbaar is.
zeggen dat er geen opgav e ligt om meer geschikte
hierna in om hoev eel w oningen het gaat. We maken daarbij
w oningen bij te bouw en. E en steeds grotere groep heeft
onderscheid tussen drie soorten bew oners v oor w ie
CORPORATIE
aanpassingen aan de w oning nodig zijn:
< 1965
0%
5%
5%
1.
mensen die slecht ter been zijn, maar niet of
1965-1980
15%
25%
25%
nauw elijks gebruikmaken v an hulpmiddelen;
1980-2003
40%
40%
75%
EIGENDOM
% AANPASBAAR
AANTAL
100%
Corporatiehuur
56%
758
Particuliere huur
53%
269
Koop
57%
2.576
GEMEENTE TEXEL
56%
3.603
2. 3.
mensen die gebruikmaken v an een rollator; mensen in een rolstoel.
V oor de eerste tw ee groepen is het v erbeteren v an de
toegankelijkheid v an de w oning v oldoende om langer zelfstandig te blijv en w onen. Bij de laatste groep is ook een
> 2003
KOOP/PART.
< 250 M³
250 - 300 M³
> 300 M³
100%
100%
< 300 M³
300 - 350 M³
> 350 M³
< 1965
15%
20%
30%
1965-1980
15%
60%
90%
behoefte aan bijv oorbeeld een beschutte w oonv orm. Die realiseer je niet met kleine aanpassingen.
1980-2003
70%
70%
90%
> 2003
100%
100%
100%
eigendom, bouwperiode en grootte / inhoud. Gebaseerd op de Doorzonscan
Links: inschatting van de aanpasbaarheid van woningen, naar
goede doorgankelijkheid belangrijk. D aar zijn grotere
van Aedes Actiz, aangevuld en bewerkt door KAW (2019). Boven: aandeel
ingrepen v oor nodig die ook om aanpassingen in het casco
woningen dat naar verwachting aanpasbaar is, onderverdeeld naar
v ragen (bredere deuren, ruimere hal en badkamer, etc.).
eigendom. Nultredenwoningen zijn hierin meegenomen. Bron: aanpasbaarheidsscan KAW (2019), VHE-bestand Woontij (2023), WOZ-
registratie Texel (2023).
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 69
4.6 AANPASBAARHEID Voor al nieuwere buurten beter aanpasbaar
Huur
Koop
De kaarten rechts laten zien op v rij gedetailleerd schaalniv eau zien w at de geschatte aanpasbaarheid v an koop- en huurw oningen is. V ooral de w oningen die na de jaren 70 zijn gebouw d zijn ov er het algemeen beter aanpasbaar. De w oningen zijn ruimer en daardoor bijv oorbeeld makkelijker rollatortoegankelijk te maken. In de koopsector is de aanpasbaarheid redelijk tot goed. In de huursector zijn w oningen v aker w at kleiner, w aardoor w oningen moeilijker aan te passen zijn. M et name w oningen w at
v erder v an het centrum v an kernen af, zijn minder geschikt. Dit zijn echter ook de w oningen die v erder afstaan v an v oorzieningen en daarom om die reden v oor corporaties al minder interessant zijn om aan te passen.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 70
4.7 KLIMAATADAPTATIE EN DUURZAAMHEID Veel kans op over stromingen De kaart rechts toont de ov erstromingskans in 2050 w aarbij een w aterdiepte v an meer dan 20 cm optreedt, v eroorzaakt door een doorbraak v an een w aterkering langs het hoofd- of het regionale w atersy steem of bij ov erstromen v an onbeschermde gebieden. Dit heeft inv loed op w elke bouw locaties geschikt zijn of w aar er rekening moet w orden gehouden met w aterov erlast.
E r zijn v olgens de kaart een aantal plekken w aar kans is op een ov erstroming v an meer dan 20 cm. V ooral langs de kust en met name bij kw elderv lakte De S lufter aan de noordzijde en bij De
Horsmeertjes aan de zuidkant. Beide gebieden staan in open v erbinding met de Wadden- of N oordzee. O ok in bebouw de gebieden is er een grote kans op een ov erstroming, zoals in de hav en v an O udeschild en bij Het H orntje. E ind 2023 had de hav en v an O udeschild op Texel te maken met extreme w aterov erlast door storm P ia. Het w ater stond om drie uur ‘s nachts bijna 270 cm bov en het N A P . Restaurants, parkeerplaatsen, fietsenstallingen en autow egen w aren ondergelopen.
4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 71
4.7 KLIMAATADAPTATIE EN DUURZAAMHEID Win-winoplossingen voor verduurzaming
w in-w inoplossing is gedefinieerd als een oplossing die
energieopw ekking). Hierbij is ook een denkrichting v oor de
Hieronder gev en w e in een schema w eer w elke oplossingen
zow el een positief effect heeft op klimaatadaptatie
kosten meegegev en.
er zijn op het gebied v an klimaatadaptatie, natuurinclusief
(hittestress, w aterov erlast, droogte en extreem w eer) als
en duurzaamheid en w elke w in-w inkansen er liggen. De
op de energietransitie (energiereductie en
Focus op water
Focus op groene omgeving
Win-winoplossinge n
Hittestress
Droogte
Wateroverlast
Energie besparen
Energie opwekken
= heeft een positieve bijdrage bij dat thema Indicatie omvang kosten*
Overig
Vergroenen tuinen / terreinen
Het heeft een positief effect op de biodiversiteit en groene tuinen nemen meer CO2 op dan versteende tuinen. Verder heeft onderzoek aangetoond dat een groene omgeving goed is voor de mentale gezondheid van mensen.
€€
Groendaken
Een groendak heeft een CO2-opname tot circa 3 kg/m² per jaar. Uit onderzoek is gebleken dat de dakbedekking langer meegaat door het toepassen van een groendak. Dit heeft te maken met het verminderen van de temperatuur van de dakbedekking en het feit dat de UV-straling niet direct op het dak straalt.
€€€
Groene gevels / geveltuinen
Groene gevels hebben ook een dempende werking van 2,5 tot wel 3 dB. Daarnaast komt uit meerdere onderzoeken naar voren dat een groene omgeving bijdraagt aan de mentale gezondheid van mensen.
€€€
Bomen
Het heeft een positief effect op de biodiversiteit en een volwassen boom neemt gemiddeld 22kg CO2 op per jaar. Verder heeft onderzoek aangetoond dat een groene omgeving goed is voor de mentale gezondheid van mensen.
€€
Wadi’s
Een wadi verhoogt de biodiversiteit en is goed te combineren met recreatieve doeleinden. Kinderen kunnen er spelen en er kan een mooie mix van flora en fauna ontstaan.
€€€
Raingardens
Raingardens hebben een positief effect op de biodiversiteit. Verder heeft onderzoek aangetoond dat een groene omgeving goed is voor de mentale gezondheid van mensen.
€ € €€
Blauwgroene daken
Blauwgroene daken dragen bij aan biodiversiteit, verdubbelen de levensduur van het dak, geven een waardestijging tussen de 4% en 8% aan het pand, vangen tot 200 gr fijnstof per m² af en hebben een positief effect op de mentale gezondheid en het concentratievermogen.
€€€
* De indicatie zoals gegeven biedt een denkrichting voor de kosten. 4 BESTAANDE VOORRAAD
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 72
5
VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
5.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
In hoofdstuk 3 lieten we zien wat de komende jaren de
-
verzilveren. Dit zorgt voor extra druk op de sociale
De druk op de sociale huur is op Texel de laatste
huur.
verwachte woonbehoefte per kern of cluster van
jaren sterk toegenomen. Vooral onder
kernen is. In dit hoofdstuk laten we zien wat de druk
jongvolwassenen. De groep 23 – 34 jaar zit het
koopmarkt van Texel. De krapte is de laatste jaren
op de sociale huur- en koopmarkt is. We gaan in op:
meest in de knel en zijn het langst actief op zoek
sterk toegenomen, met name op meer betaalbare
-
Sociale huur: we gaan in op factoren die de vraag
naar een huurwoning. Overigens is bij alle
producten. Zo kiezen woningzoekenden vaker voor
beïnvloeden, analyseren signalen van vraagdruk
leeftijdsgroepen de zoekduur de laatste jaren
een twee-onder-één-kapwoning of rijwoning in
(paragraaf 5.2);
toegenomen.
plaats van een vrijstaande woning. Het wonen op
Veel woningzoekenden in de sociale huur zoeken
Texel is daarin vaak belangrijker dan de juiste
vooral een woning in het eigen dorp. De binding is
woning vinden.
-
Koop: we laten cijfers zien die iets zeggen over de
-
krapte op de markt (paragraaf 5.3).
-
De krapte op de markt is ook sterk te zien in de
dan ook heel sterk. Vaak is Den Burg wel een alternatief voor mensen, vanwege het grotere voorzieningenaanbod. -
Senioren hebben in de sociale huur vooral behoefte aan een grondgebonden woning met minimaal twee slaapkamers. Ook senioren met een koopwoning schrijven zich in bij Woontij. Mogelijk omdat geschikt aanbod in de koopsector ontbreekt of zodat men de overwaarde op het huis kan
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 74
5.2 SOCIALE HUUR DRUKMATEN TO TAAL WO N IN GZOEKERS (1 JU LI 2022) 4.738
V eel woningzoekenden zoeken op T exel De figuur rechts laat de herkomst v an w oningzoekers zien in het
TE XE L 2.276
w oonruimtev erdeelsy steem. Ruim 2.200 w oningzoekers (peildatum 1 juli 2022) komen v an Texel. E r zoeken echter 3.100 mensen op Texel. E r is
sprake v an een ov erdruk op de sociale huurmarkt, ook als je het aantal
G E E N H UURDE R 1.954
WV S
w oningzoekenden corrigeert v oor het aantal dat recht heeft op een w oning huisv estingsv ergunning is groter dan het aantal zoekenden op Texel. De
A C TIEF 47 ZO E KT O P TEXE L 3.100
v raag naar sociale huur komt dus niet alleen v an mensen op het eiland, maar E NQUÊTE
DE N HE LDER 1.400
w erken maar nog geen w oning hebben. O ok in Den H elder is de druk op de
200
GEEN HV V 300
WE L HV V 2.800
v erhuisd, maar terug w illen keren naar Texel of mensen die nu op Texel w oningmarkt hoog. V eel w oningzoekenden v an Texel zullen Den H elder
E LD E RS 988
H U U RD ER 322
A C TIEF 380
v olgens de huisv estingsv erordening. De groep die recht heeft op een
ook v an de ov erkant. Dit zijn w aarschijnlijk mensen die naar de ov erkant zijn
DE N H E LDER 1.474
Verdeling van woningzoekenden binnen het verdeelsysteem. Bron: Onderzoeksrapport ‘Werken aan
woonwensen van mensen’ (Woontij, 2023).
w aarschijnlijk als geschikt alternatief zien. 180
Bij het aantal actief w oningzoekenden v alt v ooral het grote aantal op tussen
160
de 23 en 34 jaar. V eel huishoudens in deze leeftijdsklasse komen niet in
120
140
aanmerking v oor een koopw oning, v ooral niet op Texel, en hebben v aak te
100
w einig opgebouw de punten om de juiste w oning te v inden. Deze groep zit
60
het meest in de knel op de w oningmarkt.
80 40 20 0
< 23 jaar
23 - 34 jaar
35 - 44 jaar
45 - 54 jaar
55 - 64 jaar
65 - 74 jaar
75+ jaar
Aantal actief woningzoekenden per leeftijdscategorie. Bron: Onderzoeksrapport ‘Werken aan woonwensen van mensen’ (Woontij, 2023).
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 75
5.2 SOCIALE HUUR DRUKMATEN V O ORKEUR WO ONPLAATS
Woning met twee slaapkamers het meest gezocht De figuren rechts laten de w oonw ensen (plek, ty pe en aantal slaapkamers)
Den Burg
100%
v an w oningzoekenden in de sociale huur zien.
Oosterend
80%
Den Hoorn 60%
Woningzoekenden hebben een sterke locatie-gebondenheid. Inw oners v an
De Koog
Den Burg w illen ook het liefst in hun eigen dorp blijv en w onen. Dat geldt
40%
Oudeschild
v oor alle dorpen, al v inden v eel inw oners v an de andere dorpen Den Burg De Cocksdorp
20%
ook een geschikte optie, w aarschijnlijk v anw ege het betere v oorzieningenaanbod.
De Waal
0% Den Burg
O ok w il het ov ergrote deel v an de w oningzoekenden het liefst een
De Koog
Den Hoorn
Oudeschild
De Waal
Oosterend
Voorkeur voor de woonplaats van woningzoekenden. Bron: Onderzoeksrapport ‘Werken aan woonwensen van mensen’ (Woontij, 2023).
eengezinsw oning. Dit past bij het karakter v an Texel; mensen zijn gew end zo
3%
1%
te w onen. Daarbov enop w il 27% v an de w oningzoekenden een gelijkv loerse
Geen, éénkamerappartement is ook goed 17%
27%
19%
App artement
V eruit de meeste huurders zoeken een w oning met tw ee slaapkamers.
47%
v aak behoefte aan een extra kamer v oor hobby spullen of logés. De erv aring
12%
3 s laapkam ers
Gelijkvloerse won ing
leert dat senioren alleen bij het perfecte product v erhuizen uit een v aak 13%
ruime eengezinsw oning. O v er het algemeen is de gew enste w oning een eengezinsw oning met minimaal tw ee slaapkamers, w aarv an een bad- en
59%
Zorgwoning
Antwoorden op vraag: in wat voor soort woning wil je wonen?. Bron:
Onderzoeksrapport ‘Werken aan woonwensen van mensen’ (Woontij, 2023).
1 s laapkam er 2 s laapkam ers
Het maakt niet uit, als ik maar snel een w on ing heb
S enioren hebben in principe v aak maar één slaapkamer nodig, maar hebben
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
2%
Eengezinsw onin g
w oning. Dit kan zow el een eengezinsw oning zijn als een appartement.
slaapkamer op de begane grond aanw ezig is.
De Cocksdorp
4 of meer slaapkamers
Antwoorden op vraag: hoeveel slaapkamers heb je minimaal nodig? Bron:
Onderzoeksrapport ‘Werken aan woonwensen van mensen’ (Woontij, 2023).
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 76
5.2 SOCIALE HUUR DRUKMATEN O ok gezinnen zitten in de knel
35
Bij alle leeftijdsgroepen is de zoekduur v an w oningzoekenden de laatste
30
jaren sterk toegenomen. E r is v eel krapte op de sociale huurmarkt.
25
V ooral de groep in de leeftijd v an 45 tot 54 jaar heeft een erg hoge
20
zoekduur. We zien dat de zoekduur v oor de leeftijdsgroepen tot 55 jaar
15
de afgelopen jaren zijn opgelopen. H ogere leeftijdsgroepen hebben zich
10
al v aak langer ingeschrev en bij Woontij. H ierdoor is hun zoekduur in
5
relatie tot jongere leeftijdsgroepen korter. Zij kunnen eerder
0 2017
doorstromen naar een w oning naar w ens. V ooral w oningen met drie slaapkamers hebben een hoge zoekduur. De v raag is hier v eel groter
2018
2019
Jong < 23
2020
Jong 23-34
2021 Senior 35-64
2022
2023
Senior 65+
Zoekduur in maanden van woningzoekenden bij Woontij, per leeftijdsgroep. Bron: Woontij (2023).
dan het aanbod. 40
30
20
10
0 2017
2018
2019
1 s laapkam er
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
2020
2 s laapkam ers
2021
2022
2023
3 s laapkam ers
Zoekduur in maanden per aantal kamers bij Woontij. Bron: Woontij (2023).
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 77
5.2 SOCIALE HUUR DOELGROEP EN SCHEEFHEID Relatief veel dr uk op cor poratiehuur De schema’s rechts laten het percentage scheefw oners zien en de v erdeling v an de doelgroep passend toew ijzen in de w oningv oorraad ten opzichte v an het landelijk gemiddelde.
O p Texel is in v ergelijking met de rest v an N ederland relatief v eel goedkope scheefheid. E r zitten dus naar v erhouding v eel hoge inkomens in sociale huur. Dit w ijst erop dat deze groep niet kan doorstromen naar een koopw oning.
Tegelijk w oont de doelgroep met een inkomen tot maximaal de
huurtoeslaggrens (passend toew ijzen) tw ee keer zo v aak in een koopw oning als gemiddeld in N ederland. Het ligt v oor de hand dat
dit v ooral senioren zijn. Doorstromen naar een andere koopw oning
voorkomen dat woningzoekenden met lage inkomens een woning krijgen
inkomen voor de woning waar hij of zij in woont. Bij een dure scheefwoner is het
toegewezen die ze niet kunnen betalen. Bron: Lokale Monitor Wonen (2023).
omgekeerde het geval. Bron: Lokale Monitor Wonen (2023)
lukt in de huidige markt niet (meer), omdat prijzen zijn gestegen.
Doelgroep passend toewijzen per eigendomssituatie. Passend toewijzen moet
Goedkope en dure scheefheid. Een goedkope scheefwoner heeft een te hoog
Ze kunnen w el doorstromen naar de sociale huur. De druk op de sociale huur is dus afkomstig v an zow el starters als doorstromers.
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 78
5.2 SOCIALE HUUR DOELGROEP EN SCHEEFHEID Dr uk op sociale huur vanuit de koop S eniorenv ereniging Texel heeft onder haar leden een enquête v erspreid ov er hun huidige w oonsituatie en hun w oonw ensen. V an de 97 personen die de lijst hebben ingev uld, w il ongev eer de helft v erhuizen, het liefst binnen 10 jaar. H et schema rechts laat v an de personen met een v erhuisw ens zien w at hun huidige w oonsituatie is en naar w elk w oningty pe hun v oorkeur uitgaat. Bijna iedereen w oont nu in een gezinsw oning. S lechts een enkeling w oont in een appartement of een seniorenw oning. A ppartementen of seniorenw oningen zijn v aak al lev ensloopbestendig, w aardoor ouderen minder snel zullen v erhuizen.
NAAR
APPARTEMENT
ÉÉN SLAAPKAMER
VAN ▼
TWEE SLAAPKAMERS
2
6
2-onder-1kap
Rijwoning
1
Vrijstaand
1
GRONDGEBONDEN
TWEE SLAAPKAMERS
3
1
1
2
1 2
5
9
15
1
TOTAAL
TOTAAL
11
11
Seniorenwoning
OVERIG 1
9
Appartement
MET ZORG
27
1
3
1
38
Verhuiswens naar woningtype. Bron: Enquête wonen (Seniorenvereniging Texel, 2023). 0%
S enioren v erhuizen het liefst naar een grondgebonden seniorenw oning met tw ee slaapkamers, zodat (klein)kinderen kunnen ov ernachten of ze de extra kamer als hobby kamer kunnen gebruiken. E en groot deel v an de senioren met een v erhuisw ens w oont in een koopw oning. S enioren met een
NAAR VAN ▼
HUUR
KOOP
6% 21%
Huur
9
Koop
11
< 23 jaar 12%
41 - 54 jaar
14
koopw oning w illen graag huren, in de meeste gev allen bij Woontij, maar ook
▲ Verhuiswens naar eigendom. Bron: Enquête wonen
bij particuliere v erhuurders (middenhuur). A lleen als je de juiste producten
(Seniorenvereniging Texel, 2023).
23 - 40 jaar
25% 36%
55 - 64 jaar 65 - 74 jaar 75+ jaar
biedt, zal een groot deel ook daadw erkelijk doorstromen. ▲ Percentage woningzoekenden met een koopwoning. Bron: Onderzoeksrapport ‘Werken aan woonwensen van mensen’
(Woontij, 2023).
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 79
5.3 KOOP MARKTCIJFERS NVM EN VBO Steeds meer krapte op de koopmarkt
m
U it v erkoopinformatie v an de N V M zijn signalen te herleiden
30
die iets zeggen ov er de v raagdruk op de koopmarkt op
25
Texel. De cijfers gaan ov er de periode tussen het tw eede
20
kw artaal v an 2018 en het derde kw artaal v an 2023.
15
AANBOD AAN TE KOOP STAANDE WONINGEN
10
Rechts staat hoe het aantal w oningen dat op de markt w erd aangeboden zich op Texel ontw ikkelde, met in de
5 0 2018
tabel linksonder een uitsplitsing naar ty pe w oning. Rechtsonder staat ook hoe de v erkooptijd zich ontw ikkelde.
2019
2020
2021
2022
2023
Ontwikkeling van het aantal te koop staande woningen op Texel, over de periode 2018 -2023. Bron: NVM (2023).
H et meest opv allend is de trendbreuk die in de loop v an
2020 ontstond: het aanbod daalde en de v erkooptijd w erd
WONINGTYPE
'18-'19
'22-'23
VERSCHIL
WONINGTYPE
'18-'19
'22-'23
tussenwoning
5
2
-60%
tussenwoning
48
14
-72%
hoekwoning
3
4
33%
hoekwoning
44
97
122%
2-onder-1-kap
17
12
-29%
2-onder-1-kap
119
34
-72%
vrijstaand
88
30
-66%
vrijstaand
87
58
-33%
appartement
6
5
-17%
appartement
91
33
-64%
TOTAAL
119
53
-56%
TOTAAL
84
50
-40%
VERSCHIL
flink korter, v ooral bij rijen en tw eekappers. In 2023 zien w e het aanbod lichtelijk toenemen, w at past bij een landelijke (tijdelijke) trendbreuk v an meer aanbod en iets lagere v erkoopprijzen.
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
Ontwikkeling van het aantal te koop staande woningen op Texel, over de
Ontwikkeling van verkooptijd in dagen van woningen op Texel, over de
periode 2018-2023, uitgesplitst naar woningtype. Bron: NVM (2023).
periode 2018-2023, uitgesplitst naar woningtype. Bron: NVM (2023).
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 80
5.3 KOOP MARKTCIJFERS NVM EN VBO O pdr ogend aanbod stuwt pr ijs omhoog Rechts staat hoe de transactieprijs per m² w oning zich op Texel ontw ikkelde, met in de tabel linksonder een uitsplitsing naar w oningty pe. Rechtsonder staat uit hoev eel w oningen een w oningzoekende gemiddeld kon kiezen op de koopmarkt. G emiddeld zijn koopw oningen op Texel tussen 2018 en 2023 met 41% in prijs gestegen. Daarbinnen steeg de prijs v an v rijstaande w oningen, appartementen en
TRANSACTIEPRIJS PER M²
€ 5.500 € 5.000 € 4.500 € 4.000
€ 3.500 € 3.000 € 2.500 € 2.000
2018
2019
2020
2021
2022
2023
Ontwikkeling van de transactieprijzen per m² op Texel, over de periode 2018 -2023. Bron: NVM (2023).
tussenw oningen het sterkst. De prijsstijging is een direct
gev olg v an opdrogend aanbod. In 2018-2019 kon één
WONINGTYPE
'18-'19
'22-'23
VERSCHIL
WONINGTYPE
'18-'19
'22-'23
VERSCHIL
tussenwoning
€ 2.941
€ 4.379
49%
tussenwoning
hoekwoning
€ 3.034
€ 3.623
19%
hoekwoning
3,5
-
-100%
-
3,0
2-onder-1-kap
€ 2.892
€ 3.788
31%
-
2-onder-1-kap
5,1
6,2
20%
vrijstaand
€ 3.511
€ 5.306
appartement
€ 3.016
€ 4.481
51%
vrijstaand
13,4
4,0
-71%
49%
appartement
6,0
-
-100%
TOTAAL
€ 3.102
€ 4.371
41%
TOTAAL
7,9
4,7
-41%
w oningzoekende op de koopmarkt op Texel nog kiezen uit gemiddeld acht te koop staande w oningen, in 2022-2023 w aren dat er minder dan v ijf. In de nieuw ste cijfers zien w e dat de markt sinds de hy potheekrentestijging tijdelijk iets ontspande, maar de v erkoopprijs per m² ligt desondanks nog steeds hoger dan precies een jaar geleden. Tegelijk w ordt er ook meer v erkocht, maar dat komt deels doordat meer mensen hun
Ontwikkeling van de transactieprijzen per m² op Texel, over de periode
2018-2023, uitgesplitst naar woningtype. Bron: NVM (2023).
kiezen, over de periode 2018-2023, uitgesplitst naar woningtype. Bron: NVM
Ontwikkeling van het aantal woningen waaruit een woningzoekende kon
(2023).
huis te koop zetten.
5 VRAAGDRUK OP DE HUUR- EN KOOPMARKT
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 81
6
WONEN TOEVOEGEN
6.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
In hoofdstuk 3 lieten we zien wat de komende jaren de
-
-
In de koopsector is behoefte aan een mix van
De verwachting is dat er tot 2034 netto nog zo’n
types. Het gaat om zo’n 460 woningen tot 2034. In
verwachte woonbehoefte per dorp is. We zoomen
235 sociale huurwoningen toegevoegd moeten
elk dorp is behoefte aan woningen. Toevoegen in
hierna dieper in op wat dat kwalitatief betekent voor de
worden om in de vraag te voorzien. Alle verkochte
het buitengebied blijft maatwerk. De nadruk ligt op
sociale huur-, particuliere huur- en koopsector.
woningen door Woontij moet dus worden
betaalbaarheid. Er moet speciale aandacht zijn voor
-
Overzicht wensprogramma per eigendom naar
gecompenseerd. Dat zijn er 25 per jaar. Vooral
starters en senioren.
prijsklasse (paragraaf 6.1);
starters zitten in de knel en zoeken een woning in
Sociale huur: we vertalen de vraag naar een
de sociale huur.
-
programma per kern: hoeveel, wat en voor welke -
-
geschikt zijn voor ouderen met een (beginnende)
Particuliere huur: we schetsen welke doelgroepen
zorgvraag, maar later ook bruikbaar zijn voor
op particuliere huur aangewezen zijn, wat
kleine gezinnen of stellen. Aanvullend is er vraag
onzekerheden zijn en vertalen dit naar een
naar reguliere rijwoningen en appartementen in
programma per kern (paragraaf 6.4); -
Er is vooral behoefte aan ‘alleskunners’: huizen die
prijs (paragraaf 6.3)?
Koop: we gaan in op gewenste prijssegmenten en
voorzieningendorpen. -
Er is vraag naar netto 85 woningen in de
vertalen dit naar een programma per kern
middenhuur het liefst op A -locaties bij
(paragraaf 6.5).
voorzieningen. Bouw vooral levensloopgeschikte
Verspreid over het hoofdstuk geven we aan wat de
woningen.
rode draad uit gesprekken met marktkenners was.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 83
6.2 VERWACHTE BEHOEFTE WENSPROGRAMMA Voeg vooral in betaalbaar segment toe
2024-2029
2029-2034
TOTAAL
%
Het schema rechts laat van het programmaleidraad het eigendom naar prijsklasse zien. We baseren ons op het
HUUR
320
40%
Socrates model en passen dit aan de hand van de uitkomsten
- sociale huur / tot € 879
175
60
235
30%
- midden huur/ vanaf € 879 tot € 1.100
65
20
85
10%
uit dit onderzoek aan. Socrates is een scenario -instrument wat landelijke wordt gebruikt om de toekomstige vraag en aanbod
455
60%
op de woningmarkt in beeld te brengen. Het model voorspeelt
KOOP - goedkoop / tot € 355.000
230
80
310
40%
de situatie op de woningmarkt op basis van aannames over
- middelduur / tot € 510.000
80
30
110
15%
relevante processen zoals demografie, inkomens, voorkeuren
- duur / boven € 510.000
30
5
35
5%
woningvoorraad en beleid.
Verwachte behoefte naar eigendom en prijsklassen. Bron: Socrates (2023)
Vanwege het relatief lage inkomen op Texel ligt de focus vooral op toevoegen in het betaalbaar segment. Vanuit Socrates was er slechts behoefte aan 20% toevoegen van sociale huur. Aan de hand van het gesprek met Woontij in combinatie met de marktdrukcijfers in de sociale huur hebben we dit bijgesteld naar 30% toevoegen van Sociale huur ten koste van middeldure en dure koop. Daarnaast verplicht de wet ‘versterking regie op de volkshuisvesting’ gemeenten om toe te werken naar 30% sociale huur.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 84
6.3 SOCIALE HUUR WAT BEPAALT DE VRAAG? Hoe bepaal je de vraag naar sociale huur?
-
Corporaties zijn verplicht om ‘passend toe te
-
Beschikbaarheid: een langdurig tekort aan sociale
De verwachte vraag naar sociale huurwoningen is
wijzen’ in ten minste 95% van de gevallen. Ze
huur kan ervoor zorgen dat huurders naar
afhankelijk van vele factoren die de vraag beïnvloeden.
hebben een marge van 5% voor uitzonderingen.
buurgemeenten verhuizen waar wél aanbod is.
We hebben te maken met regels, we zien trends en er
De regels gelden voor woningen met een huur tot
zijn toekomstige ontwikkelingen die soms redelijk goed
€ 879,66 (liberalisatiegrens, prijspeil 2024).
met een laag inkomen bij verhuizing vaker dan
Een deel van de huurders woont ‘scheef’: met een
gemiddeld kiezen voor een plek met voorzieningen,
te voorspellen zijn, maar vaak veel minder goed, zoals
-
economische conjunctuur en situaties op de wereld.
-
te hoog inkomen in een sociale huurwoning, bijvoorbeeld omdat de huurder meer is gaan
Woonmilieuvoorkeuren: we weten dat huishoudens
zoals een supermarkt of school. -
Toegankelijkheid van de koopmarkt: lage rentes of
Regels die de vraag beïnvloeden
verdienen. Op Texel woont nu 17,4% van de
soepele hypotheekvoorwaarden zorgen voor meer
De sociale huursector is gebonden aan regelgeving.
huurders scheef, waarvan 12,9% ‘goedkoop’ en
vraag naar koopwoningen.
-
4,5% ‘duur’ scheef woont.
Huishoudens met een inkomen tot de
-
huurtoeslaggrens (€ 47.669 voor een- en € 52.671
Extramuralisering van wonen met zorg: hoe sneller dat gebeurt, hoe meer ouderen zelfstandig
voor meerpersoonshuishoudens) moeten sinds 1
A ndere ontwikkelingen die de vraag beïnvloeden
januari 2016 in principe een woning toegewezen
Er zijn ook veel andere factoren die de vraag naar
krijgen met een huur onder de aftoppingsgrenzen
sociale huurwoningen beïnvloeden. Dat zijn o.a.:
vormt: hoe goedkoper, hoe groter de concurrentie
(€ 650 voor een- en tweepersoonshuishoudens en
-
met de sociale huurmarkt en dus hoe lager de
€ 697 voor drie- of meerpersoonshuishoudens).
-
Economische ontwikkeling: bij een groeiende koopkracht daalt de afhankelijkheid van sociale huur en hogere inkomens zorgen voor een kleinere groep die aanspraak maakt op sociale huur.
6 WONEN TOEVOEGEN
(blijven) wonen. De mate waarin beleggershuur een alternatief
vraag naar sociale huurwoningen. -
Aanbod van alternatieve producten die de vraag naar sociale huur beïnvloeden.
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 85
6.3 SOCIALE HUUR PROGRAMMALEIDRAAD T ot 2 0 34: +2 3 5 sociale huurwoningen In het schema rechts staat de behoefte aan sociale huur
BE HO EFTE TO T 2034
C LU S TER
onderv erdeeld naar kernen en de scenario’s. De v raag naar
LA A G
HOOG
sociale huur bestaat uit tw ee delen. Ten eerste inw oners, met name jongeren, die niet kunnen instromen op de koopmarkt en
Den Burg
75
120
opzoek zijn naar een eigen w oning. Ten tw eede de groep
Oudeschild
20
30
De Koog
20
30
Oosterend
15
20
De Cocksdorp
10
15
Den Hoorn
10
10
De Waal
5
10
Buitengebied noord
maatwerk
maatwerk
Buitengebied zuid
maatwerk
maatwerk
155
235
senioren die al zijn ingestroomd op de koopmarkt, maar hun w oning w illen v erkopen om in te stromen in de sociale huur. De w oningv oorraad op Texel bestaat v oor bijna 22 procent uit sociale huurw oningen. De w et ‘v ersterking regie v olkshuisv esting’ gaat w aarschijnlijk gemeenten v erplichten om
toe te w erken naar 30 procent sociale huur in de gemeente.
In elke kern moet w at kunnen, maar de hoofdmoot v an de opgav e ligt in Den Burg. Hier w illen zow el jongeren als senioren naartoe v erhuizen v anw ege de nabijheid v an v oorzieningen. In andere dorpen is ook behoefte aan sociale huur. Betaalbaar aanbod ontbreekt hier w aardoor inw oners noodgedw ongen naar een ander dorp v erhuizen. Door ook in deze dorpen sociale huur toe te v oegen, behoud je jongeren.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 86
6.3 SOCIALE HUUR PROGRAMMALEIDRAAD Voornamelijk behoefte aan rijwoningen
BE HO EFTE TO T 2034
C LU S TER
De behoefte per kern is rechts ingevuld naar woningtype. Dit is gedaan door de accenten per kern
RIJ
A P P ARTEMEN T
G G B 0-TR
Den Burg
+ / ++
+ / ++
++
Bij alle kernen ligt het zwaartepunt op zogenoemde
Oudeschild
+
0 /+
++
‘alleskunners’. Een grondgebonden woning met een
De Koog
+
0 /+
++
Oosterend
+
++
De Cocksdorp
+
+ / ++
om in te wonen, tot er een woning is gevonden die
Den Hoorn
0 /+
+
beter past bij een volgende levensfase. Het zou mooi
De Waal
+
Buitengebied noord
0 /+
een hof te zetten en/of een ruimte te creëren waar
Buitengebied zuid
0 /+
mensen samen kunnen komen, eventueel i.c.m. het
TEXEL: SC. 500
45
20
90
155
TEXEL: SC. 775
65
30
140
235
met plussen aan te geven. Dit geeft aan waar het zwaartepunt van de nieuwbouwopgave op moet liggen.
bad- en slaapkamer beneden en nog een slaapkamer boven. Dit type woning moet geschikt zijn voor senioren om door te stromen, maar ook voor starters
zijn om bij deze ‘alleskunners’ samenkomst te stimuleren. Bijvoorbeeld door woningen in de vorm van
leveren van zorg.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 87
6.3 SOCIALE HUUR OMGAAN MET ONZEKERHEDEN Risicobeperking: denk in een ‘rollende voorraad’
zwakker is, zijn óók investeringen nodig, maar mag dat
financiële haalbaarheid van de corporaties. Zonder
Grote investeringen vragen om een afschrijving over
gepaard gaan met verdunning, zoals: acht incourante
investeringen in de kwaliteit van bestaande
tientallen jaren, terwijl in sommige kleine kernen dus
woningen afbreken/verkopen, zes kwalitatief goede
woningen loopt de corporatie het risico om in een
de zekerheid ontbreekt of er over enkele decennia nog
woningen terugbouwen. We zien namelijk dat overal
negatieve spiraal terecht te komen, waarin matige
voldoende vraag is. De corporatie kan hun risico’s op
een lokale vraag naar sociale huur is, ook in de kleinste
kwaliteit overgaat in afname van de woningvraag.
overschotten op langere termijn beperken door te
kernen.
denken in een ‘rollende voorraad’ (zie de figuur rechts): met nieuwbouw kwaliteit aan een kern
Inzet van de corporatie bestaat uit (een combinatie
toevoegen (“het tapijt uitrollen”), om vervolgens
van):
incourante woningen af te breken (“het tapijt weer
-
goed onderhoud van bestaande woningen;
oprollen”) of te verkopen met een redelijk energielabel.
-
toevoeging door nieuwbouw of herbestemming van
Door woningen te verkopen kan een corporatie betaalbare woningen en vaak ruime woningen
bestaande panden (zoals een oude school); -
toevoegen aan de koopmarkt.
sloop van woningen waar geen vraag naar is of te hoge investeringen nodig zijn (al dan niet gevolgd door vervangende nieuwbouw);
In kernen met voldoende voorzieningen, een goede
-
marktpositie en perspectief op blijvende groei moet het resultaat van nieuwbouw of herbestemming groter zijn dan sloop en verkoop. In kernen waar de marktpositie
verkoop (waarbij je oog moet houden voor wat dat betekent voor de particuliere markt op die plek);
-
dit gebeurt steeds binnen een totale afweging met
oog voor betaalbaarheid, duurzaamheid en
betekent aan de achterkant het tapijt weer oprollen (sloop van oude,
Denken in een rollende voorraad: het tapijt uitrollen (nieuwbouw)
incourante woningen of verkoop van woningen met een redelijk
energielabel). Zo vernieuw je de voorraad en houd je een kern gewild.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 88
6.3 VRIJE HUUR VERWACHTE BEHOEFTE Nichemarkt: 55 tot 85 woningen erbij tot 2034
Gepensioneerden die van koop naar huur willen,
Meer betaalbare koop = minder middenhuur
Op Texel is afgerond 6% van de voorraad in handen
maar te veel verdienen om voor sociale huur in
De vraag naar middenhuur en het aanbod aan
van particulieren of beleggers die hun woningen op de
aanmerking te komen. Zij zijn kritisch en zetten pas
betaalbare koop zijn in de huidige markt meer dan ooit
vrije markt verhuren.
de stap als het complete plaatje klopt. De woning
communicerende vaten geworden: schaarste aan
moet modern, comfortabel en ruim zijn, liefst op A -
betaalbare koop drijft de vraag naar middenhuur op,
We zien dat er op Texel ruimte is voor een kleine netto
locaties dicht bij voorzieningen, niet alleen voor
zoals we de afgelopen tijd zagen. Omgekeerd: bouw je
toevoeging van middenhuurwoningen door nieuwbouw:
dagelijkse boodschappen, maar ook voor vermaak.
meer betaalbare koop, dan zie je dat met name
Actueel: starters die willen kopen, maar zo veel
starters weer passender gehuisvest worden, in de
complexen en/of enkele rijen (liefst gelijkvloers). Het
moeten overbieden dat ze geen kans van slagen
koopsector. De aanspraak op middenhuur daalt dan
gaat om middenhuur, met een huurprijs tussen € 879
hebben. Zij zijn in de middenhuur vaak veel
weer. Het getal van 55 tot 85 woningen gaat ervan uit
en ca. € 1.100 per maand, voor reguliere bewoning.
duurder uit dan wanneer ze een hypotheek hadden
dat er meer betaalbare koop wordt toegevoegd (zie de
Het gaat dus niet om kamerverhuur of zelfstandige
gehad. Zij vallen tussen wal en schip.
volgende paragraaf). Lukt dat niet of onvoldoende, dan
De derde groep gaat om mensen die op Texel
is een toevoeging van 55 tot 85 woningen wellicht wat
komen werken, vaak in hogere functies, die niet
aan de lage kant. Blijf ontwikkelingen daarom
meteen naar een koopwoning willen. Zij
monitoren. Benut daarvoor ook cijfers en signalen van
verdienen te veel voor de sociale huur en
makelaars en ontwikkelaars.
zo’n 55 tot 85 woningen tot 2034. Dat zijn dus enkele
woningen met een matige kwaliteit (bijna altijd goedkoper dan € 879).
Doelgroep vaker ‘tussen-wal-en-schipper’ De doelgroep voor middenhuur bestaat in de huidige markt grofweg uit drie groepen:
6 WONEN TOEVOEGEN
-
-
-
gebruiken de middenhuur als overbrugging totdat ze een geschikt koophuis gevonden hebben.
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 89
6.4 VRIJE HUUR PROGRAMMALEIDRAAD Nichemar kt: 5 5 tot 8 5 woningen erbij tot 2 034 In het schema hiernaast staat het gew enste
BE H O EFTE TO T 2034
C LU S TER
ontw ikkelprogramma v oor de middenhuur in één ov erzicht, met
LA A G
HOOG
RIJ
A P P ARTEMEN T
G G B 0-TR
aantallen per kern of cluster v an kernen. De accenten naar ty pe w oning drukken w e uit in plussen en minnen. G ezien de
Den Burg
45
65
+ / ++
+
geringe behoefte ligt het niet v oor de hand om rijw oningen te
Oudeschild
5
10
0/+
+
De Koog
5
10
+
+
25
30
45
35
bouw en. Toch blijft dit maatw erk. O ntstaat er ergens een klein initiatief of is er in een nieuw bouw plan een kleine behoefte naar v rije huur, dan zal dit niet v erkeerd gaan. E chter ligt ov er het algemeen de behoefte in de v oorzieningenkernen. H ier zullen de komende jaren meer senioren naartoe trekken en
bestaat de behoefte aan beschutte w oonv ormen v oor ouderen, deels in de sociale huur, deels in de koopsector, maar ook zeker in de v rije huursector. E en uitgangspunt hierbij is kw aliteit,
Oosterend De Cocksdorp Den Hoorn De Waal
Buitengebied noord
oftew el comfortabel, modern en op een goede locatie. V ooral behoefte aan appartementen en grondgebonden gelijkv loers v oor senioren. Door dit soort producten nabij v oorzieningen aan te bieden ontstaat een aantrekkelijk product die senioren een geschikte plek biedt en tegelijkertijd de doorstroming zal
Buitengebied zuid TEXEL: SC. 500 TEXEL: SC. 775
55 85
stimuleren.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 90
KADER: WAT ZIEN MAKELAARS? V oor het w oningmarktonderzoek zijn drie makelaars
Spoor 2 : Dir ect bouwen voor starters
Zor g voor voldoende tijdelijke huisvesting
gesproken. Zij komen v ooral met oplossingen om de
E r is te w einig betaalbaar aanbod in de huidige v oorraad.
Bouw een containerdorp v oor het tijdelijk huisv esten v an
w oningmarkt uit het slop te trekken. Zij zien daarv oor tw ee
O m starters aan bod te laten komen is het nodig om
seizoenspersoneel of zorg v oor v oldoende chalets. M aak
sporen:
betaalbare w oningen toe te v oegen. Direct bouw en v oor
ondernemers v erantw oordelijk v oor toezicht. H et tijdelijk
starters is ingew ikkeld in de huidige markt. H et is moeilijk
huisv esten geeft namelijk ov erlast in de buurt. Zo zorg je
Spoor 1 : Zet in op door str oming
nog een betaalbare w oning te bouw en en tot een gew ild
dat de leefbaarheid in dorpen hoog blijft. Je hebt nu v eel
Door direct te bouw en v oor senioren creëer je
product te komen. H et risico v an betaalbaar bouw en is dat
ondernemers die w oningen kopen v oor hun personeel. Dit
doorstroming. Bijkomend v oordeel is dat de w oningen die
de w oningen te klein w orden. A ls je te v eel kleine
geeft geluidsov erlast.
senioren achter laten v aak relatief betaalbaar zijn ten
w oningen bouw t, is er op termijn een risico op
opzichte v an nieuw bouw en soms ook w el behoefte hebben
v erkoopbaarheid. Bouw v oor starters betaalbaar tot €
P as de wer king van de huisvestingsvergunning aan
aan een (duurzaamheids)inv estering. S enioren w onen v eel
350.000,-. Tw eepersoonshuishoudens kunnen dit net
De huisv estingsv erordening zoals die nu bestaat w erkt niet
in grote w oningen en hebben behoefte aan kleiner w onen.
betalen. Dit moeten w oningen zijn met minimaal tw ee
naar behoren. De huidige prijsgrens v an € 600.000 is te
Bestaande seniorenw oningen en bungalow s zijn te duur.
slaapkamers, zodat er ook een gezin gestart kan w orden.
hoog. Hiermee bescherm je een groot deel v an de
S enioren w illen het liefst een gelijkv loerse
w oningen die anders toch niet naar Texelaars gaan.
w oning/bungalow met minimaal tw ee slaapkamers, met
Er is vr aag naar woningsplitsing
Tegelijk zijn mensen v an de ov erkant v eelal niet
een opperv lakte tussen de 70 à 80 m², het liefst tot €
Hoew el splitsen v an w oningen of stolpen een druppel op de
geïnteresseerd in w oningen onder de prijsgrens. Het
400.000 met uitschieters naar € 600.000. M et dit product
gloeiende plaat is, is hier w el behoefte aan. Dit is v ooral
sorteert zichzelf uit. Daarnaast sluit je mensen uit die iets
zorg je erv oor dat de v erhuisketen w eer opgang komt.
v oor toepassing op v rijkomende boerderijen of grote
kunnen toev oegen aan Texel, zoals sommige ZZP ’ers die
G estapeld bouw en mag als er maar een lift is. Behoefte aan
w oningen.
niet v oldoen aan de huidige v oorw aarden. Tot slot w erkt de
bungalow s met een tuin.
huisv estingsv ergunning prijsopdrijv end. H et heeft namelijk een zuigende w erking op de goedkope w oningen.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 91
6.5 KOOP VERWACHTE BEHOEFTE In elk dor p is er behoefte aan koopwoningen Het schema rechts laat de bandbreedte zien per kern. O p
BE HO EFTE TO T 2034
KE RN
de v olgende pagina v erw erken w e dit in een programma.
LA A G
HOOG
H et grootste deel v an de extra w oonbehoefte op Texel komt terecht in de koopsector. We rekenen op een
Den Burg
150
235
behoefte v an zo’n 300 tot 460 koopw oningen tot 2034. In
Oudeschild
40
60
De Koog
35
55
v erdelen w e op de v olgende pagina naar de dorpen. O ok
Oosterend
25
40
hier geldt dat de ruimtelijke mogelijkheden in het dorp v an
De Cocksdorp
20
35
Den Hoorn
20
25
De Waal
10
15
Buitengebied noord
maatwerk
maatwerk
Buitengebied zuid
maatwerk
maatwerk
300
460
elke kern moet er in ieder gev al ruimte zijn v oor nieuw bouw . De behoefte naar w oningty pe en prijsklasse
inv loed is op w at er kan. Besteed hier in de w oonv isie
aandacht aan.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 92
6.4 KOOP PROGRAMMALEIDRAAD Nadr uk op betaalbaarheid Het programma hiernaast laat v ooral een gemixt beeld
BE HO EFTE TO T 2034
C LU S TER
zien. A an elk ty pe w oningen is behoefte. U itganspunten
WO N IN GTYPE
v oor het toev oegen v an koopw oningen is dat ov eral de
P RIJS
RIJ
2^1-KAP
VRIJ/KAVEL
APPARTEMENT
GGB 0-TR
€
€€
€€€
Den Burg
++
++
+
+
++
++
++
+
Oudeschild
+/++
+/++
+
0 /+
++
++
+
+
De Koog
++
+/++
+/++
+
++
++
++
+
Oosterend
+/++
+/++
+
++
++
+
0/+
De Cocksdorp
++
+
0/+
++
++
+
0/+
de koop, maar w el het juiste product: niet te duur met
Den Hoorn
+
+
+
+/++
++
++
+
minimaal 2 slaapkamers en gelijkv loers.
De Waal
0/+
+
+
+/++
++
++
+
Buitengebied noord
0/+
+
+
+
++
+/++
Buitengebied zuid
0/+
+
+
+
++
+/++
nadruk op betaalbare producten ligt. Beperk duurdere koop tot het buitengebied of A -locaties. S tarters kunnen v ooral bediend w orden door betaalbare rijw oningen toe te v oegen in de koopsector in alle kernen. A ppartementen passen juist v eel beter bij kernen met een hoger v oorzieningenniv eau, zoals Den Burg, O udeschild en De Koog. E r is zeker ook een sterke noodzaak v oor het
toev oegen v an grondgebonden gelijkv loerse w oningen in
TEXEL: SC. 500
65
65
55
15
95
200
75
25
TEXEL: SC. 775
105
105
90
25
145
310
110
35
€ = tot € 355.000, € € = van € 355.000 tot € 500.000, € € € = vanaf € 500.000
6 WONEN TOEVOEGEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 93
6.5 KOOP PROGRAMMALEIDRAAD ACCENTEN PER KERN -
‒
‒
De Koog: Mensen zijn hier gewend om groter te
zijn alleen denkbaar op de perfecte locatie, maar
Den Burg: Als voorzieningenkern trekt Den Burg
wonen in een ruime bungalow. Senioren willen
vooral jongeren en senioren. Voor jongeren moet
doorstromen naar een appartement van minimaal
het accent vooral liggen op betaalbare
80 m2 of een bungalow. Tegelijk willen andere
Den Burg trekt De Cocksdorp weinig mensen van
woningbouw. Dit kan zowel in de betaalbare
groepen in een appartement een stap naar
buitenaf. Bouw hier vooral voor de lokale vraag:
koopsector als ook in de sociale huur. Het zou
tweekappers maken. In De Koog is veel duur
grondgebonden gelijkvloers voor senioren,
mooi zijn als dit gecombineerd kan worden in een
aanbod waardoor jongeren vertrekken naar dorpen
betaalbare rijwoningen voor starters en enkele
gezamenlijk concept met woonvormen voor
waar wel goedkoop aanbod is. Bouw betaalbare
tweekappers en vrijstaand om doorstroom te
senioren. Dit geldt ook voor andere dorpen.
woningen voor deze groep. Dit mogen ook
Oudeschild: Er is behoefte aan woonvormen voor
appartementen zijn.
senioren, in zowel de koop- als huursector.
De Cocksdorp: Door de afstand tot de boot en tot
stimuleren. -
Den Hoorn: Er is te weinig variatie in woningtypen.
Oosterend: In Oosterend is vooral een goede mix
Er is behoefte aan levensloopgeschikte vrijstaande
Ouderen willen hier vaak kleiner en gelijkvloers
nodig. Er zijn al veel goedkope kleine woningen in
woningen voor ouderen. Hierdoor komt er een
wonen. Dit product ontbreekt nu. Ook voor
de bestaande voorraad. Er zijn ook grote woningen
verhuisstroom op gang, waarbij ook gezinnen een
jongeren / starters moeten er koopwoningen
nodig om verhuisstromen op gang te helpen. Bouw
stap in hun wooncarrière kunnen maken of terug
komen, het liefst met een prijs tot de € 300.000.
daarnaast toch ook direct voor jongeren / starters
kunnen keren naar Den Hoorn. Mag in het duurder
Oudeschild trekt daarnaast ook mensen van
zowel in de koop (tot € 300.000) als in de huur.
segment rond € 400.000.
buitenaf. Bouw ook ruime tweekappers voor
Senioren willen vooral kleiner wonen.
gezinnen. Zij willen een stap op de koopmarkt
Toevoegingen in de huur moeten vooral gericht
denkbaar mits de fysieke mogelijkheden dit toelaat.
zetten. Alle groepen hebben behoefte aan een tuin
zijn op eengezinswoningen of
Zet wel in op seniorenwoningen zodat zij in het
met een klein schuurtje.
levensloopbestendige woningen. Appartementen
dorp kunnen blijven. Toevoegen blijft maatwerk.
6 WONEN TOEVOEGEN
-
wel levensloopbestendig met een lift. -
-
De Waal: Hier is een mix aan woningtypen
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 94
KADER: BIJZONDERE WOONVORMEN Voeg unieke woonproducten toe Een v eelgehoord geluid v anuit het v eld is de behoefte
Woontrends voor ouderen
Woontrends voor kleine huishoudens
aan uniek e woonproducten waarmee je nieuwe groepen naar Texel k unt trek k en en meer div ersiteit in
Compacte woningen
de dorpen k rijgt. Denk aan wonen in relatie tot water of juist wonen op een boerenerf. Voeg bijv oorbeeld een bijzonder product toe bij de hav en. Denk hierbij
Patiowoningen met kleine tuin
‘out off the box’.
Mixen van typen of doelgroepen
Woontrends voor duurzaam wonen Kangoeroewoningen Zelfvoorzienend wonen
‘Friends-woningen’
Huur en koop in één gebouw* Tiny houses
Wonen op het water
Hofjeswonen
Wonen met gelijkgestemden
Sociale huur, middenhuur en koop bij elkaar
* Wijs wel zo veel mogelijk toe aan leefstijlen met vergelijkbare ‘normen en waarden’. De praktijk laat
zien dat mixen van leefstijlen in één portiek of rond één pleintje / groene ruimte tot botsingen kan leiden.
6 WONEN TOEVOEGEN
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 95
7
VERGELIJKING MET PLANNEN EN LOCATIES
7.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk
Uitkomsten in het kort
In het vorige hoofdstuk lieten we zien wat de vraag
-
Op Texel zijn 581 harde plannen voor woningbouw,
-
In alle dorpen zijn veel plannen al ‘ingekleurd’ naar
naar woningen is op basis van resultaten en het
met daarbovenop 210 woningen in de vorm van
type en eigendom. Hierdoor is het lastig om het
Socrates-model. Hier zetten we het aanbod
zachte plannen. Daarvan is niet zeker of ze
programma bij te stellen naar waar vraag naar is.
ertegenover: welke plannen voor woningbouw zijn er?
doorgaan. Daar waar relatief veel van zulke
We zien een overprogrammering aan
-
We laten eerst per cluster zien hoeveel plannen en
plannen zijn, is het zaak om te kijken of je zachte
appartementen. Het is belangrijk dat deze vooral
potentiële locaties er zijn en of de aantallen passen
plannen in hard kunt omzetten. Alleen in De
levensloopgeschikt worden gebouwd op een A -
bij de kwantitatieve behoefte (paragraaf 7.2);
Cocksdorp zijn voldoende plannen. In andere
locatie. In het algemeen geldt dat er vooral meer
Daarna kijken we of de plannen kwalitatief
dorpen zijn te weinig plannen. Daar moet naar
plannen voor betaalbare koop rij- en
aansluiten bij de wens zoals in beeld is gebracht in
plancapaciteit worden gezocht.
grondgebonden nultredenwoningen nodig zijn.
Er zijn plannen voor 210 flexwoningen op Texel.
Alleen voor Den Burg geldt dat er een overmaat
-
dit woningmarktonderzoek: zijn ze van het juiste
-
-
type en eigendom? Daar waar dat niet zo is, doen
Hoewel deze woningen op korte termijn in de
we suggesties voor het bijstellen (of beter:
vraag kunnen voorzien is het geen permanente
aan plannen is voor de sociale huurappartementen.
vraaggerichter maken) van de planvoorraad
oplossing voor het woningtekort. Ongeveer de helft
bestaat uit plannen voor 90 nieuwe woningen die
(paragraaf 7.3).
van de flexwoningen mag 15 jaar blijven staan.
in plaats komen voor de flexwoningen en 60
Tot slot slaan we een verdiepingsslag per dorp
Maak hier alvast nieuwe plannen voor reguliere
woningen vanwege 30% overprogrammering om
(paragraaf 7.4).
woningen voor als flexwoningen verdwijnen. De
uitval van de 210 zachte plannen op te vangen.
-
In totaal is er ruimte voor 150 nieuwe plannen. Dit
andere helft mag 40 jaar blijven staan. Het is onzeker hoe de vraag naar woningen zich dan ontwikkelt. Blijft dit monitoren.
7 VERGELIJKING MET PLANNEN EN LOCATIES
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 97
7.2 HOEVEEL PLANNEN ZIJN ER? PLANNEN
Plannen voor bijna 800 woningen tot 2030, op veel plekken extra
FLEX
plannen nodig
CLUSTER
BEHOEFTE
HARD
ZACHT
HARD
ZACHT
MATCH?
Het schema rechts laat zien hoe groot de plancapaciteit per kern of cluster van
Den Burg
250 - 390
216
73
120
90
mag meer
Oudeschild
85 - 110
45
-
-
-
mag meer
bekend was. We maken onderscheid tussen harde en zachte plannen:
De Koog
60 - 95
44
49
-
-
mag meer
-
Harde plannen zijn al in het bestemmingsplan opgenomen en kunnen in
Oosterend
45 - 70
46
-
-
-
mag meer
principe op korte termijn uitgevoerd worden.
De Cocksdorp
35 - 55
69
-
-
-
match
Den Hoorn
30 - 45
36
-
-
-
mag meer
De Waal
15 - 20
-
3
-
-
mag meer
Buitengebied noord
maatwerk
-
-
-
-
match
Buitengebied zuid
maatwerk
-
-
-
-
match
kernen is en hoe die zich verhoudt tot de verwachte behoefte. De aantallen zijn gebaseerd op de lijst met plannen zoals die in januari 2024 bij de gemeente
-
Zachte plannen moeten nog uitgewerkt worden of zijn locaties die potentieel geschikt zijn voor woningbouw, maar waar nu nog geen concrete plannen voor zijn.
Opgeteld zijn er op Texel plannen voor 791 woningen. Daarvan zijn er 581 hard en 210 zacht. Van deze plannen zijn er ruim 200 plannen voor flexwoningen. Hoewel deze woningen op korte termijn bijdragen aan het huisvesten van
GEMEENTE TEXEL
581
210
inwoners is dit een tussenoplossing. Het aantal flexwoningen benoemen we
daarom apart van de reguliere woningen. Van de 210 flexwoningen hebben er 90
matcht met de vraag. Hijskraan = meer plannen maken, vinkje = match, klokje = temporiseren /
een instandhoudingstermijn van 15 jaar en mogen de overige 120 flexwoningen
Plancapaciteit per cluster, onderverdeeld naar harde en zachte plannen, en de mate waarin dat
uitsmeren over langere periode. Afgerond op 5-tallen. Bron: gemeente Texel (december 2023).
40 jaar blijven staan.
7 VERGELIJKING MET PLANNEN EN LOCATIES
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 98
7.3 WELKE BIJSTELLINGEN ZIJN ER NODIG? Verdere inkleuring naar producten noodzakelijk Het schema hieronder laat zien hoeveel plannen er
Van deze woningen is het nog niet bekend of dit
Voor deze plannen die nog niet zijn gedefinieerd
netto per product zijn. In de ideale situatie komt dit
sociale huur-, vrije huur- of koopwoningen worden.
gebruiken we onderstaand schema. Er zijn vooral veel
schema overeen met de programmaleidraden uit
Van een aantal van deze woningen is ook het
plannen voor appartementen voor alle
hoofdstuk 6. In de praktijk gebeurt dat zelden. Daarom
woningtype al wel bekend. In totaal zijn er plannen
eigendomstypen. Maak meer plannen maken voor
geven we op de pagina’s hierna per cluster aan welke
voor 67 woningen waarvan nog geen typologie bekend
betaalbare koop (rij, 2^1) en grondgebonden
bijstellingen wenselijk zijn. Daar is nog maar beperkt
is. Maak daarnaast alvast plannen die in de plaats
nultreden (doorstroming). Op eilandniv eau is er werk
ruimte voor, gelet op het aantal plannen dat nog
komen van de 90 flexwoningen met een
aan de winkel. Dat geldt nog duidelijker per dorp. Maak
‘onbekend’ is.
instandhoudingstermijn van 15 jaar.
dat in de woonvisie concreet.
SOCIALE HUUR
VRIJE HUUR
KOOP
ONBEKEND
GEMEENTE
EGZ
APP
GGB 0-TR
ONB.
FLEX
EGZ
APP
GGB 0-TR
ONB.
FLEX
RIJ
2^1
VRIJ/KAVEL
APP
GGB 0-TR
ONB.
Den Burg
13
64
-
-
50
9
76
-
-
160
20
2
1
53
-
-
Oudeschild
20
-
-
-
-
-
6
-
-
-
14
4
1
-
-
-
-
De Koog
-
-
-
-
-
-
17
-
-
-
9
-
-
30
-
-
37
Oosterend
21
-
-
-
-
-
-
-
-
-
4
8
3
10
-
-
-
De Cocksdorp
26
-
-
-
-
-
-
-
-
-
12
4
-
27
-
-
-
Den Hoorn
20
-
-
-
-
-
-
-
-
-
12
4
-
-
-
-
-
De Waal
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
3
Buitengebied Noord
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
Buitengebied Zuid
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
-
100
64
0
0
50
99
0
0
160
5
120
0
0
91
TEXEL
Mag minder Mag minder Mag meer
9 Match
Mag minder Mag meer
71
22
Mag meer
Mag meer
51
Mag meer Mag minder Mag meer
Plancapaciteit per product, onderverdeeld naar sociale huur, middenhuur, koop en onbekende plannen, afgerond op 5 -tallen. Deze rekenen we niet mee in het totaal Het gaat om de optelsom van harde en zachte plannen. Bron: gemeente Texel (december 2023) .
7 VERGELIJKING MET PLANNEN EN LOCATIES
Woonbehoefteonderzoek Texel | 6 maart 2024 | Definitief | 99
7.4 VERDIEPING NAAR DORPEN DE N BU RG
DE KO OG
senioren kunnen doorstromen. M aak anders plannen v oor
In Den Burg zijn 499 plannen v oor w oningbouw . O ngev eer
E r zijn plannen v oor 93 w oningen, w aarv an 49 zacht. E r is
grondgebonden nultredenw oningen met minimaal 2
een kw art v an deze plannen is hard. H iermee v oldoe je
een match in het aantal appartementen in de middenhuur
slaapkamers v oor senioren. Zo kunnen ze in hun bestaande
grotendeels aan de behoefte tot 2034. Toch moeten er
en een lichte ov erprogrammering v an appartementen in de
dorp blijv en.
nieuw e plannen w orden gemaakt. O ngev eer de helft v an de
koop. V eel plannen zijn nog onbekend. G ebruik deze
plannen is namelijk een flexw oning. Deze v oorzien alleen
plannen om andere ty pes toe te v oegen.
tijdelijk in de behoefte terw ijl er ook op lange termijn een
DE N H OORN E r zijn plannen v oor 20 sociale huurw oningen in Den
behoefte is. V oor alle eigendomsty pen zien w e een
O O STEREND
H oorn. In de koop zijn er plannen v oor het toev oegen v an
ov erprogrammering v an appartementen. Zorg dat deze
In O osterend zijn plannen v oor het bouw en v an 46
12 rijw oningen en v ier tw eekappers. Bouw v ooral
appartementen een lift hebben en lev ensloopgeschikt zijn.
w oningen. V an alle plannen is het eigendom en ty pologie
grondgebonden lev ensloopbestendige w oningen om
Benut de onbekende plannen om ook andere w oningty pen
bekend. E r ligt een goeie mix aan plannen, w aaronder 10
doorstroom te stimuleren en eengezinsw oningen v oor jonge
te realiseren.
koopappartementen. Zorg dat er meer plannen bijkomen,
gezinnen. Zorg v oor meer plannen in de koop met een
v ooral v oor grondgebonden nultreden.
mooie mix aan ty pes.
DE C OCKSDORP
DE WA A L
In de C ocksdorp zijn v oldoende harde plannen om te
E r zijn slechts 3 plannen bekend terw ijl er v raag is naar
v oorzien in de behoefte. O ok als je uitgaat v an 30%
meer. Kijk bij het maken v an de plannen goed naar de