Bijlage 1. Woonvisie

provin ciale omgevi ngsvisie biedt al ruimte om vrijkomende

Woningsplitsing en -deling faciliteren

Als een agrari sche bedrijfs ruimte niet meer geschikt is voor

bedrijfs ruimte te gebruiken voor klein schalig e vormen van

Op Texel staan veel grote wonin gen, zowel in de dorpen als

de agrarische sector en agrarische bedrijfsactiviteiten z ijn

bijzond ere huisvesting (afhankelijke woonruimten of

daarbu iten. Tegelijk groeit het aanbod van kleine woning en

gestop t, is op de locat ie een n ieuwe woon- of

wonin gen als onderd eel van zorgactiviteiten). De uitwerkin g

via het nieuwbou wprogramma. Met name particuliere

bedrijfs bestemmi ng mogelijk via de Vab-regeli ng. De

hiervan is maatwerk. Dit kan in een p ilot (vanui t de markt )

ontwi kkelingen vind en vaak plaats in het kleine segment.

schuren moet (deel s) worden gesloopt. Door het slop en

onderzocht worden. De gemeen te staat daar posit ief

Evengoed zien we de mogelijkheid om via splits ing kleine

van schu ren mag binnen d e ‘ruimte voor rui mt e’-regeli ng

tegenover. Van weg e d e complexi teit aan regels is h et

wonin gen toe te voegen. We willen wonin gsplit sen

onder voorwaarden een extra won ing word en gebouwd.

verstandi g om van begi n af aan s amen op t e t rekken.

facil iteren en tegelijk kwali teit behouden. We gaan

Toevoegen nevenfunctie bij minder intensieve

Wonen in stolpen

spl itsing kun nen toestaan mits het kwalitati ef van

agrarische bedrijfsvoering

We vind en het belangri jk om het landschappelijke b eeld in

meerwaarde is voor groepen die zonder splits en geen

De verwacht ing is d at door ontwi kkelingen i n de agraris che

het Texelse bu itengebied met zijn vele stolpkappen te

passend e woon ruimte kunnen vinden. In de praktijk is het

sect or het aantal gebouwen d at in de (n ab ije) toekomst

behoud en . Vaak is een s tolp niet meer fun ctioneel en

spl itsen van woningen een comp lexe aangelegenheid. De

niet meer agrarisch gebruikt wordt in aantal z al toenemen.

bovendien du ur in on derhoud. Hierdoor i s er kan s op

vraag is beperkt, en het u itwerken van b el ei dsregels voor

Di t ku nnen naast boeren d ie stoppen ook boeren zi jn d ie

verloederin g. Om stol pen te behouden, hadden we een

dit nicheproduct heeft daarom geen hoge prioriteit.

over (wi llen) g aan n aar mi nder int en sieve vormen of

regeli ng voor het maken van vier recreatieappartementen

kleinschalige activiteit en . Er kan een win-wins ituatie

in s tolpen in h et buitengebi ed . Dat aan tal is later

onts taan al s we voor de invulling van (gedeeltelijk)

teru ggebrach t naar twee, omd at een h oger aantal het

vrijkomend e agrarische bebouwing kijken naar de

cu ltuurhistorische karakter aantastte bij ing repen om te

woonbehoefte zoals oms chreven in de woonvisi e, zoals

voldoen aan het bouwb es luit. Bij h et splits en van st olpen

gecl usterde zorgwoning en (bijvoorbeeld Novalishoeve). De

naar ‘normal e’ won ingen slu iten we hierop aan en st aan we

spl itsing seisen met kwali teitstoetsi ng formuleren , z odat we

maxi maal twee wonin gen toe.

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 28

1.5.3 BIJZONDERE WOONVORMEN Hofjes / gezamenlijk w onen

facil iterend op d oor bijvoorbeeld mee te werken aan een

overgaan naar een mantelzorg woning. Voor de

We vind en het belangri jk dat ouderen in hun eig en dorp en

haalbaarheid sonderzoek.

(pre)mantelz orgwonin g willen we acti ef on derzoeken wel ke

eigen sociale netwerk zelfstandi g oud kunnen worden. Met

org an isatie de investerin g en de 'verhuur' kan facil iteren.

het oog op de verg rijzing op Texel en het langer zelfs tandig

(Pre)mantelzorgw oningen

Met Woontij maken we afspraken over het toest aan van

thu is wonen van senioren werken we acti ef mee aan

Door de vergrijzing groeit ook de behoefte aan

(pre)mantelz orgwonin gen bij sociale hu urwonin gen.

(particuliere) initiati even voor gecl usterd won en of wonen

mantelzorgoplossi ngen. Vanui t vergunnin gsvrij bouwen

in een hofje. Met een hofje of g eclusterd wonen

mogen onder voorwaarden nu al verplaatsbare

Tijdelijke (permanente) bewoning van recreatieve

bedoelen we een aan tal zorgg es chikte woning en bij el kaar,

mantelzorgwoningen t ijd el ijk in d e t uin word en geplaatst.

opstallen

met daarbij een gemeen schappeli jke (bu iten)ruimte. Een

Mantelz orgwonin gen dragen naast l an ger zelfstand ig thui s

Op Texel zijn ru im 400 recreatieve ops tallen. Dat zijn kleine

hofje kan d us ook ontstaan door aan aantal b es taan de

wonen ook bij aan doorst roming. Door het tijdelijk

vakanti eh uisjes van maximaal 70 m². Dez e s taan niet

wonin gen die dicht bij elkaar staan geschi kt t e maken voor

toevoegen van een extra wonin g op eigen erf komt

op vakanti ep arken, maar meestal in de tu in bij een woning

wonen met zorg en er een gezamen lijke voorzieni ng aan

het 'voorhui s' weer beschi kbaar.

in een dorp of in het b uitengebied. We staan het tijdelijk

toe te voegen. Samen met Woontij kijken we waar

bewonen van recreat ieve opst al len toe voor maximaal twee

mogelijkheden liggen om bi j (her)bouw een hofje t e

We wi llen inwoners ook d e mogeli jkheid bi ed en om

jaar. Hiervoor moet wel een omgevi ngsvergunn ing word en

realis eren.

voorbereid ingen te treffen voor een eventuele

aangevraagd. Na de periode van twee jaar moet het won en

mantelzorgsituati e i n de toekomst . Daarom gaan we ook

in een recreatieve op stal worden b eëin digd. De ni eu we

CPO

premantelz orgwonin gen toestaan. Hiervoor s tellen we

‘Wet goed verhuurderschap’ regelt dat tijdelijke

Part iculi ere initiatieven zoals CPO onders teunen we. We

premantelz orgbeleid op . We hanteren als u itgangsp unt dat

huu rcont racten ni et meer z ijn toegestaan. Texel heeft

will en op (sn ipper)locaties met gemeentelijke g rond ruimte

aan dezelfde voorwaarden als voor een mantelzorgwoning

hierop een uitzond eringsp ositie. Voor het tijdelijk

bieden voor kleins chalige CPO-project en , mit s die

word t vol daan . Z o voorkomen we dubb el e t oet singen en

hui svest en van seizoenp ersoneel mogen tijdelijke

(mi nimaal 10 jaar) betaalbaar zi jn. Voor de rest t reden we

kan een premantelzorg woning zon der aanpassing en

huu rcont racten tot twee jaar word en gesloten.

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 29

1.5.3 BIJZONDERE WOONVORMEN Tiny houses Voor sommige mensen is er vanuit een b ep aald e i deologie behoefte aan wonen in een tin y hous e. Vooral jongeren geven aan dat ze behoefte hebben aan deze woonvorm. Als gemeente staan we open voor deze manier van wonen. We geven inwon ers de rui mt e om zelf tin y hous es voor permanente bewoni ng te ontwikkelen, zoals al gebeurd e i n Buurts kap De Tuunen bij Den Burg . Tiny hous es zien we als een nicheprodu ct waarbij we facili terend optreden en posi tief willen meedenken al s hier een con crete aanvraag voor bin nenkomt. H et realiseren van regul iere woningen en

aanpassen van de bestaande voorraad heeft momenteel een hogere priorit ei t.



1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

Tiny hous es in Bu urtskap De Tu unen

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 30

1.5.3 BIJZONDERE WOONVORMEN Flexwoningen

Tijdelijke (permanente) bewoning

Wonen op industrieterreinen

Texel heeft toestemming g eg even om 90 flexwoning en al s

recreatiewoningen op recreatieterrein

We wi llen rui mt e b ieden aan bedrijven die nu op het eil an d

‘flexibele sch il’ te realiseren . Als d at aant al is gerealiseerd

Conform het best emming splan werken we mee aan

zijn gevestigd , om zo on ze economie te behouden en te

zijn er voldoend e fl exwonin gen en zijn er (vooral snog) niet

tijdelijke huisvesting van seiz oen personeel in

versterken. Zo houd en we Texel economisch vitaal. Op

meer nodig . Deze woningen zi jn b ed oel d voor starters,

recreatiewoningen voor een periode korter dan zes

Texel zijn voldoende locaties besch ikb aar voor het

jonge gezinn en , s poedzoekers (bi jvoorbeeld d oor

maanden. Gezien de hui dige insp an ning om wonin gen voor

toevoegen van won ingen. In dustrieruimte waar

echt scheidi ng), st at ushouders en vl uchteli ngen. Deze

permanente bewoni ng te bouwen en aanvullend s pecifieke

(nabijgelegen) woonfu ncties d e t oeg es tane mi lieuklasse

flexwoningen z ijn hard nodi g om snel in de pi ekvraag te

hui svest ing voor tijdelijk (seiz oen )pers oneel te realiseren,

niet i n de weg zitten, zi jn d aaren tegen

voldoen. Door het op korte termijn bouwen van deze

is tijdelijke (permanente) bewoning van recreatiewoningen

beperkt. Functiemen ging van wonen en ind ustri e z ien we

flexwoningen on tlasten we de regul iere woningvoorraad op

geen wenselijke oplossin g. Fu nctiemengin g komt n iet ten

daarom als ong ewens t. Dit beperkt d e ruimte voor

Texel. Ons uitein delijke doel is dat elke Texelaar in een

goede van de leefbaarheid voor zowel toeristen als

bedrijven om uit t e b reiden, te intens iveren of te

permanente woni ng woont. We maken daarom alvast

permanente bewoners. Ook ligt het risi co op de loer voor

verplaatsen. Omgekeerd komt functiemenging ook niet t en

nieuwe pl an nen voor reguli ere woningen, voor als di e 1 5

verrommeling en langz ame groei naar permanente

goede van de woonkwal iteit. Bi j vrijkomen de ruimte op een

jaar voorbij zijn.

bewonin g van recreatieterreinen. Deze reg el s verruimen we

ind ustri et errein behou den we daarom de en kelbest emming

(vooral snog) niet.

en zetten we in op een passende invulli ng zonder

Op basis van de bouwp lannen verwachten we dat we voor

functiemenging.

203 4 aan de woonbehoefte ku nnen voldoen. Mocht het in de toekomst toch lastig worden om reguliere won ingen toe te voegen, dan zien we flexwoningen als op tie om snelh ei d te maken.

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 31

2

BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR Een betaalbaar thuis voor iedereen

Kaders die moeten worden uitgew erkt

Bet aalb aar wonen is de komen de tijd ons speerp unt. We

-

will en dat het voor huurders en kopers weer makkeli jker word t om iets betaalbaars te vinden. Ons bou wprogramma

woonvisie -

dat voor 80 % uit betaalbare n ieuwbouw bestaat, moet

daarbi j help en . M et nieuw inst rumentariu m g aan we ervoor

Hu isves tingverord en ing aanpassen na afron ding van de

Meer goedkope koopwoning en toevoegen, in een mix van typologieën

-

zorgen dat betaalbaar aanbod ook besch ikb aar blijft. Zo

Mogeli jkheden zoeken om koopwon ingen langer dan tien jaar goedkoop te houd en voor toekomsti ge

garand eren we dat ook t oekomstig e g roepen op de Texelse

inwon ers

wonin gmarkt betaal baar ku nnen wonen.

-

Dit hoofdstuk

-

De juist e won ingen bouwen voor jongeren , i n koop en huu r

In dit hoofd stuk werken we onze vis ie op betaalbaarheid en beschikbaarheid uit . We zoomen in op betaalbaarh eid in

totale voorraad -

het algemeen en op de sociale huur-, middenhu ur- en

Texel (2.5). We leg gen uit waarom we bepaalde

Bij d e b ouw van won ingen communi ceren dat st arters gebruik kun nen maken van de gemeent el ijke

koopmarkt (2.1 t /m 2.4) en op instrumenten die je kunt inz et ten om meer g rip te hou den op betaalbaar wonen op

Toewerken naar min imaal 3 0% soci al e h uur bi nnen de

starterslenin g en landelijke koopst artersreg el ingen -

Bet aalb aarheid meen emen bi j pl an nen in uit voeri ng, zoals t oeg el icht i n RIB van 21 december 2022

ins trumenten wel of niet inzetten en wat de effecten daarvan zijn.

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 33

INHOUDSOPGAVE EN ACTIES 2: BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCH IKBAAR

2.3 Mi ddenhuur

2. Bes chermen van de Texelse woningmarkt

-

Niet actief sturen om mid denhuur toe te voegen

-

Voortzetten van de hui svest ingsvergun ning

2.1 Betaal baarheid voorop

-

Ruch tbaarheid geven aan Wet betaalbare h uur

-

Koppelen van de prijsgren s aan WOZ-waarde en het

-

Woonlasten monitoren

-

Mid denhuur beschermen met hui svest ingsvergun ning

-

Stu ren op 80% betaal baar toevoegen

-

Alleen middenhu ur met kwal iteit toevoegen

-

We moni toren de vraag naar middenh uur

2.2 Voldoende passend e s ociale huur -

pun tenstelsel van middenhu ur -

Herzien van regels met betrekking tot economische en maatschapp el ijke bind ing

-

Onderzoeken verruimin g regels van terug keerders

Toeg roeien naar 30% sociale huu r door n et to minimaal

2.4 Koop: betaalbaar t oevoegen en houd en

30% sociale huu rwoning en toe te voegen (> +2 35)

-

We voegen 40% betaal bare koop toe (+310)

3. Verruimen van betaalbaarheids mog el ijkheden

-

Bij h erontwikkel ingen kijken naar kans op verdi chten

-

We b rengen doorstroming op gang door

-

Extra zi chtbaarh ei d geven aan de st artersleni ng

-

Snelh ei d is belangrijk: grootst e d eel voor 2 029 bouwen

levensloopbest en dige woning en te bouwen in het

-

We z et ten erfpacht in om te sturen op betaalbaarheid

-

Verkoop van sociale huurwoningen faseren

segment tot € 400.000 voor senioren

-

Onderzoeken mogelijkh ed en KoopStart

-

Met Woontij onderzoeken of seni orenwoning en met

-

voorrang toegewez en kun nen worden aan bestaande huu rders

-

We b ouwen direct voor starters door woni ngen in het segment rond € 300 .0 00 te bouwen

4. Beh ouden van betaal bare woningen i n de voorraad

We s taan mi ddeldure koop toe op g emeentegrond

-

Onderzoeken mogelijkh ed en van KoopGarant

-

Zelfbewoni ngspli cht en anti-speculatiebeding bij

-

Hu isves tingsvergu nning voor mid denhuur voortzetten

-

Nieuwe pl an nen maken voor flexwoningen < 15 jaar

2.5 Instrumen ten: betaalbaar hou den

-

Inzetten op verduu rzaming en zorggesch ikt maken van

1. Bet er benutten van bestaande woni ngen

bestaande sociale huurwoningen met Woontij

-

Opkoopbeschermi ng geen pri oriteit

Regionale samenwerking tu ssen

-

Reguleren t oeristis che verhuur via best emming splan

-

nieuwb ouw -

Stu ren via actief gron dbeleid

wonin gbouwcorporaties

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 34

2.1 BETAALBAARHEID VOOROP Betaalbaar wonen voor Texelaars

besteden. We vin den het belangrijk dat hu idige en

Betaalbaarheidsgrenzen monitoren

Totdat alle woning en in het wonin gbouwprogramma z ijn

toekomstige Texelaars woonl as ten hebben die pass en bij

Wat betaal baar is, kan fluctu eren in de tijd. Denk aan

gerealis eerd, blijft de dru k op d e won ingmarkt

ieders huishou dboekje. We monitoren daarom jaarl ijks

sti jgend e l onen of lagere hypotheekrentes die in vloed

waarschijnlijk h oog, met als gevolg langere wachtt ijd en

WOZ- en inkomensontwi kkelingen en p as sen wat wij

hebben op de leen capaciteit . We blijven betaal baarheid

voor sociale huurwon ingen en bui tenspori ge prijssti jgi ngen

betaalbaar vinden d aarop aan .

monitoren en ki jken hiervoor n aar het percent ag e van het

voor koopwoning en . Daard oor is het voor s tarters n og

inkomen dat Texelaars gemidd el d kwi jt z ijn aan

steeds moeili jk om een sociale huu rwoning te vin den of de

Voldoende betaalbare w oningen

stap n aar een koophu is te maken.

We z orgen ervoor dat er vold oen de betaal bare woningen

woonlast en .

word en toegevoegd. Daaronder verstaan we soci al e h uur, De Texelse econ omi e i s sterk op toeri sme g ericht en jui st

middenh uur en betaalbare koop tot € 355.000 . Onze

minder op kenn is. Daardoor is het gemiddeld inkomen l ag er

ambitie is om t ot 2034 8 0% van de toevoegin gen in het

dan land el ijk, met relatief veel inkomens aan d e on derkan t

betaalbare segment t e l at en landen, met al s verdeling:

van de middengroep-inkomens op ons ei land. Deze groep

-

sociale huur: >30%

verdient vaak n et te veel voor de sociale huur, maar ook te

-

middenh uur: 10%

weinig om i n te stromen op d e koopmarkt. Omd at we een

-

betaalbare koop tot € 355.000: 40%

eiland z ijn , i s uitwijken naar buurgemeent en een ing rijpende beslis sing. Toch zien we nog steeds dat

We wi llen ook dat woningen i n de toekomst betaal baar

mensen ongewenst en noodgedwongen n aar de overkant

bli jven. We zetten i nstru ment en in om hierop t e s turen.

verhuiz en . We zien daarnaast s teed s vaker dat hu ishoudens uit één volwassene best aan, en daarmee ook uit één inkomen. Dat beperkt het b ed rag dat je aan won en kun t

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 35

2.2 VOLDOENDE PASSENDE SOCIALE HUUR Richting 30% sociale huur in de totale voorraad

soms bewus t ki ez en om h un koopwoning t e verruilen voor

Op Texel bestaat de wonin gvoorraad voor circa 22% u it

sociale huur van Woontij. In an dere gevallen blijkt dat de

sociale huur. Een van de kaders voor de woonvisie is om

stap van koop naar huu r is in gegeven door een gebrek aan

toe te groei en naar 30% sociale huur. Onze

een goede koopwoningen voor s en ioren.

nieuwb ouwplannen best aan d aarom voor min imaal 3 0% uit sociale huur. Dit komt neer op minstens 235 extra soci al e

De druk op de sociale hu ur word t daardoor n og groter dan

huu rwoning en . We gaan met Woontij in g es prek om t e

hij al is. Daarom wi llen we ouderen verleiden om vaker van

kijken naar d e mogeli jkheden om dit aantal op te plussen.

koop naar koop door t e s tromen, o.a. door geschi kte

Di t kan ook door bij herstructurering t e kijken naar

koopwoning en voor ouderen te bouwen. Om meer s ociale

verdichtings mog el ijkheden van het aantal sociale

huu rwoning en beschikbaar te krijgen voor st arters en

huu rwoning en .

(jong e) gezinn en zoeken we de oplos sing du s ook i n het

180 160 140 120 100 80 60 40 20 0 < 23 jaar

23 - 34 jaar

35 - 44 jaar

45 - 54 jaar

55 - 64 jaar

65 - 74 jaar

75+ jaar

bevorderen van doorstroming vanui t huurwoningen. We Hoge vraagdruk voor jongeren verlagen

onderzoeken met Woontij de mogelijkheid om bij toewijzing

De druk op de sociale hu ur op Texel is vooral merkbaar

van seniorenwon ingen in d e s ociale huur voorrang te

voor jongeren tot 35 jaar. We zien ook veel vraag vanuit

verlenen aan woning zoekenden d ie een s ociale huurwoning

senioren die nu nog in een koop huis wonen. Een d eel van

acht erlaten.

die seni oren heeft in de loop van de ti jd vermogen opgebou wd door waardevermeerderin g en boekt winst als ze hun huis nu verkopen. Toch heeft deze groep vaak alsnog recht op een s ociale huurwoning omdat h un



inkomen relatief laag is . U it gesprekken blijkt dat senioren

verdelin g naar eigendoms klass en voor inw oners met een inkomen tot de

Boven: actief won ingz oekenden per groep. B ron : Woontij (2023). Onder:

inkomensgrens van s ociale h uur. Bron: Lokale Monitor Wonen (2021).

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 36

2.2 VOLDOENDE PASSENDE SOCIALE HUUR Sociale huur is voor Texelaars met binding

plann en voor permanente bouw. Bi j herontwikkeli ng op

Achtergrond: het principe van een rollende voorraad

Om onze woningmarkt te beschermen, is voor sociale

locat ies van Woontij kijken we naar mogelijkheden om daar

Corporat ies ku nnen hun voorraad laten meebewegen met

huu rwoning en een h uisvestings verg unning verp licht .

te verdichten en/of om het p rincipe van een hofje te

de behoefte. Aan de en e kant wordt ‘het tapijt opg erold’

Mensen met een maatschapp el ijke en/of economische

realis eren.

(sloop en verkoop, mog el ijk bij een terug lopende vraag),

bin ding met Texel krijgen voorrang . Woontij heeft mandaat

en aan de andere kant ‘uitg erold’ (toevoegin g, focus op

gekregen om deze vergunni ng voor haar wonin gen te

Verkoop van sociale huur faseren

andere typolog ieën ). In een s tabiele markt vraagt verkoop

verlenen. We vinden b es chikbaarheid van betaalbare

De verkoop van sociale huu rwoning en dient doelen:

of sloop mi nimaal om compensatie, om netto op 0 ui t te

huu rwoning en voor Texel aars belangri jk en blijven deze

vrijmaken van financiële mi ddelen voor o.a. verdu urzaming,

komen . In een groeiend e markt is netto-groei nodig. Op

werkwijze daarom voortzetten.

het toevoegen van betaal bare koop en om g el d te

langere t ermijn kunnen oversch otten ontst aan. Corporaties

genereren voor inves teringen i n nieuwbouw van sociale

kunnen meebewegen door te verkopen of slopen en

Locaties ontw ikkelen en aanvullen

huu rwoning en (zie kader). Woontij heeft 172 woningen

verdund terug te bou wen .

In bijna alle dorpen z ijn al plannen voor sociale

gelabeld voor verkoop. Bi j verkoop krijgt de zit tende

huu rwoning en waarmee we grot en deel s in de behoefte tot

huu rder voorran g. Woontij biedt deze woningen met een

203 4 voorzien. De vraag naar wonin gen is het grootst tot

KoopStart-regeli ng aan, waardoor huu rders een ti jdeli jke

202 9, dus ook voor de sociale hu ur is s nelheid van bouwen

kortin g van 2 0% op de marktwaarde krijgen als hun

belangrijk. In een aant al dorpen di en t het aanbod sociale

inkomen niet toerei kend i s om de woning voor de

huu r te worden u itgebreid . We gebrui ken de dorpsagenda’s

marktpri js t e kopen. De koopsom varieert tu ssen € 250 .0 00

om daar invull ing aan te geven (zie hoofd stuk 5). In Den

en € 35 0.000. Als gemeen te staan we positief tegenover

Burg zi jn er op korte termijn genoeg bouwp lannen, o.a.

verkoop, mi ts verkoop gefas eerd en verspreid over dorpen

vanwege de tijdelijke flexwoningen d ie gerealiseerd

gebeurt. Elk verkoch te woning wordt in ieder geval

word en . Voor deze pl an nen maken we alvas t nieuwe

gecompens eerd vi a n ieuwbouw.

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 37

2.2 VOLDOENDE PASSENDE SOCIALE HUUR Duurzaam en zorggeschikt maken

Regionale samenw erking tussen corporaties

Naast ni eu wbouw van sociale huu rwoning en ligt er i n de

We real iseren ons d at we met de hu idige opgave en

De prestatieafspraken met Woontij word en in 2025 herzien,

bestaande sociale huurvoorraad een grote opgave. We

uit dagingen in de sociale huu r veel van Woontij vragen, als

o.a. op basis van de woonvisie. Als de middelen van

will en de netto-woonlast en voor verh uurders omlaag

enige sociale verhuurd er op Texel. Woontij kan

Woontij niet t oereikend blijken t e z ijn om h et aanvull en de

bren gen en werken daarom samen met W oontij een

pres tatieafspraken die er tot en met 20 25 ligg en

programma u it de woonvisie uit te voeren, dan g aat d e

aanvullende ambitie ui t voor het verduurzamen van hun

org an isatoris ch en financieel aan , maar geeft wel aan tegen

gemeente (samen met Woontij) zoeken naar samenwerking

voorraad, bovenop de landeli jke eisen (z ie hoofdstuk 4).

een plafond aan te lop en .

met (een) andere corporatie(s) om de opgave op Texel te

Bijkomend beschermen we kwetsb are mens en tegen hit testress.

realis eren. W oontij staat daar i n het belang van de In deze woonvisie zijn bovenop de bestaande

wonin gmarkt op Texel positi ef t eg en over. Opgaven en

pres tatieafspraken met Woontij een aantal aanvu llende

middelen verschillen p er corp oratie, waarbij zij de

Daarn aast ligt er ook een opgave voor het zorgg es chikt

acti es nodig:

verantwoord el ijkheid d el en om over de grenzen van hun

maken van de sociale huurvoorraad (zie hoofd stuk 3). We

-

een grot er aan tal sociale hu urwonin gen;

eigen gemeente of werkgebied heen te kijken. Zo kan een

maken met Woontij afspraken om aanpassing en in de

-

snelh ei d: voor 202 9 veel van het bouwp rogramma

corporatie met meer financiële slagkracht b ijvoorb eeld een

realis eren;

nieuwb ouwproject op Texel op pakken, waarbij de

een kwal itatieve s lag in de bestaande voorraad

exploitatie wel bi j Woontij bli jft l iggen. Ons uitg an gspunt is

wonin gen (verd uurzamen en zorggeschi kter maken);

dat de maatsch ap pelijke vraag van Texel niet mag worden

we zien een rol voor Woontij in h et bouwen van

beperkt door de mogelijkheden vanuit Woontij.

bestaande voorraad t e d oen , waard oor senioren langer in hun ei gen woning kunn en blijven. Ook nieuwbouw bou wen

-

we zorg geschikt. Daarn aast zien we een rol voor Woontij in het bou wen van woonz orglocat ies (zoals Tante Jans) en hofjes.

-

part iculi ere woonzorgi nitiatieven en hofjes.

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 38

2.3 MIDDENHUUR Middenhuur is een nichemarkt

In vraag naar +85 middenhuur voorzien

hui svest ingsvergun ning koppelen we de prijs grens aan het

Op Texel val t circa 6% van de totale voorraad onder

Van uit het bedi en en van de eerder genoemd e g roepen

pun tenstelsel vanuit d e Wet betaalbare huu r.

part iculi ere huur. Ui t het woonbehoefteonderzoek bl eek dat

staan we posi tief tegenover particuliere in itiatieven. Met de

er vooral vraag is n aar mi ddenhuur in Den Burg ,

hui dige bouwpl an nen voorzien we in deze behoefte. We

Monitoren vraag naar behoefte naar middenhuur

Oudesch ild en De Koog. In d e and ere dorpen is ook

ondernemen d aarom z el f geen actie om extra

We b lijven de behoefte aan middenh uur continu moni toren,

part iculi ere huur d en kbaar, maar dat is dan maatwerk, in

ontwi kkelingen i n de middenhuu r in gang te zetten. We

als ond erdeel van marktmonit oring i n het algemeen . We

kleine aantallen. We zi en in de praktijk diverse groepen di e

werken mee aan midd en huur als ze vold oen aan b ep aald e

volgen ook hoeveel animo er i s voor de 70

zoeken naar particuliere h uur:

uit gangspun ten: levensloopgeschikt, kwali teit voorop en op

middenh uurwoni ngen van Rabo SmartBuild s, waarvan 60

-

Gepensi oneerden die van koop naar huur willen (soms

een centrale locatie bij voorzieni ngen. Zo prob eren we met

eengezins woningen met twee lagen en 10 b ungalows voor

omdat zij geen geschikte koopwon ing kunnen vinden),

name senioren t e verleid en om d oor te stromen. Hiermee

senioren. De lessen die we trekken uit het verschil in vraag

maar te veel verdi en en om voor s ociale huur in

verlichten we de druk op de sociale huur voor groepen die

tus sen beide prod ucten gebruiken we om t oekomstig e

aanmerking te komen .

nog g een h uurwoni ng hebben.

middenh uur zo veel mogelijk op de marktvraag af te

-

-

Starters die te veel verdienen voor de soci al e h uur,

stemmen.

maar te weinig om een koopwoning te kopen. Zi j

Ruchtbaarheid geven aan Wet betaalbare huur

vallen tuss en wal en schip . Voor hen i s particulier

Van uit de Wet betaal bare huur is het mogelijk dat

huren vaak een duurd er (en nood gedwongen)

wonin gen vanwege het aantal p unten van dure hu ur naar

altern at ief voor kopen.

middenh uur gaan, of zelfs n aar het prijsni veau van sociale

Een breed scala aan groepen di e p articu liere huur

huu r. Met name door op Texel meer ru chtbaarh ei d te

gebruiken al s overbrugg ing. Zij komen n et op Texel

geven aan het nieuwe punt en stelsel en te handh aven op

wonen en werken en wacht en totdat ze een gesch ikt e

melding en zorgen we voor een betere prijs-

koopwoning hebben gevonden.

kwaliteitverhoud ing op de particul iere huurmarkt. In de

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 39

2.4 KOOP BETAALBAAR TOEVOEGEN EN HOUDEN Betaalbaar koopaanbod ontbreekt

40% betaalbare koop toevoegen

Texelaars kopen liever dan dat z ij h uren. Dat zi t in de

Van onze nieuwbouwop gave laten we 40% in het

cu ltuur. De laat ste tijd werd het voor Texelaars met een

betaalbare koopsegment tot € 355.000 *** landen.

30

lager i nkomen st eeds lastiger om een betaalbare

Daarmee voeg en we ruim 300 b et aalb are koopwon ingen

25

koopwoning te vin den. Door krapte st eg en de vraagp rijzen.

toe. Gelet op de in komensverdelin g op Texel is di t voor

20

Van al le koopwon ingen die afgelopen jaar op Funda werden

veel Texel aars alsnog ni et ‘betaal baar’. Daarom voegen we

15

aangeboden had s lechts een kwart een vraagpri js on der de

niet all een won ingen tot € 355.000 t oe, maar juist ook

10

€ 35 0.000. Ter illust ratie: een stel met een gezamenlijk

daarond er. Voor starters will en we p roducten toevoegen

bruto-inkomen van € 75.000, zon der andere schulden, kan

met een prijs rond € 300 .0 00, het liefst met een tui n(tje),

dit bedrag lenen*. Een s tel dat beide het gemidd el de

maar kleine aan tallen appartementen zi jn ook denkbaar.

inkomen op Texel verdient* *, heeft een b ruto-inkomen van

Met deze product en hopen we doorst roming vanuit s ociale

€ 64 .0 00 en kan hiermee ongeveer € 290.000 l en en . Deze

huu r op gang t e b rengen. Ondanks de hoge bouwkosten

€ 5. 500

groep heeft geen recht op sociale huu r en is aangewezen

streven we er naar d at nieuwe woningen n iet kl ei ner zijn

€ 5. 000

op de particul iere markt . M aar zij kun nen slecht s uit een

dan 50 m² gebruiksoppervlakte. Voor product en die kl ei ner

€ 4. 500

handjevol koop woningen kiezen en kunnen du s amp er

zijn, zien we op t ermijn nameli jk een risi co voor de

€ 4. 000

ins tromen op de koopmarkt. Zij blijven d an vaak bij hun

verkoopbaarheid. Di t blijven we moni toren (zie ook

€ 3. 500

ouders wonen of verhuizen n aar de overkant, waar wél

hoofds tuk 6).

€ 3. 000

betaalbaar koopaanbod beschikbaar is. Om de sociale huu r

van betaalbare koop.

AA NBOD A AN T E KO OP ST AANDE WONINGEN

5 0

2018 2019

2020

2021

2022

2023

TRANSA CTIEPRIJ S PER M²

€ 2. 500 € 2. 000

te ontl as ten en te vol doen aan woonwensen van Texel aars zetten we in op een stevi g programma voor het toevoegen

Drukcijfers koopmarkt

2018 2019

* Prijspeil september 2024

2020

2021

2022

2023

Boven: ontwikkelin g van het aan tal te koop staande w oningen op Texel

** C BS (2022)



*** Dez e prijsgrens is door het Rijk bepaald en geldt landelijk

door de jaren heen. Onder: on tw ikkeling van trans actieprijz en per m² over

dezelfde periode. Bron: NVM (2023).

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 40

2.4 KOOP BETAALBAAR TOEVOEGEN EN HOUDEN Betaalbare koop ook toevoegen via verkoop Woontij

betaalbare woni ngen vrijspelen. Hiermee bren gen we

Woontij heeft 172 woningen gelabeld om t e verkopen. Dat

langere verhu isket en s op gang.

zijn deels ou dere een gezinswoni ngen met een slechter energi el ab el . Woontij kiest er bewus t voor een deel van

Voor senioren ligt de betaalbaarh ei dsgrens rond € 4 00.000

deze wonin gen te verkopen voord at verd uurzaming

(mi ddelduur). Zij nemen vaak een flinke overwaarde vanui t

plaatsvind t. Zo blijven woningen betaalbaar voor kopers en

hun huidig e won ing mee. Vanuit d ez e g roep zien we sterke

kunnen zi j zelf kiezen wanneer z ij welke verbetering en

behoefte om binn en hun eigen dorp naar een kleinere

will en uitvoeren. Zo wordt betaal bare koop toegevoegd

koopwoning te verh uizen, of naar Den Burg . We voegen

zond er deze nieuw te bouwen. In pri ncipe st eu nen we deze

voor deze groep bij voorkeur grondg eb onden

werkwijze en maken we afspraken over de fasering, zod at

levensloopgeschikte woningen t oe, met minimaal twee

het bou wprogramma voor het toevoegen van g oed kope

slaapkamers en een gebrui ksop pervlakte tu ssen 70 en 80

koopwoning en hierop afgestemd kan worden.

m².

Met doorstroming goedkope woningen vrijspelen

Di t betekent dat we ook midd el dure koop op

Beh al ve betaalbaar wonen i s er ook behoefte aan

gemeentegrond gaan bouwen om doorst roming te

nieuwb ouw van ruimere gezins woningen. Van de totale

sti mu leren.

nieuwb ouwopgave wi llen we 20% bou wen in de pri jsklasse boven € 355 .0 00. Door d it segment toe te voegen, kun nen inwon ers binn en hun eigen dorp een stap zett en , waard oor we aan de onderkant van de markt meer b es taan de

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 41

2.5 INSTRUMENTEN WONINGEN BETER BENUTTEN Sturen op de w oningmarkt

1. BETER BENUTTEN VAN BE STAANDE WON INGE N

Reguleren t oeristis che verhuur van woonruimten

Gemeenten hebben via de inzet van ins trumenten de

Opkoopbeschermi ng

In 2022 i ntrodu ceerden we op Texel de regi stratiepl icht om

mogelijkheid om regie te houd en op de woningmarkt.

Met de zelfb ewon ingspl icht b es chermen we momen teel

meer inzi cht te krijgen in toeristi sche verhuur. Gemeenten

Hi ermee kunnen we ervoor z orgen dat mensen met

nieuwb ouwwoningen op Texel tegen opkoop door

hebben d aarnaas t vi a d e h uisvestings verordening d e

beperkte keuzevrijheid een steuntje in rug de krijgen en

beleggers. Gemeenten h eb ben vi a d e op koopb es cherming

bevoegdheid om een meld- en/of verg unning s- of

dat woni ngen die bedoeld z ijn voor specifieke groepen ook

ook de mogelijkheid om b es taan de koopwon ingen te

onth effi ngspli cht in te stellen om toeris tisch e verhu ur van

door hen bewoond word en . E r zijn een aantal

beschermen tegen opkoop. Hiermee voorkom je dat

woonruimte te reguleren en te controleren. Het toeri stisch

oplos singsricht ingen:

wonin gen van koop naar h uur gaan. Gemeenten mogen

verhuren van woonruimte is onwens el ijk als er s chaarste is

1.

Bet er benutten van bestaande woni ngen

alleen wonin gen die sch aars zijn besch ermen .

en als het een negati eve impact op de leefb aarheid in de

2.

Bes chermen van de Texelse woningmarkt

3.

Verruimen van betaalbaarheids mog el ijkheden

Uit het onderzoek naar de effectiviteit van de

4.

Bet aalb aar toevoegen en hou den

opkoopbescherming op Texel (2022 ) bleek geen aan leiding

De andere mogeli jkheden naast het i nvoeren van een

voor het in voeren van dit instrumen t, omd at opkoop op

regi stratiepl icht z ijn voor ons niet in teressant, omdat het

Voor deze oploss ingsrichti ngen zijn er verschillende

Texel amper plaatsvind t. Bijkomend zijn huurwoningen via

toeri stisch mogen verhuren van woning en (en het verbod

ins trumenten. We maken als gemeen te een z orgvuldig e

de hui svest ingsverord en ing beschermd voor Texelaars met

daarop) is geborgd in h et bestemmi ngsplan. Wij handhaven

afweging i n welke in strumenten we in zetten. We kijken

een maat schappeli jke of economische bindin g, waardoor bij

hierop, en daarom zijn hier geen aanvullende act ies voor

naar de voor- en nadelen en de effecti vit ei t in relati e t ot de

opkoop wonin gen nog steeds b es chikbaar bli jven voor

nodi g. Vanuit de registratieplicht zien we vooral de

ambtelijke i nzet. Waar mogelijk is aanslui ten bij landelijke

Texelaars. We b lijven de ont wikkeling van ong ewens te

noodz aak om handhavend op te tred en tegen stri jdi g

regeli ngen daarom ook verstandig. Aan het eind van dit

opkoop de komen de tijd monitoren. Mocht dit in de

gebruik. Daar gaan we dan ook mee door.

hoofds tuk staat een overz icht van alle ins trumenten met

toekomst prob lemati sche hoeveel heden aan nemen, dan

een korte toelichting erop.

voeren we de opkoopbeschermi ng alsnog i n.

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

woonomgeving heeft.

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 42

2.5 INSTRUMENTEN BESCHERMEN WONINGMARKT 2. BESCHERMEN VAN DE TEXE LSE WONIN GMARKT

huu rpri js t ot € 1.250 p er maand en koopwon ingen met een

te stell en . Wettelijk mog en we b ij s chaarste alleen

Hu isves tingsvergu nning met lokale bind ing

verkoopprijs tot € 600.000 is een huisvestin gsvergunni ng

goedkope en middeldu re koop woningen beschermen. Waar

Gemeenten kunnen voor bepaalde wonin gen een

bij ons verpl icht. Zo b es chermen we besch ikb are woningen

de prijs grens van de sch aarste ligt, moet word en

vergunn ing voor bewonin g vragen. Aan deze

voor mensen met een economische en /of maatschapp el ijke

onderbouwd op basi s van o.a. inkomen en de opbouw van

hui svest ingsvergun ning kun je bepaalde voorwaarden

bin ding met Texel. In 2024 voerde we een quickscan uit

de wonin gvoorraad. De pri jsg rens koppelen we aan de

hangen, zoals dat huish oudens een bind ing met de

naar de werking van de hu isves tingsverordening. Uit

WOZ-waarden di e we jaarlijks indexeren aan de hand van

gemeente moet en hebben of dat de wonin g past bij het

gesprekken met makelaars kwam naar voren dat de

de nieuwe WOZ-waarden. Zo bl ijven wonin gen beschi kbaar

inkomen en de groot te van het h uishoud en . Wij hebben als

koppeling van de prijsgrens aan de verkooppri js van

voor mensen die maatsch ap pelijk of econ omi sch gebon den

Wad deneiland een uitz ondering spositi e op de al gemene

bestaande koopwonin gen een prijsopdrijvend effect heeft :

zijn aan Texel. De prijs grens voor midd el dure

regels waardoor we ook bestaande middeldure

bij een huis met een vraagprijs onder de prijs grens wordt

huu rwoning en kopp el en we aan het p untenstels el uit de

koopwoning en lokaal mogen toewijzen. Met de hu idige

overboden, zodat d e verkoopprijs boven d e g rens valt en er

Wet betaal bare huur.

krapte op de markt bli jft h et belangrijk om de Texel se

geen hui svest ingsvergun ning is vereis t. Dit heeft een

wonin gmarkt te beschermen tegen i nstromers van de

zui gende werking op de overige woni ngen. Met de

Lokale bi nding

overkan t die geen bind ing hebben met ons ei land. Het

prijs grens van € 600 .0 00 zijn er si nds 201 9 slecht s 14

We h ouden de regels met betrekking t ot economische en

bouwp rogramma van 7 75 woning en erbij is hierop

vruchteloze aanbieding en geweest . Op basi s van d ez e

maatschapp el ijke bind ing tegen het l icht. We kijken

gebaseerd. Laat je de hu isves tingsverordening los , d an

qui ckscan passen we de hu idige hui svest ingsverord en ing

specifiek n aar de mog el ijkheid om zz p’ers die iets

moet er meer gebouwd worden.

aan.

toevoegen aan de Texel se economie niet in d e t e weg

Quickscan huisvesting sverordening

Koppeling p rijsgrens aan WOZ-waarde en pun tenstelsel

de urgentieregelin g. Mogelijkh ed en voor verruiming van

Van weg e d e won ingnood voerden we in 2019 opn ieuw een

Om inwoners met bi nding voorrang te blijven geven, is

teru gkeerd ers worden ook bekeken.

hui svest ingsverord en ing in. Voor huu rwoning en met een

onze priorit ei t om een n ieuwe huisvesting sverordening op

staan. Werkn emers in essentiële beroep en nemen we op i n

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 43

2.5 INSTRUMENTEN EIGEN WONING BEREIKBAAR 3. VERRU IMEN VAN BE TAALBAARHEIDSMOGELIJKHEDEN

Erfpacht

kortin g deelt dan mee in de event uele waardestijging of

Starterslenin g voortzetten

Erfpacht is het recht om een st uk g rond te gebruiken

-dalin g van d e won ing. Omd at een d eel van de koopsom

Met een starterslenin g ku nnen start ers ext ra geld lenen

terwi jl i emand and ers de eigenaar is. Voor het gebruiken

pas later wordt betaald, kan de aanbieder di t bedrag ni et

voor het kopen van hun eerst e won ing. Ze krijgen dan net

van de grond betaal t de gebrui ker een bedrag aan de

gelijk opnieuw in vesteren . De starter p rofiteert er wel van,

dat extra zetje in de ru g waardoor kopen toch haalbaar

eigenaar, het zog eh et en erfpachtcanon. Op Texel geven we

omdat zijn/haar maan dlasten lager z ijn en meer won ingen

word t. Gemeenten kunn en voorwaarden en eisen stellen

grond in erfp acht uit al s we hiermee woningen betaalbaar

in h et prijssegment vallen.

aan de lening , z oal s lokal e b inding , l eefti jd, een maxi male

kunnen hou den. Echter zijn er al veel and ere

wonin gwaarde of een maximaal leenbedrag. Nadeel is d at

stu rings instrumen ten om woningen betaalbaar t e maken en

Di t instrument wordt door W oontij gebruikt. Woontij

het een prijs opdrijvend effect kan hebben.

te houd en . Omdat erfpacht een ingewikkel d instrument is,

verkoopt een deel van h aar bezit met KoopStart (20%

zetten we di t middel niet i n als voorkeu rsopti e om

kortin g) als h et inkomen van de koper niet voldoend e i s om

Op Texel maken we sin ds 2013 gebruik van de

betaalbaarheid te regelen. Land el ijk zijn er veel

de wonin g te kop en .

starterslenin g. Er is € 2.000.000 g ereserveerd voor het

ontwi kkelingen op het gebied van erfpacht . Als d aar een

verstrekken van s tartersl en ingen met een maximumbedrag

praktis ch model uit voortkomt, dan s luit Texel daar z o

van € 40.000 per start er. Daarmee kunn en we min stens 50

nodi g bij aan .

starters helpen aan hu n eerste woning . Het fonds werkt revolverend en word t dus weer aangevuld als s tarters h un

KoopStart: een korti ng bij aankoop van een wonin g

lenin g afbetalen. Sinds 2 013 zijn er 7 5 leningen verleend

Met KoopStart word t een woning ond er de markt prijs

waarvan er 50 zi jn afgelos t. We zetten de st artersleni ng de

aangeboden en verkocht met een ‘koperskorti ng’. Deze

komen de tijd door en monit oren de besch ikb are financiële

kortin g wordt t erugbetaald als d e won ing weer word t

middelen. We zetten in op vergroting van de zichtbaarheid .

verkocht. De verkoopopbren gst word t verdeel d tussen d e aanbieder en d e eers te koper. De aanb ieder van deze

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 44

2.5 INSTRUMENTEN BETAALBAAR HOUDEN 4. BETAALBAAR TOEVOE GEN EN HOU DEN

bouwp rogramma. Doelgroepen op nemen i n het

Voorheen gebru ikt e Woontij de regeli ng om zo langdu rige

Doelg roepen in Omgevi ngsplan

Omgevin gsplan vinden we daarom overbodi g.

betaalbaarheid van verkochte woni ngen te regelen. Het

Gemeenten kunnen in h et Omgevingsp lan percent ag es

nadeel van deze regeling is echter dat er voldoende

aanwijzen voor speci fieke soorten woningb ouw. Zo ku nnen

KoopGarant: verpl ichti ng om terug t e verkopen

financiële middelen gereserveerd moeten zi jn om op i ed er

ze ervoor zorgen dat er voldoende woni ngen worden

De KoopGarant-regeli ng lijkt in de basis op de KoopStart-

moment de woning en terug te kunnen kopen. We

gebouwd voor doelgroepen waar de markt zelf ni et in

regeli ng. Woni ngen worden on der de marktwaarde

onderzoeken de mogelijkheden om aan te sluiten b ij een

voorziet. In het Omgevin gsplan kun je sturen op het

aangeboden aan de kopende parti j, waardoor een eig en

landeli jke of regionale st ichti ng of een landelijk of regionaal

aandeel soci al e h uur, middenh uur, sociale koop (tot NHG)

wonin g eerder bereikbaar is . E en belangrijk verschil is dat

fonds waaraan d ez e won ingen verplicht moeten worden

en vrije kavels/CPO. Voor huur- en sociale koopwon ingen

de eerste koper bi j een KoopStart-wonin g zelf mag bepalen

teru gverkocht. Dit kan mogelijk ook g el den voor woningen

kunnen gemeenten inkomensdoelgroepen aan wijz en .

aan wie hij de woning verkoopt. Bij een KoopGarant-

die word en verkoch t door Woontij. Zij hoeft dan zelf g een

Hi ervoor kan er een i nstandhou dingst ermijn worden

wonin g geldt een teru gkoop garantie. De part ij d ie de

financiële middelen te reserveren om woni ngen terug te

vastgesteld. Zo kun je waarborg en dat een woning voor

wonin g heeft uitgegeven moet de woning b innen drie

kopen, maar laat dat over aan h et fonds.

langere t ijd betaal baar en beschi kbaar b lijft voor

maanden ook weer terugkopen van de eerste koper.

toekomstige inwon ers.

Vervol gens kan de woning dan weer met een (KoopStart-) kortin g worden verkocht. Zo b lijft die woni ng (ook in d e

Op Texel hebben we vanwege actief gron dbeleid veel

toekomst) b et aalb aar. Voor ont wikkelaars betekent dit een

grond in bezi t en ku nnen we vi a g rondui tgifte stu ring

uit gesteld rend ement met risico op waardedaling van de

geven aan het bouwprogramma, door middel van een

wonin g. Dit kan een drempel zijn voor ont wikkelaars om

anteri eu re overeenkomst. Ook als planologis che

mee te werken aan het verkopen van woningen met een

medewerking nodi g is, zal de gemeente sturen op het

KoopGarant-regeli ng.

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 45

2.5 INSTRUMENTEN BETAALBAAR HOUDEN 4. BETAALBAAR TOEVOE GEN EN H OU DEN

Actief grondbeleid

Regeling l an gjarige betaalbaarheid / anti-speculatiebeding

Bij actief grond beleid treedt d e g emeente acti ef op de

Met de reg el ing langjarig e b et aalb aarheid wordt prijs van

grondmarkt op om beleidsdoelen t e real iseren. De

wonin gen voor 10 jaar gereguleerd , d oordat de kooppri js

gemeente koop t grond en , h eeft t otale regie over

voor een opvolgende koper is vastgelegd . Bij de duurdere

ontwi kkelingen en s tuurt maximaal op de realisati e,

koopwoning en wordt een anti-speculatiebeding opgelegd,

faserin g en kwali teit van projecten. We kiezen ervoor om

waarbij gedurende 10 jaar bij verkoop een percentage van

sit uationeel gron dbeleid te voeren. Dat betekent dat we

de WOZ-waarde moet worden afgedragen aan de

geen voorkeur uit spreken voor actief of facil iterend

gemeente. Daarmee wi llen we voorkomen dat

grondbeleid, maar per si tuatie kijken wat de best p as sende

nieuwb ouwwoningen worden opgekocht om sn el winst te

vorm is.

behalen. Di t wordt i ngezet via de grondu itgifte of bi j planol ogisch e medewerking.

Zelfbewoni ngspli cht Bij n ieuwbouw word t vi a d e g rondui tgifte of bij planol ogisch e medewerking een zelfb ewon ingspl icht

opgelegd , z odat de kop er er moet gaan wonen. Dit voorkomt dat kopers moeten concurreren met kopers/beleggers d ie een won ing kopen voor de verhuur.

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 46

UITGELICHT: INSTRUMENTEN De gemeente heeft diverse inst rumenten tot h aar beschikking om regi e t e voeren op d e won ingmarkt. In g roen wat nu van toepassi ng is of wat we verder ui twerken , in g eel wat we nu niet toepassen maar

Grip op locatieontwikkeling en programma. Vereist visie op grondbeleid, specifieke expertise, financiële buffers (financiële risico’s). Is relatief snel inzetbaar. Beleid staat maatwerk toe, wordt bij urgentie ingezet.

Erfpacht

Middel voor betaalbaar(der) wonen. Gemeente blijft grondeigenaar. Inzetten om woningen betaalbaar te maken.

Tijdelijke woningen

Tijdelijke woonbestemming betaalbaar realiseren. Houdt rekening met geldende regels, ook bij tijdelijk wonen. Zoeken naar passende vormen.

Prestatieafspraken

Met corporaties en huurdersorganisaties afspraken maken over aantallen, prijzen, kwaliteit sociale huur en middenhuur. Jaarlijks, of langjarig vanuit een kaderdocument. Nieuw langjarig kader opstellen.

Huisvestingsvergunning

Benutten van wettelijke ruimte om in huur en koop woningen toe te wijzen aan mensen met een lokale sociale of economische binding. Voorwaarden aanpassen in 2025.

Starterslening

Korting bij aankoop, via SVN. Helpt om de (eerste) stap op de woningmarkt mogelijk te maken. Er zijn nog voldoende financiële middelen beschikbaar.

Verzilverlening

Een tweede, aflossingsvrije hypotheek op basis van overwaarde, om levensloopbestendige woningaanpassing financierbaar te maken voor mensen vanaf 58 jaar. Dit is een bestaand instrument op Texel.

Zelfbewoningsplicht

Kan afgedwongen worden bij bestemmingswijziging. Beperkt beleggers/verhuurders en verdringing. Bij schaarste nuttig, bij ontspannen markt beperkend en vereist handhaving. Kan ingezet worden.

2 BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

Invoeren/onderzoeken

Actief grondbeleid

Geen aanleiding

Benutten of aanpassen

waar nieuwe in zicht en al snog aanleidin g voor ku nnen zijn, en in rood waarvoor duideli jk geen redenen zi jn om het t oe t e p as se n. Leegstandsverordening

Regels die eigenaren prikkelen om te zorgen voor verhuur en bewoning – registratie, aanbiedingsplicht, etc. Doorgaans gericht op incidenten. Toepassing onderzoeken.

Woningsplitsing

De mogelijkheid om een woning te splitsen tot meerdere woonruimten. We gaan splitsingseisen met kwaliteitstoetsing formuleren.

KoopStart & KoopGarant

Verkoop onder de marktwaarde, verrekening bij doorverkoop ter voorkoming weglekken maatschappelijk geld. Voorbeeld: KoopGarant. Toepassing onderzoeken.

Recreatiewoningen > permanent

Keuzes voor permanente bewoning van (bestaande) recreatiewoningen op recreatief terrein: (tijdelijk) legaliseren of gedogen via een objectgebonden vergunning voor permanente bewoning. Niet toestaan.

Opkoopbescherming

Een verbod om woningen zonder vergunning te verhuren voor een periode van vier jaar. Op Texel worden weinig woningen opgekocht en elke woning gaat vanwege de huisvestingsvergunning naar een Texelaar. Nu onvoldoende urgent.

Verbod toeristische verhuur

Verbod is niet nodig vanwege de mogelijkheid tot handhaving via het bestemmingsplan. Onvoldoende aanleiding vanwege dubbele toetsing.

Doelgroepen in omgevingsplan

Vastleggen van sociale huur/koop, middenhuur en particulier opdrachtgeverschap in Omgevingsplan om te sturen op eigendom. Voldoende sturing via eigen grond en anders planologische medewerking.

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 47

3

EEN PLEK VOOR JONG EN OUD

3 EEN PLEK VOOR JONG EN OUD Een passende woning voor iedereen

Kaders die moeten worden uitgew erkt

Een pass en de woning betekent voor iedereen wat anders,

1.

maar toch komen wensen van verschi llende doelgroep en in

leefomgevi ng’ een vast onderdeel bij het

grote lijnen overeen. Ons doel i s dat er voor elke (toekomsti ge) Texelaar een woning beschikbaar is die past

programmeren van n ieuwe woningen 2.

bij zijn of haar wens en over d e won ing en de woonomgeving. Het b ouwen van d e juis te woningen is

Bouw voor jon geren op de sociale huur- én koopmarkt door toevoegen van de jui ste woningen

3.

belangrijk om meer dynamiek in de woningmarkt te bren gen en doorst roming op g an g te helpen, ook bij

Maak ‘positieve gezondheid in woon- en

Maak passend aanbod voor seni oren door h et bouwen van woningen i n een mi x van pri jsklassen

4.

mensen die afhankelijk z ijn van zorg. In een pass en de

Maak woningen di e ou deren aanspreken zodat zi j goed wonen en verhu isket en s op gang komen

wonin g ku nnen mensen langer z el fstandig won en .

5.

Dit hoofdstuk

6.

Facili teer het proces om toevoegen van geclu sterde

woonvormen verder ui t te werken Maak afs praken over voorrang voor aandachtg roepen

In dit hoofd stuk werken we onze vis ie op specifieke

(nog in ont wikkeling , wordt op korte termi jn

doelgroepen uit. We b eg innen met de basis voor al onze

dui delijk)

(toekomstige) ontwikkelingen: onze visie op wonen en leven in positieve gezondheid (3.1). Daarna g aan we in op jongeren en st arters op d e koopmarkt (3.2), wonen met zorg voor ouderen (3.3) z orgvoorzieningen in de dorpen (3.4) en andere aandachtsgroep en op de woningmarkt (3.5).

3 EEN PLEK VOOR JONG EN OUD

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 49

INHOUDSOPGAVE EN ACTIES 3: EEN PLEK VOOR JO NG EN OUD 3.1 Goed, veilig en g ez ond -

-

-

De rol van Woontij in b ovenst aand e p unten

3.3.2 -

3.2 St arters een steun tje in de rug

-

3.3.4 Totaal aan tal zorgg es chikte woning en

woonzorgconcepten organi seren

zorgwoningen p er type

Passend e n ieuwbouw toevoegen

Met ni eu wbouw leven sloopgeschikte woningen

3.4 Zorgvoorzienin gen in het dorp -

toevoegen en hiermee doorst roming op g an g brengen

Opsomming van maat regelen om jon geren tot 23 jaar

-

De rol van Woontij hierin

te helpen

-

Inzetten van een wooncoach om doorstroomobs takels

3.5 Alle aandacht rgroepen

bij ouderen weg te nemen

-

Opsomming van maat regelen om koop starters te

3.3 Wonen met zorg g oed op orde

-

Uit gangspun t: wonen met zorg in de dorpen waar het kan, centraal waar het moet

Concentreren van wonen met een z waardere

-

We s tellen (p re)mantelzorgbeleid op

-

Verkenn en van de mogelijkheid of een corporatie deze

zorgbehoefte in Den Burg

mantelzorgunits in beheer wil n emen -

Versterking Regie op d e Volkshuis vesti ng beter

Met de Verzilver- en Sti mu lerings lening bewoners sti mu leren om hun woni ngen aan te passen

3.3.1 In het dorp waar het kan

-

We maken de huidi ge en toekomsti ge woonvraag voor de versch illende ‘aandacht sgroepen’ uit de Wet

3.3.3 Bestaande woningvoorraad aanp as sen

-

We on dersteunen d e i nformele zorg met het t oevoegen van zorgs teunpunt en

helpen

-

Overzicht sblad van het benod igde aantallen

Van uit het model Positieve gezon dheid en

leefomgeving plann en toetsen

-

In de dorpen kleins chalige particul iere

inz ichteli jk -

We g aan u rgente doelgroepen formuleren d ie we opnemen in d e n ieuwe huisvesting sverordening

-

Voor kwet sbare doelgroep en en vlu chtelin gen komen we met een ap art actiepl an

We z et ten de wooncoach in bij het org an iseren van het aanpassen van de bestaande wonin g

Hu isves ting voor groep met licht e z orgvraag clu steren bij zorgvoorziening en

3 EEN PLEK VOOR JONG EN OUD

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 50

3.1 GOED, VEILIG EN GEZOND Leefbaar Texel: een plek voor jong en oud

voorwaarden te voldoen. Met name bij senioren is het

Texel is een eiland voor jong en oud. Iedereen moet er

belangrijk hi erop te letten, omdat het bi j hen d oorgaans

goed, veilig en gezon d ku nnen wonen, in een passend e

lasti ger wordt om aan alle zes t e kunn en vold oen . Concreet

wonin g én omgevin g. Wat als goed, veilig en g ez ond wordt

betekent dit d at we voor on twikkelin g van

ervaren versch ilt per g roep. Op Texel kijken we naar het

seniorenwoningen l ocaties kiezen die rol latorgeschikt zijn,

model Positieve gezon dheid en leefomgeving van Machteld

mensen sti mu leren om te blijven beweg en en dicht bij

Hu ber om ons idee hierop vorm te geven (zie de figuu r

voorzieni ngen ligg en zoals een supermarkt, apotheek of

rechts).

geldaut omaat. Daar waar d e omgeving n og niet (helemaal) voldoet, maken we voldoende schaduwrijke zitplekken en

Di t model gaat uit van zes domeinen di e i nvl oed hebben op

overzichtelijke oversteekplaatsen. Voor jeug d gaat het om

posi tieve gezon dheid:

sti mu leren van beweg en op speelplekken.

1.

Dageli jks functioneren

2.

Lichaamsfuncties

Bij p lanontwikkel ing gaan we daar als gemeente op stu ren.

3.

Mentaal welbevinden

Per (her)ontwikkel locatie bepalen we op basi s van d it

4.

Zin gevin g

model welke doelgroep daar h et meest p as send is en

5.

Kwal iteit van leven

zetten we pu ntjes op de i met de juiste inricht ing van de

6.

Meedoen (sociaalmaatschapp el ijke parti cipatie)

openbare ruimte. Waar nod ig doen we dat samen met



De z es domeinen uit het model Positieve gezondheid en leefomgeving

van Machteld Hu ber.

Woontij. Door bij plannen voor woni ngbouw op Texel d e g eb ruiker en de omgeving zo veel mogelijk ‘bi j elkaar te zoeken ’, kunnen we een goede basis l eg gen om aan d ez e z es

3 EEN PLEK VOOR JONG EN OUD

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 51

3.2 STARTERS EEN STEUNTJE IN DE RUG Jongeren en starters een zetje in de rug geven

-

Min imaal 3 0% soci al e h uur toe te voegen bij

-

Het voort zetten van de starters lening. Bij een verschil

We z ien dat jongeren en starters tegen moeilijkheden

nieuwb ouw, en toe te werken n aar 30% in d e h el e

tus sen koop prijs en de prijs die een starter maximaal

aanlopen om een eerste stap op de woningmarkt te zetten.

voorraad. Zo verkorten we wacht tijden.

kan lenen, dich ten we het gat met maximaal € 40.00 0

Jongeren l open tegen lange wacht tijden in de sociale huur

-

Hu urwonin gen tot middenh uur (puntens telsel) via een

via een starters lening.

aan en de mees te koopwon ingen zijn qu a p rijs

hui svest ingsvergun ning met voorrang aan i nwoners

onberei kbaar. We vin den het als eiland b el an grijk dat we

met een lokal e b inding aan t e b ieden;

betaalbaar te maken , d oordat de grondpri js d an

Te voorz ien in kwalitatief goede tijdelijke huisvesting

wegvalt.

jongeren behou den en aan trekken. Daarom doen we extra

-

ons b es t om starters te helpen. We maken on dersch ei d

met eigen voorzieni ngen, zoals een

tus sen jon geren tot 23 jaar di e wi llen huren en

‘werknemerscampus ’.

-

-

Eventueel met een erfpacht constructi e koopwoni ngen

Onderzoeken van de mog el ijkheden om wonin gen langd urig b et aalb aar te houden via KoopGarant,

koopstart ers.

waarbij we kijken naar aanslu iting b ij een land el ijk Starters op de koopmarkt

fonds .

Jongeren tot 23 jaar

Starters die een eerste st ap op de koop markt wi llen zetten,

-

Voorrang t e g even aan kopers met een lokal e b inding .

Deze sp ecifieke g roep woning zoekenden z oekt vaak een

geven we een s teuntje in de rug . De prijssti jgi ngen op de

-

Een aantal sociale huurwoningen door Woontij te laten

huu rwoning . H et gaat hier om lokale jon geren en jongeren

koopmarkt zorgen momenteel voor een groot gat tussen

die voor werk naar Texel zi jn verhu isd. Beid e g roepen

sociale huur en koop. Dat g at verkleinen we door:

kunnen zeld en kopen of wi llen nog ni et kopen omdat z e

-

niet z eker weten of ze zi ch voor langere t ijd op Texel willen vestigen. Zij zijn aangewezen op woni ngen met een huur

Bet aalb are huizen te bou wen , via nieuwb ouw-

beschikbaar komt. -

programma's , i n het segment tot € 300.000. -

Zoeken naar een balans tus sen de groott e van de

tot d e kwaliteit skortings grens van € 454 ,4 7 (peil 2024) of

wonin g en de prijs: niet kleiner bouwen d an 50 m²

afhankelijk van de huis vesti ng die de werkgever voor zijn

gebruiksoppervlakte, maar toch betaalbaar. Prefab-

werknemers beschikbaar stelt. Deze groep helpen we door:

bouw kan de bouwkosten drukken.

3 EEN PLEK VOOR JONG EN OUD

verkopen, zodat betaalbaar bestaand aanbod

Regeling l an gjarige betaalbaarheid op t e l eg gen bij betaalbare ni eu wbouw.

-

Te b ouwen voor doorst roming, zodat verhu isstromen op gang komen en betaalbaar aanbod vri jkomt.

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 52

3.3 WONEN MET ZORG GOED OP ORDE De w ereld van wonen en zorg is aan het veranderen

deze vorm van zorg ont last. Zo prob eren we die

Wonen voor senioren i s sterk gekoppeld aan wonen met

woonpl ekken beschi kbaar t e h ouden voor mensen die dat

een (mate van) zorgbehoefte. De wereld van wonen, zorg

echt nodig hebb en . Om langer t huis te kunnen b lijven

en welzijn is sterk in veranderin g. De wet- en regelg eving

wonen, neemt de informele zorg (mantelz org) een s teed s

ron dom wonen met zorg is contin u in ontwi kkeling. Ook de

belangrijkere pl ek in.

woonbehoefte van ouderen (en andere aandacht sgroepen) is aan het veranderen . Deze ontwikkeli ngen hebben in vloed

Er moet een balans gevond en worden tus sen informele

op de beschikbare zorg en het benodigd e woon aanb od voor

zorg, profession el e (thui s)zorg en wonen met cont inue

mensen met een zorg- of ondersteuning svraag .

zorg. Het uitg an gspunt is: wonen met zorg in de dorpen waar het kan, en centraal i n Den Burg waar het moet.

De zorgsector op Texel staat onder toenemend e d ruk, met

name omdat: 1.

mensen ouder worden

2.

er meer ouderen z ijn

3.

er steeds min der zorg personeel is.

Het aantal verpl eegh uisplekken voor mens en die conti nu zorg in de directe nabijheid nod ig hebben, is op Texel gecon centreerd in Den Burg. H et aant al verpleeghui splekken mag van het Rijk ni et verd er meer toenemen. Door l an ger zelfstand ig thui s te wonen, wordt

3 EEN PLEK VOOR JONG EN OUD

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 53

3.3.1 IN HET DORP WAAR HET KAN Wonen voor ouderen met continue zorgvraag

Met de aanwezigh ei d van Omrin g in Den Burg zien we

met ons te kijken n aar locaties om zorgconcep ten waar

concentreren in Den Burg…

kansen om ook g roepen te huis vesten d ie niet permanent

samenwonen cent raal staat te ontwikkelen. We zien di t als

Den Burg vervult op Texel een belangrijke functi e i n de

zorg nodig h eb ben, maar d aar wel soms op terug willen

een goed en sociaal al ternatief voor het traditionele

con centrati e van zorg- en welzijnsvoorz ieningen. Er zijn ook

vallen. Dat kan in de vorm van geclust erd wonen, hofjes of

verpleeghui s. Hier kunnen z orgaanbieders eventueel samen

veel an dere dagelijks e voorz ieningen zoals supermarkten

aanleunwoni ngen.

met Woontij invull ing aan geven .

van, en nabijheid is belang rijk als je ouder en mi nder goed

…en kleinschalige woonzorgconcepten stimuleren in

We zien een belangrijke rol voor Woontij

ter b een wordt. Veel in woners geven dan ook aan n aar Den

elk dorp

Woontij is voor on s een belangrijke partner b ij h et voorzien

Burg te wil len verhuizen om hun oude dag te slijten.

Lang niet iedereen komt in aanmerking voor won en met

in d e b eh oeft e aan wonen met zorg:

zorg vi a Omrin g. Sterker nog: we vind en het belangri jk dat

-

en horeca, op loopafstand. Inwoners zi jn d aar afh an kelijk

Op woonzorglocaties van Omring i n Den Burg wonen

inwon ers zo lang mogeli jk in hu n eigen dorp kun nen blijven

ouderen met een zwaard ere zorgin dicatie. We kiezen er

wonen. Daarom juichen we initiati even voor kleinschalig

samen met Omring voor om die strategie door te zett en :

wonen toe. Denk aan het Hu is van Tante Jans in buu rtskap

con centreren van wonen met een zwaardere z orgbehoefte

De Tuunen. Een part iculi ere initiati efn emer real iseerde daar

in Den Burg, om ervoor te zorgen d at specialis tisch e z org

tien i ndividuele zorgwoningen voor mensen met dementie,

goed gereg el d is. Sprei den van d it type zorgwon ingen over

die via Woontij verhuurd worden en waar 2 4 uur p er dag

Texel is met de hu idige (en toekomsti ge!)

profes sionele zorg geleverd wordt. Bewon ers houden z o de

pers oneel stekorten geen verstandig e keuze. Daarmee komt

regi e over hu n eigen leven en kun nen waar nodig

betrouwbare zorg verl en ing in h et geding. We g aan op

teru gvall en op zorg aan hu is. In d e t oekomst wil len we

dezelfde voet door en h ieruit vloeien geen aanvullende

toewerken naar meer van zulke initiati even, het liefst in elk

acti es uit voort.

dorp. Daarom moed igen we initi at iefnemers aan om s amen

3 EEN PLEK VOOR JONG EN OUD

Voor het realis eren van gecl usterd won en . Dit zien we het li efs t nabij bestaande zorg locaties.

-

Voor het bouwen van wonin gen met particuliere woonzorgconcepten in de dorpen.