Bijlage 1. Woonvisie

WOONVISIE TEXEL 2024 EEN EILAND IN BALANS

VOORWOORD Bes te lezer,

op betaalbare won ingen. Daarmee willen we de kansen

Natuu rlijk blijven we met deze woonvisie in zetten op het

vergrot en om d oor te stromen, maar ook om te starten op

betaalbaar hou den van n ieuwe woningen, het hand haven

Voor u lig t de nieuwe woonvisie van de gemeent e Texel.

de wonin gmarkt . Ook willen we stevig in zetten op de

op il legaal recreatief gebruik van won ingen en het

We kijken daarin naar de toekomst en vooral naar wat we

verduurzaming van de bestaande huur- en koopwoning en .

voorkomen van opkoop van woning en door mensen zond er

de komen de 10 jaar moeten d oen om op woongebied Een

eiland in balans te word en .

maatschapp el ijke of economische bindi ng met het eiland. Extra bou wen is belangrijk, maar aan passing van

Woningen zi jn om in te wonen.

bestaande woni ngen ook. Texel vergrijst en de vraag naar Wonen gaat over individuele wensen en b eh oeft en , maar

aangepaste wonin gen en wonen met zorg n eemt toe. Onze

Mijn dank gaat uit naar alle dorps vert eg en woordigers,

ook over de leefb aarheid op het eiland al s geheel. Een

ambitie is dat iedereen op Texel in een pass en de woning

org an isaties en andere partners op h et gebied van wonen

kracht ige samen levin g zorgt ervoor dat voor iedereen een

oud kan word en , met of zon der zorg behoefte.

en welzijn di e een bi jdrage leverd en aan d e t otstandkoming

passend e won ing beschikbaar is. En vooral: voor iedereen

van deze nieuwe woonvisie. Uw bijdrag en waren

met een maats chappelijke of economisch e b inding met h et

Uit eraard is in de woonvi sie ook aandacht voor de

waardevol. Ik hoop dat we de komende jaren samen verder

eiland.

economie. Di e kan niet z onder werknemers van de

kunnen werken aan een nog beter woon- en leefklimaat op

overkan t. Ook in andere s ectoren dan d e t oeristis che of

ons eil an d!

Dat i s niet gemakkelijk, maar wel het s treven . We hebben

agrarische zi jn s teed s vaker mensen in d ienst die voor

de afgelopen paar jaar stevig gewerkt aan het bi jbou wen

langere t ijd een p aar dagen per week op Texel werken. Zi j

van woningen. En met s ucces! In alle dorpen wordt

vragen om kwal itatief goede, vol waardige huis vesti ng. Daar

gebouwd of zijn concrete plannen in voorbereiding . M aar

moeten we samen met on dernemers en org an isaties een

we zijn er nog niet. Er moet tot 2 034 nog aard ig wat

antwoord op vinden. Zónder dat dit ten koste gaat van

bijgebouwd worden om in de groeiende en veran derende

wonin gen voor de eigen inwoners.

Remko van de Belt Wet houder Wonen

woonvraag te voorzien. We richt en ons in deze ni eu we visi e

VOORWOORD

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 2

INHOUDSOPGAVE SAMENVATTING: EEN EILAND IN BALANS

13

HOOFDSTUK 1: GENOEG PASSENDE WONINGEN

17

HOOFDSTUK 2: BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCHIKBAAR

32

HOOFDSTUK 3: EEN PLEK VOOR JONG EN OUD

48

HOOFDSTUK 4: EEN DUURZAAM TEXEL

60

HOOFDSTUK 5: BOUWPROGRAMMA PER DORP

69

HOOFDSTUK 6: MONITORING

87

BIJLAGE 1: UITVOERINGSPROGRAMMA

92

BIJLAGE 2: BEKNOPT PARTICIPATIEVERSLAG

103

BIJLAGE 3: BEGRIPPENLIJST

106

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 3

LEESWIJZER Inleiding met prioriteit vanuit hoofdstukindeling

-

Bet er benutten van bestaande woni ngen

-

Bes taan de woningvoorraad aanpass en

In ieder hoofds tuk benoemen we de kaders vanuit d e

-

Extra woonruimte zonder nieuw te bouwen

-

Totaal aant al zorggeschikte woningen

kaderstellend e n otitie (raad 17 apri l 2024) die in d at

-

Bijz ondere woonvormen

-

Zorgvoorziening en in het dorp

hoofds tuk aan b od komen. We b eg innen steeds met een

3.5 Bijzondere doelgroepen

korte inl ei ding en ach tergron dschets en gaan vervolgens in

2: BLIJVEND BETAALBAAR EN BESCH IKBAAR

op het t hema. Per on derdeel zijn er aanbevelingen. Di e

2.1 Betaal baarheid voorop

4: EEN DUURZAAM TEXEL

komen terecht i n het uitvoerin gsprog ramma dat als bijlage

2.2 Voldoende passend e s ociale huur

4.1 Duurzaamheidsb el ei d

is t oeg evoegd. Tot slot geven we een korte terugkoppelin g

2.3 Mid denhuur

4.2 Kader: Landelijke d oel en

van het parti cipatietraject dat we voor de woonvi sie

2.4 Koop Bet aalb aar toevoegen en hou den

4.3 Duurzame bestaande woni ngen Texel

doorliepen (z ie bijlage).

2.5 Instrumen ten

4.4 Duurzame nieuwb ouw Texel

-

Bes taan de wonin gen beter b en utten

4.5 Bouwen van uit de omgeving

S: EEN EILAND IN BALAN S

-

Bes chermen van de Texelse woningmarkt

Samenvat ting: Een eiland in b al an s

-

Verruimen van betaalbaarheids mog el ijkheden

5: BO UWPROGRAM MA PER DO RP

-

Beh ouden van betaal bare woningen i n de voorraad

5.1 In elk dorp woni ngen toevoeg en

1: GENOEG P ASSENDE WO NINGEN VOO R

5.2 Dorpsagenda’s

TEXELAARS

3: EEN PLEK VOOR JO NG EN OUD

1.1 Genoeg won ingen voor Texelaars

3.1 Goed, veilig en g ez ond

6: MO NITORIN G

1.2 De juis te kwalit ei ten op de juiste plek

3.2 St arters een steun tje in de rug

6.1 Jaarlijks monitoren

1.3 In elk dorp wat ni eu ws

3.3 Wonen met zorg g oed op orde

6.2 Mon itorin g in detail

1.4 Goede hu isves ting voor seiz oen personeel

3.4 In het dorp waar het kan

1.5 Extra woon ruimte creëren

-

LEESWIJZER

Passend e n ieuwbouw toevoegen

BIJLAGEN

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 4

INLEIDING Waarom een nieuw e woonvisie?

we samen met Woontij, Omring en TOP . E en samenvattin g

Nadruk op w at extra aandacht nodig heeft

Het voorg aand e woon beleid op Texel is g eb as eerd op de

van het onderz oek staat op d e p ag ina’s hiern a. Het

We l eg gen in onze woonvisi e extra nadruk op het

Woonvisie Texel uit 2016. Intussen i s de dynami ek op de

woonbehoefteond erzoek was d e on derlegger voor d e

toevoegen van s ociale huur, het (lang durig ) betaalbaar

Texelse wonin gmarkt verand erd:

kaders die de gemeenteraad voor de woonvisie heeft

houd en van woni ngen en het bouwen van wonin gen die

-

vastgesteld.

geschikt zijn om met een (mate) van zorgb eh oeft e t e

er is krap te waardoor je moet wachten op een huu rhuis ;

wonen. Dat z ijn nameli jk onderwerpen die niet

-

je moet overbi ed en voor een koophu is;

Woonvisie als w ettelijke basis voor afspraken

vanzelfsprekend goedkomen als we ze aan de markt

-

bouwp lannen verlopen moeizamer doord at

De woonvisi e h el pt ons ond er meer bij:

overlaten. Andere onderwerpen vragen minder st uring en

bouwmateri al en duurd er werden en vakkundi g

-

Pres tatieafspraken maken met Woontij en

aandacht in deze woonvisie, maar blijven wel onderdeel

bewoners vereni ging Texel (BvT);

van de woonvisie.

pers oneel schaars i s; -

los d aarvan zi en we ook nog eens d at woonwensen

-

Toewerken naar een gemeentelijke woon zorgvisie;

veranderen.

-

Met in strumentarium sturen op beschi kbaarh ei d en

Dat z orgde ervoor dat s teed s meer groepen bui ten de boot vielen, med e omdat h et voor Texel aars lastig i s om uit te wijken naar buurgemeenten. De n ieuwe woonvi sie helpt

betaalbaarheid op de woningmarkt; -

Als onderbouwing b ij h et maken en beoordelen van ini tiatieven voor woningbou w.

ons om hi er weer balans in t e kri jgen. Met de woonvisi e s orteren we bovendien voor op h et Onderzoek als startpunt

Volks huisvesting sprogramma dat (waarschi jnl ijk) per 1

Ter voorbereidin g op de nieuwe woonvisie voerden we een

januari 20 26 voor elke g emeente verplicht word t. All e

woonbehoefteond erzoek u it waarin du idelijk werd wat de

onderdelen die daarin moeten land en , komen terug in de

opgave op het gebied van wonen op Texel i s. Dat deden

woonvisie.

INLEIDING EN ACHTERGROND

Woonbehoefteonderzoek

Gemeente samen met Woontij, Omring, TOP Data-analyse, gesprekken

Visie en keu zes Gemeente: raad neemt besluit Woonbehoefteonderzoek als onde rlegge r, aanvullend gesprekken met stakeholders w.o. dorpen

Aan de slag Gemeente, Woontij, BvT: prestatieafspraken maken Andere partners: pla nnen en projecten aanpakken

Vanaf 2026 mogelijk samen in één Volkshuisvestingsprogramma

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 5

INLEIDING In stappen naar een visie

Met visie aan de slag

Op basis van het woonb eh oeft eon derzoek heeft de

verdiepende gesp rekken geweest. We hebb en ook

Deze woonvisi e kijkt tien jaar vooruit en geld t in princip e

gemeenteraad in april 2024 inhoudeli jke kaders voor de

burgerpart icipati e g eorganiseerd (zie bijlage 2).

als kader tot 2 034. In 2028 evalueren we de visie om in

nieuwe woonvisi e vastgest el d in de kaderstellend e n otitie.

202 9 de woonvisie opnieuw vast te st el len. De vi sie bevat

Daarmee geven ze inhoudeli jk richting aan h oe d e

De raad h eeft aan het b eg in van het proces sturi ng

een uitvoerin gsagenda op gemeente- en kernniveau. Die

woonvisie en het u itvoeringsp rogramma moet en worden

gegeven. Het coll eg e van B&W h eeft i n september een

eval ueren we periodi ek. We monit oren bovendien de

uit gewerkt en waar ze aan moeten voldoen.

pres en tatie gehad van de eerste globale uit komsten van

voortgang van de woni ngbouwproduct ie. Onze woonvisi e

het particip at ietraject. In oktober 2024 is de raad

geeft aan wat voor init iatieven g ewens t zijn, hoe we

In nauwe samen werki ng met de projectgroep (Woontij,

geïnformeerd over de grote lijn di e vanuit de participatie en

daarnaar kijken en wat partijen van ons als gemeente

Omring en TOP) gaven we vervolg en s richting en i nhoud

het eigen 'rekenwerk' zijn opg eh aald .

mogen verwachten, waarbi j we proactief te werk gaan.

dorpscommissi es en waren er gesprekken met Texel se

In november 2024 is de woonvi sie ter beslu itvorming

Leesw ijzer (zie punt n otities vorig e p ag ina)

jongeren en seni oren. Er is ook gesp roken met s takehold ers

voorgelegd aan het college ten behoeve van besl uitvorming

Part icipati e

over tijdelijke h uisvesting van (seizoen)werkers en met

door de raad in december 2 024.

Opstellen

aan de visie. In d e z omer spraken we met all e

zorgprofessi onals. Over een aantal onderwerpen zijn

College en Raad Presentatie college

Deskresearch

Woonbehoefteonderzoek / kaders

Toetsing projectgroep

Conceptwoonvisie

Presentatie raad

Vaststelling college

Herziene woonvisie

Vaststelling

Part icipati e

apri l 2024

juni 20 24 INLEIDING EN ACHTERGROND

augus tus 202 4

oktober 20 24

december 2 024

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 6

ACHTERGROND: AANPALEND BELEID Er zijn tal van kaders en ontwikkeli ngen - landeli jk,

Wet Versterking Regie op Volkshuisvesting (WVRV)

de groei en de interesse in de regio door woningzoekenden

regi onaal en lokaal - die van invloed zijn op h et woonbeleid

Deze ni eu we wet g eeft Rijk, provinci es en gemeenten

uit het zuiden van de provin cie (en d aarbuiten) en de

in on ze gemeente. We n oemen hi erna de belangri jkste.

ins trumenten om zelf meer grip te krijgen op de

toenemende inst room door o.a. arbeidsmig ranten die de

wonin gmarkt . E r staan ook maatregelen in die ervoor

schaarste op de wonin gmarkt verg root. Er i s ook oog voor

Landelijk: Nationale Woon- en Bouw agenda

zorgen dat er snell er gebouwd kan worden (o.a. versn el ling

vernieuwin g van ou dere wijken, met het oog op

Kab inet-Rutte IV heeft ond er leiding van H ugo de

van proced ures), d at kwetsb are groepen met urg en tie een

leefbaarheid en d e vraag-aanbodbalans .

Jonge versch illende programma’s uitgerol d. Het n ieuwe

wonin g krijgen en dat de opgave voor deze groepen

kabinet zet di e p rogramma’s door. Volks huisvesting

even wichti g over de regio verdeeld word t. Daarnaast zijn

Woonakkoord Kop van Noord-Holland 2022-2026

is daarmee weer kerntaak van de overheid geword en . D e

pres tatieafspraken tussen g emeenten, corporaties en

In het Woon akkoord voor ‘De Kop’ staat welke opgaven op

overheid zet i n op het verbeteren van de beschikbaarheid,

huu rdersorganisaties s traks afdwingbaar. Doel is om snel

het gebi ed van wonen er zijn, hoe gemeenten i n de regio

betaalbaarheid en kwalit ei t van h et wonin gaan bod.

de wonin gnood te verminderen.

daaraan werken en wat hun g ez amenli jke koers is. Het

Concreet i s de doelstelli ng om tot 203 0 100.000 wonin gen

Woonakkoord h eeft als streven om zo snel en zo goed

per jaar toe te voegen, waarvan 2/3 betaalbaar en

Omgevingsvisie Noord-Holland 2050

mogelijk in de vraag te voorzien, en daarmee het tekort

even wichtig verdeel d over gemeenten. Ook gaat het om

De Omgevi ngsvisie van Noord-Hol land stuu rt sterk op

aan woning en terug te schroeven. Aandachtspun ten

voldoende wonin gen voor aandacht sgroepen. Het d oel is

zorgvu ldig gebruik van resterende ru imte, o.a. voor

daarbi nnen zijn betaalbaarheid en toegankeli jkheid (o.a.

een duurzame h uisvesting voor i ed ereen mogelijk te

wonin gbouw. Uitg an gspunt is dat nieuwb ouw in of

van de sociale hu ur), h uisvesting van bui tenlandse

maken, ook in kwetsbare gebi ed en . De versch illende

aanslui tend op bestaand s tedelijk gebi ed plaatsvindt en

werknemers, flexwonen en ci rcul ai r bouwen.

programma’s en thema’s zijn verweven in d e opbou w van

past b ij d e kwalitati eve behoefte en trend s. Duurzaamheid

de woonvisie.

van de totale voorraad is h et streven. De Omgevings vis ie ziet t eg el ijk dat sommige gemeenten te maken h eb ben met extra opgaven. Voor d e Kop van Noord-Hol land zijn dat o.a.

INLEIDING EN ACHTERGROND

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 7

ACHTERGROND: AANPALEND BELEID Woondeal regio Noord-Holland Noord en Rijk

zorg in de regi o. De huisvesting sopgave d ie daaruit volgt,

aangepast worden, bijvoorbeel d omdat de woonvisie daar

De gemeenten in d e regio Noord-Hol land Noord bouwen

word t uitgewerkt volgens h et woonzorgp rincipe in deze

aanleidin g toe geeft of naar aanleiding van monit oring.

tus sen 2022 en 2 030 samen minimaal 40.000 nieuwe

woonvisie.

wonin gen. Daarvan komen er 7.40 0 in de Kop van N oord-

Coalitieakkoord: Bouw en aan vertrouw en, voor een

Hol land. Texel is on derdeel van deze regio, maar heeft een

Omgevingsvisie Texel 2050

sociaal en duurzaam Texel

aparte st at us in het b ouwprogramma. De wonin gmarkt

De Omgevi ngsvisie schetst het perspectief hoe Texel zi ch

De coal itie definieert in dit d ocument extra doelen en acti es

functioneert n amelijk grotend eels onafhankeli jk van weg e

ontwi kkelt ri chtin g 2050. De Omgevingsvisie voor de

aanvullend op d e p rogrammabegroti ng. Het belang van het

een eigen wonin gbouwprogramma voor mensen d ie

gemeente Texel wordt op gesteld. Keuz es in deze woonvisie

betrekken van i nwoners om in op en heid samen te werken

maatschapp el ijk of economis ch gebond en zijn aan het

vormen daar ook een bouwsteen in.

aan uitd ag ingen en oplos singen wordt hieri n sterk

eiland. H ierdoor i s er (b ijn a) geen relatie tu ssen de bouwp roductie op Texel en de bouwproduct ie in de regio .

benadrukt . Betaalbaar wonen is een van de uitd ag ingen. Actieplan wonen

In dit act ieplan staan versch illende werkzaamheden waar

Prestatieafspraken Wonen 2021-2025

Regionale afgestemde woonzorgvisie

de gemeente mee bezi g is en die te maken hebben met het

Gemeente, corporatie en huurdersorg an isatie maakten

De wereld van wonen, zorg en welzijn is s terk in

wonen op Texel. Het actieplan geeft ui tvoering aan

pres tatieafspraken over uitbrei ding van de soci al e

veranderin g. De zorgs ector st aat on der toenemende druk

bestaande beleid slijnen.

huu rvoorraad om aan de groeiende vraag naar betaalbare

en de woonbehoefte van aandachts groepen waaronder

wonin gen te vol doen. Speciale aandacht gaat uit naar

ouderen is aan het veranderen. De vier gemeenten in de

Woningbouwprogramma Texel 2020 - 2030

kwetsbare groep en zoals ouderen en mensen met een laag

regi o Kop Noord-Hol land willen d e woon zorgopg ave zo

Om de nijpende situati e op de woningmarkt tegen te gaan,

inkomen. Er zi jn ook afspraken gemaakt over het

goed mogelijk met el kaar afstemmen en gaan daarom

slot en al le gemeenten i n de provincie Noord-Hol land een

verbeteren van de leefbaarheid door in te zetten op het

samen een regionaal afgestemde woonzorgvisie opstell en .

Woonakkoord. In het Texelse hoofds tuk wordt het

versterken van de sociale bi nding i n de dorpen. Woontij en

De woonz orgvisie start Q3 2024 met een analyse van de

wonin gbouwprogramma op Texel in de period e 2 020-203 0

gemeente Texel werken in 2025 de nieuwe

wonin gvoorraad, de aan dachtsg roepen en de besch ikb are

geschetst. Het is niet in beton gegoten en kan gaan deweg

pres tatieafspraken voor de komende vijf jaar u it.

INLEIDING EN ACHTERGROND

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 8

ACHTERGROND: ONDERZOEK NAAR DE WOONVRAAG Beg in 2024 lieten we een woonbehoefteonderzoek

gezin nen van b uitenaf. Het aandeel alleenstaanden nam

Door vergrijzing vraag naar zorggeschikte woningen

uit voeren. De u itkoms ten daarvan vatten we op d e p ag ina’s

ook toe, grotendeels d oor vergrijzin g. Naas t de

De st erke vergrijz ing heeft gevolgen voor de woonvraag.

hierna kort samen .

hui shoudensg roei zien we dat het i nwonertal ook iets

Veel s en ioren zul len de komende jaren de stap n aar een

toenam, met +3 20 inwoners in tien jaar tijd. We z ag en wel

levensloopgeschikte woning wi llen (of moeten) zetten. De

Demografische terugblik

een duid el ijke omslag: t ussen 201 3-201 8 kromp het aantal

meerderheid van de seni oren op Texel woont z el fstandig i n

Het aantal h uishoud en s op Texel groeid e van 6.140 in 2013

inwon ers met -75 p ersonen, terwijl er t ussen 201 8-202 3

een huis dat niet is aangepast op het ontvangen van zorg.

naar 6.79 5 in 202 3. Dat zijn gemiddeld +6 5 huish oudens

juist s prake was van een groei van +395 p ersonen. De

De komende jaren willen we het aanbod aan

per jaar, wat neerkomt op een jaarl ijks groeitempo van

groep 25 tot 45 jaar nam na 201 8 vooral toe, al s gevol g

levensloopgeschikte woningen vergroten. Deels gaat het

1,1%. De g roei is een gevolg van huish oudensvorming op

van instroom van bu itenaf. Denk aan t erugkeerders of

ook om beschut te woonvormen (+165 t ot 2040). Overal

Texel zelf, netto-ins troom uit and ere gemeenten en

mensen die voor werk naar Texel verhui sden. Dat is

gaat de voorkeur uit naar grond gebonden

immigrat ie. Z o zien we een afn ame in h et aant al gezinnen

gun stig, want dat i s de groep di e kind eren krijgt en de

levensloopgeschikte woningen z oal s hofjes , maar in Den

doordat ki nderen uit huis gi ngen en het hui shouden zi ch

‘demografis che motor’ op g an g houdt. Het opvall en dst is d e

Burg, De Koog en Oudeschi ld zien we ook markt voor

opsp litste in een p aar en in één of meer starters . Deze

sterke toename van 6 5-plu ssers. Texel is al s terk verg rijsd

appart ementen.

dalin g wordt d eels gecompenseerd door de instroom van

en vergri jst de komende tijd nog sterker als er geen ni eu we aanwas is.

ALLEEN STAANDEN

PAREN

GEZINNEN

HUISH OUDENSGROOTTE

AANTAL HUISHO UDENS

AANTAL IN WON ERS

41%

32%

27%

2,1 PERSONEN

6.795

13.980

INLEIDING EN ACHTERGROND

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 9

ACHTERGROND: ONDERZOEK NAAR DE WOONVRAAG Krapte leidt tot verdringing van groepen

In hoog scenario 775 w oningen erbij tot 2034

Sin ds 2018 zijn de verkoopp rijzen van woningen st erk

De verwacht ing is d at het aan tal huish oudens tot 2 034

toegenomen als gevolg van krapte op de wonin gmarkt .

netto met 50 0 tot 775 groeit. We kiezen als g emeente voor

Hu izen werden sn el ler verkocht en het aanbod d roogde op.

het hog e s cenario, zodat we de krapte op d e markt

In 2019 werd de huisvestin gsvergunni ng voor

verlichten voor Texelaars met een maats chappelijke of

koopwoning en opnieuw ing evoerd (na beëindig ing in

economis che bind ing en ervoor zorgen dat er woni ngen zijn

201 1). Koopwoningen t ot € 600.00 0 en huurwoningen tot

voor mensen die op Texel komen werken. Die inst room is

€ 1.25 0 per maand worden met voorran g toegewezen aan

nodi g om de Texel se economie op gang te hou den.

500

met Texel. On danks deze meer g es loten woning markt n am

Vraag naar huisvesting voor seizoenpersoneel

400

de m²-prijs tussen 20 18 en 2023 met ruim 40% t oe. Mede

Parall el aan d e vraag naar p erman en te huisvesting is er ook

door deze prijsstijgi ng is er n au wel ijks betaalbaar aanbod

vraag naar voldoende kwalitatief goede tijdelijke

en komen starters in de knel, vooral al s zij te veel

hui svest ing voor seizoenp ersoneel. Dit komt door de

verdienen om aanspraak te kunnen maken op sociale huu r.

vergri jzi ng, door de groei van d e Texels e economie en

Deze midd en inkomens vallen s teed s vaker tus sen wal en

doordat seizoenen ‘langer’ worden. Er i s ook een

schip. De stijgend e verkoopprijz en zorgen ni et al leen voor

kwalitatieve vraag: werknemers stellen hog ere ei sen aan

meer dru k op d e koopmarkt. Ook in de sociale huu r is een

hun woonruimte en zoeken kwal iteit. Door hierop in te

wacht tijd. Om de wonin gmarkt uit het sl op te trekken, is

spelen, gaat de hu isves ting van seizoenpersoneel niet ten

het nod ig dat de komen de tijd vol doende woningen worden

koste van het woningaanbod in de regul iere voorraad.

1

2

3

Tempo maken om

Sc haarste deels

Sterf te neemt toe,

sc haars te op te loss en

opgelost, maar nog

preciez e groei on zeker

w el bijbouw en 600

Netto groei

mensen met een maats chappelijke of economisch e b inding

300

200

100

0

+ 580 woningen

+ 195 woningen

groei:

groei:

1,7% per jaar

0,6% per jaar

2024 - 2029

2029 - 2034

bijgebouwd . 

W oonvraag op Texel in één overzicht. B ron: W oonbehoefteonderz oek

Na 2034

Texel (2024). Sc en ario 1

INLEIDING EN ACHTERGROND

Sc en ario 2

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 10

ACHTERGROND: ONDERZOEK NAAR DE WOONVRAAG Aantal bouwplannen dat nodig is voor 775 huizen

In elk dorp woningen toevoegen

Op heel Texel ligt tot 2030 een p lancapacit ei t (hard en

Overal op Texel is vraag naar extra woning en . Rech ts staat

zach t) van zo’n 79 0 woningen. H ieronder vallen ook de

wat dat betekent per d orp. Daarin is rekening gehou den

plann en voor flexwoni ngen met een instandh oudings termijn

met de marktpositi e van elke kern . Bij sommige kernen is

van 15 jaar. Deze tellen wel mee in de plancap aciteit, maar

ook na 2034 n og toevoegi ng mogelijk.

KERN

vanwege de tijdelijkheid van de woni ngen moeten hiervoor

BEHOEFTE TOT 2034* L

H

Den Burg

250

390

+

Oudeschild

85

110

0/+

De Koog

60

95

0/+

Oosterend

45

70

De Cocksdorp

35

55

nieuwe pl an nen worden gemaakt . De planologis che

Nadruk op betaalbaar wonen

procedure voor woni ngbouw kan tijdrovend en onz eker

Voor de kwalitatieve behoefte baseren we ons op het

zijn. De 'harde plannen' zijn pl an ologisch akkoord, de

woonbehoefteond erzoek u it 2024 . We leggen de nadruk op

'zach te plannen' nog n iet. In de prakti jk gaat circa 30%

het toevoegen van betaal baar wonen, zowel in de hu ur als

van de zachte pl an nen niet door. Voor de zachte plannen

in d e koop. We z et ten in op twee sporen: direct bouwen

moeten we daarom 30% overprog rammeren. Dit betekent

voor starters en bouwen voor s en ioren om doors troming op

Den H oorn

30

45

dat er b ovenop d e 7 90 bestaande bouwp lannen nog zo’n

gang t e b rengen. De verdeling is (g rofweg) als volg t:

De Waal

15

20

150 extra b ouwplannen nod ig zijn om in 20 34 daadwerkelijk 7 75 woning en aan d e won ingvoorraad van

-

Sociale huur: 30%

Texel te hebben t oeg evoegd.

-

Mid denhuur (tot ca. € 1.100): 10%

-

Goedkope koop (tot € 355.000 ): 4 0%

Op Texel staan er na toevoeging van 775 won ingen in

-

Mid deldure koop (tot € 510 .0 00): 15%

203 4 in totaal 7.83 0 woningen voor reguliere bewoni ng.

-

Du re koop (boven € 510 .0 00): 5%

Buitengebied Noord

maatwerk

Buitengebied Zuid

maatwerk 500

▲

ACCENT NA 203 4

775

Woonbehoefte per kern tot 2034, met een doorkijk naar de jaren daarna,

volgens het lage en het hoge sc enario (L en H). Bron: Woonbehoefteonderzoek Texel (2024). * De aantallen per dorp z ijn afgeron d op vijftallen . Dit geldt niet voor het

totaal.

INLEIDING EN ACHTERGROND

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 11

ACHTERGROND: VAN ONDERZOEK NAAR KADERS Van onderzoek naar kaders voor de w oonvisie De ui tkomst en van het woon behoefteonderzoek zijn

Om de benodigde woni ngen uit h et bouwprog ramma toe te

overgenomen in de Kad erstellende not itie woonvisie Texel

voegen, zijn we op zoek g eg aan n aar de mog el ijkheden,

202 4-203 4. De gemeenteraad heeft de kad ers goedgekeurd

maar die mogelijkheden zijn beperkt. Van een groot deel

en er een kader aan toegevoegd : 'Werk toe naar min imaal

van de (pl an ologisch) 'harde plannen' staat het won ingtype

30% sociale huu rwoning en van de tot al e won ingvoorraad'.

ook al vast . Daar waar dat nog ni et vast l igt proberen we

Dat b et ekent dat er meer s ociale huurwoningen moeten

bij te stu ren, ook b ij p articu liere bouwpl an nen. Ook

word en toegevoegd d an vanui t het

benut ten we de 'zachte plann en ' om d e juis te woningtypes

woonbehoefteond erzoek was b erekend.

te bouwen. De 1 50 aanvu llende bouwpl an nen geven d e meeste sturingsruimte.

De verdelin g in de woonvisie wordt daardoor (grofweg ) als

volgt:

In de woonvisie hebben we niet all een g ekeken naar

•

Sociale huur: >30%

nieuwb ouw, maar ook naar het aanpass en van de

•

Mid denhuur (tot ca. € 1.150): 10%

bestaande voorraad. Voor de verduurzamingsopg ave en het

•

Goedkope koop (tot € 355.000 ): 4 0%

zorggeschi kter maken ligg en daar de grote kansen. De

•

Mid deldure koop (tot € 510 .0 00): 15% (Hierin ligt de

meeste woningen op Texel staan er namelijk al.

nadruk op seniorenwoni ngen rond € 400.000 .) •

Du re koop (boven € 510 .0 00): <5%

Om invulling aan d e woon behoefte te geven, is n iet alleen de gemeente aan zet, ook particul ieren en andere

De overige ui tgangspu nten zijn ongewijzig d als onderl eg ger

ini tiatiefnemers word en uitgenodi gd een bijdrage te

gebruikt voor het opstell en van de woonvisi e.

leveren.

INLEIDING EN ACHTERGROND

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 12

S

SAMENVATTING: EEN EILAND IN BALANS

EEN EILAND IN BALANS De w oningen op Texel aansluiten op de vraag

zond er bindi ng met ons eiland g aan we de

Naast ni eu w bouwen van woningen gaan we ook op andere

De hu izenmarkt op Texel slui t niet aan op de vraag. Er is

hui svest ingsvergun ning opt imal er inzetten. We kopp el en de

manieren extra woonruimte creëren:

op het moment van sch rijven een tekort aan woni ngen. Met

maxi male koopgren s aan de WOZ-waarde, om zo

-

name starters komen last ig aan een geschikte (betaal bare)

prijs opdrijving te voorkomen.

wonin g. Senioren st romen te weinig door bij gebrek aan

Hand haven op i llegale toerist ische verhuu r van wonin gen zetten we voort;

-

We verbi ed en leeg stand met een

geschikte woningen. Hi erdoor st aan d e verhu isket en s stil.

Van de benodigde 77 5 woningen worden veel d aarvan nu

De balans in de woning markt i s kwi jt. Met d ez e n ieuwe

al gebouwd of zijn er de komend e jaren concreet pl an nen

woonvisie Een eiland in balans will en we als gemeente

voor. Om h et aant al benodigde woni ngen te halen, moeten

acti ef b ijd ragen aan het vinden van een nieuwe balans.

we nog 15 0 bouwplann en maken. Dit wi llen we verspreid

-

We b lijven woni ngspli tsen en -delen ond ersteunen;

over de dorp en gaan doen. Dit moeten wel wonin gen zijn

-

Tijd el ijke bewoning van recreatieve op stallen bli jft

Wonen staat in de woonvisi e centraal, maar niet op

waar behoefte aan is. Het g aat d aarbij vooral om

zichzelf. Het moet in b al an s zijn met andere thema’s, zoals

seniorenwoningen (soci al e h uur en koop tot ca. € 400.000)

toeri sme, natu ur, duurzaamh ei d, zorg en werkgelegenheid .

en om betaalbare starterswonin gen (sociale huur en

leegstand sverordening ; -

Toevoegen nevenfunct ie bij mi nder int en sieve agrarische bedrijfsvoering;

mogelijk;

-

Op snip perlocati es blijft rui mt e voor CPO-project en .

betaalbare koop). Bij de bouwplann en die qua typologie

Er zijn ook maatregelen d ie we n iet oppakken.

Voldoende passende woningen voor Texelaars

nog n iet vast liggen, stu ren we op woning en waar behoefte

-

We s luiten aan bij het hog e s cenario vanuit h et

aan is. Nieuwe pl an nen van p articu lieren moeten ook

woonbehoefteond erzoek en b ouwen +775 wonin gen tot

geri cht zi jn op de behoefte.

203 4. Snelheid maken is belangrijk. De meeste woningen moeten er voor 202 9 staan. Zo zorg en we d at iedereen met

Omdat het aantal te realiseren woningen een haalbare

een bind ing met Texel snel en pass en d gehuisvest is . Om

opgave is, ligt de focus op h et (ver)b ouwen van d e juis te

de Texelse wonin gmarkt te beschermen tegen i nwoners

wonin gen en toevoegen van kwaliteit.

EEN EILAND IN BALANS

Permante bewoni ng van recreatiewoni ngen op recreatieterrein en niet verruimen;

-

Niet i nzetten op meer wonen op b ed rijvent erreinen;

-

We g aan n iet actief inz et ten om de dubbelbest emming van woningen af te halen.

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 14

EEN EILAND IN BALANS Blijvend betaalbaar en beschikbaar

meer mensen in een voor hun geschikte wonin g wonen.

Bet aalb aar wonen is de komen de tijd ons speerp unt, zodat

Een duurzaam Texel Woningbou w dient bij te drag en aan een gezon de

huu rders en kopers makkel ijker een betaalbare woni ng

We vind en het belangri jk dat senioren zo lang mogelijk in

woonomgeving. Door duurzaam te bou wen willen we

vinden. Ons bouwp rogramma moet daarbij helpen. We

hun ei gen dorp kunn en blijven won en . We zetten daarom

verantwoord el ijk omgaan met de natuurlijke leefomgevi ng

voegen 80% betaalbare n ieuwbouw toe, bestaande uit

naast ni eu wbouw voor senioren ook st evig i n op het

en energi earmoede tegeng aan. Naast het u itwerken van

minimaal 30% sociale huu r, 10% midd en huur en 4 0%

aanpassen van bestaande wonin gen, zodat ze gesch ikt er

aanvullende verduurzamingsambiti es met W oontij zetten

betaalbare koop tot € 355.000.

zijn om langer in te wonen. Ook st el len we beleid op

we in op verdu urzaming van part iculi er woningb ez it. Di t

ron dom (pre)mantelzorg woningen. Daarn aast willen we

doen we door subsid ies en leningen b ij i nwoners ond er de

We z et ten diverse maat regelen en regelin gen in om

kleinschalige woonzorgconcep ten in de dorpen stimuleren .

aandacht te brengen. We z et ten hier de wooncoach voor

wonin gen betaalbaar te maken en te hou den. We gaan

Denk hierbij aan h ofjes, maar ook aan centrale

in. De woon coach gaat ook bij mensen langs om

door met d e s tartersl en ing en de Regeling l an gjarige

zorgvoorziening en per dorp die de noodzakelijke

duu rzaamheidsadvies te geven .

betaalbaarheid / anti-speculatiebeding . Ook ki jken we naar

mantelzorgers ontl as ten. Wonen voor senioren met een

de inz et van ni eu we i nstru ment en , z oal s de KoopStart- en

sterke en con tinue zorgvraag wordt geconcentreerd in Den

Bij n ieuwbouw maken we overzichtelijk wat wet telijk moet

Koopgarantreg el ing.

Burg. Alleen zo kan op termijn profes sionele zorg op Texel

en bepalen we per d uurzaamheidst hema een aanvullende

gegarand eerd worden.

duu rzaamheidsambitie. Het 'Conven an t

Een plek voor jong en oud

Toekomstbest en dige Won ingbouw’ g eeft h iervoor goede

Voor jongeren bouwen we in het goedkope segmen t:

We s tellen een wooncoach in om senioren t e on dersteunen

handvatten. Om aan t e s luiten bi j het conven an t bepalen

betaalbare koop en sociale huur. De mogeli jkheden voor

bij het aanpassen van hun woning of ti jdi g een overs tap te

we aan welk d uurzaamheidsn ivveau we ons voor de Texels

jongeren vergroten we ook door het bevorderen van

maken n aar een g es chikte, kl ei nere woning. Dez e acties

nieuwb ouwporjecten wil len committeren. Bij gemeenteli jke

doorstroming op de woningmarkt. We z orgen voor genoeg

pakken we ui teraard samen op met Woon tij.

project en werken we in de gees t van ‘Circulaire Deal

seniorenwoningen. Daardoor onts taan lange verhuisketens

Secu ndaire Bouwmat erialen NHN ’.

zodat

EEN EILAND IN BALANS

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 15

EEN EILAND IN BALANS Bouw programma per dorp

Monitoring

Niet alles is in concrete acties te omvatten

Het u itganspu nt is om de wonin gen verspreid over de

De woonvisi e i s een momentop name van het nu b ekende

De woonvisi e i s niet geschreven om i n een ladeblok te

dorpen te bouwen, ten behoeve van de leefbaarheid . P er

wonin gbouwprogramma en van ontwi kkelingen z oal s die in

landen. H et is een werkdocument dat richt ing geeft aan

dorp is daarom een verfijning van het bouwp rogramma

202 4 leken (demografisch, wet- en regelg eving , s tand van

ru imtelijke ontwi kkelingen, met name op het gebied van

aangebracht. Aan d e h an d van d e b eh oeft e en b es taan de

de voorraad, etc.). De situati e verandert in de praktijk

wonen en de woonomgeving. Om uitvoering te geven aan

plann en per dorp kijken we wat er aan vul lend nodig is. Ook

echt er conti nu. Daarom gaan we de Texelse woningmarkt

de woonvisie is het belangri jk dat alle dis cipli nes begrijpen

kijken we waar (kopp el )kansen ligg en , z oal s het

bli jvend monitoren. Zo ku nnen we onderdelen of

wat de 'bedoelin g' is van deze integral e op gave. Het is de

verplaatsen van een bedrijf. We kijken verder dan alleen

ins trumenten ui t de woonvisie (z oal s de

leidraad voor de uitvoering van project en die met wonen en

wonen. Zo komen we tot een agenda per dorp, oftewel een

hui svest ingsverord en ing) op tijd bijstellen als dat nodig

de woonomgeving te maken hebben.

dorpsagenda.

is. Moni toren zien we als een belang rijk mid del, maar n iet als doel op zich. De focus lig t op (kosten) effectief meten

Door middel van participatie haalden we informat ie op over

op de krit ische su ccesfact or.

mogelijke won ingbouwl ocaties waar het aanvullende programma kan landen. De l ocaties zijn een startpunt voor

De komende jaren houden we bij in hoeverre de act ies in

het verder u itwerken van d e d orpsagenda’s. Dit doen we na

de woonvisie leid en tot het behalen van onze ambities.

vaststelli ng van de woonvi sie in samenspraak met relevan te

Hi erbij zien we monitoring als midd el en niet als doel op

stakeholders en belanghebbenden z oal s grond ei genaren,

zich. Con creet betekent dit d at we d emografische

omwonenden, ondernemers en de dorps commissies. De

ontwi kkelingen, de woni ngmarkt en Texel-specifieke

gemeente pakt voor het uitwerken van de dorps ag en da’s

vraagstukken (zoals bewoning van huiz en met een du bbele

een adviserende rol .

bestemming) monitoren. Periodiek komen we met een upd at e richt ing markt, college en raad. Zo kunn en we t ijd ig ins pelen op verandering en en bijsturen als dat nodig i s.

EEN EILAND IN BALANS

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 16

1

GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS Kwaliteit als uitgangspunt

Kaders die moeten worden uitgew erkt

Op Texel staat leefbaarheid h oog in het vaandel. Het is

-

pret tig wonen op on s eiland en daar bl ijven we ons voor

775 extra won ingen bouwen t ot 2034 (exclusief

seizoens huisvesting , d e b eh oeft e d aaraan i n beeld

slaappl aats en voor tijdelijke hui svest ing)

bren gen en het beleid ‘Kansen en kad ers huis vesti ng

inz et ten. Een belangri jke opgave voor d e komende tijd is

-

Hu isves tingsverordening in dexeren

snel t e z orgen voor genoeg pass en de woningen voor

-

Plann en maken voor 150 n ieuwe woningen

Texelaars en iedereen d ie om economische of

-

Dynamiek in de woning markt b rengen en doorstroming

seizoenwerkers niet ten koste mag gaan van d e

bevorderen

regu liere woning voorraad

maatschapp el ijke bind ing op ons ei land wil wonen. -

Dit hoofdstuk In dit hoofd stuk werken we on ze vis ie hierop uit. We

-

-

Wen sprogramma uit werken voor n ieuwe locaties en

-

Herontwikkeli ngslocat ies invullen met het

-

mogelijkheden voor genoeg kwal itatief goede

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

Mogeli jkheden onderzoeken om op bedrijven- en

bouwen met mogelijkheid van bewoning d oor eigenaar -

Spreiding van de extra woonvraag uitwerken over

Met st akeholders zoeken n aar aanvull en de

Onderzoek naar de mogelijkheid om de toerist ische

ind ustri et erreinen kleinschalige bedrijfs panden te Met toeristische sector overl eg gen of de gemeent e recreatiewoningen kan huren voor tijdelijke

bestaande kernen -

Woningsp litsin g als inst rument tegen de krapte op d e

bestemming van tweede woning en af t e h al en -

Proces van mon itorin g borgen i n de organis at ie en effecten van het woonbeleid evalueren

Op snip perlocati es met g emeentelijke grond ruimte

wonin gmarkt

-

wensprogramma, mit s die zich aan dienen -

Als uit gangspun t hanteren dat hu isves ting van

bieden aan kleinschalige CPO-project en -

voor locat ies waar de typologie nog n iet vast ligt

we zien welke instrumenten we inzetten om extra woonruimte te creëren.

Flexwoningen toevoegen als flexibele sch il op de bestaande woni ngvoorraad

t/m 1.3) en hoe we omgaan met tijdelijke huisves ting voor seizoenp ersoneel (1 .4 ). In de laat ste paragraaf (1.5) laten

-

dynamiek i n de woningmarkt brengen

leggen u it hoe we zorgen voor g en oeg passende woning en

met de juiste kwaliteiten en wat randvoorwaarden zijn (1.1

Lange verhuisketens op gang brengen en daarmee

(tijdelijke) werkn emers ’ evalueren -

wonin gnood -

Concret e aanpak maken voor hu isves ting van werknemers in ess en tiële beroepen

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 18

INHOUDSOPGAVE EN ACTIES 1: GENOEG P ASSENDE WO NINGEN VOO R

1.4 Goede hu isves ting voor seiz oen personeel

TEXELAARS

-

1.1 Genoeg won ingen voor Texelaars

-

2. Extra woonruimte zonder nieuw te bouwen

Zorgen dat er voldoende hui svest ing is voor

-

Vab-regeli ng en 'rui mt e voor ruimte’-regeli ng

seizoenp ersoneel om economie te dragen

-

Toevoegen nevenfunct ie bij mi nder int en sieve

Seizoens huisvesting mag n iet ten koste van reguliere

-

Bouwen voor de leefbaarheid: s nelheid en kwaliteit

voorraad

-

+775 won ingen tot 2 034, waarvan +5 80 voor 2029

-

Onderzoeken verruimin g van b es taan d beleid

-

Texelse wonin gmarkt beschermen met

-

Nieuw concept ‘werknemerscamp us’ uitwerken

agrarische bedrijfsvoering -

Wonen in stol pen toestaan voor maximaal twee wonin gen

-

Spl itsing seisen opstell en

hui svest ingsvergun ning

1.2 De juis te kwalit ei ten op de juiste plek

1.5 Extra woon ruimte creëren

3. Nieuwe woonvormen pl ek geven in plann en

1. Bet er benutten van bestaande woni ngen

-

Hofjes sti mu leren en actief aan meewerken

-

Plann en voor 150 extra woning en nodig

-

Voortzetti ng handhaving op sporen il legale situaties

-

Bij CPO-ini tiatieven faciliteren d optreden

-

Ook via heron twikkelin gen sturen op kwali teit

-

Instellen leegst an dsmonitoring en -verordeni ng

-

Opstellen b el ei d (pre)mantelzorgwoning

-

Dynamiek in de woning markt b rengen via twee sporen:

-

Tijd el ijke huis vesti ng voor (s ei zoen)personeel

-

Toes taan van ti jdeli jke bewoning recreatieve opstallen

-

Woningen met dub bele bestemmi ng niet afkopen,

-

Meewerken aan tin y hous es als si tuatie zich voordoet

maar wel monitoren

-

Flexwonen als optie om snelh ei d te behouden

-

Bet aalb aar bouwen voor start ers

-

Bouwen voor senioren vanwege doors troming

1.3 In elk dorp wat ni eu ws -

Extra pl an nen maken in en met de dorpen

-

Inbreidi ng voor uitb reiding met b eh oud van groen

-

We maken een bouwprog ramma per dorp

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 19

1.1 GENOEG WONINGEN VOOR TEXELAARS Bouw en voor de leefbaarheid

775 woningen erbij tot 2034

Beschermen van de Texelse woningmarkt

Op Texel ken t ieder dorp zijn eigen lokale gemeens chap en

Texel heeft als eiland een u niek karakter met een

Om genoeg woningen b es chikbaar te houd en voor

voelen inwoners zich s terk verb onden met hun dorp. Het is

wonin gmarkt die grotend eels onafhankeli jk functioneert. In

inwon ers met een maatschappelijke en/of economische

belangrijk dat i nwoners in hun eigen dorp kunnen bli jven

het reg ionaal programma Kop van N oord-Hol land is daarom

bin ding met Texel beschermen we de woningmarkt met de

wonen om deze sterke gemeenschapp en te behouden. Zo

een statu s aparte toegekend. Dit b et ekent dat Texel z ijn

hui svest ingsvergun ning. Als Wad deneiland heeft Texel een

is er in elk dorp een woonbehoefte vanuit s tarters en

eigen koers en ambiti e b ep aalt op basis van de behoefte en

uit zonderin gsposit ie en mog en zowel huur- als

hebben s en ioren behoefte aan een woning d ie beter past

aan de slag gaat met het eigen won ingbouwp rogramma.

koopwoning en met voorrang worden t oeg ewezen. Si nds

bij hun situatie.

201 9 maken we hier g eb ruik van om s chaarse wonin gen te De ambiti e s luit aan bij het hog e s cenario van +775

reserveren voor mensen met een maatschapp el ijke en/of

Het d oel is om nieuwbouw i n te zetten om de leefbaarheid

wonin gen in de peri ode 2024-203 4 uit het

economis che bind ing. De hui dige regelin g geldt voor

van dorpen t e vergroten, zodat alle groep en passend

woonbehoefteond erzoek. Daarmee voegen we ruim 10%

koopwoning en met een vraagprijs tot € 600 .0 00 en

gehui svest zijn in hun ei gen dorp, met een gezonde mix

van onze woning voorraad toe, wat neerkomt op een

huu rwoning en tot € 1.250 per maan d.

van jon g en oud. Nieuwbou w moet een aanvullin g zijn op

toevoeging van gemiddeld 8 0 woningen p er jaar. Ter

de bestaande voorraad i n het dorp . Behalve voldoend e

vergelijking: d e afgelop en 10 jaar groeide de voorraad

Aan de hand van een quickscan naar de werking van de

wonin gen bieden voor hui dige eilanders moet d e Texels e

jaarlijks met g emid deld 60 woni ngen. Zoals het nu lijkt, zi jn

hui svest ingsvergun ning bl eek deze effectief in h et

wonin gmarkt geen belemmeri ng vormen voor het invullen

er na de bou w van 77 5 nieuwe woning en genoeg woningen

toewijzen van woningen aan in woners met een bindi ng met

van vacat ures die nood zakelijk zijn voor het

op Texel. Het p rincipe is: als we woon ruimte toevoegen,

Texel. In de periode 201 9-202 4 zijn er slechts 14

maatschapp el ijk functioneren. Door woning en te bouwen,

doen we dat vanuit kwaliteit en leefb aarheid, en niet puu r

vruchteloze aanbieding en geweest . E r bleek ook een

ru imte te bieden voor tijdelijke h uisvesting en on ei genlijk

vanuit de aantallen.

negatief effect t e z ijn : de koppeling van de prijs grens voor

gebruik van woni ngen tegen te gaan, is er ruimte voor

koopwoning en zou pri jsop drijven d werken . De

ins troom van de overkant met een economische bindi ng om

hui svest ingsverord en ing word t aan gepast (z ie pagina 44).

het eiland te ‘dragen’.

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 20

1.2 DE JUISTE KWALITEITEN OP DE JUISTE PLEK Met (her)ontwikkelingen benodigde kwaliteit maken

part iculi ere plannen waarbij de gemeente om medewerking

we er ook voor om rechts treeks voor deze groep te

Het d oel is niet alleen dat er in aantallen genoeg woni ngen

word t gevraag d kijken we naar de in vul ling van het

bouwen, zod at er sneller meer aanbod b es chikbaar komt.

zijn, maar juist ook dat het de juist e t ypol ogieën zijn. Een

bouwp rogramma. Zo stimuleren we d e p articu liere sector

groot deel van d e b ouwplannen is hard en al naar typolog ie

(die in onze pl an lijst goed is voor circa 2 5% van al le

SPOOR 2: BOUWEN VOOR DOORS TROMING SENIOREN

ing ekleurd, waardoor er beperkt ruimte is om te stu ren op

bouwp lannen) om ook een steentje bij te dragen aan het

We wi llen senioren verl ei den om door te stromen . Dat doen

de benodi gde woningen. De 1 50 aanvu llende bouwpl an nen

bouwen van de juiste woni ngen. Zo sturen we op een

we door l evensloop geschikte wonin gen te bouwen dicht bij

en de bouwp lannen die nog n iet naar typologie zi jn

passend e voorraad voor el ke (potentiële) Texel aar.

voorzieni ngen, zowel in sociale huur al s koop tot circa

ing ekleurd zetten we in om te stu ren op het juist e p roduct

€ 40 0.000. Dat kan gestapeld of g rondgebon den zijn. Dit

uit het wensprog ramma. Herontwikkeli ng biedt ook kansen

Dynamiek terugbrengen in de woningmarkt

leidt tot lange verhuis ketens waard oor ook voor an dere

om te sturen op het juiste product uit het wensp rogramma.

De woni ngmarkt op Texel zit op slot. We zi en dat jon geren

groep en de keuze wordt vergroot.

noodg ed wongen bij hun ou ders bli jven wonen, omdat ze

Het woon behoefteonderzoek geeft ons houvast. Daari n

geen passend e (lees: betaalbare) woning kun nen vi nden.

staat per dorp een wensprogramma met p roducten die

Senioren stromen ni et door uit gezinswoni ngen, omdat de

daar nod ig zijn (zie hoofdstu k 5). Zo zorg en we ervoor dat

wonin gen die zij zoeken er niet zijn. Door toe te voegen

starters in h un eigen dorp een woning kunnen vind en , d at

wat ontb reekt, wordt weer dynamiek in de woningmarkt

ouderen met een veranderend e z orgvraag kunnen

gebracht. We werken langs twee s poren:

doorstromen naar een levensloopbest en dige woning en dat gezin nen de ruimte kunnen vind en die ze zoeken.

SPOOR 1: BETAALBAAR BOUWEN VOOR STARTE RS We voegen sociale huur, midd en huur en b et aalb are koop

Deze (her)ontwikkeli ngen doen we samen met onze

toe. Dat aanbod i s nu onvoldoende. Beh al ve dat we

part ners, zoals Woontij en part iculi ere ontwikkelaars . Bij

starterswonin gen vi a d oorstromi ng willen vri jsp el en , kiezen

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 21

1.3 IN ELK DORP WAT NIEUWS In elk dorp nieuw e woningen toevoegen

Een bouwagenda per dorp

Uit het woonb eh oeft eon derzoek blijkt dat er overal op

Om snel op de woonbehoefte in te kun nen spelen, maken

Texel vraag is naar extra woni ngen. We will en daarom dat

we per dorp een bouwagenda. De nieuwb ouwlocaties i n het

er in el ke kern ru imte moet z ijn voor woningbou w, d eels

bouwp rogramma laten we zien op een kaart. De

voor de eigen vraag (lokale st arters, doorstromers), deels

aanvullende bouwl ocaties die in het participatietraject als

voor ins troom van buitenaf (uit andere dorpen op Texel,

wenselijk of kans rijk n aar voren kwamen, nemen we verder

+775 CLUSTE R

REGULIERE WONINGEN

FLEXWONINGEN

BE HOEFTE

HARD

ZA CHT*

HARD

ZA CHT**

MATC H?

Den B urg

- 390 +

216

73*

120

90**

mag m eer

Oudes child

- 110 +

45

-

-

-

mag m eer

De K oog

- 95 +

44

49*

-

-

mag m eer

Oos teren d

- 70 +

46

-

-

-

mag m eer

van de vast e wal). In Den Burg verwachten we de meeste

onder de loep, om t oe t e werken naar een pass en d

vraag. We zien ook dat er i n bijna elk d orp te weinig harde

bouwp rogramma per locat ie. De aanvull en de locaties zi jn

De C ocksdorp

- 55 +

69

-

-

-

match

plann en zijn om te voorzien in de behoefte tot 2034.

niet i ngetekend , omdat we di e eers t verder met

Den Hoorn

- 45 +

36

-

-

-

mag m eer

Daarom maken we extra pl an nen. We gebru iken h et

belangh eb benden moeten verkennen, voordat we deze

De Waal

- 20 +

-

3*

-

-

mag m eer

woonbehoefteond erzoek als rich tlijn voor de sprei ding van

openbaar kunn en maken. Voor het verder verkenn en

Bu itengebied n oord

maatw erk

-

-

-

-

plann en (zie ook het schema rechts ond er ‘mat ch?’).

maken we ruimte in het ui tvoeringsprogramma. Z o

Bu itengebied z uid

maatw erk

-

-

-

proberen we tempo te houden in de nieuwbouwopg ave.

G EM EENT E T EXEL

581

210

Ruimtelijke kw aliteit staat voorop Bij n ieuwe locaties waar we wonin gbouw toevoegen staat

In hoofdstu k 5 s taat precies waar we ons per dorp op

 Plancapaciteit per dorp, uitgesplitst naar harde en zac hte plannen, en de mate waarin dat

de ru imtelijke kwaliteit van het dorp voorop. We kijken

focu ssen, welke kansen er li ggen en waar nog behoefte

matcht met de vraag. Afgerond op 5-tallen. B ron: W oonbehoefteonderz oek Texel (2024),

eerst waar t ransformatie of herontwikkeli ng in het d orp zelf

aan is. De aantall en vanui t het wensprogramma d ienen

mogelijk is, voordat we ki jken naar uit breidin g. We kijken

hiervoor al s richtlijn, maar ze zijn niet in beton gegoten. Als

* O m te bepalen of er een match is tus sen de beh oef te en de plan nen gaan w e er bij de

dan goed n aar de landsch ap pelijke inp as sing ervan.

zich mooie plannen aandienen d ie kwalit ei t toevoegen, dan

zac hte plannen van uit dat 70% doorgaat. We halen daarom 30% van dit aantal af .

Voorwaarde is wel dat we res pectvol omgaan met

is afwijken van d e aantall en wen selijk.

waardevol dorp s(groen)st ruct uren.

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

peildatum planlijs t: december 2023.

** De flexw onin gen met een instan dhoudingstermijn van 15 jaar tellen n iet mee in de aantallen voor de behoefte, omdat we hiervoor op termijn nieuwe plannen moeten m aken.

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 22

1.4 GOEDE HUISVESTING VOOR (SEIZOEN)PERSONEEL Veranderende vraag: tijdelijke huisvesting is nodig

slaappl ekken voor een langere period e n odig zijn. Hi ermee

Tijd el ijke huis vesti ng neemt minder vierkante meters in

Bovenop d e vraag naar reguliere woni ngen is er vraag naar

verandert ook de vraag naar de kwaliteit van

beslag d an woningen voor reg uliere bewonin g. Daarmee

tijdelijke huisvesting van (seizoen)personeel. Deze

seizoens huisvesting . Daarnaast is er een groep werknemers

gaan we dus ook verstenin g tegen. Daarbovenop komt dat

vraag naar ti jdeli jke huisvestin g wordt l os gezien van de

die (voor een lange periode) een aant al dagen per week

menging van permanent e en t ijd el ijke bewoning niet altijd

vraag naar regu liere woning en voor permanente bewoning,

vast op Texel werkt maar niet op Texel wi l wonen.

ten goede komt van de sociale coh es ie en leefb aarheid in

maar er lig t wel een relatie met die woning en .

Van weg e d ez e on twikkelin gen is het verschil tus sen vast e

dorpen. Dat kan zijn omdat tijdelijke bewoners een an der

en tijdelijke bewoning vervaag d. De verwachte kwal iteit

leefrit me hebben of min der betrokken zijn bij de buurt en

De afgelopen jaren is de vraag n aar tijdelijke hui svest ing

van huisvestin g vanu it seizoenpersoneel sluit steeds meer

zich minder i nzetten voor de Texelse samenleving. Door

van (seiz oen )pers oneel verand erd, zowel in aantallen als in

aan bij de kwal iteit van permanente bewoning . Daarvoor

speciaal woonruimte te (ver)bouwen voor t ijd el ijke

kwaliteit. De vraag naar ti jdeli jke huisvestin g nam toe en

moet er aanvullend op d e n ieuwe woningen voor

hui svest ing en het beheer h iervan goed te regelen, kan er

bli jft s tijgen als gevolg van de verg rijzing. In de period e t ot

permanente bewoni ng ook tijdelijke woonruimte worden

opti maal van de woonru imte gebruik word en gemaakt en

203 4 zullen er naar verwachting circa 1.000 mensen

gemaakt.

kunnen we even tuele overlast tegengaan.

die worden gebouwd voor econ omi sch en/of

Tijdelijke (seizoen)huisvesting mag niet ten koste

BE ROEPS BEVO LK ING

2024

2034

Δ ‘24-’34

maatschapp el ijk gebond en inwoners z ullen ook men sen

gaan van reguliere voorraad

gaan wonen di e d e g at en in de arbeids markt op vul len.

Het u itgangsp unt is d at tijdelijke hui svest ing van tijdelijk

AO W-leef tijd (15 - 67 jaar)

9.084

8.019

-1.065

Doordat de beroepsb evolking op Texel afn eemt, is Texel

(seizoen)p ersoneel niet ten koste mag gaan van de

Beroepsgesc hikt (15 - 75 jaar)

10.718

9.852

-866

ook afhankeli jker van tijdelijk (seizoen)personeel van buit en

regu liere voorraad. Door vold oen de kwalit at ief goede

Texel. Deze groep is nodig om on ze economie draaiende te

seizoens huisvesting te realiseren, is d e verwach ting dat d e

houd en . Bij een deel van het s ei zoenpersoneel zi en we d at

druk op de reguliere won ingmarkt vermindert. Daard oor

het (piek)seizoen l an ger wordt , waard oor er meer

hoeven we niet nóg meer regu liere woning en te bouwen.

minder meedoen op d e arbeidsmarkt. In de 775 woni ngen

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS



Ontwikkeling van het aantal inwon ers op Texel dat tot de

beroeps bevolking behoort en ges chikt is om te werken . Bron: C BS (2024).

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 23

1.4 GOEDE HUISVESTING VOOR (SEIZOEN)PERSONEEL Een concrete aanpak voor tijdelijke huisvesting

Bestaand beleid onder de loep

Werkgeverscampus

In 2020 i s beleid opgest el d met betrekkin g tot tijdelijke

Ook b leek dat bestaande beleid sregels te veel zijn

Specifiek i s het concept van een ‘werknemerscamp us’

hui svest ing van seizoenpers oneel . De situatie is sindsd ien

toegespi tst op de oud e s ituatie, toen het verschil tus sen

(zoals Campu s de Potvis) besproken als goede oplos sing

sterk veranderd . Daarom is het beleid Kansen en kaders

tijdelijke en permanente huisvestin g van werknemers

voor voldoende kwalitatieve tijdelijke hui svest ing. Dit

huisvest ing (tijdelijke) werknemers met werkgevers

dui delijker was. Hierdoor i s het beleid ui t Kan sen en kaders

con cept werken we samen met d e markt ui t, waarbij de

geëval ueerd.

huisvest ing (tijdelijke) werknemers niet meer sl uitend voor

gemeente facilit erend optreedt .

de hui dige situ at ie. Vanuit d e werkgevers is verruiming Regelgeving is complex: inrichten hulploket

voorgesteld van o.a.:

De reg el gevin g voor tijdelijke hu isves ting is complex. Dat

-

tijdelijk bewonen van recreatieve opstallen;

maakt h et voor ondernemers met een (t ijd el ijke)

-

hui svest ing tijdelijk personeel bi nnen

hui svest ingsvraag lasti g. Er is veel mogelijk. D aardoor is het ni et duidelijk wat de beste oploss ing is voor een specifieke locatie. Ond ernemers weten niet waar ze

‘bedrijfs bestemmi ng’; -

hui svest ing tijdelijk personeel bi nnen ‘verblijfsrecreatieve bestemming’.

terechtkunnen om antwoord op hun vragen te krijgen. Om het proces ron dom het realiseren van tijdelijke huisvesting

Voor zover niet meegenomen in de woonvisie worden de

te stroomlijnen, wordt een loket ingericht waar

verrui mi ngsmogelijkheden nader onderzocht n aar

ondernemers met (aan)vragen t erechtkunnen.

wenselijkheid en geschiktheid.



Ter illus tratie: Campus de Potvis met w oonruimte voor tijdelijke

bewon ing

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 24

1.5 EXTRA WOONRUIMTE CREËREN Extra woonruimte creëren voor de leefbaarheid

-

Stu ring op woningen met dub bele bestemmi ng

Beh al ve nieuw b ouwen van reguliere woni ngen zijn er ook

-

Tiny hous es

-

Tijd el ijk (permanente) bewoni ng van recreatieve

andere manieren om extra woonruimte te creëren. Die

2. EXTRA WOONRUIMTE ZONDE R N IEUW TE BOUWE N

mogelijkheden lich ten we hierna toe en koppelen we

Van weg e d e aanhou dende huish oudensverdunn ing zijn er

-

Flexwonen

aan ins trumenten di e (in meer of mindere mate) kun nen

steeds meer grote woningen d ie worden bewoond d oor

-

Tijd el ijke (p erman en te) bewonin g recreati ewon ingen

helpen d at doel (sn el ler) t e b ereiken. De i nstru ment en

minder mens en . Hierdoor zijn er meer woningen n odig voor

-

Wonen op indu strieterreinen

noemen we hierond er kort en werken we op de pagina’s

hetzelfd e aantal i nwoners. Ook kunn en (vrijkomend e)

erna verder u it.

gebouwen i ngezet worden voor h et wen sprogramma.

1. BETER BENUTTEN VAN BE STAANDE WON INGE N

Op de pagina’s h ierna geven we aan welke instrumenten:

-

Vab-regeli ng en de ‘rui mt e voor ruimte’-regeli ng

- op Texel al in gebruik zijn (

-

Toevoegen nevenfunct ie bij mi nder int en sieve

- word en ingevoerd of onderz ocht (

agrarische bedrijfsvoering

- welke niet gesch ikt zijn voor Texel (

Woningen zi jn er om i n te wonen, zeker met d e h uidige druk op de Texel se woningmarkt. Won ingen die leeg st aan

opst al len

-

); ); ).

Woningsp litsin g en -delin g facilit eren

of anders worden gebruikt zorgen voor maatschappelijke

Soms is een i nstru ment al in gebru ik, maar will en we kijken

onrust. Dat gaat ten koste van de leefbaarheid. Di t drukt

3. BIJZONDERE WOONVORMEN

hoe we deze beter in kun nen zetten of kunnen ui tbreiden.

op het i n stand hou den van h et voorzieningenn iveau. We

We wi llen voorzien in de behoefte van Texelaars om op

Een aantal opl ossingen h eeft een lagere p riori teit voor

zetten d aarom i n op het effectief gebruiken van d e

altern at ieve wijzen te wonen, passend bij het unieke

uit voeri ng gekregen, omdat de daadwerkel ijke vraag naar

bestaande voorraad. Zo h open we ook extra woonruimte te

karakt er van Texel. Naast n ieuwbouw van reguli ere

de oplos sing beperkt i s. Voor een aantal opl ossingen kan

creëren zonder n ieuw te bouwen.

wonin gen noemen we een aantal bi jzon dere woonvormen.

de markt het voortouw n emen waarbi j de gemeente dan

-

Hand havin g inzetten voor op sporen il legale situaties

-

Hofjes / gezamenl ijk wonen

-

Instellen leegst an dsverordenin g

-

Collecti ef p articu lier opdrachtgeverschap (CPO)

-

Tijd el ijk hui svest ing voor seizoenp ersoneel

-

(Pre)mantelz orgwonin gen

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

meewerkt .

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 25

1.5.1 BETER BENUTTEN VAN BESTAANDE WONINGEN Handhaving inzetten voor opsporen illegale situaties

Om meer g rip op d e l eegs tand te krijgen, stellen we een

202 3 bleek al d at 30 regul iere woningen g eb ruikt werden

Er worden nog s teed s woningen d ie bedoeld zijn voor

leegstand sverordening in met daarin een meldpli cht. Elke

voor hui svest ing van (seiz oen )pers oneel . N aar al le

permanente bewoni ng toeris tisch verh uurd. Op basis van

zes maanden monitoren we de ontwikkeli ng van leeg stand

waarschijnlijkh ei d zijn er veel meer s ituaties waarin ‘legaal ’

het best emming splan bli jven we inzetten op handhaving

op basi s van i ngeschreven personen. Staat een woning n a

tijdelijke huisvesting door werkgevers is georganiseerd in

om dit t eg en te gaan . Z o spelen we meer woningen vrij

één jaar nog steeds leeg, dan is er waarschi jnl ijk geen

regu liere woning en , maar di e g eg evens heeft de gemeente

waarvoor ze bedoeld z ijn . H iervoor is g een aanvullend

sprake van frictieleegstand. Deze adres sen nemen we op in

niet. Door init iatieven (van uit de markt) voor h uisvesting

beleid n odig.

een lijst met aanvullende kenmerken van de wonin g zoals

van deze groep te ond ersteunen, hopen we deze woni ngen

WOZ-waarde. Zo kunnen we onze beschikbare handhaving

weer vrij te spelen voor reg uliere hui shoudens (zie

Instellen leegstandsverordening

prioriteren op de goedkope woningen di e h et meest n odig

paragraaf 1 .4 ).

Woningen zi jn b ed oel d om in te wonen. Gelet op het

zijn. Mocht er sprake zijn van strijd ig gebru ik, dan

hui dige woning tekort op Texel vinden we het ongewenst

handh aven we op basi s van h et bestemmi ngsplan. Is er

dat er won ingen leeg staan. Niet all een omdat we het

sprake van leegstand, dan hand haven we via de

aantal 'bruikbare' woningen op peil willen h ouden, maar

leegstand sverordening .

.

ook omdat ze zorgen voor maatschappelijke onrust en ze negatieve invloed hebben op h et straatbeeld en de

Tijdelijke huisvesting voor (seizoen)personeel

leefbaarheid i n dorpen. In een leegstandson derzoek dat in

We on dersteunen i nitiatieven voor de tijdelijke h uisvesting

202 3 is uit gevoerd zagen wij woonadres sen waar niemand

van (seiz oen )pers oneel omd at we verwach ten dat we

ston d ingeschreven . Het g ing om frictieleegstand,

daarmee de druk op de woni ngmarkt vanu it deze doelgroep

adminis tratieve leeg stand en er was sp rake van strijd ig

verlichten. Het doel is dus tweeledig: (seiz oen )pers oneel

gebruik. H et leegstandson derzoek is slech ts een

kwalitatief beter h uisvesten en de dru k op d e g es pannen

momentopname.

wonin gmarkt verl ichten. Ui t het leegstands onderzoek uit

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 26

1.5.1 BETER BENUTTEN VAN BESTAANDE WONINGEN Sturing op w oningen met dubbele bestemming

duu rdere segment. Daarmee worden er geen woningen

Op Texel hebben 20 9 woningen een du bbele bestemming.

toegevoegd waaraan drin gend behoefte is.

Deze woni ngen mogen zowel recreatief als permanent word en gebruikt. Di t geeft een risico op onttrekking van

Het b ieden van extra ruimtelijke mogelijkheden in ruil voor

deze wonin gen aan de reguliere won ingvoorraad wat weer

het vrijwill ig 'inleveren' van het rech t op de tweede

impact heeft op de leefbaarheid in h et dorp.

(toeristi sche) bestemmi ng is het verkennen waard. Maar ook dan is er g een g arantie dat daar ook daadwerkelijk

Uit het woonbehoefteonderz oek bli jkt dat meer dan de helft

iemand gaat wonen. Di t heeft daarom geen hoge pri oriteit.

van deze woningen (129) permanent wordt bewoond. Voor deze wonin gen is er een ri sico op on ttrekki ng uit d e

We g aan h et gebruik van woningen met een dub bele

regu liere voorraad naar toeristische verhuur. H et

bestemming moni toren om zo de ontwi kkeling van

wonin gtekort kan daardoor verder t oen emen. Het kan ook

ontt rekking , d an wel toevoegin g aan de reguliere

zijn dat d ez e won ingen juist weer voor p erman en te

wonin gvoorraad, inzichtelijk te maken. Al s we zien dat veel

bewonin g worden gebruikt. We hebben als gemeente geen

wonin gen met een d ubbelbestemming all een worden

ins trumenten om hierop te sturen . Het terugb rengen van

ing ez et voor recreatief gebruik, dan moet en we mogeli jk

deze wonin gen naar de regul iere woningvoorraad door het

meer woning en bijbouwen.

ind ivi dueel afkopen van de dub bele bestemmi ng is geen voor de hand l iggende opti e g el et op de kos ten en baten. Allereerst is het proces rond om h et afkopen ti jdrovend waarbij succes niet g eg arandeerd is. Bovend ien vall en de meeste woningen met een dub bele bestemmi ng in het

1 GENOEG PASSENDE WONINGEN VOOR TEXELAARS

WOONVISIE TEXEL | RAADSCOMMISSIE | 5 NOVEMBER 2024 | 27

1.5.2 EXTRA WOONRUIMTE ZONDER NIEUW TE BOUWEN Vab-regeling en ‘ruimte voor ruimte’-regeling