Agendabundel

Verslag raadscommissie

woensdag 31-0310/13

aankondiging

10.

Raadslid VELTKAMP vermoedt dat de wethouder 2 zaken door elkaar haalt. Het bestemmingsplan is inderdaad in 2016 aangepast, maar in 2017 is nieuw beleidsstuk ‘Texel is de rede’ vastgesteld, met daarin wel degelijk aandacht voor beschermd dorpsgezicht. Het lijkt hem goed dit alsnog als reparatie op het bestemmingsplan door te voeren, want dat hebben ze destijds laten liggen. Hij kondigt voor de raad een voorstel aan van die strekking. Raadslid HOOGERHEIDE vindt een moestuin, vertaald naar volkstuin, geen economische activiteit. Maar wat de heer Schuur daar wil is bijna wel economische activiteit, meent hij. Graag zou hij zien dat dit met het dorpscommissiebestuur wordt opgenomen, en als het werkelijk gaat om een ongewenste activiteit, daarop maatregelen worden genomen. Commissielid HOUWING vraagt of grasland onder beschermd dorpsgezicht valt, en of zichtlijnen daar ook onder vallen. Die veranderen namelijk wel. Wethouder KOOIMAN snapt dat de Hoornders het zicht op hun kerkje willen behouden. Bouwsels mogen er in ieder geval niet komen, dus dat zicht blijft. Maar wat nu grasland is met schapen, is heel moeilijk te behouden, want het mag ook gescheurd worden. Dat is destijds in het bestemmingsplan zo opgenomen, geeft hij aan. Raadslid HIN meent dat het toen ook om recreatief medegebruik ging. Ze denk dat daar de crux van het bezwaar zit.

Willen we dat weg hebben, dan moet inderdaad het bestemmingsplan aangepast worden, concludeert ze. Raadslid SCHUIRINGA vindt bewonderenswaardig van de 100+ dat ze zich zo inzetten voor hun dorpsgezicht. Hij herinnert aan de discussie destijds over boerengolf van Klif12 op land van de heer Jaap Lap. Dat was eerst geen probleem, maar toen dat vergund moest worden, kon dat niet meer. Toen is artikel 5.4 ingelast over dag-recreatief medegebruik. De heer Schuiringa kan zich best voorstellen dat de 100+ niet nog meer activiteiten willen in dit landschap. En over het scheuren van grasland, heeft iedereen gezegd, dat dit moest kunnen. De eigenaar had er toen geen behoefte aan, dus het is dit deel nog groen. Het andere deel is wel bewerkt, omdat men de ‘vruchten des lands’ mag gebruiken. De heer Schuiringa denkt dat iedereen inmiddels genoeg gewaarschuwd is, om voorzichtig met dit dorpsgezicht om te gaan. Raadslid KIEFT denkt net als de heer Veltkamp dat het nodig is heel goed te kijken en aan te scherpen wat we onder dorpsgezicht verstaan, en hoe we dat goed kunnen beschermen. Raadslid HOOGERHEIDE denkt dat Texels Belang het wel eens is met de bezorgde inwoners, dus ze wachten het initiatiefvoorstel van de heer Veltkamp af. Een motie kan het college namelijk naast zich neerleggen.

U wekt de indruk alsof de wethouder niet te bewegen is, zegt wethouder KOOIMAN, maar hij wil dat wel, mits daar een meerderheid van de raad voor is. Hij snapt heel goed dat bewoners en raad graag dit dorpsgezicht willen behouden. Raadslid HOOGERHEIDE begrijpt dat de raad nu aan zet is. Hij hoopt wel dat de wethouder het raadsvoorstel in het college verdedigt. Raadslid VAN DE WETERING ondersteunt het maken van een initiatiefvoorstel, want de brief geeft duidelijk aan dat ze willen dat er weinig tot niets in het dorpsgezicht gebeurt.

Rondvraag 10.1

Raadslid HIN heeft een vraag over de beloofde watertappunten. In de Waal was er al een aangelegd, en het dorp wil dat het deze ‘antieke’ kraan blijft. Ze hoort graag of het college al contact heeft met PWN over die wens. Wethouder KOOIMAN zegt dat er in ieder geval contact was met dorpscommissie De Waal en initiatiefnemer. Het college voert de opdracht van de raad uit. Het eigen initiatief in De Waal onttrekt water van de kerk, maar PWN stelt eisen waar dit niet aan voldoet, zowel qua onderhoud als qua bescherming tegen bacteriën e.d. Er komt op deze plek wel weer een tappunt, maar de dorpscommissie wil toch liever de ‘antieke’ kraan. Raadslid VELTKAMP neemt aan dat de eisen van PWN niet te maken hebben met hoe het eruit ziet. De VOORZITTER wijst erop

toezegging

Verslag raadscommissie

woensdag 31-0311/13

dat rondvraag geen discussiemoment is. Wethouder KOOIMAN zal in overleg de mogelijkheden bekijken. 10.2

toezegging

10.3

toezegging

10.4 toezegging

10.5

toezegging

10.6 Toezegging

Raadslid VELTKAMP dacht in eerste instantie dat het verhaal van kringloopwinkel Dorcas een 1 april grap was (zie punt 5), maar dat blijkt niet zo. Hij vraagt zich af of de nu ingeslagen weg wel de juiste is, mede gezien alle handtekeningen. Bent u bereid te onderzoeken of een uitzondering mogelijk is op het begrip ‘volumineuze goederen’, in het kader van kringloop, vraagt hij het college. Wethouder KOOIMAN wijst erop dat de burgemeester bij punt 5 al toelichting gaf op de handhaving. Volgende week gaan ze in gesprek met Dorcas over de mogelijkheden, en daar komt een vervolg op. Raadslid KIEFT wijst op de media-aandacht over de datacentra bij Hollands Kroon die koelen met drinkwater. Texel zit aan het eind van de pijplijn van PWN, en vraag is dan ook of het college zich zorgen maakt of levering van drinkwater aan Texel wel te allen tijde gegarandeerd blijft. Wethouder KOOIMAN heeft dezelfde vragen. Texel zit inderdaad via een zinker met het vasteland verbonden. Hij zegt toe dit nieuws binnen de organisatie te gaan bespreken en binnenkort met antwoord naar de raad te komen. Raadslid HOOGERHEIDE herinnert wethouder Kooiman aan zijn toezegging hen te informeren over de stand van zaken rondom verkeersveiligheid Emmalaan. Wethouder KOOIMAN meldt dat het advies klaar is, a.s. dinsdag in B&W op tafel komt, en daarna naar de raad komt.

Raadslid HOOIJSCHUUR wijst op de foutieve aanslag voor vuilnis ophalen die zo’n 2000 mensen ten onrechte ontvingen. Zij zouden een creditnota krijgen, maar de gemeentelijk voorlichter gaf als antwoord dat men het gewoon moet betalen. Dat is niet wat toegezegd was. Wethouder HUISMAN bevestigt dit technische foutje. Een vinkje was niet uitgezet. Ze vindt jammer dat mensen met zo’n klacht zich niet bij haar melden, want nu weet zij daar niet van. Het heeft zeker niet haar voorkeur dat men eerst moet betalen, maar ze kan niet overzien of dat anders kan. In ieder geval zegt ze toe het op zo’n klantvriendelijk mogelijke manier te herstellen. Raadslid HOOIJSCHUUR geeft aan dat men niet zomaar de wethouder aan de lijn krijgt. Ook zou de voorlichter moeten weten dat men een creditnota krijgt. Wethouder HUISMAN roept mensen die niet tevreden zijn over zo’n antwoord, toch echt op de wethouder te benaderen. Het college staat daar altijd voor open, via het spreekuur op dinsdag, of telefonisch. Raadslid HOOIJSCHUUR hoort graag hoeveel de belastingen hebben opgebracht, nu alle opgaven moeten zijn aangeleverd. Wethouder HUISMAN weet uit haar hoofd dat op parkeerbelasting €150.000 tekort was, maar op toeristenbelasting een paar ton meer. Ze zal de exacte bedragen binnenkort doen toekomen.

10.7

Raadslid HOOIJSCHUUR leest dat fietspad Zanddijk nog niet open kan, omdat het nog niet uitgehard zou zijn. Maar er ging al een kraan overheen voor de afwerking van de scherpe zijkanten, en fietsers rijden er ook al massaal. Volgens hem had het beter wél geopend kunnen worden, met de waarschuwing dat de randen nog niet afgewerkt zijn. Wethouder KOOIMAN denkt achteraf dat het feit van de gevaarlijke randen misschien een betere uitleg was geweest dan het uitharden. En ook de aanhechting bij de kruisingen moet nog afgemaakt worden. Hij hoopt dat de heer Hooijschuur wel kan delen dat het mooi geworden is. Raadslid HOOIJSCHUUR bevestigt dit.

10.8

Commissielid LINDEBOOM haakt in op de vraag van de heer Hoogerheide (10.4) over de versmalling van de Emmalaan. Er zijn veel brieven, stukjes in de krant, enz. over geschreven. Hij is verheugd dat er binnenkort oplossingen komen. Dat er bij de rotonde met Elemert/Beatrixlaan wel 50 km/u is geschilderd vindt hij niet handig. Ook is hij geschrokken dat de Emmalaan nu omleidingsroute is voor de afgesloten Akenbuurt. Dat

Verslag raadscommissie

woensdag 31-0312/13

Toezegging

10.9

Toezegging 10.10 Toezegging

10.11 Toezegging

11.

betekent volgens hem een gigantische verkeersstroom door de Emmalaan. Hij doet dan ook een oproep om er voor de Paasdagen heel duidelijke borden te zetten dat de rijbaan voor fietsers is. Auto’s zijn er te gast. En wat al veel zou schelen is een alternatieve route via Oudeschild, langs de Redoute. Hier moet in ieder geval iets aan worden gedaan. Wethouder KOOIMAN neemt deze suggesties graag ter harte, en gaat er zeker hard mee aan de slag. Hij vindt ook niet wenselijk dat alles naar de noordkant van het eiland via de Emmalaan zou moeten. Wel is de Emmalaan opengesteld op het moment dat Akenbuurt dicht ging, omdat anders Den Burg niet meer bereikbaar zou zijn. Commissielid LINDEBOOM werd er door raadslid Schuiringa op gewezen dat in nieuwsbrief Noord-Holland staat dat de concrete doelen over stikstof in deze provincie vast liggen. O.a. bij 2 natuurreservaten staat vermeld dat de meeste stikstof vanuit het buitenland komt (35%), en vanuit zee (29%). Eerder stond er trouwens van zee. De derde grote veroorzaker is de landbouw (18%). Haast maken met reductie is dringend nodig, meent hij, en hij hoopt dat het college de urgentie beseft. En… De VOORZITTER interrumpeert hem. Dit soort vragen zijn minder geschikt voor de rondvraag en kunnen beter schriftelijk worden gesteld, ook als spoedvraag is dat mogelijk. Commissielid LINDEBOOM zal deze vragen schriftelijk toelichten.

Wethouder KOOIMAN zegt schriftelijk antwoord toe. Commissielid LINDEBOOM wijst erop dat Texel actief veel stikstof hierheen haalt, in de vorm van mest die wordt uitgereden. Hij vraagt hier aandacht voor, want dat lijkt hem strijdig met het beleid om juist de stikstofemissie te verminderen. Ook hierop zegt wethouder KOOIMAN schriftelijk antwoord toe. Raadslid SCHUIRINGA vraagt of de wethouder weet van de bermverhardingssubsidie die het rijk in het kader van verkeersveiligheid beschikbaar stelt. Wethouder KOOIMAN steekt zijn duimen op. Hij dankt voor de suggestie.

Sluiting De VOORZITTER dankt allen voor hun inbreng en sluit de vergadering om 22.15 uur.

Afkortingen AB = algemeen bestuur, DB = dagelijks bestuur, cpo = collectief particulier opdrachtgeverschap, GGD = gezamenlijke gezondheidsdienst, LTO = land- en tuinbouworganisatie, NNN = nationaal natuurnetwerk, RIA = raadsinformatieavond, RIB = raadsinformatiebrief, rkc = rekenkamercommissie, TOZO = tijdelijke overbruggingsregeling zelfstandig ondernemers

Ondertekening Vastgesteld in de openbare raadscommissievergadering van 28-04-2021, De griffier,

Verslag raadscommissie

woensdag 31-0313/13

7 Vaststellen bestemmingsplan Stappeland 2A en Pontweg 133-135 in De Koog 1 Dossier 497 voorblad.pdf

Raadscommissie Dossiernummer

497

Extern Zaak ID

2940511

Vertrouwelijk

Nee

Vergaderdatum

28 april 2021

Agendapunt

7

Titel

Vaststellen bestemmingsplan Stappeland 2A en Pontweg 133-135 in De Koog

Organisatieonderdeel

Beleid & Vergunningen (VTH)

Portefeuillehouder Aanleiding Bijlagen Advies - Vaststellen bestemmingsplan Stappeland 2A en Pontweg 133 -135 in De Koog Bijlage 1 - Ontwerp bestemmingsplan - versie publ Bijlage 2 - Nota van zienswijzen BP Stappeland 2A en Pontweg 133-135 - versie publ Concept-raadsbesluit - Bestemmingsplan Stappeland 2A en Pontweg 133 -135 Geagendeerd

Vergaderdatum

Raadscommissie

28 april 2021

Raadsvergadering

12 mei 2021

Toelichting Het college heeft besloten de raad voor te stellen het bestemmingsplan ‘Stappeland 2 A en Pontweg 133-135 in De Koog’, inclusief de Nota van zienswijzen vast te stellen. Met dit bestemmingsplan worden 50 slaapplaatsen verplaatst van het perceel Pontweg 133-135 naar het perceel Stappeland 2 A in De Koog. Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 14 januari tot en met 24 februari 2020 ter inzage gelegen. Er zijn 8 zienswijzen ingediend. In dit bestemmingsplan wordt de bestemming van het perceel Pontweg 133-135 gewijzigd van ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’ naar ‘Maatschappelijk – Bijzondere huisvesting voor urgent woningzoekenden’. Hiermee wordt er voor bijzondere huisvesting van urgent woningzoekenden een permanente gelegenheid gecreëerd aan de Pontweg. Dit is nu op tijdelijke basis geregeld. Alle 52 slaapplaatsen op dit perceel verdwijnen. Daarvan komen er 50 terug op het perceel Stappeland 2 A in De Koog. 2 slaapplaatsen komen te vervallen. Het perceel Stappeland 2 A is nu een terrein met de bestemming ‘Sport’. Deze bestemming wordt gewijzigd naar ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen’ met 50 recreatieve slaapplaatsen. Het plan is om op Stappeland 10 zomerhuizen te bouwen in een waterrijke en met landschappelijk (duinachtig) ingepaste omgeving. De huizen komen in en

aan het water te staan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 14 januari 2020 tot en met 24 februari 2020. In deze periode zijn 8 zienswijzen ingediend. In de Nota van zienswijzen zijn deze zienswijzen beoordeeld en leiden tot een kleine noodzakelijke aanpassing van het bestemmingsplan. In de toelichting van het plan is de toetsing aan de kernwaarden niet opgenomen. Hierop moet het plan worden aangepast. Verder ontbreekt de Aeriusberekening (Stikstof). Deze stikstofberekening is alsnog aangeleverd. In de zienswijzen wordt ook planschade genoemd. De zomerhuizen op het villapark Kamperfoelie zouden met de komst van een nieuw recreatieterrein op het Stappeland in waarde dalen. Op dit moment is dat niet te beoordelen. Een planschadeclaim kan ook pas worden ingediend nadat het plan is gerealiseerd. Bovendien wordt voor de vaststelling van het plan een planschadeovereenkomst afgesloten zodat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemers komt. Een ander onderdeel uit de zienswijzen is dat de ontwikkeling op het Stappeland niet past in het bestemmingsplan ‘De Koog’. Dit nieuwe bestemmingsplan is gemaakt omdat dit een ontwikkeling is die niet past in het huidige bestemmingsplan. Verplaatsen van slaapplaatsen is altijd gekoppeld aan een nieuw bestemmingsplan voor alle betrokken locaties.

Voor de locatie aan de Pontweg heeft dit bestemmingsplan het positieve effect dat nu permanent geregeld is dat hier woonruimten beschikbaar zijn voor spoedzoekers. Gezien de hoge woningnood op Texel en de lange wachttijden voor een sociale huurwoning is dit een goede ontwikkeling op deze locatie. De ontwikkeling op het Stappeland is in de lijn met de uitgangspunten van Planet De Koog. Er komt een waterrijk park waarbij wordt aangesloten op het bestaande water in de directe omgeving. Het peil van dit water blijft ongewijzigd omdat binnen een peilgebied gebleven wordt. Deze natuurlijke ontwikkeling, in combinatie met 10 zomerhuizen, past in deze omgeving. Het terrein wordt landschappelijk ingepast d.m.v. aan te leggen duintjes. Met een vaststellingsovereenkomst wordt geregeld dat het plan ook wordt uitgevoerd volgens de huidige plannen en wordt eventuele planschade geregeld. Een deel van het te ontwikkelen recreatieterrein ligt op gemeentegrond. Voor deze grond is een koopovereenkomst opgesteld. Deze vaststellingsovereenkomst en koopovereenkomst zijn door de initiatiefnemer ondertekend en door het college bekrachtigd. Voorgesteld wordt het bestemmingsplan vast te stellen en de zienswijzen ongegrond te verklaren, uitgezonderd de aanpassingen betreft het opnemen van de kernwaarden in de toelichting en het aanleveren van een Aeriusberekening stikstofdepositie.

Na vaststelling van het bestemmingsplan zal dit opnieuw ter inzage worden gelegd waarbij er beroep open staat bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Voorgesteld besluit

1. De Nota van zienswijzen vast te stellen met de daarbij aangegeven noodzakelijke aanpassingen voor het bestemmingsplan. 2. Het bestemmingsplan Stappeland 2 A en Pontweg 133-135, in zoals geometrisch is vastgelegd in het Geography Markup Language (GML) bestand NL.IMRO.0448.BUI2019BP0004-on01 gewijzigd vast te stellen zoals in de Nota van zienswijzen is opgenomen. 3. Voor het plangebied geen exploitatieplan vast te stellen ingevolge artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening, omdat het kostenverhaal anderszins is geregeld.

1 Advies - Vaststellen bestemmingsplan Stappeland 2A en Pontweg 133 -135 in De Koog

Advies

1

Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan ‘Stappeland 2 A en Pontweg 133-135 in De Koog’ en vaststellen Nota van zienswijzen. Doelenboom Programma

3

Maatschappelijk doel

3.5.

Mooi en gastvrij Texel Zorgdragen voor een goede ruimtelijke ordening met behoud van de Texelse kernwaarden

Beleidsdoel

3.5.1

Voor een goede ruimtelijke ordening zorgdragen

Raadsvoorstel Voorgesteld wordt te besluiten: 1. De Nota van zienswijzen vast te stellen met de daarbij aangegeven noodzakelijke aanpassingen voor het bestemmingsplan. 2. Het bestemmingsplan Stappeland 2 A en Pontweg 133-135, in zoals geometrisch is vastgelegd in het Geography Markup Language (GML) bestand NL.IMRO.0448.BUI2019BP0004-on01 gewijzigd vast te stellen zoals in de Nota van zienswijzen is opgenomen. 3. Voor het plangebied geen exploitatieplan vast te stellen ingevolge artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening, omdat het kostenverhaal anderszins is geregeld.

Toelichting Voor het verplaatsen van slaapplaatsen van Pontweg 133-135 naar Stappeland 2 A in De Koog heeft een ontwerp bestemmingsplan ter inzage gelegen van 14 januari tot en met 24 februari 2020. Met dit plan worden 50 van de 52 slaapplaatsen van Tubantia verplaatst naar Stappeland 2 A. 2 slaapplaatsen komen te vervallen. Op het perceel aan het Stappeland komt de mogelijkheid voor het plaatsen van 10 zomerhuizen. De inrichting van het terrein is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst afgesloten met de initiatiefnemer. Het perceel Pontweg 133 – 135 krijgt een maatschappelijke bestemming specifiek bedoeld voor het huisvesten van urgent woningzoekenden. Er zijn 8 zienswijzen ingekomen. De reactie op deze zienswijzen is verwerkt in de Nota van zienswijzen. Zowel de Nota van zienswijzen als het ontwerp bestemmingsplan worden ter vaststelling aan u voorgelegd.

Consequenties Financieel

Bijlagen  Ja  Nee

Personeel/Organisatie  Ja  Nee

Majeure risico’s

 Ja  Nee

Beheer

 Ja  Nee

Juridisch

 Ja  Nee

Belanghebbenden

 Ja  Nee

Beleid

 Ja  Nee

Structuurvisie

 Ja  Nee

Inkoop/Aanbesteding

 Ja  Nee

Regie

Deregulering

 Ja  Nee

Zaaknummer

2940511

1.

ontwerp bestemmingsplan

2.

Nota van zienswijzen

Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan ‘Stappeland 2 A en Pontweg 133-135 in De Koog’ en vaststellen Nota van zienswijzen. Samenvatting Het college heeft besloten de raad voor te stellen het bestemmingsplan ‘Stappeland 2 A en Pontweg 133-135 in De Koog’, inclusief de Nota van zienswijzen vast te stellen. Met dit bestemmingsplan worden 50 slaapplaatsen verplaatst van het perceel Pontweg 133-135 naar het perceel Stappeland 2 A in De Koog. Het ontwerp bestemmingsplan heeft van 14 januari tot en met 24 februari 2020 ter inzage gelegen. Er zijn 8 zienswijzen ingediend. In dit bestemmingsplan wordt de bestemming van het perceel Pontweg 133-135 gewijzigd van ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve gebouwen’ naar ‘Maatschappelijk – Bijzondere huisvesting voor urgent woningzoekenden’. Hiermee wordt er voor bijzondere huisvesting van urgent woningzoekenden een permanente gelegenheid gecreëerd aan de Pontweg. Dit is nu op tijdelijke basis geregeld. Alle 52 slaapplaatsen op dit perceel verdwijnen. Daarvan komen er 50 terug op het perceel Stappeland 2 A in De Koog. 2 slaapplaatsen komen te vervallen. Het perceel Stappeland 2 A is nu een terrein met de bestemming ‘Sport’. Deze bestemming wordt gewijzigd naar ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen’ met 50 recreatieve slaapplaatsen.

Het plan is om op Stappeland 10 zomerhuizen te bouwen in een waterrijke en met landschappelijk (duinachtig) ingepaste omgeving. De huizen komen in en aan het water te staan. Het ontwerpbestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 14 januari 2020 tot en met 24 februari 2020. In deze periode zijn 8 zienswijzen ingediend. In de Nota van zienswijzen zijn deze zienswijzen beoordeeld en leiden tot een kleine noodzakelijke aanpassing van het bestemmingsplan. In de toelichting van het plan is de toetsing aan de kernwaarden niet opgenomen. Hierop moet het plan worden aangepast. Verder ontbreekt de Aeriusberekening (Stikstof). Deze stikstofberekening is alsnog aangeleverd. In de zienswijzen wordt ook planschade genoemd. De zomerhuizen op het villapark Kamperfoelie zouden met de komst van een nieuw recreatieterrein op het Stappeland in waarde dalen. Op dit moment is dat niet te beoordelen. Een planschadeclaim kan ook pas worden ingediend nadat het plan is gerealiseerd. Bovendien wordt voor de vaststelling van het plan een planschadeovereenkomst afgesloten zodat eventuele planschade voor rekening van de initiatiefnemers komt. Een ander onderdeel uit de zienswijzen is dat de ontwikkeling op het Stappeland niet past in het bestemmingsplan ‘De Koog’. Dit nieuwe bestemmingsplan is gemaakt omdat dit een ontwikkeling is die niet past in het huidige bestemmingsplan.

Verplaatsen van slaapplaatsen is altijd gekoppeld aan een nieuw bestemmingsplan voor alle betrokken locaties. Voor de locatie aan de Pontweg heeft dit bestemmingsplan het positieve effect dat nu permanent geregeld is dat hier woonruimten beschikbaar zijn voor spoedzoekers. Gezien de hoge woningnood op Texel en de lange wachttijden voor een sociale huurwoning is dit een goede ontwikkeling op deze locatie. De ontwikkeling op het Stappeland is in de lijn met de uitgangspunten van Planet De Koog. Er komt een waterrijk park waarbij wordt aangesloten op het bestaande water in de directe omgeving. Het peil van dit water blijft ongewijzigd omdat binnen een peilgebied gebleven wordt. Deze natuurlijke ontwikkeling, in combinatie met 10 zomerhuizen, past in deze omgeving. Het terrein wordt landschappelijk ingepast d.m.v. aan te leggen duintjes. Met een vaststellingsovereenkomst wordt geregeld dat het plan ook wordt uitgevoerd volgens de huidige plannen en wordt eventuele planschade geregeld. Een deel van het te ontwikkelen recreatieterrein ligt op gemeentegrond. Voor deze grond is een koopovereenkomst opgesteld. Deze vaststellingsovereenkomst en koopovereenkomst zijn door de initiatiefnemer ondertekend en door het college bekrachtigd.

Voorgesteld wordt het bestemmingsplan vast te stellen en de zienswijzen ongegrond te verklaren, uitgezonderd de aanpassingen betreft het opnemen van de kernwaarden in de toelichting en het aanleveren van een Aeriusberekening stikstofdepositie. Na vaststelling van het bestemmingsplan zal dit opnieuw ter

inzage worden gelegd waarbij er beroep open staat bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.

Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan ‘Stappeland 2 A en Pontweg 133-135 in De Koog’ en vaststellen Nota van zienswijzen. Argumenten tot advies Dit plan is het vervolg op de positieve beoordeling van een principeverzoek over het verplaatsen van slaapplaatsen voor deze percelen (collegebesluit van 13 maart 2018). Op basis van dit collegebesluit zijn initiatiefnemers verdergegaan met het maken van een bestemmingsplan voor het verplaatsen van de slaapplaatsen. Het resultaat hiervan is een plan voor 10 zomerhuizen op het perceel Stappeland 2 A en een nieuwe, maatschappelijke bestemming voor het perceel Pontweg 133-135 (ingediend op 2 november 2018). Initiatiefvoorstel “Stop op verplaatsen spookslaapplaatsen” Op 26 juni 2019 is het initiatiefvoorstel “Stop op verplaatsen spookslaapplaatsen” vastgesteld door de Raad. De aanvullende voorwaarde die aan het beleid voor verplaatsen van slaapplaatsen door de gemeenteraad is toegevoegd: ‘Het moet gaan om al gerealiseerde en bedrijfsmatig geëxploiteerde slaapplaatsen’. Dit had uiteraard gevolgen voor de behandeling van verzoeken die al waren ingediend. Daarbij wordt uitgegaan van het volgende: Vanuit het oogpunt van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, vallen de formele verzoeken die voor de vaststelling van het initiatiefvoorstel zijn ingediend onder de oude regeling van voor de aanpassing via het initiatiefvoorstel.

Op het principeverzoek is in maart 2018 besloten. In vervolg daarop is op 2 november 2018 her formele verzoek voor het vaststellen van een nieuw bestemmingsplan ingediend. Dat is dus ruim voor het initiatiefvoorstel van 26 juni 2019 en is de procedure voor dit plan voortgezet. Inzage ontwerp bestemmingsplan Stappeland 2 A en Pontweg 133-135 in De Koog Het bestemmingsplan voor de verplaatsing van de slaapplaatsen heeft van 14 januari tot en met 24 februari 2020 ter inzage gelegen. Met dit bestemmingsplan wordt het mogelijk dat 50 slaapplaatsen worden verplaatst van het perceel Pontweg 133-135 naar het Stappeland 2A. 2 slaapplaatsen komen te vervallen. Er zijn 8 zienswijzen ingediend. De beantwoording van de zienswijzen is opgenomen in de Nota van Zienswijzen. Inhoud van het bestemmingsplan Met dit bestemmingsplan vinden er de volgende wijzigingen plaats: 1. Perceel Pontweg 133-135, Tubantia. - De bestemming ‘Recreatie - Verblijfsrecreatieve gebouwen’, wordt gewijzigd naar de bestemming ‘Maatschappelijk – Bijzondere huisvesting voor urgent woningzoekenden’. De aanduiding voor 52 recreatieve slaapplaatsen komt te vervallen. 2. Perceel Stappeland 2A. - De bestemming ‘Sport’ wordt gewijzigd naar ‘Recreatie – Verblijfsrecreatieve terreinen’ met de aanduiding voor 50 recreatieve slaapplaatsen. De overige 2 slaapplaatsen vervallen.

De regels voor deze nieuwe bestemmingen sluiten aan bij de regels uit het bestemmingsplan ‘De Koog’ en het ‘Buitengebied Texel 2013’ en de aanpassing (reparatieplannen) daarop. Nota verblijfsrecreatie De plannen zijn getoetst aan het verplaatsingsbeleid voor recreatieve slaapplaatsen zoals opgenomen in de Nota verblijfsrecreatie. Waarbij in deze situatie het uitgangspunt de situatie van voor het vaststellen van het initiatiefvoorstel van 26 juni 2019 ‘stop op verplaatsen spookslaapplaatsen’. In de Nota verblijfsrecreatie is het beleid voor het verplaatsen van slaapplaatsen als volgt opgenomen: Verplaatsing van bestaande recreatieve slaapplaatsen met de mogelijkheid tot conversie is mogelijk binnen de concentratiegebieden en aangrenzende recreatieve bestemmingenen de dorpskernen volgens het 'ja, mits'-principe indien:  Het gaat om al gerealiseerde en bedrijfsmatig geëxploiteerde slaapplaatsen.  Deze de toetsing aan het Beeldkwaliteitsplan en de Kernwaardendoorstaat en past binnen de Texel Principes.  Dat leidt tot proportionele (dus afgestemd op de omvang van de verplaatsing) kwaliteitsverbetering van alle betrokken verblijfsrecreatieve locaties.  Bij totale verplaatsing uitsluitend de nieuwe locatie bedrijfsmatig wordt geëxploiteerd.  Landbouwgrond wordt gecompenseerd (indien van toepassing).

 De toekenning van een toeristische functie met recreatieve slaapplaatsen geen onevenredige afbreuk doet aan de ontwikkelings-en gebruiksmogelijkheden van omringende bedrijven en/of gronden, de milieu- of woonsituatie en natuurwaarden.  Deelverplaatsing is mogelijk op heel Texel, onder de voorwaarden dat het tot minder verstening leidt en alle locaties bedrijfsmatig worden geëxploiteerd. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan en bij de beoordeling van het principeverzoek wordt ingegaan op de voorwaarden voor verplaatsing van slaapplaatsen en de Texelprincipes voor beide locaties. In het kort komt het erop neer dat er sprake is van een verplaatsing van slaapplaatsen naar een concentratiegebied voor recreatie. Er wordt gebruik gemaakt van de mogelijkheid voor conversie van slaapplaatsen. De 50 slaapplaatsen in de vorm van hotelkamers worden omgezet naar een mogelijkheid voor 10 zomerhuizen. Er wordt geen gebruik gemaakt van agrarische grond. Alle slaapplaatsen verdwijnen van het perceel Pontweg 133 – 135. Er is daarom geen sprake van een deelverplaatsing waar de extra voorwaarde aan zit dat het moet leiden tot minder verstening. De verplaatsing leidt op de locatie Pontweg 133-135 tot een ruimtelijke verbetering in die zin dat het pand wordt opgeknapt.

De waarde van de slaapplaatsen zet Woontij in voor de uitbreiding van sociale woningbouw en wordt ook gebruikt voor de upgrading van het

pand. Daarmee verbetert de ruimtelijke uitstraling. Deze verbetering is inmiddels al ingezet door de plaatsing van de 4 duurzame wooneenheden op het perceel. De nieuwe bestemming voor Tubantia (maatschappelijk, met aanduiding bijzondere huisvesting van urgent woningzoekenden) sluit aan bij de behoefte aan woonruimte. De verplaatsing heeft dus naast een ruimtelijke verbetering ook een maatschappelijk positief gevolg. Met de ontwikkeling op het Stappeland wordt aangesloten bij het bestaande recreatieve gebruik van de gronden in de directe omgeving (zomerhuizenterreinen en hotel). De inrichting van het terrein sluit aan bij uitgangspunten van Planet Texel. Een waterrijk en landschappelijk ingepast park met zomerhuizen in en aan het water. Een dergelijk opzet van een zomerhuizenterrein is een aanvulling op het huidige aanbod. De gronden worden nu nagenoeg volledig omringd door recreatie. Bij volledige verplaatsing speelt de ruimtelijke ontwikkeling een grotere rol.

Ontwerp bestemmingsplan en zienswijzen Het ontwerp bestemmingsplan lag ter inzage van 14 januari tot en met 24 februari 2020. Binnen deze periode zijn 8 zienswijzen ingediend. In de bij dit advies behorende Nota van Zienswijzen zijn deze zienswijzen nader uitgewerkt en weerlegt. Hieronder een korte samenvatting. De zienswijzen zijn ingediend door eigenaren van zomerhuizen op het naastgelegen villapark Kamperfoelie en de eigenaar van de indoor kartbaan. In de zienswijzen wordt aangegeven dat de plannen aan het Stappeland niet passen binnen de uitgangspunten van het bestemmingsplan ‘De Koog’, er een waardevermindering optreedt van de zomerhuizen op het villapark, er een veranderende waterstand is te verwachten en de verplaatsing niet past binnen de voorwaarden die hiervoor zijn gesteld (ontbreken toetsing aan de kernwaarden). Tot slot is aangegeven dat een Aeriusberekening voor de stikstofdepositie ontbreekt. Samengevat komt de gemeentelijke reactie erop neer dat voor de ontwikkeling op het Stappeland juist voor een natuurlijke invulling is gekozen die past bij de uitgangspunten van bijvoorbeeld Planet Texel. Er is gekozen voor een natuurlijke invulling met water, aansluitend op het water dat in het gebied al aanwezig is. Deze natuurlijke inpassing wordt geborgd door een vaststellingsovereenkomst. De ontwikkeling is onderscheidend van de bestaande recreatieterreinen.

Doordat het water wordt gerealiseerd binnen een peilgebied blijft de waterstand in het gebied gelijk. Hierover is overleg geweest met het Hoogheemraadschap. In de zienswijzen wordt ook planschade aangegeven. Eventuele planschade is nu niet te beoordelen. Er kan pas een planschadeclaim worden ingediend als het plan bestemmingsplan onherroepelijk is. Overigens wordt een planschadeovereenkomst (onderdeel van de vaststellingsovereenkomst) afgesloten met de initiatiefnemer zodat eventuele planschade niet voor rekening van de gemeente komt. Een punt waarop het ontwerp nog wel moet worden aangepast is het opnemen van de volledige toetsing aan de kernwaarden in de toelichting van het bestemmingsplan. In de toelichting van het plan is wel de toetsing aan de Texelprincipes opgenomen, maar niet aan de kernwaarden. Op dit punt is nog een aanpassing in het plan nodig conform het standpunt in de Nota van Zienswijzen. Ook de Aeriusberekening moet worden aangeleverd voor de vaststelling van het bestemmingsplan.

Tot slot zijn er nog enkele aanpassingen nodig op de plankaart. Grondaankoop De plannen gaan uit van het gebruik van gemeentegrond bij het terrein. Deels worden deze gronden water en deels betrokken bij de landschappelijke inrichting van het terrein. Bij de uitwerking van de plannen is de gemeentegrond van wezenlijk belang als onderdeel van het totale plan. Daarom is ook de voorwaarde gesteld dat de gronden door de initiatiefnemer gekocht moeten worden. Daarvoor is een passende grondaanbieding gedaan aan de initiatiefnemer. De voorwaarde is gesteld dat voor de vaststelling van het bestemmingsplan overeenstemming is bereikt over de grondaankoop. Op dit moment is er nog geen overeenstemming (eind mei 2020). De grenzen van de recreatieve bestemming dienen dan ook aangepast te worden op de verbeelding. Dit is een ambtshalve aanpassing in de Nota van zienswijzen. Het gehele terrein, ook de aangekochte gemeentegrond, krijgt dan de bestemming Recreatie-Verblijfsrecreatief terrein. Binnen het bestemmingsvlak komt een bouwvlak voor de zomerhuizen.

Vastellingsovereenkomst/planschade overeenkomst Om te waarborgen dat de inrichting van het nieuwe recreatieterrein ook wordt uitgevoerd zoals is aangevraagd, is een vaststellingsovereenkomst opgesteld en ter ondertekening voorgelegd aan de initiatiefnemer (locatie Stappeland). In deze vaststellingsovereenkomst is ook de planschadeovereenkomst opgenomen zodat bij eventuele planschade deze niet voor rekening komt van de gemeente. Voorwaarde is dat deze vaststellingsovereenkomst is ondertekend voordat het plan aan de raad wordt voorgelegd voor vaststelling. Voor de eigenaar van het perceel aan de Pontweg is alleen een planschadeovereenkomst opgesteld.

Alternatieven Alternatief is het plan niet vaststellen. De slaapplaatsen worden dan niet verplaatst en blijven op het perceel Pontweg 133-135 zitten. Er is dan geen recreatie mogelijk op het Stappeland en het perceel Pontweg 133-135 komt niet definitief beschikbaar voor woningzoekenden. Tijdelijke vrijstelling loopt af op 9 maart 2027. Ook de woonunits op dit perceel kunnen dan niet permanent blijven staan. Hiervoor is een tijdelijke vergunning (voor 10 jaar) afgegeven die afloopt in juli 2028.

Consequenties van het advies 

Juridische consequenties Na vaststelling van het bestemmingplan door de raad wordt het raadsbesluit plus de documenten conform artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening ter inzage gelegd voor beroep bij de Raad van State. De beroepstermijn duurt 6 weken. Het plan treedt in werking na afloop van de beroepstermijn. Als geen beroep wordt ingesteld is het plan ook direct onherroepelijk, anders na uitspraak van de Raad van State.

Structuurvisie In de structuurvisie is de mogelijkheid voor het verplaatsen van slaapplaatsen nog niet opgenomen. Deze plannen passen in de uitgangspunten va de Nota verblijfsrecreatie.

Relevante wet- en regelgeving of jurisprudentie   

Wet ruimtelijke ordening Nota verblijfsrecreatie, De Texelse maat voor een zonnige toekomst. Bestemmingsplannen Buitengebied Texel 2013, reparatieplan Buitengebied en De Koog

(Concept / Voorgenomen)

Raadsbesluit Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan ‘Stappeland 2 A en Pontweg 133-135 in De Koog’ en vaststellen Nota van zienswijzen. Doelenboom Programma

3

Maatschappelijk doel

3.5.

Mooi en gastvrij Texel Zorgdragen voor een goede ruimtelijke ordening met behoud van de Texelse kernwaarden

Beleidsdoel

3.5.1

Voor een goede ruimtelijke ordening zorgdragen

De raad van de gemeente Texel: gelezen het advies van burgemeester en wethouders; gehoord de raadscommissie; Gelet op  

Wet ruimtelijke ordening Nota verblijfsrecreatie, De Texelse maat voor een zonnige toekomst.

Overwegende 

Dat het bestemmingplan Stappeland 2 A en Pontweg 133-135 in De Koog in overeenstemming is met de voorwaarden die zijn gesteld aan het verplaatsen van slaapplaatsen zoals opgenomen in de Nota verblijfsrecreatie 2016, de Texelse maat voor een zonnige toekomst. Daarbij wordt in deze situatie toegestaan dat de niet in bedrijf zijnde slaapplaatsen alsnog worden verplaatst omdat het ontwerp bestemmingplan voor het opnemen van de aanvullende voorwaarde is ingediend en in procedure is genomen.

Besluit 1. 2.

3.

De Nota van zienswijzen vast te stellen met de daarbij aangegeven noodzakelijke aanpassingen voor het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan Stappeland 2 A en Pontweg 133-135, in zoals geometrisch is vastgelegd in het Geography Markup Language (GML) bestand NL.IMRO.0448.BUI2019BP0004-on01 gewijzigd vast te stellen zoals in de Nota van zienswijzen is opgenomen. Voor het plangebied geen exploitatieplan vast te stellen ingevolge artikel 6.12 lid 2 Wet ruimtelijke ordening, omdat het kostenverhaal anderszins is geregeld.

Ondertekening

Bijlagen

Vastgesteld in de openbare raadsvergadering van , De griffier,

De voorzitter,

Zaaknummer 2940511

1.

ontwerp bestemmingsplan

2.

Nota van zienswijzen

Raadsbesluit van: Gewijzigd vaststellen bestemmingsplan ‘Stappeland 2 A en Pontweg 133-135 in De Koog’ en vaststellen Nota van zienswijzen.

4.

Het plan samen met de Nota van zienswijzen aan de raad ter vaststelling voor te leggen nadat u de koopovereenkomst met zaaknummer 2018111 en de vaststellingsovereenkomst (inclusief de planschade overeenkomst) met zaaknummer 1690892 heeft bekrachtigd.

1 Bijlage 1 - Ontwerp bestemmingsplan - versie publ

Gemeente

TEXEL

------------------------------------------------------------------------------

Ontwerp - Bestemmingsplan ”Stappeland 2a en Pontweg 133-135, De Koog” Verplaatsing 50 slaapplaatsen en realisering van 10 zomerhuizen en een wooncomplex annex 4 vrijstaande, duurzame wooneenheden ten behoeve van bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden.

23 december 2019

TOELICHTING 1.

Inleiding

1.

2.

Beschrijving nieuwe ontwikkeling

1.

Deelplan ‘Stappeland 2a’. Deelplan ‘Pontweg 133-135’

1. 5.

2.1 2.2 3.

4.

Ruimtelijk beleidskader

8.

3.1

Rijksbeleid / Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

8.

3.2

De ladder voor duurzame verstedelijking 3.2.1 Relevantie voor de ontwikkeling op de locatie ‘Stappeland 2a’ 3.2.2 Relevantie voor de ontwikkeling op de locatie ‘Pontweg 133-135’

8. 8. 9.

3.3

Provinciaal beleid 3.3.1 Omgevingsvisie NH2050 3.3.2 Structuurvisie NH 2040 3.3.3 Provinciale Ruimtelijke Verordening 3.3.3.1 Relevantie themakaarten voor deelplan ‘Stappeland 2a’ 3.3.3.2 Relevantie themakaarten voor deelplan ‘Pontweg 133-135’ 3.3.4 Bestaand stedelijk gebied 3.3.5 Het aspect duurzaamheid 3.3.6 Beeldkwaliteit als onderdeel van provinciaal ruimtelijk beleid 3.3.6.1 Relevantie voor deelplan ‘Stappeland 2a’ 3.3.6.2 Relevantie voordeelplan ‘Pontweg 133-135’ 3.3.7 Conclusie toetsing aan de Provinciale Ruimtelijke Verordening (PRV) 3.3.8 Regionale woonvisie

11. 11. 11. 12. 12. 13. 14. 15. 14. 15. 15. 16. 16.

3.4

Gemeentelijk beleid 3.4.1 Gemeentelijke beleidsnota’s 3.4.1.1 Structuurvisie 3.4.1.2 Nota Verblijfsrecreatie 2016 3.4.1.3 Energievisie Texel en uitvoeringsplan 2010-2020 3.4.1.4 Gemeentelijk woon- en huisvestingsbeleid 3.4.1.5 Planet Texel / Planet De Koog 3.4.1.6 Texel principes 3.4.2 Vigerende bestemmingsplannen 3.4.3 Gemeentelijke welstandsnota

16. 16. 16. 17. 18. 18. 19. 20 20. 22.

Milieubeperkingen en omgevingsaspecten

22.

4.1

Milieu 4.1.0 Milieueffect rapportage (M.e.r.) 4.1.0.1 Relevantie voor ontwikkeling ‘Stappeland 2a” 4.1.0.2 Relevantie voor ontwikkeling ‘Pontweg 133-135’ 4.1.1 Bodem en grondwater 4.1.1.1 Verkennend bodemonderzoek locatie ‘Stappeland 2a’ 4.1.1.2 Aanvullend bodemonderzoek locatie ‘Srappeland 2a’ 4.1.1 3 Verkennend bodemonderzoek locatie ‘Pontweg 133-135’ 4.1.2 Watertoets 4.1.3 Bedrijven en milieuzonering 4.1.4 Wegverkeerslawaai

22. 22. 23. 24. 26. 26. 26. 26. 26.. 27. 28.

4.2

Verkeersaspecten

28.

4.3

Luchtkwaliteit

30.

.

4.4

Externe veiligheid 4.4.1. Relevantie voor de ontwikkeling ‘Stappeland 2a” 4.4.2 Relevantie voor de ontwikkeling ‘Pontweg 133-135’

30. 30. 31.

4.5

Leidingen

31

4.6

Erfgoed

31.

4.7

Natuurwaarden / Habitatrichtlijn -Vogelrichtlijn / Flora en Fauna

34.

4.8

Duurzaamheidaspecten

34.

5.

Toelichting op de wijze van bestemmen

36

6.

Uitvoerbaarheid

37.

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

‘Conclusie en aanbevelingen’ van de verkennende bodemonderzoeken Watertoetsformulieren en concept-wateradviezen HNNK ‘Conclusies en aanbeveligen’ van Quick-scan Ecologie perceel Stappeland 2a ‘Conclusies en advies’ uit het Archeologisch onderzoek

Separate bijlagen bij bestemmingsplan ‘Stappeland 2a en Pontweg 133-135, De Koog’. (in digitale pakket t.b.v. publicatie op ruimtelijke plannen.nl) Bijlage A Bijlage B Bijlage C Bijlage D Bijlage E Bijlage F

Verkennend bodemonderzoek Stappeland 2a Verkennend bodemonderzoek Pontweg 133-135 Akoestisch onderzoek wegverkeer Archeologisch Bureauonderzoek van Transect Archeologisch onderzoek - advies Aanvullende bodemonderzoek Stappeland 2a Quick-scan Ecologie perceel Stappeland 2a

1

1.

Inleiding

Het voorliggende bestemmingsplan betreft twee locaties waar sprake is van een nieuwe ontwikkeling. De relatie tussen de plannen betreft het verplaatsen van recreatieve slaapplaatsen. Op de locatie Pontweg 133-135 zijn 52 recreatieve slaapplaatsen toegewezen, die bij de nieuwe (her-)ontwikkeling zullen worden ‘ingeleverd’ ten behoeve van 50 recreatieve slaapplaatsen op de locatie Stappeland 2a. Daar is het voornemen om 10 zomerhuizen (met maximaal. 5 recreatieve slaapplaatsen per zomerhuis) te realiseren. De twee overige recreatieve slaapplaatsen gaan naar de gemeente. Beide ontwikkelingen zijn binnen de huidige vigerende bestemmingsplannen niet mogelijk. Gemeend is deze twee ontwikkelingen vanwege het gemeenschappelijke belang van de uitwisseling van de recreatieve slaapplaatsen in één nieuw bestemmingsplan onder te brengen. Voor beide ontwikkelingen worden de gezamenlijke belangen/voorwaarden beschreven en daarnaast afzonderlijk als deelplan ‘Stappeland 2a’ t.b.v. het realiseren van 10 recreatiewoningen en deelplan ‘Pontweg 133-135’ ten behoeve van de realisering van bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden in het bestaande pand, alsmede 4 vrijstaande woonunits extra voor hetzelfde doel. Het betreft tijdelijke huisvesting voor onder andere nieuw personeel, huisvesting statushouders en andere mensen die om persoonlijke redenen hun huis moeten verlaten.

Zij kunnen daarna doorstromen naar een ‘reguliere’ woning en behouden tijdens de tijdelijke bewoning hun ‘wachttijd’ bij Woontij.

2.

Beschrijving nieuwe ontwikkelingen

2.1

Deelplan ‘Stappeland 2a’

□

Het initiatief

Stappeland BV, Stappeland 2a, 1796 BS De Koog, gemeente Texel, is voornemens 10 zomerhuizen te realiseren aan het Stappeland. De basis voor dit initiatief is het verplaatsen naar de locatie Stappeland van 50 slaapplaatsen uit Tubantia, Pontweg 133 in De Koog. De locatie is kadastraal bekend onder Texel, sectie T, nrs. 3148 en 3149 (ged.)

afb. 1

De ligging van de planlocatie Stappeland 2a in groter verband (Google Earth).

2

□

Bestaande situatie

De planlocatie ‘t Stappeland is omringd door verschillende andere verblijfsrecreatieve terreinen.

afb. 2

De planlocatie te midden van verschillende bungalowparken.

Het - behoudens een woonhuis op nr. 2a - onbebouwde perceel ligt ten oosten van een gebouw met ‘kartingbaan’, een omvangrijk parkeerterrein en een bedrijfspand met benzine-verkooppunt en de mogelijkheid fietsen te huren (op een afstand van ca. 260 m’)

afb. 3

De planlocatie

Het huidige gronden met de bestemming “Sport” zijn eigendom van ’t Stappeland BV. Het betreft een perceel met grasland, tennisbaan en dienstwoning. Het geheel is te beschouwen als onderdeel van een recreatieve groene zone met wandelpaden en verbindingen van en naar de diverse verblijfs-recreatieve terreinen.

3

afb. 4

Het gebouw met de karting

afb. 5

Het benzine-verkooppunt en fietsenverhuur.

□

Huidige bestemmingen en gewenste bestemmingen

Het gebruik van de gronden op en rondom de planlocatie is geregeld in het bestemmingsplan “De Koog”, geconsolideerd 7 juli 2016. Op het eigendom van de initiatiefnemer ligt de enkelbestemmingen “Sport” (art.18) en de dubbelbestemming “Waarde-Archeologie 4” (art. 30). Zie ook paragraaf 3.4.2. De gewenste bestemming voor de gronden is “Recreatie - Verblijfsrecreatieve terreinen”. □

Planologische regeling

De bepalingen omtrent de procedure van wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan zijn geregeld in art. 3.9 a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het onderhavige document betreft de toelichting, planregels en verbeelding van het bestemmingsplan “ Stappeland 2a en Pontweg 133, De Koog”. □

Inrichtingsplan

De initiatiefnemer heeft in de geest van Planet Texel een ontwerp voor 10 zomerhuizen gemaakt door aan te sluiten op de bestaande waterpartij, die met het plan wordt vergroot. De waterpartij wordt zo gemaakt dat de gasten van de zomerhuizen en anderen deze voor recreatieve activiteiten kunnen gebruiken. Het aanbrengen van een 7,00 meter brede boomsingel wordt bij dit recreatieterrein niet opportuun geacht, gezien de ligging van de recreatieterreinen rondom in de omgeving en een goede aansluiting daarop. Het op en rondom de planlocatie aanwezige water en groen zorgen voor een samenhangend geheel met een eigen karakter en een belangrijke, specifieke natuurlijke en landschappelijke waarde (duinpark). In de voorliggende situatie is er sprake van, dat juist zonder een afschermende boomsingel een goede landschappelijke inpassing wordt gewaarborgd. Hiermee wordt voldaan aan het gestelde in de planregels (zie de bestemming ““Recreatie Verblijfsrecreatieve terreinen” - art. 4.4.2). Het verzoek sluit aan bij de Texel Principes. (zie hiervoor paragraaf 3.4.1)

4

afb. 6

Het inrichtingsplan van het recreatieterrein ‘t Stappeland

De structuur van de directe omgeving kenmerkt zich door een parkachtige opzet met vrijstaande vakantiehuizen met groen en waterpartijen. De nieuwe invulling van het perceel Stappeland 2a is met een verwante opzet en een overeenkomstige allure, maar nu met een groot accent op water, waarmee de zomerhuizen een directe relatie krijgen. Het parkeren is opgelost middels een terrein nabij de entree van het perceel in de ‘luwte’ van de Kartbaan met tenminste 20 plaatsen ten behoeve van de 10 nieuwe zomerhuizen. Bij de zomerhuizen kan niet geparkeerd worden. □

afb. 7

Het ontwerp van de vakantiewoning

Referentiefoto van de te realiseren waterwoningen

5

2.2

Deelplan ‘Pontweg 133-135’

□

Het initiatief

Stichting Woontij, Thijsselaan 2, 1797 VH Den Burg, gemeente Texel, is voornemens het pand Pontweg 133 te gebruiken als maatschappelijke voorziening ten behoeve van ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’. Voor de reeds gerealiseerde 4 woonunits geldt hetzelfde doel. De locatie is kadastraal bekend onder Texel, sectie D, nrs. 557, 3005 en 3006 (ged.).

afb. 8 □

De ligging van de planlocatie ‘Pontweg 133-135’ in groter verband (Google Earth).

Bestaande situatie

De planlocatie ligt aan de Pontweg op nr. 133 (voormalig hotel) en nr.135 A t/m D (4 wooneenheden). Hier was gevestigd het appartementenhotel Tubantia, in het verleden verhuurd aan toeristen, de afgelopen jaren onder meer als huisvesting voor statushouders en seizoenmedewerkers. Momenteel worden de appartementen verhuurd aan werknemers (al dan niet alleen voor het seizoen), vergunninghouders en woningzoekenden. De vestiging Tubantia heeft een recreatieve bestemming, waarbinnen het ( maximum) aantal van 52 recreatieve slaapplaatsen is geregeld. Direct ten noorden ligt een bijbehorend terrein, waar een omgevingsvergunning is verleend d.d. 3 juli 2018 voor 4 tijdelijke, verplaatsbare en energieneutrale woningen voor maximaal 10 jaar (zaaknummer 1564314).

6

afb. 9

De planlocatie ‘Pontweg 133 - 135’

afb. 10

De planlocatie met appartementengebouw gezien vanaf de Pontweg

□

Huidige bestemmingen en gewenste bestemmingen

Het gebruik van de gronden is geregeld in het bestemmingsplan “Buitengebied Texel”, vastgesteld 12 juni 2013 en het bestemmingsplan Reparatieplan Buitengebied, vastgesteld 21 december 2016. . De gronden hebben de enkelbestemming “Recreatie - Verblijfsrecreatieve gebouwen” (art. 36). Er is sprake van een bouwvlak, waarbinnen maximaal 1080 m2 mag worden gebouwd met een goothoogte van max. 6,00 meter en een bouwhoogte van maximaal 10 meter. Het aantal gebouwen is beperkt tot 2 en het aantal toegestane recreatieve slaapplaatsen is maximaal 52. Het perceelgedeelte ten noorden van het voormalige hotelgebouw valt buiten het bouwvlak. Van de recreatieve slaapplaatsen gaan er 50 naar de locatie ‘Stappeland 2a’ en 2 vallen terug naar de gemeente. De gewenste bestemming is een specifieke bestemming, die nadrukkelijk uitdrukking geeft aan de doelgroep: “Maatschappelijk - Bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden” □

Planologische regeling

De bepalingen omtrent de procedure van wijziging of uitwerking van een bestemmingsplan zijn geregeld in art. 3.9 a van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Het onderhavige document betreft de toelichting, planregels en verbeelding op het bestemmingsplan “Stappelan 2a en Pontweg 133 en 135, De Koog”.

7 □.

De nieuwe ontwikkeling

Het bestaande gebouw is reeds geheel ingericht en geschikt als maatschappelijke voorziening voor tijdelijke huisvesting. De massa-opbouw en verschijningvorm blijven gelijk. Er zijn 26 woonheden aanwezig en een bedrijfswoning. Toegevoegd zijn vier vrijstaande wooneenheden op het open terrein aan de noordzijde van het perceel (afb. 11). Het zijn verplaatsbare en duurzaam gebouwde woningen. Zij hebben een hoge isolatiewaarde, uitgevoerd met warmtepomp en zonnepanelen, en daardoor energieneutraal. Door de bouw van de woning op een zelfdragend frame kan de woning eenvoudig verplaatst worden. De opzet is zodanig, dat sprake is van een redelijke oriëntatie en voldoende privacy. De nieuwe ontwikkeling sluit aan bij de Texel Principes. (zie hiervoor paragraaf 3.4.1.6)

afb. 11 □

Het bouwplan

afb. 12

Plattegrond wooneenheid

afb. 13

Doorsneden

8

3. 3.1

Ruimtelijk beleidskader Rijksbeleid / Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte

De “Nota Ruimte, Ruimte voor Ontwikkeling” is met ingang van 14 maart 2012 vervangen door de “Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). De Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte - opgesteld door het ministerie van Infrastructuur en Milieu is qua sturingsfilosofie een logisch vervolg op c.q. een nadere uitwerking van de Nota Ruimte en geeft een totaalbeeld van het ruimtelijk- en mobiliteitsbeleid op rijksniveau en is de ‘kapstok’ voor bestaand en nieuw rijksbeleid met ruimtelijke consequenties. Het Rijk neemt verantwoordelijkheid voor kernopgaven en kerngebieden waar investeringen met rijksmiddelen op nationale schaal in beginsel het meest renderen. Zo laat het Rijk de verantwoordelijkheid voor de afstemming tussen verstedelijking en groene ruimte op regionale schaal over aan provincies. Daarmee wordt bijvoorbeeld het aantal regimes in het landschaps- en natuurdomein fors ingeperkt. Daarnaast wordt (boven)lokale afstemming en uitvoering van verstedelijking overgelaten aan (samenwerkende) gemeenten binnen provinciale kaders. Afspraken over percentages voor binnenstedelijk bouwen, Rijksbufferzones en doelstellingen voor herstructurering laat het Rijk los. Alleen in de stedelijke regio’s rondom de mainports (Amsterdam c.a. en Rotterdam c.a.) zal het Rijk afspraken maken met decentrale overheden over de programmering van de verstedelijking.

Om zorgvuldig ruimtegebruik te bevorderen neemt het Rijk enkel nog een ‘ladder’ voor duurzame verstedelijking op (gebaseerd op de ‘SER-ladder’). 3.2

De ladder voor duurzame stedelijke ontwikkeling

Het wordt van belang geacht dat provincies en gemeenten de benutting van ruimte motiveren in alle categorieën ruimtelijke besluiten. Daartoe was in artikel 3.1.6. van het Bro een artikel ingevoegd op grond waarvan overheden nieuw te realiseren stedelijke ontwikkelingen standaard dienen te motiveren met behulp van een drietal opeenvolgende stappen. Per 1 juli 2017 is een besluit tot wijziging van het Besluit ruimtelijke ordening in werking getreden in verband met de aanpassing van de ladder voor duurzame verstedelijking. De aangebrachte wijzigingen hebben als doel de ladder te vereenvoudigen, zodanig dat de in de praktijk ervaren knelpunten worden opgelost, de onderzoekslasten verminderen, maar de effectiviteit van het instrument behouden blijft. Met deze wijzigingen is niet beoogd het doel van de regeling te wijzigen. De nieuwe regeling is: -- De huidige definities worden niet gewijzigd; -- De begrippen 'actuele' en 'regionale' zijn geschrapt; -- De nieuwe Ladder bevat geen treden meer. De treden 1 en 2 zijn samengevoegd en trede 3 is geschrapt; -- Voor ontwikkelingen buiten bestaand stedelijk gebied geldt een uitgebreide motiveringsplicht; -- Er is een nieuw artikellid toegevoegd voor de Laddertoets bij uitwerkings- en wijzigingsplannen; de Laddertoets kan dan worden doorgeschoven naar het moment van vaststelling van het wijzigings- of uitwerkingsplan 3.2.1

Relevantie voor de ontwikkeling op de locatie ‘Stappeland 2a’. □

Ligt de planlocatie in bestaand stedelijk gebied ?

Ja, binnen de bebouwde kom van De Koog. Ligt een plangebied in bestaand stedelijk gebied en voorziet de stedelijke ontwikkeling in een behoefte, dan wordt voldaan aan de Ladder. □

Is sprake van een stedelijke ontwikkeling ?

Ja, als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' Een groene zone met recreatieve bebouwing valt daaronder.

9 □

Is sprake van een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling ? (De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is)

Nee, voor woningbouwlocaties geldt volgens de overzichtsuitspraak dat 'in beginsel' sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling als er meer dan 11 woningen gerealiseerd worden. □

Beschrijving van de behoefte

De toelichting van het bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. In beide gevallen dient de plantoelichting een beschrijving van de behoefte te bevatten. Het is primair aan het bevoegd gezag om op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling te bepalen tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. Voor de onderhavige ontwikkeling is het schaalniveau van de gemeente, of wellicht zelfs het schaalniveau van de buurt, het ruimtelijk verzorgingsgebied waarbinnen de behoefte inzichtelijk moet worden gemaakt. De behoefte aan het realiseren van het voorliggende project is gebaseerd op het beschikbaar komen van een project ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’ (tijdelijk wonen). Hiervoor is het voormalige hotel Tubantia beschikbaar, maar dan moeten de toegewezen recreatieve slaapplaatsen naar een andere locatie worden overgezet, waar de mogelijkheid aanwezig is om op een verantwoorde wijze in de sector ‘verblijfsrecreatie’ daaraan vorm te geven.

De locatie ’Stappeland 2a’ biedt daarvoor een uitstekende gelegenheid door de aanwezigheid van veel water en groen en de rondom aanwezigheid van bestaande recreatieparken: van de 52 aan Tubantia toegewezen recreatieve slaapplaatsen gaan er 50 naar ‘Stappeland 2a’ voor de realisering van 10 zomerhuizen. De overige 2 recreatieve slaapplaatsen vervallen. Conclusie Een en ander overziende kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van strijdigheid met Rijksbeleid. Verder blijkt uit het voorgaande dat het beoordelings- en afwegingsproces inzake initiatieven / projecten van de onderhavige aard en omvang volledig behoort tot het beleidsniveau van de provincie en/of de gemeente. 3.2.2

Relevantie voor de ontwikkeling ‘Pontweg 133 en 135’: □

Ligt de planlocatie in bestaand stedelijk gebied ?

Nee, De planlocatie betreft een bestaand gebouw, dat wordt opgewaardeerd ten behoeve van een nieuwe functie (bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden) en waaraan op het naastliggende terrein vier wooneenheden worden toegevoegd met dezelfde functie. Ligt een plangebied niet in bestaand stedelijk gebied dan dient de behoefte te worden aangetoond middels de ‘Ladder’ □

Is sprake van een stedelijke ontwikkeling ?

Ja, Als stedelijke ontwikkeling wordt genoemd: 'ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocaties of andere stedelijke voorzieningen.' □

De Laddertoets moet alleen worden uitgevoerd wanneer de stedelijke ontwikkeling 'nieuw' is. Is sprake van een ‘nieuwe’ stedelijke ontwikkeling ?

Nee, Hier is sprake van het gebruiken van een bestaand pand met een stedelijke functie

10

□

Beschrijving van de behoefte

De toelichting van het bestemmingsplan moet een beschrijving bevatten van de behoefte aan de nieuwe stedelijke ontwikkeling die mogelijk wordt gemaakt. Daarbij is het niet relevant of het plangebied binnen of buiten bestaand stedelijk gebied ligt. In beide gevallen dient de plantoelichting een beschrijving van de behoefte te bevatten. Het is primair aan het bevoegd gezag om op basis van het ruimtelijk verzorgingsgebied van de stedelijke ontwikkeling te bepalen tot welk gebied de beschrijving van de behoefte zich moet uitstrekken. Voor de onderhavige ontwikkeling is het schaalniveau van de gemeente het ruimtelijk verzorgingsgebied waarbinnen de behoefte inzichtelijk moet worden gemaakt. De gemeente en woningbouwvereniging hebben vastgesteld dat de wachtlijst voor sociale huurwoningen groeit en dat het voor nieuw personeel of voor mensen die om persoonlijke redenen hun huis moeten verlaten erg moeilijk is om een huis te krijgen. In het Actieplan Wonen van de gemeente Texel wordt o.a. het volgende gesteld: Op dit moment is de gemiddelde wachttijd voor een sociale huurwoning van Woontij 5,5 jaar. Op Texel wordt gestreefd naar een wachttijd van maximaal 2 jaar omdat het reizen - vanwege de eilandpositie - vanuit een andere gemeente voor de meeste mensen niet lang is vol te houden.

Voor de koopmarkt geldt dat de prijzen de afgelopen 4 jaar enorm zijn gestegen, vergelijkbaar met de prijsstijgingen in de regio Amsterdam. Het is erg lastig voor bijvoorbeeld jonge mensen om aan een huis te komen. Maar ook mensen die werk vinden op Texel haken veelal snel weer af, als blijkt dat er geen woningen te vinden zijn. De situatie is dermate ernstig dat veel vacatures nu niet ingevuld raken. Op allerlei vlak, dus zowel in de zakelijke als maatschappelijke dienstverlening, zorg, onderwijs en wetenschap, horeca en toerisme. Het gaat zowel om tijdelijke werknemers en seizoenkrachten als om beoogd permanent personeel. De provincie heeft contact opgenomen met de gemeente om aan te geven dat er sprake is van een achterstand ten aanzien van de huisvesting van vergunninghouders. Gevraagd is wat de gemeente daar aan gaat doen. De wethouder heeft aangegeven dat de gemeente aan de slag gaat met het Plan van aanpak en het wegwerken van de achterstand snel op zal pakken. Begin februari 2019 is er een achterstand van 10 personen; de taakstelling van het eerste halfjaar van 2019 is 7 personen. (Dit betekent dat vóór 1 juli 2019 17 personen moeten worden gehuisvest).

Het voorliggende plan voor ‘bijzondere huisvesting voor urgente woningzoekenden’ kan voorzien in een oplossing voor de tijdelijke overbrugging naar een woonsituatie elders, waarbij de ‘wachttijd’ bij de woningbouwvereniging wordt behouden. Hetzelfde geldt voor de huisvesting van ‘statushouders’. De verwachting is dat er altijd behoefte zal zijn aan een opvang voor mensen die een tijdelijke plek zoeken om te wonen. Conclusie Een en ander overziende kan worden geconcludeerd dat er geen sprake is van strijdigheid met Rijksbeleid. Verder blijkt uit het voorgaande dat het beoordelings- en afwegingsproces inzake initiatieven / projecten van de onderhavige aard en omvang volledig behoort tot het beleidsniveau van de provincie en/of de gemeente.

11 3.3

Provinciaal beleid

Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op 1 juli 2008 is de bevoegdheid voor de provincie inzake beleidsvorming en uitvoering in de huidige vorm geregeld. Dit houdt in dat de provincie haar visie op het ruimtelijke beleid neerlegt in een zelfbindend beleidsdocument om vervolgens de beschreven provinciale intenties en belangen juridisch te borgen in een ruimtelijke verordening. Deze ruimtelijke verordening richt zich op bestemmingsplannen, beheersverordening, wijzigings- en uitwerkingsplannen en omgevingsvergunningen waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan (artikel 2.12 lid 1 onderdeel a onder 3 of lid 2 Wabo). Hierbij gaat het om algemene regels omtrent de inhoud. 3.3.1

Omgevingsvisie NH 2050

Op 19 november is door Provinciale Staten (PS) de Omgevingsvisie NH2050 vastgesteld. De beleidsnota vervangt de Structuurvisie 2040 en loopt vooruit op de Omgevingswet, die in 2021 in werking zal treden. Medio 2019 zal besluitvorming inzake de koppeling met de Omgevingsverordening plaatsvinden. Dit betekent dat sprake is van een overgangsperiode, waarin voor de beschrijving van het Provinciale ruimtelijk beleid voorlopig vastgehouden wordt aan de huidige samenhangende provinciale beleidsstukken. 3.3.2