6.c. Reactienota Zienswijzen.pdf

Reclamant 9 Zienswijze Barro In paragraaf 3.1.2 van de plantoelichting staat opgenomen dat het ontwerpbestemmingsplan gelet op de bestemming ‘Natuur’ niet in strijd is met het Barro. Reclamanten kunnen dit niet volgen en lichten dit als volgt toe. De locatie maakt onderdeel uit van het Kustfundament. Op grond van artikel 2.3.4 Barro kan een bestemmingsplan dat een wijziging inhoudt ten opzichte van het daaraan voorafgaande bestemmingsplan uitsluitend worden vastgesteld voor zover bij de verwezenlijking daarvan geen belemmeringen kunnen ontstaan voor: a) de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament, of b) het onderhoud, de veiligheid of mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering.

Gelet op het bovenstaande is in het ontwerpbestemmingsplan de bestemming “Natuur” opgenomen. Volgens de plantoelichting zijn binnen deze bestemming geen bouwmogelijkheden opgenomen, zodat geen spanning ontstaat met de primaire waterkering of de beschermingszone daarvan. Op grond van artikel 4.2.2 van de planregels kunnen evenwel binnen de bestemming ‘Natuur’ bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gerealiseerd, waaronder erfafscheidingen (tot een hoogte van 1 meter) en overige bouwwerken (tot een hoogte van 6 meter). Deze bouwwerken kunnen de instandhouding of versterking van het zandige deel van het kustfundament en het onderhoud, de veiligheid en de mogelijkheden voor versterking van de primaire waterkering in gevaar brengen. Gelet hierop is het ontwerpbestemmingsplan in strijd met artikel 2.3.4 Barro. De locatie maakt voorts deel uit van het Waddengebied.

Op grond van artikel 2.5.6 Barro geldt het volgende voor een bestemmingsplan dat nieuw gebruik of nieuwe bebouwing dan wel een wijziging van bestaand gebruik of bestaande bebouwing mogelijk maakt en daardoor afzonderlijk of in combinatie met ander gebruik of andere bebouwing significante gevolgen kan hebben voor de landschappelijke of cultuurhistorische kwaliteiten zoals opgenomen in artikel 2.5.2 Barro: • Er dient een beoordeling te worden gemaakt naar de gevolgen van het bestemmingsplan voor de landschappelijke of cultuurhistorische kwaliteiten van de Waddenzee (artikel 2.5.4 Barro); • Het bestemmingsplan maakt geen nieuw gebruik of nieuwe bebouwing dan wel wijziging van bestaand gebruik of bestaande bebouwing mogelijk die significante negatieve gevolgen kan hebben voor de landschappelijke of cultuurhistorische kwaliteiten, tenzij: • sprake is van zwaarwegende redenen van groot openbaar belang, waaronder worden begrepen redenen van sociale of economische aard, argumenten die verband houden met de menselijke gezondheid, • de openbare veiligheid of bereikbaarheid of sprake is van voor het milieu wezenlijk gunstige effecten; • geen reële alternatieven voorhanden zijn voor de noodzakelijk geachte activiteiten, en o de optredende schade of andere negatieve effecten zoveel mogelijk worden beperkt (zie artikel 2.5.5 Barro).

Vaststaat dat de bouw- en gebruiksmogelijkheden van het ontwerpbestemmingsplan een forse inbreuk maken op de landschappelijke en cultuurhistorische kwaliteiten zoals bedoeld in artikel 2.5.2 lid 1 Barro. Het nieuwe hotel en restaurant zullen immers een grote negatieve impact hebben op de rust, weidsheid, open horizon en natuurlijkheid (met inbegrip van de duisternis) van het gebied. Op grond van artikel 2.5.5 Barro is dit niet toegestaan, tenzij sprake is van zwaarwegende redenen van groot openbaar belang, er geen reële alternatieven voorhanden zijn en de optredende schade of andere negatieve effecten zoveel mogelijk worden beperkt. Op geen enkele wijze is onderbouwd of aan deze voorwaarden wordt voldaan. Reactie De mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, naast de al decennialang als zodanig bestaande ruimtelijke en planologische aanvaardbaar geachte aanwezigheid van een hotel op deze plek, wijken qua bouwmogelijkheden niet significant af van de geldende planologische regelingen ter plaatse. De bouwruimte voor het hotel is vrijwel gelijk aan het geldende bestemmingsplan. De nokhoogte en het oppervlak zijn ongewijzigd, waarbij in het nu gekozen plan de nokhoogte nog ruim 2 m lager wordt.

De geringe en ondergeschikte afwijkingen in onder meer de goothoogte ten opzichte van hetgeen er qua hoofdbouwmassa al planologisch is toegelaten, hebben geen negatieve invloed op het kustfundament en voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. Ook de bouwmogelijkheden binnen de bestemming ‘Natuur’ zijn afgestemd op de bestemming ‘Natuur’ zoals die voor het aansluitende duingebied in de aangrenzende Beheersverordening zijn vastgelegd. Van het Rijk zowel als van de beheerder van het kustfundament is aangegeven dat de regelingen

geen afbreuk doen aan het kustfundament of anderszins de veiligheid van de waterkering aantasten. Er wordt eveneens geen afbreuk gedaan aan de regels voor het Waddengebied, zoals opgenomen in het Barro. Zie A.1. en A.3. In het bestemmingsplan is ruimschoots aandacht besteed aan de landschappelijke en cultuurhistorische inpassing van het hotel op deze locatie. De ondergeschikte wijziging in gebruiksmogelijkheid waarbij het aantal gasten niet exact is vastgelegd, doet geen afbreuk aan de bescherming van het Waddengebied. De overige genoemde impact van het hotel is een bestaand gegeven, dat in planologische zin al lange tijd aanwezig is. In het ontwerpbestemmingsplan is dat bestaande planologische recht en het voldoen aan een goede ruimtelijke ordening opnieuw vastgelegd en bevestigd. Daarbij is gebleken dat het Barro zich hier niet tegen verzet. Daarom is een toets aan de voorwaarden niet aan de orde en kan worden geconcludeerd dat aan de uitgangspunten van het Barro wordt voldaan. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze ladder voor duurzame verstedelijking Cliënten menen dat het ontwerpbestemmingsplan in strijd is met artikel 3.1.6 lid 2 Bro inzake de ladder voor duurzame verstedelijking. De behoefte aan de nieuwe ontwikkeling is niet afdoende onderbouwd.

Voorts is het aanbod niet op de juiste wijze afgezet tegen de vraag. Reclamanten lichten dit als volgt toe. In de plantoelichting (paragraaf 3.1.2) is opgenomen dat het bijzonder is dat op Terschelling slechts 21% van de gasten in een hotel verblijft. Blijkens de toelichting kan hieruit de conclusie worden getrokken dat dit te maken heeft met een achterblijvend aanbod van hotels op Terschelling. Deze redenering gaat niet op. Het percentage van 21% kan voortkomen uit allerlei verschillende oorzaken, bijvoorbeeld het feit dat de natuurminnende bezoekers van Terschelling minder graag in hotels verblijven. Of omdat er op Terschelling een groter aanbod is van vakantiehuisjes dan op de andere eilanden, hetgeen dan juist voor het tegenovergestelde zou pleiten, namelijk dat er minder behoefte bestaat aan hotels op Terschelling. De gemeente miskent met deze onderbouwing bovendien dat de behoefte op objectieve wijze en aan de hand van voldoende actuele, concrete en cijfermatige gegevens dient te worden beschreven. Bij deze beschrijving moet tevens worden onderbouwd wat het verzorgingsgebied van de ontwikkeling zal zijn. Vervolgens moet worden gemotiveerd welke vraag in dit gebied bestaat, om die vraag vervolgens af te zetten tegen het reeds bestaande aanbod. Blijkens het onderzoek dat is bijgevoegd bij de plantoelichting (zie bijlage 4) zou er een behoefte bestaan aan 39 hotelkamers.

Dat is op zichzelf al niet heel veel. Cliënten vragen zich af of daarbij wel rekening is gehouden met de nog te realiseren hotelkamers die mogelijk nog in de pijplijn zitten en nog kunnen worden gerealiseerd op basis van de harde dan wel zachte planvoorraad. Blijkens het gemeentelijke horecabeleid is daar namelijk sprake van: in het beleid staat dat in de vigerende bestemmingsplannen nog planologische ruimte is voor de hotelsector (p. 24). Tevens wordt in het beleid opgemerkt dat het uitblijven van initiatieven wijst op een zekere verzadiging van de markt, en dat de planologische restcapaciteit in bestemmingsplannen kan worden afgebouwd Voorts is van belang dat de Locatie buiten bestaand stedelijk gebied is gelegen. Dit betekent dat gemotiveerd had moeten worden waarom niet in de behoefte kan worden voorzien in bestaand stedelijk gebied. In de plantoelichting staat dat het bestaande aanbod aan de Noordzeekust zeer beperkt is en dat juist door zich daar te vestigen, het hotel onderscheidend zou kunnen zijn ten opzichte van het bestaande aanbod hotels op het eiland. Dit is volgens cliënten een cirkelredenering. Het bestaande aanbod hotels aan de Noordzeekust is nu juist beperkt omdat dit gebied buiten bestaand stedelijk gebied ligt en

omdat sprake is van beschermd natuurgebied, waar niet zomaar mag worden gebouwd. De gemeente lijkt hiermee bovendien te miskennen dat de hoofdregel is dat bebouwing eerst moet worden ingepast in bestaand stedelijk gebied. Gelet op het bovenstaande is het ontwerpbestemmingsplan in strijd met artikel 3.1.6 lid 2 Bro voorbereid. Reactie Zie A.4. voor de relatie met het horecabeleid. Onderhavige locatie is een bestaande locatie binnen het horecabeleid en moet als zodanig ook binnen dat beleid gelezen worden. Er is beleidsmatig zowel als planologisch geen sprake van een nieuwe locatie (zie ook reacties hiervoor). Voor de keuze voor het doorlopen van een ladderonderbouwing speelt een rol dat - hoewel sprake is van een al erg lang bestaand planologisch recht voor een stedelijke functie en in die zin ook een juridisch bestaande situatie - daar geen ladderonderbouwing onder ligt, en dus voor het actuele planvoornemen van het badhotel het wenselijk is om alsnog middels de ladder de aanvaardbaarheid van een nieuwe stedelijke ontwikkeling aan te tonen.

De keuze voor een ladderonderbouwing is zekerheidshalve genomen vanwege een oud planologisch recht ten aanzien van moderne wet- en regelgeving en vanwege eerdere vernietigde vergunningverlening. Vanuit die basis is het beter geacht de plannen wel aan een laddertoets te onderwerpen en in dat kader ook te motiveren, ondanks het gegeven dat het naar de letter waarschijnlijk niet nodig was geweest. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze provinciale verordening Artikel 2.1.1 van de Verordening bepaalt dat de plantoelichting van een ruimtelijk plan voor een uitbreidingslocatie of voor het landelijk gebied een ruimtelijke kwaliteitsparagraaf moet omvatten waarin, voor zover noodzakelijk, wordt aangegeven op welke wijze: a) het plan rekening houdt met de draagkracht van het landschap voor de opvang en inpassing van nieuwe functies, op grond van een analyse van de samenhang van de ondergrond,

netwerken en nederzettingspatronen; en b) het plan invulling geeft aan de blijvende herkenbaarheid van de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten. Deze afweging heeft ten onrechte niet plaatsgevonden. Voorts bepaalt artikel 2.1.1 lid 2 van de Verordening dat een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op landelijk gebied zo nodig regels stelt die ertoe strekken dat de landschappelijke en cultuurhistorische kernkwaliteiten als bedoeld in het eerste lid, sub b, herkenbaar blijven. Dit is ten onrechte niet gebeurd. Bovendien dient een ruimtelijk plan voor het landelijk gebied op grond van artikel 2.1.1 lid 3 onder c van de Verordening te voorzien in een zorgvuldige inpassing van een nieuwe recreatieve voorziening of uitbreiding van een recreatieve voorziening. Dit is niet gebeurd. Voorts is er sprake van strijd met artikel 2.3.1 van de Verordening. Dit artikel bepaalt dat de toelichting bij een ruimtelijk plan dat voorziet in een nieuwe stedelijke functie buiten bestaand stedelijk gebied een verantwoording bevat waaruit blijkt dat toepassing is gegeven van het principe van zorgvuldig ruimtegebruik, waaruit in ieder geval blijkt waarom die functie redelijkerwijs niet binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Deze motivering ontbreekt vooralsnog.

Ook is er sprake van strijd met artikel 5.7.2 van de Verordening, dat bepaalt dat in de toelichting op een ruimtelijk plan waarin een nieuwe of een uitbreiding van een bestaande recreatieve voorziening op of bij een Waddeneiland is opgenomen, onderbouwd wordt op welke wijze is gezorgd voor stabilisatie van totale recreatiedruk per eiland en rekening is gehouden met de landschappelijke en natuurlijke waarden. Deze onderbouwing ontbreekt. Tot slot is van belang dat de Locatie binnen de ecologische hoofdstructuur (“EHS”) ligt. Artikel 7.1.1 van de Verordening bepaalt in dat kader dat een ruimtelijk plan dat betrekking heeft op gronden die deel uitmaken van de EHS voorziet in een passende bestemming met gebruiksregels gericht op behoud, herstel of ontwikkeling van de wezenlijke kenmerken en waarden van de gronden. Cliënten menen dat hiervan geen sprake is bij de ontwikkeling van een hotel. Er is geen sprake van de uitzonderingsmogelijkheden die genoemd worden in artikel 7.1.3 Verordening, zoals een groot openbaar belang. Reactie In zijn algemeenheid kan hier worden gesteld dat de provincie het plan heeft beoordeeld en met het plan heeft ingestemd. De provincie heeft weliswaar een zienswijze ingediend, maar dat gaat om enkele specifieke aspecten, die niet zodanig zijn dat daarmee het plan niet aanvaardbaar moet worden geacht.

Bovendien acht de gemeente die zienswijzen binnen dit specifieke kader niet gegrond. Verwezen wordt naar de gemeentelijke reactie op de zienswijze van de provincie. De provincie is zeer kritisch in de toetsing van het provinciaal beleid en het voldoen van bestemmingsplannen aan de provinciale verordening. Daar waar de provincie niet heeft aangegeven dat er strijd is met haar verordening, mag de gemeente er vanuit gaan dat die strijd er ook niet is. In die zin volgen wij reclamanten niet in hun redeneringen omtrent de vermeende strijdigheden. In relatie tot hetgeen is geregeld in artikel 2.1.1. moet hier opnieuw worden gesteld dat er geen sprake is van nieuw in te richten locatie. Zie A.1. en A.3. Zowel beleidsmatig als planologisch is hier al decennialang sprake van een bestaande locatie. Binnen de nieuwe regels moeten de bestaande locaties als zodanig worden gerespecteerd. Bij het ooit vastleggen van de beleidsmatige en planologische ruimte is de afweging gemaakt dat een hotel hier toelaatbaar is, mede ook vanuit de historische context. Desalniettemin is in het bestemmingsplan ruimschoots aandacht besteed aan die aspecten die naast het gegeven van een bestaande locatie van belang zijn voor de inpassing in het gebied zoals dat er nu ligt.

Dat gebied heeft zich ontwikkeld sinds het hotel hier heeft gestaan en sinds de tijd dat het voortdurend in nieuwe planologische regiems is opgenomen. Om die reden is er een relatie gelegd tussen de nieuwbouw en het landschap zoals dat er nu ligt. In het plan is aangetoond dat er vanuit dat bestaande gegeven voldoende aanleiding is te veronderstellen dat het hotel op een goede wijze in het gebied ingepast kan worden.

Er is dan ook geen relatie met zorgvuldig ruimtegebruik. Deze ruimte is al gebruikt en wordt bestendigd. Ook de relatie met het stedelijk gebied is niet aan de orde. Er ligt een bestaand planologisch recht buiten het bestaand stedelijk gebied en dus is het beoordelen van een eventuele locatie binnen bestaand stedelijk gebied niet aan de orde. Voor 5.7.2. en 7.1.1. kan opnieuw worden aangegeven dat er geen strijd is omdat er sprake is van een bestaande situatie. Daarmee maakt de locatie als zodanig deel uit van de bestaande planologische recreatie en is de locatie ook een bestaande bebouwde locatie binnen het NNN, Natuurnetwerk Nederland, voorheen EHS. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze omgevingsverordening In de plantoelichting (zie paragraaf 3.2.4) wordt tevens verwezen naar de ontwerp Omgevingsverordening Fryslan (hierna: “Ontwerpverordening”) die eerder dit jaar ter inzage heeft gelegen. Blijkens de website van de provincie Friesland zal de vaststelling van deze omgevingsverordening in het tweede kwartaal van 2022 plaatsvinden. Dit betekent dat vaststelling van het onderhavige bestemmingsplan mogelijk plaatsvindt na vaststelling van de Ontwerpverordening en daarom daaraan getoetst dient te worden.

In dat geval geldt dat het ontwerpbestemmingsplan in strijd is met artikelen 2.1, 2.2, 2.5 en 2.10 van de Ontwerpverordening. Reclamanten menen bovendien dat de raad nu reeds rekening dient te houden met de inhoud van de Ontwerpverordening, nu deze het door de provincie gewenste ruimtelijk kader weergeeft. In dat kader is met name artikel 2.2 van de Ontwerpverordening van belang, dat bepaalt dat niet kan worden voorzien in nieuwe functies of uitbreidingen van bestaande functies buiten het bestaand stedelijk gebied, tenzij kan worden onderbouwd dat de nieuwe functie voorziet in een behoefte en het redelijkerwijs niet mogelijk is om gebruik te maken van een bestaand bouwperceel en waarom die functie niet redelijkerwijs binnen bestaand stedelijk gebied kan worden gerealiseerd. Aan deze voorwaarden wordt niet voldaan, zoals ook is onderbouwd in par. III.2 hiervoor. Reactie Verwezen wordt naar de reactie hiervoor, waarin wordt gesteld dat er sprake is van een bestaande locatie en dat de provincie in haar beoordeling van het plan niet heeft aangegeven dat er strijd is met de komende Omgevingsverordening. De gemeente heeft die beoordeling zelf eveneens gedaan en is tot de conclusie gekomen dat het plan niet strijdig is met de nieuwe Omgevingsverordening. Er is in planologische zin geen sprake van een nieuwe functie.

Bovendien is er sprake van een bestaand planologisch recht dat mogelijkheden biedt om gebruik te maken van het bestaande bouwperceel. In die zin is er geen aanleiding om als gevolg van enkele ondergeschikte aanpassingen de locatie te verplaatsen. Daarenboven is in de toelichting op het bestemmingsplan voldoende onderbouwd dat het hotel voorziet in een behoefte. Het feit dat de provincie ook niet spreekt van enige strijdigheid, bevestigt de juistheid van de beoordeling. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze water Wetterskip Het Wetterskip heeft op 5 september 2017 een advies uitgebracht. Dit advies is als bijlage 12 bij de plantoelichting gevoegd. Dit advies is echter gebaseerd op een eerdere versie van het planvoornemen, het huidige plan wijkt hiervan af. Bovendien dient de toetsing van het

Wetterskip zich niet te richten op een concreet bouwplan zoals nu is gebeurd, maar op de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het ontwerpbestemmingsplan. Gelet op dit alles menen cliënten dat een nieuw advies van het Wetterskip benodigd is. Blijkens paragraaf 4.10 van de plantoelichting heeft het Wetterskip in haar advies de volgende (uitvoerings)maatregelen overwogen: • Het aanleggen van voorzieningen om het hemelwater op te vangen en te infiltreren in de ondergrond, bijvoorbeeld een wadi of grondkoffer; • Het emissievrij zijn van de bouwwijze en onderhoudstechnieken; • Het bouwen met milieuvriendelijk en duurzaam materiaal, en • Het zoveel mogelijk gescheiden afvoeren van regenwater en rioolwater. Onduidelijk is op welke wijze bovenstaande maatregelen in het ontwerpbestemmingsplan zijn verdisconteerd c.q. geborgd. Graag ontvangen cliënten hierover meer informatie. Rijkswaterstaat Rijkswaterstaat heeft op 17 juni 2015 advies uitgebracht, zie ook bijlage 13 bij de plantoelichting. Ook dit advies is – ten onrechte - op een eerdere versie van het planvoornemen gebaseerd. Bovendien dient de toetsing van Rijkswaterstaat zich niet op een concreet bouwplan, maar op de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het ontwerpbestemmingsplan te richten. Gelet hierop menen cliënten dat een nieuw advies van Rijkswaterstaat benodigd is.

In het advies zijn enkele voorwaarden gesteld waaraan de initiatiefnemer van het bouwplan moet voldoen: a) In het bouwplan is geen kelder voorzien; b) Er wordt gewerkt met een gesloten grondbalans en er wordt geen zand van de bouwplaats afgevoerd, en c) Gezien het feit dat het hotel mogelijk in de toekomstige waterkering staat, moeten er vanuit de Waterwet en de Beleidslijn Kust beperkingen aan het gebruik en beheer van het toekomstige hotel kunnen worden opgelegd. Deze beperkingen zijn erop gericht om de natuurlijke aanwas van de duinen niet te belemmeren. Uit het advies blijkt dat de vergunningsaanvrager (en erfpachter) destijds schriftelijk heeft bevestigd bovenstaande voorwaarden niet bezwaarlijk te vinden. Deze bevestiging zag echter op het oude bouwplan. Onduidelijk is of vergunningsaanvrager (en erfpachter) nog steeds met bovenstaande voorwaarden kan instemmen. Een bevestiging hiervan – gekoppeld aan de huidige aanvraag – ontbreekt vooralsnog. Voorts is onduidelijk op welke wijze voorwaarden b. en c. in het ontwerpbestemmingsplan zijn verdisconteerd c.q. geborgd. Tussenconclusie water Door het ontbreken van actuele adviezen van het Wetterskip en Rijkswaterstaat – gebaseerd op de maximale planologische mogelijkheden van het ontwerpbestemmingsplan - is het plan wat betreft het wateraspect onuitvoerbaar.

Reactie Wetterskip Het Wetterskip kijkt naar het totaal oppervlak dat met het plan mogelijk kan worden verhard en waarvoor vervolgens maatregelen getroffen moeten worden om problemen met water te voorkomen. Daarbij wordt een vergelijk gemaakt met het voorheen geldende planologische regiem, omdat op basis daarvan de verharding ook al realiseerbaar was. Dat theoretisch mogelijk te verharden oppervlak is met het nieuwe bestemmingsplan niet gewijzigd. Daarmee kan het advies nog steeds worden gebruikt en is dat nog altijd relevant en gebonden aan dit specifieke bestemmingsplan. Rijkswaterstaat Hiervoor geldt hetzelfde als bij het Wetterskip. De maximale mogelijkheden van het plan zijn niet gewijzigd. Overigens is Rijkswaterstaat recent nog om bevestiging van hun eerdere standpunt gevraagd en is hun gevraagd in hoeverre zij inmiddels een andere mening zijn toegedaan. Rijkswaterstaat heeft het eerdere standpunt bevestigd. Zij kan nog immer instemmen met het bestemmingsplan en blijft daarvoor de genoemde voorwaarden

hanteren. In de aanvaarding daarvan door de initiatiefnemer is niets gewijzigd. De laatste twee voorwaarden behoeven niet noodzakelijkerwijs een plek in het bestemmingsplan, omdat deze zien op de uitvoering dan wel op activiteiten die planologisch niet relevant zijn. Deze kunnen tussen initiatiefnemer en Rijkswaterstaat worden afgesproken en eventueel worden vastgelegd. Tussenconclusie water De beide adviezen zijn nog altijd actueel. Er is geen wezenlijke verandering in de feiten en omstandigheden, zodat het plan op het aspect water nog altijd uitvoerbaar is. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze horecabeleid Cliënten menen dat het ontwerpbestemmingsplan in strijd is met een van de belangrijkste doelstellingen van het gemeentelijk horecabeleid, namelijk het borgen van een plezierig woon- en leefklimaat, het leveren van een positieve bijdrage door horeca en het voorkomen van overlast. Terrassen bij horecabedrijven zijn op grond van het horecabeleid uitsluitend toegestaan mits deze ruimtelijk inpasbaar zijn en geen overlast in de omgeving wordt veroorzaakt. Aan deze voorwaarden wordt niet voldaan. Bovendien blijkt uit het horecabeleid dat er geen ruimte is voor nieuwe hotelontwikkelingen. Daarvoor wordt een citaat aangehaald.

Gelet hierop achten reclamanten het ontwerpbestemmingsplan in strijd met het horecabeleid. De stelling in de plantoelichting dat het badhotel reeds is meegewogen in de beschikbare planologische ruimte voor de hotelsector en daarmee passend is in het gemeentelijk horecabeleid, blijkt nergens uit en vindt ook geen steun in het horecabeleid zelf. Er is ook geen sprake van een juridisch aanwezige horecalocatie, nu artikel 17.3 van de beheersverordening “Natuurgebieden” nieuwbouw van het badhotel verbiedt. Bovendien ziet de hotelmogelijkheid in het vigerende bestemmingsplan “Midsland aan Zee 1986” op een veel kleinere en beperktere horeca-inrichting dan de inrichting die nu met het ontwerpbestemmingsplan wordt gefaciliteerd (zie in dat kader ook het schema in bijlage 3 behorende bij deze zienswijze). Reactie Zie A.3. De gronden voor het gebruik als terras liggen en moeten ook liggen in het gebied dat bestemd is voor “Horeca”. Daarnaast is in de regels vastgelegd dat de terrassen aansluitend op het hotel moeten liggen en qua gezamenlijke omvang niet groter mogen zijn dan de helft van het bouwvlak dat voor het hotel is bestemd. Het terras komt daarmee op gronden te liggen die op voldoende afstand van de recreatiewoningen zijn gelegen. Voor wat betreft de bestaande, juridische situatie kan worden gesteld dat op deze locatie ooit een hotel heeft gestaan.

Dat recht is altijd blijven bestaan en in bestemmingsplannen blijvend door de gemeenteraad vastgelegd. In alle opeenvolgende planologische instrumenten heeft de raad de aanvaardbaarheid en de juridische mogelijkheid telkens opnieuw bevestigd. Er wordt niet een nieuwe locatie belegd met een bouwrecht. Er is sprake van een locatie waar in planologische zin een hotel staat. Door de raad is voortdurend vastgesteld dat de bouw van een hotel op deze locatie passend is en in overeenstemming met een goede ruimtelijke onderbouwing. Dat is het uitgangspunt op grond waarvan het planologisch recht in stand is gehouden en waarom er sprake is van een bestaande, juridische situatie dat nu als basis het bestemmingsplan uit 1986 kent. Voor een reactie omtrent de ondergeschikte afwijkingen en het te plaatsen bijgebouw wordt verwezen naar A.1. en de reactie hiervoor onder Zienswijze Barro. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Zienswijze uitzicht Het (uit)zicht van cliënten (vanuit hun recreatiewoningen dan wel de daar omheen gelegen gronden) wordt op onevenredige wijze aangetast als gevolg van de op grond van het ontwerpbestemmingsplan toegestane bebouwing: • Op grond van artikel 17.3.2 van de planregels van de beheersverordening “Natuurgebieden” is uitsluitend herbouw of verbouw van een fysiek bestaand bouwwerk toegestaan. In de huidige situatie is geen bebouwing aanwezig, zodat bij de realisatie van het badhotel sprake zou zijn van verboden nieuwbouw. Dit terwijl artikel 9.2.2 van de planregels van het ontwerpbestemmingsplan niet alleen in herbouw of verbouw, maar ook in nieuwbouw voorziet; • Het vigerende bestemmingsplan “Midsland aan Zee 1896” voorziet niet in de realisatie van bijgebouwen, terwijl het ontwerpbestemmingsplan meerdere bijgebouwen (met een maximale bouwhoogte van 4 meter) toestaat; • Op grond van artikel 6 van het vigerende bestemmingsplan “Midsland aan Zee 1986” moet de dakhelling van gebouwen/overkappingen ten minste 30° en ten hoogste 60° bedragen. Dit terwijl op grond van artikel 3.2.2 sub e van de planregels van het ontwerpbestemmingsplan uitsluitend een dakhelling van ten hoogste 60° wordt vereist. Dit betekent dat het hotel/restaurant veel massiever kan worden (het hotel kan met een plat dak worden uitgevoerd in plaats van met een kap.

Dit heeft een grotere negatieve impact op het (uit)zicht tot gevolg); Gelet op bovenstaande – ruimere - bouwmogelijkheden leidt het ontwerpbestemmingsplan tot een onevenredige aantasting van het (uit)zicht van cliënten. Cliënten zijn zich ervan bewust dat er geen recht op blijvend uitzicht bestaat, maar zij menen dat de locatie, gelet op de bijzondere ligging in een beschermd natuurgebied, een bijzondere plek is die gekoesterd moet worden. Mede gelet hierop had het College in redelijkheid niet voor bovenstaande ruime bouwmogelijkheden kunnen kiezen. Reactie De Beheersverordening is op deze locatie niet van kracht. De bijgebouwen zijn gezamenlijk qua oppervlakte gelimiteerd met het bouwvlak en het aanduidingsvlak. Het bouwvlak wordt geheel benut voor het hoofdgebouw, zodat er voor de bijgebouwen enkel de ruimte in het aanduidingsvlak resteert. Deze oppervlakte is van ondergeschikte betekenis en heeft geen negatieve invloed in verhouding tot het hotel en de totale inrichting van de locatie. De redenering met betrekking tot de dakhelling klopt niet. Er wordt in afwijking van het geldende bestemmingsplan ook een platte afdekking of een flauwere dakhelling toegelaten. Dat betekent niet dat de bouwmassa daarmee toe kan nemen. Er geldt nog altijd een goothoogte van 3,50 m. Een platte doos kan daarmee nooit hoger worden dan 3,50 m.

Gezien het geldende planologische regiem en het nieuwe bestemmingsplan is er in planologische zin geen sprake van verslechtering van het uitzicht. Er is geen sprake van een verruiming van bouwmogelijkheden die onevenredige gevolgen heeft ten opzichte van het geldende regiem. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze bedrijfshinder Volgens paragraaf 4.2 van de plantoelichting vallen zowel een hotel als een restaurant in milieucategorie 1 van de VNG-brochure, reden waarom er een aan te houden richtafstand van 10 meter tussen de bestemmingsgrens en de gevel van hindergevoelige objecten (o.a. woningen) zou gelden. Binnen een straal van 10 meter rondom de bestemming ‘Horeca’ zijn geen hindergevoelige objecten aanwezig, aldus de plantoelichting. Voorts staat in de plantoelichting dat recreatiewoningen in het kader van de VNG-brochure niet als hindergevoelige objecten worden gezien, zodat in principe niet aan de richtafstand uit de

VNG-brochure hoeft te worden voldaan. Voorliggend planvoornemen is derhalve zowel linksom als rechtsom passend wat betreft het aspect bedrijfshinder, aldus de plantoelichting. Reclamanten kunnen het bovenstaande niet volgen. Het klopt dat in de VNG-brochure voor een hotel en een restaurant wat betreft het maatgevende aspect geluid een richtafstand van 10 meter tot gevoelige objecten wordt aanbevolen. Het klopt ook dat recreatiewoningen geen hindergevoelige objecten in de zin van de VNG-brochure zijn. Dit alles laat echter onverlet dat de recreatiewoningen op zeer korte afstand van het hotel/restaurant liggen (de dichtstbijzijnde recreatiewoning ligt op circa 12 meter afstand, gemeten vanaf de grens van de bestemming ‘Horeca’) en dat vanuit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening ongeacht de afstand - moet worden beoordeeld of sprake is/blijft van een aanvaardbaar verblijfsklimaat. Bovenstaande beoordeling heeft ten onrechte niet plaatsgevonden. Dit terwijl het ontwerpbestemmingsplan in ruimere bouw- en gebruiksmogelijkheden voorziet dan het huidige planologisch regime. Gelet hierop is het ontwerpbestemmingsplan niet met de vereiste zorgvuldigheid voorbereid. Reactie De VNG Richtlijn is in het plan op een juiste wijze toegepast en in de beoordeling betrokken.

Die richtlijn is niet zodanig aangepast of ten aanzien van het verblijfsklimaat zodanig gewijzigd, dat er aanleiding is geweest om de bestemming van de gronden af te halen. Het aanvaardbaar verblijfsklimaat moet vervolgens mede gerelateerd worden aan het gegeven dat hier al decennialang de planologische mogelijkheid van de bouw van een hotel ligt. Die planologische mogelijkheid maakt, ondanks dat die feitelijk nog niet is ingevuld, wel deel uit van het maximaal, theoretisch aanwezige verblijfsklimaat. Vanuit dat gegeven heeft het verblijfsklimaat altijd bestaan uit de aanwezigheid van het hotel. Met toepassing van de richtlijn en de afstand die in acht wordt genomen, is daarmee aangetoond dat er geen sprake is van een onevenredige aantasting van het verblijfsklimaat vanuit het aspect bedrijfshinder. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze natuur Het hotel en het restaurant liggen op zeer korte afstand van de Natura 2000-gebieden ‘Duinen Terschelling’ en ‘Noordzeekustzone’, alwaar beschermenswaardige flora en fauna aanwezig is. Ook ligt het plangebied gedeeltelijk binnen het Natuurnetwerk Nederland (‘NNN’). Gelet hierop is door BügelHajema onderzoek uitgevoerd naar de effecten van het ontwerpbestemmingsplan op de omliggende flora en fauna.

Conclusie van dit onderzoek is dat het ontwerpbestemmingsplan niet tot significante negatieve effecten voor beschermde dier- en plantsoorten leidt. Bovenstaande conclusie is feitelijk onjuist. In de directe omgeving van het voorgenomen hotel en restaurant is wél beschermenswaardige flora en fauna aanwezig. Recent (op 9 augustus 2021) is de beschermde Rugstreeppad nog in de buurt van het plangebied aangetroffen en op een foto vastgelegd. Voorts hebben reclamanten op 27 augustus 2021 en omstreeks 29 augustus 2021 de Rugstreeppad ter hoogte van de voet van de strandovergang bij standpaal 10.400 respectievelijk het terras bij zomerhuis Doornwijck (nummer 465) aangetroffen en deze op een foto vastgelegd. Gelet op het bovenstaande is de conclusie van BügelHajema dat er geen beschermde diersoorten aanwezig zijn, feitelijk onjuist. Reclamanten vrezen dat het ontwerpbestemmingsplan grote negatieve effecten zal hebben voor bovenstaande Natura 2000-gebieden, het NNN en de aanwezige beschermde dier- en plantsoorten. Reactie Zie A.4. Voorstel

De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze stikstof Volgens de plantoelichting (zie paragraaf 4.4) is onderzoek verricht naar de stikstofdepositie van het planvoornemen (zie bijlage 11 bij de plantoelichting). Uit dit onderzoek zou blijken dat in de gebruiksfase maximaal 0,01 mol N/ha/jr zal worden uitgestoten en dat deze depositie plaats zal vinden in hexagonen waar nog geen sprake zou zijn van (dreigende) overbelasting door stikstofdepositie. Gelet hierop is een vergunning van de Wnb voor stikstofdepositie niet benodigd, aldus de plantoelichting. Reclamanten kunnen het bovenstaande om meerdere redenen niet volgen. Ten eerste zijn in ieder geval de volgende in het stikstofonderzoek gehanteerde uitgangspunten onjuist: • Wat betreft licht verkeer wordt uitsluitend gerekend met de verkeersaantrekkende werking van de mindervalide hotelkamers, terwijl het hotel in totaal voorziet in 54 bedden (14 bedden voor mindervaliden en 40 overig). Gelet hierop is het aantal verkeersbewegingen als gevolg van hotelgasten vele malen hoger; • Bij het licht verkeer wordt de verkeersaantrekkende werking van het restaurant (387,5 m2 en in totaal 80 stoelen) in het geheel niet meegerekend.

Dit terwijl het restaurant ook toegankelijk is voor andere bezoekers (geen hotelgasten); • Cliënten betwijfelen ernstig of het aantal verkeersbewegingen van het middelzwaar verkeer (linnengoed en aanvoer restaurant) juist is. Zij verwachten – mede gelet op de huidige verkeersbewegingen van en naar de Branding - dat het aantal verkeersbewegingen vele malen hoger zal liggen; • Cliënten betwijfelen ernstig of het zwaar verkeer (vuilafvoer) daadwerkelijk maar één keer per week langs het hotel zal komen. Uit navraag blijkt dat het vuilafvoer bij een strandpaviljoen in de buurt in de zomer 2 tot 3 keer week langskomt. Ten overvloede merken cliënten op dat bij het onderzoek naar de verkeersaantrekkende werking van de ontwikkeling moet worden uitgegaan van de maximale planologische invulling van het ontwerpbestemmingsplan en niet van het concrete bouwplan. Het hanteren van de juiste uitgangspunten is van cruciaal belang, omdat alleen op deze wijze inzicht kan worden verkregen in de stikstofdepositie van het planvoornemen. Dit is van groot belang, mede omdat het planvoornemen zo dicht bij beschermde Natura 2000-gebieden is gelegen. Voorts is de stelling van het College dat geen sprake is van een significante aantasting omdat de depositie plaatsvindt in hexagonen waar nog geen sprake is van een (dreigende) overbelasting niet, althans onvoldoende onderbouwd.

Een geringe toename van stikstofdepositie is immers uitsluitend niet vergunningplichtig als de gevolgen – gezien de specifieke milieukenmerken en omstandigheden van het Natura 2000-gebied – met zekerheid niet significant zijn en de instandhoudingsdoelstellingen van het gebied niet in gevaar brengen. Dit dient deugdelijk en zorgvuldig te worden onderbouwd. Dit is vooralsnog niet gebeurd. Reactie Zie A.5. Het stikstofonderzoek is zeer gedegen en uitvoerig gebeurd, met name omdat het bevoegd gezag, de provincie, dit kritisch heeft beoordeeld en de benodigde vragen heeft gesteld. Er is door deskundigen naar gekeken, er is door het bevoegd gezag over geoordeeld en om die reden is de gemeente van mening dat dit deugdelijk en zorgvuldig is gebeurd. Als de deskundigen en het bevoegd gezag de redenering ten aanzien van de hexagonen aanvaardbaar achten, is deze voor de gemeente eveneens aanvaardbaar. Reclamant geeft ook geen inhoudelijke motieven op grond waarvan deze conclusies onjuist zijn, maar bestrijdt ze alleen met algemene termen. Daarnaast is meerdere malen gediscussieerd en gekeken naar de meest realistische verkeersbewegingen. Daarbij moet nadrukkelijk worden gesteld dat een groot deel van het verkeer opgaat in de gebruikelijke dagelijkse verkeersstromen van en naar het strand. Die

verkeersstromen zijn nu ook al mogelijk en de komst van het hotel leidt niet tot een significante toename. Het bestemmingsplan is qua maximale invulling op basis van de NBwet uitvoerbaar bevonden. Het stikstofonderzoek heeft plaatsgevonden op vergunningenniveau. Voor de aangevraagde activiteiten moet worden beoordeeld of een NBwet vergunning nodig is. Daarvoor is het onderzoek uitgevoerd. Daarbij wordt dus wel degelijk specifiek gekeken naar de activiteiten zoals die zijn aangevraagd. Het bevoegd gezag heeft een positieve weigering afgegeven, wat wil zeggen dat zij van mening is dat voor de activiteit geen NBwet vergunning nodig is, omdat er geen significant negatieve effecten zijn te verwachten. Voor de gemeente is er geen reden te veronderstellen dat dit besluit op onjuiste gronden is genomen. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze geluidhinder In paragraaf 4.6 van de plantoelichting is aangegeven dat het ontwerpbestemmingsplan uitvoerbaar is vanuit het aspect geluid, nu de Wet geluidhinder zich niet verzet tegen de komst van het badhotel. Deze motivering is onvoldoende.

Immers, op grond van een goede ruimtelijke ordening moet niet alleen naar de Wet geluidhinder worden gekeken maar ook worden beoordeeld of met de ontwikkeling een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor omwonenden kan worden gegarandeerd. Het voorgaande klemt te meer nu het ontwerpplan een horecagelegenheid met terras mogelijk maakt, hetgeen een grote impact op het woonen leefklimaat van omwonenden kan hebben. Enige motivering, laat staan een akoestisch onderzoek naar de gevolgen van de ontwikkeling (bijvoorbeeld geluid afkomstig van autoverkeer, hotelgasten of bezoekers van het restaurant), ontbreekt echter. Reactie Het aanvaardbaar woon- en leefklimaat is binnen de reikwijdte van de VNG richtlijn beoordeeld. Binnen die richtlijn maakt geluid onderdeel uit van de beoordeling. De Wet geluidhinder ziet niet in een dergelijke beoordeling. Op basis van de Wet geluidhinder is aangetoond dat de verkeersbewegingen geen onaanvaardbare hinder met zich meebrengen dan wel zodanig bewegingen dat er strijd is met de regelgeving. In de toelichting is daarover uitleg gegeven. De gronden voor het gebruik als terras liggen en moeten ook liggen in het gebied dat bestemd is voor “Horeca”. Daarnaast is in de regels vastgelegd dat de terrassen aansluitend op het hotel moeten liggen en qua gezamenlijke omvang niet groter mogen zijn dan de helft van het bouwvlak dat voor het hotel is bestemd.

Het terras komt daarmee op gronden te liggen die op voldoende afstand van de recreatiewoningen zijn gelegen. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze verkeer en parkeren Cliënten maken zich ernstig zorgen over de gevolgen van het ontwerpbestemmingsplan voor de (lokale) parkeer- en verkeerssituatie. Zij vrezen dat de komst van het hotel en het restaurant tot ongewenste en onveilige situaties zal leiden. Uit paragraaf 4.8 van de plantoelichting blijkt dat de situatie omtrent verkeer en parkeren een bijzondere is. Gelet hierop wordt in de plantoelichting van een ‘maatwerkoplossing’ voor verkeer en parkeren uitgegaan, waarbij aansluiting is gezocht bij de uitgangspunten zoals gehanteerd in het stikstofonderzoek. Reclamanten hebben de gehanteerde uitgangspunten in het stikstofonderzoek reeds betwist (zie III.10 Stikstof). Gelet op de onjuist gehanteerde uitgangspunten in het stikstofonderzoek is (ook) niet duidelijk wat de exacte parkeer- en

verkeersdruk van het hotel en het restaurant is. Dit terwijl dit inzicht noodzakelijk is om te kunnen beoordelen of sprake is/blijft van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat voor cliënten. Ten aanzien van het aspect parkeren is in de plantoelichting opgenomen dat op circa 250 meter ten zuiden van het hotel/restaurant voor eventuele overloop een openbare parkeerplaats beschikbaar is, die ruimte biedt aan circa 175 auto’s en die meestal voor een klein deel bezet is. Niet onderzocht is echter hoeveel auto’s normaal gesproken (en op piekmomenten) op deze parkeerplaats geparkeerd staan en hoe zich dit verhoudt tot de extra parkeerdruk als gevolg van het hotel en het restaurant. Gelet hierop kan niet zomaar – zonder enig nader onderzoek – een beroep worden gedaan op een openbare parkeerplaats in de omgeving. Reactie Zie A.2. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze onduidelijke planregels Het ontwerpbestemmingsplan bevat meerdere onduidelijke planregels, die in het licht van het rechtszekerheidsbeginsel wijziging of verduidelijking behoeven: • De begrippen ‘ondergrondse bouwwerken’ en ‘kelders’ ontbreken (zie artikel 3.2.1 planregels); • Op grond van artikel 3.2.2 sub a planregels mogen per bestemmingsvlak uitsluitend bouwwerken voor één horecabedriif worden gebouwd.

Het begrip ‘horecabedrijf’ is echter niet in de planregels gedefinieerd, zodat onduidelijk is wat hiermee wordt bedoeld. Is het bouwen ten behoeve van meerdere vestigingen/entiteiten/horecaconcepten bijvoorbeeld in strijd met de planregels? Voorts wordt het gebruik van bouwwerken (zonder bouwvergunningplichtige activiteiten) ten behoeve van meer dan één horecabedrijf niet uitgesloten; • Artikel 3.2.2 sub b planregels verbiedt het bouwen van bedrijfswoningen. De planregels sluiten het gebruik van bouwwerken als een of meer bedrijfswoningen (zonder bouwvergunningplichtige activiteiten) echter niet uit; • Onduidelijk is of ter hoogte van de bestemmingen ‘Horeca’ en ‘Natuur’ bouwwerken ten behoeve van verlichting mogen worden gerealiseerd, en zo ja, aan welke voorwaarden deze verlichting moet voldaan (lichtrichting, lichtsterkte). Reclamanten maken zich hier ernstig zorgen over; • Artikel 3.3 sub c planregels bepaalt dat als strijdig gebruik moet worden aangemerkt gebruik van gronden en bouwwerken zonder dat de landschappelijke inpassing als opgenomen in bijlage 3 is gerealiseerd en in stand wordt gehouden.

Er is echter niets geregeld voor het scenario dat deze landschappelijke inpassing is gerealiseerd en in stand wordt gehouden, maar aanvullende bebouwing wordt gerealiseerd die niet aansluit bij deze inpassing; • Op grond van artikel 3.1 sub a planregels zijn de voor ‘Horeca’ aangewezen gronden bestemd voor – onder meer – bijgebouwen ten behoeve van horecabedrijven in categorie 4. Gelet hierop kunnen bijgebouwen ten behoeve van een (zelfstandige) hotelfunctie in gebruik worden genomen. Cliënten vragen zich af of dit de bedoeling van de planwetgever is; • Op grond van artikel 3.2.2 sub d planregels mag de goothoogte van de dakopbouw op de verdiepingsmuur zoals weergegeven in bijlage 2 bij de planregels "bouwtekening" ten hoogste 7,00 m bedragen. Onduidelijk is wat precies onder de ‘dakopbouw’ moet worden verstaan. Voorts vragen cliënten zich af of dit artikellid ook van toepassing is bij een wijziging van de huidige (bouw)plannen. Brengt een

• •

• • •

wijziging van het bouwplan automatisch ook een wijziging van dit artikellid met zich mee?; Hoe verhouden de bouw- en gebruiksmogelijkheden binnen de bestemmingen ‘Horeca’ en ‘Natuur’ zich tot de vergunningsvrije mogelijkheden op grond van artikelen 2 en 3 bijlage II Bor?; De parkeernormering in artikel 11.1 van de planregels sluit niet aan op de maximale bouw- en gebruiksmogelijkheden van het ontwerpbestemmingsplan. Voorts is onduidelijk op welke wijze wordt voorkomen dat een initiatiefnemer meer dan 8 parkeerplaatsen op eigen erf realiseert; In artikel 4.1 sub h van de planregels is opgenomen dat gebouwen en overkappingen kunnen worden gerealiseerd, terwijl dit in artikel 4.2.1 van de planregels expliciet wordt uitgesloten; Wat voor soort bouwwerken moet worden verstaan onder ‘overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde’ tot ten hoogste 6 meter (zie artikel 4.2.2 sub b planregels)? Kunnen op grond van artikel 4.2.2 sub a van de planregels erfafscheidingen ten behoeve van het hotel en/of het restaurant worden gerealiseerd?

Reactie • Begrippen hebben een verduidelijkende werking. De gemeente is van mening dat met ondergrondse bouwwerken en kelders zodanig duidelijk is wat daarmee wordt bedoeld, dat dit geen specifieke definitie vraagt. • Horecabedrijven zijn niet gedefinieerd, omdat ze omschreven zijn in bijlage 1 bij de regels. Dat er uitsluitend bouwwerken ten behoeve van één horecabedrijf mogen worden gebouwd, betekent simpelweg dat het bouwvlak niet mag worden benut voor de bouw van twee hotels behorende tot twee verschillende bedrijven. Dat ene horecabedrijf mag binnen de categorie-indeling wel een mix van concepten bevatten. Andere bouwwerken, geen gebouwen zijnde, mogen vervolgens alleen gebouwd worden ten behoeve van dat ene horecabedrijf. • Binnen de toelatingsplanologie moet iets eerst zijn toegelaten, wil het ook als zodanig binnen de bestemming passen. Wonen is niet toegelaten. Ook bedrijfswonen niet. De bouwregels in relatie tot de bestemmingsomschrijving en de gehanteerde begrippen maken een specifiek gebruiksverbod overbodig. • Er is in de bouwregels geen specifieke regeling opgenomen voor bouwwerken ten behoeve van verlichting. Dat betekent dat die onder de algemene regeling vallen en dus kunnen er bouwwerken ten behoeve van verlichting tot 5 m hoogte worden gebouwd binnen de bestemming Horeca en tot 6 m binnen de bestemming Natuur.

• Er is geen aanvullende bebouwing toegelaten die van wezenlijke invloed is op de landschappelijke inpassing. Het bouwvlak wordt volledig benut, evenals het aanduidingsvlak voor bijgebouwen. Daarbuiten mogen alleen bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd. • Deze zienswijze is correct. In de regels zal een verbod op ongewenst gebruik van het bijgebouw worden opgenomen. • Een dakopbouw is een opbouw die op de plek van het dak, dus boven de goothoogte van 3,50 m, wordt gebouwd. In het huidige ontwerp is daarvoor een specifieke regeling gemaakt om dat ontwerp ook te kunnen realiseren. Een gewijzigd bouwplan wijzigt niks aan de planregel. Echter die planregel is zodanig specifiek voor dit bouwplan, dat deze niet zonder meer voor een ander bouwplan toepasbaar is. Daarvoor zal bijlage 2 aangepast moeten worden, omdat de regel specifiek is gekoppeld aan het bouwplan in bijlage 2. • Artikel 2 en 3, bijlage 2, Bor is landelijke regelgeving. Artikel 2 is in beginsel los van het bestemmingsplan toegelaten. Het bestemmingsplan heeft zich tegen de bouw daarvan niet verzet. Artikel 3 laat bouwwerken toe die wel binnen het bestemmingsplan moeten passen, dus daarmee is er wettelijk gezien een relatie.

•

• • •

De parkeernorm in artikel 11 is voldoende deugdelijk. Het aantal van 8 is hiermee planologisch vastgelegd en daarvan mag niet worden afgeweken. Wel zal er maximaal 8 van worden gemaakt, zodat duidelijk is dat het er in ieder geval nooit meer worden. Het tweemaal opnemen van bouwwerken is zo gedaan omdat er eerst iets moet zijn toegelaten om er ook iets over te regelen. Overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zijn bouwwerken die moeten horen bij en een functionele relatie moeten hebben met de onder a t/m g genoemde functies. Binnen artikel 4 kunnen geen afscheidingen voor het hotel worden gebouwd, omdat in artikel 4 een hotel niet is toegelaten en er alleen bij a t/m g genoemde functies bouwwerken mogen worden opgericht.

Voorstel De zienswijze geeft aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. In artikel 11, lid 11.1. wordt voor het cijfer 8 het woord ‘maximaal’ toegevoegd. Voorts wordt in de gebruiksregels van artikel 3, lid 3.3. een strijdig gebruik opgenomen voor ongewenst gebruik van het bijgebouw. Voor het overige geeft de zienswijze geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze verhouding vvgb en ontwerpbestemmingsplan In het kader van de ontwerp-omgevingsvergunning heeft het College aan Gedeputeerde Staten (hierna: “GS”) verzocht een zogenaamde verklaring van geen bedenkingen (hierna: “vvgb”) af te geven. Bij brief van 4 april 2019 hebben GS aangegeven een vvgb te willen verlenen, mits aan enkele voorwaarden wordt voldaan. Deze voorwaarden luiden als volgt: 1. De aanvang van de werkzaamheden wordt uiterlijk een week van tevoren schriftelijk gemeld bij de FUMO; 2. Vernietiging of verstoring van in gebruik zijnde nestplaatsen wordt voorkomen door bij de planning en uitvoering van de werkzaamheden rekening te houden met het broedseizoen of door de werkzaamheden voor het broedseizoen op te starten en continu door te voeren. 3. Bij (grootschalige) activiteiten buiten het hotel dient betreding van de zeereep te worden vermeden; 4. Ter voorkoming van schade aan de natuur worden/wordt: a. de werkzaamheden (zoveel mogelijk) in de daglichtperiode uitgevoerd; b.

de werkzaamheden uitsluitend uitgevoerd in de onmiddellijke omgeving van het af te breken deel dan wel op te richten hotel; c. geen afval of verontreiniging in het gebied achtergelaten. Door preventief onderhoud aan machines en generatoren die bij de werkzaamheden worden gebruikt, worden lekkages van koolstoffen, hydraulische vloeistoffen en smeermiddelen voorkomen. 5. De verlichting van het hotel zal naar binnen en op het terras naar beneden worden gericht. Hierdoor wordt uitstraling naar de omgeving voorkomen. 6. Bij het gebruik van muziek moet vermeden worden dat de geluidsbelasting buiten het hotel het wettelijk aantal toegestane decibels overschrijdt Bovenstaande voorwaarden (in het bijzonder nummers 3, 5 en 6) zijn ten onrechte niet in de planregels van het ontwerpbestemmingsplan verdisconteerd. Gelet hierop is de borging van de beschermenswaardige natuur niet verzekerd. Reactie De voorwaarden 1, 2 en 4 zien op de uitvoering gedurende de bouw. Die voorwaarden worden bij de bouw in acht genomen. De overige voorwaarden zien op het gebruik van het hotel. De voorwaarde onder 3 is planologisch niet te regelen. Dat gaat om betreding. Fysiek kan die betreding worden belemmerd met afzetting of bebording. Dat zal na afronding van de bouw worden ingericht. De laatste twee voorwaarden kunnen wel planologisch worden vastgelegd.

In navolging van hetgeen reclamant aanraadt, zal dat in de regels worden opgenomen.

Voorstel De zienswijze is gegrond voor zover het de voorwaarden 5 en 6 betreft. De regels van het bestemmingsplan worden aangepast op een zodanig wijze dat voldaan wordt aan de gestelde voorwaarden. Zienswijze belangenafweging Uit het bovenstaande blijkt dat het ontwerpbestemmingsplan aanzienlijke gevolgen heeft op de omgeving en op de situatie op en rondom de gronden van reclamanten. De in artikel 3:2 Awb neergelegde zorgvuldigheidseis, alsmede het rechtszekerheidsbeginsel brengen in dat kader met zich dat inzichtelijk moet worden gemaakt wat de concrete gevolgen van het planvoornemen zijn voor de directe omgeving en de gronden van cliënten. De inhoud van het ontwerpbestemmingsplan brengt voor reclamanten echter een grote mate van rechtsonzekerheid met zich. Meer in het bijzonder is voor reclamanten niet duidelijk wat de effecten van het bestemmingsplan zijn op (onder meer): • de bereikbaarheid en ontsluiting van de gronden van cliënten; • de afstand van de ontwikkeling tot de gronden van cliënten; • de gevolgen voor de verkeerssituatie en verkeersveiligheid rondom de gronden van cliënten; • de gevolgen van de realisering van de ontwikkeling voor het uitzicht vanaf de gronden en vanuit de bebouwing van cliënten; • de stikstofdepositie en de gevolgen voor de beschermde flora en fauna; • de door cliënten te lijden schade als gevolg van het bestemmingsplan.

Reactie Nogmaals zij hier gezegd dat er sprake is van inrichting van een al decennialang bestaand planologisch recht. Reclamanten waren dus voldoende op de hoogte van de mogelijkheid dat op deze locatie ooit een hotel zou kunnen verrijzen. Met betrekking tot alle genoemde aspecten wordt verwezen naar de gemeentelijke reacties die per afzonderlijke zienswijze met betrekking tot die onderwerpen is weergegeven. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze ontwerp omgevingsvergunning Cliënten hebben geconstateerd dat de ontwerp-omgevingsvergunning op meerdere punten in strijd is met de planregels van het ontwerpbestemmingsplan en dat er meerdere onduidelijkheden omtrent het aangevraagde bouwplan bestaan. Dit geldt in het bijzonder ten aanzien van de omvang van de terrassen (artikel 3.1 sub b planregels), de relatie tussen het bouwplan en het bouwvlak, de goothoogtes (artikel 3.2.2 sub d planregels) en de nieuwe inrit/weg ter hoogte van de bestemming ‘Natuur’. Gelet op het bovenstaande past het bouwplan niet binnen het ontwerpbestemmingsplan, reden waarom een omgevingsvergunning ter afwijking van het planologisch regime (artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo) benodigd is. Het College heeft dit ten onrechte miskend.

Voorts stellen cliënten vast dat de door GS afgegeven vvgb van 4 april 2019 gebaseerd is op een oud bouwplan en dat in dit advies wat betreft het aspect stikstof aansluiting is gezocht bij de Programmatische aanpak stikstof (PAS). Dit terwijl een deel van het huidige bouwplan dateert van 31 mei 2021 en de PAS niet meer geldt. Voorts miskennen GS dat er in de omgeving van het plangebied geen beschermde dier- en plantsoorten voorkomen. Als gezegd is de beschermde Ruggstreeppad recent nog in de omgeving gesignaleerd. Alleen al om deze reden is de constatering van GS onjuist. Gelet op het bovenstaande menen cliënten dat GS geen verklaring van geen bedenkingen voor het bouwplan konden afgeven en dat er in dat opzicht een gebrek aan de ontwerp-omgevingsvergunning kleeft. Tot slot het volgende. Zoals hiervoor onderbouwd, achten cliënten het ontwerpbestemmingsplan in strijd met het recht, reden waarom het plan niet (ongewijzigd) kan worden vastgesteld. Gelet hierop ontvalt de basis voor de verlening van de gevraagde omgevingsvergunning. Het bouwplan zou derhalve uitsluitend middels een

omgevingsvergunning ter afwijking van het planologisch regime (artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo) kunnen worden gerealiseerd. Het College heeft dit onrechte miskend. Cliënten menen dat de beoogde ontwikkeling zal leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op het planologische regime, de beschermde natuur in de omgeving en het recreatie- en leefklimaat van cliënten. Er is om deze reden geen sprake van een goede ruimtelijke ordening. Dit betekent dat het aangevraagde bouwplan ook niet kan worden vergund middels een omgevingsvergunning ter afwijking van het planologisch regime (artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo). Reactie Reclamanten geven aan dat de omgevingsvergunning in strijd is met het bestemmingsplan maar motiveren dat niet inhoudelijk. De gemeente heeft het bouwplan en de omvang van het terras nogmaals naast de planregels gelegd en concludeert dat er geen sprake is van strijd met de planregels. De vvgb van de provincie is bijna 3 jaar oud, maar de provincie is nauw betrokken geweest bij de totstandkoming van het ontwerpbestemmingsplan en het inrichten van de omgevingsvergunning. In het kader van de NBwet heeft de provincie als bevoegd gezag aangegeven dat er geen sprake is van significant negatieve effecten op grond waarvan er strijd zou bestaan met de natuurregelgeving of dat anderszins de vvgb niet langer mag en kan worden gehanteerd.

Verwijzend naar de toelichting op het bestemmingsplan en de gemeentelijke reacties op de ingebrachte zienswijzen, mag worden geconcludeerd dat de gemeente overtuigd is van het feit dat er geen strijd is met het recht. Ook hier geven reclamanten geen inhoudelijke gronden voor de strijdigheid, tenzij zij de ingebrachte zienswijzen bedoelen, maar daarvan is de gemeente van mening dat die zienswijzen in overwegende mate ongegrond zijn. Er blijft sprake van een goede ruimtelijke ordening om deze bestaande plek op deze wijze in te richten en dat gecoördineerd op te laten lopen met de omgevingsvergunning. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

10. Reclamant 10 Zienswijze Planologisch regime / oud versus nieuw Het huidige regime op basis van het bestemmingsplan Midsland aan Zee 1986 (hierna: BP MAZ1986) staat een restaurant toe met beperkte logies-accommodatie (i.c. 30 logies). Het nieuwe ontwerpbestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee maakt de bestemming horeca van categorie 4 (hotels) mogelijk, waarbij geen maximum is gesteld aan het aantal gasten dat in het hotel mag verblijven. Dus een duidelijke verruiming van het plan. Dat is een open norm en geeft te weinig rechtszekerheid. De gemeente heeft blijkens de stukken niet onderzocht wat zo'n open norm voor de omgeving kan betekenen. Dit betreft belasting van de natuur en verkeersveiligheid. De te verwachten verkeersstromen als gevolg van de open norm zijn niet in kaart gebracht. De verkeersveiligheid op de steile strandovergang, met een breed pallet van verkeersdeelnemers, veelal badgasten te voet of met de fiets, is nu al een serieus punt. Daarnaast is het planologisch regime niet afgestemd op de ontwikkelingen in het nabijgelegen Formerum aan Zee waar een herontwikkeling van het voormalig AZC wordt beoogd. Daar rust ook een horeca-4 bestemming op (met ook onbegrensde logies capaciteit). Het hotel is nog niet gerealiseerd.

Ik vraag mij af wat het voor de uitkomsten van het onderzoek betreffende nut en noodzaak betekent, als het voormalige AZC zich ook ontwikkelt in dezelfde lijn als het badhotel in Midsland aan Zee. Volgens het betreffende onderzoek is er dan nog ruimte voor 16 kamers. Maar nergens, niet in het ontwerp BP Badhotel en ook niet in de planologische regeling voor bijvoorbeeld het voormalig AZC in Formerum, is het aantal logies, i.c. 39, gemaximeerd.

Reactie Zie A.1., A.2., A.3. en A.8. Er is geen onbeperkt aantal gasten mogelijk. Er is alleen geen exact aantal gasten vastgelegd, overeenkomstig het meest recente beleid en de planologische vertaling daarvan op Terschelling. De bouwruimte in het bestemmingsplan en de minimale bouwtechnische eisen die aan verblijfsruimtes worden toegekend, bepalen wat er maximaal mogelijk is. Dat er in vergelijking met het plan uit 1986 sprake is van een verruiming van het aantal gasten dat aanwezig zal zijn, is in het bestemmingsplan uitvoerig beschreven en aangetoond dat dit ruimtelijk en planologisch geen bezwaren oplevert. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze omgevingsvergunning en materiaal gebruik / redelijke eisen van welstand In de omgevingsvergunning d.d. 19 april 2019 wordt Eterniet Cedral Lap Wood gebruikt voor rabat delen in gevel, zijkant dakkapel en de boeiboorden. Volgens de door de gemeenteraad vastgestelde criteria aan redelijke eisen van welstand, die Hüs en Hiem toepast voor het zomerhuisgebied Midsland aan Zee, moet echter gebruik gemaakt worden van natuurlijke materialen. Reactie Cedral Lap Wood behoort volgens NEN-EN 12467 tot de duurzaamheidsklasse A. Het materiaal bestaat uit: portland cement, minerale vulstoffen, natuurlijke organische versterkingsvezels en toeslagstoffen.