6.c. Reactienota Zienswijzen.pdf

REACTIENOTA ZIENSWIJZEN BESTEMMINGSPLAN BADHOTEL MIDSLAND AAN ZEE

13 juli 2022

INLEIDING Het gemeentebestuur van Terschelling heeft op 26 september 2017 besloten toepassing te geven aan artikel 3.30 van de Wet ruimtelijke ordening (Coördinatieregeling Wro) voor de realisatie van het Badhotel Midsland aan Zee. Het ontwerpbestemmingsplan en ontwerp omgevingsvergunning voor de bouw van een badhotel en bijgebouw is op 5 november 2021 ter visie gelegd voor het indienen van zienswijzen. Er zijn 11 zienswijzen ingediend. Deze zienswijzen zijn samengevat en van een gemeentelijk standpunt voorzien, waarbij is nagegaan óf en hóe het plan bijgesteld moet worden. Deze Reactienota is het eindresultaat. Met deze nota neemt de gemeenteraad een besluit over de vaststelling van het bestemmingsplan. De schriftelijke zienswijzen zijn in deze Reactienota vrijwel integraal overgenomen. De volledige inhoud van de zienswijzen is op het gemeentehuis in te zien. Op 8 en 13 december 2021 hebben enkele overleggen met reclamanten plaatsgehad over de inhoud van het bestemmingsplan. Op 8 december 2021 is gesproken met mevrouw L. Rijf en op 13 december 2021 is gesproken met mevrouw Otto en de heren Weeda, Bockholtz, Van der Pol en Lolkema. Bij beide gesprekken was de wethouder, een behandelend ambtenaar en initiatiefnemer aanwezig. Van beide gesprekken is verslag gemaakt, welke verslagen als bijlage bij deze nota zijn gevoegd.

Gedurende de zienswijzenperiode is ook een bouwplan ontwikkeld met een lagere nokhoogte, 10.35 m i.p.v. 12.50 m. Dit plan is met enige aanpassingen positief bij de welstandscommissie ontvangen. Dat aangepaste bouwplan zal ook het bouwplan zijn dat na de bestemmingsplanprocedure als bouwplan zal worden vergund. In de bouwregels is de bouwhoogtebepaling hierop aangepast.

BEANTWOORDING ZIENSWIJZEN Bij de beantwoording van de zienswijzen is allereerst de zienswijze weergegeven. Vervolgens volgt de gemeentelijke reactie op de zienswijzen en tenslotte is in een apart voorstel aangegeven in hoeverre de zienswijze aanleiding geeft tot een aanpassing van het bestemmingsplan.

Algemeen In de verschillende zienswijzen worden door reclamanten gelijke gronden van bezwaar aangevoerd. Die algemene, telkens terugkomende onderwerpen zijn hier eerst in zijn algemeenheid van een reactie voorzien. Bij de specifieke behandeling van iedere zienswijze afzonderlijk wordt daarnaar verwezen. Waar nodig worden er dan nog specifiek zaken per zienswijze aan toegevoegd. A.1 Afmeting gebouw, positionering in de omgeving, ruimtelijke impressies. De afmetingen van het hoofdgebouw en het bebouwd grondoppervlak zijn ongewijzigd ten opzichte van het vigerende bestemmingsplan uit 1986. Enkel op ondergeschikte onderdelen en voor wat betreft de bouwhoogte zijn de bouwregels aangepast op het bouwplan. De gegeven maatvoeringen geven de ruimte om het ontwerp zoals dat voorligt inpasbaar te maken. Deze afmetingen zijn bij recht toegestaan. De mogelijkheid en intentie om hier een hotel te bouwen ligt hier al decennialang. Een ieder heeft kunnen voorzien dat een bouwplan van deze omvang op deze plek was te voorzien. Het bestaande bijgebouw is op de verbeelding van het vigerend bestemmingsplan uit 1986 aanwezig, maar niet als zodanig bestemd. Het bijgebouw is daarmee onder het overgangsrecht gebracht. Op grond van het overgangsrecht is volledige nieuwbouw niet toegelaten.

In de plannen is wel bedacht om het bijgebouw weer als zodanig terug te laten keren om zoveel mogelijk bij het oorspronkelijke beeld aan te sluiten. Het bijgebouw is van ondergeschikte betekenis ten opzichte van het hoofdgebouw en in ruimtelijke zin, alsmede planologisch aanvaardbaar. De nieuwbouw komt ter vervanging op dezelfde locatie van het bestaande bijgebouw. Voor het plan zoals dat ter inzage heeft gelegen (met een bouwhoogte van 12,50 m) is een positief advies van welstandscommissie Hûs en Hiem d.d.18-04-2019 ontvangen. De welstandscommissie heeft daarbij ook de impact op de omgeving meegewogen in haar beoordeling. Van “horizonvervuiling” vanwege het uiterlijk aanzien van het bouwplan en de situering in de omgeving is op grond daarvan geen sprake. Er is in navolging op de discussie omtrent de bouwhoogte en de invloed op de omgeving een alternatief bouwplan gemaakt om te kijken of er een lagere bouwhoogte realiseerbaar is en in hoeverre die ook aanvaardbaar is in het licht van het omgevingsbeeld. Met dat bouwplan wordt het hotel ruim 2 m lager. De welstandscommissie heeft eveneens positief geadviseerd omtrent dat bouwplan. Er liggen nu derhalve twee bouwplannen met een bouwhoogteverschil van ruim 2 m, met beide een positief welstandsadvies.

Er is met name gezien de vele zienswijzen die zich richten op de bouwhoogte en de impact van het hotel op de directe omgeving voor gekozen om uit te gaan van het bouwplan met een ruim 2 m lagere nokhoogte. Niet alleen wordt daarmee in zekere mate tegemoet gekomen aan de zienswijzen, maar een lagere nokhoogte is in relatie tot de ruimtelijke inpassing en de impact op het omgevingsbeeld ook een verbetering ten opzichte van het eerdere bouwplan, dat uitgaat van de maximale planologische mogelijkheden. In de regels van het bestemmingsplan zal de bouwhoogte op deze nieuwe hoogte worden afgestemd, zodat niet alsnog planologisch de ruimte blijft bestaan om de bouwhoogte alsnog te vergroten. Met betrekking tot de landschappelijke inpassing wordt verwezen naar bijlage 3 van de toelichting van het bestemmingsplan. Hierin heeft een landschapsarchitect een landschapsvisie op papier gezet, die als zodanig onderdeel is van de plannen. Daarnaast is

er uitgebreid overleg geweest met Staatsbosbeheer over de inpassing van het gebouw in het terrein. Dit heeft onder andere geresulteerd in het verlagen van het Peil van 16.000+NAP naar 15.500+NAP, dat is gelijk aan het hoogste punt van de strandopgang. Tevens worden er duinen aangelegd tussen de parkeerplaats van het hotel en de strandopgang. Hiermee wordt het zicht op de geparkeerde auto’s weggenomen. Afgesproken is dat medewerkers van Staatsbosbeheer tijdens de uitvoering meekijken bij de afronding van de terreinwerkzaamheden. Met betrekking tot de vraag om meer tekeningen in drie dimensionaal te maken kan worden gesteld dat alle, bij wet voorgeschreven, tekeningen, berekeningen, rapporten, onderzoeken etc. nodig voor het opstellen van een bestemmingsplan en het aanvragen van een omgevingsvergunning bij dit plan zijn ingediend. Om een goede indruk te krijgen van de afmetingen en de hoogte heeft de initiatiefnemer de raadsleden van de gemeente Terschelling op locatie uitgenodigd en met een hoogwerker de hoogte van het gebouw zichtbaar gemaakt. A.2 Verkeersveiligheid. Momenteel is de strandopgang het gehele jaar gesloten voor alle verkeer met uitzondering van gebruikers van aanliggende percelen en voor voertuigen voor bevoorrading en de reinigingsdienst. Tussen 1 november en 1 april is het toegestaan voor terreinvoertuigen met een vergunning om op het strand te mogen rijden.

Het gehele jaar wordt de strandopgang gebruikt voor wandelaars en fietsers, die boven op het laatste duin een parkeergelegenheid hebben. Op verzoek van Rijkswaterstaat is er in 2014 een plan gemaakt om de strandopgang te wijzigen, zodanig dat er minder overlast van stuifzand zal zijn. Hierbij is tevens de mogelijkheid meegenomen om meer ruimte voor fietsers te maken en daarmee de veiligheid te verbeteren. Om dit alles mogelijk te maken moet er een grondruil plaatsvinden tussen de erfpachters van de kavels E 644 en E 1066. Beide hebben hun medewerking toegezegd. Afgesproken is deze werkzaamheden te combineren met de bouw van het hotel. De vergunning voor het verleggen van de strandopgang is verleend. De gemeente heeft een onderzoeksbureau op het gebied van verkeersveiligheid ingeschakeld om een onderzoek te doen naar de verkeersveiligheid ter plaatse en de mogelijkheden te onderzoeken van scheiding van voetgangers en fietsers ten opzichte van alle gemotoriseerde verkeer. Daarnaast wordt gekeken naar mogelijkheden om de hoeveelheid verkeer op de strandopgang te verminderen. Opgemerkt wordt dat initiatiefnemer slechts acht parkeerplaatsen op eigen terrein aanlegt en een slagboom plaatst voor de eigen parkeerplaats. Gasten van het hotel en bezoekers van het restaurant worden gestimuleerd om op het eiland gebruik te maken van het openbaar vervoer en/of de fiets.

De gasten van het hotel worden, indien gewenst, opgehaald bij de haven en bij terugkeer weggebracht naar de haven met een elektrisch aangedreven busje van het hotel. Enkel mindervalide gasten wordt toegestaan te parkeren bij het hotel, zij krijgen hiervoor een pasje om de slagboom te bedienen. Bij het hotel wordt een ruimte voor fietsverhuur gerealiseerd. De bevoorrading, de reinigingsdienst en ander verkeer ten behoeve van de exploitatie van het hotel gaat op in de bestaande verkeersactiviteiten die al ten behoeve van het strandpaviljoen en aanwonenden plaatsheeft. Er is daarmee geen sprake van een significante toename van verkeer op de strandopgang ten gevolge van de bouw van dit hotel. A.3 Horecabeleid Terschelling Dit bestemmingsplan en de omgevingsvergunning zijn voor wat betreft de aanvaardbaarheid van de bouw van een hotel ter plaatse getoetst aan het “Horecabeleid Terschelling”. Het horecabedrijf is al decennialang planologisch toegelaten en wordt binnen het beleid als bestaande locatie aangemerkt. Het horecabeleid stippelt vervolgens het beleid uit voor toekomstige ontwikkelingen. Binnen het beleid kan in beginsel geen afbreuk worden gedaan aan mogelijkheden waarin planologisch reeds is voorzien.

Er vindt ten opzichte van het geldende planologische recht wel een toename plaats van het aantal logiesplaatsen. Het bestemmingsplan is meer dan 30 jaar oud en kent een regeling die op basis van het toen geldende beleid is ingericht. In de afgelopen decennia is het horecabeleid meerdere malen gewijzigd en geactualiseerd aan de huidige feiten en omstandigheden. Dat heeft er onder meer toe geleid dat in vrijwel alle overige en recentere bestemmingsplannen op Terschelling voor de horecabedrijven niet langer een maximum aantal logiesplaatsen is gereguleerd. Het aantal wordt bepaald door de bouwruimte die op iedere locatie is en wordt gegeven. Het is aan ondernemers zelf om daarbinnen de meest wenselijke inrichting voor de exploitatie van het bedrijf te realiseren. Er wordt vanuit gegaan dat kwaliteit, de vraag van de gasten en de bouwtechnische vereisten voor logiesruimtes bepalend is voor een beperking van het aantal bedden per locatie. Voor badhotel Midsland aan Zee is in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan aangesloten bij die inmiddels gangbare planologische trend op Terschelling en het meest recente horecabeleid. Het loslaten van het maximum aantal logiesplaatsen, zoals opgenomen in het geldende bestemmingsplan, is de reden waarom er een afwijking en daarmee een nieuw bestemmingsplan nodig is.

Als het aantal logiesplaatsen was gevolgd, dan had geen nieuw bestemmingsplan gemaakt hoeven te worden en had het bouwplan passend gemaakt kunnen worden binnen de geldende regeling, dan wel had daar met enkele minimale afwijking toepassing gegeven kunnen worden aan artikel 4 bijlage 2 Bor. Daarnaast gaat het recente horecabeleid uit van een categorie-indeling. Ook daarop is met het badhotel aangesloten om geen onderscheid te creëren vanuit een al decennia oud geldend systeem met de overige horecabedrijven op Terschelling. Om die reden wijkt de omschrijving van hetgeen nu wordt toegelaten in letterlijke zin iets af van het geldende bestemmingsplan, maar inhoudelijk leidt dat niet tot significante verschillen. A.4 Natuurwaarden In 2013 is door Zumkehr Ecologisch Adviesbureau een ecologische beoordeling opgesteld over deze locatie. De eindconclusie is dat het plan kan worden uitgevoerd zonder strijdigheid met de Flora- en Faunawet. In 2017 is het terrein drie keer bezocht door een ecoloog van Bügel Hajema Adviseurs bv en is er door dit bureau een rapportage opgesteld, Advies Natuurwaarden (bijlage 9 bij de toelichting van het bestemmingsplan), welke is geactualiseerd op 13 maart 2019. In augustus 2021 is door Zumkehr Ecologisch Adviesbureau een QuickScan uitgevoerd (bijlage 10 bij de toelichting op het bestemmingsplan).

Hierin is nadrukkelijk vermeld dat de rugstreeppad niet op dit terrein voorkomt, evenals andere soorten die een speciale bescherming genieten in het kader van de Wet Natuurbescherming. Daarmee hebben deskundigen een onderzoek en beoordeling afgerond waarop dit initiatief is gebaseerd. Dat er op enig moment een pad wordt gezien, doet niet af aan de rechtmatigheid van de onderzoeken en de beoordeling en de relatie daarvan met de wettelijke bescherming. Tijdens de bouw mag niet in strijd met de NBwet worden gehandeld. Blijken er op dat moment beschermde soorten aanwezig te zijn, dan zal daar met toepassing van de benodigde landelijke protocollen in de bouw zorgvuldig mee om worden gegaan. A.5 Stikstofdepositie Voor het stikstofonderzoek heeft de initiatiefnemer stikstofdepositieberekeningen laten uitvoeren. Na langdurig overleg met de Provincie Friesland is een aanvraag in het kader van de Wet Natuurbescherming ingediend op 29 januari 2021. Hierop heeft de initiatiefnemer op 27 juli 2021 een Positieve Weigering van de provincie ontvangen. De conclusie van het bevoegd gezag is dat voor dit project geen vergunning nodig is.

Daarmee mag initiatiefnemer er vanuit gaan dat het onderzoek juist en volledig is gebeurd en dat de aangeleverde gegevens hebben aangetoond dat er geen sprake is van significant negatieve effecten vanwege stikstof of anderszins activiteiten die leiden tot een vergunningplicht.

A.6 Waterveiligheid, primaire waterkering. Nadat de initiatiefnemer de eerste plannen voor de bouw van het hotel in 2013 heeft voorgelegd bij Rijkswaterstaat en het overleg is voortgezet in 2014 en 2015, is door Rijkswaterstaat schriftelijk bevestigd op 17 juni 2015 dat op grond van berekeningen is aangetoond dat de waterveiligheid ten gevolge van de bouw van dit hotel niet in het geding is. Een en ander is opgenomen in bijlage 13 van het bestemmingsplan. Ook recent is hierover nog met Rijkswaterstaat gecommuniceerd met de vraag of zij dit standpunt nog altijd ondersteunen op basis van de meest recente regelgeving. Rijkswaterstaat heeft aangegeven dat hun standpunt onveranderd is. Rijkswaterstaat, als instantie voor de kustbescherming, geeft daarmee aan dat er geen strijd is met de kustveiligheid en het Kustpact. Het Kustpact is overigens niet ondertekend door de Waddeneilanden. A.7 Lichthinder Voordat tot uitvoering van de bouw wordt overgegaan zal de initiatiefnemer een lichtplanonderzoek laten uitvoeren, waarbij op basis van uitgangspunten zoals locatie, type armatuur, lichtsterkte de lichthinder wordt onderzocht. Daarbij zal het streven zijn de lichthinder zoveel mogelijk te beperken tot een acceptabel niveau, dit ter beoordeling van de gemeente Terschelling. A.8.

Cumulatie natuurwaarden met andere projecten Een ontwikkeling moet meegenomen worden in een cumulatieonderzoek als deze een bepaalde mate van concreetheid heeft. Er dient bijvoorbeeld een besluit genomen te zijn of het moet duidelijk zijn dat er binnen afzienbare tijd uitvoering aan wordt gegeven. Daarnaast moeten er ook reële effecten zijn als gevolg van de ontwikkelingen die appellanten aanhalen en moeten ze vervolgens ook cumuleren met de effecten van het badhotel. In een rapport van BIJ12 (uitvoeringsorganisatie gezamenlijke provincies) uit 2021 over de voortoets stond hierover op pagina 8 het volgende:

Duidelijk wordt dus dat een cumulatietoets moet worden gedaan van plannen of projecten die nog niet zijn uitgevoerd, maar wel een vastgestelde vergunning/toestemming hebben. In de toelichting van de Europese Commissie op het begrip cumulatie worden ook “plannen of projecten die daadwerkelijk zijn voorgesteld” genoemd. In 2020 is nog een uitspraak geweest over cumulatie bij het bestemmingsplan Wijk aan zee/Beverwijk (ECLI:NL:RVS:2020:683). Daarin werd door de Afdeling bevestigd dat de gevolgen van afgeronde plannen en projecten blijkens de mededeling van de Europese Commissie van 21 november 2018 (C 2018, 7621) – gewoonlijk deel uitmaken van de uitgangssituatie van het relevante Natura 2000-gebied. In de zienswijzen gaat het niet over afgeronde projecten. In de zienswijzen wordt gesproken over de volgende mogelijke cumulerende ontwikkelingen: Punthoofd, bunkerdorp en de aanleg van een nieuw fietspad. Van een fietspad is inmiddels geen sprake meer en het bunkerdorp is nog in een pril stadium van ontwikkeling, terwijl Punthoofd een bestaande situatie betreft waarbij door middel van sloop en nieuwbouw een

levensvatbare voorziening ontstaat. Deze ontwikkelingen zijn alle later bekend dan het badhotel, dus moet het badhotel meegenomen worden in het cumulerende onderzoek van deze ontwikkelingen.

Specifiek Hierna worden de afzonderlijke zienswijzen aangehaald en van een reactie en voorstel voorzien. 1. Reclamant 1, provincie Fryslân Zienswijze ruimtelijke kwaliteit De zienswijze heeft betrekking op het ontbreken van een goede landschappelijke en cultuurhistorische analyse van het gebied ook in relatie met bestaande omgevingskwaliteiten zoals de recreatiewoningen en het strandpaviljoen. Hierbij wordt gedacht aan een analyse van het gebied, een beoordeling van de zichtlijnen maar ook kijkend naar de massa's ten opzichte van omgevingskwaliteiten. Ook wordt geconstateerd dat de bouwaanvraag met bijbehorende bouwtekeningen niet zijn gepubliceerd bij het ontwerpbestemmingsplan. De provincie ziet dan ook graag een ruimtelijke analyse van het gebied die de afwegingen en het ontwerpend onderzoek mogelijk maken. De provincie doet de suggestie om dit via het proces van een omgevingstafel te organiseren. Reactie Verwijzend naar de algemene reactie onder A1 kan hier nogmaals worden benadrukt dat er invulling wordt gegeven aan een bestaand planologisch recht. Op deze locatie heeft ooit een hotel gestaan. Dat recht is altijd blijven bestaan en in bestemmingsplannen blijvend vastgelegd. Er wordt niet een nieuwe locatie belegd met een bouwrecht. Er is sprake van een locatie waar in planologische zin een hotel staat.

In de opeenvolgende bestemmingsplannen is voortdurend door de raad vastgesteld dat de bouw van een hotel op deze locatie passend en in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Dat is het uitgangspunt op grond waarvan het planologisch recht in stand is gehouden. De analyse daarvoor heeft tijden terug plaatsgevonden en is blijvend van toepassing, met name nu geconstateerd kan worden dat met enige aanpassing dit initiatief ook bij recht zonder enige afweging vergund had kunnen worden. Omdat er op onderdelen wordt afgeweken van de geldende regeling, met name voor wat betreft het gebruik, is een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Met dat bestemmingsplan wordt veel onderzoek gedaan dat nodig is om de uitvoerbaarheid van het plan aan te tonen. Onderdeel daarvan is ook een landschappelijke analyse, een nauwe samenwerking met Staatsbosbeheer en de gemeente en een beschrijving in de toelichting op het bestemmingsplan over de wijze waarop het plan zich verhoudt tot alle omgevingsaspecten. Daarmee ligt er een volledige ruimtelijke analyse die niet over hoeft te worden gedaan in het licht van de komende Omgevingswet en daarvoor het vrijblijvende alternatief van een omgevingstafel in te zetten. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Zienswijze Ecologie In het ontwerpbestemmingsplan staat dat de Verklaring van geen bedenkingen die Gedeputeerde Staten in 2018 hebben afgegeven wordt benut voor het onderdeel ecologie en stikstof. Geconstateerd wordt dat de Verklaring van geen bedenkingen, gezien de PASuitspraak, niet meer kan worden benut, als onderbouwing voor de vaststelling van het bestemmingsplan. De locatie is gelegen nabij een Natura 2000-gebied en hiervoor is een analyse opgesteld. Daarnaast is er opnieuw gekeken naar de stikstofbeoordeling. In de nieuwe stikstofbeoordeling (d.d. 10 juni 2021) is een AERIUS-berekening opgenomen voor dit initiatief. Verzocht wordt om contact op te nemen met de dienst over het aanvragen van

een Wet natuurbeschermingsvergunning voor dit initiatief. Op basis van het ecologische analyse moet worden geconstateerd dat deze onderwerpen niet op de juiste manier zijn opgenomen in het ontwerp bestemmingsplan. Reactie Zie A.4. en A.5. In intensieve samenspraak met de provincie zelf is geconstateerd dat er geen vergunning op grond van de Wet natuurbescherming nodig is en dat het initiatief vanuit de NBwet toegelaten kan worden. Er vindt vanuit het initiatief geen significant negatief effect plaats op de waarden en kwaliteiten van de Natura 2000 gebieden. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. De brief van de provincie waarin zij hebben aangegeven dat er geen vergunning noodzakelijk is, is volledigheidshalve aan de bijlagen van het bestemmingsplan toegevoegd. 2. Reclamant 2, Stichting Ons Schellingerland Zienswijze Coördinatieregeling De coördinatieregeling is bij besluit van 26 september 2017 door de gemeenteraad vastgesteld. De aanleiding tot het vaststellen van de coördinatieregeling was gelegen in het feit dat de rechtbank op 14 april 2017 beroepen tegen het eerste bouwplan gegrond heeft verklaard en daarbij heeft overwogen dat een nieuw besluit diende te worden genomen op de aanvraag.

Hierbij zou toepassing moeten worden gegeven aan artikel 6 van het bestemmingsplan Midsland aan Zee en de overige bepalingen uit dit bestemmingsplan voor zover die noodzakelijk zijn voor de uitleg en interpretatie van het onderhavige artikel 6. Met andere woorden, het coördinatiebesluit uit 2017 was bedoeld om mede op de gewijzigde aanvraag te beslissen en niet op het onderhavige ontwerpbestemmingplan en omgevingsvergunning hetgeen immers een nieuwe aanvraag betreft. De conclusie moet dan ook luiden dat ten onrechte gebruik wordt gemaakt van een coördinatiebesluit uit 2017. In een vergelijkbaar geval, de Manege Hoorn, heeft de Raad het toepassen van een coördinatieregeling afgewezen, onder meer omdat de rechtsbescherming in het geding komt. Gelet op deze bovengenoemde omstandigheden dient een nieuw coördinatiebesluit te worden genomen. Reactie De gemeenteraad heeft in 2017 het besluit genomen om in geval van het badhotel toepassing te geven aan de coördinatieregeling. De raad heeft dat besluit niet op enigerlei moment ingetrokken of gewijzigd. Vandaar dat dit formele besluit nog altijd binnen de procedure van kracht is en kan worden toegepast. Dat besluit wil niet meer zeggen dan dat de bestemmingsplanprocedure en de procedure voor verlening van de omgevingsvergunning gezamenlijk oplopen. Het besluit behelst geen inhoudelijk standpunt.

Inhoudelijk heeft de raad op 15 september 2021 ingestemd met de inhoud van het ontwerpbestemmingsplan en heeft op die datum besloten het ontwerpbestemmingsplan vrij te geven voor de procedure. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze Kustpact De plannen zijn in strijd met het Kustpact dat in 2017 door onder andere gemeentes is vastgesteld. S.O.S. moet constateren dat de nu voorgenomen recreatieve bebouwing langs de Noordzeekust van Terschelling in strijd is met de afspraken die zijn gemaakt in het Kustpact. Immers, het hotel, bestaande uit 3 verdiepingen met een bouwhoogte van 12,5 meter zal hoog uitsteken boven het duingebied en op grote afstand zichtbaar zijn.

Reactie Zie A.1. en A.6. Het hotel met een hoogte van 12,5 m is planologisch op deze plek al die tijd aanwezig geweest. Met het aangepaste bouwplan komt er nu een hotel met een hoogte van 10,35 m. En vanuit Rijkswaterstaat is meegedeeld dat er geen strijd is met het Kustpact. De gemeente onderschrijft deze conclusie. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze Natuurnetwerk Nederland S.O.S. constateert dat de voorgenomen bouw op gespannen voet staat met het Barro, dat op 27 mei 2020 is geactualiseerd. Een toetsing geeft aan dat er geen significantie aantasting plaats vindt van het Natuurnetwerk, maar dat wordt door S.O.S. betwist. Het is evident dat realisering van het hotelplan een grote aantasting betekent van de natuurwaarden. Reactie De natuurwaarden zijn ter plaatse uitvoerig onderzocht. Op twee momenten is onderzoek gedaan waaruit is gebleken dat er geen zodanige natuurwaarden ter plaatse aanwezig zijn, die de bouw van het hotel in de weg staan. S.O.S. betwist die onderzoeken van deskundigen, maar geeft daarvoor geen inhoudelijke argumentatie ofwel een tegenadvies van een deskundige. De gemeente volgt daarom de gedane onderzoeken en de daarin getrokken conclusies. Datzelfde geldt voor de constatering dat het plan in strijd is met het Barro.

Reclamant geeft daarvoor geen inhoudelijke argumenten, zodat er voor de gemeente, in aanvulling op hetgeen in de toelichting op het bestemmingsplan is geschreven, geen aanleiding is hier verder op in te gaan. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze afbakening terrein De initiatiefnemer heeft het erfpachtterrein afgebakend en heeft daarbij mogelijk een gedeelte van het terrein "ingepikt". Voor vaststelling van het betreffende terrein zou de kadastrale grens van het erfpachtterrein eerst precies moeten worden vastgesteld, waarbij expliciet moet worden aangegeven dat het bouwvlak voor het nieuwe hotel geheel binnen de erfpachtgrens ligt en niet daarbuiten op grond in het bezit van andere overheidsorganisaties zoals Rijkswaterstaat/Domeinen. Ook moet de vraag worden beantwoord of de kadastrale grens wel overeenkomt met de grenzen vermeld in het bestemmingsplan. Reactie Voordat de bouw aanvangt, zal de gemeente de grens van het bouwvlak in het terrein uitzetten. Hierbij wordt tevens het Peil vastgelegd in het terrein. Bij het ontwerpen van het gebouw is op de tekentafel rekening gehouden met de grenzen van het bouwvlak, alsmede met de kadastrale grenzen. Er zal daarom geen sprake zijn van bouw op andermans gronden.

Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze behoefte aan hotel S.O.S. betwist dat er behoefte bestaat aan een hotel. S.O.S. meent dat Terschelling over meer dan voldoende logiesmogelijkheden beschikt. In de Toekomstvisie 25 van de

gemeente is overwogen dat de Terschellinger kernwaarde 'authenticiteit' vraagt om ontwikkelingen op Terschelling die passen bij de schaal van de omgeving. Vernieuwing en kwaliteitsverbetering leggen mogelijk een grotere claim op de beschikbare ruimte. Dit is een wankel evenwicht waar de juiste balans in gevonden moet worden. Nieuwe horecabedrijven zijn in principe niet toegestaan. Maar aan bedrijven die horeca als ondergeschikte nevenactiviteit wensen wordt ruimte geboden. Echter, het gaat niet om ondergeschikte horeca, maar om een restaurant met 80 plaatsen, waar de appartementen plaats bieden voor 54 bedden. Dat maakt dat de Horeca als dominant moet worden aangemerkt en dus in strijd is met de Toekomstvisie. In het vigerend bestemmingsplan is al passend gebruik opgenomen met maximaal aantal van 30 logiesplaatsen. Nu wordt voorgesteld om voor 54 personen logies aan te beiden met een restaurant voor 80 personen, hetgeen voor S.O.S. onaanvaardbaar is. Reactie Op het moment dat de Toekomstvisie is geschreven, was de onderhavige hotellocatie al een decennialang bekend bestaand gegeven, dat als zodanig ook al die tijd in planologische en juridische zin in bestemmingsplannen was vastgelegd. Alle uitspraken die in de Toekomstvisie zijn gedaan, hebben dan ook raakvlakken met onderhavige locatie als zijnde een bestaande locatie. Er is geen sprake van een nieuw horecabedrijf.

Voorts wordt verwezen naar A.3. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze horecabeleid De toelichting bevat de stelling dat er op dit moment een globaal evenwicht is tussen het aantal horecabedrijven en de druk die de aanwezigheid van horeca geeft op het woon- en leefklimaat en de natuur. Ook de ruimtelijke spreiding van de horeca sluit goed aan op de ruimtelijke en functionele zonering van Terschelling (Structuurplan Terschelling voorbij 2000). Gekozen wordt daarom om het aantal horecabedrijven als geheel niet te laten groeien. In een bijzondere situatie kan van dit principe worden afgezien, bijvoorbeeld bij een zeer bijzondere functie of een zeer bijzonder gebouw op een speciale locatie, en als dit ruimtelijk goed inpasbaar is. S.O.S. meent dat er geen sprake is van een zeer bijzondere functie of een zeer bijzonder gebouw op een speciale locatie en is niet goed ruimtelijk inpasbaar. S.O.S. wijst daarbij op het nabij gelegen Hotel Paal 8 dat een soortgelijke functie kent, maar al jaren wordt geplaagd door exploitatieverliezen. Dat maakt dat het aantal thans bestaande horecabedrijven niet moet groeien en realisering van het onderhavige bouwplan in strijd is met het Horecabeleid. Reactie Verwezen wordt naar de reactie hiervoor en onder A.3..

Nogmaals zij gezegd dat hier geen sprake is van een nieuwe horecalocatie en dat de locatie binnen het meest recente horecabeleid aanwezig is als een bestaande locatie. Die bestaande locatie is binnen het beleid mee geëvolueerd in de ontwikkeling van dat beleid in relatie tot de wijze waarop dat in bestemmingsplannen is vastgelegd, zoals het niet langer per locatie vastleggen van het aantal gasten of bedden, het werken met een categorie-indeling, en dergelijke. Daarmee is er in planologische zin sprake van beleidsmatige verschuivingen die geringe veranderingen met zich mee hebben gebracht ten opzichte van het meer dan 30 jaar oude, geldende bestemmingsplan. Die veranderingen passen binnen het beleid, omdat ze daar juist op zijn afgestemd. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Zienswijze natuurwaardenonderzoek Omdat de uitgevoerde veldbezoeken volgens de toelichting in 2017 plaatsvonden, is in 2021 nog een actualisatie geweest in de vorm van een Quick scan. Deze Quick scan leidt tot de volgende conclusie. Omdat op het perceel geen soorten voorkomen met een speciale bescherming van de Wet Natuurbescherming en de zorgplicht geen extra eisen stelt aangaande de voorkomende algemene soorten op het perceel, is voor de bouw van het badhotel de aanvraag van een ontheffing van de Wet natuurbescherming voor de soortenbescherming bij de Provincie Fryslan niet nodig. S.O.S. meent dat een quickscan niet voldoende is op tot een actualisatie te komen. Gebleken is dat ter plaatse de gele zandhagedis voorkomt die speciale bescherming geniet op grond van de Wet natuurbescherming en dat derhalve een ontheffing van de Wnb noodzakelijk is. Daarbij dient ook in ogenschouw te worden genomen, dat op het Noordzeestrand ten westen en oosten van de strandovergang een aanzienlijke strook met embryonale duinen tot ontwikkeling is gekomen met verdere ontwikkeling van groene stranden. Geconstateerd is dat in 2021 de kleine plevier heeft gebroed, waardoor het aannemelijk is dat ook de bontbekplevier aldaar broedt of zal broeden. Voorts is het effect van toename van de toeristische druk door de bouw van het hotel op deze strook niet goed onderzocht.

Ook speelt inmiddels de voorgenomen ontwikkeling van het Punthoofd en bunkerdorp inclusief het aanleggen van een nieuw fietspad. Het voorkeurstraject van dit fietspad komt op de strandovergang van Midsland aan Zee precies uit tegenover de bouwlocatie. Beide projecten komen daarmee in elkaars vaarwater. Voorts komen bij realisering van beide projecten in korte tijd veel nieuwe verhuurobjecten in een betrekkelijk klein gebied tussen Midsland aan Zee en Formerum aan Zee. Natura2000 vereist dat er een cumulatietoets wordt opgesteld waarin de effecten van beide projecten samen worden geanalyseerd. Een dergelijke toets is niet opgesteld en dat is van groot belang nu het beoogde fietspad hoe dan ook zal leiden tot toename van de toeristische druk op de in ontwikkeling zijnde groene stranden tussen Midsland aan Zee en Formerum aan Zee. Reactie Zie A.4. Voor cumulatie, zie A.8. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze Een argument om medewerking te verlenen aan het bouwplan wordt ontleend aan verkregen rechten in het verleden. Echter, sinds 1986 is geen gebruik gemaakt van deze rechten en kunnen derhalve als verjaard worden beschouwd. Gelet op de aandacht die het gebied heeft gekregen op grond van de Wnb, het Kustpact e.d.

had het in de rede gelegen om het Badhotel weg te bestemmen en zo in overeenstemming te brengen met rijks- en provinciaal beleid gericht op bescherming van de kuststrook en duinlandschap. Reactie In de planologie bestaat het fenomeen van verjaring niet. Zolang een recht binnen een bestemmingsplan is opgenomen, geldt dat recht. De veranderende regelgeving die door reclamanten wordt genoemd, is voor de gemeenteraad geen reden geweest het planologisch recht weg te bestemmen en/of in strijd te achten met een goede ruimtelijke ordening. In de Beheersverordening is het recht uit 1986 gecontinueerd. Die Beheersverordening is weliswaar niet langer voor dit perceel van kracht, maar op democratische wijze is besloten om het recht niet weg te nemen. Ook het feit dat er lange tijd geen gebruik van is gemaakt, is geen reden geweest om het recht weg te nemen. Met andere woorden mag worden geconcludeerd dat de gemeenteraad al die jaren de intentie heeft gehad dat op deze plek vanuit het historisch perspectief opnieuw een hotel gebouwd mag worden.

Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 3. Reclamant 3, Stichting Duinbehoud Zienswijzen a) De gemeente beargumenteert het verlenen van medewerking aan het opnemen van een Badhotel in het bestemmingsplan aan planologische rechten uit het verleden. Vastgesteld moet echter worden, dat gedurende meer dan 25 jaar (1986-2013) geen gebruik is gemaakt van die planologische rechten. De gemeente had er op grond van deze (inmiddels verjaarde?) rechten ook voor kunnen kiezen om het Badhotel uit het bestemmingsplan 1986 weg te bestemmen. Dat zou meer recht doen aan het rijks- en provinciaal beleid voor de bescherming van het kustlandschap en het tegengaan van bebouwing in de duinen. b) Ten aanzien van de omvang en exploitatie van het Badhotel moet worden opgemerkt, dat het huidige plan een forse uitbreiding is ten opzichte van het bestemmingsplan uit 1986. In het bestemmingsplan 1986 was sprake van een restaurant-hotel met beperkte logies mogelijkheden. Als passend gebruik werd een maximum aantal van 30 bezoekers genoemd. Het huidige voorstel geeft ruimte aan logies voor 52 bezoekers. Dit is een forse en niet wenselijke uitbreiding van het bestemmingsplan uit 1986.

c) Ten aanzien van het hotel in de duinen van Midsland aan Zee moet worden geconstateerd, dat dit hotel van drie verdiepingen hoog een ernstige inbreuk maakt op het kustlandschap. Het hotel met een bouwhoogte van 12,5 meter zal hoog uitsteken boven het duingebied en op grote afstand zichtbaar zijn. De landschappelijke rust van het duinlandschap zal er ernstig door worden verstoord. Deze aantasting van het kustlandschap is in strijd met de afspraken uit het (landelijk) Kustpact, zoals ook is vastgelegd in de NOVI. d) In de toelichting op het ontwerpbestemmingsplan in paragraaf 2.2.3 “landschappelijke inpassing” blijft onvermeld, dat de bouw van het Badhotel een forse inbreuk maakt op het kustlandschap. Zowel vanaf het strand als vanuit de duinen zal het Badhotel vanwege het bouwvolume en de grote bouwhoogte vanaf grote afstand zichtbaar zijn en het huidige duinlandschap verstoren. Hiermee voldoet het bestemmingsplan niet aan de vereiste zoals gesteld in de overlegreactie van de provincie Fryslân en is het bestemmingsplan tevens in strijd met de regels van de Barro. e) Ten aanzien van het hotel kan ook de vraag worden gesteld of er op een juiste wijze is getoetst aan het Barro. Dit Barro is op 27 mei 2020 geactualiseerd op grond van de afspraken die tussen de verschillende overheden zijn gemaakt en zijn vastgelegd in het Kustpact van 2017.

Nieuw in dit Barro van 27 mei 2020 is een toetsing van de voorgenomen recreatieve bebouwing aan de kernkwaliteiten van het kustfundament (artikel 7.1). Uit de stukken blijkt niet, dat deze toetsing is uitgevoerd. f) Uit bijlage 3 bij de toelichting (de landschappelijke inpassing) blijkt op geen enkele wijze, dat het Badhotel is ingepast in het duinlandschap. Het Badhotel steek duidelijk zichtbaar boven het duinlandschap uit en er zijn aan de voorzijde en achterzijde van het Badhotel geen pogingen gedaan om het bouwwerk in te passen in het duinlandschap. g) Ten aanzien van het Badhotel in de duinen van Midsland aan Zee moet tevens worden geconstateerd, dat dit grotendeels wordt gebouwd binnen het Natuur Netwerk Nederland (NNN). Uit de stukken die ter inzage zijn gelegd blijkt niet, dat dit verlies van een (significant) oppervlakte natuurgebied elders wordt gecompenseerd. Dit is in strijd met het provinciaal beleid zoals vastgelegd in de Verordening Romte Fryslân 2014. De stellingname dat het verlies van een x aantal vierkante meter NNN niet significant zou zijn wordt in de stukken die ter inzage zijn gelegd niet onderbouwd. En strikt genomen is het verlies van een x aantal vierkante meters goed en exact meetbaar, en dus wel degelijk significant.

h) Onduidelijk is waarom artikel 10 “algemene afwijkingsregel” is opgenomen in dit ontwerp bestemmingsplan. Het betreft hier immers een gecoördineerde besluitvorming voor bestemmingsplan en omgevingsvergunning. Hierbij zou je veronderstellen, dat beide procedures ook inhoudelijk goed op elkaar zijn afgestemd en er derhalve geen enkele argumentatie is te geven voor het opnemen van een algemene afwijkingsregel op basis waarvan in de omgevingsvergunning 10% kan worden afgeweken van de maatvoering in het bestemmingsplan. Hierbij het verzoek om artikel 10 te schrappen. i) Ditzelfde geldt voor artikel 12.1 lid 2 (overgangsrecht bouwwerken). Het is onduidelijk met welke argumentatie in dit bestemmingsplan al ruimte wordt geboden om in de toekomst een omgevingsvergunning te kunnen afgeven waarbij de inhoud van het bouwwerk met 10% wordt vergroot. Door de coördinatie zijn bestemmingsplan en omgevingsvergunning immers 1 op 1 op elkaar afgestemd. Hierbij het verzoek om artikel 12.1 lid 2 te schrappen. Reactie a) In de planologie bestaat het fenomeen van verjaring niet. Zolang een recht binnen een bestemmingsplan is opgenomen, geldt dat recht. De veranderende regelgeving die door reclamanten wordt genoemd, is voor de gemeenteraad geen reden geweest het planologisch recht weg te bestemmen en/of in strijd te achten met een goede ruimtelijke ordening.

In de Beheersverordening is het recht uit 1986 gecontinueerd. Die Beheersverordening is weliswaar niet langer voor dit perceel van kracht, maar op democratische wijze is besloten om het recht niet weg te nemen. Ook het feit dat er lange tijd geen gebruik van is gemaakt, is geen reden geweest om het recht weg te nemen. Met andere woorden mag worden geconcludeerd dat de gemeenteraad al die jaren de intentie heeft gehad dat op deze plek vanuit het historisch perspectief opnieuw een hotel gebouwd mag worden. b) Zie A.3. c) Zie A.1. d) Zie A.1. Aanvullend kan worden gesteld dat zowel vanuit de provincie als vanuit het Rijk de zienswijze van reclamant niet wordt ondersteund. Als er sprake zou zijn geweest van strijd met provinciaal of rijksbeleid, dan had de provincie en/of het Rijk dat in een zienswijze kenbaar gemaakt. Daar is geen sprake van. e) Zie A.6. Rijkswaterstaat is verantwoordelijk voor de kustveiligheid en beheerder van het kustfundament. Met Rijkswaterstaat is de ontwikkeling voortdurend besproken. Rijkswaterstaat heeft meerdere malen aangegeven dat er geen bezwaren zijn vanuit het kustfundament of dat er anderszins beletselen zijn die voortvloeien uit de bescherming die in het Barro is geregeld. f) Inpassing wil niet zeggen dat alles aan het zicht wordt onttrokken. De historische plekken boven op de duinen functioneren als landmarks, die juist zichtbaar mogen zijn.

De landschappelijke inpassing ziet om die reden meer op de inpassing in het duingebied. Dat is mede ook in overleg met Staatsbosbeheer gebeurt. De deskundigheid die daarbij is betrokken en de wijze waarop dat in bijlage 3 is weergegeven, wordt door de gemeente niet in twijfel getrokken. g) De locatie van het hotel is sinds jaar en dag in planologische en beleidsmatige zin een bestaande locatie. Dat geldt ook voor het NNN. De provincie is beheerder van het NNN. Het bestemmingsplan is voorgelegd aan de provincie. Als er strijd was geweest met de regels van het NNN en/of met de provinciale verordening, dan had de provincie dat zonder meer ingebracht bij het opstellen van dit bestemmingsplan. De provincie heeft aangegeven dat het plan in relatie tot de NNN geen strijdigheden oplevert. Om die reden is er voor de gemeente geen reden te twijfelen aan de overeenstemming van dit plan met de regels en uitgangspunten van het NNN. h) Artikel 10 is een standaardbepaling die in vrijwel alle bestemmingsplannen wordt opgenomen. Een bestemmingsplan heeft een minimale werkingsduur van 10 jaar. Als het hotel er straks staat, vormt het bestemmingsplan het planologisch kader waarbinnen de regels voor de komende jaren voor het hotel zijn vastgelegd. Een bestemmingsplan moet

i)

daarbij enige flexibiliteit toelaten om zaken aan te kunnen passen mocht daartoe aanleiding zijn. Om die reden wordt deze flexibiliteitsbepaling in bestemmingsplannen opgenomen. Het is nog altijd een afwijkingsbevoegdheid, dus er is geen verplichting om de bevoegdheid ook toe te passen. Dat waarborgt dat de bepaling alleen in uitzonderlijke situatie kan worden toegepast. Ook het overgangsrecht is een standaardbepaling uit het Besluit ruimtelijke ordening. Die bepaling heeft in dit kader niet veel betekenis, omdat er nu nog geen gebouw staat. Het overgangsrecht heeft geen betekenis voor het nieuw te bouwen hotel, omdat de bepaling daarop geen betrekking heeft.

Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 4. Reclamant 4, Vereniging van Belangen van Midsland Zienswijze hoofdstuk 2, de bestemmingsregel artikel 3.1, horeca categorie 4 en artikel 3.3, de specifieke gebruiksregels die het strijdig gebruik van deze bestemming beschrijven. De specifieke gebruiksregels voor de bestemming horeca categorie 4, logies met drank - en maaltijdverstrekking ook aan derden, in het voorliggende ontwerpbestemmingsplan Badhotel Midsland aan Zee 459A, begrenst het aantal kamers of onzelfstandige hotelappartementen en bedden c.q. hotelgasten niet. Het ontwerpbestemmingsplan maakt aldus een onbeperkt aantal hotelkamers, onzelfstandige appartementen of slaapzalen voor een onbeperkt aantal hotelgasten mogelijk. Ten opzichte van het vigerend bestemmingsplan Midsland aan Zee 1986 zijn de logiesmogelijkheden in het voorliggende ontwerp- bestemmingsplan onbeperkt verruimd. De gevolgen voor de omgeving van deze verruiming van logiesmogelijkheden zijn door het ontbreken van een maximering van het aantal logies ongewis. Deugdelijk, onafhankelijk onderzoek ernaar ontbreekt. Reactie Zie A3. Er is geen onbeperkt aantal gasten mogelijk. Er is alleen geen exact aantal gasten vastgelegd, overeenkomstig het meest recente beleid en de planologische vertaling daarvan op Terschelling.

De bouwruimte in het bestemmingsplan en de minimale bouwtechnische eisen die aan verblijfsruimtes worden toegekend, bepalen wat er maximaal mogelijk is. Dat er in vergelijking met het plan uit 1986 sprake is van een verruiming van het aantal gasten dat aanwezig zal zijn, is in het bestemmingsplan uitvoerig beschreven en aangetoond dat dit ruimtelijk en planologisch geen bezwaren oplevert. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten; artikel 4.8, Verkeer en parkeren Hoofdstuk 4 artikel 8 gaat er vanuit dat de huidige inrichting van de wegen van en naar Midsland aan Zee voldoende is om het verkeer te verwerken dat het gevolg is van dit plan. Deze aanname is onterecht. De gevolgen voor het verkeer als gevolg van dit plan zijn onvoorspelbaar, omdat het ontwerpbestemmingsplan noch het aantal kamers of onzelfstandige hotelappartementen, noch het aantal hotelgasten begrenst. Zeker is wel dat het realiseren en het functioneren van dit plan zullen bijdragen aan de verkeersbewegingen op het duin. Er ontbreekt een onderzoek naar de cumulatie van verkeerseffecten door het realiseren van andere ruimtelijke plannen in dit gebied, met name het plan voor een fietspad langs/door de Margotstelling en de ontsluiting en ontwikkeling van het hotel Punthoofd langs dit pad.

De Vereniging van Belangen van Midsland aan Zee heeft

de steeds grotere zorgen over de verkeersveiligheid op de strandovergang meermaals onder de aandacht van de gemeente Terschelling gebracht. Voorts is er in hoofdstuk 4, artikel 8, geen rekening gehouden met de fluctuaties in de verkeersbewegingen als gevolg van de seizoenen, het verkeer op de strandovergang tijdens het winterseizoen (strand-rijden) en het zomerseizoen (badgasten). Het bezwaar richt zich tegen de wijze waarop de verkeerseffecten van dit plan worden geraamd, omdat deugdelijk onderzoek naar de huidige situatie, de effecten daarop door de onbegrensde mogelijkheden die dit ontwerpbestemmingsplan biedt en het realiseren en functioneren van het badhotel, evenals onderzoek naar de verkeerseffecten als gevolg van de ontsluiting van het Punthoofd via de Margotstelling in de nabije toekomst en het effect van seizoens-fluctuaties in het reguliere gebruik van de strandovergang van Midsland aan Zee ontbreekt. Reactie Verwezen wordt naar de reactie hiervoor daar waar het over de onbegrensde mogelijkheden gaat. Voor de verkeersaspecten wordt verwezen naar A.2. Daaruit blijkt dat de gemeente wel degelijk actie heeft ondernomen en dat er de nodige veranderingen bij de strandovergang gerealiseerd gaan worden ter bevordering van de veiligheid van de gebruikers. De ontsluiting van het Punthoofd vindt plaats via Badweg Formerum.

Het aanleggen van een fietspad is inmiddels niet langer aan de orde. De vrije betreedbaarheid van het gebied verandert niet. Voor cumulatie zie verder A.8. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 5. Reclamant 5 Zienswijze In 1978 heeft Dhr. Rijf reeds een verzoek gedaan voor de bouw van het badhotel. Ook toen al deed dit verzoek erg veel stof opwaaien en uiteindelijk leidde dit na uitspraken van Gedeputeerde Staten en de Kroon (09-01-1985) tot de Correctieve herziening ex art. 30 W. van het bestemmingsplan Midsland aan Zee Code 85-64-04/ 23-08-85 en het nu vigerende bestemmingsplan uit 1986. De Kroon heeft uitspraken gedaan omtrent de te stellen eisen aan het ontwerp en deze zijn verwoord in artikel 6 van bovengenoemd document. Dit betreft zowel eisen aan de bouw als aan het toegestane gebruik. In het huidige bestemmingsplan worden de bouwvoorschriften zoals verwoord in artikel 6 in acht genomen, maar door de uiterste grenzen hiervan op te zoeken ontstaat er een kolossaal gebouw op het duin en zeker niet, zoals het bestemmingsplan wil doen geloven, een klein hotel met restaurant functie, dat qua uitstraling past bij de kleinschaligheid die de identiteit van Terschelling typeert. De gebruiksvoorwaarden uit artikel 6 zijn grotendeels verdwenen en de grootte van de hotelkamers (gem.

grootte rond de 50m2) doet nu al denken aan appartementen. In plaats van 30 gasten is er plek voor 54, bijna het dubbele. Er is op deze wijze geen enkele bescherming tegen het opvoeren van het aantal bedden in de toekomst. Aanpassing aan de gebruiksvoorwaarden van artikel 6, zoals een maximum van 30 logés, zou het mogelijk maken het gebouw te verkleinen en de kans op meer overlast in de toekomst beperken. In het nieuwe bestemmingsplan wordt een inschatting gemaakt van het aantal verkeersbewegingen. Er zijn parkeerplaatsen op loopafstand van het hotel, maar het is wel erg naïef om te denken of bewust onderschat dat gasten niet naar het hotel zullen rijden om mensen en/of bagage af zetten alvorens hun auto te parkeren. Ook zou het reclamant zeer verbazen als het personeel werkelijk met vier personen in één auto naar het hotel zal komen. Dit strookt totaal niet met de inzichten in het mobiliteitsbeeld 2019 van de overheid. Verder wordt er gesteld dat slechts 30% van de toeristen een auto mee naar Terschelling neemt. De doelgroep van het hotel is echter gericht op het hogere segment en dat is juist de groep die er zeer waarschijnlijk voor kiest om wel een auto mee te nemen. Dit alles zal leiden tot veel meer verkeersbewegingen dan beweerd wordt - met alle gevolgen van dien. Mocht het

aantal bedden daarbij in de loop van de tijd ook nog verhoogd worden, dan zal dat ook nog verhoging van het middelzware en zware verkeersbewegingen tot gevolg hebben, o.a. door meer vervoer van linnengoed, etenswaar en vuilafvoer. Terschelling is één van de unieke locaties die bekend staat om zijn 'dark sky' wat conform de toekomstvisie van TS25 is. Er wordt door de bewoners van Midsland aan Zee gericht gewerkt om zo weinig mogelijk 'lichtvervuiling' te veroorzaken. Een groot badhotel met drie bouwlagen boven op het duin met zoveel grote raampartijen zal daar zeker een zeer negatief effect op hebben. Voorts wordt gesproken over 54 bedden. Op basis van uitgevoerd behoefteonderzoek wordt uitgegaan van gemiddeld zo'n 19 hotelgasten per weekdag. De vraag is of een hotel met deze bezettingsgraad rendabel kan zijn. In het rapport over de effecten op de natuurwaarden wordt gemeld dat er geen aanwijzingen zijn voor de aanwezigheid van beschermde dieren. Het rapport geeft een geldigheid van 3 jaar aan. Het bijbehorende veldonderzoek vond plaats in de zomer van 2017. Middels een quickscan met 1 bezoek op 17 augustus 2021 zou dit rapport afdoende geactualiseerd zijn. Op waarneming.nl is echter wel melding gemaakt van waarnemingen van de Rugstreeppad en ook de Zandhagedis in het gebied Midsland aan Zee.

Deze waarnemingen lijken een uitgebreider inventarisatieonderzoek noodzakelijk te maken. Naast bovenstaande zullen reclamanten ook persoonlijk veel nadeel van het badhotel ondervinden. Hun zomerhuizen liggen onderaan het duin waarop het badhotel gepland staat en zij zullen erg in hun privacy geschaad worden. Vanuit veel kamers van het badhotel kan er vooral bij huisje Doornwijck eenvoudig naar binnen worden gekeken, waardoor zij veel vrijheid kwijtraken. Omdat het huidige ontwerp een stuk groter is dan het oorspronkelijk hotel en dichter bij ons gepland staat zal dit zeker het geval zijn. Ook het uitzicht zal desastreus veranderen. In plaats van het uitzicht op de natuur van de duinen, zullen reclamanten op moeten kijken naar een groot hotel wat 12,5 meter hoog boven het duin uit torent. Concluderend wordt verzocht: - in de nieuwe omgevingsvergunning en het nieuwe bestemmingsplan vast te houden aan eerder opgelegde gebruikseisen uit artikel 6 van het huidige bestemmingsplan, waaronder maximaal 30 logiesplaatsen. - Een herbeoordeling van de noodzaak om een hotel met 3 bouwlagen boven op het duin te plaatsen. - Een onafhankelijke deskundige in te schakelen om te beoordelen of een uitgebreider inventarisatieonderzoek noodzakelijk is ten aanzien van de aanwezigheid van de Rugstreeppad dan wel de Zandhagedis.

- Een voorlopige voorziening te treffen zolang bovenstaand niet is geëffectueerd. Reactie Voor de toename van het aantal gasten wordt verwezen naar A.3. Er is geen onbeperkt aantal gasten mogelijk. Er is alleen geen exact aantal gasten vastgelegd, overeenkomstig het meest recente beleid en de planologische vertaling daarvan op Terschelling. De bouwruimte in het bestemmingsplan en de minimale bouwtechnische eisen die aan verblijfsruimtes worden toegekend, bepalen wat er maximaal mogelijk is. Dat er in vergelijking met het plan uit 1986 sprake is van een verruiming van het aantal gasten dat aanwezig zal zijn, is in het bestemmingsplan uitvoerig beschreven en aangetoond dat dit ruimtelijk en planologisch geen bezwaren oplevert. Voor wat betreft de omvang, die in afwijking van het plan zoals dat ter inzage heeft gelegen, qua bouwhoogte bijna 2 m lager wordt, is er, gekeken naar de oppervlakte en de gemiddelde omvang van hotels elders, hier sprake van een hotel van beperkte omvang met een restaurant. Voor de verkeersbewegingen wordt verwezen naar A.2. en voor de lichthinder naar A.7. De natuurwaarden zijn door een onafhankelijk deskundige onderzocht. Verwezen wordt naar A.4. Al decennialang ligt er een planologische mogelijkheid om op deze plek een hotel te bouwen. Dat hotel had er inmiddels ook al decennia kunnen staan. De mogelijke bouw is voor reclamanten voorzienbaar geweest.

Dat dit nu pas gebeurt, wil niet zeggen dat het recht er al

die tijd niet heeft gelegen. Er kunnen geen rechten aan een vrij uitzicht of privacy worden ontleend vanuit de bestaande feitelijke situatie. In planologische zin is er al die tijd een hotel geweest met de afmetingen die het nu krijgt. De gemeenteraad heeft daarmee ingestemd. De nu ingediende zienswijzen geven de gemeenteraad de gelegenheid om dit besluit nog eens in heroverweging te nemen. Een voorlopige voorziening kan de gemeente niet treffen. Mochten reclamanten desalniettemin van mening zijn dat zij waardedaling van hun eigendom ondervinden, dan kunnen zij na onherroepelijk van het bestemmingsplan planschade vragen. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 6. Reclamant 6 Zienswijze Dit plan verandert Midsland aan Zee definitief van een landelijk en kleinschalig deel van het eiland door een volkomen buiten proporties gebouw, dat er blijft staan als de huidige beleidsmakers allemaal uit beeld zijn verdwenen. Eilanders en gasten blijven dan nog lange tijd met dit project opgezadeld. Dit plan mist elke verbinding met het landelijke karakter. Het ontbreken van professionele impressies van de inpassing in het landschap bevestigt de frictie tussen passend en niet passend. Dit geeft ernstig te denken omdat er zeer relevante informatie wordt achtergehouden.

Over de beweegredenen voor de instemmende medewerking van Gemeente, Staatsbosbeheer, Provincie, Hus en Hiem en Rijkswaterstaat valt slechts te gissen. Het onderhavige plan staat ook niet op zichzelf, er is sprake van het verleggen van een fietspad tussen Formerum aan Zee en Midsland aan Zee en er is ook sprake van een groot project in Formerum aan Zee alsmede van de bunkers tussen Midsland aan Zee en Formerum aan Zee. Deze projecten dienen niet afzonderlijk maar in samenhang te worden beschouwd ook als de planning niet helemaal samenvalt. Reactie Verwezen wordt naar A.1., A.3. en A.8. Feitelijk zal het hotel een tijdlang impact hebben op de beleving zoals de mensen die nu gewend zijn. Een ingreep van enige omvang in de fysieke leefomgeving vraagt altijd van mensen een periode van gewenning. Dat laat onverlet dat het hotel er beleidsmatig en planologisch al decennialang heeft gestaan. Vanuit die invalshoek verandert er in Midsland aan Zee niets. Daar heeft planologisch altijd een hotel gestaan, dat nu feitelijk ook gerealiseerd zal gaan worden. Daarbij wordt geen enkele informatie achtergehouden. Het bestemmingsplan zit juist vol informatie. De beweegredenen zijn openbaar en kunnen door alle genoemde instanties worden bevestigd. Voor cumulatie zie A.8. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

Zienswijze over de gepubliceerde documenten. Deze zienswijze is in feite een herhaling van de zienswijze hiervoor, maar geeft een uitwerking van de indrukken die reclamant heeft van de medewerking van de verschillende instanties en de beweegredenen die daar mogelijk achter kunnen zitten. Reclamant constateert dat op basis van de aanmeldnotitie een plan-mer noodzakelijk is. Reclamant brengt voorts enkele onjuistheden met betrekking tot het bestemmingsplan in. Tot slot geeft reclamant aan dat het ontbreken van impressies bedoeld is om te versluieren wat de daadwerkelijk omvang van de hotel wordt. Reactie

Onverlet hetgeen de gemeente vindt van het op niet hard te maken gronden suggereren van achtergehouden informatie en beweegredenen, is de gemeente van mening dat ieder genoemd orgaan haar eigen verantwoordelijkheid in deze heeft en ook heeft genomen. Alle relevante instanties zijn geraadpleegd en hebben een oordeel over dit plan kunnen en mogen geven. Daarmee is er een breed gedragen plan ontstaan, dat geen strijd oplevert met de belangen, waarden en regels waarvoor die instanties staan. Er is geen enkele grond aangevoerd op basis waarvan de gemeente zou kunnen twijfelen aan de oprechtheid van beoordeling van de genoemde instanties. De aanmeldnotitie is door een deskundige opgesteld en beoordeeld. Reclamant voert in de zienswijze geen overtuigende argumenten aan op grond waarvan de getrokken conclusies in het plan onjuist zijn. De gemeente heeft dan ook geen twijfels over de juistheid van de getrokken conclusies in de aanmeldnotitie. Deze onjuistheden zijn een interpretatie van reclamant en worden niet ondersteund door de instanties die daarover gaan. Op pagina 37 van het bestemmingsplan is de laatst gewijzigde tekening van RWS weergegeven, d.d. 14-02-2017. Dat is de meest recente kaart die van RWS is verkregen. Er zijn vele bouwtekeningen onderdeel van de omgevingsvergunning.

Uit die bouwtekeningen in samenhang met het bestemmingsplan is meer dan voldoende de omvang en impact te beoordelen. Daarmee wordt niets achtergehouden en komt er ook dus niets anders dan nu is aangevraagd. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze impressies van het beoogde badhotel Vanwege het ontbreken van impressies heeft reclamant die zelf gemaakt. De instanties kunnen het plan goed beoordelen zonder impressies, maar volgens reclamant de bewoners van Midsland aan Zee niet. Reactie De gemeente neemt de impressies voor kennisgeving aan, maar baseert zich in haar oordeel op de tekeningen die bij de aanvraag horen. Die zijn zonder meer juist en geven voldoende beeld van de omvang van het hotel zoals dat er gebouwd gaat worden. De impressies van reclamant geven geen reden voor een ander oordeel. Nogmaals moet hier gezegd dat het uiteindelijke bouwplan uitgaat van een hotel met een bouwhoogte die ruim 2 m lager wordt dan het plan dat ter inzage heeft gelegen. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. Zienswijze primaire zeekering op Terschelling Reclamant beschrijft uitvoerig de totstandkoming van het tracé van de primaire zeekering.

Voorts voert reclamant allerhande argumenten aan waarom dat tracé niet klopt en waarom deze in strijd is met de Waterwet. Reactie Al hetgeen reclamant inbrengt, is tot dusver door niemand bevestigd. Dit is een subjectieve interpretatie van de gang van zaken en de genomen besluiten. Zowel Rijkswaterstaat als de provincie hebben voortdurend aangegeven dat dit plan gerealiseerd kan worden en dat daarbij geen afbreuk wordt gedaan aan de primaire waterkering. Ook vanuit het Ministerie is geen signaal ontvangen dat er iets niet juist zou zijn. De gemeente heeft dan ook geen twijfel dat er strijd is met de regels voor de kustveiligheid en de regels voor de primaire waterkering.

Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan.

7. Reclamant 7 Zienswijze Reclamant maakt bezwaar tegen de omvang van het hotel, waarbij de duinen en de zeekering aangetast worden. Voorts treedt er lichtvervuiling op door het hotel en ook door de toename van verkeer. Er zijn nu al onveilige situaties als gevolg van het verkeer. Door de toename van verkeer neemt de kans op ongelukken toe. Reactie Zie de reacties hiervoor en onder Algemeen. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 8. Reclamant 8 Zienswijze Voor het toelaten van het hotel zouden kaders moeten worden gesteld in verband met de natuur, de zeekering, de lichtvervuiling en geluidoverlast. Dus het verbreden van de strandovergang en het plaatsen van lichtmasten. De veiligheid van de strandovergang is nu al in geding. De gemeente zou ook een keer nee moeten kunnen zeggen. De waarden van Terschelling worden aangetast door steeds maar meer te bouwen. Terschelling wordt daarmee steeds minder aantrekkelijk voor mensen om naartoe te komen. De gemeente moet zorgen dat het donker blijft, en dat de veiligheid gegarandeerd blijft en dat onrust en lawaai wordt tegengegaan. De waarden van de natuur, donkerte en rust verdienen bescherming. Reactie Zie de reacties hiervoor en onder Algemeen. Voorstel De zienswijze is ongegrond en geeft geen aanleiding tot aanpassing van het bestemmingsplan. 9.