2024-09-11 - bijlage 1 Concept ruimtelijke onderbouwing Herengracht 15 Terneuzen (geanonimiseerd)
Tekst van het document
Er kan geredeneerd worden dat hier sprake is van vervangende nieuwbouw. Er wordt een appartementengebouw gerealiseerd waar eerder een kantoorgebouw aanwezig was. Daarnaast lijkt de bergingseis zich met name te richten op situaties waarin sprake is van een gemengd rioleringsstelsel en dus in mindere mate op situaties waarin sprake is van een gescheiden stelsel. Bovendien wordt waterdoorlatende bestrating, groen aan de gevels en groene daken toegepast. Afvalwater Het afvalwater wordt afgevoerd via het gemengde rioolstelsel van de gemeente. Of: Het huishoudelijk afvalwater (DWA) wordt gescheiden van het hemelwater (HWA) en afgevoerd naar het rioolstelsel. Het hemelwater (HWA) kan eventueel oppervlakkig afstromen naar de secundaire watergang, de oostelijke kanaalarm, aan de zuidoostzijde van het plangebied. Watersysteem en beschermingszone Aan de zuidoostzijde van het plangebied is een secundaire watergang, de oostelijke kanaalarm, gelegen. Het plangebied bevindt ligt niet binnen een beschermingszone. Conclusie Het aspect weging van het waterbelang staat in vergunningverlening niet in de weg.
22
4.2.2
Natuur
Het
aspect
natuur
omvat
zowel
gevolgen
hebben
flora-
fauna-activiteiten
en
voor
verstoord, verjaagd
dieren
en
soortenbescherming planten. Dat zijn florasoorten
om
of worden
te
als en
fauna-activiteiten.
beschermen.
gedood. Voorafgaand
Sommige activiteiten kunnen De Omgevingswet geeft regels over
gebiedsbescherming. De
beschermde
flora
en
fauna
mag
niet
worden
ontwikkeling moet, indien negatieve effecten op beschermde voorhand niet soorten mogelijke op uitgesloten kunnen worden, onderzocht worden of er beschermde dierenof plantensoorten in het plangebied leven. Daarnaast is aandacht nodig voor de gebiedsbescherming, waarvoor het Rijk en de Provincie in de eerste plaats verantwoordelijk zijn. Toebedeelde functies moeten beoordeeld worden op mogelijk nadelige gevolgen voor Natura 2000-gebieden en getoetst moet worden aan de instructieregels uit de omgevingsverordening Nederlandten aanzien van Natuurnetwerk gebieden. aan
een
Soortenbescherming Motivering Nieuwe ontwikkelingen kunnen effect hebben op beschermde soorten (dieren en planten). Om die reden is in april en mei 2024 een quickscan ecologie uitgevoerd door (geanonimiseerd) (zie bijlage 3). Hieruit blijkt dat significant negatieve | effecten van het project op leefgebied, rust- of voortplantingslocaties van (al dan niet wettelijk beschermde) zoogdieren redelijkerwijs kunnen worden uitgesloten, mits wordt gewerkt conform het opgenomen ecologisch werkprotocol. Significant negatieve effecten van het project op leefgebied, rust- of voortplantingslocaties van (al dan niet wettelijk beschermde) vogels kunnen redelijkerwijs worden uitgesloten onder de volgende voorwaarden. houdend met het broedseizoen is de minst ‘verstorende’ Rekening periode van uitvoering van afbraak- en rooiwerkzaamheden: 15 augustus-1 maart. Bouwwerkzaamheden kunnen ook tijdens het broedseizoen worden uitgevoerd, mits de activiteiten vóór 1 maart zijn gestart. Met inachtneming van het opgenomen ecologisch werkprotocol is er geen sprake van overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van de soortenbescherming. Daarnaast vele
jaren
is bij nieuwbouw
van
een
overlast
in het
kader
van
door
gebouw
met
een
plat dak
broedende
die
er
wel
een
zich
punt
van
aandacht.
In Terneuzen
wordt
al
visdieven, graag vestigen op platte (grind)daken. project enkele (dunne) bomen, enkele solitaire struiken en een dichte bosschage worden gerooid. Alle te rooien houtopstanden bevinden zich binnen de bebouwde kom. Er is dus geen sprake van een meldings- of herbeplantingsplicht. zullen
veroorzaakt
Verder
dit
Conclusie Uit de van
op
quickscan blijkt dat er geen nader onderzoek naar de aanwezige natuurwaarden nodig is. Er is geen sprake overtreding van verbodsbepalingen ten aanzien van de soortenbescherming. Het aanvragen van een vergunning dit onderdeel is niet nodig.
Gebiedsbescherming Motivering Het plangebied ligt niet binnen de begrenzing van een natuurgebied, natuurnetwerk en Natura-2000 gebieden. Het dichtstbijzijnde beschermde Natura 2000-gebied is Westerschelde & Saeftinghe. Dit natuurgebied ligt op circa 300 meter van het plangebied. Aangezien de voorgenomen ontwikkeling op enige afstand van beschermde Natura 2000gebieden plaatsvindt, worden geen negatieve effecten als gevolg van externe werking (middels visuele verstoring en verstoring door productie van geluid, trilling en licht) verwacht. Voor
dit
plan is voor zowel de realisatiefase als de gebruiksfase de uitstoot van stikstof en de neerslag daarvan op 2000-gebieden berekend (zie bijlage 4). De uitkomst is dat er geen rekenresultaten zijn hoger dan 0,00 mol/ha/j. Het project heeft daarmee geen negatief effect op de instandhoudingsdoelstellingen van de Natura 2000gebieden. Er is geen vergunning voor een Natura 2000-activiteit nodig. Natura
Conclusie Het aspect
23
gebiedsbescherming
staat
vergunningverlening
niet
in de weg.
4. 3 OMGEVINGSKWALITEIT Het bereiken en in stand houden van een ‘goede omgevingskwaliteit’ is opgenomen als een centrale doelstelling in de Omgevingswet (artikel 1. 3). Het gaat hierbij om de menselijke beleving van de fysieke leefomgeving, maar ook over de waarde die toegekend wordt aan de identiteit van gebieden. Voor een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet omgevingskwaliteit meegenomen worden in de toetsing. 4. 3. 1
Ladder
voor
duurzame verstedelijking
De ladder voor duurzame verstedelijking is opgenomen in artikel 5. 129g Bkl, en stelt hierdoor inhoudelijke eisen aan het omgevingsplan, én de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De ladder is ingericht voor een zorgvuldige afweging en transparante besluitvorming bij alle ruimtelijke en infrastructurele besluiten waardoor de ruimte in stedelijke gebieden optimaal benut wordt en leegstand voorkomen wordt. De ladder voor duurzame verstedelijking is van toepassing op een stedelijke ontwikkeling die bestaat uit de ontwikkeling of uitbreiding van een bedrijventerrein, een zeehaventerrein, een woningbouwlocatie, kantoren, een detailhandelvoorziening of een andere stedelijke voorziening en die voldoende substantieel is. Voor zover een omgevingsplan of omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit voorziet in een nieuwe stedelijke ontwikkeling wordt, met het oog op het belang van zorgvuldig ruimtegebruik en het tegengaan van leegstand, in het omgevingsplan rekening gehouden met de behoefte aan die stedelijke ontwikkeling. Als die stedelijke ontwikkeling is voorzien buiten het bestaand stedelijk gebied wordt aanvullend op de beschrijving van de behoefte en het resultaat van het benodigde overleg, gemotiveerd waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in de behoefte kan worden voorzien.
Onder stedelijk gebied wordt verstaan: een op grond van een omgevingsplan of een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit toegelaten stedenbouwkundig samenstel van bebouwing voor wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel en horeca, en de daarbij behorende openbare of sociaal-culturele voorzieningen en infrastructuur, met uitzondering van stedelijk groen aan de rand van die bebouwing en lintbebouwing langs wegen, waterwegen of waterkeringen. Motivering In welke gevallen er sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling is niet concreet vastgelegd. De jurisprudentie geeft op het gebied van woningbouw wel een constante lijn aan. Bouwplannen met minder dan 11 woningen zijn geen stedelijke ontwikkeling. In dit geval is er sprake van de ontwikkeling van 28 appartementen en commerciële ruimte en daarmee is het dus aan te merken als een stedelijke ontwikkeling. Er is bovendien nieuw beslag op de ruimte en de functie van het plangebied veranderd ook. Er is dus sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De behoefte moet in het kader van de ladder nader getoetst worden. In paragraaf 3. 2, 3. 3 en 3. 4 wordt nader ingegaan op de behoefte aan woningbouw. De behoefte aan commerciële ruimte blijft bestaan aangezien de huidige huurders in het bestaande gebouw kunnen worden ondergebracht in het nieuwe gebouw.
Daarnaast heeft ook de gemeente Terneuzen interesse in, een deel van, deze ruimte. Hieruit blijkt dat er voldoende behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling. Daarnaast ligt de locatie binnen bestaand stedelijk gebied. Het plan voldoet aan de ladder voor duurzame verstedelijking. Conclusie De ladder voor duurzame verstedelijking staat vergunningverlening niet in de weg. 4. 3. 2
Landschappelijke
en
stedenbouwkundige kwaliteit
Elk landschap is het resultaat van natuurlijke factoren en menselijke ingrepen. De beoordeling van de kwaliteit van een landschap is altijd gebiedsspecifiek. Het gaat daarbij om de waardering van aanwezige landschappelijke kenmerken, zoals cultuurhistorische elementen, belevingswaarde en ecologische waarde. Stedenbouwkundige kwaliteit is de kwaliteit van het bebouwd gebied en de openbare ruimte. De stedenbouwkundige kwaliteit bepaalt onder andere het gebruik, identiteit en herkenbaarheid van een plek.
24
Motivering De architectuur en de constructie in de huidige situatie zijn robuust en zorgen met de kaploze verschijningsvorm niet voor een zachte aansluiting met de omgeving. Het is een dominant pand dat stevig in de hoek van de Herengracht en de De Jongestraat is gedrukt. Doordat maar een klein deel van het gehele perceel is bebouwd zijn er enorme afstanden ontstaan naar de naburige panden. Van een gesloten bouwblok is daardoor geen sprake meer. Er ontstaan doorzichten naar het hart van het bouwblok. Daarbij zijn de achterkanten van de woningen aan De Blokken in het zicht komen te liggen. Dit zorgt voor een minder fraai straatbeeld. Het appartementengebouw krijgt de naam ‘Het Baken’. Het gebouw verwijst naar een maritiem merkteken dat bedoeld is voor de scheepvaart om veilig te kunnen navigeren. In vroegere tijden voeren er schepen door de Herengracht in de richting van het kanaal naar Gent of in de richting van de Westerschelde. Binnen dit plan zal ‘Het Baken’ een nieuw oriëntatiepunt zijn binnen de grenzen van de binnenstad van Terneuzen. Hierdoor draagt de ontwikkeling bij aan de belevingswaarde van de binnenstad. Daarnaast is het een vertaling vanuit het verleden. Tot ongeveer 1970 stond op het voormalige terrein van ABN Amro een diversiteit aan woningen die samen de hoek van de Herengracht en De Jongestraat vormden.
Deze woningen zorgden samen met de bebouwing op de Markt, de Zandstraat en De Blokken voor een gesloten bouwblok (zie paragraaf 2. 2. Toekomstige situatie). De nieuwe massa bouwt zich vanuit de zijkanten omhoog naar de hoek van de straat. De hoek is daarmee stedenbouwkundig uitgesproken en wordt versterkt door verfijnde architectonische baksteen details. Door de hoek in plattegrond af te schuinen wordt een typisch binnenstedelijk hoekaccent geïntroduceerd dat in de Terneuzense binnenstad vaker terug te vinden is. Het bevordert de doorloop naar de Markt en zorgt voor een extra beleving vanuit de appartementen op de verdiepingen. De zijgevels die in het straatbeeld in beeld zijn, worden mee ontworpen en vormen daarmee geen blinde gevels maar ogen netjes. Door de extra ramen krijgen de appartementen ook uitzichten naar verschillende kanten en worden voorzien van voldoende daglicht. Het gehele plan wordt opgeknipt door de hoogteverschillen. Ook in de gevels wordt er variatie aangebracht door het toepassen van verschillende daklijnhoogtes en verschillende kleuren metselwerk. Met opzet is niet gekozen voor enorme contrasten in metselwerk kleur, maar is gekozen, gelijk aan de woningen van De Blokken, voor een roodbruine range aan metselwerk. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling draagt bij aan de beleving van de historie en wordt zorgvuldig stedenbouwkundig ingepast in de omgeving.
Het aspect landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. 4. 3. 3
Cultuurhistorische waarden
De omgang met het cultureel erfgoed in onze leefomgeving is geregeld in de Omgevingswet. Het gaat om zaken als de omgevingsvergunning voor rijksmonumenten, het aanstellen van een monumentencommissie, of rekening houden met cultureel erfgoed in omgevingsplannen. Gemeenten moeten in hun omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. De gemeente moet voor cultureel erfgoed dat voor bescherming in aanmerking komt daarnaast een toereikend beschermingsregime opnemen in het omgevingsplan. Bij cultureel erfgoed kan het gaan om monumenten zoals (bouw)werken, tuinen en parken, bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten, stads- en dorpsgezichten en (delen van) cultuurlandschappen. Motivering Cultuurhistorisch waardevolle objecten in of in de directe omgeving van het plangebied, waarmee in het plan rekening moet of kan worden gehouden, zijn aanwezig. Voor de beoordeling van het aspect cultuurhistorie is de cultuurhistorische waardenkaart, als onderdeel van de Structuurvisie 2025 van de gemeente Terneuzen, van toepassing. Daarin zijn ruimtelijke strategieën voor het grondgebied van Terneuzen aangegeven. In de cultuurhistorische waardenkaart wordt uitgegaan van 3 strategieën: Behoud (behoud en bescherming), Behoud door ontwikkeling (versterken, verbreden, verbinden) en Vernieuwing mogelijk (transformeren, ontwikkelen,
herstructureren). De locatie ligt binnen het stedelijk vestingwerk van het centrum van Terneuzen. Behoud en bescherming daarvan staan voorop (zie afbeelding 12). Daarnaast staat ook conservering van de bestaande ruimtelijke kenmerken van het
25
landschap voorop. gebied hoeft echter
Er niet
worden
geen
bij voorbaat
nieuwe
ontwikkelingen toegestaan zijn huidige functie te behouden.
die
deze
ruimtelijkheid
veranderen.
Het
Verbreding is tevens mogelijk (zie afbeelding 13). De bestaande landschapsstructuur en mate van verdichting is richtinggevend voor mogelijke veranderingen. De veranderingen moeten passen in deze structuur. Verandering van functies is nadrukkelijk een optie. De mate waarin veranderingen optreden kan per gebied verschillend zijn. Nadere afweging is hierbij noodzakelijk. Op basis van de kaart ‘Vernieuwing mogelijk’ zijn binnen het plangebied geen cultuurhistorische elementen gelegen en he plangebied kent op basis van deze kaar geen expliciete strategie. Met de
ontwikkeling worden geen belangrijke cultuurhistorische elementen geschaad of afbreuk gedaan stedelijk vestingwerk. De functie wijzigt vanuit de historische gedachte, maar de ruimtelijkheid veranderd ontwikkeling past binnen de huidige structuur en wordt zelfs verbeterd.
aan
het
niet.
De
(geanonimiseerd) Verder
zijn binnen het plangebied geen historische stedenbouwkundige bouwwerken gelegen. In de nabijheid van het plangebied, bijvoorbeeld aan de Herengracht, zijn wel gemeentelijke monumenten en MIP-objecten gelegen zie afbeelding 14). De ontwikkeling heeft door een betere stedenbouwkundige inpassing van het appartementengebouw ten opzichte van het bestaande gebouw, van deze geen negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden gebouwen.
26
cultuurhistorische waardenkaart
Afbeelding 13 | Uitsnede bewerking | (geanonimiseerd)
Afbeelding
14
| Uitsnede
kaart cultuurhistorie
(bron: Provincie
—
behoud
door
aomwikketind (bron: gemeente Terneuzen,
Bend
Conclusie Het aspect
27
cultuurhistorie
staat het verlenen
van
de
omgevingsvergunning
niet in de
weg.
4. 4 MOBILITEIT EN BEREIKBAARHEID Nieuwe ontwikkelingen mogen niet leiden tot verkeersproblemen op de omliggende wegen. Er moeten ook voldoende parkeerplaatsen voor auto's en voor fietsen gerealiseerd worden. Wat voldoende is, is afhankelijk van de locatie, het type functie en gemeentelijk beleid. Mobiliteit is geen doel op zich, maar een belangrijke randvoorwaarde voor onder meer de woningbouwopgave en de regionale economie. Gemeenten kennen een breed takenpakket op het gebied van mobiliteit. Het gaat niet alleen om het beheer en onderhoud van lokale wegen, maar ook over de mobiliteitstransitie, verkeersveiligheid en toegankelijkheid. Om mobiliteit toekomstbestendig te maken moeten al deze aspecten in onderlinge samenhang beschouwd worden. Gemeenten hebben daarnaast een eigen verantwoordelijkheid om locaties binnen de gemeente goed bereikbaar te houden. 4. 4. 1
Parkeren
Motivering De parkeernorm wordt bepaald aan de hand van de door de gemeenteraad van Terneuzen vastgestelde ‘Parkeernota Terneuzen 2023-2033’ (september 2023). Bij nieuwbouw gelden parkeernormen, zowel voor autoparkeren als fietsparkeren. Voor het berekenen van de parkeerbehoefte bij nieuwe ontwikkelingen wordt gebruik gemaakt van de meest recente parkeerkencijfers van het CROW. Autoparkeerplaatsen Het plangebied valt binnen het gebiedstype ‘centrum' en de gemeente heeft een stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk'. Voor de 28 appartementen is uitgegaan van de parkeernormen behorende bij de categorie ‘huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)’. Hiervoor geldt een parkeernorm van 1,1 parkeerplaatsen per woning inclusief het aandeel bezoekers van 0,3 parkeerplaatsen per woning. Daarnaast geldt een aandeel van 0,3 – 0,5% voor elektrische laadpunten. Dit betekent een parkeerbehoefte van afgerond 31 parkeerplaatsen. Hiervan zijn afgerond 9 parkeerplaatsen bedoeld voor bezoekers. Voor de commerciële ruimte (ca. 282 m²) is aangesloten bij de categorie ‘’Binnenstad of hoofdwinkel(stads)centrum 30. 000 – 50. 000 inwoners’’. Hiervoor geldt een parkeernorm van 3,7 parkeerplaatsen per 100 m² bvo. Het aandeel bezoekers is 88%. Dit betekent een parkeerbehoefte van afgerond 11 parkeerplaatsen. De maatschappelijke functie is bedoeld als ‘’huiskamer’’ voor de bewoners.
Hierdoor heeft deze functie binnen het gebouw geen afzonderlijke verkeersaantrekkende werking en geen afzonderlijke parkeerbehoefte. Volgens het gemeentelijke beleid wordt het parkeren zoveel als ruimtelijk mogelijk op de locatie (eigen terrein) gerealiseerd. Mochten er meer parkeerplaatsen voor de ontwikkeling noodzakelijk zijn dan ruimtelijk is te realiseren, dan wordt de parkeercapaciteit in de parkeergarages bij de poorten daarvoor ingezet. Bewoners van nieuwbouw/herontwikkelde panden krijgen geen bewoners- en bezoekersvergunning meer. De drie poorten werken samen als een parkeervoorziening en bezetting is flexibel en adaptief in te vullen op basis van waar de ruimte beschikbaar is en dus op het principe van ‘beschikbaarheid’. Bewoners en/of bezoekers kunnen dus geen aanspraak maken op parkeren in een bepaalde (vaste) parkeergarage. In dit geval worden 28 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd. In het centrum Terneuzen wordt bij nieuwbouw en herontwikkeling de benodigde extra parkeerbehoefte afgewikkeld in de parkeergarages. In dit geval gaat het om 14 parkeerplaatsen die opgevangen kunnen worden in de parkeergarage de Oostkolk (capaciteit 289 parkeerplaatsen). De capaciteit van de parkeergarages in Terneuzen wordt momenteel onderbenut. We kunnen voorzien in de parkeervraag voor ca. 250 extra woningen in de binnenstad.
De bezetting van de parkeergarage de Oostkolk is laag op basis van cijfers uit oktober 2022. De zuidelijk gelegen ingang is op ongeveer een afstand van 45 meter gelegen. Voor de functie wonen geldt een acceptabele loopafstand van 100 – 250 meter (250 meter voor bezoekers). Hier wordt aan voldaan. Fietsparkeerplaatsen Bij nieuwbouw worden de recente CROW-kencijfers, Leidraad fietsparkeren 2023, gebruikt en zijn de volgende voorwaarden van toepassing: − Fietsparkeerplaatsen voor bewoners en bezoekers van bewoners moeten op eigen terrein worden aangelegd. − Fietsparkeerplaatsen voor werknemers van bedrijven, winkels en instellingen moeten op eigen terrein worden aangelegd. Bezoekers van deze functies parkeren bij voorkeur op eigen terrein. Op het moment dat
28
dit niet mogelijk blijkt te zijn, worden de openbare fietsenstallingen benut. Indien in de omgeving van een ontwikkellocatie geen openbare fietsenstalling (met voldoende ruimte) aanwezig is, maken bezoekers gebruik van fietsparkeerplaatsen in de openbare ruimte. De eventuele aanleg van nieuwe fietsparkeerplaatsen in de openbare ruimte wordt bekostigd door de initiatiefnemer. Om te bepalen wat de fietsparkeerbehoefte is en hoeveel parkeerplaatsen aangelegd moeten worden, zijn fietsparkeerkencijfers ontwikkeld. Voor appartementen (zonder fietsenberging) is het kencijfer 0,5 – 1,0 fietsparkeerplaatsen voor bewoners per appartement. Dit betekent dat er 14 – 28 fietsparkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd. Op het achterterrein zijn 28 bergingen voorzien, behorende bij de appartementen, waar bewoners eventueel hun fietsen kunnen bergen. Voor de categorie ‘winkelcentrum’ geldt het kencijfer 1,5 – 4,0 fietsparkeerplaatsen per 100 m² bvo. Dit betekent voor de commerciële ruimte van ca. 282 m² een minimaal aantal fietsparkeerplaatsen van afgerond 5 en maximaal 12 fietsparkeerplaatsen. Deze fietsparkeerbehoefte kan niet worden opgevangen op eigen terrein. Daarom dienen in de directe omgeving extra fietsparkeerplaatsen in de openbare ruimte te worden gerealiseerd. Conclusie Een deel van de autoparkeerbehoefte wordt voorzien op eigen terrein.
De overige behoefte kan opgevangen worden in de parkeergarage de Oostkolk. De fietsparkeerbehoefte van de bewoners wordt opgevangen op eigen terrein, in de bergingen. De overige fietsparkeerbehoefte wordt opgevangen worden in de openbare ruimte. Het aspect parkeren vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. 4. 4. 2
Verkeersgeneratie
en
ontsluiting
Motivering De verkeersgeneratie is bepaald aan de hand van de CROW-publicatie 381 'toekomstbestendig parkeren'. Het plangebied valt binnen het gebiedstype ‘centrum' en de gemeente heeft een stedelijkheidsgraad ‘weinig stedelijk', op basis van de ‘Parkeernota Terneuzen 2023-2033’ (september 2023). Voor de 28 appartementen is uitgegaan van de verkeersgeneratie behorende bij de categorie ‘huur, appartement, midden/goedkoop (incl. sociale huur)’. Hiervoor geldt een gemiddelde verkeersgeneratie van 4,1 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Dit betekent een verkeersgeneratie van afgerond 115 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Voor de commerciële ruimte (ca. 282 m²) is aangesloten bij de categorie ‘’Binnenstad of hoofdwinkel(stads)centrum 30. 000 – 50. 000 inwoners’’. Hiervoor geldt een verkeersgeneratie van 28,9 motorvoertuigbewegingen per etmaal per 100 m² bvo. Dit betekent een verkeersgeneratie van afgerond 82 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De maatschappelijke functie is bedoeld als ‘’huiskamer’’ voor de bewoners. Hierdoor heeft deze functie binnen het gebouw geen afzonderlijke verkeersaantrekkende werking en geen afzonderlijke parkeerbehoefte. De totale verkeersgeneratie van de ontwikkeling is daarmee 197 motorvoertuigbewegingen per etmaal. Het huidige gebouw heeft een oppervlakte van afgerond ongeveer 1. 094 m² bvo verdeeld over 3 bouwlagen (170,8 + 460,2 + 462,3).
Hierbij is uitgegaan van de categorie ‘commerciële dienstverlening (kantoor met baliefunctie). Hiervoor geldt een verkeersgeneratie van 11,7 motorvoertuigbewegingen per etmaal per 100 m² bvo. Dit betekent een verkeersgeneratie van afgerond 128 motorvoertuigbewegingen per etmaal. In totaal worden in de beoogde situatie 69 motorvoertuigbewegingen per etmaal extra gegenereerd ten opzichte van de bestaande situatie. Het achtererfgebied kan met de auto worden bereikt vanuit de Herengracht. Aan de zijde van de De Jongestraat is een smalle toegang die geschikt is voor langzaam verkeer. Deze ingang is niet toegankelijk voor gemotoriseerd verkeer. De toekomstige verkeersgeneratie kan goed afgewikkeld worden op omliggende infrastructuur. Conclusie Het aspect verkeersgeneratie staat het verlenen
29
van de
omgevingsvergunning niet in de weg.
4. 4. 3
Vervoersmodaliteit
Motivering De ontwikkeling is gelegen op de hoek van het kruispunt met de Herengracht en De Jongestraat. Daarbij zijn er drie kruispunttakken van waaruit de locatie kan worden bereikt. In noordelijke richting is er een directe verbinding met de Markt, de oostelijke richting vormt de verbinding met het Stadhuisplein en in westelijke richting is er de verbinding met de Axelsedam. Voor voetgangers is in de directe omgeving overal loopinfrastructuur aanwezig. Bij de fietsinfrastructuur is er sprake van gemengd verkeer in alle richtingen. Gemotoriseerd verkeer kan de locatie enkel vanuit de zuidelijke richting bereiken. Reizigers met het openbaar vervoer kunnen gebruik maken van de halte Terneuzen, Stadhuis. Deze halte is gelegen op circa 200 meter loopafstand van de ontwikkeling. Conclusie Het plangebied is multimodaal bereikbaar. 4. 5 DUURZAAMHEID Duurzaamheid is het waarborgen van de bestaansmogelijkheden van en het voorzien in de behoeften van de huidige generatie zonder daarmee de behoeften van toekomstige generaties in gevaar te brengen. Duurzaam omgaan met de ruimte betekent onder meer rekening houden met de huidige gebruiksfuncties en de mogelijkheid voor toekomstige generaties om functies aan een gebied te geven. Bij duurzame gebiedsontwikkeling gaat het om duurzaam gebruik van materialen, energie, natuur en mobiliteit.
Omdat duurzaamheid veel facetten heeft, is een integrale benadering noodzakelijk. 4. 5. 1
Duurzame energie
Motivering en conclusie Om een toekomstbestendige ontwikkeling tot stand te brengen is in de planontwikkeling aandacht besteed aan duurzaamheidsaspecten. De woningen worden zo energiezuinig mogelijk gerealiseerd. De appartementen worden voorzien van zonnepanelen, een warmteterugwininstallatie (WTW) en een warmtepomp. Om de warmtevraag tot het minimum te beperken worden de appartementen goed geïsoleerd. 4. 5. 2
Biodiversiteit
en
natuurinclusiviteit
Motivering en conclusie De gevels en galerijen van het appartementengebouw worden voorzien van groene geveldelen (zie afbeelding 15).
Afbeelding 15 | Impressie toekomstige situatie (bron: VG Architecten) Daarnaast wordt een groen dak toegepast. Een groen dak kan water opvangen, biedt voedsel voor insecten en kan verkoelend werken in de zomer. Daarnaast levert het een bijdrage aan de beleving de locatie. Verder wordt zoveel mogelijk waterdoorlatende bestrating toegepast om het hemelwater goed in de bodem kan trekken.
30
Conclusie Diverse duurzaamheidsmaatregelen worden toegepast in de vorm van duurzame energie en natuurinclusivieit. Het aspect duurzaamheid staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. 4. 6 GEZONDE LEEFOMGEVING Een van de maatschappelijke doelen van de Omgevingswet is een gezonde fysieke leefomgeving. Binnen de kaders van Omgevingswet kunnen overheden eigen gezondheidsambities vastleggen en uitwerken. Het aspect gezondheid is veelomvattend en zeer divers. Aan de meeste milieuaspecten (o. a. luchtkwaliteit, geluid en geur) zijn in meer of mindere mate immers gezondheidsaspecten verboden. De fysieke leefomgeving kan gevolgen hebben voor de gezondheid van mensen, in positieve of negatieve zin. Zo kan een groene en beweegvriendelijke omgeving goed zijn voor de gezondheid. Aan de andere kant kunnen bijvoorbeeld een matige luchtkwaliteit of een lawaaiige omgeving ongezond zijn. 4. 6. 1
Bewegen
Motivering en conclusie Het bouwplan draagt niet specifiek bij aan het aspect ‘bewegen’. Met de herontwikkeling van het plangebied doet het ook geen afbreuk aan de bestaande openbare ruimte. 4. 6. 2
Groen
Motivering en conclusie In de toekomstige situatie wordt meer groen toegepast dan in de bestaande situatie. Het appartementengebouw krijgt groene geveldelen en een groen dak. Verder wordt het achterterrein opnieuw groen ingericht en zijn ook meer groene elementen in de openbare ruimte aan De Jongestraat beoogd. Er is zoveel mogelijk rekening gehouden met het kunnen toepassen van groen. Hierdoor staat het aspect groen verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg.
4. 6. 3
Milieuzonering
Een evenwichtige toedeling van functies aan locaties moet ervoor zorgen dat voorzienbare hinder en gevaar door milieubelastende activiteiten voorkomen wordt. Sommige activiteiten die vanuit een planologisch perspectief mogelijk worden gemaakt, veroorzaken milieubelasting voor de omgeving. Andere (gevoelige) functies moeten juist beschermd worden tegen milieubelastende activiteiten. Door bij nieuwe ontwikkelingen voldoende afstand in acht te nemen tussen milieubelastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen) worden hinder en gevaar voorkomen en wordt het bedrijven mogelijk gemaakt zich binnen aanvaardbare voorwaarden te vestigen. Het doel van milieuzonering is om te komen tot een optimale kwaliteit van de leefomgeving. Motivering Ter plaatse is sprake van een zogenaamd 'gemengd gebied'. In de directe omgeving zijn namelijk meerdere functies aanwezig (horeca, dienstverlening, wonen etc. ). Beperkte milieubelastende en milieugevoelige functies (zoals woningen) liggen daardoor op korte afstand van elkaar. Binnen het centrumgebied zijn volgens het geldende omgevingsplan bedrijven in maximaal categorie 2, binnen de bestemming ‘Centrum – 2’ toegestaan. Daarbij geldt in een gemengd gebied een richtafstand van 10 meter. Op het naastgelegen gebouw, aan De Jongestraat 1 ligt deze bestemming. Dit gebouw is binnen de richtafstand van 10 meter gelegen.
Vanuit de historische gedachte (zie paragraaf 2. 2 Toekomstige situatie) is het gewenst om het gebouw zoveel mogelijk aan te laten sluiten op de bestaande bebouwing, om een meer gesloten karakter te krijgen. Daarnaast zijn beide gebouwen bouwkundig van elkaar gescheiden. Op de begane grond van het appartementengebouw komt aan de noordwestkant een commerciële ruimte. Aan De Blokken 1 was een horecagelegenheid gevestigd in de vorm van een café. Voor de bestemming ‘horeca’ geldt een richtafstand van 0 meter in een gemengd gebied. De afstand tussen het appartementengebouw en de horecagelegenheid is ongeveer 8 meter. Dit komt door de entree van het parkeerterrein ten behoeve van het appartementengebouw.
31
Conclusie Het aspect het
milieuzonering omgevingsplan.
4.6.4
vormt
belemmering
geen
voor
het
verlenen
van
de
omgevingsvergunning/wijzigen
van
Omgevingsveiligheid
Omgevingsveiligheid beschrijft de risico's die ontstaan als gevolg van opslag, productie, gebruik en vervoer van gevaarlijke stoffen en windturbines. Voor omgevingsveiligheid zijn instructieregels opgenomen in paragraaf 5.1.2 Bkl. De paragrafen 5.1.2.2 tot en met 5.1.2.6 Bkl gaan over het toelaten van beperkt kwetsbare, kwetsbare en zeer kwetsbare gebouwen en beperkt kwetsbare en kwetsbare locaties. Dit in verband met het externe van een activiteit die op een locatie is toegelaten op grond van een omgevingsplan of een veiligheidsrisico omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. De doelstelling van omgevingsveiligheid is het realiseren van een veilige woon- en leefomgeving door het beheersen van risico's van activiteiten met gevaarlijke stoffen. Omgevingsveiligheid is erop gericht te voorkomen dat er dichtbij gevoelige bestemmingen activiteiten met gevaarlijke stoffen plaatsvinden. Bij nieuwe (ruimtelijke) ontwikkelingen dient rekening te worden gehouden met risicobronnen in de omgeving. De instructieregels van paragraaf 5.1.2 zijn erop gericht gebouwen en locaties te beschermen waar personen gedurende een periode verblijven. Motivering Uit de signaleringskaart blijkt dat in de nabije omgeving van het plangebied geen risicovolle inrichtingen aanwezig zijn.
Het plangebied ligt wel binnen het invloedsgebied van de kerncentrale Borssele, specifiek de zone ‘jodiumprofylaxe tot 18 jaar en zwangere vrouwen’. Hiervoor geldt de maatregelen ‘schuilen’ en ‘het nemen van jodiumprofylaxe’. Ook liggen in en in de nabijheid van het plangebied geen buisleidingen voor het transport van gevaarlijke stoffen. In de nabijheid van het plangebied liggen wel de transportroutes gevaarlijke stoffen Westerschelde en het kanaal Gent-Terneuzen. Het plangebied valt echter niet binnen de invloedsgebieden van deze transportroutes (zie afbeelding 16).
Aldi
A
L EL
TILT 4
ZL
ii
(geanonimiseerd) Conclusie Het aspect
32
omgevingsveiligheid
staat
het
verlenen
van
de
omgevingsvergunning
niet in de
weg.
Geluid
4.6.5 Geluid
kan
hinderlijk
schadelijk voor de gezondheid zijn. Zo kunnen hoge geluidsniveaus het gehoor besch adigen. Maar ook verstoring van de slaap kan op de lange duur slecht zijn voor de gezondheid. In Nederland zijn af spraken gemaakt over wat acceptabele geluidsniveaus zijn en wat niet (de geluidsnormen). Bij ruimtelijke plannen kan akoestisch onderzoek nodig zijn om geluidhinder bij geluidgevoelige objecten (scholen, woningen, e voorkomen. De Omgevingswet bevat etc.) geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluid niveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai, industrielawaai en luchtvaartlawaai. Een akoestisch onder: zoek moet worden uitgevoerd als een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling een geluidgevoelig object mogelijk maak binnen een aandachtsgebied van een bestaande geluidbron of indien het plan een nieuwe geluidbron moge ijk maakt. en
Motiveri ng Een
akoestisch
onderzoek
is
nodig
de
met een omliggende wegen geluidaandachtsgebied meer dan 1.000 mvt/etmaal bedraagt. In onderhavige situatie ligt het plangebied voor wat betreft wegverkeerslawaai alleen binnen het geluidaandachtsgebied van de Herengracht en de Rosegracht. Het geluid door deze twee gemeentewegen is dus berekend en getoetst aan de geluidnormen uit het Bkl (onderdeel van de Omg evingswet). Het plangebied ligt niet binnen het aandachtsgebied van de spoorlijn en het industrieterrein van ‘Oostelijke Kanaaloever/ (| geanonimise rd) F.J. Haarmanweg Driewegen’, waardoor in onderhavige situatie alleen sprake is van toetsing door geluid van wegverkeerslawaai. wanneer
verkeersintensiteit
van
—
Door
Kraaij
onderzoek
Akoestisch
Adviesbureau
is op
27
2024
juni
akoestisch
een
uitgevoerd (zie bijlage 5).
onderzoek
Uit het
blijkt dat:
het
geluid
voldoet
door de de
aan
nieuwbouw de
aan
Het
in
het
niet
zondermeer
voorgevelzijde van
geluid
onderzoek
standaardwaarde
door
aanvaardbaarheid
het
betrokken 53
van
dB
aanvaardbaar
gebouw,
dus
gemeentewegen
uit het is.
Bkl, waardoor
geluid overschrijding bedraagt
De
bij de appartementen
de
gemeentewegen overschrijdt door een bestuurlijke afweging kan
uit het
hiervoor
niet
de
worden
het
die
aan
en
Rosegracht)
niet
overal
door
wegverkeerslawaai bij de 2 5 dB en vindt alleen plaats de Herengracht zijn gelegen.
grenswaarde gemaakt.
—
van
70
dB,
waarmee
de
maatregelenonderzoek blijkt geen overdrachtsmaatregelen mogelijk zijn, maar dat bronmaatregelen op de Herengracht wel doelmatig kunnen zijn. Hierbij is (nog) geen rekening gehouden met het effect van het plan om de Herengracht autoluw te maken (zie paragraaf 3.4. Gemeentelijk beleid onder Totaalplan Binnenstad Terneuzen). op
basis
een
zeer
de
de
achterkant
van
kwalitatieve
goede
minimaal
één
tot
matige
dat
(Herengracht
er
beoordeling van het gecumuleerd geluid leefomgeving.
gebouw geheel als geluidluw geluidluwe gevelzijde beschikt. van
in
onderhavige
situatie
sprake
is
van
akoestische
het
is
te
beschouwen,
waarmee
elk
appartement
over
Een karakteristieke
geluidwering van de uitwendige gevelconstructie van tenminste 25 dB voldoende is om bij alle appartementen een goed akoestisch woonmilieu te waarborgen. Bij de 12 appartementen die langs de Jongestraat zijn gelegen, wordt zelfs al met de minimumeis van 20 dB uit het Bbl overal een goed akoestisch woonmilieu gewaarborgd. Gelet
op
bovenstaande, de ligging
appartement, voorgenomen functies
aan
is
er
in
onderhavige
nieuwbouw.
van
het
plan
aanwezigheid van minimaal één geluidluwe gevelzijde per oogpunt geen belemmering voor de realisatie van de er daarom is ook sprake van een evenwichtige toedeling van oogpunt en
de
situatie vanuit akoestisch
Vanuit akoestisch
deze locatie.
Bij nieu wbouw wordt een geluidwering tot 25 dB vrijwel altijd behaald. Indien gebruik gemaakt wordt van een gebalanceerd ventilatiesysteem en er geen geluidgevoelige ruimten onder het dakvlak zijn gelegen, kan zelfs een geluidwering tot 28 dB vrij eenvoudig worden bereikt. Een aanvullend (bouwlakoestisch onderzoek naar de karakteristieke geluidwering van de uitwendige gevelconstructie van de appartementen binnen de nieuwbouw wordt op voor hand niet noodzakelijk geacht, maar kan wel inzicht geven of de benodigde geluidwering bij de meest kritisch gelegen appartementen kan worden behaald.
33
Conclusie Het aspect geluid staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. 4. 6. 6
Luchtkwaliteit
Bij het toelaten van activiteiten moeten in het kader van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties, de gevolgen voor de luchtkwaliteit worden beoordeeld. Als sprake is van een zeer beperkte bijdrage aan de concentratie van stikstofdioxide (NO2) en PM10 is geen beoordeling nodig of aan de omgevingswaarde wordt voldaan. Er is sprake van een 'niet in betekenende mate bijdrage’ wanneer de toename van de concentratie NO2 en PM10 in de buitenlucht niet hoger is dan 3% van de omgevingswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van PM10 en NO2. Daarnaast is een aantal categorieën aangewezen die in elk geval als ‘niet in betekenende mate’ worden aangemerkt. Bij activiteiten en werken die binnen deze categorieën vallen hoeft verder niet door middel van berekeningen of op een andere manier aangetoond te worden dat de toename van de concentraties niet de van toepassing zijnde grens voor NIBM overschrijdt. ,
.
Motivering In artikel 5. 54 Bkl zijn de standaardgevallen genoemd die niet in betekende mate bijdragen aan de concentratie van stikstofdioxide (NO)2 en PM.10 Hierin is onder andere aangegeven, dat gebouwen met een woonfunctie en nevengebruiksfuncties daarvan, met ten hoogste 1. 500 woningen en één ontsluitingsweg aan te merken zijn als een categorie die ‘niet in betekende mate’ bijdraagt aan de concentratie van stikstofdioxide. De voorgenomen ontwikkeling betreft het realiseren van 28 appartementen en commerciële ruimte/fietsenberging. In dit plan worden nooit meer verkeersbewegingen verwacht dan voor 1. 500 nieuwe woningen het geval is (zie paragraaf 4. 4 Mobiliteit en bereikbaarheid). Om die reden wordt geconcludeerd dat de voorgenomen ontwikkeling als een ontwikkeling is te beschouwen die NIBM bijdraagt aan de verslechtering van de luchtkwaliteit. Conclusie Het aspect luchtkwaliteit staat het verlenen van de omgevingsvergunning niet in de weg. 4. 6. 7
Milieueffectrapportage
De wetgeving omtrent de milieueffectrapportage (m. e. r) is opgenomen in afdeling 16. 4 van de Omgevingswet en in hoofdstuk 11 en bijlage V bij het Omgevingsbesluit. In bijlage V van het Omgevingsbesluit zijn diverse activiteiten opgenomen waarvoor een m. e. r. -beoordelingsplicht geldt. Hierbij moet beoordeeld worden of er aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn. Motivering Bij de ontwikkeling van woningen moet beoordeeld worden of er sprake is van een stedelijk ontwikkelingsproject. Voor de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra en de aanleg van parkeerterreinen als bedoeld in kolom 1 onder J11 uit bijlage V Omgevingsbesluit geldt een mer-beoordelingsplicht waarbij een zogenaamde ‘mededeling’ van het voornemen voor de planontwikkeling moet worden gedaan (voorheen de aanmeldnotitie). Er moet beoordeeld worden of er aanzienlijke milieueffecten te verwachten zijn. Deze motivering wordt gezien als de mededeling. Of er sprake is van aanzienlijke milieueffecten is mede afhankelijk van de aard en omvang van de ontwikkeling en de relatie met andere plannen, projecten of activiteiten en de kenmerken van de effecten en van de gebieden die kunnen worden beïnvloed. In dit geval gaat het om een kleinschalig appartementengebouw met commerciële ruimte gelegen in een centrumgebied.
Er zijn geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu te verwachten, omdat de milieueffecten zeer beperkt zijn (zie paragraaf 4. 1 t/m 4. 6). Bovendien is er geen cumulatie met andere projecten. Conclusie Het opstellen van een milieueffectrapport is niet nodig.
34
5. Conclusie 5. 1 EVENWICHTIGE TOEDELING VAN FUNCTIES AAN LOCATIES Om een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te verkrijgen, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8. 0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8. 0b Bkl). In de voorgaande hoofdstukken is ingegaan op het geldende beleid en zijn de relevante milieu- en omgevingsaspecten beschouwd. Hieronder is aangegeven of aan een aspect voldaan wordt, niet wordt voldaan of onder voorwaarden kan worden voldaan. Kan aan aspect worden voldaan Kan onder voorwaarden worden voldaan Kan niet aan aspect worden voldaan
Bodem Archeologie Bodemkwaliteit Niet Gesprongen Explosieven
V ~
X
~
V V
Natuur en water Weging van het waterbelang Natuur
V V
Omgevingskwaliteit Ladder voor duurzame verstedelijking Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit Cultuurhistorische waarden
V V V
Mobiliteit en bereikbaarheid Verkeersgeneratie Vervoersmodaliteit en ontsluiting Parkeren
V V V
Duurzaamheid Duurzame energie Biodiversiteit en natuurinclusiviteit
V V
Gezonde leefomgeving Bewegen Groen Milieuzonering Omgevingsveiligheid Geluid Luchtkwaliteit Milieueffectrapportage
V V V V V V V
5. 2 BELANGENAFWEGING Uit bovenstaande tabel blijkt dat aan alle aspecten wordt of kan worden voldaan. Voor het aspect ‘archeologie’ geldt namelijk dat vervolgonderzoek wel noodzakelijk wordt geacht indien de planvorming wijzigt en binnen het bruin gemarkeerde gebied (zie paragraaf 4. 1. 1 Archeologie) toch graafwerkzaamheden plaatsvinden die dieper reiken dan 2,20 meter ‐mv/ca. 0,80 meter +NAP. Mocht dit onderzoek nodig zijn dan wil dat nog niet zeggen dat het plan niet .
35
uitvoerbaar is. Bovendien zorgt dit er niet voor dat er geen sprake is van een evenwichtige toedeling van functies aan locaties. Daarnaast wordt op het aspect geluid niet overal voldaan aan de standaardwaarde van 53 dB uit het Bkl, waardoor het geluid door wegverkeerslawaai bij de nieuwbouw niet zondermeer aanvaardbaar is. De overschrijding bedraagt 2 – 5 dB en vindt alleen plaats aan de voorgevelzijde van het gebouw, dus bij de appartementen die aan de Herengracht zijn gelegen. Het geluid door de gemeentewegen overschrijdt echter niet de grenswaarde van 70 dB, waarmee de aanvaardbaarheid door een bestuurlijke afweging kan worden gemaakt. Door de ligging van het plan en de aanwezigheid van minimaal één geluidluwe gevelzijde per appartement, is er in onderhavige situatie vanuit akoestisch oogpunt geen belemmering voor de realisatie van de voorgenomen nieuwbouw. Bij nieuwbouw wordt een geluidwering tot 25 dB vrijwel altijd behaald. Vanuit akoestisch oogpunt is er daarom ook sprake van een evenwichtige toedeling van functies aan deze locatie. 5.
3 PLANOLOGISCH BASISBESLUIT Met het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit, waar deze onderbouwing deel van uitmaakt, worden de volgende activiteiten mogelijk gemaakt: het realiseren van een appartementengebouw met 28 (huur)appartementen in het lage en middensegment en bijbehorende 28 bergingen voor bewoners; de bouwhoogte van het appartementengebouw is maximaal 16 meter; het aanleggen van een parkeerterrein met 28 parkeerplaatsen; het aanleggen van groenvoorzieningen/gemeenschappelijke binnentuinen.
36
6. Uitvoerbaarheid 6. 1 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID Het verlenen van een omgevingsvergunning met een buitenplanse omgevingsplanactiviteit is gericht op uitvoering van een project. Om te waarborgen dat het project ook daadwerkelijk wordt gerealiseerd moet aangetoond worden dat het ook financieel uitvoerbaar is. Zo wordt voorkomen dat vergunningen worden verleend die uiteindelijk niet uitgevoerd kunnen worden. Er is sprake van een ontwikkeling welke volledig op initiatief en voor eigen rekening van de grondeigenaar (tevens initiatiefnemer) plaatsvindt. De te verhalen kosten voor de gemeente betreffen eventuele nadeelcompensatie en proceskosten. Ten aanzien van deze aspecten is het mogelijk een privaatrechtelijke overeenkomst te sluiten tussen de gemeente en de initiatiefnemer zodat er geen publiekrechtelijk kostenverhaal in het kader van de buitenplanse omgevingsplanactiviteit nodig is. Deze overeenkomst zal voor het verlenen van de omgevingsvergunning worden gesloten. De ontwikkeling heeft voor de gemeente geen negatieve financiële gevolgen. 6. 2 MAATSCHAPPELIJKE UITVOERBAARHEID 6. 2. 1
Intaketafel
PM [uitkomsten intaketafel] 6. 2. 2
Adviesrecht gemeenteraad
De raad van de gemeente Terneuzen heeft op 3 februari 2022 een besluit genomen over een aantal categorieën van gevallen waarvoor zijn advies wordt gevraagd over een aanvraag om omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit. Eén van deze categorieën is de categorie ‘’hoogbouw (gebouwen met meer dan 3 bouwlagen) die meer dan 3 meter hoger wordt dan in het omgevingsplan is toegestaan’’. Het omgevingsplan, waar het bestemmingsplan ‘Terneuzen Centrum’ deel van uitmaakt, laat een bouwhoogte van 12,5 meter toe. Het beoogde appartementengebouw krijgt een hoogte van ongeveer 16 meter. Hierdoor is er een toename in hoogte van 3,5 meter en daardoor sprake van verzwaard adviesrecht van de gemeenteraad. 6. 2. 3
Participatie
Participatie is een belangrijk onderdeel van de Omgevingswet. Een initiatiefnemer moet bij het aanvragen van een omgevingsvergunning aangeven of hij aan participatie heeft gedaan en wat de resultaten zijn. Dit aanvraagvereiste omvat geen verplichting voor de aanvrager om aan participatie te doen. De gemeenteraad kan echter gevallen aanwijzen waarin participatie verplicht is. Motivering In het besluit van 3 februari 2022 heeft de gemeenteraad tevens verplichte participatie gekoppeld aan het verzwaarde adviesrecht van de gemeenteraad. De initiatiefnemer van deze buitenplanse omgevingsplanactiviteit is verplicht om belanghebbenden te consulteren (participatieniveau 3). Ook de gemeente moet bij de participatie worden betrokken. Hiervoor is een participatieplan opgesteld (zie bijlage 6). Informatiebijeenkomst 26 juni 2024 Op 26 juni 2024 is een inloopbijeenkomst georganiseerd. Uitgenodigd zijn de directe belanghebbenden, geselecteerd op direct zicht en gekoppelde kavels. Indirecte belanghebbenden zijn apart geïnformeerd. Het doel van de avond was om de belanghebbenden te informeren over de plannen, de algemene indrukken te peilen en standpunten mee te nemen in de verdere ontwikkeling. Van de genodigden zijn er totaal 3 belanghebbenden naar de inloopbijeenkomst gekomen. Voor het verslag wordt verwezen naar bijlage 7.
Conclusie Aanwezige belanghebbende waren over het algemeen positief. Verandering in uitzicht was vooralsnog de enige minder positieve reactie. Er is draagvlak voor het verlenen van de omgevingsvergunning. 6. 2. 4
Vooroverleg/omgevingstafel
PM [uitkomsten vooroverleg/omgevingstafel]
37
Bijlagen
Bijlage 1: archeologisch onderzoek
a ke)
id) o
leto) (is ks
id) ARTEFACT!
RAPPORT
912
Terneuzen
Herengracht
Gemeente
Terneuzen
Embo
15
verkennende
X KJ)
LL
Archeologisch Bureavonderzoek en Inventariserend
on
Veldonderzoek door middel
le, N ae
) ke)
van
5
boringen
e) en
0)
<1
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
u w a
5 T 5
Colofon
Titel
Terneuzen
Herengracht 15. Gemeente Terneuzen. Archeologisch Bureavonderzoek Inventariserend Veldonderzoek door middel van verkennende boringen
Auteur(s)
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) EN N
Artefact rapport
912
Status
Concept 1
en
<
rapport
Voorliggend rapport
dient
ter
beoordeling
te
worden
voorgelegd
aan
de
bevoegde
overheid. Datum
4
juni 2024
Projectcode
2024ART97
| (geanonimiseerd) GN
Projectleiderveldwerk ISSN
22137424
Autorisatie
Naam
(geanonimiseerd) |
Paraaf
Artefact! Advies
en
Onderzoek in
Erfgoe
(geanonimiseerd) 7 eAlSWa, Js
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
kw
(geanonimiseerd) © Artefact! Advies Artefact! Advies
gebruik
van
Alle figuren
en
en
oaN
K-)
Onderzoek in
Onderzoek in
de resultaten
van
610
Erfgoed B.V., 2024
Erfgoed aanvaardt geen aansprakelijkheid voor eventuele
dit onderzoek of de toepassing
zijn vervaardigd door
de auteur(s)
Dbehee*
van
schade voortvloeiend uit het
het hierin verwoorde advies.
tenzij anders vermeld.
SAB
ARTEFACT RAPPORT 912
TERNEUZEN HERENGRACHT
15
Inhoud Samenvatting
4
. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . ..
Administratieve Gegevens
.. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . . .. .. . .. . .. .
5
Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7
1 1. 1
Aanleiding van het onderzoek
1. 2
Doel van het onderzoek en onderzoeksvragen
1. 3
Wettelijk kader en beleid
1. 4
Plangebied en planvorming
.. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .
. .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .
.. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. ..
. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .
7
8
10 10
Archeologisch bureauonderzoek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
2 2. 1
Methoden
2. 2
Landschap en geologie
.. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. ..
2. 2. 1
Landschappelijke ontwikkeling
2. 2. 2
Aardkundige waarden
.. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .
. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .
14 15 15 20
. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .
26
2. 3. 1
Historisch‐geografische ontwikkeling
. .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. .
26
2. 3. 2
Verstoringsgeschiedenis
. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .
42
.. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. ..
43
Historie
2. 3
. .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .
2. 4
Archeologische waarden
2. 5
Bouw‐ en cultuurhistorische waarden
2. 6
Archeologisch verwachtingsmodel
.. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .
59
. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .
60
Inventariserend veldonderzoek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 63
3 3. 1
Methoden
3. 2
Geologie en bodem
3. 3
Archeologie
. .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .
63
.. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .
64
.. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .
65
Conclusie en advies . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 67
4 4. 1
Conclusie: beantwoording onderzoeksvragen
. .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .
67
4. 2
Advies
.. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .
70
Lijst met figuren
. .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .
71
.. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. . .. .. . .. . .. . .. .. . .. . .
73
Bronnen
Bijlage 1
AMZ‐cyclus
Bijlage 2
Verklarende woordenlijst en afkortingen
Bijlage 3
Tijdstabel
Bijlage 4
Planvorming
Bijlage 5
Boorstaten
Bijlage 6
Vondstenlijst
3
ARTEFACT RAPPORT 912
TERNEUZEN HERENGRACHT
15
Samenvatting De initiatiefnemer heeft het voornemen om het huidige pand, een voormalig ABN Amro bankkantoor, te slopen en te vervangen door een nieuwbouwproject aan de Herengracht 15 te Terneuzen (gemeente Terneuzen). Het plangebied omvat (delen van) percelen die kadastraal bekend staan onder Gemeente Terneuzen, Sectie L, Perceel 2922, 2930, 3837 en 339o. Het beslaat een oppervlakte van circa 2. 230 vierkante meter. In het kader van de hiertoe benodigde Buitenplanse OmgevingsPlanActiviteit (BOPA) omgevingsvergunning heeft Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed een archeologisch bureauonderzoek en inventariserend veldonderzoek door middel van verkennende boringen uitgevoerd. Voor het bureauonderzoek werd een groot aantal bronnen bestudeerd, hetgeen heeft geleid tot een gespecificeerd verwachtingsmodel voor het plangebied. Dit model is vervolgens getoetst door het uitvoeren van een Inventariserend Veldonderzoek door middel van verkennende boringen. Tijdens de verkennende fase werden de landschappelijke vormeenheden bepaald met als doel kansarme zones uit te sluiten en kansrijke zones aan te duiden voor eventuele volgende vormen van onderzoek.
Dit heeft geleid tot de volgende resultaten: De geologische basis bestaat uit geulafzettingen van het Laagpakket van Walcheren, dat vervolgens wordt afgedekt door een cultuurlaag of oud maaiveldniveau uit de Late Middeleeuwen en Vroege Nieuwe Tijd en verscheidene ophooglagen uit de Nieuwe Tijd. Er bestaat een middelhoge verwachting op het voorkomen van archeologische vindplaatsen uit de Late Middeleeuwen op de cultuurlaag of oud maaiveldniveau in het noordelijke deel van het plangebied vanaf 2,40 meter ‐mv (0,61 meter +NAP). Voor de Nieuwe Tijd (vanaf 1575) geldt er een hoge verwachting op het voorkomen van ophooglagen van de 16 e eeuwse vestingwal, diens top met het slechten van de fortifacties vanaf het einde van de 17 e eeuw niet meer intact aanwezig is. De gracht van de vesting kan in het zuidelijke deel van het plangebied worden aangetroffen vanaf circa 2,40 m‐mv maar is tevens gedempt en opgehoogd, evenals het binnenterrein en de verdere omgeving, met delen van de geslechte wal. De daarboven gelegen verstoringen zijn het resultaat de bouw en sloop van verschillende panden die binnen het plangebied hebben gestaan sinds zeker begin 19 e eeuw. Deze activiteiten zijn met name geconcentreerd in de Late Nieuwe Tijd en Recente Tijd.
Op basis van de onderzoeksresultaten wordt: geadviseerd om binnen het huidige plangebied niet in te zetten op onderzoek naar de restanten van de 16 de eeuwse vesting omdat door slechten en nivelleren (en de huidige bebouwing) de gaafheid laag wordt ingeschat; eventuele restanten van de 19 de eeuwse huizen (indien niet volledig verwijderd met de bouw van de bank) archeologisch weinig relevant geacht en aanwijzingen voor de aanwezigheid van militaire gebouwen uit de eerste helft van de 19 de eeuw ontbreken volledig. Geadviseerd wordt om binnen het huidige plangebied niet in te zetten op onderzoek naar de restanten. geadviseerd om in het bruin gemarkeerde deel van het plangebied (zie figuur 30) geen graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 2,20 meter ‐mv (0,80 meter +NAP) waarbij een buffer van 20 cm is aangehouden omdat daar mogelijk vindplaatsen uit de periode van voor de aanleg van de vesting kunnen voorkomen. Met de huidige planvorming zal dit niveau echter niet worden geraakt. Om die reden wordt vervolgonderzoek niet noodzakelijk geacht. Indien de planvorming wijzigt en binnen het bruin gemarkeerde gebied toch graafwerkzaamheden plaatsvinden die dieper reiken dan 2,20 meter ‐mv/ca. 0,80 meter +NAP wordt vervolgonderzoek wel noodzakelijk geacht.
Hierbij dient wel opgemerkt dat in de uitvoeringsfase van de toekomstige graafwerkzaamheden alsnog vindplaatsen aan het licht kunnen komen. Voor dergelijke vondsten bestaat een wettelijke meldingsplicht op grond van artikel 5. 10 van de Erfgoedwet (2016). Daartoe dient te worden gewerkt met een PVA Realisatievondsten zodat de procedure over hoe (snel) te handelen bij onverwachte (toevals)vondsten is vastgelegd. 4
ARTEFACT
RAPPORT
TERNEUZEN
g12
Administratieve
HERENGRACHT 15
Gegevens
Projectnaam
Terneuzen
Herengracht 15
Onderzoeksvorm
Archeologisch
Bureavonderzoek
door middel
verkennende
van
en
Inventariserend Veldonderzoek
boringen
LOCATIE Provincie
Zeeland
Gemeente
Terneuzen
Plaats
Terneuzen
Adres / Locatie
Hoekpunten
coördinaat
Centrum
Herengracht
coördinaten
RD
RD
Kaartblad
15
N46.443/ 373.098 O 46.466/373.053
Z46.437/ 373.030 W46.405/ 373.063
46.436 / 373.063 67E
Kadastraal
perceel
Gemeente
Terneuzen,
Sectie
L, Perceel 2922,
2930,
3837 (ged.)
en
3390
(ged.) Oppervlakte plangebied
Ca. 2.230 Mm
Bestemmingsplan
Terneuzen Centrum
m?,
BEKENDE
0.50
M
(2013) —Dubbelbestemming
-Mv)
WAARDEN
Gemeentelijke vindplaats
Geen
AMK
Ja (monumentnr.
status
Archis vondstlocatie
Geen
Zeeuws
Geen
Archeologisch Depot
13479)
OPDRACHTGEVER Naam
(geanonimiseerd) mm
Contactpersoon
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) de)
Adres
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Telefoon
(geanonimiseerd) mmm (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) |
BEVOEGDE
OVERHEID
Naam
Gemeente Terneuzen
Contactpersoon
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd)
Adres
Postbus 35, (geanonimiseerd) Terneuzen
Telefoon
14 0115
(geanonimiseerd) B etermnevzen.nl
MN
Waarde
Archeologie 1 (100
ARTEFACT
RAPPORT
TOETSING
TERNEUZEN
g12
NAMENS
BEVOEGDE
HERENGRACHT 15
OVERHEID
Naam
Gemeente Terneuzen
Contactpersoon
(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) nen
Adres
Postbus 35, (geanonimiseerd) Terneuzen
Telefoon
14 0115
(geanonimiseerd) aternevzen.nl BM
MN
BEHEER
EN PLAATS
DOCUMENTATIE