2024-09-11 - bijlage 1 Concept ruimtelijke onderbouwing Herengracht 15 Terneuzen (geanonimiseerd)

ONDERBOUWING FYSIEKE LEEFOMGEVING HERENGRACHT 15 TERNEUZEN

COLOFON DOCUMENTGEGEVENS

Titel

Rapportnummer

Herengracht 001558 _OFL

Datum

16.07.2024

Status

Concept

Gemeente

Terneuzen

15 Terneuzen

CO2

OPDRACHTGEVER

Naam

Contactpersoon

Vastgoed Ontwikkeling

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) vG DN

OPDRACHTNEMER

Naam

Adresgegevens

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd) (geanonimiseerd)

(geanonimiseerd) (geanonimiseerd) Auteur(s)

(geanonimiseerd)

Contactgegevens

(geanonimiseerd) |

(geanonimiseerd)(geanonimiseerd)

Collectief

Architecten)

BV,

Inhoudsopgave 1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 1. 1 Aanleiding 5 1. 2 Plangebied 5 1. 3 Leeswijzer 5 .... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... .. ... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... .. ... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ..

2. Het project . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6 2. 1 Huidige situatie 6 2. 2 Toekomstige situatie 7 2. 3 Toetsing aan omgevingsplan 9 2. 3. 1 Huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden 9 2. 3. 2 Strijdigheid omgevingsplan 10 2. 3. 3 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties 10 ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... .. .. ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... .. ..... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... .. ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ..

... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... ..... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

3. Beleidskader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 3. 1 Rijksbeleid 11 3. 2 Provinciaal beleid. 11 3. 3 Regionaal beleid 13 3. 4 Gemeentelijk beleid 14 ... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... . ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

.... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... .... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

4. Kwaliteit van de leefomgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 4. 1 Ondergrond 18 4. 1. 1 Archeologie 18 4. 1. 2 Bodemkwaliteit 19 4. 1. 3 Niet Gesprongen Explosieven 20 . ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... .. ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... . ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ..... ..... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

4. 2

Water en natuur. 4. 2. 1 Weging van het waterbelang 4. 2. 2 Natuur

.... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

4. 3

Omgevingskwaliteit 4. 3. 1 Ladder voor duurzame verstedelijking 4. 3. 2 Landschappelijke en stedenbouwkundige kwaliteit 4. 3. 3 Cultuurhistorische waarden

.... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... . ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

.. ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

4. 4

Mobiliteit en bereikbaarheid. 4. 4. 1 Parkeren 4. 4. 2 Verkeersgeneratie en ontsluiting 4. 4. 3 Vervoersmodaliteit

...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

. ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... ..... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

. ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

4. 5

Duurzaamheid 4. 5. 1 Duurzame energie 4. 5. 2 Biodiversiteit en natuurinclusiviteit

.. ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... .. ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

Gezonde leefomgeving 4. 6. 1 Bewegen 4. 6. 2 Groen. 4. 6. 3 Milieuzonering 4. 6. 4 Omgevingsveiligheid 4. 6. 5 Geluid 4. 6. 6 Luchtkwaliteit 4. 6. 7 Milieueffectrapportage

4. 6

. ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

..... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

. ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

. ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... .. ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... .... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

. ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... .... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

21 21 23 24 24 24 25 28 28 29 30 30 30 30 31 31 31 31 32 33 34 34

5. Conclusie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35 5. 1 Evenwichtige toedeling van functies aan locaties 35 5. 2 Belangenafweging 35 5. 3 Planologisch basisbesluit. 36 ... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... ..... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... .....

6. Uitvoerbaarheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37 6. 1 Economische uitvoerbaarheid 37 ... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

6. 2

Maatschappelijke uitvoerbaarheid 6. 2. 1 Intaketafel 6. 2. 2 Adviesrecht gemeenteraad 2. 3 6. Participatie Vooroverleg/omgevingstafel 6. 2. 4

. ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

.... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... ... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

... ...... ....... ...... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ..... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... ....... ...... ...... ...... .....

37 37 37 37 37

Bijlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 38

1. INLEIDING 1.1

AANLEIDING

Aan

de

Herengracht

15

in

te gebouw slopen en een (huur)apparternenten. Op de

voormalige ABN-AMRO bankgebouw gelegen. Dit gebouw heeft zijn herontwikkeling van dit perceel in de rede ligt. Het voornemen is om het huidige ‘Het te realiseren met daarin 28 Baken’, appartementengebouw, genaamd is een commerciële begane grond ruimte/fietsenberging voorzien en een

maatschappelijke

functie

vorm

De

past

kantoorfunctie verloren

ontwikkeling

Terneuzen

is

het

waardoor

in de

binnen

“huiskamer”

(tijdelijk

deel

voor

de

bewoners.

van

het)

PLANGEBIED

Het

plangebied bestaat uit perceelnummers 2930, 2922

Afbeelding 1.3

het

een

omgevingsplan, het bestemmingsplan ‘Terneuzen Centrum’. Om de ontwikkeling mogelijk te maken, heeft de gemeente aangegeven dat van het omgevingsplan kan worden afgeweken met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (oopa). Hiervoor is een onderbouwing fysieke leefomgeving met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties nodig. Voorliggend document voorziet in deze onderbouwing. 1.2

niet

van

1

| Luchtfoto

met

de en

kadastrale 3837

percelen,

(gedeeltelijk).

Het

kadastraal

plangebied

bekend heeft

een

als

gemeente Terneuzen, sectie L, oppervlakte van ongeveer 2.105 mé.

plangrens ( bron: PDOK, bewerking (geanonimiseerd)

LEESWIJZER

Deze

onderbouwing fysieke leefomgeving bestaat, naast dit inleidend hoofdstuk, uit vijf hoofdstukken. In hoofdstuk wordt het initiatief nader toegelicht. Hoofdstuk drie beschrijft het geldende beleidskader, in hoofdstuk vier worden de verschillende milieu- en omgevingsaspecten beoordeeld, in hoofdstuk vijf gaan we in op de evenwichtige toedeling van functies aan locaties en in hoofdstuk zes wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke twee

uitvoerbaarheid.

2. HET PROJECT 2.1

HUIDIGE

SITUATIE

Het

plangebied is gelegen in de binnenstad van Terneuzen (zie afbeelding 2). Het plangebied grenst aan de Herengracht en De Jongestraat. Aan de zuidwestzijde, langs de Herengracht, liggen voornamelijk kantoorgebouwen. Aan de westzijde zijn gebouwen gelegen die diverse functies, zoals detailhandel, dienstverlening, kantoor, maatschappelijke voorzieningen en wonen op verdiepingen, mogelijk maken. Verder is aan de noodwestzijde ook de markt, het centrale plein in de binnenstad, gelegen. Aan de Noordkant van het plangebied zijn enkele woonfuncties gelegen en aan de noordoostzijde een horecagelegenheid.

(geanonimiseerd) het plangebied is een kantoorgebouw uit 1977 met een oppervlakte van 924 m? gelegen. bouwlagen waarvan één bouwlaag is onderkelderd (zie afbeelding 3) Daarnaast omvat parkeerterrein met 17 parkeerplaatsen voor personeel en klanten. In

Afbeelding

3

| Huidige

situatie

plangebied (bron: GM (geanonimiseerd)

Het het

gebouw heeft 3 plangebied een

Het

parkeerterrein is vrijwel geheel ommuurd, met langs de randen en in het midden enigszins verwaarloosde plantsoenen. Hierin bevinden zich ook enkele struiken en een tweetal bomen in matige conditie. Aan de noordwestzijde van de parkeerplaats bevindt zich een dichte bosschage met diverse soorten struiken (zie afbeelding 4). Op het parkeerterrein is ook een halfopen fietsenstalling aanwezig, met een dak van kunststof golfplaten.

Afbeelding á | Huidige situatie plangebied (bron: (geanonimiseerd) 2.2

TOEKOMSTIGE

Het

voornemen

SITUATIE

om het huidige gebouw te slopen en een appartementengebouw, genaamd ‘Het Baken’ te (huurappartementen in het gereguleerd segment (laag en middensegment), zie onderstaande afbeelding. De gereguleerde huursector omvat woningen waarvoor de huurprijs wettelijk is gereguleerd. Op de begane grond is een commerciële ruimte/fietsenberging voorzien en een maatschappelijke functie in de vorm van

realiseren

een

met

“huiskamer”

Afbeelding

5

is

28

voor

de

bewoners.

| Impressie toekomstige

situatie

plangebied (bron: VG Architecten)

Vertaling vanuit het verleden Tot ongeveer 1970 stond binnen het plangebied, op het voormalige terrein van ABN Amro, een diversiteit aan woningen die samen de hoek van de Herengracht en de Jongestraat vormden. Deze woningen zorgden samen met de bebouwing op de Markt, de Zandstraat en De Blokken voor een gesloten bouwblok. Binnen dit bouwblok was er ruimte voor tuintjes en stonden er restanten van een oude molen. De woningen hadden verschillende hoogtes en verschillende gevelbreedtes hetgeen zorgde voor een variabel straatbeeld. Tevens werd er goed aangesloten op de bebouwing aan De Blokken waarbij voor de voorgevel de vorm van de straat werd aangehouden. Opvallend is hoe dicht de bebouwing aan de gracht stond. De mensen woonden letterlijk aan het water waar de schepen tot aan de voordeur lagen. Met betreffende ontwikkeling is het de bedoeling om de situatie beter op zijn omgeving aan te laten sluiten zoals ooit oorspronkelijk het geval was. Zonder dat het bijbehorende achterliggende gebied zijn ruimtelijke en functionele kwaliteiten verliest. Het plangebied zal aan de straatzijde worden bebouwd zodat het zicht op het middengebied, daar waar parkeren en bergingen worden voorzien, zal worden beperkt. Daar waar het plan aan De Blokken aansluit zal de bebouwing afstand bewaren en tegelijkertijd ruimte bieden aan bewoners om hun parkeerplaats en berging te kunnen bereiken.

De voorgevel aan de Herengracht volgt de oude bebouwingslijn die de straat volgt en krijgt daardoor een meer gesloten vorm. Het zicht vanaf de Herengracht op de achterkanten van de woningen aan De Blokken wordt daarmee geblokkeerd. Programma Het appartementengebouw bevat 28 (huur)appartementen verdeeld over 5 bouwlagen. De hoofdentree van het gebouw ligt aan de voorzijde, de Herengracht. Deze entree is voorzien van brievenbussen en een beltableau. De hoofdentree loopt tot de achterzijde van het gebouw. Bewoners kunnen deze achteringang gebruiken om de parkeerplaatsen en de bergingen te bereiken. Aan de oostzijde van de hoofdentree liggen 2 appartementen met een eigen buitenruimte in de vorm van een tuin. Door de hoofdentree liggen deze appartementen geïsoleerd van de commerciële en maatschappelijke ruimte gelegen aan de De Jongestraat. De invulling van de commerciële ruimte is uiterst flexibel doordat ruimtes gemakkelijk zijn te combineren of te scheiden. De maatschappelijke functie, de ‘’huiskamer’’ voor bewoners, heeft een oppervlakte van ongeveer 115 m² en de commerciële ruimte/fietsenberging heeft een oppervlakte van ongeveer 282 m² (zie onderstaande afbeelding).

Afbeelding 6 | Begane grond toekomstige situatie plangebied (bron: VG Architecten)

8

Op de verdiepingen komen 26 appartementen met alleen een balkon of loggia. De bovenste bouwlaag kent een ruim dakterras. Alle appartementen hebben vergelijkbare vierkante meters rond de 65 m². De appartementen zijn alleen toegankelijk vanuit de hoofdentree. Middels de trap of lift zijn de appartementen via een galerij te bereiken. Er zijn appartementen die uitkijken over de De Jongestraat en een deel dat uitkijkt over de Herengracht. De voor één- en hoekappartementen kijken op beide straten uit. Het woonprogramma is bedoeld tweepersoonshuishoudens. Deze bevatten een ruime slaapkamer met badkamer en ruim opgezette leefruimte. Het plangebied krijgt een parkeerterrein van 28 parkeerplaatsen voor de bewoners (zie onderstaande afbeelding). Daarnaast zijn ook 28 bergingen voorzien waar bewoners onder andere hun fietsen kunnen bergen. Het parkeerterrein kan met de auto worden bereikt vanuit de Herengracht. Aan de zijde van de De Jongestraat is een smalle toegang beoogd die die geschikt is voor langzaam verkeer.

Afbeelding 7 | Begane grond toekomstige situatie plangebied (bron: VG Architecten) 2. 3 TOETSING AAN OMGEVINGSPLAN 2. 3. 1

Huidige bouw-

en

gebruiksmogelijkheden

Ter plaatse van het plangebied geldt het omgevingsplan van de gemeente Terneuzen. Het bestemmingsplan ‘Terneuzen Centrum’, dat op 25 juni 2013 door de gemeenteraad is vastgesteld, maakt met de inwerkingtreding van de Omgevingswet van rechtswege deel uit van het omgevingsplan. De gronden waarop het initiatief is voorzien hebben de bestemming ‘Kantoor’ en ‘Verkeer’ (zie afbeelding 8). De voor de functie ‘Kantoor’ aangewezen gronden zijn bedoeld voor kantoren en dienstverlening. De voor de functie ‘Verkeer’ aangewezen gronden zijn voornamelijk bedoeld voor wegen, straten en parkeervoorzieningen. Daarnaast ligt over het gehele plangebied de dubbelbestemming ‘Waarde – Archeologie 1’. De toetsing aan deze dubbelbestemming gebeurt in paragraaf 4. 1. 1 Archeologie.

9

v

Afbeelding

8

| Uitsnede

omgevingsplan gemeente

Terneuzen

(bron:

Ruim

telijkeplannen.nl/DSO, bewerking: (geanonimiseerd)

Naast het bestemmingsplan ‘Terneuzen Centrum’ zijn ook het ‘facetbestemmingsplan Wonen Terneuzen’ en ‘facetbestemmingsplan Parkeren Terneuzen’ van kracht op de planlocatie. Met deze facetbestemmingsplannen zijn onder andere de begrippen Wonen’ en ‘Huishouden’ gestandaardiseerd en is een uniforme overkoepelende regeling gemaakt voor het onderwerp parkeren. 2.3.2 Het

Strijdigheid

realiseren

omgevingsplan

appartementengebouw en commerciële ruimte op betreffende locatie is in strijd met het Het appartementengebouw is zowel in strijd met de gebruiksregels behorende bij de functie ‘Kantoor’ en Verkeer’ alsook de bouwregels. Het appartementengebouw is deels buiten het bouwvlak een van een deel het appartementengebouw maximale bouwhoogte van 16 meter en een gelegen. Bovendien krijgt ander deel een maximale bouwhoogte van 13 meter. Er is een bouwhoogte van 12,5 meter toegestaan. Omgevingsplan

Om

van

een

Terneuzen.

de

ontwikkeling mogelijk te maken, heeft de gemeente aangegeven dat van het omgevingsplan kan worden afgeweken met een omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit (bopa). Voorliggend document dient als basis voor deze omgevingsvergunning voor specifiek de activiteit ‘afwijken van regels in het omgevingsplan’. 2.3.3 Om

Evenwichtige toedeling

van

functies

aan

locaties

omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit te verkrijgen, moet gemotiveerd worden dat de ontwikkeling met het oog op een evenwichtige toedeling van functies aan locaties (ETFAL) aanvaardbaar wordt geacht, volgens artikel 8.0a, tweede lid van het Besluit kwaliteit leefomgeving (hierna: Bkl). Daarnaast moet ook voldaan worden aan de instructieregels en instructies van zowel de provincie als het Rijk (artikel 8.0b Bkl). De instructieregels hebben betrekking op verschillende aspecten, waaronder bijvoorbeeld het beschermen van waterbelangen, gezondheid, milieu, landschappelijke of stedenbouwkundige waarden en cultureel erfgoed of het waarborgen van de veiligheid. Deze aspecten worden afzonderlijk behandeld in hoofdstuk 4. In hoofdstuk b een

worden

de

diverse aspecten

met elkaar

gewogen.

3. Beleidskader 3. 1 RIJKSBELEID Nationale Omgevingsvisie (NOVI) Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (NOVI) vastgesteld. Met de NOVI geeft het kabinet richting aan grote opgaven waardoor Nederland de komende 30 jaar verandert. In de NOVI wordt aan de hand van een toekomstperspectief op 2050 de langetermijnvisie in beeld gebracht. Het Rijk wil sturen op de nationale belangen. De inzet van het Rijk is samengevat in vier prioriteiten: Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie. Duurzaam economisch groeipotentieel. Sterke en gezonde steden en regio's. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dit houdt in dat alle plannen met oog voor de natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. De NOVI maakt bij het maken van keuzes gebruik van drie afwegingsprincipes: Combinaties van functies gaan voor enkelvoudige functies, Kenmerken en identiteit van een gebied staan centraal, en Afwentelen wordt voorkomen. Motivering De beleidsdoorwerking van de NOVI vindt plaats door middel van wet- en regelgeving, NOVI-gebieden, Gebiedsagenda's Grote Wateren en de Omgevingsagenda's. Het beleid heeft derhalve geen directe doorwerking voor de voorgenomen ontwikkeling. De voorgenomen ontwikkeling sluit wel aan bij de prioriteit ‘Sterke en gezonde steden en regio's.

' Conclusie Het rijksbeleid staat het verlenen

van de

omgevingsvergunning niet in de weg.

3. 2 PROVINCIAAL BELEID Zeeuwse Omgevingsvisie De Provincie Zeeland heeft de Zeeuwse Omgevingsvisie op 21 november 2021 vastgesteld. Deze visie benoemd de vier Zeeuwse ambities voor 2050 voor de kwaliteit van de fysieke leefomgeving in de provincie Zeeland. Deze sluiten aan bij de prioriteiten van de NOVI en geven daar een Zeeuwse invulling aan. De Zeeuwse ambities geven richting aan het provinciale beleid en de uitvoering daarvan. Deze ambities zijn: Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland. Balans in de grote wateren en het landelijk gebied. Een duurzame en innovatieve economie. Klimaatbestendig en CO2-neutraal Zeeland. Deze vier Zeeuwse ambities vragen om een goede afweging van keuzes, zowel op regionaal als op lokaal niveau. De drie afwegingsprincipes die het Rijk daarvoor heeft bedacht -zoals aangegeven in de NOVI- zijn in de Omgevingsvisie vertaald naar vier afwegingsfactoren. Deze zijn nodig om een zorgvuldige afweging te kunnen maken bij concrete initiatieven en activiteiten in Zeeland. Deze afwegingsfactoren zijn: Doe meer met minder grond. Werk samen en deel kosten en baten. Maak gebruik van de Zeeuwse kernkwaliteiten. Denk aan de toekomst en aan de rest van de wereld. De vier ambities zijn algemene strategische ambities met 2050 als horizon. Deze moeten ook richting geven aan beleidsdoelstellingen voor de kortere termijn (2030).

In de Omgevingsvisie Zeeland is dan ook het beleid voor de periode tot 2030 vormgegeven. Dit beleid is onderverdeeld in doelen voor 2030, de huidige situatie, acties voor de periode tot 2030 én afwegingsfactoren voor de uitvoering. Er zijn 27 thema's (bouwstenen) uitgewerkt waarbij het beleid voor de

11

komende 10 jaar is weergegeven en waarvoor instrumenten, waaronder de Zeeuwse Omgevingsverordening, kunnen worden ingezet. In de Omgevingsverordening Zeeland is het beleid uit de Zeeuwse Omgevingsvisie verankerd. Motivering Ten aanzien van de ambitie 'Uitstekend wonen, werken en leven in Zeeland' zijn de bouwstenen 'woningvoorraad' en 'woonomgeving' relevant. Voor de woningvoorraad is de doelstelling ''Een toekomstbestendige en CO2-neutrale woningvoorraad die in kwaliteit en kwantiteit aansluit op de vraag. '' relevant. De nieuwbouw moet onder andere passend zijn bij de huidige en toekomstige behoefte en minimaal 50% circulair zijn. De focus ligt op kwaliteit in woningtypen en locaties. Het gaat om het toevoegen van de juiste woningen aan de voorraad op de juiste plekken, complementair aan de bestaande voorraad. Voor de bouwsteen 'woonomgeving' is de doelstelling: ''Onze woonomgeving is veilig en klimaatadaptief, lokt gezond gedrag uit en draagt bij aan biodiversiteit. '' relevant. Hierin speelt ‘toekomstbestendige woongebieden op de goede plek’ een belangrijke rol. In dit geval gaat het om een binnenstedelijke herontwikkelingsopgave in een centrumgebied. In het stedelijk gebied verliezen steeds meer vormen van vastgoed hun functie, zoals maatschappelijk vastgoed, scholen, winkels, kerken en kantoren.

Voor de dynamiek van het stedelijk gebied is het cruciaal dat woningen toegevoegd kunnen worden in, of in plaats van deze gebouwen. De ontwikkeling betreft een appartementengebouw met in totaal 28 (huur)appartementen. Hierdoor wordt voorzien in de kwantitatieve behoefte maar ook in de kwalitatieve behoefte. Conclusie De ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de omgevingsvisie. Omgevingsverordening Zeeland De Omgevingsverordening Zeeland gaat over de fysieke leefomgeving van de provincie. Bij de beoordeling van ruimtelijke plannen is vooral hoofdstuk 2 welke gaat over activiteiten in de fysieke leefomgeving van belang. Daarnaast moet getoetst worden aan de instructieregels zoals opgenomen in hoofdstuk 5. Motivering en conclusie Er zijn in de omgevingsverordening geen specifieke regels opgenomen die van invloed zijn op dit specifieke plan, anders dan de aspecten waar aan getoetst is zoals omschreven in hoofdstuk 4 van deze onderbouwing. Het plangebied is niet gelegen binnen relevante invloedssferen van de Omgevingsverordening Zeeland en vormt daarom geen belemmering voor de gewenste ontwikkeling. Zeeuwse Woondeal Het Rijk heeft, in het kader van de Nationale Woon- en Bouwagenda, zogenaamde woondeals gesloten met provincies en gemeenten. In de woondeals zijn afspraken gemaakt over onder meer het aantal te bouwen woningen, de locaties en voor wie er moet worden gebouwd.

De Woondeal is de basis voor een lange samenwerking tussen overheden, woningcorporaties en marktpartijen. Deze samenwerking moet ervoor zorgen dat er sneller en meer betaalbare huur- en koopwoningen worden gebouwd in Zeeland. De woondeal is 6 maart 2023 ondertekend door de minister voor Volkshuisvesting en ruimtelijke ordening, de Provincie Zeeland en de dertien Zeeuwse gemeenten. Het doel van de Woondeal is het bouwen van 16. 500 extra woningen in Zeeland in de periode tot en met 2030. Twee derde van deze woningen moet betaalbaar zijn. Elke gemeente neemt een eerlijk deel van de regionale opgave op zich. Betaalbaarheid en kwaliteit De beschikbaarheid van een passende woning staat voor veel mensen onder druk; mensen zijn onvoldoende in staat om snel een woning te vinden die bij hen past. Dit hangt sterk samen met de betaalbaarheid van wonen: veel mensen hebben moeite met hun woonlasten of kunnen geen voor hen betaalbare woning vinden. Daarnaast is de kwaliteit in toenemende mate een probleem: veel woningen passen niet bij de levensfase of woonbehoefte, zijn niet duurzaam of staan in een wijk waar sprake is van slecht onderhoud of waar de kwaliteit van de leefomgeving onder druk staat. Gelet op de meest actuele cijfers van de provincie Zeeland kan er voorzien worden in de behoefte voor de aantallen nieuw te bouwen woningen.

De kwaliteit en betaalbaarheid van deze toe te voegen woningen blijft echter een aandachtspunt. Landelijk moet 2/3 van het aantal toe te voegen woningen namelijk betaalbaar zijn. Onder de definitie van betaalbaar vallen betaalbare koop (€ 390. 000,- vanaf 2024), maar ook midden huur (€ 1. 000 of minder per maand) en sociale huur. Naast de inzet op twee derde betaalbare nieuwbouw, moet iedere gemeente zijn eerlijke

12

aandeel nemen in sociale huisvesting. Het streven is om landelijk ten minste 30 procent van de woningvoorraad te laten bestaan uit sociale huurwoningen. Gemeente Terneuzen Het gaat in Zeeuws-Vlaanderen om de realisatie van in totaal 2. 915 woningen in de periode tot en met 2030 als bijdrage aan de opgave. De geïnventariseerde plancapaciteit bedraagt 4. 130 woningen en is daarmee voldoende om de ambitie waar te maken. De gemeente Terneuzen heeft een aandeel van 1. 820 woningen. Een aantal locatie zijn aangewezen als lokale sleutelprojecten en noodzakelijk voor realisatie van de regionale opgave. Eén van de locaties is de binnenstad van Terneuzen. Er zijn echter geen concreet aantal woningen benoemd. De regio Zeeuws-Vlaanderen zet zich in ieder geval in voor de bruto toevoeging van 2. 770 betaalbare huur- en koopwoningen aan de woningvoorraad. De regio zet zich in voor de realisatie van 480 aantal middenhuur woningen en 1. 045 betaalbare koopwoningen. Het aandeel betaalbare huur- en koopwoningen in de regio telt op tot 67%. Verder zetten de corporaties zich in voor de realisatie van 1. 265 aantal corporatiewoningen. Hiervan is 98,4 % sociale huur en 1,6 % middenhuur. Het streven is per gemeente de sociale woningvoorraad in de totale woningvoorraad te vergroten.

Motivering en conclusie Het voornemen is om 28 huurappartementen in het gereguleerd segment (laag en middensegment) te realiseren. De gereguleerde huursector omvat woningen waarvoor de huurprijs wettelijk is gereguleerd. Dit biedt huurders bescherming tegen onredelijk hoge huurprijzen en zorgt voor betaalbare huisvesting. De appartementen zijn geschikt voor een brede doelgroep die op zoek is naar een betaalbare woning in het centrum. De ontwikkeling draagt op deze manier bij aan de landelijke en regionale behoefte aan betaalbare en sociale huurwoningen en past binnen de uitgangspunten van de Zeeuwse Woondeal. 3. 3 REGIONAAL BELEID Regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen In de regionale Woonvisie Zeeuws-Vlaanderen staat de strategie van de Zeeuws-Vlaamse gemeenten met betrekking tot de woningmarkt in hoofdlijnen beschreven. Het document is nadrukkelijk gericht op het bundelen van krachten tussen de gemeenten Hulst, Sluis en Terneuzen en om scheefgroei en onbedoelde concurrentie tussen de drie gemeenten te voorkomen. Uiteraard kent iedere gemeente, naast gemeenschappelijke delers, een eigen identiteit en eigen woningmarktopgaven. Binnen de regionale Woonvisie is daarom per gemeente een uitvoeringsprogramma op maat opgenomen.

Vanuit de gesignaleerde opgaven voor de woningmarkt in Zeeuws-Vlaanderen zijn in nauw overleg tussen de gemeenten onderling en met stakeholders een vijftal ambities geformuleerd. Door de aandacht en inspanningen gericht in te zetten op deze ambities, werken ze toe naar de gedeelde visie. De ambities, die ook de basis voor de regionale Woonvisie vormen, zijn: 1. Kansen grijpen op de woningmarkt! 2. Goed wonen voor alle doelgroepen 3. Vitaliteit en leefbaarheid op peil houden 4. Kwalitatief goede bestaande woningvoorraad 5. Plancapaciteit afgestemd op kwantitatieve en kwalitatieve behoefte Motivering De gewenste ontwikkeling past nagenoeg binnen elke ambitie. Ten aanzien van ‘Goed wonen voor alle doelgroepen’ is het creëren en behouden van passende woningen en leefbare kernen en wijken een belangrijk speerpunt. Uit de woonvisie blijkt dat voor een aantal doelgroepen extra aandacht nodig is om te zorgen dat ook zij prettig en passend een woning kunnen blijven vinden. Een aantal relevante opgaven, voor deze ontwikkeling, ten aanzien van specifieke doelgroepen zijn: • De sterke vergrijzing en de extramuralisering die een aantal jaar geleden is begonnen, leiden er samen toe dat er steeds grotere behoefte ontstaat aan zelfstandige woningen waarin huishoudens oud kunnen worden en zorg aan huis kunnen ontvangen.

• Voor starters is het de afgelopen jaren steeds lastiger geworden om aan een betaalbare (koop)woning te komen, ondanks de relatief lage hypotheekrentestand. Dit komt voor een deel door de gestegen woningprijzen.

13

Met de gewenste ontwikkeling wordt ingespeeld op het langer zelfstandig kunnen blijven wonen. Er worden nultredenwoningen, en daarmee levensloopbestendige appartementen, gerealiseerd. In het appartementengebouw is een lift voorzien. Bovendien ligt het plangebied in het centrum van Terneuzen waardoor er voorzieningen op loopafstand zijn gelegen. Voor starters die momenteel geen koopwoningen kunnen bemachtigen kan huur een (tussentijdse) oplossing zijn. Conclusie De voorgenomen ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van de omgevingsvergunning niet in de weg.

van de

woonvisie. Regionaal beleid staat het verlenen

Woningmarktafspraken Zeeuws-Vlaanderen 2016-2025 De Zeeuws-Vlaamse gemeenten hebben met elkaar spelregels vastgesteld waarbinnen woningbouw kan plaatsvinden. Belangrijk thema daarin is te komen tot een realistische woningbouwproductie. In de afspraken was het noodzakelijk om de plancapaciteit terug te dringen omdat de bestaande harde plancapaciteit en de plannen in de pijplijn leiden tot een overschot. Echter is met de nieuwe provinciale prognoses en de Zeeuwse Woondeal (zie paragraaf 3. 2 Provinciaal beleid) geen sprake meer van een overcapaciteit aan woningbouwplannen. Het 'Plan van aanpak plancapaciteit gemeente Terneuzen 2020', voortkomend uit de beleidsnotitie 'Ruimte voor Woonkwaliteit' is daardoor achterhaald. Om de actuele Ladderruimte voor Zeeuws Vlaanderen in beeld te kunnen brengen heeft de Provincie Zeeland het dashboard 'Ladderruimte' gemaakt. Volgens het dashboard is in juni 2024 in de regio sprake van een woningbehoefte van 2149 woningen en een positieve Ladderruimte van 1439 woningen. De ontwikkeling van een appartementengebouw met 28 (huur)appartementen, past binnen deze ruimte. De ontwikkeling van het appartementengebouw is nog niet opgenomen in de dashboard Ladderruimte. Het is de bedoeling om deze woningen op te nemen om sturing te houden op vraag en aanbod.

Conclusie De gewenste ontwikkeling past binnen de uitgangspunten van het regionaal beleid omgevingsvergunning niet in de weg.

en

staat het verlenen

van

de

3. 4 GEMEENTELIJK BELEID Structuurvisie Terneuzen 2025 De structuurvisie Terneuzen 2025 geeft de visie voor ontwikkeling van de gemeente Terneuzen op lange termijn. Het vormt een afwegingskader bij de beoordeling van nieuwe initiatieven. In de structuurvisie wordt een toekomstbeeld anno 2025 geschetst. Daarbij wordt rekening gehouden met de ontwikkelingen in de economie en in de leefomgevingskwaliteit. De gemeente wil een veelzijdigheid aan woonmilieus binnen de gemeentegrenzen. De focus ligt daarbij op herstructureren van bestaande woongebieden. In de structuurvisie zijn 8 strategieën benoemd om ontwikkelingen en initiatieven te kunnen toetsen: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

14

Versterken: tevreden over huidige multifunctionaliteit; zorgen over (toekomstige) kwaliteit; faciliteren van ontwikkelingen die multifunctionaliteit versterken. Verbreden: ontevreden over huidige monofunctionaliteit; faciliteren dat nieuwe functies worden toegevoegd gecombineerd met kwaliteitsverbetering; Verbinden: ontevreden over robuustheid structuur; onduidelijkheid over exacte situering verbinding; onduidelijkheid over procedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie; Transformeren: ontevreden over huidige kwaliteit; ideeën over nieuwe hoofdfunctie; onduidelijkheid over procedure; planvorming start waarschijnlijk binnen termijn structuurvisie; Ontwikkelen: ontevreden over huidige functie; nieuwe functie inbrengen; duidelijkheid over kwaliteit en procedure; Herstructureren: tevreden over huidige hoofdfunctie, ontevreden over kwaliteit; actieve/fysieke benadering om kwaliteit van hoofdfunctie te verbeteren; Behouden: tevreden over huidige functie en kwaliteit; kleinschalige aanpassingen zijn mogelijk; geen actieve benadering;

8.

Beschermen:

ontwikkelingen

tevreden in de

huidige

over

omgeving

de

hoofdfunctie;

hoofdfunctie

niet

kwetsbare

hoofdfunctie

beschermen;

faciliteren

dat

bedreigen.

à

Afbeelding

9

| Strategie

versterken

(bron: gemeente Terneuzen; bewerking:

(geanonimiseerd)

Motivering Het plangebied is gelegen binnen de strategie ‘versterken’ (zie afbeelding 9). Een aantal gebieden binnen de gemeente wordt als zodanig waardevol aangemerkt dat de gemeente actief beleid wil voeren om de waarde van deze gebieden voor de gemeente in de toekomst te behouden en waar mogelijk te versterken. Het gaat hierbij enerzijds om de centrumgebieden van de grotere kernen en de gebieden met een regionale functie/ uitstraling en anderzijds om de versterking van de Liniezone, met name gerelateerd aan de Staats-Spaanse Linies. De binnenstad van Terneuzen heeft een zodanig belang voor de gemeente dat versterking van de functie van dit gebied gewenst is. en De realisatie van een appartementengebouwen commerciële ruimte draagt bij een verlevendiging van de binnenstad. Door de gewenste ontwikkeling treedt een kwaliteitsverbetering op, waarbij het verouderde vastgoed volledig vervangen wordt door nieuwbouw. De nieuwbouw sluit aan op de historie van de locatie (zie paragraaf 2.2 Toekomstige situatie). Conclusie Het

plan draagt bij aan de doelstellingen van de strategie ‘versterken’ gemeentelijke beleid staat het verlenen van de omgevingsvergunning Totaalplan Binnenstad Terneuzen In Totaalplan Binnenstad Terneuzen het Totaalplan Binnenstad Terneuzen, vastgesteld op 10 maart om in 2030 tot een meer aantrekkelijke binnenstad te komen: 1.

De binnenstad

wordt

2.

Terugdringen streekeigen en

van meer

niet alleen de

een

vierkante op service

‘place

meters en

to

buy’, maar

detailhandel

beleving gericht

2022

vooral en

aanbod

en

past hiermee binnen

niet in

de

structuurvisie.

Het

weg.

(Hierna: Totaalplan),

worden

vijf doelen gesteld

‘place to be’ en een ‘place to live’, eenzijdig winkelaanbod verrijken, door een (voor midden- en hogere inkomens) te stimuleren. het

ook

de

een

3.

4. 5.

Belangrijke voorzieningen in de stad zoveel als mogelijk te clusteren in de binnenstad, in een zo compact mogelijk kerngebied. Op die manier ontstaat een steviger en meer veelkleurig aanbod, wordt de binnenstad als bestemming aantrekkelijker en kunnen voorzieningen meer van elkaar profiteren. Verzilveren potenties van de groeiende economie van de Kanaalzone en het groeiende toerisme in Zeeland. Duurzaam binden van mensen in, maar ook van buiten de regio. Van de binnenstad een aantrekkelijke en onderscheidende woonplek te maken, voor bestaande en nieuwe bewoners; levendig, historisch, aan het water en met voorzieningen naast de deur.

Wonen in de binnenstad De binnenstad wordt steeds belangrijker als plek om te wonen. Het doel is om van de binnenstad een aantrekkelijke en onderscheidende woonplek te maken, voor bestaande en nieuwe bewoners: levendig, historisch, aan het water en met voorzieningen naast de deur. Het realiseren van nieuwe woningen is voor de binnenstad van Terneuzen een grote kans, om de levendigheid en sociale veiligheid te vergroten, lege plekken te transformeren, het draagvlak voor voorzieningen te vergroten, meer potentiële klanten te trekken en nieuwe doelgroepen aan de stad en de gemeente te binden. De ambitie is een meer gevarieerd en hoogwaardig woningaanbod in en om de binnenstad te realiseren. Er is een aanzienlijk potentieel aan nieuwe woningen die toegevoegd kan worden in en om de binnenstad, zowel boven de winkels, in bestaande panden maar ook (sloop-) nieuwbouw. Een eerste voorzichtige inschatting op basis van de eerste schetsverkenningen betreft tussen de ca. 450 tot 850 in potentie nieuw toe te voegen wooneenheden aan de binnenstad. Dit aantal betreft enkel de zones Cultuurkwartier, Noordstraat/Havenstraat en Oostelijke Kanaalarm. De gemeente zet in op een gezonde ‘centrum mix’ van verschillende prijscategorieën. Uitgangspunt is dat twee derde van de nieuw toe te voegen nieuwbouwwoningen betaalbaar moet zijn: middenhuur of koop tot NHGgrens.

20% hiervan moet sociale woningbouw (huur) zijn. In beginsel huur dat in afstemming met de woningbouwcorporatie(s) moet worden afgestemd over de behoefte. Een derde van de nieuwe woningen valt in het duurdere segment. In de Noordstraat/Havenstraat en boven bestaande panden in de Nieuwstraat komt geen vereiste voor sociale woningbouw. Als ondergrens houdt de gemeente een woonoppervlakte van 50 m² aan, met een gewenste oppervlakte van 70 m² - 80 m² per woning. Daarnaast werkt ze toe naar verduurzaming en hoogwaardige kwaliteit van de woningen. Korte termijn verhuur wil ze tegengaan en ze zet in op lange termijn verhuur en kwaliteitsverbetering van de binnenstad. Ze zet in op doelgroepen die een impuls kunnen geven aan de levendige binnenstad. Kansrijke doelgroepen hierbij zijn dynamische en ondernemende jongeren, jonge of cultuur-georiënteerde gezinnen, vitale senioren en expats die graag wonen in een stedelijke omgeving dicht bij de stedelijke voorzieningen en het water. Ontwikkelzones Het Totaalplan geeft de koers en de ambities aan waar de gemeente naar toe wil met de binnenstad. Hierin zijn vier verschillende ontwikkelzones aangegeven waar de transitie van de binnenstad het meest prominent in samen komt: Cultuurkwartier, Noordstraat en Havenstraat, Raadsledenbuurt en de Oostelijke Kanaalarm.

Deze zones werken samen met elkaar en kunnen niet geheel los van elkaar worden gezien. Daarom is voor alle zones een proces opgestart om hier uitwerking aan te geven en ervoor te zorgen dat iedere ontwikkeling in de binnenstad een stapje in de goede richting is en een bijdrage levert aan de koers en doelstellingen van het Totaalplan. Voor de ontwikkelzones Cultuurkwartier, Noordstraat en Havenstraat en de Oostelijke Kanaalarm heeft de gemeente spelregels voor de bebouwing en de openbare ruimte opgesteld om samenhang aan te brengen en duurzame kwaliteit te borgen. Motivering Het plangebied valt binnen de ontwikkelzone ‘Oostelijk Kanaalarm’ en de functionele zone ‘binnenstedelijk wonen’ (zie afbeelding 10). De Oostelijke Kanaalarm wordt met het ringpark opnieuw onderdeel van de binnenstad, waar ruimte is voor een stoer stedelijk woon- en werkgebied, dat nieuwe bewoners en ondernemers aantrekt en zo het draagvlak voor de voorzieningen vergroot. Door wonen met uitzicht over het water en aan het groen te faciliteren bieden ze doelgroepen, die graag dicht bij de voorzieningen wonen, maar wel de rust en ruimte van een groene en waterrijke omgeving verlangen, een geschikte locatie. De Oostelijke Kanaalarm heeft twee gezichten: de historische kleinschalige noordrand van de binnenstad versus de ‘de stoere zuidzijde’.

16

ME L

N

—-_

Wandelroute Zone: horecahart

Zone:

winkels

“Zone:

binnenstedelijk

Zone: cultuur Zone: dagelijkse voorzieningen Zone: groen

wonen

wonen en

maatschappelijke voorzieningen Poort #&

Markant

gebouw (blikvanger)

Cà) _ Stapsteen

Afbeelding Het

10

plangebied

| Functioneel kader Totaalplan valt

binnen

Binnenstad

(bron: gemeente Terneuzen; bewerking: | (geanonimiseerd)

de historische

kleinschalige noordrand van de binnenstad. Aan de kleinschalige rand van de binnenstad, de historische noordzijde van de Oostelijke Kanaalarm, bevindt zich stedelijk wonen met entrees en actieve leefruimtes aan de straat. Om de verbinding naar de binnenstad te versterken is ondergeschikt daaraan binnen de stapstenen ook ruimte voor stedelijke voorzieningen, zoals kleinschalige daghoreca, een winkeltje of flexkantoor.

De

ontwikkeling van het appartementengebouw draagt bij aan het oorspronkelijk historisch karakter (zie paragraaf Toekomstige situatie) en is daarmee passend binnen de ontwikkelzone. Verder hebben alle appartementen vergelijkbare vierkante meters rond de 65 m?, boven de genoemde ondergrens. Het zijn 28 huurappartementen waarbij de behoefte is afgestemd met de woningbouwcorporatie. 2.2

Conclusie De

ontwikkeling van het appartementengebouw draagt bij aan de ambities en opgaven gemeentelijk beleid van de gemeente Terneuzen staat deze planwijziging niet in de weg.

uit

het

Totaalplan.

Het

4. Kwaliteit van de leefomgeving 4. 1 ONDERGROND Bij het toedelen van functies aan locaties vindt een integrale afweging plaats. De ondergrond is een integraal onderdeel van de fysieke leefomgeving. Het belang van het beheren en het beschermen van de ondergrond wordt meegenomen bij het toedelen van functies aan locaties. In de ondergrond wordt het steeds drukker. Het risico hiervan is dat ondergrondse gebruiksfuncties elkaar in toenemende mate in de weg kunnen zitten en elkaar negatief kunnen beïnvloeden. Ook kan ondergronds ruimtegebruik beperkingen opleggen aan het gebruik van de bovengrond. Aspecten die te maken hebben met de ondergrond zijn archeologie, bodemkwaliteit, kabels en leidingen en niet gesprongen explosieven. 4. 1. 1

Archeologie

De gemeente moet bij het vaststellen van het omgevingsplan rekening houden met het belang van het behoud van cultureel erfgoed. Hieronder vallen ook bekende of aantoonbaar te verwachten archeologische monumenten. Dit staat in artikel 5. 130 lid 1 van het Besluit kwaliteit leefomgeving (Bkl). De gemeente kan in het belang van archeologische monumentenzorg regels stellen in het omgevingsplan over archeologisch onderzoek. Motivering Voor het plangebied gelden regels over onder andere graafwerkzaamheden om archeologische waarden in de bodem te beschermen. Archeologisch onderzoek is nodig wanneer de bodemingrepen een kleinere oppervlakte beslaan dan 100 m 2 en niet dieper reiken dan 0,50 meter. Op basis van het gemeentelijk (interim) archeologiebeleid 'De onderste steen boven?' (vastgesteld op 27 januari 2011) dient er een toetsing in de vorm van 6 stappen plaats te vinden. Daarbij wordt het stroomschema gevolgd zoals vastgelegd in het interimbeleid. Op basis van de toets wordt bepaald of bescherming van archeologische waarden nodig is. In dit geval is archeologisch onderzoek uitgevoerd. De aanleiding tot het onderzoek vormt het voornemen om het huidige pand, het voormalig ABN Amro bankkantoor, te slopen en te vervangen door een nieuwbouwproject. In juni 2024 is een archeologisch onderzoek uitgevoerd door Artefact! Advies en Onderzoek in Erfgoed (zie bijlage 1).

Het plangebied heeft een oppervlakte van 2. 230 vierkante meter en dus zijn er in totaal 4 boringen verricht. Ze zijn willekeurig over het plangebied verspreid, rekening houdend met de archeologische verwachting. Uit dit onderzoek blijkt dat dat er een middelhoge verwachting geldt op het voorkomen van vindplaatsen uit de Late Middeleeuwen en Vroege Nieuwe Tijd en een hoge verwachting op het voorkomen van vindplaatsen uit de Nieuwe Tijd (1575‐1950). Sporen en structuren uit de Nieuwe Tijd worden verwacht in en op de vele ophooglagen direct onder de bestaande verstoring (vanaf 0,10 meter ‐mv / circa 3,00 meter +NAP). Deze zullen met de nieuwbouw wel worden verstoord. Er bevinden zich nog restanten van de 16e -eeuwse vestingwal in de ondergrond maar deze zullen bij het slechten van de vestingwerken vanaf het einde van de 17e eeuw grotendeels zijn afgegraven waarbij ook de rest van het terrein (gracht, binnenterrein) is genivelleerd. Daarnaast is een deel (met name ter plaatse van de toekomstige nieuwbouw) verstoord door de aanleg en sloop van de 19e -eeuwse huizen en de realisatie van het deels onderkelderde bankgebouw. De 19e -eeuwse huizen (indien daarvan nog resten aanwezig zouden zijn) worden archeologisch weinig relevant geacht en aanwijzingen voor de aanwezigheid van militaire gebouwen uit de eerste helft van de 19e eeuw ontbreken volledig.

Geadviseerd wordt om binnen het huidige plangebied niet in te zetten op onderzoek naar deze restanten. Sporen en structuren uit de Late Middeleeuwen en Vroege Nieuwe Tijd (tot 1575) kunnen worden gevonden in en op de cultuurlaag die is aangetroffen onder de ophooglagen uit de Nieuwe Tijd, vanaf 2,40 meter ‐mv (0,61 meter +NAP). Deze cultuurlaag is enkel nog aanwezig in het noordelijke deel van het plangebied waar deze niet is vergraven door de 16e -eeuwse vestinggracht of door de aanleg van de kelder van het huidige bankkantoor. Geadviseerd wordt om in het bruin gemarkeerde deel van het plangebied (zie onderstaande afbeelding) geen graafwerkzaamheden die dieper reiken dan 2,20 meter ‐mv (0,80 meter +NAP) waarbij een buffer van 20 cm is aangehouden.

18

Afbeelding 10 | Advieskaart vervolgonderzoek (bron: Artefact!) De exacte verstoringsdiepte van het nieuwe complex is nog niet bekend, maar er zijn geen plannen om kelders aan te leggen. De bouwput voor de nieuwe funderingen zal niet dieper reiken van 1,5 m - mv. De funderingen voor de bijbehorende bergingsruimten zullen minder diep worden uitgegraven dan van het hoofdgebouw. Het nieuwe gebouw valt voor de helft samen met het huidige gebouw. Dat betekent dat de bovenste meter wellicht is verstoord en een derde daarvan is onderkelderd tot 3,00 meter ‐mv. Conclusie Op basis van het archeologisch onderzoek wordt vervolgonderzoek niet noodzakelijk geacht. Indien de planvorming wijzigt en binnen het bruin gemarkeerde gebied toch graafwerkzaamheden plaatsvinden die dieper reiken dan 2,20 meter ‐mv/ca. 0,80 meter +NAP wordt vervolgonderzoek wel noodzakelijk geacht. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor het verlenen van de omgevingsvergunning. 4. 1. 2

Bodemkwaliteit

In het omgevingsplan staan de regels die voorkomen dat er onaanvaardbare gezondheidsrisico’s ontstaan bij het toelaten van een bodemgevoelig gebouw (groter dan 50 m²) op een bodemgevoelige locatie. De toelaatbare kwaliteit van de bodem is een voorwaarde voor het bouwen. Bij wijzigingen van activiteiten geldt dat de bodem geschikt moet zijn voor het beoogde gebruik. Dit kan betekenen dat een onderzoek moet worden verricht naar de bodem- en grondwaterkwaliteit.

19

Motivering Op de locatie gelegen aan de Herengracht 15 te Terneuzen is in de periode april - mei 2024 door ABO Milieuconsult B. V. een vooronderzoek en een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5725 en NEN 5740 uitgevoerd (zie bijlage 2). Ter plaatse van de onderzoekslocatie zijn in totaal 13 boringen verricht waarvan één boring is afgewerkt met een peilbuis. De grondwaterstand bevond zich op 2,13 m-mv (opnamedatum 24 mei 2024). Uit het onderzoek blijkt dat de grond tot minimaal 3,50 m-mv (maximale boordiepte) wisselend bestaat uit zand- en kleilagen. Tijdens de veldwerkzaamheden zijn geringe bijmengingen met baksteen en kolengruis aangetroffen. In grond(meng)monsters MM1, MM2, M3 en MM4 zijn maximaal lichte verontreinigingen aangetoond met de parameters lood, zink, kwik en PAK. De overige onderzochte parameters zijn aangetoond in een gehalte lager dan de bovengrens van de kwaliteitsklasse Landbouw/natuur. In het grondwater zijn geen verhoogde concentraties boven de signaleringsparameters aangetroffen. Conclusie Op basis van de onderzoeksresultaten wordt nader onderzoek niet noodzakelijk geacht. De vastgestelde bodemkwaliteit vormt geen belemmering voor het indienen van omgevingsplanactiviteit voor een bouwwerk. Aanbevolen wordt om bij graafwerkzaamheden vrijkomende grond zo veel mogelijk op de locatie te verwerken.

Indien in het kader van de nieuwbouw grond moet worden afgevoerd moet rekening gehouden worden met het volgende: In het uitgevoerde onderzoek is geen onderzoek naar PFAS en/of GenX gedaan. Voor toepassingen van grond buiten de gemeente Terneuzen gelden mogelijk andere beleidsregels, benodigde bewijsmiddelen en/of milieuhygiënische verklaringen (zoals een partijkeuring met AP04 onderzoek). Voldaan moet worden aan het Besluit bodemkwaliteit. Opgemerkt wordt dat aan de hand van de bevindingen van onderhavig onderzoek geen absolute uitspraken kunnen worden gedaan over de hergebruiksmogelijkheden van eventueel af te voeren grond. 4. 1. 3

Niet Gesprongen Explosieven

Op sommige plaatsen in Nederland bevinden zich nog niet ontplofte explosieven uit de Tweede Wereldoorlog in de bodem. Deze leveren een gevaar op, vooral als ze verplaatst of aangeraakt worden, bijvoorbeeld bij graaf- of baggerwerkzaamheden. Op het moment dat in de nabijheid van deze Niet Gesprongen Explosieven (NGE) trillingen worden veroorzaakt of grondwerkzaamheden in de bodem worden uitgevoerd, kunnen deze NGE alsnog afgaan. Onder grondwerkzaamheden worden verstaan activiteiten zoals grondverzet, graaf- en heiwerkzaamheden in de bodem. Motivering Gemeente Terneuzen hanteert voor de paragraaf Niet-gesprongen explosieven (NGE) het Historisch Vooronderzoek en NGE-Risicokaart van REASeuro, kenmerk RO180093 van 24 oktober 2018. Het plangebied valt volgens deze kaart niet in een aanwijsbaar risicogebied (zie onderstaande afbeelding). De trefkans voor het aantreffen van munitie is nihil. Ditzelfde geldt dan voor eventueel humaan risico. Daarmee is er geen projectgebonden risicobeoordeling of ander onderzoek naar zogenoemde ontplofbare oorlogsresten nodig. Conclusie Het aspect niet-gesprongen explosieven vormt geen belemmering voor het aanvangen van (graaf)werkzaamheden. In geval er alsnog munitie wordt aangetroffen, wordt ingezet op het handelen op basis van het protocol 'Toevalstreffer conventionele explosieven uit de Tweede Wereldoorlog'.

20

Afbeelding 11 | Uitsnede NGE-risicokaart gemeente Terneuzen (bron REASeuro)

4. 2 WATER EN NATUUR Bij het opstellen van ontwikkelplannen worden de thema’s water en natuur steeds meer als leidende basisprincipes gezien. Daar waar eerst getoetst werd of er geen nadelige effecten te verwachten waren (behoud) wordt nu – met name vanwege de klimaatdoelstellingen - veel meer gestuurd op het verbeteren van de waterhuishouding en het ontwikkelen van extra natuurwaarden. In deze paragraaf wordt beschreven op welke wijze dit plan bijdraagt aan deze leidende principes. 4. 2. 1

Weging

van

het waterbelang

Bij het toelaten van activiteiten moet rekening gehouden worden met de gevolgen voor het beheer van watersystemen, ook wel ‘weging van het waterbelang’ genoemd. De weging van het waterbelang geldt, volgens artikel 5. 37 Bkl, bij het vaststellen van het omgevingsplan. Bij de vaststelling van het omgevingsplan of het verlenen van de omgevingsvergunning voor een buitenplanse omgevingsplanactiviteit wordt het advies van de waterbeheerder betrokken. Motivering Wateroverlast Het plangebied heeft een oppervlakte van ongeveer 2. 105 m². Daarvan is ongeveer 1. 839 m², waarvan ca. 440 m² aan dakoppervlak, verhard en 266 m² onverhard. In de toekomstige situatie is het verhard oppervlak ongeveer 1. 417 m² (dakoppervlak appartementengebouw, bergingen, voetpad en entree parkeerterrein). Daarbovenop is er in de toekomstige situatie ook sprake van halfverharding, ter plaatse van de parkeerplaatsen, met een oppervlak van ca. 322 m². In de toekomstige situatie is ca. 366 m² onverhard. Hierdoor is er een afname van het verhard oppervlak en is er geen watercompensatie nodig volgens de watertoets van het waterschap Scheldestromen.

21

Op basis van de ‘Verordening afvoer hemel- en grondwater Terneuzen’ moet, met het oog op het beperken van wateroverlast, het hemelwater vanaf nieuwe gebouwen zoveel mogelijk op eigen terrein geborgen worden. De minimale capaciteit van de hemelwaterberging is 75 liter per m² nieuw verhard oppervlak. Het nieuw verhard oppervlak bedraagt 808 m² (dakoppervlak appartementengebouw en bergingen). Hierdoor moet er een hemelwaterberging van ca. 61 m³ worden gerealiseerd. Deze hemelwaterberging moet zo ontworpen en in stand gehouden worden dat deze tussen 6 en 9 dagen weer voor 90% beschikbaar is. De hoeveelheid hemelwater die niet kan worden geborgen, moet worden geloosd in het openbare riool of in de openbare ruimte. De minimale capaciteit aan waterberging is volgens de verordening gebaseerd op nieuw verhard oppervlak. Bestaand oppervlak wordt hierin niet meegewogen. Ook niet bij vervanging van de reeds aanwezige woningen. Uit de verordening blijkt ook dat het college af kan wijken van die verplichting voor zover het aanbrengen van de hemelwaterberging redelijkerwijs niet mogelijk of noodzakelijk is. Hiervoor is een nadere beoordeling van het college nodig. In het plan wordt rekening gehouden met waterberging in de vorm van een vzv mos-sedumdak op de bergingen. Het gaat om een oppervlakte van 155 m² x 40 liter = 6. 2 m³ berging.

Daarnaast is op het dak van het gebouw een vzv retentiedak beoogd van 150 mm. Het gaat om 400 m² x 142 liter = 56,8 m³ berging. In totaal komt dit neer op 63 m³. Bovendien wordt de bestrating van in ieder geval de parkeerplaatsen zoveel mogelijk in halfverharding uitgevoerd om het hemelwater in de bodem te infiltreren en vertraagd af te voeren. Door de bovenstaande maatregelen toe te passen wordt in principe voldoende water vastgehouden op eigen terrein. Er is geen mogelijkheid op eigen terrein om water te bergen in de vorm van een (solitaire) vijver. Als de bovenstaande maatregelen niet voldoende worden geacht dan kan worden verzocht om ontheffing van de verplichting tot het aanbrengen van de waterberging met behulp van artikel 3, vijfde lid van de Verordening afvoer hemel- en grondwater Terneuzen. In de toelichting op de verordening is namelijk aangegeven dat de hemelwaterverordening situaties die niet voldoen aan de waterbergingseis niet zonder meer verbiedt. Het is denkbaar dat het realiseren van de voorgeschreven hoeveelheid waterberging erg lastig is, of zelfs onmogelijk. Een initiatiefnemer kan een omgevingsvergunning aanvragen om geen waterberging te hoeven aanleggen, wat in lijn is met de opdracht in artikel 10. 32a, lid 2 Wet milieubeheer om geen lozingsverbod in te stellen als van de perceeleigenaar redelijkerwijs geen andere wijze van afvoer kan worden gevergd.