2023-12-14 a. Compacte winkelgebieden Axel, Sas van Gent en Terneuzen - Ontwerpbesluit

63/99 21/44

Horecagebied: Horeca/bedrijven + wonen Ca. 7.500 m² bvo)

•

•

De Sasse Poort: een gebied met grootschalige detailhandel (momenteel) in de vorm van twee supermarkten en veel parkeren. Hier liggen winkelfuncties die ruimtelijk niet passen in de binnenstad van Sas van Gent. In dit gebied zijn uitsluitend de twee supermarkten (en aanvullende grootschalige (>500 m² bvo) functies, zoals bijvoorbeeld een sportschool) mogelijk> Wonen en horeca zijn hier uitgesloten. Sasse Poort is tevens een bronpunt voor het concentratiegebied omdat hier de meeste parkeerplaatsen zijn gelegen en de supermarkten veruit de grootste publiekstrekkers zijn. Dit is de reden waarom er een doorsteek is (wordt) gerealiseerd vanaf het parkeerterrein bij Sasse Poort naar het Wilhelminaplein – het concentratiegebied. De overige binnenstad: waar het accent ligt op wonen en eventueel bedrijven die gemengd kunnen worden met wonen. o In dit gebied is geen nieuwvestiging van detailhandel en horeca beoogd. Panden waarop nu een bestemming centrum rust en waar daarom nu detailhandel of horeca functie mogelijk is, maar die gedurende 2 jaar na vaststelling van het bestemmingsplan niet als zodanig worden gebruikt, vervallen deze gebruiksmogelijkheden binnen de bestemming. o De winkels of horecavestigingen die hier nu gevestigd zijn, kunnen hier gevestigd blijven.

Wanneer de detailhandels of horeca functie echter is verdwenen en 2 jaar niet meer is ingevuld in een pand, vervalt deze bestemmingsmogelijkheid. Om ondernemerschap te stimuleren en ruimte te bieden aan startende ondernemers wordt beleidsmatig, in het gebied waar nu de bestemming centrum geldt, ruimte geboden voor startende ondernemers die (aan huis) een kleinschalige winkel willen beginnen: kleiner dan 40 m² Bvo. Voorgesteld wordt om hier in principe medewerking aan te verlenen. Wanneer deze winkels echter doorgroeien en groter worden dan 40 m² bvo c.q. 30 m² wvo , dan zullen ze alsnog naar het concentratiegebied moeten verhuizen.

Per saldo zal door het verwerken van deze centrumstructuur in een aanpassing van het bestemmingsplan, ca. 40.000 m² Bvo bestemming detailhandel en horeca komen te vervallen/worden gesaneerd.

64/99 22/44

6. BELEIDSREGELS 6.1

Algemeen

De beleidsregels zijn een afwegingskader om af te kunnen wijken van het geldende bestemmingsplan om te komen tot de gewenste ruimtelijk functionele structuur zoals deze is weergegeven in figuur 6.1. Figuur 6.1:

Visie op de gewenste ruimtelijk functionele structuur binnenstad Sas van Gent

Concentratiegebied: Kleinschalig: Winkels/ horeca/ diensten/ bedrijven + wonen Horeca-gebied: Horeca/bedrijven + wonen Sasse Poort Grootschalig boodschappen - winkelen: 2 supermarkten + grootschalige winkels + publieksgerichte functies (>500 m² bvo) (totaal ca. 6.500 m² bvo ) • Overig binnenstad: wonen + bedrijven + op aanvraag startende kleinschalige winkels

Sasse Poort

Deze beleidsregels leiden niet tot het ‘wegbestemmen’ van winkels of andere functies. Dit zal, als uitwerking van de beleidsregels, met een afzonderlijke aanpassing van het bestemmingsplan moeten gebeuren. In deze beleidsregels zijn echter wel de uitgangspunten voor deze bestemmingsplanaanpassing beschreven. In de beleidsregels voor de binnenstad worden steeds de volgende vragen beantwoord: 1. Welk gebruik is toegestaan? 2. Waar is dat toegestaan? 3. Onder welke voorwaarden is dat toegestaan?

6.2

Wonen

Het toevoegen van woningen biedt mogelijkheden om leegstaande winkels of andere centrumfuncties te transformeren. Het wonen boven of achter winkels bevordert bovendien de levendigheid, ook in het concentratiegebied en het horecagebied, ook in de avonduren.

65/99 23/44

Het toevoegen van extra woningen is geen doel op zich. De beleidsregels richten zich op het bevorderen van woonkwaliteit en laten het dan ook niet toe om alle grondgebonden woningen of bovenwoningen in de binnenstad onbeperkt te splitsen om extra woningen toe te voegen. Waar Binnen de hele binnenstad is wonen mogelijk, zowel op de begane grond als op verdieping. Ook binnen het concentratiegebied en horecagebied is/blijft wonen mogelijk zowel op de begane grond als boven of achter winkels of andere voorzieningen. Randvoorwaarden Minimaal woonoppervlak woning Uitgangspunt is dat woningen een minimale woonkwaliteit hebben als zelfstandige woningen. Voor de gemeente Terneuzen geldt hierbij een minimale omvang voor een zelfstandige woning van 50 m2 bvo vastgelegd. Algemene voorwaarden Naast de regels over de oppervlakte van woningen geldt er een aantal algemene regels. a. Er is geen sprake van beperking van de milieuruimte van omliggende functies; Omliggende functies mogen niet in hun bedrijfsvoering beperkt worden door de realisatie van de woningen. Dat wil zeggen dat het niet gewenst is dat bestaande functies/bedrijven, door de komst van een woning op een locatie waar dat momenteel nog niet is toegestaan, nieuwe maatregelen zouden moeten nemen om te kunnen blijven voldoen aan het Activiteitenbesluit.

In vrijwel de gehele binnenstad is wonen al toegestaan en zullen omliggende niet-woon functies daar dus op grond van het Activiteitenbesluit al rekening mee moeten houden. b. Woningen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan; Het is niet gewenst om het achterterrein te bebouwen. Dat wil zeggen niet buiten het bouwvlak zoals dat in het geldende bestemmingsplan is aangegeven. c. Een woning is in ieder geval deels georiënteerd op de straatzijde; Het is gewenst dat een woning bijdraagt aan de levendigheid van de straat. Deze regel geldt niet voor woningen die in het concentratiegebied achter een winkelruimte worden gerealiseerd. Binnen het concentratiegebied staat het belang van het maken van een goed front aan publieksgerichte commerciële activiteiten namelijk boven het belang van het maken van een op de straat georiënteerde woning.

d. Iedere woning beschikt over een (gezamenlijke) berging met voldoende afmetingen voor het stallen van fietsen van de bewoners; Het is wenselijk om bewoners de mogelijkheid te geven hun fietsen te stallen, bij woningen op de verdieping is deze mogelijkheid er namelijk niet altijd. e. Iedere zelfstandige woning beschikt over een eigen toegang vanaf de openbare weg, al dan niet via een gemeenschappelijk verkeersruimte.. Het is ongewenst om een zelfstandige woning via een winkel te ontsluiten. f. De woningen moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, rechtens verkregen niveau; In het Bouwbesluit zijn kwaliteitseisen opgenomen voor woningen, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van sanitair en voldoende licht en lucht. Wanneer er voor een gebruikswijziging naar wonen alleen een omgevingsvergunning aangevraagd wordt voor het gebruik en niet voor bouwen, vindt geen toets aan het Bouwbesluit plaats. Om de eisen uit het Bouwbesluit bij initiatiefnemers toch onder de aandacht te brengen is deze regel opgenomen. Op deze manier kan een initiatiefnemer vóór de start van de werkzaamheden rekening houden met eisen die gelden voor een woning; g. De initiatiefnemer voert een omgevingsdialoog met de directe omgeving en overlegt de uitkomsten hiervan bij de aanvraag om omgevingsvergunning.

De initiatiefnemer dient bij het realiseren van nieuwe of extra woningen een omgevingsdialoog te voeren, zodat bij de beoordeling van het initiatief kan worden meegenomen hoe de omgeving een ontwikkeling ervaart.

66/99 24/44

Omgevingsdialoog De directe omgeving/omwonende(n) moet hierbij worden betrokken. De directe omgeving wordt bepaald door iedereen waarop het initiatief effect kan hebben. Alle eigenaren en/of gebruikers van opstallen in de omgeving zijn deelnemers aan de dialoog. Het gesprek met de omgeving is niet gericht op het verkrijgen van consensus, maar richt zich met name op het verkrijgen van inzicht in de belangen, wensen en eventuele zorgen (bezwaren) van omwonenden. De aanvrager(s)/initiatiefnemer(s) dient hier vervolgens zorgvuldig mee om te gaan. Om te kunnen beoordelen of dit in voldoende mate is gebeurd, verlangt de gemeente een, door de directe omgeving/omwonende(n) en de aanvrager ondertekend, verslag. Hierin geeft de aanvrager/initiatiefnemer onder andere aan waar en wanneer de dialoog heeft plaatsgevonden, wie hierbij zijn uitgenodigd/aanwezig waren, wat er door aanvrager/initiatiefnemer en omwonende(n) gezegd is en wat de uitkomst van het gesprek is.

6.3

Winkels/detailhandel

Binnen de bestemming centrum zijn momenteel overal winkels mogelijk. Omdat in het geldende bestemmingsplan de bestemmingsruimte voor detailhandel veel groter is dan de behoefte aan winkels, wordt het winkelgebied verkleind. Het grootste deel van de binnenstad verandert van een centrumgebied in een gemengde binnenstad. Uitgangspunt is dat detailhandel zo veel mogelijk wordt geconcentreerd in het concentratiegebied en dat wordt gestimuleerd dat panden buiten het concentratiegebied transformeren naar andere functies dan detailhandel. Hiertoe wordt buiten het concentratiegebied geen nieuwvestiging van detailhandel meer mogelijk gemaakt in panden die (gedurende 2 jaar) niet meer als zodanig in gebruik zijn. De winkels die nu buiten het concentratiegebied functioneren/zijn gevestigd, kunnen hier blijven functioneren/ gevestigd blijven. Wanneer de detailhandelsfunctie echter is gestaakt en het pand gedurende 2 jaar daarna niet meer is ingevuld in een pand, dan vervalt de mogelijkheid om deze locatie opnieuw met detailhandel in te vullen (de bestemming detailhandel vervalt). Dit saneren van de niet gebruikte plancapaciteit (‘wegbestemmen’) gebeurt bij de geplande toekomstige aanpassing van het bestemmingsplan. Naar verwachting zal op termijn ca 40.000 m² bvo detailhandelsbestemming worden gesaneerd.

Waar Winkels worden zo veel mogelijk in het in figuur 6.1 aangegeven concentratiegebied geconcentreerd. Detailhandel die nu buiten het concentratiegebied aanwezig is, kan gevestigd blijven en blijven functioneren. Wanneer in deze panden buiten het concentratiegebied het gebruik (vanaf vaststelling) gedurende 2 jaar anders is dan detailhandel (een andere functie of leegstand), dan wordt ook hier de bestemming detailhandel (gebruik als detailhandel binnen de bestemming centrum) gesaneerd. Uitzondering Om ondernemerschap te stimuleren en ruimte te bieden aan startende ondernemers wordt beleidsmatig, in het gebied waarop nu de bestemming centrum rust, ruimte geboden voor startende ondernemers die (aan huis) een kleinschalige winkel willen beginnen die kleiner is dan 40 m² bvo wat overeenkomt met ca 30 m² wvo. Hier wordt in principe medewerking aan verleend. Wanneer deze winkels echter doorgroeien en groter worden dan 40 m² Bvo, dan zullen ze alsnog naar het concentratiegebied moeten verhuizen.

67/99 25/44

6.4

Horeca

Vanuit de ambitie om de verblijfskwaliteit van de binnenstad, en vooral het concentratiegebied te versterken, is het gewenst om zo mogelijk te komen tot een versterking en differentiatie van het horeca-aanbod. Hierbij is concentratie, deels in combinatie met andere centrumfuncties zoals detailhandel een belangrijke randvoorwaarde. Binnen de bestemming centrum is momenteel overal horeca (categorie 1a en 1b van de staat van horeca activiteiten) mogelijk. Omdat in het geldende bestemmingsplan de bestemmingsruimte voor horeca veel groter is dan de behoefte aan horeca, wordt het gebied waarbinnen de vestiging van deze horeca mogelijk is, verkleind. Het grootste deel van de binnenstad verandert van een centrumgebied waarbinnen ook bepaalde soorten horeca mogelijk is, in een gemengde binnenstad met wonen en bedrijven (die gemengd kunnen worden met wonen). Uitgangspunt is het stimuleren dat panden buiten het concentratiegebied en horecagebied transformeren naar andere functies dan horeca. Wanneer in deze panden buiten het concentratiegebied het gebruik (vanaf vaststelling) gedurende 2 jaar anders is dan horeca (een andere functie of leegstand), dan wordt ook hier de bestemming horeca (gebruik als horeca binnen de bestemming centrum) gesaneerd. Het saneren van de niet gebruikte plancapaciteit (‘wegbestemmen’) gebeurt bij de geplande toekomstige aanpassing van het bestemmingsplan.

Naar verwachting zal op termijn bijna 35.000 m² bvo horecabestemming (categorie 1a en 1b van de staat van horeca activiteiten) worden gesaneerd.

6.5

Overige niet-woonfuncties

Naast winkels, horeca en wonen dragen ook andere functies bij aan de levendigheid en de aantrekkelijkheid van de binnenstad. Van oudsher zijn in de binnenstad kleinschalige bedrijvigheid, dienstverlening en maatschappelijke functies gevestigd. In het geldende bestemmingsplan Sas van Gent zijn de centrumbestemmingen en in de bestemmingen bedrijven in milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Dit zijn relatief lichte bedrijven die in een gemengd gebied als de binnenstad goed in te passen zijn bij woningen en andere functies. Kleinschalige bedrijvigheid, dienstverlening en maatschappelijke functies passen binnen een levendige binnenstad en daarom blijven deze functies mogelijk, zowel in het concentratie- en horecagebied als daarbuiten.

6.6

Beleidsregels afwijken bestemmingsplan

Artikel 1 Definities In deze beleidsregels wordt verstaan onder: a. Binnenstad: Het gebied zoals weergegeven op het figuur in bijlage 1. b. Concentratiegebied: Het gebied binnen de binnenstad zoals weergegeven op het figuur in bijlage 1. c. Horecagebied: Het gebied zoals weergegeven op het figuur in bijlage 1. d. Kleinschalige (startende) detailhandel: detailhandel als nevenactiviteit van wonen waarbij de oppervlakte van de detailhandel niet meer mag bedragen dan 60% van het totale oppervlak (inclusief verdieping) met een maximum van 40 m². Artikel 2 Wonen a. Splitsing van een bestaand gebouw in gestapelde woningen is toegestaan; b. Een woning heeft een vloeroppervlakte van ten minste 50 m2 c. Wonen is zowel toegestaan op de begane grond als op de verdieping 2.1 Algemene regels bij realiseren van woningen a. Bij het realiseren van woningen als bedoeld onder 2.1 en 2.2 gelden de volgende voorwaarden: b. Er is geen sprake van beperking van de milieuruimte van omliggende functies; c. Woningen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan; d. Een woning is in ieder geval deels georiënteerd op de straatzijde;

68/99 26/44

e. Iedere woning beschikt over een (gezamenlijke) berging met voldoende afmetingen voor het stallen van fietsen en afvalcontainers van de bewoners; f. Iedere woning beschikt over een eigen toegang aan de openbare weg al dan niet via een gemeenschappelijk verkeersruimte; g. Er wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid; h. De woningen moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, rechtens verkregen niveau; i. De initiatiefnemer voert een omgevingsdialoog met de directe omgeving en overlegt de uitkomsten hiervan bij de aanvraag om omgevingsvergunning. Artikel 3 Detailhandel 3.1 Detailhandel is toegestaan in het concentratiegebied aangegeven op figuur 6.1. Daarbij gelden de volgende voorwaarden: a. de activiteit vindt plaats op de begane grond en aan de voorzijde/straatzijde van een pand; b. de mogelijkheden voor een woonfunctie op de bovenverdieping blijft behouden. 3.2 Kleinschalige detailhandel aan huis is toegestaan in de gehele binnenstad - waar nu de bestemming centrumdoeleinden geldt - zoals aangegeven op de kaart in bijlage 1. Daarbij gelden de volgende voorwaarden: a. de activiteit vindt plaats op de begane grond en aan de voorzijde/straatzijde van een pand; b. de oppervlakte van de detailhandel bedraagt ten hoogste 40 m2; c. er is maximaal één vestiging per op de begane grond aanwezige woning toegestaan; d.

de mogelijkheden voor een woonfunctie op de begane grond en verdieping blijven behouden. Artikel 4 Horeca a. Horeca is in categorie 1a en 1b is toegestaan in het concentratiegebied en het horeca gebied zoals aangegeven op figuur 6.1; b. horeca is uitsluitend toegestaan op de begane grond, tenzij anders aangegeven.

69/99 27/44

Staat van horeca activiteiten Categorie 1 ‘lichte horeca’ Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden: 1a. Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca - automatiek; -

broodjeszaak;

-

koffiebar; ijssalon; afhaalrestaurant; tearoom.

1b. Overige lichte horeca - bistro; - restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice); - hotel, inclusief appartementen;

1c. Bedrijven genoemd onder 1a en 1b met een bedrijfsoppervlak van meer dan 250m²; 1d. - Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking : - restaurant met bezorgen/of afhaalservice (o.a. pizza, chinees, McDrives).

Categorie 2 ‘middelzware horeca’ Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden: 2a. Aan de functie dorpshuis verwante horeca - bar; - biljartcentrum; - zalenverhuur.

2b. Overige middelzware horeca - snackbar; - bierhuis; - café; - proeflokaal; - shoarma/grillroom. Categorie 3 ‘zware horeca’ - dancing; - discotheek; - nachtclub; - partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van feesten, muziek-/dansevenementen).

Artikel 5 Overige functies a. Dienstverlening, maatschappelijk/zorg, kantoren en kleinschalige bedrijvigheid (categorie 1 en 2) zijn overal in de binnenstad (het gebied met de bestemming centrum) toegestaan op de begane grond;

70/99 28/44

Bijlage 1 Verslag participatieavond 19 juni 2023 Presentatie: “Naar een compact en levendig centrum voor Sas van Gent – Planologische beleidsvisie (concept)”. Reacties op de presentatie Er wordt al 20-25 jaar geprobeerd om de weekmarkt in het centrum te krijgen, maar ze willen niet. [Mevrouw die tegen het verdwijnen van de weekmarkt ageert (mogelijke inkomstenderving) is eigenares van Chev] Het is met deze nieuwe structuur het waard om nog een poging te wagen en het gesprek aan te gaan. Ik heb vernomen dat de verhuizing van de weekmarkt niet praktisch inpasbaar is omdat de wagens te groot zijn, hoe zit dat? Met passen en meten kan het verplaatsen van de markt mogelijk zijn, zeker in combinatie met samenwerking met de markt Hoe zit het met parkeren? Bij markt 4 kan dit momenteel al niet, laat staan als de weekmarkt ook verhuist Er wordt gekeken naar het realiseren van ongeveer 25 nieuwe parkeerplekken op deze locatie, hier komt begin september meer duidelijkheid over. Is er contact geweest met de marktkooplieden zelf? Er is een gesprek geweest, een tweede gesprek staat gepland. Hiervoor moet aan hen ook iets geboden worden, zoals parkeergelegenheid, om gezamenlijk tot de beste oplossing te komen. Ik zit met mijn horecazaak op het keizer Karelplein. De markt heeft al jaren een topwinst. Er is een volgorde van in- en uitrijden, dus verplaatsing gaat niet mogelijk zijn.

Bereikbaarheid (MKB) zou hoger op de agenda moeten staan. Dit is niet meegenomen in de onderzoeken. Werkzaamheden vinden plaats in het hoogseizoen. Parkeren is ook nog een groot probleem (mede door gastarbeiders). Dit zou de basis moeten zijn voor de visie; als mensen hun auto niet kwijt kunnen gaan ze niet komen. Om te kopen moet men er eerst kunnen komen. De werkzaamheden houden een keer op. Er moet verder naar voren worden gekeken om Sas van Gent te kunnen verbeteren. Ook op Sasse Poort komen goed bereikbare winkels, dit geeft elders ruimte. Ook voor de verkeerssituatie staan samenwerkingen op de agenda. De weekmarkt zou mooi plaats kunnen vinden op de oude locatie van de Albert Heijn of op de locatie Sasse Poort, bij de twee nieuwe supermarkten. De kringloop is dé grote trekpleister van Sas van Gent. De ketens verdwijnen. Dit wordt ingevuld door lokale ondernemers met een onderscheidend aanbod. Ik woon al 30 jaar in de Zuidstraat met veel plezier. Echter zit er een Poolse supermarkt in deze straat die erg veel overlast (geluid, parkeren, afval, drank) veroorzaakt. Hierdoor is de straat geen fijne plek meer. Hier zal een uitsterfconstructie worden toegepast. Wel moet dit in het vervolg nadrukkelijk worden meegenomen. Verplaatsing naar de derde detailhandelslocatie is mogelijk een optie? Ik heb een pand aan de Oostkade in voormalige kerk).

Als de bouwmogelijkheden veranderd worden wordt het perceel minder aantrekkelijk (m.b.t. hoogte). De insteek van de verandering van het bestemmingsplan is uitsluitend de het gebruik van panden. Zaken als hoogte worden niet meegenomen.

71/99 29/44

Per 1 januari treedt de Omgevingswet in werking. Welk effect heeft dit? Heeft de Omgevingswet een positief effect op participatie? Voor 1 januari wordt het project ter inzage gelegd, waardoor het oude systeem zal worden toegepast. De Omgevingswet wijzigt het omgaan met participatie niet. Hoe worden bezoekers van Sasse Poort aangemoedigd om de groene loper te nemen, waardoor de lokale ondernemers ook worden bezocht? [vraag van mevrouw Zandman, raadslid PVV Terneuzen]. Hier moest worden gekozen voor 2 niet optimale situaties. Omdat de supermarkten niet in het centrum konden blijven is gekozen voor Sasse Poort. Ook zijn er gesprekken gaande om een beginpunt op de parkeerplaats van Sasse Poort te realiseren. Dit wordt actief meegenomen. Alles wordt gericht op het nieuwe winkelcentrum. Op de kades zit ook veel bedrijvigheid, maar dit wordt overgeslagen [vraag van meneer Sandrini, eigenaar van café de Rijnvaart]. Niet alles kan overal. Er moeten keuzes worden gemaakt, zeker door het gelimiteerde aantal winkels. Een visuele connectie tussen winkels is hiervoor belangrijk, maar het betrekken van supermarkten in de kern is nog belangrijker. Als de winkels op de kades functioneren mogen deze blijven. Alle bezoekers gaan hierdoor naar de Zuidstraat, en niet naar de kades.

Hierdoor komen er wellicht minder bezoekers [vraag van meneer Sandrini, eigenaar van café de Rijnvaart] Overal alles doen zorgt ervoor dat er overal niks komt. Er moeten keuzes worden gemaakt. Horeca mag blijven, maar een uitsterfconstructie wordt toegepast. De locaties op de kades functioneren zelfstandig en houden het publiek van de weg. Naar mijn idee willen bezoekers van supermarkten gericht en snel winkelen. Van een versterkende functie is naar mijn idee geen sprake. Zodra mensen de boodschappen hebben gaan ze naar huis. Immers moeten de boodschappen in de koeling. [Opmerking van meneer van der Hoeff, fractievoorzitter PVV Terneuzen en filiaalhouder Lidl Zuidpolder]. Volgens de passantentellingen van Locatus klopt dit niet. Deze bezoekers gaan voornamelijk naar horecalocaties, niet naar het centrum zelf. Supermarkten en winkels hebben elkaar nodig. Het versterkt elkaar, maar hiervoor is een goede verbinding nodig. Dat mensen niet bereid zijn na het boodschappen doen het centrum in te trekken klopt niet. Het realiseren van bestemmingsplannen kost jaren. Hierin mist openbaar vervoer, zeker in combinatie met de mogelijke realisatie van een treinverbinding. Dit zit in het verkeers- en vervoersplan van de gemeente. De plannen worden later aan elkaar gekoppeld. De markt draait heel goed. Overweeg de markt bij de supermarkten te plaatsen.

Door het nieuwe plan worden de horecaondernemers ook geraakt. Van welk plan is het veranderen van de Markt in eenrichtingsverkeer onderdeel? Dit is onderdeel van het plan Sasse Poort. Een nieuw conceptplan volgt in September. Wie gaat het groen, zoals in het plan beoogt, onderhouden? Ook aan beheer en onderhoud zal door de gemeente worden gedacht. Moet een gestopte winkel 2 jaar wachten voordat een nieuwe invulling mogelijk is? Nee, dit is niet het geval. Op eigen initiatief en in overeenkomst met de structuur zijn veranderingen mogelijk. Wat gebeurt er met het Keizer Karelplein als de weekmarkt verhuist? Voor een nieuw initiatief is participatie ook nodig. Het plein zal voornamelijk voor evenementen en parkeren gebruikt worden als de weekmarkt verplaatst. Waarom stopt het plan op de Markt en wordt dit niet doorgetrokken naar het bovenliggende parkeerterrein?

72/99 30/44

Het doortrekken wordt niet vergeten. De vervolgstap is het doortrekken van de groene verbinding. Wanneer kan ik deelnemen aan de participatie voor het verkeersplan? Hierover zal later meer informatie volgen.

73/99 31/44

Bijlage 2 Resultaten enquête

Inleiding De detailhandel en centrumgebieden veranderen. Dat geldt zeker voor het centrum en de detailhandel in Sas van Gent. Hier is in de afgelopen 15-25 jaar veel veranderd, met name door het veranderde Belgische kooptoerisme. Daar is de opkomst van online aankopen in het algemeen nog bijgekomen. Dit heeft geleid tot een sterke afname van het aantal winkels en horecagelegenheden. Binnenkort zullen bovendien de supermarkten van Albert Heijn en Lidl verhuizen naar de Sasse Poort en zullen de supermarktlocaties worden omgezet in woningen. Al deze veranderingen maken het gewenst om vooruit te kijken en een visie te ontwikkelen op de gewenste ontwikkeling van detailhandel/horeca en het centrumgebied in Sas van Gent en het toekomstige te voeren planologische beleid. In opdracht van de gemeente Terneuzen heeft Rho Adviseurs een analyse uitgevoerd en een aanzet voor een visie opgesteld. Deze visie is 19 juni gepresenteerd in Sas van Gent. De presentatie is ook na te lezen op https://doemee.terneuzen.nl/ Voor een goede visie is uw kennis en mening, als bewoner van Sas van Gent, van groot belang. Daarom vragen wij u deze enquête in te vullen. De enquête is zo opgesteld dat u de vragen kunt beantwoorden zonder dat u de analyse en aanzet voor een visie moet hebben gelezen. Het invullen van de enquête duurt ongeveer 10 minuten.

1. Respons Totaal: 102 respondenten; maar 49 hebben de totale enquête doorlopen. Alle informatie, dus ook data van de respondenten die de enquête niet helemaal hebben ingevuld, zijn verwerkt in deze resultaten. Wat is uw leeftijd?

Woont u in Sas van Gent?

Jonger dan 30 jaar

30 - 50 jaar

Ja

51 - 66 jaar

Nee

Ouder dan 66 jaar

74/99 32/44

2. Hoe vaak bezoekt u het centrum van Sas van Gent?

Hoe vaak bezoekt u het centrum van Sas van Gent? 60

50

40

30

20

10

0 (bijna) Dagelijks

1 tot 5 keer per week

1 tot 3 keer per maand

Minder dan 1 keer per maand

3. Hoe vaak doet u boodschappen in Sas van Gent? 80%

Boodschappen worden voor het grootste deel in Sas van Gent gedaan. Koopkrachtbinding dagelijkse goederen • Totaal ca. 80% • Jonger van 51 jaar 75% - 80% • Ouder dan 50 jaar 80%-85%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0% (bijna) Altijd

Meestal totaal

jonger dan 51 jaar

Voor een deel ouder dan 50 jaar

75/99 33/44

Helemaal niet

4. Waar gaat u meestal winkelen? Waar gaat u meestal winkelen? Terneuzen

Zelzate

Gent

Goes

Middelburg

Elders

0

5

10

15

20

25

30

35

5. Kunt u op de kaart aangeven welke plekken u goed of fijn vindt in de binnenstad/het centrum van Sas van Gent en waarom? •

80 reacties

Fijn/mooi plein, goed voor evenementen en activiteiten

Positief over Markt4, overzichtelijk, gezellig, knus. Centraal, veel voorzieningen, historie.

Prettige plek, weinig leegstand en levendigheid

Gezellige plek met goede horecazaak

Mooi groen langs water, ontmoetingen met buurtgenoten, honden aan de lijn

Veel respons positief over kerk met leuke nieuwe functie

Plek wordt gewaardeerd als mooie plek om te wandelen langs het water

Veel mensen waarderen de horeca, gezelligheid en levendig, bereikbaar met de auto

Gezellig terras, Oostkade in geheel positief beoordeeld om uitzicht, gezelligheid en horeca

76/99 34/44

1

•

niet maar wandelaars houden zich daar niet aan Mooie plek bij het kanaal. Het wandelpad is heerlijk met de hond. Je komt er als Sassenaar ook altijd wel bekenden tegen. De nieuwe padelbaan is een aanwinst.

2

• • • • • •

• Oostkade biedt ruimte aan restaurants en lokale handelaars + mooi uitzicht op het water • Oostkade zeer mooi • Rustige omgeving. Straalt rust uit. • Bezienswaardigheid, stukje natuur (vogel en zeehondeilandje) • Even uitwaaien aan het kanaal • Fijn stukje groen om langs te wandelen • Gezellige inrichting met water, mooie huizen, bomen en horeca terras • Haven en boompjes zijn het oogpunt voor sas • Het bruggetje met het haventje en de camperplaats ziet er wel leuk uit als je sas binnen rijdt • Je kan er mooi wandelen naar het kanaal • Mooi groen, historisch • Mooi historisch bruggetje • Mooi om te wandelen met het water • mooi om te wandelen/natuurspeeltuin. Maar wel honden aan leiband handhaven, honden vrije zone loopt daar

• Alle in de kerk (Markt 4) gevestigde winkels en horeca, de drogisterij 't Pleintje, de Pomp in het midden, het is open en daardoor overzichtelijk. • Authentieke omgeving, weinig verkeer en aan oude kanaalarm • "Daar kom ik best vaak, daar heb je markt 4 zitten en een pin automaat in plaats van in de winkel te pinnen. In de winkel alleen groot geld en op de markt wat kleiner geld. Markt vind ik een fijn plek, mag zo blijven." • De kerk! mooi voorbeeld om kleine handelaren te verzamelen • De winkels/horeca zijn met een auto te bereiken. Zeker met mijn huidige beperkingen ben ik daar heel blij mee. • Gecentraliseerde plek met verschillende ondernemingen. Wij gaan er regelmatig naar toe voor het postkantoor • Gezellig anders. Veel detail handel. Leuke winkeltjes • Goede ambachtelijke bakker • Ademt een goed sfeer uit • Goede zaak, goed terras

Goeie koffie Kerk is gezellig Markt 4 Markt 4, mooie centrale ontmoetingsplek met uiteenlopende voorzieningen Markt4 top plek voor sas Monumentale kerk en plek

77/99 35/44

• • • • •

Levendigheid van verschillende ondernemers op een plek met historie Pomp, een centraal belangrijk punt in sas Veel ruimte voor lokale handelaars en prachtige herbestemming van de Kerk Leuk geworden in de kerk Kan nog beter worden aangekleed. Meer sfeervoller maar dit moet het middelpunt van historie van Sas blijven

• Leuk terras, met mooi uitzicht op Oostkade en camperplaats. • goede horeca • Door Bottles Next door is dit deel van sas weer gaan leven. • Leuke karakteristieke straatjes, horeca.

3

6. Kunt u op de kaart aangeven welke plekken u Niet goed of Niet fijn vindt in de binnenstad/het centrum van Sas van Gent en waarom? 38 reacties • Oorzaak is gebied rond vervallen pand waar Attent is geweest is verpauperd. Breek dit af en maak er parkeerplaatsen voor de buurtbewoners. Alles zal er ordentelijker uitzien en is er tevens meer ruimte. Voorzie ook wat groen en een paar bankjes." • Beton, beton, beton • De gevels in het eerste deel van de Stationsstraat zijn bijna allemaal vervallen. Het is wel een van de eerste plekken die je ziet als je Sas in rijdt. • De straat is onoverzichtelijk vanuit de Groot Majoorstraat • Het is een rommelig plein waar vaak veel auto's geparkeerd staan • Het oude pand van sportzaak Vermeersch staat al jaren te verpauperen. Zonde dat de eigenaar het pand tegenover zijn hotel niet opknapt.

78/99 36/44

Kaai/Westkade - Keizer Karelplein •

• • • • •

• • • •

• • • • • • •

Hier staan veel oude zakenpanden die het mooie beeld van de Westkade verstoren. Denk hierbij aan afgebrande oude pand, het voormalige Chinese restaurant, de in uitverkoop zijnde drogist en het voormalige pand van het Feestbeest Kaal, ongezellig Kaal, totaal geen sfeer Kale inhoudsloos plein. Leegstand van mooie panden Op deze weg voor veel te hard gereden door zowel auto's als vrachtwagens. Is een zeer onveilige weg om over te steken. Voetgangers moeten ook goed uitkijken op het zebrapad. Veel overstekende kinderen die naar de scouting, tennis of zwembad gaan. Hun moeten beter beschermd worden voor het razende verkeer. Kan hier zo snel als mogelijk iets aan gedaan worden om dit vele stukken veiliger te maken? "Verkeer op de Westkade is al te veel. Dit moet zeker niet toenemen. Eerder afnemen. Het verkeer mag zeker niet op een andere manier door Sas geleid worden. Er is ook al veel overlast door spoor en waterverkeer" Oostdam staan nog flink wat verouderde panden, is nog steeds onaantrekkelijk Oude supermarkt van Rademakers zitten vaak ongure personen in, zowel daar als in dat hele blok erachter Oude Vermeersch winkel staat al lang leeg en te verpauperen

parkeerproblemen Poolse winkel Polenhotel Poolse supermarkt is prima, maar er is geen parkeergelegenheid voor dat is echt een drama in deze straat steen Veel leegstand of winkels waar we niet veel aan hebben. Denk aan de Poolse winkel leuk voor alle Polen die hier tijdelijk zitten Verloedering van panden Verwaarloosde voormalige winkel. Omgeving/ omliggende woningen zitten volgepropt met arbeidsmigranten.

7. Kunt u op de kaart aangeven welke plekken u zou willen veranderen en waarom? • 32 respondenten Markt • Plein met de pomp, aanpassen naar een centraal ontmoetingsplek met bankjes, groen, terras, podium voor kunst en muziek. • Vriendelijker inrichten met bv meer groen, bloembakken. Vooral invalswegen vriendelijker, uitnodigende maken door bv bloembakken, vooral in de zomer. • Markt 4 is een aanwinst voor sas. Jammer dat het publiek er niet echt naar toe getrokken wordt door het plein rond de pomp. Het zou een gezellig plein kunnen zijn met terrasjes. • Gezelliger, levendiger maken. • Mist sfeer en gezelligheid. Is een mooi plein maar mist aankleding

79/99 37/44

• •

• • •

"Meer parking aan de zijkant van de kerk maken. Naast de 2 voor elektrisch laden ook gewone ruime parkeerplaatsen. In mijn markt visie had ik daar terras gedacht, maar dat is niet te doen. Bovendien zit je dan in de stank van het verkeer (waarvan bromfietsen de meeste stank en lawaai geven). Volgens mij is er ruimte genoeg voor een smal voetpad en een parkeerstrook. Gescheiden door de paaltjes. Door de paaltjes naar binnen te zetten (richting kerkmuur) ontstaat een, broodnodige, parkeerstrook." De weekmarkt die niet veel meer voorstelt, net als vroeger aan de pomp aan de kerk Meer horeca (kleinschalig), om meer mensen te trekken "Er een weer aantrekkelijk marktplein van maken. Momenteel straalt het geen centrum van Sas uit. Bestrating is moeilijk begaanbaar lopende en op de fiets."

Algemene beeld: meer groen en water toevoegen, vriendelijkere uitstraling

Over het algemeen wordt nog een aantal keer opgemerkt dat het winkelaanbod gevarieerder mag, verpaupering aangepakt moet worden en er naar de verkeerssituatie gekeken moet worden

Minder baksteen, meer groen, centraal plein voor ontmoetingen, meer verblijfsplek van maken. Verkeerssituatie wordt ook als gevaarlijk ervaren.

Aantrekkelijker maken, bijvoorbeeld met wilde bloemen

Voor verschillende plekken wordt genoemd dat niet overal plekken arbeidsmigranten gerealiseerd zouden moeten worden.

Leegstand oplossen

• •

• • •

trekken Parkeerverbod oostzijde Kloosterlaan "Wat aantrekkelijker maken, aantal winkels, 2de hands zaak voor vast plekje. Mensen klagen dat sas van gent niets meer heeft dus aantrekkelijker maken, geen woning of appartementen die te duur zijn. Zowel voor jongeren, als ouderen. Beetje het idee, veilige soort winkelstraat. Dat missen de mensen, inwoners van sas van gent. Niet alles plat, investeren." De kaai is onaantrekkelijk geworden in de loop der jaren Veel leegstand en verhuur van woningen aan seizoensarbeiders. Misschien ook meer aandacht voor detailhandel Niet alle gebouwen ombouwen tot arbeidsmigranten plekken. Want dat gebeurt nu

80/99 38/44

• KK-plein: minder baksteen, meer groen maar wel nog ruimte voor de markt. Verbinding met groen pad met de markt • Mogelijkheid tot veranderen bestemming. Drankenhandel Sas zal naar alle waarschijnlijkheid een flinke omzetdaling kennen met de uitvoering van de Sasse Poort. Denk daarbij aan invulling met appartementen of woningen. • Maak van de camperplaats een echte camping, dus ook voor caravans en tenten. • De Molenberg en het ernaast gelegen Dokter Van Looy Park integreren tot één park in combinatie met de kiosk. • "- Veel minder baksteen- autoluw maken - minder parkeerplaatsen - zorgen voor veel meer groenwandelpad- vorm van park- groene lus vormen tussen eiland-grote baan en binnen centrum- groene parkeerplaatsen" • Meer horeca (kleinschalig), om meer mensen te

Een kleiner centrumgebied

8. Op dit moment mogen winkels zich vestigen in de hele binnenstad van Sas van Gent (het rode gebied op het kaartje). Omdat er veel minder winkels en horeca gelegenheden zijn dan in het verleden, willen we het gebied waarin bij voorkeur winkels en horecagelegenheden zijn gevestigd, kleiner maken. Bent u het hier mee eens? totaal

26%

ouder dan 50 jaar

31%

jonger dan 50 jaar

19%

23%

19%

19%

19%

29%

0%

20%

40%

Helemaal eens

Eens

Neutraal

81/99 39/44

19%

60%

Oneens

21%

11%

19%

12%

24%

10%

80%

Helemaal oneens

100%

Voorgesteld wordt om het centrumgebied te beperken tot de Markt, de Zuidstraat, de Schoolstraat, de Gentsestraat – vooral horeca) en het Wilhelminaplein. Vanaf het Wilhelminaplein wordt er een doorsteek gemaakt. Vanaf het Wilhelminaplein wordt er door het huidige Lidlpand een doorsteek gemaakt naar de nieuwe locatie Sasse Poort (zie kaartje)

Horeca/bedrijven + wonen

Nieuw centrumgebied: Winkels/ horeca/ diensten/ bedrijven + wonen

Horeca/ bedrijven + wonen

9. Bent u het eens met het aanwijzen van dit kleinere centrumgebied (het rode gebied)

totaal

16%

ouder dan 50 jaar

jonger dan 50 jaar

27%

23%

23%

5%

33%

0%

20%

40%

Helemaal eens

Eens

Neutraal

16%

31%

10%

13%

27%

13%

19%

38%

60%

Oneens

5%

80%

100%

Helemaal oneens

10. Kun u aangeven waarom u het niet eens bent met het aanwijzen van dit gebied? Oost- en Westkade horen ook bij het gebied •

• • •

Ik ben het eens met het verkleinen van het centrum gebied, maar de Westkade en de Oostkade zou toch beschikbaar moeten blijven voor horeca. Aan de Westkade zouden ook winkels mogelijk moeten blijven. Op deze manier creëer je een mooi winkel gebied, omringt met horeca. De Westkade zou hier nog bij passen, aangezien daar nog wel wat zit. Als daar niks nieuws bij mag vallen huidige zaken snel buiten het "winkelgebied“ Westkade ook meenemen voor aangezicht van het dorp De oost- en Westkade hebben een mooier uitzicht

Hiermee worden vestigingsmogelijkheden voor starters beperkt • • •

Hiermee beperk je de vestigingsmogelijkheden voor (kleine) ondernemers enorm. Waarom zou je? Het meest ideale vind ik dat je kan wonen en werken op dezelfde plek. Ongeacht wáár je woont.“ Dan sluit je andere horecagelegenheden buiten. Alles fixen op markt 4 is niet goed De burgers moeten in een zo ruim mogelijk gebied de kans krijgen een winkel te kunnen starten. Wanneer je dit totaal afsluit komen er zeker geen winkels meer bij

82/99 40/44

•

Dit beperkt de groei voor het winkel of horeca gelegenheid waar de meeste mensen hier over klagen, we verwelkomen meer winkels/ horeca

Er moeten juist meer winkels komen •

• •

"Mensen, inwoners willen juist meer. Het gebied van winkels groter maken, investeren en horeca hebben we wel genoeg denk ik, winkels zodat we niet pers naar omgrenzende gebieden moeten. Beetje gezelligheid creëren. Mensen zijn hier afhankelijk van de bus, die bus is knudde qua tijden buiten school en werk. Investeer en maak het aantrekkelijk. Geen huizen bouwen, die blijken onbetaalbaar." Sas heeft al geen groot centrum. Dit wordt alleen maar kleiner. En andere locatie binnen het huidige centrum met horeca hebben ook zo hun charme. Dit beperkt de groei voor het winkel of horeca gelegenheid waar de meeste mensen hier over klagen, we verwelkomen meer winkels/ horeca

Behoefte aan een evenwichtige balans tussen woon/werk/horeca/detailhandel •

•

Mensen, inwoners willen juist meer. Het gebied van winkels groter maken, investeren en horeca hebben we wel genoeg denk ik, winkels zodat we niet persé naar omgrenzende gebieden moeten. Beetje gezelligheid creëren. Mensen zijn hier afhankelijk van de bus, die bus is knudde qua tijden buiten school en werk. Investeer en maak het aantrekkelijk. Geen huizen bouwen, die blijken onbetaalbaar. Er is altijd sprake geweest van werken, wonen en horeca. Dat is een prima combinatie. De prioriteit geven aan horeca geeft onnodig overlast voor omwonenden en zakelijk gevestigden. Ik ben meer voor balans en het vinden van een middenweg waarbij in goed overleg een harmonieus geheel ontstaat. Nu ontstaat de indruk dat er prioriteit moet worden gegeven .... vooral horeca terwijl er al decennia mensen wonen en werken.

Concentreren leidt tot overlast •

Er is sprake van horeca, werken en wonen in een kleinschalig gebied. Dit geeft voor aanwonenden onnodig overlast.

•

Weinig parkeergelegenheid, juist leuk om een kroegentocht te kunnen maken in Sas (met cafés verspreid door het centrum) in plaats van alles in 1 straat plaatsen. Drankenhandel Sas met zijn feestzalen valt daar buiten. Terwijl dit overduidelijk daar onderdeel van is.

•

11. Heeft u aanbevelingen voor de inrichting van het nieuwe kleinere centrumgebied (Markt – Wilhel-

minaplein)?

83/99 41/44

Autoluw, park, water, grotere terrassen

Straat ook onderdeel centrum, vanwege uitzicht en

Straat meenemen voor aangezicht en verbinding tussen gebieden

Inrichten met groen en uitnodigende sfeer creëren bijvoorbeeld met straatmeubilair

Het nieuwe rode gebied volledig autovrij maken (alleen laden en lossen) en parkeergelegenheid rondom voorzien.

• • •

•

• •

•

inrichten met uitnodigend straatmeubilair en groen Maak het centrum groener en uitnodigen zodat mensen er willen blijven Het nieuwe rode gebied volledig auto vrij maken (alleen laden en lossen) en parkeergelegenheid rondom voorzien. Ontharding! Oog voor meer groen, autoluw... . Zorgen dat auto's ergens anders kunnen parkeren (met uitzonderingen) en gaan voor totaalbeleving. Parkjes, waterbufferingszones, mogelijkheid voor grotere terras, promenade, ...(ook bij de Markt). Deze straat meenemen voor aangezicht en verbinding tussen de gebieden "De Westdam in het algemeen, maar ook in andere straten zou het mogelijk moeten zijn om een winkel of andere bedrijfsmatige handelingen te kunnen en mogen uitvoeren. Dat moet niet persé alleen in het verkleinde aangewezen gebied." "Die straat mag er van mij betreft bij, net als vroeger. Het zit aan de weg, uitzicht, parkeergelegenheid."

Om dit functioneren van het centrumgebied te stimuleren is het van belang dat zich buiten dit gebied geen nieuwe winkels of horecagelegenheden vestigen. Bestaande winkels en horecagelegenheden, die buiten dit gebied liggen, mogen gewoon blijven bestaan. Wanneer ze echter 2 jaar niet meer in bedrijf zijn, vervalt buiten het aangewezen centrumgebied het recht om op deze plek een winkel of horecabedrijf te vestigen.

84/99 42/44

12. Bent u het op deze wijze beperken van de vestigingsmogelijkheden voor winkels en horeca om het nieuwe centrumgebied te stimuleren en aantrekkelijk te maken? 18 16

totaal

17%

34%

28%

9%

13%

14 12

ouder dan 50 jaar

10

27%

19%

27%

8%

19%

8

6

jonger dan 50 jaar

5%

52%

29%

10% 5%

4 2 0 Helemaal eens

Eens

Neutraal

Oneens

Helemaal oneens

85/99 43/44

0%

20%

40%

Helemaal eens

Eens

Neutraal

60% Oneens

80% Helemaal oneens

100%

Weekmarkt De weekmarkt vindt nu plaats op het Keizer Karelplein

13. Hoe vaak bezoekt u de weekmarkt? 45%

40%

• Ouderen bezoeken de weekmarkt vaker dan jongeren • Gemiddeld 1 keer per 4 weken

35% 30%

25% 20% 15%

10% 5% 0% (bijna) Wekelijks

1-3 keer per maand jonger dan 50 jaar

Minder dan 1 keer per maand

ouder dan 50 jaar

Nooit

Totaal

14. Wat zou volgens u de beste plek zijn voor de weekmarkt? De groep die de weekmarkt het meeste bezoekt ziet de weekmarkt het liefste naar het Marktplein verplaatsen.

70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Op de Markt bij Markt 4

Op het Keizer Karelplein jonger dan 50 jaar

Op het parkeerterrein bij de toekomstige Albert Heijn/Lidl

ouder dan 50 jaar

Totaal

15. Zou u de weekmarkt vaker bezoeken, wanneer deze op deze plek gehouden zou worden? Op het parkeerterrein bij de toekomstige Albert Heijn/Lidl

Op het Keizer Karelplein

Op de Markt bij Markt 4

0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Ja, zeker

Misschien

Nee

86/99 44/44

UITWERKING TOTAALPLAN BINNENSTAD TERNEUZEN IN BELEIDSREGELS

GEMEENTE TERNEUZEN

23 oktober 2023

87/99 1/13

DATUM KENMERK PROJECT PROJECTLEIDER

23 oktober 2023

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Terneuzen 202303975.003

AUTEUR STATUS

Koos Seerden concept

drs. J.H.M. Seerden

88/99 2/13

INHOUD 1.

inleiding-vraagstelling

4

1.1 1.2

4 4

Inleiding Aanpak

2.

Omvang plancapaciteit commerciële functies

5

3.

Ruimtelijk – functionele toekomstvisie binnenstad Terneuzen

6

3.1 3.2

6 6

4.

hoofdrichting ontwikkeling centrum Zonering centrumgebied

Beleidsregels

8

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Algemeen Wonen Winkels/detailhandel Cultuurgerelateerde winkels/detailhandel Horeca Stapstenen Overige niet-woonfuncties

8 9 10 11 11 11 12

: zones binnenstad Terneuzen

13

Bijlage 1

89/99 3/13

1. INLEIDING-VRAAGSTELLING 1.1

Inleiding

Centrumgebieden zijn volop in ontwikkeling. Dat geldt ook/zeker voor de binnenstad van Terneuzen, waar enerzijds het winkel en horeca aanbod in de afgelopen jaren af is genomen, terwijl anderzijds o.a. op de Kennedylaan grootschalige detailhandelsontwikkeling heeft plaatsgevonden. In de binnenstad van Terneuzen heeft dit geleid tot omvangrijke leegstand en tot het besef dat een structuuraanpassing gewenst/noodzakelijk is. :”De jas voor centrumfuncties is te groot en heeft een verkeerde pasvorm gekregen en moet daarom vermaakt worden.”. Om dit te bereiken heeft de gemeente Terneuzen in samenspraak met alle stakeholders een proces in gang gezet dat heeft geleid tot het beleidsdocument “Totaalplan binnenstad, Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte”, een ruimtelijk en functioneel kader voor de verdere ontwikkeling van de binnenstad van Terneuzen, dat op 20 april 2023 door de gemeenteraad is vastgesteld. In dit beleidsdocument wordt richting gegeven aan de gewenste transformatie en kwaliteitssprong van een groot deel van de binnenstad.

1.2

Aanpak

De gewenste kwaliteitsverbetering en structuurverandering past bij de nieuwe functie van het centrumgebied en bij de daarbij passende omvang van het aanbod aan commerciële, culturele en andere centrumfuncties. Het is vervolgens gewenst/noodzakelijk om deze nieuwe centrumstructuur planologisch te borgen. Een eerste stap hierin is het aanpassen van de omvang van het gebied waarbinnen detailhandel en horeca zich (zonder beperkingen) kunnen blijven ontwikkelen en zich ook op termijn kunnen vestigen. In deze notitie wordt het door de gemeenteraad vastgestelde ruimtelijk – functionele kader vertaald in planologische beleidsregels die de basis vormen voor een facet bestemmingsplan dat de gewenste structuurverandering en de daarmee gepaard vermindering van de vestigingsmogelijkheden voor detailhandel en horeca ondersteund.

a. Op basis van de toekomstige functie/het gewenste profiel van het centrum van Terneuzen, de huidige vestigingslocatie van de aanwezige centrumfuncties, de prognose van de toekomstige behoefte aan centrumfuncties in het algemeen en detailhandel en horeca in het bijzonder en de geformuleerde ruimtelijk functionele uitgangspunten zoals deze zijn geformuleerd in het vastgestelde beleidsdocument “Totaalplan binnenstad - Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte“, wordt een realistische visie op de omvang en gewenste nieuwe ruimtelijke-functionele structuur van de detailhandel en horeca in het centrum van Terneuzen opgesteld. Door deze visie te confronteren met de inventarisatie van de plancapaciteit detailhandel (en het gebruik daarvan) wordt duidelijk waar plancapaciteit detailhandel in de toekomst nog gewenst is (ook als er geen winkels of horeca meer is gevestigd) en waar niet. b. Op basis van het voorgaande worden vervolgens functionele beleidsregels geformuleerd die de gewenste ruimtelijk functionele visie ondersteunen. De visie (beleidsbasis) en uitwerking in beleidsregels vormen een toetsingskader voor nieuwe initiatieven en de basis voor het aanpassen van het bestemmingsplan.

90/99 4/13

2. OMVANG PLANCAPACITEIT COMMERCIËLE FUNCTIES Zoals veel middelgrote centrumsteden met een regio-functie had Terneuzen een relatief groot aanbod detailhandel en horeca. Door de introductie van online-shoppen rond 2010 en het daarmee gepaard gaande veranderende koopgedrag heeft er een schaalvergroting plaatsgevonden, waardoor enerzijds grotere winkels waaronder supermarkten zijn verplaatst naar grootschalige locaties aan de rand van de binnenstad en anderzijds veel met name ketens zijn verdwenen uit Terneuzen. Uit een analyse is gebleken dat van de winkelketens die in 2010 in de binnenstad van Terneuzen waren gevestigd, in 2023 ongeveer 70% was verdwenen, terwijl het totaal aantal ketens met 50% is afgenomen. Deze ontwikkeling illustreert de veranderde functie van de binnenstad en de ontwikkeling in de detailhandel. Per saldo is de omvang van het winkelaanbod in het centrum van Terneuzen tussen 2010 en 2023 met 34% afgenomen, waarbij de voor het centrumgebied/winkelen belangrijkste branchegroep (Mode & luxe artikelen) zelfs met 48% is afgenomen. Deze afname is groter dan in vergelijkbare binnensteden. In het huidige kernwinkelgebied is conform het bestemmingsplan Terneuzen Centrum op de begane grond vrijwel overal zowel detailhandel (m.u.v. supermarkten) als horeca (cat. 1 en deels cat. 2) mogelijk. Het betreft in totaal ruim 45.000 m² bvo.

De verwachting is dat de behoefte aan deze functies op termijn tussen de 28.000 en 30.000 m² bvo zal zijn, waarbij er in het centrumgebied ook ruimte moet zijn voor culturele functies en ambachten/diensten. Per saldo kan, worden uitgegaan van centrumfuncties met op de begane grond een omvang van ca 35.000 m² bvo. Het is daarom gewenst om, ter ondersteuning van de gewenste centrumstructuur, een levendig centrumgebied en het terugdringen van de leegstand, de plancapaciteit voo0r detailhandel en horeca te saneren in een aantal gebieden, waar een transformatie naar wonen of andere functies gewenst is. Tabel 2.1: aanwezige plancapaciteit detailhandel (en horeca) binnenstad Terneuzen en prognose van de toekomstige behoefte.

opbouw centrumgebied toekomst

cultuurkwartier

bvo

beschikbare plancapaciteit BG

45.200

winkelgebied

horecagebied

Schutte

12.500

22.200

4.000

prognose functies detailhandel

55%

19.400

500

12.650

500

cultuur-recreatie

10%

3.500

3.500

-

-

horeca

25%

8.800

3.000

2.300

3.000

ambacht/overige bedrijven

10%

3.500

1.500

1.650

100

Totaal resteert voor woningen op begane grond

100%

35.200

8.500

16.600

3.600

10.000

4.000

5.600

400

91/99 5/13

3. RUIMTELIJK – FUNCTIONELE TOEKOMSTVISIE BINNENSTAD TERNEUZEN 3.1

hoofdrichting ontwikkeling centrum

Het met vaststellen van het beleidsdocument “Totaalplan Binnenstad - Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte“ wordt een nieuwe functionele en ruimtelijke zonering voorgesteld, waarmee een nieuw hoofdstuk in de geschiedenis van de binnenstad van Terneuzen wordt ingezet. Figuur 3.1: Functionele en ruimtelijke zonering binnenstad Terneuzen, (uit Ruimtelijk kader bebouwing en ambitiedocument openbare ruimte”, Kuiper Compagnons/Twijnstra en& Gudde 2023)

3.2

Zonering centrumgebied

In het beleidsdocument is een visie op de toekomst voor de binnenstad/het centrumgebied van Terneuzen uitgewerkt in de profilering van de deelgebieden of zones van de binnenstad, met elk een eigen “kleur en een duidelijk programmatisch profiel. Het betreft: a. De zone winkels: Het toekomstige kernwinkelgebied bevindt in de Noordstraat (tot aan de Walstraat) en de Havenstraat: de winkelhaak, die van de Schuttershof naar het stadhuis loopt. In dit gebied is een mix van (vooral kleinschalige) winkels (inclusief kleinschalige passanten of thema supermarkten tot 600 m² bvo), horeca en andere (kleinschalige) stedelijke functies gewenst. Waar het kan wordt wonen op de verdieping gestimuleerd om de levendigheid en sociale controle te versterken. Wonen op de begane grond is echter niet toegestaan. b. De zone horecahart: De Markt vormt de huiskamer van Terneuzen en is sinds de herinrichting een aantrekkelijk horecaplein, waar de evenementen en activiteiten samenkomen en van elkaar profiteren. De weekmarkt op de Markt is

92/99 6/13

een extra trekker voor de binnenstad, waarbij er sprake is van synergie tussen de weekmarkt en centrumvoorzieningen. Oud-Terneuzen vult dit mooi aan met zijn charmante wereld van steegjes met kleinschalige horeca en wonen. De focus van dit gebied is gericht op een concentratie van horeca met terrassen, en ondersteunend daaraan ook ruimte voor winkels en ateliers of werkruimtes. Het plein heeft naast de terrasfunctie ook een belangrijke ontmoetings- en verblijfsfunctie en biedt ruimte aan kleinschalige stedelijke evenementen en de weekmarkt. Op de verdieping stimuleren we wonen om de levendigheid en veiligheid te vergroten. Wonen op de begane grond is niet toegestaan. c. De zone dagelijkse voorzieningen: Aan de zuidzijde van de binnenstad bij de Axelse Poort vormt het gebied Schuttershof het boodschappengebied van de binnenstad. Dit gebied/winkelcentrum onderscheid zich door de grootschaligheid van de binnenstad. Schuttershof is een ontvangstdomein van de binnenstad en goed bereikbaar. Hier worden de auto’s en fietsen opgevangen. In dit gebied zijn detailhandel, inclusief (grootschalige) supermarkten (groter dan 600 m² bvo), horeca en andere centrumfuncties op de begane grond gewenst. Wonen op de begane grond is niet toegestaan. d. De zone cultuur: Het gebied Nieuwstraat – Schelde Theater vormt de beoogde cultuurzone.

Het Arsenaalgebouw dat in dit gebied ligt, is één van de blikvangers van de binnenstad en vertelt een uniek verhaal over de historie van de binnenstad van Terneuzen. Het omvormen naar een culturele trekker vormt een grote impuls voor het ontwikkelen van het Cultuurkwartier en de binnenstad als bestemming voor bewoners en toeristen. In dit gebied zijn van oudsher al diverse culturele voorzieningen geconcentreerd, zoals het Scheldetheater, de bioscoop en het schoolmuseum ‘Schooltijd’, maar ook horeca. Het Cultuurkwartier/de zone cultuur betreft functioneel een combinatie van culturele voorzieningen, horeca die daarbij hoort, andere functies die het gebiedsprofiel ondersteunen en wonen. Op de begane grond kunnen diverse functies komen, zoals ateliers, broedplaatsen, een museum, oefenruimtes voor muziek, kleinschalige podia, ondersteunende horeca, boetiekhotel, kleinschalige leisure, cultuurgerelateerde winkels, etc. Dit houdt qua winkels in dat in dit gebied uitsluitend winkelbranches zijn toegestaan die ondersteunend zijn aan het cultuurprofiel van dit gebied en die daardoor niet concurrerend zijn met de zone winkels. Zelfstandige woningen zijn op de begane grond is niet toegestaan, maar wordt gestimuleerd op verdieping. e.

De zone binnenstedelijk wonen: In dit gebied (het huidige ABS complex/deel van de Noordstraat en het historische noordzijde van de oostelijke kanaalarm) zijn gebieden waar stedelijk wonen is voorzien. Voor het voormalige ABC complex/deel Noordstraat betreft het een transformatie van winkels naar stedelijk wonen (en evt. kleinschalig werken), voor het gebied ten noorden van de Oostelijke kanaalarm betreft het bestendigen en versterken van het huidige profiel. In dit laatste gebied worden is het tevens gewenst om op specifieke locaties f. De zone groen wonen en maatschappelijke voorzieningen: Aan de stoere zuidzijde aan het water in de groene ruimte ontstaat een aantrekkelijke plek om te verdichten met stedelijk wonen, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en dienstverlening. Om de binnenstad te introduceren is ondergeschikt daaraan binnen de stapstenen ook ruimte voor kleinschalige stedelijke voorzieningen, zoals kleinschalige daghoreca, een winkeltje of flexkantoor. Bij de Poorten in deze zone zijn mogelijkheden voor stedelijke trekkers die relatief veel mobiliteit en ruimte vragen, zoals het gemeentehuis, winkelcentrum Schuttershof (dagelijkse boodschappen), of een museum(depot), etc. Op de verdieping is ruimte voor stedelijk wonen, maatschappelijke voorzieningen, kantoren en dienstverlening. g.

De overige winnenstad: Door alle stedelijke functies te concentreren in het kerngebied ontstaat hier levendigheid en een compact en herkenbaar centrumgebied. In de rest van de binnenstad zetten we in op hoogwaardig stedelijk wonen.

93/99 7/13

4. BELEIDSREGELS 4.1

Algemeen

Om de in het voorgaande beschreven profilering van de verschillende zones planologisch te ondersteunen is het gewenst om het vigerende bestemmingsplan Terneuzen Centrum op een aantal punten aan te passen door middel van een facet bestemmingsplan. In het navolgende wordt het beschreven beleid uitgewerkt in beleidsregels die de transformatie naar de gewenste profilering van de beschreven zones ondersteunen en die worden uitgewerkt in de bestemmingsregeling. Dit facet bestemmingsplan richt zich op het bieden van duidelijkheid op de volgende aspecten:  Is wonen op de begane grond (aan de straatzijde) mogelijk?  Zijn alle vormen van detailhandel mogelijk (m.u.v. grootschalige supermarkten supermarkt: groter dan 600 m² bvo)  Zijn grootschalige supermarkten supermarkt mogelijk: groter dan 600 m² bvo)  Is horeca mogelijk ((cat. 1 en cat. 2)  Zijn overige stedelijke/centrum functies mogelijk zoals bedrijven voor zover die voorkomen in categorie 1 of 2 van de Staat van Bedrijfsactiviteiten  Is transformatie naar andere functies dan detailhandel en horeca gewenst, waarbij geen nieuwvestiging van detailhandel of horeca meer mogelijk gemaakt in panden die (gedurende 2 jaar) niet meer als zodanig in gebruik zijn door het saneren van de detailhandels/horeca bestemmingen. In figuur 4.1 wordt een overzicht gegeven van de invulling van deze aspecten voor de beschreven zones.

Visie op de gewenste ruimtelijk functionele structuur/zonering binnenstad Terneuzen

zone binnenstedelijk wonen

zone dagelijkse voorzieningen

zone binnenstedelijk wonen*

zone groen wonen en maatschappelijke voorzieningen

overig binnenstad

horeca overige centrum functies saneren niet gebruikte winkel en horeca bestemmingen?

ja

nee

ja

ja

ja

ja

nee

ja

nee

nee

nee

nee ja

nee ja (cat 1+2)

nee nee

via aanduiding ja (cat 1+2)

nee nee

nee nee

ja

ja

nee

ja

ja

ja

nee nee alleen via aanduiding

nee

ja

ja

ja

niets

saneren niet gebruikte bestemmingen detailhandel/ horeca na 2 jaar ander gebruik

niets

saneren niet gebruikte detailhandel en horeca na 2 jaar ander gebruik

nee

ja kleine stadssupermarkten <600 m2 bvo ja (cat 1+2) ja

wat aanpassen door facet bestemmingsplan aanvullend op bestemmingsplan centrum

nee

alleen begripsbepaling supermarkt toevoegen

nee

niets

ja, detailhandel algemeen saneren ja toevoegen: begrip toevoegen: cultuurgerelateer wonen op bg en de winkels saneren niet saneren gebruikte detailhandel bestemmingen algemeen na 2 detailhandel/ jaar ander horeca na 2 jaar gebruik ander gebruik

94/99 8/13

overige binnenstad

Oostelijke Kanaalarm

nee nee, alleen cultuurgerelateerde winkels

nee

alle soorten winkels (muv supermarkt)

supermarkten

Cultuurkwartier

zone cultuur

zone wonen op BG

Noordstraat-HavenstraatMarkt zone Horeca-hart

Gebied

zone winkels

Figuur 4.1:

Beleidsregels leiden niet tot het ‘wegbestemmen’ van winkels of andere functies. Dit zal, als uitwerking van de beleidsregels, met een afzonderlijke aanpassing van het bestemmingsplan moeten gebeuren. In deze beleidsregels zijn echter wel de uitgangspunten voor deze bestemmingsplanaanpassing beschreven. In de beleidsregels voor de binnenstad worden steeds de volgende vragen beantwoord: 1. Welk gebruik is toegestaan? 2. Waar is dat toegestaan? 3. Onder welke voorwaarden is dat toegestaan?

4.2

Wonen

Het toevoegen van woningen biedt mogelijkheden om leegstaande winkels of andere centrumfuncties te transformeren. Het wonen boven of achter winkels bevordert bovendien de levendigheid, ook in de avonduren. Het toevoegen van extra woningen is geen doel op zich. De beleidsregels richten zich op aanduiden waar wonen op de begane grond (aan de straatzijde) wel of niet gewenst is en op het bevorderen van woonkwaliteit. Waar Binnen vrijwel de hele binnenstad is wonen mogelijk op verdieping. Op de begane grond is wonen in een groot deel van de binnenstad mogelijk, met uitzondering van de volgende zones: zone winkels, zone horeca hart, zone cultuur en zone dagelijkse voorzieningen. In de zone winkels, zone horeca hart en zone cultuur is wonen wel onder voorwaarden mogelijk achter winkels of andere voorzieningen, waarbij aan de straatzijde de hoofdfunctie (niet zijnde wonen) is. Randvoorwaarden Minimaal woonoppervlak woning Uitgangspunt is dat woningen een minimale woonkwaliteit hebben als zelfstandige woningen. Voor de gemeente Terneuzen geldt hierbij een minimale omvang voor een zelfstandige woning van 50 m2 bvo vastgelegd. Algemene voorwaarden Naast de regels over de oppervlakte van woningen geldt er een aantal algemene regels. a.

Er is geen sprake van beperking van de milieuruimte van omliggende functies; Omliggende functies mogen niet in hun bedrijfsvoering beperkt worden door de realisatie van de woningen. Dat wil zeggen dat het niet gewenst is dat bestaande functies/bedrijven, door de komst van een woning op een locatie waar dat momenteel nog niet is toegestaan, nieuwe maatregelen zouden moeten nemen om te kunnen blijven voldoen aan het Activiteitenbesluit. In vrijwel de gehele binnenstad is wonen al toegestaan en zullen omliggende niet-woon functies daar dus op grond van het Activiteitenbesluit al rekening mee moeten houden. b. Woningen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan; Het is niet gewenst om het achterterrein te bebouwen. Dat wil zeggen niet buiten het bouwvlak zoals dat in het geldende bestemmingsplan is aangegeven. c. Een woning is in ieder geval deels georiënteerd op de straatzijde; Het is gewenst dat een woning bijdraagt aan de levendigheid van de straat. Deze regel geldt niet voor woningen die in het concentratiegebied achter een winkelruimte worden gerealiseerd. Binnen het concentratiegebied staat het belang van het maken van een goed front aan publieksgerichte commerciële activiteiten namelijk boven het belang van het maken van een op de straat georiënteerde woning.