2023-12-14 a. Compacte winkelgebieden Axel, Sas van Gent en Terneuzen - Ontwerpbesluit

d. Iedere woning beschikt over een (gezamenlijke) berging met voldoende afmetingen voor het stallen van fietsen van de bewoners; Het is wenselijk om bewoners de mogelijkheid te geven hun fietsen te stallen, bij woningen op de verdieping is deze mogelijkheid er namelijk niet altijd. e. Iedere zelfstandige woning beschikt over een eigen toegang vanaf de openbare weg, al dan niet via een gemeenschappelijk verkeersruimte.. Het is ongewenst om een zelfstandige woning via een winkel te ontsluiten.

95/99 9/13

f.

De woningen moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, rechtens verkregen niveau; In het Bouwbesluit zijn kwaliteitseisen opgenomen voor woningen, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van sanitair en voldoende licht en lucht. Wanneer er voor een gebruikswijziging naar wonen alleen een omgevingsvergunning aangevraagd wordt voor het gebruik en niet voor bouwen, vindt geen toets aan het Bouwbesluit plaats. Om de eisen uit het Bouwbesluit bij initiatiefnemers toch onder de aandacht te brengen is deze regel opgenomen. Op deze manier kan een initiatiefnemer vóór de start van de werkzaamheden rekening houden met eisen die gelden voor een woning; g. De initiatiefnemer voert een omgevingsdialoog met de directe omgeving en overlegt de uitkomsten hiervan bij de aanvraag om omgevingsvergunning. De initiatiefnemer dient bij het realiseren van nieuwe of extra woningen een omgevingsdialoog te voeren, zodat bij de beoordeling van het initiatief kan worden meegenomen hoe de omgeving een ontwikkeling ervaart. Omgevingsdialoog De directe omgeving/omwonende(n) moet hierbij worden betrokken. De directe omgeving wordt bepaald door iedereen waarop het initiatief effect kan hebben. Alle eigenaren en/of gebruikers van opstallen in de omgeving zijn deelnemers aan de dialoog.

Het gesprek met de omgeving is niet gericht op het verkrijgen van consensus, maar richt zich met name op het verkrijgen van inzicht in de belangen, wensen en eventuele zorgen (bezwaren) van omwonenden. De aanvrager(s)/initiatiefnemer(s) dient hier vervolgens zorgvuldig mee om te gaan. Om te kunnen beoordelen of dit in voldoende mate is gebeurd, verlangt de gemeente een, door de directe omgeving/omwonende(n) en de aanvrager ondertekend, verslag. Hierin geeft de aanvrager/initiatiefnemer onder andere aan waar en wanneer de dialoog heeft plaatsgevonden, wie hierbij zijn uitgenodigd/aanwezig waren, wat er door aanvrager/initiatiefnemer en omwonende(n) gezegd is en wat de uitkomst van het gesprek is.

4.3

Winkels/detailhandel

Binnen de bestemming centrum zijn momenteel overal winkels mogelijk. In het geldende bestemmingsplan is de bestemmingsruimte voor detailhandel substantieel groter dan de behoefte aan winkels, waardoor leegstand is ontstaan. Door het gebied waarin winkels zich kunnen ontwikkelen te verkleinen wordt de leegstand verminderd. Waar Uitgangspunt is dat detailhandel zo veel mogelijk wordt geconcentreerd in de zone winkels, en de zone dagelijkse voorzieningen. Daarnaast is detailhandel ook mogelijk in de zone horeca-hart. Buiten deze gebieden wordt gestimuleerd dat panden transformeren naar andere functies dan detailhandel. Hiertoe wordt buiten het concentratiegebied geen nieuwvestiging van detailhandel meer mogelijk gemaakt in panden die (gedurende 2 jaar) niet meer als zodanig in gebruik zijn. De winkels die nu buiten de aangewezen gebieden liggen het concentratiegebied functioneren/zijn gevestigd, kunnen hier blijven functioneren/ gevestigd blijven. Wanneer de detailhandelsfunctie echter is gestaakt en het pand gedurende 2 jaar daarna niet meer is ingevuld in een pand, dan vervalt de mogelijkheid om deze locatie opnieuw met detailhandel in te vullen (de bestemming detailhandel vervalt). Dit saneren van de niet gebruikte plancapaciteit (‘wegbestemmen’) gebeurt bij de geplande toekomstige aanpassing van het bestemmingsplan.

Naar verwachting zal op termijn ca 10.000 m² bvo detailhandelsbestemming worden gesaneerd of in gebruik beperkt. Winkels worden zo veel mogelijk geconcentreerd in de zone winkels en de zone dagelijkse voorzieningen (figuur 3.1 en bijlage 1). Detailhandel die nu buiten het concentratiegebied aanwezig is, kan gevestigd blijven en blijven functioneren. Wanneer in deze panden buiten het concentratiegebied het gebruik (vanaf vaststelling) gedurende 2 jaar anders is dan detailhandel (een andere functie of leegstand), dan wordt ook hier de bestemming detailhandel (gebruik als detailhandel binnen de bestemming centrum) gesaneerd.

96/99 10/13

4.4

Cultuurgerelateerde winkels/detailhandel

Om de levendigheid in de zone cultuur te versterken wordt in deze zone detailhandel toegestaan die de profilering van deze zone ondersteunt: cultuurgerelateerde winkels/detailhandel. Het betreft detailhandel die gerelateerd is en ondersteunend is aan het culturele profiel en de culturele functies in het gebied, zoals onder andere detailhandel (conform de Locatus branche-indeling) in de volgende branches (conform de Locatus branche-indeling): antiek, kunsthandel, juwelier (dus ook edelsmid), glas en aardewerk, boekhandel, stripboeken, posters/kaarten, meubelen en woondecoratie. Detailhandel in dagelijkse goederen, mode en schoenen zijn in ieder geval uitgesloten. De beperking van de gebruiksmogelijkheden voor detailhandel is te onderbouwen (conform de Europese Dienstenrichtlijn) vanuit enerzijds de profilering van het gebied en anderzijds vanuit de teruglopende behoefte en grote leegstand in het gebied. In dit gebied dient de algemene bestemming detailhandel te worden beperkt (gesaneerd) tot de beschreven branches. Detailhandel die niet voldoet aan de definitie cultuur gerelateerd die nu in de zone cultuur aanwezig is, kan gevestigd blijven en blijven functioneren.

Wanneer in deze panden het gebruik (vanaf vaststelling) gedurende 2 jaar anders is dan cultuurgerelateerde detailhandel (een andere functie of leegstand), dan wordt ook hier de bestemming detailhandel beperkt tot cultuurgerelateerde detailhandel.

4.5

Horeca

Vanuit de ambitie om de verblijfskwaliteit en levendigheid van de binnenstad te versterken, is het gewenst om in de gewenste zones zo mogelijk te komen tot een versterking en differentiatie van het horeca-aanbod. Hierbij is concentratie, deels in combinatie met andere centrumfuncties zoals detailhandel een belangrijke randvoorwaarde. Binnen de bestemming centrum is momenteel overal horeca (categorie 1a en 1b van de staat van horeca activiteiten) mogelijk. Omdat in het geldende bestemmingsplan de bestemmingsruimte voor horeca veel groter is dan de behoefte aan horeca, wordt het gebied waarbinnen de vestiging van deze horeca mogelijk is, verkleind en gekoppeld aan de gewenste zonering van de binnenstad. Horeca blijft, conform het huidige bestemmingsplan centrum mogelijk in de volgende zones: de zone horeca-hart, de zone winkels, de zone dagelijkse voorzieningen en de zone cultuur. Uitgangspunt is het stimuleren dat panden buiten deze zones, waar nu een horecabestemming op ligt transformeren naar andere functies dan horeca. Wanneer in deze panden buiten de aangewezen zones voor horeca het gebruik (vanaf vaststelling) gedurende 2 jaar anders is dan horeca (een andere functie of leegstand), dan wordt ook hier de bestemming horeca (gebruik als horeca binnen de bestemming centrum) gesaneerd.

Het saneren van de niet gebruikte plancapaciteit (‘wegbestemmen’) gebeurt bij de geplande toekomstige aanpassing van het bestemmingsplan. Naar verwachting zal op termijn bijna 10.000 m² bvo horecabestemming (categorie 1a en 1b van de staat van horeca activiteiten) worden gesaneerd.

4.6

Stapstenen

Voor het goed functioneren van de binnenstad zijn levendige stedelijke hotspots op cruciale plekken en loopstromen erg belangrijk. Niet de hele binnenstad kan overal even levendig zijn. Daarom worden beleidsmatig op prominente, strategische plekken in het compacte kerngebied stapstenen aan. Deze stapstenen zijn ankerpunten, die de aandacht trekken, mensen helpen oriënteren en bezoekers verleiden de straat te gaan ontdekken. Het zijn de knopen in het wandelnetwerk, waarbij bezoekers van plek naar plek lopen. Uitgangspunt is om op de locaties van een aantal stapstenen de gebruiksmogelijkheden te verruimen (o.a. van kantoor en wonen naar een brede centrumfunctie incl. detailhandel en horeca). Dit zal niet in dit facet bestemmingsplan kunnen. Deze beleidsregels vormen echter wel de beleidsmatige onderbouwing voor de transformatie van deze stapsteenlocaties naar breder gebruik/andere bestemming.

97/99 11/13

4.7

Overige niet-woonfuncties

Naast winkels, horeca en wonen dragen ook andere functies bij aan de levendigheid en de aantrekkelijkheid van de binnenstad. Van oudsher zijn in de binnenstad kleinschalige bedrijvigheid, dienstverlening en maatschappelijke functies gevestigd. In het geldende bestemmingsplan Terneuzen Centrum zijn de centrumbestemmingen bedrijven in milieucategorie 1 en 2 toegestaan. Dit zijn relatief lichte bedrijven die in een gemengd gebied als de binnenstad goed in te passen zijn bij woningen en andere functies. Kleinschalige bedrijvigheid, dienstverlening en maatschappelijke functies passen binnen een levendige binnenstad en daarom blijven deze functies mogelijk in de gehele binnenstad, met uitzondering van de “echte” woongebieden: de zone overige binnenstad.

98/99 12/13

Bijlage 1 : Functionele zones binnenstad Terneuzen

Zone overige binnenstad

99/99 13/13