2023-12-14 a. Compacte winkelgebieden Axel, Sas van Gent en Terneuzen - Ontwerpbesluit

De woningen moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, rechtens verkregen niveau; i. De initiatiefnemer voert een omgevingsdialoog met de directe omgeving en overlegt de uitkomsten hiervan bij de aanvraag om omgevingsvergunning. Artikel 3 Detailhandel 3.1 Detailhandel is toegestaan in het concentratiegebied aangegeven op figuur 6.1. Daarbij gelden de volgende voorwaarden: a. de activiteit vindt plaats op de begane grond en aan de voorzijde/straatzijde van een pand; b. de mogelijkheden voor een woonfunctie op de bovenverdieping blijft behouden. 3.2

Kleinschalige detailhandel aan huis is toegestaan in de gehele binnenstad - waar nu de bestemming centrumdoeleinden geldt - zoals aangegeven op de kaart in bijlage 1. Daarbij gelden de volgende voorwaarden: a. de activiteit vindt plaats op de begane grond en aan de voorzijde/straatzijde van een pand; b. de oppervlakte van de detailhandel bedraagt ten hoogste 40 m2; c. er is maximaal één vestiging per op de begane grond aanwezige woning toegestaan; d. de woonfunctie blijft behouden.

Artikel 4 Horeca a. Horeca in categorie 1a en 1b is toegestaan is toegestaan in het concentratiegebied zoals aangegeven op figuur 6.1; b. horeca is uitsluiten toegestaan op de begane grond, tenzij anders aangegeven.

Staat van horeca-activiteiten

29/99 24/37

Categorie 1 ‘lichte horeca’ Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden: 1a. Aan de detailhandelsfunctie verwante horeca - automatiek; -

broodjeszaak;

-

koffiebar; ijssalon; afhaalrestaurant; tearoom.

1b. Overige lichte horeca - bistro; - restaurant (zonder bezorg- en/of afhaalservice); - hotel, inclusief appartementen;

1c. Bedrijven genoemd onder 1a en 1b met een bedrijfsoppervlak van meer dan 250m²; 1d. - Bedrijven met een relatief grote verkeersaantrekkende werking : - restaurant met bezorgen/of afhaalservice (o.a. pizza, chinees, McDrives).

Categorie 2 ‘middelzware horeca’ Binnen deze categorie worden de volgende subcategorieën onderscheiden: 2a. Aan de functie dorpshuis verwante horeca - bar; - biljartcentrum; - zalenverhuur.

2b. Overige middelzware horeca - snackbar; - bierhuis; - café; - proeflokaal; - shoarma/grillroom. Categorie 3 ‘zware horeca’ - dancing; - discotheek; - nachtclub; - partycentrum (regulier gebruik ten behoeve van feesten, muziek-/dansevenementen).

Artikel 5 Overige functies a. Dienstverlening, maatschappelijk, kantoren zijn overal in de binnenstad toegestaan op de begane grond.

30/99 25/37

Bijlage 1 Verslag participatieavond 21 juni 2023 Presentatie: “Naar een compact en levendig centrum voor Axel – Planologische beleidsvisie (concept)”. Vragen tijdens de presentatie Wat zijn de grenzen van het centrum? Noordstraat-Kerkdreef, ook wordt de overzijde van de Kerkdreef en het pand van de Aldi meegenomen. Wat is de definitie van leegstand? Leegstand betreft de begane grond van panden die een commerciële functie hebben gehad. Wat houdt een benchmarkvergelijking in? In Nederland is een bestand beschikbaar waar alle winkels in staan geregistreerd. In dit geval wordt Axel met vergelijkbare kernen vergeleken. Hierdoor worden de afwijkingen van Axel duidelijker zichtbaar. Wordt er naar het aantal kopers uit de omgeving niet gekeken? Wij profiteren veel van België. Dit valt inderdaad terug te herleiden uit de analyses. Waar komen de vergelijkingscijfers vandaan? Locatus. Reacties op de presentatie Wegens een grote overeenkomst in inhoud zijn de vragen gecategoriseerd. De visiekaart Er zijn meerdere straten niet meegenomen in de visie. Als de ondernemers daar vertrekken moet er mijns inziens een nieuwe ondernemer in kunnen komen. Je neemt gezelligheid weg als door de nieuwe visie. Er is een groot deel (rond de Boemel) wat ook belangrijk is voor de structuur van de Axelse binnenstad. Het pand van de casino, bijvoorbeeld, zal hierdoor leeg komen te staan.

Er zijn mensen jong, die hebben geen geld. Nu wordt dit opgevuld door Polen en Roemenen die voor overlast zorgen. We willen de panden houden voor jonge ondernemers in Axel. Dit neemt authenticiteit weg van Axel. Het neemt de gezelligheid weg. [vraag/opmerking van ondernemer aan de Kaaiwal]. We moeten keuzes maken in waar wel en waar niet. We zullen deze informatie meenemen. De omvang van het verleden zal niet terugkeren. Zonder concentratie ontstaat een gatenkaas. Er zal nooit een mooi centrum komen als de mogelijkheid voor nieuwe invulling (geen wonen) wordt ontnomen. Axel had een hoop winkels, maar deze hoeveelheid zal niet terugkeren. Dit resulteert in leegstand, waardoor de sfeer in het hele centrum wordt beïnvloed. Door te concentreren keert de sfeer in het kleinere centrum terug. In andere steden loopt de leegstand, ondanks de gedane pogingen, stevig op. Waarom kan Axel geen nieuw voorbeeld zijn? Men koestert in bijvoorbeeld Deventer de authenticiteit, maar hier in Axel niet. Deventer en Axel zijn niet vergelijkbaar. Alle panden in de transformatiegebieden hebben hulp nodig van de gemeente. De banken helpen ook niet. Alles wat geen hinder veroorzaakt, met uitzondering van winkels en horeca, is hier mogelijk. De gemeente zal meedenken over een invulling. In 2020 was een subsidieverordening (gevels, transformatie, etc.) aanwezig. Dit zal over enkele jaren worden herhaald.

Hoe gaat er iets van de visie terechtkomen? Wij hebben een winkel in het beoogde transformatiegebied (Noordstraat noord), en wij gaan nog zeker 20 jaar door. Aan de andere kant willen we ook meewerken aan de visie.

31/99 26/37

U kunt uiteraard op uw locatie blijven. Dit plan is een stimulans. U heeft gelijk dat het realiseren van de visie lang zal duren. Dit is geen dwang, maar een visie op de groei om duidelijkheid aan (vastgoed)ondernemers te geven.

Beoogde winkelstructuur In de beoogde winkelronde zitten nu bijna geen winkels. Hoe denken jullie detailhandel hier terug te gaan brengen? In de Gentsvaartstraat, bijvoorbeeld, zitten alleen achterkanten van winkelpanden. Is de visie reëel? Het ombouwen van panden gaat misschien in praktijk niet gebeuren. De gemeente creëert de randvoorwaardes voor de toekomstige situatie. Niet exact alle panden hoeven te worden ingevuld. Het gaat om de structuur. Wat als er in de beoogde centrumstructuur (te) veel woningen komen? In praktijk zal dit niet gebeuren. Indien dit in de toekomst veranderd passen we de visie aan. We proberen, ook in Axel, de binnenstad te verbeteren. Wordt de winkelfunctie in de beoogde structuur gepromoot? We brengen middels deze visie mogelijkheden in beeld. Axel is te klein om de woonfunctie op de begane grond niet mee te nemen. Op de hoek van de Weststraat en de Kerkdreef zitten nog veel commerciële functies. Op welke termijn zal de nieuwe visie gerealiseerd worden? Deze ondernemers verdienen namelijk ook een plek in het toekomstige centrum. Dat zal nog een periode duren. De visie is een signaal voor de toekomst. Op termijn kunnen belanghebbende partijen hier alvast op inspelen. Buiten het beoogde centrum betekent dit niet dat er geen mogelijkheden meer zijn.

Is het verschil tussen het oude winkelvloeroppervlakte en het nieuwe winkelvloeroppervlakte niet enorm? Iedereen wil groeien, maar ik zie dit niet terug. Als we ons bij een klein centrum neerleggen graven we ons eigen graf. Moeten we niet streven naar een groter aantal? Er is een sterke krimp te zien, maar dit vlakt af. We zorgen voor schuifruimte. We moeten reëel blijven. In bijvoorbeeld Bergen op Zoom is dit geprobeerd, maar zonder succes. Zeker de invloed van het online winkelen moet u niet vergeten. Mensen reizen naar grote steden voor specialistische winkels. Ook ketens volgen deze trend door de concurrentie met online omgevingen. We moeten accepteren dat het beschikbaar aantal winkels is teruggelopen. Door ruimte te houden voor kleine ondernemers kan het stadscentrum worden opgevuld. Hier de woonfunctie toestaan ontneemt hen mogelijkheden. Er wordt extra winkelvloeroppervlakte ingecalculeerd.

De huidige centrumsituatie Hoe is het mogelijk dat een pand aan de Noordstraat al ruim 30 jaar leegstaat? Dit pand loopt te versloffen. De eigenaar hoopt op transformatie tot een winkel. Door duidelijk te maken dat dit niet meer mogelijk zal zijn wordt de leegstand verholpen. De gemeente geeft een stimulans tot transformatie. Er is in de binnenstad veel overlast van verscheidene functies. Meer bewoning zorgt daarmee voor meer problemen. Op termijn wordt hier uiteraard over geklaagd. Wordt dit meegenomen? De commerciële functies brengen we dichter bij elkaar. Dit wordt een duidelijk centrumgebied. Als iedereen zich aan de vergunningen houdt helpt dit. In principe is dit echter onoplosbaar. Enige overlast hoort bij wonen in het centrum. Is er budget beschikbaar om de doorgang naar de Noordstraat te verbeteren? Dit wordt meegenomen in de visie. De visie is de kapstok, gedetailleerde zaken worden niet meegenomen. Die zullen op termijn volgen.

32/99 27/37

Wij hebben aan de bel getrokken toen het casinopand leeg kwam te staan. Wij willen hier een mooie bestemming voor. Hier is nooit wat mee gedaan, er is geen nieuwe invulling gekomen. Dit is schandalig! Er was ooit een groot aanbod, dit keert niet terug. Het verhelpen van leegstand zal de kwaliteit van het centrum verbeteren. Ik vind dit onethisch. Daar gaat deze avond helaas niet over.

Beleidsvoorwaarden De randvoorwaarden van de gemeente moeten erg goed zijn. Niet alle panden zijn immers van beide kanten te bereiken. Is het vaststellen van het beleid ook het besluitnemen? Is dit definitief? Het uiteindelijke bestemmingsplan is definitief en juridisch. Tot het bestemmingsplan is er mogelijkheid voor verandering. Wanneer gaat de periode van 2 jaar in als er op basis van deze visie een bestemmingsplan komt? Ondernemers mogen binnen 2 jaar alsnog in het pand trekken. Door extra winkelmeters mee te nemen is hiervoor ruimte. Klopt het dat dit geen concrete verandering, maar slechts een beleidsvisie is? Daar heeft u gelijk in. Dit is een idee, een visie. Wij blijven met u in contact om het pad zo concreet mogelijk te maken. Hiervoor is het verschil tussen 2010 en nu een mooie aanzet. In hoeverre worden integrale opgaven (zoals parkeren en groen) meegenomen wanneer er nieuwe woonmogelijkheid wordt gerealiseerd? Dit wordt zeker meegenomen. Ervaring leert dat de ruimte (en pandeigenaren) zich aanpassen aan de beoogde structuur. De beoogde structuur wordt vertaald naar vergunningen. Als de vergunningen niet worden gevolgd wordt er gehandhaafd. Ruimtelijke ordening gaat uit van de realisatie van goede leefruimte.

Mobiliteit Wordt verkeer en parkeren ook meegenomen? Deze visie is de kapstok waar verkeer en parkeren op termijn aan zal worden opgehangen. Wat wordt er met het parkeeronderzoek van vorig jaar gedaan? De parkeernota is een apart traject. Deze visie zal daarop worden afgestemd. Op de website is meer informatie te vinden.

Overig • In hoeverre kan de burgerij wat tegen deze visie doen? o Deze participatiesessie is daarvoor. Hierna gaat uw input naar de Raad. In formele zin heeft u hier nogmaals de mogelijkheid om van u te laten horen. • Wordt er ook naar mij geluisterd? o Dat is de bedoeling! Daar is deze bijeenkomst voor. Uw gemeenteraad zal op basis van uw mening handelen. • Waarom moet de gemeente een adviesbureau huren? Kan de gemeente dit niet zelf? Wat kost dit voor mij? o Hier kunnen we nu niks mee. • Waarom vindt de participatie niet voor het maken van de visie plaatst? o Dit zorgt voor een gerichtere blik. Ook lopen de trajecten parallel aan elkaar.

33/99 28/37

• •

Wat gebeurt er als de uitkomst van de enquête haaks staat op de visie? o Dan moet de visie hierop worden aangepast. Ik vind het misplaatst dat ondernemers die hun panden jaren niet hebben onderhouden alsnog subsidie (kunnen) krijgen.

34/99 29/37

Bijlage 2 Resultaten enquête

Inleiding De detailhandel en centrumgebieden veranderen. Dat geldt zeker voor het centrum en de detailhandel in Axel. Hier is in de afgelopen 15-25 jaar veel veranderd, met name door het veranderde Belgische kooptoerisme. Daar is de opkomst van online aankopen in het algemeen nog bijgekomen. Dit heeft geleid tot een sterke afname van het aantal winkels en horecagelegenheden. Al deze veranderingen maken het gewenst om vooruit te kijken en een visie te ontwikkelen op de gewenste ontwikkeling van detailhandel/horeca en het centrumgebied in Axel en het toekomstige te voeren planologische beleid. In opdracht van de gemeente Terneuzen heeft Rho Adviseurs een analyse uitgevoerd en een aanzet voor een visie opgesteld. Deze visie is 19 juni gepresenteerd in Axel. De presentatie is ook na te lezen op https://doemee.terneuzen.nl/ Voor een goede visie is uw kennis en mening, als bewoner van Axel, van groot belang. Daarom vragen wij u deze enquête in te vullen. De enquête is zo opgesteld dat u de vragen kunt beantwoorden zonder dat u de analyse en aanzet voor een visie moet hebben gelezen. Het invullen van de enquête duurt ongeveer 10 minuten.

1. Respons Totaal: 95 respondenten; maar 65 hebben de totale enquête doorlopen. Alle informatie, dus ook data van de respondenten die de enquête niet helemaal hebben ingevuld, zijn verwerkt in deze resultaten. Woont u in Axel?

Wat is uw leeftijd? 3%

15%

5%

Jonger dan 30 jaar Ja

30-50 jaar

42% 38%

Nee

51-66 jaar Ouder dan 66 jaar

97%

35/99 30/37

2. Hoe vaak bezoekt u het centrum van Axel? Gemiddeld bezoekt men het centrum ca. 3,5 keer per week.

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0% (bijna) Dagelijks

1 tot 5 keer per week

1 tot 5 keer per week

totaal

ouder dan 50 jaar

jonger dan 51 jaar

Minder dan 1 keer per maand

3. Hoe vaak doet u boodschappen in Axel? 80%

Boodschappen worden voor het grootste deel in Axel gedaan. Koopkrachtbinding dagelijkse goederen • Totaal ca. 80% • Jonger van 51 jaar 75% - 80% • Ouder dan 50 jaar 80%-85%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0% (bijna) Altijd

Meestal totaal

jonger dan 51 jaar

Voor een deel ouder dan 50 jaar

36/99 31/37

Helemaal niet

4. Waar gaat u meestal winkelen? Waar gaat u meestal winkelen? Middelburg

Goes

Gent

Zelzate

Terneuzen

Elders

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

5. Kunt u op de kaart aangeven welke plekken u goed of fijn vindt in de binnenstad/het centrum van Axel en waarom?

Fijne supermarkt

•

Goed winkelaanbod, geconcentreerd en gevarieerd aanbod, fijne plek voor ontmoetingen, voldoende parkeergelegenheid

De Noordstraat en Weststraat worden door veel mensen als goede/fijne plek aangewezen: In de Noordstraat vind je diverse speciaalzaken. Als er nog een opvulling gevonden kan worden voor de enkele leegstaande panden zou de uitstraling van de Noordstaat nog verbeteren. Een mooie lange winkelstraat samen met een mooi winkelcentrum aan het Szydlowdkiplein zou Axel weer op de kaart kunnen zetten.

Mooi groot modern parkeerterrein met voldoende groen en brede stoepen. Geeft Axel een goed aanzien bij bezoekers. Gezellig, centraal, weekmarkt

Groen, koelte

Mooie kerk

Onbenutte parkeerruimte

Leuke winkels en ondernemers met oog voor detail, verzorgde uitstraling

Fijn museum en bieb. Respondenten vinden dat dit gebied een geode uitstraling heeft

Gezellige horeca, centraal gelegen

37/99 32/37

131 reacties/plekken

6. Kunt u op de kaart aangeven welke plekken u Niet goed of Niet fijn vindt in de binnenstad/het centrum van Axel en waarom? 83 reacties/plekken Dood plekje Leegstand, teloorgang, verpaupering, verkrotting, rommelig. Veel verkeer en onoverzichtelijk. Alle reacties komen erop neer dat één partij te veel macht heeft en lokale ondernemers daardoor geen kans krijgen,

Te heet om te parkeren

Te veel verkeer. Passage is gedateerd, niet mooi. Rommelig, ongezellig, kaal.

Geen fijne plek, hitte overlast, monopolie

Gevaarlijke onlogische verkeerssituatie

Lelijk, gedateerd. Met name blokkerpand wordt aangehaald, verpaupering, leegstand.

Onbenutte, kale ruimte. Zonde. Meer groen in centrum

38/99 33/37

7. Kunt u op de kaart aangeven welke plekken u zou willen veranderen en waarom? 81 reacties/plekken Vernieuwing, leegstand tegengaan, verpaupering aanpakken. Veel mensen stellen sloop en nieuwbouw voor.

Meer bomen en eenrichtingsverkeer

Bomen toevoegen, één rijrichting Een tweede supermarkt, doorgang dicht voor fietsende jeugd,

Uiteenlopende ideeën voor de Passsage: een stadstuin, toevoegen appartementen, autovrij, ontmoetingsplaatsen.

Meer doen voor uitstraling, meer bomen en groen

De plannen voor parkeerplaatsen ipv het gregoriuscentrum zouden een impuls geven aan Axel en de middenstand. Daar hebben de bewoners ook profijt van.

Meerdere mensen willen de markt naar de Noordstraat terug

Blokker pand wordt meerdere keren genoemd als pand dat aangepakt moet worden

Verkeers veiligheid

Groen en water toevoegen

Panden verbeteren

Eenrichtings- autoverkeer vanaf Weststraat met bocht naar de Noordstraat en dan naar Szydlowskiplein leiden ipv verder naar de Markt en Noordstraat. Markt, Noordelijk deel Noordstraat en Gentsevaartstraat autoluw (met uitzondering laden/lossen, parkeervergunning etc.) maken.

Aantal keer benoemd dat West- en Noordstraat bij winkelgebied moeten horen. De bovenkant van de Noordstraat zou ook nog in het nieuwe centrum gebied horen. Dan het stukje van de Tuinstraat richting de Aldi. Zo wordt de route een stuk logischer en behouden de ondernemingen die daar gevestigd zijn ook hun bestaansrecht.

Meer groen, horeca en delicatessenwinkeltje

Uniforme uitstraling, o.a. bestrating. Verzorging, onderhoud, kwaliteit moeten beter.

Delicatessenwinkel, schoenenwinkel middensegment

39/99 34/37

Een kleiner centrumgebied

8. Op dit moment mogen winkels zich vestigen in de hele binnenstad van Axel (het rode gebied op het kaartje). Omdat er veel minder winkels en horecagelegenheden zijn dan in het verleden, willen we het gebied waarin bij voorkeur winkels en horecagelegenheden zijn gevestigd, kleiner maken. Bent u het hier mee eens?

totaal

17%

ouder dan 50 jaar

26%

jonger dan 51 jaar

35%

10%

Helemaal eens

35/37

19%

11%

26%

10%

0%

40/99

32%

20%

Eens

30%

29%

13%

40%

Neutraal

21%

50%

10%

60%

Oneens

11%

9%

32%

70%

80%

Helemaal oneens

90%

100%

9. Bent u het eens met het aanwijzen van dit kleinere centrumgebied (het rode gebied)

10. Waarom bent u het er niet mee eens? Ruimte houden voor nieuwe startende ondernemers/goedkope starterspanden Hierdoor blijven alleen de duurdere winkelpanden over die eigendom zijn van een beperkt aantal eigenaren. Hierdoor wordt het erg moeilijk gemaakt voor potentiële nieuwe ondernemers om zich te vestigen/te starten. Zorg voor betaalbare woon-winkelpanden (woon-bedrijfspanden) Gebieden toevoegen (waar winkels liggen) die bij het centrum horen: Kerkstraat (zit in het aangewezen centrumgebied) Weststraat (zit gedeeltelijk in het aangewezen centrumgebied) Bovenkant Noordstraat (zit gedeeltelijk in het aangewezen centrumgebied) Zeestraat (zit niet in het centrumgebied) Winkels niet dwingen om te verplaatsen (dit is ook niet de bedoeling) Meer winkels naar Axel halen, centrum niet kleiner maken

41/99 36/37

11. Bent u het op deze wijze beperken van de vestigingsmogelijkheden voor winkels en horeca om het nieuwe centrumgebied te stimuleren en aantrekkelijk te maken?

totaal

15%

ouder dan 50 jaar

25%

20%

jonger dan 51 jaar

10%

0%

17%

29%

20%

10%

18%

23%

13%

20%

30%

40%

Helemaal eens

Eens

Neutraal

14%

20%

50%

Oneens

25%

14%

37%

60%

70%

80%

90%

100%

Helemaal oneens

12. Aanbevelingen voor het concentratiegebied – kleinere centrumgebied Aanpassingen openbare ruimte • 1 richtingsverkeer op de parking, op drukke dagen gaat het hier regelmatig (bijna) mis. • "Eenrichtings- autoverkeer vanaf Weststraat met bocht naar de Noordstraat en dan naar Szydlowskiplein leiden i.p.v. verder naar de Markt en Noordstraat. Markt, Noordelijk deel Noordstraat en Gentsevaartstraat autoluw (met uitzondering laden/lossen, parkeervergunning etc.) maken." • Meer groen in het centrum. • Geldt voor het gehele centrumgebied: eenduidige inrichting van bestrating en aankleding, hogere kwaliteit. Huidige kwaliteit laat te wensen over. Ook verzorging/onderhoud. Aanpassen winkelgebied • Misschien is het wel fijn om de Noordstraat van begin tot einde toe te voegen. Ook daar zijn nog enkele bestaande zaken + Markt weer terug naar de Noordstraat. • Weststraat en Noordstraat als winkelgebied behouden • De bovenkant van de Noordstraat zou ook nog in het nieuwe centrumgebied horen. Dan het stukje van de Tuinstraat richting de Aldi. Zo wordt de route een stuk logischer en behouden de ondernemingen die daar gevestigd zijn ook hun bestaansrecht. Meer winkels/horeca • Winkels en horeca in en om de Noordstraat zodat het terug een geheel wordt met het marktplein.

Groenteboer, viswinkel, kaas/noten ed., kleding en schoenen voor het middensegment • Meer eetgelegenheden • Delicatessenwinkel met kaas, noten enz. Kaatje Jans weer terug en een Viswinkel • Schoenenwinkel middensegment • Horeca met terras. Lunchroom

42/99 37/37

VISIE COMMERCIELE FUNCTIES CENTRUMGEBIED SAS VAN GENT GEMEENTE TERNEUZEN

13 oktober 2023

43/99 1/44

DATUM KENMERK PROJECT PROJECTLEIDER

25 september 2023

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Terneuzen 202303975.003

AUTEUR STATUS

Koos Seerden/Jill van velden concept

drs. J.H.M. Seerden

44/99 2/44

INHOUD 1.

2.

3.

inleiding-vraagstelling

4

1.1 1.2 1.3

Inleiding Vraagstelling Aanpak

4 4 4

Huidige situatie

6

2.1

Omvang aanbod commerciële functies 2.1.1 Detailhandel 2.1.2 Horeca 2.1.3 Ambacht

6 7 7 8

2.2 2.3

Uitstraling centrumgebied Samenstelling aanbod commerciële functies

8 9

analyse aanbod commerciële functies en prognose toekomstige behoefte

10

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Aanbod t.o.v. Benchmark Koopgedrag Locatie aanbod commerciële centrumfuncties Ontwikkeling 2010 – 2023 prognose behoefte commerciële functies

10 12 12 13 14

4.

Omvang plancapaciteit commerciële functies

17

5.

Ruimtelijk – functionele toekomstvisie centrum Sas van Gent

18

5.1 5.2 5.3

18 20 21 21

6.

hoofdrichting ontwikkeling centrum Participatie Ruimtelijk – functionele ontwikkelingsvisie centrum Sas van Gent 5.3.1 Ruimtelijk functionele visie

Beleidsregels

23

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Algemeen Wonen Winkels/detailhandel Horeca Overige niet-woonfuncties Beleidsregels afwijken bestemmingsplan

23 23 25 26 26 26

Verslag participatieavond 19 juni 2023 Resultaten enquête

29 32

Bijlage 1 Bijlage 2

45/99 3/44

1. INLEIDING-VRAAGSTELLING 1.1

Inleiding

Centrumgebieden zijn volop in ontwikkeling. Dat geldt ook/zeker voor de kern Sas van Gent, waar enerzijds het winkel en horeca aanbod in de afgelopen jaren af is genomen, terwijl anderzijds de twee grotere supermarkten Lidl en Albert Heijn zijn uitgebreid en verplaatst naar Sasse Poort om beter te kunnen inspelen op de wensen van de consumenten. Het centrum van Sas van Gent (3.534 inwoners, 1-1-2023) heeft een transformatie doorgemaakt van een breed kooptoeristisch centrum voor met name de Belgische bezoeker naar een vooral boodschappengebied voor de eigen inwoners, omliggende kernen en voor Belgische kooptoeristen. Dit heeft geleid tot een sterke terugloop van het aantal winkels en horeca vestigingen en veel leegstand. Recent zijn bovendien de twee grotere supermarkten, die de basis voor het boodschappengebied vormen, verhuisd naar Sasse Poort. De Albert Heijn en Lidl lagen verspreid in de oude kern, waren niet optimaal bereikbaar en hadden gebrekkige parkeergelegenheid. In Sasse Poort liggen beide (uitgebreide) supermarkten naast elkaar, zijn ze goed bereikbaar en met ruim parkeren. Door deze verplaatsing dient zich de volgende transformatie aan voor het centrumgebied van Sas van Gent.

1.2

Vraagstelling

Deze transformaties maken een nieuwe, adequate centrumstructuur noodzakelijk, die past bij de nieuwe functie van het centrumgebied en bij de daarbij passende omvang van het aanbod aan commerciële centrumfuncties (o.a. winkels en horeca). Het is vervolgens gewenst/noodzakelijk om deze nieuwe centrumstructuur planologisch te borgen, door het bestemmingsplan aan te passen, ten aanzien van de locaties waar detailhandel en horeca zich kunnen blijven ontwikkelen en zich ook op termijn kunnen vestigen. Om te komen tot een, adequate centrumstructuur voor Sas van Gent zijn de volgende vragen aan de orde: Voor het centrum van Sas van Gent zijn daarom de volgende vragen aan de orde: 1. Wat is de te verwachten toekomstige functie en omvang van de commerciële centrumfuncties in Sas van Gent in het algemeen en het centrumgebied in het bijzonder? 2. Wat is de daarbij passende ruimtelijke-functionele structuur, waarbinnen centrumfuncties (winkels, horeca, ambacht en andere bedrijvigheid) zich in Sas van Gent optimaal kunnen ontwikkelen? 3.

Hoe kan deze ruimtelijk-functionele structuur worden vertaald in functionele beleidsregels voor het functioneel gebruik op pandniveau (welke functie, waar, onder welke randvoorwaarden), die de basis vormt voor het aanpassen van het bestemmingsplan, waarbij detailhandels en horeca bestemmingen kunnen worden gesaneerd, zonder dat hierbij planschade aan de orde is.

1.3

Aanpak

Om deze vragen te worden in het navolgende de volgende analyses uitgevoerd en uitwerkingen gemaakt. a. Een analyse van de huidige omvang, samenstelling en locatie van centrumfuncties in het algemeen en detailhandel en horeca in het bijzonder. b. Een analyse van de plancapaciteit voor centrumfuncties in het algemeen en detailhandel en horeca in het bijzonder. c. Op basis van een trendanalyse van de ontwikkeling van het aanbod aan centrumfuncties (waaronder winkels en horeca) in Sas van Gent en in benchmarks van vergelijkbare kernen/centrumgebieden en een analyse van het draagvlak voor met name winkelvoorzieningen wordt een prognose opgesteld van de toekomstige behoefte aan centrumfuncties in het algemeen en detailhandel en horeca in het bijzonder. d. Dit wordt geconfronteerd met de aanwezige plancapaciteit, waardoor inzicht ontstaat in het kwantitatieve overschot aan plancapaciteit.

46/99 4/44

e. Op basis van de toekomstige functie/het gewenste profiel van het centrum van Sas van Gent, de huidige vestigingslocatie van de aanwezige centrumfuncties, de ontwikkeling Sasse Poort (met de verplaatste Albert Heijn en Lidl) de prognose van de toekomstige behoefte aan centrumfuncties in het algemeen en detailhandel en horeca in het bijzonder en een analyse van de ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten van het centrumgebied, wordt een realistische visie op de omvang en gewenste nieuwe ruimtelijke-functionele structuur van de detailhandel in Sas van Gent opgesteld. Door deze visie te confronteren met de inventarisatie van de plancapaciteit detailhandel (en het gebruik daarvan) wordt duidelijk waar plancapaciteit detailhandel in de toekomst nog gewenst is (ook als er geen winkels of horeca meer is gevestigd) en waar niet. f. Op basis van het voorgaande worden vervolgens functionele beleidsregels geformuleerd die de gewenste ruimtelijk functionele visie ondersteunen. De visie (beleidsbasis) en uitwerking in beleidsregels vormen een toetsingskader voor nieuwe initiatieven en de basis voor het aanpassen van het bestemmingsplan.

47/99 5/44

2. HUIDIGE SITUATIE 2.1

Omvang aanbod commerciële functies

Sas van Gent kent 46 vestigingen van centrumfuncties/commerciële publieksgerichte functies (detailhandel, horeca en ambacht), met een totale omvang van bijna 8.400 m² wvo. Het grootste deel van de vestigingen en winkelvloeroppervlak is in het de binnenstad/het centrumgebied gevestigd. Ook alle leegstand is in het centrumgebied geconcentreerd. Tabel 2.1: samenstelling en locatie aanbod commerciële publieksgerichte functies Sas van gent (Locatus, augustus 2023)

Sas Van Gent

aug-23 verkooppunten

Totaal actieve vestigingen

binnenstad 41 89%

overig kern 5 11%

m² wvo Totaal kern 46 100%

binnenstad 4.846 58%

overig kern 3.535 42%

Totaal kern 8.381 100%

overig kern 435 5%

Totaal kern 8.381 100%

binnenstad incl. Sasse Poort 43 93%

overig kern 3 7%

Totaal kern 46 100%

binnenstad incl. Sasse Poort 7.946 95%

detailhandel dagelijkse goederen niet-dagelijkse goederen Totaal detailhandel

binnenstad 9 13 22

overig kern 2 0 2

Totaal kern 11 13 24

binnenstad 1.174 1.792 2.966

overig kern 3.100 0 3.100

Totaal kern 4.274 1.792 6.066

dagelijkse goederen niet-dagelijkse goederen Totaal detailhandel

binnenstad incl. Sasse Poort 9 13 22

overig kern 2 0 2

1300% 11 13 24

binnenstad incl. Sasse Poort 4.274 1.792 6.066

overig kern 0 0 0

Totaal kern 4.274 1.792 6.066

centrum 14 82%

overig kern 3 18%

Totaal kern 17 100%

centrum 1.680 79%

overig kern 435 21%

Totaal kern 2.115 100%

65.260-Ambacht

5 100%

0 0%

5 100%

200 100%

0 0%

200 100%

00.000-Leegstand % leegstand

7 100%

0 0%

7 100%

1.047 100%

0 0%

1.047 100%

Totaal Horeca

48/99 6/44

2.1.1 Detailhandel Het winkelaanbod in Sas van Gent is gevestigd in de binnenstad/ het ruimte centrumgebied, wat recent is uitgebreid met de Sasse Poort, waar de twee supermarkten (Albert Heijn en Lidl) naar toe zijn verplaatst. Het winkelaanbod bestaat uit 24 vestigingen met in totaal ruim 6.000 m² wvo. Het grootste deel van het winkelvloeroppervlak betreft dagelijkse goederen. Sas van Gent is vooral een boodschappengebied. Het winkelaanbod in dagelijkse goederen is vrij compleet. Het winkelaanbod in niet-dagelijkse goederen is met 13 vestigingen ook vrij uitgebreid. Tabel 2.2: samenstelling en locatie aanbod detailhandel Sas van Gent (Locatus, augustus 2023)

Sas Van Gent

aug-23 11.010-Levensmiddelen 11.020-Persoonlijke Verzorging Totaal dagelijkse goederen

verkooppunten 7 2 9 2 0 2 9 2 11

987 187 1.174

m² wvo 3.100 0 3.100

4.087 187 4.274

22.040-Kleding & Mode 22.050-Schoenen & Lederwaren 22.060-Juwelier & Optiek 22.070-Huishoudelijke- & Luxe Ar 35.100-Sport & Spel 35.110-Hobby 35.120-Media 37.130-Plant & Dier 37.160-Auto & Fiets 37.170-Doe-Het-Zelf 37.180-Wonen 38.200-Detailhandel Overig Totaal niet-dagelijkse goederen

4 0 1 1 1 0 1 0 1 1 1 2 13

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

4 0 1 1 1 0 1 0 1 1 1 2 13

667 0 25 40 35 0 60 0 45 180 60 680 1.792

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

667 0 25 40 35 0 60 0 45 180 60 680 1.792

Totaal detailhandel

22

2

24

2.966

3.100

6.066

2.1.2 Horeca In Sas van Gent zijn 17 horecavestigingen, met een omvang van in totaal ruim 2.100 m² wvo. Het horeca-aanbod is voor het grootste deel in de binnenstad gevestigd en is gevarieerd, met een accent op eten. Tabel 2.3: samenstelling en locatie aanbod horeca Sas van Gent (Locatus, augustus 2023)

Sas Van Gent

aug-23 vestigingen

59.200-Dranken 59.210-Eten 59.400-Fastservice 59.700-Hotels 59.900-Horeca Ov. Totaal Horeca

centrum 5 3 4 2 0 14

overig kern 0 1 1 0 1 3 49/99

7/44

m² wvo Totaal kern 5 4 5 2 1 17

centrum 435 595 350 300 0 1.680

overig kern 0 175 60 0 200 435

Totaal kern 435 770 410 300 200 2.115

2.1.3 Ambacht In het centrum van Sas van Gent zijn ook 5 ambachtsbedrijven gevestigd, met een totale omvang van 200 m² wvo.

2.2

Uitstraling centrumgebied

Het centrumgebied heeft twee gezichten: 1. Enerzijds achteruitgang (vroeger veel meer winkels en horeca) en leegstand: Veel leegstaande panden en voormalige winkels en een behoorlijk aantal winkels die “slecht” functioneren c.q. waarvan de toekomstbestendigheid onduidelijk is.

2. Anderzijds pareltjes qua winkels en horeca, mooie openbare ruimte en een nieuw boodschappengebied met 2 grote moderne supermarkten.

50/99 8/44

2.3

Samenstelling aanbod commerciële functies

Het aanbod aan commerciële centrumfuncties in Sas van Gent heeft een specifieke samenstelling. Qua aantal vestigingen is detailhandel weliswaar met 52% de grootste functie, maar het aandeel horecavestigingen is met 37% opvallend groot. Qua winkelvloeroppervlakte is detailhandels in dagelijkse goederen de grootste functie. De boodschappenfunctie is in Sas van Gent dominant. Figuur 2.1: samenstelling aanbod centrumfuncties Sas van gent (Locatus, augustus 2023)

samenstelling aanbod centrumfuncties

51%

winkelvloeroppervlak

24%

vestigingen

0%

10%

winkels dagelijkse artikelen

21%

28%

20%

30%

40%

37%

50%

60%

winkels niet-dagelijkse artikelen

51/99 9/44

25%

70%

2%

11%

80%

horeca

90%

100%

diensten/ambacht

3. ANALYSE AANBOD COMMERCIËLE FUNCTIES EN PROGNOSE TOEKOMSTIGE BEHOEFTE 3.1

Aanbod t.o.v. Benchmark

Een nader inzicht in de specifieke kenmerken van het aanbod centrumfuncties kan voortkomen uit een vergelijking met kernen met een vergelijkbaar inwonertal of andere aanvullende kernmerken. Sas van Gent heeft momenteel 3.415 inwoners, maar had in 2010 nog ruim 3.600 inwoners. Er was van oudsher een groot winkelaanbod en een functie voor omliggende plaatsen. We vergelijken het aanbod aan centrumfuncties in Sas van Gent daarom met plaatsen met tussen de 3.500 en 5.000 inwoners en met plaatsen van deze omvang met 2 supermarkten. Qua aantal vestigingen (figuur 3.1) is het aanbod detailhandel en horeca over vrijwel de hele linie groter dan in kernen met tussen de 3.500 en 5.000 inwoners, al dan niet met 2 supermarkten. Alleen het aantal vestigingen in en om het huis is in Sas van Gent kleiner. Met name het aantal horeca vestigingen is groot, maar ook het aantal leegstaande panden. Figuur 3.1: omvang aanbod centrumfuncties Sas van Gent ten opzichte van benchmark in aantal vestigingen (Locatus, augustus 2023)

aantal vestigingen 18

16

14

12

10

8

6

4

2

0 11-Dagelijks

22-Mode & Luxe Sas van Gent

35-Vrije Tijd

37-In/Om Huis

kernen met 3.500 - 5.000 inwoners

38-Detailh Overig

59-Horeca

00-Leegstand

kernen met 3.500 - 5.000 inwoners met 2 supermarkten

Wanneer we de omvang van het winkelvloeroppervlak in Sas van Gent vergelijken met de benchmark (figuur 3.2), dan is het beeld anders. Het boodschappenaanbod is in Sas van Gent uitzonderlijk groot. Meer dan het dubbele van het gemiddelde van kernen met een min of meer vergelijkbaar inwonertal. Hoewel het aantal vestigingen in andere branchegroepen relatief hoog is in Sas van Gent is het winkelvloeroppervlak klein. De winkels zijn hier veel kleiner dan gemiddeld.

52/99 10/44

Het horeca aanbod is qua aantal vestigingen ook groot. Het is echter te verwachten dat het aantal horeca-vestigingen op afzienbare termijn zal afnemen (o.a. door gebrek aan bedrijfsopvolgers). Figuur 3.2: omvang aanbod centrumfuncties Sas van Gent ten opzichte van benchmark in m² wvo (Locatus, augustus 2023) m² wvo 4.500

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

500

0 11-Dagelijks

22-Mode & Luxe

Sas van Gent

35-Vrije Tijd

00-Leegstand

59-Horeca

38-Detailh Overig

37-In/Om Huis

kernen met 3.500 - 5.000 inwoners

kernen met 3.500 - 5.000 inwoners met 2 supermarkten

Wanneer we kijken naar de samenstelling van het aanbod centrumfuncties in omvang (m² wvo, figuur 3.3) dan valt de dominantie van de sector dagelijkse goederen op (boodschappen doen) en de grote omvang van het horeca aanbod. Het winkelaanbod in niet-dagelijkse goederen en het aanbod ambachten/diensten is relatief erg klein in Sas van Gent. Het centrumaanbod van Sas van Gent betreft vooral boodschappen en horeca. De Leegstand is ook relatief groot. Figuur 3.3: samenstelling aanbod centrumfuncties Sas van Gent ten opzichte van benchmark in m² wvo (Locatus, augustus 2023)

samenstelling aanbod centrumfuncties in m² wvo

kernen met 3.500 - 5.000 inwoners met 2 supermarkten

26%

kernen met 3.500 - 5.000 inwoners

24%

Sas van Gent

10%

20%

30%

40%

winkels niet-dagelijkse goederen

50%

11%

15%

21%

53/99 11/44

13%

48%

51%

0% winkels dagelijkse goederen

50%

60%

Horeca

13%

25%

70%

80%

Ambacht

90%

2%

100%

3.2

Koopgedrag

Er is geen koopstromen onderzoek beschikbaar voor Zeeuws-Vlaanderen. Daarom is in de uitgevoerde online enquête onder inwoners van Sas van Gent ook het bezoek en koopgedrag kort geïnventariseerd. • Inwoners van Sas van Gent bezoeken het centrumgebied vaak. Meer dan 50% bezoekt het centrumgebied bijna dagelijks en ruim 90% minimaal 1 keer per week. • 60% van de respondenten doet vrijwel alle boodschappen in Sas van Gent, aanvullend 20% doet zijn boodschappen meestal in Sas van Gent. Op basis van deze enquête resultaten kan worden ingeschat dat de koopkrachtbinding voor dagelijkse goederen 75-80% zal bedragen. We kunnen er van uit gaan dat de koopkracht van huishoudens jonger van 51 jaar tussen 70% en 75% zal bedragen en van huishoudens ouder dan 50 jaar ca 80%. • Opvallend is dat er voor inwoners van Sas van Gent niet 1 logische plaats is om te gaan winkelen. Minder dan 25% geeft aan meestal in Terneuzen te gaan winkelen, even veel als in Zelzate. De overige mensen geven allerlei andere plaatsen aan, waar men meestal gaat winkelen. • Bijna 30% van de respondenten geeft aan de weekmarkt regelmatig te bezoeken. Ongeveer 45% geeft aan de weekmarkt minder dan 1 keer per maand of nooit te bezoeken. De bezoekfrequentie komt vrijwel overeen met het landelijke gemiddelde.

Een meerderheid van de respondenten zou de weekmarkt liever op een andere locatie zien ‘(de Markt of Sasse Poort) en geeft aan dan ook vaker de weekmarkt te gaan bezoeken.

3.3

Locatie aanbod commerciële centrumfuncties

Het winkel- en horeca-aanbod in Sas van Gent ligt sterk verspreid. Er is geen sprake (meer) van een eenduidig samenhangend centrumgebied. • Het supermarktaanbod is recent verplaatst en geconcentreerd in Sasse Poort: goed bereikbaar (ook vanuit België), met veel parkeren. Dit is het (nieuwe) deel van het centrumgebied, waar veruit de meeste bezoekers komen. • Er is een kleine concentratie centrumfuncties aan de Markt. Hier is in de voormalige kerk Marktº 4 gerealiseerd, een bijzonder leuk centrumpje met een aantal winkeltjes, horeca en o.a. een kapper. • Er is een tweetal gebiedjes met een kleine concentratie aan horeca: Gentsestraat en de Noordweststraat. • De overige winkels en horeca liggen verspreid in het grote centrumgebied/binnenstad, waarbij aan de Westkade en Oostkade de meeste functies zijn verdwenen. • De weekmarkt wordt op het Keizer Karelplein gehouden, net buiten het centrum. Figuur 3.3: locatie centrumfuncties Sas van Gent (Locatus, augustus 2023) Verspreide bewinkeling – deels “hobby winkels”

Weekmarkt buiten centrum aan doorgaande weg

Horeca Centrumfunctie verdwenen

Bijzonder winkel-horeca gebouw

Niet aaneengesloten centrumfuncties Herenmode met regiofunctie Hotel/Horeca

Sasse Poort

54/99 12/44

3.4

Ontwikkeling 2010 – 2023

Sas van Gent heeft sinds de jaren negentig van de vorige eeuw een verandering ondergaan ten gevolge van het veranderde koop- en banktoerisme vanuit België. Er is toen grote leegstand ontstaan. Vanaf 2010 is daar de doorbraak van het online winkelen bij gekomen, waardoor ook de manier van winkelen in Nederland is veranderd. Hierdoor is ook de omvang en samenstelling van winkelgebieden en centrumgebieden veranderd. Deze veranderingen hebben een groot effect gehad op de omvang en samenstelling van vooral het winkel en horeca-aanbod in Sas van Gent. Tabel 3.1: ontwikkeling detailhandels en horeca aanbod Sas van Gent 2010 – 2023 (Locatus, augustus 2023) aantal winkels actieve 22-Mode & 35-Vrije 37-In/Om 38-Detailh /vestigingen retail 11-Dagelijks Luxe Tijd Huis Overig Horeca 00-Leegstand 2010 39 12 14 4 5 4 18 9 2015 29 10 9 1 4 5 17 12 2020 22 9 7 1 4 1 15 12 2022 23 11 6 1 3 2 16 8 2023 24 11 6 2 3 2 17 7 2010-2023 -38% -8% -57% -50% -40% -50% -6% -22%

actieve 22-Mode & 35-Vrije 37-In/Om 38-Detailh retail 11-Dagelijks Luxe Tijd Huis Overig 00-Leegstand 2010 5.429 3.010 1.392 206 575 246 1.324 2015 5.093 2.581 1.249 60 574 629 2.310 2020 3.901 2.616 767 35 403 80 2.814 2022 5.143 3.351 732 95 285 680 1.097 2023 6.066 4.274 732 95 285 680 1.047 2010-2023 12% 42% -47% -54% -50% 176% -21% Tussen 2010 en 2023 zijn in Sas van Gent 15 winkels (38%) verdwenen. Desondanks is het totale winkelvloeroppervlak toegenomen (12%). Dit komt vooral door de recente schaalvergroting van de twee supermarkten bij de verhuizing naar Sasse Poort. In de sector niet-dagelijkse goederen , met name in de groepen mode en luxe, vrije tijd en in en om het huis nam het winkelaanbod echter af met meer dan 50%. Sas van Gent kende een relatief groot en compleet winkelaanbod, ook in de sector niet-dagelijkse goederen, maar dat is de afgelopen jaren sterk veranderd. Sas van Gent is steeds meer een “gewone” kern van ca. 3.500 inwoners geworden, met een relatief groot boodschappen aanbod en veel horeca. Men doet in Sas van Gent boodschappen en men bezoekt eventueel ook en aantal andere – losse – winkels of horeca. Dit is sterker geprofileerd door de verplaatsing van de beide (voorheen te kleine en verspreid gelegen) supermarkten naar Sasse Poort.

Sas van Gent is te karakteriseren als: • Een boodschappengebied Sasse Poort met moderne supermarkten (enkele aanvullende winkels), gericht op efficiënt boodschappen doen; • Het oude centrumgebied/de oude binnenstad met een bijzondere plek – de Markt en verspreide winkels en horeca. Wanneer we naar ontwikkeling in kernen die een Benchmark vormen voor Sas van Gent kijken (tabel 3.2), dan valt op dat de ontwikkeling Sas van Gent is in de sector niet-dagelijkse goederen en horeca negatiever is. In de sector niet-dagelijkse goederen is het winkelaanbod klein en met name zeer verspreid, waardoor het elkaar niet versterkt. Door de realisatie van Marktº 4 en de uitbreiding/verplaatsing van de supermarkten is de groei van het aanbod in oppervlak in de dagelijkse goederen groter dan in de Benchmark.

55/99 13/44

We zien in veel kernen ook een groei van het aantal kleine bedrijfjes/diensten/ambacht in centrumgebieden. Per saldo is te verwachten dat, mede in samenhang met de verbetering van het boodschappenaanbod en de ontwikkeling in de Benchmark, de afname van het winkelaanbod in de sector niet-dagelijkse goederen zal stoppen. Er zou zelfs een kleine groei mogelijk kunnen zijn van het winkelaanbod in de sector niet-dagelijkse goederen in het centrumgebied, mede omdat de terugloop van het aanbod in Sas van Gent groter is geweest dan in de Benchmark. Het zal dan naar verwachting vooral kleinschalige winkels betreffen, van lokale ondernemers en geen ketens (m.u.v. een eventuele uitbreiding bij Sasse Poort) Tabel 3.2: ontwikkeling detailhandels en horeca aanbod in benchmark voor Sas van Gent 2010 – 2023 (Locatus, augustus 2023) kernen met 3.500 - 5.000 inwoners en 2 supermarkten

kernen met 3.500 - 5.000 inwoners

aantal vestigingen 2010 2015 2020 2023

m² wvo 2010 2015 2020 2023

3.5

actieve retail 100 94 88 82

actieve retail 100 103 105 102

Dagelijkse goederen 100 98 96 92

niet dagelijkse goederen 100 92 84 77

Dagelijkse goederen 100 107 117 118

niet dagelijkse goederen 100 101 99 95

horeca 100 103 102 100

Actieve retail 100 97 99 95

Actieve retail 100 106 123 119

Dagelijkse goederen 100 94 99 100

Niet dagelijkse goederen 100 99 99 93

Dagelijkse goederen 100 103 121 128

Niet dagelijkse goederen 100 107 125 114

Horeca 100 97 112 109

prognose behoefte commerciële functies

De verwachting is dat het inwonertal van Sas van Gent min of meer stabiliseert. Er vindt derhalve geen grote verandering plaats in het draagvlak voor de winkels en horeca in Sas van Gent. Op basis hiervan en van de in het voorgaande geschetste ontwikkeling van het winkelaanbod in Sas van Gent en de Benchmark, kan de volgende prognose van de ontwikkeling van het winkel en horeca/ambacht/diensten aanbod worden geschetst. •

•

Dagelijkse goederen: hier is een stabilisatie van het aanbod te verwachten. Met de verplaatsing en uitbreiding van de beide supermarkten is de gewenste schaalvergroting voor de supermarkten gerealiseerd. In Sasse Poort is de vestiging van andere versaanbieders uitgesloten. Er kan daarom van worden uitgegaan dat er een aanbod blijft van ca 1.200 – 1.400 m² wvo (= 1.500 – 1.900 m² Bvo) in het centrumgebied/de binnenstad (waarbij Marktº 4 een belangrijke rol speelt) en 3.000 – 3.500 m² wvo in Sasse Poort (= 4.200 – 5.000 m² Bvo). Het zou kunnen dat een deel van het aanbod persoonlijke verzorging (drogisterij verhuisd naar Sasse Poort, wanneer hier een (kleiner) derde blok zou worden gerealiseerd. In dat geval moet worden uitgegaan van een aanbod van ca 1.000 m² wvo = 1.300 m² Bvo in het centrumgebied. Niet-dagelijkse goederen: uitgegaan kan worden van een min of meer stabilisatie van het winkelaanbod in deze sector (ca 1.600 – 2.000 m² wvo (= 2.000–2.500 m² Bvo), waarbij door het verdwijnen van ketens ruimte ontstaat voor lokaal ondernemerschap. Wanneer er een (kleiner) derde blok zou worden gerealiseerd op Sasse Poort zou hier een

56/99 14/44

uitbreiding van het winkelaanbod in niet-dagelijkse goederen kunnen plaatsvinden in ontbrekende branches, veelal ingevuld door ketens. • Horeca: We zien vrijwel overal een groei van de horeca, in aantal vestigingen en omvang. Echter omdat Sas van Gent al een relatief groot horeca aanbod heeft, zal de groei hier minder zijn. Sas van Gent hoeft geen “inhaalslag” meer te maken. Uitgegaan kan worden van een stabilisatie op ca. 1.500 - 2.000 m² wvo = ca 2.000 – 2.500 m² Bvo in het centrumgebied. Er zal enige horeca buiten het centrum blijven. De trend is echter dat horeca zich steeds meer concentreert in centra en verdwijnt uit buurten, steeds meer verschuift van drank naar eten (en drank). • Diensten/ambacht: Dit is in het centrumgebied relatief slecht vertegenwoordigd. De verwachting is dat dit de komende jaren zal toenemen, waarbij vooralsnog kan worden uitgegaan van maximaal 1.000 – 1.500 m² Bvo. Wanneer we er van uitgaan dat er in de binnenstad een concentratiegebied wordt aangewezen, waarbinnen de ontwikkeling wordt gestimuleerd en waarbinnen ca. 75% van het aanbod is geconcentreerd, dan kunnen we uitgaan van een concentratiegebied waar centrumfuncties met een totale omvang van tussen de 5.500 en 7.500 m² Bvo moeten kunnen worden ondergebracht.

Tabel 3.3: prognose omvang aanbod centrumfuncties en benodigde omvang plancapaciteit aangewezen concentratiegebied Sas van Gent m² wvo m² Bvo Sasse Poort/ Sas van Gent centrum/ bin- buiten cencentrum/ binnenSasse Poort/ 2025-2030 nenstad trum stad buiten centrum

dagelijkse goederen

1.200 - 1.400

3.100 - 3.600

1.500 - 1.900

4.200 - 5.000

niet-dagelijkse goederen

1.600-2.000

1.000

2.000-2.500

1.250

horeca

1.500-2.000

400

2.000-2.500

500

ambacht/diensten

700- 1000

0

1.000 - 1.500

0

Totaal centrumfuncties

5.000 - 6.400 4.500 - 5.000

6.500 - 8.400

1.000 - 1.500

waarvan in aangewezen centrumgebied

75%

n.v.t.

75%

nv

waarvan in aangewezen centrumgebied

4.000 - 5.000

n.v.t.

5.000 – 6.500

nv

Weekmarkt Momenteel wordt de weekmarkt op het Keizer Karelplein gehouden. Het is een kleine weekmarkt met minder dan 8 kramen/verkoopwagens, met vooral etenswaren. De weekmarkt is weinig sfeervol.

In de uitgevoerde enquete is gevraagd naar het bezoek aan de markt en de gewenste locatie. Uit de resultaten blijkt dat veel mensen de weekmarkt graag naar het marktplein bij Marktº 4 zouden willen verplaatsen. Een relatief groot deel geeft

57/99 15/44

dan ook aan de weekmarkt ook vaker te zullen bezoeken. Een kleinere groep geeft aan de weekmarkt het liefst te verplaatsen naar Sasse Poort en een meerderheid van deze groep geeft aan dan de weekmarkt ook vaker te bezoeken.

58/99 16/44

4. OMVANG PLANCAPACITEIT COMMERCIËLE FUNCTIES Sas van Gent had van oudsher een relatief groot aanbod detailhandel en horeca. In het (verre) verleden was Sas van Gent een van de grensplaatsen waar Belgen winkels, horeca en banken bezochten. Deze functie is de afgelopen jaren voor een groot deel verdwenen. In samenhang hiermee is ook vooral het winkelaanbod en aanbod van banken sterk teruggelopen. Ook het aantal horecavestigingen is afgenomen. In Sas van Gent is detailhandel en horeca (categorie 1a en B van de staat van horeca activiteiten) mogelijk in vrijwel de hele oude kern (binnenstad). In totaal bedraagt de plancapaciteit in dit gebied ruim 55.000 m² bvo voor detailhandel en ca. 51.000 m² bvo voor horeca (categorie 1a en B van de staat van horeca activiteiten). Momenteel is hiervan nog slechts ca 5.000 m² bvo in gebruik. Dit is maar 8% van de plancapaciteit. Tabel 4.1: aanwezige en gebruikte/ongebruikte plancapaciteit Sas van Gent

Sas van Gent plancapaciteit

waarvan detailhandel + detailhandel horeca

plancapaciteit

55.147

51.000

in gebruik

4.300

4.000

ongebruikte plancapaciteit

50.847

47.000

ongebruikte plancapaciteit

92%

92%

Ca 55.000 m² Bvo

Het is gewenst om de omvang van de plancapaciteit voor detailhandel en horeca (met name in de bestemming centrum) meer in overeenstemming te brengen met de toekomstige behoefte. Gelet op het feit dat momenteel minder dan 10% van de plancapaciteit wordt gebruikt, moet er van uit worden gegaan dat een belangrijk deel van de onbenutte plancapaciteit kan worden gesaneerd. In combinatie hiermee is het gewenst om te komen tot een concentratiegebied voor centrumfuncties, met name detailhandel, waarbinnen op termijn ten minste 75% van de detailhandel is geconcentreerd. In het voorgaande is berekend dat dit gebied een omvang zou moeten hebben van circa 5.000 en 6.500 m² Bvo. Hierbij wordt er van uitgegaan dat er ook op termijn ca. 1.500 tot 2.000 m² Bvo aan centrumfuncties buiten het concentratiegebied is gevestigd. Ruimte voor starters/broedplaats Zoals eerder aangegeven is de verwachting dat in plaatsen als Sas van Gent het aantal winkels gerund door lokale ondernemers zal toenemen. Dit zou gestimuleerd moeten worden. Het is hiervoor belangrijk dat er ruimte is/blijft voor startende ondernemers, ook buiten het aangewezen concentratiegebied die, bijvoorbeeld aan huis een winkels of horecabedrijf willen starten. Te denken valt aan kleinschalige bedrijven met een maximaal winkelvloeroppervlak van 40 m² bvo, wat overeenkomt met ruim 30 m² wvo.

Binnen het gebied waar nu detailhandel en horeca mogelijk is binnen de bestemming centrum, zou het ook nadat de algemene detailhandels en horeca bestemming is gesaneerd, mogelijk moeten zijn om via een verkorte procedure dit gebruik van panden mogelijk te maken en zo het lokale ondernemerschap te blijven stimuleren. Wanneer een bedrijf dan verder doorgroeit, is het gewenst dat het verplaatst naar het concentratiegebied. Onderbouwing maximale omvang startende winkel: een maximaal winkelvloeroppervlak van 40 m² bvo/30 m² wvo. Een startende winkel moet een bepaalde minimale omvang kunnen hebben, om daadwerkelijk een minimaal assortiment te kunnen herbergen en een omzet van een minimale omvang te kunnen genereren. Insteek is om ondernemerschap te stimuleren. Een omvang van 20 m² bvo is ook voor een startende winkel te klein. In de gemeente Terneuzen zijn meer dan 300 winkels gevestigd, waarvan minder dan 10 winkels (minder dan 4%) kleiner zijn dan 40 m² bvo.

59/99 17/44

5. RUIMTELIJK – FUNCTIONELE TOEKOMSTVISIE CENTRUM SAS VAN GENT 5.1

hoofdrichting ontwikkeling centrum

in het voorgaande is duidelijk geworden dat het gewenst is om in Sas van Gent tot een concentratiegebied te komen voor winkels en horeca, waar ook andere commerciële functies zich kunnen vestigen en ontwikkelen. Een te grote spreiding van winkels en horeca zoals nu het geval is, heeft een negatief effect op het functioneren van het centrumgebied en de daar gevestigde winkels en horeca. Dit blijkt ook uit de meet negatieve ontwikkeling die Sas van Gent sinds 2010 heeft doorgemaakt ten opzichte van de benchmark Winkels en een aantal soorten horeca (categorie 1a en B van de staat van horeca activiteiten) kunnen zich nu in de hele binnenstad van Sas van Gent vestigen. Het gebied waarbinnen dat kan is meer dan 10 keer groter dan de behoefte. Het is daarom gewenst om de het gebied waarbinnen winkels en horeca zich kunnen vestigen en verder ontwikkelen, substantieel kleiner te maken. Bij het kiezen van een concentratiegebied is een aantal aspecten van belang: • Sas van Gent heeft vooral een boodschappenfunctie en grootschaligere winkels voor de eigen inwoners, omliggende kleinere kernen en Belgische kooptoeristen uit de regio. (→ Sasse Poort).

• Na het verplaatsen van Albert Heijn en Lidl ontstaan in Sas van Gent de volgende deelgebieden: • het boodschappengebied Sasse Poort met de grootschalige supermarkten en enkele aanvullende grootschalige winkels die door de omvang en verkeer aantrekkende werking niet in het centrumgebied passen, met name gericht op efficiënt boodschappen doen • een concentratiegebied en horecagebied met kleinschalige winkels en horeca en bedrijven meer gericht op verblijven en recreatief boodschappen doen en winkels bezoeken. • de oude binnenstad met vooral een woonfunctie, maar ook met kleine bedrijven. • De Markt wordt als centraal plein binnen Sas van Gent zeer gewaardeerd. Dat geldt ook voor een aantal winkels die aan de Markt zijn gelegen, waaronder de eerder genoemde getransformeerde kerk: Marktº 4. • Omdat in Sasse Poort veruit de meeste bezoekers komen is een directe en comfortabele route vanaf Sasse Poort naar het concentratiegebied van groot belang voor de koppeling van beide gebieden. Dit is van groot belang voor het functioneren van het concentratiegebied in het oude centrum. • De West en Oostkade hebben hun functie als winkelgebied vrijwel verloren. Er ligt nog een beperkt aantal winkels in dit gebied, die individueel functioneren.

Dit gebied zou zich kunnen ontwikkelen als woon/werk/horeca gebied en deels recreatief (eilandje) • Er is een tweetal gebieden met een concentratie van horeca (de Oostweststraat en de Gentsestraat. Voor horeca is nabijheid van andere horeca belangrijk. • De Weekmarkt zou extra meerwaarde kunnen hebben voor het Marktplein blijkt uit de enquête. • Het is van belang om een concentratiegebied aantrekkelijk in te richten met aandacht voor groen. • Het is gewenst dat er ruime mogelijkheden blijven voor ondernemers die kleinschalig willen starten. • Om tot de gewenste concentratie te komen is het van belang om een substantiële hoeveelheid bestemming horeca en detailhandel te schrappen. Ruim driekwart van de huidige plancapaciteit kan worden gesaneerd, zonder dat winkels of horeca vestigingen die nu zijn gevestigd, hoeven te verdwijnen. • Niet alle winkels en horeca zullen zich (kunnen) vestigen in het concentratiegebied. Uitgegaan wordt van tenminste ca. 75%. Dat houdt in dat winkels en horeca die buiten het concentratiegebied zijn gevestigd hier kunnen blijven zitten, zolang ze functioneren. Wanneer ze langere tijd leeg staan, bijvoorbeeld maximaal 2 jaar, zou het transformeren naar andere functies dan detailhandel en horeca (zoals wonen of werken/voorzieningen) gestimuleerd worden door de mogelijkheden voor horeca en detailhandel in de bestemming centrum te saneren.

60/99 18/44

Op basis van deze aspecten ligt een ruimtelijk-functionele structuur voor de hand waarbij het concentratiegebied loopt van de Markt als verblijfsplek en kleinschalig verblijfsrecreatief centrumgebied via een centrumloper met vooral kleinschalige centrumfuncties naar Sasse Poort als grootschalig boodschappengebied, waarbij de twee horeca huidige concentratiegebiedjes hier aan gekoppeld worden (zie figuur 5.1). Figuur 5.1: voorstel voor structuur centrumfuncties – concentratiegebied Sas van Gent

kleinschalig

Horeca Verplaatsen weekmarkt naar marktplein overwegen?

Markt: Winkels/ horeca/diensten

Centrumgebied / “Centrumloper” Hotel/Horeca

Grootschalig: Supermarkt/ Boodschappen parkeren

61/99 19/44

5.2

Participatie

We hebben voorliggende analyse en structuurvoorstel op twee manieren voorgelegd aan de betrokkenen/stakeholders. 1. In de vorm van een participatie-avond op 19 juni 2023, waarbij vragen kunnen worden gesteld en discussiepunten konden worden ingebracht. OP deze avond waren tussen de 40 en 50 inwoners en ondernemers aanwezig. Het verslag is als bijlage 1 toegevoegd. 2. In de vorm van een online enquête, waarbij de respondenten zijn bevraagd over hun het winkelgedrag, de mening over de sterke en zwakke kanten van het centrumgebied en anderzijds zijn de voorstellen voor het te voeren beleid en het concentratiegebied getoetst. De enquête is door 102 personen tenminste gedeeltelijk ingevuld. De complete resultaten van de enquête zijn als bijlage 2 toegevoegd. Een korte samenvatting van de resultaten. • Inwoners van Sas van Gent komen bezoeken hun centrum vaak en doen veruit de meeste boodschappen in Sas van Gent. • 3 deelgebieden worden gewaardeerd in het centrum van Sas van Gent: 1. De Markt – Markt 4, wordt zeer gewaardeerd als een aanwinst; 2. Het gebied Oostkade en achterliggende groengebied op “t eilandje als mooi historisch en groen gebied om te wandelen e.d.; 3. Het gebiedje Stationsstraat-Oostkade, Gentsestraat, Schoolstraat, vooral vanwege de aanwezige horeca.

• Een groot aantal plekken/gebieden daarbuiten worden als verbetergebied genoemd, vanwege verpaupering, het stenige karakter/gebrek aan groen, leegstand, overlast door huisvesting arbeidsmigranten. De voorgestelde verbeteringen hebben hier betrekking op: meer en beter groen en sfeer/kwaliteit openbare ruimte en gebouwen, oplossen leegstand. Daarnaast worden voorstellen gedaan om de Markt verder te versterken, o.a. gekoppeld aan het succes van Markt 4. men stelt ook voor om de weekmarkt hier naar toe te verplaatsen • Een kleine meerderheid ondersteunt het voornemen om het winkelgebied kleiner te maken. Men vindt het gebied wel erg klein. Men heeft vrees voor winkels die buiten dit gebied liggen. Bovendien hoopt men op meer winkels en horeca (zoals vroeger) en vindt men dat daar plek voor zou moeten zijn. Met name de Westkade wordt vaker genoemd als gebied waar toch winkels en horeca (ook Oostkade) zouden moeten kunnen. Toch ondersteunt een meerderheid het voorstel voor het concentratiegebied. • Een behoorlijk deel van de respondenten geeft aan de weekmarkt te bezoeken. Ouderen doen dit vaker dan jongeren. Men zou de weekmarkt het liefste op het marktplein hebben en men geeft aan dat, wanneer de weekmarkt daar zou staan, men verwacht vaker de weekmarkt te bezoeken.

Per saldo ondersteunen de resultaten van de enquête het voorgestelde beleidsrichting om het centrumgebied, waar horeca en winkels zich zonder meer mogen vestigen, kleiner te maken. Men moet wel nog wennen aan de nieuwe situatie, zeker als de beide supermarkten buiten het huidige centrumgebied liggen. In hoofdlijnen wordt de keuze van het gebied ondersteund, maar men vraagt aandacht voor met name de Westkade, waar altijd winkels en horeca hebben gelegen. Ook ondersteunen de resultaten de aanbeveling om te onderzoeken of de weekmarkt verplaatst kan worden. Uit de enquête komen wel een aantal aandachtspunten m.b.t. de inrichting openbare ruimte, het communiceren over winkels en horeca buiten het concentratiegebied en het inbouwen van flexibiliteit voor commerciële functies buiten dit gebied.

62/99 20/44

5.3

Ruimtelijk – functionele ontwikkelingsvisie centrum Sas van Gent

5.3.1

Ruimtelijk functionele visie

Op basis van de uitgevoerde analyse én de resultaten van de participatie komen wij tot het volgende voorstel. Uitgangspunt voor een centrumstructuur in Sas van Gent is dat in het centrum/concentratiegebied niet wordt uitgegaan van een aaneengesloten front van centrumfuncties (winkels/horeca/diensten/Ambacht). Ook in het concentratiegebied zal er altijd een mix zijn van wonen en centrumfuncties. De beoogde centrumstructuur in Sas van Gent bestaat uit de volgende deelgebieden: • Een concentratiegebied voor winkels, horeca en diensten/ambacht dat is opgerekt tussen de Sasse Poort en de Markt (Markt, Schoolstraat, Wilhelminaplein, de nieuwe doorsteek richting Tramstraat – Sasse Poort) Dit is het gebied waar bij voorkeur (kleinschalige) publieksgerichte centrumfuncties zich vestigen, maar waar ook gewoond kan worden. Het gebied heeft een capaciteit van ruim 7.500 m² Bvo. De prognose is dat er buiten Sasse Poort behoefte is aan tussen de 3.000 en 4.000 m² Bvo aan winkels, horeca en diensten in dit gebied. • Een (ook) horeca gebied: aanvullend op het concentratiegebied, dat loopt vanaf de Noordweststraat, via de Westkade naar de Gentstestraat. In dit gebied is naast wonen ook horeca mogelijk in de categorie 1a en 1b van de Staat van Horeca-activiteiten (en op enkele plaatsen die nu al een aanduiding hebben een hogere categorie).

Dit gebied omvat een aantal gebieden waar nu al relatief veel horeca is gevestigd, en de Westkade, een gebied waar van oudsher publieksgerichte functies gevestigd waren en dat beeldbepalend is voor Sas van Gent. Dit gebied heeft een capaciteit van ruim 7.500 m² Bvo. Figuur 5.2: Visie op de gewenste ruimtelijk functionele structuur binnenstad Sas van Gent • Vervallen winkel/horecabestemming indien bij vaststelling niet in gebruik als winkel/horeca Horeca-gebied: • Indien momenteel in gebruik als winkel/horeca: dan vervallen Horeca/bedrijven winkel/horeca bestemming indien 2 jaar niet meer in gebruik als + wonen winkel/horeca • Overal wonen en diensten/bedrijven mogelijk die gemengd kunnen worden met wonen • Via korte procedure kleinschalige startende winkels < 40 m² bvo • Te saneren winkel/horeca bestemming ca 40.000 m² bvo

Concentratiegebied: Kleinschalig: Winkels/ m² Bvo horeca/ diensten/ bedrijven + wonen (ca. 7.500 m² bvo)

Sasse Poort Grootschalig boodschappen: 2 supermarkten +m² evt.Bvo andere (grootschalige) winkels (>500 m² bvo) + andere commerciële diensten (excl. horeca) (totaal ca. 6.500 m² bvo )