2023-12-14 a. Compacte winkelgebieden Axel, Sas van Gent en Terneuzen - Ontwerpbesluit

Gemeenteraad Ontwerpbesluit

Zitting van 14 december 2023 Omgeving & Economie - Beleidsontwikkeling zaaknummer: 6387

2023_Raad_00179 - Compacte winkelgebieden Axel, Sas van Gent en Terneuzen Portefeuillehouder Frank Hulle,van Programma en/of paragraaf Programma Economie & arbeidsmarkt Programma Wonen & leefbaarheid Besluit Besluitpunt 1 De gemeenteraad besluit om de 'Visie en beleidsregels commerciële functies centrumgebieden Sas van Gent en Axel' en de 'Uitwerking Totaalplan binnenstad Terneuzen in beleidsregels' vast te stellen. Wat is de aanleiding? Actuele ontwikkelingen De winkelgebieden staan al jaren onder druk. Een aantal jaren geleden hebben we het traject in gang gezet om te komen tot compactere winkelgebieden in Axel, Sas van Gent en Terneuzen. De gemeente Terneuzen wordt geconfronteerd met twee, met elkaar samenhangende ontwikkelingen: 1. We constateren een afname van de behoefte aan winkelruimte in het algemeen en in het kernwinkelgebied van Terneuzen in het bijzonder. De noodzaak voor het omzetten van delen van de centrumgebieden van Sas van Gent, Axel en het kernwinkelgebied van detailhandel naar andere functies wordt steeds groter. We hebben de Retaildeal ondertekend met de minister van EZ. Hiermee hebben we ons als gemeente gecommitteerd aan het verminderen van het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlakte in de gemeente. 2. We hebben beschikbare planologische capaciteit wonen die we willen gebruiken op plekken waar wonen op dit moment planologisch niet mogelijk is.

Beide ontwikkelingen hangen deels samen. Wanneer we de plancapaciteit voor detailhandel afbouwen, is herinvulling noodzakelijk om leegstand tegen te gaan. Leegstaande winkelpanden zullen in veel gevallen veranderen naar woningen. Een belangrijke 1/99

randvoorwaarde is dan dat er voldoende planologische mogelijkheden beschikbaar zijn voor het toevoegen van woningen. Deze ontwikkelingen noodzaken tot het beter verdelen en aanpassen van de plancapaciteit voor detailhandel en voor wonen, zodat deze beter aansluiten op de daadwerkelijke behoefte en het beleid. Inventarisatie plancapaciteit In februari 2022 heeft Rho adviseurs de plancapaciteit wonen en detailhandel voor de gehele gemeente Terneuzen geïnventariseerd (zie bijlage 1). Deze planinventarisatie voor ongebruikte plancapaciteit voor wonen en detailhandel geeft de feitelijke situatie weer voor: - de hoeveelheid ongebruikte plancapaciteit detailhandel in meters en woningen in aantallen; - de locatie van de ongebruikte plancapaciteit wonen en detailhandel; - eventuele kenmerken van de ongebruikte plancapaciteit wonen en detailhandel. Dit geldt vooral voor detailhandel, waar op veel locaties beperkingen voor gebruik zijn vastgelegd zoals perifere detailhandel. De inventarisatie is als het ware een foto van de actuele situatie in 2022.

Participatie Terneuzen: Om te komen tot een compact kernwinkelgebied Terneuzen en een toekomstbestendige binnenstad Terneuzen zijn in de afgelopen jaren verschillende participatietrajecten doorlopen met bewoners, ondernemers en vastgoedeigenaren in de binnenstad van Terneuzen: - (2016) De Nieuwe Winkel Straat (DNWS) In Actie Traject (met ondernemers); - (2018) Het Kadaster Traject. Compacte en Vitale stad (met bewoners, ondernemers en vastgoedeigenaren) - (2019) Regietraject Professionalisering ondernemersvereniging Bizzy Stad Terneuzen (met ondernemers); - (2021) Regietraject verenigen vastgoedeigenaren centrum Terneuzen; Manifest vastgoedeigenaren; Vereniging Vast Goed Terneuzen (met vastgoedeigenaren) - (2022) Totaalplan voor de binnenstad + spelregels (detailhandel en wonen) De resultaten van deze participatietrajecten zijn opgenomen in het Totaalplan binnenstad Terneuzen. Visie Terneuzen Voor het kernwinkelgebied van Terneuzen is de visie (Totaalplan binnenstad Terneuzen) al eerder vastgesteld door de gemeenteraad op 10 maart 2022. De 'Uitwerking Totaalplan binnenstad Terneuzen in beleidsregels' wordt aan de gemeenteraad aangeboden ter vaststelling. Visie Sas van Gent en Axel Recent is een participatietraject (bijeenkomsten + enquêtes) doorlopen ten behoeve van de visie en beleidsregels commerciële functies centrumgebieden Sas van Gent en Axel.

Op basis van dit participatietraject zijn de visie en beleidsregels op punten aangepast. De resultaten en wijzigingen n.a.v. dit participatietraject zijn opgenomen in de visie en beleidsregels. De 'Visie en beleidsregels commerciële functies centrumgebieden Sas van Gent en Axel' worden aan de gemeenteraad aangeboden ter vaststelling. Bestemmingsplannen Zoals hiervoor vermeld bleek uit de inventarisatie dat de kernen Terneuzen, Sas van Gent en Axel over een te ruime plancapaciteit detailhandel en horeca beschikken. In de visies voor deze kernen is aan de hand van de huidige situatie en de verwachte toekomstige 2/99

ontwikkelingen een ‘nieuw’ concentratiegebied c.q. kernwinkelgebied geschetst. Uitgangspunt is dat detailhandel zo veel mogelijk wordt geconcentreerd in het concentratiegebied en dat wordt gestimuleerd dat panden buiten het concentratiegebied transformeren naar andere functies dan detailhandel. Onder voorwaarden wordt medewerking verleend aan functiewijziging naar wonen, óók binnen het concentratiegebied. Deze zogenaamde beleidsregels leiden niet tot het wegbestemmen van winkels of andere functies. Dit gebeurt met een afzonderlijke aanpassing van de bestemmingsplannen voor de centrumgebieden van Terneuzen en Sas van Gent en de beheersverordening voor Axel. Wat willen we bereiken? Om plancapaciteit te kunnen saneren, ruimte te maken voor nieuwe plancapaciteit in de gewenste soort en op de gewenste locaties zijn voor zowel wonen als detailhandel praktische regels nodig in de centrumgebieden Axel, Sas van Gent en Terneuzen. We bepalen waar we detailhandel of andere functies willen en waarom. Met het beleidskader (visie en beleidsregels) is het mogelijk om de plancapaciteit wonen en detailhandel te herijken zonder planschade. We brengen samenhang in het herijken van plancapaciteit wonen en de plancapaciteit detailhandel. Voor de binnenstad en het kernwinkelgebied van Terneuzen is de visie al eerder vastgesteld door de gemeenteraad.

Argumenten 1.1 Het herijken van plancapaciteit in combinatie met het borgen van voorzienbaarheid voorkomt planschade. Met de combinatie van de al uitgevoerde inventarisatie van benutte en onbenutte plancapaciteit en met de 'Visie en beleidsregels commerciële functies centrumgebieden Sas van Gent en Axel' en de 'Uitwerking Totaalplan binnenstad Terneuzen in beleidsregels' bepalen we waar en waarom we detailhandel of andere functies willen. Dit beleidskader vormt dan tevens de basis voor de voorzienbaarheid van het saneren van plancapaciteit op locaties waar die plancapaciteit beleidsmatig niet meer gewenst is. Hierdoor wordt planschade voorkomen. 1.2. Als toetsingskader voor nieuwe initiatieven. De inventarisatie van de plancapaciteit in combinatie met het beleidskader is daarnaast zeer bruikbaar als toetsingskader voor nieuwe initiatieven. We kiezen hiermee voor een aanpak waarmee we ook op korte termijn gewenste nieuwe ontwikkelingen mogelijk kunnen maken. In veel gevallen is het toetsingskader voor nieuwe initiatieven verouderd. De inventarisatie en het beleidskader vormen feitelijk een nieuw en actueel toetsingskader voor het beoordelen van de initiatieven. 1.3 Als onderbouwing voor beperkingen voor het gebruik van locatie als detailhandel, in het kader van de Dienstenrichtlijn.

In onze bestemmingsplannen is een aantal beperkingen voor het gebruik als detailhandel opgenomen voor gronden met een bestemming waarbinnen detailhandel mogelijk is. Bestemmingsregelingen die een beperking inhouden voor het gebruik als detailhandel moeten voldoen aan de Dienstenrichtlijn. Dat kunnen we met het beleidskader commerciële functies centrumgebieden Sas van Gent en Axel onderbouwen. 1.4 Als inbreng voor een omgevingsvisie en omgevingsplan AlIe gemeenten stellen uiterlijk in 2027 een omgevingsvisie vast. Uit de inventarisatie plancapaciteit in combinatie met de visie en beleidsregels commerciële functies 3/99

centrumgebieden Axel, Sas van Gent en Terneuzen wordt duidelijk of er een ruimteclaim is. Die extra plancapaciteit voor de activiteiten wonen en detailhandel kunnen we dan opnemen in de omgevingsvisie. De inventarisatie en het beleidskader vormen de inbreng voor de verschillende lagen activiteiten, zoals wonen en detailhandel, in het omgevingsplan. 1.5 De visie voor Axel is een eerste aanzet voor de gebiedsvisie voor het centrum van Axel Op 20 april 2023 nam de gemeenteraad een motie aan, waarin werd opgeroepen tot het opstellen van een gebiedsvisie voor het centrum van Axel. Met het vaststellen van de Visie commerciële functies centrumgebied Axel hebben we een eerste belangrijke aanzet voor de gebiedsvisie centrum Axel. De komende maanden werken we de Visie commerciële functies centrumgebied Axel verder uit tot een volwaardige gebiedsvisie voor het centrum. 2.1 Bestemmingsplannen Het doel vanuit de beleidsvisies bereiken wij met het aanpassen van de geldende bestemmingsplannen en beheerverordening voor de centrumgebieden van Terneuzen, Sas van Gent en Axel. In de genoemde planologische maatregelen wordt onder de centrumbestemming een voorschrift toegevoegd dat wanneer een pand voor tenminste 2 jaar niet in gebruik is geweest voor de functie Detailhandel of Horeca deze functie na die periode niet opnieuw in het pand mag worden gevestigd.

Hiermee concentreren wij de detailhandel- en horecafunctie uiteindelijk binnen het concentratiegebied. Door de beleidsvisie en het planvoorschrift nu kenbaar te maken en vervolgens een tijd van 2 jaar te gunnen, creëren wij voorzienbaarheid en voorkomen wij planschade. Kanttekeningen 1.1 intensief traject Het is een erg intensief traject ,waarbij van alle stakeholders een grote inspanning wordt verwacht. Het zal ook pas op lange termijn vruchten afwerpen. In eerste instantie zal het voor inwoners ook lange tijd onzichtbaar zijn wat er achter de schermen wordt gedaan. Mogelijk zal de situatie eerst verslechteren voordat het verbetert. Door het instellen van het projectbureau voor de binnenstad van Terneuzen (vanuit het Totaalplan binnenstad Terneuzen) wordt wel (pro)actief uitvoering gegeven om het intensieve traject voortvarend op te pakken. Voor Axel geeft de nog op te stellen gebiedsvisie en de ontwikkelingen bij Luitjens aanleiding om te komen tot een toekomstbestendig centrum. In Sas van Gent wordt de invulling van de Sasse Poort en de verbinding naar het centrum opgepakt en wordt zo vorm gegeven aan het compacte winkelgebied. Wat mag het kosten? Er zijn geen financiële consequenties.

Wat gaan we ervoor doen? Na vaststelling van de 'Visie en beleidsregels commerciële centrumfuncties Sas van Gent en Axel' en de 'Uitwerking Totaalplan binnenstad Terneuzen in beleidsregels' door de gemeenteraad (14 december 2023) worden deze gepubliceerd in het Zeeuws Vlaams Advertentieblad, het Gemeenteblad en de Decentrale regelingenbank. Daarnaast publiceren wij de ruimtelijke beleidsvisie op de gemeentelijke website.

4/99

Ook de ontwerpbestemmingsplannen (Terneuzen en Sas van Gent) en de ontwerpbeheersverordening (Axel) maken wij na vaststelling van de visie en beleidsregels gereed voor publicatie. De bekendmaking publiceren wij in het Zeeuws Vlaams Advertentieblad en het Gemeenteblad. Iedereen is dan in de gelegenheid om tijdens de ter inzage termijn een zienswijze in te dienen. Na afloop van de ter inzage termijn worden de bestemmingsplannen en de beheersverordening gereed gemaakt voor vaststelling door de gemeenteraad. De vaststelling door de gemeenteraad verwachten wij in de raadsvergadering van april/mei 2024. Met de bestemmingsplannen en de beheersverordening leggen we de uitgangspunten van de visie planologisch vast. We werken de visie voor Axel verder uit tot een gebiedsvisie voor het centrum van Axel. Dit doen we door thema’s als verkeer, wonen en inrichting openbare ruimte toe te voegen aan de visie. We willen de gebiedsvisie voor het centrum van Axel in de zomer van 2024 gereed hebben.

Bijlagen 1. Visie commerciele functies centrum Axel - gemeente Terneuzen - 20230375.002 1710-2023 - aangepast 5-12-2023.pdf 2. Visie commerciele functies centrum Sas van Gent- gemeente Terneuzen 20230375.003 17-10-2023 3. Uitwerking Totaalplan binnenstad Terneuzen in beleidsregels 20230375.0013-25-102023

5/99

VISIE COMMERCIELE FUNCTIES CENTRUMGEBIED AXEL GEMEENTE TERNEUZEN

17 oktober 2023

6/99 1/37

DATUM KENMERK PROJECT PROJECTLEIDER

17 oktober 2023

OPDRACHTGEVER PROJECTNUMMER

Gemeente Terneuzen 202303975.002

AUTEUR STATUS

Koos Seerden/Jill van velden concept

drs. J.H.M. Seerden

7/99 2/37

INHOUD 1.

2.

3.

inleiding-vraagstelling

4

1.1 1.2 1.3

Inleiding Vraagstelling Aanpak

4 4 4

Huidige situatie

6

2.1

Omvang aanbod commerciële functies 2.1.1 Detailhandel 2.1.2 Horeca 2.1.3 Ambacht

6 7 8 8

2.2 2.3

Uitstraling centrumgebied Samenstelling aanbod commerciële functies

8 9

analyse aanbod commerciële functies en prognose toekomstige behoefte

10

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5

Aanbod t.o.v. Benchmark Koopgedrag Locatie aanbod commerciële centrumfuncties Ontwikkeling 2010 – 2023 prognose behoefte commerciële functies

10 12 12 13 15

4.

Omvang plancapaciteit commerciële functies

16

5.

Ruimtelijk – functionele toekomstvisie centrum Axel

18

5.1 5.2 5.3

18 19 20 20

6.

hoofdrichting ontwikkeling centrum Participatie Ruimtelijk – functionele ontwikkelingsvisie centrum Axel 5.3.1 Ruimtelijk functionele visie

Beleidsregels

21

6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

Algemeen Wonen Winkels/detailhandel Horeca Overige niet-woonfuncties Beleidsregels afwijken bestemmingsplan

21 21 22 23 23 24

Verslag participatieavond 21 juni 2023 Resultaten enquête

26 30

Bijlage 1 Bijlage 2

8/99 3/37

1. INLEIDING-VRAAGSTELLING 1.1

Inleiding

Centrumgebieden zijn volop in ontwikkeling. Dat geldt ook voor de kern Axel, waar enerzijds het winkel en horeca aanbod in de afgelopen jaren af is genomen, terwijl anderzijds de grootste supermarkt verder uitbreidt om beter te kunnen inspelen op de wensen van de consumenten. Het centrum van de kern Axel (inclusief buitengebied 7.886 inwoners per 1-1-2023) heeft een transformatie doorgemaakt van een kooptoeristisch centrum voor met name de Belgische bezoeker (in combinatie met de weekmarkt) naar een vooral boodschappengebied voor de eigen inwoners, omliggende kernen en in beperktere mate voor Belgische kooptoeristen. Dit heeft geleid tot een sterke terugloop van het aantal winkels (en met name winkelketens) en horecavestigingen en veel leegstand.

1.2

Vraagstelling

Deze verandering en de daarmee gepaard gaande leegstand maken een compacter centrum c.q. nieuwe, adequate centrumstructuur noodzakelijk, die beter past bij de veranderde functie het centrumgebied en bij de daarbij passende omvang van het aanbod aan commerciële centrumfuncties (o.a. winkels en horeca). Het is vervolgens gewenst/noodzakelijk om deze nieuwe centrumstructuur planologisch te borgen, door het bestemmingsplan aan te passen, ten aanzien van de locaties waar detailhandel en horeca zich kunnen blijven ontwikkelen en zich ook op termijn kunnen vestigen. Hiertoe zijn voor het centrumgebied van Axel de volgende vragen aan de orde: 1. Wat is de te verwachten toekomstige functie en omvang van de commerciële centrumfuncties in Axel in het algemeen en het centrumgebied in het bijzonder? 2. Wat is de daarbij passende ruimtelijke-functionele structuur, waarbinnen centrumfuncties (winkels, horeca, ambacht en andere bedrijvigheid) zich in het centrum van Axel optimaal kunnen ontwikkelen? 3. Hoe kan deze ruimtelijk-functionele structuur worden vertaald in functionele beleidsregels voor het functioneel gebruik op pandniveau (welke functie, waar, onder welke randvoorwaarden), die de basis vormt voor het aanpassen van het bestemmingsplan, waarbij detailhandels en horeca bestemmingen kunnen worden gesaneerd, zonder dat hierbij planschade aan de orde is.

1.3

Aanpak

Om deze vragen te worden in het navolgende de volgende analyses uitgevoerd en uitwerkingen gemaakt. a. Een analyse van de huidige omvang, samenstelling en locatie van centrumfuncties in het algemeen en detailhandel en horeca in het bijzonder. b. Een analyse van de plancapaciteit voor centrumfuncties in het algemeen en detailhandel en horeca in het bijzonder. c. Op basis van een trendanalyse van de ontwikkeling van het aanbod aan centrumfuncties (waaronder winkels en horeca) in Axel en in benchmarks van vergelijkbare kernen/centrumgebieden, de in uitvoering zijnde uitbreiding van Albert Heijn en andere winkels op het Szydlowskiplein en een analyse van het draagvlak voor met name winkelvoorzieningen wordt een prognose opgesteld van de toekomstige behoefte aan centrumfuncties in het algemeen en detailhandel en horeca in het bijzonder. d. Dit wordt geconfronteerd met de aanwezige plancapaciteit, waardoor inzicht ontstaat in het kwantitatieve overschot aan plancapaciteit. e.

Op basis van de toekomstige functie/het gewenste profiel van het centrum van Axel, de huidige vestigingslocatie van de aanwezige centrumfuncties, de prognose van de toekomstige behoefte aan centrumfuncties in het algemeen en detailhandel en horeca in het bijzonder en een analyse van de ruimtelijke kenmerken en kwaliteiten van het centrumgebied, wordt een realistische visie op de omvang en gewenste nieuwe ruimtelijke-functionele structuur van de detailhandel in Axel opgesteld. Door deze visie te confronteren met de inventarisatie van de

9/99 4/37

f.

plancapaciteit detailhandel (en het gebruik daarvan) wordt duidelijk waar plancapaciteit detailhandel in de toekomst nog gewenst is (ook als er geen winkels of horeca meer is gevestigd) en waar niet. Op basis van het voorgaande worden vervolgens functionele beleidsregels geformuleerd die de gewenste ruimtelijk functionele visie ondersteunen. De visie (beleidsbasis) en uitwerking in beleidsregels vormen een toetsingskader voor nieuwe initiatieven en de basis voor het aanpassen van het bestemmingsplan.

10/99 5/37

2. HUIDIGE SITUATIE 2.1

Omvang aanbod commerciële functies

Axel kent 88 vestigingen van centrumfuncties/commerciële publieksgerichte functies (detailhandel, horeca en ambacht), met een totale omvang van ruim 29.000 m² wvo. Het grootste deel van de vestigingen is in het de binnenstad/het centrumgebied gevestigd. Ook het grootste deel van de leegstand is in het centrumgebied geconcentreerd. Het grootste deel van het verkoopvloeroppervlak is buiten het centrum gelegen door de grote vestiging van Pot (ruim 14.000 m² wvo). Tabel 2.1: samenstelling en locatie aanbod commerciële publieksgerichte functies Axel (Locatus, augustus 2023)

Axel

aug-23

m² wvo

verkooppunten centrum 64

overig kern 24

Totaal kern 88

centrum 11.250

overig kern 17.769

Totaal kern 29.019

centrum 11 26 37 71% 37 71%

overig kern 2 13 15 29% 15 29%

Totaal kern 13 39 52 100% 52 100%

centrum 3.305 5.495 8.800 34% 8.800 74%

overig kern 50 17.024 17.074 66% 3.074 26%

Totaal kern 3.355 22.519 25.874 100% 11.874 100%

Totaal Horeca

17 85%

3 15%

20 100%

1.770 79%

465 21%

2.235 100%

65.260-Ambacht

10 63%

6 38%

16 100%

680 75%

230 25%

910 100%

Totaal actieve vestigingen

detailhandel Totaal dagelijkse goederen Totaal niet-dagelijkse goederen Totaal detailhandel Totaal detailhandel excl. Pot

Figuur 2.1: locatie aanbod commerciële publieksgerichte functies Axel (Locatus, augustus 2023)

11/99 6/37

2.1.1 Detailhandel Het winkelaanbod in Axel (52 vestigingen, 25.874 m² wvo) voor een belangrijk deel in de binnenstad gevestigd. Dat geldt zeker voor de sector dagelijkse goederen (boodschappen), maar wanneer de grote vestiging van woninginrichter Pot buiten beschouwing wordt gelaten, ook voor de sector niet dagelijkse goederen. In deze sector is een aantal grote winkels buiten het centrumgebied/de binnenstad gevestigd. Axel heeft een vrij compleet winkelaanbod, met winkels in alle branches. Naast een goed boodschappenaanbod kan er in Axel ook (gericht) gewinkeld worden. Tabel 2.2: samenstelling en locatie aanbod detailhandel Axel (Locatus, augustus 2023)

Axel

aug-23 verkooppunten

m² wvo

11.010-Levensmiddelen 11.020-Persoonlijke Verzorging Totaal dagelijkse goederen

centrum 8 3 11

overig kern 2 0 2

Totaal kern 10 3 13

22.040-Kleding & Mode 22.050-Schoenen & Lederwaren 22.060-Juwelier & Optiek 22.070-Huishoudelijke- & Luxe Ar 35.100-Sport & Spel 35.110-Hobby 35.120-Media 37.130-Plant & Dier 37.160-Auto & Fiets 37.170-Doe-Het-Zelf 37.180-Wonen 38.200-Detailhandel Overig Totaal niet-dagelijkse goederen

6 1 3 5 1 1 1 2 1 2 1 2 26

0 0 0 0 1 0 0 4 1 3 3 1 13

Totaal detailhandel

37

15

12/99 7/37

centrum 2.815 490 3.305

overig kern 50 0 50

Totaal kern 2.865 490 3.355

6 1 3 5 2 1 1 6 2 5 4 3 39

1.598 65 275 697 80 146 228 155 621 805 75 750 5.495

0 0 0 0 488 0 0 793 160 225 15.080 278 17.024

1.598 65 275 697 568 146 228 948 781 1.030 15.155 1.028 22.519

52

8.800

17.074

25.874

2.1.2 Horeca In Axel zijn 20 horecavestigingen, met een omvang van in totaal ruim 2.200 m² wvo. Het horeca-aanbod is voor het grootste deel in de binnenstad gevestigd en is gevarieerd, met een accent op eten. Tabel 2.3: samenstelling en locatie aanbod horeca Axel (Locatus, augustus 2023)

Axel

aug-23 verkooppunten

59.200-Dranken 59.210-Eten 59.400-Fastservice 59.700-Hotels 59.900-Horeca Ov. Totaal Horeca

Centrum 6 7 4 0 0 17

overig kern 0 0 3 0 0 3

m² wvo Totaal kern 6 7 7 0 0 20

centrum 580 990 200 0 1.770

overig kern 0 0 465 0 0 465

Totaal kern 580 990 665 0 0 2.235

2.1.3 Ambacht In het centrum van Axel zijn ook 10 ambachtsbedrijven gevestigd, met een totale omvang van 680 m² wvo. Buiten het centrumgebied zijn nog 6 ambachtsbedrijven gevestigd met een totale omvang van 230 m² wvo

2.2

Uitstraling centrumgebied

Het centrumgebied heeft twee gezichten: 1. Enerzijds is er veel leegstand en panden waar vroeger winkels of horeca in zaten. Deze zijn nu onder andere ingevuld met winkels met vooral 2de hands spullen. Het centrumgebied kent een opvallend groot aantal winkels die voor een groot deel 2e hands spullen verkopen.

13/99 8/37

2. Anderzijds is er een kwalitatief goed boodschappenaanbod en zijn er pareltjes qua winkels en horeca.

2.3

Samenstelling aanbod commerciële functies

Het aanbod aan commerciële centrumfuncties laat zien dat Axel een centrumgebied heeft dat meer is dan een boodschappencentrum. Zowel qua aantal vestigingen als qua winkelmeters is het aanbod aan niet-dagelijkse goederen de grootste. Dat maakt dat de directe boodschappenfunctie minder dominant is dat op basis van het aantal inwoners te verwachten is. Ook het aandeel horecavestigingen is hoog. Dat geeft aan dat het een echt centrumgebied is, waar mensen naast boodschappen doen, ook winkelen en verblijven. Figuur 2.1: samenstelling aanbod centrumfuncties Axel in aantal vestigingen en m² wvo (Locatus, augustus 2023)

m² wvo

29%

aantal vestigingen

49%

17%

0%

10%

winkels dagelijkse goederen

41%

20%

30%

40%

27%

50%

60%

winkels niet-dagelijkse goederen

14/99 9/37

16%

70%

horeca

6%

16%

80%

90%

ambacht

100%

3. ANALYSE AANBOD COMMERCIËLE FUNCTIES EN PROGNOSE TOEKOMSTIGE BEHOEFTE 3.1

Aanbod t.o.v. Benchmark

Een nader inzicht in de specifieke kenmerken van het aanbod centrumfuncties kan voortkomen uit een vergelijking met kernen met een vergelijkbaar inwonertal. De kern Axel heeft momenteel, inclusief het buitengebied, bijna 7.900 inwoners. Axel heeft van oudsher een groot winkelaanbod en een functie voor omliggende plaatsen en Belgische kooptoeristen. Die functie is verminderd. We vergelijken het aanbod aan centrumfuncties in Axel daarom met plaatsen met een vergelijkbaar inwonertal, namelijk tussen de 7.500 en 10.000 inwoners. Qua aantal vestigingen (figuur 3.1) is het aanbod detailhandel en horeca over de hele linie groter dan in kernen met tussen de 7.500 en 10.000 inwoners. Met name het aantal leegstaande panden is veel groter. Figuur 3.1: omvang aanbod centrumfuncties in het centrumgebied van Axel ten opzichte van de benchmark in aantal vestigingen (Locatus, augustus 2023)

aantal vestigingen 18 16 14

12 10 8 6 4 2 0

dagelijkse goederen

mode en luxe

vrije tijd

Axel centrum

in/om het overige huis detailhandel

horeca

leegstand

centrum kern 7.500 - 10.000 inw

Ook wanneer we de omvang van het winkelvloeroppervlak in het centrumgebied van Axel vergelijken met de benchmark (figuur 3.2), blijkt dat het winkel en horeca aanbod duidelijk groter is, ook groter dan het gemiddelde in kernen van deze omvang met 2 supermarkten. Nog steeds heeft Axel, gerelateerd aan het aantal inwoners een groot winkel en horeca aanbod over de hele linie. De leegstand is uitzonderlijk groot, vier keer zo groot als in vergelijkbare kernen.

15/99 10/37

Figuur 3.2: omvang aanbod centrumfuncties Axel ten opzichte van benchmark in m² wvo (Locatus, augustus 2023)

omvang winkelaanbod m²wvo 4.500 4.000 3.500

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

dagelijkse goederen

mode en luxe

vrije tijd

Axel centrum

in/om het overige huis detailhandel

horeca

leegstand

centrum kern 7.500 - 10.000 inw

Wanneer we kijken naar de samenstelling van het aanbod centrumfuncties in omvang (m² wvo, figuur 3.3) dan valt op dat het aandeel in het winkelvloeroppervlak van de sector dagelijkse goederen (boodschappen doen) binnen het centrumgebied relatief klein is, terwijl deze in absolute zin groot is, ten opzichte van vergelijkbare kernen. Dit wordt veroorzaakt door het feit dat het winkelaanbod in de sector niet-dagelijkse goederen en horeca nog groter is ten opzichte van vergelijkbare kernen. Ondanks de krimp in de afgelopen jaren is het winkel- en horeca-aanbod Het centrumgebied van Axel is nog steeds groot en met name meer gericht op winkelen en verblijven (horeca) dan gemiddeld in kernen van deze omvang. Figuur 3.3: samenstelling aanbod centrumfuncties Axel ten opzichte van benchmark in m² wvo (Locatus, augustus 2023)

opbouw centrumgebied in m² wvo

centrum kern 7.500 - 10.000 inw

40%

Axel centrum

48%

31%

0%

10%

winkels dagelijkse goederen

52%

20%

30%

40%

50%

60%

17%

70%

winkels niet-dagelijkse goederen

16/99 11/37

13%

80%

horeca

90%

100%

3.2

Koopgedrag

Er is geen koopstromen onderzoek beschikbaar voor Zeeuws-Vlaanderen. Daarom is in de uitgevoerde online enquête onder inwoners van Axel ook het bezoek en koopgedrag kort geïnventariseerd. • Inwoners van Axel bezoeken het centrumgebied vaak. Meer dan 45% bezoekt het centrumgebied bijna dagelijks en ruim 90% minimaal 1 keer per week. • 70% van de respondenten doet vrijwel alle boodschappen in Axel, 18% doet hier meestal zijn boodschappen en 11% voor een deel. Op basis van deze enquête resultaten kan worden ingeschat dat de koopkrachtbinding voor dagelijkse goederen ruim 80% zal bedragen. We kunnen er van uit gaan dat de koopkracht van huishoudens jonger van 51 jaar tussen 75% en 80% zal bedragen en van huishoudens ouder dan 50 jaar 80 – 85%. • Opvallend is dat minder dan 20% van de inwoners van Axel aangeeft meestal in Terneuzen te gaan winkelen. Men winkelt in Axel zelf of in een groot aantal verschillende plaatsen.

3.3

Locatie aanbod commerciële centrumfuncties

Het winkel- en horeca-aanbod in Axel is van oudsher vrij geconcentreerd gevestigd in met name de Noordstraat, het Szydlowskiplein, de Weststraat, Gentsevaartstraat, Markt en Zeestraat. Er is echter door de afname van met name het aantal winkels geen sprake meer van een aaneengesloten winkel/horeca-gebied. Momenteel is de locatie van de voornaamste centrumfuncties als volgt. • Het supermarktaanbod is geconcentreerd op het Szydlowskiplein en Tuinstraat: Albert Heijn en Aldi liggen hier vlak bij elkaar. De overige winkels liggen vooral in de Noordstraat, de Weststraat en het Szydlowskiplein. • De horeca is vooral gevestigd in het gebied zuidzijde van de Noordstraat-Weststraat-Markt en de Noordweststraat. De rest is verspreid door het overige centrumgebied gevestigd. • Centraal in het centrum ligt de zogenoemde passage. Deze verbinding tussen de Noordstraat-Szydlowskiplein en de Kerkdreef heeft een invulling met een winkel die vooral 2e handsspullen verkoopt. Hier is zichtbaar dat het “reguliere” winkelaanbod in Axel is gekrompen. • De weekmarkt wordt op het Szydlowskiplein gehouden, centraal in het centrumgebied. Ondanks dat deze veel kleiner is dan in het verleden, toen deze ook in de Noordstraat stond, trekt deze nog steeds veel publiek. Figuur 3.4: locatie centrumfuncties Axel (Locatus, augustus 2023)

P

17/99 12/37

3.4

Ontwikkeling 2010 – 2023

Axel heeft sinds de jaren negentig van de vorige eeuw een verandering ondergaan ten gevolge van het veranderde koopen banktoerisme vanuit België. Er is toen grote leegstand ontstaan. Vanaf 2010 is daar de doorbraak van het online winkelen bij gekomen, waardoor ook de manier van winkelen in Nederland is veranderd. Hierdoor is ook de omvang en samenstelling van winkelgebieden en centrumgebieden veranderd. Deze veranderingen hebben een groot effect gehad op de omvang en samenstelling van vooral het winkel en horeca-aanbod in Axel. Tabel 3.1: ontwikkeling aantal vestigingen detailhandel en horeca, centrum Axel 2010 – 2023 (Locatus, augustus 2023) Totaal actieve Dagelijkse centrum Axel detailhandel goederen 2010 60 16 2015 61 14 2020 43 14 2023 37 11 2010 - 2023 -38% -31%

Axel overig 2010 2015 2020 2023 2010 - 2023

Totaal actieve Dagelijkse detailhandel goederen 16 2 13 2 18 2 15 2 -6% 0%

Mode en Luxe artikelen 21 23 16 15 -29% Mode en Luxe artikelen 0 0 0 0 nvt

In/om Vrije tijd het huis 5 15 5 15 3 8 3 6 -40% -60%

Overige detailhandel 3 4 2 2 -33%

horeca 26 26 18 17 -35%

leegstand 23 19 20 17 -26%

In/om Vrije tijd het huis 1 11 2 9 1 14 1 11 0% 0%

Overige detailhandel 2 0 1 1 -50%

horeca 1 0 2 3 200%

leegstand 3 0 2 3 0%

Tussen 2010 en 2023 zijn in het centrum van Axel 23 winkels (38%) verdwenen. In Overig Axel, waar veel minder winkels liggen was de afname van het aantal winkels beperkt (van 16 naar 15). De afname van het aantal winkels in het centrum was groot in alle branchegroepen (tussen de 29% en 60%). Ook in de horeca nam het aanbod in het centrumgebied met 35% af.Axel centrum Mode en Overige aantal Dagelijkse detailhanslechts met 11% afgenomen. De omvang van het winkelvloeropToch is de omvang van hetLuxe winkelaanbod in In/om deze periode winkels goederen artikelen Vrije tijd het huis del horeca leegstand pervlak in de sector dagelijkse goederen is zelfs met 12% gegroeid door de schaalvergroting (o.a. van supermarkten). De 2010 100 100 100 werd100 100 100 21% en vrije tijd 71%. De kleine groep overige branchegroepen Mode en Luxeartikelen 14% kleiner, in en100om het huis e 2015 88 2 hands 110 100 133 100 83 detailhandel *(o.a. spullen) 100 verviervoudigde. 2020

88

76

60

53

67

69

87

Tabel 3.2: ontwikkeling m² 71 wvo detailhandel centrum Axel 201065– 2023 (Locatus, augustus 2023) 2023 69 60 40 67 74 m2 wvo

Dagelijkse goederen

Mode en Luxe artikelen

Overige In/om detailhan het huis del

Vrije tijd

2010

100

100

100

100

100

2015

112

107

97

107

250

2020

120

89

29

53

579

2023

112

86

29

79

436

Ondanks het verdwijnen van 32 winkels/horeca vestigingen tussen 2010 en 2023 nam de leegstand af met 6 panden. Dat betekent dat er in totaal 38 panden zijn getransformeerd naar andere functies zoals wonen danwel zijn samengevoegd. Dit tekent de transformatie van het centrum van Axel.

18/99 13/37

Wanneer we naar ontwikkeling in kernen die een Benchmark vormen voor de kern Axel kijken (tabel 3.4), dan valt op dat de ontwikkeling Axel is in de sector dagelijkse goederen in aantal vestigingen negatiever is en qua winkelmeters vergelijkbaar. Hier is een inhaalslag gemaakt qua schaalvergroting. In de sector niet-dagelijkse goederen zien we dat Axel zich: • in de branchegroep mode en luxeartikelen qua aantal vestigingen vergelijkbaar heeft ontwikkeld en qua m² wvo minder goed. De gemiddelde winkelomvang is in deze branchegroep gedaald doordat enkele wat grotere winkels zijn gesloten. We zien in de benchmark dat het aantal winkelmeters zich in deze branche stabiliseert in deze kernen. • In de branchegroep vrije tijd qua aantal vestigingen en qua m² wvo min of meer vergelijkbaar heeft ontwikkeld. We zien ook in deze branche dat de omvang van het winkelaanbod zich stabiliseert. • In de branchegroep in en om het huis qua aantal vestigingen slechter heeft ontwikkeld en qua m² wvo vergelijkbaar. We zien het winkelaanbod in Axel toegroeien naar een min of meer “normale omvang voor een kern met het inwonertal en functie van Axel. • In de kleine branchegroep overige detailhandel slechter heeft ontwikkeld. In deze branchegroep spelen toevalligheden en persoonlijk ondernemerschap een grote rol.

Gelet op het grote aantal winkels in 2e hands spullen /deels meubels kan dit aanbod nog iets verder afnemen. We zien in veel kernen ook een groei van het aantal kleine bedrijfjes/diensten/ambacht in centrumgebieden. Deze groep bedrijven is momenteel nog relatief zwak in het centrumgebied van Axel vertegenwoordigd. Tabel 3.3: ontwikkeling detailhandels en horeca aanbod kern Axel 2010 – 2023 (Locatus, augustus 2023) Totaal actieve Mode en Overige detailhan Dagelijkse Luxe In/om het detailhan vestigingen del goederen artikelen Vrije tijd huis del 2010

100

100

100

100

100

100

horeca 100

m² wvo

Totaal actieve detailhandel

Dagelijkse goederen

Mode en Luxe artikelen

2010

100

100

100

100

100

100

96

112

107

113

94

41

Overige In/om het detailhand Vrije tijd huis el

2015

97

89

110

117

92

80

100

2015

2020

80

89

76

67

85

60

69

2020

89

120

89

52

86

120

2023

68

72

71

67

65

60

69

2023

87

112

86

52

87

97

Tabel 3.4: ontwikkeling detailhandels en horeca aanbod in benchmark voor Axel 2010 – 2023 (Locatus, augustus 2023) Kernen met 7.500 – 10.000 inwoners

Kernen met 7.500 – 10.000 inwoners en 2 supermarkten

Totaal actieve vestigingen detailhandel 2010 100 2015 88 2020 81 2023 78

Dagelijkse goederen 100 95 93 92

Mode en luxe artikelen Vrije Tijd 100 100 86 71 77 57 71 52

In/Om Huis 100 89 79 76

Detailh Overig 100 86 91 93

Totaal actieve m² wvo detailhandel 2010 100 2015 92 2020 89 2023 92

Dagelijkse goederen 100 103 110 113

Mode en luxe artikelen Vrije Tijd 100 100 97 68 91 58 94 58

In/Om Huis 100 87 80 84

Detailh Overig 100 98 117 108

Horeca 100 96 96 95

Totaal actieve Dagelijkse vestigingen detailhandel goederen 2010 100 100 2015 94 101 2020 86 101 2023 81 99

Mode en luxe In/Om artikelen Vrije Tijd Huis 100 100 100 94 84 90 79 69 81 71 58 77

Detailh Overig 100 106 107 107

Totaal actieve Dagelijkse m² wvo detailhandel goederen 2010 100 100 2015 96 104 2020 99 114 2023 100 115

Mode en luxe In/Om artikelen Vrije Tijd Huis 100 100 100 114 78 88 101 68 92 103 71 93

Detailh Overig 100 163 160 171

19/99 14/37

Horeca 100 94 92 85

3.5

Prognose behoefte commerciële functies

De verwachting is dat het inwonertal van Axel min of meer stabiliseert. Er vindt derhalve geen grote verandering plaats in het draagvlak voor de winkels en horeca in Axel. Op basis hiervan en van de in het voorgaande geschetste ontwikkeling van het winkelaanbod van Axel en de Benchmark, kan de volgende prognose van de ontwikkeling van het winkel en horeca/ambacht/diensten aanbod in het centrumgebied van Axel worden geschetst. •

Dagelijkse goederen: hier is een stabilisatie of kleine groei van het aanbod te verwachten. Te verwachten is dat het aanwezige aanbod zich zo mogelijk meer concentreert in de buurt van beide supermarkten. Uitgegaan kan worden van een winkelaanbod van circa 3.500 m² wvo, wat overeenkomt met circa 4.500 m² Bvo. • Niet-dagelijkse goederen: uitgegaan kan worden van een min of meer stabilisatie van het winkelaanbod in deze sector: circa 5.500 m² wvo, wat overeenkomt met circa 7.000 m² Bvo. Er zal waarschijnlijk een aantal winkels verdwijnen, maar door het verdwijnen van ketens ontstaat ook ruimte voor lokaal ondernemerschap. • Horeca: We zien vrijwel overal een stabilisatie of lichte groei van de horeca, in aantal vestigingen en omvang. Echter omdat Axel al een relatief groot horeca aanbod heeft en dat recent net buiten het centrum grote en kwalitatief goede horecavestiging is gekomen (Family) kan worden uitgegaan van min of meer een stabilisatie op ca. 1.500 - 2.000 m² wvo = ca 2.000 – 2.500 m² Bvo in het centrumgebied. Er zal horeca buiten het centrum blijven. • Diensten/ambacht: Dit is in het centrumgebied relatief slecht vertegenwoordigd. De verwachting is dat dit de komende jaren zal toenemen, waarbij vooralsnog kan worden uitgegaan van circa 1.500 m² Bvo. Dit aanbod is momenteel al voor een groot deel in het centrumgebied geconcentreerd.

We kunnen er daarom van uitgaan dat wanneer er een concentratiegebied wordt aangewezen, waarbinnen de ontwikkeling wordt gestimuleerd, hier circa 80% van het aanbod is geconcentreerd. We moeten daarom uitgaan van een concentratiegebied waar centrumfuncties met een totale omvang van tussen de 12.000 en 12.500 m² Bvo moeten kunnen worden ondergebracht. Tabel 3.3: prognose omvang aanbod centrumfuncties en benodigde omvang plancapaciteit aangewezen concentratiegebied Axel m² wvo m² Bvo

Axel 2025-2030

centrum

centrum

dagelijkse goederen

3.500

4.500

niet-dagelijkse goederen

5.500

7.000

1.500-2.000

2.000-2.500

1.500

1.500

Totaal centrumfuncties

12.000 – 12.500

6.500 - 8.400

waarvan in aangewezen centrumgebied

Ca. 80%

Ca. 80%

waarvan in aangewezen centrumgebied

10.000 - 10.500

12.000 – 12.500

horeca ambacht/diensten

20/99 15/37

4. OMVANG PLANCAPACITEIT COMMERCIËLE FUNCTIES Axel had van oudsher een relatief groot aanbod detailhandel en horeca. In het (verre) verleden was Axel een van de grensplaatsen waar Belgen winkels, horeca en banken bezochten. Deze functie is de afgelopen jaren voor een groot deel verdwenen. In samenhang hiermee is ook vooral het winkelaanbod en aanbod van banken sterk teruggelopen. Ook het aantal horecavestigingen is afgenomen. In Axel is in het huidige centrumgebied (de “binnenstad”) binnen de bestemming centrumdoeleinden detailhandel en dienstverlening, kantoren, maatschappelijk voorzieningen en horecabedrijven voor zover die voorkomen in categorie 1a of 1b van de Staat van Horeca-activiteiten op de begane grond mogelijk. In totaal bedraagt de plancapaciteit in dit gebied en de randen daar omheen ruim 48.000 m² bvo voor detailhandel en ca. 43.000 m² bvo voor horeca (categorie 1a en B van de staat van horeca-activiteiten). Momenteel is hiervan nog slechts ca 12.600 m² bvo in gebruik. Dit is maar 26% van de plancapaciteit. Figuur 4.1: aanwezige en gebruikte/ongebruikte plancapaciteit Axel

Pot = 14.250 m² wvo

Axel - centrum

m² bvo

%

Plancapaciteit:

48.084

in gebruik

12.634

26%

leegstand + onbenutte plancapaciteit

35.450

74%

Het is gewenst om de omvang van de plancapaciteit voor detailhandel en horeca (met name in de bestemming centrumdoeleinden en de bestemming detailhandel direct om het centrum heen) meer in overeenstemming te brengen met de toekomstige behoefte. Gelet op het feit dat momenteel maar circa 26% van de plancapaciteit wordt gebruikt, moet er van uit worden gegaan dat een belangrijk deel van de onbenutte plancapaciteit kan worden gesaneerd. In combinatie hiermee is het gewenst om te komen tot een concentratiegebied voor centrumfuncties, met name detailhandel, waarbinnen op termijn ten minste 80% van de detailhandel is geconcentreerd. In het voorgaande is berekend dat dit gebied een omvang zou moeten hebben van circa 12.000 en 12.500 m² Bvo. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat er ook op termijn ca. 1.500 tot 2.000 m² Bvo aan centrumfuncties buiten het concentratiegebied is gevestigd. Hierbij is onder andere Pot, die aan de rand van de kern is gevestigd, uiteraard niet meegerekend, omdat een meubelzaak van een dergelijke omvang niet wordt gezien als een centrumfunctie.

21/99 16/37

Het gebied met de bestemming centrumdoeleinden heeft een omvang van ruim 40.900 m² Bvo. Uit de prognose blijkt dat in dit gebied behoefte is aan circa 12.000 en 12.500 m² Bvo centrumfuncties. Het gebied zou daarom substantieel kleiner gemaakt moeten worden om tot een gebied te komen met de beleving van een levendig centrumgebied. Wanneer we ervan uitgaan dat in dit levendig centrumgebied ook 30-35% van de panden een woonfunctie of andere niet-centrumfunctie heeft, dan zou het concentratiegebied een omvang moeten hebben van ongeveer 20.000 m² bvo. Ongeveer 50% van het huidige gebied met de bestemming centrumdoeleinden. Figuur 4.2: plancapaciteit gebied met bestemming Centrumdoeleinden

1.600 m² bvo

2.040 m² bvo 2.670 m² bvo

3.700 m² bvo

2.430 m² bvo

4.630 m² bvo

1.100

2.670 m² bvo

3.790 m² bvo 900

2.600 m² bvo 1.740 m² bvo

970 700

830

2.570 m² bvo

4.500 m² bvo 1.500 m² bvo

Ruimte voor starters/broedplaats Zoals eerder aangegeven is de verwachting dat in plaatsen als Axel het aantal winkels gerund door lokale ondernemers zal toenemen. Dit zou gestimuleerd moeten worden. Het is hiervoor belangrijk dat er ruimte is/blijft voor startende ondernemers die, bijvoorbeeld aan huis een winkels of horecabedrijf willen starten, ook buiten het aangewezen concentratiegebied. Te denken valt aan kleinschalige bedrijven met een maximaal winkelvloeroppervlak van 40 m² bvo = ca 30 m² bvo (“een niet al te grote woonkamer”). Bedrijven van deze omvang zijn nadrukkelijk kleiner dan de gemiddelde winkel in centrumgebieden, maar biedt de kans om op te starten. Onderbouwing maximale omvang startende winkel: een maximaal winkelvloeroppervlak van 40 m² bvo/30 m² wvo. Een startende winkel moet een bepaalde minimale omvang kunnen hebben, om daadwerkelijk een minimaal assortiment te kunnen herbergen en een omzet van een minimale omvang te kunnen genereren. Insteek is om ondernemerschap te stimuleren. Een omvang van 20 m² bvo is ook voor een startende winkel te klein. In de gemeente Terneuzen zijn meer dan 300 winkels gevestigd, waarvan minder dan 10 winkels (minder dan 4%) kleiner zijn dan 40 m² bvo.

Binnen het gebied waar nu detailhandel en horeca mogelijk is binnen de bestemming centrum of detailhandel, zou het ook nadat de algemene detailhandels en horeca bestemming is gesaneerd, mogelijk moeten zijn om via een verkorte procedure dit gebruik van panden mogelijk te maken en zo het lokale ondernemerschap te blijven stimuleren. Wanneer een bedrijf dan verder doorgroeit, is het gewenst dat het verplaatst naar het concentratiegebied.

22/99 17/37

5. RUIMTELIJK – FUNCTIONELE TOEKOMSTVISIE CENTRUM AXEL 5.1

Hoofdrichting ontwikkeling centrum

In het voorgaande is duidelijk geworden dat het gewenst is om in Axel tot een concentratiegebied te komen voor winkels en horeca, waar ook andere commerciële functies zich kunnen vestigen en ontwikkelen. Winkels en een aantal soorten horeca (categorie 1a en B van de staat van horeca-activiteiten) kunnen zich nu in het hele centrumgebied/binnenstad van Axel vestigen. Het gebied waarbinnen dat kan is meer dan 2 keer groter dan de behoefte. Het is daarom gewenst om de het gebied waarbinnen winkels en horeca zich kunnen vestigen en verder ontwikkelen, substantieel kleiner te maken. Een meer geconcentreerd centrumgebied heeft een positieve invloed op het functioneren van winkels en horeca. Het huidige centrumgebied is te groot en heeft een negatieve invloed op het functioneren zo blijkt uit de relatief negatieve ontwikkeling die Axel sinds 2010 heeft doorgemaakt ten opzichte van de benchmark Bij het kiezen van een concentratiegebied is een aantal aspecten van belang: • De boodschappenfunctie, gekoppeld aan de supermarkten is belangrijk voor Axel. De beide supermarkten en de daaraan gekoppelde grote hoeveelheid parkeerplaatsen liggen aan het Szydlowskiplein/Tuinstraat. De parkeerplaatsen van beide supermarkten liggen in elkaars verlengde, wat combinatiebezoek stimuleert.

• Het traditionele centrumgebied waar vooral winkels in niet-dagelijkse goederen en horeca zijn gevestigd ligt in het hieraan gekoppelde gebied: Gentsevaartstraat, Markt, Noordstraat, Tuinstraat de, Weststraat, Zeestraat en Kerkstraat en de hele Oostzijde en een deel van de Westzijde van de Kerkdreef. • Het Museum en de bibliotheek aan de markt als maatschappelijke – publieksgerichte functies. • Op basis van deze aspecten ligt een ruimtelijk-functionele structuur voor de hand waarbij het concentratiegebied loopt van het Szydlowskiplein via Markt/Gentsevaartstraat – Noordstraat en het oostelijke deel van de passage terug naar het Szydlowskiplein. • Er zijn winkels en horeca buiten het concentratiegebied gevestigd> die kunnen hier gevestigd blijven, zolang ze functioneren. Wanneer ze langere tijd leeg staan, bijvoorbeeld maximaal 2 jaar, zou het transformeren naar andere functies dan detailhandel en horeca (zoals wonen of werken/voorzieningen) gestimuleerd worden door de mogelijkheden voor horeca en detailhandel in de bestemming centrum te saneren. Figuur 5.1: voorstel voor structuur centrumfuncties – concentratiegebied Axel

supermarkten

P Centrumgebied / “Centrumrondje” Winkels en horeca

Markt Szydlowskiplein

Museum/bibliotheek

P 23/99 18/37

5.2

Participatie

We hebben voorliggende analyse en structuurvoorstel op twee manieren voorgelegd aan de betrokkenen/stakeholders. 1. In de vorm van een participatie-avond op 21 juni 2023, waarbij vragen kunnen worden gesteld en discussiepunten konden worden ingebracht. Op deze avond waren tussen de circa 50 inwoners en ondernemers aanwezig. Het verslag is als bijlage 1 toegevoegd. 2. In de vorm van een online enquête, waarbij de respondenten zijn bevraagd over hun het winkelgedrag, de mening over de sterke en zwakke kanten van het centrumgebied en anderzijds zijn de voorstellen voor het te voeren beleid en het concentratiegebied getoetst. De enquête is door 95 personen tenminste gedeeltelijk ingevuld en door 69 personen helemaal. De complete resultaten van de enquête zijn als bijlage 2 toegevoegd. Een korte samenvatting van de resultaten. • Inwoners van Axel komen bezoeken hun centrum vaak en doen veruit de meeste boodschappen in Axel. • Vooral het middendeel van de Noordstraat tussen de Markt en de Passage en het gebied Markt-Szydlowskiplein worden gewaardeerd in het centrum van Axel.

• Een aantal plekken in het centrum worden als slechte plekken gezien: • de Noordstraat tussen de Tuinstraat en de Kerkdreef/Stationsstraat; • een stukje Weststraat (oude Blokkerpand); • een deel van de Zeestraat; • de Passage tussen de Noordstraat en Kerkdreef; • een groep vindt ook het Szydlowskiplein geen fijne plek. • Er worden veel suggesties gedaan voor deze slechte plekken: sloop-nieuwbouw in het laatste deel van de Noordstraat, de Passage transformeren, het Blokkerpand opknappen of sloop-nieuwbouw, meer groen en verbeterde verkeersveiligheid in de Gentsevaartstraat en het Szydlowskiplein. • Ongeveer 50% ondersteunt het voornemen om het winkelgebied kleiner te maken. 33% ondersteunt dit niet en staat hier neutraal tegenover. Men vindt het aangeduide gebied klein. Men heeft vrees voor winkels die buiten dit gebied liggen en vindt dat de hele Noordstraat en de Weststraat (zoals vroeger) bij het winkelgebied zouden moeten horen. Toch is de groep voorstanders van het aangegeven concentratiegebied met 47% groter dan de groei tegenstanders (33%). Per saldo ondersteunen de resultaten van de enquête op hoofdlijnen de voorgestelde beleidsrichting om het centrumgebied, waar horeca en winkels zich zonder meer mogen vestigen, kleiner te maken. Een belangrijk deel van de respondenten en de aanwezigen op de participatieavond vindt het gebied wel (te) klein.

Het voorgestelde gebied is ook kleiner dan de berekende 20.000 m² bvo. Men vraagt daarnaast aandacht voor nieuwe startende ondernemers omdat men het idee heeft dat er door dit beleid alleen dure panden overblijven (die voor een belangrijk deel in eigendom zijn bij een beperkt aantal mensen) en men geeft aan dat winkels niet gedwongen moeten worden om te verplaatsen (wat ook niet de bedoeling is. Uit de enquête komen wel een aantal aandachtspunten m.b.t. de inrichting openbare ruimte (o.a. meer groen en eenduidige bestrating), de locatie van de Weekmarkt: weer (een deel) in de Noordstraat.

24/99 19/37

5.3

Ruimtelijk – functionele ontwikkelingsvisie centrum Axel

5.3.1

Ruimtelijk functionele visie

Op basis van de uitgevoerde analyse én de resultaten van de participatie komen wij het volgende, naar aanleiding van de participatie iets aangepast voorstel. Uitgangspunt voor een centrumstructuur in Axel is dat in het centrum/concentratiegebied niet wordt uitgegaan van een aaneengesloten front van centrumfuncties (winkels/horeca/diensten/Ambacht). Ook in het concentratiegebied zal er altijd een mix zijn van wonen en centrumfuncties. Op basis van deze aspecten ligt een ruimtelijk-functionele structuur voor de hand waarbij het concentratiegebied loopt van het Szydlowskiplein via Markt/Gentsevaartstraat – Noordstraat en het oostelijke deel van de passage terug naar het Szydlowskiplein. Met een tweetal “uitlopers: het eerste deel van de Weststraat en het eerste deel van de Zeestraat (zie figuur 5.2). Dit gebied biedt ruimte aan ruim 20.000 m² bvo functies, zodat de behoefte aan centrumfuncties + ca 33% overige functies (waaronder wonen) in dit gebied passen. De beoogde centrumstructuur in Axel bestaat uit de volgende deelgebieden: • Het boodschappen/supermarktengebied dat is opgerekt tussen de Albert Heijn aan het Szydlowskiplein en de Aldi aan de Tuinstraat. Het parkeren van beide supermarkten ligt in elkaars verlengde. • Het commerciële centrumgebied: de Noordstraat tot aan de Passage het oostelijke deel van de passage terug naar het Szydlowskiplein.

Om een rondje te kunnen lopen is ook de Gentsevaartstraat tot aan de passage (hoewel hier vooral achterzijden van winkels liggen) onderdeel van het gebied. Het rondje heeft een tweetal “uitlopers”: o het eerste deel van de Weststraat; o het eerste deel van de Zeestraat (tot en met het pleintje). • Maatschappelijk cluster: Aan de Markt liggen het museum en in het oude stadhuis de bibliotheek. Dit zijn niet-commerciële centrumfuncties dei wel belangrijk zijn voor het functioneren van het centrumgebied. Figuur 5.2:

Visie op de gewenste ruimtelijk functionele structuur binnenstad Axel Concentratiegebied: Winkels, incl. supermarkt + horeca/ diensten/wonen

De overige binnenstad: waar het accent ligt op wonen en eventueel bedrijven die gemengd kunnen worden met wonen. Gebied buiten • In dit gebied is geen nieuwvestiging van concentratie detailhandel en horeca beoogd. gebied dat nu • De winkels of horecavestigingen die hier de bestemming P nu gevestigd zijn, kunnen hier gevestigd blijven. centrumdoelein den heeft Wanneer de detailhandels of horecafunctie echter is verdwenen en 2 jaar niet meer is ingevuld in een pand, vervalt deze bestemmingsmogelijkheid. Om ondernemerschap te stimuleren en ruimte te bieden aan startende ondernemers wordt hier beleidsmatig wel ruimte geboden voor startende ondernemers die (aan huis) een kleinschalige winkel willen beginnen: kleiner dan 40 m² Bvo. P Voorgesteld wordt om hier in principe medewerking aan te verlenen. Wanneer deze winkels echter doorgroeien en groter worden dan 40 m² Bvo, dan zullen ze alsnog naar het concentratiegebied moeten verhuizen. Per saldo zal door het verwerken van deze centrumstructuur in een aanpassing van het bestemmingsplan ca. 20.000 m² Bvo bestemming centrumdoeleinden komen te vervallen/worden gesaneerd en ook ca. 3.000 m² Bvo detailhandelsbestemming.

25/99 20/37

6. BELEIDSREGELS 6.1

Algemeen

De beleidsregels zijn een afwegingskader om af te kunnen wijken van het geldende bestemmingsplan om te komen tot de gewenste ruimtelijk functionele structuur zoals deze is weergegeven in figuur 6.1. Figuur 6.1:

Visie op de gewenste ruimtelijk functionele structuur binnenstad Axel

Concentratiegebied: Winkels, incl. supermarkten + horeca/ diensten/maatschappelijk + wonen • Overig binnenstad: wonen + bedrijven + op aanvraag startende kleinschalige winkels

Deze beleidsregels leiden niet tot het ‘wegbestemmen’ van winkels of andere functies. Dit zal, als uitwerking van de beleidsregels, met een afzonderlijke aanpassing van het bestemmingsplan moeten gebeuren. In deze beleidsregels zijn echter wel de uitgangspunten voor deze bestemmingsplanaanpassing beschreven. In de beleidsregels voor de binnenstad worden steeds de volgende vragen beantwoord: 1. Welk gebruik is toegestaan? 2. Waar is dat toegestaan? 3. Onder welke voorwaarden is dat toegestaan?

6.2

Wonen

Het toevoegen van woningen biedt mogelijkheden om leegstaande winkels of andere centrumfuncties te transformeren. Het toevoegen van woningen boven winkels bevordert bovendien de levendigheid, ook in het concentratiegebied, ook in de avonduren. Het toevoegen van extra woningen is geen doel op zich. De beleidsregels richten zich op het bevorderen van woonkwaliteit en laten het dan ook niet toe om alle grondgebonden woningen of bovenwoningen in de binnenstad onbeperkt te splitsen om extra woningen toe te voegen. Waar Binnen de hele binnenstad is wonen mogelijk, zowel op de begane grond als op verdieping. Ook binnen het concentratiegebied is/blijft wonen mogelijk zowel op de begane grond als boven winkels of andere voorzieningen.

26/99 21/37

Randvoorwaarden Minimaal woonoppervlak woning Uitgangspunt is dat woningen een minimale woonkwaliteit hebben als zelfstandige woningen. Voor de gemeente Terneuzen geldt hierbij een minimale omvang voor een zelfstandige woning van 50 m2 bvo vastgelegd. Algemene voorwaarden Naast de regels over de oppervlakte van woningen geldt er een aantal algemene regels. a. Er is geen sprake van beperking van de milieuruimte van omliggende functies; Omliggende functies mogen niet in hun bedrijfsvoering beperkt worden door de realisatie van de woningen. Dat wil zeggen dat het niet gewenst is dat bestaande functies/bedrijven, door de komst van een woning op een locatie waar dat momenteel nog niet is toegestaan, nieuwe maatregelen zouden moeten nemen om te kunnen blijven voldoen aan het Activiteitenbesluit. In vrijwel de gehele binnenstad is wonen al toegestaan en zullen omliggende niet-woon functies daar dus op grond van het Activiteitenbesluit al rekening mee moeten houden. b. Woningen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan; Het is niet gewenst om het achterterrein te bebouwen. Dat wil zeggen niet buiten het bouwvlak zoals dat in het geldende bestemmingsplan is aangegeven. c. Een woning is in ieder geval deels georiënteerd op de straatzijde; Het is gewenst dat een woning bijdraagt aan de levendigheid van de straat.

Deze regel geldt niet voor woningen die in het concentratiegebied achter een winkelruimte worden gerealiseerd. Binnen het concentratiegebied staat het belang van het maken van een goed front aan publieksgerichte commerciële activiteiten namelijk boven het belang van het maken van een op de straat georiënteerde woning.

d. Iedere woning beschikt over een (gezamenlijke) berging met voldoende afmetingen voor het stallen van fietsen van de bewoners; Het is wenselijk om bewoners de mogelijkheid te geven hun fietsen te stallen, bij woningen op de verdieping is deze mogelijkheid er namelijk niet altijd. e. Iedere zelfstandige woning beschikt over een eigen toegang vanaf de openbare weg, al dan niet via een gemeenschappelijk verkeersruimte. Het is ongewenst om een zelfstandige woning via een winkel te ontsluiten. f. De woningen moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit, rechtens verkregen niveau; In het Bouwbesluit zijn kwaliteitseisen opgenomen voor woningen, zoals bijvoorbeeld de aanwezigheid van sanitair en voldoende licht en lucht. Wanneer er voor een gebruikswijziging naar wonen alleen een omgevingsvergunning aangevraagd wordt voor het gebruik en niet voor bouwen, vindt geen toets aan het Bouwbesluit plaats. Om de eisen uit het Bouwbesluit bij initiatiefnemers toch onder de aandacht te brengen is deze regel opgenomen. Op deze manier kan een initiatiefnemer vóór de start van de werkzaamheden rekening houden met eisen die gelden voor een woning; g. De initiatiefnemer voert een omgevingsdialoog met de directe omgeving en overlegt de uitkomsten hiervan bij de aanvraag om omgevingsvergunning.

De initiatiefnemer dient bij het realiseren van nieuwe of extra woningen een omgevingsdialoog te voeren, zodat bij de beoordeling van het initiatief kan worden meegenomen hoe de omgeving een ontwikkeling ervaart.

6.3

Winkels/detailhandel

Binnen de bestemming centrumdoeleinden (en detailhandel) zijn momenteel overal winkels mogelijk. Omdat in het geldende bestemmingsplan de bestemmingsruimte voor detailhandel veel groter is dan de behoefte aan winkels, wordt het winkelgebied verkleind. Het grootste deel van de binnenstad verandert van een centrumgebied in een gemengde binnenstad. Uitgangspunt is dat detailhandel zo veel mogelijk wordt geconcentreerd in het concentratiegebied en dat wordt gestimuleerd dat panden buiten het concentratiegebied transformeren naar andere functies dan detailhandel. Hiertoe wordt buiten het concentratiegebied geen nieuwvestiging van detailhandel meer mogelijk gemaakt.

27/99 22/37

De winkels die nu buiten het concentratiegebied functioneren/zijn gevestigd, kunnen hier blijven functioneren/ gevestigd blijven. Wanneer de detailhandelsfunctie echter is gestaakt en het pand gedurende 2 jaar daarna niet meer is ingevuld in een pand, dan vervalt de mogelijkheid om deze locatie opnieuw met detailhandel in te vullen (de bestemming detailhandel vervalt). Dit saneren van de niet gebruikte plancapaciteit (‘wegbestemmen’) gebeurt bij de geplande toekomstige aanpassing van het bestemmingsplan. Naar verwachting zal op termijn ca ruim 20.000 m² bvo detailhandelsbestemming worden gesaneerd. Waar Winkels worden zo veel mogelijk in het in figuur 6.1 aangegeven concentratiegebied geconcentreerd. Detailhandel die nu buiten het concentratiegebied aanwezig is, kan gevestigd blijven en blijven functioneren. Wanneer in deze panden buiten het concentratiegebied het gebruik in de toekomst gedurende 2 jaar anders is dan detailhandel (een andere functie of leegstand)., dan wordt ook hier de bestemming detailhandel gesaneerd. Uitzondering Om ondernemerschap te stimuleren en ruimte te bieden aan startende ondernemers wordt beleidsmatig ruimte geboden voor startende ondernemers die (aan huis) een kleinschalige winkel; willen beginnen: kleiner dan 40 m² Bvo. Hier wordt in principe medewerking aan verleend.

Wanneer deze winkels echter doorgroeien en groter worden dan 40 m² Bvo, dan zullen ze alsnog naar het concentratiegebied moeten verhuizen.

6.4

Horeca

Vanuit de ambitie om de verblijfskwaliteit van de binnenstad, en vooral het concentratiegebied te versterken, is het gewenst om zo mogelijk te komen tot een versterking en differentiatie van het horeca-aanbod. Hierbij is concentratie, deels in combinatie met andere centrumfuncties zoals detailhandel een belangrijke randvoorwaarde. Binnen de bestemming centrumdoeleinden is momenteel overal horeca (categorie 1a en 1b van de staat van horeca-activiteiten) mogelijk. Omdat in het geldende bestemmingsplan de bestemmingsruimte voor horeca veel groter is dan de behoefte aan horeca, wordt het gebied waarbinnen de vestiging van deze horeca mogelijk is, verkleind. Het grootste deel van de binnenstad verandert van een centrumgebied waarbinnen ook bepaalde soorten horeca mogelijk is, in een gemengde binnenstad met wonen en bedrijven (die gemengd kunnen worden met wonen). Uitgangspunt is dat horeca zo veel mogelijk wordt geconcentreerd in het concentratiegebied. De horeca die nu buiten het concentratiegebied functioneren/zijn gevestigd, kunnen hier blijven functioneren/ gevestigd blijven. Wanneer de horeca hier echter is gestaakt en het pand gedurende 2 jaar daarna niet meer is ingevuld in een pand, dan vervalt de mogelijkheid om deze locatie opnieuw met horeca in te vullen.

Dit saneren van de niet gebruikte plancapaciteit (‘wegbestemmen’) gebeurt bij de geplande toekomstige aanpassing van het bestemmingsplan.

6.5

Overige niet-woonfuncties

Naast winkels, horeca en wonen dragen ook andere functies bij aan de levendigheid en de aantrekkelijkheid van de binnenstad. Van oudsher zijn in de binnenstad kleinschalige bedrijvigheid, dienstverlening en maatschappelijke functies gevestigd. In de geldende beheersverordening Axel zijn binnen de bestemming centrumdoeleinden maatschappelijke functies, kantoren en diensten toegestaan. Dit zijn relatief lichte bedrijven die in een gemengd gebied als de binnenstad goed in te passen zijn bij woningen en andere functies. Deze functies passen binnen een levendige binnenstad en daarom blijven deze functies mogelijk, zowel in het concentratiegebied als daarbuiten.

28/99 23/37

6.6

Beleidsregels afwijken bestemmingsplan

Artikel 1 Definities In deze beleidsregels wordt verstaan onder: a. Binnenstad: Het gebied zoals weergegeven op het figuur in bijlage 1. b. Concentratiegebied: Het gebied binnen de binnenstad zoals weergegeven op het figuur in bijlage 1. c. Kleinschalige (startende) detailhandel: detailhandel als nevenactiviteit van wonen waarbij de oppervlakte van de detailhandel niet meer mag bedragen dan 60% van het totale oppervlak (inclusief verdieping) met een maximum van 40 m². Artikel 2 Wonen a. Splitsing van een bestaand gebouw in gestapelde woningen is toegestaan; b. Een woning heeft een vloeroppervlakte van ten minste 50 m2 c. Wonen is zowel toegestaan op de begane grond als op de verdieping 2.1 Algemene regels bij realiseren van woningen a. Bij het realiseren van woningen als bedoeld onder 2.1 en 2.2 gelden de volgende voorwaarden: b. Er is geen sprake van beperking van de milieuruimte van omliggende functies; c. Woningen zijn uitsluitend binnen het bouwvlak toegestaan; d. Een woning is in ieder geval deels georiënteerd op de straatzijde; e. Iedere woning beschikt over een (gezamenlijke) berging met voldoende afmetingen voor het stallen van fietsen en afvalcontainers van de bewoners; f. Iedere woning beschikt over een eigen toegang aan de openbare weg al dan niet via een gemeenschappelijk verkeersruimte; g. Er wordt voldaan aan het gemeentelijk parkeerbeleid; h.