Document · PDF

Bijlage 1 - Rapport Toekomstscenario’s Ontwikkeling Soprema IJlst

Raadsvergadering 21 december 2023, gemeente Súdwest-FryslânBij agendapunt: Romtlik spoar lokaasje Soprema yn Drylts17.950 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 28/53

SWECOZ^

Het voortzetten van de huidige bedrijfsvoering in scenario 1 wordt daarom beperkt negatief beoordeeld (0/-). Bij de beoogde herontwikkeling op de huidige locatie komt de entree voor personeel aan de Geeuwkade te vervallen en is er één hoofdontsluiting via de route RogmoleweiPikpollewei voor zowel vrachtverkeer als personeel. De kans op het verkeerd rijden van vrachtverkeer door IJlst zal daarmee niet meer voorkomen. Scenario 2 wordt daarom beperkt positief beoordeeld (0/+). Bij een herontwikkeling op een nieuwe locatie buiten IJlst kan een goede en veilige ontsluiting op korte afstand van het hoofdwegennet gewaarborgd worden. Alle onderzochte locaties betreffen namelijk bedrijventerreinen die qua ontsluiting zijn ingericht op het veilig afwikkelen van zwaarder vrachtverkeer en zijn gelegen in de directe nabijheid van het hoofdwegennet. Scenario 3 wordt daarom positief beoordeeld ^).

3.1.3

Water en bodem

Onder de bestaande bebouwing van de fabriek en bij de bitumentanks is sprake van bestaande grond(water)verontreinigingen. Deze vormen geen belemmering voor het huidige industriële gebruik. Er wordt oppervlaktewater vanuit De Geau gebruikt voor indirecte koeling van het bedrijfsproces en na gebruik weer teruggebracht. Dit water komt niet in contact met de producten. De lozing van de warmtevracht van het koelwater leidt niet tot negatieve effecten op het watersysteem en is vergund door Wetterskip Fryslân. Scenario 1 wordt hiermee neutraal beoordeeld (0). In scenario 2 wordt het Soprema herontwikkeld op het huidige terrein. Hiervoor zijn naar verwachting de nodige grondbewerkingen en bijbehorende bodemsaneringen nodig. In dit stadium kan nog niet beoordeeld worden in welke mate bodemsanering nodig is voor een geschikte bodemkwaliteit voor de bedrijfsfunctie, maar de verwachting is wel dat de bodemkwaliteit ter plaatse hierdoor enigszins zal verbeteren. Ten aanzien van het aspect koelwater is er naar verwachting geen verschil ten opzichte van scenario 1 omdat het bedrijfsproces niet fundamenteel anders wordt qua behoefte aan koelwater. Scenario 2 wordt daarom beperkt positief beoordeeld (0/+). Bij een herontwikkeling op een nieuwe locatie elders in de regio is één van de voorwaarden een locatie aan het water voor koelwater.

Op 2 van de 3 onderzochte locaties is oppervlaktewater in de directe omgeving aanwezig dat in principe zou kunnen dienen als koelwater. In dit stadium is overigens nog niet te beoordelen wat de exacte effecten zijn op het watersysteem ter plaatse en in hoeverre dit vergunbaar is door Wetterskip Fryslân. Hiervoor is nader onderzoek nodig. Uit de toetsing van de bedrijfsactiviteiten aan de Nederlandse Richtlijn Bodembescherming 2012 blijkt dat alle bodembedreigende activiteiten een verwaarloosbaar bodemrisico opleveren. Vestiging van het bedrijf op een nieuwe locatie in de regio zal daarom naar verwachting geen negatieve impact op de bodemkwaliteit hebben. In dit scenario wordt het bestaande terrein geheel herontwikkeld tot andere functies waarvoor het noodzakelijk is het gehele terrein tot een bepaalde diepte te ontgraven. Hiervoor is bodemsanering van het gehele terrein nodig zodat het terrein geschikt wordt voor woon- en verblijfsfuncties. Hierdoor zal de bodemkwaliteit sterk verbeteren. Scenario 3 wordt daarom positief beoordeeld ^).

3.1.4

Natuur

De voortzetting van de huidige activiteiten heeft geen impact op beschermde natuurgebieden en soorten in de omgeving.

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 29/53

SWECOZ^

Door de afstand van Soprema ten opzichte van de begrenzing van omliggende Natura 2000-gebieden is geen versnippering van areaal en ook geen verstoring van aangewezen soorten aan de orde. De huidige bedrijfsactiviteiten leiden niet tot stikstofdepositie in nabijgelegen Natura 2000 gebieden boven de grenswaarde van 0,00 mol/ha/jaar. Negatieve effecten op de instandhoudingsdoelstellingen van Natura 2000-gebieden zijn uitgesloten. Ook is geen sprake van negatieve impact op andere beschermde natuurgebieden (NNN of weidevogelgebied) of beschermde soorten omdat hiervoor geschikt biotoop ontbreekt in de directe omgeving van het bedrijf. Scenario 1 wordt daarom neutraal beoordeeld (0). Voor de herontwikkeling van Soprema op het huidige terrein zal onderzocht moeten worden wat de gevolgen voor beschermde soorten zullen zijn. Zo worden de huidige gebouwen gesloopt en wordt de braakliggende kavel aan de noordzijde in gebruik genomen. Hier kunnen mogelijk beschermde soorten aanwezig zijn. Daarnaast zal de stikstofdepositie voor de aanleg- en gebruiksfase berekend moeten worden. Een overschrijding van de stikstofdepositie in nabijgelegen Natura 2000 gebieden boven de grenswaarde van 0,00 mol/ha/jaar is in dit stadium niet uit te sluiten. Scenario 2 scoort hierdoor beperkt negatief (0/-).

Scenario 3 leidt, vanwege de verplaatsing naar een andere locatie, eveneens tot een nieuwe situatie waarin moet worden onderzocht wat de gevolgen voor natuurgebieden en soorten zullen zijn. Dit geldt voor zowel voor de herontwikkeling van de huidige bedrijfslocatie als de nieuwe vestiging op een bedrijventerrein elders. Ook in dit scenario worden de huidige gebouwen gesloopt en wordt de braakliggende kavel aan de noordzijde in gebruik genomen. Hier kunnen mogelijk beschermde soorten aanwezig zijn. Daarnaast zal de stikstofdepositie voor de aanleg- en gebruiksfase berekend moeten worden. Dit laatste aspect geldt ook voor de vestiging op een andere locatie, al is hier mogelijk sprake van voldoende stikstofruimte in het kader van de bestemmingsplan voor het betreffende bedrijventerrein. Daarnaast kunnen beide ontwikkelingen mogelijk gesaldeerd worden. Desondanks is in dit stadium een overschrijding van de stikstofdepositie in nabijgelegen Natura 2000 gebieden boven de grenswaarde van 0,00 mol/ha/jaar niet uit te sluiten. Scenario 3 scoort daarom eveneens beperkt negatief (0/-).

3.1.5

Stedenbouw en landschap

Soprema is op het huidige bedrijventerrein qua oppervlakte veruit het grootste bedrijf. Wel is door de relatief geringe omvang van de diverse gebouwen en de behoorlijk versnipperde situering hiervan de maat en schaal niet direct als afwijkend te beschouwen van de rest van het bedrijventerrein. Dit geldt ook voor de relatief forse verschijningsvorm waarmee het bedrijf zich presenteert aan de zijde van De Geau: de scheerpswerf ten noorden van Soprema is immers ook relatief fors. Alleen de bouwhoogte van de schoorstenen en de silo’s wijken af van de bouwhoogte op de rest van de het bedrijventerrein en zijn vanuit de omgeving duidelijk waarneembaar. De inpassing wordt daarom als neutraal beoordeeld (0). In scenario 2 worden de huidige verouderde gebouwen en loodsen vervangen door een aaneengesloten gebouwencomplex van in totaal circa 2,5 hectare. Een dergelijk gebouw zal zeer beeldbepalend zijn voor het aanzicht van IJlst vanaf De Geeuw en de noordelijke stadsrand. Daarnaast is de omvang niet passend bij de aard en omvang van de omliggende bedrijfsgebouwen en de aangrenzende woonwijk. Dit wordt als negatief beoordeeld (-).

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 30/53

SWECOZ^

Vergelijking huidige bebouwing met beoogde herontwikkeling scenario 2

In scenario 3 wordt het bedrijf gevestigd op een nieuwe locatie in de regio. Dit zal naar verwachting een locatie op een bedrijventerrein zijn waar andere bedrijven van soortgelijke omvang zijn of kunnen worden gevestigd. Dit is vanuit het oogpunt van ruimtelijke inpassing een gewenste situatie omdat dit soort bedrijventerreinen in principe bestemd zijn voor c.q. ingericht zijn op de inpassing van grootschaligere bedrijven zonder negatieve effecten op het omliggende landschap. Het huidige terrein kan ingericht worden met enkele woningen, regulier bedrijventerrein en watergebonden bedrijvigheid. Scenario 3 wordt daarom positief beoordeeld ^).

3.2

Ruimtelijk beleid en regelgeving

3.2.1

Provinciaal beleid

In de Omgevingsvisie De Romte Diele 2020 heeft de provincie Fryslân de provinciale kaders geformuleerd waarbinnen ruimtelijke ontwikkelingen kunnen plaatsvinden. Binnen deze kaders hebben gemeenten en andere initiatiefnemers de mogelijkheid om ontwikkelingen tot stand te brengen. Voor deze studie is in eerste instantie het vestigingsbeleid relevant. In de Omgevingsvisie De Romte Diele is ten aanzien van het vestigingsbeleid aangegeven dat stedelijke centra als Leeuwarden, Sneek en Heerenveen de logische plaatsen zijn voor bedrijven groter dan 2 ha. Benutting van bestaande locaties en bestaande capaciteit staat voorop. Wanneer in het bestaand bebouwd gebied niet aan de behoefte kan worden voldaan, is uitbreiding van stad of dorp mogelijk. Uitbreiding zal afgestemd moeten zijn op herstructurering van de woningvoorraad en van verouderde bedrijventerreinen en kantoorlocaties, zodat het totale aanbod aansluit op de vraag. Omvang en invulling van de uitbreiding passen in het samenhangend netwerk van steden en dorpen. De provincie maakt samen met gemeenten in regioverband meerjarige programmeringsafspraken over passend aanbod, zowel kwantitatief als ook kwalitatief. Van belang is dat stedelijke functies naar aard en schaal passen bij stad of dorp, en daarop aansluiten.

Gemeenten zijn verantwoordelijk voor de verdeling van woningbouw en aanleg van bedrijfslocaties over hun kernen; in hun visies/ plannen bepalen ze waar dit gebeurt en in welke kwaliteit.

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 31/53

SWECOZ^

Verder geldt op grond van de provinciale omgevingverordening dat een ruimtelijk plan een nieuw bedrijventerrein of uitbreiding van een bestaand bedrijventerrein mogelijk kan maken, indien dit wat betreft oppervlakte en invulling van bedrijfstypen in overeenstemming is met een bedrijventerreinenplan, dat de schriftelijke instemming van Gedeputeerde Staten heeft. In het eerdere provinciale beleid werd concreet aangegeven dat bedrijven in milieucategorie 4.2 alleen zijn toegestaan in stedelijke centra (Leeuwarden, Sneek, Heerenveen, Drachten, Harlingen en Dokkum) en regionale centra als Bolsward en Joure. IJlst is aangemerkt als overige kern: hier is bedrijvigheid tot maximaal milieucategorie 3.2 toegestaan. De huidige bedrijfsvoering is een van oudsher ontwikkelde en gegroeide situatie en is derhalve niet in strijd met het vestigingsbeleid indien het ongewijzigd wordt voorgezet. Het voortzetten van de huidige bedrijfsvoering in scenario 1 wordt dan ook als neutraal beoordeeld (0). Scenario 2 leidt tot een herziening van het bestemmingsplan waarbij het mogelijk is dat de herontwikkeling van Soprema op het huidige terrein als nieuwvestiging wordt gezien. En dat deze nieuwvestiging daarmee als niet passend wordt beschouwd binnen het provinciaal ruimtelijk beleid omdat het niet past bij de aard en schaal van IJlst. Dit wordt beoordeeld als negatief (-).

Scenario 3 gaat uit van een verplaatsing van Soprema naar een bedrijventerrein dat is opgenomen in een regionaal bedrijventerreinplan en is daarmee dus zonder meer in lijn met het provinciaal beleid. Dit geldt ook voor de beoogde nieuwe invulling van het terrein omdat dit passend is bij de aard en schaal van IJlst. Dit wordt als positief beoordeeld (t).

3.2.2

Gemeentelijk beleid

De gemeenteraad heeft in 2021 de Omgevingsvisie 1.0 ‘Oars tinke yn Súdwest’: samenwerken aan een gezonde leefomgeving’ vastgesteld. Deze visie is tot stand gekomen met de inwoners en ketenpartners van Súdwest-Fryslân. De Omgevingsvisie schetst de hoofdlijnen van de ontwikkelingsrichting voor de woon-, werk- en leefomgeving op de langere termijn en helpt om keuzes te maken bij ontwikkelingen die de fysieke leefomgeving beïnvloeden. Met deze Omgevingsvisie kan de gemeente beoordelen of ontwikkelingen en projecten bij Súdwest-Fryslân passen. De Omgevingsvisie bestaat uit vijf thema’s waarin een koppeling is gelegd met de 17 duurzame ontwikkeldoelen (Sustainable Development Goals) zoals die wereldwijd worden gehanteerd: 1. 2. 3. 4. 5.

Gezonde vitale mensen in een gezonde en veilige omgeving; Sterke kernwaarden: cultureel erfgoed, natuur, weids en waterrijk landschap; Veerkrachtige en leefbare wijken, dorpen en steden; Vitaal en aantrekkelijk landschap; Duurzaam, energieneutraal en klimaat adaptief.

Met betrekking tot thema 1 ‘Gezonde vitale mensen in een gezonde en veilige omgeving’ wordt concreet aangegeven dat de gemeente met de inrichting van de leefomgeving de gezondheid van haar inwoners wil beschermen en bevorderen. Onder meer door het zorgen voor voldoende afstand tussen gevoelige functies en functies die overlast geven. Zoals wonen ten opzichte van bepaalde bedrijven. De nieuwe Omgevingswet biedt de mogelijkheid om 'omgevingswaarden' vast te stellen. Die gelden naast en/of bovenop wettelijke milieunormen.

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 32/53

SWECOZ^

Súdwest-Fryslân vindt over het algemeen dat de wettelijke normen voldoende bijdragen aan het bereiken van de gemeentelijke doelstellingen. Er is op dit moment geen noodzaak om aanvullend daarop omgevingswaarden vast te stellen. Gelet op bovenstaande wordt geconcludeerd dat scenario 1 en 2 niet in lijn zijn met het ruimtelijk beleid zoals verwoord in de Omgevingsvisie: de afstand tussen de productielocatie en omliggende woningen is - gelet op de ervaren overlast en het klachtenpatroon uit het recente verleden - onvoldoende om overlast te voorkomen en een goede leefomgeving te borgen. In scenario 1 is weliswaar sprake van een bestaand, planologisch toegestaan gebruik. Vanuit het in de Omgevingsvisie gekozen perspectief van Sustainable Development Goals wordt dit echter beoordeeld als een minder gewenste situatie die niet bestendigd zou moeten worden (0/-). Voor scenario 2 is de situatie duidelijker: omdat er deels sprake is van een nieuwvestiging is een nieuwe planologische regeling nodig. Deze regeling is zonder meer in strijd met de Omgevingsvisie (-). Scenario 3 is daarentegen volledig in lijn met de Omgevingsvisie omdat Soprema verplaatst wordt naar een qua milieucategorie geschikt bedrijventerrein in de regio. Én de huidige productielocatie wordt ingericht rekening houdend met milieuzonering en sanering van de aanwezig bodemverontreinigingen.

Hiermee wordt een goede milieukwaliteit voor de huidige en toekomstige inwoners bevorderd (+X

3.2.3

Bestemmingsplan

Het vigerende bestemmingsplan staat bedrijven tot en met milieucategorie 4.1 toe en specifiek op de locatie van Soprema het huidige bedrijf. De locatie is hiertoe als zodanig op de plankaart aangeduid en is daarmee planologisch toegestaan. De voortzetting van de huidige bedrijfsvoering in scenario 1 binnen de kaders van het bestemmingsplan wordt in dit geval neutraal beoordeeld (0). Het herontwikkelen van Soprema in scenario 2 is planologisch niet mogelijk. De nieuwbouw in dit scenario is in strijd met het bestemmingsplan en zal door middel van een planologische procedure geregeld moeten worden. Het is gelet op het provinciaal en gemeentelijke beleid en de naar verwachting vele bezwaren uit de omgeving zeer de vraag of deze planologische procedure succesvol afgerond gaat worden. Scenario 2 wordt daarom negatief beoordeeld (-). Scenario 3 gaat uit van een verplaatsing naar een bedrijventerrein waar een dergelijke inrichting mogelijk is binnen het bestemmingsplan. Bovendien past de beoogde herinrichting van het terrein deels binnen het vigerende bestemmingsplan. Voor wat betreft de nieuwe woningbouw zal een planologische procedure doorlopen moeten worden. Deze procedure wordt als kansrijk gezien. Scenario 3 wordt dan ook als positief beoordeeld ^).

3.3

Bedrijfsvoering

3.3.1

Toekomstbestendig

De productielocatie van Soprema bestaat idealiter uit drie onderdelen: de huidige bitumenfabriek, een recycling faciliteit en een distributiecentrum. In scenario 1 en 2 is geen fysieke ruimte voor het inpassen van een distributiecentrum, ook is de bereikbaarheid voor het extra vrachtverkeer naar verwachting ontoereikend (zie 3.3.2). In scenario 2 is sprake van een meer toekomstbestendige bedrijfsvoering aangezien het gehele productieproces (inclusief recycling) efficiënter ingericht en beter beheerst kan worden. In beide scenario’s is verder geen ruimte meer voor eventuele andere uitbreidingsplannen. In scenario 3 is sprake van een nieuwe productielocatie op een bedrijventerrein elders in de regio waar in principe voldoende ruimte is om alle onderdelen te kunnen realiseren.

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 33/53

SWECOZ^

3.3.2

Bereikbaarheid

De meeste werknemers van Soprema zijn woonachtig in en rondom IJlst en Sneek. Het bedrijf wil graag zijn huidige werknemers behouden vanwege de specifieke scholing van deze werknemers. Een belangrijke eis vanuit Soprema is daarom dat een eventuele nieuwe locatie niet verder dan 35 autominuten van Sneek is gelegen. Deze ruimtelijke eis is weergegeven in onderstaande afbeelding.

In scenario 1 en 2 wijzigt de bereikbaarheid voor werknemers uiteraard niet. In scenario 3 wordt uitgegaan van nieuwvestiging elders in de regio waarbij de reisafstand weliswaar toeneemt maar wel voldaan kan worden aan de eis van maximaal 35 minuten reisafstand. Naast autobereikbaarheid van 35 minuten is het ook belangrijk dat de locatie zelf goed bereikbaar is voor vrachtverkeer. Elke dag wordt de locatie namelijk bevoorraad van bitumen en overige grondstoffen. Het is gewenst dat een nieuwe locatie zo dicht mogelijk bij een aansluiting op een stroomweg of snelweg ligt. In scenario 1 en 2 is geen sprake van wijziging van de huidige situatie. In scenario 3 is sprake van een nieuwe productielocatie op een bedrijventerrein elders in de regio die in alle gevallen directer zijn aangesloten op de snelweg dan de huidige productielocatie.

3.3.3

Synergie/duurzaamheid

Het in gebruik houden van de huidige productielocatie in scenario 1 en 2 biedt in principe geen koppelkansen met de omgeving: die zijn in de huidige situatie niet aanwezig en er is geen zicht op nieuwe functies in de omgeving die hiervoor mogelijk in aanmerking komen. Scenario 2 biedt kansen om alle nieuwe gebouwen en het productieproces op de huidige productielocatie verregaand te verduurzamen (energieneutraal bouwen, zonnepanelen, betere isolatie, modernisering en efficiënter productieproces). Het in gebruik nemen van een nieuwe productielocatie op een bedrijventerrein in de regio schept vele nieuwe koppelkansen en duurzame mogelijkheden.

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 34/53

SWECOZ^

Hierbij valt te denken aan een efficiëntere aanvoer van grondstoffen, het hergebruiken van proceswarmte of een nieuw energie-efficiënter machinepark. Bovendien zullen alle gebouwen op de nieuwe locatie energieneutraal gebouwd worden. Hierbij valt te denken aan zonnepanelen, gebruik van aardwarmte en -koeling, groendaken en waterbuffering. Specifiek met betrekking tot koppelkansen met bedrijven gevestigd in de omgeving is het relevant als zij restwarmte, kunststoffen en/of biologisch gas produceren.

3.4

Financieel

3.4.1

Kosten en opbrengsten

In scenario 1 en 2 wordt de huidige bedrijfsvoering in meer of mindere mate gewijzigd vorm voortgezet. In deze scenario’s is geen sprake van aanzienlijke kosten of opbrengsten voor de gemeente. Deze betreffen vooral de bedrijfsvoering van Soprema zelf en zijn verder niet meegenomen in dit onderzoek. In scenario 3 is juist wel sprake van aanzienlijke potentiële kosten en opbrengsten voor de gemeente, enerzijds vanwege de kosten die gemoeid zijn met de verplaatsing van Soprema en anderzijds vanwege de kosten en opbrengsten van de herontwikkeling van de locatie zelf (grondexploitatie). In onderstaande tabel is aangegeven welke aspecten in beeld zijn gebracht. Omdat de verwerving en bodemsanering hoge kostenposten betreffen die het eindresultaat sterk beïnvloeden zijn deze hieronder nader toegelicht. Aspect Verwerving

Indicator Taxatie marktwaarde bedrijf en eventuele onteigenings- en verplaatsingskosten Kosten slopen opstallen en saneren van de bodem Kosten stedenbouw, civiel, toezicht, projectmanagement, planeconomie, et cetera Aanleg bouwrijpe grond voor realisatie en woonrijp maken Aanleg, versteviging damwand kade en realisatie aanlegsteigers Opbrengsten uit het programma wonen en werken

Sloop, bodemsanering Plankostenscan Bouwrijp & Woonrijp Civiele raming Residuele grondwaarde

Verwerving Voor de verwerving van de gronden en opstallen van Soprema is uitgegaan van de actuele marktwaarde en eventueel te vergoeden kosten als gevolg van gederfde inkomsten, waardevermindering en andere zaken die financiële gevolgen hebben. Omdat er geen recente vergelijkbare referenties en verkoop transacties zijn van dergelijke bedrijven, wordt als uitgangspunt de taxatie van Soprema in 2017 gehanteerd. Om de actuele marktwaarde per 2023 te bepalen hanteren we de waardestijging van bedrijfsmatig vastgoed van 20oZo conform het gepubliceerd rapport van de ABN AMRO (waardeontwikkeling bedrijfsruimte en logistiek vastgoed). Dit komt neer op de volgende kostenpost: . » .

Taxatie (15-11-2017): Waardestijging 2007o: Totaal:

e 2.660.000,00 e 532.000,00 e 3.192.000,00

Staatssteun bij verwerving Bij het vergoeden van kosten als gevolg van gederfde inkosten, waardevermindering en andere zaken die financiële gevolgen hebben, is het opletten of er geen staatssteun ontstaat. In dit geval zijn er twee scenario’s: »

Alleen de huisvesting (bedrijfspanden) worden gekocht. De bodemsanering vormt een risico, wellicht is sanering niet nodig bij het voortzetten van hetzelfde gebruik.

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 35/53

SWECOZ^

Echter, bij alternatieve aanwendbaarheid voor wonen, zoals hier, levert het een negatieve waarde op. Onteigeningswaarde. Uitgaande van het verdienmodel van Soprema en wat de geleden kosten zijn bij beëindiging van de activiteiten. Deze is veel lastiger, want gebaseerd op de cashflow van Soprema. Als Soprema elders kan worden voortgezet, dan moet berekend worden of op de nieuwe locatie de huidige productie voordeliger is en of dit opweegt tegen de kosten van investeren en verhuizen (waaronder ook kosten voor kavelaankoop).

Bodemsanering Zoals aangegeven is sprake van grond(water)verontreinigingen onder de bestaande bebouwing langs De Geau en bij bitumentanks. Op basis van expert judgement en ervaringscijfers is een inschatting gegeven van de kosten die gemoeid zijn met de sanering van deze verontreinigingen. Hierbij wordt opgemerkt dat deze kostenraming een ruwe inschatting betreft van de kosten. De hoeveelheden die gehanteerd zijn, betreffen indicatieve hoeveelheden. De eenheidstarieven die gehanteerd zijn, betreffen tarieven die aan de hand van ervaringen elders zijn ingeschat. Indien besloten wordt om de ontwikkeling daadwerkelijk verder te gaan uitwerken wordt aanbevolen om voorafgaand een nader onderzoek uit te gaan voeren om de hoeveelheden, grondsoort, et cetera nauwkeuriger te kunnen bepalen. Dit zorgt voor een lagere onnauwkeurigheidsmarge. Hieronder zijn de uitgangspunten die zijn gehanteerd bij het opstellen van een globale kostenraming van de bodemsanering opgesomd: »

» » » »

De gronden onder de appartementen worden tot 1 m onder maaiveld wordt ontgraven. In sommige gebieden is een puinlaag aanwezig. Deze wordt tot 1,5 m onder maaiveld ontgraven. Naast de bestaande bedrijfswoning is een gebied met een onbekende kwaliteit. Dit deel wordt tot 2m onder maaiveld ontgraven. Ook is een spot met teer aangetroffen. Deze wordt tot 1,5 m onder maaiveld ontgraven. Ter plaatse van de bootwoningen zijn nog meerdere vlekken met verontreiniging aanwezig. Deze worden tot 3 of 4 m onder maaiveld ontgraven. Gebieden met een onbekende kwaliteit worden tot 2 dan wel 4 m onder maaiveld ontgraven. Het bedrijventerrein (werken en wonen) wordt gemiddeld tot 1 m onder maaiveld ontgraven. De kwaliteit hiervan wordt op klasse wonen/industrie ingeschat. Totaal wordt ca. 27.000 m3 grond ontgraven. Hiervan is ca. 5.350 m3 klasse wonen, 7930 m3 klasse industrie en 13.900 m3 te reinigen, dan wel te storten grond. De definitieve keuze voor reinigen of storten wordt na uitvoering van het nader onderzoek bepaald. Voor deze kostenraming is een inschatting van 50/50 aangehouden. Voor het grondwater is een inschatting gemaakt van de duur van de saneringsmaatregelen. Het grondwater wordt gesaneerd middels pump and treat. Dit houdt in dat het grondwater wordt opgepompt, gezuiverd en geloosd. Deze maatregelen moeten zeker 10 jaar in stand worden gehouden.

De geraamde kosten bedragen C 6,1 miljoen. Met een onzekerheidsmarge van 2007o bedragen de kosten C 7,3 miljoen. Gelet op het stadium waarin het onderzoek zich bevindt zijn er nog de nodige onzekerheden. Daarom wordt geadviseerd om voor de geraamde saneringskosten rekening te houden met een bandbreedte van C 4,3 - 9,8 miljoen. Opbrengsten De gemeente hanteert de Nota Grondprijzen, waaruit naar voren komt dat voor appartementen een vaste grondprijs wordt gehanteerd. Voor bedrijven en boothuizen wordt uitgegaan van een residuele onderbouwing (zie bijlagen 2 t/m 5).

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 36/53

SWECOZ^

Bij elk appartement worden twee parkeerplekken verkocht, bij elk boothuis wordt één parkeerplek verkocht. Hieronder is de grondprijzen per type (zie bijlage voor de volledige berekening): » » » »

Appartementen Boothuizen: Bedrijventerrein Parkeerterrein:

C 295,00 per m2 BVO C 105,00 per m2 C 105,00 per m2 C 169,00 per m2

Eindresultaat Woningbouw levert meer op dan uitgifte van bedrijfskavels, echter zijn de mogelijkheden hiervoor beperkt. Zoals aangegeven in paragraaf 2.3 is sprake van verschillende milieucontouren op de locatie. Dit heeft tot gevolg dat alleen op het zuidelijke deel woningbouw gerealiseerd kan worden, de rest van de locatie is alleen geschikt voor bedrijvigheid en/of boothuizen. Het eindresultaat is mede door bovengenoemde kostenposten negatief, echter wanneer deze er niet zouden zijn, biedt het plan ruimte voor een gezonde exploitatie. In het vervolg van deze notitie wordt dieper ingegaan op de onderbouwingen van de berekening. Hieronder wordt de samenvatting van het eindresultaat weergegeven (zie bijlagen 2 t/m 5 voor het complete overzicht): Financiering

Resultaten

Samenvatting

Kosten Kosten met inflatie Saldo inflatie kosten Opbrengsten Opbrengsten met inflatie Saldo inflatie opbrengsten Resultaat voor rente Rente Resultaat Eindwaarde Contante waarde

C C e C C e C C

16.177.631 16.588.585 410.955 4.929.475 4.929.475 -11.659.110 -1.123.359

c c

-12.782.469 -11.577.476

3.4.2

Planschaderisico

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) heeft een regeling voor de schade die ruimtelijke plannen en besluiten kunnen veroorzaken. Denk bijvoorbeeld aan een waardedaling van onroerend goed. De gemeente kan aan degene die schade lijdt een tegemoetkoming in schade (voorheen planschade) geven. Voorwaarde is dat de schade niet redelijkerwijs voor zijn rekening is en geen andere vergoeding mogelijk is (artikel 6.1 Wro). Hieronder is een eerste inschatting weergegeven, voor een nadere inschatting van het risico is het aan te bevelen om een planschade risicoanalyse uit te voeren. In scenario 1 is geen sprake van planschade risico. Er zal namelijk geen nieuw planologisch regime worden vastgesteld voor de productielocatie van Soprema waardoor er dus geen sprake is van verruiming van planologische mogelijkheden die. Vermindering van waarde van onroerend goed (bijvoorbeeld als gevolg van verminderde zichtbaarheid, extra milieuhinder, inkomstenderving, et cetera) kan daarom uitgesloten worden.

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 37/53

SWECOZ^

In scenario 2 is het risico op planschade reëel. In dit scenario zal namelijk een nieuw planologisch regime moeten worden vastgesteld wat een verruiming van de planologische (bouw- en gebruiksmogelijkheden ten opzichte van het huidige planologische regime betekent. Dit kan leiden tot vermindering van waarde van onroerend goed (bijvoorbeeld als gevolg van verminderde zichtbaarheid, extra milieuhinder, inkomstenderving, et cetera) die mogelijk hoger ligt dan het eigen risico van minimaal 20Zo van de waarde. In scenario 3 wordt het risico als beperkt beoordeeld omdat er van wordt uitgegaan dat Soprema verplaatst wordt naar een locatie waar reeds sprake is van een passende bedrijfsbestemming. Het risico kan in dit stadium echter niet geheel worden uitgesloten om dat er nog geen concrete locatie in beeld is en mogelijk kleinere planologische aanpassingen nodig zijn (bijvoorbeeld afwijking bestemmingsplan voor bouwhoogte schoorsteen). De herontwikkeling van de huidige productielocatie past deels binnen het huidige planologisch regime (voor wat betreft nieuwe bedrijfskavels) en als de specifieke aanduiding voor Soprema op een later moment verwijderd is, is feitelijk sprake van een planologische verbetering. De nieuwe woningen en boothuizen passen niet binnen het planologisch regime. Hiervoor zal een nieuwe bestemmingsplan moeten worden vastgesteld.

Dit zal echter naar verwachting niet resulteren in waardedaling omdat eveneens sprake is van een planologische verbetering ten opzichte van het huidige regime.

3.4.3

Economische spin-off

In scenario 1 zijn er voor Soprema geen (of zeer beperkte) uitbreidingsmogelijkheden op de locatie. Het bedrijf kan de bedrijfsactiviteiten voortzetten en optimaliseren binnen de mogelijkheden die worden geboden binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan en de voorschriften van de vigerende omgevingsvergunning. Dit scenario sluit daarmee onvoldoende aan bij de toekomstwensen en (groei)ambities van het bedrijf. Vanuit economisch perspectief is dit scenario voor Soprema ongunstig. Dit maakt langjarig voorzetten van de bedrijfsactiviteiten onzeker. Herontwikkeling van Soprema op de huidige locatie (scenario 2) maakt dat het bedrijf, op de bestaande locatie kan vernieuwen door het opwaarderen van de huidige verouderde productiefaciliteit tot een moderne productiefaciliteit. Daarmee is sprake van een meer toekomstbestendige bedrijfsvoering aangezien het gehele productieproces (inclusief recycling) efficiënter ingericht en beter beheerst kan worden. In dit scenario is de verwachting dat Soprema in aantal arbeidskrachten (beperkt) zal groeien. In dit scenario is verder geen ruimte meer voor eventuele andere uitbreidingsplannen. Scenario 3 betreft verplaatsing van het bedrijf naar een geheel nieuwe locatie elders in de regio. Dit biedt de mogelijkheid om op de huidige productielocatie van Soprema een andere ruimtelijke invulling te geven.

Bij verplaatsing buiten de gemeente gaat werkgelegenheid (circa 60 banen) voor de gemeente verloren, maar blijven geborgd binnen de regio. In scenario 3 wordt uitgegaan van circa 2,4 hectare netto uitgeefbaar bedrijventerrein als gevolg van herontwikkeling. Uitgaande van een gemiddelde terrein quotiënt van circa 50 tot 60 werkzame personen per hectare, volgt hieruit een aantal banen van circa 120 tot 150. Daarmee neemt de sociaal-economische betekenis van het terrein toe bij verplaatsing van Soprema (momenteel 60 banen).

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 38/53

SWECOZ^

Resumé

In onderstaande tabel is de beoordeling van de scenario’s zoals besproken in hoofdstuk 3 samengevat. Thema Effecten omgeving

Criterium

Indicator

Bedrijfs voering

Milieuhinder Verkeer Water en bodem Natuur Ruimtelijke inpassing Provinciaal beleid Gemeentelijk beleid Bestemmingsplan Toekomstbestendig Bereikbaarheid

Financieel

Synergie/duurzaamheid Kosten en opbrengsten

Mate van geluid, geur en verslechtering luchtkwaliteit Impact op bereikbaarheid en veiligheid Impact op water- en bodemkwaliteit Aantasting beschermde soorten/gebieden Inpassing stedenbouwkundige structuur/landschap Passend binnen provinciale omgevingsverordening Passend binnen gemeentelijke beleidskaders Planologische procedure Toekomstige uitbreidingsmogelijkheden Afstand voor werknemers Bereikbaarheid vrachtverkeer Koppelkansen omgeving en kansen verduurzaming Grondexploitatie herontwikkeling

Planschade Economische spin-off

Risico op planschadeclaims Indirecte economische effecten bedrijf (werknemers, toeleveranciers, et cetera)

Ruimtelijk beleid

Scenario 2 3 + 0 + 0/+ + 0/+ 0/- 0/+ + + + + 0 0 0/+ 0 + 0/+ -11,6 Nvt Nvt mln. 0 0/+ 0/+ 1 0/0 0 0 0 0/0 0 0 0 0

Op basis hiervan wordt het volgende geconcludeerd: »

Voor de vestiging van Soprema op bedrijventerrein Roodhem in IJlst heeft de voormalige gemeente Wymbritseradiel destijds (bij vaststelling van het bestemmingsplan) een maatwerkbestemming vastgesteld. Dit is een historisch ontstane situatie waarbij het bedrijf is juridisch is vastgelegd en ruimtelijk is onderbouwd. In nieuwe situaties passen bedrijven met een milieuhindercategorie 4.2 niet op een dergelijke locatie op relatief korte afstand van woningbouw, zowel vanuit milieueffecten als vanuit ruimtelijk beleid. De klachten uit de omgeving die de bestaande vestiging nu oplevert, geven aan dat de vestiging op deze locatie voor direct omwonenden niet ideaal en wenselijk is. Uit de multicriteria beoordeling volgt dat ook scenario 2 weinig ideaal is. De ruimtelijke inpassing in de stedenbouwkundige structuur en landschap scoort onder gemiddeld. Daarbij past dit scenario naar verwachting onvoldoende binnen provinciaal- en gemeentelijk beleid en planologische procedures. Goed om te beseffen is dat vanuit ruimtelijke regelgeving herontwikkeling mogelijk wordt gezien als nieuwvestiging. Vestiging op een nieuwe locatie elders (scenario 3) is per definitie beter passend op een meer grootschalig bedrijventerrein dan de huidige locatie.

Dergelijke bedrijventerrein zijn aangewezen voor/planologische bestemd voor/ingericht op de vestiging van middelzware bedrijven als Soprema zonder dat dit gepaard gaat met onaanvaardbare negatieve milieueffecten op de omgeving. De sanering van de bodemverontreiniging en de verwerving van de gronden is een belangrijke kostenpost voor de herontwikkeling van het terrein. De opbrengsten uit herontwikkeling van de locatie zijn onvoldoende om te komen tot een gezonde exploitatie. Daar tegenover staat dat scenario 3 op zowel omgevingseffecten, ruimtelijk beleid en bedrijfsvoering zeer goed scoort.

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 39/53

SWECOZ^

Bijlage 1: Analyse woningmarkt Súdwest-Fryslân Woningbouwbeleid in Súdwest-Fryslân: De regionale Woondeal In 2022 sloot de gemeente Súdwest-Fryslân samen met gemeente De Fryske Marren, Provincie Fryslân en het ministerie van BZK de ‘Regionale Woondeal 2022-2030 Regio Zuidwest Friesland'. Hierin is vastgelegd dat de gemeente Súdwest-Fryslân zich inzet voor de realisatie van 1.980 woningen. De realisatie van de 1.980 woningen zijn noodzakelijk om woningtekort terug te dringen. In totaal zet de regio Zuidwest Friesland zich in voor de realisatie van 3.130 woningen.

Demografie Súdwest-Fryslân De gemeente Súdwest-Fryslân telt in totaal 90.876 inwoners. De plaats IJlst telt daarvan circa 3.000 inwoners. In totaal zijn er in Súdwest-Fryslân 40.800 huishoudens. Als we inzoomen op de kenmerken van de inwoners en de huishoudens van Súdwest-Fryslân dan vallen de volgende zaken op: *

360Zo van de huishoudens in Súdwest-Fryslân bestaat uit een éénpersoonshuishouden. Dit is iets onder het Nederlands gemiddelde. In SúdwestFryslân zijn daarnaast iets meer stellen zonder kinderen dan gemiddeld.

Súdwest-Fryslân heeft ten opzichte van het Nederlands gemiddelde veel inwoners in de leeftijd boven de 50 jaar en ouder en relatief weinig inwoners onder de 40 jaar. Met name de groep tussen de 55 en 85 jaar is relatief groot.

De bevolking groeide in de afgelopen jaren door binnen- en buitenlandse migratie. De natuurlijke aanwas is negatief. Dit betekent dat er meer mensen overlijden dan er worden geboren. In 2021 en 2022 is de bevolkingsgroei het meest positief.

Figuur 2 Huishoudens per type en leeftijd in Súdwest-Fryslân, CBS, 2023

16000 14000

Figuur 2 Bevolkingspiramide Súdwest-Fryslân en Nederland, CBS 2023

95 jaar en ouder 90-94 jaar 85-89 jaar 80-84 jaar 75-79 jaar ------------------ — 70-74 jaar 65-69 jaar 60-64 jaar 55-59 jaar 50-54 jaar 45-49 jaar 40-44 jaar 35-39 jaar 30-34 jaar 25-29 jaar 20-24 jaar 15-19 jaar 10-14 jaar 5-9 jaar 4 jaar en jonger

12000 10000 8000 6000 4000 2000 0 Alleenstaand Paren zonder Paren met kinderen kinderen 15-24 jaar

25-44 jaar

45-64 jaar

Eenouder

65 jaar en ouder

0,007o

2,007o □ Nederland

4,007o

h 1 l

L-,

6,007o

8,00A

10,00Zo

■Súdwest-Fryslân

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 40/53

SWECOZ^

Figuur 3 Bevolkingsontwikkeling Súdwest-Fryslân 2012-2022, CBS 2023

1000 800 600 400 200 0 -200 -400 Binnenlands migratiesaldo

Buitenlands migratiesaldo

Geboorteoverschot — Totale bevolkingsgroei

Verhuizingen In totaal vestigden zich tussen 2019-2021 ca. 26.190 personen in Súdwest-Fryslân. Hiervan verhuisden er 16.990 personen binnen de gemeente Súdwest-Fryslân. *

Van alle verhuizingen binnen en richting Súdwest-Fryslân komt 65/ uit de gemeente Súdwest-Fryslân en 33/ komt uit een andere gemeente. Dit duidt op een (zeer) lokale woningmarkt.

Súdwest-Fryslân heeft een sterke verhuisrelatie met Leeuwarden, De Fryske Marren en Westerwolde. Vanuit deze gemeenten verhuizen er dus de meeste personen naar Súdwest-Fryslân.

Er verhuizen veel personen tussen Leeuwarden en Súdwest-Fryslân, echter is het migratiesaldo negatief. Dat betekent dat er meer mensen vanuit Súdwest-Fryslân naar Leeuwarden verhuizen dan andersom (ondanks dat er relatief veel personen vanuit Leeuwarden naar Súdwest-Fryslân verhuizen).

Het binnenlands migratiesaldo is positief met Westerwolde en de naastgelegen gemeente De Fryske Marren.

Verhuisde personen 2019-2021

0/ van alle personen uit een andere gemeente

Leeuwarden

1.238

130Zo

De Fryske Marren

937

Westerwolde

921

100/q 100/q

Groningen

558

Waadhoeke

497

Amsterdam

332

Heerenveen

297

Harlingen

250

Tabel 1 Verhuizingen gemeente Súdwest-Fryslân 2019-2021

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 41/53

SWECOZ^

De verhuiskenmerken in Súdwest-Fryslân duiden op een hoofdzakelijk lokale woningmarkt. Verhuizingen zijn binnen de gemeente met name gericht op de eigen kern. Het is gewenst om de woonbehoefte binnen de eigen deelgebieden op te vangen5 6

Ontwikkelingen demografie Súdwest-Fryslân Bevolkingsprognose *

De bevolking in gemeente Súdwest Fryslân daalt in de komende vijf jaar, tussen 2023 en 2028 van 89.900 naar 89.200, maar stijgt in de in de vijf jaar daarop tot 90.200. In de komende 10 jaar stijgt de bevolking met 300 inwoners. Met name de leeftijdsgroep tussen de 20-64 jaar daalt. Het aantal personen vanaf 64 jaar groeit juist sterk. Dit duidt op een vergrijzende bevolking in de gemeente. Bevolkingspronogse gemeente Súdwest Fryslân

Ontwikkeling bevolking naar leeftijd, Gemeente Súdwest-Fryslân

90200 90000

90000

89800 89600 -------------------- 89600

89600

4000 3000 2000

2900 1700 800

1000

89200 89000

.1000

VRchil 2023-2030

-2000

-800

-3000

88800 2023

2025

2030

2035

2040

Figuur 4 Regionale bevolkings- en huishoudensprognose, PLB/CBS 2022

Verschil 2023-2040

-800 -1700

-4000

88600

100

-3600 ■ Bevolking 0-19 jaar ■ Bevolking 65+ jaar

i Bevolking 20-64 jaar i Totale bevolking

Figuur 5 Regionale bevolkings- en huishoudensprognose, PLB/CBS 2022

Huishoudensprognose Als we kijken naar de ontwikkeling van de huishoudens en huishoudenstype in de aankomende jaren zien we de volgende ontwikkelingen: * * *

De gemeente Súdwest-Fryslân groeit in de aankomende jaren met circa 1.370 huishoudens tot ca. 42.000 huishoudens in 20306. In de periode na 2030 wordt er een lichte krimp verwacht. In 2040 zijn er in totaal circa 41.470 huishoudens in de gemeente. Het aantal alleenstaanden neemt sterk toe. Relatief gezien stijgt de groep alleenstaanden. Het aantal gezinnen met kinderen nemen af. Het aantal stellen zonder kinderen neemt ook licht af. De toename van het aantal alleenstaanden in combinatie met de toename van het aantal personen van 65 jaar en ouder (zoals eerder ook beschreven) een teken van vergrijzing in Súdwest-Fryslân.

5 Companen, 2018 6 Primos, 2022 Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 42/53

SWECOZ^

Huishoudensprognose gemeente Súdwest-Fryslân 42.000

-----------------42.000

100%

41.970

80% 41.500

41.470 41.170

20/

40.630

40.000 2022

28,4/

31,1/

30,9%

302/0

26,1Ŵ

25,3%

24,3%

23,9/

23,6/

36,1Ŵ

37,1^

38,9/

40,3/

41,7/

6,4/

6,3/

6,2/

6,1/

5,9/

40%

41.000

40.500

60%

Huishoudenssamenstelling Gemeente SúdwestFryslân, 2022

2025

2030

2035

2040

Figuur 6 Regionale bevolkings- en huishoudensprognose, PLB/CBS 2022

2022 2025 2030 2035 2040 eenouder «eenpersoons m overige huishoudens m paar met kinderen « paar zonder kinderen Figuur 7 Huishoudens naar type Súdwest-

Fryslân 2022-2040, Primos

Huidig en toekomstig woningaanbod Huidige woningvoorraad De huidige woningvoorraad in gemeente Súdwest-Fryslân kenmerkt zich door relatief veel eengezinswoningen (81/). Van het totaal aantal woningen is 35/ een huurwoning. Van het totaal aantal woningen is 26/ een sociale huurwoning. De overige 65/ is een koopwoning (CBS, 2022). De woningen in Súdwest-Fryslân zijn relatief gezien groot (gemiddeld 147 m2 t.o.v. een Nederlands gemiddelde van 120 m2)7. Als we kijken naar het aanbod van woningen zien we dat er in de gemeente redelijk wat woningen worden aangeboden (267 koopwoningen en 20 huurwoningen). In IJlst zelf is het aanbod echter klein (8 koopwoningen en 0 huurwoningen)8. Woonwensen Op basis van het Woon Onderzoek Nederland 2021 (WoON, 2021) kijken we ook naar de voorkeuren met betrekking tot wonen van huishoudens in Zuidwest Friesland9. Uit het WoON komen de volgende zaken naar voren: * * * *

31/ van de respondenten is verhuisgeneigd. Dat betekent dat ze binnen twee jaar willen verhuizen. Starters en jonge gezinnen hebben de hoogste verhuisgeneigdheid (resp. 43/ en 59/). Naarmate de leeftijd toeneemt, neemt de verhuisgeneigdheid af. De hoogste voorkeur van de inwoners in de regio gaat uit naar een centrum-dorps woonmilieu (41/), gevolgd door een landelijk woonmilieu (25/). Beide milieus komen (veel) voor in IJlst. Circa de helft heeft een voorkeur voor een eengezinskoopwoning en 21/ heeft de voorkeur voor een meergezinshuurwoning.

7 CBS, 2023 8 Funda, peildatum 7 april 2023 9 Om te zorgen voor een representatief aantal respondenten gebruiken we de gegevens voor de hele regio Zuidwest-Friesland in plaats van die van alleen gemeente Súdwest-Fryslân Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 43/53

SWECOZ^

Wat opvalt is dat in totaal 36Zo van de inwoners voorkeur heeft voor een appartement. Dit is hoger dan het percentage appartementen in Súdwest-Fryslân.

510Z

00Zo

10%

20%

130Z

30%

eengezinskoopwoning

40%

500Zo

eengezinshuurwoning

600Zo

150Z

21%

70%

meergezinskoopwoning

80%

90%

1000Zo

meergezinshuurwoning

(19Z). Figuur 8 Woonwensen woningtype Zuidwest Friesland, WoON 2021

In onderstaande tabel zijn ook de verhuiswensen van inwoners naar type en leeftijd weergegeven. Wat opvalt is dat met name ouderen een sterke voorkeur hebben voor appartementen en jongere huishoudens en gezinnen een voorkeur voor grondgebonden woningen. Ook hebben ouderen en empty nesters vaker een voorkeur voor een huurappartement dan de andere huishoudensgroepen. Huishoudenstype*

Verhuisgeneigdheid

Centrum-dorps

Voorkeur APP/GG

Voorkeur huur/koop

Starters c 35 jaar

43Z

33Z

0Z Z100Z

25Z Z75Z

Volwassenen 35-55 jaar

37Z

40Z

45Z Z55Z

22Z Z78Z

Empty nesters 55-75 jaar

26Z

48Z

57Z Z43Z

52Z Z48Z

Ouderen 75 jaar en ouder

11Z

29Z

100Z Z 0Z

50Z Z50Z

Gezinnen c35 jaar

59Z

33Z

40Z Z60Z

Gezinnen ^5 jaar

26Z

50Z

5Z Z 95Z

11Z Z 81Z

Tabel 2 Woonwensen inwoners Zuidwest Friesland naar huishoudenstype, WoON 2021 * Bij een aantal huishoudenstypen is het aantal respondenten laag.

Toekomstige woningbouwplannen: plancapaciteit Om de toekomstige ontwikkelingen van de woningvoorraad in Súdwest-Fryslân in beeld te brengen, kijken we naar de plancapaciteit in de gemeente. *

* *

Súdwest-Fryslân heeft een harde plancapaciteit van 1.235 woningen. Daarnaast zijn er nog voor 947 zachte plannen10. Van deze woningbouwplannen is het nog niet zeker of ze worden gerealiseerd. In principe heeft Súdwest-Fryslân voldoende plancapaciteit. Belangrijk hierbij is dat kwalitatief goede plannen en binnenstedelijke plannen voor buitenstedelijke plannen gaan. In de Woondeal regio van Zuidwest Friesland is vastgelegd dat de gemeente Súdwest-Fryslân zich inzet voor de realisatie van 1.980 woningen. De realisatie van de 1.980 woningen is noodzakelijk om het woningtekort (in de regio) terug te dringen. Binnen de regio Zuidoost (de regio waarbinnen IJlst valt) hebben 86 woningen een harde planstatus. Hiervan zijn 5 woningen in IJlst. IJlst heeft naast de harde woningbouwplannen ook twee nog zachte woningbouwlocaties: 1. Voormalig gemeentehuis: Binnenstedelijke locatie voor 25 appartementen. 2. Nij Ylostins: Binnenstedelijke locatie voor 30 sociale huurwoningen voor senioren.

10 Regioverdeling woningbouwprogramma, Gemeente Súdwest-Fryslân, 2023. Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 44/53

SWECOZ^

Kenmerken plancapaciteit *

De harde plancapaciteit bestaat uit 5707o grondgebonden woningen en 4307o appartementen. In Sneek ligt het zwaartepunt op appartementen. In de deelregio’s ligt het zwaartepunt juist meer op grondgebonden woningen. De harde plancapaciteit bestaat voor 1807o uit sociale huur. Van een deel is het segment nog niet bekend. Het percentage sociale huur kan dus mogelijk hoger zijn. De sociale huurwoningen zijn met name beoogd in Sneek en een locatie in Workum. In de regio Zuidoost zijn in de harde plannen enkel koopwoningen beoogd. In de zachte plannen voor Zuidoost zijn er 30 huurwoningen beoogd (Nij Ylostins). Súdwest-Fryslân

Figuur 9 Woningvoorraad 2022 naar type, CBS 2023

Súdwest-Fryslân

Figuur 10 Woningvoorraad 2022 naar eigendom

Marktruimte wonen Súdwest-Fryslân Marktruimte totaal Om de marktruimte voor woningen in Súdwest-Fryslân te bepalen zetten we de groei van het aantal huishoudens af tegen de harde plancapaciteit. Bij het bepalen van de marktruimte nemen we de zachte plancapaciteit niet mee. Van de zachte plancapaciteit is het namelijk niet zeker of en wanneer deze woningen daadwerkelijk gerealiseerd zullen worden. * * *

Zoals hierboven besproken groeit het aantal huishoudens tot 2030 in de gemeente Súdwest-Fryslân met 1.370 huishoudens. Súdwest-Fryslân heeft een harde plancapaciteit van 1.235 woningen. Op basis van de huishoudensgroei en de harde plancapaciteit is er in heel Súdwest-Fryslân een marktruimte van 135 woningen (exclusief sloop).

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 45/53

SWECOZ^

In het onderzoek van Companen (2018) is gemeente Súdwest-Fryslân ingedeeld in deelgebieden. Op basis van de huishoudensgroei en de harde plancapaciteit is er ook in het deelgebied Zuidoost, waar IJlst onderdeel van is, nog voldoende markruimte. Er is nog ruimte voor 20 tot 60 woningen. 1000 800 600 400 200 0

1500 1000 500 0 □ Groei tot 2030

«Harde plannen

« Harde plannen

□ Groei tot 2030

Passend woonprogramma in IJlst Op basis van de analyse van de demografie en de woningmarkt in Súdwest-Fryslân komen wij tot een passend woonprogramma voor de Soprema locatie in IJlst. Hierbij houden wij ook rekening met de kenmerken van de locatie en omgeving. Hierin nemen we ook mee dat woningbouw vanwege de milieucontouren niet in het hele gebied mogelijk is. Woningbouw op het Soprema terrein is alleen mogelijk in het zuidelijke deel van het gebied (zie rode gebied op figuur 13). Wij zien wat betreft woningbouw twee scenario’s als kansrijk: * *

Scenario 1: Woningen voor ouderen Scenario 2: Flexwoningen voor diverse doelgroepen

Scenario 1: Woningen voor ouderen In de gemeente Súdwest-Fryslân groeit het aantal personen van 65 jaar en ouder. Ook groeit het aantal alleenstaanden groeit sterk. Deze ontwikkelingen laten zien dat de bevolking in de aankomende jaren vergrijst. Uit het WoON (2021) wordt duidelijk dat veel oudere huishoudens een voorkeur hebben voor een appartement. Daarnaast is ook het hebben van een levensloopbestendige woning steeds belangrijker wanneer personen ouder worden. In Súdwest-Fryslân zijn momenteel relatief weinig appartementen. Om de vraag naar geschikte woningen voor oudere huishoudens op te vangen kunnen er woningen voor senioren op het Soprema terrein gerealiseerd worden. Een kansrijk programma kan bestaan uit: « *

30-40 woningen voor senioren. Het precieze aantal woningen is afhankelijk van de ruimtelijke inpassing op de locatie. Zowel grondgebonden (patiowoningen) als appartementen, met voornamelijk appartementen. Bij appartementen adviseren we twee- of drielaagse gebouwen zodat dit aansluit bij de omgeving. * Appartementen: Zelfstandig wonen in een (koop)appartement met een eigen buitenruimte, een gezamenlijke tuin en één of meer gezamenlijke gemeenschappelijke ruimten. *

Patiowoningen: Zelfstandig wonen in een levensloopbestendige woningen met een kleine eigen tuin en een gemeenschappelijke tuin.

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 46/53

SWECOZ^

Gemeenschappelijke tuin. Deze kan worden ingepast in het noorden van het gebied (zie figuur 13). Dit is het deel waar woningbouw niet mogelijk is door milieucontouren van de bestaande bedrijven ten Noorden van het Soprema terrein.

In onderstaande tabel geven we een kansrijk woonprogramma wat betreft oppervlakte en prijsklasse weer: Type woningen

Oppervlakte gbo ŕ bvo

Prijsklasse

Appartementen

75-100 m2

6250.00 - 6330.000

Patiowoningen (grondgebonden)

80-110 m2

6265.000 - 6365.000

Tabel 3 Kansrijk programma voor woningbouw op het Soprema terrein in scenario 1

Hieronder zijn een aantal inspiratiebeelden voor woningen voor senioren en een gemeenschappelijke tuin die passend kunnen zijn voor op de Soprema locatie.

Figuur 11 Inspiratiebeelden: 1. Patiowoningen met gezamenlijke tuin (Meerstad, Groningen); 2. Seniorenwoningen (Nuenen Zuid); 3. Villa-appartementen met rondom gemeenschappelijke tuin (Rotterdam).

Scenario 2: Flexwoningen voor diverse doelgroepen In het tweede scenario wordt er specifiek ingezet op flexwoningen. In dit scenario is er plaats voor 40-50 woningen. *

Flexwoningen kunnen interessant zijn voor onder andere jongere huishoudens. De verwachting is de jongere huishoudens tot 2040 jaar zullen dalen, maar dat er relatief meer alleenstaande jonge huishoudens zullen zijn. Een strategie zou kunnen zijn om op deze doelgroep in te zetten bij de bouw van tijdelijke woningen: Op dit moment wordt deze doelgroep niet of nauwelijks bediend op de woningmarkt, maar op de lange termijn neemt hun vraag af.

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 47/53

SWECOĺŠ

Flexwoningen kunnen daarnaast ook een uitkomst bieden voor mensen die met spoed op zoek zijn naar woonruimte, maar geen aanspraak maken op woonurgentie, zoals mensen in echtscheiding. Ook kunnen flexwoningen geschikt zijn voor bijzondere doelgroepen die gehuisvest dienen te worden. Een voordeel van flexwoningen is dat deze snel gebouwd kunnen worden en weer verplaatst kunnen worden wanneer ze niet meer nodig zijn. Ook is het aantal aanbieders van verplaatsbare woningen enorm gegroeid en de bouwkwaliteit de laatste jaren enorm verbeterd. Herplaatsingsgarantie Flexwoningen: Het Rijk biedt een herplaatsingsgarantie ter dekking van het risico dat flexwoningen niet door-geëxploiteerd kunnen worden na de eerste plaatsingsperiode, waarbij het Rijk 6007o van de risico’s dekt, en de betreffende gemeente en de investeerder respectievelijk 2507o en 1507o11

Voor de flexwoningen zien wij met name kans voor de volgende doelgroepen: * *

Kleine huishoudens ^0 jaar. Bijzondere doelgroepen (zowel kleine huishoudens als gezinnen).

Hieronder zijn een aantal inspiratiebeelden voor flexwoningen die passend kunnen zijn voor op de Soprema locatie.

Figuur 12 Inspiratiebeelden flexwoningen: 1. Project ‘Nerf’ van Tala; 2. Project ‘Start me up’ in Alkmaar; 3. Flexwoningen in Weerselo; 4. Flexwoningen in Borne

11 ^Toelichting op de voorwaarden financiële herplaatsingsgarantie, Werkgroep FHG in opdracht van BZK, 17 maart 2023. Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 48/53

SWECOZ^

Bijlage 2: GREX Ontwikkeling Geeuwkade IJLST Naam project Gemeente Sudwest Fryslan Opdrachtgever 51013331 Ordernummer Status concept v1 Alle bedragen zijn exclusief BTW Totaal

Boekwaarde cum ultatief t/m 31-12-2022

Investeringen/kosten Begroot

Restant

Faseren CW 2023

2024

2025

2026

2027

2028

2023

2024

2025

2026

2027

2028

Cum ulatief 2023-2028 2029

2030

2031

2032

Verwervingen Huidige locatie (taxatie 15-11-2017) Waardeontwikkeling peildatum 2023 tov taxatie

C C

2.660.000 532.000

C C

2.660.000 532.000

C C

2.660.000 532.000

C C

2.660.000 532.000

Totaal gronden en opstallen

3.192.000

Bodemsanering Onzekerheidsmarge bodemsanering

C C C C C

317.800 6.000 10.000 6.100.000 1.220.000

C C C C C

317.800 6.000 10.000 6.100.000 1.220.000

C C C C C

317.800 6.000 10.000 6.100.000 1.220.000

Totaal sloop en sanering

7.653.800

Civiele en cultuur techniek Landmeten/vastgoedinformatie Projectmanagement Planeconomie

C C C C C C C

150.556 124.128 83.496 465.525 12.650 161.316 71.140

C C C C C C C

Totaal planontwikkeling

1.068.810

Openbaar groen Insteekhaven

C C C C C C C

65.726 688.800 196.800 108.000 60.000 102.465 750.000

C C C C C

Totaal Civieltechnische kosten BRM

1.971.791

Engineering BRM

Totaal engineering

Sloop en sanering Bestaande bebouwing (conform taxatie) Hekwerken en bebordingen verwijderen en afvoeren Snoeien en maaien bossage

317.800 6.000 10.000 6.100.000 1.220.000

C C C C C

7.653.800

150.556 124.128 83.496 465.525 12.650 161.316 71.140

C C C C C C C

30.111 24.826 16.699 93.105 2.530 32.263 14.228

C C C C C C C

30.111 24.826 16.699 93.105 2.530 32.263 14.228

C C C C C C C

30.111 24.826 16.699 93.105 2.530 32.263 14.228

C C C C C C C

30.111 24.826 16.699 93.105 2.530 32.263 14.228

C C C C C C C

15.056 12.413 8.350 46.552 1.265 16.132 7.114

C C C C C C C

15.056 12.413 8.350 46.552 1.265 16.132 7.114

C C C C C C C

150.556 124.128 83.496 465.525 12.650 161.316 71.140

1.068.810

213.762

106.881

1.068.810

65.726 688.800 196.800 108.000 60.000 102.465 750.000

C C C C C C C

49.200 54.000 375.000

C C C C C C C

54.000 45.000 76.849 375.000

C C C C C C C

137.760 15.000 25.616

C C C C C C C

137.760 147.600 -

C C C C C C C

65.726 413.280 -

C C C C C C C

65.726 688.800 196.800 108.000 60.000 102.465 750.000

1.971.791

479.006

285.360

478.200

550.849

178.376

1.971.791

597.453

119.491

597.453

119.491

597.453

Onvoorzien/winst/risico

1.693.778

527.828

382.085

179.225

250.128

291.487

63.024

1.693.778

Totaal investeringen

16.177.631

3.933.590

8.848.143

797.838

1.061.580

1.068.708

467.772

16.177.631

Planontwikkeling Verwerving Stedenbouw Ruimtelijke Ordening

Civieltechnische kosten BRM & BDRM Opruimwerkzaamheden Verharding/ontsluiting Parkeerterrein Aansluitingen nuts Verlichting

Engineering

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 49/53

SWECOZ^

Begroten Desinvesteringen/opbrengsten Begroot

Boekwaarde cum ultatief t/m 31-12-2022

Restant

Faseren 2023

Uitgeefbaar programma Appartementen (conform Nota Grondprijzen) Boothuizen Bedrijventerrein Parkeerterrein

C C C C

1.656.720 325.500 2.504.567 442.688

CCCC-

C C C C

1.656.720 325.500 2.504.567 442.688

C C C C

Totaal woon-werk

4.929.475

Totaal opbrengsten

4.929.475

Financiering Resultaten

Samenvatting

Kosten C Kosten met inflatie C *C Saldo inflatie kosten Opbrengsten C C Opbrengsten met inflatie Saldo inflatie opbrengsten C Resultaat voor rente C Rente C Resultaat Eindwaarde Č Contante waarde č

16.177.631 16.588.585 410.955

4.929.475 4.929.475 -11.659.110 -1.123.359

-12.782.469 -11.577.476

C C C C

boekwaarde cumultatief t/m 31-12-2022

Begroot

16.177.631

CC-

16.177.631

4.929.475

CC-

4.929.475

C-11.248.155

C-

-11.248.155

2024

C C

2025

2026

2027

248.508 48.825 375.685 66.403

C C C C

579.852 113.925 876.598 154.941

C C C C

579.852 113.925 876.598 154.941

C C C C

248.508 48.825 375.685 66.403

C C C C

-C -C -C -C

C C C C

739.421

1.725.316

739.421

-C

739.421

1.725.316

739.421

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2023

2024

2025

2026

2027

2028

3.933.590 3.933.590

Cum ulatief 2023-2028

2028

C C

8.848.143 9.025.106

C C C C

-C

C C C C

1.656.720 325.500 2.504.567 442.688

4.929.475

Cum ulatief 2023-2028 2029

2030

2031

2032

C C

797.838 830.070

C C

1.061.580 1.126.557

C C

1.068.708 1.156.803

C C

467.772 516.458

C C

-C -C

C C

739.421 739.421

C C

1.725.316 1.725.316

C C

1.725.316 1.725.316

C C

739.421 739.421

C C

-C -C

C C

C C C

16.177.631 16.588.585 410.955 4.929.475 4.929.475 -

-78.672

-260.747

-267.775

-261.156

-255.008

-C

-1.123.359

C C 'C

31 -12-2028 1-1-2023

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 50/53

Bijlage 3: residuele onderbouwing boothuis

SWECO

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 51/53

Bijlage 4: residuele onderbouwing bedrijventerrein

SWECO

Sweco | Beoordeling toekomstscenario’s ontwikkeling Soprema IJlst Projectnummer 51013331 Datum 30-10-2023

Versie D1

Document referentie NL23-648800269-62649 52/53

SWECoİŠ

Bijlage 5: residuele onderbouwing Parkeerterrein Referentie objecten Parkeren

Adres:______________________________ Huur/mnd Markt, Burgum_________________________ C______ 47 C Gemiddeld

47 C

Markt

Huur/jr VON-prijs GO [m2] Huur/GO [m2] 559 C_____ 8.600_______ 20 C________ 2,33 559 C

8.600

20 C

9251 Burgum C 85 /maand

2,33

C 8.600 k.k.

0 20 m2

Residuele grondwaarde

GO projectmatig [m2] HuurperGO [m2] Huur per maand

C C

27 2,33 63

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/13511329/1