Document · PDF

Bijlage 2A -Buitenplaats Boom _ Bosch - Breukelen Tax.rap. DEF.pdf

Raad 30 september 2025, gemeente Stichtse VechtBij agendapunt: 18: Gemeentelijke huisvesting25.519 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 3

De focus op kwalitatieve kantoren op goed bereikbare locaties was de hoofdboodschap van dit rapport. Veel organisaties richten zich namelijk steeds meer op duurzame en moderne kantoren in de stedelijke gebieden. Verouderde en niet-duurzame kantoren op minder centrale locaties verliezen steeds meer aan aantrekkingskracht. Hoe duurzaam is de Nederlandse kantorenmarkt? Door regelgeving is de afgelopen jaren steeds meer gefocust op het verduurzamen van kantoren. Nieuwe RVO-cijfers (1 jan. 2025) tonen aan dat de kantorenvoorraad steeds duurzamer wordt, al blijven panden zonder of met

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 23 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

een laag energielabel een uitdaging. Tegelijkertijd blijft het aandeel kantoren met minimaal energielabel C dit jaar stabiel in zowel de opname- als het aanbodvolume. Bedrijven hechten steeds meer waarde aan hoogwaardige kantoren in de grote steden, gericht op het aantrekken en faciliteren van hun medewerkers. Dit leidt tot een groeiende kloof tussen de vijf grootste steden en de rest van Nederland. Zo vond in 2024 bijna de helft van de totale kantorenopname plaats in de G5. In de Randstad en grote gemeenten is er een sterke vraag naar duurzame kantoren op toplocaties, terwijl elders de leegstand en veroudering toenemen. BELEGGINGSMARKT Door de opgelaaide handelsoorlog keert onzekerheid terug onder beleggers. De ECB laat het rentebeleid voorlopig nog niet los, dus zijn er naar verwachting nog renteverlagingen op komst. Beleggers zijn nog altijd actief in de beleggingsmarkt, maar wel selectiever. Er is nog veel kapitaal in de markt, vooral bij private partijen. Maar men is kritischer over risico, duurzaamheid en locatie. Waar kopers en verkopers elkaar wél vinden, komen transacties vaak sneller tot stand. Een deel van de kleinere beleggers verschuift zijn focus van woningen naar commercieel vastgoed. Volgens een berekening van NVM is er in 2024 voor 14,2 miljard euro aan huurwoningen verkocht. Alleen al in het vierde kwartaal van 2024 zijn er 12.100 huurwoningen verkocht.

Beleggers zijn positief gestemd over huurgroei van vastgoed. Bijvoorbeeld energiezuinige kantoren en winkels in drukke winkelstraten. Ook vastgoed waaraan waarde wordt toegevoegd door gerichte investeringen, is aantrekkelijk voor beleggers. Hoewel het vertrouwen aan het einde van 2024 verbeterde, zagen we nog geen opleving van de beleggingsactiviteiten in commercieel vastgoed (behalve woningen) in het eerste kwartaal van 2025. Daar zijn meerdere redenen voor: de toenemende economische onzekerheid, het verschil tussen vraag- en biedprijzen dat blijft bestaan, en de fiscale druk. In totaal werd er bijna €1,1 miljard geïnvesteerd, dat is 8% minder dan in dezelfde periode van 2024 en 38% minder dan in het vorige kwartaal. Vooral in kantoren werd weinig belegd: €178 miljoen. Dit komt deels doordat de prijzen van kantoren in het ‘core’-segment nog steeds hoog zijn. Bedrijfsruimte was met € 642 miljoen met afstand de grootste categorie, hoewel het volume iets lager was dan vorig jaar. De investeringen in winkelruimten zijn ongeveer gelijk gebleven. De gemeente Eindhoven kocht de Brainport Industries Campus (BIC) voor ongeveer € 200 miljoen. Deze aankoop valt buiten de gepresenteerde cijfers. Vertrouwen daalt door groeiende onzekerheid. Leden van NVM Business geven aan dat het sentiment voor beleggingen in commercieel vastgoed in het eerste kwartaal is gedaald.

Bij alle soorten vastgoed is het vertrouwen iets minder dan in het vorige kwartaal. Toch is het sentiment rond bedrijfsruimten nog altijd positief. Tegelijkertijd zorgen de dalende rente en waardestijgingen (vooral als gevolg van huurgroei) voor vertrouwen bij beleggers. Dit kan in de loop van het jaar zorgen voor meer dynamiek op de beleggingsmarkt. Bron: NVM Business, Ontwikkelingen Commercieel Vastgoed 1e kwartaal 2025

Verwachtingen indices commercieel Periode 1

Periode 2

Periode 3

Periode 4

Periode 5

Periode 6

Periode 7

Periode 8

Periode 9

Periode 10

Inflatie verwachting

3,00%

2,40%

2,20%

2,00%

Kosten verwachting

3,75%

3,00%

2,75%

2,50%

Markthuur verwachting

1,00%

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 24 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Marktsituatie Buitenplaatsen zoals Boom & Bosch liggen vaak op gewilde locaties met veel groen, aan het water, en nabij steden als Utrecht en Amsterdam. Dit maakt ze aantrekkelijk voor zowel toeristische als zakelijke doelgroepen. Boom & Bosch heeft een sterke merkwaarde als historisch erfgoed en gemeentelijk icoon, wat goed inzetbaar is in marketingcommunicatie. Commercieel Potentieel Eventlocatie: Door hun uitstraling, tuinen en monumentale karakter zijn buitenplaatsen ideaal voor exclusieve bruiloften, zakelijke events, high-end diners en filmshoots. Marktvoorbeeld: Partijen als Buitenplaats Amerongen en Landgoed Duin & Kruidberg opereren succesvol in dit segment. Kantoorruimte met prestige: Voor nichemarkten is een statig pand een aantrekkelijke vestigingsplek voor advocaten, consultants of vermogensbeheerders die waarde hechten aan uitstraling. Recreatie & toerisme: Combinaties van horeca, kleine musea, theetuinen en wandelroutes verhogen de verblijfsduur van bezoekers en kunnen extra omzet genereren. Cultureel ondernemerschap: Denk aan het organiseren van concerten, tentoonstellingen of kunstmarkten in samenwerking met fondsen, cultuurmakers of gemeenten. Trends en Kansen Erfgoedbeleving & storytelling: Consumenten zoeken betekenisvolle plekken. Buitenplaatsen lenen zich perfect voor storytelling rond historie, families, landschap en gebruik.

Hybride exploitatievormen: Een mix van publieke functies (museum, park, gemeentefuncties) met private exploitatie (horeca, events) is financieel en maatschappelijk aantrekkelijk. Duurzaam hergebruik: Monumenten krijgen steeds vaker een tweede leven met oog voor duurzaamheid, wat inspeelt op ESG-doelen van investeerders en bedrijven. Uitdagingen Beperkingen door monumentstatus: Restauratie- en onderhoudskosten zijn hoog en aanpassingen vergen vergunningen. Seizoensafhankelijkheid: Vooral tuin- en eventexploitatie kan last hebben van het Nederlandse klimaat. Publiek-private balans: Commercieel gebruik moet goed afgestemd worden op publieke toegankelijkheid en draagvlak bij de gemeenschap. Conclusie & Advies Buitenplaatsen zoals Boom & Bosch zijn nichevastgoed met een hoge emotionele en esthetische waarde. Ze zijn bij uitstek geschikt voor: Positionering in het premiumsegment Hybride verdienmodellen (gemeente + commercie) Strategisch partnerschap met erfgoed- en cultuurfondsen Een professioneel businessmodel met focus op culturele identiteit, beleving en maatschappelijke meerwaarde kan Boom & Bosch commercieel rendabel maken zonder afbreuk te doen aan haar historische karakter.

H.2

OVERZICHT RUIMTES EN MARKTHUUR

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 25 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Overzicht ruimtetypes IPD-type

Kantoor

Ruimtetype(s)

BVO m²

VVO m²

Markt/herz. huur per m²

Markt/herz. huur per jr

% van totaal

Hoofdgebouw kelder -1

180

€ 100,00

€ 18.000

7,4 %

Hoofdgebouw Kantoor bgg

463

403

€ 180,00

€ 72.540

29,8 %

Hoofdgebouw Kantoor +1

437

380

€ 180,00

€ 68.400

28,1 %

Hoofdgebouw Zolder +2

221

192

€ 80,00

€ 15.360

6,3 %

Koetshuis kantoor bgg

293

255

€ 180,00

€ 45.900

18,8 %

Koetshuis +1

118

103

€ 180,00

€ 18.540

7,6 %

Subtotaal of gemiddelde

1.713

1.513

€ 157,79

€ 238.740

97,9 %

Park

9.800

0,0 %

Subtotaal of gemiddelde

9.800

0,0 %

11.513

11.313

€ 238.740

97,9 %

Overig terrein

Totaal

Overzicht andere ruimtetypes IPD-type

Stuks

Markthuur per stuks

Markthuur jr

% van totaal

Parkeren

€ 250,00

€ 5.000

2,1 %

Subtotaal of gemiddelde

€ 250,00

€ 5.000

2,1 %

€ 5.000

2,1 %

€ 238.740

97,9 %

€ 5.000

2,1 %

€ 243.740

100,0 %

Ruimtetype(s)

Parkeren

Totaal

Totaal overzicht ruimte types Overzicht ruimtetypes Overzicht andere ruimtetypes

Totalen

Verklaring gehanteerde markthuur De vastgestelde markthuur is deels gebaseerd op (recente) transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbare locaties en van min of meer vergelijkbaar vastgoed. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden. In de huidige markt maken de zogenaamde incentives (zoals huurvrije perioden, bijdragen in inrichtingskosten en andere financiële tegemoetkomingen) onderdeel uit van de daadwerkelijke overeengekomen prijs. Doordat deze incentives in de meeste publicaties van gerealiseerde transacties niet of nauwelijks worden vermeld, ontbreekt voldoende bewijs van de invloed van deze incentives op de gepubliceerde transacties. Tevens zijn huurprijzen ook afhankelijk van o.a. de grootte, kwaliteit en ligging van het object. Daarnaast kunnen er incidenteel, vanwege andere factoren, hogere of juist lagere huurprijzen worden gerealiseerd. De ingeschatte markthuur is derhalve altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties, het marktgevoel van de taxateur en het (gepubliceerde) aanbod van huurobjecten. Huis Goudestein De huurreferenties laten een gemiddelde bandbreedte zien tussen € 99,- per m² en € 200,- per m². In onderhavige waardering is een gemiddelde markthuur gehanteerd van € 158,- per m², hetgeen binnen de bandbreedte van de referenties is gelegen.

Voor een gesegmenteerde onderverdeling wordt verwezen naar het bovenstaand ‘Overzicht ruimtetypes’ en de referenties.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 26 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

H.3

KOOPREFERENTIES EN ONDERBOUWING YIELDS

Gebruikte input- en berekende output yields Input yield

Yield

Output yield

Yield | factor

Disconteringsvoet

5,50 %

BAR theoretische huur kk (excl. overige waarde)

8,30 %

NAR vrij op naam

5,50 %

BAR markt/herz. huur kk (excl. overige waarde)

8,30 %

Exit yield

5,50 %

BAR theoretische huur kk (incl. overige waarde)

8,30 %

BAR markt/herz. huur kk (incl. overige waarde)

8,30 %

Verklaring gehanteerde rendementen Het rendement is gebaseerd op (recente) transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbare locaties en van min of meer vergelijkbaar vastgoed. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden. Tevens zijn rendementen ook afhankelijk van o.a. de grootte, kwaliteit en ligging van het object. Daarnaast kunnen er incidenteel, vanwege andere factoren, hogere of juist lagere rendementen worden gerealiseerd. Het gehanteerd rendement is derhalve altijd een combinatie van (gepubliceerde) gerealiseerde transacties, de marktkennis van de taxateur en het (gepubliceerde) aanbod. Huis Boom & Bosch + Koetshuis Een beleggingsreferenties laten een rendement zien van 5,7 BAR markthuur kk. In onderhavige waardering is een gemiddeld rendement gehanteerd van 8,3% BAR markthuur kk. Het verschil wordt mede verklaard door onafhankelijkheid van de referentie ten opzichte van het omringend landschapspark, wat bij het getaxeerde een onlosmakelijk onderdeel vormt. In verband met het ontbreken van voldoende beleggingsreferenties van dit type objecten is er aansluiting gezocht bij de marktwaarde en is er sprake van een bandbreedte tussen € 1.490,- per m² en € 3.585,- per m². In de onderhavige waardering is een gemiddelde marktwaarde gehanteerd van € 1.941,- per m², hetgeen binnen de bandbreedte is gelegen.

H.4

ONDERBOUWING CORRECTIES In de exploitatie kosten is een bedrag inbegrepen aan onderhoudskosten ten behoeve van het park buitenplaats: Uitgangspunten: • Oppervlakte: 9.800 m² • Waterpartijen: 1 vijver • Rest van het terrein: gras, paden, mogelijk siertuinen Eenvoudige Jaarlijkse Onderhoudsbegroting (indicatief): Post Aantal / Oppervlak Gras- en groenonderhoud 1 ha Waterpartijen (1 stuks) 1 vijvers Paden & verhardingen geschat 500 m Meubilair & verlichting Licht (5–10 stuks) Algemeen toezicht / werk 1/2 dag p/wk (parttime) Onvoorzien & klein onderhoud -

Tarief € 3.000 – € 5.000 / ha € 750 – € 1.500 per stuk € 10 – € 15 p/m/jaar € 150 – € 250 per stuk € 50/u x 8u x 52 Vast bedrag

Totaal (€/jaar) € 3.000 – € 5.000 € 750 – € 1.500 € 5.000 – € 7.500 € 1.000 – € 2.000 € 10.400 € 2.000 – € 3.000

Totale kosten per jaar ± € 22.150 – € 29.400 Opmerkingen: • Deze begroting gaat uit van een basisscenario met regulier onderhoud, geen groot herstel of renovaties. • Prijzen kunnen variëren afhankelijk van uitbesteding, seizoensinvloeden, ecologische verplichtingen (Natura 2000?) of historische instandhoudingseisen. • Boom & Bosch is een rijksmonument en dan kunnen de kosten hoger liggen vanwege specialistisch beheer of subsidieverantwoording.

Bijzondere waardecomponenten Er zijn in de onderhavige waardering geen bijzondere waardecomponenten van toepassing.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 27 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

DUURZAAMHEIDSPARAGRAAF 2.0 Locatiekenmerken Type omgeving Stand t.b.v. type gebouwen in omgeving

Multifunctioneel gebied - diversiteit in type vastgoed en functies

Walk Score 0-100

Mate van verstedelijking

Matig stedelijk

Bereikbaarheid in meters

Klimaatrisico's

Nabijheid bushaltes

Overstromingsrisico

Buitengewone gebeurtenis

Nabijheid tramhaltes

11434

Aanwezigheid overstromingsrisico zeespiegel

Nee

Nabijheid treinstation

825

Aanwezigheid overstromingsrisico neerslag

Nee

Nabijheid metrostation

13962

Risico op bodemdaling

Nee

Afstand tot de snelweg

1045

Risico op bovengemiddelde hitte door omgevingsfactoren (bv Nee versteende binnenstad)

Energietransitie Aantal oplaadpunten in de publieke ruimte binnen 400 meter lopen afstand van vastgoedobject

Toelichting klimaatrisico's

Extreme wind Geen tot gering risico op schade door extreme wind.

Water stress Geen of gering risico op schade als gevolg van waterstress.

Aardbevingsrisico Zeer geringe kans op schade door een aardbeving op deze locatie.

Brand Zeer gering risico op schade door natuurbrand op deze locatie.

Droogte Geringe funderingsproblemen als gevolg van bodemverzakking bij langdurige droge periodes.

Objectkenmerken Object algemeen in m²

Bouwaard constructie

Duurzaamheidscertificaten

Bebouwd oppervlak

146

Hout

GPR certificaat

Geen

Dakoppervlak van daken

179

Houten gordingen

LEED

Geen

Dakoppervlak geschikt voor plaatsing zonnepanelen

Houten spanten

BREEAM

Unclassified

Geveloppervlak

228

Metselwerk

WELL certificaat

Onbekend

Glasoppervlak

Installaties Warmte opwekking

Verwarmingsafgifte

Warm water

Luchtbehandeling

Gasketel

Radiatoren

CV combi ketel

Mechanische ventilatie Topkoeling

Installaties Bouwjaar verwarmingsinstallaties Verwarming bediening

Onbekend

Koelsysteem bediening

Onbekend

Ventilatiesysteem bediening

Onbekend

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 28 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Toelichting installaties Traditionele installaties Isolatie

Onderdeel

Verbruik per jaar

Dak

Onbekend

Gas m³

Gevels

Onbekend

Water m³

Vloer

Onbekend

Aantal zonnepanelen

Glas

Voorzetraam

Genormaliseerd verbruik

Toelichting aanwezige opwekenergie PV Toelichting isolatie Er zijn geen details bekend over de aanwezige isolatie Verlichting, watergebruik en ecologie

Omgevingsplan, flexibiliteit, materiaalgebruik en green lease

Verlichting bediening

Handmatig

Mogelijkheden omgevingsplan voor functiewijziging

Overwegend LED verlichting

Nee

Ruimte indeling en installaties zijn eenvoudig aanpasbaar aan veranderende vraag

Nee

Hergebruik water

Nee

Materialen zijn overwegend demontabel en herbruikbaar

Nee

Overwegend waterbesparend sanitair

Nee

Toelichting gebruik duurzame materialen

Nee

Gescheiden rioolstelsel voor hemelwater

Nee

Gebouwpaspoort

Nee

Groen dak

Nee

Green lease

Niet van toepassing, de eigenaar is ook de gebruiker van het asset

Groene gevel

Nee

Ecologie terrein

Nee

Ecologie terrein (%)

0,00%

Toelichting type verlichting Overwegend traditionele verlichting

Toelichting flexibiliteit Het getaxeerde is redelijk flexibel indeelbaar

Toelichting demontabel en herbruikbaar De bouwmaterialen zijn matig demontabel en matig herbruikbaar voor minimaal 80% van de gebuikte materialen.

Toelichting gebruik duurzame materialen Ten tijde van de bouw is er gebruik gemaakt van traditionele bouwmaterialen en deze zijn wel voor minimaal 80% duurzaam

Verbruik Norm verbruik in kWh per jaar

Huidig verbruik

Opwek en totaal in kWh per jaar

O.b.v. huidige label

234.871

Gas m3

Opbrengst overig

O.b.v. label na maatregelen

Elektriciteit kWh

Opbrengst zonnepanelen

Paris Proof

161.500

Overig verbruik totaal

Huidige netto energieverbruik

Toelichting voorgestelde maatregelen verduurzaming

Energielabels Energielabel Verplicht labelniveau

Gewenst labelniveau

Onbekend

Energielabel

Verklaring dat informatie niet beschikbaar is Het energielabel heeft enkel betrekking op het hoofdgebouw. Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 29 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

EPC label

EPU U label

Energielabel o.b.v. NEN7120

Onbekend

Energielabel o.b.v. NTA8800

Onbekend

Afgiftedatum energielabel

12-12-2024

Afgiftedatum Energielabel

12-12-2024

Energielabel geldig tot

12-12-2034

Energy label valid until

12-12-2034

EP1 - Energiebehoefte

181

EP2 - Primair fossiel energiegebruik

262

EP3 - Share of renewable energy

0,00%

Omgevingsplan Omgevingsplan Naam omgevingsplan

Breukelen centrum

Bestemming

Overige

Datum vaststelling

26-2-2013

Status omgevingsplan Geheel onherroepelijk in werking

Omgevingsplan Er heeft geen formeel juridisch onderzoek plaatsgevonden naar de bestemming. In het kader van deze taxatie is het Omgevingsloket geraadpleegd. Uit deze informatie is het navolgende gebleken: Omgevingsplan Breukelen centrum, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 26-02-2013. Op grond van artikel 9 van de planvoorschriften is de enkelbestemming van het object: Landgoed Status omgevingsplan: Geheel onherroepelijk in werking Functieaanduiding: Evenemententerrein, Parkeerterrein Dubbelbestemming: Archeologie 1 Waarde: Archeologie 1 Maximaal bebouwingspercentage: Bouwvlak Maximale bouwhoogte: 11 meter (Markt 13), 10 meter (Markt 12) Maximale goothoogte: 7 meter (Markt 13), 6 meter (Markt 12) Uitbreidingsmogelijkheden: geen De voor landgoed aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het behoud, herstel en ontwikkeling van landgoederen met de daaraan eigen cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwetenschappelijke waarden; b. wonen; c. kantoor; d. dienstverlening; e. sociaal-culturele doeleinden; f. extensieve dagrecreatieve doeleinden; g. maatschappelijke voorzieningen; h. groenvoorzieningen; i. een evenemententerrein ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein', met dien verstande dat de gezamenlijke duur van evenementen, inclusief opbouw en afbouw, maximaal 62 dagen per kalenderjaar mag bedragen; j.

tijdelijke horeca gedurende maximaal 62 dagen per kalenderjaar, ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein'; k. de bescherming van de cultuurhistorische waarde van de bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek'; l. parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'; met de daarbij behorende: water; m. speelvoorzieningen; n. kunstobjecten en straatmeubilair; o. voorzieningen; p. waterhuishoudkundige voorzieningen; q. voet- en fietspaden; s. overige functioneel met de bestemming 'Landgoed' verbonden voorzieningen. In de waardering is er vanuit gegaan dat het huidige en beoogde gebruik in overeenstemming is met het vigerende omgevingsplan (of beheersverordening). Tevens is ervan uitgegaan dat het object conform een geldige bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning is gebouwd en is of zal worden betrokken en gebruikt zonder schending daarvan of schending van andere van overheidswege benodigde vergunningen. Het bovenstaande betreft een beknopt overzicht. Voor de volledige omschrijving van de regels en plankaart wordt verwezen naar het Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl).

Marktwaarde na verduurzaming Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 30 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Marktwaarde na verduurzaming Marktwaarde na verduurzaming

Effect maatregelen op waardering De verduurzaming van vastgoed kan een positief effect hebben op de waarde ervan. Dit effect kan zich op verschillende manieren manifesteren: # Lagere operationele kosten: Duurzame gebouwen zijn vaak energie-efficiënter en gebruiken minder water en andere hulpbronnen, wat leidt tot lagere operationele kosten. Dit kan aantrekkelijk zijn voor zowel eigenaren als huurders en kan de netto operationele inkomsten (NOI) verhogen, wat de waarde van het vastgoed kan verhogen. # Hogere huur- en verkoopprijzen: Er is een groeiende vraag naar duurzaam vastgoed op de markt. Huurders en kopers zijn vaak bereid meer te betalen voor gebouwen die milieuvriendelijk zijn en een gezond binnenklimaat bieden. Dit kan leiden tot hogere huur- en verkoopprijzen. # Betere bezettingsgraden: Duurzame gebouwen kunnen aantrekkelijker zijn voor huurders, wat kan resulteren in hogere bezettingsgraden en minder leegstand. Dit draagt bij aan een stabielere cashflow en kan de waarde van het vastgoed verhogen. # Toekomstbestendigheid: Gebouwen die zijn verduurzaamd, zijn vaak beter voorbereid op toekomstige regelgeving en marktveranderingen. Dit kan de lange termijnwaarde van het vastgoed beschermen tegen veroudering en de noodzaak van kostbare aanpassingen in de toekomst.

# Risicovermindering: Duurzaam vastgoed kan worden gezien als een lager risico voor investeerders en financiers, omdat het minder gevoelig is voor schommelingen in energieprijzen en potentiële kosten gerelateerd aan milieuwetgeving. Dit kan leiden tot gunstigere financieringsvoorwaarden. # Merk- en reputatieverbetering: Eigenaren van duurzaam vastgoed kunnen profiteren van een verbeterde merkwaarde en reputatie, wat indirect de waarde van hun vastgoedportefeuille kan verhogen. # Subsidies en fiscale voordelen: Overheden bieden soms subsidies, belastingvoordelen of andere financiële prikkels voor het verduurzamen van vastgoed. Dit kan de initiële kosten van verduurzaming verlagen en de financiële prestaties van het vastgoed verbeteren. Het is echter belangrijk op te merken dat het effect van verduurzaming op de waarde van vastgoed afhankelijk is van verschillende factoren, zoals de locatie van het vastgoed, de specifieke duurzaamheidsmaatregelen die zijn geïmplementeerd, de huidige staat van het gebouw, en de marktomstandigheden. Bovendien kunnen de voordelen van verduurzaming zich over een langere periode manifesteren, en is het belangrijk om een grondige kosten-batenanalyse uit te voeren voordat men investeert in duurzaamheidsinitiatieven.

Algemene toelichting duurzaamheidsinformatie Duurzaamheidsinformatie in de vastgoedsector is van cruciaal belang omdat gebouwen en bouwactiviteiten een aanzienlijke impact hebben op het milieu en de maatschappij. Deze informatie helpt bij het beoordelen en verbeteren van de duurzaamheidsprestaties van vastgoedobjecten en -projecten. Hieronder volgt een algemene toelichting over de verschillende aspecten van duurzaamheidsinformatie in de vastgoedsector: # Energie-efficiëntie: Informatie over het energieverbruik van gebouwen is essentieel, aangezien vastgoed verantwoordelijk is voor een groot deel van het wereldwijde energieverbruik. Duurzaamheidsinformatie kan betrekking hebben op isolatie, verwarming en koeling, verlichting, en het gebruik van energiezuinige apparaten en systemen. # Watergebruik: Duurzaam waterbeheer in vastgoed omvat het verminderen van waterverbruik door efficiënte sanitair voorzieningen, regenwateropvangsystemen, en waterhergebruik. # Materialen en hulpbronnen: Duurzaamheidsinformatie over bouwmaterialen omvat de herkomst, de levenscyclusimpact, en de recyclebaarheid van de gebruikte materialen. Het gebruik van duurzame, gerecyclede of lokaal geproduceerde materialen kan de milieuimpact van een bouwproject verminderen.

# Binnenmilieu: De kwaliteit van het binnenmilieu, waaronder luchtkwaliteit, natuurlijke verlichting, en thermisch comfort, is belangrijk voor de gezondheid en het welzijn van de gebruikers van een gebouw. # Locatie en transport: De locatie van vastgoed speelt een belangrijke rol in de duurzaamheid, met name in termen van toegang tot openbaar vervoer, voorzieningen en diensten, en de impact op de mobiliteit van bewoners en gebruikers. # Afvalbeheer: Informatie over afvalbeheer tijdens de bouw en de exploitatie van gebouwen is belangrijk voor het verminderen van de impact op het milieu. Dit omvat afvalpreventie, recycling en hergebruik van materialen. # Groene ruimtes: Het integreren van groene ruimtes, zoals daktuinen en groene muren, kan bijdragen aan biodiversiteit, het welzijn van gebruikers, en de vermindering van het stedelijk hitte-eilandeffect. # Duurzaamheidskeurmerken: Er zijn verschillende certificeringssystemen voor duurzaam vastgoed, zoals LEED (Leadership in Energy and Environmental Design), BREEAM (Building Research Establishment Environmental Assessment Method), en DGNB (Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen). Deze systemen beoordelen de duurzaamheidsprestaties van gebouwen en stimuleren verbeteringen.

# Regelgeving en beleid: Overheden stellen regels en normen vast voor de duurzaamheid van gebouwen, zoals energieprestatienormen, bouwvoorschriften, en subsidies voor duurzame renovaties. # Financiële aspecten: Duurzaam vastgoed kan leiden tot lagere operationele kosten, hogere vastgoedwaarden, en een aantrekkelijker investeringsprofiel. Duurzaamheidsinformatie helpt investeerders en eigenaren om de financiële voordelen van duurzame praktijken te beoordelen. Het verzamelen, analyseren en rapporteren van duurzaamheidsinformatie in de vastgoedsector is van belang voor ontwikkelaars, investeerders, eigenaren, huurders en beleidsmakers. Het stelt hen in staat om geïnformeerde beslissingen te nemen die bijdragen aan de verduurzaming van de gebouwde omgeving. DISCLAIMER De taxateur is geen BTK- / EPA(U)-adviseur en heeft zich alleen gericht op de (verbouwings) investeringen / kosten die nodig zijn voor de energietransitie (stroom en licht), warmtetransitie (koken en verwarmen) en het verbeteren van de schil (isoleren, ventileren en koelen) die een labelsprong mogelijk maken. Hierdoor kan er een prijsverschil ontstaan omdat BTK- / EPA(U)adviseurs bijvoorbeeld werken met BAG-metrages en de taxateur met NEN280/IPMG, dit heeft invloed op de marktwaarde, waarvoor de taxateur niet aansprakelijk is.

Taxateur kan slechts gebruik maken van digitale hulpmiddelen zoals modelleveranciers die zich richten op een kansberekening. Er zijn geen prijzen opgevraagd bij aannemers, er zijn geen controles geweest ten aanzien van de huidige bouwbesluiten en er heeft geen nacontrole plaatsgevonden door BTK- / EPA(U)-adviseur. Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 31 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

ALGEMENE UITGANGSPUNTEN Onderstaande algemene uitgangspunten zijn op deze waardering van toepassing tenzij uitdrukkelijk anders vermeld in deze rapportage. Bouwkundige en technische staat 1

3 4 5

6 7

8 9

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Bij de beoordeling van het onderhoud is een relatie gelegd met de ouderdom van het gebouw. Technische en/of functionele veroudering van de onderdelen is daarbij in relatie gebracht tot de ouderdom, type gebruik en de (multi-) functionaliteit van het gehele gebouw. De beoordeling van het onderhoud is geen bouwkundig rapport en geeft slechts een indicatief inzicht. Voor meer gedetailleerde informatie adviseren wij een bouwkundig onderzoek. De onderhoudstoestand van het dak is uitsluitend vanaf de begane grond beoordeeld. Bij de waardering is ervan uitgegaan, dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur / installaties is/ zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan. De taxateurs aanvaarden geen aansprakelijkheid met betrekking tot de onderhoudstoestand zelf of mogelijke verborgen gebreken.

Ten behoeve van een taxatie waarin de opstallen, nog gerealiseerd dan wel verbouwd en opgeleverd dienen te worden, wordt ervan uitgegaan dat eventuele (verbouwings-) werkzaamheden naar de eisen van goed en deugdelijk werk door een erkende aannemer worden uitgevoerd, gebruikmakend van duurzame materialen en onder voorbehoud van inspectie achteraf. Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt er door ondergetekende van uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn. De bruto oppervlakte is, tenzij anders opgegeven, gedefinieerd door het Nederlands Normalisatie-instituut in NEN 2580 en de verhuurbare oppervlakte in bijlage B van NEN 2580. Voor de gebruikte termen, definities en bepalingsmethoden wordt verwezen naar de NEN 2580 oppervlakten en inhouden van gebouwen. Wij hebben geen rekening gehouden met verschillen die eventueel zijn opgetreden tussen inspectiedatum en de waardepeildatum of tussen waardepeildatum en datum taxatierapport.

Milieu 1 2 3 4

5 6 7

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de grond en de opstallen vrij zijn van giftige stoffen c.q. stoffen welke gevaarlijk zijn voor de volksgezondheid en/of het milieu, dan wel de functionaliteit van het perceel aantasten. Wij hebben geen onderzoek verricht of laten verrichten naar de aanwezigheid van stoffen in grond of grondwater, of naar materialen die schadelijk zijn voor mens, milieu of gebouwen, of naar de aanwezigheid van stoffen die de waarde beïnvloeden. Bij de inspectie van het pand is globaal onderzocht of bij de bouw gebruik werd gemaakt van materialen die naar de huidige inzichten gevaar zouden kunnen opleveren voor het milieu en/ of de gezondheid van de mens, zoals in het bijzonder asbest. Indien in dit rapport geen melding wordt gemaakt van een negatief milieuaspect betekent dit niet dat er geen negatieve milieuaspecten zijn. Het feit dat er negatieve milieuaspecten worden vermeld betekent niet altijd dat deze milieuaspecten bewezen zijn. Verder onderzoek kan dan gewenst zijn. Voor zover er in dit rapport melding wordt gemaakt van (mogelijke) verontreiniging is lid 1 van deze paragraaf “Milieu” onverminderd van toepassing. Tenzij uit de rapportage anders blijkt zijn we bij de taxatie ervan uitgegaan dat er geen materialen in het gebouw zijn verwerkt die belastend zijn voor het milieu en/ of de volksgezondheid.

Wij hebben aangenomen dat het gehele complex vrij is van legionella en dat adequate maatregelen zijn getroffen om het ontstaan van legionella te voorkomen. Bij de bouw, verkoop en verhuur van een gebouw dient er een energieprestatiecertificaat aanwezig te zijn. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de aanwezigheid van een energieprestatiecertificaat gaan wij ervan uit dat dit voldoet aan de laatste eisen. Indien in het rapport melding wordt gemaakt van de afwezigheid van een energieprestatiecertificaat wil dat niet zeggen dat dit niet bestaat. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de gemelde afwezigheid van het energieprestatiecertificaat geen negatieve gevolgen heeft voor de waarde.

Eigendom 1

Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat de onroerende zaak vrij van hypotheek en beslagen wordt geleverd.

Wij hebben geen titelonderzoek gedaan waaruit eventuele zakelijke rechten, kettingbedingen en/ of gebruiks- of vervreemdingsbeperkingen blijken. Afwijkingen tussen de plaatselijke en de juridische status van het eigendom zijn slechts gemeld of betrokken in de taxatie voor zover deze visueel waarneembaar zijn en/ of volgens verklaring van de eigenaar kenbaar zijn gemaakt. Bij onze waardering is geen onderzoek verricht naar de van toepassing zijnde Vereniging van Eigenaren. Wij hebben geen inzicht in de balans en de winst- en verliesrekening van de Vereniging van Eigenaren gehad. Bij onze waardering zijn we ervan uitgegaan dat de financiële positie van de Vereniging van Eigenaren zodanig is dat deze geen negatief effect heeft op de door ons vastgestelde waarde. Voorts zijn we ervan uitgegaan dat in de splitsingsakte en/of het huishoudelijk reglement van de Vereniging van Eigenaren geen bepalingen zijn opgenomen die een negatief effect zouden kunnen veroorzaken op de door ons vastgestelde waarde. Ofschoon mogelijk de waarden van delen van het getaxeerd object of complex, ten behoeve van een juiste waarde onderbouwing, afzonderlijk zijn berekend, kunnen deze waarden niet als afzonderlijke eenheid worden beschouwd tenzij deze bij de waarde vaststelling uitdrukkelijk als afzonderlijke eenheden zijn weergegeven.

3 4

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 32 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Publiekrechtelijk 1

Indien de taxateurs onderzoek hebben verricht naar de publiekrechtelijke bepalingen die van toepassing zijn op het getaxeerde zijn de resultaten van dit onderzoek in ons waardeoordeel betrokken.

In het geval dat er geen onderzoek is verricht zijn wij er bij de waardering van uitgegaan dat het getaxeerde voldoet aan alle publiekrechtelijke bepalingen (waaronder omgevingsplan, omgevingsvergunningen, bouwverordeningen en vestigings-/gebruiksvergunningen) en dat er geen publiekrechtelijke aspecten aanwezig zijn die de getaxeerde waarden beïnvloeden.

Huurrecht 1

2 3 4 5

6 7 8 9 10

Hoewel wij bij onze inspectie en opname van de onroerende zaak ons een idee hebben kunnen vormen over de staat van onderhoud, hebben wij, voor zover wij in staat gesteld zijn om de verschillende gedeelten te inspecteren, slechts gekeken naar de uitwendige en direct zichtbare staat van onderhoud. Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat er geen lopende of aangekondigde huurgeschillen tussen de huurder en de verhuurder bestaan. De waardering is uitgevoerd op basis van de gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en). Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de eventueel niet getekende huurcontracten ongewijzigd zijn voortgezet en dat huurpenningen, bankgaranties, optiebeschikkingen e.d. kunnen worden overgedragen aan een verkrijger. Indien er geen huurcontract(en) is/zijn verstrekt, maar uitsluitend een huurlijst met essentialia, zijn wij uitgegaan van een standaard ROZ-contract van 5 + 5 jaar, waarbij geen waarde beïnvloedende bijzondere bepalingen zijn opgenomen. Bij woningen gaan wij uit van een huurtermijn van 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd. Bij de waardering is uitgegaan van de verstrekte informatie inzake de BTW-aftrek en dat er geen wijzigingen van gebruik hebben plaatsgevonden. Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat er geen achterstand in huur of andere betalingsverplichtingen zijn.

Bij de waardering wordt ervan uitgegaan dat de eventueel door huurder(s) betaalde waarborgsom(men) geen onderdeel uitmaken van de waarde van het getaxeerde en dat partijen deze verrekenen bij een eventuele overdracht van de onroerende zaak. Indien het object in gebruik is op grond van een huurovereenkomst met een dochter- of een moedermaatschappij van de huurster is die overeenkomst bij deze waardering buiten beschouwing gelaten. In het geval van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte hebben wij indicatie gegeven van de eventueel nader vast te stellen huurprijs op grond van artikel 7:303 BW. De in artikel 7:303 BW bedoelde nadere huurprijs dient volgens een specifieke, in de wetgeving omschreven methode te worden vastgesteld. Er is op voorhand niet met zekerheid iets te zeggen over de mogelijke uitkomst van een in de wet bedoeld huurprijs. Onze opgave is dan ook niet meer dan indicatief. Niet van toepassing voor woningen. In de waardering is ervan uitgegaan dat de wooneenheden marktconform zijn verhuurd en gerealiseerd binnen de geldende weten regelgeving.

Voordelen 1

Er is geen rekening gehouden met eventueel te verkrijgen, dan wel te restitueren premies, subsidies of overheidsbijdragen in welke vorm dan ook.

Bij de waardering zijn mogelijke specifieke voordelen die bepaalde eigenaren/gebruikers zouden kunnen genieten buiten beschouwing gelaten.

Plaatselijke voorschriften Wij zijn er bij de waardering van uitgegaan dat op de waardepeildatum de onroerende zaak en het gebruik ervan voldoen aan alle overheidsregels en –eisen.

Fiscale wetgeving 1

In de taxatie is geen rekening gehouden met specifieke fiscale regelgeving betreffende de vennootschapsbelasting of inkomstenbelasting. Wij wijzen erop dat wij niet competent zijn als fiscalist. Wij adviseren in voorkomende gevallen een fiscaal adviseur te raadplegen betreffende de fiscaliteiten die samenhangen met het getaxeerde vastgoed.

Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij het wooncomplexen betreft of anders vermeld en er wordt van uitgegaan dat bij verhuur en verkoop de vrijstelling van omzetbelasting van toepassing is, tenzij uit de waardering van de individuele onroerende zaak anders blijkt.

De vastgestelde waarden zijn “kosten koper” tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Onder “kosten koper” verstaan wij de overdrachtsbelasting, notariskosten wegens levering van de onroerende zaak, evenals de kosten verbonden aan de inschrijving ervan in het kadaster.

Toekomstige wetgeving Bij de uitvoering van de taxatie hebben wij geen rekening gehouden met mogelijke toekomstige wijzigingen in de bestaande wetgeving.

Rechten van derden Er wordt door ons aangenomen dat er geen rechten van derden zijn anders dan in dit rapport genoemd.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 33 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Tijd 1

Een taxatie is tijdafhankelijk: de waarde reflecteert de verkregen informatie en marktomstandigheden op de waardepeildatum;

Gebeurtenissen na de inspectiedatum maar vóór de waardepeildatum worden (mits redelijkerwijs bij de geregistreerde taxateur bekend) altijd verwerkt in de waardering;

Wanneer na de waardepeildatum maar voor de datum van de rapportage een gebeurtenis met betrekking tot het getaxeerde object plaatsvindt, die van substantiële invloed is op de waardering, zal de geregistreerde taxateur dit melden aan de opdrachtgever. In gezamenlijk overleg wordt bepaald hoe om te gaan met deze situatie. De uitkomst hiervan wordt vastgelegd in het taxatierapport;

Toekomstige (vermoedelijke) gebeurtenissen na de waardepeildatum en rapportdatum, die al op voorhand bekend zijn bij de geregistreerde taxateur, kunnen in overleg met de opdrachtgever worden opgenomen in de waardering. Dit kan door middel van het hanteren van uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten.

Aansprakelijkheid 1

Dit rapport is bestemd voor het in aanhef genoemde doel, uitsluitend ten behoeve van de opdrachtgever. Deze taxatie zal uitsluitend voor interne doeleinden worden gebruikt en zal zonder uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van de opdrachtnemer niet worden gepubliceerd. Wel behoudt de opdrachtgever zich het recht voor de taxatie desgewenst te delen met controlerende en/of regulerende instanties, zoals accountants en De Nederlandsche Bank. Er wordt geen verantwoordelijkheid aanvaard bij gebruik door derden, tenzij met schriftelijke toestemming.

Wij hebben alle informatie en gegevens voor zover mogelijk gecontroleerd en betrokken bij de waardering. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens die wij in het kader van de taxatie hebben verkregen volledig en correct zijn, ongeacht of deze door de opdrachtgever dan wel door derden zijn verstrekt, tenzij wij uitdrukkelijk anders vermelden. Wij hebben dit rapport met zorg samengesteld, doch aanvaarden wij geen aansprakelijkheid indien mocht blijken dat de aan ons verstrekte gegevens onjuist en/of onvolledig zijn geweest.

Voor zover door ons een herbouwwaarde wordt gerapporteerd, hebben wij geen gedetailleerde berekening gemaakt zodat de herbouwwaarde moet worden gezien als een globale schatting ter indicatie.

Beschikbare gegevens 1

De waardering is mede gebaseerd op de door de opdrachtgever of derde verstrekte gegevens/informatie.

De aangeleverde stukken zoals onder andere eigendomsbewijzen en huurcontracten worden globaal door ons gelezen. Bij de waardering zijn wij ervan uitgegaan dat er geen ongebruikelijke kosten, beperkingen of anderszins zaken van toepassing zijn die de waarde zouden kunnen beïnvloeden.

Wij gaan ervan uit dat wij alle relevante stukken met betrekking tot de onroerende zaak hebben ontvangen en dat zij correct en compleet zijn.

Voor zover juridische informatie aan ons ter beschikking wordt gesteld wijzen wij erop dat wij niet competent zijn als vastgoedjurist. Wij adviseren in voorkomende gevallen uw juridische adviseur te raadplegen bij de interpretatie van genoemde documenten.

Voor zover door of vanwege de opdrachtgever opgave is gedaan van oppervlakten wordt ervan uitgegaan dat deze oppervlakten correct zijn.

Voor de specificatie van oppervlakten van de onroerende zaak hanteren wij in de regel de aan ons aangeleverde gegevens dan wel gegevens die afkomstig zijn van plattegronden en/of huur-(overzichten)-contracten. Wij gaan ervan uit dat deze gegevens volledig en correct zijn.

Door ons opgemeten oppervlakten zijn geen meetcertificaat op basis van NEN 2580 voor de specificatie van de oppervlakten van het gebouw, tenzij dergelijke meetstaten uitdrukkelijk zijn verstrekt.

Wij verrichten geen onderzoek naar de debiteurenstatus van (toekomstige) huurder(s) van de onroerende zaak. Evenmin verrichten wij onderzoek naar de kredietwaardigheid van de (toekomstige) huurder(s) en/of lopende en aangekondigde huurgeschillen.

Overige waarde bepalende factoren 1

Er wordt bij de taxatie verondersteld dat zich in, op of nabij de getaxeerde onroerende zaak geen schadelijke invloeden voor de gezondheid bevinden, zoals een elektromagnetisch veld, radon en/of legionellabacterie. Voor zover deze invloeden zich in de praktijk wel voordoen, wordt verondersteld dat deze geen kwantificeerbare invloed op de waarde zullen hebben.

Buiten deze taxatie blijven inventaris en/of branche-specifieke inrichtingen.

Copyright Niets uit deze taxatie mag worden verveelvoudigd, opgeslagen in een geautomatiseerd gegevensbestand, of openbaar gemaakt, in enige vorm of op enige wijze, hetzij elektronisch, mechanisch, door fotokopieën, opnamen of op enige andere manier, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 34 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

WAARDEBEGRIPPEN EN DEFINITIES Basis van de waarde In de taxatiebasis zijn de fundamentele veronderstellingen vastgelegd die de voorwaarden van de hypothetische transactie definiëren waarop de taxatie is gebaseerd. Iedere wijziging in de basis heeft waarschijnlijk een aanzienlijke invloed op de waarde. Onderstaand worden de gehanteerde taxatiebases nader gedefinieerd.

Marktwaarde Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.

Uitgangspunten: - Koper en verkoper handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verkoopperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde; - Geen rekening is gehouden met koop- en verkoopkosten en zonder verrekening van gerelateerde belastingen; - Indien de onroerende zaak geheel of gedeeltelijk is verhuurd, zal de koper, niet zijnde de huurder, de onroerende zaak aanvaarden onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomst(en) met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Koper zal dan geen ontruiming bewerkstelligen.

Markthuur Markthuur is het geschatte bedrag waarvoor een object op de waardepeildatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

Uitgangspunten: - De huurwaarde voor commercieel vastgoed is gebaseerd op marktvergelijkingen en huurvoorwaarden conform standaard ROZhuurcontract bij een huurtermijn van 5 + 5 jaar, met de gebruikelijke verdeling van onderhouds- en verzekeringskosten en een eventuele (gedeeltelijke) reductie op de huurwaarde voor verleende incentives bij het afsluiten van het huurcontract. Bij woningen is de huurtermijn 1 jaar en daarna voor onbepaalde tijd; - Huurder en verhuurder handelen zakelijk en in alle redelijkheid op gepaste afstand van elkaar; - De hypothetische verhuurperiode is passend voor de soort onroerende zaak en heeft plaats gevonden voor de waardepeildatum waarin de marktomstandigheden en het prijsniveau gelijk blijven; - De onroerende zaak is zo breed mogelijk in de markt aangeboden; - Geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.

Theoretische huur De theoretische huur is de jaarlijkse huuropbrengst verhoogd met de markthuur van de leegstaande verhuurbare ruimtes.

Marktwaarde per VHE (indicatief) (alleen van toepassing bij residentiele objecten) VHE staat voor ‘verhuurbare eenheid’ en is een begrip dat voornamelijk financiers gebruiken. In het taxatierapport wordt de marktwaarde per verhuurbare eenheid weergegeven. Echter, het gaat hierbij om een indicatieve marktwaarde k.k. per verhuurbare eenheid en is slechts een opdeling voor interne administratieve doeleinden (bijvoorbeeld: bij aflossingen uit tussentijdse verkoop). In de taxatie is de taxateur uitgegaan van de definitie van de marktwaarde k.k. als zijnde één complex. Gerealiseerd dient te worden dat dit niet een som der delen betreft en dat een opsplitsing achteraf naar kleinere delen niet juist is. Deze indicatieve marktwaarde k.k. per verhuurbare eenheid dient dus uitsluitend als indicatief gezien te worden en hieraan kunnen verder geen rechten worden ontleend door de opdrachtgever of derden. De gehanteerde methodiek betreft een wegingsmethodiek om het fictieve deel van een unit te bepalen in de totale marktwaarde kosten koper van het complex: (markthuur unit + contracthuur unit)/ (markthuur complex + contracthuur complex) X de marktwaarde k.k. van het complex.

WWS-punten Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een op punten gebaseerd systeem om de maximale (toegestane) huurprijs van een sociale huurwoning vast te stellen. Dit systeem wordt ook wel het puntensysteem of puntentelling genoemd. Het WWS heeft drie puntensystemen, waaronder een puntensysteem voor zelfstandige woonruimte en één voor onzelfstandige woonruimte (zoals kamerverhuur). Aan de hand van het aantal punten wordt er een maximaal redelijke huur voor de woonruimte vastgesteld. Deze huur wordt ook wel de puntentellinghuur genoemd. Deze huur wordt gebruikt om vervolgens te bepalen of de huur van de woonruimte boven of onder de liberalisatiegrens valt en of de woning dus wel of niet geliberaliseerd is.

Maximaal redelijke huur De maximaal redelijke huur is de maximale huurprijs van de woonruimte dat op basis van het woningwaarderingsstelsel (WWS), dat een op punten gebaseerd systeem is, wordt vastgesteld. Dit systeem wordt ook wel het puntensysteem of puntentelling genoemd. De maximaal redelijke huur wordt daarom ook wel de puntentellinghuur genoemd. Deze huur wordt gebruikt om vervolgens te bepalen of de woonruimte boven of onder de liberalisatiegrens valt en of de woning dus wel of niet geliberaliseerd is.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 35 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Classificatie voor energieklassen Tabel voor energieklassen voor utiliteitsgebouwen De energieprestatie van het gebouw wordt vanaf 1 januari 2021 weergegeven in een BENG 2 primair fossiel energieverbruik per kWh/m² variërend van A+++++ tot en met G in de kleuren: Zeer energiezuinige gebouwen hebben een A en zijn heldergroen, zeer onzuinige panden hebben een G en zijn felrood.

Energieklasse

Energielabel

BENG - 2 primair fossiel energieverbruik kWh/m² (EP-2 vanaf 1 januari 2021)

A+++++

Kleiner of gelijk aan 0

A++++

0 - 40

A+++

40 - 90

A++

90 - 140

A+

140 - 160

160 - 190

190 - 205

205 - 235

235 - 260

260 - 290

290 - 315

Groter dan 315

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 36 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Terminologie Alfabetisch overzicht van de gebruikte terminologieën in het taxatierapport. Bijzonder uitgangspunt Een uitgangspunt dat ofwel veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten die wezenlijk verschillen van de feiten die bestaan op de waardepeildatum of waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat een kandidaat-koper het zou hanteren op de waardepeildatum. Gebruiksoppervlakte Het gebruiksoppervlak van een ruimte of van een groep van ruimten is het oppervlak, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. Bij de bepaling van de GBO worden niet meegerekend: De oppervlakte van delen van vloeren, waarboven de netto hoogte kleiner is dan 1,5m, met uitzondering van vloeren onder trappen, hellingbanen e.d. • Een trapgat, liftschacht of vide, indien de oppervlakte daarvan groter is dan 4m² • Een vrijstaande bouwconstructie, niet zijnde een trap, en een leidingschacht, indien de horizontale doorsnede daarvan groter is dan 0,5m², en een dragende (binnen)wand. Bij de bepaling van de grenslijn moet een incidentele nis of uitsparing en een incidenteel uitspringend bouwdeel worden genegeerd, indien het grondvlak daarvan kleiner is dan 0,5m². Inspectie De bezichtiging en (daarop gebaseerde) beoordeling van het vastgoedobject ter plaatse.

Inspectiedatum De datum waarop het te taxeren vastgoedobject is geïnspecteerd. Bij een inspectie van meerdere dagen is de laatste dag van bezichtiging de inspectiedatum. Professionele taxatiedienst Het in overeenstemming met de daarvoor geldende (inter)nationale standaarden schatten van en rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten door de taxateur, aan welke schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen wordt ontleend en waarbij de taxateur zijn vakbekwaamheid aanwendt. Uitgangspunten Een veronderstelling die voor waar wordt gehouden. Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die van invloed zijn op de taxatie met betrekking tot welke is overeengekomen dat zij niet door de taxateur hoeven te worden geverifieerd. Uitgangspunten worden normaal gesproken gehanteerd wanneer specifiek onderzoek niet is vereist om te bewijzen dat iets waar is. Vastgoedobject De grond, de nog niet gewonnen delfstoffen, de met de grond verenigde beplantingen, alsmede de gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken, daaronder begrepen het meest omvattende recht hierop (eigendomsrecht) alsmede de beperkte zakelijke rechten die hierop gevestigd kunnen zijn (zoals erfpacht, opstal en vruchtgebruik), alsmede appartementsrechten, een en ander in Nederland gelegen.

Waardepeildatum De datum waarop de taxatieopinie van toepassing is. De waardepeildatum omvat tevens de tijd waarop deze van toepassing is als de waarde van het type vastgoedobject aanzienlijk kan veranderen in de loop van één dag.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 37 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Afkortingen Alfabetisch overzicht van de gebruikte afkortingen in het taxatierapport. BAR Bruto Aanvangs Rendement = bruto huuropbrengst / marktwaarde x 100% BVO De bruto vloeroppervlakte van een ruimte. B.V.O. of van een groep van ruimten is de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies, die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen. DCF Discounted Cash Flow = contante waarde toekomstige cash flows EVS European Valuation Standards 2025 GBO Gebruiksoppervlakte HABU Highest And Best Use IVS International Valuation Standards 2024 IVSC International Valuation Standards Committee NAR Netto Aanvangs Rendement = netto huurwaarde / marktwaarde v.o.n. x 100% RICS Royal Institution of Chartered Surveyors TEGoVA The European Group of Valuers Association VHE (alleen van toepassing bij residentiele objecten) Verhuurbare eenheid

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 38 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

BIJLAGEN OVERZICHT Bijlagen Indien beschikbaar: - Foto's - Referenties - Rekenmodel - Eigendomsbewijs - Kadastrale kaart - Plattegrondtekening(en) - Bestemmingsplanvoorschriften - Plankaart - Milieu-informatie - Energielabel - Akten - Opdrachtbrief

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 39 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

BIJLAGEN FOTO'S

Huis Boom & Bosch

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 40 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Huis Boom & Bosch

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 41 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Huis Boom & Bosch

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 42 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Huis Boom & Bosch

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 43 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Huis Boom & Bosch

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 44 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Huis Boom & Bosch

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 45 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Huis Boom & Bosch

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 46 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Huis Boom & Bosch

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 47 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Huis Boom & Bosch

Koetshuis

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 48 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Koetshuis

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 49 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Koetshuis

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 50 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Koetshuis

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 51 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Koetshuis

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 52 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 53 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

BrandtWaltmann Taxaties BV Maliebaan 71 | Utrecht Email: m.kerkmeer@brandtwaltmann.nl | Tel: 085 - 04 40 379

Taxatie Management Instituut (TMI) stelt zich ten doel de kwaliteit van taxatierapporten van aangesloten taxateurs te optimaliseren. Voor een TMI- taxatie gelden de voorschriften van TMI- Taxatierichtlijn Commercieel Vastgoed. Uitsluitend bij TMI aangesloten taxateurs mogen een TMI- taxatierapport uitbrengen. TMI- taxateurs vallen onder de kwaliteitscontrole van TMI.

← Vorig deel Volgend deel →

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://raadsinformatie.stichtsevecht.nl/api/v1/meetings/2883/documents/61598