Bijlage 2A -Buitenplaats Boom _ Bosch - Breukelen Tax.rap. DEF.pdf

TAXATIERAPPORT Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Taxateur

Opdrachtgever

Martijn Kerkmeer RT

Gemeente Stichtse Vecht

Maliebaan 71

De heer M. Tjallema

3581 CG Utrecht

Endelhovenlaan 1

085 - 04 40 379

3601GR Maarssen

m.kerkmeer@brandtwaltmann.nl

Waardepeildatum 29 april 2025 Rapportdatum 27 juni 2025

Waarde op: 29-04-2025 | Uitvoerend taxateur: Martijn Kerkmeer RT

Printdatum: 27-06-2025 | Pagina

1

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Rapport samenvatting | Eigenaar gebruiker Dossiernummer: VMS taxatienummer:

100442736

Complex:

Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12 - 13 te Breukelen

Adres:

Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Eigenaar: Park / gebouwnaam:

Gemeente Stichts Vecht Buitenplaats Boom & Bosch

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Perceeloppervlakte:

23.830 m²

Energielabel:

E

Object Type object:

Eigen gebruik

Oorspronkelijk bouwjaar:

1650

Monument:

Rijksmonument

Totaal BVO m² of stuks:

1.713

Totaal VVO m² of stuks:

1.513

Verhouding VVO / BVO:

1:1,13

Parkeerplaatsen binnen en buiten:

20

Parkeerratio:

1:76

Overig terrein:

9.800

Marktwaarde per m²:

€ 1.941

Waardering

Kengetallen

Opdrachtgever:

Gemeente Stichtse Vecht

Contactpersoon:

De heer M. Tjallema

Doel taxatie:

Overig

Markt/herz. huur:

€ 243.740

Netto markt/herz. huur:

€ 178.685

Exploitatielasten % markt/herz. huur:

26,69 %

Exploitatiekosten incl. eventuele canon:

€ 65.055

Score

Locatie beoordeling

Score

Bouwkundige staat:

Goed

Beoordeling bereikbaarheid:

Goed

Onderhoud buiten:

Goed

Beoordeling voorzieningen:

Goed

Onderhoud binnen:

Goed

Beoordeling klimaatrisico's:

Niet van toepassing

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Beoordeling locatie totaal:

Goed

Functionaliteit:

Goed

Object score:

Goed

Uitvoerend taxateur:

Martijn Kerkmeer RT

Waardepeildatum:

dinsdag 29 april 2025

Marktwaarde kosten koper:

€ 2.936.124

BAR | Kap. markt/herz. huur kk:

8,30 % | 12,0

Object beoordeling

Gebruik beoordeling

Score

Markt beoordeling

Score

Alternatieve aanwendbaarheid:

Redelijk

Courantheid verkoop:

Redelijk

Courantheid verhuur:

Redelijk

Het object is per 29-04-2025 getaxeerd op:

EUR 2.950.000 Marktwaarde kosten koper

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 2 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

2

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

INHOUD TAXATIERAPPORT I

Rapport samenvatting

A

Opdracht

B

Taxatie

C

SWOT-analyse en beoordeling

D

Juridisch

E

Locatie

F

Object

G

Gebruik

H

Onderbouwing

I

Duurzaamheid

J

Algemene uitgangspunten

K

Waardebegrippen en definities

L

Bijlagen

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 3 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

3

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

A

OPDRACHT

A.1 OPDRACHTGEVER Opdrachtgever:

Gemeente Stichtse Vecht

Ter attentie van:

De heer M. Tjallema

Adres:

Endelhovenlaan 1, 3601GR te Maarssen

Telefoonnummer:

0346 - 25 43 84

E-mailadres opdrachtgever:

marco.tjallema@stichtsevecht.nl

A.2 OPDRACHTNEMER EN UITVOEREND TAXATEUR Naam organisatie:

BrandtWaltmann Taxaties BV

Uitvoerend taxateur:

Martijn Kerkmeer RT

Adres:

Maliebaan 71, 3581 CG te Utrecht

Telefoonnummer:

085 - 04 40 379

E-mailadres:

m.kerkmeer@brandtwaltmann.nl

Lid van / aangesloten bij:

- NVM (Nederlandse Vereniging voor Makelaars & Taxateurs), sectie BOG, nr. 069634 - NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), Kamer Bedrijfsmatig Grootzakelijk Vastgoed, nr. RT61213774 - TMI (Taxatie Management Instituut), nr. 340279

Ingeschreven in het register onder nummer:

- NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), Kamer Bedrijfsmatig Grootzakelijk Vastgoed, nr. RT61213774 - TMI (Taxatie Management Instituut), nr. 340279

Specialisatie / deskundigheid & educatie:

Taxateur heeft kennis van alle facetten van commercieel vastgoed en specifieke kennis over onder andere de volgende onderwerpen: - Commercieel Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed - Woningcomplexen - Zorg-/maatschappelijk vastgoed - Grondwaarderingen (Residueel)

A.3 CONTROLEREND TAXATEUR Naam organisatie:

BrandtWaltmann Taxaties BV

Controlerend taxateur:

Corstiaan Schuld MSc MSRE MRICS RT RM

Adres:

Maliebaan 71, 3581CG te Utrecht

Telefoonnummer:

085 - 04 40 379

E-mailadres:

c.schuld@brandtwaltmann.nl

Lid van / aangesloten bij:

- NVM (Nederlandse Vereniging voor Makelaars & Taxateurs), sectie BOG - NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), Kamer Bedrijfsmatig Grootzakelijk Vastgoed, nr. RT400343315 - TMI (Taxatie Management Instituut), nr. 056221 - RICS

Ingeschreven in het register onder nummer:

- NRVT (Nederlands Register Vastgoed Taxateurs), Kamer Bedrijfsmatig Grootzakelijk Vastgoed, nr. RT400343315 - TMI (Taxatie Management Instituut), nr. 056221

Specialisatie / deskundigheid en educatie:

Taxateur heeft kennis van alle facetten van commercieel vastgoed en specifieke kennis over onder andere de volgende onderwerpen: - Commercieel Vastgoed - Grootzakelijk Vastgoed - Woningcomplexen - Zorg-/maatschappelijk vastgoed - Grondwaarderingen (Residueel) - Incourant vastgoed

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 4 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

4

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

A.4 VERKLARINGEN TAXATEURS INZAKE OPDRACHTVERSTREKKING Opdrachtdatum:

woensdag 16 april 2025

Toelichting opdrachtverstrekking Onderhavige taxatie is uitgevoerd conform de opdrachtbevestiging en er is in dit rapport niet van afgeweken.

Opdrachtvoorwaarden Op deze opdracht zijn de Algemene Voorwaarden NVM voor professionele opdrachtgevers, versie 2023, van toepassing. Voor de specifieke opdrachtvoorwaarden wordt verwezen naar de bijgevoegde opdrachtbevestiging.

Dossiervorming De dossiervorming vindt plaats in overeenstemming met de Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT. In het dossier is tenminste het volgende vastgelegd: - de ondertekende of langs elektronische weg bevestigde opdrachtbrief en voorwaarden - relevante correspondentie - overzichtelijke inspectiegegevens/uitgevoerde onderzoeken - broninformatie - verzonden concepten van de taxatie, alsmede de daarop ontvangen reacties - het definitieve taxatierapport (inclusief de bijlagen) De uitgevoerde werkzaamheden en de relevante informatie worden digitaal vastgelegd.

Interne kwaliteitsborging Deze taxatie is opgemaakt in overeenstemming met de Practice Statements zoals opgenomen in de laatste versie van de International Valuation Standards gepubliceerd door de International Valuation Standards Committee (IVS) en of de verplichte regels en voorschriften in de RICS Taxatie standaarden ("Red Book"), zoals voorgeschreven door de Royal Institution of Chartered Surveyors.). De taxatie kan eventueel onderdeel vormen van een auditprocedure. De digitale handtekeningen die ter goedkeuring in deze rapportage worden geplaatst hebben de navolgende kenmerken: - Het plaatsen van de handtekening is gekoppeld aan het workflowproces binnen de taxatieapplicatie. Dit houdt in dat alleen als in de workflow expliciet goedkeuring wordt gegeven door de gebruiker, de namen en handtekeningen verschijnen; - In het workflowproces wordt afgedwongen dat uitvoerend en controlerend taxateur niet dezelfde gebruiker kunnen zijn; - Alleen de gebruiker zelf kan deze goedkeuring geven (dit kan niet gedelegeerd worden, waarvoor een user-ID, password en sms-code op de bij het account geregistreerde mobiele telefoon zijn vereist (two-factor authentication). Taxatiedossiers/-rapporten worden steekproefsgewijs gereviewed op kwaliteit en volledigheid. Een review wordt uitgevoerd door een taxateur die niet bij het desbetreffende dossier betrokken is geweest.

Daarnaast worden de taxateurs onderworpen aan het doorlopend toezicht en tuchtrecht van het NRVT (www.nrvt.nl/regelgeving/doorlopend-toezicht).

Roulatie Conform het Reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT is het de taxateur(s), sinds 1 januari 2016, niet toegestaan de taxatie van een specifiek object meer dan zes achtereenvolgende jaren uit te voeren waarbij een maximum geldt van in totaal twaalf taxaties. Tevens geldt voor BrandtWaltmann Taxaties BV een maximum van negen achtereenvolgende jaren en in totaal vierentwintig taxaties. Deze taxatie valt voor zowel BrandtWaltmann Taxaties BV als de taxateur(s) binnen de gestelde criteria.

Onafhankelijkheid De taxateurs verklaren dat bij het uitvoeren van de taxatie is voldaan aan de fundamentele beginselen van objectiviteit en onafhankelijkheid. De objectiviteit en onafhankelijkheid van taxateurs worden gewaarborgd door naleving van de volgende ethische code: NRVT: Reglement Gedrags- en Beroepsregels NRVT; Tevens voldoet de uitvoerend taxateur aan (indien van toepassing): IVS : Code of ethical principles for professional valuers; EVS : TEGoVA's Code of Ethics and Conduct RICS : Red Book. Hierbij verklaren de taxateurs dat zij op geen enkele wijze (direct of indirect) betrokken zijn bij het te taxeren vastgoedobject voor wat betreft bijvoorbeeld (advisering over) koop, verkoop, bemiddeling, commercieel beheer of financiering of enige andere (financiële) dienst. Tevens is er geen financiële afhankelijkheid bij het uitvoeren van deze specifieke taxatieopdracht. De jaarlijkse omzet van de uitvoerend taxateur, alsmede het taxatiebedrijf waaraan deze is verbonden, verkregen met de professionele taxatiedienst aan één opdrachtgever, inclusief de aan de opdrachtgever gelieerde bedrijfsonderdelen, bedraagt niet meer dan 25% van de totaalomzet van de geregistreerde taxateur dan wel het taxatiebedrijf waaraan hij is verbonden, welke totaalomzet is verkregen met alle diensten in Nederland.

De honorering van de taxateurs is niet afhankelijk van de hoogte van de getaxeerde waarde en de taxateurs hebben (de afgelopen vijf jaar) geen andere betrokkenheid gehad bij het te taxeren object. De taxateurs hebben geen bedreigingen voor het objectief en onafhankelijk uitvoeren van deze opdracht kunnen identificeren en derhalve is het treffen van additionele maatregelen niet van toepassing. Er is met betrekking tot de taxatie-informatie geen sprake van ongepaste beïnvloeding tussen verschillende conflicterende onderdelen. Er is binnen de organisatie van de uitvoerend taxateur sprake van zogenaamde "Chinese Walls".

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 5 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

5

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Educatie en routine (Verklaring marktkennis en ervaring) De taxateurs verklaren: - Ingeschreven te zijn in de registers van het NRVT en Vastgoedcert en zich te conformeren aan de betreffende opleidings- en permanente educatie-eisen. - Deze taxatieopdracht te hebben uitgevoerd in een deelmarkt waarin hij/zij gespecialiseerd is. - Te beschikken over actuele kennis binnen zijn specialisme en deze kennis actief in stand te houden door het volgen van cursussen.

Plausibiliteit Alvorens deze taxatie is uitgebracht, zijn de taxatiewerkzaamheden onderworpen aan een plausibiliteitstoets door een controlerend taxateur. Deze controlerend taxateur is hierbij onverkort gehouden aan de fundamentele beginselen als neergelegd in de algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT, waaronder het fundamentele beginsel van vakbekwaamheid en vertrouwelijkheid. De plausibiliteitstoets betreft een toets op aannemelijkheid en geloofwaardigheid van de professionele taxatiedienst, alsmede een toets of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming is met de daaraan gestelde eisen (IVS/EVS) is uitgevoerd. De verklaring dat de plausibiliteitstoets is uitgevoerd blijkt uit ondertekening van de in deze rapportage opgenomen plausibiliteitsverklaring (hoofdstuk B.10).

Taxatiestandaarden Deze taxatie is uitgevoerd conform de meest recente versie van de navolgende richtlijnen/taxatiestandaarden: - Praktijkhandreiking Bedrijfsmatig Vastgoed en indien van toepassing Subreglement Grootzakelijk Vastgoed - NRVT (www.nrvt.nl); - International Valuation Standards (IVS), uitgegeven door de International Valuation Standards Council (IVSC), laatste editie, www.ivsc.org; - European Valuation Standards (EVS), uitgegeven door The European Group of Valuers Associations (TeGoVa), laatste editie, www.tegova.org. Bij eventuele strijdigheid zullen de European Valuation Standards (EVS) leidend zijn, tenzij anders omschreven in de opdrachtovereenkomst. Deze taxatie valt binnen het reglement Bedrijfsmatig Vastgoed NRVT in het toepassingsbereik van de professionele taxatiedienst zoals vermeld in hoofdstuk 2 van deze reglementen.

Tuchtrecht BrandtWaltmann Taxaties BV valt onder de tuchtrechtelijke controle op de naleving van de professionele standaarden en taxatievoorschriften van het Register van NRVT, alsmede het NVM tuchtrecht.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 6 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

6

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

B

TAXATIE

B.1 ALGEMEEN Objectomschrijving Het getaxeerde betreft het volle eigendom van een perceel grond met de daarop gestichte opstallen te samen vormend Buitenplaats Boom & Bosch. De buitenplaats betreft een landschapspark, welke vrij toegankelijk is voor het publiek. Het park bestaat uit gazons, boomgroepen, slingerpaden en vijver. De historische tuin- en parkaanleg zijn aangemerkt als rijksmonument. De volgende aanwezige opstallen betreffen rijksmonumenten: # Het hoofdgebouw "Huis Boom & Bosch", een 17e-eeuws landhuis van twee bouwlagen en een bergzolder. # Het 18e-eeuws Koetshuis, bestaande uit twee bouwlagen en een bergzolder; De gehele buitenplaats betreft een rijksmonumentale historische tuin- en parkaanleg. Adres:

Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

VMS-taxatienummer:

100442736

Type eigendom:

Eigendom

Waardepeildatum:

dinsdag 29 april 2025

Type taxatie:

Volledige taxatie

Keuze waardering:

NAR-waarde

B.2 DOEL VAN DE TAXATIE Doel:

Overig

Toelichting doel van de taxatie Het verkrijgen van inzicht in de marktwaarde per peildatum ten behoeve van interne doeleinden.

B.3 WAARDERING & BASIS VAN DE WAARDE Marktwaarde is het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang. Valuta:

EURO

HET OBJECT IS PER 29 APRIL 2025 GETAXEERD OP

Marktwaarde kosten koper (Afgerond)

EUR 2.950.000 Zegge: twee miljoen negenhonderd vijftig duizend euro

Handtekening uitvoerend taxateur:

__________________________________________ Martijn Kerkmeer RT Datum en plaats: 24 juni 2025 | Utrecht

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 7 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

7

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

B.4 INSPECTIE Datum opname en inspectie:

dinsdag 29 april 2025

Mate van inspectie:

Inpandige en externe inspectie

Inspectie uitgevoerd door:

Martijn Kerkmeer RT

Toelichting op inspectie (en eventueel belemmering) De opname en inspectie is uitgevoerd door taxateur M.C. Kerkmeer RT. De taxateur heeft het getaxeerde zowel uitwendig als inpandig feitelijk opgenomen zonder belemmeringen.

B.5 UITGANGSPUNTEN EN AFWIJKINGEN Algemene uitgangspunten Voor de algemene uitgangspunten wordt verwezen naar hoofdstuk J (hierin komen de punten 3. en 4. onder 'Tijd' te vervallen, zie 'Taxatieonnauwkeurigheden'). De navolgende specifieke uitgangspunten zijn gehanteerd: - Op het object zijn wel zakelijke rechten van toepassing die van invloed zijn op de getaxeerde marktwaarde (zie D. Juridisch); - De gesteldheid van de grond, het grondwater en de verwerkte materialen vormen geen belemmering voor het huidige en toekomstige gebruik (zie E. Object); - Bij de waardering is ervan uitgegaan dat de in het getaxeerde aanwezige technische installaties in functionerende staat van onderhoud verkeren voor het huidige gebruik, zodat eventuele van overheidswege vereiste periodieke goedkeuringen zonder bijzondere investeringen kunnen worden verkregen. De aanwezige apparatuur/installaties is/zijn niet gecontroleerd op de werking daarvan; - Conform EP-online.nl beschikt het getaxeerde over energie label; - Conform Bodemloket.nl zijn er geen bijzonderheden bekend ten aanzien van de bodemgesteldheid; - Er zijn geen NEN 2580 meetstaten beschikbaar. De gehanteerde metrages zijn overgenomen uit de door de eigenaar/opdrachtgever verstrekte plattegronden.

Het gehanteerde VVO/BVO metrage is op deze gegevens gebaseerd, alsmede opname ter plaatsen en derhalve is het onnauwkeurigheidsrisico hoog en de taxateur aanvaardt in deze geen aansprakelijkheid; - Het getaxeerde is ten tijde van de opname in gebruik bij de eigenaar of een aan de eigenaar gelieerde onderneming. Conform de EVStaxatierichtlijnen is het getaxeerde vanwege de eigenaar/gebruiker situatie als zijnde leeg en vrij van huur getaxeerd; - Het uitgangspunt is gehanteerd dat alle van belang zijnde informatie is verstrekt en dat deze informatie juist en volledig is. Voor zover mogelijk is de verkregen informatie geverifieerd en betrokken in de taxatie.

Bijzondere uitgangspunten Een bijzonder uitgangspunt is een uitgangspunt dat veronderstelt dat de taxatie wordt gebaseerd op feiten en omstandigheden die wezenlijk verschillen van de feiten en omstandigheden die bestaan op de waardepeildatum, ofwel waarvan redelijkerwijs niet kan worden verwacht dat deze gehanteerd zouden worden op de waardepeildatum, en kunnen uitsluitend worden gehanteerd indien zij redelijkerwijs als realistisch, relevant en geldig kunnen worden beschouwd in verband met de specifieke omstandigheden van de Professionele Taxatiedienst. In het kader van deze taxatie worden geen bijzondere uitgangspunten gehanteerd en wordt het getaxeerde gewaardeerd op basis van de huidige staat (as-is).

Afwijkingen ten opzichte van taxatiestandaarden Op deze taxatie zijn geen afwijkingen van toepassing op de in hoofdstuk A van dit rapport van toepassing verklaarde taxatiestandaarden, taxatierichtlijnen, de opdrachtbrief en/of dienstenovereenkomst.

B.6 NADERE TOELICHTING OP DE WAARDERING Toelichting op de waardering De taxatie is gebaseerd op de inspectie van de onroerende zaak, op de ter beschikking gestelde informatie van de opdrachtgever en/of derden zoals oppervlaktegegevens, plattegrondtekeningen en/of eventuele meetcertificaten en gegevens over onroerende zaak gebonden zakelijke en andere lasten, en op schriftelijk dan wel mondeling verstrekte informatie van het Kadaster, de betreffende gemeente en/of provincie en eventuele andere instanties. - Het getaxeerde was ten tijde van de opname in gebruik bij de eigenaar of een aan de eigenaar gelieerde onderneming. Conform de EVS-taxatierichtlijnen is het getaxeerde vanwege de eigenaar/gebruiker situatie als zijnde leeg en vrij van huur getaxeerd; - In onderhavige waardering gaat de taxateur er vanuit dat benodigde vergunning van het bevoegd gezag onherroepelijk aanwezig zijn, indien dit niet het geval is, kan de marktwaarde in de rapportage afwijken; - De vastgestelde markthuur en/of het rendement zijn deels gebaseerd op recente transacties die hebben plaatsgevonden op min of meer vergelijkbaar vastgoed. De gerealiseerde transacties dienen echter zorgvuldig geïnterpreteerd te worden.

Voor een nadere onderbouwing en toelichting op de waardering, alsmede het gehanteerde markthuurniveau en het gehanteerde bruto aanvangsrendement, verwijst de taxateur naar het rekenmodel en de hoofdstukken H.2 en H.3 van deze rapportage.

Aanpassingen op conceptrapportage Er zijn geen nadere aanpassingen op de conceptrapportage van toepassing.

Wezenlijke veranderingen voor of na taxatiedatum Volgens opdrachtgever/eigenaar en voor zover bekend bij de taxateur vinden er na de inspectie-/waardepeildatum en voor het uitbrengen van het definitieve taxatierapport geen materiële of huur gerelateerde wijzigingen plaats die een mogelijk significant effect kan hebben op de taxatiewaarde, tenzij anders beschreven in deze rapportage.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 8 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

8

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Taxatie onnauwkeurigheid Ondanks het aanvankelijke herstel van de economie na de pandemie, wordt Nederland momenteel geconfronteerd met verhoogde onzekerheid als gevolg van de bredere wereldwijde gevolgen van de oorlog in Oekraïne en Israël, alsmede onzekerheid over inflatoire en rente druk. Genoemde factoren beïnvloeden de groei en het consumentenvertrouwen. Wetende dat de marktomstandigheden als reactie op de bredere politieke en economische veranderingen snel kunnen veranderen, benadrukken we het belang van de taxatiedatum, aangezien het belangrijk is om de marktcontext te begrijpen waaronder de waardering is opgesteld. Alle taxaties zijn opinies betreffende de prijs die gerealiseerd kan worden in een transactie op de waardepeildatum op basis van de vermelde uitgangspunten en/of bijzondere uitgangspunten. De mate van zekerheid kan, zoals bij alle opinies, variëren. Deze variaties zijn het gevolg van de inherente kenmerken van het object, de markt of beschikbare informatie. Onvoorziene macro-economische, politieke crises of gewijzigde regel- en wetgeving, kunnen dramatische gevolgen voor markten hebben, onder meer resulterend in paniekverkopen of eenvoudigweg onwil om transacties te sluiten. In dergelijke gevallen kan de taxatie niet als representatief worden beschouwd. De schattingsonzekerheid van deze taxatie is gemiddeld.

In het geval dat de taxatie is opgesteld op basis van beperkte informatie, waaronder geen of geen volledige inspectie of alleen een externe inspectie van de objecten, dan is het volgende van toepassing. Indien een volledige inspectie zou zijn uitgevoerd, dan zou dit kunnen resulteren in een andere waarde en dit verschil kan materieel zijn. In het bijzonder wordt elke aansprakelijkheid afgewezen aangaande enig verschil in de afgegeven waarde die redelijkerwijs een gevolg zou kunnen zijn van de beperkte inspectie van de objecten.

B.7 EERDERE TAXATIES Toelichting eerdere taxaties Conform artikel 15.24 van het NRVT dient er een verschillenanalyse (backtesting) uitgevoerd te worden indien de voorgaande taxatie minder dan drie jaar geleden is uitgevoerd door het taxatiebedrijf. Binnen Brandt Waltmann Taxaties BV is het object niet eerder gewaardeerd of is de waardering ouder dan drie jaar. Derhalve is het uitvoeren van een verschillenanalyse niet mogelijk c.q. niet relevant.

B.8 OVERZICHT INZAGE DOCUMENTEN Soort informatie

Ingezien

Huurlijst

N.v.t.

Datum

Bron / opmerking

Huurovereenkomsten

N.v.t.

Sideletters / allonges

N.v.t.

Eigendomsbewijs

Ja

29-04-2025

Kadaster

Erfpacht gegevens

N.v.t.

Splitsingsakte

N.v.t.

Kadastrale gegevens Milieu-informatie overheid

Ja

29-04-2025

Kadaster

Ja

29-04-2025

Bodemloket

Milieuvergunning

Nee

Omgevingsplan

Ja

29-04-2025

Omgevingsloket

Omgevingsvergunning

Nee

Gebruiksvergunning

Nee

Locatie kwaliteit winkels

N.v.t.

Plattegronden

Ja

Meetcertificaat

Nee

29-04-2025

Eigenaar / Opdrachtgever

Bouwkosten

N.v.t.

Gegevens VVE

N.v.t.

Eigenaarslasten

Ja

Onderhoudsprognose

Nee

29-04-2025

Openbare gemeentelijke bronnen

Inspectierapporten

Nee

Asbestonderzoek

Nee

Bodemonderzoek

Nee

Energielabel

Ja

29-04-2025

EP-online.nl

Overige gegevens

Ja

29-04-2025

Diverse openbare bronnen

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 9 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

9

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

B.9

GEHANTEERDE TAXATIEMETHODIEK Gehanteerde taxatiemethodiek Teneinde de genoemde waarden vast te stellen zijn de volgende rekenmethoden gehanteerd. De gekozen methoden zijn in overeenstemming met wat in de Nederlandse vastgoedmarkt gebruikelijk is voor onderhavig type onroerende zaak in overeenstemming met het doel van de waardering. Comparatieve methode: De comparatieve ofwel vergelijkende methode, vergelijkt verkoop- en/of verhuurtransacties met betrekking tot soortgelijke objecten met elkaar. Deze methode wordt gebruikt voor onroerende zaken waarvan ‘voldoende’ transactiegegevens bekend zijn. De comparatieve methode stoelt op de beoordeling van de markt, van de locatie en van de onroerende zaak zelf. BAR/NAR-methode: De BAR/NAR-methode betreft een kapitalisatiemethode. De ingeschatte bruto markthuur of huurherzieningshuur wordt na aftrek van de ingeschatte exploitatielasten (netto markthuur) gekapitaliseerd tegen een bepaald netto aanvangsrendement (NAR). Vervolgens wordt deze waarde gecorrigeerd voor o.a. leegstandsperiode, verhuurkosten, incentives en overige correcties, alsmede de contante waarde van meer-/minder huur gedurende de looptijd van het contract / de contracten. Deze gecorrigeerde waarde betreft een vrij op naam (v.o.n.) waarde en hier dienen (indien van toepassing) overdrachtsbelasting en overige transactiekosten op in mindering te worden gebracht.

Discounted Cash Flow methode (DCF): De DCF-methode is een waarderingsmethode die de marktwaarde schat door het contant maken van cashflows die uit de exploitatie en de toekomstige verkoop voortkomen. Deze berekening is de meest gecompliceerde van de methodieken, doordat meer inputvariabelen nodig zijn: totale inkomsten over de gehele aanhoudperiode, toekomstige kasstromen en marktdisconteringsvoet. De input van meer variabelen kan de nauwkeurigheid van de marktwaarde ten goede komen wanneer de variabelen markt gerelateerd zijn. Daarentegen kunnen kleine verschillen in de variabelen significante afwijkingen in de marktwaarde veroorzaken. De DCF-methode biedt meer inzicht in de kasstromen en is daardoor goed toepasbaar bij sterk wisselende kasstromen (bijvoorbeeld incentives, investeringen en uitponden). De disconteringsvoet is het rekenpercentage dat gebruikt wordt om toekomstige kasstromen contant te maken. Het aan het einde van de beschouwingsperiode te verwachten rendement wordt de exit yield genoemd. De exit yield is gelijk aan de theoretische huurinkomsten (einde looptijd) gedeeld door de marktwaarde (einde looptijd v.o.n.), en wordt als percentage uitgedrukt. Overdrachtsbelasting, notariskosten en kadastraal recht zijn in mindering gebracht.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 10 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

10

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

B.10 PLAUSIBILITEIT TAXATIE Plausibiliteitsverklaring De controlerend taxateur heeft onderhavige taxatie beoordeeld op plausibiliteit van de waarde en de onderbouwing van de waarde, met dien verstande dat: - De controlerend taxateur heeft geen interne en/of externe inspectie van het object gedaan, omdat hij daar op grond van de reglementen niet toe is verplicht; - De controlerend taxateur heeft alle bijlages in relatie tot de inhoud van het taxatierapport bekeken; - De controlerend taxateur heeft getoetst of de gehanteerde taxatiemethodiek in overeenstemming met de daaraan gestelde eisen (IVS/EVS) is uitgevoerd; - De controlerend taxateur geeft geen garantie op de compleetheid van het taxatierapport en de bijlagen. Op basis van de beoordeelde stukken is de controlerend taxateur van mening dat de aannemelijkheid en geloofwaardigheid van onderhavige professionele taxatiedienst plausibel is.

Handtekening controlerend taxateur:

__________________________________________ Corstiaan Schuld MSc MSRE MRICS RT RM Datum en plaats: 27 juni 2025 | Utrecht

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 11 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

11

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

C

SWOT-ANALYSE EN BEOORDELING

C.1 SWOT ANALYSE Sterktes

Zwaktes

- Unieke locatie - Deelverhuur mogelijk (multi-tenant) - Eigenaar/gebruiker situatie - Zonnepanelen - Goede staat van onderhoud - Ruime parkeermogelijkheden (op eigen terrein) - Uitstraling van het object - Toegankelijkheid verdiepingen in verband met aanwezigheid van een personenlift - Bestemming wonen

- Gebruik specifieke inrichting - Beperkte bestemmingsmogelijkheden - Hoge exploitatiekosten - Kosten toekomstig onderhoud ivm monumentale status - Rijksmonumenten - Onderhoudskosten van tuin- en park - Openbaar toegankelijkheid van de tuin en park

Kansen

Bedreigingen

- Verkoop als belegging (sale-and-lease-back of eigenaar/gebruiker) - Verkoop leeg en ontruimd - Subsidieregeling instandhouding monumenten (= SIM) - Deelverkoop mogelijkheden na kadastrale splitsing - Verduurzamen - Verhuur leegstand - Verhuur bij beëindiging eigen gebruik - Langdurige leegstand bij mutatie

- Algemene terughoudendheid in de financieringsbereidheid banken en geldverstrekkers van commercieel (beleggings-) vastgoed - Op basis van het bouwjaar bestaat de mogelijkheid dat er asbesthoudende materialen aanwezig zijn - Langdurige/structurele leegstand bij mutatie - Beperkingen ten gevolgen van de monumentale status

C.2 BEOORDELING Courantheid verhuur:

Redelijk

Verhuurbaarheid De courantheid van kantoorruimte in Maarssen hangt samen met de bredere ontwikkelingen op de kantorenmarkt in de regio Utrecht. Breukelen, centraal gelegen tussen Amsterdam en Utrecht, vormt een aantrekkelijke locatie voor bedrijven die op zoek zijn naar kantoorruimte buiten de drukke stadscentra. De ligging aan de A2 en de nabijheid van het treinstation maken het goed bereikbaar voor zowel automobilisten als openbaar vervoerreizigers. Dit draagt bij aan de courantheid – oftewel de verhuurbaarheid – van kantoorruimte in deze regio. Het aanbod in Breukelen is gevarieerd. Je vindt er zowel representatieve vrijstaande kantoorpanden als kleinere units en flexplekken, vaak op bedrijventerreinen zoals De Corridor. Buitenplaats Boom & Bosch in Breukelen is een historische buitenplaats aan de westelijke oever van de Vecht, in het centrum van Breukelen. De gehele buitenplaats bestaat uit diverse opstallen o.a. het historische huis Boom & Bosch en het Koetshuis Huis Boom & Bosch Het statige landhuis, gebouwd in 1732, heeft een maatschappelijke en culturele functie. Het gebouw wordt onder andere gebruikt als trouwlocatie, voor exposities, lezingen en concerten. Het gebouw is momenteel niet beschikbaar voor commerciële verhuur als kantoorruimte.

De markt voor dit type objecten is beperkt en zal met name liggen binnen de culturele of maatschappelijke functies, maar commerciële verhuur is niet uitgesloten. Het getaxeerde heeft een zeer representatieve uitstraling, redelijk tot goede functionaliteit en layout met een redelijk opleverings- en afwerkingsniveau. Door de flexibele indelingsmogelijkheden van de vloerdelen is het getaxeerde zowel geschikt voor single- als multi-tenant gebruik, wat de verhuurmogelijkheden ten goede komt. Koetshuis Het koetshuis is in gebruik als raadzaal van de gemeente Stichtse Vecht . Het gebouw is momenteel niet beschikbaar voor commerciële verhuur als kantoorruimte. De markt voor dit type objecten is redelijk tot goed en zal met name liggen binnen de culturele of maatschappelijke functies, maar commerciële verhuur is niet uitgesloten. Het getaxeerde heeft een zeer representatieve uitstraling, redelijk tot goede functionaliteit en lay-out met een redelijk opleverings- en afwerkingsniveau.

Verhuurtijd (maanden):

8 maand(en)

Courantheid verkoop:

Redelijk

Verkoopbaarheid De taxateur acht de verkoopbaarheid van het getaxeerde als redelijk, mede ook gebaseerd op de argumenten zoals verwoord bij de verhuurbaarheid en zal sterk afhankelijk zijn van de gekozen bestemming(en), eventueel gedifferentieerd per opstal. Tevens zal een eventuele overweging tot het kadastraal splitsen van het perceel hierbij een rol kunnen spelen, waarbij het instant houden van het unieke karakter van de buitenplaats, een voorwaarde zal zijn. Soortgelijke objecten komen sporadisch op de markt. Gezien de omvang de buitenplaats zullen potentiële kopers met name gezocht moeten worden onder landelijke beleggers, vastgoed C.V.'s of (inter)nationale vastgoedfondsen. Voor grotere particuliere beleggers of consortia daarvan kunnen dit type objecten als trophyassets worden gezien.

Verkooptijd (maanden):

8 maand(en)

Courantheid algemeen:

Redelijk

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 12 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

12

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

D

JURIDISCH

D.1 PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN Eigenaar:

Gemeente Stichts Vecht

Type eigendom:

Eigendom

Te taxeren belang:

Eigendom

Kadastrale percelen Gemeente

Gemeentecode Kadaster

Sectie

Perceelnum mer

BKL07

B

4871

Breukelen-Nijenrode Totaal

Oppervlakte (m²) 23.830

Eigenaar Gemeente Stichts Vecht

23.830

Aantekeningen kadastraal object Op de eigendomsinformatie (kadastrale legger) wordt wel melding gemaakt van één of meerdere aantekeningen kadastraal object, te weten: # Gemeentewet: Aanwijzing gemeentelijk monument (voorbescherming, aanwijzing, afschrift), betrokken bestuursorgaan Gemeente Stichtse Vecht # Erfgoedwet: Afschrift inschrijving monument of archeologisch monument in rijksmonumentenregister door de minister van OCW # Zakelijk recht als bedoeld in artikel 5, lid 3, onder b, van de Belemmeringenwet Privaatrecht, betrokken bestuursorgaan Gemeente Stichtse Vecht & Stedin Netbeheer Deze aantekening(en) zijn globaal beoordeeld en zover bekend is er geen sprake van een negatief effect op het gebruik van onderhavig object en derhalve ook niet op de getaxeerde marktwaarde.

Toelichting eigendom perceel De opstal is gelegen op eigen grond.

Bijzondere privaatrechtelijke bepalingen In het kader van deze waardering is er geen uitgebreid titelonderzoek gedaan. Wel is er inzage geweest in de laatste relevante akte(s), waarin geen bezwarende erfdienstbaarheden, kettingbedingen, kwalitatieve verplichtingen en/of overige bijzondere verplichtingen/bepalingen zijn geconstateerd, die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Derhalve is bij het vaststellen van de marktwaarde het uitgangspunt gehanteerd dat er op het object geen zakelijke rechten van toepassing zijn die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Mocht er desondanks wel sprake zijn van bezwarende zakelijke rechten, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.

Voldoet de VVE aan de wet verbetering functioneren VVE's

N.v.t.

D.2 PUBLIEKRECHTELIJKE ASPECTEN Gebruik conform omgevingsplan:

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Ja

Pagina: - 13 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

13

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Omgevingsplan Er heeft geen formeel juridisch onderzoek plaatsgevonden naar de bestemming. In het kader van deze taxatie is het Omgevingsloket geraadpleegd. Uit deze informatie is het navolgende gebleken: Omgevingsplan Breukelen centrum, vastgesteld bij raadsbesluit d.d. 26-02-2013. Op grond van artikel 9 van de planvoorschriften is de enkelbestemming van het object: Landgoed Status omgevingsplan: Geheel onherroepelijk in werking Functieaanduiding: Evenemententerrein, Parkeerterrein Dubbelbestemming: Archeologie 1 Waarde: Archeologie 1 Maximaal bebouwingspercentage: Bouwvlak Maximale bouwhoogte: 11 meter (Markt 13), 10 meter (Markt 12) Maximale goothoogte: 7 meter (Markt 13), 6 meter (Markt 12) Uitbreidingsmogelijkheden: geen De voor landgoed aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. het behoud, herstel en ontwikkeling van landgoederen met de daaraan eigen cultuurhistorische, landschappelijke en natuurwetenschappelijke waarden; b. wonen; c. kantoor; d. dienstverlening; e. sociaal-culturele doeleinden; f. extensieve dagrecreatieve doeleinden; g. maatschappelijke voorzieningen; h. groenvoorzieningen; i. een evenemententerrein ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein', met dien verstande dat de gezamenlijke duur van evenementen, inclusief opbouw en afbouw, maximaal 62 dagen per kalenderjaar mag bedragen; j.

tijdelijke horeca gedurende maximaal 62 dagen per kalenderjaar, ter plaatse van de aanduiding 'evenemententerrein'; k. de bescherming van de cultuurhistorische waarde van de bebouwing ter plaatse van de aanduiding 'karakteristiek'; l. parkeervoorzieningen, uitsluitend ter plaatse van de aanduiding 'parkeerterrein'; met de daarbij behorende: water; m. speelvoorzieningen; n. kunstobjecten en straatmeubilair; o. voorzieningen; p. waterhuishoudkundige voorzieningen; q. voet- en fietspaden; s. overige functioneel met de bestemming 'Landgoed' verbonden voorzieningen. In de waardering is er vanuit gegaan dat het huidige en beoogde gebruik in overeenstemming is met het vigerende omgevingsplan (of beheersverordening). Tevens is ervan uitgegaan dat het object conform een geldige bouwvergunning c.q. omgevingsvergunning is gebouwd en is of zal worden betrokken en gebruikt zonder schending daarvan of schending van andere van overheidswege benodigde vergunningen. Het bovenstaande betreft een beknopt overzicht. Voor de volledige omschrijving van de regels en plankaart wordt verwezen naar het Omgevingsloket (www.omgevingswet.overheid.nl).

Monument:

Rijksmonument

# Gemeentewet: Aanwijzing gemeentelijk monument (voorbescherming, aanwijzing, afschrift), betrokken bestuursorgaan Gemeente Stichtse Vecht # Rijksmonument op basis van de Erfgoedwet (voorheen Monumentenwet 1988), betrokken bestuursorgaan De Staat (Onderwijs, Cultuur en Wetenschappen). Op het terrein zijn diverse Rijksmonumenten gelegen, t.w.: - Hoofdgebouw - Koetshuis - Tuin - Tuinhek - Tuinsieraden - Entreehek

Voorkeursrecht gemeenten:

Nee

Vestigingseisen In de waardering is ervan uitgegaan dat er ten aanzien van het getaxeerde geen specifieke vestigingseisen van toepassing zijn, behoudens de bepalingen uit het bestemmingsplan en indien van toepassing zijnde splitsingsakte en/of erfpachtakte. Met betrekking tot de voorwaarden voor de vereiste vergunningen en/of ontheffingen, zoals een vestigingsvergunning, milieuvergunning of anderzijds, is geen nader onderzoek verricht. Op basis van de door opdrachtgever/eigenaar verstrekte gegevens neemt de taxateur als uitgangspunt dat de aanwezige activiteiten zonder enige provinciale of gemeentelijk beperkingen kunnen worden uitgeoefend.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 14 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

14

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Fiscale aspecten Het algemene tarief Overdrachtsbelasting bedraagt 10,4% en is van toepassing op de verkrijging van alle onroerende zaken die geen woning zijn, ongeacht of koper een rechtspersoon of natuurlijk persoon is. Alle bedragen die in de waardering zijn gebruikt zijn exclusief omzetbelasting (BTW), tenzij anders vermeld en exclusief residentieel vastgoed.

Bijzondere publiekrechtelijke bepalingen In het kader van deze waardering is door de taxateur(s) geen uitgebreid titelonderzoek gedaan. Op basis van de professionele inschatting van de taxateur(s) is er redelijkerwijs geen aanleiding te veronderstellen dat er publiekrechtelijke bepalingen zijn die van invloed zijn op de getaxeerde waarde. Derhalve is bij het vaststellen van de marktwaarde als uitgangspunt gehanteerd dat er op het getaxeerde geen publiekrechtelijke bepalingen van toepassing zijn die invloed hebben op de getaxeerde waarde. Mocht er desondanks wel sprake zijn van bezwarende publiekrechtelijke bepalingen, dan kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 15 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

15

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

E

LOCATIE

E.1 LOCATIEOVERZICHT

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 16 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

16

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

E.2

LIGGING EN LOCATIE-OMSCHRIJVING Ligging Adres:

Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Plaats:

Breukelen

Buurt:

Buitenplaats Boom & Bosch

Wijk:

Buitenplaats Boom & Bosch

Gemeente:

Stichtse Vecht

Provincie:

Utrecht

Omschrijving locatie, stand en ligging Breukelen is een dorp in de provincie Utrecht, gelegen in het midden van Nederland. Het maakt deel uit van de gemeente Stichtse Vecht en ligt aan de rivier de Vecht. De omgeving wordt gekenmerkt door een typisch Hollands polderlandschap met weilanden, sloten, buitenplaatsen en oude boerderijen. Breukelen ligt strategisch tussen de steden Utrecht en Amsterdam, en is goed bereikbaar via de A2-snelweg en per spoor dankzij station Breukelen. De centrale ligging maakt het een populaire woonplaats voor forenzen die werken in de Randstad. Het dorp heeft een gemoedelijke dorpskern met winkels, restaurants en voorzieningen, en is bekend om zijn historische panden, landhuizen en buitenplaatsen langs de Vecht. Tevens is Breukelen bekend vanwege Nyenrode Business Universiteit, gevestigd in Kasteel Nijenrode.

LOCATIEBEOORDELING Beoordeling bereikbaarheid:

Goed

Beoordeling voorzieningen:

Goed

Beoordeling klimaatrisico's:

Niet van toepassing

Beoordeling locatie totaal:

Goed

Toelichting locatiebeoordeling Het getaxeerd is: - lokaal goed gelegen - gunstige ligging in gewilde woonomgeving - gunstig gelegen ten opzichte van voorzieningen - voldoende bereikbaar - gunstige ligging als potentiële woonlocatie - goed bereikbaar met eigen vervoer - goed bereikbaar per openbaar vervoer - gelegen in een gebied met ruim voldoende gratis parkeervoorzieningen

KERNGEGEVENS GEMEENTE Mate van verstedelijking:

Matig stedelijk

VASTGOEDSPECIFIEKE LOCATIEKENMERKEN Vastgoed type IPD-type (nieuw):

Kantoor

Subtype (nieuw):

Type locatie Soort locatie:

Gemengde locatie

ALGEMENE OMGEVINGSKENMERKEN Stand t.o.v. type gebouwen in omgeving:

Multifunctioneel gebied - diversiteit in type vastgoed en functies

Fysieke kenmerken omgeving (uitzicht binnen 50m):

Hoogwaardig

Type bedrijvigheid in omgeving:

Overwegend woningen

BEREIKBAARHEID EN PARKEREN Openbaar vervoer (m tot dichtsbijzijnde halte/station) Bushalte:

79,00

Tramhalte:

11.434,00

Treinstation:

825,00

Metrostation:

13.962,00

Auto (m tot dichtsbijzijnde snelweg) Snelweg:

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

1.045,00

Pagina: - 17 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

17

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

VOORZIENINGEN Walkscore:

82

Walk Score - Toelichting:

90-100 Paradijs voor wandelaars: de dagelijkse boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 70-89 Zeer beloopbaar: de meeste boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 50-69 Redelijk beloopbaar: sommige boodschappen kunnen te voet worden gedaan. 25-49 Meestal afhankelijk van de fiets of auto: voor de meeste boodschappen is een fiets of auto nodig. 0-24 Altijd afhankelijk van de fiets of auto: voor bijna alle boodschappen is een fiets of auto nodig.

Parkeren Aantal parkeerplaatsen:

20

Parkeren op openbare weg:

Goed

Betaald parkeren aan openbare weg:

Nee

Aantal oplaadpunten in publieke ruimte < 400 m:

10

KLIMAATRISICO'S Overstromingsrisico:

Buitengewone gebeurtenis

Aanwezigheid overstromingsrisico zeespiegel:

Nee

Aanwezigheid overstromingsrisico neerslag:

Nee

Risico op bodemdaling:

Nee

Risico op bovengemiddelde hitte door omgevingsfactoren (bv versteende binnenstad):

Nee

Extreme wind:

Geen tot gering risico op schade door extreme wind.

Water stress:

Geen of gering risico op schade als gevolg van waterstress.

Aardbevingsrisico:

Zeer geringe kans op schade door een aardbeving op deze locatie.

Brand:

Zeer gering risico op schade door natuurbrand op deze locatie.

Droogte:

Geringe funderingsproblemen als gevolg van bodemverzakking bij langdurige droge periodes.

VERWACHTE ONTWIKKELINGEN IN DE DIRECTE OMGEVING De taxateur heeft op deze locatie geen omgevingsfactoren waargenomen die de marktwaarde substantieel beïnvloeden, behoudens de algemene marktontwikkelingen.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 18 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

18

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

F

OBJECT

F.1 OBJECTINFORMATIE Objectomschrijving Het getaxeerde betreft het volle eigendom van een perceel grond met de daarop gestichte opstallen te samen vormend Buitenplaats Boom & Bosch. De buitenplaats betreft een landschapspark, welke vrij toegankelijk is voor het publiek. Het park bestaat uit gazons, boomgroepen, slingerpaden en vijver. De historische tuin- en parkaanleg zijn aangemerkt als rijksmonument. De volgende aanwezige opstallen betreffen rijksmonumenten: # Het hoofdgebouw "Huis Boom & Bosch", een 17e-eeuws landhuis van twee bouwlagen en een bergzolder. # Het 18e-eeuws Koetshuis, bestaande uit twee bouwlagen en een bergzolder; De gehele buitenplaats betreft een rijksmonumentale historische tuin- en parkaanleg.

Indeling Het getaxeerde bestaat uit kantoorruimte van circa 1.430 m² VVO, welke is gelegen meerdere bouwlagen. Indeling conform de als bijlage toegevoegde plattegrondtekeningen. Aan deze tekeningen kunnen geen rechten worden ontleend.

Terrein Rondom het huis ligt een landschapspark dat vrij toegankelijk is voor het publiek. Het park bestaat uit gazons, boomgroepen, slingerpaden en vijver.

Bouwjaar:

1732

Bouwaard, materialen en constructie Bouwwijze: Traditioneel Constructie: Hout / Metselwerk Gevels: Metselwerk, het koetshuis is v.v. stucwerk gevelafwerking Vloerconstructie: Hout Dakconstructie: Hout Dakbedekking: Bitumen / Pannen Lift: Aanwezig / Personenlift, aantal: 2 Terrein verharding: Park Terrein afsluiting: Hekwerk Puien en kozijnen: Hout Installaties: Gas/ Water / Elektra Zonnepanelen: Niet aanwezig Opleveringsniveau: Huidige staat Verwarming: Radiatoren Warm water: Boilers Luchtbehandeling: Alleen in het koetshuis aanwezig Klimaatkoeling: Alleen in het koetshuis aanwezig Brandpreventiemiddelen: Bij deze taxatie zijn wij ervan uitgegaan dat het object voldoet aan alle door de brandweer gestelde eisen. Thermische isolatie: - Dak: Niet aanwezig - Gevel: Niet aanwezig - Beglazing: Niet aanwezig - Vloeren: Niet aanwezig

Bouwkundige staat:

Goed

Staat van onderhoud buiten:

Goed

Staat van onderhoud binnen:

Goed

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 19 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

19

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

Toelichting onderhoud Ten behoeve van de waardering vormt de taxateur zich een globaal beeld van de onderhoudstoestand en bouwkundige staat van het object als geheel. Taxateur beoordeeld het onderhoud en de bouwkundige staat enkel voor zover visueel waarneembaar en in relatie tot de ouderdom. Niet zichtbare delen heeft taxateur niet kunnen inspecteren. Een uitgebreid geotechnisch onderzoek, bouwkundig en installatietechnische inspectie of testen van voorzieningen heeft niet plaatsgevonden, omdat dit een normale taxatieopdracht te buiten gaat. Nadrukkelijk is er geen sprake van een bouwkundige keuring en vindt de beoordeling uitsluitend plaats in het kader van een waardeoordeel. Bij deze taxatie is ervan uitgegaan (tenzij anders vermeld) dat de installaties naar behoren functioneren en in een zodanige staat verkeren dat vereiste goedkeuringen, waaronder die van overheidswege, zonder investeringen kunnen worden verkregen. Deze installaties zijn bijvoorbeeld centrale verwarming, klimaatinstallatie, elektrische installaties, liften en installaties en voorzieningen in overeenstemming met de voorschriften van de plaatselijke brandweer. Bij de waardering zijn de niet-gebouw gebonden installaties buiten beschouwing gelaten. Voor de beoordeling van de onderhoudskosten maakt de taxateur gebruik van normatieve onderhoudskosten op basis van o.a. "De Vastgoed Exploitatiewijzer (VEX)".

De VEX bevat alle gegevens die nodig zijn om de onderhoudskosten en overige exploitatiekosten van vastgoed in te kunnen schatten. De kosten voor (preventief) onderhoud zijn de jaarlijkse reserveringskosten voor onderhoud om toekomstige gebreken te voorkomen en het gebouw voor gebruik in goede staat te houden. De in de waarde berekening genoemde onderhoudskosten zijn indicatief. Algemeen onderhoudstoelichting Constructie: Goed Fundering: Niet waargenomen Dak: Goed Dakbedekking: Goed Gevels: Goed Kozijnen: Goed Binnenwanden: Goed Vloeren: Goed Plafonds: Goed Schilderwerk inwendig: Goed Schilderwerk uitwendig: Goed Verwarming: Goed Luchtbehandeling: Goed Elektra-installaties: Goed Overige installaties: Goed Buitenterrein: Goed Met de hierboven bedoelde termen wordt bedoeld: 1. Zeer goed = Het object bevindt zich in nieuwstaat / zo goed als nieuw 2. Goed = Het object behoeft geen investering om in de nabije toekomst te worden gebruikt conform bestemming in relatie tot marktperceptie 3. Redelijk = Het object is direct bruikbaar, doch behoeft een beperkte investering 4. Matig = Het object is niet direct bruikbaar en behoeft een substantiële investering 6. Slecht = Het object is niet direct bruikbaar en behoeft een forse investering 7. Niet waargenomen = Niet gezien / kunnen zien, waar mogelijk aanwezig

Vastgoed Taxatiewijzer:

2025

Normonderhoud type:

Verschillende VEX-typen

Parkeren (op eigen terrein):

Goed

Toelichting parkeren Het getaxeerde beschikt over 20 parkeerplaatsen op eigen terrein.

Functionaliteit:

Goed

Toelichting functionaliteit De taxateur beoordeeld de functionaliteit in het algemeen als goed en geschikt voor het huidige gebruiksdoel.

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 20 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

20

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

F.2 OPPERVLAKTE Overzicht ruimtetypes commercieel IPD-type

Kantoor

Ruimtetype(s)

Status

BVO m²

VVO m² of stuks

Hoofdgebouw kelder -1

Eigenaar gebruiker

180,00

180,00

Hoofdgebouw Kantoor bgg

Eigenaar gebruiker

463,45

403,00

Hoofdgebouw Kantoor +1

Eigenaar gebruiker

437,00

380,00

Hoofdgebouw Zolder +2

Eigenaar gebruiker

220,80

192,00

Koetshuis kantoor bgg

Eigenaar gebruiker

293,25

255,00

Koetshuis +1

Eigenaar gebruiker

118,45

103,00

1.712,95

1.513,00

9.800,00

9.800,00

9.800,00

9.800,00

11.512,95

11.313,00

Subtotaal Park

Eigenaar gebruiker

Overig terrein Subtotaal

Totaal

Overzicht andere ruimtetypes IPD-type

Ruimtetype(s)

Status

Parkeren

Eigenaar gebruiker

Stuks 20

Parkeren Subtotaal

20

Totaal

20

F.3 RENOVATIE Laatste renovatie Er zijn geen gegevens verstrekt omtrent recente wijzigingen, uitbreidingen en/of renovatiewerkzaamheden en visueel zijn deze ook niet waarneembaar.

F.4 MILIEUASPECTEN EN BEOORDELING Omschrijving milieuaspecten In het kader van deze waardering is er door de taxateur(s) onderzoek gedaan naar de milieukundige gesteldheid van de grond, het grondwater en gebruikte materialen. Dit onderzoek heeft zich beperkt tot: - Opvragen van informatie (bodemrapportages en asbestonderzoeken) bij de opdrachtgever en/of eigenaar; - Waarnemingen ter plaatse; - Raadplegen openbare bronnen (kadaster, www.bodemloket.nl en eventuele gemeentelijke en/of provinciale websites). De opdrachtgever en/of eigenaar heeft geen nadere informatie verstrekt omtrent de bodemgesteldheid, het grondwater en/of milieubelastende materialen (bv asbest). Op basis van inschatting en waarneming van de taxateur(s) ter plaatse, de geraadpleegde bronnen en door opdrachtgever/eigenaar verstrekte informatie is er redelijkerwijs geen aanleiding te veronderstellen dat de gesteldheid van de grond, het grondwater en/of de verwerkte materialen een belemmering vormen voor het huidige en/of toekomstige gebruik. Mocht desondanks wel sprake zijn van enige vorm van verontreiniging kan dit een negatief effect hebben op de getaxeerde waarde.

Ter verkrijging van zekerheid omtrent de milieukundige staat van de grond en/of grondwater dient een vooronderzoek conform NEN 5725, eventueel gevolgd door een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740, uitgevoerd te worden en voor het gebruik van milieubelastende materialen een asbestonderzoek.

Object beoordeling Het getaxeerde: - beschikt over een goed afwerkingsniveau - beschikt over een energielabel, t.w. Huis Boom & Bosch: Label E - verkeert in een goede bouwkundige staat in relatie tot het bouwjaar - verkeert extern in een goede staat van onderhoud - verkeert intern in een goede staat van onderhoud - heeft een goede functionaliteit ten aanzien van het huidig gebruik - beschikt over een buitenruimte in de vorm van een park en siertuin - beschikt over een personenlift - beschikt over parkeren op eigen terrein - Representatieve uitstraling - De opstallen betreffen een Rijksmonument - Buitenplaats Boom & Bosch betreft een historische buitenplaats

Object score: Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Goed Pagina: - 21 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

21

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

G

GEBRUIK

G.1 GEBRUIK VAN HET OBJECT Huidig gebruik Het getaxeerde was ten tijde van de opname in gebruik bij de eigenaar ten behoeve van kantoorruimte en representatieve doeleinden.

Voorgenomen gebruik Er zijn geen wijzigingen in het voorgenomen gebruik bekend.

G.2 ALTERNATIEVE AANWENDBAARHEID Alternatieve aanwendbaarheid:

Redelijk

Optimale aanwending (scenario analyse) De optimale aanwending is het meest waarschijnlijke gebruik van een object dat binnen de vigerende bestemming en een reeks aan gebruiksmogelijkheden op basis van zijn fysieke, economische, sociale en juridische kwaliteit mogelijk is, en die resulteert in een zo hoog mogelijk geschatte waarde van het object. Het huidige gebruik van het object wordt wel gezien als de meest gerede en optimale invulling (Highest and Best Use).

Waarde Martijn Kerkmeer Waarde op: op: 29-04-2025 29-04-2025 || Taxateur: Uitvoerend taxateur: Martijn RT Kerkmeer RT

Pagina: - 22 - Printdatum: van 54 | Printdatum: 27-06-2025 27-06-2025 | Pagina

22

Taxatierapport Buitenplaats Boom & Bosch - Markt 12-13 te Breukelen

H

ONDERBOUWING

H.1

MARKTVISIE Marktbeeld COMMERCIEEL VASTGOED De markt komt in het eerste kwartaal van 2025 langzaam op gang, met een lagere opname van kantoren en winkels. De vraag naar bedrijfsruimten valt op door het grote aantal transacties van kleinere oppervlakten. Tegelijkertijd werpen mondiale handelsspanningen een schaduw over de markt, al is de precieze impact op de vastgoedsector vooralsnog onduidelijk. Kantorenmarkt: In het eerste kwartaal van 2025 is 195.000 m² aan kantoorruimte opgenomen – een duidelijke daling ten opzichte van zowel vorig kwartaal als vorig jaar in dezelfde periode. Het uitblijven van grote transacties speelt hierin een belangrijke rol. Ook het aandeel van de vijf grote kantoorsteden in de opname nam af: van gemiddeld 45% naar 33%. Het aanbod van kantoorruimte daalde op kwartaalbasis met 2%. Winkelmarkt: De opname in de winkelmarkt daalde duidelijk ten opzichte van het vorige kwartaal (-13%), maar vergeleken met dezelfde periode in 2024 bleef de terugval beperkt tot 2%. Vooral in de grotere steden bleef de opname achter. Positief is dat voormalige Blokker winkelruimten snel een nieuwe invulling vinden. Ook het aanbod is, na een lange periode van stijging, weer licht afgenomen. Bedrijfsruimtemarkt & logistiek: De vraag naar bedrijfsruimte bleef stabiel in Q1 2025. Ook het aantal logistieke transacties vanaf 10.000 m² bleef nagenoeg gelijk.

De opname daalde alleen in de Randstedelijke provincies, terwijl het aanbod in de meeste provincies toenam. Hierdoor stabiliseren de prijzen, nu de markt op veel plekken een plafond lijkt te bereiken. Beleggingsmarkt: Hoewel het vertrouwen aan het einde van 2024 verbeterde, was dit nog niet zichtbaar in de beleggingsactiviteiten in het eerste kwartaal van 2025. In totaal werd er bijna 1,1 miljard euro geïnvesteerd in commercieel vastgoed (exclusief woningen). Dat is een daling van 8% ten opzichte van dezelfde periode in 2024. Tegelijk geven de dalende rente en waardestijging (vooral de huurgroei) beleggers weer wat vertrouwen. KANTORENMARKT De meeste verhuisbewegingen van kantoorgebruikers gaan gepaard met de wens naar locaties die goed ontsloten zijn met het openbaar vervoer en naar kantoren met duurzame eigenschappen. Het aanbod van deze kantoren is beperkt en dat dempt de doorstroming. Bij een verhuizing krimpt een deel van de organisaties. Zo is het geplande hoofdkantoor van PGGM in Utrecht bijvoorbeeld 40% kleiner dan het huidige onderkomen. De wens voor een Paris-proof kantoor leidt ertoe dat PGGM heeft gekozen voor een OV locatie waarbij medewerkers niet meer met de auto naar kantoor komen. Kantoorgebruikers hebben te maken met oplopende kosten. Denk hierbij aan servicekosten (o.a. energie) of kosten voor personeel.

Recent kondigde ABN Amro aan dat de opgelopen kosten reden zijn om een vacaturestop door te voeren. Door het ontbreken van grote transacties daalde het opnamevolume in het eerste kwartaal van 2025 naar 195.000 m². Dit niveau is 36% lager dan het vorige kwartaal en 21% lager dan in Q1 2024. Alleen in Amsterdam (ABN Amro, 9.000 m²) en Den Haag (HTM Personenvervoer, 5.300 m²) noteerden we opnames van meer dan 5.000 m². Ook in de oppervlakteklasse tussen 2.000 en 5.000 m² was het opnamevolume aan de lage kant vergeleken met eerdere kwartalen. De vraag ging net als een jaar geleden voornamelijk uit naar kleinere kantooroppervlakten tot 2.000 m². De meeste dynamiek is dan ook zichtbaar in deze metrages. Aandeel grote steden valt terug. Het aandeel van de vijf grote kantoorsteden is dit kwartaal 33%, waar dat de afgelopen kwartalen rond de 45% lag. In Amsterdam werd 34.800 m² opgenomen, wat vergelijkbaar is met Q1 vorig jaar. Opvallend zijn de lage volumes in Rotterdam (3.100 m²) en Den Haag (5.600 m²). Utrecht (16.000 m²) en Eindhoven (6.800 m²) presteerden daarentegen relatief goed. Ook de provincie Friesland realiseerde met 13.100 m² een hoog opnamevolume. Ondanks het kalme beeld aan de vraagzijde, zagen we dat het aanbodvolume gedurende het eerste kwartaal met bijna 100.000 m² daalde (-2%). Deze afname kwam bijna volledig voor rekening van metrages tot 2.000 m².

Kijken we naar het niveau van een jaar geleden, dan is het aanbod nu 1% hoger en ligt rond de 8,5% van de totale voorraad kantoren in Nederland. Opvallend is dat het aanbod van kantoorruimte in Amsterdam weer toeneemt. Het groeide dit kwartaal met 2% naar bijna 770.000 m²; dat is 18% meer dan een jaar geleden, ofwel een toename van 140.000 m². Buiten Amsterdam zien we bijna nergens een substantiële toename van het aanbod. In veel provincies beweegt het aanbodpercentage zich tot onder de 7% van de voorraad. Daarmee is sprake van een krappe markt. Locatie verklaart groeiende verschillen. De verschillen in huurprijzen worden steeds groter. In dit kwartaal zagen we bijvoorbeeld huurprijzen van ongeveer € 500 per m² op de Zuidas in Amsterdam, en € 250 per m² bij het stationsgebied in Utrecht. In stationsgebieden van grotere steden zoals Breda en Nijmegen lagen de prijzen tussen de € 175 en € 200 per m². Omdat de mediaan van alle transacties op € 135 per m² ligt, betekent dit dat het grootste deel van de transacties dit kwartaal tegen een veel lagere prijs plaatsvond. Het aantal verhuringen onder de € 100 per m² is beperkt. De effectieve huursommen – gecorrigeerd voor huurkortingen – liggen vooral op secundaire locaties aanzienlijk lager. In maart publiceerde NVM Business samen met brainbay het Kantorenmarkt rapport 2025.