Rapport Woningmarktonderzoek Steenwijkerland 2021-2031-2041.pdf

Prognose per kern of cluster van kernen Verderop in dit hoofdstuk vertalen we de prognose op gemeenteniveau naar kernen en clusters van kernen in Steenwijkerland. Dat doen we door te kijken naar factoren die de gewildheid van een plek bepalen, zoals voorzieningenniveau, bereikbaarheid of m²-waarden (zie ook hoofdstuk 2), soms genuanceerd op basis van signalen van marktkenners (zie hoofdstuk 5 en 7). De prognose op kernniveau presenteren we steeds in een bandbreedte. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 363 DEMOGRAFIE Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 373 DEMOGRAFIE Verwachting: 1.735 huishoudens erbij tot 2031 De schema’s rechts laten de bevolkings- en huishoudensprognose voor Steenwijkerland zien voor de periode 2021-2031, met een doorkijk naar 2041. We rekenen met het scenario dat ook rekening houdt met het inlopen van het woningtekort, dus een netto groei van 1.735 huishoudens tot 2031. De prognose gaat ervan uit dat alle soorten huishoudens groeien, óók de gezinnen. Dat is in lijn met de trend die de afgelopen jaren is ingezet. Het aantal alleenstaanden stijgt net iets harder dan de andere huishoudenstypen (ruim 6% versus ruim 5%). Verder valt op dat het aantal ouderen door blijft groeien en dat de andere leeftijdsgroepen iets in omvang afnemen.

Dat betekent dus dat de huishoudensverdunning in de toekomst doorzet. 3.5 PROGNOSE OP GEMEENTENIVEAU  Bevolkings- en huishoudensprognose voor Steenwijkerland tot 2031 met een doorkijk naar 2041, volgens het Primos-model. De twee scenario’s voor verwachte huishoudensgroei zijn geel gemarkeerd. We rekenen in dit onderzoek met het scenario inclusief inlopen van het woningtekort, dus een groei van +1.735 huishoudens. Bron: provincie Overijssel o.b.v. Primos ABF (2021). N.B.: Er bestaat ook een scenario waarbij Steenwijkerland kan rekenen op 500 woningen extra als gevolg van bovenregionale vraag. Die 500 wordt in zijn geheel toegeschreven aan Steenwijk. Dat scenario laten we in dit onderzoek buiten beschouwing.

TREND PROGNOSE INWONERS 2010 2015 2020 2021 2026 2031 2036 2041 0 tot 20 jaar 10.510 9.945 9.730 9.730 9.100 9.300 9.700 10.100 20 tot 65 jaar 25.075 24.350 24.520 24.520 24.600 23.800 23.100 22.700 65 jaar en ouder 7.625 8.925 9.875 9.875 10.700 11.700 12.500 12.800 STEENWIJKERLAND 43.210 43.220 44.125 44.125 44.400 44.900 45.300 45.600 TREND PROGNOSE HUISHOUDENS 2010 2015 2020 2021 2026 2031 2036 2041 alleenstaand 5.415 5.710 6.370 6.370 6.350 6.760 7.010 7.135 paar 6.135 6.415 6.465 6.465 6.735 6.835 6.875 6.835 gezin 6.680 6.500 6.530 6.530 6.795 6.895 6.925 6.890 - eenouder 960 1.085 1.185 1.185 1.230 1.250 1.250 1.250 - tweeouder 5.720 5.415 5.345 5.345 5.565 5.645 5.675 5.640 STEENWIJKERLAND 18.230 18.630 19.360 19.360 19.880 20.490 20.810 20.860 inclusief inlopen woningtekort: - - 21.095 21.415 21.465 3.6 PROGNOSE PER KERN Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 383 DEMOGRAFIE Grootste groei in kernen met voorzieningen De verwachte behoefte van 1.735 woningen voor de komende tien jaar hebben we vervolgens verdeeld over de kernen.

Dat deden we rekening houdend met: - het groeitempo van de afgelopen jaren, dat laat zien dat voorzieningenkernen en basiskernen relatief sneller groeiden dan woonkernen; - ontwikkelingen in de marktwaarde van plekken: plekken waar de woningwaarde per vierkante meter hoger ligt, zijn doorgaans gewilder (omdat waarde een afgeleide is van vraag en aanbod op de woningmarkt); - bereikbaarheid; - een aantal correcties voor ‘lokale bijzonderheden’. We presenteren de huishoudensgroei in een bandbreedte. Het midden van alle bandbreedtes telt op tot de verwachte behoefte van 1.735 huishoudens voor heel Steenwijkerland. De verwachte behoefte na 2031 drukken we niet uit in een aantal per kern of cluster van kernen, maar in een ‘0’, ‘+’ of ‘++’. Op gemeenteniveau weten we dat er nog zo’n 370 huishoudens bij komen, maar hoe dat zich in aantallen over de kernen verspreidt, hangt heel erg af van de woningmarkt-specifieke situatie over tien jaar. Dat is te ver weg om daar nu al op te programmeren. We verwachten wel dat de behoefte zich verder concentreert in kernen met goede voorzieningen, een goede bereikbaarheid en/of een hogere marktwaarde. In de hoofdstukken 5, 6 en 7 laten we zien hoe deze bandbreedtes zich vertalen in de behoefte aan sociale huur-, vrijehuur- en koopwoningen.

CLUSTER HUISHOUDENS 2020 BEHOEFTE 2021-2031 ACCENT NA 2031 Blokzijl 535 55 - 75 Giethoorn 1.070 120 - 160 0 / + Oldemarkt 1.120 75 - 105 0 / + Sint Jansklooster 485 55 - 75 Steenwijk 9.000 695 - 945 ++ Steenwijkerwold 790 85 - 115 0 / + Vollenhove 1.725 145 - 195 + Kleine kernen Noordoost 1.485 70 - 100 Kleine kernen Noordwest 1.415 75 - 105 Kleine kernen Zuid 1.735 95 - 125 STEENWIJKERLAND 19.360 1.735 370  Verwachte woningbehoefte per kern of cluster van kernen, voor de periode 2021-2031, in een bandbreedte. Het midden van elke bandbreedte telt op tot de verwachte behoefte op gemeenteniveau (+1.735 huishoudens / woningen). De bandbreedtes per kern of cluster van kernen zijn communicerende vaten: als je in de ene kern de bovenkant opzoekt, zul je in de andere kern meer naar de onderkant moeten bewegen. Bron: provincie Overijssel o.b.v. Primos ABF (2021), bewerking KAW. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 393 DEMOGRAFIE 3.7 PROGNOSE PER DOELGROEP  Huishoudensprognose per doelgroep voor Steenwijkerland tot 2031 met een doorkijk naar 2041. Er is onderscheid gemaakt naar kleine huishoudens en gezinnen. Bron: provincie Overijssel o.b.v. Primos ABF (2016, 2021), bewerking KAW. N.B.: De aantallen zijn exclusief inlopen van het woningtekort.

TREND PROGNOSE DOELGROEP 2015 2020 2021 2026 2031 2036 2041 KLEINE HUISHOUDENS 7.300 7.940 7.940 8.280 8.800 9.560 9.915 Jonge alleenstaanden (35-) 880 765 765 750 605 590 570 Jonge stellen (35-) 855 920 920 795 715 620 555 Oudere alleenstaanden (65+) 2.460 2.695 2.695 2.925 3.380 3.880 4.225 Oudere stellen (65+) 3.105 3.560 3.560 3.810 4.100 4.470 4.565 MEERPERSOONSHUISHOUDENS 6.500 6.530 6.530 6.795 6.895 6.925 6.890 Jonge gezinnen 900 960 960 1.200 1.345 1.400 1.285 Oudere gezinnen 5.600 5.570 5.570 5.595 5.550 5.525 5.605 OVERIGE GROEPEN 4.830 4.890 4.890 4.800 4.790 4.320 4.055 TOTAAL 18.630 19.360 19.360 19.880 20.490 20.810 20.860 Vooral aantal kleine ouderenhuishoudens stijgt Het schema rechts laat zien hoe de huishoudensprognose op gemeenteniveau zich vertaalt naar een prognose per doelgroep. We zijn hierbij uitgegaan van de standaard Primos-prognose, dus exclusief het inlopen van het woningtekort. De verwachting is dat binnen de groep kleine huishoudens (alleenstaanden en stellen) het aantal ouderenhuishoudens (65-plus) toeneemt en het aantal jongerenhuishoudens (35-min) afneemt. Bij de gezinnen zal het aantal jonge gezinnen toenemen en het aantal oudere gezinnen afnemen.

Omdat gezinnen vaak een koopwoning zoeken, verwachten we dat de vraag naar sociale huurwoningen voor een steeds groter deel uit ouderenhuishoudens zal bestaan, en dat het aandeel jongerenhuishoudens dus afneemt. In hoofdstuk 4 (pagina 45) kijken we welk woningaanbod er voor kleine huishoudens is. 4 BESTAANDE VOORRAAD 4.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk We laten zien hoe de bestaande woningvoorraad in Steenwijkerland eruitziet. We staan stil bij de samenstelling van de voorraad (o.a. naar eigendom en type en met bijzondere aandacht voor aanbod voor kleine huishoudens) en de kwaliteit ervan. Daarbij kijken we naar welke producten meer of minder gewild zijn en geven we aan waar opgaven liggen om de bestaande voorraad te verbeteren en te verduurzamen. We hebben ook aandacht voor het thema betaalbaarheid. In de kernenatlas die bij deze rapportage hoort, staat preciezere informatie per kern. Wat betekent dit voor de Woonagenda? - Dat in een gespannen woningmarkt vrijwel alle woningen erg gewild zijn, betekent niet dat er geen verbeteropgave ligt. In Steenwijkerland zijn zo’n 4.150 huur- en koopwoningen kwalitatief onder de maat, meestal op energetisch vlak. Om woningen ook in de toekomst gewild te houden, is het belangrijk om na te denken over hoe je met name particulieren kunt stimuleren om te verduurzamen. - Het aantal kleine huishoudens blijft de komende jaren groeien.

In sommige kernen is nauwelijks aanbod aan compacte, betaalbare woningen voor deze doelgroep. Het aanbod dat er is, is vaak verouderd. Het toevoegen van nieuwe, kwalitatief goede en flexibel inzetbare woningen is daar noodzakelijk om kleine (vaak ook jonge, startende) huishoudens aan de kernen te binden. Het zwaartepunt van de vraag ligt naar verwachting in kernen met voorzieningen, maar ook in kleine kernen is op kleine schaal ruimte voor die soort woningen. - In delen van Steenwijk, Steenwijkerwold en kleine kernen in het noorden van de gemeente wonen relatief veel huishoudens met lage inkomens in energie-onzuinige woningen. De urgentie om te verduurzamen is hier het hoogst, mede vanuit het oogpunt van betaalbaarheid. - Het beschikbare aanbod aan middenhuurwoningen is in Steenwijkerland erg beperkt, en het aanbod dat er is, is relatief duur. Gemiddeld betaal je voor een huurwoning in de vrije sector zo’n € 4 per m² meer dan voor een vergelijkbare woning in de koop- of sociale huursector. Huishoudens die afhankelijk zijn van de vrijehuursector (bijvoorbeeld omdat ze niet kunnen of willen kopen of omdat ze ‘tussen wal en schip’ vallen door gebrek aan betaalbaar koopaanbod) hebben hierdoor extra hoge woonlasten of verhuizen mogelijk niet. Dat versterkt de stagnatie op de woningmarkt.

Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 414 BESTAANDE VOORRAAD KOOP CORPORATIEHUUR VRIJE HUUR TWEEDE WONING CLUSTER AANTAL % AANTAL % AANTAL % AANTAL % TOTAAL Blokzijl 390 69% 135 24% 15 2% 25 4% 560 Giethoorn 775 68% 270 24% 50 4% 45 4% 1.135 Oldemarkt 965 85% 70 6% 70 6% 35 3% 1.140 Sint Jansklooster 390 74% 120 23% 10 2% 5 1% 530 Steenwijk 5.810 60% 3.165 33% 535 6% 95 1% 9.600 Steenwijkerwold 485 59% 325 40% 5 1% 5 1% 825 Vollenhove 1.085 58% 725 39% 35 2% 25 1% 1.875 Kleine kernen Noordoost 1.215 87% 105 8% 30 2% 45 3% 1.395 Kleine kernen Noordwest 1.355 86% 15 1% 130 8% 75 5% 1.570 Kleine kernen Zuid 1.555 83% 155 8% 65 3% 90 5% 1.865 STEENWIJKERLAND 14.020 68% 5.085 25% 940 5% 450 2% 20.495 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 424 BESTAANDE VOORRAAD Kleine kernen en Oldemarkt: veel koop In het schema rechts laten we per kern zien hoe de woningvoorraad naar eigendom is samengesteld. We zien dat ongeveer twee derde van de voorraad bestaat uit koopwoningen. In de kleine kernen en in Oldemarkt staan naar verhouding de meeste koopwoningen. In Steenwijk staan relatief de minste. De sociale huursector beslaat een kwart van de totale voorraad in Steenwijkerland. In Steenwijkerwold staan naar verhouding de meeste sociale huurwoningen, gevolgd door Vollenhove en Steenwijk.

In de kleine kernen en in Oldemarkt staan er juist relatief weinig, en dan in het bijzonder in de kleine kernen in Noordwest (15 woningen; 1% van de voorraad). In de kleine kernen in Noordwest en in Steenwijk is relatief veel vrije huur. Deels gaat het om woningen van het voormalig gemeentelijk woningbedrijf die in 2007 aan een vastgoedbeheerder zijn verkocht en sindsdien op de vrije markt worden verhuurd. 4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD  Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom, in aantallen en relatief, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen. Geel = eigendomsvorm komt substantieel meer voor dan gemiddeld. Bron: VHE-bestanden Wetland Wonen, Woonconcept, Omnia Wonen en AVOS (2021), Kadaster (2021), WOZ- registratie gemeente Steenwijkerland (2020). N.B.: Onder woningen verstaan we alle panden met een woonbestemming. De optelsom van alle woningen komt echter hoger uit dan het aantal huishoudens. We adviseren om in discussies over de woningbehoefte altijd te rekenen met de netto behoefte zoals in hoofdstuk 3 genoemd, en niet te kijken naar het huidige aantal woningen. In de kernenatlas staat meer informatie over de samenstelling van de woningvoorraad per kern. Tweede woningen zijn woningen die niet permanent bewoond worden (in Steenwijkerland ongeveer 2% van de totale woningvoorraad).

Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 434 BESTAANDE VOORRAAD 4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD KOOP CORPORATIEHUUR VRIJE HUUR CLUSTER AANTAL RIJ 2^1 VRIJ APP ‘PATIO’ AANTAL EGZ APP ‘PATIO’ AANTAL EGZ APP ‘PATIO’ Blokzijl 390 29% 21% 20% 1% 1% 135 13% 5% 7% 15 2% 0% 0% Giethoorn 775 5% 11% 52% 2% 1% 270 14% 3% 8% 50 4% 1% 0% Oldemarkt 965 22% 18% 43% 2% 1% 70 5% 2% 0% 70 5% 0% 1% Sint Jansklooster 390 19% 19% 37% 1% 0% 120 12% 0% 9% 10 1% 1% 0% Steenwijk 5.810 24% 19% 13% 5% 0% 3.165 17% 14% 3% 535 1% 4% 0% Steenwijkerwold 485 13% 18% 25% 3% 0% 325 30% 5% 6% 5 1% 0% 0% Vollenhove 1.085 25% 17% 16% 2% 0% 725 26% 10% 3% 35 1% 1% 0% Kleine kernen Noordoost 1.215 6% 9% 75% 0% 1% 105 8% 1% 0% 30 2% 0% 0% Kleine kernen Noordwest 1.355 20% 8% 61% 0% 0% 15 1% 0% 0% 130 9% 0% 0% Kleine kernen Zuid 1.555 5% 16% 60% 7% 0% 155 5% 3% 1% 65 2% 0% 0% STEENWIJKERLAND 14.020 19% 17% 30% 3% 0% 5.085 15% 9% 3% 940 2% 2% 0%  Samenstelling van de woningvoorraad naar eigendom en type, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen. De percentages tellen horizontaal op tot 100%. Geel = type komt substantieel meer voor dan gemiddeld. ‘Patio’ betekent: grondgebonden gelijkvloerse woning met bad- en slaapkamer beneden en een kleine tuin.

Bron: VHE-bestanden Wetland Wonen, Woonconcept, Omnia Wonen en AVOS (2021), Kadaster (2021), WOZ-registratie gemeente Steenwijkerland (2020). In de kernenatlas staat meer informatie over de samenstelling van de woningvoorraad per kern. In Steenwijk relatief veel huurappartementen Het schema rechts laat per kern zien hoe de woningvoorraad naar type is samengesteld, onderverdeeld naar koop, corporatiehuur en vrije huur. In de kleine kernen en in Giethoorn bestaat meer dan de helft van de voorraad uit vrijstaande koopwoningen. In Oldemarkt is dat ruim 40%. In Blokzijl staan juist relatief veel rij-koopwoningen. Patiowoningen (voor definitie: zie onder de tabel) ontbreken vrijwel overal. Het aandeel eengezinswoningen in de sociale huur is het grootst in Steenwijkerwold en Vollenhove. In Steenwijk staan naar verhouding juist veel sociale huurappartementen. Sint Jansklooster, Giethoorn en Blokzijl tellen relatief patio’s. De vrijehuursector bestaat grofweg uit twee soorten woningen: appartementen, vooral in Steenwijk, en eengezinswoningen in de overige kernen.

Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 444 BESTAANDE VOORRAAD Corporatiehuur en gestapelde koop: vaak nieuw Het schema hieronder laat een aantal vastgoedkenmerken per woningtype en per kern zien: het gemiddelde bouwjaar (waaruit op hoofdlijnen blijkt waar een kwalitatieve behoefte ligt: nieuwer, beter, duurzamer) en de gemiddelde oppervlakte. Met name in de sociale huursector is in veel kernen al een kwaliteitsslag gemaakt. Dat geldt ook voor koopappartementen. In de vrije huur en de grondgebonden koop zijn woningen gemiddeld ouder, maar niet per se kleiner. Eengezinswoningen in de vrije huur zijn gemiddeld groter dan eengezinswoningen in de sociale huur en rij-koopwoningen. 4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD  Gemiddeld bouwjaar en gemiddelde oppervlakte per product en per kern of cluster van kernen. Bij bouwjaar: donkergroen = na 2005, lichtgroen = na 1990, lichtgeel = voor 1960, donkergeel = voor 1945. Bij oppervlakte: geel = oppervlakte is substantieel groter dan gemiddeld. Bron: BAG (2021), WOZ-registratie gemeente Steenwijkerland (2020), VHE-bestanden Wetland Wonen, Woonconcept, Omnia Wonen en AVOS (2021).

GEMIDDELD BOUWJAAR GEMIDDELDE OPPERVLAKTE KOOP CORPORATIEHUUR VRIJE HUUR KOOP CORPORATIEHUUR VRIJE HUUR CLUSTER RIJ 2^1 VRIJ APP 0-TR EGZ APP 0-TR EGZ APP 0-TR RIJ 2^1 VRIJ APP 0-TR EGZ APP 0-TR EGZ APP 0-TR Blokzijl 1899 1988 1961 1827 1972 1972 2000 1998 1891 115 130 170 160 130 105 150 115 105 Giethoorn 1979 1979 1954 2006 1952 1971 1991 1982 1951 1953 170 135 175 90 130 100 105 100 145 120 Oldemarkt 1975 1976 1967 1976 1986 1982 1983 1966 1987 120 115 150 95 100 75 75 95 100 Sint Jansklooster 1981 1982 1962 2005 1969 1991 1981 115 135 160 145 110 110 135 Steenwijk 1974 1981 1967 1965 1971 1970 1983 1988 1975 1958 125 130 170 115 175 110 110 85 125 120 Steenwijkerwold 1978 1965 1967 1981 1967 1985 1972 1931 125 140 180 45 100 115 100 220 Vollenhove 1972 1982 1960 1991 1970 1995 1994 1935 1944 125 135 175 80 110 75 105 190 110 Kleine kernen Noordoost 1983 1951 1942 1966 1967 1955 1948 110 145 200 165 95 210 175 Kleine kernen Noordwest 1961 1968 1951 1960 2009 2013 1960 100 125 190 70 115 85 100 Kleine kernen Zuid 1977 1969 1950 1988 1996 1972 1995 1991 1952 1974 120 140 210 110 110 105 120 110 215 280 STEENWIJKERLAND 1971 1978 1956 1972 1973 1970 1985 1987 1961 1957 1982 120 135 185 110 145 105 105 95 130 125 105 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 45 CLUSTER KOOP CORPORATIEHUUR VRIJE HUUR TOTAAL Blokzijl 15 (0) 20 (15) 0 (0) 35 (15)

Giethoorn 10 (0) 25 (0) 5 (0) 45 (5) Oldemarkt 40 (10) 55 (0) 15 (0) 110 (10) Sint Jansklooster 0 (0) 0 (0) 0 (0) 0 (0) Steenwijk 180 (15) 515 (130) 70 (5) 765 (145) Steenwijkerwold 20 (0) 20 (0) 0 (0) 40 (0) Vollenhove 20 (10) 160 (110) 5 (0) 190 (120) Kleine kernen Noordoost 20 (0) 15 (0) 0 (0) 35 (0) Kleine kernen Noordwest 70 (0) 0 (0) 40 (0) 110 (0) Kleine kernen Zuid 15 (0) 40 (20) 0 (0) 60 (25) STEENWIJKERLAND 395 (40) 850 (280) 140 (5) 1.385 (325) 4 BESTAANDE VOORRAAD 4.2 SAMENSTELLING VAN DE VOORRAAD  Woningaanbod voor kleine huishoudens, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen. Hieronder verstaan we: woningen van maximaal 80 m² woonoppervlakte én goedkoper een WOZ-waarde lager dan € 200.000 (bij koop en vrije huur) of een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens (bij corporatiehuur). Tussen haakjes staat welk deel daarvan gebouwd is na 1990 (en dus over een zekere mate van kwaliteit beschikt). Geel = kwaliteitstoevoeging gewenst, roze = geen aanbod aan woningen voor kleine huishoudens. Bron: BAG (2021), WOZ-registratie gemeente Steenwijkerland (2020), VHE-bestanden Wetland Wonen, Woonconcept, Omnia Wonen en AVOS (2021). Meer kwaliteit nodig voor kleine huishoudens Het aantal kleine huishoudens blijft de komende jaren groeien in Steenwijkerland (zie ook hoofdstuk 3).

Het schema rechts laat zien hoeveel woningen voor kleine huishoudens er in elke kern staan en hoeveel daarvan relatief nieuw zijn. Woningen voor kleine huishoudens zijn maximaal 80 m² groot en vallen in het betaalbare segment (WOZ-waarde tot € 200.000 of een huurprijs tot de eerste aftoppingsgrens voor sociale huur). In heel Steenwijkerland staan in totaal 1.385 woningen voor kleine huishoudens. Het grootste deel is in bezit van een corporatie. In sommige kernen staan relatief veel nieuwe woningen voor kleine huishoudens, terwijl op andere plekken geen of weinig nieuwe woningen staan. Juist daar is het belangrijk om kwaliteit toe te voegen om kleine (jonge) huishoudens aan de kernen te binden. Denk hierbij aan nieuwe, bij voorkeur levensloopgeschikte woningen die op termijn flexibel inzetbaar zijn (bijvoorbeeld voor ouderen én kleine, jonge gezinnen). Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 464 BESTAANDE VOORRAAD Koopwoningen in woonkernen het meest waard Een woning van een gewild type op een gewilde plek is doorgaans meer waard dan een woning waarvoor het omgekeerde geldt. De m²-waarde van een woning is dan ook een goede graadmeter voor de marktpositie ervan en wordt door de jaren heen gevormd op basis van vraag en aanbod. We berekenen de m²-waarde door de WOZ-waarde van een woning te delen door de gebruiksoppervlakte ervan.

Kanttekening hierbij: soms hebben factoren als imago en natuurschoon in de omgeving een onevenredig groot effect op de m²- waarde. Dit kan in Steenwijkerland het geval zijn. De schema’s rechts laten de gemiddelde m²-waarde per product en bouwjaarklasse zien, met onderscheid naar type kern. Combinaties met de hoogste m²- waarden staan bovenaan; opvallend lage combinaties zijn met geel gemarkeerd. De laatste kolom laat de waardeontwikkeling tussen 2017 en 2020 zien. Bijzonder aan Steenwijkerland is dat voorzieningen- kernen de laagste m²-waarden hebben, met name naoorlogse huurwoningen. Dat heeft mogelijk te maken met de woningkwaliteit (zie verderop). Koopwoningen in woonkernen zijn juist relatief veel waard, vooral vrijstaande woningen, tweekappers en appartementen. Over het algemeen geldt: hoe nieuwer de woning, hoe hoger de m²-waarde. 4.3 M²-WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING  Gemiddelde m²-waarde van woningen in Steenwijkerland, per product en bouwjaarklasse, met onderscheid naar soort kern. Opvallend lage combinaties zijn geel gemarkeerd. In de laatste kolom: de ontwikkeling van de m²-waarde tussen 2017 en 2020. Bron: BAG, WOZ-registratie gemeente Steenwijkerland via Dataland (2017, 2020). GEMEENTE VOORZ.- KERN BASIS- KERN WOON- KERN GEM.

Δ '17-'20 Steenwijkerland € 1.525 € 1.775 € 2.075 € 1.700 +10,8% Δ '17-'20 +9,2% +13,3% +13,0% PRODUCT VOORZ.- KERN BASIS- KERN WOON- KERN GEM. Δ '17-'20 Vrijstaand koop € 1.875 € 2.275 € 2.300 € 2.150 +12% Appartement koop € 1.825 € 1.350 € 1.825 € 1.775 +11% 2^1 koop € 1.700 € 1.700 € 1.825 € 1.725 +13% Rij koop € 1.475 € 1.550 € 1.450 € 1.475 +13% Eengezins huur € 1.250 € 1.350 € 1.550 € 1.300 +3% Appartement huur € 1.275 € 1.150 € 1.450 € 1.275 +17% BOUWJAAR VOORZ.- KERN BASIS- KERN WOON- KERN GEM. Δ '17-'20 Voor 1945 Koop € 1.750 € 2.075 € 2.250 € 2.025 +16% 1990-2000 Koop € 1.800 € 1.950 € 2.075 € 1.900 +7% Na 2000 Koop € 1.775 € 1.950 € 2.175 € 1.875 +12% 1975-1990 Koop € 1.600 € 1.900 € 2.025 € 1.750 +10% 1945-1975 Koop € 1.450 € 1.900 € 2.025 € 1.700 +12% Voor 1945 Huur € 1.600 € 2.050 € 2.125 € 1.700 +18% Na 2000 Huur € 1.725 € 1.425 € 1.600 € 1.675 +10% 1945-1975 Huur € 1.175 € 1.325 € 1.450 € 1.225 +6% 1990-2000 Huur € 1.175 € 1.000 € 2.050 € 1.200 +1% 1975-1990 Huur € 1.050 € 1.200 € 1.325 € 1.100 +1% Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 474 BESTAANDE VOORRAAD Potentieel kwetsbaar: vroeg-naoorlogse rijen De schema’s op de vorige pagina laten de gemiddelde m²-waarde per product en bouwjaarklasse zien.

In de schema’s hiernaast combineren we dat tot een top-6 van plekken, producten en bouwjaarklassen met de hoogste en laagste waarden. In het kort: - Met name nieuwe, vrijstaande koopwoningen in de kleine kernen in Noordwest en Zuid zijn relatief veel waard. Dat geldt ook voor bepaalde producten in Giethoorn. - In Vollenhove (en in mindere mate ook in Steenwijk) zijn nieuwe koopappartementen relatief veel waard, maar in Oldemarkt juist niet. In de basiskernen lijkt ook weinig markt voor appartementen te zijn. Dat suggereert dat de markt voor appartementen het kansrijkst is in de twee grootste plaatsen van de gemeente. - Eengezins-huurwoningen hebben gemiddeld de laagste m²-waarden (ook buiten de top-6). Die zijn op termijn het meest kwetsbaar. 4.3 M²-WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING  Combinaties van opvallend hoge en opvallend lage m²-waarden. Bron: BAG, WOZ-registratie gemeente Steenwijkerland via Dataland (2020).

COMBINATIES OPVALLEND HOOG M²-WAARDE EN DAN IN HET BIJZONDER: Vrijstaand koop in woonkernen € 2.300 Na 1990 in kleine kernen Noordwest en Zuid Vrijstaand koop in basiskernen € 2.275 1945-1990 en na 2000 in Giethoorn Vrijstaand koop in voorzieningenkernen € 1.875 Na 1990 in Steenwijk en Vollenhove Koopappartementen in voorzieningenkernen € 1.825 Na 1990 in Vollenhove, juist niet in Oldemarkt 2^1 koop in woonkernen € 1.825 Alle bouwjaren in kleine kernen Noordoost en Zuid 2^1 koop in voorzieningenkernen € 1.700 Na 1975 in Steenwijk en Vollenhove COMBINATIES OPVALLEND LAAG M²-WAARDE EN DAN IN HET BIJZONDER: Huurappartementen in basiskernen € 1.150 Voor 2000 in Giethoorn en Blokzijl Eengezins huur in voorzieningenkernen € 1.250 1945-1990 in Oldemarkt en Steenwijk Huurappartementen in voorzieningenkernen € 1.275 1945-2000 in Oldemarkt en Steenwijk Eengezins huur in basiskernen € 1.350 1975-2000 in m.n. Blokzijl Koopappartementen in basiskernen € 1.350 Voor 2000 in alle basiskernen, behalve Giethoorn Huurappartementen in woonkernen € 1.450 1945-1975 in kleine kernen Noordoost Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 484 BESTAANDE VOORRAAD Hoogste m²-waarden rondom Giethoorn De kaart rechts laat de gemiddelde m²-waarde van woningen per gebied van 250 bij 250 meter zien. Het gaat om zowel corporatiewoningen als particuliere woningen.

De hoogste m²-waarden zijn terug te vinden in het zuidelijke deel van de gemeente, rondom Giethoorn, Belt-Schutsloot en Sint Jansklooster. Dat heeft vermoedelijk mede te maken met de kwaliteit van de omgeving en het toeristische karakter van Nationaal Park Weerribben-Wieden. Ook in de omgeving van Kalenberg en Blankenham zijn de m²-waarden relatief hoog. De laagste waarden zien we terug in Oldemarkt en de oudere delen van Steenwijk. Met name in Steenwijk speelt de woningkwaliteit een rol: juist in wijken met veel dezelfde jaren-60- en jaren-70-rijwoningen zie je dat de woningwaarden achterblijven. 4.3 M²-WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 494 BESTAANDE VOORRAAD Gebieden met lagere m²-waarden blijven achter De kaart rechts laat per gebied van 250 bij 250 meter de ontwikkeling van m²-waarden tussen 2017 en 2020 zien. Het valt op dat het noordelijke deel van de gemeente achterblijft in de waardeontwikkeling. In delen van Steenwijk en Oldemarkt is zelfs sprake van een negatieve waardeontwikkeling. Het is niet duidelijk waardoor dat precies komt. Makelaars geven aan dat de huizenmarkt ook in deze kernen onder druk staat en dat woningen ruim boven de vraagprijs verkocht worden. Het is dus aannemelijk dat de woningwaarden hier sinds 2020 ook substantieel gestegen zijn.

4.3 M²-WAARDE EN WAARDEONTWIKKELING Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 504 BESTAANDE VOORRAAD ‘Slechte’ woningen niet per se ongewild De kaart rechts laat zien wat de gemiddelde woningkwaliteit is van bestaande huur- en koopwoningen. De woningkwaliteit is bepaald door te kijken naar grootte, ouderdom en energetische kwaliteit van woningen, waarbij een zeer kleine, oude, energetisch onzuinige woning een lager rapportcijfer krijgt dan een ruime, nieuwe, energetisch zuinige woning. Bij een rapportcijfer lager dan een 4,5 heeft een woning onvoldoende woonkwaliteit. 4.4 WONINGKWALITEIT Woningen met onvoldoende woonkwaliteit zijn niet per definitie ongewild. Integendeel zelfs. We zien in Steenwijkerland drie soorten woningen met onvoldoende woonkwaliteit: - ‘Slechte’ koopwoningen op een erg gewilde plek: deze woningen zijn erg gewild als opknapper (of bij heel slechte woningen: als kavel). De kans op langdurige vraaguitval is klein. - Schaarse producten: deze woningen worden vanwege hun betaalbaarheid door de markt opgepakt. Vaak wordt er daarna in geïnvesteerd, waardoor de marktpositie van de woning verbetert. - ‘Slechte’ sociale huurwoningen van een ruim voorradig type: deze woningen worden vervangen door nieuwbouw.

Geen overschotten, wel een opgave! Dat in een gespannen woningmarkt vrijwel alle woningen erg gewild zijn, betekent niet dat er geen opgave ligt. Het is ook voor de lange termijn belangrijk dat woningen courant zijn en blijven. Investeer je te weinig in de bestaande (vooral particuliere) voorraad, dan loop je de kans dat er op termijn vraaguitval ontstaat. Dat zal vooral merkbaar worden als de vraag als gevolg van sterfte onder babyboomers af gaat nemen. Naar verwachting gebeurt dat na 2035 op grotere schaal. Het risico op vraaguitval is het grootst bij woningen die tussen nu en 2035 niet op de markt komen. We zien immers dat verkoop van een woning vaak een aanleiding is om de woning te verbouwen, verduurzamen of verbeteren. Rechts laten we per kern zien bij hoeveel woningen verbetering op het vlak van verduurzaming nodig is. Bij sociale huurwoningen gaat het om woningen met label E, F of G en in de particuliere sector om woningen met een bovengemiddeld relatief gasverbruik. Waar is de opgave het grootst? - In de sociale huursector is de opgave het grootst in Steenwijk en Vollenhove. Ook in de andere kernen staan woningen die om investeringen vragen, maar de aantallen zijn daar beperkt. In totaal hebben nu 740 woningen label E, F of G. - In de particuliere sector is de opgave het grootst in Steenwijk en in de kleine kernen, en dan vooral in de kleine kernen in Noordwest.

Opvallend is dat woningen in de vrije huur of tweede woningen vaker een bovengemiddeld hoog relatief gasverbruik hebben dan koopwoningen. Bij een deel hiervan gaat het om woningen die in 2007 door het voormalig gemeentelijk woningbedrijf zijn overgedragen aan een vastgoedbedrijf dat ze nu particulier verhuurt. In totaal verbruiken 3.410 particuliere woningen bovengemiddeld veel gas. De kaart op de pagina hierna laat zien op welke plekken deze woningen precies staan. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 514 BESTAANDE VOORRAAD 4.4 WONINGKWALITEIT  Aantal corporatiewoningen en particuliere woningen waarbij investeren in verduurzaming nodig is. Bij corporatiewoningen: energielabel E, F en G = onvoldoende; bij particuliere woningen: bovengemiddeld relatief gasverbruik = onvoldoende. Bron: BAG (2021), WOZ-registratie gemeente Steenwijkerland via Dataland (2020), verbruiksgegevens netbeheerder (2019). CORPORATIE PARTICULIER TOTAAL CLUSTER AANT. % AANT.

% Blokzijl 5 5,2% 90 21,4% 100 Giethoorn 35 13,1% 250 28,3% 285 Oldemarkt 0 - 195 18,1% 195 Sint Jansklooster 50 39,3% 65 16,0% 115 Steenwijk 425 13,4% 1.205 18,6% 1.630 Steenwijkerwold 50 15,6% 55 10,6% 105 Vollenhove 125 17,2% 170 14,6% 295 Kleine kernen Noordoost 15 13,3% 385 29,3% 400 Kleine kernen Noordwest 0 - 565 35,7% 565 Kleine kernen Zuid 35 21,3% 430 24,8% 465 STEENWIJKERLAND 740 14,5% 3.410 21,9% 4.145 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 524 BESTAANDE VOORRAAD Waar moeten corporaties woningen verbeteren? De kaart rechts laat zien op welke plekken de meeste corporatiewoningen met een slecht energielabel staan. Daar is de urgentie om te verduurzamen (of eventueel: sloop-nieuwbouw) het grootst. De energetische kwaliteit van een woning is onvoldoende bij label E of slechter. De foto’s geven een impressie van het soort woningen waar het om gaat. De cijfers corresponderen met de locaties op de kaart. Plekken waar de verbeteropgave het urgentst is: - Steenwijk: West, De Gagels en delen van Oostermeenthe (o.a. Oostercluft, Dieptol) - Giethoorn-Noord: o.a. De Wilgen, De Berken - Vollenhove: o.a. De Cartouwe, Georg Schenckstraat, Doeveslag, Zeekampen - Willemsoord: Paasloregel - Eesveen: Van Karnebeeklaan In de kernenatlas staat per kern meer informatie over de energielabels van corporatiewoningen.

4.4 WONINGKWALITEIT 1 2 3 3 2 1 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 534 BESTAANDE VOORRAAD Waar moeten particuliere woningen verbeterd worden? De kaart rechts laat zien op welke plekken particuliere woningen bovengemiddeld veel gas verbruiken (aantal kuub gas per kuub woning). Gasverbruik is meer dan stroomverbruik een goede indicator voor de energetische kwaliteit van een woning. Het opvallendst is dat de opgave in de particuliere sector veel groter en veel verspreider is dan bij het corporatiebezit. De foto’s geven een impressie van het soort woningen waar het om gaat. De cijfers corresponderen met de locaties op de kaart. Plekken waar de verbeteropgave het grootst is: - Giethoorn-Zuid - Kleine kernen Noordwest, Noordoost, Zuid - Verder: zeer verspreid over alle kernen en wijken In de kernenatlas staat per kern meer informatie over het relatief gasverbruik van particuliere woningen.

4.4 WONINGKWALITEIT 1 2 3 1 2 3 KADER: EEN DUURZAME WONING EN WOONOMGEVING Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 544 BESTAANDE VOORRAAD Nederland in beweging: gasloos en CO2-neutraal Met onder meer het klimaatakkoord van Parijs, de Green Deal in Europa, het klimaatakkoord in Nederland en het besluit tot stoppen met de winning van Gronings gas, staat Nederland aan de vooravond van een grote verandering in de manier waarop wij onze woningen warm houden, koken, wassen, etc. Groeiende aandacht voor de omgeving Naast duurzame woningen staat ook de duurzaamheid van de woonomgeving in toenemende mate op de agenda. Daarbij gaat het om direct merkbare verbeteringen, zoals schone lucht, betere waterberging en -afvoer bij extreem weer of meer groen om hittestress in versteende gebieden te voorkomen. Ook gaat het om minder direct merkbare verbeteringen, zoals een groene, aantrekkelijke woonomgeving die uitnodigt tot gezond gedrag. Een gemeente kan beleid maken om bij (her)inrichting van gebieden hier rekening mee te houden. Nieuwbouw: is altijd duurzaam Nieuwbouwwoningen zijn bij bouwbesluit al zo goed als energieneutraal. De komende jaren worden mogelijk stappen gezet naar circulair bouwen, maar dit neemt vooralsnog geen grote vlucht.

De noodzakelijke technische oplossingen voor alleen aardgasloos of energieneutraal wonen zijn nog wel bouwkosten- verhogend, en hoewel een lagere energierekening dat (deels) compenseert, heeft het wel consequenties voor keuzes in bijvoorbeeld woonruimte of afwerking. Bestaande bouw: grote verschillen In woningen uit pakweg de afgelopen tien jaar is met relatief behapbare investeringen een energieneutrale en/of aardgasloze situatie te bereiken. Sommige oudere woningen zijn in de loop der jaren stevig gerenoveerd en daarvoor geldt soms hetzelfde. Voor oudere woningen geldt meestal dat er een meer kostbare ingreep nodig is, uitgaand van de middelen en instrumenten van nu. Niet alles kan en moet nu meteen Hoewel een snelle verduurzaming wenselijk is, kunnen niet alle woningen gelijktijdig worden verbeterd. Soms ontbreekt het nog aan werkende en betaalbare oplossingen voor individuele woningen, zoals bij monumentale, kleine woningen waar voldoende isolatie aan de binnenmuur te veel ruimteverlies oplevert en isolatie aan de buitengevel esthetisch onacceptabel is. Voor sommige woningen en gebieden zijn collectieve warmteoplossingen naar verwachting realistischer, maar ontbreekt het nog aan een goede en betaalbare bron. Bovendien vraagt een snelle overstap om een te grote personele en materiële inzet.

Technische vooruitgang en opschaling is onontbeerlijk om tot een volledige transitie te komen. Daar komt bij het dat om meer dan alleen de woningen gaat: vele andere gebruikers staan voor dezelfde opgave (bedrijven, nutsgebouwen). Complicerend bovendien is dat netwerken kostbaar zijn: hier ligt een risico op grote (des)investeringen. KADER: EEN DUURZAME WONING EN WOONOMGEVING Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 554 BESTAANDE VOORRAAD Techniek, betaalbaarheid, draagvlak Een basisvoorwaarde voor de energietransitie is dat het technisch kan en financieel draaglijk is voor betrokkenen. Het is bovendien van cruciaal belang dat plannen voor energietransitie in afstemming gemaakt worden met lokale bewoners, bedrijven en organisaties, netwerkbedrijven, de technische sectoren die oplossingen bieden, financiers en beleidsmakers. Met daarbij oog voor zorgen en obstakels bij bewoners: financiële ruimte, veranderingsbereidheid of andere persoonlijke overwegingen. Nu doen Ondanks al deze obstakels is er al veel mogelijk, denkend in no-regret-maatregelen. Daarbij zijn gangbare ingrepen, zoals schilisolatie (vloer, muren, ramen, dak), moderne energiezuinige installaties en energieopwekkende installaties zoals zonnepanelen, meestal nuttig en rendabel.

Daar waar op de kaart op pagina 52 en 53 clusters van woningen te zien zijn met een hoog relatief gasverbruik ligt de grootste aanleiding om met no-regret-maatregelen te verduurzamen. De gemeenten kunnen dit vertalen in beleid met een aanpak voor particuliere woningen (zoals in regelingen en stimulansen, meer bewustwording) en voor sociale huurwoningen in de prestatieafspraken met de corporaties. Relatie met inkomen Juist bij lagere-inkomensgroepen is gangbare verduurzaming vaak een effectieve manier om de totale woonlasten te beheersen of te beperken. - Bij sociale huurwoningen is een eventuele (gedeeltelijke) doorberekening van basale energetische maatregelen meestal goed te verantwoorden, omdat de hogere huur zich dan terugbetaalt in de maandelijkse energierekening. Vooral gezinswoningen in niet-verduurzaamde staat hebben door hun volume al snel een relatief hoge energierekening. - Bij koopwoningen zijn er vele obstakels voor huiseigenaren om daadwerkelijk wezenlijke stappen te zetten. Financieringsruimte (eigen geld of leenvermogen) is een basisvoorwaarde. Lage- inkomensgroepen voldoen hier vaak al niet aan. Woninggebonden financiering is een mogelijke oplossing - geldverstrekkers experimenteren hier momenteel mee - nog los van andere feitelijke of emotionele obstakels.

De gemeente kan er bij het maken van woon- of duurzaamheidsbeleid voor kiezen om de financierbaarheid onder particulieren te stimuleren, zelf of in samenwerking met financiers. 4.5 BETAALBAARHEID Laagste inkomens in en rond Steenwijk De kaartjes hieronder laten zien waar relatief veel lagere-, midden- en hogere-inkomensgroepen wonen. De gegevens gaan over 2018, het meest recente jaar waarover het CBS inkomenscijfers heeft gepubliceerd. Het CBS kijkt naar de 40% laagste inkomens en 20% hoogste inkomens. Als voorbeeld: op plekken waar de groep laagste inkomens 42% is, is die groep dus relatief groot. De meeste lage inkomens wonen in Steenwijk en Steenwijkerwold. De hoogste inkomens wonen in het zuiden van de gemeente, met name rondom Giethoorn en Belt-Schutsloot. De middeninkomens liggen verspreid over de gemeente, maar zijn relatief vooral aanwezig in de kleine kernen in Noordwest en Noordoost. Binnen Steenwijk valt op dat de inkomens in de noordelijke helft van de stad hoger liggen dan in de zuidelijke helft. In de buurten Woldmeenthe en Nieuwe Gagels wonen vrijwel alleen maar hogere-inkomensgroepen. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 564 BESTAANDE VOORRAAD  Lage inkomens (40% als grens)  Middeninkomens (40% als grens)  Hoge inkomens (20% als grens)

Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 574 BESTAANDE VOORRAAD Noordoosten: veel goedkope sociale huur Het schema hieronder laat per kern of cluster van kernen zien wat de huidige maandelijkse huurprijs van corporatiewoningen is en wat de gemiddelde huurprijs is per type woning. In het noordoosten staan naar verhouding de meeste goedkope corporatiewoningen. Steenwijkerwold springt eruit met 85% van de voorraad in het segment tot € 633,25 (de eerste aftoppingsgrens). Dat past goed bij het hoge aandeel lage inkomens dat daar woont (zie pagina 56). In het noordwesten staan relatief veel woningen in het segment ‘betaalbaar hoog’, maar het aantal corporatiewoningen is daar heel beperkt. In Giethoorn staan relatief dure appartementen, terwijl de huurprijs bij dat woningtype gemiddeld het laagst ligt. 4.5 BETAALBAARHEID  Samenstelling van het corporatiebezit naar huurprijs en de gemiddelde huurprijs per woningtype, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen. Geel = huurprijscategorie komt substantieel meer voor c.q. gemiddelde huurprijs ligt substantieel hoger dan gemiddeld. ‘Patio’ betekent: grondgebonden gelijkvloerse woning met bad- en slaapkamer beneden en een kleine tuin. Bron: VHE- bestanden Wetland Wonen, Woonconcept, Omnia Wonen en AVOS (2021).

HUIDIGE HUURPRIJS CORPORATIEWONINGEN GEMIDDELDE HUURPRIJS PER TYPE CLUSTER AANTAL GOEDKOOP < € 442,46 BETAALBAAR LAAG < € 633,25 BETAALBAAR HOOG < € 678,66 DUUR < € 752,33 VRIJE HUUR ≥ € 752,33 ONBEKEND EGZ APP 'PATIO' Blokzijl 135 5% 71% 8% 15% 1% 0% € 565 € 525 € 615 Giethoorn 270 21% 54% 12% 6% 0% 7% € 510 € 620 € 520 Oldemarkt 70 8% 72% 3% 13% 1% 3% € 555 € 550 Sint Jansklooster 120 11% 71% 9% 8% 0% 0% € 535 € 575 Steenwijk 3.165 17% 49% 7% 16% 4% 6% € 600 € 515 € 580 Steenwijkerwold 325 21% 64% 8% 7% 0% 0% € 540 € 430 € 510 Vollenhove 725 13% 59% 12% 8% 0% 8% € 545 € 505 € 615 Kleine kernen Noordoost 105 24% 61% 5% 9% 2% 0% € 535 € 240 Kleine kernen Noordwest 15 0% 8% 92% 0% 0% 0% € 620 € 635 Kleine kernen Zuid 155 12% 79% 5% 4% 0% 0% € 525 € 495 € 595 STEENWIJKERLAND 5.085 16% 54% 8% 13% 3% 5% € 575 € 515 € 570 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 584 BESTAANDE VOORRAAD Hoogste woonquotes rondom Steenwijk De kaart rechts laat per kern de gemiddelde netto woonquote van huishoudens in sociale huurwoningen zien. De woonquote geeft de verhouding weer tussen de woonlasten van een huishouden (o.a. huur, energielasten, eventuele heffingen en servicekosten) en het netto inkomen. De hoogste woonquotes zijn te vinden in het noorden van de gemeente. Met name Kuinre valt op.

Bijna alle 13 corporatiewoningen die daar staan, vallen in het dure segment, waardoor de netto woonquote hoog is. In Steenwijk, Tuk en Oldemarkt is de hoge woonquote vooral het gevolg van lagere inkomens; doordat mensen daar minder verdienen, gaat een relatief groot deel van hun inkomen op aan woonlasten, ook als de huurprijzen niet bijzonder hoog zijn. In het zuiden van de gemeente liggen de woonquotes juist vrij laag, met uitzondering van Blokzijl, waar de woonquote iets boven gemiddeld ligt als gevolg van iets hogere huren. 4.5 BETAALBAARHEID Beperkt maar duur aanbod aan middenhuur De twee schema’s rechts laten zien hoeveel je per maand voor een vierkante meter woonoppervlakte betaalt in de vrijehuursector, en ter referentie in de corporatie- en koopsector. De laatste jaren is er sprake van een groeiende markt voor middenhuur: woningen in de vrijehuursector met een prijs tussen ca. € 750 en ca. € 1.000 per maand (dus boven de grens voor sociale huur). Er is vooral vraag naar middenhuurwoningen door groepen die niet kunnen of willen kopen en te veel inkomen hebben om voor een sociale huurwoning in aanmerking te komen. Denk aan ouderen met een goed pensioen, jongeren met een goed inkomen maar weinig zekerheid of gezinnen met een tijdelijke woonwens, bijvoorbeeld ter overbrugging van verkoop en aanvaarding van een koopwoning.

Doordat de koopmarkt oververhit is en prijzen fors zijn gestegen, is het o.a. voor starters en middeninkomens niet meer mogelijk om een koopwoning te financieren. Daardoor is er nu extra vraag naar middenhuur. De schema’s rechts laten zien dat woningen in de vrijehuursector ongeveer anderhalf keer zo duur zijn als koop- en sociale huurwoningen. Voor huishoudens die bijvoorbeeld wilden kopen maar door krapte op de woningmarkt zijn gaan huren, kan dat twee dingen betekenen: óf hun woonlasten zijn merkbaar hoger dan wanneer ze zouden kopen, óf ze hebben concessies moeten doen op woonoppervlakte of woningtype, of een combinatie daarvan. Behalve dat de vraag naar vrijehuurwoningen toeneemt, is het beschikbare aanbod ervan in Steenwijkerland erg beperkt. Dat versterkt de stagnatie op de woningmarkt: ouderen stellen hun verhuizing uit en starters kiezen ervoor om langer bij hun ouders te blijven wonen. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 594 BESTAANDE VOORRAAD 4.5 BETAALBAARHEID  Gemiddelde vierkantemeterprijs per maand van corporatie-, vrijehuur- en koopwoningen, onderverdeeld naar de deelgebieden Noordoost, Noordwest en Zuid. Bij eengezinswoningen keken we naar rijwoningen van ca. 100 m², bij appartementen naar een oppervlakte van ca. 75 m².

De prijzen zijn gebaseerd op actueel aanbod aan vrijehuurwoningen op Funda, actuele huurprijzen van de corporaties en bedragen die kopers op dit moment kunnen lenen, onder de huidige hypotheekvoorwaarden. Bron: BAG (2021), WOZ-registratie gemeente Steenwijkerland via Dataland (2020), VHE-bestanden Wetland Wonen, Woonconcept, Omnia Wonen en AVOS (2021), hypotheker.nl (2021), Funda (zomer 2021). EENGEZINS CORPORATIE- HUUR VRIJE HUUR KOOP Noordoost € 5,62 € 9,48 € 5,51 Noordwest € 6,27 € 4,58 Zuid € 5,11 € 5,40 STEENWIJKERLAND € 5,44 € 9,48 € 5,33 APPARTEMENT CORPORATIE- HUUR VRIJE HUUR KOOP Noordoost € 7,86 € 10,39 € 8,43 Noordwest € 8,32 € 5,42 Zuid € 7,32 - STEENWIJKERLAND € 7,80 € 10,39 € 7,28 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 604 BESTAANDE VOORRAAD Duurste koop in Giethoorn en kleine kernen Het schema hieronder laat per kern of cluster van kernen zien hoeveel koopwoningen waard zijn en wat de gemiddelde WOZ-waarde per type woning is. In Giethoorn en de kleine kernen is de koopvoorraad het duurst. Op de meeste plekken is ruim de helft van de koopwoningen meer dan drie ton waard. In Giethoorn is 40% zelfs meer dan vier ton waard. In Oldemarkt is de koopvoorraad het meest betaalbaar: bijna 50% van het aanbod is minder dan twee ton waard.

Let wel: de vraag- en transactieprijzen liggen vaak veel hoger, dus ook hier is weinig betaalbaar aanbod beschikbaar (zie ook hoofdstuk 7). 4.5 BETAALBAARHEID WOZ-WAARDE KOOPWONINGEN GEMIDDELDE WOZ-WAARDE PER TYPE CLUSTER AANTAL < € 100.000 € 100. - € 150.000 € 150. - € 200.000 € 200. - € 250.000 € 250. - € 300.000 € 300. - € 400.000 > € 400.000 ONBEKEND RIJ 2^1 VRIJ APP 'PATIO' Blokzijl 370 0% 5% 25% 31% 16% 14% 5% 4% € 195.000 € 210.000 € 315.000 € 165.000 € 195.000 Giethoorn 715 0% 2% 6% 12% 16% 18% 39% 7% € 182.500 € 247.500 € 420.000 € 205.000 € 315.000 Oldemarkt 925 1% 16% 30% 21% 19% 6% 2% 4% € 152.500 € 172.500 € 245.000 € 107.500 € 117.500 Sint Jansklooster 370 0% 7% 21% 26% 21% 13% 4% 7% € 175.000 € 192.500 € 290.000 € 200.000 Steenwijk 5.365 1% 6% 30% 24% 17% 9% 4% 9% € 175.000 € 220.000 € 317.500 € 180.000 € 305.000 Steenwijkerwold 465 4% 5% 23% 20% 17% 18% 9% 4% € 152.500 € 217.500 € 325.000 € 60.000 Vollenhove 1.025 0% 4% 23% 33% 22% 8% 3% 6% € 190.000 € 235.000 € 282.500 € 152.500 Kleine kernen Noordoost 1.155 0% 3% 9% 13% 19% 20% 30% 5% € 157.500 € 220.000 € 367.500 € 342.500 Kleine kernen Noordwest 1.260 1% 14% 14% 11% 14% 15% 21% 9% € 135.000 € 182.500 € 350.000 Kleine kernen Zuid 1.475 0% 1% 10% 17% 16% 20% 29% 6% € 202.500 € 252.500 € 392.500 € 180.000 € 332.500 STEENWIJKERLAND 13.120 1% 6% 22% 21% 17% 12% 13% 7% € 172.500 € 220.000 € 345.000 € 172.500 €

267.500  Samenstelling van de koopvoorraad naar WOZ-waarde en de gemiddelde WOZ-waarde per woningtype, onderverdeeld naar kernen of clusters van kernen. Geel = WOZ-waardecategorie komt substantieel meer voor c.q. gemiddelde WOZ-waarde ligt substantieel hoger dan gemiddeld. ‘Patio’ betekent: grondgebonden gelijkvloerse woning met bad- en slaapkamer beneden en een kleine tuin. Bron: WOZ-registratie gemeente Steenwijkerland via Dataland (2020). Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 614 BESTAANDE VOORRAAD Risico op energie-armoede grootst in Steenwijk Betaalbaarheid van het wonen hangt niet alleen af van de hoogte van de maandelijkse huurprijs of hypotheeklast. Ook de energierekening bepaalt soms in hoge mate hoeveel geld een huishouden overhoudt om van te leven. De kaart rechts laat zien waar relatief veel energie-onzuinige woningen staan en waar óók veel lage-inkomensgroepen wonen. Daar is de kans op ‘energie-armoede’ het grootst (een te groot deel van je maandinkomen kwijt zijn aan energielasten) en is de urgentie om te verduurzamen het hoogst. 4.5 BETAALBAARHEID Het risico op energie-armoede is het grootst in Steenwijk-Zuid, de omgeving van Steenwijkerwold en Willemsoord, Kalenberg en Scheerwolde, Blokzijl en in mindere mate in delen van Vollenhove, Sint Jansklooster en Wanneperveen.

Zoals we al eerder constateerden is het probleem in de koopsector fors groter dan in de sociale huursector (zie pagina 51). Zeker op plekken met veel lagere inkomens in koopwoningen is (financiële) hulp bij verduurzaming onmisbaar. Ook in de sociale huur moet nog veel gebeuren. Met name in Steenwijk staan nog (te) veel woningen met een energielabel dat anno 2021 eigenlijk niet meer mag voorkomen (zie de kernenatlas voor precieze aantallen). 5 VRAAG NAAR SOCIALE HUURWONINGEN 5.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk We brengen hier de vraag naar sociale huurwoningen voor de komende tien jaar in beeld. Dat doen we op basis van het nieuwste Socrates-onderzoek, aangevuld met signalen van de corporaties die in Steenwijkerland actief zijn. Dat leidt tot een programma-advies per kern. We doen ook aanbevelingen richting de corporaties over hoe je de sociale huurvoorraad blijvend kunt vernieuwen. Tijdens de interviewronde spraken we met de corporaties en huurdersverenigingen. De uitkomsten van deze gesprekken zijn mede gebruikt om het programma-advies vorm te geven. De rode draad uit de gesprekken staat verderop in dit hoofdstuk. Wat betekent dit voor de Woonagenda? - De verwachting is dat er tot 2031 netto 140 sociale huurwoningen moeten worden toegevoegd om in de vraag te voorzien. Dat zijn dus zo’n 15 woningen per jaar.

Het is belangrijk dat corporaties de vraag continu monitoren, deels op basis van hun eigen inschrijfsysteem, maar bijvoorbeeld ook door periodiek met alle corporaties in de gemeente rond de tafel te gaan om te beluisteren wat voor signalen zij ontvangen over de vraag naar (soorten) woningen. Zo kun je op tijd bijsturen als dat nodig is. - De vraag is het grootst in goed bereikbare kernen met voldoende voorzieningen. Het gaat dan vooral om woningen met bad- en slaapkamer beneden die inzetbaar zijn voor meerdere groepen, óók voor kleine gezinnen. Er is ook nog steeds vraag naar betaalbare gezinswoningen. In Steenwijk is ook vraag naar appartementen. - In de kleine kernen moet altijd ruimte zijn voor vernieuwing, zonder per saldo woningen toe te voegen. Ook in de kleine kernen is vraag naar kwalitatief goede sociale huurwoningen, zij het op kleinere schaal. Door te denken in een ‘rollende voorraad’ zorg je ervoor dat de kwaliteit van het huuraanbod op peil houdt: oude, slechte woningen afbreken en daar nieuwe, moderne woningen voor terugbouwen, soms misschien in iets kleinere aantallen. - Betaalbaarheid is een blijvend aandachtspunt. Er is vooral behoefte aan woningen tot de eerste aftoppingsgrens, met uitzondering van kernen waar wat meer gezinnen wonen. Dat betekent ook iets voor de bouw van woningen: vaker klein en compact.

Bij woningverbetering moet betaalbaar houden van woningen ook altijd een voorwaarde zijn. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 635 VRAAG NAAR SOCIALE HUURWONINGEN 5.2 WAT BEPAALT DE VRAAG NAAR SOCIALE HUUR? Behoefteraming tot 2031 Het is niet eenvoudig om precies te berekenen hoe groot de vraag naar sociale huurwoningen in Steenwijkerland en de kernen daarbinnen is. Dat komt doordat er veel factoren zijn die de vraag beïnvloeden. We hebben te maken met regels, we zien trends en er zijn toekomstige ontwikkelingen die soms redelijk te voorspellen zijn, maar soms ook beduidend minder goed, zoals de economische conjunctuur. Regels die de vraag beïnvloeden De sociale huursector is gebonden aan regelgeving. - Huishoudens met een inkomen tot de huurtoeslaggrens (€ 23.725 voor een- en € 32.200 voor meerpersoonshuishoudens) moeten sinds 1 januari 2016 in principe een woning toegewezen krijgen met een huur onder de aftoppingsgrenzen (€ 633 voor een- en tweepersoonshuishoudens en € 679 voor drie- of meerpersoonshuishoudens). - Corporaties zijn verplicht om ‘passend toe te wijzen’ in ten minste 95% van de gevallen. Ze hebben een marge van 5% voor uitzonderingssituaties. De regels gelden voor nieuwe huurcontracten voor woningen met een huur tot € 752 (liberalisatiegrens, prijspeil 2021).

- Een deel van de huurders woont ‘scheef’: met een te hoog inkomen in een sociale huurwoning, bijvoorbeeld omdat de huurder meer is gaan verdienen. In Steenwijkerland woont nu ongeveer 11% van de sociale huurders scheef. Andere ontwikkelingen die de vraag beïnvloeden Er zijn ook veel andere factoren die de vraag naar sociale huurwoningen beïnvloeden. Dat zijn o.a.: - Economische ontwikkeling: bij een groeiende koopkracht daalt de afhankelijkheid van sociale huur en hogere inkomens zorgen voor een kleinere groep die aanspraak maakt op sociale huur. - Woonmilieuvoorkeuren: we weten dat huishoudens met een laag inkomen bij verhuizing vaker dan gemiddeld kiezen voor een plek met voorzieningen, zoals een supermarkt of school; - Toegankelijkheid van de koopmarkt: lage rentes of soepelere hypotheekvoorwaarden zorgen voor meer vraag naar koopwoningen; - Extramuralisering van wonen met zorg: hoe sneller dat gebeurt, hoe meer ouderen zelfstandig (blijven) wonen; - De mate waarin betaalbare beleggershuur een alternatief vormt. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 645 VRAAG NAAR SOCIALE HUURWONINGEN 5.3 VERWACHTING TOT 2031 Socrates: +140 sociale huurwoningen tot 2031 Het landelijke Socrates-model uit 2020 geeft per woningmarktregio aan hoe de vraag naar sociale huurwoningen zich tot 2031 ontwikkelt.

De gemeente Steenwijkerland grenst aan de woningmarktregio’s Heerenveen en Zwolle. Daarom kijken we naar de vraag naar sociale huur in beide woningmarktregio’s. We houden daarbij rekening met de verschillen in het soort woningmarkt: de markt in Heerenveen heeft een meer landelijk karakter met iets minder druk op de sociale huurmarkt, terwijl de markt in Zwolle meer stedelijk is met juist meer krapte op de sociale huurmarkt. Als je die verschillen meeweegt, komt de netto behoefte aan sociale huur in Steenwijkerland uit op 140 woningen tot 2031, omgerekend dus zo’n 15 woningen per jaar. Meeste behoefte dicht bij voorzieningen De verwachting is dat niet elke kern in even grote mate profiteert van de vraag naar extra sociale huurwoningen. Trends over de afgelopen jaren laten zien dat de vraag zich steeds meer concentreert in kernen met een goed voorzieningenpakket. Dat is logisch, gelet op de samenstelling van de doelgroep, die vooral uit ouderen en lage-inkomensgroepen bestaat. Zij wonen het liefst dicht bij voorzieningen en op plekken die goed bereikbaar zijn met het openbaar vervoer. De bovenste figuur rechts laat schematisch zien hoe de behoefte aan sociale huurwoningen zich verhoudt tot de totale woningbehoefte in Steenwijkerland, met bijbehorende onzekerheidsmarge die in de loop der jaren breder wordt.

De figuur daaronder laat de verwachte netto behoefte per soort kern zien, met in stippellijnen de behoefte aan sociale huurwoningen. In kernen met voorzieningen is de komende jaren nog netto toevoeging denkbaar, terwijl in woonkernen juist sprake is van stabilisatie, maar wel mét vernieuwing! Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 655 VRAAG NAAR SOCIALE HUURWONINGEN 2021 2026 Netto groei  Netto daling 2031 2021 Netto groei  Netto daling 2026 2031  Boven: de behoefte aan sociale huurwoningen binnen de totale woningbehoefte in Steenwijkerland, inclusief onzekerheidsmarge op de middellange en lange termijn. Onder: verwachte ontwikkeling per soort kern. Stippellijn = sociale huur, doorgetrokken lijn = totale behoefte. Blijf monitoren en buig zo nodig je strategie bij De netto toevoeging van 15 sociale huurwoningen per jaar is geen hard gegeven. Er zijn tal van onzekerheden op de woningmarkt die ervoor kunnen zorgen dat dit aantal de komende jaren verandert. Het programmeren van extra sociale huurwoningen blijft daarom hoe dan ook ‘management van onzekerheden’, waarbij feitelijke monitoring (in cijfers, maar ook in signalen op basis van gesprekken) strategische keuzes moet voeden, zoals nieuwbouw, sloop, verdunning en verkoop per kern, met daarbij oog voor de vraag van nu en eventuele overschotten in de toekomst.

Denk in een ‘rollende voorraad’ Grote investeringen vragen om een afschrijving over tientallen jaren, terwijl in sommige kleine kernen de zekerheid ontbreekt of er over enkele decennia nog voldoende woningvraag is. Door te denken in een ‘rollende voorraad’ (zie de figuur rechts) hoeven investeringen van nu niet samen te vallen met mogelijke overschotten op langere termijn. Ongeacht hoelang een kern nog doorgroeit, overal is inzet nodig. Dat betekent: - goed onderhoud; - toevoeging door nieuwbouw of herbestemming van bestaande panden (zoals een oude school); - sloop van woningen waar geen vraag naar is of waar de benodigde investering onevenredig hoog is vergeleken met het eindresultaat (al dan niet gevolgd door vervangende nieuwbouw); - verkoop mits dat geen verstorende werking op de particuliere markt heeft; - dit alles binnen een totale afweging met oog voor betaalbaarheid van het wonen, duurzaamheid en financiële haalbaarheid van de corporaties. Uiteraard zijn er naast denken in een rollende voorraad ook andere oplossingen zoals tijdelijke bouwvormen, maar daarmee onttrek je niet de kwalitatief slechte (en dus minder aantrekkelijke) voorraad in kernen. In sterke, voorzieningenrijke kernen zal het resultaat van nieuwbouw of herbestemming groter moeten zijn dan sloop en verkoop.

Uitgangspunt is dat corporaties overal blijven investeren, omdat overal een lokale vraag is naar sociale huur. Zonder investeringen in de kwaliteit van bestaande woningen lopen corporaties het risico op een negatieve spiraal waarin matige kwaliteit overgaat in afname van de woningvraag. 5.4 STRATEGIEËN Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 665 VRAAG NAAR SOCIALE HUURWONINGEN  Denken in een rollende voorraad: het tapijt uitrollen (nieuwbouw) betekent aan de achterkant het tapijt weer oprollen (sloop van oude, incourante woningen). Zo vernieuw je de voorraad en houd je een kern gewild. Geen groot tekort aan sociale huur De corporaties geven aan dat er voldoende aanbod aan sociale huurwoningen in Steenwijkerland is. Sinds 2019 is er wel een kleine toename van het aantal woningzoekenden. De wachttijd is ook gestegen, maar ligt nog steeds op een gezond niveau. De corporaties zijn in het algemeen voorzichtig met het toevoegen van woningen. Per kern wordt steeds gekeken wat de behoefte is en daar wordt de strategie (uitbreiden, in stand houden of verdunnen) op afgestemd. De huurdersverenigingen zien wel een tekort van het aanbod aan sociale huur, maar vooral qua woningtype. Er is volgens hen behoefte aan woningen voor ouderen en jongeren.

De corporaties herkennen dat, alleen zien zij dat er nog steeds veel vraag is naar eengezinswoningen, ondanks dat de samenstelling van huishoudens verandert. Corporaties voegen daarom nog altijd eengezinswoningen toe, met de optie om ze later levensloopgeschikt te maken. Uit sommige kleine kernen komt het signaal dat er onvoldoende huuraanbod voor jongeren is. Corporaties (en ook de huurdersverenigingen) merken juist dat jongeren vaak direct starten in een koopwoning, en dat er dus vooral koop-startersaanbod toegevoegd moet worden. De huurdersverenigingen zien wel dat de hoeveelheid bouwgrond voor corporaties in het algemeen beperkt is, waardoor er volgens hen te weinig gebeurt. Renovatie vroeg-naoorlogs bezit grootste (en kostbaarste) opgave De grootste opgave voor de corporaties is het verbeteren van hun bezit uit de jaren 50, 60 en 70, en dan met name de verduurzaming van deze woningen. Tegelijk geven de corporaties aan dat het financieel onhaalbaar is om alle ‘slechte’ woningen op korte termijn te vervangen of bijvoorbeeld te verduurzamen naar label B. Huurdersverenigingen (en ook de gemeente) zien het liefst dat dat wél zo snel mogelijk gebeurt. Aandacht voor toename huurders zonder binding Door een wijziging in het inschrijfsysteem ziet Wetland Wonen dat huurders uit een groter deel van de regio zich vaker inschrijven voor een woning in Steenwijkerland, o.a. uit Zwolle.

De kernen zijn daar niet altijd blij mee, vanwege het gebrek aan binding met het dorp en soms gebrekkig onderhoud van tuinen. Vaak concentreert dit zich in complexen die bij de lokale woningzoekenden niet zo in trek zijn. Daarnaast vragen de huurdersorganisaties om beter te kijken naar toewijzing van kwetsbare personen in buurten. Soms worden meerdere kwetsbare personen in één straat geplaatst, waardoor dat tot leefbaarheids- problemen leidt. 5.5 WAT ZIEN CORPORATIES EN HUURDERSVERENIGINGEN? Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 675 VRAAG NAAR SOCIALE HUURWONINGEN Hierna geven we per kern of cluster van kernen aan wat het gewenste ontwikkelprogramma voor de sociale huurmarkt is. We kijken daarbij ook naar de informatie over de bestaande voorraad in hoofdstuk 4. Kwalitatieve aanwijzingen voor elke kern - Blijf ook gezinswoningen bouwen. Ondanks dat de doelgroep voor sociale huur steeds meer uit kleine huishoudens bestaat, is er blijvend vraag naar betaalbare gezinswoningen met voldoende kamers. Dat komt doordat er meer ‘gebroken gezinnen’ zijn. Het is belangrijk om de vraag steeds te monitoren. - Bouw flexibel inzetbare woningen. De vergrijzing zorgt ervoor dat de vraag naar woningen met een bad- en slaapkamer beneden toeneemt. Realiseer dus woningen met een plattegrond die voor meerdere doelgroepen bruikbaar is.