Rapport Woningmarktonderzoek Steenwijkerland 2021-2031-2041.pdf

in opdrachtvan de gemeente Steenwijkerland, Wetland Wonen, Woonconcepten Omnia Wonen WONINGMARKT- ONDERZOEK STEENWIJKERLAND 2021-2031-2041 GRONINGEN | ROTTERDAM | EINDHOVEN Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 2 Emiel Heuff | e.heuff@kaw.nl AUTEUR INHOUD Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 3 SAMENVATTING EN ADVIEZEN 4 1 INLEIDING 10 2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF 14 3 DEMOGRAFIE 28 4 BESTAANDE VOORRAAD 40 5 VRAAG NAAR SOCIALE HUURWONINGEN 62 6 VRAAG NAAR VRIJEHUURWONINGEN 70 7 VRAAG NAAR KOOPWONINGEN 74 8 VERGELIJKING MET DE PLANNEN 85 9 WONEN EN ZORG 91

S SAMENVATTING EN ADVIEZEN SAMENVATTING 1. Tot 2031 jaarlijks 175 woningen erbij De verwachting is dat Steenwijkerland de komende tien jaar met nog 1.735 huishoudens groeit. Dat is de optelsom van de lokale behoefte (starters, instromers van buiten de gemeente, huishoudensvorming door bijvoorbeeld scheiding, etc.) en het inlopen van het woningtekort dat de laatste jaren is opgebouwd. Belangrijk is om de vraag continu te monitoren, zodat je plannen tijdig kunt versnellen of vertragen als dat nodig is. Na 2031 blijft het aantal huishoudens groeien, maar wel minder hard, doordat het aantal seniorenhuishoudens door sterfte afneemt. 2. Kernen met voorzieningen groeien het sterkst In alle kernen is behoefte aan extra woningen, maar de vraag is het grootst in kernen met voorzieningen voor dagelijks en niet-dagelijks gebruik. Steenwijk kan naar verwachting rekenen op een groei van zo’n 700 tot 950 huishoudens tot 2031. Dat is ongeveer de helft van de lokale woningbehoefte in Steenwijkerland. Ook andere kernen met voorzieningen kunnen rekenen op extra huishoudens, maar de groei valt daar in aantallen wel lager uit dan in Steenwijk. In de kleine kernen moet toevoeging juist meer maatwerk zijn, op kleine schaal en passend bij de behoefte van woningzoekenden uit die kern. Het accent moet daarbij op de koopsector liggen. 3.

Tekort aan plannen in bijna elke kern In vrijwel alle kernen is de optelsom van harde en zachte plannen lager dan de behoefte. Er zijn dus extra plannen nodig. Ongeveer de helft van alle plannen is nog zacht en dus nog niet uitgewerkt in een bestemmingsplan. Het is zaak om plannen die goed passen bij de vraag en ruimtelijk van meerwaarde zijn versneld ‘hard’ te maken, omdat er nú behoefte is aan meer woningen. In sommige kernen is een kwalitatieve bijstelling van de plannen nodig. In het algemeen geldt: er moet meer planruimte zijn voor tweekappers, vrijstaand wonen, betaalbare koopwoningen voor starters en ‘patio’s’, zowel in huur en koop. Met patio’s bedoelen we grondgebonden gelijkvloerse woningen met een bad- en slaapkamer beneden. Er zijn juist minder plannen nodig voor ‘reguliere’ rij- huurwoningen. 4. De gemeente trekt (weer) gezinnen aan De laatste paar jaar neemt het aantal gezinnen in Steenwijkerland weer toe. Dat is een trendbreuk ten opzichte van eerder. De verwachting is dat het aantal (jonge) gezinnen ook de komende jaren nog toeneemt. Dat is gunstig voor de toekomstige woningbehoefte in de gemeente, omdat de jongeren van nu de starters van de toekomst zijn, en dus de woningvraag op de langere termijn op peil houden, ook in kernen waar nu relatief veel ouderen wonen.

Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 5SAMENVATTING EN ADVIEZEN SAMENVATTING 5. Sociale huur: toevoegen én vernieuwen De verwachting is dat er tot 2031 nog 140 extra sociale huurwoningen nodig zijn om in de vraag te voorzien. Dat zijn zo’n 15 woningen per jaar. De vraag is het grootst in kernen met voldoende voorzieningen. Er is vooral behoefte aan woningen met bad- en slaapkamer beneden die inzetbaar zijn voor meerdere groepen. Er blijft ook vraag naar ‘normale’ gezinswoningen. In Steenwijk is ook behoefte aan appartementen. In de kleine kernen is niet zozeer uitbreiding van de sociale huurvoorraad nodig, maar wel vernieuwing ervan. Dat betekent: oude woningen slopen en een product terugbouwen dat in die kern gevraagd wordt, soms in dezelfde aantallen, soms verdund. 6. Voeg vooral in Steenwijk vrije huur toe De vraag naar vrije huur is de komende jaren ongeveer even groot als de vraag naar sociale huur: zo’n 15 woningen per jaar extra. Het beschikbare aanbod aan vrije huur in Steenwijkerland is momenteel relatief beperkt, en het aanbod dat er is, is vrij duur vergeleken met de koop- en sociale huursector. De vraag richt zich grotendeels op Steenwijk. Er is behoefte aan patio’s, en specifiek in het centrum van Steenwijk is er ook vraag naar appartementen voor senioren. Die moeten ruim, modern en goed afgewerkt zijn.

In kernen buiten Steenwijk is toevoeging van vrije huur altijd maatwerk, in zeer kleine aantallen. 7. Bouw in alle kernen extra koopwoningen Tot 2031 moeten er naar verwachting zo’n 145 koopwoningen per jaar worden bijgebouwd om in de vraag te voorzien. Er is behoefte aan tweekappers, vrijstaande woningen, patio’s, rijen (zie ook punt 8) en in sommige grotere kernen ook appartementen. Er is nauwelijks vraag naar meer woningen in het dure segment boven ca. € 450.000. Het is belangrijk snel meer koopwoningen te bouwen, omdat de schaarste in Steenwijkerland recordhoog is, vooral bij rijen en tweekappers, waar één woningzoekende soms keuze heeft uit maar twee opties. Dat zorgt voor stagnatie op de woningmarkt. 8. Bouw betaalbare starterswoningen Binnen de koopsector moet vooral veel aandacht zijn voor het toevoegen van betaalbare starterswoningen. Daar is in alle kernen een tekort aan. Veel woningen die tot voor kort betaalbaar waren voor starters zijn ‘doorgeschoven’ naar een hoger segment, waardoor betaalbaar aanbod opdroogt en starters nauwelijks toe kunnen treden tot de koopmarkt. Ontwikkelaars geven aan dat het mogelijk is om kleine, compacte starterswoningen van zo’n 50 à 60 m² te realiseren voor ongeveer € 200.000. Dat betekent vaak wel: een iets smallere beukmaat en een iets lager afwerkingsniveau, om die prijs te kunnen handhaven.

Veel starters blijven nu noodgedwongen bij hun ouders wonen of vertrekken uit Steenwijkerland, terwijl ze daar wel een woning zochten. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 6SAMENVATTING EN ADVIEZEN SAMENVATTING 9. Verleid ouderen met nieuwe patiowoningen De gemeente Steenwijkerland is relatief sterk vergrijsd. Veel ouderen wonen al jarenlang in hun gezinswoning en stromen niet door naar een kleinere woning, omdat passend aanbod ontbreekt. Het is daarom zaak om de komende jaren meer patio’s te bouwen, om zo de doorstroming op gang te helpen. In de meeste kernen staan wel patio’s, maar die zijn verouderd, te krap en qua comfort niet up-to-date. Tegelijk zien we dat een deel van de ouderen behoefte heeft aan ‘beschut wonen’: zelfstandig wonen in een patio, kleinschalig, dicht bij voorzieningen en in een omgeving waar naar elkaar wordt omgekeken. Tot 2031 zijn er zo’n 80 van zulke woningen nodig, vooral in Steenwijk, maar ook op kleine schaal in Vollenhove en Oldemarkt. Denk aan hofjeswoningen of enkele kleinschalige complexen nabij zorgvoorzieningen (zoals de vroegere aanleunwoning). 10. Investeer versneld in slechte woningen Dat in een gespannen woningmarkt vrijwel alle woningen erg gewild zijn, betekent niet dat er geen verbeteropgave ligt.

In Steenwijkerland staan 740 sociale huurwoningen met energielabel E, F of G, vaak ook op plekken waar veel lagere-inkomensgroepen wonen. Huishoudens zijn hier dus een groot deel van hun inkomen aan de energierekening kwijt. Het is zaak dat corporaties hier snel actie op ondernemen, door verduurzaming of door sloop-nieuwbouw. Er zijn ook 3.410 particuliere woningen die naar verhouding veel gas verbruiken. Voor hen is goede informatieverstrekking over hoe je kunt verduurzamen en welke subsidies er zijn heel belangrijk. De verduurzamingsopgave van de corporaties concentreert zich op een paar plekken (met name in Steenwijk-Zuid, De Gagels en in mindere mate in Vollenhove en Giethoorn), terwijl de opgave in de koopsector wijdverspreid is. 11. Nauwelijks vraag naar tiny houses De geluiden dat er veel vraag is naar tiny houses zijn volgens makelaars een gevolg van schaarste op de markt. Een groot deel van de groep die zegt dat ze een tiny house zoeken, overweegt zo’n woning als second- best-keuze, omdat ze geen betaalbare, compacte woning kunnen vinden. Het is volgens makelaars en ontwikkelaars veel belangrijker om snel betaalbare, ‘reguliere’ woningen te bouwen dan tiny houses te ontwikkelen. 12. Werk nauwer samen met de markt Marktpartijen hebben de behoefte nauwer samen te werken met de gemeente als het gaat om ontwikkelen van nieuwbouw.

Daarmee kom je tot betere plannen die passen bij de vraag en streef je een gezamenlijk doel na: het aantrekkelijk maken van kernen. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 7SAMENVATTING EN ADVIEZEN ZES ADVIEZEN VOOR IN DE NIEUWE WOONAGENDA De uitkomsten van het woningmarktonderzoek worden straks vertaald in een nieuwe Woonagenda voor Steenwijkerland. Hierna volgen zes adviezen waar bij het maken van de Woonagenda rekening mee gehouden moet worden. 1. Maak plannen die passen bij de schaal van kernen. De gemeente Steenwijkerland kenmerkt zich door kernen met een kleinschalig en uniek karakter. Bij het maken van plannen is het belangrijk om dat in het oog te houden. Dat betekent: niet te grootschalig ontwikkelen, maar kleine aantallen per keer, eventueel verdeeld over meerdere fases. Besteed ook aandacht aan het ‘afmaken’ van kernen, bijvoorbeeld door gaten in het lint op te vullen. Betrek inwoners bij de planvorming, zodat je bouwt waar vraag naar is in die kern. En zorg er ook voor dat er in elke kern ruimte is voor iets nieuws. Dat voorkomt dat huishoudens met een concrete behoefte wegtrekken uit de gemeente omdat er geen bouwruimte is. 2. Geef ruimte aan nieuwe woonvormen voor de moderne oudere.

We zien dat ouderen steeds langer gezinswoningen ‘bezet houden’, deels omdat zij langer fit zijn en verhuizen niet nodig is, deels ook omdat aantrekkelijke alternatieven ontbreken. Bied daarom ruimte aan nieuwe woonvormen voor ouderen die passen bij wat zij belangrijk vinden. Dus geen kleine appartementen in woonwijken, maar compacte, moderne patio’s of kleine kavels waarop die gebouwd kunnen worden. Elders in de regio zijn voorbeelden te vinden van patio’s die gewild zijn bij ouderen. Zoek contact met die gemeenten en de ontwikkelaars die daar bouwden, onderzoek wat het succes ervan bepaalde en bouw zulke woningen ook in Steenwijkerland. Achterhaal wat de precieze behoefte van ouderen is, maar zoek ook partijen die durven te ontwikkelen, want veel ouderen willen éérst zien wat de opties voor kleiner wonen zijn, voordat ze gaan verhuizen. 3. Denk na over de rol van Steenwijk(erland) in het opvangen van de bovenregionale vraag. Steenwijk is als ‘centraal wonen’-kern aangewezen om eventueel een deel van de overdruk op de Zwolse woningmarkt op te vangen. Hier ruimte aan geven kan een middel zijn om als kern te groeien. Extra woningbouw betekent bijvoorbeeld meer draagvlak voor voorzieningen. Maar het kan ook het karakter van Steenwijk aantasten.

Het is belangrijk om met een breed scala aan betrokkenen te bekijken wat de voor- en nadelen zijn en hier als gemeente een visie op te hebben. Dit vraagstuk speelt weliswaar bovenregionaal, maar heeft grote impact op de lokale Woonagenda. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 8SAMENVATTING EN ADVIEZEN ZES ADVIEZEN VOOR IN DE NIEUWE WOONAGENDA 4. Denk na over instrumenten die lokale vraag de ruimte bieden. Makelaars geven aan dat lokale woningzoekenden steeds meer worden verdrongen van de koopmarkt, doordat instromers van buitenaf, vaak uit de Randstad of de regio Almere, meer kunnen bieden op een koopwoning. Er zijn instrumenten nodig die dit tegengaan. Denk bij nieuwbouw aan een x- percentage van een project dat verkocht moet worden aan woningzoekenden uit de eigen gemeente. Of een zelfbewoningsplicht die voorkomt dat woningen worden opgekocht en vervolgens op de vrije markt worden verhuurd. Onderzoek welke instrumenten passen bij de situatie in Steenwijkerland, en informeer ook bij andere gemeenten welke instrumenten zij hiertegen gebruiken. Omgekeerd is er ook behoefte aan instrumenten die initiatieven de ruimte geven die vanwege bezwaren op het gebied van ruimtelijke ordening worden tegengehouden. Er is woningnood, er is vraag naar nieuwe woonvormen, dus geef daar zo veel mogelijk de ruimte aan. 5.

Neem als gemeente het initiatief in kernen waar de markt de vraag niet oppakt. De gemeente kan ervoor kiezen om nieuwbouwprojecten een financiële impuls te geven, maar dan er moet dan wel geld zijn, er moet aantoonbaar behoefte zijn in die kern en de gemeente moet het durven. Een slimmere manier is om samen met mensen die iets willen in een kern te onderzoeken of een CPO-constructie een optie is. Dat levert schaalvoordelen op, waardoor ontwikkelen voordeliger is. We zien vaak dat kleine initiatiefnemers het lastig vinden om plannen te ontwikkelen en dat ondersteuning van de gemeente helpt om dat op gang te krijgen. Bied deze hulp als je merkt dat lokale initiatiefnemers wel willen, maar het ze alleen niet lukt. Als laatste kan de gemeente in gesprek gaan met grondeigenaren in kernen om na te gaan waarom er niks gebeurt en die partijen helpen bij de invulling ervan. Bij alles is de voorwaarde: er moet een behoefte zijn. 6. Stel kwaliteitseisen aan de huurvoorraad en moedig verduurzaming van koopwoningen aan. In Steenwijkerland staan nog te veel sociale huurwoningen met een slechte (energetische) kwaliteit. Het is niet acceptabel dat huurders met een smalle beurs wonen in onzuinige woningen met energielabel E of slechter. Maak met de corporaties afspraken over verbetering of sloop-nieuwbouw van deze woningen.

Bijvoorbeeld: elk jaar moet een bepaald percentage van de slechte voorraad verbeterd zijn tot een acceptabel kwaliteitsniveau, bijvoorbeeld minimaal label B. Op de particuliere sector heb je als gemeente minder grip, maar ook hier ligt een opgave. Je zou met particuliere verhuurders vergelijkbare afspraken willen maken, om in ieder geval de woningen die energetisch onvoldoende zijn te verduurzamen. Bij huiseigenaren moet je actief stimuleren om te verduurzamen, vanuit het belang van de bewoner die hierdoor bespaart op de energierekening, maar ook vanuit het belang van de gemeente die wil dat kernen op de lange termijn aantrekkelijk blijven met goede woningen. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 9SAMENVATTING EN ADVIEZEN 1 INLEIDING 1.1 WAAROM DIT WONINGMARKTONDERZOEK? Bouwen wat nodig is De gemeente Steenwijkerland streeft ernaar om zo vraaggericht mogelijk te bouwen, zodat huishoudens die in Steenwijkerland willen wonen een woning kunnen vinden die past bij hun wensen. Om erachter te komen wat die wensen zijn, voert de gemeente elke vier à vijf jaar een woningmarktonderzoek uit. Het vorige onderzoek is uitgevoerd in 2016, in de tijd dat de woningmarkt net weer begon aan te trekken na de crisis. Inmiddels weten we dat de vraag naar woningen in de jaren daarna snel is gestegen, met nu de situatie dat de vraag het aanbod ver overstijgt.

Dat leidt tot stagnatie op de woningmarkt. In dit woningmarkt- onderzoek laten we zien wat er in Steenwijkerland nodig is om zo goed mogelijk aan de huidige vraag tegemoet te komen. Dat betekent concreet: hoeveel woningen, in welke kernen, wat voor type, hoe duur en voor wie? Daartegenover staat dat de gemeente al plannen voor woningbouw heeft liggen. Die vergelijken we met de vraag: passen de plannen bij de behoefte, of zijn er bijstellingen nodig? De lokale behoefte achterhalen In dit woningmarktonderzoek richten we ons op de ‘eigen behoefte’ van Steenwijkerland, op basis van demografische trends en verhuistrends over de afgelopen tien jaar plus het inlopen van het opgebouwde woningtekort. In de Woonagenda West- Overijssel wordt aanvullend een mogelijke bovenregionale vraag voor Steenwijkerland genoemd. Deze mogelijke vraag wordt in regionaal verband verder onderzocht en zal zich grotendeels richten op de koopsector in ‘centraal wonen’-kern Steenwijk. In dit woningmarktonderzoek richten we ons alleen op de lokale woningvraag en laten we de bovenregionale vraag buiten beschouwing. De uitkomsten van dit woningmarktonderzoek worden straks vertaald naar een nieuwe gemeentelijke Woonagenda. Leeswijzer Hierna plaatsen we Steenwijkerland allereerst in een bredere regionale context en benoemen we enkele belangrijke trends op het gebied van wonen.

Daarna gaan we in op demografische ontwikkelingen en (de kwaliteit van) bestaande woningen. Vervolgens zoomen we in op de vraag naar sociale huur, vrije huur en koop, in aantallen en naar type en prijssegment. Die vergelijken we daarna met de plannen. Tot slot staan we stil bij het thema wonen en zorg. Bij dit rapport hoort een kernenatlas met een vertaling van de uitkomsten naar kernen of clusters daarvan (zie de volgende pagina voor meer informatie hierover). Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 111 INLEIDING 1.2 WERKWIJZE Cijfers aangevuld met lokale marktkennis Bij dit woningmarktonderzoek maakten we deels gebruik van bestaande gegevens over woningen en huishoudens in Steenwijkerland, o.a. van het CBS, het Kadaster, de corporaties die woningen verhuren in de gemeente, de NVM, de provincie en de gemeente zelf. We gebruikten ook onderzoeken die de gemeente recent liet uitvoeren, bijvoorbeeld naar de huisvestingsopgave voor wonen en zorg. Deze gegevens vulden we aan met 15 interviews met marktkenners, om zo meer betekenis te geven aan de cijfers en om de lokale situatie beter te leren kennen. We spraken met makelaars, ontwikkelaars, woningcorporaties, huurdersvertegenwoordigers, zorgpartijen en vertegenwoordigers van een vijftal kernen. De kernen die we niet spraken, hebben we per e-mail een aantal vragen voorgelegd.

Aanvullend daarop ontvingen we informatie van de gemeente over wat er speelt in deze kernen. Nauwe samenwerking met de werkgroep Op twee momenten hebben we tussentijdse uitkomsten gepresenteerd aan de werkgroep, om te beluisteren of zij zich in de uitkomsten herkennen: - medio juni: de eerste uitkomsten op het gebied van demografie, verhuizingen en de bestaande voorraad, inclusief een concept- programmaleidraad; - begin juli: een aanscherping van de eerste uitkomsten, en aanvullend een vergelijking met de plancapaciteit en een uitwerking van het onderdeel wonen en zorg. Begin juli hebben we de concept-uitkomsten bovendien gepresenteerd aan bestuurders van de gemeente, Wetland Wonen en Woonconcept. Terugkoppeling naar marktkenners In september hebben we tijdens een digitale informatiebijeenkomst de marktkenners bijgepraat die we eerder in het traject hebben geïnterviewd. We hebben de uitkomsten gepresenteerd en zijn daarna met de deelnemers in discussie gegaan over wat de uitkomsten betekenen voor de nieuwe Woonagenda van Steenwijkerland. Op- en aanmerkingen over de uitkomsten hebben we verwerkt in het definitieve rapport. Kernenatlas voor meer details Bij dit woningmarktonderzoek hoort een kernenatlas. Daarin staan per kern gegevens over o.a. demografie, bestaande woningen, kansen voor nieuwbouw en de verduurzamingsopgave.

De kernenatlas is een meer gedetailleerde aanvulling op dit rapport, ook bedoeld om te gebruiken bij het maken van plannen voor woningbouw of woningverbetering in de kernen. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 121 INLEIDING 1.3 GEBIEDSINDELING Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 131 INLEIDING Een indeling in clusters De kaart hiernaast laat de gemeente Steenwijkerland zien met alle kernen daarbinnen. De uitkomsten van het woningmarktonderzoek presenteren we niet alleen op gemeenteniveau, maar we zoomen ook in op afzonderlijke kernen of clusters van kernen. Dat doen we volgens de gebiedsindeling op de kaart: - Bij Steenwijk, Vollenhove en Oldemarkt (de voorzieningenkernen) en bij Blokzijl, Giethoorn, Sint Jansklooster en Steenwijkerwold (de basiskernen) laten we de uitkomsten afzonderlijk per kern zien. Steenwijk is weliswaar een voorzieningenkern, maar heeft vanwege zijn streekfunctie met aanvullende voorzieningen en een goede bereikbaarheid een andere status dan Vollenhove en Oldemarkt (zie de kleuraanduiding op de kaart rechts). Steenwijk is daarom in de Woonagenda West- Overijssel aangeduid als ‘centraal wonen’-kern. - De woonkernen hebben we ingedeeld in drie clusters: Noordwest, Noordoost en Zuid. De uitkomsten presenteren we op het niveau van deze clusters.

Zie pagina 20 voor de definitie van voorzieningenkernen, basiskernen en woonkernen. 2 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF 2.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk We plaatsen de gemeente Steenwijkerland hier in breder perspectief. We schetsen een aantal landelijke trends op de woningmarkt die voor Steenwijkerland ook relevant zijn. Vervolgens staan we stil bij een aantal factoren die mede bepalen waar mensen willen wonen: voorzieningenniveau en bereikbaarheid, met als resultaat woningwaarden. Uiteraard zijn er meer factoren te benoemen, zoals het karakter van een plek, landschappelijke kwaliteiten, het imago of een sterke sociale binding. Die zijn lastig in cijfers te vatten, maar geven wel reden tot lokale nuances. We sluiten het hoofdstuk af met een vergelijking tussen Steenwijkerland en omliggende gemeenten op het gebied van marktpositie en verhuisstromen. Wat betekent dit voor de Woonagenda? - Binnen Steenwijkerland heeft Steenwijk de sterkste marktpositie. Dat komt vooral door de goede bereikbaarheid en een compleet pakket aan dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen. Steenwijk is daardoor een gewilde kern om te wonen. - De woningmarkt in Steenwijkerland wordt momenteel gedomineerd door schaarste, met name op de koopmarkt. Dat leidt tot flinke prijsstijgingen waardoor sommige groepen geen betaalbare koopwoning meer kunnen vinden.

Huishoudens uit andere delen van het land, met als veelgenoemd voorbeeld de regio Almere-Lelystad (zie ook paragraaf 7.4), lijken Steenwijkerland meer en meer als alternatief te zien, waardoor het voor lokale woningzoekenden steeds moeilijker wordt om een woning te vinden. - Er is de laatste jaren een trendbreuk te zien als het gaat om de in- en uitstroom van gezinnen. Vóór 2015 vertrokken er per saldo meer gezinnen uit Steenwijkerland dan er kwamen wonen. Dat is de laatste jaren anders, met een duidelijke netto instroom van gezinnen. Dat is gunstig, omdat de jongeren van nu de starters van de toekomst zijn, en dus de woningbehoefte op de langere termijn op peil houden. - We zien tegelijk dat ouderen maar weinig doorstromen van hun gezinswoning naar een gelijkvloerse woning. Door meer patio’s (grondgebonden gelijkvloerse woningen met bad- en slaapkamer beneden en kleine tuin) te bouwen, verleid je ouderen om te verhuizen, mits het aanbod past bij hun behoefte. Tegelijk moet er ook nieuw aanbod voor gezinnen worden toegevoegd, omdat die groep de komende jaren (weer) groter wordt (zie ook paragraaf 3.5). Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 152 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF 2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT Hierna schetsen we een aantal landelijke trends op de woningmarkt die ook relevant zijn voor Steenwijkerland.

Huishoudensgroei gaat sneller dan bevolkingsgroei. Het CBS verwacht dat het inwonertal nog tot 2060 toeneemt, maar dat het tempo waarin dat gebeurt afvlakt. Het aantal huishoudens groeit sneller, eerst vooral door de vergrijzing (meer kleine 65-plus-huishoudens), later vooral doordat ook jongere huishoudens steeds vaker alleenstaand zijn. Binnen Nederland nemen de verschillen toe: steden groeien per saldo, daarbuiten ontstaat op steeds meer plekken krimp, vooral na ca. 2030, als de sterfte de belangrijkste factor achter krimp wordt. Meer ouderenhuishoudens, maar nog weinig doorstroming. Uit verhuisonderzoeken blijkt dat veel ouderen niet verhuizen, ook niet als ze een lichte zorgvraag krijgen. Daardoor komen hun gezinswoningen niet vrij en blijft de vraag naar die woningen toenemen, ondanks dat het aantal gezinnen afneemt. De honkvastheid van ouderen is deels te verklaren doordat de moderne oudere vitaler en zelfredzamer is, deels doordat ze de noodzaak (nog) niet zien om zorggeschikt te gaan wonen, deels omdat een kleiner alternatief wordt gezien als een stap terug, en deels omdat kwalitatief goed en betaalbaar aanbod vaak ontbreekt. Meer mensen verlaten de stad, maar vooralsnog geen verband met coronapandemie. Dat huishoudens per saldo de grote steden verlaten, komt volgens onderzoek door de Rabobank niet door corona, maar doordat de huizenprijzen daar explosief stijgen.

Mensen oriënteren zich dan op het gebied eromheen, waar de prijzen (iets) lager liggen. Er is sinds het begin van de coronapandemie geen versnelling van de uitstroom te zien en bovendien gaan de meeste verhuizers alsnog in een andere stad wonen. Dat betekent niet dat de woningvraag in meer landelijke gebieden niet toeneemt; als gevolg van tweede- of zelfs vierdelijnseffecten neemt ook daar de behoefte toe (als voorbeeld: iemand uit Amsterdam verhuist naar Almere, iemand uit Almere verhuist naar Lelystad, en iemand uit Lelystad naar Steenwijk). Iets meer thuiswerken na corona, maar bijna nooit volledig. Uit recent onderzoek van het CBP en I&O Research blijkt dat werkenden na corona gemiddeld één dag thuis blijven werken (voorheen: een halve). Er zijn wel grote verschillen tussen sectoren: overheden, dienstverlening en de cultuursector zullen vaker thuiswerken dan meer plekgebonden beroepen zoals de zorg. Bijna niemand zal volledig thuis blijven werken en daarom zullen de reisafstand tot het werk en de bereikbaarheid van de woonplaats van belang blijven bij het kiezen van een woonplaats. Welke reisafstand men acceptabel vindt, is nu nog lastig te beoordelen. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 162 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF 2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT Een voorkeur voor kleinschaligheid.

Hoewel er blijvend vraag is naar ruim en betaalbaar wonen, betekent dat niet automatisch dat grote uitbreidingswijken blijvend populair zijn. Mensen kiezen steeds vaker voor herkenbare buurtjes dicht bij voorzieningen. Meer vraag naar onderscheidende woonvormen. Steeds meer huishoudens willen een woning volgens hun eigen specifieke wensen realiseren. Dat varieert van jonge huishoudens tot welvarende babyboomers. Voorbeelden zijn bouwen in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO), vormen van gezamenlijk wonen of wonen met gelijkgestemden zoals een Knarrenhof of welstandsvrij bouwen. Meer vraag naar klein wonen. Dat komt doordat het aantal eenpersoonshuishoudens toeneemt, steeds meer huishoudens in grote en middelgrote kernen willen wonen en er een groeiende belangstelling is voor duurzaam wonen. De betekenis die mensen aan klein wonen geven, verschilt per regio. In en rondom grote steden is steeds meer vraag naar tiny houses, terwijl huishoudens in meer landelijke gemeenten zoals Steenwijkerland vaak juist een kleine, betaalbare, maar wel ‘reguliere’ rijwoning zoeken. De toenemende vraag naar klein wonen is mede het gevolg van forse prijsstijgingen op de koopmarkt, waarbij huishoudens vaker concessies doen op grootte en woningtype. Meer vraag naar (tussen)vormen van levensloopgeschikt wonen.

Ouderen die langer zelfstandig thuis wonen, hebben vaak toch behoefte aan zorg, veiligheid en sociale interactie. Er is behoefte aan beschut wonen: zelfstandig wonen met zorg op afroep nabij. Op verschillende plekken in het land zijn er nieuwe vormen van wonen met zorg bijgekomen, maar in Steenwijkerland zijn deze voorbeelden er niet of nauwelijks. Bij het ontwikkelen van zulke woonvormen is het zaak om oog te hebben voor de tweedeling tussen hogere- en lagere-inkomensgroepen (langer gezond en meer zelfredzaam versus eerder zorgvraag en gericht op veilig wonen). Flexibel wonen als oplossing voor spoedzoekers. Volgens Platform31 heeft minstens 10% van de woningzoekenden snel een betaalbare woonruimte nodig. Denk aan recent afgestudeerden, gescheiden mensen, statushouders en ggz-uitstromers. Steeds meer gemeenten experimenteren met nieuwe, flexibele woonoplossingen, zoals tijdelijke woningen of het verbouwen van leegstaand vastgoed tot woonruimte. Spoedzoekers met weinig inkomen en een beperkt netwerk lijken het moeilijkst woonruimte te kunnen vinden. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 172 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF 2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT De prijzen van koopwoningen blijven stijgen. Dat komt doordat aanbod in de bestaande voorraad en de nieuwbouw van woningen achterblijven bij de vraag.

Het koopproces is omgedraaid ten opzichte van de eerste jaren na de crisis: je moet nu eerst een woning kopen en dan pas je eigen woning te koop aanbieden. Daardoor is er minder beschikbaar aanbod en zijn woningen sneller verkocht. Huishoudens hebben steeds meer moeite om toegang te krijgen tot de koopmarkt, omdat koopwoningen steeds minder betaalbaar zijn. Lage middeninkomens vallen vaker tussen wal en schip. Een deel van de woningzoekenden verdient te weinig om (in de huidige markt) een koopwoning te financieren, maar verdient te veel of staat te kort ingeschreven om in aanmerking te komen voor sociale huur. Anderen willen simpelweg niet kopen. Voor deze groep is de middenhuur het enige alternatief om toe te treden of door te stromen op de woningmarkt. Tegelijk zien we dat het aanbod aan middenhuur in veel gemeenten, waaronder ook Steenwijkerland, relatief beperkt is. Veel corporaties richten zich geheel op lage inkomens. Corporaties kunnen onder de huidige regelgeving maximaal 20% van de gereguleerde huurwoningen toewijzen aan midden- of hogere- inkomensgroepen. In Steenwijkerland maken Woonconcept en Wetland Wonen hier al gebruik van. Alleen als de markt in de vrijehuursector aantoonbaar niet functioneert, kunnen corporaties daar ook ontwikkelen.

Daar wordt nog beperkt gebruik van gemaakt, ondanks dat daar sinds kort wettelijk gezien minder belemmeringen voor zijn, om zo het gat ‘tussen wal en schip’ meer te dichten. Meer kwetsbare groepen in de sociale huur. Corporaties huisvesten in toenemende mate alleenstaanden, ouderen met een klein pensioen en eenoudergezinnen, vaak op plekken dicht bij voorzieningen. Er wonen steeds minder mensen met inkomen uit loon of zelfstandigen en juist steeds meer mensen met een uitkering in een corporatiewoning. Er is een groter aandeel met een laag inkomen, lagere opleiding of psychiatrische problemen, wat zorgt voor een toenemende kwetsbaarheid. Vaak concentreren deze groepen zich in buurten met goedkope woningen waar de leefbaarheid toch al onder druk staat. Betaalbaarheid steeds meer onder druk.Een toenemend aantal huurders heeft een betaalrisico. Zij hebben een inkomen dat lager is dan de netto huur en de minimale uitgaven aan levensonderhoud, zoals het Nibud die berekende. Oorzaken zijn de stijging van de energielasten, belastingen en huurprijzen, maar vooral: het niet hebben van betaald werk. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 182 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF 2.2 TRENDS OP DE WONINGMARKT Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 192 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF * Dat blijkt o.a.

uit recent onderzoek van KAW in de regio Groningen-Assen (2019) en Noordoost-Fryslân (2020) en dat strookt met het landelijke beeld over verhuismotieven en oriëntatiepatronen. Levensloopbestendig maken en verduurzamen van bestaande woningen is grote kwalitatieve opgave. Op termijn vlakt de huishoudensgroei af en is dus het benodigde aantal nieuwe woningen lager. De bestaande voorraad vormt daardoor een steeds groter deel van het totale woningaanbod. Door de vergrijzing moet een deel van de bestaande voorraad aangepast worden aan de behoeften van ouderen. Zij moeten steeds langer zelfstandig thuis wonen, wat ook op steeds meer plekken om woningaanpassing zal vragen. Tegelijk moet de energetische kwaliteit van bestaande woningen verbeterd worden om op termijn te voldoen aan de klimaatdoelstellingen. Dat vraagt om investeringen door corporaties, maar ook door particulieren. Zorgen om de investeringsbereidheid en investeringskracht bij particulieren. Voor veel woningeigenaren geldt dat er nog onvoldoende (financiële) prikkels zijn om de eigen woning te verduurzamen. Voor een ander deel van de woningeigenaren ontbreken financiële middelen om verduurzaming te kunnen betalen. Met name in ontspannen woningmarkten is er zorg over wie straks vrijkomende woningen gaat verduurzamen.

Kunnen nieuwe eigenaren dat financieren en wie neemt daarin de regie? Klimaatadaptatie belangrijker in ruimtelijke afwegingen bij nieuwbouw en bestaande bouw. Het gaat om zaken als waterberging, overstromingsrisico’s, maar ook de mogelijkheden om warmtenetten of andere duurzame energievoorziening aan te leggen. Ook de inpassing van bijvoorbeeld zonnepanelen, windturbines en warmte-koudeopslag is een belangrijk vraagstuk. Daarnaast zijn het tegengaan van stikstof en circulariteit belangrijke thema’s die ook de woningbouw raken. Per saldo zijn voorzieningenrijke en bereikbare plekken gewilder, ook op de langere termijn. De manier waarop huishoudens zich oriënteren als ze willen verhuizen wordt in belangrijke mate bepaald door twee factoren*: het voorzieningenniveau in een kern en de bereikbaarheid van een kern ten opzichte van vervoersassen en werkgelegenheidsclusters. Goed bereikbare kernen met voorzieningen zijn per saldo gewilder dan kernen die minder goed bereikbaar zijn en minder voorzieningen hebben, zeker op termijn als de woningmarkt weer wat meer ontspant. Er zijn uiteraard veel meer factoren te benoemen die hier invloed op hebben, zoals een bijzonder historisch karakter, landschappelijke kwaliteiten of het imago. Op de pagina’s hierna laten we voor de meest bepalende factoren zien hoe de kernen in Steenwijkerland daarop scoren.

2.3 WAT BEPAALT DE VESTIGINGSKEUZE? Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 202 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF Voorzieningen De aanwezigheid van voorzieningen voor (bijna) dagelijks gebruik, zoals een supermarkt, basisschool of huisarts, draagt doorgaans bij aan de mate waarin woningzoekenden naar een woonplaats kijken. Dat blijkt onder meer uit onderzoek naar verhuismotieven dat we eerder in Noord-Nederland deden (zie * onderaan de vorige pagina). In Steenwijkerland herkennen we drie soorten kernen: - Voorzieningenkernen met een ruim aanbod aan dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen waar ook naburige kernen op leunen (diverse supermarkten, onderwijsvoorzieningen, detailhandel, vermaak). Steenwijk heeft als voorzieningenkern met streekfunctie voor de Kop van Overijssel en het zuiden van Drenthe en Fryslân een hogere status dan Vollenhove en Oldemarkt. - Basiskernen met een supermarkt, basisschool en minimaal 500 huishoudens, maar die voor niet-dagelijkse voorzieningen zijn aangewezen op regionale centra of voorzieningenkernen. - Woonkernen waar geen supermarkt en niet of nauwelijks andere voorzieningen zijn.

S OM VH SJ GHBZ T SW WO B WP EV KK ON ZV SC KB OZ KR BH DG WV BS HV Heeren- veen WG Emmel- oord Meppel Zwolle Voorzieningenkern (streekfunctie) Voorzieningenkern Basiskern Woonkern 2.3 WAT BEPAALT DE VESTIGINGSKEUZE? Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 212 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF Bereikbaarheid Een andere factor die bepalend is voor vestigingskeuzes is bereikbaarheid. Het gaat daarbij niet alleen om bereikbaarheid per auto, maar ook met het openbaar vervoer, en dan in het bijzonder de trein. Steenwijkerland is per auto en openbaar vervoer over het algemeen goed bereikbaar. We zien een paar bijzonderheden: - Het noordoosten van de gemeente is het best bereikbaar door een combinatie van de A32, de spoorlijn Zwolle-Leeuwarden en lokale N-wegen die bij Steenwijk op de A32 aangesloten zijn. Daardoor is er een goede verbinding met regionale verzorgingscentra zoals Zwolle of Meppel. - Het zuiden van de gemeente is via diverse N-wegen goed bereikbaar, maar het ontbreekt aan treinverbindingen en een snelweg. - Het noordwesten ligt geïsoleerder. De ontsluiting loopt via N-wegen ten noorden en zuiden van het gebied die in verbinding staan met de A32 en A6.

OM VH SJ BZ T SW WO B WP EV KK ON ZV SC KB OZ KR BH DG WV BS HV Heeren- veen WG Emmel- oord Meppel Zwolle A6 A28 A32 N351 N331 N375 N334 N333 Leeuwarden Lemmer Almere Lelystad Amsterdam Zwartsluis Genemuiden Hoogeveen Groningen Leeuwarden Zuiden GH goed bereikbaar minder goed bereikbaar 2.3 WAT BEPAALT DE VESTIGINGSKEUZE? Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 222 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF M²-waarden De m²-waarde van een woning is niet zozeer bepalend voor waar iemand gaat wonen, maar een resultante ervan. Hoe gewilder een plek is, hoe hoger de prijs, en dat uit zich op termijn in een hogere waarde per vierkante meter woning. Opvallend is dat de m²-waarden in Steenwijkerland het hoogst zijn in de kleine kernen en in Giethoorn en het laagst in de voorzieningenkernen. Het vermoeden is dat omgevingswaarden in Steenwijkerland, zoals de aanwezigheid van Nationaal Park Weerribben-Wieden, relatief sterk van invloed zijn op de m²-waarden. De waardeontwikkeling is daarom een betere maat om de gewildheid mee te bepalen (zie hoofdstuk 4).

Almere Lelystad Amsterdam S OM VH SJ BZ T SW WO B WP EV KK ON ZV SC KB OZ KR BH DG WV BS HV Heeren- veen WG Emmel- oord Meppel Zwolle A6 A28 A32 N351 N331 N375 N334 N333 Leeuwarden Lemmer Zwartsluis Genemuiden Hoogeveen Groningen Leeuwarden Zuiden GH hoge m²-waarde lagere m²-waarde 2.3 WAT BEPAALT DE VESTIGINGSKEUZE? Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 232 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF De drie factoren bij elkaar De kaart rechts laat de optelsom van scores op voorzieningenniveau, bereikbaarheid en m²-waarden zien. De opvallendste punten: - Steenwijk en de kernen die er direct tegenaan liggen (Tuk, Zuidveen) zijn het meest gewild als je kijkt naar de belangrijkste vestigingsplaatsfactoren. Dat geldt ook voor Giethoorn, Vollenhove en Sint Jansklooster. - De kernen in Noordwest scoren juist het laagst. Dat komt hoofdzakelijk door de enigszins geïsoleerde ligging en het gebrek aan voorzieningen. Hetzelfde geldt voor Belt-Schutsloot, Dwarsgracht en Blokzijl, waarbij Blokzijl wél een supermarkt heeft. Belangrijk om te realiseren is dat in de huidige woningmarkt vrijwel alle plekken gewild zijn. Het kaartje laat de situatie zien in een ‘normale, gezonde’ woningmarkt, waar je met woningmarktbeleid over een langere periode op probeert te sturen.

Almere Lelystad Amsterdam OM VH SJ BZ T SW WO B WP EV KK ON ZV SC KB OZ KR BH DG WV BS HV Heeren- veen WG Emmel- oord Meppel Zwolle A6 A28 A32 N351 N331 N375 N334 N333 Leeuwarden Lemmer Zwartsluis Genemuiden Hoogeveen Groningen Leeuwarden Zuiden GH erg gewild op termijn mogelijk iets minder gewild 2.4 POSITIE VAN STEENWIJKERLAND IN DE REGIO Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 242 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF Steenwijkerland: goede marktpositie in de regio De kaart rechts laat de marktpositie van kernen in en rondom Steenwijkerland zien. De marktpositie is bepaald op basis van allerlei meetbare kenmerken over woningen en omgeving, zoals woningkwaliteit, afstand tot voorzieningen, bereikbaarheid en woningwaarden. Binnen Steenwijkerland heeft Steenwijk de sterkste marktpositie. Ook delen van Oldemarkt, Vollenhove en Giethoorn kleuren (licht)groen en liggen dus goed in de markt. In de kleine kernen in Noordwest is de marktpositie wat minder sterk. Dat betekent niet dat de woningen daar niet gewild zijn, maar wel dat het risico op vraaguitval daar wat groter is op het moment dat de markt ontspannener wordt. Ook binnen kernen zie je plekken die sterker of zwakker in de markt liggen. Doorgaans geldt: buurten met veel vroeg-naoorlogse rijwoningen zijn op termijn iets kwetsbaarder dan buurten met veel nieuwbouw.

sterke marktpositie op termijn kwetsbare marktpositie Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 252 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF Positieve balans met meeste buurgemeenten De tabellen rechts laten de verhuisbalans zien tussen Steenwijkerland en omliggende gemeenten en regio’s over de periode 2016-2019. Binnen de regio West-Overijssel heeft Steenwijkerland met de meeste gemeenten een positieve balans. Zwolle is een uitzondering: per saldo verhuizen er meer mensen van Steenwijkerland naar Zwolle dan andersom. Het saldo voor heel West-Overijssel is daardoor negatief. Twente is de enige regio waaraan Steenwijkerland per saldo mensen verliest. Steenwijkerland weet ook van buiten de regio mensen aan te trekken. De verhuisbalans met bijna alle omliggende regio’s is positief. Met name Flevoland en Fryslân springen eruit. Ook de verhuisbalans met de Randstad is positief. Het saldo met alle Nederlandse gemeenten lag in deze periode op +662 personen. In absolute zin heeft Steenwijkerland de sterkste verhuisrelatie met Meppel.

2.5 VERHUISBEWEGINGEN REGIOGEMEENTEN IN UIT SALDO WEST-OVERIJSSEL 1.007 1.060 -53 Dalfsen 26 50 -24 Deventer 38 30 +8 Hardenberg 65 54 +11 Olst-Wijhe 14 24 -10 Ommen 27 25 +2 Kampen 129 105 +24 Raalte 36 11 +25 Staphorst 58 64 -6 Zwartewaterland 230 195 +35 Zwolle 384 502 -118 OMLIGGENDE REGIO’S IN UIT SALDO FRYSLÂN 1.196 1.066 +130 De Fryske Marren 83 63 +20 Heerenveen 110 84 +26 Ooststellingwerf 32 53 -21 Súdwest-Fryslân 63 41 +22 Weststellingwerf 524 524 0 Overig Fryslân 384 301 +83 DRENTHE 1.637 1.579 +58 De Wolden 100 95 +5 Hoogeveen 143 139 +4 Meppel 630 666 -36 Midden-Drenthe 53 49 +4 Westerveld 440 459 -19 Overig Drenthe 271 171 +100 FLEVOLAND 840 565 +275 Dronten 80 47 +33 Noordoostpolder 537 449 +88 Urk 12 8 +4 Overig Flevoland 211 61 +150 TWENTE 144 167 -23 OVERIGE PROVINCIES IN UIT SALDO Groningen 418 423 -5 Gelderland 440 408 +32 Utrecht 296 251 +45 Noord-Holland 498 370 +128 Zuid-Holland 336 256 +80 Zeeland 17 4 +13 Noord-Brabant 114 122 -8 Limburg 35 45 -10 TOTAAL NEDERLAND 6.978 6.316 +662  Verhuizingen tussen Steenwijkerland en (1) andere gemeenten in de regio West-Overijssel, (2) buurgemeenten in omliggende regio’s en (3) andere provincies in Nederland, over de periode 2016-2019. De kleur van de cel geeft aan hoe groot de netto in- of uitstroom was. Bron: CBS (2016, 2017, 2018, 2019).

Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 262 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF Steenwijkerland trekt vooral gezinnen aan De tabel rechts laat zien welke leeftijdsgroepen per saldo naar Steenwijkerland toe verhuisden en welke per saldo wegtrokken. Ter vergelijking hebben we ook omliggende regio’s aan de tabel toegevoegd. Steenwijkerland trekt per saldo gezinnen aan, vooral in de leeftijdsgroep 25 tot 50 jaar met kinderen tot 15 jaar. Dat geldt ook voor Zuidoost-Fryslân, Zuidwest- Drenthe en de andere West-Overijsselse gemeenten. Jongeren in de leeftijd 15 tot 25 jaar trekken per saldo juist weg uit Steenwijkerland, meestal vanwege studie. Dat is een gebruikelijk beeld voor gemeenten zonder hogeschool of universiteit. Dat Steenwijkerland per saldo gezinnen aan weet te trekken en dat het verhuissaldo van 65-plussers stabiel tot negatief is, helpt om de leeftijdsopbouw beter in balans te brengen. De gemeente is namelijk relatief sterk vergrijsd (zie hiervoor ook hoofdstuk 3). Door gezinnen aan te trekken, zorg je ook op termijn voor nieuwe aanwas in de gemeente en houd je de vraag naar woningen op peil (jongeren worden starters, starters vormen gezinnen, enzovoort). 2.5 VERHUISBEWEGINGEN  Gemiddelde migratiesaldi per leeftijdsgroep per jaar, voor Steenwijkerland en voor omliggende regio’s, over de periode 2016-2019.

Let op: deze cijfers zeggen niets over de verhuisbewegingen tussen de ene en de andere gemeente of regio. De kleur van de cel geeft aan hoe groot de gemiddelde netto toe- of afname was. Bron: CBS (2016, 2017, 2018, 2019). KINDEREN JONGEREN JONGE GEZINNEN OUDERE GEZINNEN JONGE OUDEREN OUDEREN GEMEENTE / REGIO TOT 15 JR 15-25 JR 25-50 JR 50-65 JR 65-85 JR 85-PLUS SALDO Steenwijkerland 9 -9 33 13 0 5 51 West-Overijssel 53 65 158 46 56 8 386 Twente 65 27 -91 44 21 -6 59 Zuidoost-Fryslân 65 -115 84 32 7 2 75 Zuidwest-Drenthe 29 -39 66 59 31 6 151 Noordoostpolder 14 -32 16 -7 -6 -1 -18 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 272 DE GEMEENTE IN PERSPECTIEF Steenwijk groeide door fors verhuisoverschot De tabel rechts laat per kern of cluster van kernen zien hoe groot het geboorte- en migratiesaldo was over de periode 2010-2019. Opvallend is dat de groei van Steenwijk volledig verklaard wordt door verhuizingen. Er verhuisden in de periode 2010-2019 jaarlijks gemiddeld ruim 100 mensen meer naar Steenwijk dan er vertrokken. Daartegenover staat een sterfteoverschot, waardoor de jaarlijkse bevolkingsgroei voor Steenwijk op ongeveer 70 personen per jaar uitkomt. Hetzelfde geldt voor Giethoorn, alleen gaat het daar om kleinere aantallen.

In Sint Jansklooster en in de kleine kernen in Noordoost, Noordwest en Zuid geldt juist het omgekeerde: daar vertrokken meer mensen dan er kwamen wonen, maar doordat er een geboorteoverschot was, daalde het inwonertal niet (met uitzondering van de kleine kernen in Noordwest; daar was weliswaar een geboorteoverschot, maar het vertrekoverschot was groter, met een dalend inwonertal als resultaat). In Blokzijl, Oldemarkt en Vollenhove groeide het aantal inwoners door zowel een positief geboorte- als een positief migratiesaldo. In Steenwijkerwold waren beide saldi juist negatief. 2.5 VERHUISBEWEGINGEN  Geboorte- en migratiesaldo per kern of cluster van kernen over de periode 2010-2019. Bron: CBS (2010 t/m 2019). CLUSTER GEBOORTESALDO MIGRATIESALDO Blokzijl 5 125 Giethoorn -73 163 Oldemarkt 5 25 Sint Jansklooster 111 -71 Steenwijk -389 954 Steenwijkerwold -37 -23 Vollenhove 4 121 Kleine kernen Noordoost 271 -171 Kleine kernen Noordwest 66 -196 Kleine kernen Zuid 107 -47 3 DEMOGRAFIE 3.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk We laten zien hoe de gemeente Steenwijkerland zich de afgelopen jaren op demografisch vlak ontwikkelde. Dat betekent dat we kijken naar de samenstelling en ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens, in de hele gemeente, maar ook per kern of cluster van kernen. We kijken ook hoe Steenwijkerland zich op demografisch vlak verhoudt tot omliggende regio’s.

We kijken niet alleen terug, maar ook vooruit. We laten zien op hoeveel huishoudensgroei Steenwijkerland nog kan rekenen, en dus hoeveel woningen er nog bijgebouwd moeten worden. We vertalen de huishoudensgroei op gemeenteniveau ook naar kernen en doelgroepen: waar zijn nog extra woningen nodig, hoeveel en voor wie? Wat betekent dit voor de Woonagenda? - De verwachting is dat Steenwijkerland tot 2031 met nog 1.735 huishoudens groeit. Dat is de optelsom van de lokale behoefte (starters, instromers van buiten de gemeente, huishoudensvorming door bijvoorbeeld scheiding, etc.; totaal 1.130 huishoudens) en het inlopen van het woningtekort dat sinds de crisis is opgebouwd (605 huishoudens). - In alle kernen is behoefte aan extra woningen, maar de vraag is het grootst in kernen met dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningen: Steenwijk, Vollenhove en Oldemarkt. - In Steenwijkerland wonen relatief veel 65-plussers. Ook de komende jaren zal het aantal seniorenhuishoudens nog blijven groeien. Dat heeft invloed op de gewenste samenstelling van de woningvoorraad (zie ook de programma-indicaties in hoofdstuk 5, 6 en 7). - De laatste paar jaar neemt het aantal gezinnen in Steenwijkerland weer toe. Dat is een trendbreuk ten opzichte van eerder.

De verwachting is dat het aantal (jonge) gezinnen ook de komende jaren blijft toenemen, met vraag naar extra gezinswoningen als gevolg (zie paragraaf 3.5 en de programma-indicaties in hoofdstuk 5, 6 en 7). - Lokaal zijn er soms behoorlijke verschillen tussen de kernen. Zo wonen in Blokzijl, Giethoorn en Steenwijkerwold relatief veel 65-plussers, terwijl Sint Jansklooster een kern is met veel jongeren (zie ook de kernenatlas). Het is belangrijk om hier in de uitwerking van de Woonagenda aandacht voor te hebben. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 293 DEMOGRAFIE Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 303 DEMOGRAFIE Daling aantal gezinnen omgebogen naar groei De schema’s hiernaast laten de ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in Steenwijkerland zien over de periode 2010-2020. Het aantal huishoudens groeide gemiddeld met 115 per jaar. Deze groei komt volledig voor rekening van een toenemend aantal kleine huishoudens. Daarnaast valt op dat de afname van het aantal gezinnen sinds 2015 is omgebogen naar een lichte groei. Dat betekent dat de daling van het aantal 0- tot 15-jarigen op termijn zeer waarschijnlijk ook omklapt naar een (lichte) groei. Het inwonertal steeg ook, maar minder hard dan het aantal huishoudens. Dat betekent dat de gemiddelde huishoudensgrootte in Steenwijkerland afneemt.

Het aantal 65-plussers nam per saldo het sterkst toe, maar de groei was de afgelopen vijf jaar minder sterk dan de vijf jaar daarvoor. Het aantal 25- tot 45-jarigen nam juist af. Ook daarvoor geldt: de daling is de laatste vijf jaar minder sterk dan de jaren ervoor. 3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU INWONERS 2010 2015 2020 Δ '10-'15 Δ '15-'20 Δ '10-'20 GEM. PER JAAR 0 tot 15 jaar 7.780 7.355 6.850 -425 -505 -930 -95 15 tot 25 jaar 4.755 4.725 5.145 -30 420 390 40 25 tot 45 jaar 10.370 9.510 9.295 -860 -215 -1.075 -110 45 tot 65 jaar 12.530 12.705 12.955 175 250 425 45 65 tot 75 jaar 4.255 5.075 5.555 820 480 1.300 130 75 jaar en ouder 3.525 3.850 4.320 325 470 795 80 STEENWIJKERLAND 43.210 43.220 44.125 10 905 915 90 HUISHOUDENS 2010 2015 2020 Δ '10-'15 Δ '15-'20 Δ '10-'20 GEM. PER JAAR alleenstaanden 5.415 5.710 6.370 295 660 955 95 paren 6.135 6.415 6.465 280 50 330 35 gezinnen 6.680 6.500 6.530 -180 30 -150 -15 STEENWIJKERLAND 18.230 18.630 19.360 400 730 1.130 115  Ontwikkeling van het aantal inwoners en huishoudens in Steenwijkerland, onderverdeeld naar leeftijdsgroepen en huishoudenstypen, over de periode 2010-2020. Bron: CBS (2010, 2015, 2020).

3.2 TERUGBLIK OP GEMEENTENIVEAU Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 313 DEMOGRAFIE Steenwijkerland relatief sterk vergrijsd De figuren rechts laten de bevolkingspiramides voor Steenwijkerland in de jaren 2000 en 2020 zien. Het meest opvallend is de smalle ‘buik’ van de piramide voor 2020, wat erop wijst dat er de laatste jaren relatief weinig jonge gezinnen waren die voor aanwas van onderop zorgden. Ter illustratie: in 2000 was ongeveer 7% van de bevolking 10 tot 14 jaar. Zij zijn nu 30 tot 34 jaar. De omvang van deze groep is nu zo’n 5%. Een deel van hen heeft de gemeente dus verlaten. De top van de piramide is juist vrij breed. Er zijn dus veel (aanstaande) ouderen. Deze groep wordt na ca. 2030 kleiner door sterfte. Om het inwonertal op peil te houden, is dus nieuwe aanwas nodig, door natuurlijke groei (een geboorteoverschot) of door migratie (een vestigingsoverschot). De groei van het aantal gezinnen die we sinds 2015 zien, draagt dus in belangrijke mate bij aan het beter in balans brengen van de leeftijdsopbouw in Steenwijkerland.  Bevolkingspiramides voor Steenwijkerland in de jaren 2000 en 2020. Elke staaf geeft aan hoeveel mannen en vrouwen er in elke leeftijdsgroep zitten. De zwarte contouren geven de gemiddelde leeftijdsopbouw in de hele provincie Overijssel weer. Hoe breder de onderkant van de piramide, hoe meer jongeren er wonen.

Andersom geldt: hoe ‘boller’ de bovenkant, hoe meer (aanstaande) ouderen (deels ‘babyboomers’) er zijn. Bron: CBS (2000, 2020). Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 323 DEMOGRAFIE Tempo van vergrijzing wijkt niet af van elders In het schema hiernaast laten we zien hoe de leeftijdsopbouw in Steenwijkerland zich verhoudt tot omliggende regio’s. In vergelijking met heel West-Overijssel telt Steenwijkerland iets meer 45-plussers en wonen er iets minder jongeren. Het verschil wordt in belangrijke mate verklaard door Zwolle. Daar wonen relatief veel jongeren, waardoor de leeftijdsgroepen tot 45 jaar in West-Overijssel iets oververtegenwoordigd zijn. De ontwikkeling van leeftijdsgroepen in Steenwijkerland wijkt echter nauwelijks af van het beeld in omliggende regio’s. Ook daar is het aandeel 65-plussers met zo’n vier procentpunt toegenomen en het aandeel 25- tot 45-jarigen met zo’n drie procentpunt afgenomen. Andere leeftijdsgroepen bleven min of meer stabiel.

3.3 VERGELIJKING MET ANDERE REGIO’S 0 TOT 15 15 TOT 25 25 TOT 45 45 TOT 65 65 JAAR OF OUDER OMLIGGENDE REGIO'S 2010 2020 2010 2020 2010 2020 2010 2020 2010 2020 % VAN BEVOLKING Steenwijkerland 18% 16% 11% 12% 24% 21% 29% 29% 18% 22% West-Overijssel 19% 17% 13% 13% 27% 24% 26% 27% 15% 19% Twente 18% 16% 12% 13% 26% 23% 27% 28% 16% 20% Zuidoost-Fryslân 18% 16% 11% 11% 25% 21% 28% 29% 18% 22% Zuidwest-Drenthe 18% 16% 11% 12% 25% 21% 29% 29% 18% 23% Noordoostpolder 21% 18% 12% 12% 26% 24% 27% 27% 14% 18%  Leeftijdsopbouw in Steenwijkerland vergeleken met die in andere omliggende regio’s, en de ontwikkeling daarvan over de periode 2010-2020, in percentages. Afleesvoorbeeld: in Steenwijkerland groeide de groep 15- tot 25-jarigen van 4.755 personen in 2010 naar 5.145 personen in 2020. In 2010 was die groep 11% van de bevolking, in 2020 was dat 12%. In West-Overijssel bleef deze groep naar verhouding juist even groot. Bron: CBS (2010, 2020). Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 333 DEMOGRAFIE Relatief veel stellen in Steenwijkerland In het schema hiernaast laten we zien hoe de huishoudenssamenstelling in Steenwijkerland zich verhoudt tot omliggende regio’s. Opvallend is dat er in Steenwijkerland iets meer tweepersoonshuishoudens wonen dan elders, ondanks dat deze groep in omvang afnam.

In de bevolkingspiramide zagen we dat er in Steenwijkerland relatief veel ouderen wonen. Dat betekent zeer waarschijnlijk dat een groot deel van hen dus een tweepersoonshuishouden vormt. Het aandeel alleenstaanden nam toe, maar het tempo lag ongeveer even hoog als in omliggende regio’s. De Noordoostpolder is de enige regio in de omgeving waar het aandeel alleenstaanden relatief laag is en het aandeel gezinnen relatief hoog. In Twente wonen juist relatief veel alleenstaanden. 3.3 VERGELIJKING MET ANDERE REGIO’S ALLEENSTAANDEN PAREN GEZINNEN OMLIGGENDE REGIO'S 2010 2020 2010 2020 2010 2020 % VAN HUISHOUDENS Steenwijkerland 30% 33% 34% 33% 37% 34% West-Overijssel 32% 34% 31% 30% 37% 35% Twente 33% 36% 31% 30% 37% 35% Zuidoost-Fryslân 32% 34% 33% 32% 35% 34% Zuidwest-Drenthe 30% 34% 34% 33% 36% 34% Noordoostpolder 30% 31% 31% 32% 39% 37%  Huishoudenssamenstelling in Steenwijkerland vergeleken met die in andere omliggende regio’s, en de ontwikkeling daarvan over de periode 2010-2020, in percentages. Afleesvoorbeeld: in Steenwijkerland groeide het aantal alleenstaanden van 5.415 in 2010 naar 6.370 in 2020. In 2010 was die groep 30% van het totale aantal huishoudens, in 2020 was dat 33%. Bron: CBS (2010, 2020).

3.4 TERUGBLIK PER KERN De schema’s op de volgende pagina laten zien hoe het aantal inwoners en huishoudens zich tussen 2010 en 2020 per kern of cluster van kernen ontwikkelde. We kijken ook naar de ontwikkeling van leeftijdsgroepen (jongeren, ouderen) en huishoudenstypen (alleenstaanden, gezinnen). Overal nam het aantal huishoudens toe In heel Steenwijkerland groeide het aantal huishoudens tussen 2010 en 2020 met 1.130 (omgerekend 6,2%). Dat is het resultaat van een toenemend aantal huishoudens in alle kernen. Blokzijl en Sint Jansklooster groeiden het snelst, met respectievelijk 16,3 en 10,2%. Bij Blokzijl is de groei terug te voeren op één jaar waarin een sloop-nieuwbouwproject werd opgeleverd, waarvan de oude woningen vlak voor 2010 gesloopt zijn. Het gaat daar dus om de terugkeer van huishoudens en zuiver gezien niet om groei. In Sint Jansklooster is het aantal huishoudens geleidelijk gegroeid. In de kleine kernen in Noordwest en Zuid en in Steenwijkerwold was de huishoudensgroei het laagst, variërend tussen 1,1 en 2,7%. Dat hangt deels samen met de beschikbare bouwgrond in deze kernen. Basiskernen sterkst vergrijsd Gemiddeld is 22% van de inwoners van Steenwijkerland ouder dan 65 jaar. In een aantal basiskernen ligt dat percentage hoger: Blokzijl (28%), Giethoorn (26%) en Steenwijkerwold (26%).

De groei van het aantal 65-plussers is het grootst in Blokzijl (7 procentpunt erbij). In de meeste kernen gaat de groei van het aantal ouderen niet samen met de groei van het aantal alleenstaanden. Enige uitzondering is Steenwijkerwold; daar groeide het aandeel alleenstaanden van 31% in 2010 naar 38% in 2020. In de andere kernen is dus vooral het aandeel oudere stellen toegenomen. Sint Jansklooster: veel jongeren In de meeste kernen is ongeveer 25% van de inwoners jonger dan 25 jaar. Sint Jansklooster is een bijzonderheid: daar is dat 35%. We zien tegelijk dat het aandeel jongeren daar sinds 2010 is toegenomen, terwijl in bijna elke kern juist sprake was van ‘ontgroening’. In Blokzijl en Giethoorn bleef het aandeel jongeren min of meer stabiel. Aandeel gezinnen daalde bijna overal In Sint Jansklooster en in de kleine kernen in Noordoost en Zuid wonen relatief veel gezinnen: 39%. Desondanks nam ook daar het aandeel gezinnen af. De sterkste afname van het aandeel gezinnen was in Sint Jansklooster: in 2010 was 45% van de huishoudens een gezin, nu dus 39%. Blokzijl is de enige kern waar het aandeel gezinnen gelijk bleef.

Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 343 DEMOGRAFIE Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 353 DEMOGRAFIE 3.4 TERUGBLIK PER KERN INWONERS JONGEREN (25-) OUDEREN (65+) CLUSTER 2010 2020 Δ '10-'20 2010 2020 2010 2020 Blokzijl 1.015 1.155 13,8% 25% 26% 21% 28% Giethoorn 2.275 2.370 4,2% 25% 25% 23% 26% Oldemarkt 2.485 2.475 -0,4% 28% 26% 19% 24% Sint Jansklooster 1.160 1.230 6,0% 32% 35% 14% 18% Steenwijk 19.140 19.680 2,8% 29% 27% 19% 23% Steenwijkerwold 1.785 1.710 -4,2% 29% 26% 21% 26% Vollenhove 3.910 4.040 3,3% 31% 29% 17% 22% Kleine kernen Noordoost 3.595 3.695 2,8% 31% 27% 14% 19% Kleine kernen Noordwest 3.445 3.355 -2,6% 28% 24% 15% 21% Kleine kernen Zuid 4.390 4.415 0,6% 29% 27% 16% 20% STEENWIJKERLAND 43.210 44.125 2,1% 29% 27% 18% 22% HUISHOUDENS ALLEENSTAANDEN GEZINNEN CLUSTER 2010 2020 Δ '10-'20 2010 2020 2010 2020 Blokzijl 460 535 16,3% 32% 34% 31% 31% Giethoorn 975 1.070 9,7% 27% 30% 34% 32% Oldemarkt 1.035 1.120 8,2% 26% 31% 36% 31% Sint Jansklooster 440 485 10,2% 22% 27% 45% 39% Steenwijk 8.480 9.000 6,1% 34% 36% 35% 32% Steenwijkerwold 770 790 2,6% 31% 38% 34% 30% Vollenhove 1.625 1.725 6,2% 30% 32% 38% 36% Kleine kernen Noordoost 1.360 1.485 9,2% 22% 29% 43% 39% Kleine kernen Noordwest 1.400 1.415 1,1% 25% 29% 38% 33% Kleine kernen Zuid 1.690 1.735 2,7% 23% 25% 41% 39% STEENWIJKERLAND 18.230

19.360 6,2% 30% 33% 37% 34%  Ontwikkeling van het inwonertal, het aantal jongeren (tot 25 jaar) en het aantal ouderen (65-plus) per kern of cluster van kernen. In de kernenatlas staan cijfers over de andere leeftijdsgroepen. Bron: CBS (2010, 2020).  Ontwikkeling van het aantal huishoudens, alleenstaanden en gezinnen per kern of cluster van kernen. In de kernenatlas staan cijfers over de andere huishoudenstypen. Bron: CBS (2010, 2020). 3.5 PROGNOSE OP GEMEENTENIVEAU Primos-prognose uit 2020 als startpunt De provincie Overijssel heeft met de West-Overijsselse gemeenten een Woonagenda opgesteld, gebaseerd op de huishoudensprognose van Primos uit 2020. Deze prognose is een vertaling van de landelijke CBS- prognose naar het niveau van provincies, regio’s en gemeenten, en dus ook naar het niveau van Steenwijkerland. Het model houdt rekening met demografische ontwikkelingen, verhuisbewegingen en woningbouwplannen. Bij binnenlandse migratie wordt onderscheid gemaakt tussen migratie over lange afstand (vaak veroorzaakt door werk en studie) en migratie over korte afstand (veel meer gebaseerd op woonvoorkeuren). Bij woningbouwplannen geldt dat gemeenten met veel woningbouwplannen naar verwachting sterker gaan groeien dan gemeenten met weinig plannen.