Rapport Woningmarktonderzoek Steenwijkerland 2021-2031-2041.pdf

Daalt de vraag onder senioren, dan zijn dezelfde woningen ook verhuurbaar aan (kleine) gezinnen. - Vernieuw overal. In sommige kernen is de sociale huurvoorraad relatief oud en is de laatste decennia niet of nauwelijks nieuw gebouwd. Cijfers kunnen in zulke kernen een dalende vraag laten zien, maar die is dan vaak kwalitatief van aard. In elke kern is een lokale behoefte. Blijf daarom overal op kleine schaal vernieuwen, zodat lokale woningzoekenden ook keuze hebben uit nieuw en modern aanbod. Accenten per kern - Steenwijk: met name in Steenwijk-Zuid en De Gagels is verbetering c.q. vernieuwing gewenst. Rijwoningen zijn relatief oud en niet duurzaam. Er is ruimte voor 75 à 90 extra sociale huurwoningen, in een mix aan woningtypen. Het zwaartepunt moet liggen op het segment tot de eerste aftoppingsgrens, omdat er veel kleine huishoudens met lage inkomens wonen. - Vollenhove: er is ruimte voor 15 à 20 extra sociale huurwoningen. Nadruk op betaalbare segment. Rijwoningen zijn relatief oud en niet duurzaam. In vroeg-naoorlogse straten is verbetering c.q. vernieuwing gewenst. - Oldemarkt: toevoeging is maatwerk. Aanbod aan patio’s is beperkt en sterk verouderd, dus kwalitatieve toevoeging is wenselijk. - Giethoorn en Steenwijkerwold: een kleine netto toevoeging is denkbaar. Nadruk op patio’s en (met name in Steenwijkerwold) het betaalbare segment.

- Blokzijl, Sint Jansklooster: toevoeging is maatwerk. In Sint Jansklooster wonen relatief veel jonge gezinnen, dus daar is ook ruimte voor reguliere gezinswoningen. - Woonkernen: in Noordoost is de voorraad relatief oud. Overal moet blijvend vernieuwd worden, waarbij dat in met name Noordwest samen mag gaan met verdunning. Door gebrek aan voorzieningen is het aannemelijk dat de vraag hier op termijn (verder) terugloopt. 5.6 PROGRAMMA-INDICATIE PER KERN Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 685 VRAAG NAAR SOCIALE HUURWONINGEN 5.6 PROGRAMMA-INDICATIE PER KERN Hieronder staat het gewenste ontwikkelprogramma voor de sociale huur per kern of cluster van kernen in één overzicht, in aantallen, naar type woning en naar prijssegment.

Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 695 VRAAG NAAR SOCIALE HUURWONINGEN WONINGTYPE PRIJSSEGMENT CLUSTER AANTAL SOCIALE HUUR 2020 BEHOEFTE 2021-2031 RIJ APPARTEMENT 'PATIO'*** GOEDKOOP < € 442,46 BETAALBAAR LAAG < € 633,25 BETAALBAAR HOOG < € 678,66 DUUR < € 752,33 Blokzijl 135 tot 10 0 0 + + 0 + - Giethoorn 270 10 - 15 0 0 +* + ++ - 0 Oldemarkt 70 tot 10 0 0 +* + 0 + 0 Sint Jansklooster 120 tot 10 + 0 + + 0 + 0 Steenwijk 3.165 75 - 90 + ++ ++ ++ ++ + 0 Steenwijkerwold 265 10 - 15 0 0 +** ++ + 0 0 Vollenhove 725 15 - 20 + + + + ++ 0 0 Kleine kernen Noordoost 105 vernieuwing - 0 + 0 0 + - Kleine kernen Noordwest 15 vernieuwing - 0 +** 0 + 0 - Kleine kernen Zuid 155 vernieuwing - 0 +** 0 - + 0 TOTAAL 5.020 140 20 - 30 20 - 30 75 - 105 40 - 50 45 - 65 30 - 40 maatwerk  Gewenste programma voor de sociale huurmarkt in Steenwijkerland voor de periode 2021-2031, onderverdeeld naar kernen(clusters), woningtypen en prijssegmenten. Het midden van elke bandbreedte telt op tot de verwachte behoefte op gemeenteniveau (+140 sociale huurwoningen). De bandbreedtes per kern of cluster van kernen zijn communicerende vaten: als je in de ene kern de bovenkant opzoekt, zul je in de andere kern meer naar de onderkant moeten bewegen.

* = bestaand aanbod is verouderd, ** = nauwelijks bestaand aanbod, *** = woningen die levensloopbestendig zijn (ruime plattegrond beneden, bad- en slaapkamer beneden) of dat met kleine ingrepen te maken zijn. En verder: - = aanbod is groter dan de vraag, 0 = vraag en aanbod zijn in balans, + of ++ = vraag is (veel) groter dan het aanbod. De aantallen voor patio’s zijn inclusief eventuele woningen voor ‘beschut wonen’ (zie hoofdstuk 9). Bron: Socrates (2020), Primos (2021) en overige analyses in dit woningmarktonderzoek. 6 VRAAG NAAR VRIJEHUUR- WONINGEN 6.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk We brengen hier de vraag naar vrijehuurwoningen voor de komende tien jaar in beeld. Dat doen we op basis van het nieuwste Socrates-onderzoek, aangevuld met signalen van makelaars en ontwikkelaars die in Steenwijkerland actief zijn. Dat leidt tot een programma-advies per kern. We geven ook advies over waar deze woningen gebouwd moeten worden en voor welke doelgroep. Wat betekent dit voor de Woonagenda? - De verwachting is dat er tot 2031 netto 160 vrijehuurwoningen moeten worden toegevoegd om in de vraag te voorzien. Dat zijn dus zo’n 15 woningen per jaar. Het aanbod dat je toevoegt moet in het middenhuursegment vallen, met een maandelijkse huurprijs tussen ca. € 750 en € 1.000. De vraag landt vooral in de voorzieningenkernen.

Het beschikbare aanbod aan vrije huur in Steenwijkerland is momenteel relatief beperkt, en het aanbod dat er is, is vrij duur vergeleken met de koop- en sociale huursector. - De doelgroep voor vrije huur bestaat voor het grootste deel uit ouderen die niet meer willen kopen, maar ook niet in aanmerking komen voor sociale huur, en huishoudens voor wie een vrijehuurwoning het enige alternatief is, omdat ze er op de koopmarkt niet tussenkomen. Met name de groep ouderen stelt veel eisen: dicht bij voorzieningen, goed bereikbaar, ruim, modern en goed afgewerkt. Daar moet bij de bouw rekening mee worden gehouden. Steenwijk is de meest geschikte plaats hiervoor. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 716 VRAAG NAAR VRIJEHUURWONINGEN Socrates: +160 vrijehuurwoningen tot 2031 In Steenwijkerland is ongeveer 5% van de woningvoorraad in handen van particulieren of beleggers die hun woningen verhuren op de vrije markt. Verreweg de meeste vrijehuurwoningen staan in Steenwijk, waar het aandeel vrije huur bovendien hoger ligt dan in de meeste andere kernen in Steenwijkerland. Het landelijke Socrates-model uit 2020 verwacht dat de behoefte aan vrije huur tot 2031 toeneemt met 160 woningen, dus omgerekend zo’n 15 woningen per jaar. Het gaat om woningen in het middenhuursegment, met een maandelijkse huurprijs tussen ca. € 750 en € 1.000.

Bouw vrije huur zo veel mogelijk op A-locaties Uit gesprekken met makelaars en ontwikkelaars (zie ook hoofdstuk 7) blijkt dat de markt voor vrijesectorhuur groeit, maar tegelijk succesvol is op een beperkt aantal locaties. De doelgroep voor vrijehuurwoningen bestaat voor een groot deel uit gepensioneerden die hun koopwoning verkocht hebben, een huurwoning zochten, maar te veel inkomen hebben om voor sociale huur in aanmerking te komen. Het gaat hier om een kritische groep, bij wie het ‘complete plaatje’ moet kloppen. Dat betekent dat de woning modern, comfortabel en ruim moet zijn, op een plek met veel voorzieningen, niet alleen voor dagelijkse boodschappen, maar ook voor vermaak. In Steenwijkerland komt dan alleen Steenwijk in beeld. Hier is ruimte voor zo’n 15 à 25 appartementen en 100 à 140 patio’s in de vrije huur (zie het schema op de pagina hierna). Het aandeel grondgebonden woningen moet volgens ontwikkelaars in Steenwijkerland relatief hoog zijn, omdat senioren vaak de wens hebben om nog wel over een kleine tuin te beschikken. Nieuwe doelgroep: ex-koop-georiënteerden Door de krapte op de koopmarkt is daar een nieuwe maar kleine groep bij gekomen: huishoudens die (vaak met enige urgentie) een koopwoning zochten, maar geen woning kunnen vinden en kiezen voor een alternatief in de vrijehuursector.

Deze groep zoekt vaak een woning in een ‘normale’ woonwijk, dus niet per se in het centrum of bovenop voorzieningen, maar wel met voorzieningen binnen handbereik. In Steenwijk is ruimte voor 15 à 25 van zulke woningen. 6.2 VERWACHTING TOT 2031 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 726 VRAAG NAAR VRIJEHUURWONINGEN  Complex met vrijehuurwoningen in het centrum van Steenwijk. Bron: Google Streetview. 6.3 PROGRAMMA-INDICATIE PER KERN Hieronder staat het gewenste ontwikkelprogramma voor de vrije huur per kern of cluster van kernen in één overzicht, in aantallen en naar type woning. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 736 VRAAG NAAR VRIJEHUURWONINGEN  Gewenste programma voor de vrije huur in Steenwijkerland voor de periode 2021-2031, onderverdeeld naar kernen(clusters) en woningtypen. Het midden van elke bandbreedte telt op tot de verwachte behoefte op gemeenteniveau (+160 vrijehuurwoningen). De bandbreedtes per kern of cluster van kernen zijn communicerende vaten: als je in de ene kern de bovenkant opzoekt, zul je in de andere kern meer naar de onderkant moeten bewegen. * = bestaand aanbod is verouderd, ** = nauwelijks bestaand aanbod, *** = woningen die levensloopbestendig zijn (ruime plattegrond beneden, bad- en slaapkamer beneden) of dat met kleine ingrepen te maken zijn.

En verder: - = aanbod is groter dan de vraag, 0 = vraag en aanbod zijn in balans, + of ++ = vraag is (veel) groter dan het aanbod. De aantallen voor patio’s zijn inclusief eventuele woningen voor ‘beschut wonen’ (zie hoofdstuk 9). Bron: Socrates (2020), Primos (2021) en overige analyses in dit woningmarktonderzoek. Opmerking: in de tweede kolom van het schema staat het aantal vrijehuurwoningen per kern of cluster van kernen. De huurprijs hoeft niet per se boven de liberalisatiegrens voor sociale huur te liggen. We weten de huurprijzen van vrijehuurwoningen niet, en het is daarom mogelijk dat een woning tot de vrijehuursector behoort, maar toch wordt verhuurd beneden de liberalisatiegrens van € 752,33. WONINGTYPE CLUSTER AANTAL VRIJE HUUR 2020 BEHOEFTE 2021-2031 RIJ APPARTEMENT 'PATIO'*** Blokzijl 15 tot 10 0 0 +* Giethoorn 50 15 - 20 0 0 +* Oldemarkt 70 tot 10 0 0 + Sint Jansklooster 10 tot 10 0 0 +** Steenwijk 535 80 - 95 + + +* Steenwijkerwold 5 tot 10 0 0 +** Vollenhove 35 15 - 20 0 + + Kleine kernen Noordoost 30 maatwerk - 0 +* Kleine kernen Noordwest 130 maatwerk - 0 +* Kleine kernen Zuid 65 maatwerk - 0 +** TOTAAL 940 160 15 - 25 15 - 25 100 - 140 7 VRAAG NAAR KOOPWONINGEN 7.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk We brengen hier de vraag naar koopwoningen voor de komende tien jaar in beeld.

Dat doen we op basis van het nieuwste Socrates-onderzoek, aangevuld met cijfers van de NVM en signalen van makelaars en ontwikkelaars die in Steenwijkerland actief zijn. Dat leidt tot een programma-advies per kern. Tijdens de interviewronde spraken we met makelaars en ontwikkelaars over de koopmarkt. De uitkomsten van deze gesprekken zijn mede gebruikt om het programma-advies vorm te geven. De rode draad uit de gesprekken staat verderop in dit hoofdstuk. Wat betekent dit voor de Woonagenda? - De krapte op de koopmarkt neemt nog altijd in hoog tempo toe, met als gevolg steeds hogere verkoopprijzen en steeds minder keuzevrijheid. Bij sommige producten, zoals tweekappers of rijwoningen, kan één woningzoekende uit slechts twee à drie woningen kiezen. Dat leidt ertoe dat vrijwel alle kopers meerdere concessies moesten doen en dus niet het product kochten dat ze eigenlijk hadden gewild. - Er moeten dus meer koopwoningen gebouwd worden. De verwachting is dat er tot 2031 netto 1.435 koopwoningen moeten worden toegevoegd om in de vraag te voorzien. Dat zijn dus zo’n 145 woningen per jaar. - Er is vraag naar een mix van producten, met uitzondering van het duurste segment. Dat betekent: meer tweekappers, meer kavels voor vrijstaand wonen, meer patio’s, en op sommige plekken: meer appartementen.

- Er is in het bijzonder behoefte aan meer woningen in het starterssegment, tot zo’n € 200.000. Veel woningen die betaalbaar waren voor starters zijn ‘doorgeschoven’ naar een hoger segment, waardoor het aanbod opdroogt en starters nauwelijks toe kunnen treden tot de koopmarkt. Het is zaak snel compacte woningen te realiseren van 50 à 60 m², niet duurder dan € 200.000. Anders verlies je starters aan andere gemeenten. - Er is vrijwel geen vraag naar tiny houses. Volgens marktkenners is het veel belangrijker om vaart te maken met het ontwikkelen van compacte, betaalbare woningen voor kleine huishoudens, omdat daar nu juist veel vraag naar is. - Probeer als gemeente ook het bouwen van innovatieve woonvormen te stimuleren. Volgens afspraken met de provincie moet 10 tot 20% van de totale nieuwbouwopgave innovatief zijn. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 757 VRAAG NAAR KOOPWONINGEN 7.2 MARKTSIGNALEN Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 767 VRAAG NAAR KOOPWONINGEN Schaarste koopmarkt fors toegenomen Uit verkoopinformatie van de NVM zijn signalen te herleiden over de marktpositie van koopwoningen in Steenwijkerland. We kijken naar het aantal transacties, de verkooptijd, de looptijd van het te koop staande aanbod, transactieprijzen en het aantal woningen waaruit een koper kan kiezen (‘keuze-indicator’).

We hebben de ontwikkelingen gemeten over een langere periode, tussen 2010 en medio 2021. De figuur rechts laat zien hoe het aantal transacties zich per kwartaal ontwikkelde. In de tabel eronder kijken we naar ontwikkelingen vanaf 2015. Wat direct opvalt, is dat het aantal transacties elke twee jaar verder toeneemt. Er zijn dus meer verhuizingen. De afgelopen drie jaar ging het om een toename van 25%. Met name de verkoop van hoekwoningen is sterk toegenomen, met over de laatste drie jaar een stijging van 55%. De verkoop van tweekappers steeg tot 2019 ook, maar vlakte daarna wat af. Bij alle woningtypen geldt dat het aantal transacties sinds 2016, toen de woningmarkt merkbaar verbeterde, sterk is toegenomen.  Ontwikkeling van het aantal transacties bij NVM-makelaars tussen 2010 en medio 2021. In de tabel: aantal transacties per woningtype en de ontwikkeling in de afgelopen drie jaar. Bron: NVM (2021). WONINGTYPE '15-'16 '17-'18 '19-'21 ONTW. LAATSTE 3 JAAR tussenwoning 121 161 185 15% hoekwoning 102 104 161 55% 2-onder-1-kap 149 196 218 11% vrijstaand 204 293 377 29% appartement 14 22 27 23% TOTAAL 590 776 968 25% Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 777 VRAAG NAAR KOOPWONINGEN Meer transacties in kortere tijd Het aantal transacties steeg mede doordat het tempo waarin woningen verkocht werden ook toenam.

Het aantal dagen tussen het moment dat een woning op Funda wordt aangeboden en dat de koopovereenkomst is ondertekend daalde naar gemiddeld 87 tussen 2019 en medio 2021. Bij veel woningtypen daalde de verkooptijd zelfs tot ongeveer een maand. Dat is historisch laag. De looptijd van het te koop staande aanbod daalde ook, met ruim 50%. De looptijd ligt altijd wat hoger dan de verkooptijd, omdat sommige woningen al heel lang te koop staan. De aantrekkelijkheid van hoekwoningen nam het snelst toe: zowel de verkoop- als de looptijd daalden met zo’n 75%. Appartementen zijn gemiddeld wat langer op de markt, maar worden desondanks ook sneller verkocht dan enkele jaren geleden. 7.2 MARKTSIGNALEN WONINGTYPE '15-'16 '17-'18 '19-'21 ONTW. LAATSTE 3 JAAR tussenwoning 186 96 39 -60% hoekwoning 183 122 34 -72% 2-onder-1-kap 158 110 35 -68% vrijstaand 285 191 88 -54% appartement 565 352 237 -33% TOTAAL 268 170 87 -49% WONINGTYPE '15-'16 '17-'18 '19-'21 ONTW. LAATSTE 3 JAAR tussenwoning 382 267 115 -57% hoekwoning 394 330 85 -74% 2-onder-1-kap 415 238 109 -54% vrijstaand 499 411 248 -39% appartement 904 658 386 -41% TOTAAL 519 381 185 -52%  Ontwikkeling van de gemiddelde verkooptijd van woningen (in dagen) tussen 2010 en medio 2021. In de tabel: gemiddeld per woningtype en de ontwikkeling in de afgelopen drie jaar.

De verkooptijd is het aantal dagen tussen het moment dat een woning op Funda wordt aangeboden en dat de koopovereenkomst is ondertekend. Bron: NVM (2021).  Ontwikkeling van de gemiddelde looptijd van te koop staand aanbod (in dagen) tussen 2010 en medio 2021. In de tabel: gemiddeld per woningtype en de ontwikkeling in de afgelopen drie jaar. De looptijd is het aantal dagen dat een te koop staande woning al te koop staat. Bron: NVM (2021). Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 787 VRAAG NAAR KOOPWONINGEN Minder keuze, dus een hogere prijs Koopwoningen in Steenwijkerland zijn de afgelopen drie jaar gemiddeld 22% duurder geworden. De verkoopprijs van tussenwoningen en vrijstaande woningen steeg nog iets harder. De prijsstijging is een direct gevolg van opdrogend aanbod: een woningzoekende kon tussen 2019 en medio 2021 gemiddeld uit slechts vijf woningen kiezen, terwijl dat in 2015-2016 nog op bijna 30 lag. Kopers die een rij- of twee-onder-één-kapwoning zochten, hadden keuze uit slechts twee à drie woningen. Dat betekent ongetwijfeld dat kopers veel concessies deden bij de koop van een woning. De combinatie van meer transacties, kortere verkoop- en looptijden, hogere verkoopprijzen en minder keuzevrijheid laat zien dat de markt in Steenwijkerland erg overspannen is.

Extra aanbod creëren helpt, maar zal ook leiden tot meer animo door woningzoekenden van elders. Voor de lokale woningzoekende zal het lastig blijven om een passende woning te vinden. 7.2 MARKTSIGNALEN WONINGTYPE '15-'16 '17-'18 '19-'21 ONTW. LAATSTE 3 JAAR tussenwoning 17,8 6,8 2,3 -66% hoekwoning 17,7 8,7 2,7 -69% 2-onder-1-kap 19,5 7,4 2,3 -69% vrijstaand 40,9 14,4 6,8 -53% appartement 47,9 25,0 13,1 -48% TOTAAL 28,3 12,1 5,3 -57%  Ontwikkeling van de gemiddelde transactieprijs van woningen tussen 2010 en medio 2021. In de tabel: gemiddeld per woningtype en de ontwikkeling in de afgelopen drie jaar. Bron: NVM (2021).  Ontwikkeling van het aantal woningen waaruit een koper kan kiezen tussen 2010 en medio 2021. In de tabel: gemiddeld per woningtype en de ontwikkeling in de afgelopen drie jaar. Bron: NVM (2021). WONINGTYPE '15-'16 '17-'18 '19-'21 ONTW. LAATSTE 3 JAAR tussenwoning € 136.447 € 147.731 € 189.030 28% hoekwoning € 155.206 € 171.653 € 205.167 20% 2-onder-1-kap € 195.522 € 219.427 € 270.982 23% vrijstaand € 285.769 € 329.341 € 417.026 27% appartement € 199.798 € 223.668 € 247.167 11% TOTAAL € 194.414 € 218.228 € 265.874 22% Socrates: +1.435 koopwoningen tot 2031 Het grootste deel van de extra behoefte aan woningen in Steenwijkerland komt terecht in de koopsector.

Het landelijke Socrates-model uit 2020 verwacht dat de lokale vraag naar koopwoningen tot 2031 toeneemt met 1.435 woningen, dus omgerekend zo’n 145 woningen per jaar. Het model geeft ook aan hoe de vraag zich verdeelt over verschillende prijssegmenten. Het schema hieronder geeft dat aan, met in de laatste kolom een vertaling naar aantallen voor Steenwijkerland. 7.3 VERWACHTING TOT 2031 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 797 VRAAG NAAR KOOPWONINGEN PRIJSSEGMENT % VOLGENS SOCRATES BANDBREEDTE STEENWIJKER- LAND goedkoop (tot € 200.000) 29% 280 - 380 betaalbaar laag (€ 200. - € 290.000) 36% 340 - 460 betaalbaar hoog (€ 290. - € 460.000) 27% 385 - 520 duur (boven € 460.000) 8% 215 - 290 TOTAAL 1.435  Vraag naar koopwoningen volgens het Socrates-model, met uitsplitsing naar prijssegmenten en vertaling naar aantallen voor Steenwijkerland (zie ook de programmaleidraad op pagina 83). In de oorspronkelijke berekening van Socrates waren de segmenten ‘goedkoop’ en ‘betaalbaar laag’ samengevoegd tot één segment. Omdat dat geen recht doet aan de huidige markt in Steenwijkerland (immers: veel vraag naar koopwoningen in het starterssegment) hebben we een knip aangebracht, o.a. gebaseerd op de gesprekken die we voerden met makelaars. Bron: Socrates (2020), bewerking KAW.  Nieuwbouw in Steenwijk. Bron: Funda (2021).

7.4 WAT ZIEN MAKELAARS EN ONTWIKKELAARS? De markt in Steenwijkerland is volgens makelaars en ontwikkelaars oververhit. Woningen worden snel verkocht en daarbij wordt flink overboden. Er is vraag naar alle soorten woningen. Bij drie soorten woningen is het aanbod écht schaars: starterswoningen, levensloopgeschikte woningen en woningen in het middensegment. Hieronder een toelichting. Bouw meer voor starters: compacte rijwoning van 50 à 60 m², prijs tot € 200.000 Starters zitten het meest in de knel op de huidige woningmarkt. Zij zoeken vaak een betaalbare koopwoning van maximaal zo’n € 200.000. In dat segment is juist erg weinig aanbod. De indruk bestaat dat jongeren nu vaak langer bij hun ouders blijven wonen. Als er niet snel beschikbaar aanbod bij komt, dan bestaat het risico dat zij de gemeente verlaten. Het is voor kernen juist belangrijk om jongeren die graag willen blijven aan de plaats te binden, met passend aanbod. Het is belangrijk om in elke kern met jongeren zelf in gesprek te gaan: wie wil er blijven, wat zoeken ze, wat is hun budget? Op die manier kun je de exacte vraag bepalen. Die kan uiteraard per kern verschillen. Door ze naar hun wensen te vragen, voorkom je dat je bouwt als gevolg van ‘geluiden’ van hun ouders, die soms een verkeerde weerspiegeling zijn van wat jongeren eigenlijk willen.

Betaalbaarheid is een belangrijk aandachtspunt voor starterswoningen, nu, maar ook op langere termijn. Sommige gemeenten hanteren bij nieuwbouw een lagere grondprijs waardoor het product ‘kunstmatig’ betaalbaar is. Het risico bestaat dat starterswoningen na de eerste verkoop uit het betaalbare segment verdwijnen, doordat ze voor meer geld verkocht worden. Volgens makelaars en ontwikkelaars moet het product daarom passen bij het startersbudget. Daar kun je als gemeente op sturen door eisen te stellen aan het product, o.a. qua grootte (smallere beukmaat, 50 à 60 m² gebruiksoppervlakte) en afwerkingsniveau (iets lagere kwaliteit, meer zelf afwerken). Bijkomend voordeel van kleinere starterswoningen is dat er sneller doorstroming ontstaat: als een startend stel een kind krijgt, is de woning te klein en verhuizen ze, waardoor de woning voor nieuwe starters beschikbaar komt. Volgens ontwikkelaars is dit soort woningen voor € 200.000 te realiseren, mits gemeente en ontwikkelaar samen optrekken en goede afspraken maken. Ook huur-koop-constructies in samenwerking met corporaties zijn denkbaar. Bouw meer levensloopgeschikte woningen die passen bij de wensen van ouderen Er is ook vraag naar meer levensloopgeschikte woningen. Een deel van de ouderen wil een volgende stap zetten, maar doet dat alleen als het aanbod 100% past bij hun behoefte.

Ook hier is het belangrijk om in gesprek te gaan met de doelgroep over hun wensen en het aanbod daarop af te stemmen. Houd daarbij oog voor de diversiteit die er bestaat binnen de groep ouderen. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 807 VRAAG NAAR KOOPWONINGEN 7.4 WAT ZIEN MAKELAARS EN ONTWIKKELAARS? Een deel van de ouderen zoekt een appartement, maar dat geldt zeker niet voor alle ouderen. Er zijn kleine aantallen appartementen nodig, in Steenwijk en Vollenhove, dicht bij voorzieningen (op A-locaties). Realiseer voor ouderen juist ook grondgebonden, gelijkvloerse woningen met een kleine tuin. Zeker in een gemeente als Steenwijkerland, waar veel ouderen gewend zijn ruim te wonen, maakt dat de stap naar een levensloopbestendige woning kleiner. Bouw meer in het middensegment: rij en 2^1, prijs tot € 350.000 Naast woningen voor starters en ouderen zou de nadruk moet liggen op het realiseren van woningen in het middensegment, tot € 350.000. Het gaat dan om rijwoningen en tweekappers. In het duurdere, vrijstaande segment is voldoende (recent) aanbod. Nu geen kwetsbare plekken door schaarste, op termijn wel grote verduurzamingsopgave De makelaars en ontwikkelaars zien door de schaarste nu geen kwetsbare plekken waar risico op verpaupering bestaat. Goedkopere woningen worden verkocht en daarna vrijwel altijd opgeknapt.

Voor de langere termijn zien zij echter wel een grote verduurzamingsopgave in jaren-60- en jaren-70-wijken, met vaak ook versnipperd corporatiebezit. Dat vraagt om een goed plan. Weinig vraag naar tiny houses De geluiden dat er veel vraag is naar tiny houses zijn volgens makelaars een gevolg van schaarste op de markt. Het grootste deel overweegt een tiny house als second-best-keuze, omdat ze geen reguliere betaalbare en compacte woning kunnen vinden. De gemiddelde Steenwijkerlander is volgens de makelaars te nuchter voor een tiny house. Vooral in Steenwijk vraag naar vrije huur Het gaat dan om A-locaties met een goed voorzieningenpakket, het liefst in of direct rondom het centrum. Vrije huur wordt vooral gevraagd door de groep die niet kan of wil kopen en niet in aanmerking komt voor sociale huur (de tussen-wal-en-schipgroep). Vooral overdruk vanuit de Randstad In de gesprekken kwam naar voren dat er wel enige overdruk vanuit regio Zwolle-Meppel is, maar dat de overdruk vanuit regio Almere-Lelystad en de rest van de Randstad vele malen groter is. Werk meer samen met marktpartijen Ontwikkelaars willen graag nauwer samenwerken met de gemeente als het gaat om ontwikkelen van nieuwbouw. Je kunt dan beter het gemeenschappelijke belang nastreven: het aantrekkelijk maken van kernen.

Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 817 VRAAG NAAR KOOPWONINGEN 7.5 PROGRAMMA-INDICATIE PER KERN Kwalitatieve aanwijzingen voor elke kern - Bouw meer woningen in het starterssegment. Doordat de huizenprijzen stijgen, wordt het aantal woningen dat betaalbaar is voor starters steeds kleiner. Betaalbaar aanbod dat wél beschikbaar is, is vaak kwalitatief onder de maat en daarmee onaantrekkelijk voor veel starters. Het is zaak dat in alle kernen startersaanbod* wordt toegevoegd. Werk als gemeente samen met de markt om hier tempo in te krijgen. - Bouw meer koop-patio’s. De vraag naar compacte patio’s neemt de komende jaren toe. Dat komt door vergrijzing, maar ook doordat ouderen steeds langer zelfstandig in een koopwoning wonen. De moderne oudere zoekt een comfortabele woning met een bad- en slaapkamer beneden, op een kleinere kavel. Hier moet bij nieuwbouwplannen meer aandacht voor zijn. Een deel moet dicht bij voorzieningen staan, maar ook in buurten daaromheen zijn patio’s nodig. - Dure woningen zijn er genoeg. Er is de laatste tijd relatief veel duurdere koop toegevoegd. Het zwaartepunt van de behoefte zal de komende jaren juist in het meer betaalbare segment liggen, tot zo’n drie ton. Hier moet in de programmering rekening mee worden gehouden. Naar verwachting is alleen in Giethoorn en de kleine kernen nog vraag naar duurdere woningen.

- Weinig animo voor tiny houses. De geluiden dat er veel vraag is naar tiny houses zijn volgens makelaars een gevolg van schaarste op de markt. Sommige huishoudens zoeken echt een tiny house, vanuit de ideologie om kleiner en duurzamer te wonen, maar het grootste deel overweegt een tiny house als second-best-keuze, omdat ze geen reguliere betaalbare en compacte woning kunnen vinden. Om te peilen hoe groot de vraag echt is, zou een proefproject opgezet kunnen worden, op kleine schaal en op één locatie, met de ruimte om de proef later eventueel uit te breiden. Accenten per kern - Steenwijk: hier landt het grootste deel van de behoefte: zo’n 555 à 750 koopwoningen. Er is vraag naar een mix aan typen en segmenten, met uitzondering van dure koop. - Vollenhove: meer aandacht voor koop-patio’s, omdat daar nu nauwelijks aanbod aan is. Totale behoefte: 125 à 150. - Oldemarkt: ruimte voor 65 à 80 koopwoningen, met nadruk op het segment tot drie ton. - Giethoorn: geen vraag naar extra appartementen. Behoefte aan 100 à 125 koopwoningen, deels in het dure segment. - Blokzijl, Sint Jansklooster, Steenwijkerwold: mix van grondgebonden woningtypen, met in Sint Jansklooster in ieder geval plannen voor starters (want: veel jongeren) en patio’s (want: weinig aanbod). - Woonkernen: aanbod in starterssegment én enige ruimte voor dure koop.

Toevoeging bij voorkeur ter opvulling van vrijgekomen plekken in de dorpskern. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 827 VRAAG NAAR KOOPWONINGEN * Goedkope koop tot € 200.000. De bandbreedte op de pagina hierna is afgestemd op het streefpercentage van minimaal 30% sociale huur, betaalbare vrije huur of goedkope koop bij nieuwbouw. 7.5 PROGRAMMA-INDICATIE PER KERN Hieronder staat het gewenste ontwikkelprogramma voor de koopmarkt per kern of cluster van kernen in één overzicht, in aantallen, naar type woning en naar prijssegment. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 837 VRAAG NAAR KOOPWONINGEN WONINGTYPE PRIJSSEGMENT CLUSTER AANTAL KOOP 2020 BEHOEFTE 2021-2031 RIJ 2^1 VRIJ / KAVEL APPARTEMENT 'PATIO'*** GOEDKOOP < € 200.000 BETAALBAAR LAAG < € 290.000 BETAALBAAR HOOG < € 460.000 DUUR > € 460.000 Blokzijl 390 45 - 60 +* + + 0 + ++ ++ ++ 0 Giethoorn 775 100 - 125 +* + + 0 + + ++ ++ + Oldemarkt 965 65 - 80 + + + + ++ ++ ++ + 0 Sint Jansklooster 390 45 - 60 +* + + 0 +** ++ ++ ++ 0 Steenwijk 5.810 555 - 750 + + ++ + ++ ++ ++ ++ 0 Steenwijkerwold 545 75 - 90 +* + + 0 + ++ ++ + 0 Vollenhove 1.085 125 - 150 + + ++ + ++** ++ ++ ++ 0 Kleine kernen Noordoost 1.215 70 - 100 0 / +* + + 0 + + ++ + + Kleine kernen Noordwest 1.355 75 - 105 0 / +* + + 0 + + ++ + + Kleine kernen Zuid 1.555 95 - 125 0 / +* + + 0 + + ++ + + TOTAAL

14.085 1.435 185 - 245 270 - 360 325 - 445 85 - 115 355 - 475 280 - 380 340 - 460 385 - 520 215 - 290  Gewenste programma voor de koopmarkt in Steenwijkerland voor de periode 2021-2031, onderverdeeld naar kernen(clusters), woningtypen en prijssegmenten. Het midden van elke bandbreedte telt op tot de verwachte behoefte op gemeenteniveau (+1.435 koopwoningen). De bandbreedtes per kern of cluster van kernen zijn communicerende vaten: als je in de ene kern de bovenkant opzoekt, zul je in de andere kern meer naar de onderkant moeten bewegen. * = mits in starterssegment, ** = nauwelijks bestaand aanbod, *** = woningen die levensloopbestendig zijn (ruime plattegrond beneden, bad- en slaapkamer beneden) of dat met kleine ingrepen te maken zijn. En verder: 0 = vraag en aanbod zijn in balans, + of ++ = vraag is (veel) groter dan het aanbod. De bandbreedte voor goedkope koop past bij het streefpercentage van 30% sociale huur, betaalbare vrije huur of goedkope koop bij nieuwbouw. De aantallen voor patio’s zijn inclusief eventuele woningen voor ‘beschut wonen’ (zie hoofdstuk 9). Bron: Socrates (2020), Primos (2021) en overige analyses in dit woningmarktonderzoek.

KADER: INNOVATIEVE WOONTRENDS Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 847 VRAAG NAAR KOOPWONINGEN Streef naar 10 tot 20% innovatief wonen De gemeente heeft met de provincie afgesproken dat 10 tot 20% van de nieuwbouwopgave innovatief is. Dat betekent: woonvormen realiseren die in Steenwijkerland niet of nauwelijks bestaan, maar wel tegemoet komen aan een behoefte. In de programma- indicaties in dit woningmarktonderzoek is niet precies vastgelegd wat voor woningen dat moeten zijn. Hiernaast staan enkele voorbeelden van elders die als inspiratie gebruikt kunnen worden. Woontrends voor ouderen Patiowoningen met kleine tuin Kangoeroewoningen Wonen met gelijkgestemden Hofjeswonen Woontrends voor kleine huishoudens Compacte woningen Woontrends voor duurzaam wonen Tiny houses Wonen op het water Pop-up- house Mixen van typen of doelgroepen Huur en koop in één gebouw* ‘Friends-woningen’ * Wijs wel zo veel mogelijk toe aan leefstijlen met vergelijkbare ‘normen en waarden’. De praktijk laat zien dat mixen van leefstijlen in één portiek of rond één pleintje / groene ruimte tot botsingen kan leiden. Sociale huur, middenhuur en koop bij elkaar 8 VERGELIJKING MET DE PLANNEN 8.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk We laten zien welke plannen voor woningbouw er zijn en vergelijken die met de behoefte, zowel in aantallen als kwalitatief.

Daaruit rolt een aantal suggesties voor het bijstellen (of: meer vraaggericht maken) van de plancapaciteit. We staan ook stil bij een aantal criteria waarmee je kunt beoordelen welke plannen de grootste meerwaarde hebben (en die je dus het liefst zou willen ontwikkelen). Wat betekent dit voor de Woonagenda? - In vrijwel alle kernen is de optelsom van harde en zachte plannen lager dan de behoefte. Dat betekent dat er extra plancapaciteit nodig is. In Steenwijk zijn wel voldoende plannen, mits alle harde en zachte plannen doorgaan en mits ze kwalitatief aansluiten op de vraag. - Grofweg de helft van de plancapaciteit is nog zacht. Het is zaak om zachte plannen die goed passen bij de vraag en ruimtelijk iets toevoegen aan de kernen versneld ‘hard’ te maken. Aanvullend moet gezocht worden naar extra bouwlocaties om ook in de resterende behoefte te kunnen voorzien. Kies daarbij voor plekken die van meerwaarde zijn, niet alleen volkshuisvestelijk, maar ook ruimtelijk. - Op sommige vlakken is kwalitatieve bijstelling van de plannen nodig. In het algemeen moet er meer planruimte zijn voor patio’s, tweekappers, vrijstaand wonen en in het bijzonder betaalbare rij- koopwoningen voor starters. Per kern kunnen er nuances zijn, zoals: op kleine schaal ruimte voor appartementen, of minder ‘reguliere’ rij- huurwoningen.

Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 868 VERGELIJKING MET DE PLANNEN 8.2 HOEVEEL PLANNEN ZIJN ER? Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 878 VERGELIJKING MET DE PLANNEN In veel kernen te weinig plannen Het schema rechts laat zien hoe groot de plancapaciteit per kern of cluster van kernen is en hoe die zich verhoudt tot de verwachte behoefte. We maken onderscheid tussen harde en zachte plannen: - Harde plannen zijn plannen die al in het bestemmingsplan zijn opgenomen. Die kunnen in principe op korte termijn uitgevoerd worden. - Zachte plannen zijn plannen die nog uitgewerkt moeten worden (schets- of potloodplannen) of principeverzoeken waar ooit toezeggingen op gedaan zijn. In de laatste kolom van het schema staat of het aantal plannen matcht met de verwachte behoefte of dat er bijstellingen nodig zijn. Bij het beoordelen keken we naar de optelsom van harde en zachte plannen, ervan uitgaande dat zachte plannen eenvoudig in harde plannen om te zetten zijn. In de praktijk ligt dat complexer: plannen kunnen bijvoorbeeld vertraging oplopen door lange bestemmingsplanprocedures, waardoor ze mogelijk pas na 2031 ontwikkeld kunnen worden (en dus buiten de tijdspanne van dit onderzoek vallen). Bij de interpretatie van de uitkomsten moet hier rekening mee worden gehouden.

Doordat de vraag naar woningen de laatste tijd snel is toegenomen, is in vrijwel elke kern het aantal plannen kleiner dan de verwachte behoefte. Steenwijk is de enige uitzondering, waar de totale planvoorraad iets groter is dan de verwachte vraag, mits we de bovenregionale vraag van +500 woningen (zie pagina 37) buiten beschouwing laten. In Sint Jansklooster is min of meer een match. In de andere kernen is tot 2031 dus extra plancapaciteit nodig om de totale verwachte behoefte een plek te kunnen geven.  Huidige plancapaciteit per kern of cluster van kernen, onderverdeeld naar harde en zachte plannen, en de mate waarin dat matcht met de vraag. Uitleg pictogrammen: hijskraan = meer plannen maken, vinkje = match, klokje = temporiseren / plannen uitsmeren over een langere periode. Bron: gemeente Steenwijkerland (2021). PLANNEN CLUSTER BEHOEFTE HARD ZACHT MATCH Blokzijl 55 - 75 2 16 Giethoorn 120 - 160 1 16 Oldemarkt 75 - 105 10 15 Sint Jansklooster 55 - 75 24 0 Steenwijk 695 - 945 396 414 Steenwijkerwold 85 - 115 0 5 Vollenhove 145 - 195 23 18 Kleine kernen Noordoost 70 - 100 13 8 Kleine kernen Noordwest 75 - 105 36 4 Kleine kernen Zuid 95 - 125 10 15 STEENWIJKERLAND 1.735 515 511

8.3 WELKE BIJSTELLINGEN ZIJN NODIG? Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 888 VERGELIJKING MET DE PLANNEN Zachte plannen versneld uitwerken Het is belangrijk om te realiseren dat de behoefte er nú is en dat je snel plannen tot ontwikkeling moet brengen, als je die huishoudens aan de gemeente wilt binden. Dat betekent dat je harde plannen op korte termijn moet realiseren. Omdat slechts de helft van de plancapaciteit in Steenwijkerland hard is, is het belangrijk dat aanvullend zachte plannen ‘hard’ gemaakt worden, liefst zo snel mogelijk. Uiteraard moet dat praktisch haalbaar zijn en moeten de locaties én invulling ervan passen bij de behoefte van de markt. Op deze manier zorg je ervoor dat er op korte en middellange termijn voldoende plannen beschikbaar zijn om in de vraag te voorzien. Tegelijk moet er tempo gemaakt worden met het zoeken naar nieuwe planruimte, om ook op de (middel)lange termijn (na ca. 2026) genoeg harde plannen te hebben. Blijvend monitoren van de vraag naar extra woningen is daarin erg belangrijk. Meer patio’s, meer betaalbaar Het schema op de pagina hierna laat zien welke kwalitatieve bijstellingen er nodig zijn om zo goed mogelijk vraaggericht te kunnen ontwikkelen.

Op hoofdlijnen vallen twee dingen op: - naar type: er is ruimte voor meer patio’s, meer tweekappers en vrijstaande woningen en meer rij- koopwoningen in het starterssegment; - naar plek: met name in Steenwijk is behoefte aan meer van dit soort plannen, terwijl er voor andere producten juist plannen teveel zijn. Meer in detail: - In Steenwijk zijn voldoende plannen voor vrijstaande woningen of kavels. Dat geldt ook voor rijwoningen en appartementen in de vrije huur. Er is juist meer behoefte aan patio’s en tweekappers. Enige vorm van planbijstelling helpt hier om vraaggerichter te bouwen. - In Vollenhove is nog ruimte voor plannen voor koopappartementen, mits ze dicht bij voorzieningen gebouwd worden. In Giethoorn en de kleine kernen in Noordwest staan juist appartementen gepland, terwijl er geen vraag is naar (nog meer) koopappartementen. - In veel kernen staan sociale huurwoningen gepland, waarbij niet duidelijk is of het om reguliere of gelijkvloerse grondgebonden woningen gaat (in het schema zijn we uitgegaan van regulier). Het is verstandig om die woningen te ontwikkelen met een bad- en slaapkamer beneden, zodat ze op termijn voor meerdere groepen inzetbaar zijn.

8.3 WELKE BIJSTELLINGEN ZIJN NODIG? Tekst Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 898 VERGELIJKING MET DE PLANNEN  Gewenste kwalitatieve bijstellingen in de planvoorraad in Steenwijkerland, onderverdeeld naar kernen(clusters), woningtypen en prijssegmenten. Donkergroen (++) = veel meer plannen maken; vraag is veel groter dan het planaanbod, lichtgroen (+) = meer plannen maken; vraag is groter dan het aanbod aan plannen, wit (m.) = aantal plannen past bij de vraag, roze (-) = plannen waar mogelijk aanpassen; aanbod aan plannen is groter dan de vraag. En verder: * = mits in starterssegment, ** = mits dicht bij voorzieningen en goed bereikbaar. Bron: gemeente Steenwijkerland (mei 2021) en overige analyses in dit woningmarktonderzoek. PLANNEN SOCIALE HUUR VRIJE HUUR KOOP CLUSTER BEHOEFTE HARD ZACHT RIJ APP 'PATIO' RIJ APP 'PATIO' RIJ 2^1 VRIJ/KAVEL APP 'PATIO' Blokzijl 55 - 75 2 16 m. m. + m. m. + m.* + + m. + Giethoorn 120 - 160 1 16 m. m. + m. m. + +* + + - + Oldemarkt 75 - 105 10 15 - m. + m. m. + m.* + + m. ++ Sint Jansklooster 55 - 75 24 0 - m. + m. m. + +* + + m. + Steenwijk 695 - 945 396 414 - m. ++ - - ++ m.* ++ - m.** ++ Steenwijkerwold 85 - 115 0 5 m. m. + m. m. + +* + + m. + Vollenhove 145 - 195 23 18 m. m. + m. m. + +* + + +** ++ Kleine kernen Noordoost 70 - 100 13 8 - m. + m. m. + m.* m. + m.

+ Kleine kernen Noordwest 75 - 105 36 4 - m. + - m. + m.* + + - + Kleine kernen Zuid 95 - 125 10 15 - m. + m. m. + m.* m. + m. + STEENWIJKERLAND 1.735 515 511 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 908 VERGELIJKING MET DE PLANNEN Kiezen voor plannen met meerwaarde Als gemeente wil je plannen ontwikkelen die niet alleen inspelen op een behoefte, maar ook in bredere zin bijdragen aan de kwaliteit van een kern. Het is mogelijk dat er zachte plannen zijn waarbij dat onvoldoende het geval is, terwijl er andere planlocaties in de pijplijn zitten die passender zijn, maar waarvoor nu nog geen concrete plannen liggen. Die plannen zou je dan eigenlijk voorrang willen geven. Het afwegingskader hiernaast kan helpen om de meerwaarde van plannen te bepalen. Aan plannen die op veel criteria positief scoren, zou je ontwikkelruimte willen geven, terwijl je plannen die lager scoren (voorlopig) in de ijskast wilt laten staan. 8.4 PLANNEN BEOORDELEN THEMA CRITERIUM 1. Ruimtelijk Is het een inbreidingsplan? Met andere woorden: sluit het plan aan op de Ladder voor Duurzame Verstedelijking? 2.

Volkshuisvestelijk Voegt het plan een product toe dat onvoldoende beschikbaar is in Steenwijkerland? Leidt het product tot een versnelling van doorstroming? Geeft het plan een impuls aan de directe omgeving? Is er sprake van een buitengewone mate van duurzaamheid? Is er sprake van een vernieuwende woonvorm? Is het plan realiseerbaar? 3. Procedureel, financieel Zijn er afspraken vastgelegd? Is er actueel draagvlak bij de bevolking en politiek?  Punten waarop je zou willen toetsen bij het beoordelen van plannen, om ervoor te zorgen dat je alleen plannen met meerwaarde realiseert. Uitbreiding met meer punten is mogelijk. 9 WONEN EN ZORG 9.1 IN HET KORT Dit hoofdstuk Steenwijkerland vergrijst de komende jaren steeds meer. Dat betekent dat het aantal huishoudens met één of meer personen met een zorgvraag toeneemt. Tegelijk zorgt wet- en regelgeving ervoor dat ouderen steeds langer zelfstandig thuis moeten wonen, ook als zij afhankelijk zijn van zorg. Behalve ouderen zijn er ook andere doelgroepen met een zorgvraag. Het gaat daarbij om relatief kleine aantallen. Het rapport ‘Huisvestingsopgave Wonen en Zorg’ uit 2019 beschrijft welke opgave er de komende jaren ligt om aan de extra vraag naar wonen met zorg tegemoet te komen. We laten in dit hoofdstuk de nieuwste cijfers zien rond wonen met zorg voor ouderen en geven bovendien aan wáár in de gemeente de opgave landt.

We staan ook stil bij ouderen zonder zorgbehoefte. Tijdens de interviewronde spraken we ook met zorgpartijen. De rode draad uit de gesprekken staat verderop in dit hoofdstuk. Wat betekent dit voor de Woonagenda? - Het aantal ouderen neemt de komende jaren toe. Daardoor is er meer vraag naar patiowoningen: woningen met bad- en minimaal één slaapkamer beneden en een kleine tuin, op een kleine kavel. Een deel van de vraag landt bij voorzieningen, zoals een supermarkt of huisarts, maar er zijn ook (meer mobiele) ouderen die op grotere afstand van voorzieningen in een patio willen wonen. Door meer patio’s te bouwen, verleid je ouderen om door te stromen van hun gezinswoning naar een kleinere woning. Belangrijk: ontwikkel woningen die voor ouderen niet als ‘een stap terug’ voelen, want dan stellen ze de stap voorlopig uit. - Een deel van de ouderen zoekt een beschutte woonvorm, waar ze samen zelfstandig kunnen wonen, met of zonder zorg (zie de figuur op de pagina hierna). In Steenwijkerland gaat het om zo’n 80 woningen tot 2031, met de grootste aantallen in de drie voorzieningenkernen. Deze aantallen vallen binnen de totale behoefte aan - patio’s, zoals aangegeven in de programma- indicaties in hoofdstuk 5, 6 en 7. - Beschut wonen in de kleinere kernen is niet geheel ondenkbaar, zeggen de zorgpartijen.

Belangrijk is dat het dan op zeer kleine schaal gebeurt en dat er voldoende nabuurschap in een kern is om te ondersteunen in de zorgbehoefte. - We zien een kwalitatieve mismatch in de bestaande voorraad voor senioren. Veel woningen zijn weliswaar gelijkvloers, maar ze zijn gedateerd en de plattegrond voldoet niet meer aan de eisen van nu (o.a. te kleine badkamers om thuiszorg te kunnen ontvangen, te smalle gangen voor rollators of rolstoelen, etc.). Voor corporaties ligt hier een opgave, ook in de vorm van nieuwbouw. - Er is een beperkte netto behoefte aan woningen voor zorgvragers anders dan ouderen. Verspreid over de gemeente gaat het om enkele tientallen woningen. Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 929 WONEN EN ZORG Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 939 WONEN EN ZORG Meer ouderen, met of zonder zorgbehoefte Het aantal ouderen stijgt de komende jaren. We onderscheiden drie groepen, variërend in hoe zwaar hun zorgbehoefte is (zie ook de figuur rechts): 1. Ouderen die zelfstandig wonen, met of zonder Wmo-indicatie (Wet maatschappelijke ondersteuning) voor lichte (zorg)ondersteuning door bijvoorbeeld thuiszorg; 2.

Ouderen met behoefte aan ‘beschut wonen’: zij komen niet in aanmerking voor intramuraal wonen, maar hebben wel behoefte aan een woonplek waar ze zelfstandig kunnen wonen, met zorg nabij en waar naar hen omgekeken wordt; 3. Ouderen met een Wlz-indicatie (Wet langdurige zorg) die in aanmerking komen voor intramuraal wonen. 9.2 SOORTEN WONEN MET ZORG 1. Zelfstandig thuis zonder zorg Het merendeel van de inwoners van Steenwijkerland woont op deze manier. 3. Beschut wonen zonder zorg Waar mensen samen zelfstandig wonen. Bijvoorbeeld een hofje. 6. Intramuraal met 24u zorg Dit is het verpleeghuis, in traditionele of moderne vorm, waar mensen onzelfstandig wonen. Zorg is Wlz- gefinancierd. 2. Zelfstandig thuis, zorg op afroep Qua woonsituatie als 1, maar dan met bijvoorbeeld thuiszorg. 4. Beschut wonen, zorg op afroep Qua woonsituatie als 3, maar dan met bijvoorbeeld thuiszorg. Dit kan ook begeleid wonen zijn. 5. Beschut wonen, 24u zorg Dit zijn vaak particuliere alternatieven voor het verpleeghuis. Zorg is Wlz- gefinancierd. Zelfstandig wonen Beschut wonen Intramuraal wonen Zonder zorgZorg op afroepZorg 24 uur  Vormen van wonen met meer of minder zorg voor ouderen. Bron: KAW (2021).

9.3 VERWACHTING TOT 2031 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 949 WONEN EN ZORG 1: Ouderen die zelfstandig wonen Verreweg het grootste deel van deze groep heeft nog geen zorgbehoefte en woont in een ‘normale’ woning, vaak een ruime gezinswoning. Een deel van hen denkt erover na om kleiner te gaan wonen, maar stelt die stap uit omdat het nog niet dringend nodig is en omdat een passend alternatief vaak ontbreekt. Dat remt de doorstroming. Om die te bevorderen, is het nodig om meer patio’s te bouwen, om zo ouderen te verleiden de stap naar kleiner wonen te maken. Belangrijk is dat de woning kleiner is en de badkamer en minimaal één slaapkamer op de begane grond zijn, maar het moet voor de oudere niet als ‘een stap terug’ voelen. Nu ouderen steeds langer zelfstandig thuis moeten wonen, is het des te belangrijker dat patio’s op de juiste plek staan. Dat betekent: op loopafstand van dagelijkse voorzieningen of ontmoetingsplekken. Er is uiteraard ook vraag naar patio’s op andere plekken, voor mobiele ouderen die een rustige buurt zoeken. Voor alle kernen in Steenwijkerland maakten we een analyse van de afstand van patio’s tot drie soorten voorzieningen die voor ouderen belangrijk zijn: supermarkt, huisarts, apotheek of gezondheidscentrum en buurt- of dorpshuis. Een afstand van 250 meter wordt doorgaans als maximale loopafstand voor senioren gezien.

Zie de kaart rechts voor de situatie in Steenwijk. Opvallend is: - In Steenwijk staan relatief veel patio’s ver van voorzieningen, vooral rondom de Zonnekamp en in Steenwijk-Zuid. In Vollenhove en Oldemarkt staan relatief weinig patio’s, maar de plek ervan is doorgaans goed. - In de overige kernen staan patio’s relatief dicht bij voorzieningen, behalve in Giethoorn en Blokzijl. In Blokzijl gaat het in absolute zin om slechts een tiental woningen. Er zijn geen kernen in Steenwijkerland waar wél patio’s staan, maar geen voorzieningen zijn.  De ligging van patio’s (in groen) ten opzichte van belangrijke voorzieningen voor ouderen: supermarkt (in rood), huisarts, apotheek of gezondheidscentrum (in blauw) en buurt- of dorpshuizen (in oranje). Een loopafstand van 250 meter tot voorzieningen is voor senioren die minder mobiel zijn acceptabel. Patio’s voor die doelgroep moeten dus eigenlijk binnen een straal van 250 meter van voorzieningen staan (op de kaart: binnen de cirkels). Bron: inventarisatie van voorzieningen via Google en gemeentegids (zomer 2021), BAG (2021), VHE- bestanden Wetland Wonen, Woonconcept, Omnia Wonen en AVOS (2021).

9.3 VERWACHTING TOT 2031 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 959 WONEN EN ZORG 2: Ouderen die een beschutte woonvorm zoeken Het aanscherpen van indicatiestellingen zorgt ervoor dat ouderen met een (lichte) zorgvraag steeds langer zelfstandig thuis blijven wonen. Bij een deel van hen gaat het om kwetsbare ouderen die een beschutte woonomgeving nodig hebben, waar ruimte is voor ontmoeting en activiteiten, waar zorg binnen handbereik is (bijvoorbeeld: dicht bij een verzorgingshuis) en waar naar hen wordt omgekeken. Deze groep neemt in alle scenario’s toe. Netto gaat het om zo’n 45 ouderen in het lage scenario tot zo’n 110 ouderen in het hoge scenario tot 2031. We rekenen hierbij vanaf 2019, omdat de behoefte over de periode 2019-2021 in Steenwijkerland nog niet ingevuld is. We verwachten dat de realiteit ergens rond het middenscenario uitkomt. Belangrijk is om de behoefte aan beschut wonen ook als corporaties en zorginstellingen serieus te nemen. De zorgsituatie van deze groep vraagt om een veilig thuis waar zorg op afroep beschikbaar moet zijn. De woonvorm kan variëren van wonen in een hofje (zelfstandig, samen met andere ouderen bij elkaar) tot een meer georganiseerde vorm van wonen, bijvoorbeeld in een appartement nabij een bestaand verzorgingshuis (de vroegere ‘aanleunwoning’).

Bij hofjeswonen moet gedacht worden aan zo’n 15 woningen bij elkaar, bij een gestapelde woonvorm gaat het om zo’n 25 à 30 woningen in één complex. Het schema rechtsonder laat zien welke plekken zich hier in welke aantallen voor lenen. Overal geldt: bouw deze woonvormen zo veel mogelijk dicht bij voorzieningen.  Boven: verwachte ontwikkeling van de behoefte aan beschutte woonvormen in drie scenario’s. We rekenen met het geel gemarkeerde scenario. Midden: grafische weergave hiervan. Onder: verdeling van de behoefte aan beschut wonen over de kernen in Steenwijkerland. Het gaat om bruto aantallen, dus los van de sloop van bestaande woningen / complexen. De aantallen zijn onderdeel van totale behoefte aan patio’s, zoals aangegeven in de programma-indicaties in hoofdstuk 5, 6 en 7. Bron: CAK, bewerking in woonzorgscan KAW (2021). SCENARIO 2019 2021 2026 2031 BW laag 60 68 85 104 BW midden 60 76 101 137 BW hoog 60 85 118 169 KERN AANTAL (TOT 2031) Steenwijk 50 à 60, verspreid over minimaal twee locaties / complexen Vollenhove ca. 20 woningen, kleinschalig Oldemarkt ca. 15 woningen, kleinschalig Overige kernen zeer kleinschalig, alleen bij concrete behoefte en afhankelijk van nabuurschap in de kern (voor uitleg: zie pagina 98)

Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 969 WONEN EN ZORG Rapport 2019: overschot aan geclusterd wonen In het rapport ‘Huisvestingsopgave Wonen en Zorg’ uit 2019 staat dat er destijds een overschot was van 450 eenheden voor ‘geclusterd wonen’ (vergelijkbaar met wat wij beschut wonen noemen). In 2028 is er nog een overschot van 150 woningen (zie afbeelding rechts). Dat wijkt nogal af van onze conclusie dat er juist vraag is naar vormen van beschut wonen. In onze ogen laat de afbeelding zien dat er een kwalitatieve behoefte is: er staan weliswaar voldoende woningen voor senioren, maar die zijn verouderd en voldoen niet meer aan de behoefte. Er is juist vraag naar nieuwe, moderne woningen met een beschut karakter en een plattegrond die voldoet aan de huidige maatstaven. Denk aan: bredere gangen die ook voor rollator- en rolstoelgebruikers goed toegankelijk zijn en badkamers die groot genoeg zijn om thuiszorg te ontvangen. Overige groepen: beperkte netto behoefte Het aanbod aan woningen voor andere zorgvragers dan ouderen is grotendeels in balans met de vraag. Er is een kleine netto uitbreidingsbehoefte voor verstandelijk gehandicapten, beschermd wonen en kwetsbare jongeren, maar het gaat om hooguit enkele tientallen in de hele gemeente.

9.3 VERWACHTING TOT 2031  Kwantitatieve opgave voor wonen en zorg, onderverdeeld naar ouderen en andere zorgvragers, over de periode 2019-2028-2038. Bron: Companen (2019).

9.3 VERWACHTING TOT 2031 Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 979 WONEN EN ZORG 3: Ouderen met Wlz-indicatie voor intramuraal wonen In 2019 hadden 382 mensen in Steenwijkerland een indicatie voor Wlz-zorg. De verwachting is dat dat aantal tot 2031 toeneemt. Volgens onze woonzorgscan ligt het aantal benodigde plekken voor mensen met somatische aandoeningen (SOM) en psychogeriatrische zorg (PG) dan opgeteld tussen 530 in het laagste scenario en 595 in het hoogste scenario (zie de optelsom van SOM en PG in de tabel en figuur rechts). Daarbinnen is de groep die psychogeriatrische zorg nodig heeft veel groter dan de groep met somatische aandoeningen. De toename van beide groepen is te verklaren door vergrijzing en past bij landelijke trends. Zorgpartijen bieden deze plekken vrijwel uitsluitend aan in de voorzieningenkernen, zo blijkt uit gesprekken met hen (zie ook de pagina hierna). Een belangrijke reden daarvoor is dat er een minimumomvang van het aantal plaatsen nodig is om rendabel te kunnen zijn, en dat lukt alleen in grotere kernen. Twee nuances hierbij de behoefte: - Niet iedereen met een Wlz-indicatie gebruikt intramurale zorg. Een deel ontvangt zorg thuis of in een particuliere instelling die gefinancierd wordt met een pgb, mpt of vpt. Uit trends blijkt dat het aantal mensen dat op deze manier zorg ontvangt licht toeneemt.

- Verregaande extramuralisering is op korte termijn niet realistisch. Voor de komende jaren zijn de scenario’s ‘midden’ en ‘hoog’ het betrouwbaarst. Op de langere termijn zal de extramuralisering wel doorzetten, omdat het huidige systeem financieel en qua bemensing niet houdbaar is.  Boven: verwachte ontwikkeling van het aantal benodigde intramurale plekken voor cliënten met somatische (SOM) en psychogeriatrische (PG) aandoeningen in drie scenario’s. We rekenen met het geel gemarkeerde scenario. Onder: grafische weergave hiervan. Bron: CAK, bewerking in woonzorgscan KAW (2021). SCENARIO 2019 2021 2026 2031 SOM laag 97 100 108 107 SOM midden 97 106 118 127 SOM hoog 97 111 129 147 PG laag 285 325 375 423 PG midden 285 328 381 435 PG hoog 285 330 387 448

Meer vraag naar beschutte woonvormen Uit de gesprekken met zorgpartijen komt naar voren dat er ruimte is voor uitbreiding van het aantal woningen voor ouderen en de combinatie wonen en zorg voor deze groep in Steenwijkerland. Er is met name behoefte aan ‘beschut wonen’: een woonvorm waarbij mensen een zelfstandige woning hebben, gekoppeld aan een voorziening waar zorg beschikbaar is en waar ontmoeting tussen bewoners gestimuleerd wordt. De kwaliteit en de juiste locatie van dit type woningen zijn erg belangrijk: een buitenwijk ver van voorzieningen is niet geschikt voor deze doelgroep. Kleinschalige voorzieningen voor wonen en zorg kun je ook realiseren in kleine kernen zonder voorzieningen. Daarvoor moet wel aan een aantal randvoorwaarden voldaan worden, zoals de aanwezigheid van een aantal ‘trekkers’ in de kern die de schouders eronder willen zetten en voldoende onderlinge samenhang. Het is ook belangrijk om bij het ontwikkelen van een dergelijk project de kern vanaf het begin te betrekken om ervoor te zorgen dat het echt ‘van de kern’ wordt. Als niet aan deze randvoorwaarden voldaan wordt, is het lastiger om zo’n project succesvol te laten zijn. Als het wel lukt, kan het ervoor zorgen dat ouderen in kleine kernen makkelijker een volgende stap in hun wooncarrière zetten. Een verhuizing naar een appartement in Steenwijk wordt nu als een (te) grote stap ervaren.

Kansen in het mixen van doelgroepen Er liggen kansen in het mixen van doelgroepen. Daarbij kan het gaan om verschillende zorgdoelgroepen, maar ook om een combinatie met jongeren of gezinnen. Een te grote clustering van ouderenwoningen moet worden voorkomen. Een mix van leeftijden en groepen in woonwijken brengt meer levendigheid, contact en mogelijkheden voor onderlinge hulp. Voorbeelden van elders leren dat het zowel voor de ouderen als de rest van de buurt positieve effecten kan hebben. ‘Mixen’ binnen een gebouw kan lastig zijn door verschillende leefstijlen. Het is erg belangrijk om vanaf het begin de buurt erbij te betrekken en met bewoners samen te werken. De gemeente zou hierin trekker moeten zijn. En verder: - Het voornemen is om zwaardere zorg te blijven concentreren in Steenwijk en Vollenhove. - De grootste opgave is hoe je zorg aan huis kunt blijven leveren, ook als zorgvraag zwaarder wordt? De gemeente kan meer initiatief nemen in het samenbrengen van partijen om zorg anders te gaan organiseren.

9.4 WAT ZIEN ZORGPARTIJEN? Woningmarktonderzoek Steenwijkerland | 28 september 2021 | Definitief | 989 WONEN EN ZORG KAW Groningen Kattenhage 1 9712 JE GRONINGEN l Postbus 1527 9701 BM GRONINGEN Rotterdam Pelgrimsstraat 1 3029 BH ROTTERDAM Eindhoven Rechtestraat 59c 5611 GN EINDHOVEN www.kaw.nl l +31 88 529 0000 l info@kaw.nl PROJECTNAAM Woningmarktonderzoek Steenwijkerland OPDRACHTGEVERS Gemeente Steenwijkerland, Wetland Wonen, Woonconcept en Omnia Wonen PROJECTTEAM Emiel Heuff Daniel Depenbrock STATUS Definitief DATUM 28 september 2021