Eeserwold - Wonen.pdf

De 27 appartementen die op het landgoed voorzien zijn hebben een oppervlakte van ruim 120 m2 (en op de begane grond een extra groot appartement), zoals onderstaand aangegeven zijn. Figuur 2.3: Schetsontwerp appartementen Landgoed de Woldberg. Bron: VMEZ architecten, 2021. 2.3 Conclusie De locatie en omgeving van Landgoed de Woldberg zijn aantrekkelijk. Het gebied heeft door de ligging ten opzichte van omliggende natuur een landschapp elijke uitstraling. Tegelijkertijd ligt de locatie op fietsafstand van Steenwijk. Hierdoor zijn (hoogwaardige) voorzieningen gemakkelijk en snel vanaf het landgoed bereikbaar. De ligging van het Eesermeer zorgt voor diversiteit binnen het plangebied. Door het ontbreken van een waterverbinding is het Eesermeer op dit moment (nog) niet erg aantrekkelijk om in te varen. Het aanleggen van een directe waterverbinding tussen het Eesermeer en Giethoorn zal de

7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 9 aantrekkelijkheid van het plangebied aanzienlijk vergroten. Volgens geïnterviewde makelaars zou de realisatie van deze verbinding mogelijk zelfs meer geïnteresseerden naar het gebied kunnen trekken. De locatie kent naar onze opvatting ook een aantal aandachtspunten. Rond het landgoed is de ontwikkeling van een bedrijvenpark en een kantorenpark voorzien. Daarnaast bestaat het gevaar dat de ligging van het gebied ten opzichte van de A32 in het landgoed mogelijk voor geluidshinder zorgt. Beide aandachtspunten kunnen mogelijk afdoen aan de uitstra ling, rust en beleving van het landgoed. In het huidige ontwerp houdt men rekening met deze punten. Het blijft echter belangrijk om ook bij de verdere ontwikkeling van het l andgoed oog te houden voor e en goed e ruimtelijke inbedding van het te ontwikkelen bedrijvenpark, en aandacht te hebben voor mogelijke geluidshinder van de snelweg. 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 10 3 Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte In dit hoofdstuk gaan we nader in op de onderbouwing van de woningbehoefte. All ereerst bepalen we het woningmarktgebied op basis van verhuisbewegingen. Vervolgens kijken we naar de kwantitatieve woningbehoefte in de regio Steenwijk.

Tot slot analyseren we in dit hoofdstuk voor welke doelgroepen de Woldberg potentieel in een kwalitatieve woningbehoefte voorziet. 3.1 Bepalen woningmarktgebied Een eerste stap voor het in beeld brengen van de woningbehoefte is het bepalen van het woningmarktgebied. Het woningmarktgebied vormt de basis voor het in beeld brengen van vraag en aanbod op de woningmarkt. Voor de goede orde kijken we eerst naar de verhu isbewegingen in de afgelopen jaren binnen en tussen de gemeenten. Hieruit blijkt dat in de gemeente Steenwijkerland een groot gedeelte van de verhuisbewegingen binnen de gemeentegrenzen plaatsvond. Tabel 3.1: Gemeente Steenwijkerland. Gemiddeld aantal in Steenwijkerland gevestigde personen per jaar, naar herkomst, 2011-2019. Herkomst gemeente Aantal Percentage Steenwijkerland 2.359 62% Meppel 137 4% Noordoostpolder 106 3% Westerveld 102 3% Weststellingwerf 101 3% Zwolle 84 2% Groningen (gemeente) 63 2% Overige gemeenten 882 23% Totaal 3.834 100% Bron: CBS Statline, 2020. Deze benadering behoeft uiteraard aanvulling, omdat men zich met h et beoogde programma van Landgoed de Woldberg in hoofdzaak niet op de lokale woningvraag richt. Het grootste deel van de inwoners van de gemeente Steenwijkerland oriënteert zich niet het luxere segment, maar eerder op de betaalbare huur- en koopwoningen op de markt.

De luxe woningen en royale kavels van de Woldberg hebben een aantrekkingskracht die eerder regionaal of nationaal is. Dit blijkt ook uit de verkoopgegevens waarover het L andgoed beschikt. In tabel 3.2 zijn de kopers van de verkochte kavels afgezet naar herkomst. Wat direct opvalt is dat het aandeel van de kopers, afkomstig uit de gemeente Steenwijkerland zelf (28%), veel lager ligt dan gemiddeld in de gemeente Steenwijkerland (62%). De overige kopers komen met name uit de omliggende provincies Drenthe en Friesland. Opvallend is dat er ook relatief veel kavels zijn verkocht aan huishoudens uit de Randstad (Utrecht en Noord-Holland). 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 11 Tabel 3.2: Landgoed de Woldberg. Herkomst van kopers eerste kavels , peildatum 23-11-2020. Herkomst Aantal verkochte kavels Gemeente Steenwijkerland 13 28% Drenthe 7 15% Utrecht (provincie) 5 11% Friesland 6 13% Groningen (provincie) 3 7% Noord-Holland 3 7% Buitenland 3 7% Overijssel (excl. Steenwijkerland) 3 4% Gelderland 2 7% Flevoland 1 2% Totaal 46 100% Bron: Landgoed de Woldberg B.V. (2020). Landgoed de Woldberg (B.V.) houdt op verschillende manieren bij wie er interesse hebben getoond voor een kavel; geïnteresseerden kunnen zich bijvoorbeeld inschrijven voor een nieuwsbrief, of contact zoeken via een NVM-makelaar.

Niet in elk stadium is echter al bekend hoe concreet de interesse is en om wie het precies gaat (type huishouden, achtergrond, herkomst, woonwensen, etc.). Wanneer de belangstelling concreter wordt en mensen via telefoon, mail of facebook contact opnemen met een medewerker van het Landgoed wordt navraag gedaan over hun achtergrond, samenstelling en woonwensen. Van deze groep huishoudens is hierdoor gedetailleerdere informatie beschikbaar. In totaal gaat het om 267 geïnteresseerden met lopende contacten. Tabel 3.3. geeft van de groep de verdeling naar herkomst weer. Tabel 3.3: Landgoed de Woldberg. Herkomst van geïnteresseerden met lopende contacten, peildatum 23 -11-2020. Bron: Landgoed de Woldberg B.V. (2020). Uit de herkomst van de geïnteresseerden blijkt wederom dat de marktregio voor de vrije kavels op het landgoed duidelijk van bovenregionale betekenis is; er zijn veel geïnteresseerden afk omstig uit de Randstad (53%). De aantrekkingskracht van het landgoed strekt zich dus met name uit tot de provincies Overijssel, Friesland, Drenthe, Utrecht en Noord - en Zuid -Holland. Het wervingsgebied voor de vrije kavels beslaat hiermee een groot deel van ons land. De 3 zuidelijke provincies en de provincie Groningen vallen daarbuiten.

De reden dat er relatief weinig animo vanuit Groningen voor de Woldberg lijkt te zijn, ligt mogelijk in de aanwezigheid van concurrerend aanbod in die provincie. Hier wordt in hoofdstuk 4 verder op ingegaan. Herkomst Aantal geïnteresseerden Steenwijkerland 29 11% Noord-Holland 65 24% Utrecht 43 16% Zuid-Holland 35 13% Overijssel (excl. Steenwijkerland) 23 9% Friesland 23 9% Drenthe 12 4% Flevoland 13 5% Gelderland 12 4% Groningen 7 3% Limburg 1 0% Noord-Brabant 2 1% Buitenland 2 1% Totaal 267 100% 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 12 Appartementen hebben doorgaans een mindere exclusieve aantrekkingskracht dan ruime vrije kavels, waardoor het wervingsgebied eerder lokaal of regionaal zal zijn. Dit gebied zal zich waarschijnlijk in grote lijnen uitstrekken tot de gemeenten Steenwijkerland, Kampen, Meppel, Noordoostpolder, Staphorst, Steenwijkerland, Westerveld, Weststellingwerf en Zwartewaterland. 3.2 Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte De provincie Overijssel, de Overijsselse gemeenten en hun partners werken voor de periode 2021-2025 aan twee regionale Woonagenda’s voor de regio’s West -Overijssel (waartoe ook Steenwijkerland behoort) en Twente.

In deze Woonagenda ’s schetsen de gemeenten, woningcorporaties, en andere partners zoals bouwers en ontwikkelaars wat de komende jaren de prioriteiten zijn op de Overijsselse woningmarkt en hoe zij hier samen vorm aangeven. Volgens de laatste Primos-prognose groeit het aantal huishoudens in de totale regio west-Overijssel vanaf 2020 met circa 25.000 huishoudens tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. D oor de huidige woningtekorten (ingeschat op ca. 7.000 in de regio) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer/Zwolle, en de toenemende marktdruk, wordt in de Woon agenda West-Overijssel1 regionaal de opgave geformuleerd om een groei van 35.000 -40.000 huishoudens tot 2030 te accommoderen. Op dit moment kent de regio een plancapaciteit van ruim 26.000 woningen (harde en zachte plannen) tot 2030. Dat betekent dat naast het realiseren van plannen die op dit moment al in voorbereiding zijn, er ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit van 9.000 - 14.000 tot 2030. Voor de gemeente Steenwijkerland wordt hierbij rekening gehouden met een opgave van ruim 1.240 extra woningen tot 2030. Ten opzichte van de plancapaciteit (hard + zacht) komt de gemeente hiervoor circa 975 woningen tekort. Landgoed De Woldberg zal gelet op het beoogde luxe segment echter niet of nauwelijks in deze lokale woningbehoefte kunnen voorzien.

Regionaal gezien is echter ook behoefte aan de realisatie van extra woningen. De Woldberg kan hierin wél een zekere rol vervullen. Dat is kwantitatief overigens nog een onvoldoende onderbouwing voor het plan. Daarvoor moeten we verder kijken naar de (kwalitatieve) vraag vanuit het boven aangegeven woningmarktgebied en de relevante doelgroepen. 3.3 Kwalitatieve woonwensen en beoogde doelgroep voor vrije kavels Naast een onderbouwing van d e kwantitatieve woningbehoefte, is het belangrijk om de kwalitatieve woningbehoefte in beeld te brengen. Voor welke doelgroepen voorziet het plan in woningbehoefte? Wat zoeken deze doelgroepen? En in hoeverre zijn deze doelgroepen in het marktgebied georiënteerd op het beoogde marktseg ment? Aangezien voor de vrije kavels op het landgoed een andere doelgroep te verwachten is dan voor de appartementen, kijken we eerst naar de kwalitatieve wensen voor de beoogde doelgroep van vrije kavels (paragraaf 3.3) en vervolgens los naar de kwalitatieve wensen voor de beoogde doelgroep van appartementen (paragraaf 3.4). Leeftijd en huishoudenssamenstelling kopers en geïnteresseerden Een eerste stap voor het in beeld brengen van de kwalitatieve woningbehoefte voor de vrije kavels is te kijken naar de kopers en geïnteresseerden die in beeld zijn bij het Landgoed. Het grootste gedeelte van de kopers van de eerste kavels had een leeftijd van boven de 40 jaar.

Het waren met name gezinnen die 1 Bron: Woonagenda West -Overijssel [90%-conceptversie, d.d. 25 november 2020] 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 13 tot op heden een kavel kochten op het landgoed. Daarnaast blijken ouderen ook een duidelijke doelgroep onder de kopers. Alleenstaanden en stellen < 55 jaar kochten maar in beperkte mate een kavel op het landgoed. Tabel 3.4: Landgoed de Woldberg. Kenmerken van kopers, naar leeftijd (links) en huishouden stype (rechts). Leeftijdsklasse Aantal kopers <40 jaar 8 17% 40-55 jaar 20 43% 55+ jaar 18 39% Totaal 46 100% Bron: Landgoed de Woldberg B.V. (2020). Een vergelijkbaar beeld zien we terug wanneer we kijken naar de kenmerken van geïnteresseerde huishoudens. Ook hier is slechts een klein gedeelte van de huishoudens jonger dan 40 jaar. De meeste geïnteresseerden hebben een leeftijd van boven de 55 jaar. Onderverdeeld naar huishoudenstype valt wederom op dat de doelgroep grotendeels uit ouderen en gezinnen bestaat, terwijl er maar weinig stellen en alleenstaanden concrete interesse voor een nog te koop staande kavel hebben getoond. Tabel 3.5: Landgoed de Woldberg. Kenmerken van geïnteresseerden, naar leeftijd (links) en hu ishoudenst ype (rechts). Bron: Landgoed de Woldberg B.V. (2020).

Kwalitatieve woningbehoefte doelgroepen uit het totale marktgebied Op basis van het WoON2018 is de kwalitatieve behoefte voor huishoudens in het marktgebied in beeld te brengen. Het WoON is een landelijk woningmarktonderzoek gebaseerd op de antwoorden van ruim 60.000 respondenten. De omvang en detaillering van de dataset zorgen voor representatieve uitkomsten over woonwensen en verhuisgedrag van huishoudens op verschillende schaalniveaus. Om de kwalitatieve woningbehoefte voor de vrije kavels van Landgoed de Woldberg te analyseren is ervoor gekozen om een vraagprofiel op te stellen van woningzoekenden die woonachtig zijn in een brede marktregio (provincies Overijssel, Friesland, Drenthe, Utrecht, Noord-Holland en Zuid-Holland). Figuur 3.1: Aandeel huishoudens met een verhuiswens per huishoudensgroep in totale marktgebied. Bron: WoON 2018.

54% 34% 25% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1/2 phh < 55 jaar Gezin Ouderen Huishoudenstype Aantal kopers Alleenstaand 1 2% Stel 6 13% Gezin 26 57% Ouderen 13 28% Totaal 46 100% Leeftijdsklasse Aantal geïnteresseerden <40 jaar 14 5% 40-55 jaar 102 38% 55+ jaar 151 57% Totaal 267 100% Huishoudenstype Aantal geïnteresseerden Alleenstaand 2 1% Stel 13 4% Gezin 119 45% Ouderen 133 50% Totaal 267 100% 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 14 Het totale marktgebied beslaat een groot gedeelte van Nederland, in totaal ruim 4.600.000 huishoudens. Op totaalniveau heeft 34% van de huishoudens een verhuiswens. In het marktgebied komt dit neer op zo’n 1.675.000 huishoudens. Het aandeel huishoudens me t een verhuiswens is onder 1 - en 2 - persoonshuidhousdens hoger dan onder gezinnen. Ouderen zijn over het algemeen het minst verhuisgeneigd. Slechts 25% van de ouderen geeft aan te willen verhuizen. De woonwensen van de verschillende huishoudenstypen lopen erg uiteen. Figu ur 3.2 toont de kwalitatieve woonwensen van de verschillende huishoudensgroepen, naar woningeigendom en woningtype. Figuur 3.2: Woonvoorkeuren van verhuisgeneigde huishoudens in marktgebied. Bron: WoON 2018. Zowel gezinnen als 1-2 persoonshuishoudens < 55 jaar zijn het vaakst op zoek naar een huurappartement of een koop rij-/hoekwoning. Ouderen richten zich nog vaker op appartementen.

De praktijk leert dat dit grotendeels samenhangt met een vraag naar levensloopgeschikte woningen waar men tot op een latere leeftijd kan blijven wonen. Vrijstaande woningen in het koopsegment vormen dus slechts een klein gedeelte van de woningvraag. Daarbij geldt dat gezinnen vaker dan 1-2 persoonshuishoudens en ouderen naar dit type woning op zoek zijn. V an de huishoudens uit het marktgebied met een verhuiswens zijn ongeveer 195.000 huishoudens op zoek naar een vrijstaande koopwoning. Als we verder inzoomen op de woonwensen van deze groep huishoudens valt op dat de meerderheid op zoek is naar een relatief betaalbare vrijstaande woning met een prijs van <€400.000. Slechts een beperkt deel zoekt een woning met een prijs van meer dan €600.000. In het marktgebied zijn dit in totaal ongeveer 24.750 huishoudens. 17% 9% 19% 24% 20% 4% 7% 11% 3% 11% 16% 8% 30% 29% 56% 11% 16% 9% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1/2 phh < 55 jaar Gezin Ouderen Koop Appartement Koop Rij-/Hoekwoning Koop 2-1 kapwoning Koop Vrijstaand Huur Appartement Huur eengezinswoning 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 15 Figuur 3.3: Gewenste aankoopprijs vrijstaande woningen van verhuisgeneigde huishoudens in marktgebied. Bron: WoON 2018.

Wanneer we vervolgens kijken naar de woonwensen van huishoudens die zich in het vrijstaande koopsegment op de luxere prijsklassen oriënteren blijkt het animo voor de aankoop van een eigen kavel groot te zijn. In totaal is 59% van de 24.750 huishoudens uit het totale marktgebied is binnen dit prijssegment wel geïnteresseerd in de aankoop van een eigen kavel. Dit komt neer op ca. 14.500 huishoudens. Vanuit gezinnen blijkt het animo iets groter dan vanuit de andere huishoudensgroepen. Figuur 3.4: Aandeel huishoudens met interesse voor een eigen kavel in huishoudens met voorkeur vrijstaande woning > €600.000. Bron: WoON 2018. Uit de bovenstaande analyse van woonwensen blijkt hoe het segment van vrije kavels op Landgoed de Woldberg een beroep doet op een ‘niche-markt’. Van alle woningzoekenden in het totale marktgebied oriënteert slechts een kleine 1% zich op het beoogde segment ( 14.500 / 1.675.000). Door de aantrekkingskracht van de locatie blijkt het animo voor Landgoed de Woldberg echter vanuit een groot gedeelte van Nederland te komen. Hierdoor heeft de totale potentiële ‘vijver’ van geïnteresseerden een omvang van 14.500 huishoudens.

Vanuit het WoON blijkt de totale vraag naar kavels in het beoogde prijssegment in het wervingsgebied als volgt samengesteld: 71% 57% 59% 20% 28% 28% 7% 10% 8% 2% 5% 6% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1/2 phh < 55 jaar Gezin Ouderen Tot 400.000 400.000-600.000 600.000-900.000 900.000 + 54% 61% 55% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% 1/2 phh < 55 jaar Gezin Ouderen 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 16 Figuur 3.5: Samenstelling van de vraag naar een eigen kavel met woning in luxe prijssegment. Bron: WoON 2018. Gezinnen vormen duidelijk de voornaamste groep die zich binnen het marktgebied oriënte ert op vrije kavels in het luxe segment. Een- en tweepersoonshuishoudens en ouderen vormen in absolute zin een kleinere groep. Toch zijn binnen het marktgebied in totaal ca. 1.850 ouderen en ca. 2.500 een- /tweepersoonshuishoudens op zoek naar een woning in dit segment. De laatstgenoemde groep zien we in die verhouding niet terug in de tot nut toe bekende cijfers over De Woldberg. Een verklaring daarvoor zou kunnen zijn, dat (jongere) 1+2 persoons huishoudens meer op stedelijke omgevingen, zoals de Randstad, zijn gericht. 3.4 Kwalitatieve woonwensen en beoogde doelgroep voor appartementen Voor de appartementen op het landgoed verwachten wij een marktvraag die meer lokaal of regionaal van aard is.

Daarom is een referentieprofiel samengesteld bestaande uit de gemeenten Kampen, Meppel, Noordoostpolder, Staphorst, Steenwijkerland, Westerveld, Weststellingwerf en Zwartewaterland. De raming van de samenstelling en omvang van het vraagpotentieel voor de beoogde appartementen verloopt in 5 stappen: Stap 1: Huishoudens met verhuisplannen in het wervingsgebied Ruim een derde van de huishoudens uit het regionale marktgebied heeft plannen om binnen afzienbare tijd (2 jaar) te verhuizen. Dat percentage ligt echter verschillend per huishoudenscategorie. Het zijn met name de kleine huishoudens onder de 55 jaar die relatief sterk mobiel zijn. De verhuisgeneigdheid van de 55+-ers ligt ruim de helft lager, namelijk op 24%. Figuur 3.6: Referentiegebied Steenwijkerland. Aandeel huishoudens met verhuisplannen per huishoudensgroep. Bron: WoON 2018. 18% 69% 13% 1/2 phh < 55 jaar Gezin Ouderen 37% 59% 33% 24% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Totaal 1-2 phh < 55 jaar Gezinnen 1-2 phh 55 + jaar 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 17 Stap 2: Huishoudens met verhuisplannen in het wervingsgebied naar woonvoorkeur Van alle huishoudens in het regionale wervingsgebied heeft gemiddeld 10% voorkeur voor een koopappartement. Ook dat ligt weer verschillend per huishoudenscategorie. De grootste voorkeur voor koopappartementen komt (niet onverwacht) van de 55+ -ers, namelijk 21%.

Bij de gezinnen ligt dat (uiteraard) veel lager, maar ook bij de “jongere” kleinere huisho udens (<55 jaar) is die vraag niet erg groot, want deze vraag is veel meer op huur gericht. Figuur 3.7: Referentiegebied Steenwijkerland. Voorkeur voor woningtype van verhuisgeneigde huishoudens. Bron: WoON 2018. Stap 3: Huishoudens met voorkeur voor koopappartementen in het wervingsgebied naar gewenste prijsklasse De 55+ huishoudens zijn niet alleen de grootste groep met een voorkeur voor koopappartementen, maar tevens hebben tevens een relatief hogere prijsvoorkeur. Zo’ n 62% wil meer uitgeven dan € 300.000, waarbinnen 10% meer dan € 500.000. De meeste kleinere huishoudens onder de 55 jaar willen niet meer uitgeven dan € 300.000. Gezinnen hebben doorgaans meer kapitaalkracht, maar richten zich ook in beperktere mate op du re koopappartementen. Van de kleinere huishoudens onder de 55 jaar en de gezinnen wil ongeveer 40% meer uitgeven dan € 300.000. Figuur 3.8: Referentiegebied Steenwijkerland. Gewenste koopprijs van appartementen, per huishoudensgroep. Bron: WoON 2018 ; prijzen geactualiseerd naar 2021 . De conclusie dringt zich duidelijk op dat de 55+-ers (de empty-nesters) de belangrijkste doelgroep zijn voor de beoogde appartementen op het landgoed.

10% 9% 5% 21% 13% 15% 14% 5% 10% 10% 12% 3% 23% 20% 31% 12% 30% 30% 22% 46% 15% 15% 16% 13% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Totaal 1-2 phh < 55 jaar Gezinnen 1-2 phh 55 + jaar Koop appartement Koop rij Koop 2^1 kap Koop vrijstaand Huur appartement Huur eengezins 51% 61% 60% 38% 30% 35% 11% 36% 10% 3% 8% 16% 9% 1% 21% 10% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% Totaal 1-2 phh < 55 jaar Gezinnen 1-2 phh 55 + jaar tot 300.000 300.000 tot 400.000 400.000 tot 500.000 500.000 + 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 18 Stap 4. Door 55+-ers in het wervingsgebied gewenste ligging van de koopappartementen De verhouding bij de ouderen die een koopappartement wensen (en verhuisplannen hebben) ligt ongeveer 50/50 waar het gaat om een meer centrale of een meer groene omgeving. Dat verschilt niet veel per prijsklasse. De locatie Landgoed de Woldberg ligt zowel op relatief korte afstand van het centrum van Steenwijk als in een groene omgeving en heeft dus kenmerken van beide. Figuur 3.9: Referentiegebied Steenwijkerland. Belang van ligging dichtbij centrum (rood) en groen in de directe omgeving ( groen) bij verhuisgeneigde ouderen met voorkeur voor koopappartement 2. Bron: WoON 2018; prijsstelling geactualiseerd naar 2021. Stap 5.

Gewenst woonoppervlak Ouderen die een koopappartement wensen dat zowel in een groene setting ligt als op relatief ko rte afstand van een centrum en bereid zijn meer dan € 300.000 te betalen, willen minimaal een woonoppervlak van 75 tot 100 m2. Mogelijk zijn dat vooral de alleenstaanden. Het merendeel wil een groter woonoppervlak. In ieder geval tussen 100 en 150 m2, maar ook een aanzienlijk deel meer dan 150 m2. Dit sluit goed aan bij de oppervlakte van de beoogde appartementen op het landgoed (zie paragraaf 2.2). Figuur 3.10: Gewenst oppervlakte door ouderen die op zoek zijn naar een koopappartement van 300.000 tot 4 00.000 in groene omgeving op ca. 15 minuten van (dorps)centrum. Bron: WoON 2018 ; prijsstelling geactualiseerd naar 2021 . 2 De beide staven in de figuur mogen niet bij elkaar worden opgeteld omdat zij de uitkomsten van verschillende vragen uit het W oON weergeven. Dat rode en groene staven samen boven de 100% uitkomen heeft dus geen betekenis. 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% tot 300.000 300.000 tot 400.000 400.000 + Op ca. 15 minuten van (dorps)centrum Groene omgeving 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50% tot 75 m2 75 tot 100 m2 100 tot 150 m2 150 m2 + 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 19 Stap 6.

Raming van de omvang van de doelgroep De onderstaande tabel bevat een “aftelsom” op basis van de voorgaande figuren, waardoor wij uitkomen op de marktpotentie voor de beoogde appartementen in de relevante marktregio. We richten ons daarbij exclusief op de groep 55+. Tabel 3.6: Inschatting omvang van de marktvraag in de regio*. Aandeel van de categorie Aantal Aantal 55-plus huishoudens in de regio* - 55.0003 Huishoudens met verhuisplannen 24% 13.400 Huishoudens 55+ met verhuisplannen op zoek naar koopappartement 21% 2.800 Huishoudens 55+ met verhuisplannen op zoek naar koopappartement met prijs 300.000 tot 500.000 36% 1.000 Huishoudens 55+ met verhuisplannen op zoek naar koopappartement met prijs 300.000 tot 500.000 in een groene omgeving op ca. 15 minuten van (dorps)centrum 50% 500 Totale potentiële marktvraag - 500 Bron: CBS statline 2021, WoON 2018, bewerking Companen. * Gemeenten Kampen, Meppel, Noordoostpolder, Staphorst, Steenwijkerland, Westerveld, Weststellingwerf en Zwartewaterland. De totale marktvraag voor de appartementen komt in de komende jaren (maximaal 5) daarmee uit op rond de 500 . Uiteraard zullen ook huishoudens onder de 55 jaar belangstelling hebben voor de appartementen, maar zoals uit het voorgaande blijkt zal dat een beperkte aantal zijn. In onze optiek komen we dan maximaal op zo’n 600 à 650.

3.5 Conclusie Behoefte aan vrije kavels Op grond van de verzamelde informatie blijkt dat het plan wat betreft de vrije kavels van bovenregionale betekenis is en dat het wervingsgebied hierdoor een groot deel van het land beslaat. Uit de analyse van de woonwensen van verschillende huishoudensgroepen blijkt dat dit marktsegment beroep doet op een ‘niche-markt’, maar dat deze door het grote wervingsgebied potentieel een veelbelovende omvang heeft. Landgoed de Woldberg lijkt met name interessant te zijn voor 2 doelgroepen: • Gezinnen met kinderen waarvan de ouders doorgaans 40+ zijn. Voor zover zij werken, hebben zij hun dagelijkse werkkring in de regio of reizen zij (mogelijk niets dagelijks) in ca. 1,5 uur naar de Randstad. • Vitale, mobiele, vermogende ouderen, vooral in de leeftijdscategorie tot ongeveer 75 jaar. Dit is een groep die niet sterk locatiegebonden is, en de komende jaren bovendien in omvang toeneemt. Het aantal welvarende ouderen groeit de komende jaren doordat: steeds meer vrouwen naast hun AOW een aanvullend pensioen ontvangen, ouderen steeds vaker hoger zijn opgeleid en hierdoor meer aanvullend pensioen opbouwen dan eerdere generaties, steeds vaker een koophuis met overwaarde hebben, en bovendien vaak d e hypotheekschuld grotendeels of volledig hebben afbetaald.

Een kanttekening: niet alle ouderen zullen het proces van de ontwikkeling van een woning op een kavel kunnen of willen opbrengen. Zij zullen wellicht meer worden aangesproken door een 3 Gebaseerd op WoON2018 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 20 min of meer kant-en-klaar ontwerp en/of zelfs een grotendeels afgebouwde woning. Bij onvoldoende afzet van de kavels kan dit eventueel in het planontwikkeling worden verwerkt. Behoefte aan appartementen Bij de appartementen ligt dat naar ons oordeel een slag anders. We zien daar niet of nauwelijks landelijke aantrekkingskracht en verwachten met name een lokaal en regionaal wervingsgebied. Het wervingsgebied voor appartementen zal zich in grote lijnen uitstrekken tot de gemeenten Steenwijkerland, Kampen, Meppel, Noordoostpolder, Staphorst, Steenwijkerland, Westerveld, Weststellingwerf en Zwartewaterland. Uit de kwalitatieve woonwensen van verschillende groepen binnen dit wervingsgebied blijkt dat de voornaamste doelgroep bestaat uit 55-plussers. Ouderen nemen bij een verhuizing vaak vermogen mee uit een vorige koopwoning waardoor zij ook bij een appartementenvraag vaak een relatief hoge prijsvoorkeur hebben. Kleinere huishoudens < 55 jaar en gezinnen richten zich in iets mindere mate op koopappartementen, maar ook bij deze groepen is echter vraag naar de wat duurdere koopappartementen.

Kavels en appartementen: deels dezelfde doelgroep? Zowel voor de kavelverkoop als voor de appartementen zijn de wat o udere huishoudens primair de beoogde doelgroep. We zien echter wel verschillen: vrijstaande woningen/kavels lenen zich ook uitstekend voor huishoudens van middelbare leeftijd met nog (oudere) thuiswonende kinderen. Dat geldt in veel mindere mate voor de appartem enten. In het algemeen zullen de belangstellenden voor de appartementen gemiddeld wat ouder (55-75 jaar) zijn dan die voor de kavels (45-70 jaar). Tenslotte is het geografisch wervingsgebied voor de kavels ruimer. We zien dan ook geen concurrentieverhouding tussen de kavels en de appartementen. We spreken over twee verschillende doelgroepen; met het programma worden dus twee vraagcategorieën bediend. 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 21 4 Woningmarktontwikkelingen In dit hoofdstuk kijken we naar ontwikkelingen in de markt van luxe koopwoningen (vrijstaande woningen en vrije kavels) en appartementen. Hoe hebben deze segmenten zich in de afgelopen jaren ontwikkeld? Welke trends en ontwikkelingen constateren we? En welke invloed heeft dit op de marktpositie van Landgoed de Woldberg? 4.1 Ontwikkeling aantal verkochte vrijstaande woningen Vanaf 2016 neemt het aantal transacties van vrijstaande woningen in alle provincies binnen het wervingsgebied toe.

Met name in Overijssel lijkt de markt voor vrijstaande woningen de afgelopen jaren flink te zijn verbeterd. Het aantal transacties van vrijstaande woningen lag hier in 2020 ruim 27% hoger dan in 2016 het geval was4. Tabel 4.1: Marktgebied de Woldberg. Ontwikkeling totaal aantal verkochte vrijstaande woningen 2016 -2020*. 2016 2017 2018 2019 2020* 2016- 2020 Overijssel 2.225 2.895 2.627 2.538 2.816 +27% Drenthe 1.970 2.358 2.254 2.081 2.209 +12% Friesland 2.362 2.908 2.732 2.670 2.735 +16% Noord-Holland 2.649 2.882 2.673 2.613 2.733 +3% Utrecht 1.117 1.267 1.185 1.232 1.293 +16% Zuid-Holland 2.079 2.629 2.311 2.187 2.284 +10% Totaal Marktgebied 12.402 14.939 13.782 13.321 14.071 +13% Bron: woningmarktcijfers.nl. * Inschatting op basis van aantal verkopen t/m november. Ook het aantal transacties van vrijstaande woningen in het prijssegment >€600.000 is flink toegenomen. Met name Overijssel en Friesland vallen hierin op. Het aantal verkochte woningen in dit segment nam hier met respectievelijk +297% en +242% toe. Dit kan verschillende oorzaken hebben. Enerzijds zijn de gemiddelde verkoopprijzen overal in Nederland de afgelopen jaren explosief gestegen. Hierdoor zijn er in absolute zin ook meer woningen met een prijs van meer dan €600.000 verkocht.

Anderzijds geven makelaars aan dat de markt voor vrijstaande woningen in met name Overijssel en Friesland het afgelopen jaar flink is verbeterd. Makelaars constateren een toenemende behoefte aan vrijstaande woningen in het luxe segm ent, en zien daarbij dat de verkoop snel toeneemt. Dit is ook in de regio Steenwijk een ontwikkeling die makelaars terug zien. 4 Woningen, gebouwd op vrij verkochte kavels zijn hierin niet te onderscheiden . 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 22 Tabel 4.2: Marktgebied de Woldberg. Ontwikkeling aantal verkochte vrijstaande woningen met prijs > €600.000, 2016 -2020*. 2016 2017 2018 2019 2020* 2016- 2020 Overijssel 65 132 198 205 258 +297% Drenthe 29 30 62 63 81 +179% Friesland 26 39 58 80 89 +242% Noord-Holland 618 781 839 910 832 +35% Utrecht 437 559 644 708 617 +41% Zuid-Holland 438 693 740 806 769 +76% Totaal Marktgebied 1.613 2.234 2.541 2.772 2.646 +64% Bron: woningmarktcijfers.nl. * Inschatting op basis van aantal verkopen t/m november. Niet alleen het aantal, maar ook het aandeel vrijstaande woningen dat boven €600.000 is verkocht, nam de afgelopen jaar toe. Enerzijds wordt dit wederom veroorzaakt door de explosieve prijsstijgingen van de afgelopen perioden. Aan de andere kant geven makelaars aan dat er in de afgelopen jaren (al vanaf de crisis) relatief weinig aanbod is toegevoegd in het luxe segment.

Er blijkt een achterstand te worden ingehaald, waarmee de marktpositie van het luxere segment flink is verbeterd ten opzichte van een aantal jaren geleden. Tabel 4.3: Marktgebied de Woldberg. Ontwikkeling aandeel verkochte vrijstaande woningen met prijs > €600.000, 2016 -2020*. 2016 2017 2018 2019 2020* 2016- 2020 Overijssel 3% 5% 8% 8% 9% +6% Drenthe 1% 1% 3% 3% 4% +2% Friesland 1% 1% 2% 3% 3% +2% Noord-Holland 23% 27% 31% 35% 30% +7% Utrecht 39% 44% 54% 57% 48% +9% Zuid-Holland 21% 26% 32% 37% 34% +13% Totaal Marktgebied 13% 15% 18% 21% 19% +6% Bron: woningmarktcijfers.nl. * Inschatting op basis van aantal verkopen t/m november. Het effect van corona op de regionale woningmarkt Uit gesprekken met makelaars blijkt dat men vooral in de afgelopen maanden een toenemende druk op het luxe segment in noord-Overijssel/ Friesland ervaart. De gesproken makelaars schrijven dit vooral toe aan de gevolgen van de coronacrisis. In dit coronatijdperk is iedereen meer thuis dan ooit. Dit maakt het belang van een prettige en gezonde woning en woonomgeving steeds duidelijker. In dit perspectief constateren de makelaars een groeiende vraag van mensen uit de Randstad. De groep die naar het luxe segment informeert wordt de laatste maanden volgens hen aanzienlijk groter, en minder lokaal.

Steeds meer mensen kiezen ervoor om de drukke en dichtbevolkte Randstad te verlaten, en verhuizen richting ‘het noorden’ op zoek naar rust, ruimte en een gezonde leefomgeving. Hiermee speelt men duidelijk in op de trend van thuiswerken. Nu (meer) thuiswerken voor velen de norm is (en blijft?) is het niet langer noodzakelijk om in de Randstad dichtbij werk te blijven wonen. Makelaars benadrukken bovendien dat de huidige marktomstandigheden gunstig zijn om de Randstad te verlaten voor een woning in Friesland/Drenthe/Steenwijk. Een periode van hoog conjunctuur met lage rente, waarin de prijzen in de Randstad t.o.v. andere gebieden enorm hard stijgen, zorgt ervoor dat men buiten de Randstad veel meer kwaliteit krijgt voor hetzelfde geld. Met andere woorden; de overwaarde op de woning zorgt ervoor dat 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 23 men plots een ‘kasteel’ kan kopen voor het geld waarvoor zij in de Randstad een rijwoning hadden. De huidige omstandigheden zorgen concreet voor een toenemende vraag vanuit de Randstad van: • Werkende stellen en gezinnen. Zij spelen in op de trend dat thuiswerken ook in de toekomst de norm gaat worden. Men vindt het prima om voor werk (in een post-coronatijdperk) 1 of 2 keer per week 1,5 uur naar de Randstad te moeten reizen.

Bov endien merkt men door het thuiswerken hoe belangrijk een goede en gezonde woon- en leefomgeving is, en kiest daarom voor een woning buiten de stad. • Ouderen. Zij hebben in het kader van hun gezondheid behoefte rust en ruimte . Men wil de drukke en dichtbevolkte Randstad verlaten en trekt naar het Noorden (Friesland, Drenthe, en ook Steenwijk). Het is hier rustiger en gezonder. Volgens makelaars kiezen zij gemakkelijker voor een vertrek uit de Randstad omdat zij minder economisch gebonden zijn en daardoor makkelijker alles achter kunnen laten. 4.2 Concurrerend planaanbod Gemeentelijke plancapaciteit Het eerste plan voor de locatie van het Landgoed de Woldberg dateert van ruim 15 jaar geleden, onder de naam Eeserwold wonen. Het huidige plan is daardoor al bekend bij de gemeente. De gemeente Steenwijkerland geeft echter aan binnen de huidige plannin gslijsten sterk uit te gaan van plannen die inspelen op de eigen woningbehoefte. Uit het onderzoek van Companen uit 2019 blijkt dat de eigen woningbehoefte in de gemeente zich met name in het goedkopere segment 2^1 kap / vrijstaand (<€300.000) en middel du re rijwoningen ( €200.000 tot €300.000) bevindt. De lokale behoefte aan vrijstaande woningen of kavels in het luxe segment blijkt vanuit Steenwijk zelf slechts van beperkte omvang.

De gemeente geeft daarnaast aan dat met name de kleinere kernen sterk georiënteerd zijn op het aanbod in de eigen kern. De gemeente ziet het plan voor Landgoed de Woldberg daarom specifiek als een ontwikkeling voor een bovenlokale vraag. Desondanks kunnen andere plannen in de gemeente Steenwijkerland die eveneens in het vrijstaande segment voorzien mogelijk concurrerend zijn voor de Woldberg. Onderstaande tabel geeft een overzicht van de planningslijst van de gemeente anno 2019. Dit overzicht was beschikbaar vanuit het onderzoek uit 2019. De gemeente geeft aan dat dit overzicht op hoofdlijnen nog actueel is, op de toevoeging van een aantal kleinere plannen (in een niet luxe-segment) na. Tabel 4.4: Gemeente Steenwijkerland. Harde plancapaciteit naar eigendom en woningtype. Bron: Gemeente Steenwijkerland (Peildatum: 1 november 2019) . In 2019 waren er in de gemeente harde plannen voor 182 vrijstaande woningen opgenomen. De gemeente geeft echter aan dat er voor deze plannen specifiek rekening wordt gehouden met de woningbehoefte vanuit de gemeente zelf. Dit betekent dat bij de realisatie rekening wordt gehouden met vrijstaande woningen in de prijscategorie van ca. €350.000 tot €500.000 euro. Gezien de aangegeven prijsklasse van deze woningen verwachten we weinig concurrentie voor de Woldberg vanuit ontwikkelingen in de gemeente zelf.

Appartement Rijwoning 2-1 kap Vrijstaand Overig Totaal Koop 60 78 182 75 395 Particuliere huur 68 9 8 85 Sociale huur 103 12 115 Overig 153 153 Totaal 68 172 78 182 248 748 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 24 De gemeente Steenwijkerland gaf in een telefonisch gesprek aan dat bij het mogelijk ‘afschalen’ van de programmering op Landgoed de Woldberg (bijvoorbeeld wanneer er woningen met een prijs <€500.000 worden gerealiseerd) in de toekomst mogelijk wel concurrentie ontstaat met de vrijstaande woningen die in de huidige planningslijsten van de gemeente zijn opgenomen. Wat betreft de koopappartementen op het landgoed, kan worden geconstateerd dat er in de gemeente geen harde plancapaciteit is voor koopappartementen in welke prijsklasse dan ook. Concurrerende locaties elders Gezien het eerder vastgestelde marktgebied komt mogelijke concurrentie voor de kavels op het landgoed niet alleen vanuit de gemeente Steenwijkerland zelf. Wanneer er in andere delen van Nederland plannen (in ontwikkeling) zijn met royale vrije kavels, kan dit mogelijk invloed hebben op Landgoed de Woldberg. Tabel 4.5 toont een overzicht van potentieel concurrerende plannen in het brede wervingsgebied. Ter vergelijking is in de eerste rij ook Landgoed de Woldberg opgenomen. Tabel 4.5: Overzicht van potentieel concurrerende plannen.

Naam Locatie Aantal te koop staande kavels Oppervlakte Prijs Landgoed de Woldberg Steenwijk, Overijssel 27 van: 2.052 m2 tot: 2.840 m2 €115 per m2 €135 per m2 Blauwe stad Oldambt, Groningen Ca. 60 Van: 875 m2 Tot: 5.000 m2 €155 per m2 €60 per m2 Groot Holthuizen Zevenaar, Gelderland N.B. Zelf te bepalen Bij 2.000 m2: €192 per m2 Villapark Wijchen Wijchen, Gelderland 1 v/d ca. 67 1.170 m2 €400 per m2 Vroondaal Den Haag, Zuid-Holland 0 v/d 45 van 409 m2 tot 1.281 m2 €745 per m2 €725 per m2 Landgoed Eelink Winterswijk, Overijssel 2 v/d 28 van 2.161 m2 tot 3.937 m2 €122 per m2 Ouder Mars Zwolle, Overijssel 2 v/d 102 1.233 m2 1.487 m2 €345 per m2 €336 per m2 Landgoed Overgooi Almere, Flevoland 10 v/d 26 1.500 m2 3.000 m2 €300 per m2 €195 per m2 Villa Parc Arcen Arcen (Venlo), Limburg 9 v/d 90 van 1.262 m2 tot 2.924 m2 €180 per m2 €104 per m2 Landgoed Langeraar Ter Aar, Zuid-Holland 2 v/d 12 van 1.575 m2 tot 2.036 m2 €366 per m2 €321 per m2 Het aantal nieuwbouwplannen dat (ook) aanbod aan vrije kavels aanbiedt lijkt beperkt te zijn. Vaak zijn nieuwbouwplannen voor vrije kavels van een kleinschalige omvang (< 10 kavels). In tabel 4.4 zijn 9 concurrerende plannen met een rel atief groot aanbod aan vrije kavels uit het wervingsgebied nader onderzocht. Wat ten eerste opvalt is dat bij veel plannen de meerderheid van de vrije kavels al verkocht is.

Dat lijkt te bevestigen dat de markt voor vrije kavels op dit moment goed is. Ande rzijds vergroot dit 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 25 ook de aantrekkelijkheid van de kavels op Landgoed de Woldberg. Op concurrerende locaties heeft men binnen het plan immers nog maar beperkte keuzevrijheid over. Ten tweede valt de prijs -kwaliteit verhouding op. Vrije kavels in vergelijkbare plannen zijn veelal duurder dan de Woldberg; voor 2.000 m2 betaal je al snel €400.000 tot €500.000 euro (t.o.v. €275.000 bij de Woldberg). Omgekeerd krijg je voor vergelijkbare aankoopprijzen als de Woldberg op andere locaties een kavel van zo’n 600 tot 1.200 m2. Op basis van de analyse van concurrerende plannen beschouwen wij Blauwe Stad en Villapark Arcen als meest concurrerend. Beide plannen lijken qua opzet relatief veel op de Woldberg. Beide plannen bieden ook waterkavels aan, mogelijkheden om te zwemmen, recreëren en varen in de omgeving, en bovendien bevatten beide plannen kavels van vergelijkbare grootte voor een vergelijkbare prijs. In vergelijking met de Woldberg zijn er op Villapark Arcen nog maar zeer beperkt kavels beschikbaar (ca. 9 v/d 9 0). Bij de Blauwe Stad hebben potentiële kopers meer keuzemogelijkheden, maar dit plan ligt in vergelijking met de Woldberg relatief afgelegen en ver verwijderd van voorzieningen in de omgeving.

Disclaimer: wij kunnen uiteraard niet overzien hoeveel en welke potentieel concurrerende plannen voor kavelverkoop nog in een vertrouwelijke fase van planvorming verkeren. Concurrerende plannen voor appartementen In het navolgende bespreken we de meest in het oog springende nieuwbouwprojecten voor koopappartementen in de regio van Steenwijkerland, die potentieel concurrerend zouden kunnen zijn voor Landgoed de Woldberg. Meppel, Park Oud Zuid Na bijna anderhalve eeuw dienst te hebben gedaan als schoolgebo uw, wordt de HBS in Meppel getransformeerd tot een woongebouw met luxe appartementen. Door de bestaande architectonische details en kwaliteiten te combineren met hedendaags comfort, wordt een nieuw en aansprekend woonmilieu dichtbij het centrum van Meppel gecreëerd. Emmeloord, Noorderpoort Dit betreft een project met 19 luxere koopappartementen, gecombineerd met 25 huurappartementen voor starters. De koopappartementen variëren qua woonoppervlak van 78 tot 110 m2 met een hoog afwerkingsniveau. Ieder appartement heeft op de eigen verdieping de beschikking over een privé - berging. De mogelijkheid bestaat om inpandig op de begane grond een parkeerplaats bij te kopen. Op de bovenste etage komen 3 penthouses van ca. 150 m2.

Wolvega, De Lindewijk In Wolvega wordt een grootschalige nieuwbouwwijk ontwikkeld voor 650 woningen en appartementen in een groen en waterrijk woongebied vlakbij het riviertje De Linde (“dorp aan de rivier”). De locatie is op korte afstand van het centrum van Wolvega. Het is de bedoeling dat de wijk in 2025 gereed is. Het aantal appartementen en de kenmerken daarvan zijn (nog) niet bekend. Wel is bekend dat een deel (h et “Tijgerblauwtje”) uit appartementen zal bestaan. Ens, De Oude Bakkerij Dit project bestaat uit 8 koopappartem enten en 1 koopwoning midden in het centrum van Ens. Verschillende woningtypes: van maisonnette s van circa 130m2 en 2 -,3- en 4-kamer appartementen variërend van 70m2 tot 155m2. De verkoop is gestart. 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 26 Hoewel er enkele plannen voor nieuwbouw appartementen in een vergelijkbaar segment in de regio bekend zijn, is gezien de omvang van de relevante regio het aanbod slechts van een beperkte omvang. Mogelijk is de Lindewijk in Wolvega het meest concurrerend, ondanks dat hierover nog weinig bekend is. 4.3 Concurrentie vanuit de bestaande woningvoorraad Naast nog te ontwikkelen woningen kunnen potentiële kopers ook kiezen voor te koop staande woningen uit de bestaande woningvoorraad .

Tabel 4.6 toont het huidige aanbod aan bestaande vrijstaande woningen in het prijssegment >€600.000 in de provincie Overijssel. In totaal staan er 291 woningen met een prijs boven de €600.000 te koop, waarvan de meeste een prijs hebben tussen de €600.000 en €750.000. De tabel geeft ook inzicht in het perceeloppervlakte van de woningen. Het valt op dat er relatief weinig woningen te koop staan in de oppervlakteklasse van 2.000 tot 3.000 m2. Tabel 4.6: Provincie Overijssel. Te koop staande bestaande wonin gen, naar prijsklassen en perceeloppervlakte. Prijs Perceelopp. €600.000 €750.000 €750.000 €900.000 €900.000 €1.200.000 €1.200.000 + Totaal <2.000 m2 67 44 11 11 133 2.000-3.000 m2 12 6 7 5 30 >3.000 m2 31 30 29 38 128 Totaal 110 80 47 54 291 Bron: Funda, peildatum 4 -12-2020. Tabel 4.7: Provincie Overijssel. Verkochte bestaande woningen in afgelopen jaar, naar prijsklassen en perceeloppervlakte. Prijs Perceelopp. €600.000 €750.000 €750.000 €900.000 €900.000 €1.200.000 €1.200.000 + Totaal <2.000 m2 205 61 13 3 282 2.000-3.000 m2 30 12 8 2 52 >3.000 m2 120 68 38 15 241 Totaal 355 141 59 20 575 Bron: Funda, peildatum 4 -12-2020. Tabel 4.7 laat het aantal verkochte woningen met een prijs >€600.000 in het afgelopen jaar zijn.

Dit geeft een vergelijkbaar beeld; er zijn meer woningen verkocht in de prijsklassen tot €900.000, en relatief weinig woningen met een perceeloppervlakte van 2.000 tot 3.000 m2. De beschikbare informatie over verkopen in Overijssel in het afgelopen toont dat het aantal verkochte nieuwbouwwoningen met een prijs >€600.000 opvallend laag is. Dit beeld wordt ook door de gesproken makelaars bevestigd. Makelaars geven aan dat er in de regio Steenwijkerland al vele jaren geen aanbod is toegevoegd in het luxe segment. Ontwikkelingen in het luxe segment zijn in en na de crisisjaren volgens hen vaak overgeslagen. Er werden vooral veel kleine en betaalbare woningen gebouwd. In het afgelopen jaar wordt er langzamerhand weer wat aanbod in dit segment toegevoegd. In omliggende regio’s (Friesland, red.) trekt de verkoop van nieuwbouwwoningen in het luxe segment snel aan. Makelaars bevestigen dat in luxe nieuwbouwwijken (in bijvoorbeeld Joure en He ereveen) bijna geen aanbod aan nieuwbouwwoningen in dit segment meer beschikbaar is. Hetzelfde geldt voor het aantal verkochte vrije kavels. Uit de analyse blijkt dat in de provincie Overijssel maar weinig kavels te koop staan met een oppervlakte van 2.000 tot 3.000 m2. Het aanbod aan ruimere kavels van 3.000 m2 + is groter, maart dit betreft vooral losliggende landelijke kavels.

Makelaars geven ook aan dat er in de omgeving (Overijssel en Friesland, red.) eigenlijk geen concurrerende (grote) projecten met ruime kavels aanwezig zijn. Eenzelfde beeld ontstaat wanneer we kijken naar de verkochte 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 27 kavels. Er zijn het afgelopen jaar weinig kavels verkocht met een oppervlakte van 2.000 tot 3.000 m2. De verkochte kavels met een groter oppervlakte zijn qua omgeving en (woon)milieu lastig te vergelijken met de Woldberg. Het betreffen bijvoorbeeld voormalige weilanden of landbouwgronden, die vaak afgelegen liggen in plaats van in een woon/villawijk zijn gesitueerd. Appartementen Het afgelopen jaar zijn in de regio van Steenwijk in totaal 63 bestaande appartementen in de prijscategorie tussen de 3 en de 5 ton verkocht, waarvan bijna de helft in Zwolle. Buiten de stedelijke omgevingen van Zwolle en Meppel gaat het om 21 verkochte appartementen, waarvan 12 buiten of aan de rand van bebouwd gebied. In Steenwijkerland zelf gaat het slechts om enkele appartementen. De gerealiseerde prijzen variëren in de regio tussen de € 3.000 en € 3.500 per m2. Tabel 4.8: Aantal verkochte appartementen met prijs 300.000 tot 500.00 in de regio in het afgelopen jaar. Binnenstedelijk Buiten / rand van bebouwd gebied Aantal Gem. opp. m2-prijs Aantal Gem. opp.

m2-prijs Noordoostpolder 5 116 m2 € 3.743 2 120 m2 € 3.290 Steenwijkerland 1 142 m2 € 2.246 5 107 m2 € 3.280 Westerveld 4 127 m2 € 3.481 Weststellingwerf 3 181 m2 € 1.980 1 100 m2 € 3.490 Zwolle 16 113 m2 € 3.889 15 116 m2 € 3.507 Meppel 9 119 m2 € 3.394 2 128 m2 € 3.055 Totaal 34 122 m2 € 3.520 29 116 m2 € 3.418 Bron: Funda, peildatum 11 -6-2021 Daarnaast staan er 22 bestaande appartementen in de beoogde prijscategorie te koop, waarvan slechts 5 buiten of aan de rand van het bebouwde gebied. In Steenwijkerland staat slechts één appartement in de prijscategorie tussen 3 en 5 ton te koop. De m2-prijzen zijn niet echt maatgevend bij dergelijke beperkte aantallen. Tabel 4.9: Aantal te koop staande appartementen met prijs 300.000 tot 500.00 in de regio. Binnenstedelijk Buiten / rand van bebouwd gebied Aantal Gem. opp. m2-prijs Aantal Gem. opp. m2-prijs Noordoostpolder 12 114 m2 € 3.658 Steenwijkerland 1 86 m2 € 3.488 Westerveld 1 153 m2 € 3.235 Weststellingwerf 1 166 m2 € 1.925 Zwolle 1 106 m2 € 3.726 3 109 m2 € 3.562 Meppel 3 141 m2 € 3.151 Totaal 17 121 m2 € 3.470 5 113 m2 € 3.482 Bron: Funda, peildatum 11 -6-2021. 4.4 Conclusie De afgelopen 5 jaar is de verkoop van woningen met een prijs boven €600.000 in Overijssel zeer sterk gestegen, zowel qua aantal transacties als qua aandeel in de totale verkoop. Hieruit blijkt dat Overijssel geen “goedkoopte -eiland” is.

Er blijkt eerder een achterstand te worden ingehaald. Ook in de regio Steenwijk is al vele jaren geen aanbod toegevoegd in het luxe segment. Omdat vrijstaande projectbouw eventueel concurrerend kan zijn voor de kavelverkoop, is het relevant om ook die te bezien. Recent zijn in Overijssel zeer weinig vrijstaande woningen verkocht met een 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 28 kaveloppervlak van 2.000 m2+ en een prijs boven €600.000, zowel in bestaande bouw als in nieuwbouw. Hetzelfde geldt voor de recent verkochte kavels. In het totale wervingsgebied hebben we 9 potentieel concurrerende plannen onderzocht. De Woldberg springt daar positief uit wat betreft de nog beschikbare kavels en de m2 -prijs. Het meest concurrerend zijn nog: de Blauwe Stad in Oldambt, en Het Villapark Arcen. Er blijkt daarnaast slechts een beperkt aanbod aan duurdere appartementen in de relevante regio te zijn, zowel in nieuwbouw als in bestaande bouw. In Steenwijkerland zijn in de komende jaren in het geheel nog geen plannen voor koopappartementen. 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 29 5 Conclusies en aanbevelingen De locatie en omgeving van Landgoed de Woldberg zijn zeer attractief. Het gebied heeft een landschappelijke uitstraling en ligt tegelijkertijd op fietsafstand van Steenwijk.

De aanleg van een directe waterverbinding tussen het Eesermeer en Giethoorn zal de aantrekkelijkheid van het plangebied daarnaast verder vergroten. De locatie kent echter ook een aantal a andachtspunten die zorg vereisen; een goede ruimtelijke inbedding van het te ontwikkelen bedrijvenpark, en aandacht voor mogelijk e geluidshinder van de snelweg. Ontwikkeling van 164 vrije kavels Het plan blijkt aantrekkelijk voor kavelzoekers uit een groot geografisch gebied. Dit grote wervingsgebied heeft het plan ook nodig om voldoende afzet te krijgen. Ondanks dat het plan beroep doet op een ‘niche- markt’ zorgt het grote wervingsgebied ervoor dat deze een veelbelovend omvang heeft. Binnen het vastgestelde wervingsgebied zijn dus voldoende huishoudens met verhuisplannen en een voorkeur voor ruime kavels voor de bouw van woningen in het luxe segment aanwezig. Het bereiken van de potentiële kopers is ons inziens het kernpunt om voldoende afzet te kunnen bewerkstelligen. Volgens gesproken makelaars wordt hier met de marketing op o.a. sociale media door het Landgoed ook al op ingezet. Binnen het wervingsgebied lijkt het plan met name aantrekkelijk voor twee doelgroepen: • Gezinnen met kinderen waarvan de ouders doorgaans 40+ zijn. Voor zover zij werken, hebben zij hun dagelijkse werkkring in de regio of reizen in ca. 1,5 uur naar de Randstad.

• Vitale, mobiele, vermogende ouderen, vooral in de leeftijdscategorie tot ongeveer 75 jaar. Dit is een groep die niet sterk locatiegebonden is, en de komende jaren bovendien in omvang toeneemt. In de directe omgeving en het totale wervingsgebied is weinig concurrerend aanbod aanwezig of, voor zover bekend, in ontwikkeling. Dit kom t de marktpositie van Landgoed de Woldberg ten goede. Ten opzichte van andere plannen scoort de Woldberg met name positief op het aantal nog beschikbare kavels, de m2 -prijs, en de ligging ten opzichte van voorzieningen in de omgeving. Binnen de gemeente Steenwijkerland zelf is op dit moment geen concurrerend planaanbod aanwezig. De geplande vrijstaande bouw is in de gemeente van een heel ander segment dan de Woldberg. Mochten in de toekomst de prijzen van woningen op het Landgoed gaan dalen (richtlijn: onder de €450.000 tot €500.000) kan mogelijk wél concurrentie ontstaan met andere plannen binnen de gemeente. Daarnaast is het bij de verdere ontwikkeling van het Landgoed goed om oog te houden voor de fasering binnen het gebied. Ondanks dat de markt voor het luxe segment nu goed is, geeft dit geen garantie voor een risicoloze afzet in de toekomst.

Gezien de grootte van het plan en ervaringen uit het verleden (bijvoorbeeld bij de ontwikkeling van Blauwe Stad) geven makelaars aan dat wanneer er veel vrije kavels tegelijk op de markt komen, dit mogelijk effect heeft op de afzetbaarheid ervan. Een goede ruimtelijke fasering van het plan kan helpen voorkomen dat bij een mogelijk teruglopende vraag vanuit de markt er een villawijk ontstaat die half afgebouwd is. Ontwikkeling van 27 appartementen Het relevante wervingsgebied voor de afzet van de beoogde appartementen op Landgoed de Woldberg is ons inziens eerder lokaal en regionaal van aard. Nationale aantrekkingskracht achten wij niet waarschijnlijk. De appartementen lijken met name aantrekkelijk voor 55-plussers uit de regio. Bij kleinere huishoudens < 55 jaar en gezinnen is de vraag naar koopappartementen slechts beperkt. Aangezien er in 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 30 de directe regio slechts een beperkt aanbod aan duurdere appartementen is (zowel in nieuwbouw als in bestaande bouw) en er in Steenwijkerland in het geheel geen plannen voor koopappartementen zijn, kent het plan een uitstekende concurrentiepositie. Conclusie Alles overziende is onze conclusie dat het plan in beginsel uitstekende uitgangspunten heeft voor een succesvolle afzet van in totaal 164 kavels, mits volop wordt ingezet op de communicatie met de potentiële doelgroepen.

Om niet af te doen aan de uitstraling, rust en beleving van het landgoed, is het daarnaast van belang om oog te houden voor een goede ruimtelijke inbedding van het te ontwikkelen bedrijvenpark, en aandacht te hebben voor mogelijke geluidshinder van de snelweg. Gelet op het tempo van de huidige afzet, en om voldoende rekening te houden met mogelijk ongunstige ontwikkelingen (zoals kerend economisch tij, of een afnemende vraag in een post-corona tijd) achten wij hierbij een afzetperiode van 3 tot 5 jaar realistisch. Verder zien wij goede marktmogelijkheden voor de ontwikkeling van de beoogde 27 appartementen. Er is daarbij qua doelgroepen geen noemenswaardige concurrentie tussen de appartementen en de kavels. Voor een succesvolle afzet van de appartementen is het van belang aandacht te hebben voor een goede marktbewerking in de relevante regio’s, voldoende aandacht voor sociale veiligheid, ruime mogelijkheden voor berging en voldoende parkeergelegenheid. Gelet op de omvang van de vraag in de regio en het beperkte aanbod van appartementen in het zelfde segment achten wij een afzetperiode van 2 tot 3 jaar realiseerbaar.

bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Bijlage 4 Ambitiedocument Gebiedsontwikkeling Eeserwold Bijlagen toelichting (ontwerp) 93 Versie 01-04-2020 1 Ambitiedocument Gebiedsontwikkeling Eeserwold DEFINITIEF 01-04-2020 Harrie Oppewal, Richard van der Velden Versie 01-04-2020 2 Inhoudsopgave Inleiding 3 Aanleiding voor Ambitiedocument 4 Leeswijzer 5 Samenwerking Gebiedsontwikkeling Eeserwold 6 Actueel overheidsbeleid 8 Gezamenlijke ambities Gebiedsontwikkeling Eeserwold 10 Ambities Eeserwold-Wonen 12 Ambities Eeserwold-Werken 14 Overige relevante ontwikkelingen 22 Akkoord Landgoed De Woldberg B.V. Roelofs Planontwikkeling B.V. Gemeente Steenwijkerland …………………………….. …………………………… ............................................ Versie 01-04-2020 3 Inleiding Het plan Gebiedsontwikkeling Eeserwold is in de eerste jaren na 2000 opgezet als uitvloeisel van rijks-, provinciaal, regionaal en lokaal beleid, waarbij Steenwijk is aangewezen als streekcentrum en waarbij een impuls aan de regionale economie moet worden gegeven door: - de koopkracht en koopkrachtbinding in en met de stad te versterken; - het aantal inwoners van de stad Steenwijk toe te laten nemen; - het voorzieningenniveau te versterken; - nieuwe ondernemingen en ondernemers aan te trekken; - de lokale werkgelegenheid te stimuleren en de zorgsector verder te versterken; - een hoogwaardig en bovenlokaal woonmilieu te creëren.

In de provinciale Omgevingsvisie is Steenwijk aangewezen als streekcentrum, wat inhoudt dat – qua wonen, werken en voorzieningen – gebouwd kan worden voor de regionale behoefte, mits passend binnen de regionale programmering. In november 2004 sloten ontwikkelende partijen Roelofs Projectontwikkeling BV, Roelofs Zandwinning BV, Geveke Ontwikkeling BV – later: Esborg Ontwikkeling BV – en de gemeente Steenwijkerland overeenkomsten inzake de ontwikkeling van ca. 50 hectare werken, ca. 55 hectare zandwinning, 90 hectare wonen en 20 ha golfbaan in het gebied Eeserwold. Vervolgens stelde de gemeenteraad in juni 2005 het bestemmingsplan en beeldkwaliteitplan “Eeserwold” vast. Het bestemmingsplan werd in 2011 en 2013 herzien, gecorrigeerd en aangevuld. Dit maakte de voornoemde ontwikkelingen mogelijk. In juli 2015 is de Beheersverordening “Eeserwold” vastgesteld, met name vanwege de wettelijke actualiseringsplicht voor bestemmingsplannen ouder dan 10 jaar. Deze Beheersverordening is het nu geldende planologisch-juridisch regime. In de eerste jaren na 2005 heeft een handvol bedrijven zich op Eeserwold gevestigd en daarna is de uitgifte nagenoeg stilgevallen. Medio 2019 waren er elf woonkavels verkocht en/of bebouwd. Naar verwachting zal de zandwinning op de waterplas nog tot rond 2040 doorlopen. De aan de noordoostzijde van Eeserwold bedachte golfbaan is niet doorgegaan.

In de crisesjaren 2008-2015 heeft de Gebiedsontwikkeling Eeserwold nagenoeg stilgelegen, net als op veel andere woon- en/of werklocaties in Nederland. Maar daar waar de markt voor woningbouw en bedrijfskavels vanaf eind 2015 in grote delen van het land fors is aangetrokken – dikwijls richting het niveau van vóór de crises – was van herstel of een nieuwe boost binnen Gebiedsontwikkeling Eeserwold nauwelijks sprake. Versie 01-04-2020 4 Aanleiding voor Ambitiedocument Sinds enkele maanden lijkt de Gebiedsontwikkeling Eeserwold weer in beweging te komen. De markt roert zich en er dienen zich kansen aan die het tij echt kunnen doen keren. Maar dan moeten die kansen nu wel gegrepen gaan worden. Dit heeft de drie meest betrokken partijen, te weten ontwikkelaars Woldberg (Wonen), Roelofs (Werken) en de gemeente, ertoe gebracht opnieuw met elkaar in gesprek te gaan over de ambities voor Gebiedsontwikkeling Eeserwold. In dit document worden deze ambities beschreven, als ook de route naar realisatie daarvan. Sinds het voorjaar van 2019 is onder andere het volgende, positieve, nieuws te melden over Gebiedsontwikkeling Eeserwold: - Op 7 juni 2019 heeft ontwikkelaar Landgoed De Woldberg BV (verder: Woldberg) de rechten en plichten van Esborg inzake Eeserwold-Wonen overgenomen en zijn aanvullende afspraken tussen Woldberg en de gemeente vastgelegd in een anterieure overeenkomst.

- Eind juni 2019 heeft GroenLeven bij de gemeente een aanvraag ingediend voor de ontwikkeling van een ca. 22 ha groot zonnepark aan de noordzijde van Eeserwold.. - Medio juli 2019 is ook helder geworden dat voor het initiatief om een hypermarkt op Eeserwold te realiseren, andere mogelijkheden worden onderzocht. Uiterlijk 31 maart 2020 is duidelijk of op hetzelfde perceel en binnen nagenoeg hetzelfde pand een veel meer op leisure en entertainment gericht plan, waaronder een hotel wordt gerealiseerd. - In de laatste maanden is er meer en concrete belangstelling voor kavels op Eeserwold-Werken; zo heeft De Vries Metaalbewerking in september 2019 besloten zich op Eeserwold-Werken te gaan vestigen en een kavel gekocht. Het Ambitiedocument moet worden gezien als een integratiekader en bindt partijen juridisch gezien niet. De vervolgafspraken die gemaakt worden om tot realisatie van de ambities te komen, kunnen wèl juridisch bindend zijn, bijvoorbeeld in de vorm van een overeenkomst of bestemmingsplan. Er is voor gekozen het Ambitiedocument een praktische insteek te geven en er ook een uitvoeringsprogramma in op te nemen. Dit maakt het noodzakelijk dat partijen minimaal twee maal per jaar om tafel gaan om de stand van zaken voor wat betreft de uitvoering te bespreken. Bovendien kunnen ambities – van één, enkele of alle partijen – in de loop der tijd wijzigen.

Ook dat is een reden dit document terugkerend te agenderen. Op voorhand wordt aangegeven dat de ambities van partijen niet fundamenteel zijn gewijzigd ten opzichte van de oorspronkelijke plannen uit de eerste jaren na 2000. De in dit document beschreven zaken betreffen vooral nuanceringen en nadere uitwerkingen van de destijds ingezette lijn. De betrokken partijen zijn ervan overtuigd dat de oorspronkelijke ambities in de kern nog steeds kunnen worden gerealiseerd (met uitzondering van o.a. de golfbaan), met de inzet van de juiste middelen. Versie 01-04-2020 5 Leeswijzer Eerst zal worden ingegaan op de afspraken die in de diverse contracten tussen de drie direct betrokken partijen zijn vastgelegd. Vervolgens komt actueel beleid van het rijk, provincie en de gemeente aan bod en wordt aangegeven waar de kansen voor Gebiedsontwikkeling Eeserwold liggen, ter uitvoering en/of invulling van dat beleid. Tenslotte komen achtereenvolgens de gezamenlijke ambities, de ambities voor Eeserwold-Wonen, die voor Eeserwold-Werken en de overige relevante ontwikkelingen in en nabij Gebiedsontwikkeling Eeserwold aan de orde, telkens verweven met een uitvoeringsprogramma.