Eeserwold - Wonen.pdf

Om een goede ruimtelijke scheiding tussen de zandwinning en de woningen en het hotel te bewerkstelligen dient een fasering te worden aangebracht. Deze afstand kan gehaald worden, indien de fasering van de zandwinning zodanig plaatsvindt, dat de noordzijde van de zandwinning als eerste geëxploiteerd wordt. Op het moment dat de zandwinning daar ter plekke daadwerkelijk is beëindigd en de bestemming is gewijzigd in een recreatieve waterbestemming kunnen pas woningen worden gerealiseerd binnen de zone van 100 m van de zandwinning. Het bestemmingsplan bevat daartoe een passende regeling. Een zorgvuldige ruimtelijke scheiding wordt gecreëerd door ten eerste een afstand tussen het gebied met de bestemming wonen en het gebied met de bestemming zandwinning vast te leggen en ten tweede een fasering vast te leggen. De minimale afstand tussen het gebied met de bestemming wonen en het gebied met de bestemming zandwinning bedraagt 100 m. In de voorschriften is een bepaling opgenomen, dat woningbouw op een geringere afstand dan 100 meter van de zandwinning slechts mogelijk is indien de zandwinning op deze afstand feitelijk is beëindigd. In de huidige situatie zijn al verschillende woningen (Buitensingel 6, 8 en 10) gerealiseerd binnen de in 2005 bepaalde 50 dB(A)-contour. Verder geldt dat de zandwinning een vergunning heeft in het kader van voorheen de Wet milieubeheer (nu Wabo).

In deze vergunning zijn geluidvoorschriften opgenomen voor de 28 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen langtijdgemiddelde beoordelingsniveaus van ten hoogste: punt 009: 43/40/35 dB(A) in de dag-/avond-/nachtperiode; punt 012: 40/39/34 dB(A) in de dag-/avond-/nachtperiode. De vergunningsvoorschriften zijn gebaseerd op de maatgevende bedrijfsvoering van de zandwinning met een dieselaangedreven zandzuiger op het middengedeelte en het zuidelijke gedeelte. Gezien de vergunde geluidniveaus en de gebiedstypering "gemengd gebied" met richtwaarden van 50/45/40 dB(A) zullen deze richtwaarden vanwege de zandwinning ter plaatse van de te realiseren woningen en appartementen niet worden overschreden. Afbeelding 4.1 uitsnede overzicht meetpunten akoestisch onderzoek Conclusie Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er ter plaatse van de woningen en appartementen sprake is van een aanvaardbaar (akoestisch) woon- en leefklimaat. 4.4 Geurhinder en veehouderij Vaste afstanden Op basis van de wet geurhinder en veehouderij (Wgv) geldt voor geurgevoelige objecten gelegen buiten de bebouwde kom een minimale afstand van 50 meter. Voor geurgevoelige objecten binnen de bebouwde kom een minimae afstand van 100 meter. De woningen kunnen op basis van artikel 1 van de Wgv worden aangemerkt als een geurgevoelig object.

Met gemeentelijk geurbeleid vastgesteld op basis van artikel 6 van de Wgv kunnen andere afstanden van toepassing zijn. De gemeente Steenwijkerland heeft op 3 april 2014 de 'Verordening geurhinder en veehouderij gemeente Steenwijkerland' vastgesteld. Op basis van artikel 2 van deze verordening geldt, in afwijking van de afstand van de wet geurhinder en veehouderij, voor geurgevoelige objecten gelegen in gebiedstype III een afstand van 100 meter. De afstand tot de dichtstbij gelegen veehouderij aan de Eesveenseweg 50I, 8347 JD Eesveen is tenministe 300 meter tot het dichtsbijzijnde westelijk deelgebied. Hierdoor wordt aan de afstandsnorm uit de geurverordening voldaan. Toelichting (ontwerp) 29 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Doorwerking in plan Gezien in de directe omgeving (binnen 100 meter) geen veehouderijen zijn gesitueerd wordt voldaan aan de afstandsnormen van de Wgv en de Geurverordening Steenwijkerland. Geurnorm voorgrondbelasting Voor intensieve veehouderijen waar dieren worden gehouden waarvoor in de Regeling geurhinder en veehouderij (Rgv) een geuremissiefactor is vastgesteld (waaronder varkens, pluimvee, vleesrunderen, schapen, geiten, e.m.) geldt dat ter hoogte van geurgevoelige objecten in het buitengebied voldaan moet worden aan de geurnorm van 8,0 ouE/m3.

Met gemeentelijk geurbeleid vastgesteld op basis van artikel 6 van de Wgv kunnen andere geurnormen van toepassing zijn. De gemeente Steenwijkerland heeft geen afwijking van de geurnorm van de Wgv vastgesteld (alleen afwijking vaste afstanden). Achtergrondbelasting geur Wanneer in de omgeving van het plan meerdere veebedrijven met dieren met geurfactor zijn gelegen kan het zijn dat cumulatie van geurhinder kan plaatsvinden. In dat geval is het van belang voor beoordeling van goed woon- en leefklimaat voor het plan, naast de bepaling van de individuele voorgrondbelasting per bedrijf, er ook nog een berekening en beoordeling van de achtergrondbelasting plaats vindt. Bij die berekening worden bedrijven met geurfactor binnen een straal van één km van het plan meegenomen. Bedrijven waarbij de dieraantallen met geurfactor ondergeschikt is aan de hoofdactiviteit, bijvoorbeeld een melkrundveebedrijf met enkele meststieren, hobbygeiten, of hobby kippen mogen daarbij aannemelijk buiten beschouwing worden gelaten. Doorwerking in plan Het voorliggend plan is gelegen in een bestaande woonwijk waarbinnen een aantal woningen worden toegevoegd.

Het aantal veehouderijbedrijven in de wijde omgeving van het plangebied is dermate laag, dat gesteld kan worden dat ter plaatse van het plangebied sprake is van een acceptabel achtergrondsniveau voor geur en daarmee een goed woon- en leefklimaat in dit kader. Door de beoogde uitbreiding worden daarnaast geen veehouderijbedrijven in de ontwikkelingsmogelijkheden belemmerd aangezien op basis van het geldende bestemmingsplan al woningen toegestaan zijn. Het aspect geur vormt derhalve geen belemmering voor de uitvoerbaarheid van de voorgenomen ontwikkeling. Geitenhouderij Op 1,75 km afstand van het westelijkde deelgebied is een geitenhouderij (Bergweg 70 te Tuk) met in totaal 648 geiten gevestigd. Vanuit onderzoek van de VNG blijkt dat binnen een afstand van 2 kilometer een verhoogd risico is op longontstekening bij omwonenden. Naarmate de afstand tot een geitenhouderij groter is, wordt het extra risico op longontsteking kleiner. Om die reden is dan ook advies gevraagd bij de GGD IJsselland. De GGD vindt het niet nodig aanvullende maatregelen te treffen m.b.t. de uitbreiding van het Eeserwold. De afstand tussen geitenhouderij en de dichtstbijzijnde nieuw te bouwen woningen benadert de 2 km. Het extra risico op longontsteking is op deze afstand minimaal. Bovendien wordt er niet gericht gebouwd voor een kwetsbare doelgroep.

Wel adviseert de GGD potentiële kopers te informeren over de aanwezigheid van deze geitenhouderij, zodat zij zelf informatie kunnen inwinnen en hun afweging kunnen maken. Het advies neemt de initiatiefnemer mee bij de toekomstige gesprekken met potentiële kopers van de percelen. Gelet op het advies van de GGD wordt gesteld dat de geitenhouderij geen belemmering vormt voor het planvoornemen. Conclusie veehouderij en geurhinder 30 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen de Wet geurhinder en veehouderij vormt geen belemmering voor de gewenste realisatie van de woningen. 4.5 Externe veiligheid Toetsingskader Bij ruimtelijke plannen dient ten aanzien van externe veiligheid naar verschillende aspecten te worden gekeken, namelijk: bedrijven waar activiteiten plaatsvinden die gevolgen hebben voor de externe veiligheid; vervoer van gevaarlijke stoffen over wegen, spoor, water of door buisleidingen. Voor zowel bedrijvigheid als vervoer van gevaarlijke stoffen zijn twee aspecten van belang, te weten het plaatsgebonden risico (PR) en het groepsrisico (GR). Het PR is de kans per jaar dat een persoon dodelijk wordt getroffen door een ongeval, indien hij zich onafgebroken (dat wil zeggen 24 uur per dag gedurende het hele jaar) en onbeschermd op een bepaalde plaats zou bevinden. Het PR wordt weergegeven met risicocontouren rondom een inrichting dan wel infrastructuur.

Het GR drukt de kans per jaar uit dat een groep van minimaal een bepaalde omvang overlijdt als direct gevolg van een ongeval waarbij gevaarlijke stoffen betrokken zijn. De norm voor het GR is een oriëntatiewaarde. Het bevoegd gezag heeft een verantwoordingsplicht als het GR toeneemt en/of de oriëntatiewaarde overschrijdt. Onderzoek In een straal van 600 meter rondom het plangebied zijn geen risicovolle inrichtingen te vinden met een externe werking. Transport van gevaarlijke stoffen vindt plaats over de A32 welke op meer dan 750 meter afstand van het plangebied gelegen is. Daarnaast zijn er geen spoorwegen in de nabije omgeving, geen doorgaande vaarverbindingen en geen voor transport geschikte buisleidingen. Conclusie Gelet op het vorenstaande vormt het aspect externe veiligheid geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling. 4.6 Ecologie en natuurbescherming Toetsingskader Met de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn alle bepalingen met betrekking tot de bescherming van natuurgebieden en dier- en plantensoorten samengebracht in één wet. De Wnb implementeert diverse Europeesrechtelijke regelgeving, zoals de Vogelrichtlijn en de Habitatrichtlijn in de Nederlandse wetgeving. Gebiedsbescherming Bescherming van natuurgebieden wordt gewaarborgd door de Wet natuurbescherming en de Wet Ruimtelijke Ordening (Wro).

Natura 2000-gebieden worden beschermd door de Wnb en het Natuurnetwerk Nederland (NNN) wordt beschermd door de Wro. Natura 2000-gebieden De Minister van Economische Zaken en Klimaat (EZK) wijst gebieden aan die deel uitmaken van het Europese netwerk van natuurgebieden: Natura 2000. Een dergelijk besluit bevat de instandhoudingsdoelstellingen voor de leefgebieden van vogelsoorten (Vogelrichtlijn) en de instandhoudingsdoelstellingen voor de natuurlijke habitats en habitats van soorten (Habitatrichtlijn). Een bestemmingsplan dat afzonderlijk of in combinatie met andere plannen of projecten significante Toelichting (ontwerp) 31 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen gevolgen kan hebben voor een Natura 2000-gebied, kan uitsluitend vastgesteld worden indien uit een passende beoordeling of voortoets de zekerheid is verkregen dat het plan, onderscheidenlijk het project de natuurlijke kenmerken van het gebied niet zal aantasten. Indien deze zekerheid niet is verkregen, kan het plan worden vastgesteld indien wordt voldaan aan de volgende drie voorwaarden: alternatieve oplossingen zijn niet voor handen; het plan is nodig om dwingende redenen van groot openbaar belang, met inbegrip van redenen van sociale of economische aard, en; de nodige compenserende maatregelen worden getroffen om te waarborgen dat de algehele samenhang van het Natura 2000-netwerk bewaard blijft.

De bescherming van deze gebieden heeft externe werking, zodat ook ingrepen die buiten deze gebieden plaatsvinden verstoring kunnen veroorzaken en moeten worden getoetst op het effect van de ingreep op soorten en habitats. Natuurnetwerk Nederland (NNN) Gebieden die deel uitmaken van het Natuurnetwerk Nederland (NNN) worden aangewezen in de provinciale verordening. Voor dit soort gebieden geldt het 'nee, tenzij' principe, wat inhoudt dat binnen deze gebieden in beginsel geen nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen mogen plaatsvinden. Soortenbescherming In de Wnb wordt een onderscheid gemaakt tussen: soorten die worden beschermd in de Vogelrichtlijn; soorten die worden beschermd in de Habitatrichtlijn; overige soorten. De Wnb bevat onder andere verbodsbepalingen ten aanzien van het opzettelijk vernielen of beschadigen van nesten, eieren en rustplaatsen van vogels als bedoeld in artikel 1 van de Vogelrichtlijn. Gedeputeerde Staten (hierna: GS) kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen Provinciale Staten (hierna: PS) vrijstelling verlenen van dit verbod. De voorwaarden waaraan voldaan moet worden om ontheffing of vrijstelling te kunnen verlenen, zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Vogelrichtlijn.

Verder is het verboden in het wild levende dieren van soorten, genoemd in bijlage IV, onderdeel a, bij de Habitatrichtlijn, bijlage II bij het Verdrag van Bern of bijlage I bij het Verdrag van Bonn, in hun natuurlijk verspreidingsgebied opzettelijk te doden of te vangen of te verstoren. GS kunnen hiervan ontheffing verlenen en bij verordening kunnen PS vrijstelling verlenen van dit verbod. De gronden voor verlening van ontheffing of vrijstelling zijn opgenomen in de Wnb en vloeien direct voort uit de Habitatrichtlijn. Ten slotte is een verbodsbepaling opgenomen voor overige soorten. Deze soorten zijn opgenomen in de bijlage onder de onderdelen A en B bij de Wnb. De provincie kan ontheffing verlenen van deze verboden. Verder kan bij provinciale verordening vrijstelling worden verleend van de verboden. De noodzaak tot ontheffing of vrijstelling kan hierbij ook verband houden met handelingen in het kader van de ruimtelijke inrichting of ontwikkeling van gebieden. Bij de voorbereiding van de ruimtelijke onderbouwing moet worden onderzocht of de Wet natuurbescherming de uitvoering van het plan niet in de weg staat. Dit is het geval wanneer de uitvoering tot ingrepen noodzaakt waarvan moet worden aangenomen dat daarvoor geen vergunning of ontheffing ingevolge de wet zal kunnen worden verkregen.

Onderzoek Natura 2000-gebieden Natura 2000 is een samenhangend netwerk van natuurgebieden in Europa. Natura 2000 bestaat uit 32 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen gebieden die zijn aangewezen in het kader van de Europese Vogelrichtlijn (79/409/EEG) en gebieden die zijn aangemeld op grond van de Europese Habitatrichtlijn (92/43/EEG). Deze gebieden worden in Nederland op grond van de Wet natuurbescherming beschermd. Het plangebied bevindt zich op een afstand van ruim 4,3 kilometer van het dichtstbijzijnde Natura 2000-gebied. Stikstofdepositie op natuurgebieden Voor de voorliggende ontwikkeling is een stikstofberekening uitgevoerd welke opgenomen is in bijlage 6. Op basis van het onderzoek wordt geconcludeerd dat voor zowel de aanlegfase als de gebruiksfase geen sprake is van rekenresultaten hoger dan 0,00 mol/ha/j. Er is daarmee geen sprake van een stikstofdepositie met significant negatief effect op Natura 2000-gebieden. Het project is in het kader van de Wet natuurbescherming, ten aanzien van de effecten van stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden, niet vergunningsplichtig. Natuurnetwerk Nederland (NNN) Het Natuurnetwerk Nederland (NNN) is de kern van het Nederlands natuurbeleid. Het NNN is in provinciale structuurvisies uitgewerkt. In of in de directe nabijheid van het NNN geldt het 'nee, tenzij'-principe.

In principe zijn er geen ontwikkelingen toegestaan als zij de wezenlijke kenmerken of waarden van het gebied aantasten. Het projectgebied ligt niet in, of direct naast het NNN. Gronden die tot het NNN behoren, liggen op ruim 800 meter afstand van het projectgebied. Gezien de afstand van het projectgebied tot de NNN en de aard en omvang van het voornemen wordt geconcludeerd dat er geen aantasting plaatsvindt van de wezenlijke kenmerken en waarden van de NNN. Soortenbescherming Ten aanzien van de soortenbescherming gelden onder andere algemene verboden tot het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten, het beschadigen, vernielen, wegnemen of verstoren van voortplantings- of vaste rustplaatsen of verblijfplaatsen van beschermde diersoorten of het opzettelijk verontrusten van een beschermde diersoort. Voor de beoogde omzetting is een ecologische quickscan uitgevoerd. Dit onderzoek is opgenomen in bijlage 7 van deze toelichting. Hieronder wordt ingegaan op de conclusie van het onderzoek. De inrichting van het gevoerde beheer maken het plangebied niet tot een geschikte groeiplaats voor beschermde planten, maar wel tot een geschikt functioneel leefgebied van verschillende beschermde diersoorten.

Beschermde diersoorten benutten het plangebied hoofdzakelijk als foerageergebied, maar mogelijk bezetten beschermde grondgebonden zoogdieren er een vaste rust- en voortplantingsplaats, bezetten amfibieën er een (winter)rustplaats en nestelen er vogels in het plangebied. Vleermuizen bezetten geen vaste rust-of voortplantingsplaats. Van de in het plangebied nestelende vogelsoorten, is uitsluitend het bezette nest beschermd, niet het oude nest of de nestplaats. Bezette vogelnesten zijn beschermd en mogen niet beschadigd of vernield worden. Gelet op de aard van de werkzaamheden kan geen ontheffing verkregen worden voor het beschadigen of vernielen van bezette vogelnesten. Voor de beschermde grondbonden zoogdieren en amfibieën die een (winter)rust- en/of voortplantingslocatie in het plangebied bezetten, geldt een vrijstelling van de verbodsbepalingen ‘vangen’ en het ‘beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties. Grondgebonden zoogdieren en amfibieën mogen niet gedood worden als gevolg van het uitvoeren van de voorgenomen activiteiten. Wel geldt een vrijstelling voor het beschadigen en vernielen van rust- en voortplantingslocaties. Deze vrijstelling is van toepassing omdat er sprake is van een ruimtelijke ontwikkeling.

Door uitvoering van de voorgenomen activiteiten neemt de betekenis van het plangebied als Toelichting (ontwerp) 33 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen foerageergebied voor sommige diersoorten af. Echter leidt dit niet tot wettelijke consequenties. Voor alle soorten is de zorgplicht van kracht. Bij verstoring van dieren tijdens de werkzaamheden moeten deze de gelegenheid krijgen te vluchten naar een nieuwe leefomgeving. Hiermee zal tijdens de uitvoering van de werkzaamheden rekening worden gehouden. Conclusie De Wet natuurbescherming vormt geen belemmering voor uitvoering van de voorgenomen activiteit en nader onderzoek in het kader van de Wet natuurbescherming wordt niet noodzakelijk geacht. Voorliggende ruimtelijke ontwikkeling heeft tevens geen negatieve effecten op Natura 2000-gebieden of het NNN. 4.7 Bodem Bij de vaststelling van een bestemmingsplan en het nemen van een beslissing omtrent een omgevingsvergunningaanvraag dient te worden bepaald of de aanwezige bodemkwaliteit past bij het toekomstige gebruik van de bodem en of deze aspecten optimaal op elkaar kunnen worden afgestemd. Om hierin inzicht te krijgen, dient doorgaans een bodemonderzoek te worden verricht conform de richtlijnen NEN 5740. Situatie projectgebied In het kader van de ontwikkeling is in 2018 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd.

Hieronder worden de belangrijkste onderzoeksresultaten weergeven uit het bodemonderzoek. Voor het gehele onderzoek wordt verwezen naar bijlage 8. Onderzoeksresultaten Vooronderzoek De locatie bestaat uit een stuk onbebouwd terrein in het plangebied Eeser Wold en heeft een oppervlakte van circa 800.000 m2. Enkele delen zijn bebouwd, deze vallen echter buiten de onderhavige onderzoekslocatie. Veldwerkzaamheden Uit de veldwerkzaamheden blijkt dat de bovengrond van de onderzochte locatie opgebouwd is uit matig fijn, zwak siltig, niet tot matig humeus zand en plaatselijk veen. Tijdens het veldwerk zijn geen voor het onderzoek van belang zijnde waarnemingen naar voren gekomen. Bij de beoordeling van het terrein en het opgeboorde materiaal is ook speciaal gelet op asbest(houdende) materialen. Deze zijn zintuiglijk niet op de bodem en in het opgeboorde materiaal ter plaatse van het onderzoeksterrein waargenomen. Uit de chemische analyses is het volgende naar voren gekomen: Grond In de bovengrond zijn plaatselijk licht verhoogde gehalten gemeten aan kobalt, kwik en minerale olie. Gezien de aard en de concentraties van de aangetoonde parameters in relatie tot de bestemming van het terrein, kan worden geconcludeerd dat verhoogde risico's voor de volksgezondheid en/of het milieu op basis van de aangetoonde milieuhygiënische bodemkwaliteit, niet te verwachten zijn.

De resultaten van het onderzoek vormen dan ook geen aanleiding tot nader onderzoek en zijn geen milieuhygiënische belemmering in relatie tot de bestemming van het terrein. Conclusie De bodemkwaliteit past bij het toekomstige gewenste gebruik. Het aspect 'bodem' vormt geen 34 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. 4.8 Archeologie en cultuurhistorie Archeologie De regels ten aanzien van de omgang met archeologische waarden zijn opgenomen in de Erfgoedwet. De kern van de wet is dat wanneer de bodem wordt verstoord, archeologische resten intact moeten blijven. Als dit niet mogelijk is, is opgraving een optie. Om inzicht te krijgen in de kans op het aantreffen van archeologische resten in bepaalde gebieden zijn op basis van historisch onderzoek archeologische verwachtingskaarten opgesteld. De gemeente Steenwijkerland heeft een gemeentelijke archeologische beleidskaart. Deze kaart geeft op basis van oudheidkundig onderzoek verschillende waarderingen op het grondgebied van de gemeente. Afbeelding 4.2 geeft een fragment van de beleidskaart weer. Afbeelding 4.2 Uitsnede van de archeologische beleidskaart (bron: gemeente Steenwijkerland) Het plangebied ligt in de zone 'Geen archeologische verwachting'. Op basis van het oorspronkelijke bestemmingsplan voor deze ontwikkeling is destijds archeologisch onderzoek uitgevoerd.

Naar aanleiding daarvan is het terrein vrijgegeven. Gelet hierop vormt dit aspect geen belemmering voor Toelichting (ontwerp) 35 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen het project. Indien bij de werkzaamheden toch archeologische resten worden aangetroffen, geldt op grond van de Erfgoedwet een meldingsplicht. Cultuurhistorie Onder cultuurhistorische waarden worden alle structuren, elementen en gebieden bedoeld die cultuurhistorisch van belang zijn. Zij vertellen iets over de ontstaansgeschiedenis van het Nederlandse cultuurlandschap. Vaak is er een sterke relatie tussen aardkundige aspecten en cultuurhistorische aspecten. In de Bro is in artikel 3.1.6, vijfde lid, onderdeel a opgenomen dat een bestemmingsplan of wijzigingsplan 'een beschrijving van de wijze waarop met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden en in de grond aanwezige of te verwachten monumenten rekening is gehouden' dient te bevatten. Situatie projectgebied Het projectgebied zelf kent, op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart Overijssel, geen bijzondere cultuurhistorische waarden. In de directe nabijheid van het projectgebied bevinden zich geen rijks- of gemeentelijke monumenten. Conclusie Geconcludeerd kan worden dat er geen nader archeologisch onderzoek benodigd is en er geen sprake is van onaanvaardbare negatieve effecten op de cultuurhistorische waarden.

4.9 Kabels en leidingen Toetsingskader Planologisch relevante leidingen en hoogspanningsverbindingen dienen te worden gewaarborgd. Tevens dient rond dergelijke leidingen rekening te worden gehouden met zones waarbinnen mogelijke beperkingen gelden. Planologisch relevante leidingen zijn leidingen waarin de navolgende producten worden vervoerd: gas, olie, olieproducten, chemische producten, vaste stoffen/goederen; aardgas met een diameter groter of gelijk aan 18 inch; defensiebrandstoffen; warmte en afvalwater, ruwwater of halffabrikaat voor de drink- en industriewatervoorziening met een diameter groter of gelijk aan 18 inch. Onderzoek en conclusie In en rondom het plangebied liggen geen planologisch relevante leidingen. 4.10 Vormvrije mer-beoordeling Toetsingskader De centrale doelstelling van het instrument milieueffectrapportage is het milieubelang een volwaardige plaats te geven in de besluitvorming over activiteiten met mogelijk belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu. De basis van de milieueffectrapportage wordt gevormd door de EU Richtlijn m.e.r. De richtlijn is van toepassing op de milieueffectbeoordeling van openbare en particuliere projecten die aanzienlijke gevolgen voor het milieu kunnen hebben. De Europese regelgeving is in de Nederlandse wetgeving onder andere geïmplementeerd in de Wet milieubeheer (verder Wm) en in het Besluit milieueffectrapportage 1994.

In de bijlagen behorende bij het Besluit m.e.r. zijn de m.e.r.-plichtige activiteiten (de C-lijst) en de m.e.r.-beoordelingsplichtige 36 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen activiteiten (de D-lijst) beschreven. Voor deze activiteiten zijn in het Besluit m.e.r. drempelwaarden opgenomen. Voor de betreffende activiteiten die niet aan de drempelwaarden voldoen, dient het bevoegd gezag na te gaan of sprake kan zijn van belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu, gelet op de omstandigheden als bedoeld in bijlage III van de EEG-richtlijn milieueffectbeoordeling. D eze omstandigheden betreffen: de kenmerken van de projecten; de plaats van de projecten; de kenmerken van de potentiële effecten. Onderzoek In het Besluit milieueffectrapportage is opgenomen dat de aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject m.e.r.-beoordelingsplichtig is in gevallen waarin de activiteit betrekking heeft op een oppervlakte van 100 hectare of meer of een aaneengesloten gebied en 2000 of meer woningen omvat (Besluit milieueffectrapportage, Bijlage onderdeel D11.2). De voorgenomen ontwikkeling betreft 37 woningen. Daarmee blijft de ontwikkeling onder de drempelwaarden. Dit betekent dat kan worden volstaan met een zogenaamde 'vormvrije m.e.r.-beoordeling'.

In het kader van de bestemmingsplanprocedure zal het college met inachtneming van de in bijlage 11 opgenomen aanmeldingsnotitie voor de vormvrije m.e.r.-beoordeling, voorafgaand aan de ter inzage legging van het ontwerpbestemmingsplan, besluiten dat geen MER nodig is. Conclusie Uit de aanmeldnotitie blijkt namelijk dat, gelet op de kenmerken van het project (zoals het kleinschalige karakter in vergelijking met de drempelwaarden uit het Besluit m.e.r.), de plaats van het project en de kenmerken van de potentiële effecten, geen belangrijke negatieve milieugevolgen optreden. 4.11 Water Vanwege het grotere belang van het water in de ruimtelijke ordening, wordt van waterschappen een vroege en intensieve betrokkenheid bij het opstellen van ruimtelijke plannen verwacht. Bovendien is de watertoets een verplicht onderdeel in de ruimtelijke ordening geworden. Wateradvies Via de Digitale Watertoets (www.dewatertoets.nl) is het waterschap Drents Overijsselse Delta gevraagd een reactie te geven op het plan. Aan de hand van de ingediende gegevens (zie bijlage 9 en 10) is bepaald dat het plan een invloed heeft op de waterhuishouding. Hierdoor dient de normale procedure te worden gevolgd voor de watertoets. Het waterschap heeft een uitgangspuntennotitie opgesteld welke hieronder nader op ingegaan wordt.

Watersysteem Onder het watersysteem wordt de aan- en afvoer van voldoende water, waarborg van de waterkwaliteit en ruimte voor water ingegaan. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt niet gebouwd binnen de beschermingszone van de watergang. De watergang wordt dan ook niet belemmerd. Daarnaast worden er geen sloten of andere watergangen gedempt binnen het deelgebied. Gelet hierop wordt dan ook het watersysteem niet aangetast. Wateroverlast Bij kortstondige buien van geringe of enige intensiteit mag hemelwater dat niet lokaal kan worden verwerkt worden afgevoerd, zonder dat dit leidt tot water-op-straat of wateroverlast Toelichting (ontwerp) 37 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen benedenstrooms van het plangebied. Bij extreme kortstondige buien, verblijft water voor korte tijd op het maaiveld, zonder dat dit tot overlast leidt. Met het voorliggend plan wordt een bestaande horeca locatie omgezet naar wonen en wordt binnen een huidige woonbestemming extra woningen toegestaan. De eventuele toename van verharding zal binnen het plangebied gecompenseerd worden conform de regels van het waterschap. Bij een nadere uitwerking van de plannen zal rekening worden gehouden met eventuele mogelijke wateroverlast binnen het plangebied. Met betrekking tot de aanleghoogte van de bebouwing zal ook bij de nadere uitwerking van de plannen invulling aangegeven worden.

Waterkwaliteit Het watersysteem wordt zo ontworpen dat het geen risico's voor de volksgezondheid creëert en voldoende schoon is voor mensen, planten en dieren. Vuilwater wordt afgevoerd via het bestaande rioolstelsel en zal niet in de naastliggende plas en watergang terecht komen. Schoon hemelwater komt wel in de watergang en de plas terecht, maar dit betreft schoonwater en vormt daarmee geen risico voor mensen, planten en dieren. Daarnaast worden er geen uitloogbare materialen gebruikt die tot een verontreiniging van het oppervlaktewater kunnen leiden. Ook wordt er geen wasplaats gerealiseerd waar mensen hun auto kunnen wassen, waardoor het aspect 'schoonmaakmiddelen' niet van toepassing is. Er is geen sprake van agrarisch terrein. Riolering Optimaliseren aanvoeren afvalwater naar de rioolwaterzuivering. Verminderen van hydraulische belasting van de rioolwaterzuivering en beperken van riool overstorten op het oppervlaktewater. Het vuil afvalwater wordt aangesloten op het bestaande gescheiden stelsel. Hemelwater wordt afgevoerd naar de naastliggende waterpartij. Hierdoor wordt de hydraulische belasting van de zuivering verminderd. Zoals verwoord wordt vrijkomend hemelwater afgevoerd naar de naastliggende waterpartij. Dat is niet de primaire voorkeur voor infiltratie op eigen terrein maar wel prefererend boven het afvoeren via het rioolstelsel.

De capaciteit van het huidige rioolstelsel kan een aandachtspunt vormen. Bij uitbreiding van het rioolstelsel wordt rekening gehouden met de capaciteit van het bestaande stelsel en de rioolwaterzuiveringsinstallatie. Vooralsnog worden hier geen problemen voorzien. Beheer en onderhoud Het beheer en onderhoud is erop gericht om de waterhuishouding op orde te houden. Het betreft zowel waterkwantiteit, waterkwaliteit en waterbeleving. De inrichting van het gebied dient zodanig te zijn, dat het beheer en onderhoud van het watersysteem op efficiënte en effectieve wijze mogelijk is. Bij nieuw aan te leggen water vindt overleg met het waterschap plaats. Zoals aangegeven wordt vooralsnog niet voorzien dat gebouwd wordt binnen de aandachtszone indien dit het geval is zal nader overleg plaatsvinden met het waterschap. Conclusie Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat in het voorgenomen plan voldoende rekening is gehouden met het aspect water. Indien sprake is van een toename van verharding zal dit binnen het plangebied gecompenseerd worden. 38 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 5.1 Algemeen Het bestemmingsplan voldoet aan alle vereisten die zijn opgenomen in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) en de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo).

Het voldoet aan de Standaard Vergelijkbare Bestemmingsplannen (SVBP) 2012. Het bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bebouwingsmogelijkheden van de gronden in het plangebied. De juridische regeling is vervat in een verbeelding en bijbehorende regels. Op de verbeelding zijn de verschillende bestemmingen vastgelegd, in de regels (per bestemming) de bouw- en gebruiksmogelijkheden. 5.2 Toelichting op de bestemmingen Binnen het plangebied komen de volgende bestemmingen voor: Wonen - 1 De bestemming 'Wonen -1' is bedoeld voor de grondgebonden vrijstaande woningen. Middels de aanduiding 'maximum aantal wooneenheden' is het aantal woningen (15 of 19) ter plaatse vastgelegd. De bouwhoogte van bouwwerken is middels een aanduiding 'maximum bouwhoogte (m)' aangegeven op 10 of 12 meter. Daarnaast is de minimale en maximale dakhelling aangegeven op de planverbeelding deze bedraagt 250 bij 600 graden of 150 bij 450 graden. Wonen - Woongebouw De bestemming 'Wonen - Woongebouw' is bedoeld voor de drie woongebouwen. Hierbij is middels een aanduiding het aantal woningen op 27 bepaald. Waarbij ter plaatse een maximale bouwhoogte van 16 meter geldt. Voor het bouwen van de woongebouwen mag maximaal 70% van het bestemmingsvlak worden gebruikt. Eventuele voorzieningen vallen buiten de 70% regeling. Parkeren dient binnen het bestemmingsvlak te worden opgelost.

In de beide woonbestemmingen is een link gelegd met het Beeldkwaliteitsplan dat voor het gebied is of wordt vastgesteld. Vergunning aanvragen worden hieraan getoetst. Toelichting (ontwerp) 39 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid Wettelijk bestaat de verplichting om inzicht te geven in de uitvoerbaarheid van een bestemmingsplan. In dat verband wordt een onderscheid gemaakt tussen de maatschappelijke en de economische uitvoerbaarheid. 6.1 Economische uitvoerbaarheid De economische uitvoerbaarheid van een plan wordt in eerste instantie bepaald door de financiële haalbaarheid ervan. Daarnaast is de grondexploitatieregeling uit de Wet ruimtelijke ordening (Wro) van belang. Deze regeling bepaalt dat de gemeente de door haar gemaakte kosten kan verhalen. Het kostenverhaal heeft dus ook invloed op de haalbaarheid van het plan. Financiële haalbaarheid De ontwikkeling betreft een particulier initiatief, waarmee de gemeente geen directe financiële bemoeienis heeft. Conform artikel 3.1.6 van het Bro dient bij het opstellen van een bestemmingsplan onderzoek te worden ingesteld naar de uitvoerbaarheid van het plan. De gronden waarop de ontwikkelingen plaatsvinden, zijn eigendom van de initiatiefnemers. De realisatie heeft plaatsgevonden voor rekening en risico van initiatiefnemers en kende derhalve geen financiële risico's voor de gemeente.

De kosten die verbonden zijn aan het doorlopen van de procedure worden verhaald op de initiatiefnemer op basis van de legesverordening. Mogelijke planschadekosten zijn eveneens voor rekening van de initiatiefnemer, hiervoor is een overeenkomst met de gemeente opgesteld. Grondexploitatie Doel van de in de Wro opgenomen grondexploitatieregeling is het bieden van ruimere mogelijkheden voor het kostenverhaal en het creëren van meer sturingsmogelijkheden. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen de publiekrechtelijke weg via een exploitatieplan en de privaatrechtelijke weg in de vorm van overeenkomsten. In het geval van een exploitatieplan kan de gemeente eisen en regels stellen voor de desbetreffende gronden, woningbouwcategorieën en fasering. Bij de privaatrechtelijke weg worden dergelijke afspraken in een (anterieure) overeenkomst vastgelegd. De gemeente moet, volgens de grondexploitatieregeling in de Wro en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro), de gemaakte gemeentelijke kosten verhalen op de initiatiefnemers van de ontwikkeling. Dit geldt overigens alleen wanneer sprake is van bouwplannen, zoals opgenomen in het Bro. Met het voorliggend plan worden bouwplannen mogelijk gemaakt, namelijk woningen. Voor het kostenverhaal wordt tussen de gemeente en de initiatiefnemer een anterieure overeenkomst gesloten. Hiermee is het kostenverhaal anderszins verzekerd.

6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid Overleg Het voorontwerpbestemmingsplan wordt aan de overlegpartners voorgelegd in het kader van het wettelijk vooroverleg. De reacties van de overlegpartners worden in het ontwerpbestemmingsplan verwerkt. Overleg omgeving Met de directe omwonende in de omgeving is het voorliggend plan besproken. Met de huidige bewoners zijn gesprekken gevoerd over het planvoornemen. De toekomstige bewoners van de wijk zijn aan de hand van een brief over het planvoornemen op de hoogte zijn gesteld en is hun de mogelijkheid geboden om in het informatiecentrum langs te komen of te bellen/mailen met vragen. De huidige bewoners in de woonwijk geven bijna unaniem de voorkeur aan het wijzigen van de 40 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen hotelbestemming naar een bestemming voor appartementen. Ook heeft niemand een probleem met de verkaveling naar kleinere kavels met afmetingen van circa 2.000 m2, waardoor er meer woningen op Eeser Landgoed zullen komen. De belangrijkste motieven zijn: Bewoners houden over het algemeen meer rekening met de omgeving t.o.v. toeristen; Minder verkeer door de wijk; Snellere definitieve afronding van de wijk. Zienswijzen Vervolgens wordt het ontwerpbestemmingsplan gedurende 6 weken ter inzage gelegen.

Tijdens deze periode wordt eenieder in de gelegenheid gesteld om een zienswijze in te dienen bij de gemeenteraad Vaststelling Het bestemmingsplan wordt vervolgens vastgesteld. Uiteindelijk is tegen het vaststellingsbesluit door belanghebbenden beroep mogelijk bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State. Toelichting (ontwerp) 41 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen 42 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Bijlagen toelichting Bijlagen toelichting (ontwerp) 43 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Eeserwold 44 Bijlagen toelichting (ontwerp) BeeldkwaliteitsplaN Landgoed De Woldberg Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Eeser Landgoed Eeser Buiten bastion brug bastion Openbare ruimte Wegen en lanen In de uitwerking van de wegen en lanen wordt een zekere eenheid nagestreefd. Dit wordt bereikt door de wegen en lanen door heel Eeserwold te begeleiden door ruime voortuinen die als een eenheid worden ontworpen. In Eeser Landgoed en Eeser Buiten zijn de voortuinen minimaal 15 meter diep.

In Eeser Landgoed wordt het groene en ruime karakter van de openbare ruimte versterkt door de groene verruimingen van de ruimte in de vorm van de verspreide plantsoenen. De hoofdtoegang vanaf de Eesveenseweg is ruim opgezet zodat de toegang begeleid wordt door vier bomenrijen. In Eeser Buiten wordt een vergelijkbaar effect van groen en ruimte bereikt door een klein park bij de entree en de ruime beschikbaarheid van het omringende groen en water. De rijbanen door het hele plan krijgen een materialisatie in asfalt, sober en degelijk. Daar waar mogelijk zijn de dimensies van de rijbanen beperkt gehouden. In de woongebieden zijn zij grotendeels 4,5 meter breed. Ook het oppervlakte fiets en voetpaden is zo beperkt mogelijk gehouden om het groene beeld te laten overheersen. Met deze insteek wordt gestreefd naar een beeld van eenvoud, ruimte en groen als het kader voor hoogwaardige architectuur. De groene buffer tussen wonen en werken zal worden ingericht met een wilde begroeiing met verspreide boombeplanting. Bruggen De brug van Landgoed naar Buiten is de belangrijkste brug, deze vormt een cruciale schakel in het stedenbouwkundig plan, qua zichtbaarheid en verbindende betekenis. Deze brug zal een ranke gestalte krijgen. Met een lichtgebogen vorm wordt hiermee de oversteek gemaakt van het ‘vaste land’ naar Buiten. Met deze brug wordt daarmee het meest de archipel van sferen verbeeld.

Bastions De beide delen van Eeser Buiten krijgen ieder een bastion aan het water. De bastions bieden openbare uitzichtpunten over het waterlandschap, aan de noordzijde over de kreken, aan de zuidzijde over het Eeser Meer. De bastions zullen worden uitgevoerd als robuuste voorposten van het woonlandschap, als uitzichtpunten. Eeser Landgoed Typologie Eeser Landgoed vormt de noordelijk hoofdtoegang tot Eeserwold. De indeling van Landgoed heeft de karakteristiek van een klassieke villaverkaveling met slingerende lanen en plantsoenen. De vormgeving heeft organische, vloeiende vormeigenschappen. De hoofdtoegang wordt gevormd door een verbredende ruimte met vier bomenrijen. Vanaf deze ruimte voeren twee lanen verder de villawijk in. Rechtsaf voert een woonlaan naar het plandeel Eeser Buiten. Linksaf kan via een route met woonlanen en plantsoenen de golfclub worden bereikt. Zowel via de linksom als via de rechtsom wordt het waterlandschap bereikt. Het terrein is verkaveld met ruime kavels voor riante woonvilla’s. De kavels zijn gemiddeld een kwart hectare groot. Door de royale kavelmaten ontstaat een opvallend groen woonmilieu met een luxe uitstraling. De voorgevels van de villa’s worden op ruime afstand van de weg af geplaatst, zodat het openbaar gebied begeleid wordt met ruime tuinen. De villa’s hebben individueel beheerde tuinen.

De scheiding tussen openbaar en privaat wordt gerealiseerd met hagen en/of smeedijzeren hekken. Eeser Buiten Typologie Eeser Buiten is gericht op het waterlandschap, aan de noordzijde de kreken, aan de zuidzijde de grote waterpartij. Door een gebogen waterpartij wordt het plandeel in twee eenheden gedeeld. Beide delen krijgen een openbaar landhoofd aan het water, een aan het krekenlandschap en een aan de grote waterpartij. Ook Buiten heeft een indeling met gebogen lanen. Hier zijn de lanen echter naar buiten gericht, naar het waterlandschap en de Steenwijker Aa. De vormgeving is strakker dan op Landgoed, meer geometrisch met scherpe hoeken. Het terrein is verkaveld met ruime kavels voor riante woonvilla’s. De kavels zijn gemiddeld een kwart hectare groot. Door de royale kavelmaten ontstaat een opvallend groen woonmilieu met een luxe uitstraling. De voorgevels van de villa’s worden op ruime afstand van de weg af geplaatst, zodat het openbaar gebied begeleid wordt met ruime tuinen. De tuinen krijgen een open karakteristiek. Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Eeser Landgoed Ontwerpvisie - hier staan de meest riante, formele huizen op grote percelen in veel groen met solitaire bomen.

Ontwerpeenheid - Vrijstaande villa’s in een groene tuin - Classicistische architectuur of een eigentijdse vertaling hiervan - Afscheiding naar de straat middels hagen zoals beukenhagen, tuinmuren of hekwerk met toegangspoort met een maximale hoogte van 180 centimeter - Bijgebouwen gesitueerd voor de voorgevellijn van de woning meeontwerpen in stijl met de woning Volumes - Eén of twee bouwlagen met kap - Vrijstaande volumes met grote voortuinen in een regelmatig ritme langs de weg - De woningen staan in of achter de rooilijn Gevelbeeld - Opgaande gevels in classicistische architectuur of een eigentijdse vertaling hiervan - De voorgevel is representatief naar de straat - Bij hoekpercelen moeten de naar de straat gerichte zijgevels ook representatief zijn Detaillering - Zorgvuldige detaillering, afgestemd op de gekozen architectuur Materiaal- en kleurgebruik - Gebruik van natuurlijke traditionele materialen; kunststof kozijnen zijn alleen toegestaan indien uitgevoerd als houtgelijkend profiel passend bij de architectuurstijl, dus voorzien van afmetingen die ook voorkomen bij houten kozijnen en een rechte verbinding tussen stijl en regel - Gevelmateriaal overwegend baksteen (in tinten rood, bruin, paars, zwart) of wit stuc/sauswerk - Kozijnen en timmerwerk, waaronder gevelbekleding en dakoverstekken wit of antraciet - Kappen gedekt met gebakken pan (mat of matglans) in kleur

donkergrijs of zwart of rieten kap - Bij de bouwaanvraag hoort een inrichtingsplan van het perceel dat inzicht geeft in het volgende: - positionering van de bebouwing op het perceel - de oprit en aansluiting van paden op de openbare weg - materialisatie van de terreinverharding - omschrijving van de erfafscheidingen Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 1 3 2 4 Eeser Landgoed straatprofiel hoofdingang Eeser Landgoed straatprofiel laan naar buiten Eeser Landgoed straatprofiel laan Eeser Landgoed straatprofiel plantsoen Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 5 6 Eeser Landgoed straatprofiel kreek Eeser Landgoed straatprofiel doorgaande weg Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Eeser Buiten Ontwerpvisie - in dit door mensen gecreëerde landschap staan moderne huizen met royale uitstraling. De architectuur is van veraf zichtbaar vanwege de oriëntatie op het water.

Ontwerpeenheid - Het vrijstaande huis en eventuele aanbouwen - Lage hagen zoals beukenhagen, of lage tuinmuren (max 60cm hoog) als erfafscheiding naar de straat - Bijgebouwen gesitueerd voor de voorgevellijn van de woning meeontwerpen in stijl met de woning Volumes - Samengestelde vorm van verschillende rechthoekige volumes, waarvan minimaal 1 volume langgerekt is - Eén of twee bouwlagen met kap - Verschillende kapvormen mogelijk, maar altijd met overstekken van minimaal 60 cm - Woningoriëntatie kan zowel evenwijdig met de rijweg als haaks op de rijweg Gevelbeeld - Veel en/of grote gevelopeningen met name richting het water en ter plaatse van duidelijk zichtbare/beeldbepalende gevels - In de architectuur overheerst horizontaliteit, zoals bijvoorbeeld lange gootlijnen en/of horizontale gevelopeningen Detaillering - Zorgvuldige detaillering, afgestemd op de gekozen architectuur Materiaal- en kleurgebruik - Gebruik van natuurlijke traditionele materialen; kunststof kozijnen zijn alleen toegestaan indien uitgevoerd als houtgelijkend profiel passend bij de architectuurstijl, dus voorzien van afmetingen die ook voorkomen bij houten kozijnen en een rechte verbinding tussen stijl en regel - Eenduidige uitstraling per woning - Moderne bij woonhuisarchitectuur passende materialen en traditionele materialen - Kappen gedekt met gebakken pan of leien in kleur donkergrijs of zwart, mat of

halfglans, of riet afgedekt - Bij de bouwaanvraag hoort een inrichtingsplan van het perceel dat inzicht geeft in het volgende: - positionering van de bebouwing op het perceel - de oprit en aansluiting van paden op de openbare weg - materialisatie van de terreinverharding - omschrijving van de erfafscheidingen Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 7 9 8 10 Eeser Buiten straatprofiel laan naar Eeser Aa Eeser Buiten straatprofiel laan door laagbouw Eeser Buiten straatprofiel laan noordrand Eeser Buiten straatprofiel interne kreek Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - 18 augustus 2021 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Eeserwold deel 2 54 Bijlagen toelichting (ontwerp) Landgoed De Woldberg BeeldkwaliteitsplaN Eeser Buiten 2 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 bastion brug

bastion Eeser Buiten 2 Eeser Buiten 2 Eeser Buiten 2 heeft een indeling met gebogen lanen en is gericht op het waterlandschap van het Eeser Meer en de Steenwijker Aa. In Eeser Buiten wordt een effect van groen en ruimte bereikt door een klein park bij de entree en de ruime beschikbaarheid van het omringend groen en water. Het terrein is verkaveld met ruime kavels voor riante woonvilla’s. De kavels zijn gemiddeld een kwart hectare groot. Door de royale kavelmaten ontstaat een opvallend groen woonmilieu met een luxe uitstraling. De voorgevels van de villa’s worden op ruime afstand van de weg geplaatst, zodat het openbaar gebied begeleid wordt met ruime tuinen. De tuinen krijgen een open karakteristiek. In de uitwerking van de wegen en lanen wordt een zekere eenheid nagestreefd. Dit wordt bereikt door de wegen en lanen in heel Eeserwold te begeleiden met ruime voortuinen die als een eenheid worden ontworpen. In Eeser Buiten 2 zijn de voortuinen minimaal 15 meter diep. De rijbanen krijgen een sobere en degelijke materialisering in asfalt. Daar waar mogelijk zijn de dimensies van de rijbanen beperkt gehouden. In de woongebieden zijn zij grotendeels 4,5 meter breed. Ook het oppervlakte fiets en voetpaden is zo beperkt mogelijk gehouden om het groene beeld te laten overheersen. Eeser Buiten 2 krijgt een bastion aan het water.

Dit bastion biedt een openbaar uitzichtpunt over het waterlandschap van het Eeser Meer. Met deze insteek wordt gestreefd naar een beeld van eenvoud, ruimte en groen als het kader voor hoogwaardige architectuur. Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 Eeser Buiten 2 Ontwerpvisie - in dit door mensen gecreëerde landschap staan moderne huizen met royale uitstraling. De architectuur is van veraf zichtbaar vanwege de oriëntatie op het water. Ontwerpeenheid - Het vrijstaande huis en eventuele aanbouwen - Lage hagen zoals beukenhagen, of lage tuinmuren (max 60cm hoog) als erfafscheiding naar de straat - Bijgebouwen gesitueerd voor de voorgevellijn van de woning meeontwerpen in stijl met de woning Volumes - Samengestelde vorm van verschillende rechthoekige volumes, waarvan minimaal 1 volume langgerekt is - Eén of twee bouwlagen met kap - Verschillende kapvormen mogelijk, maar altijd met overstekken van minimaal 60 cm - Woningoriëntatie kan zowel evenwijdig met de rijweg als haaks op de rijweg Gevelbeeld - Veel en/of grote gevelopeningen met name richting het water en ter plaatse van duidelijk zichtbare/beeldbepalende gevels - In de architectuur overheerst horizontaliteit, zoals bijvoorbeeld lange gootlijnen en/of horizontale gevelopeningen

Detaillering - Zorgvuldige detaillering, afgestemd op de gekozen architectuur Materiaal- en kleurgebruik - Gebruik van natuurlijke traditionele materialen; kunststof kozijnen zijn alleen toegestaan indien uitgevoerd als houtgelijkend profiel passend bij de architectuurstijl, dus voorzien van afmetingen die ook voorkomen bij houten kozijnen en een rechte verbinding tussen stijl en regel - Eenduidige uitstraling per woning - Moderne bij woonhuisarchitectuur passende materialen en traditionele materialen - Kappen gedekt met gebakken pan of leien in kleur donkergrijs of zwart, mat of halfglans, of riet afgedekt - Bij de bouwaanvraag hoort een inrichtingsplan van het perceel dat inzicht geeft in het volgende: - positionering van de bebouwing op het perceel - de oprit en aansluiting van paden op de openbare weg - materialisatie van de terreinverharding - omschrijving van de erfafscheidingen Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 2 Eeser Buiten 2 straatprofiel laan door laagbouw 1 Eeser Buiten 2 straatprofiel laan naar Eeser Aa Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 Eeser Buiten 2 appartementen Typologie

Dit gebied ligt in de luwte van het eiland aan de noorzijde van het Eeser Meer. Eén van de gebogen lanen van Eeser Buiten voert naar een openbaar bastion op het eiland. In de hoek waar de Steenwijker Aa en het Eeser Meer bij elkaar komen, liggen appartementen met uitzicht over het landschap. Vanaf de terrassen is het aangenaam verpozen met ruime perspectieven op de omgeving. Architectuurbeeld De architectuur van de appartementen sluit aan op de sfeer van Eeser Buiten. Dit vereist een architectuurbeeld dat verwant is aan de horizontale architectuur van Eeser Buiten. Er is sprake van plastiek in de gevels, dit kan onder andere worden bereikt in de vormgeving van balkons en terrassen. De gebouwen krijgen naar alle zijden een open karakteristiek. Deze openheid kan, al naar gelang de oriëntatie, naar de verschillende zijden een andere uitwerking krijgen. Volumes - Vrijstaande volumes met appartementen met ruime terrassen en/of balkons. Gevelbeeld - Veel en/of grote gevelopeningen met name richting het water en ter plaatse van duidelijk zichtbare/beeldbepalende gevels. - Horizontaal belijnde architectuur. Detaillering - Zorgvuldige detaillering, afgestemd op de gekozen architectuur.

Materiaal- en kleurgebruik - Baksteen en/of stuc - In hoofdzaak worden lichte kleuren gebruikt - In de plint kan contrast worden gezocht met donkere kleuren - Bij de bouwaanvraag hoort een inrichtingsplan van het perceel dat inzicht geeft in het volgende: - positionering van de bebouwing op het perceel - de oprit en aansluiting van paden op de openbare weg - passende uitwerking van de parkeervoorzieningen - materialisatie van de terreinverharding - omschrijving van de erfafscheidingen Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 Steenwijk - Landgoed De Woldberg - beeldkwaliteitsplan - Eeser Buiten 2 - 3 februari 2022 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Bijlage 3 Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 62 Bijlagen toelichting (ontwerp) Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg Landgoed de Woldberg B.V. 25 augustus 2021 Definitief DATUM 25 augustus 2021 TITEL Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg OPDRACHTGEVER Landgoed de Woldberg B.V.

AUTEUR(S) Laurens van Dongen Harrie Wilhelm OFFERTENUMMER 7857.100 STATUS Definitief 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 3 Inhoudsopgave 1 Inleiding 4 Vraagstelling 4 Leeswijzer 5 2 Locatie en plan 6 2.1 Ligging, omgeving en bereikbaarheid 6 2.2 Plan Landgoed de Woldberg 6 2.3 Conclusie 8 3 Kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte 10 3.1 Bepalen woningmarktgebied 10 3.2 Ontwikkeling kwantitatieve woningbehoefte 12 3.3 Kwalitatieve woonwensen en beoogde doelgroep voor vrije kavels 12 3.4 Kwalitatieve woonwensen en beoogde doelgroep voor appartementen 16 3.5 Conclusie 19 4 Woningmarktontwikkelingen 21 4.1 Ontwikkeling aantal verkochte vrijstaande woningen 21 4.2 Concurrerend planaanbod 23 4.3 Concurrentie vanuit de bestaande woningvoorraad 26 4.4 Conclusie 27 5 Conclusies en aanbevelingen 29 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 4 1 Inleiding Ten Noorden van Steenwijk, tus sen de A32 en het dorp Eesveen , ligt het gebied dat voorheen bekend stond als Eeserwold -Wonen. Ruim 15 jaar geleden zijn er plannen gemaakt om h ier een villawijk te bouwen. De realisatie kwam echter amper van de grond. In 10 jaar tijd zijn er slechts 11 van de beoogde 154 woningen gebouwd. Reden voor de gemeente Steenwijkerland om het aantal toegelaten woningen in het gebied destijds te verlagen van 154 naar een maximum van 88.

In 2019 heeft de nieuwe projectontwikkelaar Landgoed de Woldberg B.V. het project overgenomen. De ambitie is om het gebied te ontwikkelen tot een volwaardige villawijk. Bij de aankoop van de grond heeft Landgoed de Woldberg B.V. een anterieure overeenkomst met de gemeente Steenwijkerland afgesloten. In de overeenkomst staat dat het college van Burgemeester en Wethouders een groter aantal woningen in hetzelfde segment overweegt op te nemen in een nieuw bestemming splan, mits uit een door de ontwikkelaar aan te leveren adequaat marktonderzoek blijkt dat voor de daarop volgende 10 jaar behoefte is aan een hoger aantal woningen in hetzelfde segment. In tegenstelling tot een aantal jaar gel eden verloopt de verkoop va n de kavels in de huidige markt voorspoedig; in 1,5 jaar tijd zijn er ruim 40 kavels verkocht. Landgoed de Woldberg heeft Companen daarom gevraagd om een marktonderzoek uit te voeren. Figuur 1.1: Ligging van Land goed de Woldberg. Bron: Google Maps, 2020 Vraagstelling Landgoed de Woldberg B.V. is voornemens het oorspronkelijke plan te ontwikkelingen, en heeft bovendien de ambitie om de verkaveling iets aan te passen waardoor er 164 vrije kavels op het landgoed ontwikkeld zouden worden. Dit marktonderzoek dient daarom de behoefte aan ruime kavels van minimaal 2.000 m2 op de locatie de Woldberg te onderbouwen.

In eerdere uitwerkingen van het plan is grenzend aan het Eesermeer een strand met een hotel en zwembaai voorzien. Landgoed de Woldberg B.V. onderzoekt of in plaats van dit hotel appartementen in het luxe segment (€ 300.000 tot € 400.000) een geschikte invulling zou den kunnen zijn. Dit marktonderzoek dient daarom ook de marktvraag voor 27 appartementen op de locatie te onderbouwen.

7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 5 Leeswijzer In hoofdstuk 2 kijken we eerst naar de locatie, omgeving en de details van het plan. In hoofdstuk 3 gaan we vervolgens in op de kwantitatieve - (aan hoeveel woningen is behoefte?) en kwalitatieve woningbehoefte (aan welke woningen, en voor welke doelgroep?). Vervolgens worden in hoofdstuk 4 marktontwikkelingen in het luxe koopsegment beschreven. In hoofdstuk 5 beschrijven we tot slot onze conclusies met betrekking tot de ontwikkeling van Landgoed de Woldberg. De resultaten van dit marktonderzoek zijn gebaseerd op een deskresearch, waarbij aanvullend drie makelaars van Makelaardij Greveling, Makelaardij Hoekstra, en Frieslandgoed zijn geïnterviewd. 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 6 2 Locatie en plan 2.1 Ligging, omgeving en bereikbaarheid De ontwikkellocatie ligt ten noorden van Steenwijk, tussen de A32 en het dorp Eesveen. De locatie is goed bereikbaar, via de snelweg is de Randstad binnen ongeveer 1,5 uur te bereiken. In de omgeving zijn steden als Heerenveen en Zwolle in circa 20 minuten te bereiken . Daarnaast ligt Steenwijk op fietsafstand van het gebied. Hiermee zijn alle stedelijke voorzieningen, inclusief een t reinverbinding naar de Randstad, gemakkelijk en snel te bereiken. In de directe omgeving van het landgoed is veel natuur en water te vinden.

Nabij gelegen natuurgebieden, zoals het laagveenmoerasgebied de Weerribben -Wieden in Giethoorn en de heide van het Dwingelderveld maken de omgeving aantrekkelijk voor wandelaars en fietsers. In de nabije omgeving zijn daarnaast aantrekkelijke voorzieningen als een jachthaven (op ca. 6 km) en een groot golfterrein (op 12 km) aanwezig. Naast de ontwikkeling van woningen zijn rond het landgoed nog een aantal andere ontwikkelingen voorzien. Aangrenzend aan het landgoed is in de toekomst de ontwikkeling van een bedrijvenpark van ca. 29 ha (Eeser Gaard) en een kantoren- en bedrijvenpark van ca. 7 ha (Eeser Campus ontwikkeld) gepland. 2.2 Plan Landgoed de Woldberg Figuur 2.1: Verkaveling van Landgoed de Woldberg. Bron: Landgoed de Woldberg, 202 1. Het plan van Landgoed de Woldberg bestaat uit twee woongebieden waar in totaal 164 royale kavels op zijn gesitueerd (zie figuur 2.1):

7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 7 • Eeser Landgoed: een woonpark met klassieke villa’s op tuinkavels, gericht op de natuur van het landgoed. • Eeser Buiten: een woonpark met waterkavels grenzend aan het Eesermeer, geschikt voor watergerichte woonvilla’s. In het zuidoosten van het plangebied zijn daarnaast 3 woontorens met elk 9 appartementen voorzien. Op dit moment staat het Eesermeer niet in verbinding met ander (vaar)water. Er wordt echter gewerkt aan de ontwikkeling van een directe waterverbinding tussen het Eesermeer en Giethoorn. Een dergelijke verbinding zou de aantrekkelijkheid van het Eesermeer aanzienlijk vergroten, en zou het Eesermeer bovendien aantrekkelijk maken om in te varen. Inspelend op deze ontwikkeling wordt er aan gewerkt om ook voor de kavels van het Eeser Landgoed de aantrekkelijkheid van het water te vergroten. Men heeft de ambitie om aan het Eesermeer een haventje aan te leggen, waar ook bewoners van villa’s die niet direct aan het water liggen een bootje kunnen aanleggen (figuur 2.2). Bron: Landgoed de Woldberg B.V. (2020). Woningbouwprogramma De kavels op het landgoed variëren in oppervlakte van ca. 2.000 m2 tot 2.500 m2. Van de in totaal 164 kavels zijn met name door een versnelling in de afzet tot januari 2021 al 46 kavels verkocht. Op 12 van deze kavels zijn woningen gebouwd.

Voor de overige 33 kavels zijn plannen ingediend die nog gerealiseerd moeten worden. Doordat kopers hun aangekochte kavel op het landgoed grotendeels naar eigen smaak invullen is het woningprogramma divers. De onderstaande tabellen geven inzicht in de variatie van de woningen op de verkochte kavels (gebaseerd op realisatie + bekende plannen). Tabel 2.1: Bebouwing op de verkochte kavels naar prijsklasse. Woningen <€600.000 10 22% €600.000-€900.000 15 33% €900.000+ 21 46% Totaal 46 100% Bron: Landgoed de Woldberg B.V. (2020). Figuur 2.2: Schetsontwerp van het haventje aan het Eesermeer (links), en de vaarroute naar Giethoorn (rechts). 7857.100 | Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 8 Tabel 2.2: Bebouwing op de verkochte kavels naar vloeroppervlakte . Woningen <150m2 5 11% 150-200m2 5 11% 200-250m2 18 39% >250 m2 17 37% n.t.b 1 2% Totaal 46 100% Bron: Landgoed de Woldberg B.V. (2020). Hoewel de verdeling van de woningen op de verkochte kave ls naar prijs en oppervlakte slechts een voorlopige indicatie geeft van de mogelijke invulling van het totale landgoed, geeft het een eerste beeld van het segment en de kwalitatieve woningbehoefte waarin Landgoed de Woldberg voorziet. De meerderheid van de woningen die op de verkochte kavels wordt/is gerealiseerd heeft een prijs van boven de €600.000. met een oppervlakte van meer dan 200 m2.