Eeserwold - Wonen.pdf

ID plan: NL.IMRO.1708.WeeserwoldwonenBP-ON01 Datum: 15-02-2022 Status: ontwerp Auteur: Bestemmingsplan Eeserwold - Wonen

Ee serwold - Wonen Steenwijkerland bestemmingsplan identificatie planstatus identificatiecode: datum: status : NL.IMRO.1708.WeeserwoldwonenBP-ON01 19-08-2021 concept voorontwerp projectnummer: 15-02-2022 ontwerp 20210758 vastgesteld opdrachtleider: C. Leenstra be stemmingsplan Eeserwold - Wonen 2 (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Inhoudsopgave Toelichting 5 Hoofdstuk 1 Inleiding 6 1.1 Aanleiding 6 1.2 Ligging plangebied 6 1.3 Planologische regeling 7 1.4 Leeswijzer 10 Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie 11 2.1 Huidige situatie 11 2.2 Toekomstige situatie 12 2.3 Stedenbouwkundige uitgangspunten en beeldkwaliteitsplan 13 2.4 Verkeer en parkeren 14 Hoofdstuk 3 Beleidskader 15 3.1 Rijksbeleid 15 3.2 Provinciaal beleid 17 3.3 Regionaal beleid 21 3.4 Gemeentelijk beleid 22 Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 25 4.1 Geluid 25 4.2 Luchtkwaliteit 26 4.3 Bedrijven- en milieuzonering 27 4.4 Geurhinder en veehouderij 29 4.5 Externe veiligheid 31 4.6 Ecologie en natuurbescherming 31 4.7 Bodem 34 4.8 Archeologie en cultuurhistorie 35 4.9 Kabels en leidingen 36 4.10 Vormvrije mer-beoordeling 36 4.11 Water 37 Hoofdstuk 5 Juridische toelichting 39 5.1 Algemeen 39 5.2 Toelichting op de bestemmingen 39 Hoofdstuk 6 Uitvoerbaarheid 40 6.1 Economische uitvoerbaarheid 40 6.2 Maatschappelijke uitvoerbaarheid 40 Bijlagen toelichting 43 Bijlage 1 Beeldkwaliteitsplan Eeserwold 44 Bijlage 2

Beeldkwaliteitsplan Eeserwold deel 2 54 Bijlage 3 Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg 62 Bijlage 4 Ambitiedocument Gebiedsontwikkeling Eeserwold 93 Bijlage 5 Memo wegverkeerslawaai 116 Inhoudsopgave (ontwerp) 3 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Bijlage 6 Memo stikstofdepositie 141 Bijlage 7 Ecologisch onderzoek 161 Bijlage 8 Verkennend bodemonderzoek 189 Bijlage 9 Watertoets westelijk deelgebied 334 Bijlage 10 Watertoets oostelijk deelgebied 344 Bijlage 11 Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r 354 Regels 597 Hoofdstuk 1 Inleidende regels 598 Artikel 1 Begrippen 598 Artikel 2 Wijze van meten 604 Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels 605 Artikel 3 Wonen - 1 605 Artikel 4 Wonen - Woongebouw 607 Hoofdstuk 3 Algemene regels 609 Artikel 5 Anti-dubbeltelregel 609 Artikel 6 Algemene bouwregels 610 Artikel 7 Algemene gebruiksregels 611 Artikel 8 Algemene afwijkingsregels 612 Artikel 9 Algemene procedureregels 613 Artikel 10 Overige regels 614 Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels 615 Artikel 11 Overgangsrecht 615 Artikel 12 Slotregel 616 Bijlagen regels 617 Bijlage 1 Overzicht aan huis gebonden beroepen en bedrijven 618 Bijlage 2 Beeldkwaliteitsplan Eeserwold 621 Bijlage 3 Beeldkwaliteitsplan Eeserwold deel 2 631 4 Inhoudsopgave (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Toelichting Toelichting (ontwerp) 5 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding Aan de rand van

Steenwijk bevindt zich een nieuwe woonwijk genaamd Eeserwold. Landgoed De Woldberg (hierna initiatiefnemer) wil de verkaveling aanpassen en woningen toevoegen. In de huidige situatie is het mogelijk om 154 woningen en een hotel met restaurant te realiseren. De woningen zijn onderverdeeld in 130 vrijstaande woningen en 24 appartementen. Deze onderverdeling wordt in het voorliggend geval aangehouden. De initiatiefnemer herverkavelt het gebied en wenst de hotelbestemming in te ruilen voor extra woningen. De voorgenomen woningbouwontwikkeling betreft de planologische toevoeging van 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen. De ontwikkeling past niet binnen de bouw- en gebruiksmogelijkheden van de geldende beheersverordening 'Eeserwold' (vastgesteld op 23 juni 2015). In een beheersverordening kunnen geen nieuwe ontwikkelingen mogelijk worden gemaakt, het kan alleen conserverend van aard zijn. Om die reden is ervoor gekozen om de gronden waarop een ontwikkeling plaatsvindt mee te nemen in het voorliggend bestemmingsplan. Op deze gronden vervangt het voorliggend bestemmingsplan de beheersverordening. Op de overige gronden blijft de beheersverordening van kracht en het toetsingskader bij bouwaanvragen. In het voorliggend bestemmingsplan is qua regeling hierbij aangesloten.

Voorliggend bestemmingsplan voorziet in het nieuwe juridisch planologische kader om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken. Hierin wordt aangetoond dat de in dit plan beschreven ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening en met het nationaal, provinciaal en gemeentelijk beleid. 1.2 Ligging plangebied Het plangebied is ten noorden van de plaats Steenwijk gelegen, in de gemeente Steenwijkerland. Het plangebied bestaat uit twee deelgebieden. Een oostelijk deelgebied en een westelijk deelgebied. De ligging van het plangebied ten opzichte van de directe omgeving is weergegeven in afbeelding 1.1. 6 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Afbee lding 1.1 Ligging plangebied ten opzichte van de directe omgeving (bron: pdok.nl) 1.3 Planologische regeling 1.3.1 Algemeen Het plangebied is juridisch-planologisch geregeld in de beheersverordening 'Eeserwold', vastgesteld op 23 juni 2015. Daarnaast is er een beheersverordening 'Overige correctieve herziening beheersverordeningen' vastgesteld op 25 mei 2021. Het plangebied bestaat uit de bestemmingen 'Woondoeleinden 1', 'Groenvoorzieningen' en 'Horecadoeleinden'. Daarnaast zijn er verschillende aanduidingen opgenomen namelijk 'maximaal toegestane (bouw)hoogte', 'aantal woningen' en 'minimale en maximale dakhelling'.

In afbeelding 1.2 en 1.3 is een uitsnede van de geldende beheersverordening opgenomen. In de correctieve herziening van de beheersverordening is het begrip wonen in de woonregels aangescherpt. Toelichting (ontwerp) 7 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Afbeelding 1.2 Uitsnede beheersverordening 'Eeserwold' met westelijk plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) 8 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Afbeelding 1.3 Uitsnede beheersverordening 'Eeserwold' met oostelijk plangebied (bron: www.ruimtelijkeplannen.nl) 1.3.2 Beschrijving bestemmingen en strijdigheid Woondoeleinden 1 De gronden met de bestemming 'Woondoeleinden 1' zijn bestemd voor woningen en woongebouwen. Daarnaast zijn hier onder andere de daarbij behorende aan- en uitbouwen, bijgebouwen, tuinen en erven toegestaan. Ter plaatse van de aanduiding 'Aantal woningen' mag het aantal woningen (61, 69 en 24) niet meer bedragen dan het aangegeven aantal op de plankaart. Ook ter plaatse van de aanduiding aangegeven minimale (25 of 15) en maximale (60 of 45) dakhelling, mag de dakhelling niet meer of minder bedragen. Ter plaatse van de aanduiding 'maximaal toegestane (bouw)hoogte' is de maximale bouwhoogte respectievelijk 12, 10 of 15 meter.

Horecadoeleinden De gronden met de bestemming 'Horecadoeleinden' zijn voornamelijk bestemd voor een hotelbedrijf met daarbij benodigde parkeervoorzieningen, gebouwen en bouwwerken. Ter plaats is een aanduiding 'maximaal toegestane (bouw)hoogte' opgenomen waardoor de maximale bouwhoogte 15 Toelichting (ontwerp) 9 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen meter bedraagt. Groenvoorzieningen De gronden met de bestemming 'Groenvoorzieningen' zijn bestemd voor groenvoorzieningen, ontsluitingsverhardingen, bermen en beplantingen, speel- en parkeervoorzieningen, waterhuishouding, waterlopen, waterpartijen en taluds. Waarbij alleen bouwwerken ten behoeve van de waterhuishouding mogen worden gebouwd. 1.3.2.1 Strijdigheid met de geldende beheersverordening Op de voor 'Groenvoorzieningen' en 'Horecadoeleinden' aangewezen gronden mogen geen woongebouwen worden gebouwd. Het aantal woningen wordt op de voor 'Woondoeleinden 1' aangewezen gronden overschreden. Om die redenen dient de beheersverordening te worden aangepast. Voor het plangebied wordt de beheersverordening herzien met dit bestemmingsplan. 1.4 Leeswijzer Na dit hoofdstuk wordt in hoofdstuk 2 een beknopte beschrijving van het plan gegeven. Daarbij wordt ingegaan op de bestaande situatie, de gewenste ontwikkeling en op de hiervoor opgestelde randvoorwaarden.

Hoofdstuk 3 geeft een beschrijving van het relevante beleidskader, waarna in hoofdstuk 4 een toetsing aan de omgevingsaspecten volgt. Hoofdstuk 5 gaat in op de juridische aspecten van het plan. Ten slotte wordt in hoofdstuk 6 de maatschappelijke en economische uitvoerbaarheid behandeld. 10 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Hoofdstuk 2 Huidige en toekomstige situatie 2.1 Huidige situatie Het plangebied ligt aan de rand van Steenwijk en ligt binnen het Eeserwold, een uitbreidingswijk met allure. Het gebied staat voor landelijk wonen met allure dicht bij de natuur. De buitengewoon royale kavels aan de rand van Steenwijk liggen aan gebogen lanen en deels ook aan het water; ze nodigen uit om veel buiten te zijn. Fietsen, varen, mijmeren en wandelen, kan allemaal binnen het Eeserwold. Daarnaast liggen er in de omgeving unieke natuurgebieden, zoals het laagveenmoerasgebied de Weerribben-Wieden in Giethoorn en de heide van het Dwingelderveld. Qua woningbouw is het Eeserwold opgedeeld in het Eeser Landgoed en Eeser Buiten. In het huidige plan is er ruimte voor in totaal 154 woningen en een hotel van maximaal 15 meter hoog. In het Eeser landgoed zijn van west naar oost 61 woningen, 69 woningen respectievelijk 24 woningen voorzien en een hotel met horeca. De gronden rondom het plangebied zijn bouwrijp gemaakt en er wordt volop gebouwd.

De eerste woningen zijn al gerealiseerd en bewoond. De infrastructuur en groenvoorzieningen voor de uitbreidingswijk zijn ook al gerealiseerd. Het plangebied zelf is nog een braakliggend terrein. In afbeelding 2.1 is het plangebied op een luchtfoto weergegeven. Toelichting (ontwerp) 11 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Afbeelding 2.1: Huidige situatie plangebied (bron: pdok.nl) 2.2 Toekomstige situatie Het voornemen van de initiatiefnemer voorziet in de realisatie van vrijstaande woningen en appartementen. De ontwikkelingen vinden plaats binnen het plangebied wat bestaat uit twee deelgebieden namelijk een westelijk deelgebied en een oostelijk deelgebied (zie ook afbeelding 2.1). In het westelijke deelgebied komen 15 vrijstaande woningen. Het oostelijke deelgebied voorziet in 19 vrijstaande woningen en 27 appartementen met de daarbij behorende (parkeer)voorzieningen. Ten opzichte van het totaal aantal woningen dat in de huidige situatie met de beheersverordening is toegestaan wordt vergroot met 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen. Vrijstaande woningen De vrijstaande woningen sluiten aan op de indeling die in het beeldkwaliteitsplan ter plaatse is opgenomen (zie ook paragraaf 2.3). In afbeelding 2.2 is het overzicht van de toekomstige kavelverdeling voor de vrijstaande woningen in de totale ontwikkeling weergegeven.

Hierbij is een minimale kavelgrootte van 2.000 vierkante meter aangehouden. Appartementen Het voornemen is om drie appartementengebouwen met elk negen appartementen te realiseren. De appartementsgebouwen bestaan elk uit vijf bouwlagen. In paragraaf 2.3 wordt nader ingegaan op het beeldkwaliteitsplan voor de appartementsgebouwen. Bij de appartementsgebouwen wordt het benodigde aantal parkeerplaatsen gerealiseerd, in paragraaf 2.4 wordt hier nader op ingegaan. In afbeelding 2.3 is de toekomstige situatie van de appartementengebouwen weergegeven. Eindbeeld totale woonwijk Eeserwold De eindsituatie binnen de woonwijk Eeserwold betreft op het Eeser landgoed 76 vrijstaande woningen en binnen Eeser Buiten 88 vrijstaande woningen met daarbij 27 appartementen. In de eindsituatie zijn er dan in totaal in de gehele woonwijk 164 vrijstaande woningen en 27 appartementen. Afbeelding 2.2: Toekomstige verkaveling woningen (Bron: Landgoed De Woldberg) 12 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Afbeelding 2.3: Toekomstige verkaveling bij de appartementengebouwen (Bron: VMEZ architecten) 2.3 Stedenbouwkundige uitgangspunten en beeldkwaliteitsplan Voor de uitbreidingswijk is een stedenbouwkundige invulling gemaakt waaraan nieuwe bouwplannen getoetst worden.

In het beeldkwaliteitsplan, dat gelijk met of voor dit bestemmingsplan wordt vastgesteld, staat aangegeven welk(e) ontwerpeenheid, volumes, gevelbeeld, detaillering, materiaal- en kleurgebruik ter plaats gelden. Wat voorop staat in de ontwerpvisie is dat het gaat om een uitbreidingswijk waar riante, formele huizen op grote percelen in veel groen met solitaire bomen staan. Toekomstige bouwplannen worden bij de vergunningsaanvraag dan ook getoetst aan het beeldkwaliteitsplan met de daarin opgenomen uitgangspunten. Vrijstaande woningen Voor de vrijstaande woningen in het westelijk deel van het plangebied (Eeser Landgoed) geldt het beeldkwaliteitsplan zoals opgenomen is in Bijlage 1. Voor de vrijstaande woningen in het oostelijk deel van het plangebied (Eeser buiten) wordt te gelijkertijd met het bestemmingsplan een beeldkwaliteitsplan ter inzage gelegd. Deze is opgenomen in Bijlage 2. Appartementsgebouwen Voor de appartementsgebouwen is het van belang dat qua architectuur wordt aangesloten op de sfeer van de wijk. Zoals beschreven in paragraaf 1.1 was binnen het plangebied een hotel beoogd. Voor dit hotel zijn in het beeldkwaliteitsplan 'Eeser strand' uitgangspunten geformuleerd. Voor de nieuwe appartementengebouwen wordt daarbij aangesloten.

Dit is ook als uitgangspunten geformuleerd in het beeldkwaliteitsplan welke tegelijkertijd met het bestemmingsplan ter inzage wordt gelegd (zie bijlage Bijlage 2). Toelichting (ontwerp) 13 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen 2.4 Verkeer en parkeren 2.4.1 Verkeer De gemeente Steenwijkerland is een 'weinig stedelijke' gemeente op basis van het parkeerbeleid van de gemeente Steenwijkerland. Op basis van de CROW normen geldt voor een vrijstaande woning in de 'rest bebouwde kom', in weinig stedelijk gebied, een verkeersgeneratie van gemiddeld 8,2 per vrijstaande woning. Voor een luxe koopappartement een gemiddelde van 7,4 per appartement. Met de ontwikkeling worden 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen toegevoegd binnen het plangebied. In totaal is er sprake van een toename van 301 verkeersbewegingen per etmaal. Hiervoor vervalt de hotelfunctie met horeca. De daarbij behorende verkeersbewegingen vervallen ook. De ontsluiting van de percelen vindt plaats via de Buitensingel en de Hooilandenallee. Deze wegen zijn weer aangesloten op Eesveenseweg. Deze wegen en direct omliggende wegen zijn in voldoende mate ingericht om de eventuele extra verkeersbewegingen veilig en eenvoudig af te wikkelen. 2.4.2 Parkeren De gemeente Steenwijkerland heeft haar eigen parkeerbeleid vastgelegd in het document 'Nota Parkeernormen 2015'.

Voor een vrijstaande woning in de 'rest bebouwde kom' geldt een parkeernorm van 1,9 per woning. Voor de ontwikkeling van de 35 vrijstaande woningen zouden dus 65 (1,9 * 34) parkeerplaatsen moeten worden aangelegd. In het voorliggend geval worden er geen openbare parkeerplaatsen gerealiseerd, maar vindt het parkeren plaats op het eigen terrein. Elke bouwkavel bestaat uit minimaal 2.000 m2 waardoor er ruim voldoende ruimte is voor het parkeren op eigen terrein. Voor de toevoeging van de drie luxe koop appartementen geldt een parkeernorm van 1,7 per appartement. Hier dienen dan ook 6 (3*1,7) parkeerplaatsen te worden gerealiseerd. Het totaal aantal parkeerplaatsen dat wordt aangelegd voor de 27 appartementen in de drie woongebouwen bedraagt 48, dit is hoger dan het benodigd aantal op basis van de parkeernorm (namelijk afgerond 46). Alle benodigde parkeerplaatsen worden op eigen terrein gerealiseerd. Het parkeren vindt niet in openbaar gebied plaats. Bij de appartementen is dat op het terrein behorende bij de woongebouwen. In afbeelding 2.2 is de toekomstige indeling van het perceel weergeven. Hierbij is rekening gehouden met het benodigde aantal parkeerplaatsen. Gelet op het parkeren wordt gesteld dat er voldaan wordt aan de parkeernormen van de gemeente Steenwijkerland. 2.4.3 Conclusie Het aspect verkeer en parkeren vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling.

14 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Hoofdstuk 3 Beleidskader 3.1 Rijksbeleid 3.1.1 Nationale Omgevingsvisie Op 11 september 2020 is de Nationale Omgevingsvisie (hierna: NOVI) vastgesteld. De NOVI is de langetermijnvisie van het Rijk op de toekomstige inrichting en ontwikkeling van de leefomgeving in Nederland. De NOVI geeft richting en helpt om keuzes te maken; te kiezen voor slimme combinaties van functies en uit te gaan van de specifieke kenmerken en kwaliteiten van gebieden. En er nu mee aan de slag te gaan en beslissingen niet uit te stellen of door te schuiven. Het versterken van de omgevingskwaliteit staat in de NOVI centraal. Dat wil zeggen dat alle plannen met oog voor natuur, gezondheid, milieu en duurzaamheid gemaakt moeten worden. Bij de NOVI hoort een Uitvoeringsagenda. Hierin staat hoe uitvoering wordt gegeven aan de NOVI. Binnen de NOVI zijn 8 voorlopige aandachtsgebieden geformuleerd als zogeheten NOVI-gebied. In een NOVI-gebied krijgt een aantal concrete vraagstukken extra prioriteit. Dit helpt om grote veranderingen en ruimtelijke opgaven in een regio beter te realiseren. Opgaven Er is in Nederland sprake van een aantal dringende maatschappelijke opgaven. Deze opgaven kunnen niet apart van elkaar worden opgelost. Ze moeten in samenhang bekeken worden. Ze grijpen in elkaar en vragen meer ruimte dan beschikbaar is in Nederland.

Niet alles kan, niet alles kan overal. Op het niveau van nationale belangen wil het Rijk sturen en richting geven aan de omgeving in Nederland, verwoord in vier opgaven: 1. Ruimte maken voor klimaatverandering en energietransitie. 2. De economie van Nederland verduurzamen en het groeipotentieel behouden. 3. Steden en regio's sterker en leefbaarder maken. 4. Het landelijk gebied toekomstbestendig ontwikkelen. Realiseren opgaven In de NOVI is een tweetal instrumenten opgenomen om de opgaven te realiseren: 1. De Omgevingsagenda. Voor Oost Nederland (Overijssel en Gelderland) is een omgevingsagenda opgesteld. In de Omgevingsagenda agenderen het Rijk en regio de gezamenlijke vraagstukken en de gewenste aanpak daarvan. De Omgevingsagenda biedt een basis voor uitvoeringsafspraken en inzet van programma's en projectbesluiten van Rijk en regio.

In Oost Nederland wordt ingezet op de volgende omgevingsopgave: Omgevingsopgave 1: Netwerkkracht stedelijke regio’s en robuuste vervoerscorridors (NOVI-prioriteit 2); Omgevingsopgave 2: Innovatie groene Metropoolregio Arnhem, Nijmegen en Foodvalley (NOVI-prioriteiten 2 en 3); Omgevingsopgave 3: Klimaatbestendige groeiregio Zwolle (NOVI-prioriteiten 1 en 3); Omgevingsopgave 4: Internationale en bereikbare technologische topregio Twente (NOVI-prioriteit 2); Omgevingsopgave 5: Cleantech Regio: industrie, mens en leefomgeving in balans (NOVI-prioriteiten 1 en 3); Omgevingsopgave 6: Duurzame (transport)corridor rivierenland (NOVI-prioriteit 2); Omgevingsopgave 7: Dynamische IJsselvallei en Twentekanalen (NOVI-prioriteit 1); Omgevingsopgave 8: Transitie landelijk gebied (en groene schatkamers) (NOVI-prioriteit 4). 2. De NOVI-gebieden. Toelichting (ontwerp) 15 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Een NOVI-gebied is een instrument waarbij Rijk en regio meerdere jaren verbonden zijn aan de gezamenlijke uitwerking van de verschillende opgaven in het ruimtelijke domein. Vaak wordt voortgebouwd op bestaande samenwerkingstrajecten. Denk aan een Regio Deal en een verstedelijkingsstrategie. Het plangebied valt niet binnen een van de NOVI-gebieden.

Conclusie Gelet op de te realiseren opgaven uit de NOVI en de Omgevingsagenda voor Oost Nederland kan de conclusie worden getrokken dat de voorgenomen ontwikkeling in overeenstemming is met de NOVI en de Omgevingsagenda. Want met de ontwikkeling worden ten opzichte van de geldende beheersverordening 34 vrijstaande plus 3 appartementen mogelijk gemaakt waarbij geen Omgevingsopgave uit de Omgevingsagenda Oost Nederland specifiek voor het plangebied geldt. En valt het plangebied niet binnen een van de NOVI-gebieden. 3.1.2 Besluit algemene regels ruimtelijke ordening Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen zoals genoemd in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR). Dit project raakt geen rijksbelangen zoals deze genoemd zijn in het Barro. 3.1.3 Ladder voor duurzame verstedelijking Ieder plan dat nieuwe stedelijke ontwikkelingen mogelijk maakt, moet een verantwoording bevatten van de Ladder voor duurzame verstedelijking (art. 3.1.6. lid 2 Bro). De Ladder voor duurzame verstedelijking is een instrument voor efficiënt ruimtegebruik. Voor projecten binnen bestaand stedelijk gebied moet de behoefte worden beschreven. Wat betreft de 'Ladder voor duurzame verstedelijking' wordt opgemerkt dat toetsing noodzakelijk is bij 'nieuwe stedelijke ontwikkelingen' (art. 3.1.6 Bro).

Er zijn inmiddels meerdere gerechtelijke uitspraken geweest over deze begripsdefinitie. Is er sprake van een nieuwe stedelijke ontwikkeling? Er is geen ondergrens bepaald voor wat een 'stedelijke ontwikkeling' is. Op basis van jurisprudentie blijkt dat de vraag of sprake is van een stedelijke ontwikkeling wordt bepaald door de aard en omvang van die ontwikkeling, in relatie tot de omgeving. Voor wonen geldt, dat voor woningbouwlocaties vanaf 12 woningen sprake is van een stedelijke ontwikkeling die Ladderplichtig is. 11 woningen geen nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 16 september 2015; ECLI:NL:RVS:2015:2921); 12 woningen wel een nieuwe stedelijke ontwikkeling (ABRvS 25 maart 2015; ECLI:NL:RVS:2015:953). In dit geval worden er ten opzichte van de huidige planologische situatie in totaal 34 woningen en 3 appartementen toegevoegd binnen het plangebied. Hieruit wordt geconcludeerd dat sprake is van een stedelijke ontwikkeling binnen bestaand stedelijk gebied. Daarom is hierna de behoefte beschreven. Is er behoefte aan de voorgenomen ontwikkeling? Met betrekking tot de woningbouwontwikkeling in de gemeente Steenwijkerland zijn regionaal afspraken gemaakt, met de bedoeling een evenwichtige en toekomstbestendige woningvoorraad in Steenwijk en omgeving te bewerkstelligen. In paragraaf 3.3 zijn deze regionale afspraken nader uitgewerkt.

In paragraaf 3.4.2 wordt in gegaan op de lokale woonvisie van de gemeente Steenwijkerland. Daarnaast is door Companen marktonderzoek gedaan om de behoefte naar de vrijstaande woningen en appartementen te onderzoeken (zie bijlage 3). Met het planvoornemen 16 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen worden er 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen toegevoegd. Uit het onderzoek blijkt dat het plan aantrekkelijk is voor kavelzoekers uit een groot geografisch gebied. Daarnaast is er weinig concurrerend aanbod aanwezig voor de bouwkavels en is er dus behoefte aan de vrijstaande woningen. Het relevante woningmarktgebied voor de afzet van de beoogde appartementen op Landgoed de Woldberg is lokaal en regionaal van aard. Uit het onderzoek blijkt dat er in de relevante regio slechts beperkt aanbod aan duurdere appartementen is, zowel in nieuwbouw als in bestaande bouw. Tenslotte zijn in de gemeente Steenwijkerland in het geheel geen plannen voor koopappartementen. Uit het marktonderzoek en het aanvullend marktonderzoek blijkt dat er behoefte is aan de voorgenomen ontwikkeling. Ligt de ontwikkeling binnen of buiten bestaand stedelijk gebied? De ruimtevraag moet bij voorkeur worden opgevangen in het bestaand stedelijk gebied.

In het Bro is in artikel 1.1.1 een definitie opgenomen voor bestaand stedelijk gebied: "bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur". In de Nota van Toelichting wordt opgemerkt dat de kwalificatie bestaand stedelijk gebied afhangt van de omstandigheden van het geval, de specifieke ligging, de feitelijke situatie, het bestemmingsplan en de aard van de omgeving. Het plangebied heeft al een stedelijke bestemming en is onderdeel van het stedelijk gebied van Steenwijk. In het gebied zijn al 130 woningen en 24 appartementen mogelijk. Dit aantal wordt met 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen uitgebreid, waarmee sprake is van intensiever gebruik van stedelijk gebied. Conclusie Aan de hand van een actueel woningmarktonderzoek is beschreven dat er behoefte is aan kavels en appartementen in het hogere prijssegment. Het tekort aan harde plancapaciteit blijkt uit regionale afspraken. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt de vraag naar woningen binnen het bestaand stedelijk gebied opgevangen en is er sprake van zorgvuldig ruimtegebruik. 3.2 Provinciaal beleid Het provinciaal beleid is verwoord in tal van plannen.

Het belangrijkste plan betreft de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening. 3.2.1 Omgevingsvisie Overijssel 2017 In de Omgevingsvisie Overijssel (2017) (geactualiseerd op 3 maart 2021) wordt de visie op de ontwikkeling van de fysieke leefomgeving van de provincie Overijssel geschetst. De visie is daarbij gericht op 2030. Gekoppeld aan de Omgevingsvisie heeft de provincie een Omgevingsverordening (2017) opgesteld. In de Omgevingsverordening worden regels gesteld ten aanzien van het provinciaal belang. De provincie wil de kwaliteit van de leefomgeving verbeteren met het oog op een goed vestigingsklimaat, een veilige en aantrekkelijke woonomgeving en een fraai buitengebied. Deze leefomgeving moet geschikt zijn voor de grote diversiteit aan activiteiten die mensen in de provincie willen ondernemen. In de omgevingsvisie staat het uitvoeringsmodel centraal. In afbeelding 3.1 wordt het uitvoeringsmodel weergegeven. In dit model draait het om drie vragen die antwoord geven op of, Toelichting (ontwerp) 17 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen waar en hoe ontwikkelingen uitgevoerd worden. Bij de eerste vraag zijn generieke beleidskeuzes van belang. Bij de tweede vraag zijn ontwikkelingsperspectieven richtinggevend en bij de derde vraag gaat het om de inpassing in de kenmerken van het gebied.

Afbeelding 3.1: Uitvoeringsmodel Omgevingsvisie Overijssel Generieke beleidskeuzes Het gaat hier om algemene keuzes die bepalen of ontwikkelingen nodig, dan wel mogelijk zijn. Voor stedelijke ontwikkeling hanteert de provincie de Ladder voor duurzame verstedelijking. Dit betekent dat voor ontwikkelingen eerst bestaande bebouwing of herstructurering wordt benut, voordat er uitbreiding plaatsvindt. Het toevoegen van een aantal woningen past binnen de generieke beleidskeuzes van de provincie. De herverkaveling en toevoeging van de extra woningen vinden plaats in bestaand stedelijk gebied. Hierna wordt ingegaan op de gebiedskenmerken en ontwikkelingsperspectieven. Gebiedskenmerken De provincie wil ruimtelijke kwaliteit realiseren door, naast bescherming, vooral in te zetten op het verbinden van bestaande kwaliteiten en nieuwe ontwikkelingen. Hierbij zijn de gebiedskenmerken van provinciaal belang het uitgangspunt. Hierna wordt een korte samenvatting gegeven van de in het plangebied voorkomende gebiedskenmerken volgens de lagenbenadering: 1. Natuurlijke laag: Laagveengebieden Als ontwikkelingen plaatsvinden in de laagveenrestanten, dan dragen deze bij aan verhoging van het waterpeil om bodemdaling en verdwijnen van het veenpakket tegen te gaan en, waar mogelijk, aan toename van natuurkwaliteit en het areaal levend laagveen.

Het voorliggend project is gelegen in bestaand stedelijk gebied (zie ook punt 3) waardoor de natuurlijke kenmerken niet meer zichtbaar aanwezig zijn. 2. De laag van het agrarisch cultuurlandschap: Laagveenontginning 18 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen De ambitie van de provincie voordit gebied is de cultuurhistorische kwaliteiten van het laagveenlandschap zoveel als mogelijk in stand te houden en beleefbaar te maken. Zoals aangegeven, vindt de ontwikkeling plaats in bestaand stedelijk gebied en is het gebied al bouwrijp gemaakt om een woonwijk te realiseren. Bij de ontwikkeling van de bestaande woonwijk is bij de realisatie rekening gehouden met de cultuurhistorische kwaliteiten van het gebied waardoor gekozen is voor een ruimte opzet van de woonwijk. 3. De stedelijke laag: Woonwijken 1955 - nu De ambitie van de provincie in dit gebied is dat herstructurering voor de naoorlogse wijken een belangrijke opgave is voor vitale steden. Ook al neemt bij herstructurering het bebouwd oppervlak in de wijken door meer grondgebonden woningen toe, er blijft collectieve ruimte tussen de bouwblokken. In de wijken van de jaren ’70 en ’80 (woonerven) vereisen de kwaliteit van de buitenruimte en de parkeeroplossingen bijzondere aandacht. Met de voorgenomen ontwikkeling wordt rekening gehouden met de bestaande bebouwingsstructuren.

Wat betreft bouwmogelijkheden wordt aangesloten bij het geldende beheersverordening. De bouwkenmerken worden afgestemd op de omgeving zodat de woningen en de bijbehorende bouwwerk(en) qua bouwmassa en verschijningsvorm opgaan in het bebouwingskarakter van de omgeving. De invulling van het plangebied is in overeenstemming met de ter plekke geldende gebiedskenmerken van de ‘Stedelijke laag’. 4. Laag van de beleving: Donkerte In het gebied de 'donkerte' wil de provincie het rustige en onthaaste karakter behouden. In de donkere gebieden zijn alleen minimaal noodzakelijke toepassing van kunstlicht toegestaan. Dit vereist het selectief inzetten en ‘richten’ van kunstlicht. Daarnaast is er veel aandacht voor het vermijden van onnodig kunstlicht bij ontwikkelingen in het buitengebied. De uitbreiding van een bestaande woonwijk ter plaatse doet geen verdere afbreuk aan de donkerte in het gebied. 3.2.2 Omgevingsverordening Overijssel 2017 geactualiseerd op 3 maart 2021 Hoe aan het beleid uit de Omgevingsvisie uitvoering moet worden gegeven is vastgelegd in de Omgevingsverordening. De Omgevingsverordening richt zich net zo breed als de Omgevingsvisie op de fysieke leefomgeving in de provincie Overijssel. De Omgevingsverordening is een uitvoeringsmodel van de Omgevingsvisie en is opgesteld in de vorm van regels. In veel regels is gekozen voor proces- en motiveringsvereisten.

In de Omgevingsverordening moet elk inhoudelijk thema geregeld zijn, waar de provincie de mogelijkheid voor wil hebben om juridische instrumenten in te kunnen zetten. Het inzetten van juridische instrumenten vindt plaats op basis van de interventieladder (OF, WAAR-, HOE- benadering). Ontwikkelingsperspectief Deze onderwerpen komen aan bod in de toelichting bij het bestemmingsplan. Op basis van het provinciale beleid valt onderhavige locatie in het ontwikkelperspectief 'Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken'. 'Woon en werklocaties buiten de stedelijke netwerken' De steden en dorpen buiten de stedelijke netwerken mogen altijd bouwen voor de lokale behoefte aan wonen, werken en voorzieningen, inclusief lokaal gewortelde bedrijvigheid, mits onderbouwd en regionaal afgestemd. Herstructurering en transformatie van de woon-, werk-, voorzieningen- en mixmilieus moeten deze vitaal en aantrekkelijk houden en de diversiteit aan milieus versterken. Herstructurering en transformatie bieden kansen om te anticiperen op klimaatverandering (bijvoorbeeld door ruimte voor groen, natuur en water te reserveren).

Van belang is de stedelijke Toelichting (ontwerp) 19 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen ontwikkeling altijd af te stemmen op de kenmerken van het watersysteem, bijvoorbeeld in laaggelegen gebieden bij bouw- en evacuatieplannen rekening houden met risico’s op overstroming of wateroverlast. Herstructurering en transformatie kunnen ook bijdragen aan de energietransitie (door het nemen van energie-efficiënte maatregelen en/of het opwekken van duurzame energie door bijvoorbeeld het aanwezige dakoppervlak te benutten). Toetsing van het initiatief aan het 'Ontwikkelingsperspectief' Binnen gebieden met het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ is ruimte voor herstructurering, inbreiding en transformatie. In het voorliggend geval vinden er een herverkaveling en uitbreiding met 34 + 3 woningen plaats binnen bestaand stedelijk gebied. Zoals aangegeven bij de Ladder voor duurzame verstedelijking (paragraaf 3.1.3) is er behoefte aan deze type woningen. Doordat het plangebied is aangemerkt als woon- en werklocatie is van ruimtebeslag op de groene omgeving tevens geenszins sprake. Geconcludeerd wordt dat het ontwikkelingsperspectief ‘Woon- en werklocaties buiten de stedelijke netwerken’ zich niet verzet tegen de voorgenomen herontwikkeling. De beoogde uitbreiding past daarmee binnen het provinciale beleid.

In het kader van de verordening gaat het met name over de vraag 'hoe' de ontwikkeling zo wordt vormgegeven dat voldaan wordt aan de eisen van: duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit en sociale kwaliteit. Hiervoor zijn in artikel 2.1 van de provinciale verordening een set aan regels gesteld. In de vorige paragraaf 3.2.1 is op basis van het uitvoeringsmodel de 'of' en 'waar' vraag beschreven Om de 'hoe' vraag goed te beantwoorden wordt nader ingegaan op artikel 2.1.3 (zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik) en artikel 2.2.2 (realisatie nieuwe woningen). Artikel 2.1.3 Zuinig en zorgvuldig ruimtegebruik Lid 1: Bestemmingsplannen voorzien uitsluitend in stedelijke ontwikkelingen die een extra ruimtebeslag door bouwen en verharden leggen op de groene omgeving wanneer aannemelijk is gemaakt: 1. dat er voor deze opgave in redelijkheid geen ruimte beschikbaar is binnen het bestaande bebouwd gebied en de ruimte binnen het bestaand bebouwd gebied ook niet geschikt te maken is door herstructurering en/of transformatie; 2. dat mogelijkheden voor meervoudig ruimtegebruik binnen het bestaand bebouwd gebied optimaal zijn benut. Artikel 2.2.2 Realisatie nieuwe woningen 1.

Bestemmingsplannen en omgevingsvergunningen als bedoeld in artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wabo, voorzien uitsluitend in de mogelijkheid tot het realiseren van nieuwe woningen als de behoefte daaraan is aangetoond door middel van actueel onderzoek woningbouw. 2. De behoefte aan nieuwe woningen zoals bedoeld in lid 1 wordt in ieder geval geacht te zijn aangetoond als realisatie daarvan past binnen de geldende woonafspraken zoals die zijn gemaakt tussen gemeente en provincie op basis van regionale afstemming. Toetsing van het initiatief aan artikel 2.1.3 en artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel Met de gewenste ontwikkeling wordt er geen extra ruimtebeslag op de groene omgeving (de gronden die niet vallen onder bestaand bebouwd gebied) gelegd. Het betreft namelijk een bestaand stedelijk gebied waarbinnen extra woningen worden gerealiseerd (zie ook gebiedskenmerken voor het bestaand stedelijk gebied). Daarnaast heeft het plangebied een woon- en groenbestemming en is een deel van de gronden al bouwrijp. Er wordt dan ook geconcludeerd dat de gewenste ontwikkeling in overeenstemming is met artikel 2.1.3 uit de omgevingsverordening Overijssel. Daarnaast is voor de realisatie van de nieuwe woningen woningbouwonderzoek gedaan waaruit blijkt dat er behoefte is aan de nieuwe woningen (zie bijlage 3).

Hier wordt geconcludeerd dat het initiatief in overeenstemming is met artikel 2.2.2 van de Omgevingsverordening Overijssel. 20 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Geconcludeerd wordt dat het initiatief in overeenstemming is met de uitgangspunten uit het provinciaal beleid zoals genoemd in de Omgevingsvisie Overijssel en is verankerd in de Omgevingsverordening Overijssel. 3.3 Regionaal beleid 3.3.1 Regionale woonagenda (maart 2021) In regionale woonagenda’s voor Twente en West-Overijssel hebben de provincie Overijssel en gemeenten afspraken gemaakt over opgaven en ambities voor de periode 2021-2025. Hierbij zijn de volgende ambities uitgesproken: 1. Toevoegen van 60.000 woningen tot 2030; 2. Inspelen en voorsorteren op veranderende woningvraag; 3. Verstedelijking en stedelijke vernieuwing; 4. Sterke dorpen en platteland in het regionale netwerk; 5. Verduurzaming; 6. Versnelling; 7. Toegankelijkheid en doorstroming; Deze ambities zijn vertaald naar delen die terug moeten komen in de regionale woonagenda’s. Het betreft de volgende bestanddelen: 1. Positionering van Overijsselse regio’s; 2. Strategisch woningbouwprogramma en afwegingskader; 3. Gebiedsontwikkeling: impuls verstedelijking, versterken van platteland en versnelling; 4. Kwaliteitsimpuls en verduurzaming bestaande woningvoorraad; 5.

Verbeteren van de kansen op een (sociale huur)woning en doorstroming. Volgens de prognoses groeit het aantal huishoudens in de regio West-Overijssel met circa 25.000 tot ruim 251.000 huishoudens in 2030. Mede in het licht van de huidige regionale woningtekorten (gemiddeld 3%, dus een kleine 7.000 woningen) en andere ontwikkelingen zoals de verstedelijkingsopgave in Deventer en Zwolle, de toenemende marktdruk (met name in het stedelijk gebied) en migratiestromen wil de regio een groei van 35.000 - 40.000 huishoudens tot 2030 accommoderen. In de woonagenda staat dat de gemeenten in West-Overijssel samen tot 2030 een kleine 26.000 woningen in harde en zachte plancapaciteit hebben. Dat betekent dat naast het realiseren van harde en zachte plannen ingezet zal worden op het toevoegen van extra plancapaciteit voor 9.000 - 14.000 woningen in West-Overijssel in de periode tot 2030, waarvan ongeveer de helft (5.500) voor autonome behoefte en ongeveer de helft voor de extra (verstedelijkings)ambities. De juiste woning op de juiste plek, inspelend op de kwalitatieve woningbehoefte en een goede bijdrage leverend aan de leefbaarheid en kwaliteit van wijken/buurten in de steden, de dorpen en het platteland waarbij inbreiding voor uitbreiding gaat. De woonagenda West-Overijssel geeft meer ruimte aan woningbouw dan voorheen.

De nadruk ligt daarbij op een goede kwalitatieve onderbouwing van de woonbehoefte en niet langer op de kwantitatieve behoefte. Steenwijk wordt in de woonagenda genoemd als kern waar 'centraal wonen' het uitgangspunt is. Centraal wonen in de grote kernen met als unieke kwaliteit dat je er relatief rustig kunt wonen met een goed voorzieningenniveau en een goede bereikbaarheid. Het gaat allereerst om kernen met een goede OV-/treinverbinding zoals Kampen, met een flinke omvang en ruimte voor grootschalige toevoegingen, en om Steenwijk, Dalfsen, Ommen, Hardenberg, Olst, Wijhe, Heino en Raalte. Toelichting (ontwerp) 21 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen De totale woningvoorraad in Steenwijkerland bestaat uit meer dan 20.000 woningen. De lokale woonbehoefte tot 2030 bedraagt 1.250 woningen. Op dit moment is er in Steenwijkerland een harde plancapaciteit van 514 woningen en een zachte plancapaciteit van ca. 357 woningen (samen 871). De insteek vanuit de West-Overijsselse woonagenda is om tot en met 2025 vooral in te zetten op de uitvoering van deze harde en zachte plancapaciteit. Toetsing van het initiatief aan de regionale woonagenda Voor de gemeente Steenwijkerland geldt een harde plancapaciteit van 514 woningen tot 2030 en een zachte plancapaciteit van 357 woningen tot 2030.

Met dit bestemmingsplan worden 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen toegevoegd binnen de uitbreidingswijk van het Eeserwold bij Steenwijk. Het gaat in dit geval om het bovensegement van zowel de woningen als de appartementen. Het aantal van 37 woningen is passend binnen het programma wat voor de gemeente Steenwijkerland van toepassing is. Het marktgebied voor dit initiatief is bovendien groter dan de gemeente. De opzet van de gehele woonwijk is om luxe vrijstaande woningen te realiseren. Dit is vastgelegd in het document Ambities Gebiedsontwikkeling Eeserwold tussen de gemeente en de initiatiefnemer (zie paragraaf 3.4.4). Tenslotte is ook door het adviesbureau Companen kwantitatief- en kwalitatief onderzoek gedaan naar de marktbehoefte voor het voornemen uit het voorliggend plan (zie paragraaf 3.4.2). Gesteld wordt dat de voorliggende ontwikkeling voldoet aan de regionale woonagenda, gelet op de regionale vraag en het tekort aan harde plancapaciteit. 3.4 Gemeentelijk beleid 3.4.1 Omgevingsvisie Steenwijkerland De Omgevingsvisie richt zich op de fysieke omgeving: de ruimte waarin bewoners, bezoekers, instellingen en ondernemingen van de gemeente zich bevinden en het leefgebied van mensen, planten en dieren. De gemeente Steenwijkerland wil met de Omgevingsvisie de omgevingskwaliteit van Steenwijkerland naar een hoger plan tillen.

Omgevingskwaliteit wordt gedefinieerd als de integrale kwaliteit van ruimtes; het gaat er niet alleen om hoe deze ruimtes eruitzien, maar ook waartoe en op welke manier ze functioneren, hoe ze gebruikt worden en hoe de (functies van de) ruimtes met elkaar samenhangen en bijdragen aan het beter functioneren van de samenleving. Voorloper van de Omgevingsvisie was de Strategische Toekomstvisie 2030. De strategische toekomstvisie bevatte een integrale (en globale) visie op de ontwikkeling van de hele gemeente tot 2030. Eén van de belangrijkste uitgangspunten van de Toekomstvisie was dat de kwaliteit van Steenwijkerland leidend is voor de toekomstige ontwikkelingen. Nieuwe ontwikkelingen moeten bijdragen aan de versterking van Steenwijkerland. De Toekomstvisie had als uitgangspunt dat ontwikkelingsruimte wordt geboden voor wonen, werken en recreëren. De Strategische Toekomstvisie is geïntegreerd in de Omgevingsvisie 2017. In de Omgevingsvisie is opgenomen dat voor alle kernen aandacht is. Daarbij wordt een aantal prioriteiten genoemd. Leefbaarheid is een dergelijke prioriteit. Doordat de Steenwijkerlandse bevolking vergrijst en er op termijn sprake is van krimp, staat de leefbaarheid in verschillende kernen in de gemeente onder druk. Als er niet genoeg inwoners zijn om een voorziening als een school, bibliotheek of kerk in stand te houden, zal deze verdwijnen.

In Blankenham is dat met de school gebeurd. Waar voorzieningen in de directe omgeving verdwijnen, neemt de betekenis van sociale samenhang en eigen inzet toe. Voortbouwend op de sterke sociale cohesie in Steenwijkerland en het sterke verenigingsleven binnen de kernen, spelen inwoners zelf een belangrijke rol om de leefbaarheid op peil te houden. De gemeente zal de kernen zoveel mogelijk ondersteunen bij het 22 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen ontwikkelen van nieuwe praktische vormen van onderlinge betrokkenheid en inzet. Toetsing aan de Omgevingsvisie Steenwijkerland (2017) Met de voorgenomen ontwikkeling wordt invulling gegeven aan de regionale vraag naar woningen. Hierbij vindt de ontwikkeling in binnenstedelijk gebied plaats waardoor er geen extra druk wordt gelegd op het buitengebied. Geconcludeerd wordt dat het voorliggend plan de leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van Steenwijk bevorderd. 3.4.2 Woonvisie Steenwijkerland 2017-2021 In 2012 is de woonvisie 'Visie op wonen en leefbaarheid – duurzaam vitaal' vastgesteld. Sinds 2012 is veel veranderd op het gebied van wonen. Daarom is de visie in 2017 geactualiseerd, op basis van een woningmarkt- en woonbehoefte onderzoek uit 2016. In de gemeente Steenwijkerland was op dat moment als geheel nog beperkte behoefte aan groei van de woningvoorraad.

In de kern Steenwijk was de vraag meer stedelijk van karakter, waarmee de vraag afwijkt van die in de andere kernen. De vraag in Steenwijk/Tuk richte zich meer dan gemiddeld op rijwoningen in de koopsector, eengezinshuurwoningen en huurappartementen. Echter de vraag naar tweekappers en vrijstaande koopwoningen tot € 300.000,- was ook in Steenwijk en Tuk prominent aanwezig. De woonvisie richt zich vooral op passende woonruimte voor mensen met een laag inkomen en passende huisvesting voor de groeiende groep senioren (ook als zij zorg nodig hebben), jongeren, statushouders en specifieke kwetsbare groepen. De gemeente zet niet in op nieuwe locaties voor nieuwbouw buiten de bebouwde kom, maar op plannen en op locaties binnen de bebouwde kom. Toetsing aan de Woonvisie Steenwijkerland 2017-2021 Het intensiever benutten van een bestaand woonwijk en het toevoegen van appartementen in de hogere prijsklasse voldoet aan het gemeentelijke beleid zoals verwoord in de woonvisie. De woningmarktsituatie is sinds 2017 weer flink veranderd, waardoor extra plancapaciteit noodzakelijk is (zie paragraaf 3.3.1). Ook wordt in 2021 een nieuw woningmarktonderzoek uitgevoerd. Op basis van Primos 2019 prognoses is er voor de lokale behoefte tot 2030 nog een tekort aan plannen voor ca. 370 woningen.

Het woningmarktonderzoek dat de gemeente Steenwijkerland laat uitvoeren brengt in kaart in welke kernen (of clusters van kernen) de nog niet ingevulde plancapaciteit dient te landen in de periode tot 2025 en tot 2030. Daarnaast is er nog een verwachte bovenlokale woningvraag, onder andere vanuit de bredere regio en door de overloop vanuit de Randstad naar de regio West-Overijssel. De grootte van deze bovenlokale vraag en waar in de regio deze vooral zal landen, wordt vanaf 2021 in regionaal verband nader uitgezocht. Uit het marktonderzoek dat door Companen is uitgevoerd (zie bijlage 3) blijkt dat de behoefte naar zowel de grote kavels voor vrijstaande woningen als de appartementen in de hogere prijsklasse aanwezig is. Het plan voor grote vrije kavels blijkt aantrekkelijk voor kavelzoekers uit een groot geografisch gebied. De woonvisie geeft geen beleid voor dit specifieke luxe marktsegment. Het relevante woningmarktgebied voor de afzet van de beoogde appartementen op Landgoed de Woldberg is lokaal en regionaal van aard. Uit het onderzoek (bijlage 3) blijkt dat er marktvraag is voor appartementen in de beoogde prijsklasse. In Steenwijkerland zijn geen plannen voor koopappartementen en er is slechts een beperkt aanbod van duurdere appartementen in de Toelichting (ontwerp) 23 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen relevante regio.

De appartementen en de locatie zijn geschikt voor senioren, waarmee invulling wordt gegeven aan doelen van de woonvisie. Companen verwacht dat de kavels en appartementen binnen 5 jaar afgezet kunnen zijn, ruimschoots binnen de planperiode van dit bestemmingsplan. 3.4.3 Welstandsnota De ontwikkeling vindt plaats in het gebied genaamd: Stuwwallandschap tussen Steenwijk en Johannes Postkazerne (algemeen). Voor het Eeserwold gebied waarin het plangebied valt, is een specifiek beeldkwaliteitsplan opgesteld waaraan ontwerpen van nieuwe ontwikkeling worden getoetst. Het beeldkwaliteitsplan is opgenomen in bijlage 1. De aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van de woningen en het appartementencomplex zal de welstandscommissie toetsen of de voorgenomen plannen voldoen aan het beeldkwaliteitsplan. Gelet op het vorenstaande wordt geconcludeerd dat er voldaan wordt aan de welstandsnota. 3.4.4 Ambitie Gebiedsontwikkeling Eeserwold - Eeserwold-Wonen In het document Ambitie Gebiedsontwikkeling Eeserwold is tussen de gemeente en de verschillende initiatiefnemers van de Gebiedsontwikkeling Eeserwold de ambities per gebied beschreven (bijlage 4). Er is voor gekozen het ambitie document een praktische insteek te geven en er ook een uitvoeringsprogramma in op te nemen.

Op voorhand wordt aangegeven dat de ambities van partijen niet fundamenteel zijn gewijzigd ten opzichte van de oorspronkelijke plannen uit de eerste jaren na 2000. Namelijk de realisatie van een hoogwaardig en bovenlokaal woonmilieu ter plaatse van het deelgebied Eeserwold-Wonen. In het voorliggend geval wordt specifiek ingegaan op het gebied Eeserwold-Wonen waar het voorliggend plan betrekking op heeft. Voor het gebied Eeserwold-Wonen zijn twee ambities opgeschreven namelijk het inzetten op een duurzame locatie en het realiseren van 154 exclusieve woningen op ruime kavels. De initiatiefnemer zal daarbij extra aandacht geven aan bijvoorbeeld duurzame energie, circulair en duurzaam materiaalgebruik en mogelijkheden onderzoeken voor het gebruik van een collectieve warmtepomp op het terrein. Voor de 154 exclusieve woningen zullen de kavels de minimale omvang behouden van 2.000 m2. Daarnaast is afgesproken dat voor het einde van 2022 minimaal 40 kavels verkocht dient te zijn en een nieuw marktonderzoek gedaan zal worden naar de behoefte. Qua beeldkwaliteit blijft hoogwaardige architectuur het uitgangspunt. Daarnaast zal onderzocht worden of de aanleg van een vaarverbinding/haventje mogelijk is. Toetsing aan het Ambitie document Na het opstellen van het ambitie document begin 2020 hebben de ontwikkelingen zich in een sneltreinvaart opgevolgd. Begin 2020 waren er 11 kavels verkocht.

Bij het opstellen van het woningmarkt- en behoeftenonderzoek (begin 2021) waren er al 46 kavels verkocht en hadden 267 geïnteresseerde zich gemeld (zie ook Bijlage 3 Marktonderbouwing Landgoed de Woldberg). Door de enorme vraag naar de woningen en de beschikbare ruimte op het terrein is in overleg met de gemeente besloten om de hotelfunctie met restaurant te laten vervallen en daarvoor in de plaats in het Eeserwoldgebied extra woningen mogelijk te maken. De voorgenomen ontwikkeling betreft 34 vrijstaande woningen en 3 appartementen. Hierbij blijft het uitgangspunt dat de woningbouw een hoogwaardige architectuur betreft met een minimale kavel omvang van 2.000 m2. Daarbij wordt ingezet op het gebruik maken van duurzame materiaal en het gebruik van duurzame energie. Het voorliggend plan sluit dan ook aan op de ambities van de partijen. 24 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Hoofdstuk 4 Omgevingsaspecten 4.1 Geluid Algemeen De Wet geluidhinder (Wgh) bevat geluidnormen en richtlijnen over de toelaatbaarheid van geluidniveaus als gevolg van rail- en wegverkeerslawaai en industrielawaai.

De Wgh geeft aan dat een akoestisch onderzoek moet worden uitgevoerd bij het voorbereiden van de vaststelling van een bestemmingsplan of het nemen van een besluit tot het verlenen van een omgevingsvergunning indien het plan een geluidgevoelig object mogelijk maakt binnen een geluidszone van een bestaande geluidsbron of indien het plan een nieuwe geluidsbron mogelijk maakt. Het akoestisch onderzoek moet uitwijzen of de wettelijke voorkeurswaarde bij geluidgevoelige objecten wordt overschreden en zo ja, welke maatregelen nodig zijn om aan de voorkeurswaarde te voldoen. Voor dit plan is alleen wegverkeerslawaai relevant. Met betrekking tot lawaai van inrichtingen wordt in paragraaf 4.3 nader op ingegaan. Situatie plangebied De Wet geluidhinder (Wgh) stelt eisen ten aanzien van de geluidsbelasting van geluidsgevoelige functies. Woningen worden aangemerkt als een geluidsgevoelig object. In voorliggend geval is sprake van de toevoeging van 37 woningen (3 appartementen en 34 vrijstaande woningen). Op basis van artikel 77 van de Wet geluidhinder (Wgh) dient bij vaststelling of herziening van een bestemmingsplan een akoestisch onderzoek te worden ingesteld. Het akoestisch onderzoek bepaalt de geluidsbelasting aan de gevel van de geluidsgevoelige bestemming die vanwege de weg wordt ondervonden.

Het projectgebied ligt in 'stedelijk gebied' aan de Landgoedallee en de Buitensingel waar een 30-km per uur regime geldt. Hiervoor geldt geen wettelijke vastgestelde geluidszone. Daarnaast ligt het plangebied onder de invloed van de Eesveenseweg een doorgaande provinciale weg. Hiervoor geldt een geluidscontour. Voor het plangebied ter plaatse van de Eesveenseweg is dan ook akoestisch onderzoek uitgevoerd (zie bijlage 5). Hieronder worden belangrijkste conclusies weergegeven: De contour van de huidige voorkeursgrenswaarde van Lden= 48 dB ligt verder over het plangebied dan de 50 dB(A)-contour van de huidige plankaart. Dit betekent dat een aantal kavels/woningen die op basis van de geldende beheersverordening bij recht zijn toegestaan, formeel niet voldoen aan de Wet geluidhinder. De oorzaken hiervan zijn een toename van de verkeersintensiteit, gewijzigde rekenregels/modellen en de overgang van Letmaal naar Lden. De geluidcontour die hoort bij de maximale grenswaarde van Lden= 63 dB ligt niet over het plangebied. De kavels direct aan de Eesveenseweg hebben een geluidbelasting van Lden= 60 dB. Voorgesteld wordt om in het nieuwe bestemmingsplan geen geluidcontour op te nemen, maar voor de kavels binnen de Lden= 48 dB contour een passende hogere waarde vast te stellen.

Gelet op het vorenstaande dient voor de kavels (K149, K148, K147 en K146) binnen de geluidscontour van de Eesveenseweg een hogere waardenbesluit genomen te worden. Conclusie Het aspect geluid in het kader van de Wgh vormt een belemmering voor de uitvoering van het bestemmingsplan. Daarom dient er een hogere waarde te worden aangevraagd. Wanneer de benodigde hogere waarden worden verleend, is er sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Toelichting (ontwerp) 25 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen 4.2 Luchtkwaliteit Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijke onderbouwing uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Het toetsingskader voor luchtkwaliteit wordt gevormd door hoofdstuk 5, titel 5.2 van de Wet milieubeheer. Dit onderdeel van de Wet milieubeheer (Wm) bevat grenswaarden voor zwaveldioxide, stikstofdioxide en stikstofoxiden, fijn stof, lood, koolmonoxide en benzeen. Hierbij zijn in de ruimtelijke ordeningspraktijk langs wegen vooral de grenswaarden voor stikstofdioxide (jaargemiddelde) en fijn stof (jaar- en daggemiddelde) van belang. De grenswaarden van de laatstgenoemde stoffen zijn in onderstaande tabel weergegeven.

Tabel 4.1 Grenswaarden maatgevende stoffen Wet milieubeheer Stof Toetsing van Grenswaarde stikstofdioxide (NO2) jaargemiddelde concentratie 40 µg/m³ fijn stof (PM10) jaargemiddelde concentratie 40 µg/m³ 24-uurgemiddelde concentratie max. 35 keer p.j. meer dan 50 µg / m³ fijn stof (PM2,5) jaargemiddelde concentratie 25 µg /m³ Op grond van artikel 5.16 van de Wm kunnen bestuursorganen bevoegdheden die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit onder andere uitoefenen indien de bevoegdheden/ontwikkelingen niet leiden tot een overschrijding van de grenswaarden of de bevoegdheden/ontwikkelingen niet in betekenende mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht. Besluit niet in betekenende mate In dit Besluit niet in betekenende mate is bepaald in welke gevallen een project vanwege de gevolgen voor de luchtkwaliteit niet aan de grenswaarden hoeft te worden getoetst.

Hierbij worden twee situaties onderscheiden: een project heeft een effect van minder dan 3% van de jaargemiddelde grenswaarde NO2 en PM10 (= 1,2 µg/m³); een project valt in een categorie die is vrijgesteld aan toetsing aan de grenswaarden; deze categorieën betreffen onder andere woningbouw met niet meer dan 1.500 woningen bij één ontsluitingsweg en 3.000 woningen bij twee ontsluitingswegen, kantoorlocaties met een bruto vloeroppervlak van niet meer dan 100.000 m2 bij één ontsluitingsweg en 200.000 m2 bij twee ontsluitingswegen. In het kader van een goede ruimtelijke ordening wordt bij het opstellen van een ruimtelijk onderbouwing uit het oogpunt van de bescherming van de gezondheid van de mens rekening gehouden met de luchtkwaliteit. Onderzoek In het voorliggend geval wordt gekeken naar de actuele luchtkwaliteit voor wat betreft stikstof (NO2), fijnstof (PM10) en superfijnstof (PM2,5) op basis van NSL-monitoringstool. In tabel 4.2 is het 26 Toelichting (ontwerp) bestemmingsplan Eeserwold - Wonen dichtsbijzijnde rekenpunt de waarden van opgenomen. Tabel 4.2 Overzichtactuele luchtkwaliteit voor wat betreft stikstof (NO2), fijnstof (PM10) en superfijnstof (PM2,5) ter hoogte van het plangebied (Bron: NSL monitoringstool). Rekenpunt 78306 2019 2020 2030 NO2 µg/m3 12.5 11.7 8.0 PM10 µg/m3 14.7 14.5 12.8 PM2.5 µg/m3 8.1 8.2 6.6 De grenswaarden t.a.v.

jaargemiddelden voor NO2 en PM10 bedraagt in beide gevallen 40 ug/m3. Voor PM2,5 geldt voor de jaargemiddelde een grenswaarde van 25 ug/m3. De WHO hanteert advieswaarden voor PM10 van 20 ug/m3, en 10 ug/m3 voor PM2,5; lager dan de wettelijke grenswaarden. In dit geval wordt voldaan aan alle grenswaarden en de advieswaarde voor PM10 en PM2,5 van de WHO. Daarnaast zal de luchtkwaliteit ter plaatse van het plangebied de komende jaren fors verbeteren, waarbij in 2030 alle grens- en advieswaarden lager worden. Vanuit het perspectief van gezondheid is op dit moment sprake van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat welke zal verbeteren tot een goed woon- en leefklimaat in 2030. Gelet op de aard en beperkte omvang van de voorgenomen 6ontwikkeling wordt voldaan aan het Besluit Niet in Betekenende Mate (NIBM) voor luchtemissies stikstofdioxide (NO2) en fijn stof (PM10). Nader luchtkwaliteitsonderzoek is dan ook niet noodzakelijk. Daarnaast wordt geconcludeerd dat de bestemming in de voorgenomen ontwikkeling niet wordt aangemerkt als een gevoelige bestemming in het kader van het 'Besluit gevoelige bestemmingen'. Voldoende duidelijk is dat het woon- en leefklimaat voor het aspect luchtkwaliteit aanvaardbaar is voor realisatie van voorliggend plan. Conclusie Het aspect luchtkwaliteit vormt geen belemmering voor de beoogde ontwikkeling in het plangebied.

4.3 Bedrijven- en milieuzonering Toetsingskader In het kader van een goede ruimtelijke ordening is het van belang dat bij de aanwezigheid van bedrijven in de omgeving van milieugevoelige functies zoals woningen: ter plaatse van de woningen een goed woon- en leefmilieu kan worden gegarandeerd; rekening wordt gehouden met de bedrijfsvoering en milieuruimte van de betreffende bedrijven. Om een belangenafweging tussen bedrijvigheid en nieuwe woningen in voldoende mate mee te nemen, wordt gebruik gemaakt van de VNG-publicatie Bedrijven en milieuzonering (editie 2009). In deze publicatie is een lijst opgenomen waarin de meest voorkomende bedrijven en bedrijfsactiviteiten zijn gerangschikt naar mate van milieubelasting. Voor elke bedrijfsactiviteit is de maximale richtafstand ten opzichte van milieugevoelige functies aangegeven op grond waarvan de categorie-indeling heeft plaatsgevonden. Volgens de VNG-uitgave “Bedrijven en Milieuzonering” dient eerst te worden beoordeeld of in de omgeving sprake is van een 'rustige woonwijk' of een 'gemengd gebied'. Een 'rustige woonwijk' is een woonwijk die is ingericht volgens het principe van functiescheiding. Overige functies komen vrijwel niet voor. Langs de randen is weinig verstoring van verkeer. In de VNG-uitgave wordt het buitengebied gerekend tot een met het omgevingstype 'rustige woonwijk' vergelijkbaar omgevingstype.

Toelichting (ontwerp) 27 bestemmingsplan Eeserwold - Wonen Een 'gemengd gebied' is een gebied met een matige tot sterke functiemenging. Direct naast woningen komen andere functies voor zoals winkels, horeca en kleine bedrijven. Ook lintbebouwing in het buitengebied met overwegend agrarische en andere bedrijvigheid kan als gemengd gebied worden beschouwd. Gebieden die direct langs de hoofdinfrastructuur liggen, behoren eveneens tot het omgevingstype gemengd gebied. Hier kan de verhoogde milieubelasting voor geluid de toepassing van kleinere richtafstanden rechtvaardigen. Geluid is voor de te hanteren afstand van milieubelastende activiteiten veelal bepalend. Het plangebied is gelegen in een gebied met een matige tot sterke functiemenging want direct naast de ontwikkeling is een bedrijventerrein aanwezig en in ontwikkeling. Daarnaast vindt er een zandwinning plaats. De richtafstanden gelden ten opzichte van het omgevingstype 'gemengd gebied'. Milieuzonering beperkt zich tot de milieuaspecten met een ruimtelijke dimensie: geluid, geur, gevaar en stof. Onderzoek De functie 'wonen' is niet milieubelastend voor de omgeving. Er is geen sprake van een aantasting van het woon- en leefklimaat van omwonenden. In de directe omgeving van het plangebied is een bedrijventerrein aanwezig en een grind- en zandwinningsplas.

Ter plaatse van het bedrijventerrein zijn bedrijven in verschillende milieucategorieën mogelijk. Aan de rand van het bedrijventerrein zijn alleen bedrijven mogelijk die qua activiteiten door hun aard toelaatbaar zijn aan de rand van een woonwijk. De afstand tussen de bedrijfsbestemming en de woonbestemming is minimaal 50 meter. Daarnaast is tussen de bedrijfsbestemmingen en het wonen een groenbestemming aanwezig als buffer. Gelet hierop vormen de bedrijven op het bedrijventerrein geen belemmering voor de voorgenomen ontwikkeling. De functie grind- en zandwinning behoort op basis van de VNG 'Bedrijven en milieuzonering', tot de milieucategorie 4.1 met als grootste richtafstand 200 meter. Gelet op het omgevingstype (gemengd gebied) kan er een stap teruggedaan worden naar 100 meter. Op de geldende planverbeelding is in 2005 een 50 dB(A)-contour bepaald vanwege de zandwinning, uitgaande van zandwinning in het noordelijke deel van het wingebied. Hiervoor is toentertijd in 2005 een akoestisch onderzoek verricht. Hieronder worden de belangrijkste conclusies weergegeven. De conclusies van het akoestisch onderzoek dat is verricht op basis van de gegevens, zoals verstrekt door Roelofs Zandwinning BV, wijst echter uit dat bij deze zandwinning in noordelijke richting t.o.v. de meest noordelijke positie van de zandzuiger uitgegaan zou kunnen worden van een afstand van 100 m.