7.1 Woonvisie Steenwijkerland 2017-2021 - bijlage Definitief concept.pdf

2.3.3 Langer zelfstandig wonen ‘’We zetten in onze gemeente in op het zo lang mogelijk zelfstandig wonen’’.  Dit doen we door in te zetten op het bewust maken van inwoners wat ze zelf kunnen ondernemen om langer zelfstandig thuis te kunnen wone n. De campagne Lang Zult U Wonen, waar de gemeente Steenwijkerland al mee is gestart, is hier een voor- beeld van. Deze camp agne zal de komende jaren geïntensiveerd worden; 28  We hebben goed inzicht in de vraag naar en het aanbod van aangepaste woningen en make n met samenwerkingspartners afspraken over het aanpassen van be- staande woningen. Bij gewenste woningaanpassingen van particulieren kijken we in de beoordeling van aanvragen ook naar het anticipere n op de (toekomstige) zorgvraag;  Met woningcorporaties make n we prestatie afspraken over de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor mensen met een zorg - of ondersteuningsvraag ;  We continueren de ondersteuning van de mantelzorgers (en zorgvrijwilligers) ;  We zijn flexibel met het verlenen van vergunningen voor mantelzorgwoningen, wanneer hiervoor een vergunning nodig is 22;  We maken afspraken met woningcorporaties en zorg - en welzijnsinstellingen over zorgsignalen over inwoners.

We zetten gezamenlijk in op preventie, zodat mensen ook langer zelfstandig kunnen bli jven wonen ;  We staan open voor nieuwe wooninitiatieven voor beschut wonen (ook in de klei- nere kernen). Dit gaat niet per definitie om zorgwoningen, maar woningen waar je met een zorg - of ondersteuningsvraag lang zelfstandig kan blijven wonen. De ge- meente ontwikkelt niet zelf, maar corporaties , particulieren (bijvoorbeeld: C ollec- tief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO) door een zorgcoöperatie) en/of commer- ciële partijen kunnen dit soort projecten ontwikkelen;  We hebben zicht op de toekomstige woonopgave vo or de doelgroep die nu be- schermd woont. En zoeken, gezamenlijk met onze partners, naar oplossingen om de in - en uitstroom bij de instellingen zo goed mogelijk op te vangen. Specifieke aandacht hierbij gaat uit naar de jongeren tussen de 18 – 23 jaar , waarv oor kamer- bewoning (al dan niet begeleid) een goede tussenoplossing kan zijn . Rol van de gemeente De gemeente heeft een positieve grondhouding en e en goed integraal afwegingskader voor initiatieven op het raakvlak van wonen, welzijn en zorg. Partijen die a an de slag willen gaan worden hierbij goed gefaciliteerd. Bestemmingsplannen worden bij regu- liere actualisatie hierop toegesneden of de gemeente toont bereidheid tot medewer- king bij een verzoek tot wijziging van een bestemmingsplan.

De gemeente kan ook ‘ma- kelen’ in transformatielocaties voor CPO en ontwikkelaars, om de ontwikkel ingen te 22 Een mantelzorgwoning is sinds 1 november 2014 o nder de volgende voorwaarden vergun- ningvrij: 1) huisvesting in verband met mantelzorg moet functioneel verbonden zijn met een ‘hoofdgebouw’, 2) het bouwvolume is maximaal 150 m2, 3) indien de mantelzorg is beëin- digd, moeten de eventuele voorzieningen en bo uwwerken worden verwijderd en is bewoning niet meer toegestaan. Dit wordt ook opgenomen in de bestemmingsplannen. Als afgeweken wordt van deze voorwaarden is een vergunning nodig en ook in sommige andere gevallen, bijvoorbeeld voor het plaatsen van een man telzorgwoning in een beschermd stads - en dorps- gezicht. 29 versnellen. We gaan afstemming bevorderen en versnellen door partijen bijeen te bren- gen. Tijdens de bijeenkomst met woningcorporaties, zorg - en welzijnsorganisaties is meer- maals aangegeven dat zulke ontmoetingen met meer regelmaat of structureel zouden moeten plaatsvinden: een ‘woonzorgcoalitieoverleg ’. Daarbij zijn verschillende uit- gangspunten genoemd. Die met de meeste instemming is: stel de cliënt centraal, werk vanuit een concrete vraag van (kwetsbare) mensen. De partij die zich met een vraag geconfronteerd ziet, zou het initiatief moeten nemen tot een coalitieoverleg.

Maar ook de gemeente kan, als regisseur van wonen en van (een deel van) de extramurale zorg, initiator z ijn voor een structureel overleg met belanghebbende partijen. De gemeente Steenwijkerland zal deze initiërende rol op zich nemen. Gebiedsgericht werken De initiërende rol van de gemeenten zien we ook terug in het gebiedsgericht werken aan de versteviging van de structuur van wonen, welzijn en zorg. Per deelgebied, kern of wijk brengen we de opgave en de kansen in beeld. Hiervoor gaan we actief de sa- menwerking aan met de, in de verschillende gebieden, actieve en betrokken partijen Dit zijn zowel de formele als de informele partijen . De gemeente heeft een aanjagende en regisserende rol, vooral gericht op het proces. We zijn geen opdrachtgever, maar wel een verbindende partij die de zorg - en welzijns instellingen , de huisvester s en in- woners bijeen brengt en vra agstukken bij de juiste partijen agendeert. 2.3.4 Energetische kwaliteit Over de energetische kwaliteit van corporatiewoningen maken we prestatieafspraken met de woningcorporaties (zie 2.3.2) . We helpen particulieren hun woning te verduur- zamen door hierover voor lichting te verstrekken. We worden hierin ondersteund door de provincie binnen de Overijsselse aanpak, waarbij ook Uneto -VNI, Bouwend Neder- land, het Rijk en de Kamer van Koophandel partners zijn.

Onze deelname aan de Over- ijsselse aanpak continueren wij. 2.3.5 Focus op transformatie Als gemeentelijke organisatie willen we voorbereid zijn op de nieuwe focus op transformatie zodat we proactief mee kunnen werk en aan initiatieven en hiervoor voldoende capaciteit beschikbaar kunnen maken . Bij transformatie -initiatiev en gaat het vaak om maatwerk, hetgeen niet altijd binnen de bestaande procedures van de gemeente past en waarvoor een meer flexibel kader nodig is. We willen onze inwoners, ontwikkelaars en woningcorporaties goed kunnen faciliteren bij transformatie en (kl einschalige) herstructureringsinitiatieven die invul- ling geven aan de huisvestingsopgave en bijdragen aan het vergroten van de leefbaar- heid. De gemeentelijke organisatie gaat zich goed voorbereiden op de ze rol . We zullen de huidige procedures verbeteren , h et planologisch kader aanpassen en ons intern goed organiseren om onze initiërende en faciliterende rol optimaal waar te kunnen maken . De rol van de inwoners is hierbij essentieel. De afgelopen jaren heeft de ge- meente in verschillende kernen diverse dorpsh uizen en verenigingsgebouwen opge- knapt. Deze gebouwen hebben een belangrijke functie voor bewoners om de sociale 30 cohesie te bevorderen. Deze bestaande kanalen gaan we beter benutten om met be- woners in gesprek te gaan en de bewoners te inspireren om initiat ieven te nemen.

We werken aan goede afstemming binnen de gemeente . We gaan de notitie ‘Manifeste lokale woning behoefte’ herzien om tot een hernieuwd afwegingskader voor het toe- voegen van woningen te komen in zowel de kernen als het buitengebied, waarbij t rans- formatie voorrang heeft op nie uwbouw. 31 3 Steenwijk/Tuk De kern Steenwijk is de grootste kern binnen de ge- meente Steenwijkerland. Tuk is een dorp bij de kern Steenwijk. De kern heeft een goed woonklimaa t, een goede bereikbaarheid (nabij de A32), een goe d voorzie- ningenniveau en is gelegen vlakbij bossen, hei en weide. De kern ligt in het noordwes- ten van de gemeente Steen- wijkerland en is qua infra- structuur gunstig gelegen op de lijn Meppel -Heerenveen. 3.1 Wat zien we? In de kern Steenwijk staan relatief veel rijwoningen in de koopsector en veel huurwo- ningen (vooral appartementen) . Het overgrote deel van de co rporatiewoningen is in het bezit van Woonconcept ( ca. 2.600 woningen). Een kleiner deel ( ca. 350 woningen) is in het bezit van Omnia Wonen 23. Hoewel er een bovengemiddeld aantal rijwoningen staa t, i s ook in het cluster Steenwijk/Tuk het meest voorkomende woningtype in het koopsegment de tweekapper en de vrijstaande woning. Lokale w oningmarktkenners geven aan dat het in de praktijk lastiger is dan bij omlig- gende gemeenten om mensen van elders te trekken.

Ten opzichte van Meppel wordt Steenwijk door lokale marktkenners gezien als minder aantrekkelijk en Meppel als een bruisende r stad. Daarnaast is volgens woning markt kenners de grondprijs ten opzichte 23 Bron: Prestatieovereenkomst Wonen en Leefbaarheid (2015 -2017) 1. Betrokken inwoners en wijken met potentie voor het behouden en versterken van de leef- baarheid. 2. Een groot beroep op de (goedkope) sociale huurvoorraad door specifieke doelgroepen. 3. Kansen voor en vraag naar mooie woonzorglocaties. 4. Verwachte trek naar Steenwijk van een aantal (oudere) huishoudens uit omliggende ker- nen. 5. Woningvraag heeft een meer stedelijk karakter in vergelijking met de andere kernen, met een diversiteit aan woningtypen.

32 van omligg ende gemeenten gestegen, waardoor de gemeente niet langer onderschei- dend is met omliggende gemeenten. Leefbaarheid Het cluster Steenwijk/Tuk kent een sterke kernbinding onder de bewoners. Waarschijn- lijk door het volwaardige aanbod en de aanwezigheid van v oorzieningen. In tegenstel- ling tot de kernen in het noorden, zijn oudere huishoudens in Steenwijk minder geneigd om naar een andere gemeente te trekken. De bewoners van Steenwijk/Tuk geven de woonomgeving gemiddeld een 7,1. Woning- eigenaren zijn over het a lgemeen iets positiever dan huurders. Vooral in dit cluster (en in de kleine kernen in Noord) zijn de woningeigenaren positiever dan huurders. Op twee aspecten scoort de kern negatiever dan gemiddeld, namelijk op het aanbod aan parkeergelegenheid en de ove rlast van rondhangende jongeren. Positief wordt juist ge- scoord op het onderhoud van het groen in de omgeving, de aanwezigheid van het in- tercity -treinstation, de winkels en overige voorzieningen. Tijdens de bijeenkomsten met de inwoners en lokale marktkenne rs werd Oostermeenthe genoemd als aandachts- gebied, vooral vanwege zaken als het oneigenlijk gebruik van parkeerplaatsen, gevaar- lijke fiets - en wandelpaden richting de stad, rondhangende jongeren en weinig betrok- ken bewoners.

In Steenwijk -West heeft een ge zamenlijke aanpak bijgedragen aan een leefbare omge- ving die hoog gewaardeerd wordt door de bewoners. Hier is een speciale wijkkracht ingezet die samen met de wijkvereniging een sociaal uitvoeringsplan heeft ontwikkeld. Dit heeft geleid tot meer bewonersinz et en een versterking van de sociale samenhang. Ontwikkelingen en behoefte In de kern Steenwijk is de verwachte groei van het aantal huishoudens (op basis van autonome groei) het hoogst ten opzichte van de andere kernen in Steenwijkerland. Het woningmarkt onderzoek gaat uit van een groei van bijna 400 huishoudens in de periode 2015 -2025. We verwachten dat ‘autonome groei’ een onderschatting is voor Steenwijk, omdat een trek naar de grotere kernen wordt verwacht vanwege de concentratie van voorzieningen en goede bereikbaarheid van Steenwijk met het openbaar vervoer . In de kern Steenwijk is de vraag meer stedelijk van karakter, waarmee de vraag afwijkt van die in de andere kernen. De vraag in Steenwijk/Tuk richt zich meer dan gemiddeld op rijwoningen in de ko opsector, eengezinshuurwoningen en huurappartementen. Ech- ter de vraag naar tweekappers en vrijstaande koopwoningen tot €300.000 is ook in Steenwijk en Tuk prominent. In de koopsector is er daarnaast vooral vraag naar goed- kope rijwoningen tot €150.000 (voor al voor starters op de koopwoningmarkt) en vanaf €200.000.

Rijwoningen tussen de €150.000 en €200.000 zijn er voldoende in de koop. In de huursector zijn vooral goedkope eengezinswoningen met een huur van maximaal €586,68 (prijspeil 2016) per maand kansrij k, voor een belangrijk deel gericht op starters op de (huur) woningmarkt . In zowel de koop - als de huursector is er daarnaast enige ruimte voor grondgebonden seniorenwoningen in alle prijsklassen op goede locaties. Daarnaast is er beperkt vraag naar vrije s ector huurappartementen in Steenwijk/Tuk, voor senioren en andere doelgroepen. Op dit moment liggen er (harde) plannen voor 33 480 woningen in bes taande bestemmingsplannen 24. Deze capaciteit zal binnenkort enigszins afnemen doordat na actualisatie van het best emmingsplan voor Eeserwold wordt uitgegaan van 80 woningen in plaats van de oorspronkelijke 149. Mochten de plannen voor renovatie en nieuwbouw van woningen van verzorgingshuis de Vijverhof in de wijk Oostermeenthe doorgaan, dan kunnen er 70 (grondgebonden ) woningen worden opgeteld bij de plancapaciteit.

Kern Plan Totaal Steenwijk Eeserwold 149 Kornputkwartier 99 Kornputkwartier (van Wijnen) 92 Kornputkwartier (Omnia Wonen) 8 Kornputkwartier (Woonconcept) 21 Tuk Tuk Kiekebelt 10 Bergstein 101 Totaal 480 (bron: Woningmarkt - en woon behoefteonderzoek 2016 , peildatum februari 2016 ) De bestaande plancapaciteit in Steenwijk/Tuk en de mogelijkheden voor transformatie zijn voldoende om aan de toekomstige vraag naar woningen te voldoen. Als blijkt da t de behoefte aan nieuwbouw de komende jaren in Steenwijk/Tuk de komende jaren toch groter is dan nu wordt verwacht, onderzoeken we de ontwikkeling van het ‘zachte’ in- breidingsplan ‘Betap Crilux -locatie ’. Transformatie opgave Naast nieuwbouw zijn er in Stee nwijk/Tuk ook mogelijkheden voor transformatie. Win- kelpanden staan leeg en detailhandel valt weg, waardoor Steenwijk haar ‘ruggengraa t’ dreigt te verlie zen en de voorzieningenfunctie voor de regio minder wordt. De ge- meente wil de stad weer aantrekkelijk ma ken voor vrije tijd , door herschikking van functies en herverkaveling zoals leegstand concentreren en transformeren tot wonin- gen. Daarbij wordt toegewerkt naar een compact centrum, waarbij voormalig winkel- gebied mogelijk een woonfunctie krijgt. Hierdoor wo rden mogelijk woningen toege- voegd die meetellen in de ‘vrije ruimte’ binnen de afspraken met de provincie over plancapaciteit.

De herstructurering van het Steenwijkerdiep heeft vertraging opgelo- pen door de economische recessie. Partijen zijn recentelijk op nieuw de planvorming opgestart. Ook hier worden woningen toegevoegd die meetellen voor de ‘vrije ruimte’ in de afspraken over plancapaciteit. Gezien de nog te realiseren nieuwbouwplannen in Steenwijk en Tuk en o.a. de transformatie - en herstructureringsopg aven voor het Steen- wijkerdiep en de binnenstad is de verwachting dat er de komende beleidsperiode geen nieuwe uitleglocaties nodig zijn in Steenwijk en Tuk. Revitalisering is mogelijk nodig om de leefbaarheid op bepaalde plekken of wijken in de stad te beh ouden. Daarbij dient niet te worden gedacht aan grootschalige herstruc- turering zoals dat in Steenwijk -West heeft plaatsgevonden, maar meer een lichte vari- 24 Peildatum februari 2016 34 ant, waarbij vanuit wonen vooral aandacht dient te zijn voor het vergroten van de di- versiteit van het woningaanbod in de wijk. Gedacht kan daarbij worden aan de wijk Oostermeenthe , waar weinig variatie is in het type woningen . Huisvesting sopgave In Steenwijk/Tuk is 21% van de huidige inwoners 65 jaar of ouder (net als in de ge- meente gemiddeld). Naar verw achting z al een deel van de ouderen uit omliggende ker- nen naar Steenwijk trekken, dichterbij voorzieningen. Dit is deels ook afhankelijk van geschikt woonaanbod in Steenwijk/Tuk.

Op de bijeenkomst met Plaatselijke Belangen en marktpartijen werd aangegeven dat er in Steenwijk , zowel in -Noord als in -West, weinig woningen zijn met (mogelijkheid voor) een slaap - en badkamer beneden. Dit terwijl hier wel een groeiende behoefte aan is. Veel oudere woningen, o.a. in de wijk Oostermeenthe, zijn moeilijk of niet levensloopbestendig te maken, bijvoorbeeld doordat er geen traplift geplaatst kan worden . Vooral mensen (met name ouderen) met een zwaardere zorgvraag, die niet meer thuis kunnen wonen , zullen een beroep doen op één van de woonzorgcentra (voor intramurale zorg) in Steenwijk. Maar ook moet (en kan) in dit cluster gezocht worden naar oplossingen voor beschut wonen voor men- sen die geen aanspraak meer kunnen maken op een intramurale plek. Er wonen in Steenwijk naar verhouding meer mensen met lagere en middenin komens dan in de rest van de gemeente. Hiervoor dienen voldoende geschikte en betaalbare huurwoningen aanwezig te blijven. Op de bijeenkomst voor Plaatselijke Belangen en marktpartijen werd aangegeven dat vooral in de wijk Oostermeenthe een deel goed- kope sociale huur verdwijnt , doordat sociale huurwoningen worden verkocht. Dit heeft invloed op de diversiteit in en vitaliteit van de wijk. In Steenwijk zijn een aantal beschermde woonvoorzieningen.

Op dit moment zijn er niet voldoende passende woningen voor d e uitstroom van deze voorzieningen. De wo- ningcorporaties zijn vooral aanwezig in Steenwijk/Tuk en de zuidelijke kernen, waar- door het beroep op de goedkope voorraad , door inwoners die uitstromen uit de be- schermde woonvoorzieningen, statushouders en andere k wetsbare inwoners groot is. Opgave wonen, welzijn en zorg In Steenwijk zijn er verschillende aanknopingspunten voor het gebiedsgericht oppak- ken van de opgave wonen, welzijn en zorg. De Meenthehof , aan de rand van de wijk Oostermeenthe , is een mooi voorbeel d. D oor inwoners van de wijk en door bewoners van de Meenthehof wordt samen gewerkt aan de ontwikkeling van een activiteitenpro- gramma en het beheer van de algemene ruimten. De Vijverhof, aan de andere kant van de Oostermeenthe , is een voorbeeld van hoe we h et liever niet zien. Plannen voor re- novatie van het hoofdgebouw en toevoeging van grondgebonden nieuwbouw zijn de afgelopen jaren meerdere malen uitgesteld . De locatie zou juist kansrijk ingezet kunnen worden voor de opgave in de gemeente voor kwetsbare in woners. In Steenwijk -Zuid werkt z orgaanbieder Noorderboog samen met bewoners en ge- meente aan combinaties van ontmoeten en dagbesteding vanuit de woonzorgcentra Nijenstede en Zonnekamp . Nijenstede in Steenwijk wordt geroemd als mooie (zorg)lo- catie in Steen wijk.

35 In Steenwijk en Tuk zijn kansen om de structuur van wonen, welzijn en zorg verder te intensiveren. Wat precies de opgave is, kan per kern of wijk verschillen. De gemeente pakt de regierol om de opgave in dit gebied beter in beeld te krijgen. 3.2 Wat willen we bereiken? 3.3 Wat gaan we daarvoor doen? 1. Leefbare wijken waar betrokken inwoners zich inzetten voor hun leefomgeving en met plannen komen voor het verbeteren van hun wijk. 2. Impuls aan de binnenstad van Steenwijk, waarmee de aantrekkelijkheid van de stad wordt vergroot, ook om in te wonen. 3. Voldoende aanbod aan betaalbare en beschikbare woningen voor alle doelgroepen. 4. Ontwikkeling van beschutte woonvormen. 5. Een samenhangende structuur van wonen, welzijn en zorg in Steenwijk en Tuk, zodat in- woners hier zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. 1. Inwoners en andere partijen faciliteren bij het versterken van leefbaarheid in de wijken. 2. We hebben speciale aandacht voor de wijken waar we een toename zien van kwetsbare inwoners. 3. Transformatieopgaven in de binnenstad oppakken in samenwerking met de betrokken partijen in de binnenstad. Toevoeging van woningen in de binnenstad laten aansluiten op de vraag. 4. In de koopsector (op uitleglocaties) een goede mix realiseren van grondgebonden wonin- gen tot €300.000 en goedkope rij- en hoekwoningen tot €150.000.

In zowel de koop als de huursector enige ruimte bieden voor met name duurdere seniorenwoningen, zowel appar- tementen als grondgebonden. 5. In prestatieafspraken met woningcorporaties vastleggen dat er voldoende betaalbare een- gezinswoningen voorradig dienen te blijven in Steenwijk, ook in de Oostermeenthe, en er voldoende voor ouderen geschikte woningen beschikbaar zijn. Daarnaast worden afspra- ken gemaakt over de transformatie- en /of revitaliseringsopgave in de wijken. 6. We maken met woningcorporaties afspraken over het huisvesten van eenpersoonshuis- houdens. Zoals (jonge) statushouders, gecombineerd met (andere) ‘spoedzoekers’ en eventueel jongeren in goedkope tijdelijke flexibele woonruimte, bijvoorbeeld in leegko- mend vastgoed, dan wel kamerbewoning. 7. Samen met huisvesters, zorg- en welzijnsinstellingen en andere lokale partijen brengen we de opgave ten aanzien van wonen, welzijn en zorg in beeld. 36 4 Oldemarkt De kern Oldemarkt wordt geken- merkt door een hechte samenle- ving. Net als in de rest van het land stagneerde de woningmarkt in de kern in de afgelopen jaren. Maar waar op veel plekken de markt wee r aantrekt, blijft Olde- markt achter. Oldemarkt ligt vlak boven het natuurgebied Natio- naal Park Weer ribben -Wieden en is gelegen tegen de noordgrens van de gemeente, grenzend aan de gemeente Weststellingwerf.

4.1 Wat zien we? Oldemarkt heeft een relatief groot aantal koopwoningen, vooral tweekappers en vrij- staande woningen. Er zijn nauwelijks appartementen. Het aanbod huurwoningen is vrij laag, namelijk 21% van het totale woningaanbod. Slechts een klein deel hiervan betreft corporatiebezit: Woonconcept heeft ca . 55 woningen in bezit in Oldemarkt en Omnia Wonen 13. Sinds 2007 worden huurwoningen van vastgoedbeheerder Grouwels lang- zaam maar zeker verkocht. In 2007 had de vastgoedbeheerder n og ca. 260 woningen in bezit (naast in Oldemarkt ook nog in de kleine noord elijke kernen Blankenham, Kalen- berg, Kuinre, Ossenzijl, Paasloo en Scheerwolde) , waarvan er inmiddels ongeveer 100 zijn verkocht. Contractueel mogen er maximaal 25 won ingen per jaar worden verkocht; de laatste jaren worden er slechts 5 of 6 per jaar verkoc ht. Van de in 2007 aanwezige 91 huurwoningen van Grouwels in Oldemarkt, zijn er in 2016 nog 55 over. De woningen worden volgens marktkenners verkocht tegen lage prijzen van rond de € 100.000 , vooral aan jonge huishoudens en starters uit het dorp. Dit zorgt voor concurrentie voor het te koop staande aanbod. De woningmarkt in Oldemarkt is ontspannen ; er staan relatief veel woningen te koop, in alle prijsklassen. 1. Een relatief groot deel van de woningvoorraad staat te koop. Bij langdurige leegstand dreigt verpaupering. 2.

Oldemarkt heeft een hechte samenleving en een grote bewonersbetrokkenheid. 3. Ontspannen woningmarkt, vooral in de koopsector. 4. Verschillende mogelijkheden voor transformatie binnen bestaand stedelijk gebied (locatie voormalig gemeentehuis, voormalige drukkerij), naast de uitleglocatie Oosterbroek voor nieuwbouw. 37 Leefbaarheid De in woners van Oldemarkt geven de woonomgeving gemiddeld een 7,3, dit geldt zo- wel v oor huurders als woningeigenaren. Op één aspect wordt in Oldemarkt negatiever gescoord, namelijk dat het openbaar vervoer te ver weg is. In het algemeen zijn de inwoners positiever dan gemiddeld in de gemeente over hun eigen woonkern . Maar net als gemiddel d in de gemeente vindt één op de drie bewoners dat er in Oldemarkt te weinig voorzieningen zijn voor jongeren tussen de 12 en 18 jaar. Het aantal te koop staande woningen is in Oldemarkt bovengemiddeld en leegstand kan kwalijke gevolgen hebben voor de leef baarheid of omgevingskwaliteit. In de bijeenkomst voor Plaatselijke Belangen en marktkenners in april 2016 werd aangegeven dat de grote inwonersbe- trokkenheid een sterke basis biedt voor het ontwikkelen van eigen initiatief op het ge- bied van wonen of bijvoo rbeeld openbaar vervoer. Ontwikkelingen en behoefte Het woningmarktonderzoek laat zien dat er op basis van natuurlijke aanwas tot 2025 een beperkte huishoudensgroei is in Oldemarkt van ca.

50 huishoudens. Hierin is geen rekening gehouden met de trek naar e lders vanwege studie, zorgvoorzieningen elders of andere oorzaken. In Oldemarkt is de komende tien jaren vooral vraag naar goedkope tweekappers en vrijstaande woningen (tot € 300.000). Het aanbod van dit type woning is er echter ook ruimschoots. Er lijkt iets meer vraag naar duurdere tweekappers of vrijstaande wonin- gen. Vraag en aanbod van woningen in andere segmenten en prijsklassen lijken redelijk in evenwicht. Onder huurwo ningen is er vooral vraag naar goedkope eengez inswonin- gen (tot € 586,68 voor éé n- en tweepersoonshuishoudens en tot € 628,76 voor drie - en meerpersoonshuishoudens, prijspeil 2016) , maar het aanbod hiervan is naar verhou- ding ook het grootst. Er is momenteel een plancapaciteit van 46 woningen. Dit betreft een inbreidingsplan aan de Hoofdstraat en de uitleglocatie Oosterbroek 25. Transformatie opgave In Oldemarkt zijn er verschillende transformatielocaties waar nog woningen kunnen worden toegevoegd , waaronder een voormalige drukkerij en het terrein van het voor- malig gemeentehuis. Gezien de beperkte huishoudensgroei in Oldemarkt en de ver- huisbewegingen vanuit Oldemarkt is het van belang een goede afweging te maken in de mogelijkheden voor het toevoegen van wonin gen die er zijn.

Huisvesting sopgave Op de bijeenkomst voor Plaatselijke Belangen en marktkenners werd aangegeven dat er in Oldemarkt voldoende betaalbare sociale huurwoningen dienen te zijn voor met name starters en jonge gezinnen. Daarbij zou ook gedach t kunnen worden aan een 25 Peildatum februari 2016 plan totaal Hoofdstraat 3 Oosterbroek 43 totaal 46 38 (flexibele) invulling van leegkomend vastgoed, bijvoorbeeld voor jongeren en andere kleine huishoudens die aangewezen zijn op goedkope huur. V oor de ouderen lijkt het vooral van belang dat zij over voldoende informatie beschikken ov er mogelijkheden voor het aanpassen van hun woning en de verkrijgbare zorg om langer in de eigen wo- ning te kunnen blijven wonen . Opgave wonen, welzijn en zorg Op het gebied van wonen, welzijn en zorg is in Oldemarkt de afgelopen jaren door ver- schillende p artijen geïnvesteerd . De zorglocatie Kerspelhof/Dienstencentrum is de af- gelopen jaren verbouwd tot 'De Landerijen'. Stichting Beheer De Landerijen heeft de verantwoording over de exploitatie en het beheer, inclusief het activiteitenprogramma in de gemeensc happelijke ruimte. Het bouwproces is in 2015 afgerond. De Landerijen is een dorpsservicecentrum met een zalencentrum en enkele dienstverlenende bedrij- ven als een kapper en fysio therapeut . Het aangrenzende wooncomplex bestaat uit ca. 45 huurwoningen (55+) v an Woonconcept.

Daarnaast zijn er sinds maart 2016 ook 14 (sociale huur) appartementen beschikbaar. De Landerijen is hiermee een belangrijk on- derdeel van de bestaande structuur van won en, welzijn en zorg in de kern. Wat moet er in de kern Oldemarkt en in de omgeving van Oldemarkt nog gebeuren om te komen tot een goed samenhangende structuur van wonen, welzijn en zorg? Om ant- woord te krijgen op deze vraag, is afstemming met de lokaal betrokken partijen nood- zakelijk. De gemeente pakt de regi erol in het proce s om de opgave te duiden. De opgave wordt in samenhang gezien met de opgave die er ligt in de omliggende, kleinere kernen in het noorden van onze gemeente. 4.2 Wat willen we bereiken? 1. Leegstaand en leegkomend vastgoed krijgt een nieuwe invulling om verpaupering te voor- komen. 2. Voldoende betaalbare sociale huurwoningen in Oldemarkt, vooral voor starters en jonge gezinnen. 3. Ouderen die goed zijn geïnformeerd over mogelijkheden voor aanpassing van hun woning en mogelijkheden op het gebied van zorg, om langer in de eigen woning te kunnen blijven wonen. 4. Oldemarkt en omgeving kennen een samenhangende structuur van wonen, welzijn en zorg, waardoor inwoners langer zelfstandig kunnen blijven wonen. 39 4.3 Wat gaan we daarvoor doen? 1. Initiatieven voor transformatie van leegkomend vastgoed naar een woonfunctie gaan wij zo goed mogelijk faciliteren. 2.

We gaan met de woningcorporaties in gesprek over de toekomstige vraag naar sociale huurwoningen in Oldemarkt. 3. We onderzoeken de mogelijkheden voor kamerbewoning (kleine schaal) voor jongeren. 4. Initiatieven waarbij woningen worden toegevoegd in bestaand vastgoed hebben voorrang op nieuwbouw. 5. De programmering van plan Oosterbroek wordt tegen het licht gehouden, indien blijkt dat de behoefte aan (typen) woningen in Oldemarkt verandert. 6. Samen met huisvesters en zorginstellingen worden afspraken maken over het aanbod van wonen, welzijn en zorg in Oldemarkt en omgeving. Hierbij wordt uitgegaan van de be- staande structuren, zoals de Landerijen. 40 5 Vollenhove De kern Vollenhove, bekend als een histo- risch Zuiderzeestadje , is na de kern Steenwijk de grootste plaats in de gemeente Steenwijker- land. Er wonen ca. 1.850 huishoudens. Het is ge- legen in het zuid weste- lijke puntje van de ge- meente Steenwijkerland , grenzend aan de gemeente Noordoostpo lder . De kern heeft een centrumfunctie, maar probleem is het ontbreken van goed openbaar vervoer. 5.1 Wat zien we? De samenstelling van de woningvoorraad in Vollenhove is zeer gevarieerd en lijkt qua samenstelling meer op de kern Steenwijk dan op de kleinere kernen. Naast zowel rij- woningen als tweekappers staan er relatief veel huurwoningen (48% van de voorraad).

De sociale huurwoningen zijn in Vollenhove allemaal in het bezit van Wetland Wonen Groep. Dit zijn vooral rijwoningen, terwijl de huurwoningen in Ste enwijk vaker appar- tementen betreffen. In Vollenhove is het woningaanbod meer stedelijk van aard, terwijl de vraag voor de komende periode meer landelijk is, met vooral vraag naar tweekap- pers en vrijstaande woningen en minder vraag naar huurwoningen of goed kopere koop- woningen. De instroom vanuit de andere kernen of buur gemeenten naar Vollenhove blijkt beperkt. Vollenhove groeit vooral van binnenuit. In Vollenhove is de bevolkingsopbouw qua leef- tijd vergelijkbaar met het gemiddelde van de gemeente, 28% heeft de leeftijd tussen de 45 en 65 jaar en 19% is momenteel 65 jaar of ouder. In Vollenhove geldt een verge- lijkbare verdeling voor inkomensgroepen. Leefbaarheid De inwoners van Vollenhove geven de woonomgeving gemiddeld een 7,3. Dit geldt zo- wel voor de huurder s als de woningeigenaren. Op één aspect wordt minder dan gemid- deld gescoord , namelijk op het onderhoud van het groen in de omgeving. De sociale binding van inwoners met de kern is groot. Vollenhove slaagt er hierdoor in (evenals Sint Jansklooster ) om terug keerders aan te trekken die wegens studie of werk uit de 1. Een zeer gevarieerd woningaanbod in zowel huur als koop. 2. De woningvraag in Vollenhove is meer landelijk, terwijl het aanbod meer stedelijk is.

3. Onzekerheid bij inwoners over prognoses huishoudensgroei. 4. Integraal aanbod op het gebied van wonen en zorg rond Nieuw-Clarenberg.

41 kern waren vertrokken. Het gebrek aan openbaar vervoer wordt op de bijeenkomst voor Plaatselijke Belangen en marktkenners (in mei 2016) als nadeel genoemd , zeker voor gezinnen met kinderen die naar h et voortgezet onderwijs gaan. Ontwikkelingen en behoefte Volgens het woningmarktonderzoek ligt de autonome groei van Vollenhove met een toename van ca. 120 huishoudens nog wel boven de huidige plancapaciteit voor nieuw- bouw. Omdat voor de toekomst de vraag naar woningen in Vollenhove meer landelijk is, betekent d it dat de huidige plancapaciteit voor nieuwbouw nader tegen het licht moet worden gehouden om het aanbod goed aan te laten sluiten op de landelijke vraag . In bestemmingsplannen is momenteel de huidi ge nieuwbouwcapaciteit opgenomen 26: Havengebied 9 Kerkstraat/Gasthuisstraat 11 Noordwal West 72 Totaal 92 Transformatieopgave In Vollenhove is op dit moment geen zicht op leegkomend vastgoed dat voor transfor- matie naar woningen in aanmerking komt. Gezie n de opkomende vraag naar nieuwe woonvormen kunnen zich op termijn wel (kleinschalige) initiatieven op dit vlak aandie- nen. Huisvesting sopgave Vollenhove kenmerkt zich door een divers aanbod aan woningen voor alle doelgroepen. Op de bijeenkomst voor Plaats elijke Belangen en marktkenners werd benadrukt dat met name ouderen goed geïnformeerd dienen te worden over mogelijkheden voor zorg aan huis en woningaanpassingen.

Een deel van de ouderen gaat hier niet zelf naar op zoek. Daarnaast wordt aangegeven dat de gemeente meer mogelijkheid zou moeten bieden voor alternatieve woon zorg -vormen als 3 -generatiewoningen of locaties waar oud en jong samen kunnen wonen en naar elkaar om kunnen zien. Daarnaast wordt aangege- ven dat er voldoende aanbod aan goedkope koopwonin gen in Vollenhove dient te zijn voor starters die naar Vollenhove willen terugkeren na studie of werk elders. Opgave wonen, welzijn en zorg Woonzorgcentrum Nieuw Clarenberg in Vollenhove staat midden in het stadje en de gemeenschap. Het kent verschillende vormen van wonen: 75 aanleunwoningen (te huur via Wetland Wonen), 50 appartementen (met verzorging) die geschikt zijn voor dubbele bewoning en 24 verpleeghuisplaatsen, waarvan vijf voor mensen met een lichamelijke beperking . Er wonen hier ook 15 mensen me t GGZ -problematiek dan wel een verstan- delijke beperking op basis van een indicatie voor beschermd wonen. Daarnaast is er de mogelijkheid tot kleinschalig groepswonen voor mensen met dementie. 26 peildatum februari 2016 42 Er is de afgelopen jaren gewerkt om de voorzieningen van Nieuw Clarenberg aan te laten sluiten bij Vollenhove en de omgeving, door het ontwikkelen en programmeren van gezamenlijke activiteiten.

Door de maatschappelijke functie die Nieuw Clarenberg uitdraagt, kunnen de inwoners uit de omgeving ook gebruik maken van de voorzienin- gen die het woonzorgcentrum biedt, ook op het gebied van zorg en ondersteuning in de wijk. Welke kansen zijn er in Vollenhove om de structuur van wonen, welzijn en zorg verder te verstevigen? Om antwoord te krijgen op deze vraag, is afstemming m et de lokaal betrokken partijen een logisch uitgangspunt. De gemeente pakt de regierol in het pro- ces om de opgave op het gebied van wonen, welzijn en zorg in Vollenhove en omgeving te duiden. 5.2 Wat willen we bereiken? 5.3 Wat gaan we daarvoor doen? 1. Huidige nieuwbouwplannen tegen het licht houden en onderzoeken waar aanpassing no- dig is om tegemoet te komen aan de meer landelijke vraag in Vollenhove. 2. In prestatieafspraken met de woningcorporaties de behoefte aan sociale huurwoningen on Vollenhove vastleggen. 3. Initiatieven van inwoners voor alternatieve woonvormen zorgvuldig faciliteren. 4. We formuleren samen met huisvesters, zorg- en ondersteunde partijen de opgave in Vol- lenhove en omgeving voor een samenhangende structuur van wonen, welzijn en zorg. De gemeente pakt hier geen opdrachtgevende, maar wel een regisserende rol. 1. In stand houden van de diversiteit aan woningaanbod in Vollenhove.

Daar waar nodig zul- len we inzetten op een woningaanbod dat tegemoet komt aan de meer landelijke vraag in Vollenhove met vooral vraag naar tweekappers en vrijstaande woningen. 2. Een sociale huurvoorraad die minimaal wordt gehandhaafd en waar nodig groeit, afhanke- lijk van de trek naar Vollenhove (o.a. ouderen) vanuit omliggende kernen. 3. Inwoners die initiatief nemen voor het realiseren van alternatieve woonvormen, zoals op het gebied van wonen en zorg. 4. Een wonen, welzijn en zorg-structuur die tegemoet komt aan de behoefte van de inwoners van Vollenhove en de kernen in de omgeving. 43 6 Kernen Noord De kernen Noord bestaa n uit een aantal kleinere kernen , gelegen in het noorden van de gemeente , te weten Basse, Blankenham, Eesveen -De Bult, Kalenberg -Hoogweg, Kuinre, Marijenkampen, Ossenzijl, Paasloo, Scheerwolde, Steenwijkerwold, Wete- ring, Wille msoord, Witte Paarden/Baars . De grootste kern binnen dit cluster is Steen- wijkerwold met ruim 800 huishoudens. 6.1 Wat zien we? In de noordelijke kernen is de voorraad koopwoningen relatief groot, bestaande uit vooral tweekappers en vrijstaande woningen. In d e kernen Scheerwolde, Kuinre en Os- senzijl zijn het vaker ‘eenvoudige’ woningen met een gemiddeld lagere woningwaar de. 1. Onzekerheid over prognoses van huishoudensgroei bij inwoners. 2.

In Scheerwolde overstijgt de nieuwbouwplanning ruimschoots de verwachte huishoudens- groei. 3. In de meeste noordelijke kernen is sprake van een verwachte autonome groei van tussen de 10 en 45 huishoudens. Deze groei komt voort uit huishoudensverdunning als gevolg van vergrijzing. Als gevolg van de trek uit kleine kernen is de verwachting dat een belangrijk deel van deze huishoudens naar de grotere kernen trekt, dichter bij voorzieningen. 4. Het aantal sociale huurwoningen in de noordelijke kernen neemt langzaam maar zeker af door verkoop van huurwoningen door vastgoedbeheerder Grouwels. Woningcorporaties hebben zeer beperkt bezit in de noordelijke kernen. 5. In Steenwijkerwold is een divers aanbod van instellingen en vrijwilligersorganisaties op het gebied van wonen, zorg en welzijn. 6. Inwoners van Eesveen hebben een zorg coöperatie opgezet, waardoor inwoners van Ees- veen langer in Eesveen kunnen blijven wonen.

44 In de noordelijke kernen treffen we nauwelijks appartementen aan . Sociale h uurwonin- gen zijn in een beperkt aantal kernen aanwezig en zijn nagenoeg alle maal betaalbare eengezinswoningen in het bezit van Woonconcept . Deze staan vooral in de kern Steen- wijkerwold (300) . Ook de stichting AVOS (Actief voor Ouderen Steenwijkerwold) heeft 41 seniorenwoningen in de sociale huursector in haar bezit. In de kernen Eesveen (23), Willemsoord /De Pol (65) en Kuinre (12) staan ook nog enkele huurwonin gen in het bezit van Woonconcept 27. Het aantal huurwoningen neemt in de noordelijke kernen af sinds 2007. Vastgoedbeheerder Grouwels BV heeft in 2007 , 258 huurwon ingen van het voor- malig gemeentelijk woningbedrijf aan gekocht in de kernen Blankenham (6), Kalenberg (14), Kuinre (61), Oldemarkt (91), Ossenzijl (38), Paasloo (2) en Scheerwolde (46) . Deze huurwoningen worden langzaam maar zeker verkocht : van de 2 58 huurw oningen uit 2007 zijn er begin 2016 nog 159 over: in Blankenham (2), Kalenberg (6), Kuinre (44), Oldemarkt (55), Ossenzijl (24), Paasloo (1) en Scheerwolde (27). Deze woningen worden met een zeer lage prijs van € 100.000 tot € 120.000 in de markt gezet . Van de noordelijke kernen is Wetering het sterkst vergrijsd, 29% van het aantal inwo- ners is daar momenteel 65 jaar of ouder.

En ook de toekomstige ouderen (45 -65 jaar) maken een bovengemiddeld groot deel uit van de huidige bewoners. Dit geldt ook voor Kalenb erg-Hoogeweg en Witte Paarden/Baars. Leefbaarheid Gemiddeld geven de bewoners van de kleine kernen Noord de woonomgeving een 7,4. De woningeigenaren beoordelen de omgeving beter dan de huurders. In de kleine ker- nen aan de noordkant zijn vooral het gebrek a an openbaar vervoer en winkels aan- dachtspunten. Vanuit een aantal noordelijke kernen, zoals Kuinre, richten inwoners zich voor voorzieningen vooral op plaatsen buiten de gemeente, zoals Wolvega. O mdat wo- ningcorporaties in de noordelijke kernen maar weinig bezit hebben, is hun rol om in te kunnen zetten op leefbaarheid beperkt . Behoefte en ontwikkelingen In de noordelijke kernen neemt het aantal huishou dens de komende 10 jaar nog toe. Het gaat om een toename van 10 tot 45 huishoudens per kern. Eesveen, Kuin re, Steen- wijkerwold en Willemsoord kennen nog de meeste autonome groei. Echter, een belang- rijk deel van deze aanwas zal naar verwachting verhuizen naar grotere kernen binnen de gemeente (Steenwijk of Oldemarkt) of buiten de ge meente (Emme loord, Wolvega of elders) . Met de trek naar grotere kernen is bij de berekening van de huishoudens- groei per kern geen rekening gehouden. Dit leidt tot een overschatting van de groei in de kleine kernen.

Vooral d e kernen Wetering, Kalenberg en Ossenzijl zitten aan de onderka nt van de groei en zullen naar verwachting het snelst te maken krijgen met krimp van het aantal huis- houdens. De kernbinding in de kleine kernen in het noorden is het laagst binnen de gemeente. Bijna de helft van de verhuizingen vanuit deze kernen heeft de afgelopen jaren plaatsgevonden naar buiten de gemeente en bijna een vijfde van de verhuizingen heeft plaatsgevonden richting Oldemarkt . 27 Bron: Prestatieovereenkomst Wonen en Leefbaarheid (2 015-2017) 45 De vraag naar tweekappers en vrijstaande koopwoningen is dominant in de noordelijke kernen. Als enigszins kansrijk worde n gezien : grondgebonden gelijkvloerse koopwonin- gen en –appartementen in prijsklassen tot maximaal €300.000 . Er is in de noordelijke kernen een beschikbare harde plancapaciteit van 93 woningen. Deze is verdeeld over de kernen Kuinre, Ossenzijl, Scheerwolde , Steenwijkerwold en Willemsoord (peildatum februari 2016) . Kern Plan totaal Kuinre Bedrijventerrein de Schans 9 Overhavendijk 6 Ossenzijl Hoofstraat/Hilligerspoort 2 Weerribbenland 6 Scheerwolde Scheeremeer 50 Steenwijkerwold Gelderingen 3 Marienwold e.o.

2 Willemsoord Willemsoord uitbreiding 15 Totaal 93 Transformatieopgave Een pot entië le transformatie in de particuliere sector speelt, gelet op de kwaliteit van het aanbod, waarschijnlijk het eerst in Scheerwolde en Kuinre (rijwoningen) . In Ossen- zijl, Wetering en Kalenberg wordt op een termijn van 10 jaar afname van huishoudens verwacht. Het toevoegen van woningen in deze kernen kan leiden tot leegstand van woningen in de kwetsbare segmenten of waardedaling van woningen . Er kan dan ont- spanning ontstaan in het segment goedkopere koopwoningen 28. In Scheerwolde is sprake van nieuwbouwplanning welke in aantal de huishoudensgroei overstijgt. Als deze planning wordt doorgezet zal dit de bestaande voorraad extra kwetsbaar maken met waardedaling en uitval van woningen tot gevolg. Daar waar nog toevoeging van woningen nodig is, zoals voor de sociale huurwoning- voorraad, zal dit mogelijk voor een belangrijk deel kunnen worden opgevangen door transformatie van leegkomend vastgoed. Huisvesting sopgave Op de bijeenkomst voor Plaatselijke Belangen en marktkenners werd opgeroepen ook leegkomend agrarisch vastgoed in aanmerking te laten komen voor wonen. Ook werd aangegeven dat veel ouderen in de kleinere kernen niet goed weten hoe hun woning geschikt gemaak t kan worden om er oud in te kunnen worden, hetgeen ook geldt voor duurzaamheidstoepassingen.

Een goede communicatiestrategie en inzet van lokale net- werken is van belang om deze ouderen te bereiken. Op het moment dat er wel de kennis en wens is bij huisei genaren om woningaanpas- singen te doen, zoals het geval is bij AVOS, die haar woningbezit levensloopbestendig 28 Bron: Woningmarkt - en woonbehoefteonderzoek 2016 46 wil maken, lijkt regelgeving een belemmerende factor. Ook w erd benoemd dat de be- schikbaarheid van kleinschalige beschutte woonvormen voor ouderen g ering is in de noordelijke kernen. Woningcorporaties geven aan dat de sociale huurwoningmarkt in de noordelijke kernen luw is. Op de avond voor Plaatselijke Belangen en lokale marktkenners werd aangege- ven dat er op beperkte schaal behoefte is aan toevoegi ng van (goedkope) sociale huur- woningen, voor gezinnen, maar met name ook voor jongeren, kleine huishoudens en ‘spoedzoekers’. Mogelijk kan dit in de noordelijke kernen deels worden opgevangen door transformatie van leegkomend vastgoed. Ten aanzien van wone n, welzijn en zorg zijn er in de noordelijke kernen nog kansen te benutten. Intensievere samenwerking van de lokale partijen (zowel professionals als vrijwilligers) kan in bijvoorbeeld Steenwijkerwold leiden tot een ruimer bereik van de inwoners en slimmer gebruik van woningen en gemeenschappelijke ruimten, waardoor mensen langer zelfstandig in die kern kunnen (blijven) wonen.

In Eesveen is als voor- beeld al een zorg coöperatie opgezet door de inwoners zelf, met als doel dat mensen langer zelfstandig in de k ern kunnen blijven wonen. 6.2 Wat willen we bereiken? 1. Woningprogrammering die aansluit bij de vraag, zowel in aantallen als woningtypen. Voor- komen van waardedaling en uitval van bestaande woningen als gevolg van overprogrammering van nieuwbouw. 2. In stand houden mogelijkheid van kleinschalig toevoegen van particuliere woningen buiten de huidige plancapaciteit op basis van beleidsregels en voorwaarden concrete behoefte. 3. Voldoende goedkope en betaalbare sociale huurwoningen in de noordelijke kernen, voor gezinnen, maar met name ook voor kleine huishoudens. 4. Inwoners zijn zich bewust van wat zij zelf kunnen doen aan langer zelfstandig wonen. 5. Partijen, actief op het gebied van wonen, welzijn en zorg, werken kerngericht samen aan een goede samenhangende structuur van wonen, welzijn en zorg, zodat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen wonen. 6. Leegstand en verpaupering in de noordelijke kernen voorkomen, zowel bij leegkomend vastgoed in de kernen als voor karakteristieke monumentale voormalige boerderijen in het buitengebied. 47 6.3 Wat gaan we daarvoor doen? 1. Huidige plancapaciteit nieuwbouw tegen het licht houden en aanpassen indien nodig. 2.

Op kleinschalige basis toevoeging van woningen in de noordelijke kernen mogelijk maken op basis van het hiertoe aangepaste beleid en zolang de aantallen passen binnen de ge- maakte afspraken met de provincie. Daarbij krijgt transformatie voorrang op nieuwbouw. 3. We gaan in overleg met de woningcorporaties over het realiseren van goedkope en betaal- bare sociale huurwoningen in de noordelijke kernen. We nodigen bewoners uit om zelf met ideeën te komen, zoals het in Collectief Particulier Opdrachtgeverschap realiseren van sociale huurwoningen, of het oprichten van een wooncoöperatie hiertoe, waarbij de wo- ningcorporaties en de gemeente faciliteren. 4. Transformatie-initiatieven faciliteren en ruimte bieden aan het splitsen van karakteris- tiek/monumentale voormalige boerderijen. Bij de beoordeling staat de ruimtelijke inpas- baarheid van het initiatief voorop. 5. De gemeente zet in op de bewustwording van wat mensen zelf kunnen doen, wanneer het gaat over het toekomstbestendig of duurzaam maken van de woning en faciliteert het doen van woningaanpassingen welwillend. 6. Vanuit de bestaande wonen, welzijn en zorgstructuur bouwen we verder aan gebiedsge- richte samenwerkingsverbanden en slimme combinaties, waardoor mensen in de kernen langer zelfstandig kunnen blijven wonen.

48 7 Kernen Zuid Het cluster Kernen Zuid bestaat uit de kernen Belt -Schutsloot, Blokzijl, Dwarsgracht, Giet- hoorn, Kallenkote, On na, Sint Janskloo ster, Wanneperveen, Zuidveen . De k ernen liggen rondom het natuurgebied Weer- ribben -Wied en en rond de kern Steenwijk. De kern Giethoorn is de grootste zuidelijke kern, gevolgd door Sint Jansklooster en Wanneperveen. Giethoorn staat bekend om haar water en bruggetjes en wordt wel ‘Hol- lands Venetië ’ genoemd. Het trekt jaarlijks ook veel toeris- ten aan. Blok zijl is een typisch historisch Z uiderzee stadje . 7.1 Wat zien we? In de zuidelij ke kernen van Steenwijkerland is het aanbod tweekappers en vrijstaande woningen het grootst in de hele gemeente. Er zijn nauwelijks rijwoningen in de koop- sector. In totaal staan er 737 huurwoningen die alle in het bezit van woning corporaties. Het merendeel hiervan staat in Giethoorn (256), gevolgd door Wanneperveen (138), Blokzijl (137) en Sint Jansklooster (135). D eze zijn allen in handen van Wetland Wonen 1. De zuidelijke kernen kenmerken zich door een koopwoningmarkt. 2. In de toeristische kernen Giethoorn en Blokzijl zijn koopwoningen voor een belangrijk deel onbetaalbaar geworden voor de eigen lokale bevolking. Weinig interesse in nieuwbouw aan de rand van Blokzijl, verhuisgeneigden hebben meer interesse in een woning in de his- torische kern. 3.

Met name ouderen trekken weg uit Blokzijl, mede omdat veel woningen niet of nauwelijks levensloopbestendig te maken zijn. 4. Er is een toenemende leegstand van agrarische erven. De boerderijen zijn moeilijk te fi- nancieren vanwege de agrarische bestemming die er op zit, terwijl ze door de schaalver- groting in de sector niet meer geschikt zijn als agrarisch bedrijf.

49 Groep . Daarnaast heeft Wetland Wonen Groep nog beperkt bezit in Belt -Schutsloot (19). Woonconcept heeft nog bezit in Kallenkote ( 6), Onna (15) en Zuidveen (43) 29. De kern Giethoorn is volgens woningmarktkenners dee ls onbetaalbaar geworden voor de lokale bevolking. Ook in Blokzijl liggen de woningprijzen in het centrum zeer hoog. Daarnaast trekken ouderen weg uit de kern, omdat de woningen niet of nauwelijks le- vensloopgeschikt te maken zouden zijn. Woningzoekenden wi llen het liefst in de histo- rische kern wonen, waardoor nieuwbouw lastig af te zetten is. In de kernen Giethoorn, Dwarsgracht, Blokzijl en Wanneperveen wonen gemiddeld meer 65 -plussers dan in de gemeente als geheel. In de kern Onna wonen relatief veel huis houdens tussen de 25 en 45 jaar. Net als in noordelijke kernen wonen ook in de zuidelijke kernen relatief veel huishoudens met een hoger inkomen. Leefbaarheid De inwoners van de kleine zuidelijke kernen waarderen de woonomgeving gemiddeld met een 7,3. Op een aantal aspecten wordt lager gescoord dan gemiddeld in de ge- meente , namelijk op schaarsheid aan speelplekken voor kinderen tot 12 jaar, voorzie- ningen voor jongeren van 12 tot 18 jaar, onderhoud van het groen, parkeergelegenheid, ontbreken van of gebrekki g openbaar vervoer en afstand tot voorzieningen (m.n. win- kels) .

Het behoud van de supermarkt in de kern wordt als belangrijk gezien, ook als sociaal ontmoetingspunt (m.n. voor ouderen). Bij het ontbreken hiervan komt soms inwonersinitiatief op gang, zoals in Dwarsgracht, waar een boodschappenservice is op- gezet. Positief wordt in de zuidelijke kernen vooral gescoord op het ontbreken van over- last van omwonenden, criminaliteit of vandalisme en overlast van rondhangende jon- geren. In Wanneperveen lijkt de social e binding onder jongeren en van inwoners met de kern minder sterk. Ontwikkelingen en behoefte Voor de komende tien jar en wordt , door natuurlijke aanwas, een beperkte huishou- densgroei verwacht in vrijwel alle zuidelijke kernen . De meeste groei vindt plaats in Sint Jansklooster met een toename van het aantal huishoudens van 120. In de andere zuidelijke kernen ligt de autonome groei tussen de 10 en 50 huishoudens. Ook hier zijn deze groeiaantallen naar verwachting overschat omdat er geen rekening is gehouden met de huidige trek van de kleine kernen naar de grotere kernen . In de zuidelijke kernen is echter voorlopig duidelijk geen sprake van krimp zoals dat in een aantal noordelijke kernen wel wordt verwacht. Alleen in Dwarsgracht kan daar beperkt sprake van zij n. In de zuidelijke kernen is er vaak een sterke binding van starters met de eigen kernen. Gezinsleven en geloof zijn belangrijk.

Vooral Sint Jansklooster slaagt erin om terugkeer- ders aan te trekken, vanwege de sterke sociale binding. In Wanneperveen lijkt de soci- ale binding onder jongeren en met de kern wat minder sterk. In de zuidelijke kernen is er een harde plancapaciteit van 131 woningen. Deze is ver- deel d over Blokzijl, Giethoorn en Sint Jansklooster (peildatum februari 2016) . 29 Bron: Prestatieovereenkomst Wonen en Leefbaarheid (2015 -2017) 50 Kern Plan Totaal Blokzijl Noordermaten fase 3 20 Giethoorn Beulakerpolder 47 Giethoorn Noord fase 1&2 23 Sint Jansklooster Heetveld 3 Molenkampen III 38 Totaal 131 Transformatieopgave In de kleine zuidelijke kernen zijn eengezinswoningen in de sociale huur voor d e ko- mende periode het meest kwetsbaar. Het aanbod van deze woningen ontstaat vooral doordat senioren van uit een eengezinswoning willen verhuizen naar een gelijkvloerse woning. Deze kwetsbaarheid doet zich in de meeste zuidelijke kernen in enige mate voor. Deze woningen staan echter het meest in Blokzijl, Giethoorn, Sint Jansklooster en Zuidveen. Voor de komende 10 jaren wordt verwacht dat ca. 10% van deze woningen onttrokken zou moeten worden aan de markt. In de koopsector blijkt er potentieel een overschot aan betaalbare rijwoningen (vanaf €150.000) te ontstaan in Blokzijl en Sint Jansklooster. Hier ligt mogelijk een transformatieopgave.

In Giethoorn is er sprake van een hogere bouwplanning dan huishoudensgroei. Dit zal de kwetsbaarheid van de een- gezinsrijwoningen vergroten. In de Giethoorns e polder staat een toenemend aantal voormalige boerderijen leeg. Op dit moment laat het planologisch kader in Steenwij- kerland het niet toe in het buitengebied woningen toe te voegen. In het geval van (mo- numentale en karakteristieke) boerderijen zou de geme ente hier van moeten kunnen afwijken. Huisvesting sopgave Tijdens de bijeenkomst met Plaatselijke Belangen en marktkenners werd het gemis aan goedkope koopwoningen tot ca. €150.000 naar voren gebracht. Dit aanbod, vooral voor starters en andere kleine huishoudens , is in sommige zuidelijke kernen beperkt , met name in Belt -Schutsloot. Dit is een aandachtpunt voor de gemeente, echter in Belt - Schutsloot zijn de mogelijkheden voo r bouwlocaties beperkt vanwege natuurwetge- ving 30. In enkele kernen is een moderniseringsslag nodig voor ouderenwoningen (zowel koop als huur) om deze aan te passen aan de huidige tijd. Dit geldt onder andere voor Blokzijl, maar ook voor Giethoorn, waar woni ngen deels niet levensloopgeschikt te ma- ken zijn , maar deels ook gedateerd zijn . 30 Natura2000: een samenhangend netwerk van natuurgebieden in de Europese Unie die zijn aangewezen op grond van de vogel - en habi tatrichtlijn.

Doel is het keren van de achteruit- gang van de biodiversiteit. In een beheerplan leggen Rijk en provincies, en betrokkenen vast welke activiteiten, op welke wijze mogelijk zijn. 51 7.2 Wat willen we bereiken? 7.3 Wat gaan we daarvoor doen? 1. We willen bestaande woningprogrammering die goed aansluit bij de behoefte, zowel in aantallen als woningtypen. 2. Op kleinschalige basis toevoeging van woningen in de zuidelijke kernen mogelijk maken op basis van het hiertoe aangepaste beleid. Daarbij krijgt transformatie voorrang op nieuw- bouw. 3. Voldoende kwalitatief goede, voor ouderen geschikte (sociale huur)woningen, o.a. in Giet- hoorn en Blokzijl. 4. Een samenhangend aanbod van wonen, welzijn en zorg, zodat inwoners zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. 5. Transformatieopgave in beeld krijgen, zowel wat betreft de kwalitatieve opgave van de be- staande voorraad woningen als de benutting van leegkomend vastgoed in de zuidelijke kernen. 6. Leegstand en verpaupering van karakteristieke monumentale voormalige boerderijen in het buitengebied van de zuidelijke kernen voorkomen door ruimte te bieden aan transfor- matie van deze erven (bijvoorbeeld naar appartementen). 1. Bestaande woningprogrammering tegen het licht houden en aanpassen indien nodig.

Kwa- liteiten die niet aansluiten bij de vraag vervangen door wel aansluitende kwaliteiten, zoals de behoefte aan goedkope starterskoopwoningen tot ca. €150.000 in enkele zuidelijke ker- nen. Teveel aan programmering wordt teruggebracht. 2. Helder beleid en planologisch kader ontwikkelen om de toevoeging van woningen in de zuidelijke kernen goed te kunnen faciliteren. 3. In gesprek met woningcorporaties over het moderniseren van het woningaanbod voor ou- deren in de sociale huurwoningvoorraad, met name in Giethoorn en Blokzijl en de trans- formatieopgave vastleggen in prestatieafspraken. 4. De opgave om te komen tot een samenhangend aanbod van wonen, welzijn en zorg wordt gebiedsgericht ingevuld. De gemeente pakt hier in de regierol en initieert overleg met de lokaal betrokken partijen. 5. In kaart brengen transformatieopgave van bestaand vastgoed in de zuidelijke kernen in kaart brengen en mogelijkheden voor benutting nader onderzoeken. Voor het opstarten van initiatieven betrekt de gemeente andere relevante (markt)partijen. 6. Ruimte bieden aan het splitsen van karakteristieke monumentale voormalige boerderijen in het buitengebied van de zuidelijke kernen. Bij de beoordeling staat de ruimtelijke inpas- baarheid van het initiatief voorop.

52 Begrippenlijst Aftoppingsgrens De aftoppingsgrens is de huurprijs waarboven in principe geen toesl ag kan worden verstrekt en is afhankelijk van het type huishouden (één - of meerpersoonshuishou- den). Ambulantisering Het streven om mensen met een beperking zo normaal mogelijk te laten participeren in de maatschappij en de benodigde hulp aan huis te biede n. Autonome bevolkingsgroei Toename van de bevolking op basis van (natuurlijke aanwas) van geboorte - en sterfte. Betaalbare huurwoning Een woning met een huurprijs onder de aftoppingsgrenzen. De streefhuren voor w o- ningen voor huishoudens met lagere inkome ns blijven onder de aftoppingsgrenzen voor één - en tweepersoonshuishoudens (tot € 586,68) en voor drie - en meerper- soonshuishoudens (tot € 628,76 , prijspeil 2016 ). Beschut wonen Een vorm van wonen waar woningen geclusterd zijn, maar men zelfstandig woont i n een koop - of huurwoning. Eventueel b enodigde zorg wordt aan huis geleverd . Z org en voorzieningen zijn nabij. Beschermd wonen Een vorm van wonen en zorg waar kwetsbare mensen (met een verstandelijke beper- king of psychische problematiek) onzelfstandig won en op een (groot) instellingster- rein dan wel kleinschaligere groepswoningen, waarbij 24 -uurs begeleiding en toezicht aanwezig is.

Collectief Particulier O pdrachtgeverschap (CPO) Particulieren verwerven in groepsverband een bouwkavel met woonbestemming. Hiervoor organiseren zij zich meestal in een vroeg stadium in een stichting of vereni- ging zonder winstoogmerk, die als opdrachtgever naar architect en aannemer van het project optreedt. Uiteindelijk worden de woningen in groepsverband gerealiseerd. Doelgroe p(en) van de woningcorporatie De d oelgroep van woningcorporaties is huishoudens met een inkomen tot € 35.739 ,- (prijspeil 2016) . Extramuralisering De maatschappelijke tendens om wonen in zorginstellingen (intramuraal) zoveel mo- gelijk te vervangen door wonen in zelfstandige woningen, waarin zorg wordt verleend. Het is de z org die buiten zorginstellingen, zoals ziekenhuizen en verzorgingshuizen, wordt geleverd. Extramuraal wonen neemt toe, door de scheiding van wonen en zorg en de hervorming van de langdurige zorg. Harde en zachte plancapaciteit Harde plancapaciteit wordt ge definieerd als plan met een onherroepelijke status 53 waarop een directe bouwtitel ligt. Dit is het aanbod dat in vastgestelde (nieuw- bouw)plannen is opgenomen, ook als het feitelijk nog niet is gerealiseerd. Zachte plancapaciteit is de planvoorraad waarvoor n og geen vergunning is afgegeven, maar zijn plannen in de idee - of planfase.

Herprogrammering Het herzien van bestaande woningbouwplannen (harde plancapaciteit) om zo tot een evenwichtige woningvoorraad te komen. Huurtoeslag Bijdrage van de rijksoverheid in de huur voor mensen die in een huurwoning wonen en die in verhouding tot hun inkomen te veel huur betalen; uitbetaald door de belas- tingdienst. Intramuraal wonen Een onzelfstandig woonvorm waarbij wonen en zorg integraal worden geleverd, en al- leen met e en indicatie. Patiënten die door omstandigheden niet thuis kunnen wonen, verblijven in een (zorg)instelling om daar de zorg te krijgen die ze nodig hebben. De vorm van zorg (begeleiding, verzorging, behandeling) hangt af van de behoefte. Er is sprake van d e mogelijkheid tot 24 -uurs zorg. Kernen Noord Basse/ Marijenkampen, Blankenham, Eesveen - De Bult, Kalenberg - Hoogweg, Kuinre, Ossenzijl, Paasloo, Scheerwolde, Steenwijkerwold, Wetering, Willemsoord en Witte Paarden/ Baars. Kernen Zuid Belt -Schutsloot, Bl okzijl, Dwarsgracht, Giethoorn, Kallenkote, Onna, Sint Jansklooster, Wanneperveen en Zuidveen. Ladder voor duurzame verstedelijking Een procesvereiste in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Het Bro bepaalt dat voor ondermeer bestemmingsplannen de (dri e) treden van de Ladder moeten worden doorlopen. Het doel is een optimale benutting van de ruimte in stedelijke gebieden.

Levensloopbestendige of -geschikte woning Woningen die in hun ontwerp bij realisatie dan wel in een later stadium, waarbij de zogenaam de ‘primaire ruimten’ (keuken, sanitair, woonkamer en minimaal één slaap- kamer) zich op dezelfde woonlaag bevinden. Drempels in de woningen zijn laag of ontbreken. Levensloopgeschikt heeft ook een sociale kant; veel ouderen willen graag in een veilige, besc hutte leefomgeving wonen. Onderprogrammering In lijn met de Ladder voor duurzame verstedelijking hebben de gemeenten in West - Overijssel afgesproken dat iedere gemeente maximaal 100% van de lokale behoefte aan woningen als harde plancapaciteit beschikbaar maakt. De gemeenten in West - Overijssel streven naar een maximum van 60 tot 90% harde plancapaciteit, ofwel on- derprogrammering. Er blijft dan meer ruimte en flexibiliteit over voor goede zachte plannen, zoals herontwikkeling of transformatie. 54 Ontgroening Het afnemen van het aandeel jongeren in de bevolking als gevolg van een afname van het geboortecijfer, waardoor de gemiddelde leeftijd van de bevolking toeneemt. Overprogrammering De (ongewenste) situatie waarbij er sprake is van een harde plancapaciteit die groter is dan de, in West -Overijssel, afgesproken 100%. Er wordt in deze situatie meer dan de verwachte vraag voorzien met harde plancapaciteit. Er is dan geen ruimte meer over voor herontwikkeling of transformatie.