7.1 Woonvisie Steenwijkerland 2017-2021 - bijlage Definitief concept.pdf

Concept Woonvisie Steenwijkerland 2017 - 2021 2 3 4 Woonvisie Steenwijkerland 2017-2021 Definitief concept, december 2016 Goed wonen komt met elkaar voor elkaar 5 Inhoudsopgave Voorwoord 6 1 Inleiding 7 2 De gemeente Steenwijkerland 11 3 Steenwijk/Tuk 31 4 Oldemarkt 36 5 Vollenhove 40 6 Kernen Noord 43 7 Kernen Zuid 48 Begrippenlijst 52 Bijlagen 56 6 Voorwoord Voor u ligt de Woonvisie 2017 -2021 van de gemeente Steenwijkerland. Deze woonvisie is met input van velen tot stand gekomen. Dank aan allen die hieraan een bijdrage hebben geleverd: Plaatselijke Belangen van de verschillende kernen en wijken, woning- corporaties, zorginstellingen en marktpartijen. Een woonvisie is nodig om als gemeente de koers aan te geven die je wil varen op het gebied van wonen. Een woonvisie is ook nodig om prestatieafspraken te kunnen maken met de woningcorporaties in onze gemeent e. We hebben er alle vertrouwen in dat deze woonvisie een goede basis biedt voor het maken van prestatieafspraken. Met deze woonvisie zetten we een nieuwe koers in, waarbij aandacht voor transforma- tie van leegkomend vastgoed een belangrijke rol speelt. De leefbaarheid en de kwaliteit van wonen is in Steenwijkerland in het algemeen goed, dit willen we ook graag zo hou- den. Het voorrang geven aan transformatie van leegkomend vastgoed, boven nieuw- bouw, draagt hieraan bij.

Hiermee wordt voorkomen dat er aan de randen van de ker- nen wordt bijgebouwd, terwijl er in de kernen zelf leegstand en verpaupering kan ont- staan. Een andere nieuwe ontwikkeling komt voort uit de extramuralisering: het feit dat ou- deren met een zorgvraag, maar ook anderen die zorg nodig hebben, minder snel in een instelling terecht kunnen en daardoor langer thuis wonen. In deze woonvisie geven we aan hoe we in Steenwijkerland de komende jaren aandacht willen geven aan deze ver- anderingen en waar we op in willen zetten. Het handen en voeten geven aan deze woonvisie kunnen we als gemeente niet alleen. We hebben samenwerkingspartners nodig om hier op een goede manier nader vorm aan te kunnen geven. Wij willen u daarom uitnodigen om samen met ons de hand- schoen op te pakken . Bert Dedden, wethouder W onen Dieke Frantzen, wethouder Zorg en Welzijn 7 1 Inleiding 1.1 Inleiding en achtergrond In 2012 is de woonvisie ‘Visie op wonen en leefbaarheid – duurzaam vitaal’ vastgesteld. Sinds 2012 is het speelveld op het terrein van wonen behoorlijk veranderd. De verho u- dingen tussen partijen zijn gewijzigd door de nieuwe woningwet. Corporaties zijn strak- ker gebonden aan hun kerntaak, en verplicht naar redelijkheid bij te dragen aan het gemeentelijke woonbeleid. Actueel woonbeleid is dan ook noodzakelijk voor het maken van goede prestatieafspraken.

Senioren en andere kwetsbare groepen kunnen door af- schaffing van de AWBZ minder snel in een zorginstelling t erecht en de gemeente heeft er t aken bij gekregen rondom het bieden van zorg en welzijn . Maar ook de dynamiek op de won ing markt is veranderd . Na de crisis, die begon omstreeks 2008 en het diep- tepunt bereikte in 2013, kent de woningmarkt een opleving, waardoor vooral de door- stroming weer op gang komt. Wel speelt vergrijzing een steeds prominentere rol en krijgen we in Steen wijkerland te maken met krimp van het aantal inwoners en op ter- mijn het aantal huishoudens . Genoeg redenen om de visie uit 2012 te actualiseren. Destijds zijn zeven hoofdlijnen benoemd om de ambities van de gemeente in te vangen (zie kader). Hoewel de wo onvisie aan een update toe is, is uitgesproken dat deze hoofd- lijnen overeind blijven staan. Maar dan geactualiseerd op basis van het huidige collegeprogramma, de notitie ‘Mani- feste lokale woning behoefte – vraag zoekt locatie’ , het recent gehouden wo- ningmar kt- en woonbehoefte onder- zoek (hierna te noemen : woningmarkt- onderzoek) onder de eigen inwoners , recente (visie)documenten, de regio- nale woonvisie en de regionale woon- afspraken en landelijke trends .

Daar- naast zijn er bijeenkomsten georgani- seerd met kenners v an de woning- markt, Plaatselijke Belangen , woning corporaties, huurdersverenigingen en zorg - en welzijns partijen. Dit alles heeft onder leiding van een gemeentelijke projectgroep van- uit verschillende disciplines gezorgd voor een frisse blik op de gemeente St eenwijker- land , met haar bijzondere ligging en veelzijdigheid , bestaande uit natuur, historie, grote kernen , kleine kernen en landelijk gebied . De woonvisie is tot stand gekomen parallel aan de ontwikkeling van de omgevingsvisie, waardoor deze visie nauw aa nsluit bij de omgevingsvisie. De woonvisie is een document van de gemeente, waarin de gemeente verwoordt wat ze voor ogen heeft bij het wonen in Steenwijkerland, wat ze daaraan zelf bijdraagt en wat van derden wordt gevraagd. Bij het opstellen van de visi e is voorop gesteld dat de gemeenteraad, maar ook bewoners, maatschappelijke organisaties, makelaars en/of De zeven hoofdlijnen: 1. De burger geeft vorm en inhoud aan de leef- baarheid 2. Huisvesting voor alle doelgroepen 3. Goede afstemming van wonen -welzijn -zorg 4. Van kwantiteit naar kwaliteit 5. Bouwen waar de vraag manifest is 6. Realistische groei van Steenwijkerland 7. Gemeente als woonregisseur 8 ontwikkelaars zich herkennen in de gekozen richting. Zodat samen gewerkt kan worden aan het realiseren van de ambities in deze woonvisie.

1.2 De woningwet De woningwet die in 2015 van kracht is geworden biedt het wettelijk kader voor de woonvisie. In de woningwet wordt aangegeven dat ac tueel woonbeleid nodig is voor het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties. In de cyclus die de woning- wet aan geeft dient de gemeente elke 4 à 5 jaar haar woonbeleid te actualiseren. Wo- ningcorporaties kunnen jaarlijks voor 1 juli een bod (voorstel voor bijdrage aan het gemeentelijk woonbeleid en daarbij overzicht van voorgenomen activiteiten) doen op de woonvisie v an de gemeente. Dit bod dient te worden afgestemd met de huurders- verenigingen. Op basis van dit bod worden door de gemeente, woningcorporaties en huurdersverenigingen jaarlijks prestatieafspraken gemaakt voor het daaropvolgende jaar. Prestatieafspraken In december 2016 zijn er prestatieafspraken gemaakt tussen de gemeente en de wo- ningcorporaties Omnia Wonen, Wetland Wonen Groep en Woonconcept en tussen de gemeente en Woonzorg Nederland. De prestatieafspraken hebben betrekking op het jaar 2017 en gaan in op onderwerpen als het op peil houden van de sociale woning- voorraad, het verbeteren van de kwaliteit van de voorraad en het bevorderen van leef- baarheid. De huurdersorganisaties SHOW, Zwartewaterwiede en De Veste hebben een belangrijke stem in het tot stand k omen van prestatieafspraken.

De woonvisie is de basis voor de jaarlijkse prestatieafspraken. De woningmarktregio Zwolle -Stedendriehoek Steenwijkerland ligt in de woningmarktregio Zwolle -stedendriehoek. Deze en achttien andere woningmarktregio’s die in augu stus 2016 zijn vastgesteld 1, bepalen het werkge- bied van woningcorporaties. Binnen het werkgebied mag een corporatie woningen aan haar portfolio toevoegen – door nieuwbouw of aankoop; buiten het werkgebied mag een corporatie in principe alleen woningen behe ren en in stand houden. Voor Steen- wijkerland betekent dit dat alleen Wetland Wonen Groep nog nieuwe woningen kan toevoegen in de gemeente. Omnia Wonen en Woonconcept vallen in een ander werk- gebied en kunnen daarom in principe geen nieuwbouw of aankoop van woningen in Steenwijkerland voor hun rekening nemen. Een woningcorporatie kan ontheffing aan- vragen van deze beperking, w aar echter strikte voorwaarden aan zijn verbonden. In de praktijk blijkt dat het voor woningcorporaties lastig is om aan deze voorwaarde n te voldoen. 1 Zie de Staatscourant: https://zoek.officielebekendmakingen.nl/stcrt -2016 -45547.html 9 1.3 Regionale context In de periode 2009 -2013 heeft de gemeente Steenwijkerland de sterkste verhuisrelatie met de gemeenten Meppel, Westerveld, Weststellingwerf, Zwolle en Noordoostpolder.

Als we enkel kijken naar de stroom vestigers, dan trok Steenwijkerland de meeste ves- tigers uit Meppel en Westerveld, gevolgd door Noordoostpolder, Weststellingwerf en Zwolle. Uit de gemeenten Noordoostpolder, Westerveld en Zwartewaterland trok Steenwijkerland per saldo mensen aan. De gemeenten in West -Overijssel (Dalfsen, Deventer, Hardenberg, Kampen, Olst -Wijhe, Ommen, Raalte, Staphorst, Steenwijkerland, Zwartewaterland en Zwolle) hebben in 2014 voor het eerst gezamenlijk een regionale woonvisie West-Overijssel opgesteld. De visie is gericht op een aan tal thema’s (versterking bestaande steden en dorpen, scheiden van wonen en zorg, zoeken na ar balans, hoe wilt u eigenlijk wonen, betaal- baarheid van wonen en vitaliteit en leefbaarheid) die regionaal van belang zijn en geeft richting aan de gewenste ontwikk elingen op hoofdlijnen. Vervolgens hebben de ge- meenten en de provincie een gezamenlijk traject doorlopen om te komen tot de sa- menwerkingsovereenkomst woonafspraken West-Overijssel 2016 -2020 . Hierin zijn af- spraken gemaakt betreffende de thema’s (A) Doelgroe pen, (B) Wonen en zorg, (C) Ste- delijke vernieuwing, (D) Bestaande voorraad, (E) Programmeren en zuinig ruimtege- bruik. De woonafspraken gelden voor de periode 1 januari 2016 t/m 31 december 2020. De regionale woonafspraken komen terug in de hoofdstukken van deze gemeentelijke woonvisie.

Ladde r voor duurzame verstedelijking In de samenwerkingsovereenkomst woonafspraken West -Overijssel 2016 -2020 zijn met de provi ncie afspraken gemaakt over een woningprogrammering die past binnen het kader van de Ladder voor Du urzame Verstedelijking. De Ladder voor Duurzame Verstedelijking heeft een drietal hoofdvoorwaarden (treden): 1) elke voorgenomen stedelijke ontwikkeling dient te worden onderbouwd met een actuele behoefte, 2) in- dien er een actuele behoefte is, dient eerst te worden onderzocht of deze kan worden ingelost door herstructurering, transformatie of anderszins binnen bestaand stedelijk gebied, 3) mocht de behoefte niet kunnen worden opgevangen door herstructurering of transformatie dan kan een locatie worden gezoc ht die passend ontsloten is of als zodanig kan worden ontwikkeld. De gemeente Steenwijkerland heeft in de woonaf- spraken met de andere West -Overijsselse gemeenten en de provincie afgesproken maximaal 100% van de eigen vraag naar woningen 2 als zogenaamde ‘ha rde plancapa- citeit’ beschikbaar te maken. Dit is in lijn met de Ladder voor Duurzame Verstedelij- king en de visie van de provincie Overijssel.

Daarnaast is afgesproken dat de gemeen- ten in West -Overijssel streven naar onderprogrammering met een maximum van 6 0 tot 90% , zodat er ruimte blijft voor nieuwe initiatieven, in het bijzonder wat betreft de herontwikkeling van locaties en de transformatie van scholen, winkels en bedrijfs- ruimte. Steenwijkerland voorziet met een harde plancapaciteit van ca . 850 woningen, 2 Voor het bepalen van de eigen vraag naar woningen is in West -Overijssels verband afgespro- ken hiervoor dezelfde bevolkingsprognose aan te houden (Primos). 10 •Marktanalyse •Vigerend (regionaal) beleid en bestaande afspraken •Inzichten, wensen en opvattingen van stakeholders Wat zien we •Kort en duidelijk geformuleerde doelstellingen •Nadere toelichting op de doelstellingen Wat willen we bereiken •Kort en duidelijke geformuleerde acties (uitvoeringsprogramma) •Nadere toelichting op de uitvoeringsacties Wat gaan we daarvoor doen momenteel in zo’n 70% van de woningbehoefte voor de komende 10 jaren. Dit bete- kent dat er anno 2016 nog ca. 30% ‘vrije’ ruimte is om in te vullen (ca. 320 woningen) . Met de provincie en de West -Overijsselse gemeenten is afgesproken dat woningbouw- plannen v anaf 25 woningen binnen bestaand stedelijk gebied worden afgestemd met gemeenten in de regio.

Er is sprake van een regionaal afgestemd plan zodra melding is gemaakt en mogelijkheid is geboden mee te denken over het woonplan. Woning- bouwplannen vanaf 25 woni ngen buiten bestaand stedelijk gebied worden afgestemd in de regio en met andere planrelevante gemeenten. Er is sprake van een regionaal afgestemd plan, zodra de meerderheid van de regio en planrelevante gemeenten heeft ingestemd 3. Leeswijzer Deze woonvis ie is opgedeeld in deel gebieden, waarbij we eerst een visie formuleren voor de gemeente Steenwijkerland als geheel en vervolgens voor vijf deelgebieden nog op een aantal specifieke aspecten ingaan. De deelgebieden zijn de grotere kernen Steenwijk/Tuk, Olde markt, Vollenhove , de kleinere kernen in het noorden en de klei- nere kernen in het zuiden. In het hoofdstuk Steenwijkerland komen de zeven hoofdlij- nen (zie het kader bij 1.1 ) terug . Ieder hoofdstuk begint met de vraag ‘Wat zien we? ’ waarmee we de huidige situatie en onze verwachtingen over de toekomst analyseren. Vervolgens beschrijven we in ‘Wat willen we bereiken ?’ onze doelstellingen en ambi- ties. Tot slot geven we met ‘Wat gaan we daar voor doen?’ een doorkijk o p de wijze waarop we uitvoering willen geven aan onze doelstellingen. 3 Niet elke provincie hanteert eenzelfde strikte uitvoering van de Ladder voor Duurzame Ver- stedelijking.

Dit kan negatieve gevolgen hebben voor gemeenten aan de rand en van de pro- vincie Overijssel, zoals Steenwijkerland. De provincie Overijssel stemt hierover af met omlig- gende provincies, zoals Drenthe, Friesland en Flevopolder. 11 2 De gemeente Steenwijkerland Steenwijkerland is qua oppervlakte één van de tien grootste gemeenten van Neder- land. De gemeente Steenwijkerland ligt in de kop van de provincie Overijssel en grenst in het noorden aan de Friese gemeenten De Friese Meren en Weststellingwerf, in het noordoosten en oosten aan de Drentse gemeenten Westerveld en Meppel, in het zuiden aan de Overijssel se gemeenten Staphorst en Zwartewaterland en in het westen aan de Flevolandse gemeente Noordoostpolder. Trots is de gemeente op de betrokken- heid van de inwoners en ondernemers, de prachtige natuur, de veelzijdigheid aan schitterende kernen met monumentale panden en de gunstige ligging. De gemeente wordt doorkruist doo r het Nation aal Park Weerribben -Wieden, de A32 en de spoorlijn.

12 2.1 Wat zien we? 2.1.1 Leefbaarheid “De burger geeft vorm en inhoud aan de leefbaarheid; de gemeente faciliteert binnen zekere kaders” . Gemiddeld geven de bewoners de woonomgeving een 7,2 4. Hoewel er geen grote ver- schillen zijn tussen de verschillende kernen, zijn er wel een aantal aandachtspunten . In de kleine re kernen wordt vooral het ontbreken van verschillende voorzieningen ge- noemd – zoals te weinig voorzieningen voor jongeren of winkels die te ver weg liggen – en de slechte bereikbaarheid van de grote kernen (met name Steenwijk) . De grotere kernen scoren ten opzichte van de kleine kernen juist minder goed op overlastsituaties . Vanuit de corporatie s is nog maar een beperkt budget beschikbaar om in te zetten op leefbaarheid en daarnaast neemt in de noordelijke kernen het corporatiebezit af . Het wordt meer en meer een gezamenlijke verantwoordelijkheid (van bewoners, corpora- ties, huurdersverenigingen en gemeente) om te zorgen voor een goede leefomg eving . Vanaf 2025 zal volgens de Primos -prognose s5 het aantal inwoners in de gemeente af- nemen en krijgen we te maken met krimp van de bevolking . Ongeveer 10 jaar later geldt dit ook voor het aantal huishoudens (zie paragraaf 2.1.4 ). De verwachting is dat we daardoor vaker te maken zullen krijgen met leegkomend vastgoed , ook in het bui- tengebied .

Hierdoor dreigt verloedering (en verpaupering) en kan de leefbaarheid in het geding komen. Dit zal het sterkst spelen in de kernen die te maken krijgen (of heb- ben) met krimp van het aantal huishoudens waardoor die moeilijker worden verkocht en langer te koop staan . 4 Bron: woningmarkt - en woonbehoefteonderzoek Steenwijkerland, 2016 5 In de samenwerkin gsovereenkomst woonafspraken West -Overijssel 2016 -2020 is afgespro- ken tot eind 2016 de Primos prognose 2013 te hanteren. Voor de jaren 2017 en daarna wordt naar verwachting een gemiddelde genomen van de Primos prognoses van de afgelo- pen jaren. Voor Steenwi jkerland levert dit nauwelijks afwijkingen op ten opzichte van Primos 2013. 1. De leefbaarheid wordt door bewoners van Steenwijkerland beoordeeld met een ruime vol- doende. Wel zijn er enkele aandachtspunten. 2. Vanaf 2025 wordt gemeentebreed een afname van het aantal inwoners verwacht en vanaf 2035 geldt dit ook voor het aantal huishoudens. De mate waarin dit plaatsvindt, verschilt per kern, waardoor er sprake is van krimp naast groei. 3. Ontgroening en vergrijzing zetten door. Vooral het aantal oudere één- en tweepersoons- huishoudens neemt de komende 10 jaar toe. Het aantal jonge huishoudens neemt juist af. 4. De vraag naar beschutte woonvormen neemt toe als gevolg van de vergrijzing en extramuralisering, evenals de vraag naar zorg aan huis. 5.

Beschermde woonvormen zijn veelal geconcentreerd in de grotere kernen. 6. Er is risico op leegstand en verpaupering in sommige kernen en het buitengebied. 13 Als gevolg van de invoering van een passendheidstoets (in de nieuwe woningwet) , waarbij goedkope sociale huurwoningen worden toegewezen aan lagere inkomens en de wat duurdere sociale huurwoningen aan de wat hogere inkomens, voorzien we het risico op de ontwikkeling naar eenzijdiger samengestelde wijken. Dit kan op termijn effecten hebben op de leefbaarheid. 2.1.2 Huisvesting “Hui svesting voor alle doelgroepen” Particuliere voorraad In de gemeente Steenwijkerland staan ca. 19.075 woningen, waarvan ca. 11.740 koop- woningen. Binnen de koopsector domineren de tweekappers en de vrijstaande wonin- gen. De hoek - en rijwoningen vallen veelal in het goedkope segment . In totaal staan er ca. 3.700 koopwoningen in het prijssegment tot €175.000. Merendeels zijn dit hoek - en rijwoningen. Appartementen in de gemeente zijn voornamelijk huurwoningen en deze staan veelal in de grotere kernen. Het aantal koopappartementen is gering. Steenwijkerland behoort tot de gemeenten in Overijssel met r elatief veel koopwoning- aanbod, waar woningen minder gemakkelijk worden verkocht en veel woningen lang er te koop staan 6. In delen van de woningmarkt kunnen al krimpverschijnselen plaatsvin- den.

Daar waar zich dit voordoet is de verkoop van corporatiewoningen minder wense- lijk en zal ook nieuwbouw de markt verder uit evenwicht brengen. Beheersing van de woningvoorraad door bijvoorbeeld het samenvoegen van woningen kan daar bijdragen aan meer evenwicht. Desondanks is er i n Steenwijkerland als geheel nog beperkte be- hoefte aan groei van de woningvoorraad (zie paragraaf 2.1.4 ). Het woningmarktonder- zoek uit 2016 verwoordt als kwetsbare segmenten voor de gemeente als geheel, vooral de rijwoningen in de prijsklasse tussen de €150.000 en €200.000 euro en tweekappers vanaf €300.000 . Deze staan er voldoende in de gemeente. Huurwoning voorraad Er zijn in Steenwijkerland verschillende woning corporaties actief, waarvan Wooncon- cept, Wetland Wonen Groep en Omnia Wonen de drie groots te zijn . In de gemeente Steenwijkerland staan ca. 7.335 huurwoningen, waarvan ca. 5.385 sociale huurwonin- gen in het bezit zijn van woning corporaties . Dit is ca. 38% van de totale woning voor- raad , hetgeen in vergelijking met andere Overijsselse gemeenten rel atief veel is. Op basis van het voorraadbeleid van de drie grootste woning corporaties 7 wordt een be- perkte afname van de sociale voorraad voorzien door o.a. herstructurering en verkoop.

Vooral in de noordelijke kernen is de sociale huurwoning voorraad sinds 2007 afgeno- men , door verkoop van woningen door vastgoedbeheerder Grouwels . Het woning- marktonderzoek Steenwijkerland (2016) geeft aan dat er vooral in Steenwijk een toe- nemende vraag naar sociale huurwoningen word t verwacht. 6 Bron: Verkenning doorstroming woningmarkt Overijssel, RIGO 2016 7 Bron: Biedingen woningcorporaties juli 2016. 14 Het passend toewijzen van wonin gen, dat sinds begin 2016 verplicht is, maakt dat de goedkoopste woningen worden toegewezen aan mensen met de laagste inkomens en de wat duurdere woningen aan mensen met de hoogste inkomens. De verwachting is dat door de regels van passend toewijzen en de ontwikkelingen in de zorg, de druk op vooral de goedkope woningen en op woningen voor specifieke kwetsbare inwoners gro- ter wordt. Met de toenemende vergrijzing wordt het aanbod gelijkvloerse woningen belangrijker, hoewel lokale marktkenners die aanwezig wa ren bij de bijeenkomsten over de woonvi- sie in april en mei (zie verslag in bijlage) aangeven dat dit aanbod momenteel moeilijk wordt verhuurd. Mogelijk heeft dit te maken met de gedateerdheid van het huidige aanbod en ligt hier een transformatieopgave. Lokale marktkenners zien juist grondgebonden woningen en appartementen in de vrije sector huur als kansrijk. De vraag naar dure huurappartementen komt met name van 55-plussers .

Zij hebben in het verleden een woning gekocht en beschikken over meer financiële middelen. Het is echter een kritische groep die pas zal verhuizen als de wo- ning aan alle eisen (buitenruimte, nabijheid voorzieningen) voldoet of als het vanwege gezondheidsredenen moet. Doelgroepen In de huidige woningmarkt zijn de meeste huishoudens goed in staat om in hun woon- ruimte te voorzien. De stagnatie in doorstroming die tijdens de crisis ontstond is zich goeddeels aan het herstellen. Een aantal groepen heeft hierbij echter ondersteuning nodig. Huishoudens met een laag inkomen Huishoudens met een laag inkomen (tot €35.739 , prijspeil 201 68) zijn voor een belang- rijk deel aangewezen op de voorraad huurwoningen in de sociale sector. Kenmerk van de huursector is dat de bewoners relatief jong zijn of juist oud. Er wonen ruim 9.400 huishoudens met een laag inkomen in Steen wijkerland; daarvan woont 44% in een cor- poratiewoning. Een deel van de corporatiewoningen (22%) wordt bewoond door huis- houdens met een midden - en hoger inkomen (meer dan €35.739 )9, het zogenaamde scheefwonen. Bij gelijkblijvende scheefheid en een gelijkbli jvend aandeel huishoudens dat aanspraak maakt op de corporatiesector, zal de vraag naar corporatiewonin gen, afhankelijk van de koopkrachtontwikkeling, de komende 10 jaar afnemen met 180 woningen dan wel toenemen met 325 woningen.

Dit resulteert in een gewe nste sociale voorraad tussen de 5.150 en 5.650 woningen in 2025 . D it is exclusief de verwachte taakstelling voor statushouders (200 à 400 tot 2025) . We verwachten dat het scheefwonen niet veel zal afnemen, omdat dit met de huidige wet - en regelgeving maar beperkt is tegen te gaan. 8 EU-inkomens grens voor DAEB 9 Bron: Woningmarkt - en woonbehoe fteonderzoek 2016 15 Huishoudens die instromen in de sociale huur, maken in het algemeen een inkomens- stijging mee, waardoor zij op den duur ook weer scheefwonen. Naar verwachting blijft de scheefheid in de sociale huurvoorraad dus ongeveer op het huid ige niveau (22%). Jongeren Het aantal koopstarters is de laatste jaren toegenomen, vooral in de klasse tot €150.000 ; er wordt duidelijk weer doorgestroomd door huishoudens in de opbouwfase van hun wooncarrière 10. De groep jongeren (18-23 jaar) is lastig vast te houden. Jonge- ren trekken deels weg vanwege studie of werk elders in het land. Wel liggen er kansen om deze groep na een aantal ja ren weer aan te trekken, als zij klaar zijn met hun studie en een gezin willen stichten.

De jongeren die blijven , wonen in het algemeen langer thuis en zijn veelal aangewezen op goedkope huur, een segment dat slechts beperkt besc hikbaar is door afname van het aantal goedkope huurwoningen en huren die de afgelopen jaren flink zijn gestegen bij een gelijkblijvend inkomen . Deze doelgroep zou gebaat zijn bij het realiseren van kleinere flexibele woonvormen. Senioren Senioren zijn maa r beperkt verhuisgeneigd. Naast dat ze geen grote woonlastensprong willen maken , zijn ze veelal gehecht aan hun huidige woning en omgeving en zien ze op tegen het ‘gedoe’ van een verhuizing. Niet alle woningen zijn echter geschikt om oud in te worden. Ruim de helft van de 55 -plussers geeft aan dat er eerst nog aanpassingen moeten worden gedaan, voordat men bij een zorgbehoefte in de huidige woning kan blijven wonen 11. Mogelijk is er bij sommige senioren wel bereidheid om nog een laatste maal te verhuizen naa r een goed toegankelijke, kleinere woning. De meeste ouderen hebben voorkeur voor een grondgebonden woning boven een appartement. Provincie en gemeenten willen langer zelfstandig wonen stimuleren , wat zij hebben uitgesproken in de regionale woonafspraken . Dit betekent ook de ontwikkeling van nieuwe woonvormen stimuleren en inzet op de informatievoorziening naar inwoners over wat zij kunnen doen om hun woning toekomstbestendig te maken.

In de paragraaf ‘Wonen, welzijn en zorg’ ( 2.1.3 ) gaan we uitgebreider in op de relatie wonen en zorg voor deze doelgroep . Statushouders De instroom van statushouders is de afgelopen jaren steeds met enkele tientallen toe- genomen. In 2016 zijn er, conform de taakstelling van rijkswe ge, 108 statushouders gehuisvest in Steenwijkerland, waarvan 51 in de eerste helft en 57 in de tweede helft van het jaar. Het is onduidelijk of dit voor de komende jaren nog verder zal toenemen of afnemen. Op dit moment worden alle statushouders nog opgeva ngen in de be- staande woningvoorraad van de woningcorporaties. Het woningmarktonderzoek geeft aan dat dat de groep statushouders tot 2025 naar verwachting zal zorgen voor een extra groei van 200 tot 400 huishoudens. In de Primos 10 Bron: Verkenning doorstroming woningmarkt Overijssel, RIGO 2016 11 Bron: Woningmarkt - en woonbehoefteonderzoek 2016 16 prognose 2013 is dit nog bep erkt verwerkt . Dat zou een extra groei betekenen van on- geveer 40 - 45 huishoudens per jaar voor de komende vijf jaren 12. Deze huishoudens blijven mogelijk niet allemaal wonen in Steenwijkerland. Een deel van deze huishou- dens verhuis t na verloop van tijd naa r een stedelijke omgeving met meer voorzieningen en kans op werk.

2.1.3 Wonen, welzijn en zorg “Goede afstemming van wonen -welzijn -zorg .” Er zijn belangwekkende veranderingen gaande op het gebied van wonen en zorg. We hebben te maken met de effecten van de de mografische ontwikkelingen. De komende jaren wordt een flinke groei van het aantal ouderen verwacht. In 2025 zijn er naar ver- wachting 840 huishoudens méér waar één van de bewoners 75 jaar of ouder is. De vergrijzing doet zich in alle kernen voor. We zien ( onder andere door de extramuralise- ring en de demografische ontwikkelingen) een toename van mensen met een woon- vraag, waarbij de beschikbaarheid en nabijheid van zorg en ondersteuning van belang is. Tegelijk is de gemeente door decentralisaties van beleid v erantwoordelijk voor een deel van de langdurige zorg, de jeugdzorg en participatie van mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. De ambitie binnen het sociaal domein is om alle inwoners deel te laten nemen aan het sociale, maatschappelijk en economische verkeer. Daarnaast zijn er minder financiële middelen beschikbaar om in de zorg en de ondersteuningsbe- hoefte te voorzien. De doelstellingen binnen het sociaal domein zijn dan ook om de zelfredzaamheid van onze inwoners te vergroten en de zorg en ondersteun ing efficiënt en effectiever in te zetten.

Deze veranderingen in het sociaal domein hebben ook effect op het wonen en zorgen er voor dat sociaal beleid en woonbeleid meer verweven raken. Belangrijke uitgangspunten van het sociaal beleid – uitgaan van zelf redzaamheid, be- vorderen dat (kwetsbare) mensen zoveel mogelijk zelf de regie op het eigen leven heb- ben – leiden er toe dat mensen in eerste instantie ook zelf verantwoordelijk zijn voor hun huisvesting. We erkennen het belang van de eigen woonplek en de r elatie die de woonplek heeft op het welzijn en de zelfredzaamheid van onze inwoners. Het is de taak van de ge- meente als woonregisseur 13 én als regisseur voor extramurale zorg 14 dat mensen ook daadwerkelijk zelfstandig in hun huisvesting kunnen voorzien en zo lang mogelijk zelf- standig kunnen blijven wonen. Inzet op preventie is hierbij belangrijk. Woonservicegebieden In de periode 2010 -2015 is in Steenwijkerland een uitvoeringsprogramma woonservi- cegebieden uitgevoerd. Gekozen is om in de drie grotere kernen, Steenwijk, Vollenhove 12 Bron : Woningmarkt - en woonbehoefteonderzoek 2016 13 De zevende hoofdlijn van beleid, zie kader 1.1 14 Langdurige zorg ondersteund vanuit de Wmo; zie ‘ gemeente als regisseur ’ in Van tehuis naar thuis, rapport aanjaagteam langer zelfstandig wonen (april 2016) 17 en Oldemarkt, woonservicegebieden uit te werken in samenwerking met inwoners .

Een woonservicegebied is – zo luidt de werkdefinitie – een gebied waar samenhangend aanbod van verschillende typen woningen, zorg en welzijnsdiensten aanwez ig is, zodat mensen met een zorgvraag zo lang mogelijk thuis of anders zo thuis als mogelijk kunnen blijven wonen . De fysieke centra die zijn gerealiseerd zijn , en het zorg - en ondersteu- ningsaanbod dat hier bij hoort , zijn onderdeel van de bestaande struct uur van wonen, welzijn en zorg in onze gemeente. Opgave wonen, welzijn en zorg Uitgangspunt is dat inwoners zelf verantwoordelijk voor hun huisvesting. Voor hen die zich niet geheel kunnen redden wanneer het op zelfstandig wonen aankomt zetten we ons als gemeente in. We hebben de huisvestingsvraag van een aantal groepen nog niet voldoende in beeld om de opgave die we in onze gemeente hebben goed te duiden . Huisvestingsvraag van o uderen met een (toekomstige) zorgvraag Zoals hiervoor al is aangegeven , blijv en ouderen langer zelfstandig thuis wonen, waar- door hun b ehoefte aan zorg en ondersteuning aan huis zal toenemen. Velen zullen zich hiermee prima weten te redden. Hoewel er in de woningvoorraad voldoende woningen geschikt lijken te zijn om oud in te worden , woont niet iedereen die dat nodig heeft in een geschikte woning. Er is hier daarom wel een opgave. De zelfstandig wonende oudere , met een zorg - of ondersteuningsvraag, kan zorg aan huis krijgen .

Dit varieert van thuiswonen met eerstelijns zorg of onderst euning tot aan thuiswonen met langdurige zorg. In principe kan deze zorg aan huis op alle plekken in onze gemeente geleverd worden. Toch zien m arktkenners vooral aan de randen v an de gemeente een vertrek van 65 - plussers naar omliggende gemeenten. De men sen uit Steenwijk blijven, maar bijvoor- beeld vanuit Oldemarkt en de noordelijke kernen wordt een trek van ouderen naar Wolvega/Emmeloord gesignaleerd , vanwege het aanbod aan zorgvoorzieningen daar. Ouderen uit Wanneperveen en omgeving trekken naar Meppel . Sommige ouderen, waaronder een deel dat voorheen in een instelling terecht kwam, hebben behoefte aan specifieke, kleinschalige, woonvormen: beschut wonen . Onder beschut wonen verstaan we een clustering van woningen (bijvoorbeeld aanleunwonin- gen, een woon zorgcomplex of een serviceflat ), waar mensen zelfstandig wonen in een koop - of huurwoning. Zorg is beschikbaar, maar geen verplichting en voorzieningen zijn nabij. Geraamd 15 is dat de behoefte aan ver zorgd wonen de komende tien jaren zal toenemen met 165 wo ningen. Tot slot wonen ouderen met een zware zorgvraag in complexen met intramural e zorg: een onzelfstandig e woonvorm waarbij wonen en zorg integraal worden geleverd, en alleen met een indicatie.

Voor deze woonvorm , zorg met verblijf in een wooncentrum , is niet de gemeente maar het zorgkantoor regisseur. Mocht leegstand in deze com- plexen optreden, dan zou dit mogelijk kunnen worden getransformeerd naar bijvoor- beeld zelfstandige woningen waar mensen beschut kunnen wonen. 15 Bron: Woningmarkt - en woonbehoefteonderzoek 2016 18 Huisvestingsvraag van inwoners met ee n verstandelijke beperking en inwoners met psy- chische problematiek Over het algemeen zien we dat de inwoners met een verstandelijke beperking en inwo- ners met psychische problematiek zelfstandig wonen in een huur - of koopwoning . Zorg en begeleiding zijn amb ulant georganiseerd. Een deel van hen woont echter in een beschermde woonvorm (zorg met verblijf) – dit is onzelfstandig wonen bij een (grote) instelling, dan wel in kleinschaligere groepswo- ningen, waarbij 24 -uurs begeleiding en toezicht aanwezig is. Ook hier zien we echter een beweging van extramuralisering en ambulantisering van de zorg, of te wel van be- schermd wonen naar zelfstandig wonen met begeleiding. Waar mensen in het verleden voor een lange periode een beroep konden doen op beschermd wonen , komt de focus steeds meer te liggen op zelfstandig wonen. Vanuit zorgpartijen 16 is aangegeven dat uitstroom uit de instellingen bemoeilijkt wordt door gebrek aan beschikbare goedkope huurwoningen.

Hierdoor wordt ook weer de instroom belemmerd (er zijn inmiddels wachtlijsten) . Voor jongeren die tot deze doel- groep behoren, is het knelpunt het grootst . Door h un geringe inkomen zijn zelfs de goedko opste huurwoningen niet bereikbaar. Voor deze groep is er een belangrijke op- gave om passende huisvesting te realiseren , zoals ‘op kamers wonen’ met begeleiding. Geconstateerd wordt dat veel mensen uit deze zorgdoelgroep niet de weg weten te vinden in de (versch illende) woningverdeelsystemen. De toename van het aantal kwetsbare inwoners dat zelfstandig woont (en dan vooral de doelgroep met een verstandelijk beperking en psychische problematiek) vraagt om voldoende beschikbare en pas sende woningen in een passende woonomgeving. Ook vraagt het om een goed sociaal vangnet in de kernen en wijken. Het is een gezamenlijke opgave voor de gemeente, de betrokken zorg - en welzijnspartije n en de huisvesters in onze gemeente om deze doelgroep passend te huisvesten. Ontwikkeling huisvestingsvraag mensen met een verstandelijke beperking Er is de komende tien jaren behoefte aan zo’n 20 extra woninge n17, waar deze doel- groep zelfstandig (en soms beschut) kan wonen. Een deel van dez e groep heeft voor- keur voor wonen in de buurt van een intramurale voorziening wonen, zoals bijvoor- beeld de locatie Nieuw Clarenberg in Vollenhove.

Ontwikkeling huisve stingsvraag mensen met psychische problematiek In het woningmarktonderzoek wordt verwacht dat er de komende jaren een behoefte is aan zo’n 20 extra woningen voor deze doelgroep. Echter, het aantal mensen met psy- chische problematiek is , in deze analyse, nog niet volledig in beeld 18. Voor een deel van deze doelgroep is beschut wonen de oplossing (zelfstandig wonen in bijvoorbeeld een 16 Tijdens de stakeholdersbijeenkom st met woningcorporaties, zorg - en welzijnsorganisaties 17 Bron: Woningmarkt - en woonbehoefteonderzoek 2016 18 Volgens het bureau HHM zou het gaan om 600 inwoners van Steenwijkerland 19 wooncomplex met gezamenlijke voorzieningen nabij ), voor een ander deel is zelfstan- dig wonen (in een huur - of koopwoning) met ambu lante zorg en ondersteuning haal- baar. Huisvestingsvraag specifieke kwetsbare inwoners Op het gebied van wonen, welzijn en zorg zijn er natuurlijk meerdere groepen te on- derscheiden, waarover afstemming ten aanzien van de huisvesting in onze gemeente gewens t is. Voorbeelden hiervan zijn ex -gedet ineerden, huishoudens met multi pro- bleemsituaties en mensen die uitstrom en uit maatschappelijke instellingen . 2.1.4 Van kwantiteit naar duurzame kwaliteit: focus op transformatie De Samenwerkingsovereenkomst woonafspraken W est-Overijssel 2016 -2020 vormt het kader voor de toevoeging van woningen in Steenwijkerland.

Uitgangspunt in de afspra- ken is dat Steenwijkerland tot 2025 nog groeit met ca. 1 .170 huishoudens. De huidige nieuwbouwplancapaciteit voorziet al in ca. 8 50 woning en. Dit betekent dat er tot 20 25 nog ca. 3 20 woningen ‘vrij’ zouden kunnen worden toegevoegd. Omdat we vanaf 2025 te maken krijgen met krimp in een aantal kernen en vanaf 2035 het totaal aantal huis- houdens in de gemeente krimpt, wordt het steeds belangrijk er om te bepalen waar nog welke woning kan worden toegevoegd. Groei en krimp In de regionale woonvisie West-Overijssel en de daaruit voortvloeiende woonafspraken met de provincie is afgesproken dat de gemeenten van West -Overijssel dezelfde bevol- kingsprogn ose te gebruiken voor het bepalen van de woningbehoefte per gemeente. Tot einde 2016 en dus ook voor deze woonvisie, wordt Primos 2013 aangehouden om- dat de gemeenten zich in deze prognose goed herkennen. Voor 2017 en daarna wordt, om een stabiel beeld te g enereren, naar verwachting een gemiddelde van de Primos prognoses van de afgelopen jaren genomen. Voor Steenwijkerland levert dit nauwelijks afwijkingen op ten opzichte van Primos 2013. Elke twee jar en worden de prognoses in regionaal West -Overijssels verb and opnieuw bekeken. De Primos prognoses voorspellen een afname van het aantal inwoners vanaf ca. 2025. Deze afname manifesteert zich vooral in de leeftijdscategorie 35 -54 jaar.

Vooral het aantal inwoners van 55 jaar en ouder neemt toe en vooral de groep van 75 jaar en ouder zal sterk groeien. Belangrijker voor de woningbehoefte is echter de toekomstige ontwikkeling van het aantal huishoudens. Tot 2025 groeit het aantal huishoudens nog met bijna 1.200 huishoudens . Van 2 025 tot 20 35 is er nog een lichte gro ei van ca. 350 huishoudens . Vanaf 2035 is er sprake van een eerste afname van het totale aantal huis- houdens in de gemeente . De tendens van vooral een toename van oudere (één - en tweepersoons huishoudens) en een afname van het aantal jonge re huishoudens , zet daarbij door . 20 Ta b e l 2-1: On tw ik ke lin g a a n ta l p e rs o n e n e n h u is h o u d e n s , Ste e n wi jke r la n d , Pr i mo s 2013 Om de paar jaar zullen de prognoses in regionaal verband worden geactualiseerd. Die leiden ongetwijfeld to t iets andere getallen als in Tabel 2-1 zijn af te lezen. Voor de komende jaren worden er echter slechts lichte afwijkingen verwacht in de prognoses. De gemeentelijke prognose is in het woningmarkt - en woon behoefteonderzoek van 2016 uitgesplitst naar de kernen op basis van autonome groei ( op basis van natuurlijke aanwas, geboorte - en sterfte ) zonder rekening te houden met verhuisbewegingen .

In elk cluster (Steenwijk/Tuk, Oldemarkt, kleine kernen Noord, Vollenhove en kleine ker- nen Z uid) is volgens deze methode vooralsnog sprake van beperkte huishoudensgroei. Op kernniveau, v ooral in een aantal kleine noordelijke kernen , zijn de eerste tekenen van huishoudenskrimp echter al zichtbaar (Kalenberg, Ossenzijl en Wetering). Net als in ande re delen van het land is er ook in Steenwijkerland sprake van een trek van uit kleine kernen naar de stad. Dit betekent een vermoedelijke onderschatting van de wo- ningbehoefte in de grote kernen en een overschatting van de woningbehoefte in de kleine kernen. Focus op transformatie Om toekomstige leegstand te voorkomen is het van belang om voorzichtig te zijn met nieuwbouw en te focussen op transformatie. In de Samenwerkingsovereenkomst Woonafspraken West -Overijssel (zie ook paragraaf 1.3 ) is afgesproken dat gemeenten niet meer dan 100% v an de woning vraag mogen uitwerken in bestemmingsplannen. Gestreefd wordt naar onderprogrammering in bestemmingsplannen, zodat er ook nog ruimte blijft voor nieuwe initiatieven, tran sformatie en individuele verzoeken van in- woners. Op dit moment heeft Steenwijkerland ca. 70% van de woningvraag al in be- staande bestemmingsplannen voor nieuwbouw . De overige ca.

30% wordt niet ingezet voor nieuwe uitleglocaties , maar deze wordt vooral inge zet voor tr ansformatie van leegkomende bebouwing als winkels, scholen en bedrijfspanden in de gemeente . Even- tuele nieuwbouw vind alleen plaats op inbreidingslocaties. Concrete woningvraag In de vorige gemeentelijke visie op Wonen en Leefbaarheid (2012) is vastgesteld dat de gemeente een proactieve rol op zich neemt in de nieuwbouwprogrammering in de ker- nen Steenwijk, Vollenhove en Oldemarkt . In de andere kernen worden woningen alleen toegevoegd op basis van een concrete woningvraag van een initiatiefnemer . In het voorjaar van 2015 is de notitie ‘Manifeste lokale woningbehoefte ’ opgesteld. De notitie dient als kader voor het beoordelen van aanvragen voor het toevoegen van woningen Personen 2015 2015-2025 2025-2030 2030-2035 2035-2040Huishoudens 2015 2015-2025 2025-2030 2030-2035 2035-2040 < 20 9.915 -1.120 -75 45 -55 < 20 1.755 40 -80 -100 -90 20-35 6.510 170 -335 -325 -305 20-35 2.255 -245 -140 35 35 35-55 11.825 -1.790 -495 145 165 35-55 6.465 -320 -205 -100 -90 55-75 11.100 1.415 125 -710 -970 55-75 5.640 860 245 -220 -475 75+ 3.865 1.480 645 725 745 75+ 2.695 840 425 490 525 totaal 43.215 155 -135 -120 -420 totaal 18.810 1.170 250 105 -95 21 in de (kleinere) kernen van Steenwijkerland waar geen uitgeefbare plancapacitei t voor- handen is.

De notitie ‘Manifeste lokale woningbehoefte’ wordt niet als toereikend ge- zien om transformatieopgaven in samenhang met de lokale concrete vraag naar woon- ruimte handen en voeten te geven . Om dit goed bij elkaar te brengen dient het beleid daarop te worden aangepast . Duurzame kwaliteit Voor het verduurzamen van de particuliere woningvoorraad is Steenwijkerland aange- sloten bij de Overijsselse aanpak. De provincie investeert, samen met gemeenten en andere partners , in centrale ondersteuning van de gemeenten en van regionale initia- tieven. De provincie stelt een financiële bijdrage van €60.000 per gemeente beschik- baar voor de doorontwikkeling van gemeentelijke energie -/woonloketten voor de peri- ode 2016 -2020. Hieraan z ijn een aantal voorwaarden verbonden (zie woonafspraken). Dit betreft o.a. cofinanciering door de gemeente, de inzet van d e gemeente om in 202 1 45% van de koopwoningvoorraad minimaal op label B te hebben en een duidelijk plan van aanpak hiervoor . Verduurzaming van de sociale voorraad is onderdeel van de pres- tatie afspraken 19 met de woningcorporaties . 2.2 Wat willen we bereiken? In het voorgaande hoofdstuk hebben we beschreven ‘wat we zien’. Nu beschrijven we wat we willen bereiken, onze doelen. Eerst beschrijven we wat de gemeente wil doe n aan woonruimte voor iedereen .

Daarna (2.2.2) gaan we in op het langer thuis wonen van mense n met een zorgvraag, senioren en kwetsbare groepen . Vervolgens (2.2.3 ) gaan we in op de energetische kwaliteit van woningen. I n paragraaf 2.2.4. geven we 19 Bron: Prestatieafspraken Steenwijkerland 2017 1. Wij willen passende woonruimte voor alle inwoners. 2. We streven ernaar dat inwoners met een zorg- en ondersteuningsvraag zo lang mogelijk thuis kunnen blijven wonen, in alle kernen en wijken in onze gemeente. 3. In onze gemeente is een samenhangende structuur van wonen, welzijn en zorg. 4. Wij willen woningen met een betere energetische kwaliteit; van woningcorporaties verlan- gen wij een energie-index van maximaal 1,4 voor hun bezit in 2021. De koopwoningvoor- raad is in 2021 bij voorkeur voor 45% op energielabel B gebracht. Het streven bij nieuw- bouw is nul-op-de-meter. 5. We voeren bestaande nieuwbouwplannen uit en ontwikkelen geen nieuwe uitleglocaties. Toevoeging van woningen staan we toe in alle kernen voor zover dit nodig is om tegemoet te komen aan de lokale concrete woningvraag. 6. Wij willen leefbaarheid behouden door leegstand en verpaupering te voorkomen in zowel de kernen als het buitengebied. We zien hiertoe een transformatie en revitaliseringsop- gave. Transformatie heeft daarbij voorrang op nieuwbouw. 7. We willen de algemene tevredenheid over de leefbaarheid op niveau houden.

22 aan hoe we om willen gaan met woningprogrammering. Tot slot gaan we in 2.2.5 in op leefbaarheid en hoe we willen focussen op transformatie van bestaand vastgoed. 2.2.1 Passende woonruimte voor alle inwoners In de vorige woonvisie zijn in het bijzonder (jonge) gezinnen en senioren als belangrijk- ste doelgroep bestempeld. De komende jaren willen we vooral voldoend e passende woonruimte realiseren voor mensen met een laag inkomen, de groeiende groep senio- ren (al dan niet met een zorgvraag) , voor jongeren , statushouders en specifieke kwets- bare groepen. Onder passend verstaan we zowel ‘geschikt’ als ‘betaalbaar ’. We w illen dat de woning corporaties met hun huurbeleid de focus leggen op de betaal- baarheid van de sociale huurwoningvoorraad en dan met name voor de huishoudens met lagere inkomens . Het gaat dan om woningen waarvoor huurprijzen onder de aftop- pingsgrens worden gevraagd (tot € 586,68 voor één - en tweepersoonshuishoudens en € 628,76 voor meerpersoonshuishoudens , prijspeil 2016 ). De beschikbaarheid van sociale huurwoningen willen we op hetzelfde peil houden . Dit betekent dat we geen (verdere) afname van de omvang v an de sociale woningvoorraad wensen en dat verkoop en sloop moeten worden gecompenseerd met nieuwbouw of aankoop (de zogenaamde ‘nullijn ’).

Als gevolg van het wettelijk verplicht e passend toe- wijzen en de extramuralisering in de zorg verwachten wij dat er m eer aandacht moet zijn voor de beschikbaarheid van (goedkope) sociale huurwoningen . In de jaarlijkse bie- dingen van de woningcorporaties zien wij graag terug hoe de woningcorporaties de beschikbaarheid van passende woningen op peil houden. 2.2.2 Langer zelfstandig wonen We streven ernaar dat mensen met een zorg - en ondersteuningsvraag zo lang mogelijk zelfstandig kunnen blijven wonen. Dit geldt voor alle inwoners van alle kernen en wij- ken in onze gemeente . We streven naar voldoende passende woningen voor deze men sen. I n onze gemeente bestaat daarvoor een aanpassingsopgave van de bestaande voorraad. Daarvoor zijn ei- genaar -bewoners in principe zelf verantwoordelijk. Mensen kijken niet graag vooruit naar het moment dat ze hulpbehoevend worden. We willen daarvoor inve steren in be- wustwording bij onze inwoners, zodat zij tijdig kunnen anticiperen op veranderingen in hun wonin g. In het corporatiebezit worden aanpassingen als een gezamenlijke verant- woordelijkheid gezien van huurders (kleinere klussen), corporatie (grotere aanpassin- gen) en gemeente ( Wmo-maatwerkvoorzieningen) 20. We anticiperen in onze gemeente op de toename van het aantal kwetsbare inwoners dat zelfstandig woont, o.a. door ruimte te bieden aan beschutte woonvormen.

Ook staan we open voor nieuwe (innovatieve e n experimentele) woon -zorgconcepten. Wel kijken we in regionaal perspectief naar huisvestingsvormen voor specifieke kwetsbare doelgroepen en streven naar een evenredige verdeling en inzet. 20 Bron: Bijeenkomst met won ingcorporaties en huurdersorganisaties, mei 2016 23 Gebiedsgericht werken aan een samenhangende structuur van wonen, w elzijn en zorg We streven in onze gemeente naar een samenhangend aanbod van wonen, welzijn en zorg, zodat mensen langer zelfstandig thuis kunnen blijven wonen of zo thuis als mo- gelijk. We willen de opgave voor verschillende (doel)groepen op hoofdlijnen in beeld brengen . Om de opgave ten aanzien van wonen, zorg en welzijn per kern en wijk in beeld te krijgen kiezen we voor een gebiedsgerichte benadering. We werken gebiedsge richt sa- men, met als doel dat alle inwoners kunnen deelnemen aan het sociale, maatsch appe- lijke en economische verkeer. Het vertrekpunt voor het gebiedsgericht werken zijn de bestaande structuren en de lokaal actieve partijen. De term woonservicegebied wordt losgelaten , we hebben im- mers niet enkel de focus op de doorontwikkeling van de str uctuur van wonen, welzijn en zorg in de gebieden rondom de oorspronkelijke woonservicegebieden. De gereali- seerde centra zijn onderdeel van de gebiedsgerichte benadering.

2.2.3 Verbetering van energetische kwaliteit We willen in onze gemeente woningen van goede kwaliteit. We willen dat de woning- corporaties in 2021 gemiddeld een energie -index van maximaal 1,4 in hun bezit hebben gerealiseerd (dit komt overeenkomt met label B of beter) . In de koopwoningvoorraad heeft in 2021 45% energielabel B. Nieuwbouw is bij voo rkeur geheel energetisch toe- komstbestendig en heeft nul -op-meter. 2.2.4 Woningprogrammering Voor Steenwijkerland wordt voor de komende 10 jaren geen grootschalige aanvullende woningbehoefte voorzien; de woningbehoefte zal zich naar verwachting op kleinere sch aal ontwikkelen. We maken daarom geen nieuwe plannen voor uitleg locaties meer, maar zullen ons richten op inbreidingslocaties. Wel willen we – met deze woonvisie als basis – nieuwe initiatieven op het gebied van wonen en transformatie nadrukkelijk uitnod igen en beter faciliteren. Voor de ca. 30% ‘vrije’ ruimte die , conform de woonafspraken West -Overijssel, voor de komende 10 jaren nog wordt geboden voor het toevoegen van woningen , zal worden gefocust op transformatie . Om te monitoren dat gemeenten in West -Overijssel niet meer dan 100% van de woningvraag wordt toegevoegd wordt hiervoor in regionaal verband een monitoringssysteem ingezet.

2.2.5 Leefbaarheid behouden door focus op transformatie De inwoners van Steenwijkerland zijn o ver het algemeen tevreden over d e leefbaarheid in de verschillende kernen . We willen dit niveau van leefbaarheid behouden. Toch zijn er recente en toekomstige ontwikkelingen waar we voldoende aandacht voor moeten hebben (zie paragraaf over leefbaarheid - 2.1.1 ). Onze doelstelling op het ge- bied van leefbaarheid is in ieder geval het voorkomen van leegstand en verpaupering in zowel de kernen als het buitengebied. We willen met transformatie van leegstaand vastgoed (winkels, scholen, bedrijfsgebo uwen, karakteristieke agrarische erven) 24 verloedering en verpaupering tegengaan en daarmee tegelijk voorzien in woningen die passen bij de huidige vraag. 2.3 Wat gaan we daarvoor doen? In het voorgaande hoofdstuk hebben we beschreven ‘wat we zien’ en ‘wat we willen bereiken’ in de gemeente Steenwijkerland . Nu beschrijven we wat we daarvoor gaan doen. We beschrijven hoe we omgaan met onze bestaande woningbouwplannen (2.3.1 ) en in 2.3.2 geven we aan waaro ver we prestatieafspraken gaan maken met de woning- corporaties. Vervolgens ( 2.3.3 ) gaan we in op de rol van de gemeente bij langer zelf- standig wonen en de gebiedsgerichte benadering . Wat we willen doen wat betreft e ner- getische k waliteit volgt in paragraaf 2.3.4 .

Daarna ( 2.3.5 ) geven we aan hoe we de focus op transformatie willen realiseren. Er wordt vaker gesteld dat de gemeente niet de enige verantwoordelijke en aansprak e- lijke is voor het oplossen van problemen in de samenleving, maar een samenwerkings- 1. We zorgen voor de realisatie van nieuwbouw volgens bestaande plancapaciteit, maar kij- ken indien nodig ook naar herprogrammering van de bestaande plannen. 2. Er worden jaarlijks gemiddeld ca. 115 woningen toegevoegd aan de woningvoorraad en we houden elke twee jaar in regionaal verband de prognoses tegen het licht. 3. We maken jaarlijks prestatieafspraken met corporaties over de beschikbaarheid, geschikt- heid, betaalbaarheid en de kwaliteit van hun woningen voor de inwoners die afhankelijk zijn van sociale huur. 4. We brengen onze transformatieopgave in beeld en vragen de woningcorporaties jaarlijks hun transformatieopgave in beeld te brengen. 5. We bieden inwoners mogelijkheden om langer zelfstandig te kunnen wonen en intensive- ren de campagne ‘Lang zult u Wonen’. 6. We bevorderen de samenwerking tussen corporaties en zorginstellingen bij de realisatie van beschutte woonvormen voor ouderen en voor andere kwetsbare groepen. 7. We realiseren mogelijkheden voor (begeleide) kamerbewoning. 8. We ontwikkelen een integraal afwegingskader voor initiatieven waar wonen, welzijn en zorg samenkomen. 9.

We gaan gebiedsgericht werken aan de versteviging van de structuur van wonen, welzijn en zorg en initiëren als gemeente een structureel woonzorgcoalitieoverleg. 10. We helpen particuliere woningeigenaren met voorlichting en participatie om hun woning te verduurzamen. 11. We gaan de notitie ‘Manifeste lokale woningbehoefte’ herzien en passen het planologisch kader aan om inwoners, ontwikkelaars en woningcorporaties beter te kunnen faciliteren bij transformatie-initiatieven. 12. We brengen in kaart welke mogelijkheden er zijn voor de transformatie en/of revitalise- ring van bestaande woningen en vastgoed in de gemeente en treden op als makelaar om initiatieven van de grond te krijgen. 25 partner. De gemeente zal daarbij meer optreden als partner op basis van gelijkwaardig- heid of als verbinder, ondersteuner of aanjager van vernieuwingen. Anders gezegd ver- schu ift haar rol van inhoudelijk bepalend naar proces begeleidend , waarin de focus ligt op het stellen van kaders, faciliteren en ruimte geven. Er wordt ruimte geboden voor initiatieven van bewoners, ondernemers en (maatschappelijke) organisaties. De gemeente Steenwijkerland wil lokale (transformatie) initiatieven vanuit een con- structieve basishouding benaderen. Hierin wordt de rol genomen van facilitator , waar- mee ruimte wordt geboden aan goede lokale initiatieven .

De gemeente wil deze initia- tieven verder help en zonder zelf ontwikkelaar te zijn. Flexibeler maken van bestem- mingsplannen is daarbij cruciaal. 2.3.1 Nieuwbouw conform bestaande plancapaciteit We zorgen voor de realisatie van woningbouw volgens bestaande plancapaciteit , waar- bij het voor de gemeente als geh eel voor een belangrijk deel gaat om de toevoeging van tweekappers en vrijstaande woningen. M aar indien nodig kijken we ook naar her- programmering van de bestaande plancapaciteit als dat leidt tot een betere aansluiting bij de vraag . In de volgende gebiedsh oofdstukken staan de bestaande plannen en plan- capaciteit genoemd . Er zullen geen nieuwe uitleglocaties worden ontwikkeld. Indien blijkt dat de huidige plancapaciteit onvoldoende is om aan de vraag te kunnen voldoen, zal worden gekeken naar inbreidingslocat ies. 2.3.2 Prestatieafspraken met woningcorporaties We maken jaarlijks prestatieafspraken met de drie grootste in Steenwijkerland actieve woningcorporaties , Woonconcept, Wetland Wonen Groep en Omnia Wonen en met Woonzorg Nederland. Met Mooiland en Vestia gaan we het gesprek aan over nadere samenwerking. Met de woningcorporaties maken we prestatieafspraken over de vol- gende onderwerpen : De omvang van de sociale huur woningvoorraad Er zijn ca. 5.385 sociale huurwoningen in Steenwijkerland , waarvan er ca.

4800 in het bezit zijn van de woningcorp oraties Woonconcept, Wetland Wonen Groep en Omnia Wonen . Woonzorg Nederland heeft ca. 180 sociale huurwoningen in bezit en Grouwel s Vastgoedbeheer ca. 160 21. De verwachting is dat over 10 ja ar een sociale huur woning- voorraad van tussen de 5. 150 en 5. 650 woningen nodig is (zie ook 2.1.2 ). Hierin is het aantal benodigde woningen voor statushouders van naar verwachting 200 -400 voor de komende 10 jaren, nog niet meegenomen. Inzet voor de komende jaren is d aarom de sociale woningvoorraad in aantallen ten minste op peil te houden (nullijn) en, indien nodig, extra woningen toe te voegen . Als gevolg van de woningmarktregio indeling die in augustus 2016 door de minister is bepaald, zijn de mogelijkheden voor Wo onconcept en Omnia Wonen, om te investeren en uit te breiden in Steenwijkerland, beperkt . Daarom wordt, in 2017, in samenwerking 21 De overige sociale huurwoningen zijn in het bezit van o.a. Stichting Mooiland, Vestia, Stich- ting Actief voor Ouderen Steenwijkerwold en andere partijen. 26 met de woningcorporaties Woonconcept, Wetland Wonen en Omnia Wonen, een na- dere verkenning uitgevoerd naar de volkshuisvestelijk e opgave in vooral Steenwijk en de noordelijke kernen en de toekomstige invulling hiervan.

De uitkomsten van de ver- kenning geven nadere input voor de toekomstige samenwerking met de woningcorpo- raties en het maken van prestatieafspraken . Betaalbaarheid en b eschikbaarheid We maken afspraken over de huurprijsontwikkeling en het streefhuurniveau bij nieuwe verhuringen. In de afspraken zien we terug dat c orporaties een gematigd huurbeleid voeren, waarbij de betaalbaarheid voor met name de laagste inkomens vooro p staat. We monitoren de beschikbaarheid van sociale huurwoningen en hebben daarbij aan- dacht voor de effecten van passend toewijzen, bijvoorbeeld door te kijken naar wacht- tijden. Bij onvoldoende beschikbaarheid van woningen voor bepaalde inkomensgroe- pen, of van bepaalde woningtypen, worden oplossingsrichtingen besproken. Naast toe- voeging van woningen wordt daarbij ook uitdrukkelijk gedacht aan transformatie van leegkomend vastgoed of herstructurering/renovatie van bestaand vastgoed, vooral in kernen of wi jken waar de leefbaarheid onder druk staat. Ten aanzien van de woningtoewijzing maken we afspraken met de woningcorporatie over het met urgentie toewijzen van woningen. Urgente toewijzing kan bijvoorbeeld op basis van medische urgentie of om te zorgen dat de mantelzorger nabij kan zijn.

Geschiktheid  Specifiek ouderen Woningcorporaties stellen zich in op de vraag naar woningaanpassing voor de groei- ende groep ouderen, zodat deze langer comfortabel thuis kan wonen. Levensloopbe- stendigheid houdt overigens nie t alleen in dat woningen aangepast dienen te worden, maar heeft ook een sociale kant. Sommige ouderen willen graag bij elkaar wonen in de buurt van voorzieningen , het beschut wonen. Woningcorporaties houden hier rekening mee met het aanpassen van woningen voor ouderen op locaties in de buurt van voor- zieningen en in het toewijzingsbeleid. Bij nieuwbouw voor ouderen wordt rekening ge- houden met hun woonwensen.  Mensen met een verstandelijke beperking en/of psychische problematiek Als gevolg van de extramu ralis ering wonen steeds meer kwetsbare bewoners in de wijk , in plaats van in een beschermde woon voorziening. Woningcorporaties dragen voor een belangrijk deel bij aan de passende huisvesting voor deze doelgroep en hebben daar- naast een signaleringsfunctie bij pr oblemen.  Specifiek jongeren Voor jongeren (18 -23 jaar) geldt dat ze moeite hebben met de betaalbaarheid van huur- woningen. Het inkomen ligt vaak laag, met het passend toewijzen krijgen ze nog een beperkte huurtoeslag die verdwijnt als het netto inkomen enig szins stijgt.

Bestaande woningen geschikt maken voor kamerbewoning of het realiseren van kleine studio’s kan voor deze doelgroep een uitkomst zijn. Mogelijk zouden hier woonoplossingen kunnen worden geboden door transformatie van leegkomend vastgoed. Hierb ij gaat het veelal 27 wel om maatwerk, waarbij mogelijkheden en wensen nader op elkaar dienen te worden afgestemd .  Statushouders We maken afspraken met corporaties over het huisvesten van statushouders in hun bezit. Als de druk op de betaalbare categorie hu urwoningen te groot wordt, zullen we gezamenlijk oplossingsrichtingen zoals alternatieve woonvormen uitwerken. De ge- meente zal in kaart brengen welke (extra) inzet er nodig is voor huisvesting van status- houder s. Een groot deel van de statushouders bestaat in eerste instantie uit éénpersoonshuis- houdens, waarna vaak gezinshereniging wordt aangevraagd. Daarnaast huisvesten we een aantal jonge vluchtelingen die op termijn ook door moeten stromen naar een zelf- standige woning. Voor deze kleine huishoudens is het realiseren van kleinschalige, flexi- bele ‘woningen op maat’ (bijvoorbeeld in leegkomend vastgoed ) wellicht een goede oplossing . We maken afspraken met de corporaties over hoe we deze oplossingen kun- nen beproeven.

Kwaliteit In de prestatieafspraken leggen we vast welke investeringen corporaties gaan doen om de energetische kwaliteit van hun bezit te verbeteren, met als doel (zie 2.2.3 ) een ge- middelde energie -index van maximaal 1,4. Naast de energetische kwaliteit is het in het k ader van de ruimtelijke kwaliteit van be- lang dat woningen die worden gerenoveerd of nieuw worden toegevo egd goed aanslui- ten bij de karakteristiek en kwaliteit van de betreffende kern of wijk en een positieve bijdrage leveren aan de kwaliteit van de woonomg eving . Bijdrage aan leefbaarheid Woningcorporaties hebben slechts beperkt middelen om in te zetten voor leefbaarheid. Per woning zijn er kleine bedragen beschikbaar die vaak ingezet worden voor de woning zelf of het complex. Zorgen zijn er echter wel, bij voorbeeld over het behoud van sociale cohesie in de kernen en wijken. Het toewijzingsbeleid zorgt voor een concentratie van bepaalde (huur)doelgroepen , wat invloed kan hebben op de leefbaarheid in bepaalde kernen en wijken. Insteek voor de prestatieafsprak en is vinger aan de pols te houden in de verschillende wijken en kernen, de signaleringsfunctie van woningcorporaties hiervoor in te zetten en de samenwerking met andere belanghebbenden te zoeken (plaatselijke belangen, zorginstellingen) voor het behoud va n leefbaarheid.