Ontwerpbestemmingsplan_Officierscasino Soesterberg

Doorwerking planinitiatief Binnen het plangebied zijn verschillende waardevolle groenstructuren aanwezig. De waardevolle groenstructuur aan de Kampweg blijft behouden. Daarmee wordt ook de cultuurhistorische functie van de Kampweg als sortie versterkt. Deze zone wordt planologisch vastgelegd met de bestemming 'Bos - Bostuin'. Ter plaatse van de nieuwe woonbebouwing wordt richting de Kampweg meer openheid gecreëerd zodat het nieuwe woongebouw en het opgeknapte Officierscasino weer deels zichtbaar worden vanaf de openbare weg. Het terrein rondom de bestaande en toekomstige bebouwing wordt groen ingevuld, waarmee de groene uitstraling en structuur ontwikkeld en versterkt wordt. Het parkeren op maaiveld wordt zorgvuldig ingepast, rekening houdend met de aanwezige groenstructuren. Het planinitiatief gaat uit van de plaatsing van kloeke gebouwen in een parkachtige, landschappelijke setting.

(ontwerp)

29

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 3.4.3

Bescherming en kap van bomen

De gemeente Soest heeft de ‘beleidsnota bescherming en kap van bomen’ (2012) opgesteld. In deze nota is een visie opgenomen voor het behoud van het groene karakter van de gemeente Soest. Dit groene karakter wordt hoofdzakelijk bepaald door de boomstructuren van het stedelijk gebied en het landschap rondom het stedelijke gebied van Soest en Soesterberg. Daarnaast kunnen individuele bomen of bomengroepen bijvoorbeeld vanwege hun omvang, ouderdom of historie van grote waarde zijn voor een bepaalde plek.

Figuur 7 Uitsnede plangebied binnen de bomenkaart van de gemeente Soest De te beschermen bomen zijn ingedeeld in de volgende categorieën: 1. Bomenstructuren (openbare en particuliere bomen in bv. lanen, parken en parkwijken) 2. Monumentale bomen (openbare en particuliere bomen) 3. Waardevolle bomen (openbare bomen) 4. Particuliere bomen op percelen 175 m2 of meer 5. Overige openbare bomen De bescherming van de bomen is gewaarborgd door de juridische regels in de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) en het daarop gebaseerde beleid inclusief de bomenkaart van Soest. Beschermwaardige bomen (categorie 1 t/m 3) De beschermwaardige bomen (categorie 1 t/m 3) zoals vastgelegd op de Bomenkaart van Soest worden beschermd door een concreet verbod op het vellen (kappen, rooien, etc.). Voor de beschermwaardige bomen geldt het uitgangspunt dat géén vergunning voorkap wordt verleend, tenzij sprake is van een zwaarwegend verwijderingsbelang (“nee-tenzij”-principe). De criteria voor plaatsing in het register en op de bomenkaart zijn tegelijk de criteria die worden gehanteerd voor de verlening of weigering van een vergunning. Daarnaast geldt voor alle beschermwaardige bomen altijd een herplantplicht.

Bomen in categorie 4 t/m 5 Voor alle overige openbare bomen met een stamomtrek van minimaal 80 centimeter en de particuliere bomen op een kavelgrootte van 175m2 of meer en met een stamomtrek van minimaal 80 centimeter, geldt dat een vergunning wordt verleend, mits geen sprake is van een weigeringsgrond (“ja-mits”-principe). Tevens kan een herplantplicht opgelegd worden. Om verspreiding van boomziektes te voorkomen, kan de gemeente beslissen dat een zieke boom behandeld of eventueel gekapt moet worden. Men moet voor de behandeling van de zieke boom de instructies van de gemeente volgen. Voor het kappen van een zieke boom is in bepaalde gevallen ook een vergunning nodig.

30

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ Doorwerking planinitiatief Het plangebied valt op de bomenkaart binnen categorie 1 waar de typeringen 'parkwijk' en 'bos & natuur' voorkomen. Direct aangrenzend op het plangebied komen de typeringen lanen, gebieden en parken voor. Voor alle bomen in de gemeente Soest die in de categorie 'parkwijk' vallen geldt dat de bomen kapvergunningplichtig zijn, met uitzondering van bomen met een diameter dunner dan 9,55 cm. De zogenoemde typering 'parkwijk' en typering 'bos en natuur' zijn specifieke gebieden die een beschermde positie genieten. Kap van bomen is hier niet zondermeer mogelijk. In deze gebieden wordt ingezet op instandhouding van de natuurwaarden en waar mogelijk ontwikkeling en versterking van het bosachtig karakter. De waardevolle bomen binnen het plangebied blijven zoveel mogelijk behouden en de groene uitstraling van het plangebied zal niet door de ontwikkeling worden aangetast. Direct nabij het plangebied komen de typeringen gebieden, parken en lanen voor. Ruimtelijke ontwikkelingen kunnen ook op bomen net buiten een plangebied invloed hebben. Bomen binnen deze categorie maken onderdeel uit van de wijkgroenstructuur. Het behoud van deze structuren is belangrijk, het vertelt iets over het aanwezige landschap en onderstreept de cultuurhistorische achtergrond.

Het behoud van deze structuren staat voorop en mag bij een ruimtelijke ontwikkeling niet verloren gaan. De waardevolle groenstructuur wordt met voorliggend bestemmingsplan niet negatief beïnvloed. Waar mogelijk vindt door wisselwerking met de groenstructuren binnen het plangebied zelfs versterking plaats. Om de aanwezige waardevolle groenstructuur en bomen, zowel binnen als nabij het plangebied, voldoende te betrekken bij de planvorming is een bomeneffect analyse uitgevoerd. De bomen effectanalyse wordt besproken in paragraaf 5.13 en is als bijlage 15 toegevoegd aan de toelichting van voorliggend bestemmingsplan.

(ontwerp)

31

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 3.4.4

Gemeentelijk water- en rioleringsplan 2018 - 2022

De gemeenteraad van Soest heeft het Gemeentelijk Water- en Rioleringsplan Soest-Baarn 2018-2022 vastgesteld. Het plan heeft betrekking op alle gemeentelijke watertaken (afvalwater, hemelwater en grondwater), het stedelijk oppervlaktewater en de integratie met de leefomgeving. Het plan beschrijft de achtergronden, het beleid, het programma en de financiën. Ook komen de rollen van gemeente, waterschap, bewoners en bedrijven aan bod. Daarnaast houdt het plan rekening met recente ontwikkelingen en het onderzoek Basiswaterketenplan. Doelstelling is het maken van een duurzaam en robuust watersysteem en rioleringsstelsel, zodat deze de effecten van de klimaatverandering kunnen opvangen. Dit gebeurt in samenhang met andere ingrepen in de (stedelijke) omgeving, waarbij de kansen worden benut en effectgericht wordt gewerkt. Het hemelwater van de bebouwing zal worden opgevangen in infiltratiekratten. Het water dat op straat valt zal naar straatkolken worden geleid. Nieuwe ontwikkelingen worden 'waterneutraal' ontworpen (geen extra afvoer van hemelwater). Het afvalwater wordt als bron van grondstoffen en energie gezien. Waar kansen zich voordoen, maken we het afvalwater onderdeel van de circulaire economie. Het grond- en oppervlaktewaterbeleid richt zich op waterbestendig bouwen, zodat de natuurlijke waterhuishouding behouden blijft.

Onder het motto 'wat groen is moet groen blijven' probeert het gemeentebestuur het verharden van tuinen te beperken. Door de klimaatverandering zal hevige neerslag vaker voorkomen en ook heviger worden. Hierdoor neemt het risico op wateroverlast toe. Bewoners en bedrijven zullen vaker hinder ondervinden. De gemeente wil de kans op overlast beperken en waterschade zoveel mogelijk voorkomen en zet het beleid voort om de afvoer van vuil water en schoon hemelwater te scheiden. Het schone hemelwater wordt van de riolering afgekoppeld. Dit afkoppelen is duurzaam en nodig om de gemeente klimaatbestendig te maken. Voor nieuwbouw is de inzet om de ideale situatie steeds meer te benaderen op basis van de stand van de techniek. Dit vraagt om een vroegtijdige verbinding tussen disciplines als ruimtelijke ordening en stedelijk waterbeheer.

Doorwerking planinitiatief Onderhavige ontwikkeling voldoet aan de doelstelling van de gemeente Soest. Het planinitiatief voorziet in ontkoppeling van hemel- en vuilwater en inpassing van infiltratievoorzieningen. In paragraaf 5.10 wordt de uitgevoerde watertoets nader besproken en toegelicht.

32

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 3.4.5

Gemeentelijke verkeer- en vervoersplan (2008)

In 2008 heeft de gemeente het Gemeentelijk verkeer- en vervoersplan vastgesteld. Verkeer- en vervoerstromen zijn de laatste decennia sterk aan verandering onderhevig. Ruimtelijke en economische ontwikkelingen en de hiermee samenhangende, groeiende vraag naar mobiliteit zijn daarvan de oorzaken. Alle verkeer- en vervoerstromen moeten in goede banen worden geleid. Er moet tijdig ingespeeld kunnen worden op ontwikkelingen en de overlast van verkeer moet zoveel mogelijk worden ingeperkt. De bereikbaarheid van de gemeente Soest en de kern Soesterberg is van groot belang voor de ruimtelijke en economische ambities. Om de bereikbaarheid ook in de toekomst te kunnen waarborgen wordt ingezet op de regionale pakketstudies. In regionaal verband wordt bekeken hoe de doorstroming op het hoofdwegennet (de rijkswegen) en het onderliggende wegennet kan worden verbeterd. Binnen de gemeente zal de verkeersveiligheid en de doorstroming verbeterd worden door functionele weginrichting. De inrichting van de weg dient aan te sluiten bij de functie van de weg zodat deze ook als zodanig gebruikt wordt. Duurzaam Veilig Het streven is een duurzaam veilige verkeerstructuur. Binnen Duurzaam Veilig worden drie functies van wegen en straten onderscheiden: stroom-, ontsluitings- en verblijfsfuncties.

Voor de weggebruiker moet hiermee herkenbaar worden op welk type weg men zich bevindt, zodat een optimaal veilige duurzame inrichting van het wegennet wordt verkregen. Stroomwegen en gebiedsontsluitingswegen hebben beiden een verkeersfunctie. Op stroomwegen (autosnelwegen) zijn de snelheden hoog en de scheiding van verkeerssoorten is daarom streng. Op gebiedsontsluitingswegen kan de scheiding minder stikt zijn naarmate de functionele rijsnelheden lager zijn. Op de erftoegangswegen (verblijfsfunctie) moet de rijsnelheid laag zijn zodat geen strikte scheiding van voertuigsoorten nodig is en uitwisseling op wegvakken en kruispunten optimaal plaats kan vinden. In paragraaf 4.3.2 wordt nader ingegaan op het gemotoriseerde en langzaam verkeer binnen het plangebied. In paragraaf 5.11 volgt een nadere ruimtelijke onderbouwing van de toekomstige parkeervraag en verkeersgeneratie.

(ontwerp)

33

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 3.4.6

Duurzaamheidsplan (2016 - 2020)

De gemeente Soest wil graag een bijdrage leveren aan een duurzame wereld. Met het Duurzaamheidsplan 2010-2014 "Soest, doe maar duurzaam" is een stip op de horizon gezet en ambities neergelegd voor het jaar 2030. CO2-reductie, minder belasting van het milieu en het 'Cradle tot Cradle' principe zijn belangrijke uitgangspunten in dit plan. Deze kernwaarden zijn onverminderd van belang. Tegelijkertijd is duidelijk geworden dat duurzaamheid een opgave is die door de gehele samenleving opgepakt dient te worden. De overheid heeft hierin een sturende en faciliterende rol. Cruciaal is de rol van bewoners en ondernemers, die vaak belangrijke kennis hebben over hun specifieke omgeving. De gemeentes Soest wil daarom samen met betrokken instanties, bewoners en ondernemers een nieuwe stap zetten in de duurzame ontwikkeling van de gemeente. Het vorige duurzaamheidsplan heeft gezorgd voor beweging in de Soester samenleving rondom duurzaamheid. Dit betekent dat de randvoorwaarden om als gemeente samen te werken met initiatieven in de Soester samenleving verbeterd zijn ten opzichte van 2010. In de aanloop naar het nieuwe Duurzaamheidsplan 2016-2020 zijn inwoners geraadpleegd en is zeer actief samengewerkt met burgerinitiatieven en het bedrijfsleven. Hieruit is gebleken dat de gemeenschap zelf in beweging komt en veel inwoners zich verbinden aan maatschappelijke initiatieven.

Met recht kan gesproken worden over een 'energieke samenleving'. Om deze initiatieven de komende jaren te faciliteren en te stroomlijnen is het nieuwe Duurzaamheidsplan 2016-2020 "Duurzame meters maken in Soest" opgesteld. In het duurzaamheidsplan heeft de gemeente Soest de doelstellingen voor 2020 en de ambities voor 2030 beschreven. Het thema wonen kan breed opgevat worden. In het vorige duurzaamheidsplan lag de focus met name op het verduurzamen van de woningvoorraad. Ook de landelijke (SER Energieakkoord), provinciale (NOM project EBU/provincie) en lokale (Eemlandalliantie, EAS, BPD) ontwikkelingen zorgen ervoor dat dit het belangrijkste onderwerp is binnen het thema wonen. De focus in dit thema van het duurzaamheidsplan ligt dus op het verduurzamen van woningen, zowel in de huursector als in de particuliere sector. Doelstellingen voor 2020 1. 50% van de huurders is op de hoogte hoe zij zelf gemakkelijk energie kunnen besparen. 2. 50% van de particuliere kopers is op de hoogte van de mogelijkheden om energiebesparende maatregelen te nemen. 3. 300 nul-op-de-meter renovaties zijn uitgevoerd in de koop of huursector. 4. Voor nieuwbouw de GPR-score van minimaal 7 hanteren (= Bouwbesluit), waar mogelijk wordt gekeken om een stapje verder te gaan. Dit is in contrast met GPR-8 dat in de praktijk niet haalbaar is gebleken. 5.

In het toekomstige Omgevingsplan worden duurzaamheidsaspecten meegewogen. Ambities voor 2030 1. 100% van de bestaande woningvoorraad is met minimaal 2 (energielabel-)stappen omhoog of naar minimaal label B gebracht. 2. 20% van de bestaande woningvoorraad is nul-op-de-meter. 3. Voor nieuwbouw wordt de GPR-score van 10 gehanteerd. 4. Eenduidige communicatie ter bevordering van klimaatneutraal gedrag. 5. Waar er gebouwd wordt wil de gemeente Soest niet ten koste van de natuur maar met de natuur ontwikkelen. Op ieder schaalniveau moeten natuur en stad worden verbonden in het ruimtelijk ontwerp. Doorwerking planinitiatief De doelstelling die de gemeente Soest heeft vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten en het duurzaamheidsplan 2016 - 2020 geldt als uitgangspunt. In de Nota van Uitgangspunten is de ambitie uitgesproken om rekening te houden met energiebesparing en het toepassen van duurzame energie. Met name voor nieuwbouw liggen er kansen voor duurzaamheid en duurzame energievoorziening. De kansen voor het Rijksmonument zijn lastiger van tevoren in te schatten. Voor het Rijksmonument staat behoud van het waardevolle erfgoed voorop, maar er zal als het kan en past gekeken worden welke duurzaamheiddoelstellingen doorgevoerd kunnen worden.

34

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ Voor woongebouw A wordt een GPR-score van minimaal 7 nagestreefd. Daarmee wordt voldaan aan de eisen van de gemeente Soest. De initiatiefnemer volgt de doelstelling van de gemeente Soest om een hogere score te behalen. Het toekomstige woninggebouw zal minimaal een EPC van 0,4 (Bouwbesluit) hebben met de ambitie om 0,2 te behalen. Voor het Rijksmonument (gebouw B) met uitbreiding (gebouw C) gelden geen EPC eisen. De uitbreiding (gebouw C) van het monument wordt voorzien van hoogwaardige isolatie, de kansen om het Rijksmonument hoogwaardig te isoleren (zonder afbreuk te doen aan de monumentale waarde) zijn veel kleiner. Hier wordt de isolatieschil verbeterd waar het kan. Tot slot worden gebouw B+C zoveel als mogelijk voorzien van nieuwe energiezuinige installaties.

(ontwerp)

35

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 3.4.7

Masterplan Soesterberg (2010)

In het Masterplan Soesterberg heeft de gemeente Soest antwoord gegeven op de vraag hoe Soesterberg er in 2030 moet uitzien. Het Masterplan is op 23 april 2009 vastgesteld door de gemeenteraad van Soest. De uitgangspunten die bij vaststelling centraal stonden waren de verwachte groei van Soesterberg, het versterken van het centrumdeel van Soesterberg en het versterken van de binding tussen de voormalige vliegbasis en het dorp. De uitwerking van het masterplan is op 4 oktober 2010 door de gemeenteraad van Soest in een separaat document vastgesteld. Het Officierscasino is in het uitwerkingsplan nog niet concreet uitgewerkt, wel is het Officierscasino als toekomstige woningbouwlocatie aangewezen. Het Masterplan is vastgesteld door de gemeenteraad van Soest.

Figuur 8 Plangebied Officierscasino binnen de Campuszone van het Masterplan Soesterberg (bron: Masterplan Soesterberg) Bij de vaststelling van het Masterplan door de gemeenteraad in 2010 zijn nog geen concrete kaders opgesteld voor het Officierscasino. Wel is de ambitie opgenomen om de locatie binnen 10 - 20 jaar te herontwikkelen tot woningbouwlocatie. De ontwikkeling van het Officierscasino maakt inmiddels volwaardig onderdeel uit van het Masterplan Soesterberg. De concrete kaders voor de beoogde woningbouwontwikkeling zijn in de vorm van een Nota van Uitgangspunten vastgelegd. De Nota van Uitgangspunten is in het voorjaar van 2018 vastgesteld door het college van Burgemeesters en Wethouders. Voorafgaand aan de vaststelling is de nota ter visie voorgelegd aan de bewoners van Soesterberg. Doorwerking planinitiatief De ontwikkeling van het Officierscasino tot een combinatie van zorg en wonen valt binnen de reikwijdte van de Nota van Uitgangspunten. De Nota van Uitgangspunten is een directe uitwerking van de ambitie die in 2010 door de gemeenteraad werd vastgesteld in het Masterplan. De ontwikkeling is daarmee uitvoerbaar en passend binnen de kaders van het Masterplan Soesterberg.

36

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 3.4.8

Nota van Uitgangspunten

De Nota van Uitgangpunten (NvU) is opgesteld door de gemeente Soest. Het betreft de uitwerking van de ambitie die is opgenomen in het masterplan Soesterberg. De omgeving is betrokken geweest in de vorm van klankbordgroepen en heeft op deze manier kunnen bijdragen aan de ruimtelijke kaders voor de herontwikkeling van het Officierscasino. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) van de gemeente is ook betrokken geweest bij de inhoudelijke invulling van de NvU. De NvU heeft bij besluit van het college van Burgemeester & Wethouders in maart 2018 een formele status gekregen. In de NvU heeft de gemeente Soest vastgelegd binnen welk planologisch, cultuurhistorisch, programmatisch en ruimtelijk/stedenbouwkundig kader de herontwikkeling van het voormalig Officierscasino kan plaatsvinden. De ruimtelijke uitgangspunten voor de herontwikkeling zijn in de NvU visueel vastgelegd op een structuurkaart. Deze structuurkaart is in onderstaande figuur weergegeven. In de NvU is het totale plangebied onderverdeeld in twee deelgebieden:  Noordelijk deelgebied: 'In de groene kamer' zoals wordt beschreven in paragraaf 4.2.3 ;  Zuidelijk deelgebied: 'Rondom het Officierscasino' zoals wordt beschreven in paragraaf 4.2.4; Algemeen geldt dat de ontwikkeling binnen het plangebied geen afbreuk mag doen aan de parkachtige uitstraling van de locatie.

Bebouwing mag gerealiseerd worden binnen de 'principe bouwgrens' en in de zone van de 'maximale bouwgrens' mag onder voorwaarden worden gebouwd. De hoogte mag niet meer mag bedragen dan de in de NvU opgenomen maximale bouwhoogte.

Figuur 9: Structuurkaart Nota van Uitgangspunten (bron: Nota van Uitgangspunten gemeente Soest, 2018) Doorwerking planinitiatief Positionering bouwvlakken Bij het uitwerken van het bouwplan is vastgesteld dat de bomen op de structuurkaart zoals opgenomen in de NvU (zie figuur 10 en 10.1) in werkelijkheid niet overal de aangegeven positie hebben. De initiatiefnemer heeft alle bomen opnieuw laten inmeten om een correct beeld te krijgen van de boomposities en de omvang van de boomkruinen. Het resultaat is dat het bouwvlak van gebouw A enkele meters is verschoven waardoor rondom het gebouw min of meer dezelfde afstand tot de bomen aanwezig is. De herpositionering van het bouwvlak heeft er toe geleid dat diverse waardevolle bomen behouden kunnen worden. De beperkte afwijking in positionering is geoorloofd en wenselijk. Het woongebouw ligt door deze wijziging op ruimere afstand van de Kampweg. Onderstaande figuren geven de verschuiving van het bouwvlak en de bouwgrenzen weer. De Commissie Ruimtelijke Kwaliteit en de Rijksdienst Cultureel Erfgoed hebben de bouwplannen getoetst en voorzien van advies.

(ontwerp)

37

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Figuur 10: Positionering bouwvlakken en bouwgrenzen Nota van Uitgangspunten

Figuur 10.1. Positionering bouwvlakken en bouwgrenzen n.a.v. herinmeting bomen

38

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Hoofdstuk 4 4.1

Planbeschrijving

Inleiding

Het Officierscasino bestaat uit een monumentaal hoofdvolume met twee zijvleugels, een voormalig sportveld, een vrijstaand logiesgebouw, een bosareaal en een parkeerterrein. Het plangebied staat bekend onder: gemeente Soest, sectie E perceelnummers 3584 en 3599. Gezamenlijk hebben de percelen een oppervlakte van ruim 2,5 hectare. De gemeenteraad van Soest heeft het Masterplan Soesterberg in 2010 vastgesteld, zoals beschreven in paragraaf 3.4.7. Het masterplan bevat de ambitie om het Officierscasino en de omliggende gronden te herontwikkelen tot woningbouwlocatie. Het masterplan bevatte nog geen concrete ruimtelijke kaders. Deze zijn vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten (NvU), zoals beschreven in paragraaf 3.4.8. De NvU is opgesteld door de het Rijksvastgoedbedrijf in samenspraak met de gemeente Soest en de bewoners van Soesterberg. De NvU heeft daarmee bestuurlijk en maatschappelijk draagvlak en is in maart 2018 door het college van gemeente Soest vastgesteld. In 2018 heeft het Rijksvastgoedbedrijf (RVB) het Officierscasino aan de Kampweg 51 verkocht aan een projectontwikkelaar. De Nota van Uitgangspunten maakte onderdeel uit van de aanbesteding en is het kader voor de herontwikkeling. Het planinitiatief gaat uit van herontwikkeling van het rijksmonument tot woon-zorgcomplex in combinatie met de realisatie van een appartementengebouw ter plaatse van het voormalig sportveld.

Beide bestemmingen passen binnen het kader van de NvU. De herontwikkeling van het Officierscasino en bijbehorend terrein is in nauwe samenwerking met de gemeente, de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) en de Commissie Ruimtelijke Kwaliteit (CRK) tot stand gekomen. De omwonenden zijn middels digitale bijeenkomsten in staat gesteld te participeren. In paragraaf 8.2 is een verslag van het participatieproces opgenomen.

4.2

Stedenbouwkundig plan

4.2.1

Terrein

De groenstructuur op het terrein vormt een belangrijke drager voor het stedenbouwkundig plan. Het terrein krijgt een parkachtige uitstraling met daarin enkele herkenbare, autonome gebouwen. Het bosareaal aan de Kamerlingh Onneslaan blijft behouden en het middengebied tussen het appartementengebouw en het Officierscasino wordt ingericht als hart van het park. Het middengebied is een plek om elkaar te ontmoeten en omvat een nieuwe voetgangersverbinding tussen de Kampweg en het achterliggende park. Om een kwalitatief hoogwaardig middengebied te creëren is het noodzakelijk het autoparkeren elders op het terrein in te passen. Het parkeren vindt plaats in een ondergrondse parkeergarage onder het woongebouw, in korte parkeerstraten die aansluiten op de halfronde oprit aan de Kampweg en in het bosareaal langs de Kamerlingh Onneslaan, zoals ook aangegeven op de structuurkaart behorende bij de Nota van Uitgangspunten. Op het perceel worden verschillende terreinzones met elkaar verbonden, van semi-openbaar (groot en toegankelijk) tot privaat (klein en besloten). De binnentuin van het woongebouw is openbaar toegankelijk en omvat de hoofdentree van het gebouw. De private tuinen rondom het woongebouw worden vormgegeven met struwelen zodat op natuurlijke wijze een scheiding tussen privé en openbaar wordt gemaakt, zonder schuttingen of hekwerken.

De laatste decennia heeft het groenonderhoud weinig aandacht gekregen. Op dit gebied wordt een inhaalslag gemaakt. Waardevolle bomen en groenstructuren krijgen weer ruimte om te groeien en waar nodig worden nieuwe bomen aangeplant. Het tuinontwerp is uitgewerkt door Copijn Landschapsarchitecten. Op onderstaande afbeeldingen zijn enkele impressies van het toekomstige buitenterrein weergegeven. Het volledige terreinplan is toegevoegd als bijlage 3.

(ontwerp)

39

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Figuur 11 Impressie buitenterrein tussen gebouw A en B (bron: Kollhoff & Pols architecten & Copijn) Behoud openheid rondom het woongebouw Het behouden van openheid rondom het nieuwe woongebouw is een belangrijk uitgangspunt van de ontwikkeling. Zoals in paragraaf 3.4.3 is toegelicht maken het plangebied en de aanwezige groenstructuren onderdeel uit van de groene campuszone, statige gebouwen liggend in een waardevol bosparklandschap. Deze kwaliteit is door de gemeente eerder beschermd door in de bomenverordening dit gebied aan te merken als parkwijk. In het voorliggende bestemmingsplan is de bestaande kwaliteit van het gebied beschermd door het bosparklandschap te bestemmen als Bos-Bostuin. Deze bestemming is gericht op het behoud en herstel van de aanwezige natuur- en cultuurhistorische waarden. Binnen het plangebied is ruimte voor de realisatie van enkele herkenbare, autonome gebouwen maar voor het overige dient de realisatie van bouwwerken zoveel als mogelijk beperkt te worden. Het beperken van de bebouwing en het behoud van de openheid draagt bij aan het beoogde campusgevoel. In de Nota van Uitgangspunten is ook vastgelegd dat behouden van voldoende openheid een belangrijk uitgangspunten is bij de ontwikkeling van het terrein. Het bouw- en terreininrichtingsplan is in samenwerking met Copijn Landschapsarchitecten daarom gedetailleerd vormgegeven.

De eerder genoemde privé tuinen rondom het woongebouw zijn middels struwelen vorm gegeven om op natuurlijke en gebiedseigen wijze voldoende privacy te kunnen garanderen, zonder dat hiervoor schuttingen of hekwerken noodzakelijk zijn. De in het plan voorziene open zichtlijnen worden hierdoor nadrukkelijk in stand gehouden Het is de wens van de gemeente en de ontwikkelaar de unieke kwaliteiten zoveel als mogelijk te borgen en toekomstige particulieren ingrepen (waar mogelijk) te voorkomen. Om de kwaliteit in het gebied te borgen voorziet het bestemmingsplan in een regeling om de gronden rondom het woongebouw te vrijwaren van vergunningsvrije bouwwerken om de voorziene open zichtlijnen te vrijwaren van ongewenste bouwwerken. Door het opnemen van de aanduiding 'openheid' wordt vastgelegd dat de gronden rondom het woongebouw niet aangemerkt worden als erf zoals bedoeld in artikel 1 bijlage 2 van het Besluit omgevingsrecht.

40

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 4.2.2

Parkeervoorzieningen

De huidige in- en uitritten aan de Kampweg en Kamerlingh Onneslaan zullen worden gehandhaafd als ontsluiting voor het auto- en fietsverkeer. Er komen geen nieuwe inritten. Het aantal parkeervakken is gebaseerd op de Parkeernota van de Gemeente Soest. De bewoners van het woongebouw parkeren in een ondergrondse garage. Voor bezoekers worden in de garage en op maaiveld ter plaatse van de toerit naar de garage, parkeerplaatsen gerealiseerd. Voor het Officierscasino en de nieuwbouw daarachter (woon-zorgcomplex) wordt het parkeren verdeeld over twee locaties. Er wordt een klein parkeerterrein gerealiseerd nabij de inrit vanaf de Kampweg. De overige parkeerplaatsen voor de zorgfunctie worden ingepast in het bosareaal. In het bosareaal is het parkeren ingepast terplekke van open ruimtes, onder andere op een locatie waar vroeger een tijdelijke barak heeft gestaan (zie figuur 12). De plekken in het bosareaal worden ontsloten via de bestaande inrit aan de Kamerlingh Onneslaan. Copijn Landschapsarchitecten heeft gezocht naar een optimale balans tussen het behoud van groen en de inpassing van rijwegen en parkeren. Daarbij is gestreefd naar een ontwerp waarbij het parkeren op een organische wijze is geïntegreerd in het totale terreinontwerp. Het uitgangspunt is dat gezonde bomen worden behouden.

Indien voor de aanleg van rijwegen of parkeerplaatsen toch bomen moeten wijken, dan geldt als uitgangspunt dat dit bij voorkeur via de kap van exoten wordt opgelost. De overwegingen die hieraan ten grondslag liggen worden nader beschreven in de bomeneffectanalyse in bijlage 15. Een nadere onderbouwing van het parkeren volgt in paragraaf 5.11.

Figuur 12: Impressie toekomstige parkeerplaatsen op maaiveld (bron: Copijn)

(ontwerp)

41

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 4.2.3

Deelgebied Noord: in de groene kamer

Ten noorden van het monument bevindt zich op het voormalige sportveld een vierkant bouwkavel waar het appartementengebouw zal komen, ook wel aangeduid als gebouw A. Het gebouw krijgt circa 104 appartementen voor een mix aan doelgroepen en is helder van opzet: een carré van appartementen rond een grote gemeenschappelijke binnentuin. Het nieuwe hof is toegankelijk via een hoge poort vanaf de Kampweg en een lagere poort richting het Officierscasino die is uitgelijnd met de centrale hal van het monument. De woningen liggen aan de buitenzijde van het gebouw en krijgen rondom uitkragende balkons. Aan de Kampwegzijde zijn de balkons vrijwel geheel binnen de gevellijn gehouden waarmee een duidelijke voorgevel aan de straatzijde is gecreëerd. De dubbelhoge poort aan de Kampweg versterkt het collectieve karakter van het woongebouw. Deze poort vormt de hoofdentree, bewoners en bezoekers lopen door de poort en via het hof naar de achterliggende opgangen. In het midden van het hof zal een grote boom worden geplant. Het hof wordt omzoomd met extra brede galerijen die niet alleen zorgdragen voor de ontsluiting, maar ook bijdragen aan het creëren van informele tuin-/zitzones en het stimuleren van sociaal contact tussen de bewoners.

De bakstenen architectuur van de nieuwbouw bouwt voort op het traditionele gedachtengoed van het Officierscasino - en voorbeelden uit het rijke verleden van de Nederlandse woningbouw in het algemeen - maar het contrast in materialisering van vlak metselwerk en het wit van de kozijnen en uitkragende balkons laat duidelijk zien dat het een eigentijds woongebouw betreft. Appartementen De circa 104 appartementen zullen variëren tussen de circa 56 en 109 m 2. De volgende categorieën kunnen daarbij onderscheiden worden:  ca. 55-60 m2  ca. 75 m2  ca. 80 m2  ca. 95 m2  ca. 105 m2 Er is bij de woningen van 55 tot 95 m2 gezocht naar een evenwichtige verdeling van de omvang van de appartementen. De grotere appartementen van ca. 105 m2 zullen niet in dezelfde aantallen als de overige oppervlaktes voorkomen. In onderstaande figuren 13 t/m 13.2 zijn enkele impressies van de toekomstige situatie weergegeven.

Figuur 13: Impressies toekomstige voorgevel (bron: Kollhoff & Pols architecten)

42

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Figuur 13.1: Impressies toekomstige zijgevel noordoost zijde (bron: Kollhoff & Pols architecten)

Figuur 13.2: Impressies toekomstige binnenhof (bron: Kollhoff & Pols architecten)

(ontwerp)

43

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 4.2.4

Deelgebied Zuid: rondom het Officierscasino

4.2.4.1 Rijksmonument Officierscasino De inpassing en herbestemming van het bestaande Officierscasino (gebouw B) is het vertrekpunt geweest voor de gehele planontwikkeling. Het Officierscasino had oorspronkelijk tijdens de Tweede Wereldoorlog een functie van ontspanning en vermaak. Na de oorlog werden slaapverblijven toegevoegd in de zijvleugels. Tot voor kort werd het gebouw gebruikt door de Nederlandse Defensie. Het Officierscasino krijgt een nieuwe bestemming die het karakter en de geschiedenis van het gebouw respecteert. Het monument leent zich goed voor een herontwikkeling naar zorginstelling waarbij de grote zaal en de centrale hal ruimte bieden aan de benodigde gemeenschappelijke functies. De centrale hal op de begane grond verbindt de monumentale as van het hoofdgebouw met de oorspronkelijke dwarsvleugel. Deze ruimte wordt ingericht als woonkamer van het woon-zorgcomplex. De toekomstige zorgaanbieder biedt hoogwaardige zorg en ziet de kwaliteit en uitstraling van het Officierscasino als toegevoegde waarde voor haar dienstverlening. Het monumentale gebouw en de parkachtige setting stralen kwaliteit en een aangename rust uit wat goed past bij het beoogde zorgniveau. De zorginstelling krijgt circa 107 zorgkamers verdeeld over het Officierscasino en de nieuwbouw op het achterterrein. De toekomstige bewoners krijgen een eigen studio met badkamer.

De kamers kunnen door de bewoner naar eigen smaak worden aangekleed. De zorgkamers worden gerealiseerd in de zijvleugels en in de nieuwbouw op het achterterrein. Ten behoeve van de kamers in de kappen worden doorlopende dakkapellen opgenomen. Deze vormen één geheel met het dak en houden voldoende afstand ten opzichte van de kop van elk bouwdeel, zodat de uitstraling van het pannendak blijft behouden. Het exterieur van het rijksmonument behoudt het oorspronkelijke, gesloten karakter. Op een enkele noodzakelijke deur of een verbinding met de nieuwbouw na, vinden in de gevels geen ingrepen plaats. Restaureren en het behoud van de grote zaal vormen het uitgangspunt. Een deel van de grote zaal is beschikbaar voor verhuur aan derden en blijft daarmee toegankelijk voor de Soester gemeenschap. De ontwerpen en functies voor de monumentale ruimtes in het Officierscasino worden besproken met de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE) en de CRK. Programma gebouw B - Officierscasino (kamers tussen de 26 - 48 m2 )  ca. 20 kamers op de begane grond;  ca. 17 kamers in de zijvleugels inclusief kap;  ca. 13 kamers in de kap van het hoofdgebouw

Figuur 14 Impressies toekomstige westgevel, aanzicht vanaf de Kampweg (bron: Kollhoff & Pols architecten)

44

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Figuur 14.1. Impressie toekomstig aanzicht zuidwest zijde (bron: Kollhoff & Pols architecten)

(ontwerp)

45

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 4.2.4.2 Nieuwbouw zorgwoningen Achter het Officierscasino ligt een kleiner L-vormig bouwkavel, aangeduid als gebouw C. Dit gebouw is door zijn directe relatie met het monument en de gedeelde tuin uitermate geschikt als 'beddenhuis' met in totaal 57 zorgkamers. Het Officierscasino en de nieuwbouw vormen programmatisch één complex wat een fysieke verbinding met het monument noodzakelijk maakt. De verbinding met het hoofdvolume wordt gemaakt middels een glazen tussenlid dat de vloerniveaus van de nieuwbouw verbindt met een verticaal stijgpunt achter het podium. Het gebouw heeft dezelfde bakstenen gevels en witte kozijnen als het appartementengebouw (gebouw A) maar is kleinschaliger en ondergeschikt gemaakt aan het monument. De twee bestaande monumentale bomen op het binnenhof blijven behouden waardoor tussen het monument en de nieuwbouw een groene, intieme buitenruimte ontstaat. Programma gebouw C - Nieuwbouw (kamers circa 28 m2)  ca. 19 kamers op de begane grond;  ca. 19 kamers op de eerste verdieping;  ca. 19 kamers op de tweede verdieping.

Figuur 15. Impressie toekomstige nieuwbouw en binnentuin (bron: Kollhoff & Pols architecten)

46

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Figuur 15.1 Impressie toekomstige verbinding gebouw B & C (bron: Kollhoff & Pols architecten)

(ontwerp)

47

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

4.3

Functionele uitgangspunten

4.3.1

Wonen

Om te voorzien in de (lokale en regionale) woningbehoefte is het belangrijk woningen te bouwen die aansluiten op de woonwensen van woningzoekenden uit de gemeente en de regio. De gemeente heeft de ambitie om te komen tot een meer evenwichtige bevolkingsopbouw. Daartoe dient nieuwbouw bij voorkeur gericht te zijn op jonge huishoudens uit de regio en op de toenemende vraag naar levensloopbestendige woningen. In het planinitiatief wordt voorzien in een appartementengebouw met circa 104 woningen. De appartementen zijn opgezet voor een brede doelgroep uit de gemeente en de regio, waarbij een accent is gelegd op de doelgroep 'vitaal wonen'. Voor vitale senioren is het wonen in een parkachtige omgeving extra aantrekkelijk vanwege de aanwezigheid van ondersteunende zorgfuncties op het eigen terrein. Bovendien wordt 20% van het toekomstige woonprogramma gerealiseerd in het betaalbare segment zoals vastgelegd in de Nota van Uitgangspunten.

4.3.2

Verkeer en parkeren

Bij het opstellen van het terreinplan was de inpassing van de rijwegen en parkeerplaatsen een belangrijk thema. Daarbij is ook nauwgezet gekeken naar de afstemming op het aanwezige groen. Voor een gedetailleerde uitleg wordt verwezen naar pagina 12 van bijlage 3. Gemotoriseerd verkeer Het plangebied maakt onderdeel uit van het totale verblijfsgebied van Soesterberg. De wegen in en buiten het plangebied hebben allemaal een verblijfsfunctie. De Kampweg zal in de nabije toekomst ook een maximale snelheid van 30 km/uur kennen. Binnen het plangebied zal alleen sprake zijn van bestemmingsontsluiting die rechtstreeks naar parkeerplaatsen leidt. Vanuit de Duurzaam Veilig visie is het streven gericht op zo kort mogelijke ritten. De Kampweg is (via de Richelleweg) aangesloten op de A28. Via de Rademakersweg en de Banningstraat is ook de Amersfoortseweg goed bereikbaar. Het aantal auto-aansluitingen wordt in het stedenbouwkundige plan niet uitgebreid ten opzichte van de bestaande situatie, namelijk twee: 1. De zuidelijke aansluiting op de Kamerlingh Onneslaan, deze ontsluit de parkeerplaats op maaiveld; 2. De westelijke aansluiting op de Kampweg, deze ontsluit het woongebied en de hoofdentree van het woonzorgcomplex. Ter plaatse is een halfronde oprijlaan met twee inritten aanwezig.

Vanaf genoemde inritten zijn enkele doodlopende rijwegen opgenomen voor de ontsluiting van de parkeergarage onder het woongebouw en de kleinschalige parkeerzones op maaiveld. Langzaam verkeer De Kampweg heeft aan beide zijden een fietsstrook. Fietsverkeer voor het woongebouw maakt gebruik van de hoofdentree aan de Kampweg. Hier is op eigen terrein voorzien in fietsparkeren voor bezoekers. De bergingen in de kelder van het woongebouw zijn met de fiets bereikbaar via een lift en via de hellingbaan van de garage. Fietsparkeren voor het woon-zorgcomplex is opgenomen nabij de toegangen van het gebouw en bereikbaar via de rijwegen op het terrein. Binnen het plangebied wordt voor voetgangers voorzien in een primaire route die de Kampweg via het middengebied verbindt met het achterliggende park. Daarnaast zijn secundaire wandelpaden in het terrein opgenomen die uitnodigen tot een wandeling en her en der aansluiten op de trottoirs en wandelpaden in de omgeving. Openbaar vervoer Binnen Soesterberg bevinden zich een aantal busroutes. Nabij het plangebied, op slechts enkele meters van de hoofdinrit, is de bushalte 'Kampweg' gesitueerd. De bushalte maakt onderdeel uit van de buslijn 52 die loopt tussen Utrecht, Amersfoort en Zeist. Via deze bushalte wordt het plangebied in de huidige en toekomstige situatie goed ontsloten.

48

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 4.3.3

Waterstructuur

Grondwater Soesterberg ligt hoog ten opzichte van NAP en heeft een zeer lage grondwaterstand. Oppervlaktewater Binnen het plangebied is in de bestaande situatie geen oppervlaktewater aanwezig. Afval- en regenwater In het algemeen geldt dat regenwater, dat op onverharde gebieden valt, grotendeels wordt afgevoerd op een natuurlijke manier, namelijk via het grondwater en door verdamping via bodem en planten. Regenwater dat op verharde gebieden valt, wordt normaal gesproken afgevoerd via het rioolstelsel of geïnfiltreerd in de bodem. De oude bebouwde gedeeltes van Soesterberg zijn voorzien van een gemengd stelsel. De recent bebouwde gedeeltes in de kern van Soesterberg zijn voorzien van een gescheiden stelsel. Bij een gemengd stelsel wordt regenwater en afvalwater gemengd en wordt al het water afgevoerd naar de rioolwaterzuivering. Bij een gescheiden stelsel wordt regenwater van verhardingen en afvalwater in twee aparte stelsels ingezameld en getransporteerd. De locatie van het Officierscasino is aangesloten op een gemengd stelsel. Het afvalwater wordt naar een pompstation aan de zuidkant van de Rijksweg A28 geleid (buiten het plangebied) en van daaruit via een persleiding naar Soest.

Op basis van het uitgevoerde wateronderzoek (bijlage 4) kan geconcludeerd worden de bestaande riolering van Soesterberg voldoende capaciteit heeft voor het verwerken van het vuilwater van de nieuwe functies op het terrein van het Officierscasino. Wanneer het regenwater van het hoofdgebouw wordt afgekoppeld zal zelfs sprake zijn van een afname van het vuilwateraanbod. Infiltratie in de bodem is gezien de lage grondwaterstand een relatief eenvoudig te realiseren oplossing. De te nemen maatregelen om te voorzien in een goede waterhuishouding worden in paragraaf 5.10 nader toegelicht.

(ontwerp)

49

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Hoofdstuk 5

Milieu- en omgevingsaspecten

In de toelichting op het bestemmingsplan moet op grond van artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening een beschrijving worden opgenomen van de wijze waarop de milieu- en omgevingsaspecten bij het plan zijn betrokken. Daarbij moet rekening gehouden worden met de geldende wet- en regelgeving en met de vastgestelde (boven)gemeentelijke beleidskaders. Bovendien is een bestemmingsplan vaak een belangrijk middel voor afstemming tussen de milieu- en omgevingsaspecten en ruimtelijke ordening. In dit hoofdstuk wordt o.a. ingegaan op de thema's bodem, milieuzonering, geluid, luchtkwaliteit, externe veiligheid, water, flora & fauna, archeologie & cultuurhistorie, kabels en leidingen.

5.1

Bodem

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepaalt dat gemeenten regels moeten stellen bij het vaststellen van bestemmingsplannen. De regels zijn nodig om voor een goede ruimtelijke ordening te zorgen. Dit betekent dat de bodemkwaliteit en de voorgenomen bestemming met elkaar in overeenstemming moeten zijn. Een historisch onderzoek kan worden uitgevoerd om te bepalen of de bodem een planontwikkeling in de weg staat. Dit onderzoek kan aangevuld worden met een nader bodemonderzoek. Het is niet toegestaan om te bouwen op vervuilde grond. Sinds 2008 is het Besluit bodemkwaliteit van kracht. Bij het toepassen van grond en bagger hanteert dit besluit een toets. De bodem moet met de gebruiksfunctie in balans zijn. Het doel van het Besluit bodemkwaliteit is duurzaam bodembeheer. De bescherming van de bodemkwaliteit voor mens en milieu moet in balans zijn met gebruik van de bodem voor maatschappelijke ontwikkelingen. Te denken valt aan woningbouw of het aanleggen van wegen. Er moet bij plannen rekening worden gehouden met de bodemkwaliteit in relatie tot de gewenste functies. Dit is bepaald in artikel 3.1.6 van het Besluit ruimtelijke ordening en artikel 3.2 Algemene wet bestuursrecht.

Doorwerking planinitiatief Door Aveco de Bondt is in 2012 een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd binnen het plangebied in opdracht van het ministerie van defensie. Voorafgaand aan de uitvoering van de veldwerkzaamheden is een visuele inspectie van het maaiveld uitgevoerd, hierbij zijn geen asbestverdachte materialen of andere bijzonderheden waargenomen. In de bodem van de onderzoekslocatie zijn vrijwel geen bijmengingen van bodemvreemd materiaal aangetroffen. In de geanalyseerde monsters (zowel bovengrond als ondergrond) liggen alle gemeten gehalten beneden de toetsingswaarde voor nader onderzoek. Het uitvoeren van nader onderzoek werd door Aveco de Bondt in 2012 niet noodzakelijk geacht. Het rapport van Aveco de Bondt uit 2012 is toegevoegd als bijlage 5. Het rapport van Aveco de Bondt stamt uit 2012 en is daarmee mogelijk niet meer volledig up to date. Om de actuele bodemkwaliteit binnen het plangebied in kaart te brengen heeft initiatiefnemer een aanvullend bodemonderzoek laten uitvoeren door Archimill Milieu - Adviseurs. Het onderzoek is toegevoegd als bijlage 6. Het aanvullende onderzoek geeft een ander beeld van de bodemkwaliteit dan uit het onderzoek van Aveco de Bondt naar voren is gekomen. In voorliggend bestemmingsplan wordt een korte samenvatting gegeven. Voor een uitgebreide uitleg wordt verwezen naar bijlage 6.

Resultaten aanvullend bodemonderzoek Op locatie zijn in de bovengrond plaatselijk sporen van zwakke bijmengingen met puin aangetroffen. Ter plaatse van locatie 103 is in de bijmenging een asbestverdacht materiaal aangetroffen dat nader onderzoek vereiste. De grond uit de onderlaag is niet verontreinigd met één van de componenten waarop is onderzocht.

50

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ Voor de grond uit de bovenlaag geldt samengevat het volgende  de bodemlaag onder elementenverhardingen/bestrating is niet verontreinigd met één van de componenten waarop is onderzocht.  de bodemlaag onder de asfaltverharding is licht verontreinigd met minerale olie en PAK.  de grond met sporen van zwakke bijmenging met puin is licht verontreinigd met PCB’s en PAK’s.  de zintuiglijk onverdachte grond uit de bovenlaag van het noordelijke terrein is licht verontreinigd met minerale olie, kwik en lood. Ter plaatse van boring 120 is een sterke verontreiniging met PAK geconstateerd die nader onderzocht dient te worden.  de zintuiglijk onverdachte grond uit de bovenlaag van het zuidelijke terrein is niet verontreinigd met één van de componenten waarop is onderzocht.  het grondwater bevindt zich dieper dan 5,0m –mw en is derhalve niet onderzocht. Op basis van deze onderzoeksresultaten kan de hypothese niet-verdachte locatie voor de ondergrond worden aangenomen maar dient deze voor de bovengrond te worden verworpen. Naar aanleiding van het aantreffen van asbestverdacht materiaal in de puinhoudende bovengrond is conform NEN 5707 aanvullend onderzoek naar asbest ingesteld.

Naar aanleiding van het aantreffen van een sterke verontreiniging met PAK in de bovengrond ter plaatse van boring 120 is nader onderzoek ingesteld om de omvang van deze verontreiniging vast te stellen.

Conclusie aanvullend bodemonderzoek Naar aanleiding van het aangetroffen asbestverdacht materiaal in de puinhoudende bovengrond nabij boring 103 is nader onderzoek naar asbest verricht conform NEN5707. Het rapport is toegevoegd als bijlage 7. Op basis van dit aanvullende onderzoek kan geconcludeerd worden dat er geen sprake is van verontreiniging met asbest. Naar aanleiding van aantreffen van sterke verontreiniging met PAK in de bovengrond ter plaatse van boring 120 is nader onderzoek verricht. De resultaten hiervan zijn verwerkt in het verkennend bodem onderzoek in bijlage 6. Op basis van het uitgevoerde aanvullende onderzoek in en rondom boring 120 is de eerder aangetroffen verontreiniging niet bevestigd. Op basis van de uitgevoerde onderzoeken kan geconcludeerd worden dat de bodem geschikt is voor de toekomstige functies wonen en zorg. Ten aanzien van het aspect bodem worden er geen restricties gesteld aan het toekomstige gebruik.

(ontwerp)

51

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

5.2

Archeologie

In Europees verband is het zogenaamde 'Verdrag van Malta' tot stand gekomen. Uitgangspunt van dit verdrag is om het archeologisch erfgoed zo veel mogelijk te behouden. Waar dit niet mogelijk is, dient het bodemarchief met zorg ontsloten te worden. Bij het ontwikkelen van het ruimtelijk beleid moet het archeologisch belang vanaf het begin meewegen in de besluitvorming. Aansluitend op dit verdrag is op 1 september 2007 de Wet Archeologische Monumentenzorg in werking getreden. Dit is gedaan in de Wet op de archeologische monumentenzorg (Wamz). De Wamz is in werking getreden op 1 september 2007. Hiermee zijn een aantal wetten gewijzigd. Dit zijn onder andere de Monumentenwet (1988), de Ontgrondingenwet (Ow), de Wet milieubeheer (Wm), de Woningwet (Ww) en de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Sinds de Wamz hebben gemeenten een zorgplicht voor het archeologisch erfgoed. Dit is ook verwerkt in de Erfgoedwet sinds 1 juli 2016. In de toekomst zal de zorgplicht verwerkt worden in de Omgevingswet. Tot de Omgevingswet ingaat gelden voor onderdelen, die gaan over de fysieke leefomgeving, de bepalingen uit de Monumentenwet. Dit is opgenomen in de overgangsregeling van de Erfgoedwet. De gemeente Soest heeft een Archeologische beleidskaart opgesteld. Het plangebied is onderdeel van de dorpskern van Soesterberg en hiervoor is een lage archeologische verwachtingswaarde van toepassing.

Nader archeologisch onderzoek is noodzakelijk bij bodemingrepen die een oppervlakte groter dan 10.000 m2 hebben alsmede een diepte van meer dan 30 cm.

Doorwerking planinitiatief In augustus 2014 heeft de voormalige eigenaar van het plangebied, het Rijksvastgoed en Ontwikkelingsbedrijf (RVB), een quickscan Archeologie laten uitvoeren. Het onderzoeksgebied is exact gelijk aan het plangebied van voorliggend bestemmingsplan. De quickscan is uitgevoerd door Hamaland Advies (kenmerk: EKU/DIR/HAMA/140735) en is toegevoegd in bijlage 8. Voor een andere ontwikkeling aan de Kampweg, aangrenzend aan het plangebied is door BAAC een inventariserend veldonderzoek uitgevoerd. Uit dit veldonderzoek komt naar voren dat de bodem ter plaatse van deze ontwikkeling in grote mate is verstoord. Deze verstoring in combinatie met het niet overstijgen van de ondergrens heeft in dat gebied bepaald dat vervolgonderzoek niet noodzakelijk is.

Figuur 16: Archeologische beleidsadvieskaart gemeente Soest (plangebied rood omlijnd) Op grond van de bekende geologische, landschappelijke, aardkundige, archeologische en historische gegevens in en rond het plangebied kan de archeologische verwachting worden bepaald. Conform de archeologische beleidsadvieskaart van de gemeente Soest is er een lage archeologische verwachting voor het plangebied gegeven de ligging op een Sandr. Verwacht mag worden dat de bodem ter plaatse van de gebouwen verstoord is. Het is aannemelijk dat de bodemopbouw door de bebouwing, erfbestrating, aanleg kabels en leidingen en de volgroeide tuininrichting voor een deel verstoord zal zijn.

52

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ Conclusie Het archeologische beleid van de gemeente voor het plangebied geeft aan dat er alleen voor bodemingrepen archeologisch onderzoek noodzakelijk is indien deze groter zijn dan 10.000m² en bovendien dieper gaan dan 30cm beneden maaiveld. In deelgebied noord zal sprake zijn van sloop nieuwbouw van in totaal circa 4900 m2 waarbij een deel reeds verstoord is door het bouwen van het bestaande gebouw. In deelgebied zuid zal sprake zijn van nieuwbouw met een grondoppervlak van circa 795 m2. In en direct rondom het Officierscasino worden geen graafwerkzaamheden verricht. De totale verstoring voor de gebouwen komt daarmee op maximaal 5.695 m 2. De graafwerkzaamheden voor de aanleg van het overige terrein, bijvoorbeeld voor een infiltratievoorziening voor het hemelwater, zal ruim beneden resterende 4.305 m2 blijven. De voorgestelde ontwikkeling overstijgt de drempelwaardes voor archeologisch onderzoek niet. De bodemingrepen blijven ruim onder de drempelwaarde van 10.000 m2. Archeologisch onderzoek is derhalve niet noodzakelijk. Bovendien zijn grote delen van het plangebied reeds in het verleden verstoord geweest door bouw- en graafactiviteiten. Het aspect archeologie vormt geen belemmering voor onderhavig bestemmingsplan.

Ten overvloede wordt opgemerkt dat conform artikel 5.10 van de Erfgoedwet een initiatiefnemer bij een toevalsvondst wettelijk verplicht is dit te melden bij het bevoegd gezag, in dit geval bij de gemeente Soest.

(ontwerp)

53

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

5.3

Cultuurhistorie

In de ruimtelijke ordening moet de cultuurhistorie worden afgewogen. Het Rijk heeft in 2009 hiervoor een aanzet gegeven in de Modernisering Monumentenzorg (MoMo). Het Rijk stelt dat de cultuurhistorie moet worden verantwoord in structuurvisies, bestemmingsplannen en milieueffectrapportages. Het voornaamste doel hiervan is om het cultuurhistorische karakter van Nederland op gebiedsniveau te behouden en te versterken. Bij de vaststelling van een bestemmingsplan en bij de bestemming van de in het plan begrepen gronden moet rekening worden gehouden met de in het gebied aanwezige cultuurhistorische waarden. In paragraaf 2.3.2 en 2.3.3 is reeds een uitgebreide samenvatting gegeven van de geschiedenis van Soesterberg en de cultuurhistorische waarde die het Officierscasino vertegenwoordigd.

Doorwerking planinitiatief Cultuurhistorisch zijn er twee aspecten die doorwerken in het plan: de landschappelijke verkaveling uit 1652 en de bouw van het Officierscasino in 1941 door de Duitse bezetter. Oorspronkelijke verkaveling In verband met de oorspronkelijke verkaveling is bij de planvorming gekozen voor een opzet met stevige gebouwen in een parkachtige setting. Op die manier behoudt deze zijde van de Kampweg een hoofdzakelijk open, groene structuur wat bijdraagt aan het behoud van het karakter van de oorspronkelijke verkaveling. De groenstructuur in het plangebied ondersteunt het karakter van de Kampweg als oorspronkelijke zijweg c.q. sortie van de Amersfoortseweg. Het beeld met de hoge bomen wordt behouden. Uitzondering daarop is het meer open voorterrein ter plaatse van de hoofdentree van het Officierscasino welke cultuurhistorisch relevant is voor het monumentale Officierscasino. Rijksmonument De herbestemming van het Officierscasino is geen eenvoudige opgave. De grote ruimten op de begane grond van het hoofdvolume hebben een hoge monumentale waarde en zijn relatief incourant. Om de kwaliteit van deze ruimten te behouden is gekozen voor een zorgbestemming met een duidelijke behoefte aan gemeenschappelijke verblijfsruimten. In een woonzorgcomplex kunnen de grote zaal en centrale hal worden ingericht als woonkamer en eetzaal.

Hierdoor kunnen omvangrijke (constructieve) ingrepen achterwege blijven. Een transformatie tot woonzorgcomplex voorziet enerzijds dus in een aantoonbare zorgbehoefte (paragraaf 3.2.2) , maar is anderzijds ook een keuze die is gemaakt met het oog op het behoud van het monument. Het gesloten, enigszins 'strenge' uiterlijk van het Officierscasino staat in contrast met de rijke uitmonstering van de binnenzijde en de oorspronkelijke functie voor vermaak en ontspanning in besloten kring van officieren. Dit contrast is een kernwaarde van het gebouw, die ook in de nieuwe functie herkenbaar moet blijven. Het hoofdvolume van het Officierscasino is lineair georganiseerd. Men komt vanaf de Kampweg binnen in de vestibule (entreeruimte), loopt door naar de centrale hal en komt daarna in de grote zaal met het podium. Het resultaat van de door de architect gekozen schaal van deze ruimten is dat de ideologie van de Duitse bezetter alle aandacht kreeg. Op het podium stond de macht en propaganda van het Derde Rijk centraal. De mens als individu was in het Officierscasino relatief klein en onbelangrijk. De grootsheid van de monumentale ruimten versus de menselijke schaal vormt bij de herontwikkeling een belangrijke uitdaging. Voor de zorgbewoners moet het schaalniveau dusdanig worden aangepast dat de nieuwe bewoners zich geborgen gaan voelen.

De nieuwe ruimten moeten als 'gemeenschappelijke woonkamer' prettig en comfortabel worden, tegelijkertijd moet wel de oorspronkelijke monumentaliteit behouden blijven.

54

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ De inpassing van de zorgkamers geschiedt met name in de zijvleugels. De oorspronkelijke dwarsvleugel aan de zijde van de Kampweg had in de oorlog geen representatieve functie maar was vooral gericht op verblijven en ontspannen. De in 1953 aangebouwde zijvleugel, meer op het achterterrein, is altijd al gebruikt ten behoeve van logies. Met de keuze voor een zorgbestemming blijft het gebruik in functionele zin dus nog enigszins vergelijkbaar met het oorspronkelijke gebruik van het Officierscasino.

5.4

Flora & fauna

Per 1 januari 2017 is de Wet natuurbescherming van kracht. De Wet natuurbescherming vervangt drie actuele wetten: de Flora- en faunawet, de Boswet en de Natuurbeschermingswet 1998. In de Wet natuurbescherming is de bescherming van soorten en gebieden vastgelegd. Verantwoording soortenbescherming De toets aan de natuurwetgeving is een getrapte toets. Allereerst is een quickscan flora en fauna (natuurtoets) nodig. De resultaten van de quickscan bepalen of een vervolgonderzoek uitgevoerd moet worden. Een voorbeeld van een vervolgonderzoek is een onderzoek naar de aanwezigheid van vleermuizen of andere beschermde soorten. Het plan kan soms onder bepaalde voorwaarden worden uitgevoerd als er negatieve effecten worden verwacht, bijvoorbeeld door het nemen van maatregelen om negatieve effecten te verminderen of te voorkomen. Er is meestal een ontheffing nodig van de provincie als negatieve effecten niet voorkomen kunnen worden. Verantwoording gebiedsbescherming Vanuit de Wet natuurbescherming (Wnb) zijn natuurgebieden aangewezen die beschermd zijn. Het gaat daarbij om Natura 2000-gebieden. Deze gebieden zijn uitgesplitst in Habitatrichtlijngebieden en Vogelrichtlijngebieden. Binnen de diverse 2000-gebieden komen een aantal stikstofgevoelige habitattypen voor.

Doorwerking planinitiatief Onderzoeksbureau Archimill heeft een quickscan flora & fauna inclusief aanvullende vleermuizen schouw uitgevoerd om de flora & fauna binnen het plangebied in kaart te brengen. Bovendien is in beeld gebracht of de gewenste ontwikkeling schadelijke gevolgen heeft voor in het plangebied voorkomende flora & fauna. Het onderzoek is toegevoegd in bijlage 9. Conclusie quickscan flora & fauna en aanvullende vleermuizen schouw Bij de quickscan die is uitgevoerd is op de locatie geen beschermde flora en fauna waargenomen die een belemmering kunnen vormen voor de voorgenomen activiteit. In de aanwezige bebouwing zijn geen aanwijzingen aangetroffen welke kunnen duiden op het voorkomen van zoogdieren, vleermuizen of vogels. Omdat de bestaande groenstructuren in belangrijke mate worden gehandhaafd en de bouwwerkzaamheden op enige afstand van de bomen worden uitgevoerd, zullen eventueel aanwezige vleermuizen niet door de geplande activiteiten gestoord worden. De te rooien bomen zijn met een aanvullende schouw nader beoordeeld. Op basis van de aanvullende schouw kan geconcludeerd worden dat in geen van de te rooien bomen of omliggende bomen jaarrond beschermde nesten of (potentiële) nestplaatsen van vleermuizen zijn aangetroffen. Voor de geplande activiteiten is geen ontheffingsaanvraag in het kader van de Wet natuurbescherming noodzakelijk.

Op basis van de quickscan en de aanvullende schouw kan geconcludeerd worden dat het aspect flora & fauna voldoende is onderzocht en dat er geen belemmeringen zijn voor de geplande herontwikkeling en de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

(ontwerp)

55

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

5.5

Geluid

Wegverkeer In de Wet geluidhinder is bepaald dat het bevoegd gezag bij vaststelling van een bestemmingsplan de wettelijke grenswaarden in acht moet nemen. Toetsing aan de ten hoogste toelaatbare belasting van de Wet geluidhinder vindt plaats per weg. Het geluidsniveau ten gevolge van het wegverkeer dient op de gevels van geluidsgevoelige objecten, zoals nieuwe of te wijzigen woningen in de geluidszone van een weg te voldoen aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (voorheen: voorkeursgrenswaarde). Deze bedraagt 48 dB, indien dit geluidsniveau wordt overschreden kan de gemeente een hoger geluidsniveau toestaan de zogenaamde "Hogere waarde". De hogere waarde mag enkel worden verleend, indien uit akoestisch onderzoek is gebleken dat bron-, overdrachts- of gevelmaatregelen om het geluidsniveau terug of onder de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting te brengen niet mogelijk is. Aan de hogere waarde is een maximum verbonden. Voor de nieuwbouw van woningen in binnenstedelijke situaties is dit 63 dB en in buiten stedelijke situaties is dit 53 dB. Deze niveaus zijn na aftrek van de correctie conform artikel 110g van de Wet geluidhinder. Industrielawaai Op basis van artikel 40 van de Wet geluidhinder kunnen (delen van) industrieterreinen worden aangewezen als gezoneerd industrieterrein met een zonegrens.

Dit betreft industrieterreinen waarop zich gronden bevinden die zijn aangewezen voor mogelijke vestiging van zogenaamde "zware lawaaimakers" als genoemd in artikel 41 lid 3 van de Wet geluidhinder en artikel 2.1 lid 3 van het Besluit omgevingsrecht. Buiten de zonegrens mag de geluidbelasting vanwege het industrieterrein de waarde van 50 dB niet te boven gaan. De op 1 januari 2007 geldende ten hoogste toelaatbare geluidsbelastingen voor woningen, andere geluidsgevoelige gebouwen en geluidsgevoelige terreinen – vastgelegd in eerder genomen besluiten – blijven gelden. Spoorwegverkeer Het geluidsniveau ten gevolge van het railverkeer dient op de gevels van nieuwe (of te wijzigen) woningen in de geluidszone van een weg te voldoen aan de ten hoogste toelaatbare geluidsbelasting (voorkeursgrenswaarde). Deze bedraagt 55 dB. Indien dit geluidsniveau wordt overschreden, kan hiervoor onder voorwaarden een hoger waarde worden vastgesteld van 68 dB.