Ontwerpbestemmingsplan_Officierscasino Soesterberg

Toelichting en Regels Ontwerp bestemmingsplan Officierscasino Soesterberg NL.IMRO.0342.BPSTB0024-0201 18 – 02 – 2022

Officierscasino Soesterberg

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Inhoudsopgave

Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Ligging van het plangebied 1.3 Doelstelling 1.4 Vigerend bestemmingsplan 1.5 Leeswijzer

6 6 6 7 8 9

Hoofdstuk 2 Bestaande situatie 2.1 Inleiding 2.2 Ontstaansgeschiedenis 2.3 Ruimtelijke structuur

10 10 10 12

Hoofdstuk 3 Beleidskaders 3.1 Inleiding 3.2 Rijksbeleid 3.3 Provinciaal beleid 3.4 Gemeentelijk beleid

21 21 21 25 28

Hoofdstuk 4 Planbeschrijving 4.1 Inleiding 4.2 Stedenbouwkundig plan 4.3 Functionele uitgangspunten

39 39 39 48

Hoofdstuk 5 Milieu- en omgevingsaspecten 5.1 Bodem 5.2 Archeologie 5.3 Cultuurhistorie 5.4 Flora & fauna 5.5 Geluid 5.6 Luchtkwaliteit 5.7 Bedrijven- en milieuzonering 5.8 Kabels en leidingen 5.9 Externe veiligheid 5.10 Water 5.11 Verkeer en parkeren 5.12 Stikstofemissie 5.13 Bomeneffect analyse 5.14 Niet - ontplofte explosieven 5.15 Vormvrije m.e.r.-beoordeling

50 50 52 54 55 56 58 60 61 62 64 67 71 72 74 75

Hoofdstuk 6 Juridische en bestuurlijke aspecten 6.1 Inleiding 6.2 Opbouw van regels

76 76 76

Hoofdstuk 7

81

Economische uitvoerbaarheid

Hoofdstuk 8 Maatschappelijk uitvoerbaarheid 8.1 Overleg met betrokken overheden en andere partijen 8.2 Participatie 8.3 Zienswijzen 8.4 Ambtshalve wijzigingen

2

82 82 83 83 83

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Bijlagen toelichting

85

Bijlage 1

Quickscan cultuurhistorie & bouwhistorie M&DM

86

Bijlage 2

Aanvullende Cultuur- en Bouwhistorische Verkenning

87

Bijlage 3

Landschapsinrichtingsplan Copijn

88

Bijlage 4

Waterparagraaf en infiltratieonderzoek

89

Bijlage 5

Verkennend bodemonderzoek 2012

90

Bijlage 6

Verkennend bodemonderzoek 2019/2020

91

Bijlage 7

Asbestonderzoek 2020

92

Bijlage 8

Quickscan Archeologie

93

Bijlage 9

Quickscan flora & fauna (inclusief aanvullende vleermuizen schouw)

94

Bijlage 10

Akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai

95

Bijlage 11

Berekening verkeersgeneratie

96

Bijlage 12

Parkeernotitie

97

Bijlage 13

Aerius berekening

98

Bijlage 14

Bomeninventarisatie

99

Bijlage 15

Bomen Effecten analyse

100

Bijlage 16

Vooronderzoek conventionele explosieven

101

Bijlage 17

Aanmeldnotitie vormvrije m.e.r.

102

Bijlage 18

Participatieverslag

Regels

103

105

Hoofdstuk 1 Artikel 1 Artikel 2

Inleidende regels Begrippen Wijze van meten

106 106 114

Hoofdstuk 2 Artikel 3 Artikel 4 Artikel 5 Artikel 6 Artikel 7 Artikel 8

Bestemmingsregels Bos - Bostuin Maatschappelijk Verkeer Wonen-Gestapeld Waarde - Archeologie lage verwachting Waarde - Gemeentelijke Beschermd dorpsgezicht

115 115 117 119 120 122 125

Hoofdstuk 3 Artikel 9 Artikel 10 Artikel 11 Artikel 12 Artikel 13 Artikel 14

Algemene regels Anti-dubbeltelregel Algemene bouwregels Algemene gebruiksregels Algemene aanduidingsregels Algemene afwijkingsregels Algemene wijzigingsregels

126 126 127 128 129 130 131

Hoofdstuk 4 Artikel 15 Artikel 16

Overgangs- en slotregels Overgangsrecht Slotregel

132 132 133

Bijlagen regels

135

Bijlage 1

Horeca categorieën

136

Bijlage 2

Staat van bedrijfsactiviteiten aan huis

137

Bijlage 3

Landschapsinrichtingsplan

138

(ontwerp)

3

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

4

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Toelichting

(ontwerp)

5

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Hoofdstuk 1 1.1

Inleiding

Aanleiding

Het Rijksmonumentale Officierscasino ligt aan de Kampweg 51 in Soesterberg, gemeente Soest. Het Officierscasino bestaat uit drie aaneengeschakelde gebouwen met bijbehorende tuin, een voormalig sportveld, een bosperceel, één vrijstaand gebouw en een parkeerterrein. Het plangebied staat bekend onder de gemeente Soest, sectie E perceelnummers 3584 en 3599. Gezamenlijk hebben de percelen een oppervlakte van ruim 2,5 hectare. Het Rijksvastgoedbedrijf heeft de percelen van het voormalige Officierscasino verkocht aan een ontwikkelcombinatie. De nieuwe eigenaren willen van het complex een combinatie van zorg en wonen maken. Daarbij wordt het monumentale gebouw herontwikkeld en wordt er nieuwbouw op het terrein gerealiseerd. Voorliggend bestemmingsplan biedt het juridisch - planologisch kader waarbinnen de ontwikkelingen op het terrein van het Officierscasino mogelijk worden gemaakt.

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied ligt binnen de bebouwde kom en wordt aan vrijwel alle zijdes begrensd door bestaande woonwijken. Ten noordoosten van het plangebied ligt het Rijksmonumentale landhuis Egghermonde. Op globaal een kilometer ten noorden van het plangebied ligt de voormalige Vliegbasis Soesterberg. Op ongeveer 500 meter ten zuiden van het plangebied ligt de snelweg A28. Figuren 1 en 2 geven het plangebied en de nabije omgeving weer.

Figuur 1: Globale ligging plangebied in de omgeving (bron: pdok)

6

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Figuur 2: Ligging plangebied (bron: google maps)

1.3

Doelstelling

Het nieuwe bestemmingsplan heeft meerdere doelen. Het betreft hier het tot stand brengen van een adequate planologisch-juridische regeling die de voorwaarden schept voor de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen op deze locatie van Soesterberg. Het belangrijkste doel van dit bestemmingsplan is dan ook om het plangebied te voorzien van een actuele bestemmingsplanregeling die is afgestemd op het huidige beleid zodat op basis hiervan de aanvraag van een omgevingsvergunning kan worden getoetst.

(ontwerp)

7

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

1.4

Vigerend bestemmingsplan

Het bestemmingsplan 'Officierscasino' vervangt het ter plaatse van het plangebied vigerende bestemmingsplan 'Soesterberg' (vastgesteld door de raad op 4 juli 2013 en onherroepelijk op 5 februari 2014. In het bestemmingsplan 'Soesterberg' kent het plangebied de volgende bestemmingen en aanduidingen:  Enkelbestemming: Maatschappelijk – Militaire zaken  Dubbelbestemming: Waarde – Archeologie lage verwachting  Gebiedsaanduiding: geluidzone – snelweg  Bouwvlak  Bouwaanduiding: specifieke bouwaanduiding rijksmonumenten Op de verbeelding is voor het hoofdvolume van het monument een maximum bouwhoogte van 12m en een goothoogte van 7m aangegeven. Voor de zijvleugels is een maximum bouwhoogte van 7m en een goothoogte van 3m opgenomen. Deze hoogten zijn in het verleden, waarschijnlijk bij gebrek aan bouwtekeningen, ingeschat. Op grond van de oorspronkelijke bouwtekeningen en inmetingen is vastgesteld dat het hoofdvolume een bouwen goothoogte heeft van circa 14m respectievelijk 8,5m ten opzichte van het afgewerkte vloerpeil van de begane grond. Voor de zijvleugels zijn deze waarden: 8,3m respectievelijk 3,3m. De zijvleugels blijven met de nok net onder de dakgoot van het hoofdvolume. Het bouwvlak in het noorden van het plangebied heeft een goot- en bouwhoogte van respectievelijk 3 en 8 meter. Het huidige gebouw binnen dit bouwvlak maakt geen onderdeel uit van het rijksmonument.

Figuur 3: Uitsnede vigerend bestemmingsplan (bron: ruimtelijke plannen)

8

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ De voor 'Maatschappelijk - Militaire zaken' aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. defensiedoeleinden met de daarbij behorende bebouwing; b. opslagterreinen; met de daarbij behorende: c. parkeervoorzieningen met bijbehorende ontsluitingsverhardingen; d. groenvoorzieningen; water en waterhuishoudkundige voorzieningen, zoals duikers, bruggen en stuwen; met dien verstande dat: e. bedrijfswoningen zijn niet toegestaan; f. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding 'rijksmonumenten': rijksmonumenten. Er is geen afwijkings- dan wel wijzigingsbevoegdheid opgenomen waarmee onderhavig planinitiatief mogelijk gemaakt kan worden. De realisatie van de combinatie wonen en zorg past niet binnen de regels van het vigerende bestemmingsplan 'Soesterberg'.

1.5

Leeswijzer

Hoofdstuk 2 beschrijft de bestaande situatie van het plangebied. Hier komen onderwerpen aan bod als ruimtelijke en functionele structuur van het gebied. Hoofdstuk 3 gaat in op het beleidskader van de Rijksoverheid, de provincie Utrecht en het regionale beleid. Ook komt het gemeentelijke beleid aan de orde in dit hoofdstuk. Hoofdstuk 4 geeft een planbeschrijving. Deze beschrijving dient als uitgangspunt bij het verdere ontwerp van het plangebied. Het ruimtelijk beleid wordt per thema beschreven. Bij de nieuwbouwplannen wordt in dit hoofdstuk ook ingegaan op de belangrijkste uitgangspunten voor de stedenbouwkundige inrichting. Hoofdstuk 5 verwoordt de uitkomsten van het onderzoek naar o.a. milieu en archeologie. Hoofdstuk 6 geeft een toelichting op de planregels en geeft aan waarom voor een bepaalde regeling is gekozen. In meer algemene zin wordt eerst de juridische plansystematiek uiteen gezet. De afstemming van het bestemmingsplan met andere wetten en verordeningen komt eveneens in dit hoofdstuk aan de orde. Vervolgens wordt per bestemming kort ingegaan op de (on)mogelijkheden binnen de betreffende bestemming. In hoofdstuk 7 komt de economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid aan de orde. Hierin worden de resultaten van inspraak en vooroverleg met belanghebbenden opgenomen.

(ontwerp)

9

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Hoofdstuk 2 2.1

Bestaande situatie

Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de bestaande situatie van het plangebied en geeft een beeld van de relevante aspecten en randvoorwaarden. Allereerst wordt ingegaan op de ontstaansgeschiedenis van het gebied. Daarna komt de ruimtelijke structuur aan de orde. Deze ruimtelijke structuur wordt opgesplitst in verschillende deelstructuren zoals de bebouwingsstructuur, beschermd dorpsgezicht, verkeersstructuur, groenstructuur, waterstructuur en functionele structuur.

2.2

Ontstaansgeschiedenis

Het dorp Soesterberg dankt zijn ontstaan aan de aanleg van de Amersfoortseweg (ontwerp door Jacob van Campen) in de jaren 1652 en 1653. De Staten van Utrecht verwachtten dat de rijke inwoners van Amersfoort en Utrecht graag een buitenverblijf aan deze ruime nieuwe weg zouden willen hebben. De orthogonale structuur is het gevolg van de uitgifte van gronden bij de aanleg van de weg. Om deze weg te bekostigen zijn aan weerszijden de woeste gronden ontgonnen in regelmatige kavels van 100 roe (376m) breed. Binnen enkele jaren ontstonden er langs deze weg enkele buitenplaatsen, bijvoorbeeld het op Soester grondgebied gelegen Sterrenberg. Gaandeweg vestigden zich langs de Amersfoortseweg ook minder welgestelde lieden, die een stukje heide ontgonnen en er een schamel onderkomen bouwden. In 1786 was het inwonertal van Soesterberg -ook wel Agter den Berg genoemd- 116. De bestrating van de Amersfoortseweg in de jaren 1808 en 1809 en de komst van militairen, die sinds circa 1815 iedere zomer hun bivak opsloegen in het Kamp van Zeist, droegen slechts beperkt bij aan de verdere ontwikkeling van het dorp. Bij Koninklijk Besluit van 18 juli 1837 werd vastgesteld dat het zuidelijk gedeelte van de gemeente Soest voortaan de naam Soesterberg zou dragen.

Gedurende de tweede helft van de negentiende eeuw vertoonde Soesterberg nauwelijks enige groeikracht, maar dit veranderde met de aanleg van de vliegheide in 1910. Met name de vestiging van de militaire Luchtvaartafdeling bij Soesterberg in 1913 betekende een geweldige stimulans voor de ontwikkeling van het dorp. Om het op de luchthaven werkzame personeel te kunnen huisvesten werden direct na de Eerste Wereldoorlog verscheidene complexen gebouwd aan de Amersfoortsestraat en aan de huidige Generaal Winkelmanstraat. In het begin van de jaren '70 van de vorige eeuw werd besloten het doorgaande verkeer uit de Rademakerstraat/Banningstraat te weren en over een nieuw noordelijker gelegen tracé van de Amersfoortsestraat (N237) te leiden. Voor de Amerikanen werd later, in de jaren '80, een aparte woonwijk gebouwd met straatnamen als Apollo, Gemini en Mercury. De opening van de rijksweg A28 eind jaren '80 en de latere aansluiting daarop via de Richelleweg verbeterde de bereikbaarheid van Soesterberg. Het einde van de Koude Oorlog, eind jaren '80 van de vorige eeuw, maakte de permanente aanwezigheid van Amerikaanse vliegtuigen op Nederlands grondgebied niet langer noodzakelijk en in 1994 vertrok het laatste squadron uit Soesterberg. De woningen van de Amerikanen kwamen vrij voor de Nederlandse bevolking.

Later zijn op de vliegbasis nog helikopters gestationeerd geweest tot de sluiting in 2008. De strenge geluidnormen die met de vliegbasis samenhingen, zijn daarna vervallen waardoor Soesterberg zich verder kan gaan ontwikkelen.

Officierscasino Na de ingebruikname van de vliegbasis in 1910 klagen de officieren van de LVA als snel dat het dorp Soesterberg te klein is en niet voldoende hotels en pensions heeft. Veel officieren vinden een onderkomen in nabij gelegen plaatsen. Op 1 augustus 1916 wordt op het vliegkamp een ‘Paviljoen voor Officieren’ gebouwd. Behalve 20 slaapkamers, een keuken en de nodige toiletten, beschikt het houten gebouw ook over badlokalen, een scheersalon, prima ingerichte zitkamers, een eetzaal en kantinelokaal. Veranda’s, kelders en een woning voor de gérant completeren het geheel. Het gebouw krijgt bekendheid als ‘Officierscasino’. Het wordt het ontmoetingspunt van alle officieren, hun gezinnen en speciaal bezoek.

10

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ De Duitse bezetter neemt in 1940 het vliegveld Soesterberg over en breidt het direct fors uit. Het Officierscasino van de Nederlanders past niet in de uitbreidingsplannen en wordt gesloopt. Gezien het grote belang van vliegbasis Soesterberg en het forse aantal Duitse soldaten en officieren lag vervolgens een besluit tot de bouw van een nieuw Officierscasino in Soesterberg voor de hand. Die nieuwbouw komt tot stand onder begeleiding van de Bauleitung der Luftwaffe, waarbij aannemer Bruil & Zanen uit Bussum ook een belangrijke rol speelt. De architect is de Duitse Hans Schiffers.

Oorlog en ontspanning Net als alle andere militaire terreinen en opstallen werd na mei 1940 ook het vliegveld te Soesterberg, dat nauwelijks schade had geleden tijdens de Duitse overmeestering van Nederland, door de bezetter overgenomen. Het gemoderniseerde vliegveld zou een belangrijke rol in de Slag om Engeland gaan spelen en groeide uit tot een van de belangrijkste knooppunten in de Duitse verdediging van West-Europa. Dat het Wehrmachtheim niet op het eigenlijke vliegveld werd opgericht, maar binnen of liever gezegd aan de rand van - de dorpskern, kan uit het oogpunt van veiligheid zijn verordonneerd. Dikwijls werden bestaande gebouwen voor dit doel in gebruik genomen, vaak gebouwen die al voor theater of horeca bestemd waren. In Soesterberg, waar voor een groter Wehrmachtheim geen bestaande locatie voorhanden was, werd gekozen voor nieuwbouw. De opening van het Wehrmachtheim aan de Kampweg, ook wel Soldatenheim of Kameradschaftsheim genoemd, was een grootse gebeurtenis. Naar aanleiding van bouw- en cultuurhistorisch onderzoek is gebleken dat het gebouw alleen een functie had als theater en horeca. Het Officierscasino werd niet als logiesgebouw gebruikt. Binnen het Fliegerhorst Soesterberg woonden tijdens de oorlog gemiddeld 3.000 tot 5.000 Duitsers, waarbij de lokale bevolking bijna in het niet viel.

Figuur 4: Situatie in de jaren '70.

(ontwerp)

11

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

2.3

Ruimtelijke structuur

Deze paragraaf beschrijft de ruimtelijke structuur van het plangebied per deelstructuur. Het plangebied valt in het komgebied van Soesterberg en wordt aan drie zijden omsloten door rijwegen: aan de noordzijde door de Noorduyn, aan de zuidzijde door de Kamerlingh Onneslaan en aan de westzijde door de Kampweg. Aan alle zijdes van het plangebied ligt reeds bestaande woningbouw en ten noordoosten van het plangebied ligt het Rijksmonumentale landhuis Egghermonde. Het plangebied kenmerkt zich door de aanwezigheid van bomen en groenstructuren. Het plangebied is vanaf de weg afwisselend zichtbaar door de aanwezigheid van deze bomen. Aan de noordoost zijde van het plangebied lopen de groenstructuren van het plangebied over in het landgoed van Egghermonde. In het plangebied zijn meerdere bestaande gebouwen gesitueerd. Het Officierscasino bestaat uit een hoofdvolume met twee zijvleugels. Naast het voormalige sportveld staat een vrijstaand gebouw met twee bouwlagen.

2.3.1

Functionele structuur

In de huidige situatie is het plangebied bestemd voor militaire en maatschappelijke doeleinden. De gronden werden gebruikt voor defensiedoeleinden en als opslagterrein. De ter plaatse gerealiseerde gebouwen hebben in het verleden een militaire functie gediend.

2.3.2

Cultuurhistorie

Voor onderhavige ontwikkeling heeft bureau M&DM in maart 2015 een cultuur - en bouwhistorische verkenning opgesteld. Het onderzoek is opgenomen in bijlage 1. In deze rapportage zijn, vanwege het vermeende ontbreken van oorspronkelijke bouwtekeningen, diverse aannamen gedaan. Architectenbureau Kollhoff & Pols heeft in het Nationaal Archief alsnog de oorspronkelijke bouwtekeningen gevonden. Na bestudering van deze tekeningen en intensief onderzoek in het monument zelf, blijkt dat het rapport van M&DM op onderdelen moet worden genuanceerd. De initiatiefnemer heeft in samenwerking met architectenbureau Kollhoff & Pols een aanvulling geschreven op de eerder opgestelde Cultuur- en Bouwhistorische Verkenning. Deze aanvulling is toegevoegd in bijlage 2. De cultuurhistorische rapporten vormen samen de basis voor de cultuurhistorische paragraaf en de planologische borging in het bestemmingsplan. Soesterberg ligt tegen de westkant van de stuwwal die de ruggengraat vormt van de Utrechtse Heuvelrug. De dorpskern is ontstaan halverwege de zeventiende eeuw rond de kruising van de nationale route voor diligence- en postverkeer tussen Amsterdam en Arnhem (voormalige Soesterbergsestraat, nu Veldmaarschalk Montgomeryweg) en de provinciale weg tussen Utrecht en Amersfoort (voormalige Amersfoortsestraat, nu Rademakerstraat/Banningstraat).

Om de aanleg en het onderhoud van de Amersfoortsestraat (Wegh der Weegen) te kunnen bekostigen en om bebouwing op de Heuvelrug te stimuleren zijn in 1652 langs de weg 24 vakken uitgezet, van elkaar gescheiden door sorties (dwarspaden). De standaardbreedte van een vakdeel aan één zijde van de weg bedroeg 100 roede (376 m) breed en 50 roede (188 meter) diep. Een vak bestond uit twee van deze delen aan weerszijden van de weg en was dus precies vierkant. De eigenaar legde de weg en de sorties (dwarspaden) aan en onderhield deze. Wanneer een eigenaar een buitenplaats op een vak bouwde mocht hij het vak naar achteren verdubbelen. De vakkenstructuur van de Amersfoortsestraat met de sorties en (latere) verlengingen zijn nagenoeg geheel bewaard gebleven. De vakken zelf zijn in de loop der eeuwen geheel of gedeeltelijk verkaveld, bebouwd geraakt, of als bos of privé recreatiebos ingericht. De aanleg van de Amersfoortsestraat is het grootste infrastructurele project uit de zeventiende eeuw in de provincie Utrecht. Essentieel voor de Amersfoortsestraat is het symmetrisch-monumentale karakter. De cultuurhistorische kwaliteit van de Amersfoortsestraat ligt vooral in de nog geheel aanwezige verkavelingsritmiek met de haakse dwarsassen (sorties) die in de loop der tijd aan weerszijden van de weg naar achteren zijn verlengd.

In de uitgevoerde cultuurhistorische onderzoeken, toegevoegd als bijlage 1 en 2 zijn de sorties nader besproken in relatie tot de ontwikkeling van het plangebied.

12

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ Doorwerking plangebied De oorspronkelijke wegenstructuur met sorties heeft cultuurhistorische waarde. De Kampweg is een voormalige sortie (nummer 14 in onderstaande figuur 5). De lanenstructuur aan de Kampweg moet in stand gehouden en waar mogelijk versterkt worden. In de Bomen Effect Analyse (paragraaf 5.13 en bijlage 15) wordt aandacht besteed aan de mogelijke invloed van de ontwikkeling op de bomen langs de Kampweg. Het plangebied zelf is geen onderdeel van de sortie. Langs de Kampweg kan de groene omlijsting van het plangebied wel worden beschouwd als ondersteunend aan het lineaire karakter van de lanenstructuur. De uitstraling van een singel met hoge bomen wordt behouden, met als uitzondering het meer open voorterrein ter plaatse van de hoofdentree van het Officierscasino. De bomenstructuur rondom het plangebied wordt middels de bestemming 'Bos - Bostuin' planologisch beschermd. De bebouwing is zorgvuldig ingepast in het terreinontwerp waarbij het behoud van de groene omlijsting van het plangebied een uitgangspunt was.

Figuur 5 Vakkenindeling Amersfoortseweg: Het Officierscasino ligt tussen sortie 13 en 14 (bron: Cultuurhistorische atlas van de provincie Utrecht). Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht Binnen het plangebied valt een klein gedeelte in de noordoost hoek binnen de dubbelbestemming 'Waarde - Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht'. Ter plaatse van de dubbelbestemming vinden geen aanpassingen plaats aan de bestaande structuur. De dubbelbestemming 'Waarde - Gemeentelijk beschermd dorpsgezicht' blijft ter plaatse gehandhaafd.

(ontwerp)

13

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 2.3.3

Rijksmonument

In het plangebied ligt een Rijksmonument. Nadat Nederland door Duitsland in mei 1940 was bezet, zijn door de Duitsers in september 1940 plannen gemaakt om in Soesterberg, dat vanwege de aanwezigheid van het vliegveld van strategisch belang was, een zogenaamd 'Soldatenheim te realiseren. De nieuwbouw wordt op 1 juni 1940 geïnitieerd. De beschikbare bouwtekeningen zijn afgetekend in de periode november 1940 - maart 1941. De opening van het Officierscasino is op 13 november 1941. In de Cultuur- en Bouwhistorische Verkenning wordt gesteld dat "zonneklaar" is dat het Wehrmachtheim te Soesterberg gebaseerd is op Regelbau, oftewel een gestandaardiseerde bouw zoals bijvoorbeeld toegepast bij de aanleg van de Atlantik wall. Het lijkt niet erg aannemelijk dat de Duitsers voor een dergelijk uniek project een standaard opzet hadden klaarliggen. Voor de aanleg en inrichting van vliegvelden - en waarschijnlijk ook voor de diverse Waldlagers - was vooraf naar alle waarschijnlijkheid een plan opgesteld, maar het Officierscasino was uniek. Het ligt meer voor de hand dat de architect, Hans Schiffers, samen met de Bauleitung gezocht heeft naar een goed referentieproject. In de Verkenning wordt een gebouw in Rudolstadt, nabij Leipzig, als mogelijke referentie genoemd. Dit zou als voorbeeld gediend kunnen hebben.

Figuur 6: Geschiedenis bebouwing Officierscasino (Bron: Cultuur- en bouwhistorische verkenning M&DM)

Functie Officierscasino Het clubgebouw, of te wel 'casino', beschikte over een grote theaterzaal met podium en orkestbak. Deze zaal is ook als filmzaal en eetzaal in gebruik geweest. In de zuidoost vleugel werd een goed geoutilleerde keuken ondergebracht. Zowel de theaterzaal als de keuken worden tegenwoordig nog gebruikt. Het casino is één van de weinige overblijfselen van neoclassicistische naziarchitectuur in Nederland. Direct na de oorlog heeft het gebouw dienst gedaan als opslagplaats. In de jaren vijftig van de 20ste eeuw kreeg het zijn oorspronkelijke functie terug. Toen is aan de noordwest zijde in dezelfde architectuurstijl een vleugel aangebouwd, welke voor de monumentale bescherming van ondergeschikt belang is. Twee separate bijgebouwen die in 1953 zijn gebouwd zijn nu niet meer aanwezig.

14

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ In tegenstelling tot de aannamen die zijn gedaan in de Cultuur- en Bouwhistorische Verkenning (d.d. maart 2015) lijkt het Officierscasino één functie te hebben gehad: het gebouw was bestemd voor propaganda en ontspanning, niet voor het legeren van militairen. De opzet van het oorspronkelijke Nederlandse Officierscasino op de vliegbasis was waarschijnlijk mede vertrekpunt voor het programma van eisen voor de nieuwbouw op de Kampweg. Het is niet aannemelijk dat de centrale Bauleitung der Luftwaffe zou hebben voorgeschreven dat in het nieuwe Officierscasino een kegelbaan moest komen. Aannemelijker is, dat deze functie is opgenomen omdat het ook aanwezig was in het oorspronkelijke Officierscasino en daar goed in de smaak viel bij de officieren.

Figuur 6.1: historische foto officierscasino (bron: Aanvullende cultuur- en bouwhistorische verkenning IQNN en Kollhoff & Pols)

Architectuur Officierscasino Hoofdgebouw Het oorspronkelijke gebouw is opgetrokken op een L-vormige plattegrond, waarbij de zijvleugel fors is teruggezet ten opzichte van de representatieve voorgevel, de kopse kant van het lange been van de L-vorm (desgewenst kan ook gesproken worden van een asymmetrische T). De afmetingen van het hoofdvolume zijn 17x67x14 meter (nokhoogte), die van de zijvleugel bijna 17x46x9 meter. De aangebouwde vleugel uit 1953 staat eveneens haaks op het hogere hoofdvolume, maar aan de andere lange gevel aan de achterkant. Deze in stijl aangebouwde vleugel is koud tegen het hoofdgebouw aangezet en is niet binnendoor verbonden. Het hoofdvolume is vanwege de theaterfunctie hoog opgetrokken, een blokvorm onder een flauw hellend, overkragend, met Romaanse pannen gedekt schilddak, waarbij het voorste gedeelte onderkelderd is en deels van een verdieping voorzien, overigens ook van monumentale hoogte. De gemetselde gevels worden ingekaderd door een omlopende plint en lijst en overigens gekenmerkt door een heldere vlakverdeling, waarbij de functies aan de buitenzijde afleesbaar blijven.

(ontwerp)

15

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ Voorgevel De dubbele hoofdontsluiting in de symmetrische voorgevel wordt bereikt via een lage, hardstenen bordestrap. Het tweetal dubbele glasdeuren is functioneel gericht op grote stromen in- en uitgaand bezoek. De vlakverdeling is 3x4-ruits staand. Op de verdieping zijn vijf getoogde hoge vensters met een hoofdindeling in drieën, elk vak voorzien van vier staande ruiten. De deur- en vensteromlijstingen zijn in plat, uitgemetseld natuursteen uitgevoerd, terwijl de lintel boven de deur ojief geprofileerd is. Het natuursteen van de onderdorpels is in een andere soort uitgevoerd. Het halfsteens metselwerk wordt gekenmerkt door een voor Nederland bijzondere, relatief dunne, donkere steen (mangaan). Er zijn geen stootvoegen en de lintvoeg is verdiept uitgestreken. Boven de entree is een rollaag, boven de vensters hanenkammen.

Figuur 6.2. Actuele foto van de voorgevel (bron: Kollhoff & Pols) Noordelijke zijgevel Dezelfde zorgvuldige detaillering en materialisering kenmerken ook de achterliggende zijgevels. De noordelijke zijgevel is vanwege de situering van de garderobe/vestibule in de vensteropeningen licht afwijkend ten opzichte van de zuidelijke zijgevel. De garderobe is afleesbaar aan de drie ronde natuurstenen vensters, voorzien van omlopend metselwerk. De indeling van de kiepramen is tienruits. Links van de garderobe zijn de drie hoge vensters van de vestibule, identiek gedetailleerd als de vensters van de voorgevel, maar hoger en breder. De indeling in twaalven komt overeen met die van de voordeuren. Ook de zeven vensters van de theaterzaal zijn overeenkomstig van vormgeving. Een achtste venster is met de aanbouw uit de jaren '50 dichtgezet. Genoemde aanbouw staat koud op het hoofdvolume.

16

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Figuur 6.3. Bestaande Noordelijke zijgevel (bron: Kollhoff & Pols) Achtergevel Aan de achtergevel zijn vijf vensters aangebracht, maar hier in een kleinere variant, negenruits. Deze vensters verlichten de kleedkamers en opslagruimtes achter het podium.

Zuidelijke zijgevel De zuidelijke zijgevel is voorzien van acht hoge vensters van de theaterzaal, waarbij het uiterst rechtse venster naar beneden is doorgetrokken en de oorspronkelijke nooduitgang omvat. De vlakverdeling in het blanke hout van de deur is een afgeleide van de vensterindeling. De bordestrap is in beton uitgevoerd. Ter rechter zijde is een eenvoudige, getoogde (blinde) deur naar de kleedkamers en het podium. Aan de andere kant van de zuidelijke zijgevel - links van de dwarsvleugel - zijn op de begane grond de vensters van de toiletgroepen, de indeling in tienen, net als de ronde vensters op de verdieping. Ook hier is een eenvoudige zij-ingang (naar de projectieruimte). Het bovenlicht is gedetailleerd zoals de w.c.-ramen op de begane grond. De compositie en het ritme van dit geveldeel zijn niet symmetrisch, maar de plaatsing van de vier ramen en de deur onder is afgestemd op de ronde vensters boven (behorend bij de twee trappenhuizen en de zaal).

(ontwerp)

17

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Figuur 6.4. Bestaande situatie zuidelijke zijgevel (bron: Kollhoff & Pols)

Zijvleugels De oorspronkelijke zijvleugel, eveneens onder een schilddak, is gedetailleerd als de hoofdvleugel, maar van een duidelijk eigen karakter, minder monumentaal, meer landelijk. Dat heeft allereerst te maken met de bouwhoogte (begane grond en kaplaag), maar ook met de vormgeving. Voorgevel De voorzijde aan de straatkant wordt gekenmerkt door een reeks van tien vensters, vergelijkbaar met de vensters van het hoofdvolume, maar minder zwaar aangezet en voorzien van luiken, die het landelijk voorkomen accentueren. Het zijn - ook al doen de jaloezieën/persiennes in opengeklapte toestand anders vermoeden - dubbele luiken, die de vleugel geheel kunnen verduisteren. De onderdorpels zijn hier niet in een (afwijkende) natuursteen uitgevoerd, maar in lekdorpeltegels met waterhol. De hoofdontsluiting is in de eerste travee van rechts, een lage natuurstenen bordestrap met in de omlijsting boven de ongelakte deur een sluitsteen. Het metselwerk, de plint en de lijst zijn omlopend.

18

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Figuur 6.5. Voorgevel oorspronkelijke dwarsvleugel (bron: Kollhoff & Pols)

Figuur 6.6. Achtergevel oorspronkelijke dwarsvleugel (bron: Kollhoff & Pols) Achtergevel Eenzelfde sluitsteen bevindt zich in de ontsluiting aan de achterzijde (naar het trappenhuis), maar hier is de bordestrap in beton. De andere entree tot de achtergevel, eveneens voorzien van een betonbordes, ontbeert een sluitsteen en is niet oorspronkelijk. De oorspronkelijke stookruimte wordt ontsloten onder het maaiveldniveau en is bereikbaar via een buitentrap. De negen vensters van de achtergevel zijn identiek aan de vensters van de voorgevel.

(ontwerp)

19

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ Kap Aan de achterzijde zijn in de kap in de vensterassen dakkapellen opgenomen (zie figuur 6.6.), onder flauw hellende lessenaarsdaken met een vensterindeling in tienen. Ook hier is de kap gedekt met romaanse pannen. De twee zware, gemetselde schoorstenen markeren de oorspronkelijke positie van de stookruimte en keuken. De overige doorbrekingen van de dakvlakken van het hoofdgebouw en de zijvleugel zijn, behoudens de kleinere, gemetselde schoorstenen van het hoofdgebouw, van later datum en beeldverstorend.

Waardering Officierscasino Het Officierscasino is van algemeen belang vanwege de cultuur- en architectuurhistorische waarde als zeldzaam voorbeeld van een 'Soldatenheim' oftewel Officierscasino met de kenmerkende vormgeving van de neoclassicistische naziarchitectuur uit de periode 1940-1945. Het is van belang vanwege de ontstaansgeschiedenis en als voorbeeld van door de bezetter gerealiseerde architectuur in de Tweede Wereldoorlog. Het gebouw is grotendeels gaaf wat betreft hoofdvorm, detaillering en materiaalgebruik, zowel wat betreft het exterieur als het interieur. De gemeente Soest heeft een Nota van Uitgangspunten vastgesteld waarbinnen het Officierscasino kan worden ontwikkeld. Tijdens diverse gezamenlijke bezoeken zijn de voorgestelde ingrepen aan het monument door initiatiefnemer besproken met de gemeente en de Rijksdienst voor cultureel Erfgoed. De resultaten van deze werkbezoeken zijn in paragraaf 5.3 nader toegelicht.

2.3.4

Verkeerstructuur

'Duurzaam Veilig' is de visie op hoe het verkeersysteem maximaal veilig gemaakt kan worden in Soesterberg. Binnen deze visie zijn verkeersveiligheid, bereikbaarheid en leefbaarheid in balans. Vanuit de Duurzaam Veilig visie is het wegennet gecategoriseerd waarbij wegen óf een verkeersfunctie óf een verblijfsfunctie hebben. Vanuit de wegencategorisering wordt gestreefd naar zo groot mogelijke verblijfsgebieden onder andere vanwege de ongewenste barrièrewerking van wegen met een verkeersfunctie. Alle wegen binnen de bebouwde kom van Soesterberg maken onderdeel uit van een verblijfsgebied en zijn daarmee gecategoriseerd als wegen met een verblijfsfunctie (30 km/uur). Op 10 februari 2021 heeft de gemeente het verkeersbesluit genomen dat de Kampweg heringericht en opgewaardeerd wordt tot erftoegangsweg met een maximumsnelheid van 30 km/uur. De Rijksweg A28 en de Amersfoortsestraat (N237) zijn in het wegennet gecategoriseerd als weg met een verkeersfunctie. Het verblijfsgebied Soesterberg wordt via de Kampweg en de Rademakersstraat aangesloten op wegen met een verkeersfunctie. Het plangebied bestaat momenteel uit het Rijksmonumentale Officierscasino en het braakliggende voormalige voetbalveld. Het plangebied wordt aan alle zijden omsloten door bebouwing.

Ten noorden ligt de wijk Noorduyn, ten oosten ligt het landgoed Egghermonde en de wijk Bloemheuvel, ten zuiden ligt het centrum voor Mens en Luchtvaart en ten westen de bestaande woningen aan de Kampweg. De Kampweg heeft een belangrijke ontsluitingsfunctie voor het verblijfsgebied van Soesterberg. De Kampweg sluit in het zuiden (via de Richelleweg) aan op de A28 en in het noorden (via de Rademakersstraat en de Banningstraat) op de Amersfoortsestraat (N237).

20

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

Hoofdstuk 3 3.1

Beleidskaders

Inleiding

Dit hoofdstuk geeft een overzicht van het ruimtelijk relevante beleid voor het bestemmingsplan 'Officierscasino' op rijks-, provinciaal, regionaal en gemeentelijk niveau. Dit vormt gezamenlijk het kader van toetsing voor de huidige situatie en voor nieuwe ontwikkelingen. Dit beschreven beleidskader is één van de belangrijkste bouwstenen voor de visie op het plangebied en voor de bijbehorende de juridische regelingen.

3.2

Rijksbeleid

3.2.1

Nationale Omgevingsvisie (NOVI)

De Nationale Omgevingsvisie (NOVI) biedt een duurzaam perspectief voor de Nederlandse leefomgeving. De NOVI moet Nederland voorbereiden op de grote uitdagingen die de komende jaren opgepakt moeten worden. Internationale tot lokale ontwikkelingen hebben invloed op de leefomgeving. Veranderende en groeiende steden, de overgang naar een duurzame en circulaire economie en het aanpassen aan de gevolgen van de klimaatverandering zijn voorbeelden van deze opgaven. Dit biedt kansen, maar vraagt ook om zorgvuldige keuzes. Ruimte, zowel boven-, als ondergronds, is een schaars goed. Het combineren van al deze opgaven vraagt een nieuwe manier van werken. Niet van bovenaf opgelegd, maar in goede samenwerking tussen overheden, bedrijven, kennisinstellingen, maatschappelijke organisaties en burgers. De NOVI biedt een kader, geeft richting en maakt keuzes waar dat kan. Tegelijkertijd is er ruimte voor regionaal maatwerk en gebiedsgerichte uitwerking. De verantwoordelijkheid voor het omgevingsbeleid ligt voor een groot deel bij provincies, gemeenten en waterschappen, inhoudelijke keuzes kunnen in veel gevallen het beste regionaal worden gemaakt. De NOVI moet Nederland houvast bieden om keuzes voor de leefomgeving sneller en beter kunnen maken. De NOVI wordt opgesteld als voorbereiding op de Omgevingswet, die naar verwachting in 2022 in werking treedt.

Uitgangspunt in de nieuwe aanpak is dat ingrepen in de leefomgeving niet los van elkaar plaatsvinden, maar in samenhang. In de NOVI zijn vier landelijke prioriteiten vastgesteld, aan de hand van deze prioriteiten is een toekomstperspectief voor 2050 vastgesteld en brengt de NOVI de langetermijnvisie in beeld. De vier prioriteiten zijn: 1. Ruimte voor klimaatadaptatie en energietransitie; 2. Duurzaam economisch groeipotentieel; 3. Sterke en gezonde steden en regio's; 4. Toekomstbestendige ontwikkeling van het landelijk gebied Doorwerking planinitiatief De NOVI kent, net als de voorheen geldende SVIR (Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte), een hoog abstractie niveau waardoor er weinig directe opgave op het voorliggend bestemmingsplan van toepassing zijn. Gezien de aard en omvang van de voorgenomen ontwikkeling worden geen Rijksbelangen geraakt, zoals opgenomen in de NOVI. De bescherming en het behoud van Rijksmonumenten is niet specifiek opgenomen in het NOVI, maar vormt uiteraard wel een belang voor het rijk. In paragraaf 5.3 wordt ingegaan op welke manier voorliggend bestemmingsplan de cultuurhistorische waarden van het Rijksmonument Officierscasino borgt.

(ontwerp)

21

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

3.2.2

Besluit ruimtelijke ordening (Bro)

Sinds 1 juli 2017 is de laddersystematiek in het Besluit ruimtelijke ordening (art 3.1.6, lid 2 Bro) gewijzigd. De 'Ladder voor duurzame verstedelijking' is verankerd in het Bro in artikel 3.1.6. lid 2. De nieuwe Laddertekst luidt als volgt: 'De toelichting bij een bestemmingsplan dat een nieuwe stedelijke ontwikkeling mogelijk maakt, bevat een beschrijving van de behoefte aan die ontwikkeling, en, indien het bestemmingsplan die ontwikkeling mogelijk maakt buiten het bestaand stedelijk gebied, een motivering waarom niet binnen het bestaand stedelijk gebied in die behoefte kan worden voorzien.' Doorwerking planinitiatief Voorliggend bestemmingsplan kent hoofdzakelijk de bestemmingen 'Wonen - Gestapeld' en 'Maatschappelijk'. Ondergeschikt zal ten behoeve van de maatschappelijke bestemming ook ondersteunende horeca mogelijk gemaakt worden. Allereerst zal beoordeeld moeten worden of de beoogde ontwikkeling ladderplichtig is. Daarbij wordt een onderscheid gemaakt tussen de woonbestemming enerzijds en de zorgfunctie anderzijds. Wel of niet ladderplichtig: Om te bepalen of sprake is van een Ladderplichtige ontwikkeling is van belang of sprake is van een nieuwe stedelijke ontwikkeling. Bij alle nieuwe stedelijke ontwikkelingen waarvoor een nieuw bestemmings-, of wijzigingsplan moet worden gemaakt, aangepast en/of geactualiseerd moet de Ladder doorlopen worden.

Artikel 1.1.1.lid 1 sub i van het Bro geeft de volgende definitie voor een stedelijke ontwikkeling: 'Ruimtelijke ontwikkeling van een bedrijventerrein of zeehaventerrein, of van kantoren, detailhandel, woningbouwlocatie of andere stedelijke voorzieningen.' Op grond van jurisprudentie ligt voor een woningbouwlocatie de ondergrens op 11 extra woningen (ABRvS 16 september 2012, ECLI:NL:RVS:2015:2921). Geconcludeerd wordt dat in het geval van het voorliggende bestemmingsplan Officierscasino sprake is van een ladderplichtige woningbouwlocatie. Een maatschappelijke (woon)zorgvoorziening is aan te merken als een accommodatie voor zorg en moet derhalve worden beschouwd als een overige stedelijke voorziening. Onderhavig bestemmingsplan heeft betrekking op de transformatie van het Officierscasino tot 107 zorgeenheden. Gelet op deze omvang is het project aan te merken als een nieuwe stedelijke ontwikkeling en dient deze te worden getoetst aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. Geconcludeerd wordt dat de gehele ontwikkeling getoetst dient te worden aan de Ladder voor duurzame verstedelijking. In het vervolg van deze paragraaf wordt de behoefte aan beide bestemmingen toegelicht. De beantwoording van de vraag of sprake is van bestaand stedelijk gebied wordt wel gezamenlijk beantwoord. Behoefte wonen In Nederland is sprake van een structurele woningbehoefte.

Het aantal huishoudens zal in de provincie Utrecht naar verwachting tot 2040 blijven groeien. Tot 2040 is er in de provincie Utrecht nog vraag naar ruim 100.000 woningen en bovendien geldt voor circa 20.000 woningen een vervangingsbehoefte. De gemeente Soest en de kern Soesterberg zijn daarop geen uitzondering. Specifiek voor Soesterberg geldt dat er behoefte is aan betaalbare eengezinswoningen en levensloopbestendige appartementen voor senioren. De gemeente Soest heeft in de Nota van Uitgangspunten (welke nader besproken wordt in paragraaf 3.4.8) vastgelegd dat de ontwikkeling moet voldoen aan minimaal 20% betaalbaar wonen. Om de realisatie van voldoende betaalbare koop- en huurwoningen kracht bij te zetten heeft de gemeente Soest op 14 oktober 2021 de verordening 'Doelgroepenverordening Soest' vastgesteld. De verordening treedt op 7 december 2021 in werking. In deze verordening is voor de kern Soesterberg opgenomen dat bij woningbouwontwikkelingen (van meer dan 10 woningen) sprake moet zijn van minimaal 20% sociale huur, midden of sociale koop. Deze woningen dienen vervolgens voor minimaal 10 (sociale koopwoningen) en maximaal 15 jaar (sociale en middeldure huurwoningen) voor de desbetreffende doelgroep beschikbaar te blijven. Voorliggend bestemmingsplan en het voorziene bouwplan voldoen aan deze eis en spelen hiermee in op een directe behoefte aan betaalbaar wonen.

Het woningbouwprogramma is tevens opgenomen in het regionale woningbouwprogramma.

22

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ Op basis van bovenstaande argumentatie wordt in deze laddertoets geconstateerd dat er ruim voldoende behoefte is voor de ontwikkeling van het woningbouwplan op het terrein van het Officierscasino. Onderhavige ontwikkeling voorziet niet alleen in de behoefte van de gemeente Soest, maar draagt ook bij aan de regionale, provinciale en landelijke woningbouwbehoefte. Behoefte zorg Algemeen kan geconcludeerd worden dat Nederland te maken heeft met een sterke vergrijzing. Er is een structurele behoefte aan nieuwe woon-zorglocaties ten behoeve van ouderen. In het algemeen geldt dat in toenemende mate minder-traditionele, meer kleinschalige initiatieven worden gerealiseerd waarbij zorg wordt aangeboden in combinatie met al dan niet meer of minder zelfstandige bewoning. Het monumentale Officierscasino met de aanbouw aan de achterzijde krijgt een invulling als woon-zorgcomplex voor groepszorgwonen met 24-uurs zorg. Binnen het complex wordt voorzien in activiteiten en dagbesteding. De gemeenschappelijke ruimtes en/of voorzieningen voor de bewoners zijn met name geprojecteerd op de begane grond van het Officierscasino.

Meer concreet worden er in het Officierscasino en de nieuwe aanbouw 107 woonzorgkamers gerealiseerd, met daarbij een aantal gemeenschappelijke ruimtes waar de bewoners samenkomen en een (groot) deel van hun dag doorbrengen. De bewoners die straks verblijven in het Officierscasino hebben allen een zware zorgbehoefte en zijn afhankelijk van 24/7 zorg. Vanuit deze zorgbehoefte is het van belang dat zij passende huisvesting hebben, welke aan deze zorgbehoefte ondersteunend is. Mensen met een dergelijke zorgbehoefte zijn in de meeste gevallen niet meer in staat om thuis te wonen, voor deze groep mensen is sprake van een grote kwalitatieve en kwantitatieve woningnood. Net als in de rest van Nederland zal ook de gemeente Soest de komende jaren sterk vergrijzen en zal de zorgvraag toenemen. Het is daarom goed dat de gemeente Soest tijdig voorziet in voldoende aanbod om deze mensen te huisvesten. In het Officierscasino zal straks plek zijn voor een drietal doelgroepen; 1. Dementiezorg - circa 25% 2. Herstelzorg - circa 25% (bijvoorbeeld na een heupoperatie zijn mensen nog niet in staat om direct naar huis te gaan en revalideren daarom in het Officierscasino) 3. Somatische verpleeghuiszorg - circa 50% Dat de noodzaak en behoefte hoog is blijkt ook uit recente prognoses van stichting Alzheimer Nederland.

De meest recente prognoses laten een sterke stijging zien van het aantal alzheimer patiënten, dit is een direct gevolg van de sterk toenemende vergrijzing. De gemeente Soest telde naar schatting 950 alzheimer patiënten in 2020, in 2025 is dit gestegen naar 1100 en in 2050 is de verwachting dat er meer dan 1800 alzheimer patiënten in de gemeente zullen wonen. Het is noodzaak dat er op tijd begonnen wordt met de realisatie van gepaste woonzorglocaties voor deze doelgroep. Onderhavig bestemmingsplan draagt daar direct aan bij. De drie doelgroepen hebben alle een andere zorgbehoefte, maar hebben min of meer dezelfde huisvestingswensen. Namelijk, een onzelfstandige kamer om te slapen, met eigen sanitair, en algemene ruimtes om te verblijven, te eten en therapie te ontvangen. De kamers voor herstelzorg en somatische verpleeghuiszorg worden flexibel gebruikt, wat wil zeggen dat de betreffende kamers voor beide doelgroepen gebruikt kunnen worden. Dit maakt het mogelijk dat ingesprongen kan worden op actuele ontwikkelingen in de zorgbehoefte in het heden maar ook in de toekomst, daar de faciliteiten benut kunnen worden voor meerdere zorgdoelgroepen. Het realiseren van een woonzorgformule in het Officierscasino heeft als bijkomend positief effect dat er doorstroming ontstaat op de woningmarkt in de gemeente Soest.

Zorgbehoevende ouderen zullen veelal hun woning verlaten om in het Officierscasino hun leven voort te zetten. Daarbij krijgen deze zorgbehoevende ouderen de mogelijkheid om in hun eigen bekende omgeving te blijven wonen en actief onderdeel te blijven van de Soesterbergse gemeenschap.

(ontwerp)

23

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ Bestaand stedelijk gebied De ontwikkeling van het appartementengebouw en het woonzorgcomplex vindt plaats binnen de bebouwde kom van Soesterberg. Het plangebied is in de Provinciale Omgevingsverordening aangewezen als bestaand stedelijk gebied. Er hoeft daarom geen waardevol landelijk gebied opgeofferd te worden om in de behoefte van wonen en zorg te voorzien.

Conclusie Geconcludeerd wordt dat de treden van de Ladder voor duurzame verstedelijking succesvol doorlopen zijn. Daarmee is nut en noodzaak van de nieuwe stedelijke ontwikkeling en de ruimtelijke inpassing aangetoond. De Ladder voor duurzame verstedelijking vormt geen belemmering voor de vaststelling van voorliggend bestemmingsplan.

3.2.3

Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro)

Het Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) is op 30 december 2011 in werking getreden, waarvan de geconsolideerde versie op 1 januari 2017 beschikbaar is gesteld. Het Barro stelt regels omtrent de 14 aangewezen nationale belangen die genoemd zijn in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte. De 14 nationale belangen in de Barro zijn: 1. Rijksvaarwegen; 2. Mainportontwikkeling Rotterdam; 3. Kustfundament; 4. Grote rivieren; 5. Waddenzee en waddengebied; 6. Defensie; 7. Hoofdwegen en hoofdspoorwegen; 8. Elektriciteitsvoorziening; 9. Buisleidingen van nationaal belang voor vervoer van gevaarlijke stoffen; 10. Ecologische hoofdstructuur; 11. Primaire waterkeringen buiten het kustfundament; 12. IJsselmeergebied (uitbreidingsruimte); 13. Erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde; 14. Ruimtereservering parallelle Kaagbaan. Het Barro geeft richtlijnen voor de inhoud van bestemmingsplannen en beheersverordeningen voor zover het gaat om ruimtelijke ontwikkelingen van nationaal belang. De normering uit het Barro werkt zoveel mogelijk direct door op het niveau van de lokale besluitvorming. Bij besluitvorming over bestemmingsplannen moeten de regels worden gerespecteerd. Het merendeel van de regels legt beperkingen op, daarin is een gradatie te onderkennen.

Deze zijn geformuleerd als een 'ja-mits', een 'ja, voor zover', een 'nee-tenzij', een 'nee-als' of een stringente 'nee' bepaling.

Doorwerking planinitiatief De in het Barro juridisch verankerde nationale belangen hebben geen van allen betrekking op het plangebied of de ontwikkeling die daar is voorzien. Het Barro vormt geen belemmering voor de herontwikkeling van het Officierscasino tot woon-zorgcomplex en de realisatie van circa 104 nieuwe appartementen.

24

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

3.3

Provinciaal beleid

3.3.1

Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028

Op 4 februari 2013 is de Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie 2013-2028 vastgesteld. In dit beleidsstuk wordt beschreven welke uitgangspunten de provincie heeft voor de ontwikkeling van Utrecht. De rode draad is het behoud van het evenwicht tussen mens, milieu en markt. Daarbij gaat het om deze drie samen en in samenhang. De sterkte van de regio wordt immers bepaald door de zwakste schakel. In Utrecht moet er ruimte zijn voor:  voldoende en divers woningaanbod en een goed voorzieningenniveau, met inbegrip van het culturele aanbod;  bereikbaarheid;  een concurrerend vestigingsmilieu voor de kennis- en creatieve bedrijven;  aantrekkelijke en beleefbare natuur en landschappen;  een leefomgeving die duurzaam is en anticipeert op klimaatverandering. Bij het concretiseren van het ruimtelijk beleid binnen deze hoofdlijnen worden er twee prioritaire keuzes gemaakt: 1. inzetten op binnenstedelijke ontwikkeling; 2. versterken van de kwaliteit van het landelijk gebied. Vanuit de hoofdlijnen en prioritaire keuzes zijn er drie pijlers ontwikkeld voor de ruimtelijke ontwikkeling:  een duurzame leefomgeving;  beschermen kwaliteiten;  vitale dorpen en steden;  dynamisch landelijk gebied Deze pijlers voor de ontwikkeling dragen bij aan de aantrekkelijkheid, leefbaarheid en ruimtelijke kwaliteit van de provincie.

Doorwerking planinitiatief Onderhavig planinitiatief voorziet in de ontwikkeling van een combinatie van wonen en zorg. De locatie is onderdeel van de bebouwde kom van Soesterberg en past binnen de beleidslijn om in te zetten op binnenstedelijke ontwikkeling. Met het beoogde planinitiatief wordt een nieuwe functie gegeven aan een Rijksmonumentaal gebouw. Dit gebouw wordt op deze manier duurzaam herbestemd, waarmee langdurige leegstand en verval van het pand wordt voorkomen. Door in te zetten op een combinatie van wonen met zorg wordt bijgedragen aan het vitaal houden van Soesterberg. De realisatie van circa 107 zorgkamers draagt bij aan het voorzieningenniveau binnen de gemeente Soest, het biedt zorgbehoevende ouderen de mogelijkheid om binnen de gemeenschap te blijven wonen. De circa 104 nieuwe appartementen dragen bovendien bij aan het op peil houden van een voldoende en divers woningaanbod. Het planinitiatief voorziet in behoud van de aanwezige groenstructuur, respecteert de flora en fauna en anticipeert onder andere door infiltratie van regenwater op de klimaatverandering.

(ontwerp)

25

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 3.3.2

Interim Omgevingsverordening provincie Utrecht

Op 10 maart 2021 hebben de Provinciale Staten van de provincie Utrecht de interim Omgevingsverordening vastgesteld. De interim Omgevingsverordening is vastgesteld vooruitlopend op de Omgevingswet en geldt vanaf 1 april 2021. De Provincie Utrecht heeft een interim Omgevingsverordening opgesteld omdat de invoering van de Omgevingswet is uitgesteld en ze toch wil starten met de uitvoering van de Omgevingsvisie. De interim Omgevingsverordening vormt de tijdelijke juridische onderlegger om met de uitvoering van de Omgevingsverordening te kunnen starten. De Omgevingsverordening bevat algemene regels die gemeenten in acht moeten nemen bij het opstellen van ruimtelijke plannen. In de Omgevingsverordening zijn alleen algemene regels opgenomen die noodzakelijk zijn voor het waarborgen van de provinciale belangen. Deze belangen zijn onderverdeeld in 10 thema's (paragrafen), te weten: 1. Algemeen; 2. Watersysteem; 3. Ondergrond en bodem; 4. Bereikbaarheid en mobiliteit; 5. Energie; 6. Natuur; 7. Cultuurhistorie en landschap; 8. Landbouw; 9. Wonen, werken, recreëren; 10. Uitvoering en procedure Binnen de thema's zijn de artikelen van de verordening opgenomen. Hierna worden de voor dit plan relevante artikelen aangehaald.

Paragraaf Cultuurhistorie en Landschap: Cultuurhistorische hoofdstructuur (CHS) Artikel 7.7 Beschermen en benutten van de Cultuurhistorische hoofdstructuur Het plangebied ligt binnen een provinciaal cultuurhistorisch waardevol gebied, de zogenaamde Cultuurhistorische Hoofdstructuur (CHS). Het plangebied is onderdeel van een historische buitenplaatszone in relatie tot Militair erfgoed en Archeologie. De provincie zet voor de historische buitenplaatszone in op het enerzijds veiligstellen van de cultuurhistorische waarde en anderzijds het bieden van ruimte voor ontwikkelingen. Voor onderhavig plangebied is met name de relatie tot het militaire erfgoed van belang, wat in bijlage 13 van de Omgevingsverordening nader is toegelicht. Bijlage 13 Cultuurhistorie - Militair erfgoed (Soesterberg en omgeving) Centraal op de Utrechtse Heuvelrug ligt een uitgebreid militair oefengebied. Een eerste tijdelijk kamp werd in 1804 door de Franse generaal Marmont aangelegd. De drie kilometer lange contour is nog zichtbaar. De Pyramide van Austerlitz staat thans symbool voor de Franse Tijd in Nederland. Nabij de Amersfoortseweg verrees in 1815 het Kamp van Zeist. Het vormde de basis voor de ontwikkeling van een groot oefenterrein op de Leusderhei, dat vanaf 1870 een gesloten militair gebied werd en na WOII in gebruik kwam voor tanks.

Na bouw van de Bernardkazerne werd ook de Vlasakkers als oefenterrein voor tanks ingericht. Een derde ontwikkeling volgde vanaf 1913 toen bij Soesterberg een vliegkamp werd ingericht. Het werd de bakermat van onze luchtmacht. In 1941 werd het vliegkamp door de Duitsers tot een echt vliegveld met landingsbanen omgevormd. In de jaren 1950 groeide Soesterberg uit tot een NAVO-basis. Met de sluiting in 2008 kwam er een definitief einde aan deze militaire vliegbasis. Tegen Amersfoort, op de grens met de gemeente Leusden, ligt ook Kamp Amersfoort, een Nationaal Monument en één van de drie bekendste Nederlandse herinneringscentra aan WOII. Camouflage, afgeslotenheid, forse infrastructuur en opeenvolgende kampementen zijn de sleutelbegrippen van dit uitgestrekte militaire oefengebied. Er is een web van brede banen en wegen ontstaan met verspreid gelegen kazernes, bunkers en observatieposten.

26

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ Paragraaf Wonen, Werken, Recreëren Artikel 9.15 Instructieregel Verstedelijking 1. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk Gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor verstedelijking; 2. Een bestemmingsplan dat betrekking heeft op locaties binnen Stedelijk Gebied kan bestemmingen en regels bevatten voor woningbouw mits is voldaan aan de volgende voorwaarden: a. de woningbouw past in het door gedeputeerde staten vastgestelde programma woningbouw; b. de woningbouw leidt niet tot extra bodemdaling; 3. Een motivering van een bestemmingsplan bevat een onderbouwing waaruit blijkt dat aan de genoemde voorwaarden is voldaan. Doorwerking planinitiatief Alhoewel het Officierscasino niet expliciet benoemd wordt in de Omgevingsverordening dient in de planvorming rekening gehouden te worden met de historische buitenplaatszone. De bijlage Cultuurhistorie van de Omgevingsverordening bevat een beschrijving van de specifieke kenmerken van de verschillende historische buitenplaatszones, zoals in bovenstaande paragraaf is verwoord. De provincie vindt het belangrijk dat gemeentes bij ruimtelijke planvorming rekening houdt met de buitenplaatszone, ontwikkelingen zijn mogelijk indien er een bijdrage geleverd wordt aan de duurzame instandhouding van de historische buitenplaatsen.

Het provinciale belang is het behouden van de kwaliteit van de cultuurhistorische structuur en streven naar een betere beleefbaarheid ervan. De ontwikkeling draagt bij aan het duurzame behoud van het Officierscasino en vergroot de beleefbaarheid van het cultuurhistorische erfgoed. Belangrijk onderdeel van de cultuurhistorische waarde is de relatie tussen het buitenterrein van het Officierscasino en de Kampweg als sortie. De bomenstructuur is hier de belangrijkste drager van, deze zal behouden blijven en waar nodig worden versterkt. In paragraaf 2.3.2 is hier al een toelichting op gegeven. Aanvullend is adviesbureau HylkemaErfgoed betrokken geweest bij de planvorming waardoor al in een vroeg stadium rekening is gehouden met de specifieke waarden van het rijksmonument en het buitenterrein. De specifieke uitwerking van het aspect cultuurhistorie is nader beschreven in paragrafen 2.3.2 en 2.3.3 en de bijlages 1 en 2. Onderhavig plangebied wordt in de Omgevingsverordening tevens aangewezen als 'stedelijk gebied'. Binnen het stedelijk gebied is het toegestaan dat bestemmingen regels bevatten voor verstedelijking. In een nadere toelichting op het artikel 9.15 worden ook de regionale woningbouwafspraken tussen gemeenten en provincie als leidend genoemd.

Het woningbouwprogramma dat met voorliggend bestemmingsplan mogelijk wordt gemaakt is opgenomen in de regionale afspraken en valt bovendien binnen bestaand stedelijk gebied, daarmee wordt voldaan aan de belangrijkste voorwaarden uit de verordening. De realisatie van circa 104 nieuwe appartementen en de herontwikkeling van het Officierscasino tot een woon-zorgcomplex en het omliggende terrein past binnen de provinciale Omgevingsverordening. De ontwikkeling is passend binnen de relevante artikelen van de provinciale Omgevingsverordening en daarmee uitvoerbaar.

(ontwerp)

27

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’

3.4

Gemeentelijk beleid

3.4.1

Structuurvisie Soest 2009 - 2030

In de structuurvisie is globaal vastgelegd hoe de gemeente Soest er in 2030 ongeveer uit moet zien. De kracht van de structuurvisie zit in de samenhang tussen elementen als aantal en soort woningen, werkgelegenheid, voorzieningen en verkeersafwikkeling. Het speerpunt van de structuurvisie is om het dorp Soest levendig en groen te houden. In de structuurvisie wordt gestreefd naar een evenwichtige bevolkingsopbouw. Alle bevolkingsgroepen moeten kunnen blijven wonen, werken en gebruik maken van voorzieningen in de gemeente Soest. Daarom wordt er gebouwd voor de eigen bevolking en wordt rekening gehouden met een kleine instroom. Het toevoegen van woningen, voornamelijk voor het goedkope segment en voor doorstromers, mag niet ten koste gaan van het groene en dorpse karakter. In de structuurvisie is ook een woonvisie omschreven. De woonvisie heeft vijf hoofdthema's als 'kapstok' voor beleid waaraan alle opgaven voor het wonen in Soest zijn 'opgehangen'.

Deze thema's zijn:  Een bijzondere kwaliteit in de regio, thuis voor alle Soesters  Levensloopbestendig bouwen in de wijk creëert doorstromingskansen  Invullen van 'gaten in de markt'  Het programma: fysiek én sociaal investeren in bestaande en nieuwe buurten  Gemeente en partners maken afspraken over investeren in wonen Doorwerking planinitiatief Zoals in paragraaf 3.3.1 beschreven speelt het planinitiatief in op verschillende provinciale beleidslijnen die in de structuurvisie van Soest ook specifiek als speerpunt zijn benoemd. In de gemeentelijke structuurvisie wordt benadrukt dat Soest een leefbare samenleving moet blijven waar alle bevolkingsgroepen kunnen blijven wonen. Het nieuwe wooncomplex biedt ruimte aan verschillende doelgroepen, zowel jong als oud, en geeft deze groepen de kans om in Soesterberg te blijven wonen. Het behoud van een diverse samenleving is van belang om Soesterberg leefbaar te houden. Verder wordt de doorstroommogelijkheid in de kern vergroot met het aanbod van nieuwe hoogwaardige appartementen. De initiatiefnemer investeert in het verduurzamen en verbeteren van de woningvoorraad. De combinatie wonen en zorg past bovendien uitstekend binnen de doelstelling van zowel fysiek als sociaal investeren in nieuwe buurten. Het specifieke karakter van de plek, een rijksmonument binnen een groene kamer blijft met de herontwikkeling behouden.

Programmatisch en typologisch sluit voorliggend planinitiatief aan op de kaders van de structuurvisie Soest 2009 - 2030.

28

(ontwerp)

Ontwerpbestemmingsplan ‘Officierscasino Soesterberg’ 3.4.2

Groenstructuurplan 'De Groene Kernkwaliteit'

In het groenstructuurplan "De groene kernkwaliteit van Soest" (januari 2014) zijn de karakteristieken van het groen in het plangebied beschreven. Kenmerkend voor de kom van Soesterberg is de lanenstructuur, die is ontstaan naar aanleiding van de eerder genoemde vroegere verkaveling in van de 17de eeuw. Voor een deel is deze structuur nog in stand gebleven. Elders is deze structuur niet meer (goed) herkenbaar. Zowel in het groenstructuurplan als het Masterplan Soesterberg (2010) is aangegeven dat deze structuren moeten worden hersteld en de hiaten opgevuld. In Soesterberg oost zijn de oude restanten van de landgoederenzone te herkennen. De buurten Egghermonde en Bloemheuvel zijn gebouwd in voormalige bosarealen. Het gebied en de oude sorties zijn nog herkenbaar. Het zuidoostelijk deel is gebouwd op de voorheen aansluitende Leusderheide, waarbij solitaire bomen zijn ingepast. Buiten het plangebied bevindt zich een groen gebied bestaande uit bomenrijen en een bosplantsoen op en nabij het landgoed Egghermonde. De bomenlaan aan de oostzijde die van noord naar zuid loopt is waardevol en behoudenswaardig.