20240425 Rapport Woningbouwbeleid Soest_def

Risico’s/knelpunten

Ranking risico's 1

Woningen met kans op vertraging 1.240 (99%)

Woningen met grote kans op grote vertraging 659 (53%)

Bezwaar omwonenden Financiële haalbaarheid Andere plannen of regelgeving (e.g. prov. ruimt. verordening) Politiek draagvlak (gem. raad/ gem. beleid)

2

1.123 (90%)

608 (49%)

3

1.095 (87%)

482 (38%)

4

987 (79%)

482 (38%)

Regionale-/intergemeentelijke samenwerking

5

624 (50%)

482 (38%)

Parkeernorm

6

705 (56%)

264 (21%)

Ladder voor duurzame verstedelijking

7

426 (34%)

282 (23%)

Tekort aan bouw-/ontwikkelcapaciteit

8

731 (58%)

200 (16%)

Afhankelijkheid particulier initiatief

9

430 (34%)

122 (10%)

Bodemverontreiniging

10

333 (27%)

142 (11%)

Buiten deze top10 vallen de volgende risico’s/knelpunten: 11. Geluid (weg, spoor, luchtvaart), 12. Tekort aan ambtelijke capaciteit, 13. Afhandelen uitplaatsing/planschade, 14. Overig milieu (bijv. luchtkwaliteit, geur, externe veiligheid), 15. Gebrek aan marktdruk, 16. Aanleg infrastructuur/ontbrekende ontsluiting, 17. Samenwerking gemeente en bouwende partij(en), 18. Stikstof,5 19. PFAS en 20. Waterbeheer. 4.3.1 Projecten met grootste en kleinste risico’s De vijf projecten waarvoor projectleiders/gemeentelijke contactpersonen de meeste en grootste risico’s ingeschat hebben, bestaan samen uit 61% van de onderzochte woningen voor de jaren 2024 tot en met 2027. Het betreft de projecten Dalweg (200 woningen), Oude Tempel (300 woningen), Soesterberg-Noord kamer 1 Zuid (122 woningen) en Groot Engendaal (twee delen van 48 en 94 woningen). Dalweg en Oude Tempel, samen goed voor 500 woningen, zijn onderdeel van de harde plancapaciteit. De andere drie projecten zijn in voorbereiding. Dat betekent dat ook bij projecten waarvoor een bestemmingsplan is vastgesteld (Dalweg en Oude

5 De onderzochte woningbouwplannen in de gemeente Soest liggen niet in de buurt van Natura2000 gebieden en bij kleinere plannen (<15 woningen) hoeft stikstof niet onderzocht te worden. Al met al schatten de projectleiders de kans uit vertraging daardoor laag in. Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

21

Tempel) sprake kan zijn van aanzienlijke risico’s. Zie Bijlage E voor een overzicht van risicoinschattingen voor de verschillende projecten. Bij deze grotere harde projecten worden veranderende marktomstandigheden en politieke wijzigingen genoemd als risico’s. Ondanks vastgestelde bestemmingsplannen staat de invulling van deze plannen nog deels ter discussie. Het voorgestelde programma over betaalbaarheid en de kwaliteitseisen, o.a. op het gebied van mobiliteit en duurzaamheid, staat op gespannen voet met de financiële haalbaarheid. Een van deze projecten, Oude Tempel, is een uitleggebied, de andere vier zijn sloop/nieuwbouwlocaties binnen bestaand stads- en dorpsgebied. Bij de projecten Dalweg en Oude Tempel is de gemeente grondeigenaar en bij Soesterberg-Noord kamer 1 Zuid is de gemeente eigenaar van een deel van de grond. Figuur 4 – Planning van 5 projecten met grootste risico’s en overige projecten voor onderzochte plancapaciteit

600 500 400 300 200 100 0 2023

2024

2025

2026

5 projecten met grootste risico

2027

2028

2029

2030

Overige projecten

Tegenover de projecten met de grootste risico’s staan ook projecten met weinig risico’s. Projectleiders schatten deze plannen als kansrijk in om binnen planning gerealiseerd te worden, ondanks dat het zachte plannen betreft. Dit betreft echter niet de grootste woningbouwplannen in de gemeente: Di Lassostraat 65 (49 woningen), Klaarwaterweg 60-80 en 86-104 (36 woningen), Birkstraat 134 (12 woningen), van Angerenstraat en Plesmanstraat (64 woningen), Veldmaarschalk Montgomeryweg 3 (17 woningen) en Prins Hendriklaan 5 (20 woningen). Klaarwaterweg, Van Angerenstraat en Plesmanstraat en Prins Hendriklaan bestaan volledig en Di Lassostraat deels uit sociale huurwoningen, 147 sociale huurwoningen in totaal. Dit biedt kansen om een grote bijdrage te leveren aan de doelstelling voor de bouw van sociale huurwoningen.

Risico’s en risicobeheersing De risico’s met de grootst ingeschatte risico’s worden hieronder nader beschreven, mede op basis van de toelichtingen en reflecties van betrokken ambtenaren tijdens de focusgroepsessie en interviews over de casussen (zie deel 4.2). 4.4.1 Bezwaar omwonenden Bij particuliere projecten is, volgens de focusgroep, het grootste risico dikwijls bezwaar van omwonenden. Er wordt verwacht dat in de toekomst er meer bezwaar van omwonenden komt. Enerzijds omdat inwoners sneller en luider van zich laten horen, anderzijds omdat de ruimte steeds schaarser wordt en er steeds meer compact gebouwd wordt . Omwonenden zijn zeer Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

22

betrokken bij hun leefomgeving en brengen ook terechte punten in die tot betere plannen leiden. Tegelijk is het vaak een remmende factor op de snelheid en de slagvaardigheid. Het participatietraject vergt meer tijd en er hoeft maar een iemand naar de Raad van State te gaan om voor een aanzienlijke vertraging te zorgen. Bij de Molenstraat is het voorlopig ontwerp opgesteld in samenwerking met omwonenden. De Alliantie heeft werfsessies georganiseerd bij het project Molenstraat/ gemeentewerf om bewoners te betrekken. Dat leidde tot veel input en vragen. Uiteindelijk hebben de gesprekken de weerstand grotendeels weggenomen. Samen met adviseurs en aannemers is het plan verder uitgewerkt voor de aanvraag met omgevingsvergunning. Daarna is nog een middag gepland voor omwonenden. De ervaring was dat omwonenden het belangrijk vinden van ontwikkelingen op de hoogte gesteld te worden voordat het in de krant komt. Uiteindelijk heeft het uitgebreide proces erin geresulteerd dat er geen zienswijzen zijn ingediend en de uiteindelijke besluitvorming soepel is verlopen. Ook de ontwikkelaar van Ferdinand Huycklaan/ Kerkstraat geeft aan dat tegenwoordig meer aandacht en tijd naar het participatieproces uitgaat. Zo worden er meer bijeenkomsten georganiseerd en worden de bijeenkomsten ook beter vastgelegd.

Buurtbewoners krijgen de kans om vroegtijdig al op- en/ aanmerkingen in te dienen over de plannen. Door buurtbewoners vroegtijdig in het besluitvormingsproces te betrekken, hoopte RV-O op een sneller voortgangsproces, zodat een gang naar de rechter voorkomen werd. Hoewel bij de twee casussen de vertraging door bezwaar van omwonenden relatief meeviel, zijn er wel lessen te trekken. Tijdens de focusgroepsessie wordt aangegeven dat de gemeente nauwer samenwerkt met ontwikkelaars om het draagvlak onder inwoners bij woningbouwprojecten verder te bevorderen. Er wordt benadrukt dat de belangen van beide partijen vaak op elkaar aansluiten en dat, ook als de verantwoordelijkheid bij de ontwikkelaar ligt, betrokkenheid van de gemeente van belang is en wenselijk wordt geacht. Tijdens de focusgroepsessie wordt aangegeven dat de gemeente worstelt met haar rol, ook in het licht van de Omgevingswet, waarmee de verantwoordelijkheid meer bij ontwikkelaars komt te liggen. In de projectplanningen van de gemeente wordt rekening gehouden met mogelijke vertraging door het participatieproces en een eventuele gang naar de Raad van State. Door de achterstanden bij de Raad van State, duurt dat ook meer dan een jaar en is de op te lopen vertraging minder goed te voorspellen.

Tijdens de focusgroepsessie werd aangegeven dat er spanning bestaat tussen Soest als een gemeente met een groene en landelijke woonomgeving en de woningbouwambities. Beperkte bouwhoogtes en dichtheden maken het bouwen van meer woningen moeilijker. Hoe de gemeente omgaat met dergelijke dilemma’s als die zich voordoen, is niet duidelijk. Wel wordt aangegeven dat dit onderdeel is van de Omgevingsprogramma’s die in ontwikkeling zijn.

Reflectie van de experts Tijdens de expertsessie met de raad benadrukte Marion van der Voort (Marion van der Voort Communicatieadvies, expert participatie bij gebiedsontwikkeling) dat goede participatie niet tot draagvlak hoeft te leiden, maar dat het wel bijdraagt aan het maken van een beter plan. Een beter plan kan voor meer draagvlak zorgen, maar dat is geen garantie. Daarbij adviseert zij in een zo vroeg mogelijk stadium, zelfs voordat er een plan ligt, mensen te betrekken. Zij adviseert gemeenteraden een Participatiekader vast te stellen, waarin duidelijk wordt gemaakt wat qua participatie van initiatiefnemers en van een participatietraject verwacht wordt. Dat is van belang voor initiatiefnemers, belanghebbenden en de gemeenteraad. In de Omgevingswet is participatie vorm-vrij. Het is volgens Van der Voort goed om ruimte te laten Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

23

voor verschillende vormen om invulling te geven aan gestelde kaders. Op andere plekken, tijden en manieren in gesprek gaan met belanghebbenden kan bijvoorbeeld bijdragen aan het bereiken van andere groepen. Voor de raad betekent dit dat hij tijdens het participatieproces terughoudender moet zijn en vooral het proces moet toetsen aan gestelde kaders. De gemeente Soest hanteert een handreiking over participatie6, waarin is opgenomen wat voor type participatie de gemeente verwacht bij welk type project in relatie tot de aanvraag van een Omgevingsvergunning. De toegepaste participatie wordt door de gemeente meegewogen bij de beoordeling van de vergunningsaanvraag. Johan Kraan (Stadkwadraat, expert planeconomie) gaf aan dat bij participatie het ook van belang is om toekomstige bewoners te betrekken. Participatie is vaak nog erg op de directe omgeving gericht. Het meenemen van toekomstige bewoners kan zorgen voor het onbekende wegnemen. Marion van der Voort voegde hieraan toe dat het van belang is breed te kijken waar belangen zitten en dat je ook actief naar hen toegaat, bijvoorbeeld naar jongeren. 4.4.2 Financiële haalbaarheid en politiek draagvlak Bij projecten waarbij de gemeente de grond in bezit heeft en daarmee een risicodragende rol speelt, wordt de financiële haalbaarheid als een groter risico beoordeeld.

Tijdens de focusgroepsessie werd hierbij een belangrijke koppeling met politiek draagvlak geconstateerd: als de prijzen blijken te stijgen, is het bij projecten met een gemeentelijke grondexploitatie vaak lastig om het politieke draagvlak te behouden. Bij particuliere projecten speelt dit minder, omdat het financiële risico bij de ontwikkelaar ligt en niet bij de gemeente. Echter, ook bij particuliere initiatieven kan een gebrek aan financiële haalbaarheid leiden tot heronderhandelingen van kaders en vertraging van een project. Het op de hoogte houden van de raad over voortgang van projecten lukt door een volle agenda van de raad niet meer goed. Het informeren van de raad verloopt daardoor meer online en via de mail. Ervaring is dat de informatie niet altijd goed gelezen wordt. Tijdens de focusgroepsessie en interviews kwam naar voren dat de verhoogde volkshuisvestelijke ambities de financiële haalbaarheid onder druk kunnen zetten. Een ontwikkelaar geeft aan dat als een plan meer betaalbare woningen bevat, het nodig kan zijn meer woningen in het plan op te nemen om het project financieel haalbaar te maken. Dit staat echter op gespannen voet met stedenbouwkundige kaders gericht op behoud van het dorpse karakter. Inwoners zijn trots op hun woonplaats en hechten veel waarde aan het dorpse karakter van Soest en Soesterberg.

Daarnaast betekenen meer woningen ook een hogere parkeernorm, waar ruimte voor nodig is en wat daarmee ook weer de financiële haalbaarheid kan beperken. De respondent van woningcorporatie De Alliantie geeft ook aan dat parkeernormen en andere kaders ook bij Molenstraat/gemeentewerf een obstakel vormden bij het financieel haalbaar maken van het plan. De parkeernormen werden als onnodig hoog gezien, omdat deze volgens de respondent hoger liggen dan het gemiddeld autobezit van huurders van De Alliantie. De genoemde oplossing bij paragraaf 4.2 is niet in lijn met de nieuwe Doelgroepenverordening. Die schrijft namelijk voor dat sociale huurwoningen een minimale oppervlakte (gbo) hebben van 50 m2. Hier kan wel gemotiveerd van afgeweken worden.

6 Zie: https://www.soest.nl/omgevingswet/meedenken-bij-bouwplannen. Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

24

Reflectie van de experts Tijdens de expertsessie met de raad benadrukte Johan Kraan (Stadkwadraat) dat de omstandigheden waarbinnen woningbouw plaatsvindt, zijn veranderd. De rente is gestegen, net als de bouwkosten. Tegelijkertijd zijn beleidsambities verhoogd, ook in de gemeente Soest via de Woondeal en in het Coalitieakkoord. De omstandigheden zijn niet meer zo goed als in de periode 2015-2021. Ook is bij herontwikkelingslocaties de uitdaging vaak groter om een project financieel sluitend te krijgen , bijvoorbeeld doordat de aankoop van de locatie duurder is, bedrijven moeten worden verplaatst of grond moet worden gesaneerd. De woningbouw stagneert op veel plekken. Beleidsambities zijn niet de oorzaak, maar het is wel de vraag of alle beleidsambities op dit moment nog haalbaar zijn. Kraan adviseert daarom om de bovenwettelijke beleidsambities (bijvoorbeeld ten aanzien van duurzaamheid, ruimtelijke kwaliteit, parkeren) tegen het licht te houden. Welke ambities zijn haalbaar en waar zet je op verschillende locaties op in? Hij adviseert in deze tijd niet overal een 10 op te willen halen, maar keuzes te maken. Om meer betaalbare woningen te realiseren is het van belang om helder en stabiel beleid te voeren.

Wat wordt verwacht van particuliere woningbouwinitiatieven ten aanzien van het aandeel betaalbare woningen, wat is de instandhoudingstermijn en de minimale grootte? Dat dwingt ontwikkelaars ook om samen te werken met woningcorporaties. Actieve grondpolitiek, waarbij de gemeente grond aankoopt, helpt ook bij het voeren van regie op meer sociale huurwoningen. Een belangrijke kanttekening is wel dat de investering van een sociale huurwoning doorgaans niet uit kan (de huuropbrengsten zijn te laag om de investering terug te verdienen; er is sprake van een onrendabele top). Dat kan een verlies betekenen voor de gemeente. Bij grotere ontwikkelingen kunnen onrendabele toppen gecompenseerd worden door duurdere woningen waar wel op verdiend wordt. Ook kunnen subsidiemogelijkheden worden verkend, zoals het Woningbouwimpuls (Wbi) of Startbouwimpuls (Sbi). Daarbij kan een deel van een tekort van een project met een aanzienlijk betaalbaar programma gesubsidieerd worden. Echter, de gemeente moet bij de Wbi ook een deel van het verlies voor haar rekening nemen. 4.4.3 Capaciteit infrastructurele netwerken Tijdens de focusgroepsessie kwam naar voren dat gebrek aan capaciteit op het elektriciteitsnet en het riool grote knelpunten zijn. Door gebrek aan capaciteit bij de netbeheerder duurt het nu een jaar om nieuwe projecten op het net aan te sluiten, waarbij de ontwerpen al concreet moeten zijn.

In Soesterberg loopt de gemeente aan tegen de maximale capaciteit van het drukriool. Ook verkeerscapaciteit is een knelpunt dat steeds groter wordt. Individuele projecten kunnen vooralsnog doorgaan, maar de optelsom van huidige en toekomstige projecten zorgt voor een grote uitdaging, onderstreept ook de wethouder. Tijdens de focusgroepsessie wordt gesteld dat de gemeente zeer faciliterend is voor de auto, zeker in Soesterberg, waar geen treinstation is. Naast capaciteitsproblemen op wegen zorgen gehanteerde parkeernormen, zoals in paragraaf 4.4.2 genoemd, ook tot druk op de financiële haalbaarheid van plannen. Nieuwe plannen worden zo vroeg mogelijk besproken met de netbeheerder. Zo wordt de impact van het gebrek aan capaciteit op het elektriciteitsnet en bij de netbeheerder zo klein mogelijk gemaakt. Er kan echter niet verzekerd worden dat dit niet tot vertraging leidt. Met name de rioolcapaciteit en de verkeerscapaciteit, zo wordt gesteld tijdens de focusgroepsessie, worden geadresseerd in de Omgevingsprogramma’s. Gemeenten kunnen programma’s opstellen waarin beleid en maatregelen worden geformuleerd die leiden tot de Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

25

gewenste kwaliteit van de fysieke leefomgeving. Het biedt een nadere uitwerking van de Omgevingsvisie. Een aantal programma’s is verplicht (bijvoorbeeld over water, natuur en geluid op basis van Europese regelgeving). Een volkshuisvestingsprogramma wordt verplicht bij inwerkingtreding van de Wet versterking regie op de volkshuisvesting. Programma’s zijn enkel bindend voor de instantie (gemeente) die het programma vaststelt. 4.4.4 Verkokering Tijdens de focusgroep met ambtenaren en uit het casusonderzoek komt naar voren dat de gemeente plannen meer integraal is gaan beoordelen met Ontwikkelingstafels. Echter, als niet alle sectorale doelen volledig behaald kunnen worden, komen beslissingen die gedurende de planvorming nodig zijn, moeizaam tot stand. Volgens ambtenaren zijn beleidsdoelen helder, maar geeft het beleid onvoldoende richting bij het omgaan met situaties waarin niet alle doelen behaald kunnen worden. Dit terwijl wordt aangegeven dat er meer en hogere doelen worden gesteld die niet allemaal in alle projecten gerealiseerd kunnen worden. Ook vanuit De Alliantie wordt gemeld dat bij projecten een projectleider vanuit de gemeente gemist werd, die verschillende sectorale belangen afweegt. Nu werd het gesprek nog vaak met de verschillende vakspecialisten gevoerd die vooral gericht zijn op het behartigen van een bepaald sectoraal belang.

Hierdoor werd het als moeilijk ervaren om tot afspraken te komen en de voortgang te bewaren. 4.4.5 Ambtelijk apparaat Hoewel de projectleiders ‘tekort aan ambtelijke capaciteit’ niet als een groot risico zien (plaats 12), is het wel een risico om rekening mee te houden. In de risicoanalyse zijn zoals gezegd geen projecten opgenomen die nog erg onzeker zijn en bijvoorbeeld enkel een eerste schets zijn. Alle projecten die meegenomen zijn, hebben een projectleider. Uit de focusgroep kwam naar voren dat de ambtelijk capaciteit niet heel ruim is, wat bij nieuwe plannen voor uitdagingen zorgt. Naast projectleiders hebben ook verschillende beleidsmedewerkers een belangrijke rol bij projecten. Per beleidsterrein zijn er vaak maar een à twee medewerkers, die wel in alle projecten moeten adviseren. Dat is kwetsbaar en leidt soms tot vertraging. Ook de hoge omloopsnelheid in personeel zorgt ervoor dat opgebouwde kennis verloren gaat. Dit is daarmee een risico dat zich mogelijk op korte termijn verder kan openbaren.

Deelconclusie In dit hoofdstuk is de plancapaciteit met de bijbehorende risico’s en eventuele risicobeheersing onderzocht. In totaal is 80% van de plancapaciteit (1.434) geanalyseerd door middel van de ingevulde risicoanalyse. Van het onderzochte deel is 42% betaalbaar, waarvan 24%-punt sociale huur. Van de niet onderzochte plannen is 94% betaalbaar. Hierbij moet wel gesteld worden dat dit nog erg onzekere plannen zijn en dat dus niet bekend is of dit aandeel betaalbaar ook financieel haalbaar is. Er zijn diverse risico’s en randvoorwaarden waar de gemeente Soest rekening mee moet houden om de woningbouwdoelstelling te halen. Zo schatten projectleiders ‘bezwaar omwonenden’ als grootste potentiële vertragende factor in, gevolgd door ‘financiële haalbaarheid’ en ‘andere plannen of regelgeving (bijvoorbeeld provinciale ruimtelijke verordening)’. Deze drie risico’s gelden voor bijna 90% van alle woningen. De verwachting is dat de toekomst nog meer bezwaarmakende omwonenden kent. Het is daarom van belang om bewoners vroegtijdig en intensief te betrekken. Zowel de gemeente als Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

26

de woningcorporatie als de projectontwikkelaar onderstrepen dit. Echter, dat biedt ook geen garantie op draagvlak. In plaats van het vergroten van draagvlak kan participatie ten doel hebben de kwaliteit van plannen te vergroten. De beschreven casussen laten bijvoorbeeld zien dat participatietrajecten leiden tot aanpassingen, waarmee een plan beter in de omgeving wordt ingepast. Het risico op financiële haalbaarheid is, vanuit het perspectief van de gesproken ambtenaren, vooral groot bij gemeentelijke gronden. Het is ook lastig om politiek draagvlak te behouden als de bouw- en ontwikkelkosten stijgen. De verhoogde volkshuisvestelijke ambities kunnen de financiële haalbaarheid onder druk zetten, zowel bij projecten op gemeentegrond als bij particuliere initiatieven. De gemeente wil graag én betaalbare woningen met parkeerplek én een dorps karakter. Deze eigenschappen staan op gespannen voet met elkaar en hoe de gemeente hiermee omgaat, is vaak onduidelijk. De op te stellen Omgevingsprogramma’s kunnen de ruimtelijke keuzes en afwegingen over de inpassing van nieuwbouw in de gemeente Soest duidelijker voor het voetlicht brengen. Veel risico’s zijn bij de betrokken partijen goed bekend en hierop wordt risicobeheersing toegepast. Zo blijkt de capaciteit van zowel het elektranet als het riool en de wegen niet voldoende te zijn.

Deze risico’s vinden een plek in de Omgevingsprogramma’s. Ook wordt er zo vroeg mogelijk gecommuniceerd met de netbeheerder, zodat lange wachttijden zoveel mogelijk voorkomen worden. Hoewel de gemeente met de Ontwikkelingstafels plannen meer integraal beoordeelt, vindt er toch ‘verkokering’ plaats. Zo meldde de woningcorporatie dat zij het erg mist dat er bij projecten niet één projectleider is die de verschillende belangen afweegt. Per beleidsveld moet zij nu vaak om tafel zitten, waarbij iedere sector maximaal aan zijn doelstellingen wil voldoen. De doelen zijn duidelijk geformuleerd, er is alleen geen kader hoe om te gaan met situaties waarbij niet alle doelen gehaald kunnen worden. Ook hierbij kunnen integrale ruimtelijke afwegingen in de Omgevingsprogramma’s richting geven.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

27

5

Conclusie en aanbevelingen

In de voorgaande hoofdstukken zijn het onderzoek en de bevindingen gepresenteerd. In dit afsluitende hoofdstuk beantwoorden we de verschillende onderzoeksvragen (paragraaf 5.2). Voor de beantwoording van de deelvragen is gebruik gemaakt van een beschrijvend normenkader (zie Bijlage A). Hieraan gekoppeld doen we vijf aanbevelingen aan de gemeenteraad. Voorafgaand hieraan plaatsen we de bevindingen in het perspectief van de invoering van de Omgevingswet in paragraaf 5.1.

De Omgevingswet als kans Per 1 januari 2024 is de Omgevingswet van kracht. De raad stelt kaders, houdt de voortgang in het oog en controleert het participatieproces. Het college is verantwoordelijk voor de uitvoering. Het primaat aangaande het organiseren van participatie ligt voornamelijk bij de initiatiefnemer. Hoewel in de praktijk tot 1 januari gemeenteraden zich vaak ook met uitvoering, vergunningverlening en maatwerk bezighielden, is dat inmiddels voornamelijk het terrein van het college. Zie Figuur 2 - Beleidsachtbaan voor sturing op wonen op strategisch, tactisch en operationeel niveau – hieronder voor een schematische weergave van het beleidsproces. De oranje bollen in de figuur zijn onderdelen waar de raad vooral aan zet is. De Omgevingsvisie en het Omgevingsplan bieden de gemeenteraad mogelijkheden om op strategisch niveau te sturen, door (gebiedsgerichte) kaders te stellen en integrale afwegingen te maken.

Doordat het tactische en operationele niveau nog meer het terrein wordt van het college (de gemeenteraad heeft nog wel een adviserende rol bij het afwijken van het omgevingsplan bijvoorbeeld), dwingt dit de gemeenteraad ook in zekere zin om op meer strategisch niveau na te denken en te handelen op het terrein van woningbouw, in relatie tot andere (ruimtelijke) beleidsterreinen zoals energie, mobiliteit en ruimtelijke kwaliteit (stap 1 en 2 in Figuur 2, in samenhang met de Woondeal). Het college werkt hiertoe momenteel al verschillende ruimtelijke programma’s uit (waarover meer in paragraaf 5.2.4). Monitoring van de voortgang ten aanzien van de gestelde kaders (stap 6) is van belang om toe te zien op de uitvoering door het college en waar nodig bij te sturen (stap 7). Als de raad minder aan het stuur zit bij de uitvoering en inzet van instrumenten, wint adequate monitoring en inzicht in de wijze waarop het college de door de gemeenteraad gestelde kaders in de praktijk uitwerkt, aan belang. Het college van burgemeester en wethouders kan op basis van artikel 3.4 van de Omgevingswet programma’s vaststellen. De gemeenteraad is niet bevoegd om programma’s vast te stellen. Dat betekent overigens wel dat de raad betrokken kan worden bij de totstandkoming en besluitvorming over een programma.

Op basis van artikel 2.2 van de Omgevingswet houdt het college bij de uitoefening van haar taken en bevoegdheden immers rekening met de taken en bevoegdheden van bijvoorbeeld de raad en stemt zo nodig met de raad af. Het is dus zaak om voorafgaand of tijdens het opstellen van een (volkshuisvestings)programma de vraag te beantwoorden op welke wijze de volksvertegenwoordiging geraadpleegd wordt voor vaststelling van het programma. Ook kan het zo zijn dat de gemeenteraad aan zet is omdat de inhoud van het programma consequenties heeft voor de begroting.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

28

Figuur 2 - Beleidsachtbaan voor sturing op wonen op strategisch, tactisch en operationeel niveau (met de rol van de gemeenteraad in oranje)

Deze ontwikkelingen bieden kansen, gezien de geadresseerde knelpunten in het onderzoek. Een deel van de gesignaleerde opgaven vraagt om meer strategisch richting geven, kaders stellen en prioriteren. Denk hierbij aan de spanning tussen enerzijds het streven naar behoud van het dorpse karakter en anderzijds verkeerscapaciteit, parkeernormen en betaalbaarheidseisen die de financiële haalbaarheid van projecten onder druk zet. De Omgevingsvisie en het omgevingsplan bieden de kans om deze afweging als gemeenteraad op strategisch niveau te maken. Dit kan zorgen voor kaders voor woningbouwprojecten die realistischer zijn, waarbij prioriteiten helderder zijn, waar ondergrenzen gedefinieerd zijn en waar doelen meer integraal zijn geformuleerd. Dat is iets waar zowel de ambtelijke organisatie als externe partijen behoefte aan hebben en wat voortgang van projecten (zachte plannen hard maken en tot realisatie komen) ten goede komt. De Omgevingswet leidt tot minder sturing van de gemeenteraad op projectniveau, maar ook op projectniveau moeten soms keuzes gemaakt worden, wanneer het onmogelijk blijkt om alle doelen te bereiken en aan alle kaders te voldoen. Dit vraagt soms om moeilijke afwegingen. Die Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

29

afweging kan in verschillende gebieden (kernen en buurten) anders uitpakken, afhankelijk van gewenste ruimtelijke kwaliteiten en aanwezige knelpunten. Wanneer via een omgevingsvergunning afgeweken moet worden van het kader dat geborgd is in het omgevingsplan, heeft de gemeenteraad overigens nog steeds een adviesrol ten opzichte van het college. Tegelijkertijd geldt voor een aantal van de geïdentificeerde knelpunten in de woningproductie dat het gaat om cumulatieve effecten van woningbouwprojecten, bijvoorbeeld bij het capaciteitsgebrek op het stroomnet en de verkeerscapaciteitsproblemen. Bij de druk op parkeren geldt dat het effect van afzonderlijke verdichtingsprojecten vaak beperkt is, maar dat de optelsom van verschillende projecten tot problemen leidt. Oplossingen hiervoor moeten dan gezocht worden op gemeentelijk niveau, in plaats van voor ieder los project afzonderlijk. De nieuwe rol van de raad en verhouding tussen raad en college nodigt hiertoe uit en biedt daarom kansen.

Beantwoording van onderzoeksvragen en aanbevelingen In deze paragraaf beantwoorden we de deelvragen en doen we, waar nodig, aanbevelingen aan de gemeenteraad. De aanbevelingen koppelen we in het bijzonder aan de geformuleerde en te behalen woningbouwdoelstellingen en komen logischerwijs voort uit de in deze studie geïdentificeerde knelpunten en kansen. Zodoende wordt ook antwoord gegeven op de hoofdvraag: Wat zijn voor de gemeente Soest bepalende factoren om doeltreffend en doelmatig woonbeleid te realiseren? 5.2.1 Woningbouwdoelstellingen De eerste deelvraag luidt: Welke woningbouwdoelstellingen zijn vastgelegd door de gemeente Soest? 1.250 woningen tot en met 2030 De gemeente heeft in de Woondeal ingetekend voor 1.250 woningen voor de periode 2022 tot en met 2030. In de Woondeal is daarnaast vastgelegd om wat voor woningen het moet gaan. Van de 1.250 woningen dient twee derde uit betaalbare woningen7 te bestaan, met daarbinnen 30%-punt sociale huurwoningen. Eerder werd lokaal uitgegaan van een ambitie van 1.500 woningen. Dit is het uitgangspunt dat in het coalitieakkoord is opgenomen, onder verwijzing naar het Masterplan Wonen voor de verdeling naar woningsegmenten. Dit masterplan gaat echter alleen over de kern Soest en kent een andere planhorizon dan de Woondeal.

Een periode hebben beide doelstellingen naast elkaar bestaan zonder dat de betaalbaarheidsdoelen uit de Woondeal zijn doorvertaald naar de hogere ambitie. Het Coalitieakkoord en de Woondeal zijn op verschillende momenten en op basis van verschillende uitgangspunten en processen tot stand gekomen. In beginsel zouden beide ambities zelfs naast elkaar kunnen bestaan, gezien de gemeentelijke ambitie uitgaat naar het hoogste aantal woningen. Inmiddels is gekozen voor het volgen van de Woondeal en is eenduidigheid in de ambitie ontstaan. Wel is een verdere operationalisatie van de ambities in

7 Betaalbare woningen zijn sociale huurwoningen (tot € 763,- per maand, prijspeil 2022), middenhuurwoningen (tot € 1.000,- per maand, prijspeil 2022) en betaalbare koopwoningen (tot € 355.000,-, prijspeil 2022). Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

30

het woningbouwprogramma wenselijk, waarover meer hieronder in de vorm van een aanbeveling.

De conclusie is dat er enige tijd twee doelstellingen naast elkaar hebben bestaan. Dat bracht onduidelijkheid met zich mee en bemoeilijkte de gemeentelijke sturing en monitoring en daarmee de controlerende rol van de gemeenteraad.

Aanbevelingen 1. Vraag het college de afspraken zoals gemaakt in de Woondeal te operationaliseren in het woningbouwprogramma, en vraag naar het groeipad om het einddoel te behalen. Het gaat dan in het bijzonder om de geformuleerde betaalbaarheidsdoelstelling, zodat een eenduidig toetsingskader ontstaat en gemeentelijke sturing hierop vergemakkelijkt wordt. Hiervoor geldt dat dit gemakkelijker gezegd is dan gedaan. Hoewel in de Woondeal doelstellingen zijn opgenomen zijn hier ‘overgangsperioden’ aan gekoppeld. Feitelijk is afgesproken naar een doel toe te werken in een aantal jaar. Dit laat het aan de gemeente zelf om hierbinnen eigen keuzes te maken en het groeipad naar het einddoel te bepalen. Zo blijft de geprogrammeerde middenhuur in de plancapaciteit op dit moment achter bij de ambitie. Werken aan meer balans hierin is gewenst in het licht van de gemaakte afspraken in de Woondeal. 2. Vraag het college de bestaande monitoring van de nieuwbouwproductie (gerealiseerde woningen en plancapaciteit) aan te vullen met een indicatie van de risico’s op vertraging/planuitval. Bijvoorbeeld naar het model van de in dit onderzoek gebruikte risicoscan, inclusief een doorkijk in de tijd. Er wordt al een monitor van de plancapaciteit bijgehouden. Vooral het bouwprogramma, de projecten hierbinnen en de planning staan centraal.

Door hier de risico’s aan toe te voegen, ontstaat een completer beeld en weet de interne organisatie, het bestuur én – door deze periodiek te delen – de gemeenteraad waarop (bij)gestuurd of versneld moet worden om de kwantitatieve en kwalitatieve ambities binnen ‘schootsafstand’ te houden. Dit laatste afgemeten aan de gewenste realisatietijd. Het steeds in beeld hebben van deze risico’s op het niveau van alle woningbouwplannen samen, geeft daarnaast richting aan de acties die ontplooid moeten worden om de snelheid erin te houden, en met welke partijen samengewerkt moet worden om risico’s te managen of weg te nemen. Denk hierbij aan de provincie, de rijksoverheid, de beheerders van infrastructuur, de marktpartijen et cetera. De aanbeveling is om jaarlijks de stand van zaken op te maken, inclusief een scan van de gelopen risico’s. De praktijk in de gemeente Soest is dat het aantal in ontwikkeling zijnde projecten (klein en groot) omvangrijk is en zich ook binnen de projecten – tot het moment van start bouw – continu wijzigingen voordoen in het kwalitatieve en kwantitatieve bouwprogramma of de snelheid van realisatie. Op projectniveau worden dergelijke risico’s beheerst.

Door in ieder geval jaarlijks naar de optelsom van de projecten te kijken, kan de raad beter inzicht krijgen in de mate waarin de gestelde beleidsdoelen binnen bereik zijn, waar (terugkerende) risico’s liggen en of er (bij)sturing gewenst is. Wanneer wijzigingen zich voordoen in het programma of de planning, of zich een risico openbaart bij een van de grotere projecten is de impact op het gewenste eindresultaat groot. Jaar-op-jaar kunnen zich daarom aanzienlijke verschuivingen in de haalbaarheid van de woningbouwdoelen voordoen. Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

31

5.2.2 Woningbouwplannen De tweede deelvraag luidt: Welke (harde en zachte) woningbouwplannen liggen er tot en met 2030? Realisatie tot op heden Van de doelstelling van 1.250 woningen zijn in 2022, 127 woningen gerealiseerd. Daarnaast zijn 191 woningen in een vergevorderd stadium. De resterende opgave bestaat uit 932 woningen (op peilmoment juli 2023), waarvan 235 sociale huurwoningen en 69 corporatiemiddenhuurwoningen. Qua (niet-corporatie) middenhuur en betaalbare koopwoningen is het restant van de doelstelling 290 tot 417 woningen. Dit is wel afhankelijk van de vraag of een deel van de 127 in 2022 gerealiseerde woningen in deze betaalbare segmenten valt. Deze informatie is vooralsnog niet voorhanden. Voldoende plancapaciteit; weinig hard De gemeente Soest heeft een totale plancapaciteit van 1.790 woningen voor de periode tot en met 2030. Dat is 192% van de resterende woningbouwopgave van 932 woningen. Dit is een ruime plancapaciteit, gezien de gangbare richtlijn van een plancapaciteit van 130% van de woningbouwopgave die de Rijksoverheid en provincies hanteren om rekening te houden met vertraging of planuitval. Van de totale plancapaciteit van 1.790 woningen zijn 299 woningen onderdeel van harde plannen en 1.491 woningen onderdeel van zachte plancapaciteit. Het aantal woningen in harde plannen is daarmee beperkt.

Omdat de kans op planuitval groter is bij zachte plannen heeft de gemeente een aanzienlijke opgave om zachte plannen hard te maken en vervolgens tot uitvoering te brengen. Hoewel er qua aantallen voldoende plancapaciteit is, is de mate waarin de projecten tot uitvoering worden gebracht bepalend of de woningbouwdoelstellingen worden gehaald. Voor het segment sociale corporatiehuurwoningen is het beeld vergelijkbaar, met een klein aantal woningen in harde plannen (35 woningen) en een groot aantal in zachte plannen (614 woningen) in vergelijking met de opgave (235 woningen). Ook voor sociale huurwoningen is de opgave om de zachte plannen te realiseren. Voor middenhuur en betaalbare koopwoningen van marktpartijen is de harde plancapaciteit beperkt. Voor dit segment is de zachte plancapaciteit minder ruim (91 tot 140%, afhankelijk van of een deel van de al gerealiseerde woningen in dit segment valt). Tegelijkertijd is er veel overprogrammering in de categorie overig, bestaande uit nog niet gespecificeerde woningen en dure huur- en koopwoningen. Dit betreft 233 woningen onderdeel van harde plannen en 848 woningen van zachte plannen, tegenover een resterende opgave van 266-393 woningen. Om de betaalbare woningen van marktpartijen te realiseren, moet een deel van deze woningen omgezet worden naar betaalbare segmenten.

De conclusie is dat de plancapaciteit per woningbouwsegment een beperkte harde plancapaciteit voor betaalbare woningbouw laat zien. Hoewel de zachte plancapaciteit voor betaalbare woningbouw voldoende zou kunnen zijn, is er een veel ruimere plancapaciteit voor overige woningen.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

32

5.2.3 Instrumenten en samenwerking De derde en vierde deelvraag luiden respectievelijk: Wat zijn de woningbouwinstrumenten die tot nu toe ingezet zijn, zijn die effectief ingezet en zijn er nog andere instrumenten die de gemeente Soest in kan zetten om de woningbouwplannen te realiseren? En Welke woningbouwafspraken heeft de gemeente in de afgelopen jaren gemaakt met verschillende actoren (bijv. grondeigenaar, ontwikkelaar, woningcorporatie)? De gemeente Soest stuurt op het behalen van woningbouwdoelstellingen met verschillende instrumenten. Om de aangescherpte doelen uit de Woondeal ten aanzien van betaalbare woningen te behalen, heeft de gemeente voor de uitvoering van het beleid enkele instrumenten ingezet en aangepast. Steviger sturing op realisatie en instandhouding ingezet Zo is recent de doelgroepenverordening aangepast (in combinatie met scherpere sturing via het bestemmingsplan/ omgevingsplan op de te realiseren woningen in de segmenten sociale huur, middenhuur, betaalbare koop, en/of (collectief) particulier opdrachtgeverschap). De gemeente stelt sindsdien hogere eisen aan het te realiseren betaalbare programma in nieuwe projecten. Ook is de gewenste instandhoudingstermijn van betaalbare woningen verlengd, is de definitie van een middenhuurwoning aangescherpt, en gelden betaalbaarheidseisen ook voor kleinere projecten (vanaf 6 in plaats van 19 woningen).

Hiermee is de gemeente in staat effectiever te sturen op realisatie van betaalbare woningen. Naast het vroeg bij elkaar brengen van ontwikkelaars en woningcorporaties is adequate en consistente doorwerking van de doelgroepenverordening in het Omgevingsplan van belang om samenwerking te bewerkstelligen. Bij private woningbouwinitiatieven zijn hiermee de kaders die de gemeente aan een ontwikkeling stelt sterk gewijzigd, waarbij vooral de eisen aan het betaalbare programma zijn verhoogd. Zo was het in de casus Ferdinand Huycklaan/Kerkstraat voor een ontwikkelende partij nog mogelijk om ‘slechts’ enkele middenhuurwoningen te realiseren, welke tegen € 1.200 per maand verhuurd mochten worden. Dit kan inmiddels niet meer. De huurprijs is omlaag naar circa € 1.000 en de gemeente kan via het omgevingsplan sturen op aantallen woningen in de segmenten gereguleerde huur, vrije sectorhuur, (collectief) particulier opdrachtgeverschap en betaalbare woningen tot € 390.000 (prijspeil 2024). Een compensatiefonds bouwt nog geen woningen Daarnaast is er de mogelijkheid om in kleinere projecten (tot zes woningen) in plaats van het realiseren van betaalbare woningen een storting te doen in een op te richten compensatiefonds. Waarschijnlijk maakt deze mogelijkheid de realisatie van meer kleine plannen haalbaarder.

Tegelijkertijd moeten de betaalbare woningen dan nog steeds ergens gerealiseerd worden. Dit vereist mogelijk specifieke sturing en een effectieve benutting van de middelen in het compensatiefonds op een later moment. Uiteindelijk is een compensatiefonds voor sociale woningbouw een middel en geen doel op zich. Het doel is het realiseren van voldoende sociale woningen. Een compensatiefonds draagt altijd het risico met zich mee dat uiteindelijk helemaal geen sociale woningbouw meer gerealiseerd wordt en er geen alternatieve locaties te vinden zijn om de ambitie op dit vlak te realiseren. Het feit dat de gemeente alleen verevening mogelijk maakt op heel kleine locaties maakt dit risico echter op de korte- en middellange termijn verwaarloosbaar. De middelen die het compensatiefonds zal genereren om elders betaalbare woningbouw mee te stimuleren zullen echter ook beperkt zijn.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

33

Beweging naar actiever grondbeleid zichtbaar Met het vaststellen van een nieuwe Nota grondbeleid in 2023 is er meer ruimte voor de gemeente ontstaan om een risicodragende rol in een gebiedsontwikkeling te nemen. Er heeft een verschuiving plaatsgevonden van faciliterend naar situationeel grondbeleid. In de praktijk werd overigens ook voor deze wijziging al beargumenteerd afgeweken van een meer faciliterende rol. Door een meer actieve rol te pakken, wordt het mogelijk om in kleinere projecten een groter betaalbaar programma mogelijk te maken (op een later moment aangevuld met middelen uit het dan gevulde compensatiefonds). Juist bij deze kleinere projecten is er een rol voor de gemeente weggelegd omdat daar niet zoals in grotere projecten ‘een onrendabele top’ op met name sociale huurwoningen kan worden gecompenseerd door opbrengsten van duurdere woningen. Prestatieafspraken met de woningcorporaties De gemeente heeft daarnaast prestatieafspraken gemaakt met de woningcorporaties. Daarin is vastgelegd dat zij tot en met 2025, 305 sociale huurwoningen realiseren. De gemeente en corporaties werken ook samen bij concrete woningbouwprojecten. Bij de casus Molenstraat (gemeentewerf) heeft de gemeenteraad ervoor gekozen om de gemeentegrond volledig in te zetten voor sociale woningbouw.

Woningcorporatie De Alliantie heeft de grond afgenomen en daarop een sociaal programma met enkele middenhuurwoningen gerealiseerd. Afspraken over de inrichting van de publieke ruimte, het beheer daarvan en de benodigde parkeervoorzieningen vormden bij het project een uitdaging. Afstemming heeft volgens een respondent van De Alliantie lang geduurd. Uiteindelijk zijn afspraken gemaakt over de publieke ruimte en is het programma aangepast om binnen de gemeentelijke parkeerkaders een financieel haalbaar en voor De Alliantie voldoende aantrekkelijk programma te realiseren. Dit alles overziende neemt de gemeente de regie in het behalen van haar woningbouwdoelstellingen.

De conclusie is dat er geen andere instrumenten zijn om de gemeentelijke sturing op de nieuwbouwproductie verder te versterken. Met de doelgroepenverordening worden doelstellingen uit met name de Woondeal vertaald naar eisen aan woningbouwprojecten. De Nota grondbeleid geeft de gemeente meer ruimte om een actieve rol te spelen om (betaalbare) woningen te realiseren. De uiteindelijke effectiviteit van deze wijzigingen hangt af van de uitvoering en is op dit moment nog niet vast te stellen.

Wel blijkt uit de risicoscan en de gesprekken dat de hogere ambities druk leggen op de financiële haalbaarheid van projecten. De effectiviteit zal naar verwachting afhangen van marktontwikkelingen en de mate waarin overige kaders (grondprijzen, stedenbouwkundige kaders, parkeernormen) ruimte bieden om tot een rendabel project te komen. Naast nieuwbouw is betere benutting van de bestaande (woning)voorraad een andere mogelijkheid om in tijden van schaarste het aanbod te vergroten, en de woningvoorraad beter aan te laten sluiten bij de bevolking(sontwikkeling). Hiertoe kunnen belemmeringen (bijvoorbeeld volgend uit het Omgevingsplan) worden weggenomen, of kan de gemeente vormen van ‘woningdelen’ actief stimuleren en mogelijk maken8. Wanneer enige regulering

8

Zie voor een korte beschrijving van verschillende vormen van woningdelen: https://www.platform31.nl/artikelen/zeven-varianten-voor-woningdelen/.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

34

geredeneerd vanuit de gewenste (woon)kwaliteit, schaarste en/of leefbaarheid wenselijk wordt geacht is dit mogelijk via het Omgevingsplan en/of de Huisvestingsverordening. 5.2.4 Knelpunten en kansen De vijfde en zesde deelvraag luiden respectievelijk: Met welke specifiek lokale randvoorwaarden moet de gemeente Soest rekening houden om de gestelde woningbouwopgave te behalen? en Welke woningbouwambitie is het meest kansrijk en kan dit gevisualiseerd worden? Kwalitatieve én technische grenzen Een groot deel van de woningbouw vindt in de gemeente Soest plaats binnen bestaand stadsen dorpsgebied. Een grote uitdaging bij projecten zijn de hogere eisen ten aanzien van betaalbare woningen in combinatie met stedenbouwkundige uitgangspunten waarmee het dorpse karakter in de gemeente beschermd wordt en de parkeernormen. Meer betaalbare woningen betekent doorgaans een lagere financiële opbrengst. Dit kan soms gecompenseerd worden door meer woningen in een project op te nemen. Dat staat echter weer op gespannen voet met stedenbouwkundige kaders en vereist ook meer parkeerplekken, welke ook ruimte en geld kosten. Dat projecten zich vaker binnen bestaand stads- en dorpsgebied bevinden zou ook deels de ervaren toename van bezwaren van omwonenden kunnen verklaren.

Daarnaast lopen woningbouwontwikkelingen in de gemeente Soest tegen een aantal grenzen aan, waaronder de beperkte capaciteit van het wegennet, het elektranet en het rioolnetwerk. Dit kan met ieder (klein) project toenemen. Bij een focus op afzonderlijke projecten kunnen dergelijke knelpunten mee lijken te vallen, maar uit gesprekken blijkt dat deze knelpunten steeds groter worden. Onder de huidige condities leidt dit mogelijk zelfs tot een grens aan de groei. Het wegnemen van deze knelpunten is geen eenvoudig traject; aanpassing van de infrastructuur vergt meerdere jaren en grote investeringen. Al is dit niet de enige oplossing en is er met creatief denken veel mogelijk (denk aan het terugbrengen van de autoafhankelijkheid). Ook wanneer de conclusie is dat knelpunten dusdanig groot zijn dat de gemeentelijke ambities binnen de gestelde tijd onhaalbaar zijn, is dat een conclusie. Hoe vervelend dat ook is, op dat moment past het heroverwegen van de ambitie en de bijbehorende doelstellingen. Door op een hoger strategisch niveau naar infrastructurele knelpunten te kijken en deze aan te pakken, kunnen obstakels voor verschillende toekomstige plannen op de middellange- en lange termijn tegelijk worden weggenomen.

In gesprekken komt daarnaast naar voren dat er sprake is van ‘verkokering’ bij het nastreven van verschillende doelen en dat verschillende doelen binnen projecten onvoldoende in samenhang worden bezien. Afstemming die nodig is als niet alle doelen gerealiseerd kunnen worden, kost vervolgens veel tijd. Kiezen en prioriteren kan betekenen dat moeilijke keuzes gemaakt moeten worden tussen verschillende ambities. Deze keuzes worden lang open gelaten en moeten ad hoc geslecht worden wanneer niet alle doelen behaald kunnen worden. Naast kiezen en prioriteren is van belang ondergrenzen helder te definiëren. In het zoek- en onderhandelingsproces met een initiatiefnemer is het belangrijk dat de gemeentelijke onderhandelings- en rekenvaardigheid (op projectniveau alternatieven doorrekenen en/of stellingen van initiatiefnemers toetsen) op peil zijn.

De conclusie is dat het wenselijk kan zijn om nee te zeggen tegen een initiatief wanneer niet alle doelen in een project te realiseren zijn, of het onderhandelingsresultaat onvoldoende bijdraagt aan de doelen, en op die manier te kiezen en te prioriteren. Het beleid geeft onvoldoende Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

35

richting in de afweging die gemaakt wordt wanneer (bovenwettelijke) ambities tot gevolg hebben dat projecten niet gerealiseerd kunnen worden.

In de grootste projecten, de grootste projectrisico’s Ten aanzien van kansrijke woningbouwambities, laat de risicoscan zien dat er een aantal projecten is met beperkte risico’s, ondanks dat het gaat om zachte plannen. Projectleiders schatten deze plannen als kansrijk in om binnen planning gerealiseerd te worden. Dit zijn echter niet de grootste woningbouwplannen, wel zijn het plannen met een aanzienlijk deel van de plancapaciteit voor sociale huurwoningen. Klaarwaterweg, Van Angerenstraat en Plesmanstraat en Prins Hendriklaan bestaan volledig en Di Lassostraat gedeeltelijk uit sociale huurwoningen; 147 sociale huurwoningen in totaal. Dit biedt kansen om grote stappen te zetten ten aanzien van de doelstelling voor de bouw van sociale huurwoningen. Omdat het vooral om zachte plannen gaat, blijft het de uitdaging om voldoende plannen hard te maken en tot uitvoering te brengen. Een aanknopingspunt daarvoor is dat er ruimte lijkt om via (gebiedsgerichte) aanpassingen van huidige knellende kaders (stedenbouwkundige eisen en parkeernormen) de financiële haalbaarheid van plannen te vergroten. Bij andere, zeker ook grotere projecten, zijn verschillende knelpunten van invloed op de realisatie. Ook zorgen marktomstandigheden in combinatie met opgehoogde ambities (met name betaalbare woningen) voor een uitdaging.

De omvangrijke zachte plancapaciteit zorgt ervoor dat niet al deze plannen uiteindelijk precies volgens planning gerealiseerd hoeven te worden om de doelstellingen te behalen. Dit geeft ruimte voor (bij)sturing.

De conclusie is dat de vijf projecten waarvoor projectleiders/gemeentelijke contactpersonen de meeste en grootste risico’s inschatten, samen 61% van de plancapaciteit voor de jaren 2024 tot en met 2027 invullen.

Het betreft de projecten Dalweg (200 woningen), Oude Tempel (300 woningen), SoesterbergNoord kamer 1 Zuid (122 woningen) en Groot Engendaal (twee delen van 48 en 94 woningen). Dalweg en Oude Tempel, samen goed voor 500 woningen en onderdeel van de harde plancapaciteit. De andere drie projecten zijn in voorbereiding. Dat betekent dat ook bij projecten waarvoor een bestemmingsplan is vastgesteld (Dalweg en Oude Tempel) sprake kan zijn van aanzienlijke risico’s en realisatie (binnen planning en wellicht ook het voorgenomen programma) geen gegeven is. Onderstaand Figuur 3 brengt bovengenoemde projecten in beeld:

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

36

Figuur 3 - Kaartbeeld: grootste projecten, grootste risico’s

Bron: Planregistratiewonen Provincie Utrecht

Aanbevelingen 3. Vraag het college een beslisboom op te stellen aan de hand waarvan, op het niveau van een gebiedsontwikkeling of project, ambities naar beneden bijgesteld kunnen worden (met een duidelijk minimumniveau) wanneer blijkt dat de combinatie van (bovenwettelijke) ambities ertoe leidt dat projecten aantoonbaar niet gerealiseerd kunnen worden. De gemeente werkt reeds aan een nieuw afwegingskader voor alle (grote) ruimtevragers in het kader van woningbouw, werkgelegenheid, mobiliteit, water/riolering & klimaatadaptatie, energietransitie, groen & landschap. Dit gekoppeld aan de Omgevingsvisie. De gemeenteraad wordt bij het opstellen hiervan betrokken. Op een soortgelijke wijze en met een soortgelijk doel kan een afwegingskader – hier voor het onderscheid ‘beslisboom’ genoemd – worden opgesteld die op het niveau van een Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

37

gebiedsontwikkeling en nieuwbouwproject inzetbaar is. Het doel is dat hiermee – meer dan nu het geval is – richting gegeven wordt aan moeilijke keuzes die tijdens de ‘onderhandelingen’ met externe partijen over nieuwe ontwikkelingen aan het licht komen, wanneer blijkt dat de optelsom van de gemeentelijke ambities een project – aantoonbaar – onhaalbaar maken. Binnen een project zijn er tot op heden niet altijd projectleiders actief die deze afweging integraal kunnen maken, deze intern kunnen afstemmen met de betrokken vakdisciplines en deze vervolgens kunnen inbrengen in de gesprekken/onderhandelingen met ontwikkelende of bouwende partijen. Het ontwikkelen van een beslisboom op lager schaalniveau vult deze hiaten grotendeels. Wanneer opvolging wordt gegeven aan aanbeveling twee (zie paragraaf 5.2.1) komt het resultaat dat de gemeente boekt automatisch onder de aandacht van de gemeenteraad (via het proces van monitoring en evaluatie). In de jaarlijkse cyclus van uitvoering, monitoring en evaluatie kan in gesprek tussen gemeenteraad en college tot aanpassing van de beslisboom worden besloten. In een extreme vorm zou het besluit zelfs kunnen zijn om “even in het belang van realisatie geen extra eisen boven op de wettelijke normen te stellen”.

Door de prioritering opgenomen in de beslisboom regelmatig als college en gemeenteraad te beoordelen en zo nodig aan te passen, kan de gemeenteraad erop vertrouwen dat op projectniveau de gewenste doelen worden nagestreefd. Hierdoor zijn de kaders en de mate van ‘beleidsvrijheid’, geboden door college en gemeenteraad aan de gebiedsontwikkelaars in de uitvoering, duidelijk. 4. Leg samen met het college de prioriteit op betaalbare woningbouw wanneer capaciteit (financieel, ambtelijk, infrastructurele netwerken) beperkt is, en prioriteer het vergroten van harde plancapaciteit en het maken van de stap naar realisatie in betaalbare segmenten, boven het toevoegen van nieuwe zachte plancapaciteit. De in deze aanbeveling gesuggereerde kwalitatieve prioritering in het woningbouwprogramma en de uitvoering kan in de nieuwe beslisboom (aanbeveling 3) opgenomen worden. 5. Vraag het college, zeker bij de grotere – en voor het bereiken van de ambities – cruciale projecten, een extra eigen inspanning op het vlak van burgerparticipatie te doen. Zoals beschreven in paragraaf 5.1, komt de verantwoordelijkheid voor het participatieproces steeds meer te liggen bij de initiatiefnemer. Dit proces is al in de gemeente Soest ingeregeld, waarbij de gemeente de initiatiefnemers op weg helpt9.

Onder de Omgevingswet is het organiseren van de participatie door de initiatiefnemer in principe vrijwillig, tenzij de gemeenteraad hier een verplichting van maakt. Dit heeft de gemeenteraad maximaal gedaan. Participatie kan, zo geven de betrokkenen aan, nog meer gezien worden als middel om de kwaliteit van plannen te verbeteren. Dit is extra belangrijk gezien het feit dat gebiedsontwikkelingen in Soest in toenemende mate binnenstedelijk gerealiseerd worden, met een ‘dorps-karakter’ als te koesteren kwaliteit. Met de bestaande vormen van participatie kunnen omwonenden en wellicht ook toekomstige bewoners/ woningzoekenden hun perspectief inbrengen. In een groot aantal gevallen neemt dit onzekerheid bij omwonenden weg, vergroot dit draagvlak en voorkomt het hopelijk bezwaar en beroep, in een latere fase. Het is echter nooit een gegeven dat draagvlak zeker gesteld wordt. Ook een extra inspanning vanuit de gemeente biedt natuurlijk geen garanties. Maar gezien het belang van een groot aantal locaties voor het bereiken van de gemeentelijke ambities is een extra inspanning zeker de moeite waard. Waarbij de gemeente juist ook vanuit dit algemeen

9 Zie: https://www.soest.nl/omgevingswet/meedenken-bij-bouwplannen/ Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

38

belang geredeneerd argumenten kan aandragen (denk aan: optimale inpassing in omgeving, beeldkwaliteit, optimalisatie programma aan de hand van woningbouwdoelen), in gesprek kan gaan met belanghebbenden, maar ook eerlijk kan aangeven dat keuzes gemaakt moeten worden en het soms kiezen tussen kwaden is. 5.2.5 Bepalende factoren De hoofdvraag van het onderzoek luidt:

Wat zijn voor de gemeente Soest bepalende factoren om doeltreffend en doelmatig woningbouwbeleid te realiseren?

Op basis van de beantwoording van de deelvragen hierboven identificeert dit onderzoek de volgende bepalende factoren om de gewenste woningbouwproductie kwantitatief en kwalitatief te realiseren: 1. Het ondervangen van project overstijgende (cumulatieve) knelpunten die zonder maatregelen een steeds grotere impact zullen hebben op de (on)mogelijkheid om woningbouwplannen te realiseren. Het gaat dan vooral om de capaciteit van het elektra- en wegennet en opvangen van de parkeerdruk (voorkomen van al te hoge parkeernormen). 2. Het vergroten van draagvlak voor woningbouwprojecten binnen de bestaande gebouwde omgeving door als gemeente – aanvullend op de inzet van de initiatiefnemer – te investeren in participatie van omwonenden, waarbij de focus ligt op het over het voetlicht brengen van de noodzaak en het bredere publieke belang. 3. Geholpen door het bovenstaande; het ‘hard’ maken van de plancapaciteit – en daarna het tot uitvoer brengen – van de plannen die een significante bijdrage leveren aan de doelstellingen ten aanzien van het toevoegen van sociale huur- en middenhuurwoningen.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

39

Bijlage A – Operationalisering onderzoeksvragen (beschrijvend normenkader) Onderwerp

Beschrijvende norm

A. Beleidsontwerp Vaststelling en vertaling opgave

Wat is de opgave ten aanzien van wonen, is deze bekend, gedeeld en gedragen, en hoe zijn ze vertaald naar gemeentelijke ambities en beleidsdoelen? (Deelvraag 1) Het betreft hier een beschrijvende vraag, specifiek bezien we of:

• • • • •

Sprake is van een gedeelde probleemanalyse;

•

De doelen zo zijn gekozen dat vermindering of oplossing van de woonopgave aannemelijk is;

•

De bovenlokale doelstellingen ten aanzien van het wonen voldoende zijn meegenomen en vertaald in het lokale beleid.

De probleemanalyse vertaald is in een visie; De visie vertaald is in ambities en doelstellingen; De doelstellingen afdoende zijn gezien de opgave; Probleemanalyse, visie en doelstellingen worden gedragen in de raad en door stakeholders;

B. Uitvoering en voortgang Instrumenten en maatregelen

Welke (harde en zachte) woningbouwplannen liggen er tot 2030 voor Soest? (Deelvraag 2) Het betreft hier een beschrijvende vraag, specifiek bezien we of:

•

Knelpunten die voor vertraging kunnen zorgen van toepassing zijn op (delen van) de harde en zachte plancapaciteit;

•

De verwachting is dat deze woningbouwplannen passend en voldoende zijn (ook in kwaliteit) om de gestelde doelen te bereiken.

Wat zijn de woningbouwinstrumenten die tot nu toe ingezet zijn, zijn die effectief ingezet en zijn er nog andere instrumenten die de gemeente Soest in kan zetten om de woningbouwplannen te realiseren? (Deelvraag 3) Het betreft hier een beschrijvende vraag, specifiek bezi en we:

•

Welke instrumenten en maatregelen de gemeente reeds inzet om de geformuleerde doelstellingen te bereiken en op welke doelgroepen en type woningen deze zich richten;

•

Welke instrumenten en maatregelen de gemeente aanvullend nog voornemens is in te zetten om de geformuleerde doelstellingen te bereiken en op welke doelgroep en type woningen deze zich richten;

•

Of de instrumenten en maatregelen zo gekozen zijn dat het behalen van de doelstellingen aannemelijk is;

•

Of de verwachting is dat deze instrumenten en maatregelen passend en voldoende zijn om de gestelde doelen te bereiken.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

40

Welke woningbouwafspraken heeft de gemeente in de afgelopen jaren gemaakt met verschillende actoren (bijv. grondeigenaar, ontwikkelaar, woningcorporatie)? (Deelvraag 4). Het betreft hier een beschrijvende vraag, specifiek bezien we:

Randvoorwaarden; kansen en bedreigingen

•

Hoe instrumenten en maatregelen in concrete woningbouwprojecten zijn toegepast om doelstellingen te behalen;

•

Hoe afwegingen tussen verschillende beleidsdoelen zijn gemaakt in concrete woningbouwprojecten;

•

Hoe de toepassing van instrumenten en maatregelen en gemaakte afwegingen de realisatie van verschillende beleidsdoelen dichterbij heeft gebracht.

Met welke specifiek lokale randvoorwaarden moet de gemeente Soest rekening houden om de gestelde woningbouwopgave te behalen? (Deelvraag 5) Het betreft hier een beschrijvende vraag, specifiek bezien we of:

•

De gemeente kansen en bedreigingen, sterktes en zwaktes signaleert die van invloed zijn op het woonbeleid;

•

Hoe kansen en bedreigingen, lessen uit recente toepassing van maatregelen en instrumenten en feedback van stakeholders meegenomen worden in de beleidscyclus.

C. Lessen Lessen

Welke woningbouwambitie is het meest kansrijk en kan dit gevisualiseerd worden? (Deelvraag 6) Een beschrijvende vraag, geen norm. Lessen beperken zich niet tot bovenstaande vraag.

Rapport Onderzoek woningbouwbeleid

41

Bijlage B – Overzicht gesprekken Naast de expertsessie met de gemeenteraad waarbij een expert planeconomie (Johan Kraan, Stadkwadraat) en een expert participatie bij gebiedsontwikkeling (Marion van der Voort, Marion van der Voort Communicatieadvies) deelnamen, is een aantal gesprekken gevoerd voor het onderzoek. Er is ervoor gekozen om de gesprekken te anonimiseren en enkel de functietitel te noemen. In het geval van de wethouder is dit natuurlijk niet mogelijk, deze is daarom als enige wel met naam genoemd. De volgende gesprekken zijn gehouden: •

• • • • •

Startgesprek met beleidsmedewerkers wonen, projectmanager gebiedsontwikkeling, gemeentesecretaris en wethouder Volkshuisvesting en Wonen, ook aanwezig waren twee leden en de secretaris van de Rekenkamer Soest. Gesprek met een juridisch adviseur ruimtelijke ordening gemeente Soest; Gesprek met een projectontwikkelaar van RV-O; Gesprek met de Locatie ontwikkelaar Alliantie Ontwikkeling BV; Gesprek met de wethouder Volkshuisvesting en Wonen Osman Suna, ook aanwezig beleidsmedewerker wonen gemeente Soest en een lid van de Rekenkamer Soest; Focusgroep met 5 projectleiders/contactpersonen woningbouwprojecten te Soest, ook aanwezig was de secretaris van de Rekenkamer Soest.